Bedrijventerrein Oostenburg-Noord. de voormalige STORK-locatie project Reiniging Binnenstad

Transcriptie

1 Bedrijventerrein Oostenburg-Noord de voormalige STORK-locatie project Reiniging Binnenstad

2

3 Bedrijventerrein Oostenburg-Noord de voormalige STORK-locatie project Reiniging Binnenstad drs. Sonja Smit drs. Geurt Keers augustus /1999 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

4

5 INHOUD 1 Inleiding Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid Regio Amsterdam Gemeente Amsterdam Binnenstad van Amsterdam Conclusie De kantorenmarkt in Amsterdam Regio Amsterdam Amsterdam Centrum Conclusie Bedrijfsterreinen Amsterdam Uitgiftevolume Referentieaanbod Een aantal bedrijventerreinen nader bezien Bedrijfsverzamelgebouwen Aanbod van kantoren en bedrijfsruimte in Amsterdam en binnenstad Conclusies Prijsindicaties Markttoets 23 7 De Reiniging Binnenstad op het Oostenburg-Noord terrein...25 Geraadpleegde literatuur...29 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Geraadpleegde personen ERBO-enquête Gemeente Amsterdam aantal vestigingen naar sector en personen Binnenstad van Amsterdam aantal vestigingen naar sector en personen Bijlage 5 Aanbod kantoren en bedrijfsruimte Amsterdam en binnenstad mei 1999 NVM

6

7 1 Inleiding Kader en doel IBC Vastgoed is eigenaar van het Oostenburg-Noord terrein met een oppervlakte van ca 10 ha in Amsterdam. De gemeente Amsterdam is met IBC Vastgoed overeengekomen om de gemeentelijke Reiniging Binnenstad op dit terrein te vestigen met een benodigde vloeroppervlak van tot m 2, waarvan het meeste op maaiveld en de rest gestapeld. De exacte locatie zal in onderling overleg met IBC Vastgoed worden bepaald. IBC Vastgoed moet hierdoor vooruit lopen op de toekomstige ontwikkeling van hun terrein. Op dit moment worden specifiek voor het Reiniging Binnendienstproject Massastudies uitgevoerd. Er dient rekening te worden gehouden met een korte tijdshorizon: eind 2001 moet de Reinigingsdienst gerealiseerd zijn. IBC Vastgoed heeft RIGO opdracht gegeven een marktonderzoek uit te voeren naar de potentiële bedrijvigheid die tegen, op of aan de Reinigingsdienst geplakt kan worden en naar de ruimtelijke vorm daarvan. Met het onderzoek wil IBC Vastgoed inzicht krijgen in de markt (volume/ bedrijfsgrootte, prijs, doelgroepen en bouwtypen) voor functies die zich lenen voor het ontwikkelingsproject inpakken van de Reiniging Binnendienst. Aanpak Het marktonderzoek is in een aantal stappen uitgevoerd: = = = Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid (historische ontwikkeling en trends) in de binnenstad van Amsterdam, Amsterdam en regio; Analyse referentieaanbod bedrijventerreinen, bedrijfsruimtes en kantoren; Markttoets. Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid Aan de hand van recente onderzoeken en cijfermateriaal is een schets van de ontwikkeling van de bedrijvigheid in de binnenstad van Amsterdam, Amsterdam en de regio samengesteld. Hierbij is van een grove (regionaal) naar een fijnere invalshoek gegaan (Amsterdam en de binnenstad van Amsterdam). Aandacht is besteed aan trends van de afgelopen paar jaar voor de binnenstad en aan korte termijn verkenningen voor Amsterdam en de regio. Gegevens zijn verzameld over de ontwikkeling van het bedrijfsleven, het aantal vestigingen naar sector en aantal werkzame personen en de ontwikkeling van de voorraad kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Analyse referentieaanbod Om meer inzicht te krijgen in bedrijven die zich tegen/op/aan een reinigingsdienst zouden willen vestigen, is referentieaanbod geanalyseerd: een aantal bedrijventerreinen in en rond de binnenstad, waaronder het bedrijfsverzamelgebouw 1

8 Atlantis en het Atelier/kantorencomplex De Bogen. Hierbij is aandacht besteed aan het type terrein, de huidige bedrijvigheid en de oppervlakte. Bovendien is concurrerend aanbod van kantoren en bedrijfsruimten in de binnenstad en omgeving bekeken op prijzen, grootte en ligging. Markttoets De conclusies uit de vorige stappen zijn aan de markt getoetst door een aantal personen te interviewen. In bijlage 1 is een lijst opgenomen van de personen die geraadpleegd zijn. 2

9 2 Marktschets ontwikkeling bedrijvigheid 2.1 Regio Amsterdam De kamers van koophandel in Nederland houden elk jaar een Enquête Regionale Bedrijfsontwikkeling (ERBO-enquête ), die een beeld geeft van de actuele trends in de branches van de Nederlandse marktsector. De ERBO-enquête wordt niet alleen voor heel Nederland gedaan, maar ook voor verschillende regio s, zoals de subregio Amsterdam. Deze bestaat uit de gemeenten Amsterdam, Diemen en Landsmeer. In 1998 ging het goed met de economie in Nederland, met de Amsterdamse regio ging het echter nog beter (zie bijlage 2). De reële omzet stijgt in 1998 sterker dan in De exportgroei is in 1998 fors, maar iets minder dan in De rendementscijfers blijven, net als in 1997, erg hoog. Het aandeel winstgevende bedrijven is flink gestegen vergeleken met Verder stijgt het investeringsvolume zowel in de regio Amsterdam als in Nederland. De stijging in Amsterdam is echter groter. Tevens nam het aantal arbeidsplaatsen in de regio toe. De regionale omzetgroei van 5,6% ligt boven het landelijke gemiddelde van 3,9%. Uit de enquête van 1998 komt naar voren dat het regionale bedrijfsleven gematigd optimistisch is over de ontwikkeling voor Optimistisch waren de bedrijven over hun verwachtingen voor de winstgevendheid van hun bedrijven. Deze stijgt iets: van 92% naar 94%. Gematigd waren de bedrijven, evenals in 1997, over investeringsgroei, de export en de omzet. Ook over de werkgelegenheidsgroei zijn de bedrijven iets negatiever. De naar verwachting iets afvlakkende groei in de wereldhandel zal zijn invloed hebben gehad bij het beantwoorden van deze vraag (zie bijlage 2). De goede economische situatie in regio Amsterdam heeft gunstige effecten op de vraag naar huisvesting van bedrijven. Een gunstige economische situatie geeft bedrijven het vertrouwen om te investeren. 2.2 Gemeente Amsterdam Aantal vestigingen Om een indruk te krijgen van de ontwikkeling van de bedrijvigheid in gemeente Amsterdam, is in bijlage 3 het aantal vestigingen voor 14 sectoren voor de periode opgenomen. Van de 14 sectoren is de sector zakelijk beheer het sterkste vertegenwoordigd in de gemeente Amsterdam in Bovendien is de sector zakelijk beheer in deze periode zowel absoluut (van in 1996 naar in 1999) als relatief (van 25,3% in 1996 naar 27,1% in 1999) toegenomen. In figuur 1 is het aandeel vestigingen per bedrijfsklasse in de gemeente Amsterdam afgezet tegen de binnenstad voor

10 De detailhandel komt qua relatieve vertegenwoordiging van het aantal vestigingen op de tweede plaats. Er is echter wel sprake van een daling in de periode , zowel absoluut (van in 1996 naar in 1999) als relatief (van 13,8% in 1996 naar 12,4% in 1999). De sector adviesdiensten is in toegenomen en komt in 1999 op de derde plaats met 7884 vestigingen (10,2%). Bij de sectoren vervoer, horeca, industrie en groothandel is sprake van een daling van de relatieve vertegenwoordiging in Bij de sectoren groothandel en vervoer is er ook sprake van een absolute daling, terwijl bij de sectoren industrie, horeca en financiën het aantal vestigingen absoluut is toegenomen. Bedrijfsgrootte naar werkzame personen Uit het statistisch Jaarboek van de gemeente Amsterdam blijkt dat per 1 januari 1998 de vestigingen met werkzame personen bestond uit 91% vestigingen met 1-9 werkzame personen, 7% uit vestigingen met personen en slechts 2% vestigingen met 50 of meer personen. Vooral kleine vestigingen met weinig werkzame personen zijn dus sterk vertegenwoordigd in de gemeente Amsterdam. Werkzame personen In de periode is het aantal werkzame personen in de gemeente Amsterdam in de bouwnijverheid fors afgenomen (zie tabel 1). De kwartaire sector daarentegen kent een een groei van 19%. De industrie kent een daling van het aantal werkzame personen van 4%, terwijl het aantal vestigingen is toegenomen. Het totale aantal werkzame personen is in met 5% toegenomen ( werkzame personen). In 1997 werkt 56% van het aantal werkzame personen in de gemeente Amsterdam in de tertaire sector. De kwartaire sector komt met 32% op de tweede plaats. Tabel 1 Aantal werkzame personen gemeente Amsterdam % groei 90-'97 Landbouw % Industrie % Bouwnijverheid % Tertiare sector % sec- Kwartaire tor % Totaal % Bron: Het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek, Werkgelegenheid in Amsterdam,

11 2.3 Binnenstad van Amsterdam Aantal vestigingen Net als bij de gemeente Amsterdam is in de binnenstad het zakelijk beheer het sterkste vertegenwoordigd in (22,1% in 1996 en 24% in 1999) (zie bijlage 4). Het aandeel van de meeste sectoren in de binnenstad gedurende de periode is nauwelijks veranderd. Alleen het aandeel van de sectoren adviesdiensten, facilitaire diensten, persoonlijke diensten en zakelijk beheer is in de periode duidelijk toegenomen. Bij vergelijking met de gemeente Amsterdam (zie figuur 1) valt op dat het aandeel van de bedrijfsklasse horeca in 1999 in de binnenstad (9,7%) hoger is dan in de gemeente Amsterdam (5,5%). Daarentegen is het aandeel van de sector groothandel in de binnenstad (6,9%) lager dan in de gemeente Amsterdam (9%). Figuur 1 Aandeel vestigingen per bedrijfsklasse in Amsterdam en de binnenstad in 1999 zakelijk beheer algemene diensten persoonlijke diensten facilitaire diensten adviesdiensten financien vervoer Binnenstad Amsterdam horeca detailhandel groothandel bouw industrie 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% In figuur 2 is de relatieve groei van het aantal vestigingen per bedrijfsklasse weergegeven voor de gemeente Amsterdam en de binnenstad voor Over het algemeen is de groei van het aantal vestigingen in de gemeente Amsterdam hoger geweest dan in de binnenstad. Alleen het aantal vestigingen in de detailhandel en financiën in de binnenstad is meer toegenomen. Het aantal vestigingen in de sectoren vervoer en groothandel zijn zowel in de gemeente Amsterdam als in de binnenstad afgenomen. Het aantal vestigingen in de overige bedrijfsklassen zijn toegenomen (behalve de detailhandel in de gemeente Amsterdam), echter sterker in de binnendstad. 5

12 Als gekeken wordt naar het totaal aantal vestigingen is er in de gemeente Amsterdam in sprake van een toename van ongeveer 10% ( vestigingen in 1996 en in 1999) (zie bijlage 3) en in de binnenstad van 8% ( vestigingen in 1996 en in 1999) (zie bijlage 4). Voor de vraag naar kantoren en bedrijfsruimtes is dit een gunstige ontwikkeling. Figuur 2 Relatieve groei aantal vestigingen per bedrijfsklasse in Amsterdam en binnenstad in 1999 zakelijk beheer algemene diensten persoonlijke diensten facilitaire diensten adviesdiensten financien vervoer Binnenstad Amsterdam horeca detailhandel groothandel bouw industrie -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% In de bedrijfsklassen zakelijk beheer, algemene diensten, persoonlijke diensten, facilitaire diensten, adviesdiensten en financien, is sprake van een relatieve grote groei van het aantal vestigingen. De bedrijven in deze bedrijfsklassen vinden over het algemeen de status van hun bedrijfsruimte/kantoor belangrijk. Gezien de imago-problemen van een Reinigingsdienst ligt veel vraag van deze bedrijfsklassen naar bedrijfsruimte/kantoren boven de Reiniging Binnenstad niet in de verwachting. Bedrijfsgrootte naar werkzame personen Uit het Statistisch Jaarboek van de gemeente Amsterdam blijkt dat per 1 januari % van de vestigingen met werkzame personen in de binnenstad in de categorie 1-9 personen valt. In de categorie personen valt 7% van de vestigingen. Zowel in de gemeente Amsterdam als in de binnenstad is er dus sprake van een sterke oververtegenwoordiging van kleine bedrijven (1-9 werkzame personen). Werkzame personen Van het totale aantal werkzame personen in 1998 in de gemeente Amsterdam ( ) is 22% werkzaam in de binnenstad ( werkzame personen), waar- 6

13 van het merendeel in de zakelijke dienstverlening (15%), horeca (13%), financiële instellingen (10%) en detailhandel (10%). 1 In bijlage 4 zijn tabellen opgenomen van de ontwikkeling van het aantal werkzame personen in de binnenstad voor Met name in de zakelijke dienstverlening en onroerend goed is het aantal werkzame personen toegenomen. De industrie laat een daling zien. In is het aantal werkzame personen in de binnenstad met 4% gestegen. Economisch product In tabel 2 is de procentuele samenstelling van de productie in de binnenstad weergegeven. Hieruit komt duidelijk naar voren dat de sector financiële en zakelijke dienstverlening dominant(er) is (geworden) (43% in 1996). Een tweede specialisatie van de binnenstad in 1996 is de commerciële dienstverlening aan consumenten met een aandeel van 19%. Daarnaast is de non-profit sector sterk vertegenwoordigd (19%). Tabel 2 De procentuele samenstelling van de productie in de binnenstad, Industrie Bouw Groothandel en transport Financiële en zakelijke dienstverlening Commerciële dienstverlening aan consumenten Exploitatie van onroerend goed Non-profit sector Totaal Bron: SEO, De Amsterdamse binnenstad als economisch centrum, Conclusie Het gaat goed met de Amsterdamse economie. De werkgelegenheid is toegenomen en veel bedrijfsklassen laten een stijging zien van hun aantal vestigingen. Voor de vraag naar kantoren en bedrijfsruimtes is dit een gunstige ontwikkeling. Bij de potentiële vraag naar bedrijfsruimte/kantoren boven/tegen de Reiniging Binnenstad dient wel rekening te worden gehouden met de imago-problemen van een reinigingsdienst en de lagere status. In de gemeente Amsterdam en ook in de binnenstad zijn kleine bedrijven (1-9 werkzame personen) oververtegenwoordigd. In de binnenstad is de sector financiële en zakelijke dienstverlening sterk vertegenwoordigd. 1 Bron: Het Amsterdamse Bureau voor Onderzoek en Statistiek, Werkgelegenheid in Amsterdam,

14 8

15 3 De kantorenmarkt in Amsterdam 3.1 Regio Amsterdam Kantoorlocaties Sinds 1981 is in Amsterdam m 2 kantoorruimte opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld m 2 per jaar. De nieuwbouw van kantoren heeft zich in sterke mate binnen de nevencentra en het centrum voltrokken. Sinds 1981 is vooral kantoorruimte opgeleverd in de stadsdelen Zuidoost: (39%), Westpoort: m 2 (17%), Zuideramstel: m 2 (13%), Binnenstad: m 2 (11%), Oost/Watergraafsmeer: m 2 (7%) en Slotervaart-Overtoomse Veld (5%). 2 Tabel 3 geeft een overzicht van de oplevering van kantoorruimte in 1998 ( m 2 ) in de gemeente Amsterdam en de te verwachten oplevering voor Het valt op dat er in 1998 in de binnenstad niets is opgeleverd en dat dit ook het geval is voor Voor de eventuele vestiging van kantoorruimte boven de Reiniging Binnenstad is het ontbreken van nieuwbouw van kantoorruimte in de binnenstad een gunstige ontwikkeling. Binnen de nieuwbouw van kantoorruimte kan onderscheid worden gemaakt in drie perioden. 1. In 1981 t/m 1986 werd gemiddeld m 2 kantoorruimte per jaar opgeleverd. 2. In 1987 t/m 1992 volgde een nieuwbouwgolf waarbij gemiddeld m 2 per jaar werd opgeleverd. Omdat de voorraad kantoorruimte hierdoor jaren achtereen veel sneller groeide dan het kantoorgebruik, werd het evenwicht op de kantorenmarkt verstoord. In reactie op het overaanbod, is de nieuwbouw sindsdien sterk teruggevallen. 3. In 1993 t/m 1998 is gemiddeld m 2 kantoorruimte per jaar opgeleverd. In combinatie met een gestaag toegenomen gebruik van kantoorruimte en een omvangrijke omzetting van bestaande kantoren naar andere functies (onderwijs, wonen, hotels) is de leegstand van kantoorruimte de afgelopen jaren geslonken van 11,7% naar 2,8% van de voorraad. De leegstand is daarmee onder de voor een goed functioneren benodigde frictieleegstand van circa 5% gezakt. Een deel van de leegstand is voorverhuurd, maar nog niet in gebruik genomen. De onverhuurde leegstand is de afgelopen vijf jaar teruggebracht van 9,3 naar 1,4% van de voorraad. De groei van de kantoorwerkgelegenheid en het daarbij achterblijvende aanbod van kantoorruimte heeft bij kantoorgebruikers geleid tot een toenemende ruimtenood. Met name in de Zuidoostlob en de Zuidas is de expansieve groei van het kantoorgebruik geremd, omdat beschikbare kantoorruimte ontbreekt. Diverse 2 Bron: Gemeente Amsterdam, Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, Amsterdam,

16 bedrijven hebben hun personeelsgroei moeten opvangen binnen de bestaande huisvesting. Dit zal de komende jaren kunnen leiden tot een inhaalvraag naar kantoorruimte. Kantoorgebruikers raken voor hun huisvesting in Amsterdam steeds vaker aangewezen op nog in aanbouw te nemen nieuwbouwprojecten. De nieuwbouw is veel trager op gang gekomen dan op grond van de marktsituatie verwacht mocht worden. Pas vanaf september 1998 is de bouw goed op gang gekomen. Voor het eerst sinds 1994 zal de nieuwbouw hierdoor weer fors gaan toenemen. Ten opzicht van de voorraad kan in 1999 ruim 5% worden opgeleverd. Per januari 1999 was in Amsterdam m 2 kantoorruimte in aanbouw die naar verwachting in 1999 zal worden opgeleverd. De toekomstige gebruikers zijn hiervoor grotendeels al bekend. Van deze m 2 was januari 1999 nog maar m 2 (die in de tweede helft van 1999 met name in Zuidoost wordt opgeleverd) vrij beschikbaar voor de verhuurmarkt. De te verwachten oplevering in 1999 is weergegeven in tabel 3. Per januari 1999 was ook nog m 2 in aanbouw die naar verwachting in 2000 zal worden opgeleverd. Hiervan was januari 1999 nog m 2 vrij beschikbaar. Het betreft herontwikkeling (het voormalige pand van het Bevolkingsregister) aan de Herengracht (Insinger), alsmede de ontwikkeling van twee kantoortorens in Oost/Watergraafsmeer bij het Amstelplein (Philips en Delta Lloyd) en een in het Centrumgebied Zuidoost. Tabel 3 (verwachte) kantooroplevering gemeente Amsterdam 1998, 1999 Locatie (verwacht) Amsterdam Teleport m m 2 Vervoerscentrum m m 2 Zuidoost m m 2 Oost/Watergraafsmeer m m 2 Noord m m 2 Zuideramstel m 2 Mahlerlaan (ABN AMRO) Bos en Lommer m m 2 in Zuiderhof m 2 aan de Drentsestraat Alfa-driehoek m 2 Slotervaart m 2 Bron: Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, Gemeentelijk Havenbedrijf, Gemeentelijk Grondbedrijf, Economische Zaken, Dienst Ruimtelijke Ordening. Ondanks de verschillende nieuwbouwprojecten is de ruimte voor nieuwbouw in de meeste deelgebieden van de kantorenmarkt schaars. Zo moet Amsterdam Cen- 10

17 trum bijvoorbeeld voor het op peil houden van het aanbod vooral bestaande kantoren en gebouwen herontwikkelen. Er is, met uitzondering van de IJ-oevers, vrijwel geen ruimte om kantoorruimte aan de voorraad toe te voegen. Voor het Oostenburg-Noord terrein is dit een gunstige ontwikkeling. Prijsontwikkelingen De huurprijzen van kantoorruimte stegen in 1998 explosief met gemiddeld ruim 14%. In veel deelgebieden van regio Amsterdam (Amsterdam Centrum, Amsterdam Oost, Amsterdam West, Amsterdam Zuidoost, Amstelveen, Hoofddorp) liggen de gemiddelde huurprijzen nu rond de f 300 per m 2 per jaar. 3 Verhuisbewegingen Ondanks het teruglopende aanbod zijn er in 1994 t/m 1998 in vergelijking met 1993 t/m 1997 weer meer vierkante meters van gebruiker gewisseld in regio Amsterdam. 4 Tabel 4 en 5 geven aan waar het aanbod voor bedrijven aantrekkelijk is. Amsterdam West heeft de ruimte, zowel qua bestaande kantoorruimte als voor nieuwbouwmogelijkheden. Veel bedrijven hebben er de afgelopen jaren kantoorruimte opgenomen. Hoofddorp en Amsterdam Zuidoost zijn van oudsher deelgebieden met een groot verhuisoverschot. Groeiende bedrijven konden daar terecht voor grotere metrages, maar die mogelijkheid is de laatste jaren afgenomen. Ook omdat de deelgebieden zich hebben ontwikkeld tot geliefde vestigingsgebieden waardoor de ruimte voor nieuwbouw is afgenomen. Door de ontwikkeling van het gebied rond de Arena in Amsterdam Zuidoost zullen de komende jaren naar verwachting weer grotere transacties plaatsvinden. Traditioneel kampt Amsterdam Centrum met een negatief saldo (zie tabel 4). Het deelgebied heeft nu eenmaal geen grote metrages en weinig ruimte voor nieuwbouw met uitzondering van de IJ-oevers. Veel starters en doorstarters vestigen zich in het centrum en moeten eigenlijk bij groei noodgedwongen uitwijken naar kantoorruimte in een ander gebied. Bij de instroom is in Amsterdam Centrum meestal sprake van kleinere metrages (vaak < 500 m 2 ), bij de uitstroom zijn de bedrijven gegroeid en gaat het vaak om grotere metrages. Kantoorruimte die beschikbaar komt in Amsterdam Centrum wordt omgezet naar andere functies zoals wonen en onderwijs. Uit tabel 5 komt naar voren dat de kantorenmarkt van het centrum locaal gericht is. Bijna 60% van de opname van kantoorruimte komt uit het centrum. Daarnaast is de kantorenmarkt in het centrum op de rest van Amsterdam gericht, zoals Amsterdam Zuid en Oost. Daarnaast zijn er bedrijven afkomstig uit de rest van de regio. Diemen en Hoofddorp hebben weinig invloed op de verhuisbewegingen. Vernieuwing en uitbreiding spelen in het Centrum ook een belangrijke rol. 3 BoerHartogHooft, Kantorenmarkt Amsterdam , Amsterdam, BoerHartogHooft, Kantorenmarkt Amsterdam , Amsterdam,

18 Tabel 4 Saldo opname/vertrek kantoorruimte Regio Amsterdam 1994 t/m 1998 in m 2 Locatie m 2 West Buitenveldert Amstelveen Hoofddorp Oost Zuidoost Diemen Zuid Noord Centrum Gehele regio Bron: BoerHartogHooft, Kantorenmarkt , 1999 Tabel 5 Regio Amsterdam verhuisbewegingen op de kantorenmarkt 1994 t/m 1998 in m 2 Opname in Centrum Noord West Oost Zuidoost Zuid Buitenveldert Diemen Amstelveen Hoofddorp Totaal Afkomstig van Centrum Noord West Oost Zuidoost Zuid Buitenveldert Diemen Amstelveen Hoofddorp Buiten regio Nieuwe act Uitbreiding Totaal Bron: BoerHartogHooft, Kantorenmarkt ,

19 Toekomstige ontwikkelingen Door de enorme vraag van de afgelopen jaren is het aanbod van kantoorruimte vrijwel opgedroogd. De eerste nieuwbouwkantoren die gestart zijn op grond van deze explosieve ontwikkelingen zullen pas in de loop van 1999 kunnen worden opgeleverd. Daarnaast is het van belang dat er een strategische voorraad aan ontwikkelingsprojecten is. Op dit moment liggen er voor meer dan een half miljoen vierkante meter kantoorruimte aan ontwikkelingsplannen op de plank. Van enkele daarvan start de uitvoering binnenkort. In het centrum zijn de IJ-oever ontwikkelingen inclusief het Oosterdokseiland de belangrijkste projecten voor de toekomst. In Amsterdam West zullen naar verwachting Teleport, de Kabelweg en de Alfa driehoek in de nabije toekomst voor zo n m 2 kantoorruimte zorgen. In Amsterdam Oost vormt het project De Kroon ( m 2 ) aan de ringweg het belangrijkste ontwikkelingsproject voor de nabije toekomst. In Amsterdam Zuidoost zijn het vooral de ontwikkelingen rondom de Arena-boulevard. In Amsterdam Zuid en Buitenveldert zijn de locaties aan de Zuidas de belangrijkste. Hier gaat het met name om huisvesting van de top van de markt. 3.2 Amsterdam Centrum De krapte op de kantorenmarkt in Amsterdam Centrum is vorig jaar verder toegenomen. Grote kantoorruime is nagenoeg niet meer voorhanden. Het huurprijsniveau is mede onder invloed van de beperkte opnamemogelijkheden sterk gestegen. Amsterdam Centrum is onverminderd populair ondanks de matige bereikbaarheid en de parkeerproblematiek. Het tekort aan kantoorruimte met een groot oppervlak heeft ertoe geleid dat het huurprijsniveau spectaculair gestegen is. In sommige gevallen wordt ruim f 400 gulden per m 2 betaald. Zo bracht de voormalige Zeevaartschool aan de Nieuwe Vaart, een van de laatste grote oppervlakken (6.000 m 2 ), f 420 per m 2 op. Belangrijk voor de aantrekkingskracht van het centrum, ook in de toekomst is het voornemen van Amsterdam Exchanges om een nieuwe locatie te zoeken in dit deelgebied. Voorlopig betrekt de (stafafdeling van de) Effecten- en Optiebeurs het C&A-gebouw aan het Damrak. In de toekomst lijkt nieuwbouw ergens aan de IJoevers een optie naast de Zuidas. De zuidelijke IJ-oever zorgt voor de meeste impulsen in het centrum. De ontwikkelingen op de Oostelijke Handelskade zijn in ver gevorderd stadium. De voormalige pakhuizen daar worden gerenoveerd of wijken voor nieuwbouw. Met de bouw van de parkeergarage op de kop van de Oostelijke Handelskade is een begin gemaakt. Hier bovenop komt de passagiersterminal voor cruiseschepen. Voor deze nieuwbouw aan de Oostelijke Handelskade is vooral, naast onder meer een busgarage, plaats ingeruimd voor culturele instellingen. 13

20 Met de ontwikkelingen aan met name de IJ-oever handhaaft het centrum haar positie op de kantorenmarkt in de regio. De opname was het afgelopen jaar met ruim m 2 in absolute cijfers gemeten de hoogste van de laatste tien jaar. 3.3 Conclusie Net als in gemeente Amsterdam is er in de binnenstad dus sprake van een toenemend tekort aan kantoorruimte. In de binnenstad gaat het met name om een tekort aan kantoorruimte met een groot oppervlak. Er is vrijwel geen ruimte in de binnenstad om kantoorruimte aan de voorraad toe te voegen. Van de opname van kantoorruimte in de centrum is het merendeel afkomstig uit het centrum zelf (57%). Daarnaast is er een grote rol voor Amsterdam Zuid en Oost en voor nieuwe activiteiten (starters) en uitbreiding. De opname van kantoorruimte in 1998 van m 2 was het hoogste van de laatste tien jaar. Deze krapte op de markt voor kantoorruimte is voor de mogelijkheden van afzet van kantoorruimte boven/tegen de Reiniging Binnendienst gunstig. 14

21 4 Bedrijfsterreinen Amsterdam 4.1 Uitgiftevolume In Amsterdam is er in ,9 hectare aan droog bedrijfsterrein en 10,2 hectare aan haventerreinen uitgegeven. De uitgiften van de droge bedrijfsterreinen vonden onder meer plaats op de droge terreinen van het Havenbedrijf ( m 2 ), Amstel II (6000 m 2 ), Amstel III ( m 2 ) en Sloterdijk III (3000 m 2 ). Sinds 1980 is er in Amsterdam gemiddeld m 2 per jaar aan droge bedrijfsterreinen uitgegeven en m 2 hectare per jaar aan haventerreinen. Jaarlijks loopt de uitgifte sterkt uiteen. Dit hangt vooral samen met incidentele uitgiften van grootschalige terreinen. 5 In 1998 lag de uitgifte met m 2 ongeveer op het langjarig gemiddelde (circa m 2 ). Gezien de economische hoogconjunctuur van het afgelopen jaar valt de omvang van de uitgifte op droge bedrijfsterreinen iets tegen. In 1998 is er in Amsterdam m 2 op kleinschalige bedrijfsterreinen uitgegeven en m 2 op terreinen met een gemengde schaal. Er vonden geen uitgiften op grootschalige bedrijfsterreinen plaats. Van de uitgiften heeft het Gemeentelijk Grondbedrijf m 2 op terreinen met gemengde schaal uitgegeven en m 2 op kleinschalige bedrijfsterreinen. Deze geringe uitgifte is voor de ontwikkeling van het Strok-terrein gunstig. De oppervlakte van het Oostenburg-Noord terrein bedraagt ongeveer 10 ha, de Reiniging Binnenstad zal ongeveer tot m 2 in beslag nemen, waarvan het meeste op maaiveld en de rest gestapeld. De totale voorraad uitgeefbare bedrijfs- en haventerreinen beslaat op 1 januari 1999 circa 830 hectare. De voorraad aan droog bedrijfsterrein beslaat circa 45% van alle uitgeefbare bedrijfsterreinen. Van de totale terreinvoorraad van bedrijfsterreinen ( droog en nat ) is 38% direct uitgeefbaar. Circa 44% van het aanbod kan binnen vijf jaar beschikbaar worden gemaakt voor uitgifte en ongeveer 18% van de grondvoorraad kan over vijf jaar of meer beschikbaar worden gemaakt voor uitgifte. In het rapport Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999 valt op dat er geen voorraad uitgeefbare en te ontwikkelen bedrijfsterreinen zijn in de binnenstad van Amsterdam. Het Oostenburg-Noord terrein heeft dus geen concurrentie van andere terreinen in de binnenstad die uitgegeven gaan worden. Bij de uitgifte van het Oostenburg-Noord terrein dient wel rekening te worden gehouden met milieuregels, zeker als er een combinatie gaat plaatsvinden van wonen en werken. 5 Gemeente Amsterdam, Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999,

22 4.2 Referentieaanbod De huidige bedrijvigheid op de bedrijventerreinen in tabel 6 bestaat uit bedrijven uit verschillende sectoren/bedrijfsklassen. Groothandel en industrie komen op de meeste terreinen voor. De zakelijke dienstverlening is op een aantal terreinen aanwezig. De aanwezigheid van zowel kantoren als bedrijfsruimtes komt voor op de bedrijventerreinen. Tabel 6 Een aantal bedrijventerreinen in gemeente Amsterdam nader bezien opp. Waarvan Huidige Ha bereikbh Stadsdeel bruto netto uitgegeven type terrein Bedrijvigheid Ov Uitgeefbaar profiel Westerpark Westerpark 9,8 ha 6 ha 4,8 ha kleinschalig Groothandel Tram, bus 0,9 ha direct C bedr.terrein industrie 0,3 ha binnen 5 jaar perifere detailhandel Schinkel Oud-Zuid 24,3 14,5 13,2 kleinschalig Bouwmarkt, Spitslijn 1,3 ha binnen 5 jaar C bedr.terrein Grootschalige Detailhandel Zak. Dienstvel. Groothandel, prod. Westpoort 54,6 30,9 30,1 Gemengd Handel en nijverheid station Sloterdijk 0,8 ha direct C bedr.terrein Opslag,distr, industrie op loopafstand, Groothandel,el taxi, spitslijnen Zak. Dienstvel, Niet-milieu belast. Alfa Driehoek Westpoort 25,7 16,9 11,8 Gemengd Hoogw bedrijfs taxi, spitslijnen, 5,1 ha direct B bedr.terrein act zoals hightech, buslijnen, ringlijn grafische industr, groothandel, en zak dienstverl Een aantal bedrijventerreinen nader bezien Om een nader inzicht te krijgen in bedrijven die zich op het Oostenburg-Noord terrein zouden kunnen vestigen zijn in tabel 6 een aantal uitgeefbare en te ontwikkelen bedrijventerreinen in de gemeente Amsterdam opgenomen, waarbij onder andere aandacht is besteed aan de oppervlakte van het terrein en de huidige bedrijvigheid. Bedrijventerrein Vervoerscentrum Zeeburgereiland Zeeburg 21 12,6 12,6 Kleinschalig Bouwmaterialen- buslijn Niet direct C bedr.terrein handel en prod, Binnen 5 jaar pm Watersport, opslag Bron: Gemeente Amsterdam, Een overzicht van de voorraad kantoor-, bedrijfs- en haventerreinen per 1 januari 1999, Het onderscheid in kleinschalig, gemengd en grootschalige bedrijventerrein heeft te maken met schaalgrootte (kavelomvang en bebouwingsintensiteit)). 16