achtergrond Kantoor Tekst: Frank den Hoed Foto s: Ilya van Marle, archief

Transcriptie

1 achtergrond Kantoor Lelijk en uitgewoond. En het zijn er ook zo veel. Wat moeten we in Nederland met al die oude kantoorkolossen? Voor miljoenen vierkante meters staat er leeg. Soms al jaren. Wie kust ze wakker? Tekst: Frank den Hoed Foto s: Ilya van Marle, archief Pal naast de snelweg A10 en met de invalswegen naar de stad voor de deur. Het Golden Tulip Hotel Amsterdam-West staat niet bepaald op een locatie die je zou linken aan een viersterrenetablissement. Toch zag de directie van de Shi Hotel Group er brood in. Nog geen veertien dagen geleden opende het hotel, gevestigd in een voormalig kantoorpand van Reed Elsevier z n deuren. Het Golden Tulip Hotel is een geslaagd voorbeeld van hergebruik van kantoorruimte. Herbestemming van leegstaande kantoorpanden kwam enkele jaren geleden nog maar zelden voor. Maar het lijkt voorzichtig aan populariteit te winnen. Mooi, want er is letterlijk ruimte genoeg voor dit soort initiatieven. Nederland behoort in Europa tot de landen met het hoogste aantal vierkante meters leegstaande kantoorruimte. Te lang werd gebouwd zonder te kijken of er wel vraag was. Eind vorig jaar stond bijna 16 procent van de Nederlandse kantoren te huur of te koop; 43 procent van die panden stond drie jaar of langer leeg. Het aantal direct beschikbare vierkante meters kantooroppervlak bedroeg in ,8 miljoen. Genoeg om zo n 65 duizend werknemers te herbergen. Door herbestemming en sloop ging daar ongeveer vierkante meter van af. Een druppel op de gloeiende plaat. En dat de huidige leegstand spontaan verdwijnt als de economie weer aantrekt, lijkt niet waarschijnlijk. Want de beroepsbevolking krimpt en werken kun je tegenwoordig overal. Dat betekent dat er wat moet gebeuren met die miljoenen vierkante meters ongebruikte kantoorruimte. slopen of ombouwen Sloop van langdurig leegstaande kantoorpanden is zo n optie. Dat komt tot nu toe met moeite van de grond. Niet verbazingwekkend want sloop net als het goedkoper wegzetten van panden houdt een waardevermindering van miljarden euro s in voor de eigenaren van die panden. Er is wel geopperd een speciaal fonds op te richten, maar dat is er tot nu toe niet. Herbestemming lijkt dus een kansrijker optie. Ook dat kost geld: een extra investering in het ombouwen. Naar schatting zou zo n 20 procent van de structureel leegstaande kantoren zich voor ombouw lenen. Bijvoorbeeld tot wooncomplex. Zoiets is gebeurd met het oude GAK-hoofdkantoor in Amsterdam dat gedeeltelijk is getransformeerd tot appartementencomplex met 320 wooneenheden. Lang niet alle oude kantoren zijn geschikt voor een nieuw leven als woonflat. Want wie wil er bijvoorbeeld wonen op een locatie pal langs de snelweg zonder verdere voorzieningen als winkels? Nog afgezien van regelgeving, zoals bestemmingsplannen, die zo n gebruik in de weg staat. Ombouw tot bedrijfsverzamelgebouw lijkt dan een makkelijker optie. Of tot hotel. Amsterdam is vastbesloten herbestemming op grotere schaal van de grond te krijgen. Er is 26

2 dromen was kantoor ministerie van Economische Zaken is hoofdkantoor ASN Bank leegstand voor herontwikkeling vijf jaar opgeleverd 2012 bouwbegeleider Joyce van der Est (adjunctdirecteur ASN Bank) 27

3 achtergrond De gemeente heeft actief meegedacht We waren op zoek naar een ruimer pand. We hadden de keuze: een nieuw pand bouwen dat state-of-the-art duurzaam is, maar wel ten koste gaat van een stuk weiland of duin, of een statement afgeven door aanpassing van een oud kantoorpand. Dan kom je misschien niet tot het hoogst mogelijke energielabel, maar laat je wel zien dat je er hebt uitgehaald wat er in zit. En dat laatste had onze voorkeur. Uiteindelijk zijn we met dit gebouw aan de gang gegaan. De gemeente heeft actief meegedacht. Toen we nog op zoek waren, maar ook tijdens het vergunningenproces. Als je laat zien dat je wilt verduurzamen, helpen ze je ook sneller aan de benodigde vergunningen. Dat kwam goed uit, want we hadden maar weinig tijd. We hebben tijdens de verbouwing twee hobbels moeten nemen. Er zat meer asbest in het gebouw dan we hadden verwacht. Gelukkig hielp de gemeente ons snel aan de vergunningen om dat te verwijderen. En dan was er het marmer van de gevel dat we wilden terughangen. Formeel had het pand eenzelfde gepleisterde buitenkant moeten hebben als dat van de buren. Maar we konden aantonen dat hergebruik van het oude marmer veel duurzamer was. Op zo n moment merk je wel dat de gemeente minder brede kennis in huis heeft op het gebied van duurzaamheid dan wij. We hebben de bestaande indeling zoveel mogelijk intact gehouden, liften en vloeren hergebruikt. Ook hebben we sommige machines gehandhaafd, al dan niet met aanpassingen. Zoals de stadsverwarmingsinstallatie. Daarbij deed zich wel een probleempje voor. Bij een nieuw apparaat krijg je een gebruiksaanwijzing. Dat was hier niet zo. De eerste week dat we hier zaten, was er een hittegolf. Kon niemand de aan-knop van de airco vinden. Het pand is licht, ruimtelijk, overzichtelijk. Het straalt ook niet uit dat er met geld is gesmeten. We hebben bij alles gekeken of hergebruik mogelijk was. Zo is het kantoormeubilair een mix tussen oud en nieuw. Deze manier van werken is me goed bevallen. Als ik opnieuw voor de keuze stond, zou ik het weer zo doen. Gek dat niet iedereen met duurzaam bouwen in het achterhoofd kijkt naar een verbouwing. Je laat er niks voor, je doet het beter en op sommige punten zelfs goedkoper. zelfs een speciale kantorenloods aangesteld: Paul Oudeman. Het is zijn taak om samen met de eigenaren van leegstaande panden te zoeken naar een alternatieve bestemming. We proberen vastgoedeigenaren aan te sporen iets met hun panden te doen. Tegelijkertijd bekijken we of we beleid en wet- en regelgeving zo kunnen aanpassen dat het gemakkelijker wordt om een pand een andere bestemming te geven. Ontwikkelaars hebben dankzij de kantorenloods één centraal aanspreekpunt. Dat zorgt er volgens Oudeman voor dat aanvragen niet meer over dertig schijven lopen, waarbij je maar moet afwachten wanneer je een reactie terugkrijgt. Hij vindt de resultaten van het werk tot nu toe bemoedigend. Vorig jaar kreeg in Amsterdam ongeveer vierkante meter kantoorruimte een nieuwe bestemming. Voor dit jaar verwacht hij eenzelfde resultaat. En met de komst van een leegstandsverordening in 2010 kan de gemeente eigenaren zelfs dwingen iets te doen. Als gesprekken tot niets leiden, kan de gemeente een leegstandsbeschikking afgeven. In het ergste geval kan de gemeente een gebruiker voor een kantoor aandragen, aldus Oudeman. staat amsterdam model? Inmiddels worden ook op regionaal niveau initiatieven ontplooid om de leegstand te lijf te gaan. Zo sloot de zogenoemde Kantorentop (Rijk, decentrale overheden en marktpartijen zoals projectontwikkelaars) halverwege vorig jaar een convenant gericht op het aanpakken van de leegstand. Spil in de afspraken zijn regionale kantorenfondsen die de sloop van of het zoeken naar een andere bestemming voor leegstaande kantoorgebouwen moeten stimuleren. In de aanpak is ook een rol weggelegd voor een zogenoemd Expertteam Kantoortransformatie. Als je niet beter wist, zou je denken dat het Amsterdamse model met de kantorenloods hiervoor model heeft gestaan. En net als in Amsterdam wordt ook op nationaal niveau gekeken naar de mogelijkheden van de wetgeving, zoals de Leegstandswet die in juli door de Eerste Kamer wordt behandeld. Die biedt handvatten voor tijdelijke verhuur van woonruimte in onder meer leegstaande kantoren. Dit in afwachting van een definitieve herbestemming van die gebouwen. Mede door de eenvoudige vergunningaanvraag die er aan vast zit en het wegvallen van de huurbescherming, zou dit ook een bijdrage kunnen leveren aan het verminderen van de leegstand. 28

4 was kantoor Reed Elsevier is Golden Tulip Hotel Amsterdam-West leegstand zeven jaar opgeleverd 2013 bouwbegeleider Janine Zootjes (general manager Golden Tulip Amsterdam West) Nieuwbouw had meer tijd gekost Onze gasten hebben geen idee dat dit ooit een kantoorpand is geweest. Het hotel ligt gunstig, tussen stad en bedrijvenlocaties in en dichtbij de snelweg en een treinstation. Omdat het binnen de centrumring ligt, mogen we het zelfs een centrumhotel noemen. Maar dat doen we niet. De gemiddelde toerist beschouwt alleen de Dam als het centrum van Amsterdam. Dus zeggen we gewoon eerlijk dat het hotel bij Sloterdijk ligt. Door de dingen mooier voor te spiegelen dan werkelijk het geval is, scoor je alleen maar slechte reviews. En daar zitten we natuurlijk niet op te wachten. Door gebruik te maken van bestaande bouw win je veel tijd. Wat je hier ziet, is het resultaat van acht maanden werk. Als we dit hotel van de grond af hadden moeten ontwikkelen, had het veel meer tijd gekost. Het uiteindelijke verschil met nieuwbouw is trouwens niet erg groot. Het karkas met liftschachten is blijven staan, maar verder is vrijwel alles nieuw: leidingwerk, elektra, liften enzovoorts. We hebben voor dit project alle medewerking van de gemeente gekregen. De benodigde vergunningen waren in een maand of vier, vijf geregeld. Het zal ongetwijfeld schelen dat de heer Shi, de eigenaar van het hotel, geen onbekende meer is voor de gemeente. Hij bouwde al twee keer eerder een leegstaand Amsterdams bedrijfspand om tot hotel, onder meer een voormalig douanekantoor. Door die ervaring wist hij nu ook beter de weg. Ook op andere vlakken heeft de gemeente zich van zijn beste kant laten zien. Zo hebben ze het fietspad hier voor de deur verplaatst en taxistandplaatsen, parkeerplaatsen en laad- en losplaatsen aangelegd. We hebben daar voor moeten betalen, maar de klus was wél in twee weken tijd geklaard. De omwonenden hebben in het begin wel moeten wennen aan het idee dat hier een hotel zou komen. Ze waren bang dat dit een budgethotel zou worden en vreesden de overlast die dat met zich zou kunnen meebrengen. Maar sinds hun bezoek aan onze open dag kijken ze er toch anders naar. 29

5 achtergrond was is leegstand voor herontwikkeling hoofdkantoor Eneco onderwijslocatie + kantoor Hogeschool Rotterdam nihil opgeleverd 2012 bouwbegeleider Gerard van Drielen (lid raad van bestuur Hogeschool Rotterdam) 30

6 column scheer Elke verbouwing levert verrassingen op We zijn een echte stadshogeschool. Dus willen we graag in het centrum van de stad aanwezig zijn. Als je in de stad huisvesting zoekt, ben je vaak aangewezen op bestaande panden. Van de twaalf gebouwen die we hebben, zijn er acht voormalige kantoren of bedrijfspanden. Bijna zonder uitzondering boven de Rotterdamse oost-west-metrolijn. De ombouw van het voormalige Eneco-kantoor is het laatste project tot nu toe. De gemeente heeft goed meegewerkt aan de herbestemming van het pand. Ze heeft daar ook een belang bij. Niet alleen omdat ze de studenten graag binnen de stad houdt, maar ook omdat er in Rotterdam een grote leegstand is. Credit Suisse, de eigenaar van het gebouw, heeft het pand gemoderniseerd en aangepast aan onze eisen. Zo is de klimaatinstallatie vernieuwd en zijn liften bijgebouwd. Ook zijn extra vluchtwegen aangebracht. Er lopen hier nu eenmaal veel meer mensen rond dan in de Eneco-tijd. Zelf hebben we gezorgd voor de bouw en inrichting van lokalen, vaklokalen met gespecialiseerde apparatuur, studieruimtes én een nieuwe indeling van de kantoorruimte en renovatie van het restaurant. De mensen van Eneco waren bij de opening. De man met wie we destijds de deal hadden gesloten, keek zijn ogen uit. Elke verbouwing van een bestaand gebouw levert verrassingen op. Vaak zitten er dingen in die niet goed zijn gedocumenteerd. En die ontdek je pas als je gaat slopen. Bij dit gebouw bleef de schade wat dat betreft gelukkig beperkt. In het computercentrum van waaruit de energievoorziening in een groot deel van Zuid-Holland werd aangestuurd, lag een enorm netwerk onder de vloer. Dat moest er uit. Voor die klus hebben we de post onvoorzien wel nodig gehad. Maar dit probleem verbleekt bij wat we tegenkwamen bij een ander project, de ombouw van de RDMscheepswerf, nu vier jaar geleden: ernstige vervuiling, asbest en dergelijke. Het lastige met het Enecogebouw was dat tijdens die verbouwing in de toren al werd gewerkt. De bouwstroom mocht dat niet in de weg staan. Dat heeft intensief overleg met de toezichthouders gevraagd. Maar we zijn daar uiteindelijk op een goede manier uitgekomen. Groene waas Mark Rutte wil dat we met z n allen de handen ineenslaan en al consumerend de prognoses van het Centraal Planbureau gaan verslaan. Dan hoeft hij niet zo te bezuinigen in Mark heeft genoeg van het gesomber en gemopper. Hij wil de deken van negativisme wegtrekken. We moeten een klein beetje risico nemen en een nieuwe auto of een nieuw huis kopen. Niet kiezen voor de anti-stand, maar kijken naar de groene waas van herstel van de economie. Makkelijker gezegd dan gedaan. Alsof je tegen iemand zegt: Doe eens spontaan. Ik moet ook denken aan een oude tv-commercial waarin twee ondernemers de groei van hun bedrijf bespreken. De ene vraagt zich af of ze die groei wel aankunnen. De andere reageert met: Denk nou eens positief. Maar wie geneigd is beren op iedere weg te zien, kan niet zomaar de knop naar positivisme omdraaien. Die groene waas waarover Rutte spreekt, zorgt ook niet voor helderheid. Als ik op die term google, krijg ik alleen maar negatieve verwijzingen naar beeldschermen met een groene waas, aquaria met een groene waas op het water, en een mislukte haarverfsessie. Bevraagd door een snotneus van PowNews antwoordde Rutte dat híj zijn tweedehands Saab in elk geval nog niet ging vervangen. Die heeft hij ook nu niet eens nodig, omdat hij als premier de dienstauto gebruikt. Dan moet ik zelf maar een nieuwe tweedehands kopen. Wat niet meevalt, want tweedehands auto s zijn gewild nu de markt voor eerstehands is ingestort. Bovendien lijd ik aan grote-uitgaven- én keuzestress. Maar vervanging is nodig aangezien we deze zomer naar Portugal gaan, en dat vertrouwen we onze huidige auto niet toe. Probleemland Portugal zal onze euro s goed kunnen gebruiken, maar daarom gaan we er niet heen. Het is gewoon weer even geleden dat we daar zijn geweest. Als we de Nederlandse economie willen stimuleren, kunnen we beter op vakantie in eigen land gaan. Maar we hebben niet genoeg vertrouwen in het Nederlandse weer. En dat zullen we ook nooit krijgen. Wat Mark ook zegt. jeroen poortvliet Paul Scheer 31