Lijdende visie. Een onderzoek naar de visie en strategie op verhuur van kantoorvastgoed. Onderzoekstage/scriptie Planologie 3P3

Transcriptie

1 Lijdende visie Een onderzoek naar de visie en strategie op verhuur van kantoorvastgoed Onderzoekstage/scriptie Planologie 3P3 Mark Borst Eerste Ringdijkstraat BC Scriptiebegeleider: dr. Leonie Janssen-Jansen Stage-instelling: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam (OGA) Stagebegeleider: drs. Sabine te Brinke

2 2

3 Voorwoord Dit onderzoek is het laatste onderdeel van mijn bachelor planologie aan de Universiteit van Amsterdam. In deze laatste fase van mijn studie heb ik voor het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) en de Universiteit van Amsterdam onderzoek gedaan naar de beleggers in kantoorruimte. Het onderzoek is mogelijk gemaakt door de gastvrijheid en medewerking van meerdere personen die allen een onderdeel zijn van de kantorenmarkt of zich op professioneel niveau hier mee bezig houden. Ik wil bij deze de vastgoedbeleggers, medewerkers van het OGA en andere personen die ik gesproken bedanken voor hun medewerking in dit onderzoek. Speciale dank gaat uit naar mijn stage instelling, waar ik gebruik heb mogen maken van hun contacten, en aan mijn scriptie begeleider Leonie Janssen-Jansen, die het onderzoek met raad en suggesties heeft ondersteund. Grote dank gaat ook uit naar mijn familie en met name mijn zusje Déhlia Borst. Zij heeft zich wederom bewezen als fantastische eindredactrice. 3

4 Inhoudsopgave Voorwoord 3 Managementsamenvatting 6 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Centrale vraagstelling Theoretisch kader Maatschappelijke relevantie Wetenschappelijke relevantie Onderzoekmethodiek Afbakening Leeswijzer 20 THEORIE De kantorenmarkt 2.1 Expansie Scheefgroei Reactie Leegstand Samenvatting Beleggers in kantoorvastgoed 3.1 Beleggers Relatie met verhuur Samenvatting 33 ONDERZOEK Visie en strategie op verhuur 4.1 Verhuurmarkt Visie en strategie Incentives Samenvatting Problemen en wensen 5.1 Problemen bij verhuur Problemen bij transformatie Wensen beleggers Samenvatting 59 ANALYSE Conclusie van het onderzoek Visie, strategie, incentives en problemen Relatie met kantorenmarkt Theorie vorming Conclusie 71 4

5 ADVIES Aanbevelingen 7.1 Advies Conclusie Reflectie Advies voor vervolgonderzoek Noot van de auteur 78 Bronnen 80 BIJLAGE 82 Bijlage 1. Geïnterviewde personen 83 5

6 Managementsamenvatting Op de kantorenmarkt in Amsterdam is er relatief veel leegstand. Er zijn veel artikelen, rapporten en verslagen geschreven. Maar niet alle aspecten van de problematiek zijn onderzocht. Er zijn nog aspecten over de belegger in kantoorvastgoed die onderbelicht zijn. Het is namelijk onbekend wat de wensen en plannen zijn van de beleggers ten aanzien van de verhuur van hun bezit. Het onderzoek zal zich daarom toespitsen op de strategie en visie op verhuur van de belegger van kantoren in Amsterdam. De hoofdvraag van het onderzoek luidt: Wat zijn de strategieën en visies van beleggers in kantoorvastgoed in Amsterdam ten aanzien van de verhuur van hun bezit om hun kantoren in de huidige kantorenmarkt te exploiteren? Uit het onderzoek komt naar voren dat er maar weinig verschillende visies op verhuur zijn van de beleggers op de kantorenmarkt. Ook onderling zijn er weinig verschillen in de gekozen visie(s) op verhuur. Uitzonderingen daar gelaten, hebben de meeste beleggers een mix van de volgende drie visies; Ver gaan in het behouden van een huurder. De huurder tevreden houden. De kwaliteit van het kantoorpand in stand houden. Veel duidelijker en meer uitgesproken zijn de beleggers in kantoorvastgoed in hun strategieën over hoe ze zittende of nieuwe huurders kunnen overtuigen om bij hun te huren. Afhankelijk van of het om contractverlenging of om een nieuw contract gaat zijn dit de meest voorkomende strategieën; Goed contact behouden met huurders. Het tegen gaan van onvrede huurder door het behouden van volledig beheer. Ruim op tijd aanschuiven aan de onderhandelingstafel. Flexibel zijn in de wensen van de huurder. Het kantoorpand moet een goede uitstraling en invulling hebben. Gebruik maken van de diensten van makelaars. Het vooraf investeren in een kantoorpand. Gebruik maken van marketingtools. Het geven van incentives speelt ook een grote rol tijdens contractuele besprekingen tussen de belegger en (potentiële) huurders. Het onderzoek toont 6

7 aan dat beleggers incentives pragmatisch gebruiken en niet zozeer als onderdeel van hun visie of strategie op verhuur beschouwen. Hoewel alle beleggers de marktomstandigheden verre van perfect vinden, zijn ze er over eens dat deze omstandigheden hun vak tot een uitdaging maakt. De grootste problemen om hun visie of strategie voor verhuur uit te voeren liggen bij het gebrek aan financieringsmogelijkheden, de lange looptijd van huur- en verkoopprocessen en de inflexibiliteit van de gemeente Amsterdam in hun regels. Het transformeren van kantoorpanden is volgens de beleggers kostbaar. Dit in combinatie met andere financiële motieven die besproken zijn in hoofdstuk één, zullen weinig beleggers ervoor kiezen om leegstaande kantoren te transformeren. De beleggers hebben ook wensen voor verbetering van de kantorenmarkt. Deze wensen komen voort uit de ervaringen van de beleggers om hun vastgoed te verhuren of te transformeren. Bouwstop nieuwe kantoren. Duidelijke lange termijn visie per kantoorlocatie. Flexibeler overheid in regelgeving. Actieve gemeentelijke taskforce dat fungeert als loket. Voor dit onderzoek was het niet bekend welke strategie en visie beleggers hadden voor de verhuur van kantoorvastgoed in de huidige kantorenmarkt. Dit is nu wel bekend. Geconcludeerd kan worden dat de bestaande driedeling (institutionele beleggers, vastgoedfonds en particulier beleggers) die gehanteerd wordt in de literatuur niet van toepassing is op de visie en strategie op verhuur. Er zijn zoveel overeenkomsten en afwijkingen op meerdere niveaus tussen de vastgoedportefeuilles van de drie type beleggers dat er geen onderscheid gemaakt kan worden tussen de drie beleggers en de gehanteerde visie en strategie op verhuur. Uit het onderzoek komt ook naar voren dat beleggers in kantoorvastgoed vaak geen duidelijke leidende visie hebben voor de verhuur van hun kantoren. Verwacht was dat in de huidige kantorenmarkt dit wel het geval zou zijn. De strategie op verhuur blijkt echter toonaangevender en zelfs bepalend voor de visie van de belegger op verhuur en niet andersom. Daar aansluitend is aangetoond dat door de veranderingen van de afgelopen jaren op de kantorenmarkt de belegger meer energie steekt in zijn huurders, maar dat de variabelen die de strategie en de visie op verhuur bepalen, gebaseerd zijn op de visie en strategie van de belegger op de exploitatie van vastgoed. Visie en strategie op verhuur zijn ondergeschikt aan de visie en verhuur op exploitatie. De visie en strategie op exploitatie kan per kantoorpand door variabelen zoals contract, financiering en 7

8 rendement enorm verschillen. Omdat de visie en strategie op verhuur hierdoor gestuurd wordt, gebruikt geen enkel belegger dezelfde strategie en visie op verhuur bij al zijn panden. Ook kan gesteld worden dat weinig beleggers in kantoorvastgoed een revolutionaire visie of strategie op verhuur ontwikkeld hebben dat enig positief effect heeft op de ongezonde kantorenmarkt. Ook is het hoogst onwaarschijnlijk dat beleggers wel een verhuurvisie of -strategie gaan ontwikkelen dat wel een effect zal hebben. De beleggers zitten namelijk vast in een paradigma waarbij ze zich laten leiden door dezelfde variabelen die gebruikt werden voordat er veel kantoren leeg stonden. Alleen deze variabelen lijken bepalend te zijn voor veranderingen in de visie en strategie op verhuur en exploitatie. Zo lang beleggers zich laten leiden door deze variabelen zal er op het gebied van verhuur weinig veranderen en zullen dezelfde strategieën en incentives gebruikt worden. De kantoorpanden die een door de variabele bepaalde positieve bandbreedte hebben, blijven nog actief op de kantorenmarkt. De kantoorpanden waarbij deze variabelen de negatieve kant op gaan, komen uiteindelijk leeg te staan. De belegger moet dan een keuze maken. De keuze bestaat uit of vast blijven houden aan het oude en dat betekent leegstand en kostenderving. Of de belegger moet besluiten het paradigma te doorbreken en een leidende verhuurvisie op te stellen en uitvoeren in plaats van de visie op verhuur te laten lijden. 8

9 1. Inleiding Volgens mij zou het dus heel goed zijn dat je na vier of vijf jaar, ( ) de gemeente de macht moeten hebben om te zeggen wij vorderen het pand voor de reële waarde. Dus niet voor de waarde van het verondersteld kantoor wat het nooit meer gaat worden, maar gewoon voor de waarde die het op dit moment economisch waard is. [ ] Na vier of vijf jaar leegstand vind ik het wel redelijk om te zeggen dat het geen kantoor meer gaat worden, erken dat nou. [ ] Ik denk dat als je dat doet, dat de gemeente na vijf jaar het pand kan vorderen voor de reële economische waarde, dat heel veel eigenaren dat voor zullen willen zijn. Die willen het nooit zover laten komen, dus die gaan eerder en beter en met creativiteit nadenken over een andere bestemming voor hun pand. En dat is natuurlijk wat we uiteindelijk willen. (Eénvandaag, ) 1.1 Aanleiding De bovenstaande uitspraak van de wethouder Ruimtelijke Ordening van Amsterdam Maarten van Poelgeest is deels gebaseerd op de notitie van Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (DWZS) Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruik, aanpak van leegstand. In deze notitie staat dat een belegger 1 op straffe van een geldbedrag van 7,500 euro zich moet melden bij de gemeente Amsterdam als hij een kantoor heeft die zes maanden leegstaat. Als het kantoorpand langer dan 12 maanden leegstaat dan kan de gemeente Amsterdam een verplichtende voordracht doen. Partijen die ruimte zoeken in de stad kunnen dan op voordracht van de gemeente huisvesting nemen in het leegstaande kantoorpand. Als de belegger na drie maanden hier niet aan voldaan heeft dan mag de gemeente een dwangsom opleggen (DWZS, 2011, 4). Ondanks dat de bovenstaande regels alleen gelden voor kantoorpanden in de gebieden Teleport en Amstel III en groter dan m2 zijn, heeft de uitspraak van Van Poelgeest en het rapport van DWZS aardig wat stof doen opwaaien in het land van vastgoedbeleggers. Het Instituut voor Belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed (IVBN) is kritisch over het besluit. Er zijn volgens het IVBN geen voldoende reguliere, laat staan alternatieve, gebruikers te vinden (Vastgoedmarkt, ). Makelaar Jones Lang LaSalle gelooft dat alleen stimuleringsmaatregelen zoals subsidies en kortingen zullen helpen tegen de leegstand. Nu draaien alleen de beleggers op voor de gevolgen terwijl de markt 1 Met de term belegger wordt een eigenaar bedoeld die een kantoorpand gebruikt om zijn investering in het kantoorpand terug te verdienen. In deze scriptie zal de term belegger en niet de term eigenaar worden gebruikt als het een eigenaar van een kantoorpand betreft die deze exploiteert als een beleggingsproduct. 9

10 en de overheid samen verantwoordelijk zijn voor de problemen, aldus Marijn Snijders van Jones Lang LaSalle (Vastgoedmarkt, ). De maatregelen van de gemeente Amsterdam en de uitspraken van marktpartijen staan niet op zichzelf en zijn onderdeel van de malaise op de Amsterdamse kantorenmarkt. Rond 17 procent van de kantoorruimte in Amsterdam heeft immers geen gebruiker en staat dus leeg (DWZS, 2011, 3). Dit is al enige jaren zo en de vooruitzichten op de internationale, nationale en regionale kantorenmarkten in Europa zijn niet rooskleurig. Niet geheel onbevooroordeeld geven bedrijven die gespecialiseerd zijn in vastgoed en investeringsmanagement aan dat er betere tijden op komst zijn (Jones Lang lasalle, 2010, 1) (BNP Paribas, 2010, 3). Desalniettemin staat de markt voor commercieel vastgoed er, zeker in het geval van Amsterdam, niet goed voor. Van alle 34 Europese steden scoren Moskou, Sint Petersburg en Amsterdam de hoogste leegstand in 2009, allen boven of gelijk aan 20%. Opmerkelijk daarbij is dat Amsterdam als enige stad van deze drie in 2007 ook al een hoge leegstand had. Moskou en Sint Petersburg hadden beiden 5% terwijl Amsterdam 15% leegstand had (BNP Paribas, 2010, 4). De gemeente Amsterdam heeft een beleid opgesteld in de vorm van de notitie van DWZS en de Kantorenstrategie van het OGA (nog niet openbaar) om de leegstand terug te dringen. Daarbij wordt verwacht, zoals Van Poelgeest verwacht en aangaf bij Eenvandaag, dat de beleggers van leegstaande kantoorpanden meer actie gaan ondernemen om de leegstand op te lossen. Dit komt door de maatregelen die de gemeente Amsterdam aan het nemen is en de economische nadelen van leegstand. Of de beleggers na de economische heidagen daadwerkelijk maatregelen aan het treffen zijn, is tot nu toe vrij onbekend gebleven. 1.2 Centrale vraagstelling Op de kantorenmarkt in Amsterdam is er dus relatief veel leegstand. Er zijn ondertussen veel artikelen, rapporten en verslagen geschreven. Maar niet alle aspecten van de problematiek zijn onderzocht. Zoals eerder vermeld zijn er namelijk nog onduidelijkheden bij de gemeente Amsterdam over de belegger. Het is wel duidelijk wie de beleggers zijn en wat hun motiveert om te beleggen in vastgoed. Belangrijk in relatie met de maatregelen die de gemeente Amsterdam neemt, is het echter niet bekend wat nu de strategie en visie is van vastgoedbeleggers om in de huidige markt hun kantoren blijvend verhuurd te houden of nieuwe gebruikers te vinden. Voor het onderzoek is er dus gekozen om niet alleen te concentreren op de leegstaande kantoren. Hoewel de aanleiding de vele leegstaande kantoren is, zijn de verhuurde kantoorpanden een onderdeel 10

11 van het probleem van de gehele kantorenmarkt. Immers is een leegstaand kantoorpand ooit eens verhuurd geweest aan een huurder die om bepaalde redenen is vertrokken. Als de gemeente Amsterdam derhalve boetes op leegstand gaat heffen, gebruikers wilt toewijzen of wellicht een pand gaat vorderen, dan moet het wel bekend zijn wat de beleggers nu doen om hun huurders te behouden, maar ook zullen gaan doen om leegstaande vierkante meters op te vullen. Het is onbekend wat de wensen en plannen zijn van de beleggers ten aanzien van hun bezit. Het onderzoek zal zich daarom toespitsen op de strategie en visie op verhuur van de belegger van kantoren in Amsterdam. Ook zal onderzocht worden op welke wijze de gemeente Amsterdam de belegger kan faciliteren om in de bestaande kantoren huurders te behouden. De hoofdvraag van het onderzoek luidt: Wat zijn de strategieën en visies van beleggers in kantoorvastgoed in Amsterdam ten aanzien van de verhuur van hun bezit om hun kantoren in de huidige kantorenmarkt te exploiteren? Om deze vraag te beantwoorden is het onderzoek opgedeeld in de volgende deelvragen. Deze deelvragen worden elk in afzonderlijke hoofdstukken besproken. 1. Welke problemen spelen er op de Nederlandse kantorenmarkt? 2. Wat voor type beleggers zijn er op de markt van kantoorvastgoed en wat is hun relatie met de kantorenmarkt? 3. Wat is de strategie en visie van de beleggers om hun kantoren te verhuren of hun huurders te behouden? 4. Wat zijn de problemen waar beleggers in Amsterdam tegen aanlopen bij het volgen van hun visie en strategie op verhuur? 1.3 Theoretisch kader De theorie rondom dit onderwerp is onder te verdelen in twee werelden. Enerzijds de wetenschap en anderzijds de praktijk 2. De wetenschappelijke wereld beschrijft voornamelijk wat de oorzaken van leegstand zijn en er wordt veelal gekeken naar oplossingen zoals de mogelijkheid tot transformatie van een kantoorpand. Instellingen die zich hier mee bezig houden zijn onder andere de Technische Universiteit van Delft en de Universiteit van Amsterdam. De wereld van de praktijk concentreert zich vooral op hoe de kantoormarkt werkt en hoe deze er 2 Er is een grove tweedeling gemaakt tussen wetenschap en praktijk. Dit wilt niet zeggen dat de publicaties uit de praktijk niet wetenschappelijk zijn of de publicaties van de wetenschap niet toepasbaar zijn in de praktijk. De tweedeling is gebaseerd op het onderwerp dat wordt aangekaart. In realiteit is deze tweedeling dus niet zo hard. 11

12 voorstaat. Publicaties die verschenen zijn komen onder andere van de Amsterdam School of Real Estate en het vakblad PropertyNL. De enorme leegstand in de kantoren is pas vrij recentelijk geadresseerd. Rond 2006 verschenen er publicaties waaronder De tragedie van de kantoren van Leonie Janssen-Jansen. Hier werd het onderwerp op de kaart gezet. Zo beschrijft Janssen-Jansen de Nederlandse kantorenmarkt in De tragedie van de kantoren en in Ruimte ruilen. Regionale samenwerking als oplossing voor de aanpak van leegstaande kantoren als een tragedy of the commons. Dit is een situatie waardoor bij gebrek aan regels in eerste instantie individueel winst wordt gemaakt, maar dit uiteindelijk resulteert in collectief verlies (Janssen-Jansen, 2010, 14). Naast de oorzaak hebben ook meerdere auteurs zich gebogen over de oplossingen van deze tragedy. Er is onderzoek gedaan om de huidige markt direct te verbeteren. Koppeling oud/nieuw, nieuw financieel dekkingsysteem, bestemmingsvrije erfpacht etc. zijn enkele voorbeelden die worden aangedragen (Spaans, 2010, 9). Naast ingrepen in de markt is er in de literatuur ook geschreven over maatregelen op macro niveau die meer blijvend van aard zijn. Voorbeelden hiervan zijn een planreductie van kantoren in de regio (Plabeka, 2008, 14) en transferable development rights (Janssen-Jansen, 2010, 68). Eveneens is er uitvoerig geschreven over oplossingen op pandniveau. Zo beschrijft Hilde Remøy in Out of office aan welke criteria huidige en toekomstige kantoorgebouwen moeten voldoen willen deze getransformeerd kunnen worden naar een andere functie (Remøy, 2010, 255). In de praktijk is de werking van de kantorenmarkt beschreven. Door jaaren kwartaalrapportages van makelaarskantoren als DTZ Zadelhoff is de huidige stand van zaken op de kantoorvastgoedmarkt bekend. De werking van de vastgoedmarkt is uitvoering beschreven in het standaardwerk van Gool, P. van, P. Jager & R.M. Weisz in Onroerend goed als belegging. In Muijsson lncentives op de kantorenmarkt, kan het niet anders? en in van Gool Moet een belegger wel huurincentives geven? wordt er dieper ingegaan op de verhuur- en aanhuurmarkt van kantoren. Er bestaat dus voldoende kennis op het gebied van de werking van de kantoorvastgoedmarkt, de oorzaken achter de problemen en welke oplossingen mogelijk kunnen werken. Voor dit onderzoek is er uitgebreid gezocht naar bronnen in binnen- en buitenland die raakvlakken hebben met het onderwerp; de visie en strategie van kantoorbeleggers op verhuur. Uit deze literatuurstudie kwam snel naar voren dat deze kennis wel aanwezig is in de praktijk, maar niet opgetekend was in de 12

13 literatuur 3. Het onderzoek heeft daarom als doel om door middel van empirisch onderzoek de kennis uit de praktijk te verwoorden in de vorm van een scriptie. Deze kennis kan dan gebruikt worden om de problemen die er spelen bij de verhuur van kantoorvastgoed te optimaliseren. Op deze manier probeert dit onderzoek een bijdrage te leveren aan de leegstandsproblematiek. In de onderstaande schemas (figuur 1 en 2) is te zien wat het onderzoek tracht te achterhalen. Aan de hand van het empirisch onderzoek zullen deze hiaten worden ingevuld in hoofdstuk zes en zal er een theorie worden gevormd. Figuur 1: Schematische weergave onderzoek Bron: eigen materiaal. Figuur 2: Verwachtingen onderzoek Bron: eigen materiaal. De verwachting van het onderzoek is dat alle beleggers een duidelijke visie en strategie hebben ontwikkeld om in de huidige kantorenmarkt zo min mogelijk last te hebben van de nadelen hiervan. Daarnaast is de verwachting ook dat er verschillen te vinden zullen zijn tussen de beleggers in de strategie en visie die ze volgen en de problemen die ze daarbij ondervinden in de uitvoer hiervan. 3 De auteur heeft deze kennis niet kunnen vinden in de wetenschappelijke literatuur. 13

14 Samenvattend is de hypothese van dit onderzoek; de problemen op de kantorenmarkt zet beleggers er toe aan om een visie en strategie op verhuur op te stellen. De verwachting is dat er duidelijke verschillen in strategieën en visies op verhuur te vinden is tussen de drie type beleggers. 1.4 Maatschappelijke relevantie Het is de oplettende Nederlander opgevallen dat er verspreid door het land veel vierkante meters kantoor te huur staat. Als je aan deze oplettende landgenoten uitlegt dat de economische recessie slechts één van de oorzaken is voor het probleem, dan zijn ze verbaasd dit te horen. Menig toehoorder is echter onthutst als je hen meer vertelt over de achterliggende oorzaken van de leegstand zoals die bekend zijn in de literatuur en in het vakgebied. Voor de buitenstaander wordt dan gelijk duidelijk dat de leegstand in de kantoren niet alleen de beleggers treft, maar ook (uiteindelijk) de burger en de maatschappij. Geconcentreerde leegstand op één plek en het overaanbod aan kantoorruimte hebben namelijk negatieve gevolgen voor steden. Leegstand leidt tot een verslechterde uitstraling van gebieden en zorgt ervoor dat er zelfs gebieden ontstaan waar burgers niet graag s nachts, maar ook overdag niet willen verkeren (Janssen-Jansen, 2010, 14). Langzamerhand ontstaan er geld verslindende no-go area s waar niemand baat bij heeft. Ook zorgt de verslechterde uitstraling van kantoorparken dat de internationale concurrentiepositie van steden zoals Amsterdam worden aangetast (TNO, 2009). Multinationals wijken uit naar omringende landen en dat is slecht voor de werkgelegenheid. Aangezien er steeds minder ruimte overblijft voor andere functies zoals wonen, is de bouw van kantoorpanden ook nog eens een aantasting van de schaarse ruimte in Nederland. Naast het feit dat multinationals kiezen voor gunstigere locaties buiten Nederland treft de leegstand Nederland ook op een ander financieel gebied. De gemeente Amsterdam loopt bijvoorbeeld direct inkomsten mis doordat er geen grond wordt uitgegeven. Deze inkomsten kwamen voorheen ten goede aan de samenleving door middel van projecten die normaliter verliesgevend zijn, zoals woningbouw. Ook zorgt de leegstand indirect voor inkomstenderving voor Amsterdam. Na het aflopen van de lopende erfpacht zorgt namelijk de waardedaling van de grond immers voor een forse waardeverlaging van het volgende erfpachtcontract (Spaans, 2010, 13). Naast de gemeentes lopen de beleggers ook geld mis. Via deze beleggers wordt de maatschappij ook financieel door de leegstand beïnvloed. Direct of indirect (via pensioenfondsen) hebben burgers namelijk belegd in de organisaties die het vastgoed beheren. Deze 14

15 organisaties hebben veel vreemd vermogen gebruikt om hun panden te financieren. In een worstcase scenario kunnen deze vastgoedbeleggers failliet raken en daarbij de banken met vastgoed opzadelen die niets waard is. Deze banken kunnen daar opvolgend ook in de problemen raken waardoor de Nederlandse Staat moet bij springen om erger te voorkomen. Dat dit ten koste gaat van gelden die ook beter gebruikt kunnen worden is evident. Gelukkig is het niet zover. Omdat niemand gebaat is bij deze situatie is het cruciaal dat dit probleem wordt opgelost. Om de juiste stappen te kunnen zetten is van groot belang om de juiste informatie te verkrijgen. Vooralsnog zijn niet alle aspecten van het probleem uitgediept. Dit onderzoek heeft daarom als doel om een bijdrage te leveren en zodoende te helpen bij het maken van de juiste beslissingen. 1.5 Wetenschappelijke relevantie Op de vastgoedmarkt bevinden zich veel spelers. Spelers zoals gemeenten die door de wet openbaarheid bestuur redelijk transparant zijn en partijen zoals vastgoedbeleggers die veel minder transparant zijn in hun handelen. De markt voor kantoren is dus werkgebied overschrijdend. Daarom snijdt het probleem aan de kant van de gemeente en de kant van de beleggers. Ondanks dat deze twee partijen veelvuldig met elkaar te maken hebben, ontbreekt er echter essentiële kennis over de beleggers. De gemeente Amsterdam heeft dit onderkend en het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (OGA) heeft hier in 2009 onderzoek naar gedaan. Dit is een verkennend onderzoek naar beleggers van de kantoren en hun motivatie. Wat niet onderzocht is in dit stuk is de visie en strategie op verhuur van de beleggers om hun bestaande kantoren in de toekomst te verhuren of de huurders te behouden. Dit stukje kennis ontbreekt in het onderzoeksveld maar is belangrijk om in acht te nemen als men oplossingen aandraagt voor het probleem op de kantorenmarkt. Het wetenschappelijk doel van deze scriptie is dan ook om de partijen die zich bezig houden met de problemen op de kantorenmarkt te informeren van de strategie, visie en kansen op de verhuur van kantoorvastgoed die beleggers denken te hebben op de huidige kantorenmarkt. Aangezien deze informatie tot op heden niet op papier stond en alleen bekend was bij een kleine groep mensen, is deze scriptie eveneens bedoeld om een aanzet te geven voor theorievorming rondom dit onderwerp. 15

16 1.6 Onderzoekmethodiek Het onderzoek naar de visies en strategieën van beleggers ten aanzien van de verhuur van hun vastgoed is een kwalitatief onderzoek. Om een wetenschappelijk en solide onderzoeksontwerp op te stellen is gebruik gemaakt van Bryman s Social Research Methods (2008) en Yin s Case Study Research (2003). Het onderzoeksontwerp is daarom opgebouwd volgens de methodiek die beide auteurs voorschrijven voor kwalitatief en casestudy onderzoek Onderzoeksontwerp Hoewel het onderzoek voornamelijk verkennend van aard is, kan het gekwalificeerd worden als een casestudyonderzoek. In dit geval is het een typical singlecase waarin de Amsterdamse kantorenmarkt het onderwerp van het onderzoek is. Het onderzoek is gebaseerd op veronderstellingen over de beleggers van leegstaand vastgoed. Dergelijke veronderstellingen ten aanzien van een onderzoek worden ook wel study propositions (Yin, 2003) genoemd. De veronderstellingen van dit onderzoek zijn de volgende. 1. De ongezonde markt van kantoorvastgoed in Amsterdam noodzaakt de beleggers na te denken over de toekomst van hun kantoorpanden. 2. De beleggers in kantoorvastgoed hebben een visie opgesteld voor de verhuur van hun vastgoed. Deze visie is vertaald in een strategie. 3. Voor de gemeente Amsterdam is het onduidelijk wat deze visies en strategieën precies zijn en wat de problemen zijn voor beleggers om hun commercieel vastgoed blijvend te verhuren of om er een huurder voor te vinden. In het onderzoek ligt de focus op de beleggers. De beleggers zijn de analyse eenheden. Belangrijk voor de validiteit van het onderzoek is de keuze van deze eenheden. Er kunnen immers niet willekeurig eenheden worden gekozen. Deze moeten representatief zijn voor de gehele populatie als er ook een uitspraak gedaan wordt over de gehele case. Aangezien dat een doel is van het onderzoek, Figuur 3: Schematische weergave casestudy Bron: eigen materiaal. 16

17 zullen de eenheden ook representatief moeten zijn Gesproken partijen De geïnterviewde personen zijn verantwoordelijk voor het tactisch assetmanagement van kantoren in Amsterdam. Vastgoed wordt vaak beheerd door het vastgoedmanagement. Een vastgoedmanager, ook wel asset manager genoemd, heeft als taak het managementproces op zich te nemen. Het doel van het management is het vastgoed zo goed mogelijk te laten renderen. Tussen het vastgoedmanagement en de aandeelhouders worden afspraken gemaakt over de bevoegdheden die het management heeft. Dit kan in de praktijk betekenen dat een asset manager volledige zeggenschap heeft over de visie en strategie op verhuur (Van Gool et al., 2001, 261). Voor het onderzoek is de focus gelegd op het vastgoed management en niet de aandeelhouders. Hierbij wordt namelijk vaak het beleid bepaald (Van Gool et al., 2001, 258). Voor het onderzoek is er gekozen om een representatieve selectie te maken van beleggers. De volgende criteria voor de keuze van de beleggers is gekozen: 1. Belegger heeft kantoren in zijn vastgoedportefeuille. 2. Belegger heeft bezit (gehad) 4 in Amsterdam. 3. Belegger is een institutionele belegger/vastgoedfonds/particuliere belegger. 4. Belegger heeft een redelijk tot grote vastgoedportefeuille 5. De keuze voor criteria 1 tot en met 3 is evident. Om de volgende redenen is er specifiek voor criteria 4 gekozen. Ten eerste hebben vastgoedbeleggers met een grote portefeuille meer panden in Amsterdam en daardoor meer ervaring met verhuur en aanhuur. Ten tweede is de kans groot dat deze beleggers meerdere fondsen hebben met verschillende managementstijlen. Ten derde, in relatie met de kantorenleegstand is het voor de gemeente Amsterdam minder interessant wat de strategie en visie voor verhuur is van kleine actoren. De personen die geïnterviewd zijn verantwoordelijk (of op de hoogte) voor het tactisch asset management van hun kantoren in Amsterdam. Aan de hand van de bovenstaande criteria zijn de onderstaande partijen geïnterviewd. 4 Eén belegger had tijdens het afgenomen interview geen kantoorvastgoed meer in Amsterdam. 5 Onder andere met hulp van Prof. dr. Peter van Gool FRICS is er aan de hand van het thema magazine Top-101 Vastgoedbeleggers in PropertyNL ( ) een keuze gemaakt. 17

18 Institutionele belegger Vastgoedfonds Particuliere belegger Bouwinvest Uni-Invest De Groene Groep ASR TCN Kroonenberg Groep Anoniem 1 Breevast Pronam Ping Properties Fortress ING Reim Anoniem 2 IVG Immobilien AG Methoden De methoden die gebruikt is voor het verzamelen van data zijn interviews voorafgaand aan een literatuurstudie (Bryman, 2004, 319 & Emans, 2002, 61). Deze literatuurstudie heeft als doel om de onderzoeker bekend te maken met het veld waar onderzoek naar gedaan gaat worden en eveneens om de lezer er bekend mee te maken. De belangrijkste methode die gebruikt is, is het interview. Er zijn twee redenen voor de keuze van het interview. Ten eerste is er nog geen onderzoek gedaan naar het onderwerp. Er kan daarom geen gebruik worden gemaakt van andere bronnen. Ten tweede geven interviews met sleutelpersonen goed weer wat de problemen zijn van de verschillende beleggers. Ook zijn er experts op het gebied van commercieel vastgoed geïnterviewd. De interviewmethode waar voor is gekozen is de semigestructureerde variant (Bryman, 2004, 320). Hier zijn twee redenen voor. Omdat het onderzoek verkennend van aard is, is het zeer belangrijk dat de analyse-eenheden alle informatie kunnen vertellen waarvan zij denken dat het relevant is. Bovendien is het goed mogelijk dat veronderstellingen die de basis vormen van het onderzoek, in de praktijk anders kunnen zijn. Omdat de veronderstellingen ook een basis hebben in ander onderzoek en verwachtingen van experts, zullen deze veronderstellingen echter wel de basis vormen van de structuur van het interview. Zoals boven al vermeld is, is het geen probleem als hiervan afgeweken is door de geïnterviewde. Mits het natuurlijk relevant is. Zoals afgesproken met de geïnterviewde partijen, zal in dit onderzoek vanwege privacy-overwegingen nergens een gesproken partij met naam en toenaam genoemd of gelinkt worden met uitspraken in het onderzoek. Vanwege dezelfde overwegingen zijn de interviews eveneens niet opgenomen in de bijlagen van dit onderzoek. Alleen op deze manier kan het onderzoek openbaar gepubliceerd worden. 18

19 Analyse De analyse van de interviews is in twee stappen verdeeld. De eerste stap is het transcriberen. Na afloop van de interviews zijn de interviews woord voor woord uitgetypt, ter correctie opgestuurd 6 naar de geïnterviewde en daarna diepgaand en systematisch geanalyseerd op de inhoud. De tweede stap is de reflectie. Voor de reflectie en controle van het onderzoek is er gesproken met de Belangenbehartigingsorganisatie voor Institutionele Beleggers in Nederlands vastgoed (IVBN) en makelaars. Om deze reflectie te verscherpen is er ook getracht de antwoorden van de beleggers te spiegelen met jaarverslagen. Dit laatste is echter niet gelukt. De jaarverslagen waren of te algemeen van aard om conclusies te kunnen trekken of waren niet beschikbaar voor onderzoek. De Grounded theory (Bryman, 2004, 401) zal ook worden gehanteerd. Dit zal de leidraad in de analyse van de kwalitatieve data zijn. In het kort betekent het dat de analyse van data leidt tot de volgende stap in het onderzoek. De nieuwe data zal dan leidend zijn voor de richting van het onderzoek. 1.7 Afbakening Beleggers in commercieel vastgoed: Vermogende particulieren, vastgoedfondsen, beleggers gelieerd aan banken, verzekering- of pensioenmaatschappijen en bedrijfsmatige beleggers (woningcorporaties) die als voornaamste doel hebben om uit de exploitatie en verkoop van commercieel onroerend goed geld te verdienen (OGA, 2009, 6). Amsterdam: Het onderzoek zal plaats vinden in de gemeente Amsterdam. Hiermee wordt niet bedoeld, de metropoolregio Amsterdam of de stadsregio Amsterdam. Met Amsterdam wordt bedoeld het grondgebied dat behoort tot de gemeente Amsterdam. Hoewel het probleem niet ophoudt bij de grens, is er uit praktische overweging een geografische afbakening gemaakt. Transformatie: De definitie van transformatie is geleend van de Taskforce herstructurering bedrijventerreinen. Hoewel het onderzoek gaat over leegstaande kantoren, zijn er veel raakvlakken met bedrijventerreinen, waaronder de definitie. Bij transformatie wordt een kantoor aan de voorraad ontrokken en daarvoor in de 6 De geïnterviewden hebben weinig aan de inhoud gecorrigeerd. 19

20 plaats nieuwe functies, bijvoorbeeld wonen, gecreëerd (Commissie Noordanus, 2008, 4). Herontwikkelen: Anders dan bij transformatie blijft bij herontwikkeling de functie wel gehandhaafd. De indeling en/of de exterieur van het pand kan bij herstructurering gewijzigd worden terwijl de functie, (kantoor)werken, blijft. Leegstand: De definitie voor leegstand is eenduidig, iets dat leeg staat, in dit geval een kantoorpand in Amsterdam. Een volledig gebouw staat in de boeken als leeg als meer dan 50% leeg staat (OGA, 2010). Structureel leegstand is minder makkelijk te operationaliseren. Immers, wat is structureel. In het onderzoek van Zuidema en van Elp wordt vermeld dat een kantoor vaak als structureel leeg wordt getypeerd als het meer dan drie jaar leeg staat. Op bladzijde 18 van het voortgangsrapportage van Plabeka wordt echter een andere definitie gehanteerd: leegstand voor zover het januari 2008 onverhuurde leegstand betrof en waarbij 2 jaar (of langer) 10% van het pand (of meer) leegstond. Duidelijk is dat structurele leegstand niet erg makkelijk te operationaliseren is. Het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam hanteert de volgende definitie. Er is sprake van structureel leegstand als een pand langer dan twee jaar en 50% leeg staat. Visie: Een visie is een gewenst langetermijnperspectief voor de verhuur van een kantoorpand. Deze is opgesteld door de belegger of eindverantwoordelijke van het vastgoed. Strategie: De strategie vloeit voort uit de visie en is een meerjaren aanpak dat tot doel heeft om de visie te realiseren. 1.8 Leeswijzer Het eerste deel van de scriptie bestaat uit achtergrondinformatie. In hoofdstuk één zal de kantorenmarkt worden besproken en in het tweede hoofdstuk komen de achtergronden van de beleggers aan bod. Het tweede deel wordt gevormd door het onderzoek. In dit onderdeel wordt het onderzoek besproken maar wordt er geen conclusie of theorie gevormd. In hoofdstuk vier worden de uitkomsten van 20

21 het onderzoek naar de strategie en visie op verhuur van de beleggers besproken. In het daaropvolgende hoofdstuk worden de problemen bij de verhuur en transformatie van kantoorpanden bekend gemaakt. Het een-na-laatste deel van de scriptie is de analyse. Hier wordt in hoofdstuk zes aan de hand van de vorige hoofdstukken een theorie gevormd en een conclusie gegeven. Het advies en aanbevelingen vormen het laatste hoofdstuk van het onderzoek. 21

22 THEORIE 22

23 2. De kantorenmarkt Bij de verhuur van panden lopen we net zoals de rest van de beleggers tegen de problemen op die nu inherent zijn aan de markt. Er is te veel gebouwd en er wordt nu ook nog te veel bijgebouwd. Dat is slecht voor de hele markt. In dit hoofdstuk wordt in het kort een schets gegeven van de Nederlandse kantorenmarkt. Gerelateerd aan het onderwerp van deze scriptie wordt kort weer gegeven hoe en waarom er problemen zijn op deze specifieke markt van vastgoed. Daarnaast wordt de huidige stand van zaken beschreven en een relatie gelegd met de huidige problemen bij beleggers en de strategie en visie op verhuur van de kantoorpanden. 2.1 Expansie Met de groei van de economie in de jaren zestig en de verandering van de economie van een industriële naar een diensteneconomie, nam de vraag naar commercieel vastgoed toe. Onderbroken door de economische crisis in de jaren tachtig nam de bouw van kantoorpanden in Nederland tot in het nieuwe millennium fors toe (Van Gool et al., 2001, 82). Met deze groei nam ook de vraag naar kantoorruimte toe. Deze vraag werd beantwoord door ontwikkelaars, beleggers en gemeenten. In de afgelopen decennia werden vele vierkante meters kantoor gerealiseerd om de vraag van de expanderende en nieuw gestarte ondernemingen te huisvesten. De oplevering van een kantoorpand loopt echter altijd achter op de vraag. Immers wanneer de vraag naar ruimte aan het afnemen is, zal de realisatie van veel vierkante meters nog moeten gaan plaats vinden. Deze vertraging tussen vraag en aanbod wordt ook wel de varkenscyclus genoemd. De vraag naar kantoorruimte liep vanaf 2005 achteruit, terwijl het aanbod alleen maar aan het toenemen was (Desicio, 2006, 20). 2.2 Scheefgroei Deze scheefgroei is onder andere ontstaan doordat gemeenten, ondanks de reeds aanwezige leegstand, door zijn blijven plannen van kantoren. Voor de andere actoren zoals ontwikkelaars, beleggers en huurder was er eveneens geen negatieve terugkoppeling die de bouw van kantoren tegen ging. De uitgifte van grond voor de bouw van kantoren was immers voor iedereen winstgevend. De inkomsten die hiermee door gemeenten verdiend konden worden, werden gebruikt om andere projecten te financieren. Op deze wijze heeft bijvoorbeeld de 23

24 gemeente Amsterdam de herstructurering van Amsterdam Zuidoost gefinancierd (Janssen-Jansen, 2006, 444). Door nieuwe wensen van ondernemingen op het gebied van kantoorruimte, expansie of wellicht krimp van de ondernemingen, zijn veel ondernemingen vanuit het oude aanbod verhuisd naar nieuw gereed gekomen kantoorpanden. Een onderneming heeft de keus om te bepalen waar het zich wil vestigen. Dit kon binnen de gemeente zijn, maar als buiten de gemeente kantoorruimte gerealiseerd werd dat beter voldeed aan de behoefte van de onderneming, dan werd verhuizing naar een andere gemeente ook een optie. Daarom beconcurreerden gemeenten elkaar met de bouw van nieuwe kantoorpanden terwijl de vraag niet meer toenam. Dat dit verschil in vraag en aanbod tot problemen zou leiden was evident. Sinds januari 2010 staat ongeveer 12% van alle kantoorgebouwen in Nederland leeg. Het gaat hier om 5 miljoen vierkante meter of werkplekken (Janssen-Jansen, 2010, 14). In de gemeente Amsterdam was deze leegstand volgens het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam in % (OGA, 2010, 4). Het is echter niet helemaal duidelijk wat de exacte cijfers van deze leegstand zijn aangezien definities van leegstand nogal eens verschillen en een leegstaand complex de volgende dag weer verhuurd kan zijn. Van deze leegstand is een klein percentage tijdelijk van aard en wordt er van verwacht dat deze kantoren in de nabije toekomst weer verhuurd zal gaan worden. Een groot deel van de leegstand is echter structureel en deze leegstaande kantoren zullen, zelfs bij toenemende vraag, niet verhuurd worden. Dit zijn in Amsterdam panden die in diverse tijdsvakken zijn gebouwd, waarbij de panden die in de jaren tachtig zijn gerealiseerd het meest vertegenwoordigd zijn (OGA, 2010, 14). 2.3 Reactie Als reactie hierop heeft er in 2007 een overleg plaats gevonden tussen enkele Noord-Hollandse gemeenten, de provincie Noord-Holland en enkele bureaus. Tijdens deze Plabeka (Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties) overlegronde, zijn er regionale afspraken gemaakt om de vraag naar kantoren af te stemmen op het aanbod. Gedurende het PlaBeKa-overleg zijn er afspraken gemaakt waarin bijvoorbeeld Amsterdam 1,2 miljoen vierkante meters geplande kantoorruimte schrapt. Dit is inmiddels dan ook gebeurd. Kortom, er zijn besluiten genomen door deze organen om minder kantoorpanden te bouwen en bij een toenemende vraag naar kantoorruimte deze binnen het bestaande aanbod te accommoderen (Plabeka, 2008, 14). Er kunnen echter vraagtekens geplaatst worden bij de vraag hoe hard de afspraken zijn die de gemeenten hebben 24

25 gemaakt en of ze zich aan deze afspraken gaan houden. Desalniettemin is het probleem erkend en durft men harde maatregelen te nemen. Veel kantoorpanden die nu leeg staan worden vaak als oninteressant beschouwd door huurders. Vaak zijn deze voor huurders kwalitatief niet interessant, maar ook is de vraag naar vierkante meters kantoor momenteel te laag. Transformatie of herontwikkeling behoren dan tot de mogelijkheden om deze patstelling te doorbreken. Bij transformatie blijft de oorspronkelijke functie niet gehandhaafd, terwijl dat bij herontwikkeling wel het geval is (Buitelaar et al., 2008, 11). In het onderzoek naar de Nederlandse markt voor kantoorruimte van makelaar en commercieel vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff (2010) wordt bijvoorbeeld geadviseerd om leegstaande kantoren te herontwikkelen en duurzaam te maken. Dit advies geldt niet voor alle kantoren, maar alleen voor kantoren op een locatie waar bijvoorbeeld goed openbaar vervoer is of voldoende parkeerruimte aanwezig is. Er kan echter wel een kanttekening geplaatst worden bij dit rapport. Het is namelijk onduidelijk waarom juist het duurzaam maken van een leegstaand kantoorpand helpt bij het vinden van een huurder en niet een andere herontwikkelingstrategie. Over de andere locaties waar het niet loont om te herstructureren is DTZ Zadelhoff duidelijk. Daar wordt het voor deze beleggers tijd om hun verlies te nemen (DTZ Zadelhoff, 2010, 12). 2.4 Leegstand Herontwikkelen of transformatie kan niet alleen op gang worden gebracht door gemeenten. Medewerking van de belegger van het kantoorpand is hier essentieel voor (SEV, 2004, 7). Grofweg kunnen de beleggers van vastgoed in drie categorieën worden onderverdeeld. Dit zijn de eigen gebruikers, de corporaties en de beleggers. Op de kantorenmarkt hebben de corporaties weinig bezit. Van het totaal aantal kantoren in Nederland in 2001 was 55% in het bezit van eigen gebruikers en 45% in handen van beleggers (Van Gool et al., 2001, 23). 7 Aangezien de eigen gebruikers de facto geen leegstand veroorzaken, speelt het probleem van de leegstand van de kantoren alleen bij de beleggers. Leegstand zou voor een belegger geen optie moeten zijn. Desalniettemin is er veel leegstand. Een veel aangehaalde reden in de literatuur is dat een belegger deze leegstand kan accepteren omdat zijn portefeuille uit een mix van beleggingen bestaat. Dit kunnen vastgoedbeleggingen of andere beleggingen zijn, die het verlies van leegstand goed maken (Ter Horst, 2010, 48). De 7 Anno 2011 kan dit cijfer verschillen, maar aangenomen mag worden dat dit verschil niet van dien aard is dat dit negatieve gevolgen heeft voor het onderzoek. 25

26 aandeelhouders zijn echter niet gebaat bij een dergelijke situatie. Als leegstand lang aanhoudt dan worden er gekeken naar de volgende stap. De eerste volgende stap na verhuur is het verkopen van het vastgoed. Dit is echter vaak geen optie. Als er namelijk kopers zijn dan willen deze vaak niet de prijs bieden die een belegger er voor wil ontvangen. De belegger gaat vaak uit van de getaxeerde waarde van het pand, terwijl de koper eerder geneigd is om de waarde van het pand in te schatten op de daadwerkelijke marktwaarde (Remøy, 2010, 117). Een andere mogelijkheid om het verlies te beperken is transformatie. Transformatie is echter een onzeker traject. Immers is het aan het begin niet duidelijk of er een exploitant gevonden zal worden en is medewerking van de gemeente vereist. Dat zijn al twee redenen waarom transformatie niet vaak plaats vindt. Een andere belangrijke reden waardoor transformatie niet van de grond komt is de bijkomstigheid van extra kosten die hiervoor nodig zijn. Niet alleen moet een pand worden afgeboekt in waarde (de functie kantoor is meestal de hoogste in waarde), maar ook de verbouwingskosten moeten worden betaald (OGA, 2009, 14). Een andere reden waarom een belegger zijn verlies met winst uit zijn portefeuille blijft compenseren, is dat verkoop of transformatie invloed heeft op de financiële verplichtingen en constructie van de portefeuille. De portefeuille is namelijk vaak met geleend vermogen gefinancierd. Bij verkoop of transformatie van een kantoorpand uit deze portefeuille zal dan de financieringsconstructie moeten worden veranderd. De financierder, vaak een bank, kan dan vraagtekens zetten bij de waarde van het kantoorgebouw en van de gehele portefeuille (OGA, 2009, 15). De kantoorgebouwen staan bovendien als onderpand voor het geleende vermogen. De verwachting is dan ook dat de beleggers zich de komende jaren zullen concentreren op hun bestaande huurders en het vastgoed dat ze nu in bezit hebben (Spaans, 2010, 32). Het probleem van leegstand verdwijnt ten slotte als er een nieuw contract wordt gesloten met een huurder. Voor een bepaalde tijd wordt het probleem dan geparkeerd bij een andere belegger die dan weer leegstand heeft. 2.5 Samenvatting De vraag naar commercieel vastgoed nam tot 2005 toe. Oorzaken hiervoor waren voornamelijk de expansie van de Nederlandse economie en de verschuiving van een industriële naar een diensteneconomie. Meerdere partijen in deze keten konden met de uitgifte, bouw, aanschaf en verhuur een goed belegde boterham 26

27 verdienen. Dit konden ze blijven doen ondanks dat de vraag naar kantoorruimte aan het afnemen was. Het resultaat was scheefgroei en uiteindelijk leegstand. Er zijn stappen van gemeentewege genomen om deze aanwas van hoogbouw tegen te gaan. Ondanks deze stappen blijven er miljoenen vierkante meters onverhuurd. De beleggers van de kantoorgebouwen hebben zich zelf opgesloten in onflexibele gebouwen met financiële constructies waardoor transformatie en verkoop vaak niet tot de mogelijkheden behoren Het enige dat tot de mogelijkheden behoord is verhuur. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de belegger van het vastgoed. 27

28 3. Beleggers in kantoorvastgoed Wij zijn een institutionele belegger die min of meer ook een vastgoedfonds is. Wij staan namelijk open voor andere deelnemers die indirect willen beleggen, maar dit mogen alleen institutionele beleggers zijn. In dit hoofdstuk staat de belegger van het kantoorvastgoed centraal. In het vorige hoofdstuk is naar voren gekomen dat de belegger een belangrijke rol speelt bij het in stand houden van de kantorenproblematiek. De belegger heeft nog onvoldoende last van de leegstand en er zijn redenen om het verlies niet te nemen. Verwacht wordt daarom dat de beleggers zich nog meer zullen concentreren op de succesvolle verhuur van hun vastgoed. Doordat er zoveel verschillende soorten beleggers zijn en de manieren waarmee zij het vastgoed financieren, wordt in dit hoofdstuk de verschillen tussen de soorten beleggers uiteengezet. Ook wordt de relatie gelegd tussen de beleggers en de kantorenmarkt. 3.1 beleggers Nadat een ontwikkelaar een huurder heeft gevonden voor het pand en de gemeente de grond heeft uitgegeven is de belegger één van de laatste schakels in kantoorvastgoed. De belegger koopt namelijk van de ontwikkelaar een nieuw pand (meestal met een huurder) en wordt daardoor de belegger van het pand. Ook komt het voor dat een belegger een bestaand gebouw en een zittende huurder overneemt van een belegger die ook belegt in vastgoed. Het voornaamste doel van beleggers in onroerend goed is om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed geld te verdienen (Van Gool et al., 2001, 20). Het aankoopbedrag van bijvoorbeeld een kantoorpand moet in de periode dat het verhuurd en verkocht wordt op zijn minst terugverdiend worden. De ambitie is om het rendement zo groot mogelijk te maken. Het rendement wordt veelal berekend door de Bruto AanvangsRendement (BAR)-methode. Hierbij wordt de marktwaarde van het pand bepaald door het te delen door de verwachte huur voor een bepaalde periode. Als dit rendement hoger is dan nul, dan is er winst en is het pand interessant om in te gaan beleggen. Er zijn ook andere rekenmethoden die worden gebruikt en hetzelfde doen. Dit zijn de Netto aanvangsrendement (NAR)-methode, hierbij wordt er ook nog eens rekening gehouden met de exploitatiekosten van het gebouw. En de discounted cashflow (DCF)-methode, hierbij worden geraamde toekomstige kasstromen contant gemaakt (Van Gool et al., 2001, 205). 28

29 Een vastgoedbelegging kent twee vormen. Er kan direct of indirect worden belegd in vastgoed. Direct beleggen in vastgoed houdt in dat een belegger, al dan niet via dochterondernemingen, een meerderheidsbelang en het zeggenschap heeft over het management van het onroerend goed. Indirect beleggen is het tegenovergestelde (Cohen, 1996, 16). Bij een indirecte belegging wordt geld dat bedoeld is als investering in een fonds beheerd en belegd door een organisatie die daar gespecialiseerd in is. De investeerder heeft geen zeggenschap over wat er met het vastgoed gebeurt. Grofweg kan gezegd worden dat direct beleggen, beleggen is in stenen. Indirect beleggen is beleggen in een product van een onderneming Verschillende type beleggers Zoals uit het inleidende citaat van één van de geïnterviewde beleggers blijkt, zijn de beleggers van kantoorvastgoed niet zo eenvoudig in te delen in een categorie. Rijk geworden Nederlandse particulieren beleggen namelijk niet meer altijd zelf in vastgoed, maar kunnen dat indirect doen bij een fonds. Ook pensioenorganisaties investeren niet alleen hun eigen geld in vastgoed, maar beheren fondsen waar andere beleggers indirect in kunnen beleggen. De scheidslijn tussen de verschillende beleggers is dus niet meer zo duidelijk als enkele decennia geleden. Ondanks deze vervlechting zijn beleggers op andere punten wel van elkaar te onderscheiden. Beleggers op de commerciële vastgoedmarkt kunnen grofweg in vieren worden opgedeeld. Particuliere beleggers, institutionele beleggers, vastgoedfondsen en woningbouwcorporaties. Woningbouwcorporaties worden in dit onderzoek niet meegenomen. De reden hiervoor is dat woningbouwcorporaties doorgaans kantoorvastgoed hebben dat vaak een klein onderdeel is van een woningcomplex (OGA, 2009, 8). Aangezien de focus van dit onderzoek op de grootschalige leegstand in kantoorvastgoed op de monotone kantoorlocaties ligt, zijn de woningbouwcorporaties niet meegenomen. Vastgoedfonds Een vastgoedfonds is wel of niet beursgenoteerd en belegt met andermans vermogen. Het doel van een vastgoedfonds is om het rendement te halen dat aan de aandeelhouders toegezegd is. Vermogen dat vrij komt door verhuur of verkoop van vastgoed kan opnieuw worden belegd of wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. De aspiratie van vastgoedfondsen is om hun marktpositie te laten groeien en om een beter rendement te verkrijgen dan hun concurrenten (IVBN, 2010, 31). 29

30 Pensioenorganisaties, verzekeringmaatschappijen en banken hebben een eigen vastgoedbeleggingstak. De trend is echter dat steeds meer van deze partijen, vooral pensioenorganisaties, indirect zijn gaan beleggen. Hun eigen vastgoedbeleggingstak opereert nu onafhankelijk waarbij bijvoorbeeld de moederorganisatie slechts een belangrijke aandeelhouder is geworden. Beleggingsfondsen zoals Corio, Vesteda en Kantoren Fonds Nederland (KFN) zijn hier voorbeelden van. Deze vastgoedfondsen waren onderdeel van het Algemeen Burgerlijk pensioenfonds (ABP). Vastgoedfondsen die nog eigendom zijn van banken, verzekeringsmaatschappijen en van pensioenorganisaties, worden veelal gebruikt om het vermogen van het moederbedrijf te laten renderen. Ook bieden ze het als product aan hun klanten aan, zoals institutionele beleggers, om indirect in te beleggen. Daarnaast hebben sommige van deze vastgoedfondsen ook een vastgoedontwikkelingsafdeling die zich bezig houdt met acquisitie en ontwikkeling van nieuwbouw (OGA, 2009, 8). Institutionele belegger De institutionele belegger belegt zijn vermogen direct of indirect (bijvoorbeeld via een vastgoedfonds) in vastgoed. Het doel van institutionele beleggers is om voldoende rendement te behalen op de lange termijn. De aandeelhouders zijn namelijk veelal pensioenfondsen, verzekeraars, VUT-fondsen en beleggingsinstellingen die naar hun leden lange termijn betalingsverplichtingen hebben. Daarom is het van belang voor de institutionele belegger, dat het rendement dat beloofd is, stabiel is en behaald wordt (IVBN, 2010, 31). Institutionele beleggers zijn beleggers die dus ten opzichte van vastgoedfondsen minder risico nemen en veel meer in objecten investeren die op de lange termijn verdedigbaar zijn. De laatste jaren is de tendens dat veel institutionele beleggers over zijn gegaan naar indirect beleggen. Beleggen in vastgoed is namelijk managementintensief en daarvoor is specialistische kennis vereist. Ook is een grote vastgoedportefeuille bij meerdere externe partijen meer rendabel en brengt het minder risico met zich mee (OGA, 2009, 8). Particuliere belegger Er zijn twee vormen van beleggen in vastgoed waar particuliere beleggers in participeren. Ten eerste een gesloten fonds waarin belegd wordt door één of meerdere welvarende particuliere personen in commercieel vastgoed. Dit fonds wordt dan bestuurd namens deze particuliere personen die in meer of mindere mate direct invloed kunnen uitoefenen. Ten tweede zijn er fondsen waar 30

31 particulieren geen invloed hebben op het management. Deze particulieren hebben dan een deel van hun eigen vermogen indirect belegd in een fonds. Niet beursgenoteerde fondsen kunnen veel duidelijker voor een bepaald beleggingsstrategie kiezen. Dit kan bijvoorbeeld een strategie zijn voor een bepaald type vastgoed, marktsegment, totale rendement, inflatiebestendigheid, risicospreiding etc. (IVBN, 2010, 31). Een duidelijke strategie kan aantrekkelijk zijn voor de particuliere belegger die een duidelijke mening heeft over vastgoed. Het minimum dat in een fonds ingelegd moet worden is , daarom zie je weinig particuliere beleggingen in het kantoorvastgoed (OGA, 2009, 8) Verschillen in strategie en financiering De totale vastgoedportefeuille van een vastgoedbelegger kan uit één of meerdere fondsen bestaan. De strategie van het fonds bepaalt wat er in de praktijk mogelijk is. De strategie die er gekozen is kan dus per fonds van een belegger verschillen. Beleggers kunnen er namelijk voor kiezen om in bepaalde fondsen te beleggen op prijzige A-locaties. En dezelfde belegger kan ervoor kiezen om met een ander fonds incourant vastgoed op te kopen, deze te herontwikkelen, te verhuren en door te verkopen aan een andere partij. De gekozen strategie is dus bepalend bij de keuze of een pand wordt aangekocht, wordt behouden voor de portefeuille of wordt doorverkocht. De huurprijs en de geboden incentives aan de huurder worden eveneens beïnvloed door de gekozen strategie. Naast de voorkeur en verplichtingen van een belegger wordt de strategie onder andere bepaald door de financiering van het fonds. De gekozen strategie en financiering leidt tot een bepaald type managementstijl van fondsen met vastgoed. Deze stijlen zijn onder te verdelen in drie profielen. Core, value added en opportunistic (IVBN, 2010, 32) 8. Core IRR-target 5%-10% 9 Leverage 30%-50% 10 Het risico van fondsen die onder core vallen is laag. Dit komt doordat erbij dit profiel gekozen wordt om langdurig vastgoed in bezit te houden (8-12 jaar) en daarin te beleggen (IVBN, 2010, 32). Het vastgoed is met weinig vreemd vermogen gefinancierd waardoor de leverage laag is. Het rendement op het eigen vermogen op de korte termijn is daardoor ook laag. Om de investering terug te verdienen heeft vastgoed in een core fonds bij voorkeur een financieel gezonde huurder met een langlopend contract. Het belangrijkste is het genereren van 8 In de praktijk zijn hier ook uitzonderingen op. 9 Internal Rate of Return is het rendement op het eigen vermogen dat verwacht wordt over een x aantal jaren (OGA, 2009, 9). 10 Leverage is de verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen (OGA, 2009, 9). 31

32 inkomsten en waardebehoud. Herontwikkeling en transformatie van vastgoed is kostbaar en risicovol en wordt daarom meestal niet ondernomen (OGA, 2009, 9). Value Added IRR-target 10%-15% Leverage 50%-65% De mate van risico van value added fondsen ligt tussen die van core en opportunistic in. Zoals de naam al doet vermoeden, gaat het bij vastgoed in dit profiel om waardevermeerdering. Met meer vreemd vermogen dan in core wordt een pand ontwikkeld of een bestaand pand herontwikkeld. Nadat er waarde is toegevoegd, zoals door het aanbrengen van een huurder, wordt het pand verhuurd (3-6 jaar) of verkocht (IVBN, 2010, 31). De waardevermeerdering leidt tot een hoger rendement op het eigen vermogen dan bij core fondsen. Het lenen met veel vreemd vermogen en de onzekerheid van de verhuurbare staat van een pand zorgen ervoor dat het risico dat het geleende vermogen niet terug betaald kan worden bij value added vastgoed groter is dan bij core vastgoed (OGA, 2009, 9). Opportunistic IRR-target 15%-20% Leverage 65%-85% Vastgoed in een opportunistic fonds is met veel vreemd vermogen gefinancierd. Daardoor heeft het een hoge leverage en bij succesvolle uitvoering ook een hoog rendement. Het opkopen van vastgoed tegen een lage prijs, slecht presterende vastgoedfondsen van de beurs halen of het op eigen risico ontwikkelen van vastgoed zijn manieren om zoveel mogelijk rendement te halen (OGA, 2009, 10). Deze investeringen en beleggingen worden voor een korte periode (3-6 jaar) aangehouden en daarna doorverkocht (IVBN 2010, 31). Fondsen met het opportunistic profiel hebben echter ook het hoogste risico voor aandeelhouders. 3.2 Relatie met verhuur Beleggers hebben in hun portefeuille één of meerdere fondsen met vastgoed. Deze fondsen vallen binnen één van de drie bovenstaande managementstijlen. Bepalend voor wat er mogelijk is voor een belegger met een kantoorgebouw is de managementstijl van het fonds van het gebouw en niet per se het type belegger. Hoewel sommige beleggers een mix van fondsen met verschillende managementstijlen hebben, zijn er wel verschillen tussen de beleggers. Een core profiel sluit bijvoorbeeld beter aan bij de verplichtingen die een institutionele belegger heeft aan zijn aandeelhouders. Een value added profiel past bijvoorbeeld beter bij de strategie van een vastgoedfonds. De strategie van een onderneming is daarom mede bepalend voor hoe beleggers om gaan met de verhuur van een pand. Institutionele beleggers zijn bijvoorbeeld minder geneigd om kortlopende 32

33 contracten aan te gaan met verhuurder. Anderzijds zullen beleggers die een opportunistic profiel hebben eerder incentives geven aan een huurder omdat ze op korte termijn hun investering willen terug verdienen. 3.4 Samenvatting In het kort zijn er vier soorten beleggers in kantoorvastgoed. Hoewel de scheidslijnen steeds vager worden is er voor dit onderzoek voor drie types beleggers gekozen; de vastgoedfondsen, institutionele beleggers en de particuliere beleggers. De doelen van deze beleggers zijn hezelfde, geld verdienen door middel van verhuur. De reden hiervoor, de manier waarop en de financiering kunnen echter uiteen lopen. Zo investeren institutionele beleggers over het algemeen op de lange termijn met weinig vreemd vermogen om te kunnen voldoen aan pensioenverplichtingen van hun aandeelhouders terwijl vastgoedfondsen eerder korte termijn beleggingen doen met meer vreemd vermogen om hun investeerders het beloofde hogere rendement te kunnen uitkeren. Afhankelijk van de managementstijl en strategie van een fonds van de belegger kan worden bepaald door de belegger hoe diep deze in de buidel zal tasten om een huurder te behouden of te verkrijgen. Hier wordt in het volgende hoofdstuk uitgebreider op ingegaan. 33

34 ONDERZOEK 34

35 4. Visie en strategie op verhuur Als je nu een huurder kwijt raakt dan heb je minimaal een jaar leegstand. Je bent daarom één jaar huurinkomsten kwijt, nog één jaar omdat je het pand opnieuw spic en span moet laten opknappen en je bent één of twee jaar huurvrij kwijt bij een nieuwe huurder. Dat kost je dus vier jaar huur. In dit hoofdstuk wordt de verhuurmarkt van kantoren nader bekeken. Als eerste zal kort de werking van de verhuurmarkt en de belangrijkste spelers daarin worden beschreven. Op basis van het onderzoek wordt uiteen gezet wat de visie en strategie op verhuur is van de beleggers op de Amsterdamse kantorenmarkt bij het verkrijgen en behouden van huurders. Het doel van dit hoofdstuk is om gedetailleerd inzage te geven in de antwoorden van de geïnterviewde partijen over de bovenstaande onderwerpen. Dit hoofdstuk zal daarom niet concluderend van aard zijn. Aan de hand van de informatie uit dit hoofdstuk zal in hoofdstuk zes dieper ingegaan worden op de materie waarbij wel conclusies worden getrokken en theorie gevormd wordt over de strategie en visie op verhuur. 4.1 Verhuurmarkt De verhuur en verkoop van kantoor onroerend goed is het middel voor beleggers om rendement te behalen op hun investeringen. Voordat er winst gemaakt kan worden moet een kantoorpand verhuurd worden. Dit is voor een belegger belangrijk, en wel om drie redenen. Ten eerste levert een huurder een kasstroom op die de gemaakte investering goed kan maken. Ten tweede is een leegstaand kantoorpand minder waard en dat heeft invloed op de beleggingsportefeuille. Immers wordt door middel van de BAR-, NAR- en DCF-methode aan de hand van de huuropbrengst de marktwaarde bepaald. De marktwaarde van een kantoorpand met huurcontract is vaak miljoenen euro s hoger dan zonder. Ten derde is geen enkele belegger geïnteresseerd om een hoog bedrag te betalen voor een kantoorpand zonder huurder. Op de korte termijn valt er bovendien geen kasstroom te verwachten. Het is dus aan een belegger veel gelegen om een huurder te hebben voor zijn pand. Zeker nu, nu de overheden langzamerhand maatregelen aan het treffen zijn en de onzekerheid op de kantorenmarkt groot blijft, is het voor beleggers belangrijk om een huurder te vinden die lang wil blijven huren. De ideale manier voor de meeste beleggers is daarom om een pand met huurder te kopen. Dit kan op twee manieren. Een manier is dat een belegger een bestaand pand met huurder overkoopt van een andere belegger. Een andere manier is dat er voor een hurende organisatie door een ontwikkelaar, namens een belegger, een nieuw kantoorpand wordt gebouwd. De belegger koopt het pand 35

36 met huurder van de ontwikkelaar en wordt dan belegger. Door deze laatste manier zijn er veel kantoorpanden in Nederland gebouwd (zie hoofdstuk één). Nu er al te veel kantoorpanden in Nederland zijn gebouwd en er veel kantoren leeg staan, is deze manier minder voorkomend geworden. Als een kantoorpand of grote oppervlakten hiervan leeg staan, dan gebruikt de belegger naast zijn eigen kennis van de zoekende partijen ook organisaties zoals makelaars. De makelaar beschikt over meer en up-to-date informatie van de zoekende en potentiële huurders. Deze informatie ontbreekt vaak bij asset managers. Afhankelijk van de omvang van een kantoorpand worden één of twee makelaars door de belegger ingezet. Als een pand verhuurd raakt door toedoen van een makelaar dan verdient deze een afsluitprovisie, courtage. Organisaties die vierkante meters willen huren nemen op hun beurt ook een makelaar in dienst om een geschikte locatie te vinden en/of te onderhandelen met de belegger. Onderhandelingen over het contract kan door de asset manager zelf gedaan worden of ook worden uitbesteed aan organisaties die toezien op het commercieel beheer van de portefeuille. De mate van autonomie die een belegger geeft aan een dergelijke partij verschilt van ruime tot beperkte bevoegdheden. Niet veel hurende organisaties hebben een eigen property manager in dienst die de onderhandelingen doet en laten dit dan ook vaak over aan een makelaar. De positie van de huurder bij de onderhandelingen is tegenwoordig sterk. Nu het zoveel belangrijker voor de belegger is om een huurder te hebben of te behouden dan vroeger kunnen de huurders veel meer verwachten van een belegger. Deze onderhandelingen zijn tegenwoordig veel meer bepalend voor de toekomst van een belegger en dit weten de belegger en de huurder ook. Hier wordt het spel met incentives 11 gespeeld. Als er een contract wordt gesloten tussen de belegger en de huurder dan kan de belegger er voor kiezen om het management van het kantoorpand uit te besteden en zich alleen te richten op de beleggingskant van het vastgoed. Het onderhoud van een pand en het contact met de huurder wordt doorgaans door de belegger verdeeld in twee beheerstructuren, te weten het technisch beheer en het commercieel beheer. Technisch beheer is het management van alle zaken omtrent het kantoorpand. Commercieel beheer is het management van lopende of toekomstige contractuele afspraken met de huurder. De asset manager van de belegger doet dit laatste vaak zelf of besteedt het uit aan een externe partij. Het technisch beheer kan ook door het vastgoed 11 Een incentive is een stimuleringsmaatregel die nieuwe huurders of zittende huurders doen besluiten om een contract aan te gaan met de verhuurder 36

37 management team van de asset manager zelf worden gedaan, maar wordt vaak uitbesteed. Eveneens als de onderhandelingen is het commercieel als wel het technisch beheer belangrijker geworden. Ontevreden huurders kunnen namelijk na het contract verhuizen naar een andere belegger. Beleggers die dus niet opletten dat het technisch dan wel het commercieel beheer naar tevredenheid van de klant wordt uitgevoerd, kunnen zichzelf in de vingers snijden. 4.2 Visie en strategie Op zowel beleggen in vastgoed als de verhuur van vastgoed is er, juist nu er zoveel aanbod is, een visie nodig om exploitatie rendabel te maken. De meeste beleggers hebben een duidelijk beeld van welk gebouw waar moet staan en aan wie ze hun kantoorpanden willen verhuren. Een scherpe visie op hoe je een kantoorpand blijvend verhuurt bestaat echter doorgaans niet en men ging in het verleden pragmatisch te werk. De reden hiervoor kan deels verklaard worden doordat er pas sinds kort een dergelijke visie nodig is. Immers kon een kantoorpand niet zo lang geleden nog eenvoudig verhuurd worden. Hierdoor waren beleggers minder bezig met de verhuur van hun panden. Nu de huurders schaars zijn en er ruimte in overvloed is, is de verwachting dat beleggers meer bezig zijn met het behouden van huurders en het verkrijgen van nieuwe huurders dan daarvoor. Deze paragraaf zal ingaan op de antwoorden van de beleggers op de vraag of er een visie bestaat op het behouden en verkrijgen van huurders en hoe dit in de praktijk in zijn werk gaat Visie Een visie op verhuur van een belegger bestaat vaak uit meerdere ideeën over hoe een pand het best verhuurd kan worden. Per belegger zijn deze ideeën niet uiteenlopend. Deze ideeën zijn in te delen in drie veel voorkomende categorieën. Alle beleggers hanteren één of meerdere ideeën naast elkaar voor hun visie op verhuur. De eerste categorie is het behouden van de huurder. Zeven van de dertien beleggers geven aan dat ze redelijk ver willen gaan om hun huidige huurder te behouden. De tweede categorie is het tevreden houden van de huurder. Zes beleggers geven aan dat het tevreden houden van huurders centraal staat in hun visie op verhuur. De derde en laatste categorie is de kwaliteit van het pand. Van de zes ondervraagde beleggers is het in stand houden van de kwaliteit van hun panden een manier om klanten aan hen te binden. Slechts een enkele belegger heeft ook andere ideeën in hun visie opgenomen voor de verhuur van vastgoed. Een geïnterviewde manager van een vastgoedfonds heeft bijvoorbeeld een conceptbenadering van vastgoed. Hierdoor 37

38 wordt een concept bedacht. Dit concept wordt dan volledig toegepast op een pand en geschikt gemaakt voor een gebruiker die past bij het concept. Hierdoor wordt een gebruiker gebonden aan het pand. Een andere belegger bestudeert de ontwikkelingen in de maatschappij en de huurmarkt en kijkt hoe de gebouwen daarop scoren. Op deze manier tracht deze belegger zijn gebouwen aan te passen aan de wensen van de huurder. Eén van de particuliere beleggers kiest ervoor om voornamelijk te beleggen in uitgesproken panden waarbij de belevenis van het pand centraal komt te staan. Het idee hierbij is dat een huurder bewust kiest voor het pand en niet voor de incentives. Een ander onderdeel van een visie op verhuur van een belegger is duurzaamheid. Deze voorziet dat duurzaam vastgoed belangrijk zal worden in de toekomst. Visie beleggers Ver gaan in behoud huurder Tevreden houden huurder In stand houden kwaliteit pand Aantal Tabel 1: Visie beleggers op verhuur Strategie Belangrijk voor de uitvoer van een visie op verhuur is de strategie die daar bij hoort. Een kantoorpand kan je immers niet verhuren als de aanpak niet deugt. De strategie voor verhuur is op te delen in een strategie voor behoud van de zittende huurder en een strategie tegen leegstand. Zo is deze subparagraaf eveneens ingedeeld. Bij benadering komt het hier op neer; hoe zorgt een belegger ervoor dat een huurder vierkante meters gaat huren en hoe zorgt een belegger ervoor dat een klant niet stopt met huren. Om een huurder aan je te binden wordt er veel gebruik gemaakt van allerlei soorten incentives. De incentives worden echter hoofdzakelijk in de volgende paragraaf besproken Zittende huurders Contact met huurders Van de gesproken partijen zijn alle beleggers het erover eens dat het van belang is om goed contact te onderhouden met hun huurders. Niet alleen zorgt regelmatig contact ervoor dat er een vertrouwensband ontstaat. Ook kan de belegger er op deze wijze achter komen wat de wensen van de huurder zijn voordat ze aan tafel gaan voor contractonderhandelingen. Over het algemeen kruisen de paden van de belegger en huurder niet veel. Alle beleggers geven aan dat ze zelf, afhankelijk van de huurder en het pand, gemiddeld tussen de vier tot twee keer per jaar contact met ze hebben. Het voorkomen van ontevredenheid en het opsporen van klachten is de meeste 38

39 gehoorde reden om dit te doen. Volgens een Amsterdamse makelaar is dit echter veel te weinig om voldoende te begrijpen wat er speelt bij een huurder. Daarnaast zijn er een klein aantal beleggers dat het contact gebruikt om een nauwe band op te bouwen met de huurder. Als laatste gebruikt een aantal beleggers het contact om, ruim voordat het contract verloopt, met de huurder aan de onderhandelingstafel te zitten. De momenten waarop de organisatie van de belegger meer in contact treedt met de huurder zijn tijdens het technische en het commercieel beheer van het pand. Het uitbesteden van het gehele of een deel van het beheer heeft zijn weerslag op het contact met de huurder en zijn tevredenheid. Een aantal van de beleggers geeft nadrukkelijk aan dit te ondervangen door het beheer te controleren, goed contact te hebben met het beheer of zelf de wensen van de klanten te peilen. Vier van de gesproken partijen geeft aan het commerciële en technisch beheer in eigen handen te hebben. Het volledige beheer aansturen heeft volgens de beleggers die dit doen de volgende voordelen: ten eerste heeft de huurder maar één contactpersoon waar hij problemen aan het pand kan melden en contractonderhandelingen mee hoeft te voeren. Eén aanspreekpunt voor de huurder wordt volgens deze beleggers als prettig ervaren. Ten tweede kan een klacht van een huurder door de belegger snel in eigen beheer worden opgelost. Tenslotte hoeft dit over minder schijven te gaan. De derde en laatste reden is dat door dit directe contact een veel duidelijker beeld ontstaat van wat de behoeftes en wensen zijn van de huurder. Van de overige beleggers doen vier anderen zelf het commercieel beheer en hebben ze het technisch beheer onder gebracht bij een organisatie die daar gespecialiseerd in is. De vier overige beleggers hebben zowel het technische als het commerciële deel van het beheer uitbesteed. Uit het onderzoek is er van 1 belegger onbekend gebleven hoe het beheer uitgevoerd wordt. Ofschoon de ondervraagde beleggers, om de bovenstaande argumenten, het belangrijk vinden dat er voldoende en een nauwe band is met de huurder, verschilt de invulling van de strategie. Sommige beleggers geven veel duidelijker dan andere aan dat ze zeer actief zijn in het onderhouden van een goede band. Het snel oplossen van technische problemen en het actief mee denken in oplossingen tijdens onderhandelingen is voor hun erg belangrijk. Hoewel de mate en de manier van interactie met de huurder niet empirisch vergeleken zijn, lijkt de strategie die het best luistert naar de klachten en wensen van de klant in deze markt de meest zinnige keuze. 39

40 Huurverlenging Het op tijd aan de onderhandelingstafel zitten met de huurder is een veel gehoorde strategie om een zittende huurder te behouden. Zeven beleggers gebruiken dit als strategie en zijn er beducht op dat andere partijen hun klant willen gaan strikken. Meerdere beleggers hebben aangegeven dat alle makelaars op de hoogte zijn als er een huurcontract gaat verlopen. Bevreesd voor de mogelijkheid dat een makelaar in contact treedt met zijn huurder gaat menig belegger ruim van tevoren (soms twee jaar voordat het contract afloopt) met de huurder praten over contractverlenging. Stilzwijgend een contract laten doorlopen gebeurt niet vaak meer, een enkeling heeft aangegeven dit nog te doen, maar het merendeel van de beleggers kiest voor zekerheid. Dit wordt eveneens beaamd door de twee Amsterdamse makelaarskantoren. Deze zien evenzeer dat beleggers veel proactiever zijn geworden in de heronderhandelingen en dat zij door het al bestaande contact een grote voorsprong hebben op de makelaars van andere beleggers. Meebewegen Een minder vaak gehoorde strategie is het meebewegen met de huurder. Met meebewegen wordt bedoeld dat de verhuurder, afhankelijk van de financiële situatie van zijn huurder, soepel om gaat met het aantal te verhuren vierkante meters of huurprijs die opgesteld staan in het contract met de huurder. Het voordeel van de huurder is evident. Drie beleggers hebben aangegeven dit te doen. Volgens deze belegger is het voordeel voor de belegger dat een huurder in de toekomst financieel gezonder kan worden en zijn huurloopbaan bij de belegger voortzet. De theorie van deze belegger is dat leegstand, leegstand aantrekt. Een huurder behouden voor een pand is positief voor de omgeving en de andere huurders in het pand en daarmee ook voor de belegger. Deze kan bij faillissement van een huurder wellicht meer dan één huurder verliezen. Kantoorpand Enkele beleggers geven aan dat ze de uitstraling en invulling van het kantoorpand als strategie inzetten om hun huurders te behouden. Dit lijkt evident, echter zijn er maar vier partijen die hier expliciet melding van maken. Eén partij geeft aan het verduurzamen van een kantoorpand als strategie te gebruiken in ruil voor een langetermijncontract. De strategie die gebruikt wordt door een andere partij is dat de panden die hij verhuurt altijd netjes en goed onderhouden zijn. Een al eerder genoemde strategie is de conceptbenadering en het creëren van een belevenis in het kantoorpand. Belangrijk bij deze twee strategieën is dat het pand 40

41 een prettige sfeer uitademt en er niet-arbeid gerelateerde activiteiten mogelijk zijn. Voorbeelden zijn een sportschool, restaurant, crèche etc. Slechts een klein deel van de beleggers houdt zich in met name bezig met het pand. Dat dit tevens geldt voor het technisch beheer is eerder naar voren gekomen. Volgens één van de gesproken makelaarskantoren heeft dit zo zijn weerslag op de huurder. De makelaar geeft aan dat een substantieel deel van de huurders minder tevreden is over het beheer van de afgelopen vijf jaar. Vaak is het klimaat in het gebouw niet deugdelijk of worden de servicekosten zo laag geschat dat de eindejaarsrekening fors uitvalt. Het oordeel van de makelaar op dit vlak is dan ook dat beleggers zich nog te weinig opstellen als een dienstverlener. Strategie beleggers (zittende huurders) Goed contact huurders Volledig beheer Ruim op tijd aan onderhandelingstafel Flexibel naar huurder Goede uitstraling/invulling kantoorpand Aantal Tabel 2: Strategie beleggers op verhuur bij zittende huurders Leegstand Makelaars In de regel worden makelaars bij leegstand ingeschakeld. Bijna alle beleggers hebben aangegeven gebruik te maken van de diensten van de makelaar. Eén belegger probeert echter zo min mogelijk met makelaars samen te werken en zoekt voornamelijk zelf naar nieuwe klanten. Een andere belegger zoekt ook zelf naar huurders maar zet daarnaast ook enkele makelaars op een pand. Een derde belegger zet ook makelaars in, maar neemt persoonlijk contact op met zoekende makelaars of partijen die geen makelaar in de hand hebben genomen. De reden dat een externe partij wordt ingeschakeld is dat het de asset manager doorgaans ontbreekt aan up to date kennis van zoekende partijen. Doorgaans wordt er door de beleggers gekozen om twee makelaars op een pand te zetten. De vrees om een zoekende partij te missen is namelijk groot. De makelaars gaan dan actief op zoek naar potentiële huurders. Op de vastgoedmarkt zijn er een aantal makelaars actief. Uit deze makelaars maakt een belegger aan de hand van ervaring en/of profiel van de makelaar een keus. Een veel genoemde combinatie is een internationaal opererende makelaar en een lokale makelaar. Hierdoor is de zoektocht verbreed naar binnen- en buitenlandse partijen. Een andere combinatie is een kleine makelaar en een grote. De kleine 41

42 makelaar heeft vaak minder broodheren om tevreden te houden en laat elke zoekende organisatie het pand zien, de grote makelaar heeft een grote vijver van zoekende huurders waaruit hij kan vissen. Eén belegger heeft aangegeven een makelaar te kiezen aan de hand van het gebied waar het pand staat. Soms heeft een makelaar namelijk eerder succesvol een pand weten te verhuren in een bepaald gebied waardoor deze de pluspunten van het gebied beter kan verwoorden aan een potentiële huurder. Vooraf investeren in het pand Een strategie om een huurder te vinden is het opknappen van een leegstaand kantoorgebouw. Afhankelijk van de algemene strategie van een fonds, investeren alle ondervraagde partijen in meer of mindere mate in leegstaand vastgoed. Immers zullen beleggers die minder courant vastgoed opkopen en herontwikkelen dit vanzelfsprekend vaker doen dan beleggers die zich voornamelijk richten op lange termijn verhuur van panden. Een aantal van de proactieve beleggers doet vaak grote investeringen en vindt het noodzakelijk om dit te doen. Sommige onderdelen van de portefeuille raken namelijk niet verhuurd zonder een facelift en potentiële huurders beslissen niet aan de hand van een plaatje. Daarbij is ook de eerste indruk erg belangrijk volgens een belegger. Deze laat dan altijd de entree en een verdieping opknappen. Lange termijn beleggers nemen minder risico bij het van tevoren investeren in hun gebouwen. Een grote opknapbeurt wordt alleen bij gebouwen gedaan waarvan ze zeker weten dat die verhuurd raken. De helft van de beleggers heeft aangegeven kleine investeringen te doen in het pand. Ze vinden namelijk dat een pand er bij een bezichtiging netjes bij moet staan. Daarbij vermelden twee beleggers altijd zelf bij een bezichtiging aanwezig te zijn. Een andere belegger geeft aan dat de eerste indruk bepalend kan zijn of het pand verhuurd zal worden. Daarom organiseert hij altijd iets afwijkends tijdens de bezichtiging zodat de potentiële huurder zijn pand zal onthouden. De belangrijkste reden om niet te investeren zijn vaak de beschikbare financiële middelen. Een derde van de beleggers geeft aan dat een investering tegenwoordig moeilijk te doen is zonder een huurder. De banken of aandeelhouders zijn namelijk minder snel overtuigd dat de investering ook terug verdiend gaat worden. Daarom wordt een grote investering vooraf niet altijd gedaan bij elk gebouw. 42

43 Marketingplan Meer dan de helft van de beleggers gebruikt een vorm van marketing om zijn pand onder de aandacht te brengen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een tehuurbord, informatiemappen, luxueuze brochures, artists impressions, virtuele show-office en de steeds meer voorkomende websites voor een pand. Niet alle beleggers maken gebruik van alle vormen van marketing. Slechts een enkeling gebruikt het hele palet. Twee partijen hebben aangegeven zich hierbij altijd extra goed voor te bereiden op wat er allemaal mogelijk is met hun pand. Hier passen ze dan hun brochures en artists impressions op aan en gebruiken deze informatie in de onderhandelingen met de zoekende partij. Andere manieren Naast de hierboven genoemde strategieën gebruiken een klein aantal beleggers ook andere methodes om hun leegstand tegen te gaan. Eén belegger huisvest zijn eigen kantoor altijd in een leegstand kantoorgebouw. Zijn kantoor dient dan automatisch als show-office zodat geïnteresseerde organisaties een idee krijgen van wat er mogelijk is met een pand. Dezelfde belegger gebruikt naast het gebruik van makelaars ook een findersfee. Hierbij wordt een persoon die een huurder aanbrengt beloond met een percentage van de contractuele overeengekomen jaarhuur. Een andere belegger geeft aan in de kantoorpanden die moeilijk verhuurd raken tijdelijk de creatieve sector te huisvesten. Naast dat dit voor reuring in het gebied zorgt, en dus op de lange termijn goed kan zijn voor het gebied, hoopt de belegger deze creatieve partijen een contract aan te kunnen bieden als deze partijen dat op een bepaald moment zouden kunnen betalen. Strategie beleggers (leegstand) Vooraf investeren in kantoorpand Inzetten van makelaars (afhankelijk van pand) Marketing Aantal 12 Groot Relatief weinig Klein Relatief vaak 7 Tabel 3: Strategie beleggers op verhuur bij leegstand. 4.3 Incentives Alle partijen gebruiken incentives, in welke vorm dan ook, bij het vernieuwen van een contract of het sluiten van een contract met een nieuwe huurder. Het geven van incentives speelt een grote rol bij verhuur van kantoorvastgoed. 43

44 In deze paragraaf zal er per incentive kort worden stil gestaan wat deze incentive betekent. Daarop volgend zal er een samenvatting worden gegeven over welke van de geïnterviewde partijen deze incentives gebruiken en waarom wel of niet. Vier partijen hebben aangegeven met incentives redelijk ver te gaan. Allen doen dit om nieuwe huurders te verkrijgen, waarvan één dit opmerkelijk niet doet bij zittende huurders. De overige drie beleggers geven wel veel incentives aan hun zittende huurders. Meerdere geïnterviewde beleggers hebben aangegeven dat de keuze voor en de mate van de incentive bepaald wordt door wat daar contractueel tegenover wordt gesteld. Immers zal er voor een investering altijd iets tegenover moeten staan. Dit alles bepaalt bandbreedte van de incentives. Op de kantorenmarkt worden de volgende incentives gebruikt. Huurvrije periode Een huurvrije periode is een periode dat de huurder geen huur hoeft te betalen aan de belegger. Het voordeel voor de huurder is duidelijk. Het voordeel voor de belegger is dat via de verschillende rekenmethodes die eerder besproken zijn de marktwaarde van het pand hoog blijft. De jaarlijkse huurprijs blijft immers virtueel gehandhaafd maar wordt niet betaald. Alle 13 beleggers hebben vermeld dat zij een huurvrije periode aanbieden. De meeste beleggers geven aan dat ze dit doen omdat ze de markt hierin volgen daardoor is het onmogelijk om een contract te sluiten met een huurder zonder deze concessie. Een klein aantal beleggers geeft aan dat ze een huurvrije periode geven omdat dan de marktwaarde van het kantoorpand in stand blijft. Er zijn echter ook beleggers die liever geen huurvrije periode geven omdat een cashflow belangrijk is voor de organisatie. Vaak kiest de belegger dan voor een alternatief zoals het geven van een cashbedrag aan de huurder, verlagen huurprijs of het verduurzamen van het pand voor lagere gebruikskosten. Als ze een huurvrije periode geven, dan wel zo kort mogelijk. Verlaging huurprijs Een verlaging van de huurprijs is een daling van het bedrag dat een huurder per vierkante meter per jaar moet betalen aan de verhuurder. Een verlaging van de huurprijs heeft direct gevolgen voor de marktwaarde van het pand. Voor de belegger is dit nadelig als het pand in de toekomst nog verkocht moet worden. Zonder een extra investering in het pand is het na verlaging van de huur vaak onmogelijk om de prijs weer op het oude niveau te krijgen. Zes beleggers hebben aangegeven dat ze liever niet en in sommige gevallen geen huurverlaging toepassen. De reden hiervoor is het in stand houden 44

45 van de marktwaarde. Zeven beleggers hebben aangegeven dit wel te doen. De redenen om wel te zakken in de huurprijs zijn verschillend. De meest voorkomende is dat cashflow zeer belangrijk wordt gevonden. Dit is aantrekkelijker dan een langlopend contract met een lange huurvrije periode. Daarnaast geven beleggers aan dat er huurprijzen naar beneden worden afgestemd om huurders te verkrijgen en dat sommige huurders liever een constante huurwaarde wensen dan een periode huurvrij. Tevens wordt bij een klein aantal partijen de huurprijs aangepast aan wat marktconform is. Op een selectie van dertien partijen die op veel vlakken uiteen lopen, is het moeilijk generaliseren. Toch lijkt het erop dat beleggers die panden lang in het bezit willen houden of op dit moment financieel wat lastiger hebben, eerder geneigd zijn een huurprijsdaling door te voeren. Wat echter opmerkelijk is, is dat de geïnterviewde makelaars voor dit onderzoek geen huurprijsdaling zien in de markt. Wat ze wel zien is een huurkorting. Bij een huurkorting blijft de huurprijs dezelfde, maar wordt er een huurvrijeperiode over de gehele huurperiode gesmeerd. Naar buiten lijkt het alsof er geen prijsdaling is geweest, maar in de realiteit wordt er jaarlijks minder betaald dan wat de buitenwereld denkt. Het voordeel voor de belegger hierin is dat de marktwaarde gelijk blijft en ook nog eens een cashflow behoudt. Flexibel huurcontract Huurcontracten zijn doorgaans 5 of 10 jaar. Door onzekerheden zoals de economie zijn sommige huurders tegenwoordig gebaat bij een korter of langer huurcontract. Een flexibel huurcontract biedt deze mogelijkheid. Voor de verhuurder is een korter huurcontract minder interessant. Ten eerste komen er minder inkomsten binnen. Ten tweede moet er sneller weer een nieuwe huurder gevonden worden. Om in te gaan op de wens van de huurder voor flexibiliteit wordt er soms een break optie opgenomen in het contract. Door middel van deze break optie kan een normaal durend contract, na een van tevoren bepaalde termijn, worden opgezegd op straffe van een som geld. Alle beleggers gebruiken een flexibel huurcontract om een huurder te verkrijgen of te behouden. Een aantal beleggers geeft aan dat de keuze voor een flexibel huurcontract afhankelijk is van de grote van de huurder, het pand en de locatie. Over het algemeen wordt er flexibel verhuurd bij vastgoed dat minder populair is of waarin de huurder vertrouwen heeft snel een nieuwe huurder voor te vinden. 45

46 Flexibele contractvorm Huurcontracten hebben een opzegtermijn. Deze termijn is doorgaans minimaal een jaar. Bij een flexibel contractvorm is deze korter dan een jaar. De meerderheid van de gesproken beleggers geeft aan dat zij een flexibele contractvorm gebruiken als onderhandelingspunt. De termijn is net zoals bij een flexibel huurcontract afhankelijk van het pand. Ook heeft één belegger aangegeven dit alleen te doen bij kleine huurcontracten. Eén belegger zegt zelden een flexibel huurcontract te bieden omdat in deze markt een opzegtermijn minder dan een jaar ongunstig is. Immers moet er in een kortere periode dan normaal een nieuwe huurder worden gevonden. Geldbedrag, inbouwpakketten of investeringsbijdrage Om een organisatie over de streep te krijgen kan een som geld gegeven worden. Aan een cash-incentive kunnen wel of geen voorwaarden verbonden zijn. Ook kan de belegger door middel van het aanbieden van een inbouwpakket een nieuwe inrichting betalen voor de huurder. Als de huurder de voorkeur heeft om het geld zelf te besteden aan het interieur, dan kan de belegger ervoor kiezen om een investeringsbijdrage doen. Dit geld wordt dus te allen tijde geïnvesteerd in het pand. Alle beleggers hebben aangegeven wel eens één van de drie bovenstaande incentives te geven aan een huurder. De meest voorkomende is de investeringsbijdrage. De belegger ziet graag dat het geld dat wordt uitgegeven weer terugvloeit in het gebouw. Dat wil niet zeggen dat na beëindiging van het contract het gebouw een meerwaarde heeft gekregen. Beleggers geven aan dat een geldbedrag aan een huurder haast niet voorkomt. De beleggers die zeggen dit te doen, doen dit vrij weinig. De makelaars geven echter aan dat dit redelijk tot vaak voorkomt. Als dit dan wel gebeurt dan is dit wel onder contractuele voorwaarden. Verduurzamen Een kantoorpand verduurzamen als incentive wordt toegepast op zittende huurders en nieuwe huurders. Verduurzamen wordt als gunstig gezien voor het imago van de gebruiker als deze gehuisvest is in een energiezuinig pand. Daarnaast verlaagt het verduurzamen de gebruikerskosten. Twaalf van de dertien beleggers geeft aan bezig te zijn met verduurzamen. Drie beleggers geven aan dat er weinig vraag is van huurders naar een duurzaam kantoor. Eén belegger verduurzaamt daarom niet. De meeste beleggers verduurzamen niet uit eigen initiatief en doen dit pas als de zittende 46

47 huurder dit wenst of de nieuwe huurder dit wil. Verduurzamen is tenslotte erg kostbaar en wordt pas gedaan nadat het zeker is dat een investering terug wordt verdiend. Een veel voorkomende reden bij beleggers die verduurzamen is dat verduurzamen een manier is om zittende huurders of nieuwe huurders te verleiden tot een contract. In ruil voor een contract doet de belegger een investering dat leidt tot een energiezuinig pand met minder gebruikskosten. Eén belegger gebruikt het verduurzamen van een pand om de huurvrije periode te verkorten. De gebruikerskosten van de huurder gaan omlaag door het verduurzamen. Deze reductie in de kosten van de huurder zijn op die manier inwisselbaar met een periode huurvrij. Eén belegger vindt het moeilijk om huurders te overtuigen van wat de exacte besparing voor de huurder is. Upgraden van het gebouw Op dezelfde wijze als bij verduurzamen kan de belegger ook een investering doen die het interieur en exterieur van het gebouw ten goede komt. Daar tegenover staat een contract. De mate van de investering is afhankelijk van het contract dat wordt bedongen met de zittende of nieuwe huurder. Het upgraden van het gebouw als onderhandelingspunt wordt door alle beleggers gedaan. Als een gebruiker dat wenst en het past binnen de bandbreedte van de onderhandelingen dan wordt dat gedaan. Binnen de portefeuille verhuizen In huurcontracten wordt soms opgenomen dat een huurder na beëindiging van het contract de mogelijkheid heeft om binnen de vastgoedportefeuille van de belegger te verhuizen. Over het algemeen vindt een verhuizing binnen de portefeuille niet vaak plaats. Dit komt doordat een belegger niet altijd een geschikt pand tot zijn beschikking heeft. Op basis van een nieuw af te spreken contract geven sommige beleggers aan dat er soms voor de huurder een nieuw pand gekocht of ontwikkeld kan worden. Meerdere functies in het pand of in de buurt van het pand Een strategie die niet vaak gebruikt wordt om een huurder aan te trekken is het aanbieden van meerdere functies in het pand of de omgeving hiervan. Bij deze strategie hoort de aanname dat het aantrekkelijk is voor de werknemers van de huurder om in een omgeving te werken die meer biedt dan alleen werk. De aanwezigheid van bijvoorbeeld een crèche, restaurant of fitness zou een huurder kunnen overtuigen. 47

48 Het aanbieden van meerdere functies kan door beleggers op twee manieren worden gebruikt. Of het wordt gebruikt als een concept dat bij het vastgoed hoort. Een huurder kiest daar dan voor. Dit doet een enkele belegger. Of de functies worden in samenspraak met de potentiële huurder gerealiseerd. Dit doen vrijwel alle beleggers. Zeer belangrijk voor de belegger is het draagvlak van het gebouw en de financiële kosten die hieraan verbonden zijn. De nieuwe functie moet immers het liefst niet verliesgevend zijn. Er moeten dus voldoende werknemers zijn die gebruik zullen maken van de functie om de vierkante meters die niet verhuurd kunnen worden te compenseren. Het aantal vierkante meters in een verhuurbaar object is daarom van belang. Clusteren Het clusteren van huurders binnen een gebouw of omgeving kan aantrekkelijk zijn voor huurders die daar baat bij hebben. Hier kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de creatieve industrie. Clusteren kan zowel een strategie zijn van de belegger om een huurder te vinden als een incentive voor een organisatie om te huren. De belegger kan namelijk door te clusteren zijn gebouw interessant maken voor bepaalde type huurders en beloven alleen te verhuren aan partijen die interessant zijn voor deze huurder. Slechts door enkele beleggers wordt clusteren van huurders gebruikt. Volgens een belegger is het belangrijk dat bij het clusteren van het pand een duidelijk profiel moet worden aangenomen. Anders werkt het clusteren in het nadeel van de belegger. Dat is ook een belangrijke reden voor enkele beleggers om niet te clusteren. De kans vinden zij namelijk groot dat bepaalde huurders niet willen huren door een cluster van specifieke bedrijven. Wat alle beleggers belangrijker vinden dan clusteren is dat een huurder financieel gezond is. Incentives (onderhandelpunten) Huurvrije periode Verlaging huurprijs Flexibel huur contract Flexibel contractvorm Geldbedrag, inbouwpakketten of investeringsbijdrage Verduurzamen Upgraden gebouw Aabieden Binnen portefeuille verhuizen Meerdere functies Clusteren Aantal Tabel 4: Incentives beleggers bij verhuur De investering die gedaan is voor het bemachtigen van het pand, de ratio van geleende vermogen en het beloofde rendement bepaald de bandbreedte waarin de belegger onderhandeld. 48

49 4.4 Samenvatting In het eerste deel van dit hoofdstuk is kort uitleg gegeven over hoe de verhuurmarkt van kantoren werkt. In het tweede en derde deel is er uitgebreid ingegaan op de antwoorden van de geïnterviewde beleggers voor het onderzoek. In deze samenvatting zal alles kort de revue passeren. Uitspraken en conclusies hierover komen aan bod in hoofdstuk vijf. Uit het tweede deel, dat voornamelijk gaat over de strategie van de beleggers, komt als eerst naar voren dat er maar weinig verschillende visies op verhuur zijn van de beleggers op de kantorenmarkt. Ook onderling zijn er weinig verschillen in de gekozen visie(s) op verhuur. Uitzonderingen daar gelaten, hebben de meeste beleggers een mix van de volgende drie visies; Ver gaan in het behouden van een huurder. De huurder tevreden houden. De kwaliteit van het kantoorpand in stand houden. Veel duidelijker en meer uitgesproken zijn de beleggers in kantoorvastgoed in hun strategieën over hoe ze zittende of nieuwe huurders kunnen overtuigen om bij hun te huren. Afhankelijk van of het om contractverlenging of om een nieuw contract gaat zijn dit de meest voorkomende strategieën; Goed contact behouden met huurders. Het tegen gaan van onvrede huurder door het behouden van volledig beheer. Ruim op tijd aanschuiven aan de onderhandelingstafel. Flexibel zijn in de wensen van de huurder. Het kantoorpand moet een goede uitstraling en invulling hebben. Gebruik maken van de diensten van makelaars. Het vooraf investeren in een kantoorpand. Gebruik maken van marketingtools. Het geven van incentives speelt een grote rol tijdens contractuele besprekingen tussen de belegger en (potentiële) huurders. Het onderzoek toont aan dat beleggers incentives pragmatisch gebruiken en niet zozeer als onderdeel van hun visie of strategie op verhuur beschouwen. Voorafgaande aan contractuele besprekingen wordt namelijk bepaald wat de bandbreedte is waarin onderhandeld kan worden. Binnen deze bandbreedte is er dus ruimte om mee te gaan in de wensen van de (potentiële) huurder. Aan de hand van de wensen van de (potentiële) huurder worden de incentives afgestemd. Dit kunnen alle incentives zijn of slechts een paar. In het volgende hoofdstuk komen de problemen die beleggers hebben bij het volgen van hun visie en strategie op verhuur aan bod. Aan de hand van het 49

50 onderzoek uit dat hoofdstuk en het huidige hoofdstuk zal in hoofdstuk zes het totale onderzoek onder de loep genomen worden en conclusies worden getrokken. 50

51 5. Problemen en wensen Beleggers die panden hebben op minder goede locaties hebben een probleem. Voor die locaties houdt het gewoon op. Het zal niet verkocht raken of verhuurd raken. Ik denk niet dat deze beleggers omvallen. Die locaties zijn ook niet geschikt voor andere functies dus de beleggers zullen hun verlies moeten nemen. 5.1 Problemen bij verhuur Uit het onderzoek is onder andere gebleken dat de focus van de beleggers de laatste jaren veel meer op het behouden van hun eigen huurders ligt. Daarnaast tasten ze veel dieper in de buidel en gaan ze verder met incentives voor het verkrijgen van nieuwe huurders. De kantorenmarkt is dus veel meer een huurdersmarkt geworden dan voorheen. Door de ongezonde kantorenmarkt lopen de beleggers tegen problemen aan om hun visie en strategie op verhuur te verwezenlijken. Dit onderzoek heeft niet de illusie dat het alle moeilijkheden waar de beleggers mee te kampen hebben, heeft onderzocht. Immers kan verwacht worden dat beleggers hier niet graag over willen uitweiden. Desalniettemin zal er kort een samenvatting gegeven worden van de moeilijkheden die beleggers hebben benoemd om huurders te behouden of te verkrijgen. Het doel van dit hoofdstuk is gelijk aan het vorige hoofdfstuk. In hoofdstuk vijf wordt gedetailleerd inzage gegeven in de antwoorden van de geïnterviewde partijen op de bovenstaande onderwerpen. Aan de hand van de informatie uit hoofdstuk vier en vijf wordt in hoofdstuk zes een conclusie gegeven en theorie gevormd over de problemen bij de uitvoer van de visie op verhuur Marktomstandigheden Vrijwel alle beleggers vinden dat de marktomstandigheden verre van ideaal zijn. De beleggers zijn van mening dat de omstandigheden op de kantorenmarkt nu van dien aard zijn dat alleen panden die op een goede locatie staan, zoals op de Zuidas, geen last ondervinden van de markt. Veel beleggers onderkennen dat het probleem ontstaan is doordat er de afgelopen jaren te veel kantoorpanden gebouwd zijn en zijn daarom tegen de bouw van meer kantoorpanden. Toch is er geen teneur stemming onder de beleggers. Ze zijn er namelijk van bewust dat hun concurrenten eveneens geraakt worden door de marktomstandigheden, en dat zij als belegger geen keus hebben om in deze markt te opereren. De marktomstandigheden worden dan voornamelijk beschouwd als een uitdaging. 51

52 5.1.2 Locatie De locatie wordt door een aantal partijen ook als probleem gekenmerkt. Dit wordt echter het meest aangegeven door grote beleggers die over het algemeen meer kantoorpanden hebben op toplocaties. Zij zien dan ook weinig toekomst in locaties waar weinig voorzieningen zijn en waar het openbaar vervoer niet of nauwelijks rijdt. Volgens de meeste beleggers is de kantorenmarkt dan niet in zijn geheel slecht, maar alleen de niet-centrumlocaties. Beleggers die panden hebben op deze locaties onderkennen dat de omgeving van hun kantoorpanden niet altijd interessant is voor huurders. Deze beleggers zien dit echter niet altijd als een onoverbrugbaar probleem Financiering Zoals uit het vorige hoofdstuk is gebleken is investeren in een pand essentieel in deze huurmarkt. Of dit gaat om investeringen in het gebouw of in incentives om een contract getekend te krijgen, maakt in dit geval niet uit. Om deze investering te maken, moeten aandeelhouders of investeerders fiducie hebben in het plan van aanpak voor een kantoorpand. Zes van de dertien beleggers hebben aangegeven dat financiering of herfinanciering lastig tot zeer lastig is geworden. Voornamelijk vastgoedfondsen hebben aangegeven hier tegenaan te lopen. De beleggers hebben aangegeven dat dit enerzijds komt doordat het om substantiële bedragen gaat, in deze tijd geven financiers minder snel een grote lening uit, en anderzijds doordat investeerders geen geld willen steken in een gebouw waar nog geen huurder voor gevonden is. De financiers zijn per slot van rekening ook op de hoogte van de marktomstandigheden en willen geen onnodig risico lopen Tijd Een aantal beleggers ervaart de lange duur van verhuur en verkoopprocessen ook als een probleem. Dit heeft voornamelijk te maken met de voorzichtigheid van kopers en huurders. De onzekerheid die er is over hun bedrijfsvoering en de onzekerheid van de beleggers over de renteontwikkeling zorgt ervoor dat de beslissing bij huurders en kopers vooruit wordt geschoven. Hierdoor duren processen lang, wat weer tijd en geld kost Overig Naast de meest voorkomende problemen die beleggers hebben bij het ten uitvoer brengen van hun visie en strategie op verhuur, zijn er ook problemen die bij een enkeling spelen. Zo geeft één belegger aan dat hij het lastig vindt om voor het gebied waar hij kantoorpanden te huur heeft staan om daar een geschikte 52

53 makelaar voor te vinden die het gebied ook op de juiste manier kan verkopen. Hierdoor is het lastig om potentiële huurders te interesseren. Een andere belegger heeft aangegeven dat hun business model het lastig heeft met de wens van huurders voor hoge flexibiliteit. Daardoor kan deze belegger niet met alle huurders een contract aan gaan. Een derde belegger ervaart het wantrouwen van huurders in hen als nieuwe belegger als een probleem. De huurder heeft namelijk in de afgelopen tijd zoveel verschillende beleggers gekend die niet altijd even zorgvuldig met de huurder is omgegaan. De belegger moet zich daarom extra bewijzen als nieuwe goede verhuurder. Wat ook als een drempel wordt ervaren is de inflexibiliteit van de overheid. Hoewel dit onderdeel meer aan bod komt bij transformatie, ervaart een aantal beleggers dit ook bij de verhuur. De ontevredenheid hierover kwam bij één belegger naar voren bij de verhouding kantoor/bedrijfsruimte. Hierbij is 70% kantoor en 30% bedrijfsruimte of andersom. Vaak past een bedrijf niet binnen dit stramien en moet dan verhuizen. Ontevredenheid door inflexibiliteit is er ook over het aantal parkeerplaatsen dat er mogelijk is bij één kantoorpand. Daardoor zijn sommige huurders bij voorbaat niet geïnteresseerd in een kantoorpand. Problemen bij het uitvoeren van de visie op verhuur Marktomstandigheden Locatie Financiering Lange duur verkoop- en verhuurprocessen Inflexibiliteit overheid Beleggers Aantal 13 vinden eigen locaties nooit zwaar negatief Tabel 5: Problemen bij het uitvoeren van de visie op verhuur 5.2 Problemen bij transformatie Als een kantoorpand langdurig leegstaat en niet meer verhuurd gaat worden, dan zijn er voor een belegger twee opties: Verkopen of transformeren. In hoofdstuk één is al beschreven waarom een belegger niet snel over zal gaan tot verkoop of transformatie. Het traject voor verkoop kan echter redelijk simpel gaan. Als er immers een koper is voor het pand die de vraagprijs wil betalen, dan zal de belegger het pand van de hand doen. Als de vraagprijs niet wordt geboden, dan gaat de transactie niet door. Transformatie is echter altijd een lastig traject. In sommige situaties kunnen de marktomstandigheden een belegger dwingen om na 53

54 te denken over transformatie. Hieronder zal kort de visie van de beleggers op transformatie worden weer gegeven. Daarnaast worden de knelpunten voor de beleggers aangegeven waarom transformatie volgens hun niet snel van de grond komt Pragmatisch De geïnterviewde beleggers beleggen in gebouwen om daar geld op te verdienen. Aangezien transformatie voor waardevermindering zal zorgen heeft geen van de partijen het doel om te transformeren. Ondanks de leegstand heeft geen enkele belegger een duidelijke visie op transformatie. Alle partijen kijken echter pragmatisch per gebouw naar wat er mogelijk is. Als naar hun inziens verhuur nog mogelijk is, dan zullen ze het pand niet transformeren of verkopen. Als de huidige strategie niet werkt dan gaat men nadenken over andere opties. Eén belegger benoemt afwaarderen als optie, de meesten zullen gaan onderzoeken wat er verder haalbaar is met een kantoorpand, dus transformatie of verkoop. Als er kopende partijen zijn die de prijs bieden, dan is verkoop een oplossing. Is transformatie lucratiever, dan wordt het gebouw getransformeerd. Het gebouw moet zich dan wel daarvoor lenen (locatie en casco) en er moet een exploitant zijn die het vastgoed wil uitbaten. De beleggers zeggen pragmatisch om te gaan met hun vastgoed en hebben daardoor geen totale visie op transformatie. Hoewel sommige beleggers ideeën hebben over hoe een gebouw het best getransformeerd kan worden, wordt er vaak gekozen voor de strategie die het meeste geld oplevert. Na kantoorvastgoed is in Amsterdam de functie van hotel over het algemeen het meest lucratief. Naast het feit dat er in Amsterdam vraag is naar hotelkamers (EZ, 2007, 5) zijn er ook kostenvoordelen voor transformatie naar hotel. Er zijn namelijk minder zware bouwregels voor hotels van toepassing hetgeen de verbouwingskosten drukt. Ook hoeft de belegger slechts zaken te doen met één exploitant in plaats van vele huurders, dat scheelt aanzienlijk in arbeidsuren. Van de ondervraagde beleggers die zich bezig houden met transformatie of hebben gehouden, is het uitgangspunt om een kantoorpand te transformeren naar een hotel. De meeste beleggers zijn niet bang dat er in de toekomst te veel hotels in Amsterdam zijn waardoor er een hotelleegstand is Afhandeling Van de dertien beleggers hebben er zes aangegeven wat ze doen met een pand dat wel getransformeerd kan worden. Vier van de zes transformeren het pand zelf. Twee partijen laten de transformatie door anderen uitvoeren. Hiervan zegt 54

55 één belegger dat ze het pand in een goede markt meestal wel kunnen verkopen aan een ontwikkelaar. De reden hiervoor is dat transformatie niet past binnen het profiel van het bedrijf. De overige vier beleggers zijn pragmatisch of ze een pand na transformatie in bezit blijven houden. Als er kopers zijn voor het getransformeerd pand dan is de voorkeur over het algemeen verkopen. Maar de partijen zijn niet tegen het exploiteren van een pand Financiën Transformatie van een kantoorpand is voor alle beleggers het laatste redmiddel van een kantoorpand. De beleggers geven aan dat kantoorvastgoed het hoogst haalbare segment is in het kantoorvastgoed en waar, over het algemeen, het meest rendement te verwachten valt. Bij transformatie moet dus de waarde van het pand dalen voordat het pand exploitabel is voor een andere functie of gekocht kan worden door een ontwikkelaar. Zoals al eerder naar voren is gekomen, zullen beleggers niet zo snel afwaarderen. Eén belegger is van mening dat transformatie zoveel geld kost vanwege de verbouwingskosten en het afwaarderen, dat het voor kantoorpanden op de minder aantrekkelijke plekken zinvoller is om deze te slopen en een nieuw gebouw neer te zetten. 5.3 Wensen beleggers De beleggers ervaren dat de huidige kantorenmarkt imperfect is en verbeterd kan worden. De wens is om de tekortkomingen op te heffen om zo beter hun strategie en visie voor verhuur uit te voeren. Als de strategie en visie voor verhuur niet werkt en er geen huurder gevonden kan worden, dan zijn de beleggers van mening dat er ook verbeterpunten zijn op het gebied van transformatie. De beleggers denken dat gemeentes, en in dit geval de gemeente Amsterdam, hun daarbij kunnen helpen. In de volgende paragraaf zijn de tips en aanmerkingen van de beleggers voor de gemeente Amsterdam geïnventariseerd Stoppen met bouwen Acht van de dertien beleggers zien de bouw van nog meer nieuwe kantoren in Amsterdam als een struikelblok om hun strategie goed uit te voeren. De overige vijf beleggers menen niet dat er juist wel gebouwd moet worden, deze hebben echter alleen geen melding van deze wens gemaakt. Kort door de bocht betekent dit struikelblok het volgende. Nieuwbouw wordt namelijk door huurders over het algemeen hoger gewaardeerd dan bestaande bouw. Hierdoor verslechtert de concurrentiepositie van de bestaande gebouwen en kiezen huurders niet meer voor bestaande bouw. Daarbij komt dat alle beleggers nog dieper moeten gaan 55

56 met het geven van incentives zodat andere investeringen zoals verbeteringen aan het pand minder vaak mogelijk zijn. De verouderde panden raken dan nog moeizamer verhuurd. Als dit structureel wordt voor een steeds groter groeiend aantal kantoorpanden, dan kunnen bepaalde beleggers in de moeilijkheden raken en omvallen. Geïnvesteerd vermogen van aandeelhouders, banken en uiteindelijk de burger zal dan verloren gaan. Bij de wens voor een bouwstop is echter wel een nuance te plaatsen. De meeste beleggers zijn voor een bouwstop, maar niet alle beleggers die voor een bouwstop zijn, zijn voor een algehele bouwstop. Twee partijen hebben expliciet melding gemaakt dat de gemeente Amsterdam zoveel mogelijk ontwikkelingen moet tegengaan, maar dit alleen moet doen in specifieke gebieden. De gemeente Amsterdam moet heel streng zijn waar wel en waar niet gebouwd mag worden. Eén belegger geeft hierbij aan dat het bouwen van kantoren ver weg van intercitystations niet meer zou mogen plaats vinden omdat leegstand voornamelijk daar geconcentreerd is. Een andere belegger wil dat de gemeente, naast het tegengaan van nieuwbouwontwikkelingen, eveneens zijn best gaat doet om op micro- en macroniveau maatregelen te treffen om vierkante meters uit de markt te halen Wegnemen onzekerheid Zoals in hoofdstuk twee al vermeld is, is beleggen in vastgoed een lange termijn beslissing. Nu de kantorenmarkt er niet gunstig voor staat, is alles wat een onduidelijk toekomstperspectief weg kan nemen, positief voor de markt. Doordat er grote onzekerheid heerst, is het voor de belegger lastiger om een beslissing te nemen voor zijn vastgoed. Ongeveer een derde van de geïnterviewde beleggers heeft de wens dat de gemeente Amsterdam zich duidelijk(er) zal gaan uitspreken over haar wens en visie voor de verschillende kantoorgebieden. Op dit moment ervaren deze beleggers het gebrek hieraan als een groot probleem. De beleggers merken bijvoorbeeld op dat er meerdere verschillende visies van de gemeente zijn voor één en dezelfde kantoorgebied. Maar ook dat er voor bepaalde kantoorgebieden exact dezelfde wensen zijn voor het type gebruiker en dat in moeilijke gebieden helemaal geen duidelijke visie aanwezig is. De wens van deze beleggers is dan ook dat de gemeente Amsterdam haar ambities uitspreekt voor alle kantoorgebieden en zeer duidelijk aangeeft wat wel en niet mag in deze gebieden. Deze ambitie moet dan voor een zeer lange tijd gelden en dominant zijn boven andere wensen van het gemeentelijke apparaat. Als deze onzekerheid namelijk is weg genomen dan geven deze beleggers aan dat het daardoor inzichtelijker wordt welke mogelijkheden ze hebben met hun pand in de nabije 56

57 toekomst. Hierdoor kan er sneller en duidelijker voor een strategie gekozen worden zoals herontwikkeling, transformatie of verkoop Regelgeving Bijna alle beleggers ondervinden problemen bij de verhuur of transformatie van hun kantoorpanden door de regels die door overheidsinstanties zijn opgesteld. Bijna alle partijen zijn ervan bewust dat ze bij wijzigingen aan het pand procedures moeten doorlopen. Het verlies in tijd, dus geld, wordt standaard ingecalculeerd. Een viertal beleggers geeft aan dat ze het fijn zouden vinden als deze gemeentelijke procedures sneller zouden verlopen. Het voordeel voor hen is namelijk dat op deze manier de gemeente hen indirect financieel ondersteunt (tijd is geld), maar ook dat plannen voor verandering niet door vertraging moeten worden afgeblazen. Huurders of exploitanten kunnen niet altijd wachten totdat een belegger toestemming heeft gekregen. Eén belegger geeft aan dat bij partners al de moed in de schoenen zakt zodra ze weten dat het project in Amsterdam plaats zal vinden. Meer dan de helft van de beleggers vindt de gemeente Amsterdam niet flexibel genoeg in haar regelgeving. De partijen ondervinden veel hinder in de starheid van de regels. Enerzijds merken ze de welwillendheid van de gemeente om de leegstand op te lossen, maar aan de andere kant worden, op bestemmingsniveau of gebiedsniveau, wijzigingen aan het kantoorpand niet toegestaan. Het gaat hier dan voornamelijk om het toevoegen van parkeerplaatsen, functieverandering en functietoevoeging Taskforce Een veel gehoorde opmerking van de beleggers is dat het vaak onduidelijk is bij wie ze moeten zijn binnen het gemeentelijke apparaat. De wens is dan ook dat de gemeente zich meer actief faciliterend opstelt in plaats van passief faciliterend en dus de beleggers met initiatief steunt. Veel beleggers hebben geopperd dat een speciale taskforce zeer gewenst zou zijn. Als er initiatieven zijn vanuit de markt dan is de wens dat er één aanspreekpunt is die zich alleen bezig houdt met de leegstand in kantoren. Een dergelijk taskforce moet dan directe lijntjes hebben met de verantwoordelijke personen bij diverse diensten en de bevoegdheid hebben om procedures vlot te trekken. Op deze manier kan er sneller gereageerd worden door de overheid en kunnen noodzakelijke procedures in tijd worden verkort. Één belegger ziet ook graag dat deze taskforce zich actief bezig houdt met oplossingen en anticipeert op de toekomst. Veel beleggers hebben niet de expertise in huis om veranderingen in de vraag te onderzoeken. 57

58 Vestigingsklimaat Buiten de directe middelen tegen leegstand die getroffen kan worden door de gemeente Amsterdam, is er ook een indirect middel waar vier beleggers notie van hebben gemaakt. Deze partijen zien graag dat de gemeente Amsterdam het vestigingsklimaat voor bedrijven en inwoners verbetert. De lobby voor bedrijven van buiten de gemeente (ook buitenland) moet vergroot worden en wellicht met meer of andere fiscale incentives worden uitgebreid. Ook zien deze beleggers graag dat Amsterdam nog aantrekkelijker wordt voor burgers om te wonen. Daarvoor geeft één belegger aan dat er meer en betere huisvesting moet komen en dat de stad zich nog meer moet gaan profileren als creatieve, ruimdenkende en toeristische stad. Hierdoor komen nog meer mensen naar Amsterdam en volgen de bedrijven en hotels, die de leegstand opvullen, zelf Overig Naast de bovenstaande zijn er ook opmerkingen gemaakt van beleggers die niet door de andere beleggers geopperd zijn. Twee beleggers zien graag de Rijksoverheid meer haar verantwoordelijkheid nemen om de concurrentiestrijd tussen de gemeenten op te lossen. Een andere belegger wil graag dat de gemeente Amsterdam zich garant stelt zodat geld geleend kan worden bij financiers. Het blijven investeren in de openbare ruimte en infrastructuur is een andere wens van twee beleggers. Eén belegger vindt dat de gemeente Amsterdam ook een duit in het zakje moet doen. Als beleggers moeten afwaarderen op een kantoorpand, dan vindt deze belegger dat de gemeente ook het erfpacht anders moet waarderen voor de grond waar het pand op staat. Zo wordt er een subsidie gegeven op transformatie. Wensen beleggers Algehele bouwstop kantoren Amsterdam Gespecificeerde bouwstop kantoren Amsterdam Duidelijke lange termijn visie Amsterdam wbt. kantoren Sneller in de regelgeving Flexibeler in de regelgeving Taskforce / 1 aanspreekpunt Verbetering verstigingsklimaat Aantal Tabel 6: Wensen beleggers aan de gemeente Amsterdam 58

59 5.4 Samenvatting In het eerste deel van dit hoofdstuk is kort weer gegeven tegen welke problemen de beleggers in kantoorvastgoed oplopen tijdens het uitvoeren van de visie en de strategie van verhuur. Hoewel alle beleggers de marktomstandigheden verre van perfect vinden, zijn ze er over eens dat deze omstandigheden hun vak tot een uitdaging maakt. Ze zijn zich bewust van hun eigen positie hierin en proberen zo goed mogelijk hun taken uit te voeren. Eveneens zijn beleggers erover eens dat sommige locaties beter zijn dan andere, maar dat negatieve locatiefactoren nooit onoverkomelijk zijn. Dit zijn ook uitdagingen. De grootste problemen om hun visie of strategie voor verhuur uit te voeren liggen bij het gebrek aan financieringsmogelijkheden, de lange looptijd van huur- en verkoopprocessen en de inflexibiliteit van de gemeente Amsterdam in hun regels. Transformatie is het tweede onderdeel van dit hoofdstuk. Geen van de beleggers heeft als doel of een leidende visie om structureel kantoorgebouwen te transformeren. Elke geïnterviewde belegger bekijkt per gebouw of het financieel haalbaar is om te transformeren. Als er getransformeerd kan worden dan is dat vaak transformatie naar hotel. Het transformeren van kantoorpanden is volgens de beleggers kostbaar. Dit in combinatie met andere financiële motieven die besproken zijn in hoofdstuk één, zullen weinig beleggers ervoor kiezen om leegstaande kantoren te transformeren. Het derde deel bestaat uit de wensen van beleggers die geadresseerd zijn aan de gemeente Amsterdam. Deze wensen komen voort uit de ervaringen van de beleggers om hun vastgoed te verhuren of te transformeren. Ten eerste is een groot deel van de beleggers van mening dat er gestopt moet worden met bouwen van nieuwe kantoren. Sommige beleggers willen dat dit op specifieke plaatsen gebeurt in de stad. Ten tweede ziet ongeveer een derde van de beleggers graag dat Amsterdam een duidelijke lange termijn visie ontwikkelt voor alle kantoorlocaties in de stad, de vergunningsprocedures sneller laat verlopen en het vestigingsklimaat van de stad verbetert voor bedrijven en burgers. Ten derde zou meer dan de helft van de beleggers hun vastgoed beter kunnen exploiteren als de gemeente Amsterdam flexibeler zou zijn in haar regels. Ten vierde wil een groot deel van de beleggers dat de gemeente Amsterdam één loket creëert waarbij de gemeente actief veranderingen en vragen vanuit de markt ondersteunt. In het volgende hoofdstuk zal het onderzoek van hoofdstuk vier en vijf onder de loep genomen worden en conclusies worden getrokken. 59

60 ANALYSE 60

61 6. Conclusie van het onderzoek Al die eigenaren [van dit gebied], er zijn heel veel verschillende eigenaren, die hopen allemaal nog net die ene huurder naar binnen te trekken. Ze stunten ook allemaal met een half jaar gratis, lage prijzen of andere voordelen. (Eenvandaag, ) Een negatieve terugkoppeling ontbrak op de kantorenmarkt. Dit heeft geleid tot een overaanbod aan kantoren waarbij beleggers dingen om de gunst van de verhuurder. Zie ook de bovenstaande citaat van wethouder Ruimtelijke Ordening van Amsterdam Maarten van Poelgeest. Deze beleggers zijn vastgoedbeleggers en hebben als doel geld te verdienen aan de exploitatie van een kantoorgebouw. Elk van deze beleggers heeft een eigen visie en strategie op de exploitatie van kantoorvastgoed. Voorheen was echter onduidelijk wat de visie en strategie op de verhuur van kantoorvastgoed was van deze beleggers. De noodzaak om een dergelijke visie of strategie te hebben of om voor anderen om dit te weten was tot voor kort dan ook niet nodig. Niemand ondervond namelijk problemen op de kantorenmarkt en er waren geen maatregelen nodig tegen langdurige leegstand. Tegenwoordig is dit anders. De aanleiding van dit onderzoek is dan ook de huidige situatie, waarin het hebben van een visie en strategie op verhuur essentieel is voor een belegger. Daarnaast is het ook voor overheden onontbeerlijk om dit te weten, zonder deze informatie is het opstellen van beleid immers onmogelijk. Deze huidige situatie is een overcapaciteit op de kantorenmarkt in combinatie met de maatregelen die getroffen (gaan) worden om de markt gezonder te maken. De hoofdvraag en deelvragen van het onderzoek zijn in de voorgaande hoofdstukken beantwoord. Hieronder worden deze vragen nogmaals getoond. Wat zijn de strategieën en visies van beleggers in kantoorvastgoed in Amsterdam ten aanzien van de verhuur van hun bezit om hun kantoren in de huidige kantorenmarkt te exploiteren? 1. Welke problemen spelen er op de Nederlandse kantorenmarkt? Beantwoord in hoofdstuk 2 2. Wat voor type beleggers zijn er op de markt van kantoorvastgoed en wat is hun relatie met de kantorenmarkt? Beantwoord in hoofdstuk 3 3. Wat is de strategie en visie van de beleggers om hun kantoren te verhuren of hun huurders te behouden? Beantwoord in hoofdstuk 4 4. Wat zijn de problemen waar beleggers in Amsterdam tegen aanlopen bij het volgen van hun visie en strategie op verhuur? Beantwoord in hoofdstuk 5 61

62 In dit hoofdstuk zal door middel van de resultaten van het onderzoek, die gebruikt zijn om antwoord te geven op de hoofdvraag en deelvragen, de hypothese uit de inleiding getoetst worden, conclusies worden getrokken en ideeën worden gevormd betreffende de visie en strategie op verhuur van kantoorvastgoed door beleggers. In het eerste deel van dit hoofdstuk zullen visies, strategieën, incentives en problemen worden behandeld. In het tweede deel wordt er een relatie gelegd tussen deze onderdelen en de huidige kantorenmarkt. In het derde deel worden de hypotheses van het onderzoek getoetst aan de uitkomsten en theorie gevormd. De volgende hypothesen en aannames zijn de basis geweest van het onderzoek en zijn tevens te lezen in het inleidende hoofdstuk. De hypothese van het onderzoek is dat alle beleggers een duidelijke visie en strategie hebben ontwikkeld om in de huidige kantorenmarkt zo min mogelijk last te hebben van de nadelen hiervan. Daarnaast is de verwachting dat er ook verschillen te vinden zullen zijn tussen de beleggers in de strategie en visie die ze volgen en de problemen die ze daarbij ondervinden in de uitvoer hiervan. De aannames van dit onderzoek zijn de volgende. 1. De ongezonde markt van kantoorvastgoed in Amsterdam noodzaakt de beleggers na te denken over de toekomst van hun kantoorpanden. 2. De beleggers in kantoorvastgoed hebben een visie opgesteld voor de verhuur van hun vastgoed. Deze visie is vertaald in een strategie. 3. Voor de gemeente Amsterdam is het onduidelijk wat deze visies en strategieën precies zijn en wat de problemen zijn voor beleggers om hun commercieel vastgoed blijvend te verhuren of om er een huurder voor te vinden. 6.1 Visie, strategie, incentives en problemen Visie Uit een dertiental interviews, gehouden bij vastgoedbeleggers op de Amsterdamse kantorenmarkt, is gebleken dat vrijwel geen van de beleggers een uitgesproken visie op verhuur had waar alle handelingen op het gebied van verhuur op gebaseerd zijn. Het overgrote merendeel had een set van ideeën ontwikkeld voor de verhuur van kantoorvastgoed dat beperkt een duidelijke visie op verhuur genoemd kan worden. Tussen de beleggers verschillen deze ideeën niet veel. De meest gehoorde ideeën zijn; ver gaan in het behouden van de 62

63 huurder, de huurder tevreden houden en de kwaliteit van het kantoorpand in stand houden. Een aanname van het onderzoek was dat vanwege de huidige kantorenmarkt beleggers een visie op verhuur zouden hebben opgesteld. Dit blijkt bij de meeste beleggers niet zo te zijn. De belangrijkste reden hiervoor is dat vastgoedbeleggers zeer pragmatisch omgaan met hun vastgoed. Deze pragmatische houding is te verklaren. Uit het onderzoek is namelijk gebleken dat hun mogelijkheden in strategie, die voortvloeien uit de visie, bepaald worden door enkele factoren. Deze zijn de financiering, het beloofde rendement aan de aandeelhouders en het type contract dat getekend kan worden (zie figuur 4). Aangezien bij elk gebouw de factoren anders zijn, handelen beleggers niet bij elk gebouw hetzelfde. Hierdoor is het onder andere onhandig en/of onmogelijk om één duidelijke visie voor verhuur te hebben voor de gehele portefeuille. Beleggers in kantoorvastgoed zullen daarom minder snel een totaal visie op verhuur hebben, waar ze volledig naar handelen, dan bijvoorbeeld een woningbouwvereniging. Figuur 5: Thematische weergave visie/strategie beleggers per gebouw Een andere reden waarom beleggers ondanks het beperkte aantal huurders geen duidelijke visie op verhuur hebben is juist omdat er zo weinig huurders zijn. Een visie kan namelijk beperkend werken in de zoektocht naar nieuwe cliënten en daarmee huurders uitsluiten. Dit aspect is zeer duidelijk naar voren gekomen bij het gebruik van clusteren als incentive Strategie Door de wijze van verhuur van de beleggers te doorgronden is gebleken dat de strategie bepalender is dan de visie. De visie op verhuur wordt bepaald door de strategie die gehanteerd wordt. Voor zittende huurders of voor nieuwe huurders 63

64 worden verschillende strategieën gebruikt. Voor de uitvoer hiervan zijn er twee factoren belangrijk. De eerste is de financiële gezondheid van de belegger en de mogelijkheid tot het verkrijgen van extra vermogen. Het ontbreken van voldoende financiën is genoemd door de beleggers als een groot probleem bij het verwezenlijken van hun strategie. Bij talrijke strategieën is dit namelijk essentieel. De keuze om bijvoorbeeld een gebouw te verduurzamen of functies toe te voegen is afhankelijk van de mogelijkheid tot financiering hiervan. De tweede factor is de zienswijze van beleggers op de kantorenmarkt. Deze verschilt namelijk per belegger en is bepalend in de keuze van de strategieën. De meeste beleggers handelen namelijk vanuit een bepaald optiek. Alle beleggers bekijken de kantorenmarkt in eerste instantie met een economische bril. Er zijn echter ook beleggers die nog een tweede bril hebben. Deze beleggers hebben bijvoorbeeld een duidelijke doelstelling. Dit kan betekenen dat er een lange termijn zienswijze bestaat over gebouwen, invulling, gebruikers etc Incentives Incentives worden door alle beleggers gegeven. Een incentive kan uiteenlopen van een korting tot een inbouwpakket, maar het doel hiervan blijft hetzelfde: een huurder een contract laten tekenen. Incentives worden ingezet om een partij over de streep te halen die al heeft laten blijken interesse te hebben. Om deze reden is het voor een belegger essentieel om in contractuele besprekingen alle incentives te gebruiken om een huurder ervan te overtuigen om bij hem te huren. Uit het onderzoek is gebleken dat bijna alle beleggers vrijwel alle incentives gebruiken. Sommige beleggers passen een verlaging van de huurprijs liever niet toe vanwege de marktwaarde van het gebouw. Naast de verlaging van huurprijs is het enige dat noemenswaardig en variabel is tussen beleggers, is het bedrag dat besteed wordt aan incentives. Achter het gebruik van incentives zit geen visie of strategie zoals bedoeld wordt in dit onderzoek. Incentives worden tactisch ingezet als pionnen op een schaakbord. Als een potentiële huurder iets verlangt in het contract, dan is dat voor de belegger geen probleem mits dit past in zijn budget. Net zoals bij de strategie van een belegger is derhalve het budget bepalend voor de incentives en niet de visie of strategie op verhuur. Een belegger in kantoorvastgoed heeft geen duidelijk beleid betreffende de incentives die hij l nooit of wel altijd toepast. Dit is geheel afhankelijk van de situatie. Hoe ver partijen met incentives gaan hangt namelijk onder andere af van de financiële situatie, het contract, het rendement en het pand. De investering die gedaan is voor het bemachtigen van het pand, de ratio van geleend vermogen en het beloofde rendement bepaalt de bandbreedte waarin de belegger kan 64

65 onderhandelen. Uit het onderzoek is bijgevolg gebleken dat beleggers niet vanuit een vooraf bepaalde visie of te volgen strategie op verhuur incentives gebruiken. Incentives zijn daarom geen strategie of visie en minder belangrijk voor het onderzoek Problemen Veel beleggers ondervinden dezelfde problemen bij de uitvoer van hun visie en strategie op verhuur als de andere beleggers. Deze problemen doen zich niet altijd voor in de gehele portefeuille van een belegger. Er kunnen verschillen zijn in de meest voorkomende problemen tussen verschillende fondsen van één belegger, zoals het type financiering dat er voor de fondsen gekozen zijn. Maar ook binnen een fonds kunnen er verschillen zijn, zoals de verschillende locaties van de kantoorpanden. De meest voorkomende problemen zijn de mogelijkheid tot financiering, de lange duur van de verkoop- en huurprocessen en een inflexibele overheid. Opmerkelijk is dat de huidige omstandigheden op de kantorenmarkt waarin de belegger moet opereren niet door de beleggers als een groot probleem wordt ervaren, maar als een uitdaging. Slechts één van de meest voorkomende problemen is aanwijsbaar als een direct resultaat van de omstandigheden op de kantorenmarkt. Dit is het probleem dat het sluiten van een deal veel langer duurt dan enkele jaren daarvoor. Er zijn immers minder huurders met meer keuze die door middel van onderhandelen het beste contract proberen te bedingen. Doordat de kantorenmarkt niet gezond is, is ook de financiering lastiger geworden. De beperkte financieringsmogelijkheid is echter niet alleen het gevolg van een ongezonde kantorenmarkt. Naast de economische achteruitgang, met name in de financiële sector, is de belegger hier zelf ook verantwoordelijk voor. De keuzes die er in het verleden gemaakt zijn voor de aanschaf van kantoren op specifieke locaties, de strategie hierachter en het ratio geleende vermogen spelen een grote rol in de mate waarbinnen (her)financiering wel of niet mogelijk is. Daarnaast wordt de overheid al jaren verweten inflexibel te zijn. Veel problemen die beleggers ondervinden zijn dus niet alleen te wijten aan de ongezonde kantorenmarkt. 65

66 Figuur 6: Schematische weergave van resultaat onderzoek 6.2 Relatie met kantorenmarkt Het onderzoek heeft tot doel gehad om een bijdrage te leveren aan de ontbrekende kennis in het totale onderzoek naar de problemen op de kantorenmarkt. Uit dit onderzoek is nu bekend geworden wat de meest voorkomende visies op verhuur van beleggers zijn, welke strategieën er worden gebruikt, waarom ze gebruikt worden, welke factoren bepalend zijn in de keuze van een belegger voor een visie en strategie en wat de grootste struikelblokken daarbij zijn. Daar verder op bouwend zal in er deze paragraaf worden getracht verbanden te leggen tussen het onderzoek en de huidige kantorenmarkt. De verwachting van het onderzoek is altijd geweest dat beleggers nu meer tijd en geld steken in het behouden en vinden van een huurder dan enkele jaren gelden. De respondenten hebben tijdens het onderzoek hier nadrukkelijk blijk van gegeven. De verandering die er heeft plaats gevonden op de kantorenmarkt heeft dus effect gehad op de wijze hoe beleggers huurders benaderen. Waar ze voorheen geen tot weinig moeite hadden om huurders te vinden, steken ze nu veel meer tijd, energie en geld in het vinden van een huurder voor de vrije vierkante meters. Niet alleen beleggers geven aan dat ze een omslag hebben gemaakt in hun aanpak richting huurders ook makelaars signaleren dit. Hoewel de beleggers gemiddeld meer tijd, geld en energie steken in het vinden van huur blijkt uit het onderzoek echter dat niet alle beleggers de huurder dit doen. Slechts zeven van de dertien beleggers geven expliciet in hun visie op verhuur aan dat ze ver willen gaan om huurders te behouden. Dat betekent dat zes van de dertien dit dus niet doet. Ten tweede is uit de interviews met makelaars gebleken dat er nog steeds veel onvrede heerst bij huurders over het beheer. Ook hebben maar zes van de dertien beleggers het onderwerp het tevreden houden van hun huurder als onderdeel van hun visie op verhuur. Dat maar vier beleggers het volledige beheer in handen heeft om een betere relatie te 66

67 houden met de huurder, is hier ook een duidelijk voorbeeld van. Als een belegger ervoor kiest meer geld en tijd in de huurder te steken dan is te verwachten dat de huurder niet zal verhuizen. Huurders zijn namelijk niet altijd gebaat bij verandering. Als een belegger het tegenovergestelde als visie heeft dan is dat in deze markt fataal. Het is te onzeker voor beleggers of een huurder blijft als er geen tijd, aandacht en energie in zijn behoud wordt gestoken. Er zijn genoeg kapers op de kust die dat wel willen doen of beloven te doen. Als alleen dit onderzoek wordt meegenomen, dan is te verwachten dat er ten opzichte van enkele jaren geleden alsnog verhuizingen zullen gaan plaats vinden maar relatief minder 12. Wat naar voren komt uit de visie op verhuur van de belegger, is dat beleggers anders kijken naar nieuwe huurders dan naar bestaande huurders. Zoals al eerder genoemd in hoofdstuk vier is het verliezen van een bestaande huurder kostbaar. Niet geheel opvallend in dit perspectief, maar wel in relatie met de huidige kantorenmarkt, is dat geen van de beleggers heeft aangegeven ook ver te willen gaan voor een nieuwe huurder. Beleggers doen in vergelijking met enkele jaren geleden meer dan voorheen om een nieuwe huurder te verkrijgen. Toch ligt de prioriteit bij beleggers bij de bestaande klant en niet bij de nieuwe. Een redelijk aantal respondenten heeft namelijk aangegeven nog vertrouwen te hebben in de kantorenmarkt. Ook zijn vrijwel alle beleggers optimistisch over dat hun leegstaande panden verhuurd gaan worden. In dit perspectief is het dus niet vreemd dat er minder energie wordt gestoken in het vinden van een nieuwe klant. Het adagio is dan ook: wat je hebt kan je nog verliezen, wat je niet hebt kan je alleen nog maar krijgen. Op het gebied van strategieën op verhuur onderscheiden de beleggers zich meer van elkaar dan bij de visie op verhuur. Waarbij sommige beleggers kantoorvastgoed alleen bekijken als een economisch gegeven, vullen andere beleggers dit ook aan met een eigen benaderingswijze. In dit onderzoek is het niet bewezen dat een dergelijke optiek succesvoller is dan slechts de economische. Bekend is wel dat het in een onzekere markt dikwijls verstandiger is om je als onderneming te onderscheiden van de concurrenten. Als deze onderscheiding gebaseerd is op onderzoek en goed marktgevoel, dan is de kans groter succesvol te zijn. Op de kantorenmarkt is namelijk te verwachten dat huurders meer eisen gaan stellen. Immers ontvangen huurders genoeg aanbiedingen en krijgen ze via hun makelaar te horen wat er allemaal mogelijk is. Beleggers die zich naast het economische plaatje servicegericht opstellen of een 12 Uitspraak is alleen van toepassing als de kantorenmarkt op alle vlakken niet veranderd is ten opzichte van enkele jaren geleden. 67

68 duidelijke huurderniche voor zich zelf weten te bemachtigen, zullen meer succes hebben. De verwachting is dat beleggers die niet het extra stapje willen doen en financieel niet gezond zijn, het zwaar krijgen in deze markt. Uit het onderzoek naar incentives is iets opmerkelijks naar voren gekomen. Zoals eerder is aangegeven in hoofdstuk één, is de huurprijs bepalend voor de instandhouding van de hoge marktwaarden van kantoorpanden. Oplossingen voor de kantorenproblematiek worden vaak in deze richting gezocht. Als de huurprijs daalt, dan zakt de marktwaarde en wordt een kantoorpand aantrekkelijk voor transformatie of herontwikkeling. Zeven beleggers hebben aangegeven te dalen in de huurprijs. De makelaars zien dit echter niet op de kantorenmarkt plaatsvinden. In plaats daarvan wordt er een huurkorting gegeven. Zoals de huurvrijeperiode gunstig was voor het instant houden van de marktwaarde in een periode waarin cashflow minder belangrijk was, is de huurkorting dat in een markt waarin cashflow wel van betekenis is. Door een huurvrijeperiode blijft de marktwaarde van een kantoor op peil. De huurder betaalt immers elk jaar het zelfde voor de vierkante meters, maar betaalt de eerste jaren niets. Bij huurkorting betaalt de huurder voor de vierkante meters een lager bedrag dan naar de markt wordt gecommuniceerd. De marktwaarde van het kantoorpand blijft dus intact, maar de huurder betaalt echter een lagere huurprijs. In dit opzicht is de huurkorting een zorgelijke ontwikkeling doordat dit de balans van vraag en aanbod ontwricht. Doordat de echte waarde van kantoorpanden op deze wijze onnatuurlijk hoog is, verstoort dit het proces dat de markt zelf incourant vastgoed transformeert of herontwikkelt. De respondenten zien de ongezonde kantorenmarkt niet als een probleem maar als een uitdaging. Hoewel de beleggers veel meer dan enkele jaren geleden erkennen dat de kantorenmarkt ongezond is, zien ze problemen meestal bij andere beleggers manifesteren. Beleggers vinden bijvoorbeeld de locaties van hun kantoorpanden nooit zwaar negatief terwijl dit wel door de beleggers in het algemeen wordt aangegeven als een belangrijk onderdeel van leegstand. Erkenning van een probleem is het eerste dat nodig is wil men een andere koers gaan varen dan in het verleden altijd gedaan is. Wellicht is dit één van de redenen waarom beleggers over het algemeen geen duidelijke visie voor verhuur hebben. 6.3 Theorievorming Bij de start van het onderzoek was de verwachting dat de ongezonde kantorenmarkt de beleggers had gedwongen om na te denken over de verhuur van kantoorvastgoed. De hypothese was dat de beleggers een duidelijke visie en 68

69 strategie voor verhuur hebben om in de huidige kantorenmarkt zo min mogelijk last te hebben van de nadelen hiervan (hoofdstuk 1 figuur 1 en 2). Ook was de veronderstelling dat er duidelijke verschillen te vinden zouden zijn tussen de drie onderzochte type beleggers in de strategie en visie op verhuur die ze volgen en de problemen die zij daarbij ondervinden. Beide verwachtingen blijken na onderzoek en analyse niet juist. Na bestudering van een vijftiental interviews en de informatie die tijdens het onderzoek vergaard is, is duidelijk geworden dat de meeste beleggers geen visie op verhuur hebben opgesteld zoals verwoord is in hoofdstuk 1. Voor dit onderzoek is een visie namelijk verwoord als een gewenst langetermijnperspectief van de verhuur van kantoorpanden. De opgestelde visie voor verhuur door beleggers is minder bepalend in hun handelswijze dan vooraf verwacht was. Daarnaast speelt de visie voor verhuur nauwelijks een rol in de keuze van de belegger om voor een bepaalde strategie te opteren. Wel hebben alle beleggers een gewenst langetermijnperspectief voor de exploitatie van kantoorpanden. Hier is immers hun business model op gebaseerd. Dit langetermijnperspectief is echter wel leidend in hoe beleggers omgaan met de verhuur van kantoorvastgoed. Dit perspectief is bovendien gebaseerd op variabelen zoals financiering, contract en rendement. Zoals eerder vermeld bepalen vooral deze variabelen de keuze van de strategie voor de verhuur van vastgoed. Het vermoeden was dat de ongezonde kantorenmarkt invloed had op de visie van verhuur van beleggers. Maar dat is niet juist gebleken. De ongezonde kantorenmarkt heeft namelijk wel het perspectief van beleggers op hun klanten en vastgoed beïnvloed, beleggers steken meer energie in het zoeken en behouden van huurders, maar heeft weinig invloed gehad op de vorming van een leidende visie op verhuur. De ongezonde kantorenmarkt heeft wel de financiering, het rendement en het contract beïnvloed. Op hun beurt bepalen deze weer grotendeels de strategie op verhuur van de belegger. Geconcludeerd kan worden dat de beleggers geen duidelijke visie op verhuur hebben en dat strategieën voor verhuur worden bepaald door het financiële bedrijfsmodel en de omstandigheden op de kantorenmarkt. Ten opzichte van tien jaar geleden is er minder veranderd dan verwacht werd. Een andere veronderstelling was dat er duidelijke verschillen zijn in visie en strategie op verhuur tussen de vastgoedfondsen, particuliere beleggers en institutionele beleggers. Voor dit onderzoek is op basis van de grote van de portefeuille en type belegger getracht om een brede groep beleggers te onderzoeken. De uitkomsten van het onderzoek laten echter zien dat op het gebied van visie op verhuur alle beleggers elkaar maar weinig ontlopen. Op het gebied van strategie zijn er wel grotere afwijkingen, maar de oorzaken hiervoor 69

70 kunnen niet met dit onderzoek worden aangetoond of worden afgeleid van het type belegger. Zoals in de vorige alinea vermeld is, is er een aantal variabelen dat de strategie op verhuur stuurt. Deze variabelen zijn per belegger, per fonds en per gebouw anders en zijn niet openbaar. Het is dus onbekend per fonds en gebouw hoe de onderzochte beleggers hun vastgoed hebben gefinancierd, met hoeveel vreemd vermogen, hoeveel rendement beloofd is en wat de specificaties van de contracten zijn etc. Er is dus variatie tussen beleggers op het gebied van strategie, maar een duidelijke relatie tussen een strategie en een type belegger kan niet worden verwoord omdat het ondoorzichtig is waar exact de keuze voor een strategie vandaan komt. Kortom de verwachting dat er een duidelijke relatie tussen visie en strategie op verhuur per type belegger, zoals in figuur 2 in het inleidende hoofdstuk, kan worden aangetoond is niet uitgekomen. Veel meer is er sprake van een schematische weergave zoals in figuur 7 Figuur 7: Uitkomst onderzoek. Bron: eigen materiaal. Verwacht werd dat het onderstaande tabel ingevuld kon worden met ja of nee. Dit is zoals hierboven uitgelegd niet mogelijk. Daarbij was het ook niet mogelijk het onderstaande tabel door middel van turven in te vullen. Dit is omdat er slechts een beperkt aantal beleggers is gesproken voor het onderzoek en daardoor was het eenvoudig om de strategieën van de verschillende partijen te achterhalen. 70