Huur en verhuur van bedrijfsruimte

Transcriptie

1 Huur en verhuur van bedrijfsruimte

2

3 Huur en verhuur van bedrijfsruimte Proefschrift ter verk rijg ing van de g raad van D octor aan de U niversiteit L eiden, op g ez ag van de R ector M ag nificus D r. D. D. B reimer, hoog leraar in de faculteit der W isk unde en N atuurw etenschap p en en die der G eneesk unde, volg ens besluit van het C olleg e voor Promoties te verdedig en op w oensdag 2 2 juni k lok k e uur door G overt M atthias K erp estein g eboren te V lissing en in A msterdam,

4 Promotiecommissie: Promotor: Referent: O verige leden: Prof. mr. Jac. Hijma Prof. mr. W. M. Kleijn Prof. mr. P. Abas ( Universiteit van Amsterdam) Prof. mr. J. M. Hebly Prof. mr. A. W. Jongbloed ( Universiteit Utrecht) Prof. mr. F. T. O ldenhuis ( Rijksuniversiteit Groningen) Prof. mr. H. J. S nijders Van dit proefschrift verschijnt een handelseditie bij S du Uitgevers met de titel H u u r- rech t B ed rijfsru imte ( 2 e, herziene druk). Productie: Hilarius Publicaties, Leiden G. M. Kerpestein, Amsterdam 2005 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieë n, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur. Voor het overnemen van gedeelte( n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken ( artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de auteur te wenden. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in a retrieval sy stem of any nature, or transmitted in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopy ing, recording or otherwise, without the prior written permission of the author.

5 A fk orting enlijst / 1 3 A lg emene inleiding / 1 5 Woord vooraf / 15 Doel van onderzoek / 15 Afbakening van het onderzoek / 18 Rechtsvergelijking / 18 1 E en sy stematisc he orië ntatie / De inbedding van het nieuwe huurrecht in het Burgerlijk Wetboek / Van dwingend recht naar semi-dwingend recht / Het vernieuwde huurbegrip / De elementen van een huurovereenkomst (art. 7 :201 BW) / De gemengde overeenkomst / Algemeen / Franchising / De gemengde huurovereenkomst / Flex ibiliteit / 44 2 E en historisc he orië ntatie / Inleiding / De historie van het huurrecht bedrijfsruimte / Het huurrecht voorafgaand aan de Tweede Wereldoorlog / Het huurrecht na de Tweede Wereldoorlog / Opzet en kenmerken van de nieuwe wetgeving / Detailhandelsbedrijfsruimte / Overige bedrijfsruimte / 65 3 E en rec htsverg elijk ende orië ntatie / De hoofdlijnen van het huurrecht in België / Handelshuur / De hoofdlijnen van het huurrecht in Frankrijk / Bail commercial / De hoofdlijnen van het huurrecht in Z witserland / Bail commercial: dwingend, semi-dwingend of regelend? / 91 5

6 4 Varianten op huur en verhuur van bedrijfsruimte / Leasing van onroerende zaken / Leasing in het algemeen / Leasing van onroerende zaken / Operationele lease / Financiële lease / Het fiscale aspect van financiële lease / De afgrenzing van (zuivere) financiële lease met huur / Huurkoop / Inleiding / Historische ontwikkeling / De TWHOG / De behoefte aan flexibiliteit / Van flexibiliteit naar inflexibiliteit / Rechtsvergelijking België / Rechtsvergelijking Frankrijk / Rechtsvergelijking Zwitserland / Publiekrechtelijke uitgifte in huur / Rechtsvergelijking België / Rechtsvergelijking Frankrijk / Rechtsvergelijking Zwitserland / De commanditaire vennootschap / Inleiding / De AHK-kwestie / De aard en de plaats van de CV in het vennootschapsrecht / Art. 7A:1662 lid 2 BW en zijn opvolger / De reikwijdte van de ontwijkingsconstructie / Rechtsvergelijking België / Rechtsvergelijking Frankrijk / Rechtsvergelijking Zwitserland / Flexibiliteit / D e staat van het gehuurde / Inleiding / Het ter beschikking stellen van het gehuurde / Het herstellen van gebreken / De ruime definitie van gebrek / De gevallen waarin de verhuurder niet aansprakelijk is / De acties van de huurder / Semi-dwingend recht / Het geheel vergaan van het gehuurde / Feitelijke stoornis: artikel 7:204 lid 3 BW / Procesbijstandsplicht bij rechtsstoornis (art. 7:211 BW) / Het zich gedragen als een goed huurder / 177 6

7 5.4.1 Het verbod op het veranderen van de gedaante en inrichting van het gehuurde / De verplichting tot het verrichten van kleine herstellingen / De gedoogplicht van dringende werkzaamheden / De gedoogplicht van (complexgewijze) renovaties / De gedoogplicht van aanplakkingen en bezichtigingen / De meldingsplicht van gebreken / Het zich onthouden van onderverhuur bij redelijke bezwaren van de verhuurder / De opleveringsplicht aan het einde van de huur / Aansprakelijkheid van de huurder voor schade tijdens de huur / Rechtsvergelijking gebrekenregeling / België / Frankrijk / Zwitserland / Rechtsvergelijking onderhuur / België / Frankrijk / Zwitserland / Flexibiliteit / De twee categorieën bedrijfsruimte / Inleiding / Wat is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW? / Onderdeel 1: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan / Onderdeel 2: ( ) krachtens overeenkomst van huur en verhuur ( ) / Onderdeel 3: ( ) bestemd voor de uitoefening ( ) / Onderdeel 4: ( ) van een kleinhandelsbedrijf ( ) / Onderdeel 5: ( ) van een restaurant- of café bedrijf ( ) / Onderdeel 6: ( ) van een afhaal- of besteldienst ( ) / Onderdeel 7: ( ) of van een ambachtsbedrijf ( ) / Onderdeel 8: ( ) een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening aanwezig is ( ) / Onderdeel 9: ( ) bestemd ( ) voor de uitoefening van een hotelbedrijf ( ) / Onderdeel 10: ( ) bestemd ( ) voor de uitoefening van een kampeerbedrijf ( ) / De afhankelijke woning / Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW / Van onwenselijke flexibiliteit naar rechtszekerheid / 260 7

8 7 Termijnbescherming / De achtergrond van de termijnbescherming / De hoofdregel: vijf plus vijf jaar / De duur van de eerste huurperiode / De duur van de verlenging / Het semi-dwingendrechtelijke karakter van (o.a.) de termijnbescherming / De eerste beperking van het semi-dwingend recht: de contractspartij / De tweede beperking van het semi-dwingend recht: de duur / De derde beperking van het semi-dwingend recht: de goedkeuring van de rechter voor afwijkende bedingen (art. 7:292 lid 2 en lid 3 BW) / De vierde beperking van het semi-dwingend recht: de huurovereenkomst van maximaal twee jaar / De periode na tien jaar / Flexibiliteit / Inleiding / Redelijkheid en billijkheid in het huurrecht bedrijfsruimte / Onvoorziene omstandigheden in het huurrecht bedrijfsruimte / B eëindiging na opz egging / Inleiding / De momenten waartegen opzegging kan plaatsvinden / De opzeggingsformaliteiten / De verzending per aangetekende brief dan wel de betekening door de gerechtsdeurwaarder / De opzeggingstermijn / De gevolgen van de opzeggingsbrief / De inhoud van de opzeggingsbrief / De opzeggingsgronden in het nieuwe huurrecht / De gronden van opzegging tegen het einde van de eerste huurperiode in kort bestek / De opzeggingsgronden tegen het einde van de verlengingsperiode in kort bestek / De opzeggingsgrond onbehoorlijke bedrijfsvoering nader beschouwd / De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik nader beschouwd / Algemene beschouwing / De wachttijd van drie jaar na rechtsopvolging / ( ) persoonlijk ( ) gebruik ( ) / ( ) duurzaam gebruik ( ) / Onbeperkte invulling van het eigen gebruik in het nieuwe huurrecht / ( ) dringend nodig ( ) / Renovatie onder beëindiging van de huurovereenkomst / De opzeggingsgrond belangenafweging nader beschouwd / 324 8

9 8.7.1 De vernieuwde belangenafweging in het nieuwe huurrecht / Het afwegen van belangen op zichzelf beschouwd / De opzeggingsgrond redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst nader beschouwd / De opzeggingsgrond verwezenlijking bestemmingsplan nader beschouwd / De gevolgen van het afwijzen van de beëindigingsvordering / De gevolgen van het toewijzen van de beëindigingsvordering / Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten / Vergoeding van voordeel genoten na beëindiging / Wil tot eigen gebruik blijkt niet aanwezig te zijn geweest / Schadevergoeding na beëindiging wegens werken in het algemeen belang / Rechtsvergelijking / Rechtsvergelijking België / Rechtsvergelijking Frankrijk / Rechtsvergelijking Zwitserland / Flexibiliteit / Renovaties in het nieuwe huurrecht bedrijfsruimte / De nieuwe belangenafweging / De sterke invloed van de redelijkheid en billijkheid bij opzegging / Tussentijdse beëindiging / De beëindigingsovereenkomst / Opzegging door de erfgenamen van een overleden huurder / Ontbinding wegens wanprestatie / De strekking en reikwijdte van artikel 7:231 BW / De grote rol van het algemene verbintenissenrecht / De rol van ontbinding in de praktijk / Ontbinding bij sluiting van een pand ter bestrijding van drugsoverlast / Ontbinding wegens verwezenlijking bestemmingsplan nieuwe eigenaar/ verhuurder / Beëindiging als gevolg van het faillissement en surseance van de huurder / Grondslag en strekking van artikel 39 Faillissementswet / Surseance van betaling / Opzegging krachtens artikel 39 Faillissementswet en indeplaatsstelling / Flexibiliteit / Indeplaatsstelling / Grondslag en strekking van indeplaatsstelling / Het belang van het voorbehoud tot indeplaatsstelling bij bedrijfsoverdracht / Het moment waarop indeplaatsstelling moet worden gevorderd / De huurder is degene die indeplaatsstelling vordert / De voorwaarden voor indeplaatsstelling / 373 9

10 De bedrijfsoverdracht / Het zwaarwichtige belang bij bedrijfsoverdracht / Het bieden van voldoende waarborgen / De rol van de rechter / Het toetsingskader van de rechter / De machtiging / De rechtsgevolgen van indeplaatsstelling / Rechtsvergelijking / België / Frankrijk / Zwitserland / Flexibiliteit / Nadere huurprijsvaststelling / Inleiding / De grondslag en strekking van nadere huurprijsvaststelling / Het begrip huurprijs / De enge uitleg van het begrip door de Hoge Raad / Het vergelijkbaar maken van de huurprijs van gemengde overeenkomsten / Het moment waarop nadere huurprijsvaststelling mogelijk is / Voorafgaand deskundigenadvies als ontvankelijkheidseis / Probleem 1: de contra-expertise / Probleem 2: de referentieperiode / Toepasselijkheid art 194 t/m art. 200 Rv / De mogelijkheid van een afwijkende ingangsdatum en de ingroeiregeling / De mogelijkheid van een afwijkende ingangsdatum / De ingroeiregeling / De rente over de verschuldigde huurpenningen na nadere vaststelling van de huurprijs / Het verbinden van een indexeringsregeling aan de nader vastgestelde huurprijs / De maatstaven voor de nader vast te stellen huurprijs / Achtergronden en strekking van de thans geldende maatstaven / De objectieve wettelijke maatstaf / De bijzondere omstandigheden als aanvulling op de wettelijke objectieve maatstaf / Verbeteringen / Grondslag en strekking / E nkele voorbeelden van verbeteringen / De vergoeding van de verbeteringskosten door de verhuurder / De invloed van verbeteringen op de gevorderde huurprijs / De bijzondere geschiktheid als factor van betekenis / De energiebesparende verbeteringen na aanschrijving van de gemeente /

11 11.13 Rechtsvergelijking / België / Frankrijk / Zwitserland / Flexibiliteit / Mededingingsrecht / Inleiding / Winkelcentra / De criteria van de Mededingingswet / Flexibiliteit / Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230A BW / Inleiding / De reflexwerking van de wettelijke regeling voor detailhandelsbedrijfsruimte / De beëindiging van een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte / De ontruimingsaanzegging annex opzegging door de verhuurder / De buitengerechtelijke huurontbinding / Opzegging op de voet van artikel 39 Faillissementswet / Opzegging wegens werken in het algemeen belang / Ontbinding wegens verwezenlijking bestemmingsplan nieuwe eigenaar/verhuurder / Het einde van de huur en de opzegging annex ontruimingsaanzegging / Opzegging en ontruimingsaanzegging / De opzeggingstermijn / De uitzonderingen op de regel van de geschorste ontruimingsverplichting / De huurprijs / Kwalificatiegeschillen / De zgn. voorvraag over de kwalificatie / Het doorbreken van het wettelijke appè lverbod / De leer van de Hoge Raad bij kwalificatiegeschillen / Flexibiliteit / C onclusies / Flexibiliteit / Verdere suggesties voor flexibiliteit / Suggesties voor verder debat / Wettechnische opmerkingen / 471 S amenvatting / 473 Algemene Inleiding / 473 Een systematische oriëntatie (hoofdstuk 1) /

12 Een historische oriëntatie (hoofdstuk 2) / 474 Een rechtsvergelijkende oriëntatie (hoofdstuk 3) / 474 Varianten op huur en verhuur van bedrijfsruimte (hoofdstuk 4) / 474 De staat van het gehuurde (hoofdstuk 5) / 475 De twee categorieën bedrijfsruimte (hoofdstuk 6) / 476 Termijnbescherming (hoofdstuk 7) / 476 Beëindiging na opzegging (hoofdstuk 8) / 476 Tussentijdse huurbeëindiging (hoofdstuk 9) / 477 Indeplaatsstelling (hoofdstuk 10) / 477 Nadere huurprijsvaststelling (hoofdstuk 11) / 477 Mededingingsrecht (hoofdstuk 12) / 478 Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230A BW (hoofdstuk 13) / 478 Conclusies / 478 Résumé / 481 Préambule / 481 Une orientation systématiq ue (chapitre 1) / 481 Une orientation historiq ue (chapitre 2) / 482 Une orientation en droit compare (chapitre 3) / 482 Les variantes de bail commercial (chapitre 4) / 482 L état de la chose louée (chapitre 5) / 483 Les deux catégories de lieux d exploitation (chapitre 6) / 483 Protection du délai (chapitre 7) / 484 Résiliation après congé (chapitre 8) / 484 La fin intérimaire du bail (chapitre 9) / 485 Substitution (chapitre 10) / 485 Révision du loyer (chapitre 11) / 485 Droit de la concurrence (chapitre 12) / 486 Lieu d exploitation au sens de l art. 7:230A du Code civil néerlandais (chapitre 13) / 486 Conclusions / 486 L iteratuuroverzicht / 489 Boeken / 489 Artikelen / 496 J urisprudentieregister / 501 Trefwoordenregister / 517 P ersonalia /

13 Afkortingenlijst AAe Ars Aequi AB RvS Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State A-G Advocaat-Generaal AJPI Actualité juridique, Propriété immobilière (t/m 1997) AJDI Actualité juridique, Droit immobilier (vanaf 1998) AMvB Algemene Maatregel van Bestuur art(t). artikel(en) AWB Algemene Wet Bestuursrecht BHAC Bedrijfshuuradviescommissie Bull. Civ. Bulletin des arrê ts de la Cour de cassation, chambres civiles BV besloten vennootschap BW Burgerlijk Wetboek CV Commanditaire vennootschap c.v. centrale verwarming diss. dissertatie éd. édition EK Eerste Kamer e.v. en verder EVRM Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens Fw. Faillissementswet Hand. Handelingen HR Hoge Raad der Nederlanden Hw. Huurwet JCPI Juris-Classeur périodique (Semaine juridique), édition commerce et industrie (t/m 1983) JCPD Juris-Classeur périodique (Semaine juridique), édition entreprise (vanaf 1994) JHV Journaal Huur & Verhuur KB Koninklijk Besluit KG Kort Geding KGK Kort Geding kort Ktr. Kantonrechter KNOV Koninklijk Nederlands Ondernemers Verbond Mon. Monografie(ën) MvA Memorie van Antwoord MvT Memorie van Toelichting Mw. Mededingingswet 13

14 Afkortingenlijst NBW NCOV n.g. NJ NJB NtBR NV NVM Ow. PG Pres. Rb. Prg. Rb. RFGB ROZ RvdW Wet RO Rv. RvdW RvS Stb. Stcrt. THB TK TWHOZ UvA VU Vz. Vrz. VVK Wet RO WPNR WR Ww zgn. Nieuw Burgerlijk Wetboek Nederlands Christelijk Ondernemers Verbond niet gepubliceerd Nederlandse Jurisprudentie Nederlands Juristenblad Nederlands tijdschrift voor Burgerlijk Recht naamloze vennootschap Nederlandse Vereniging van Makelaars Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek Parlementaire Geschiedenis President van de rechtbank Praktijkgids Rechtbank Raad voor het Filiaal- en Grootwinkelbedrijf Raad voor Onroerende Zaken Rechtspraak van de Week Wet op de Rechterlijke Organisatie Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering Rechtspraak van de Week Raad van State Staatsblad Staatscourant Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte Tweede Kamer Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken Universiteit van Amsterdam Vrije Universiteit van Amsterdam Voorzitter Voorzieningenrechter Vereniging van Kamers van Koophandel en Fabrieken in Nederland Wet op de Rechterlijke Organisatie Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie Woon- en bedrijfsruimtehuurrecht Woningwet zogenaamde 14