Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2012

2 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2012 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2012 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep (TTK). Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Het Gemeentelijk Taxatie Overleg (GTO) heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd via de Werkgroep Kapitalisatiefactor. De werkgroep heeft samen met de producent de taxatiewijzer Kapitalisatiefactor 2011 geëvalueerd en gezamenlijk een aantal verbeteringen besproken. Deze verbeteringen hebben bijgedragen aan deze taxatiewijzer. In de werkgroep Kapitalisatiefactor hebben deelgenomen de Waarderingskamer, de gemeenten Rotterdam, Utrecht, Leeuwarden, Haarlem, Haarlemmermeer (GR Cocensus), Hilversum en Amsterdam. De taxatiewijzer is ten opzichte van vorig jaar op een aantal onderdelen aangevuld, wij verwijzen hiervoor naar bladzijde 4, Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2011 versie 1.0. De belangrijkste wijziging ten opzichte van het vorige jaar is de toevoeging van het onderwerp marktanalyse. Hiertoe is er naast een theoretisch gedeelte een rekenblad ontwikkeld. Dit rekenblad kan assisteren bij de screening en de uiteindelijke analyse van verkooptransacties. Bijlage 7 is ingericht als handleiding voor het gebruik van het rekenblad. Wij vertrouwen erop met deze nieuwe taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie weer een stap verder te hebben gezet in het verder professionaliseren van de WOZ-taxaties. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 1 januari 2011 versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2011 versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van de wijzer Toelichting op de marktanalyse in 1.4 toegevoegd 2.1 Getaxeerde markt huurwaarde Nieuw in de wijzer: investeringen en de huurwaarde blz 11 en Incentives en de invloed op de huurwaarde 2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Extra toelichting op de berekening van incentives Toelichting ter voorkoming van dubbel telling Risico-opslag op vastgoed Risico-opslagen aangepast naar Exploitatielasten huurverliezen (indien van toepassing) Leegstandsrisico Compleet vernieuwde tekst en aanpassing gedaan n.a.v. gesprek met de Waarderingskamer Bijlage 2 Onderhoudskosten Diverse tabellen aangepast naar 2012 Bijlage 3 Herbouwkosten Diverse tabellen aangepast naar 2012 Bijlage 6 Vereenvoudigd rekenblad Voorbeeld vereenvoudigd rekenblad aan de taxatiewijzer toegevoegd Bijlage 7 Berekening incentive Voorbeeld incentive berekening Bijlage 8 Rekenblad verkooptransactie Handleiding Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Marktanalyse Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur DE BRUTO HUURWAARDE Getaxeerde markthuurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde DE BRUTO KAPITALISATIEFACTOR Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) Het Netto Aanvangsrendement (NAR) Exploitatielasten Correctie kosten koper BIJLAGEN Bijlage 1 - Algemene beschrijving Bijlage 2 - Overzicht exploitatiekosten en verzekeringspremies Bijlage 3 - Overzicht herbouwwaarden Bijlage 4 - Overzicht kosten voor de koper Bijlage 5 - Rekenblad Huurwaardekapitalisatie monitor Bijlage 6 - Vereenvoudigd rekenmodel Bijlage 7 - Overzicht incentive berekening Bijlage 8 - Rekenblad verkooptransactie Bijlage 9 - Verklarende woordenlijst Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De taxatiewijzer die voor u ligt, omvat een omschrijving van de methodiek, kengetallen en parameters. Ook vindt u een rekenblad. De combinatie hiervan dient als hulpmiddel om de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) te kunnen toepassen. De kengetallen en parameters zijn normgetallen. De gebruiker kan hiervan afwijken en een motivering aangeven. Het is van belang dat gemeenten, en de voor hen werkende taxateurs, de kengetallen en parameters via het proces Permanente Marktanalyse (PMA) controleren en nader onderbouwen met lokale en/of regionale transactieprijzen van soortgelijke nietwoningen. De kengetallen en parameters hebben vooral betrekking op het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hiervoor zijn landelijke kengetallen bruikbaar. Voor het bepalen van de markthuurwaarde moet de gemeente zelf (mogelijk in samenwerking met andere gemeenten) een lokale of regionale marktanalyse (laten) uitvoeren. Wat betreft het bepalen van de getaxeerde huurwaarde richt deze wijzer zich alleen op de methodiek om incentives zoals huurkortingen en huurvrije perioden in de getaxeerde huurwaarde te betrekken op basis van geanalyseerde huurprijzen. Op dit moment is het nog niet mogelijk om alle gegevens (die gebruikt worden om op de in deze taxatiewijzer beschreven wijze de kapitalisatiefactor te berekenen) vast te leggen in de WOZ-administratie, of om deze gegevens uit te wisselen tussen de verschillende applicaties. Met de Waarderingskamer vindt overleg plaats over de vraag welke gegevens per getaxeerd object moeten worden vastgelegd, de definitie van deze gegevens en de wijze waarop deze gegevens uitgewisseld kunnen worden. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie Uitgangspunten Wet WOZ In het kader van de Wet WOZ wordt conform artikel 17, het 2 e lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén van de methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van nietwoningen is "een methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde" (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken). Voor het bepalen van de bruto huurwaarde wordt aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen rondom de waardepeildatum. Een belangrijke informatiebron zijn de nieuwe huurcontracten die min of meer rondom de waardepeildatum zijn afgesloten. Bij de taxatie van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een waarde in het economische verkeer, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 6

7 Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet conform de Waarderingsinstructie aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Hierin staat dat het onbezwaarde eigendom moet kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik neemt, rekening houdend met de staat waarin de zaak zich bevindt. Een verduidelijking van de voorgaande omschrijving luidt als volgt: De transactie van de onroerende zaak moet tot stand zijn gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar opererende partijen. Het volle eigendom moet worden geleverd, waarbij moet worden gelet op eventuele bijzondere omstandigheden (erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik, en dergelijke) Ook moet erop worden gelet of de transactie een levering is ten behoeve van een eigenaar, die de zaak in eigen gebruik gaat nemen. Een laatste punt van belang is de datum van de levering. De juridische levering moet plaatsvinden rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die aan deze voorwaarden voldoen zijn WOZ-conform. Ook transacties waarvan duidelijk is aangegeven met welke van de vorenstaande aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast, kunnen worden gebruikt om een kapitalisatiefactor te bepalen 1. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar is, de getaxeerde huurwaarde op de datum van levering. De formule is dan als volgt: Kapitalisatiefactor (Kf) = verkoopwaarde t=1 bruto jaarhuur t=1 In de praktijk blijkt het een zeldzaamheid dat transacties voldoen aan alle WOZ-ficties. Met name in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wel beschikbare verkoopprijzen betreffen veelal beleggingstransacties in verhuurde staat, al dan niet met de verplichting tot het betalen van erfpachtcanon. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen zijn dus niet direct bruikbaar voor de bepaling van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Vanwege het gebrek aan WOZ-conforme transacties kan voor het onderbouwen van een kapitalisatiefactor wel aangesloten worden bij beleggingstransacties. Het standpunt in dezen is dat kopers voor eigen gebruik minimaal de uitgangspunten van een belegger zullen volgen. Om de kapitalisatiefactor te herleiden uit een beleggingsverkoop koop in verhuurde staat en deze bruikbaar te maken voor de WOZ, dient de koopsom geschoond te worden van de specifieke huurderomstandigheden en de specifieke huurvoorwaarden (side-letters). Verder is van belang dat de betaalde jaarhuur van het verkochte pand niet in onredelijke verhouding staat tot de markthuur. Zie voor de verdere behandeling het hoofdstuk 1.3 dat ziet op de wijze waarop een beleggingstransactie moet worden omgevormd naar een waarde in het economische verkeer. In dit verband wordt met klem verwezen naar de Tip: Wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW S van de Waarderingskamer. 1 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 7

8 1.3 Van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer Inleiding Het is niet eenvoudig om een definitie van een beleggingstransactie te vinden waaruit valt op te maken wat precies de verschillen zijn met een WOZ-conforme transactie. Verschillen zijn er immers omdat een WOZ-conforme transactie moet voldoen aan de waarderingsficties.hier spelen drie aspecten een rol: 1)-Het moet gaan om een verkoop tussen twee onafhankelijke partijen (veel transacties vinden toch plaats tussen min of meer aan elkaar gelieerde partijen en/of het zijn transacties waarbij diverse panden zijn betrokken); 2) Een verkoop van volledig eigendom (dus geen beperkt recht, zoals erfpacht etc.), bij voorkeur een aankoop ten behoeve van eigen gebruik (dan is ook volledig voldaan aan de fictie van leeg en onbezwaard ); 3)Een verkoop rond de waardepeildatum. Een beleggingstransactie voldoet niet aan deze ficties. Na lang zoeken is deze definitie gevonden in het Red Book (Rics Appraisal and Valuation Standards) dat door het RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) wordt gehanteerd om (vrij vertaald) een standaard van integriteit, helderheid en objectiviteit te waarborgen ten aanzien van de taxatierapportage. Bij een beleggingstransactie worden de voordelen en prestaties van het vastgoed afgezet tegen de eigen prestaties van de koper. Deze uitgangspunten kunnen voor een specifieke en bepaalde groep gegadigden afwijken van de uitgangspunten die onder algemene omstandigheden voor een vastgoed zouden gelden. Bron: Red Book RICS 6 april Algemeen Transacties op de kantorenmarkt, vooral die van de grotere kantoren, brengen bijna alleen maar beleggingstransacties met een beleggingswaarde voort. Gelet hierop bepalen deze beleggingstransacties feitelijk de markt in dit segment. Er is gewerkt aan een manier om deze beleggingstransacties via de marktanalyse bruikbaar te maken teneinde de getaxeerde WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Hierbij wordt enerzijds rekening gehouden met het specifieke karakter van een beleggingstransactie en anderzijds met de veronderstelling dat de waarde van een beleggingstransactie verschillend kan zijn van de marktwaarde, die wordt bepaald op het moment van taxatie. Een aantal redenen waardoor er verschillen ontstaan, kunnen bijvoorbeeld liggen in een unieke kans een bepaald vastgoed aan te kopen, een specifiek plan voor een gebouw, fiscaal voordeel of omdat een bepaald vastgoed managementtechnisch beter in een portefeuille past in verband met een betere risicospreiding. Bij een WOZ waardebepaling wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op het moment van de waardepeildatum. Een beleggingswaarde is de waarde dat een vastgoed voor de belegger heeft over een langere periode. Problemen en oplossing De vraag die gesteld moet worden is: Kan er een huurwaardekapitalisatie berekening worden gemaakt die inzicht geeft in de vertaling van de beleggingswaarde naar de marktwaarde? Kan deze vertaling volgens de gangbare methoden inzichtelijk worden gemaakt waarbij recht wordt gedaan aan de bekende WOZ-ficties? Het antwoord daarop is: Ja, dat kan. De gangbare praktijk geeft al aan dat indien een vertaling wordt gemaakt tussen verschillende waardebegrippen, deze moet worden uitgelegd en toegelicht. Ook de Waarderingskamer in haar tip: Welke transactie mogen worden gebruikt voor de onderlinge vergelijking? geeft aan dat hierin mogelijkheden liggen Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 8

9 Zo is het niet noodzakelijk dat de transactie voldoet aan alle ficties. Hierboven is al aangegeven dat het marktgegeven, dat door bijzondere omstandigheden tot een afwijkende waarde leidt, moet worden aangepast en gekwantificeerd. De waardeverschillen moeten voor een ieder inzichtelijk worden gemaakt, zodat duidelijk is wat de invloed ervan is geweest. Er wordt zo een vertaling gemaakt van de beleggingstransactie naar een WOZconforme transactie (dus rekening houdend met de waarderingsficties). De WOZ-conforme transactie houdt rekening met een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom (overdrachtsfictie) en een verkrijger die de zaak direct in gebruik kan nemen (verkrijgingsfictie). Dit wordt bereikt door in de berekening van de (WOZconforme) transactie met specifieke uitgangspunten rekening te houden. Dit vertaalt zich in een berekening die rekening houdt met een geobjectiveerde markthuurwaarde, zoals beschreven in hoofdstuk 2 (2.1) van deze wijzer. Omdat beleggingstransacties in de meest voorkomende gevallen in verhuurde staat zijn verhandeld, moet rekening worden gehouden met de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op verhuurd vastgoed. Een eigenaar die zijn vastgoed zelf in gebruik heeft, hoeft met deze wettelijke bepalingen geen rekening te houden. De voornaamste van deze wettelijke bepalingen is de huurprijsherziening. Ten slotte moet worden aangegeven in hoeverre er rekening is gehouden met het verschil in doelstelling die er kan zijn tussen een belegger en een eigenaar/gebruiker. Het lijkt voor de hand te liggen dat de doelstelling van een eigenaar/ gebruiker het eigen gebruik is. Bij een belegger zal dit waarschijnlijk anders zijn. Deze groep zal een aankoop hebben gedaan om andere voordelen te behalen, in het algemene gedeelte van dit hoofdstuk is hier al op ingegaan. Deze voornoemde specifieke uitgangspunten leidden in het verleden vrijwel in alle gevallen tot het afkeuren van een kapitalisatiefactor verkregen uit een gerealiseerde beleggingstransactie 3. Uitwerking Bij de analyse van een beleggingstransactie moet worden aangegeven: - wat de onderliggende contracthuur is en wat de objectieve huur is; - bij een winkel of een bedrijfsvastgoed moet bovendien rekening worden gehouden met de aanpassingshuur op het moment dat de optiejaren ingaan (bij kantoren spelen de wettelijke bepaling van huurherziening niet); - de verschillen in doelstelling van de vastgoedbelegger ten opzichte van de eigenaar/gebruiker moet in het leegstandsrisico tot uitdrukking worden gebracht. (het gaat hier om het structurele risico op leegstand). De daadwerkelijke leegstaande meters op de waardepeildatum, uitgedrukt in een percentage van de totaal aanwezige meters in een bepaald gebied, kan als het "objectieve leegstandsrisico" worden gelezen. Door dit objectieve leegstandspercentage te verrekenen in de exploitatiekosten wordt niet alleen zichtbaar gemaakt dat er met de fictie leeg en direct ter beschikking rekening wordt gehouden maar ook welk percentage hiervoor is gehanteerd 4. 3 Vraagbaak derde herziene druk 25 juni 2008, vraag Tip; wat is de strekking van artikel 17 Wet WOZ bij de waardering van CNW s, vanaf bij het gebruik van de huurwaardekapitalisatie enz Geraadpleegde literatuur bij het onderwerp van beleggingstransactie naar waarde in het economische verkeer zijn onder meer: Taxatieleer onroerende zaken door G.N. ten Have 1992, RICS Red Book editie 6, 2010 en de Masterproof: Risico als maat voor rendement (Paul Tazalaar, 2002) Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 9

10 Deze wijze van berekenen komt overeen met paragraaf 1.2 van deze taxatiewijzer. In deze paragraaf staat beschreven dat er duidelijk moet worden aangegeven met welke aspecten rekening is gehouden en welke correctie daarvoor is toegepast. Als dit is gedaan, kan de uitkomst worden gezien als een WOZ-conforme kapitalisatiefactor. Uit deze bruikbaar gemaakte beleggingstransacties worden de netto aanvangsrendementen herleid. Vervolgens kan hiermee het risico-opslag van een transactie worden bepaald. Bij meerdere beleggingstransacties kunnen de bandbreedten voor risico-opslagen binnen een bepaald gebied worden bepaald. Op deze manier is het netto aanvangsrendementen het uitgangspunt voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. Genoemde uitwerking doet recht aan het verschil tussen de beleggingstransactie en de waarde in het economische verkeer dat volgens de Wet Waardering onroerende zaken moet worden getaxeerd. 1.4 Marktanalyse Inleiding. Hieronder volgt een korte inleiding die antwoord geeft op de vraag waarom er ten behoeve van de permanente marktanalyse een analyseblad is gecreëerd. Over het geheel genomen is er nog niet veel geschreven over de (markt)analyse van courante niet-woningen voor de Wet WOZ. Wat we wel weten is dat er in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling richtlijnen staan opgesteld die gaan over het verzamelen, verifiëren en het registreren van marktgegevens. Het verzamelen, verifiëren en het registreren zal wel door vrijwel elke gemeente kunnen worden gedaan. Het analyseren van de marktgegevens staat in dit hoofdstuk centraal en we hebben er vertrouwen in dat deze aanvulling op de taxatiewijzer voor de meest voorkomende situaties een werkbare instructie oplevert. Daartoe is ook een rekenblad voor verkooptransacties ontwikkeld dat als bijlage is geïntegreerd en is te downloaden via het WOZ-datacenter. Waarom houden we een marktanalyse? Er zijn een aantal groot aantal redenen waarom er een marktanalyse wordt gehouden. Hieronder staan een aantal voorbeelden. Deze zijn niet limitatief. - We willen een beeld van de markt krijgen (zonder kunnen we niets) - Het herleiden van kengetallen - We willen objectkenmerken kunnen controleren - We willen getaxeerde objecten benchmarken met de markt - We willen contact houden met de markt - We willen een trendvoorspelling kunnen maken - We willen publicaties kunnen maken Wanneer dit landelijk op een eenduidige manier gebeurt, is dat om een aantal redenen een goed idee: - Het verbetert de onderlinge communicatie (tussen gemeenten), er wordt bij de analyse van verkooptransacties één en de zelfde taal gesproken. - Bij onderlinge uitwisseling kan worden vertrouwd op een analoge wijze van analyse (gelijke analyse input) - Onderbouwingen van objecten kunnen intergemeentelijk worden gebruikt en uitgewisseld. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 10

11 Analyse op de zelfde manier. Er moet voor alle gemeenten een bepaalde routine ontstaan in het verzamelen, controleren en registreren van de informatie die voor de betreffende gemeente beschikbaar komt. Bij het verzamelen van de gegevens van verhuurtransacties gaat het om het versturen van inlichtingen formulieren naar objecten die recent zijn verhuurd. Bij het verzamelen van verkooptransacties gaat het om het verzamelen van informatie over recent verkochte objecten via het Kadaster en bijvoorbeeld via makelaarsinformatie. Het verifiëren of controleren van de verzamelde gegevens houdt in dat de ingewonnen informatie moet worden beoordeeld. Er wordt beoordeeld of deze gerealiseerde marktprijzen overeenkomen met de vastgestelde WOZ-waarde bij een verkoopgegeven of met de taxatieopbouw bij een huurgegeven. Daarnaast moeten de ingewonnen gegevens op kenmerken worden gecontroleerd en worden afgezet tegen de objectkenmerken die bij de betreffende gemeente bekend zijn. Al deze binnen gekomen gegevens moeten uiteindelijk geregistreerd worden. Het resultaat van het systeemmatig doorlopen van het verzamelen, controleren en registreren is dat er een schat aan marktgegevens ontstaat die geanalyseerd kan worden. Het geheel aan gescreende marktgegevens moet leiden tot kengetallen voor het bepalen van de huurwaarden en tot het bepalen van kapitalisatiefactoren. De kengetallen zijn dan onderbouwd met de analyse van de marktgegevens. Er wordt dan ook gelijk geregistreerd of de uitkomst van de analyse een goede weerspiegeling is van het marktniveau. Als dit niet het geval is moet worden aangegeven wat hiervan de oorzaak kan zijn. Oorzaken kunnen bijvoorbeeld zijn een bijzondere ligging, specifieke onderhoudssituatie, specifieke objectkenmerken waar rekening mee moet worden gehouden (asbest, bodemverontreiniging). Hoe ziet in grote lijnen een markt analyse eruit. De grote lijnen van de marktanalyse betreffen een aantal onderwerpen die hieronder worden toegelicht. Voorraadanalyse In de voorraadanalyse wordt onderzocht wat de voorraad van de verschillende typen vastgoed is op de waardepeildatum. De verhouding tussen vraag en aanbod zijn hierbij van groot belang. De verhouding zegt iets over de opnameniveaus die in een bepaalde omgeving worden gerealiseerd. Relevante transacties kunnen hier worden genoemd en omschreven. Leegstandanalyse In de leegstandanalyse wordt onderzocht in hoerverre er leegstand is in een bepaalde omgeving en hoe zich dat heeft ontwikkeld ten opzichte van de vorige beschouwingperiode.. Als deze verschillen zijn geduid, kan er worden onderzocht wat daarvan de oorzaken zijn. Is er op een locatie bijvoorbeeld nieuwbouw opgeleverd of is de kwaliteit van een bepaalde omgeving achteruit gegaan? In de waardering kan vervolgens met de uitkomsten rekening worden gehouden. Aanbod versus opname analyse Hier wordt een analyse gemaakt van de verhouding tussen vraag en aanbod van een type vastgoed. Er kan concreet naar oppervlaktes worden gekeken die direct iets zeggen over de marktomstandigheden.ligt een bepaald gebied of type vastgoed positief in de markt of vertoont dat gebied op die punten juist een negatief beeld? In de waardebepaling kan hier rekening mee worden gehouden. Analyse aangaande de incentives Bij het versturen van de huurinlichtingenformulieren dient naast de vraag over het huurniveau ook een vraag te worden opgenomen of bij het aangaan van de overeenkomst in brede zin incentives zijn ontvangen. De laatste jaren is dit een veel besproken onderwerp waar veel nadruk op ligt. Door te achterhalen in welke gebieden het geven van incentives voorkomt, kan daar in de waardebepaling specifiek rekening mee worden gehouden. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 11

12 Analyse huurwaarde ontwikkeling Als er meer duidelijkheid is verkregen op de voorgaande punten, kan worden beoordeeld in hoeverre deze invloed hebben gehad op de gerealiseerde huurwaarden. Het één heeft namelijk met het ander te maken. Als eenvoudig voorbeeld nemen we een middelgrote productieruimte. Wanneer de voorraad is afgenomen door een verandering in de opname, zal dit positieve gevolgen hebben voor de leegstand van dit type vastgoed. De aanbodopnameanalyse kan bovenstaande bevestigen. Wanneer de incentives in dit voorbeeld buiten beschouwing worden gelaten, kan worden aangenomen dat de huurwaarde een opwaartse trend zal laten zien. Analyse van de verkooptransactie Uit de analyse van gerealiseerde verkooptransacties kunnen prijzen per vierkante meter worden gedistilleerd. Deze kunnen worden gebruikt bij de beoordeling van de WOZ-waarden gebaseerd op de vergelijkingsmethode. Hierbij dient te worden gelet op de voorwaarde die aan de transacties ten grondslag liggen. We doelen hierbij op de verkoop in verhuurde staat, verkoop aan de zittende huurder en dergelijke. Analyse ontwikkeling kapitalisatiefactor De ontwikkeling van de kapitalisatiefactor zal voor een groot deel afhangen van de ontwikkelingen van de aanvangsrendementen. Eén van de factoren die invloed hebben op het aanvangsrendement zijn de risicofactoren die een koper van een vastgoed voor het te verwerven vastgoed heeft ingeschat. We maken hierbij onderscheid tussen het risicovrije deel van het aanvangsrendement en het risicodragende deel ervan. Het risicodragende deel ziet op de risico s voor type vastgoed, type huurder, economische risico s en risico op leegstand terwijl het risicovrije deel van het aanvangsrendement ziet op de rendementen op de jongste 10-jarige staatslening op de waardepeildatum. Het lijkt duidelijk dat als de aanvangsrendementen afnemen, er een stevige opname is, weinig leegstand en een gunstige ontwikkeling van de huurwaarde (direct rendement). Analyse WOZ-waardeontwikkeling Hiermee wordt inzicht verschaft in een trendmatige ontwikkeling van de WOZ-waarde over een langere periode, bijvoorbeeld 5 jaar. Analyse van de risicogebieden Binnen dit kader kan er een analyse worden gehouden van de eventuele black spots die er kunnen zijn in een gemeente. Het kan gaan om gebieden waar geen huurtransacties tot stand zijn gekomen of geen verkooptransacties hebben plaatsgevonden. Er kan ook worden gedacht aan een analyse van de leegstaande objecten waar een waarde voor moet worden bepaald. Deze waardebepaling kan op zich zelf risicovol zijn. Conclusie In de conclusie komen alle deelanalyses samen tot een samenvatting. Wat is de aanleiding om een hoofdstuk marktanalyse te hebben. De laatste jaren zijn er steeds minder transacties voorhanden waardoor er vaker (min of meer gedwongen) over de gemeentegrens wordt gekeken om uiteindelijk, indien die in de eigen gemeente niet voorhanden zijn, verkoop en of huurtransacties te vinden die kunnen worden gebruikt om een WOZ-waarde te onderbouwen. Deze trend is ingegeven door de huidige economische situatie, die alweer ruim 3 jaar voortduurt. Er wordt de laatste jaren steeds minder makkelijk gefinancierd door de financieringsinstellingen. Dit is mede ingegeven door het vergroten van de eigen balanspositie. Een tweede argument is dat het onduidelijk is of de groei van bedrijven, zoals we die in de jaren tot 2008 zo gewend waren, nog wel terug komt. De twee genoemde argumenten zijn zeker niet limitatief als het gaat om de oorzaken van de huidige Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 12

13 economische situatie. Het zijn echter wel twee argumenten die tot gevolg hebben gehad dat er minder transactie zijn waarmee we de waardebepalingen moeten onderbouwen. Om zo goed mogelijk te kunnen blijven taxeren moeten wij van elkaars transactiegegevens gebruik kunnen maken. Daartoe hebben wij naast het uiteenzetten van de verschillende analysemogelijkheden een rekenblad ontwikkeld. Dit rekenblad biedt de mogelijkheid om op eenvoudige wijze een verkooptransactie te analyseren en daar verschillende analytische gegevens uit te abstraheren. 5. Hoe zien we dit in een rekenblad terug? Het rekenblad is via het WOZ-datacenter te downloaden. 1.5 Stappen toepassen kapitalisatie bruto huur Toch zal het niet voor elk type courante niet-woningen en voor elke gemeente (regio) mogelijk zijn om een betrouwbare kapitalisatiefactor te berekenen uit de gerealiseerde verkoopprijzen. Daarom biedt deze taxatiewijzer - in aanvulling op de berekening van de kapitalisatiefactor uit verkoopprijzen - een alternatieve methode om de kapitalisatiefactor te berekenen. Door toepassen van beide benaderingen kan de gemeente in alle gevallen een betrouwbare kapitalisatiefactor berekenen en onderbouwen. De wijze waarop in deze taxatiewijzer de kapitalisatiefactor wordt opgebouwd, kan worden aangeduid als een zogeheten bottom-up-methode. Dat wil zeggen dat de taxateur met behulp van deze taxatiewijzer van onderaan de bruto kapitalisatiefactor opbouwt en bepaalt. Hierbij geldt het Netto Aanvangsrendement (NAR) als belangrijk uitgangspunt. Hieronder wordt in een kort stappenplan de te nemen stappen besproken. Stap 1 Stel de bruto jaarhuur vast. Corrigeer de bruto jaarhuur eventueel met kortingen in verband met incentives (huurkorting, huurvrije periode, etc.). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Deze bruto jaarhuur gecorrigeerd met incentives wordt (eventueel uitgesplitst per WOZ-deelobject) vermeld op het taxatieverslag. Verminder deze (geschatte, gecorrigeerde) bruto huur met de geschatte exploitatiekosten (onderhoud, vaste lasten, beheerkosten). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto jaarhuur. Stap 2 Bepaal vervolgens het percentage Netto Aanvangsrendement (NAR). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Het NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Het is opgebouwd uit een basisrente verhoogd met een risico-opslag. De risico-opslag geeft de invloed weer van de algemene risico's bij investeren in onroerend goed. De som van deze twee percentages vormt het NAR. Deel het getal 1 door dit NAR en vermenigvuldig de uitkomst weer met 100%. Bijvoorbeeld een NAR van 8% leidt tot een netto kapitalisatiefactor 12,5 (1/8 * 100). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). De uitkomst hiervan is de netto kapitalisatiefactor, dus de factor waarmee de netto jaarhuur wordt vermenigvuldigd voor het bepalen van een gekapitaliseerde marktwaarde. Stap 3 Vermenigvuldig de berekende netto jaarhuur met de netto kapitalisatiefactor. U krijgt dan een waarde inclusief kosten koper (k.k.). De kosten koper dienen dan nog verrekend te worden door de uitkomst WOZ-waarde inclusief k.k. te delen door (1+k.k.%). U heeft nu Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 13

14 uiteindelijke WOZ-waarde berekend (exclusief k.k. berekend). Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Door hierop de bruto jaarhuur te delen heeft u de bruto kapitalisatiefactor bepaald. Gebruik hiervoor het rekenmodel (bijlage 5). Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 14

15 2 De bruto huurwaarde 2.1 Getaxeerde markthuurwaarde Bij het taxeren volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals omschreven in deze taxatiewijzer, wordt de getaxeerde markthuurwaarde gekapitaliseerd met de berekende kapitalisatiefactor. Op basis van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt hierbij uitgegaan van de bruto (markt) huur. De getaxeerde bruto markthuurwaarde is het bedrag dat de huurder redelijkerwijs verschuldigd is aan de verhuurder als tegenprestatie voor het uitsluitende gebruik van het vastgoed. Hierbij moet worden uitgegaan van enerzijds de voor het soort vastgoed gebruikelijke voorwaarden en condities en anderzijds van de huurprijzen die voor soortgelijke onroerende zaken gebruikelijk worden betaald op de datum van de waardebepaling. Het gaat om de bruto- huurwaarde inclusief de vergoeding voor exploitatiekosten, zoals onderhoud, vaste lasten en beheerkosten. De feitelijke huurprijs is het bedrag dat op basis van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder op een bepaald moment als vergoeding van gebruik van de onroerende zaak wordt betaald. De feitelijke huurprijs kan afwijken van de actuele markthuurwaarde op een bepaald moment, bijvoorbeeld, omdat de huurovereenkomst op een ander moment (dan de waardepeildatum) is gesloten. Voor het bepalen van de bruto huur moet worden aangesloten bij markthuurprijzen zoals deze rondom de waardepeildatum tot stand komen bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. U taxeert de bruto huur daarom in beginsel door vergelijking met huurprijzen zoals deze rond de waardepeildatum worden overeengekomen voor vergelijkbare objecten. Let er bij het analyseren van de huurgegevens op dat er investeringen kunnen zijn gedaan door, of de eigenaar of de huurder. Deze investeringen hebben in een aantal gevallen invloed op de door u te taxeren bruto huurwaarde. Op verschillende momenten kunt u te maken krijgen met investeringen in een gebouw die invloed kunnen hebben op de bruto huur. Voorbeelden hiervan kunnen zijn het tegengaan van het verouderingsprocessen een kaal opgeleverd bedrijfsgebouw dat nog niet in gebruik kan worden genomen. Het is overigens belangrijk te begrijpen dat het hier niet om een investering gaat die als incentive mag worden gezien. Binnen het voorbeeld van verouderen kan het zijn dat de mogelijkheid om een pand te verhuren achteruit gaat. Om deze veroudering tegen te gaan zal een vastgoed eigenaar investeringen doen ten einde de geldende markthuurprijs van het moment te kunnen blijven ontvangen voor nu en een bepaalde toekomstige periode. De brutohuur zal door deze investering geen extra huurverhogende waarde hebben. Wanneer binnen het voorbeeld van casco-oplevering de gebruiker investeringen doet, moet worden beoordeeld in hoeverre de investering een huurwaardeverhogendeffect heeft. Hieronder worden deze twee situaties belicht. De verhuurder investeert: Als de verhuurder de investeringen doet, kan dat zijn met de bedoeling het niveau van het object zodanig te verbeteren dat het weer aantrekkelijk wordt voor een gebruiker om zich in ditpand te vestigen - of zich niet elders te vestigen. Indien er geen vermeerdering van de huur is vastgelegd en/of de getaxeerde huurwaarde aansluit op die van vergelijkbare objecten, rekening houdend met de objectkenmerken, dient de investering in het gebouw niet in de huurwaarde verrekend te worden. Uit een vergelijking met vergelijkbare objecten, Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 15

16 rekening houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de verhuurder een correctie van de te taxeren huurwaarde tot gevolg moet hebben. De huurder investeert: Als de huurder na het aangaan van de huurovereenkomst, al dan niet in samenspraak met de verhuurder, besluit in het gebouw te investeren, kan dit gevolgen hebben voor de te taxeren huurwaarde.. Het standpunt voor deze aanname is dat het vastgoed moet worden getaxeerd. Het vastgoed is in dit voorbeeld een gebouw dat is verbeterd.. Uit een vergelijking met vergelijkbare objecten, rekening houdend met de objectkenmerken, moet blijken of een investering van de huurder een correctie van de te taxeren huurwaarde tot gevolg moet hebben. Ondanks dat de verbetering door de gebruiker is aangebracht telt de waarde van deze verbetering mee voor de huurwaarde bepaling. Hieronder worden nog een aantal voorbeelden van investeringen gegeven (deze zijn niet limitatief) en hoe hiermee om te gaan in de bruto huurwaarde bepaling. Regulier onderhoud: Investering die betrekking hebben op regulier onderhoud (schilderwerk, vervanging ketel, verhelpen lekkage) worden buiten beschouwing gelaten. Dit komt tot uiting in de kwalificatiecijfers voor kwaliteit, doelmatigheid en onderhoud. Casco huren: Een object is kaal opgeleverd en de verhuurder/ huurder doen in dit geval vaak investeringen.(bijvoorbeeld kabelgoten, tussenwanden, scheidingswanden, afwerken vloeren en wanden, toilet e.d.). De vuistregel is dan dat er van de investeringen, 60% bij de huurwaarde kan worden opgeteld. 60% omdat het niet altijd duidelijk is welke investeringen precies betrekking hebben op de onroerende zaak en welke op de roerende zaken. Als het wel duidelijk is welke investeringen er zijn gedaan en waar deze betrekking op hebben gehad kan natuurlijk van deze vuistregel worden afgeweken. Turn-key:. Compleet ingericht onroerende zaken naar gemiddelde huurders wensen, incl. bekabelingen, internet en telecommunicatie. Vloerbedekking en soms ook meubels zitten vaak ook in deze overeenkomst. De kosten van vloerbedekking en meubilair moeten uit de huur gehaald worden, omdat deze als roerend aan te merken zijn. Specifiek door de gebruiker aangebrachte investeringen: Voorbeelden: investeringen door een visboer zoals tegels en koelcel, koelcel en overige koeling door een groenteboer, cafetaria met automatiekopstelling, etc. Omdat het pand vaak na het verlaten van de gebruiker weer in de oude staat moet worden opgeleverd, worden deze investeringen (marginaal) voor 10 tot 20% bij de huurwaarde opgeteld. Het niet meenemen van deze vaak zeer specifieke investering lijkt geen goed uitgangspunt, er bestaat altijd een kans dat er een visboer of groenteboer voor het pand gevonden kan worden. Het zou dan niet redelijk zijn om de hele investering buiten aanmerking te nemen. 2.2 Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives zijn beloningen die eigenaren geven aan huurders op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst wordt verlengd). De bedoeling is om een nieuwe huurder aan te trekken en bestaande huurders vast te houden. Incentives uiten zich in huurvrije perioden (meest voorkomend), huurkortingen (een korting op de huur over de gehele looptijd van het huurcontract) en/of bijdragen van eigenaren aan specifieke investeringen in een gebouw die door de huurder kunnen worden uitgevoerd. Er is een directe relatie tussen het drieluik: leegstand, aanbod en incentives. Naar mate de leegstand en het aanbod groter worden of hoog zijn, neemt het volume aan incentives toe. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 16

17 Incentives hebben ook invloed op de WOZ-waarde. Natuurlijk is deze invloed groter naar mate de omvang van de gegeven incentives groter wordt. Een huurvrije periode van een maand zal geen significante invloed hebben op de WOZ-waarde. Een huurvrije periode van twee jaar zal een zeer significante invloed hebben op de WOZ-waarde. De incentives, zoals huurvrije perioden en huurkortingen, leiden tot kasstroomverliezen. Dat betekent dat de huurder minder betaalt en de verhuurder minder ontvangt dan de huurprijs die formeel in het huurcontract is overeengekomen. De invloed van deze kasstroomverliezen kan op twee manieren in de berekening van de waarde tot uitdrukking worden gebracht: 1. korten op de bruto jaarhuurwaarde 2. incentives opnemen in de berekening van de kapitalisatiefactor Ten aanzien van WOZ-taxaties is ervoor gekozen de eerste methode toe te passen. In deze taxatiewijzer (rekenmodel in bijlage 5) wordt wel als extra onderbouwing toegelicht, dat beide benaderingen tot dezelfde uitkomst (WOZ-waarde) leiden. Werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde Incentives worden, in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) worden de kasstromen over een tijdreeks van 10 jaar, per jaar weergegeven. Aangenomen wordt dat na deze periode van 10 jaar weer een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten. De uitkomst van de contant gemaakte huurvrije periode wordt gekort op de bruto jaarhuur, die gebruikt wordt bij de WOZ-taxatie. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huur gekort (als percentage). De gebruiker van de HWK-monitor moet dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de bruto huurwaarde, die overeenkomt met de uitkomsten van de marktanalyse vindt u in het rekenmodel (bijlage 5) onder Correctie korting. Het gaat hier dus alleen om huurvrije perioden. De incentives worden bij deze methodiek dus niet in de kapitalisatiefactor verrekend. De periode van 10 jaar komt voort uit de gedachte dat een huurovereenkomst in de meest voorkomende gevallen voor een periode van 10 jaar wordt aangegaan. Tegenwoordig is deze periode van 10 jaar echter niet meer zo vanzelfsprekend. De 10 jaar durende huurovereenkomst komt nog altijd veel voor maar in een markt waar de verhouding tussen vraag en aanbod in sommige gevallen in onbalans is geraakt, komen relatief vaker overeenkomsten met kortere looptijden voor. Dit hoeft voor de berekeningswijze van de incentive niet veel uit te maken. Het vertrekpunt is dat de berekening altijd van een 10-jarige overeenkomst uitgaat. Maar hoe kan een overeenkomst van 3 jaar of van 12 jaar vergelijkbaar worden gemaakt met een overeenkomst van 10 jaar? De oplossing hiervoor is eenvoudig. Dit betekent voor een huurovereenkomst met een looptijd van 3 jaar en een huurvrije periode van 2 maanden dat de berekening als volgt kan worden opgezet: Voor 10 jaar is de incentive bijvoorbeeld 4 maanden over het eerste jaar. Dit betekent dat de incentive omgerekend per jaar 4/10 = 0,4 maand per jaar is. Voor een overeenkomst met een looptijd van 3 jaar betekent dit een incentive van 0,4 x 3 = 1,2 maanden. Voor een overeenkomst van 12 jaar is de berekening naar 10 jaar 0,4 x 12 = 4,8 maanden. De formule voor het berekenen van incentives die slaan op verschillende contractlooptijden ziet er als volgt uit: Incentive / 10 * aantal contractjaren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 17

18 Incentives opnemen in berekening kapitalisatiefactor leidt tot dezelfde WOZ-waarde De tweede manier om incentives tot uitdrukking te laten komen in de WOZ-waarde is deze opnemen in de kapitalisatiefactor. Door de "huurverliezen" als gevolg van de incentives mee te nemen in de berekening van de exploitatiekosten, ontstaat een lagere kapitalisatiefactor. Deze lagere kapitalisatiefactor wordt vanzelfsprekend toegepast op een hogere huurwaarde (namelijk de bruto huurwaarde zonder aftrek van de incentive). Net als bij de werkwijze bij berekening "korting" op de bruto jaarhuurwaarde, worden de huurvrije perioden in een berekening volgens de netto contante waarde (DCF), contant gemaakt. In het rekenmodel (bijlage 5) kunnen beide berekeningen zichtbaar gemaakt worden. Huurkortingen worden niet contant gemaakt en direct in de huur gekort (als percentage). De gebruiker van de HWK-monitor moet dit percentage zelf van de ingevoerde huurwaarde aftrekken. De berekening met verwerking van de incentives in de kapitalisatiefactor geldt als een alternatieve onderbouwing van de WOZ-waarde berekend op basis van "korting" op de bruto jaarhuurwaarde. In beide gevallen dient dezelfde DCF als onderbouwing van de berekening. Bij het verrekenen van de incentives in de WOZ-waarde moet worden gewaakt voor een dubbeltelling van deze incentive in de WOZ-waarde. Deze dubbeltelling kan ontstaan doordat er naast het verrekenen van de incentive in de huur de incentive ook in de kapitalisatiefactor wordt verrekend. De bovenstaande waarschuwing geldt voor het geval er naast het verrekenen van de huurvrije periode als correctie in de huur het ook nog als correctie in de BAR/NAR wordt verrekend. De bruto kapitalisatiefactor wordt hier namelijk door beïnvloed. Hieronder volgt een kleine uitleg. Als er bij de bruto kapitalisatiefactor berekening wordt uitgegaan van de verrekening van In de huur wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuur na correctie van de incentive. Als de incentive echter wordt verrekend door deze in de BAR/NAR te verwerken wordt de bruto kapitalisatiefactor berekend door de WOZ-waarde te relateren aan de bruto markthuur met inbegrip van de betreffende incentive. Deze korting zal 0 zijn omdat de korting is verrekend in de exploitatie (in de BAR/NAR ) van het object. Als de WOZ-waarde moet worden aangepast waarbij incentives het argument is dat te doen moet er goed op worden gelet of dit in de huur of in de exploitatie ( BAR/NAR ) moet gebeuren. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 18

19 3 De bruto kapitalisatiefactor 3.1 Opbouw van de bruto kapitalisatiefactor (bottom-up) De bruto kapitalisatiefactor wordt berekend vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Het netto aanvangsrendement bestaat uit de componenten: 1 basisrente en 2 opslagrisico De exploitatielasten bestaan uit de componenten: 1. onderhoudskosten 2. vaste Lasten 3. beheerskosten 4. leegstandsrisico 5. Huurverliezen (indien van toepassing) Ten slotte is nog van belang de correctie voor kosten koper (k.k.). 3.2 Het Netto Aanvangsrendement (NAR) In beginsel wordt er voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een risicovrij rendement plus een opslag. Daarvoor dient een risicovrij rendement bepaald te worden. Deze wordt gevonden in de jongste 10-jarige staatsleningen die door o.a. De Nederlandse Bank (DNB) wordt gepubliceerd Basisrente Voor het bepalen van het risicovrije rendement wordt aangesloten bij de rendementen op staatsleningen op 1 januari van het betreffende jaar. De basisrente voor 1 januari 2012 is vastgesteld op 2.2% (Bron: DNB, jongste tienjarige staatslening) Risico-opslag op vastgoed Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen maar een hoger dan staatsleningen. Omdat de laatste als basisrendement geldt, dient er nog een risicodragend rendement bepaald te worden. Dit is het extra risico en uit zich in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Het risico-opslag dekt onder andere de risico s samenhangend met de kans op leegstand (frictieleegstand), de instabiliteit van een type huurder, het type vastgoed, de locatie en onbekende economische risico e.d. Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 19

20 van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens van de betrokken transactie. Het risico-opslag wordt bepaald door verkooptransacties te analyseren. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van een gerealiseerde NAR. Risico opslagen zijn voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven onder te verdelen in landelijke bandbreedtes. Uit marktanalyse blijkt dat de risico-opslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het vastgoed wordt daardoor meer risicovol om in te beleggen. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer de nadruk gelegd op de invloed van specifieke locale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een handleiding met indicatieve kengetallen. Er moet altijd locaal marktonderzoek worden gedaan om deze kengetallen te vergelijken met lokale en of regionale transactiecijfers. Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 20

21 Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2012 Type Kantoren Winkels Bedrijven Laag Hoog Laag Hoog Laag Hoog NAR Laag/ Hoog 7,76 10,42 5,02 7,05 8,16 11,48 Basis rendement 2,20 2,20 2,20 2,20 2,20 2,20 Risico-opslag 5,56 8,22 2,82 4,85 5,96 9,28 Tabel 1: Gemiddelde risico-opslagen per soort object Bron: Rapport DTZ Zadelhof factsheet kantoren en bedrijfsruimte januari 2012 CB Richard Ellis MarketView: office, retail en logistics market 4q. Cushmann& Wakefield: office, retail en industrial marketbeat 4q Gemeenten: Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Amsterdam. 3.3 Exploitatielasten Exploitatielasten zijn de structurele uitgaven voor rekening van de eigenaar. De uitgangspunten zijn een waarde voor een eigenaar die de zaak koopt en zelf in gebruik neemt.maar een eigenaar die voor eigen gebruik aankoopt, zal in een concurrerende markt nooit minder kunnen betalen dan een eigenaar die aankoopt voor de verhuur. Hierna volgen de kostenonderdelen die deel uitmaken van de exploitatiekosten zoals ze worden gehanteerd in de kapitalisatieberekening Onderhoudskosten (Zie de matrix onderhoudskosten) Onderhoudskosten als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje en Vastgoed Exploitatiewijzer. Bij de inschatting van de onderhoudskosten moet voor ogen worden gehouden dat het gaat om de instandhoudingkosten. Dus niet om groot onderhoud en/of achterstallig onderhoud. Op het moment dat met deze kosten rekening moet worden gehouden, zal een kapitaalscorrectie worden toegepast. Zie voor de herbouwwaarde en onderhoudskosten de bijlage in de taxatiewijzer. In dit overzicht staan de meest voorkomende kosten vermeld. Hiervan kan worden afgeweken op het moment dat een individueel geval daarom vraagt. De onderhoudskosten worden in het rekenmodel berekend vanuit de herbouwwaarde maar om wiskundige redenen getoond als een percentage van de jaarhuur Vaste lasten (Zie de matrix vaste lasten) Verzekeringen en belastingen als percentage van de herbouwwaarde Voor het bepalen van de verzekeringspremie wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren gebouw. Bronnen voor het bepalen van de herbouwwaarde zijn onder andere de door de betreffende gemeente geanalyseerde marktinformatie, Reed Business, DACE prijzenboekje e.d. Voor het bepalen van belastingen moet naast de herbouwwaarde van het te taxeren object ook de grondwaarde worden meegenomen. Deze kan worden achterhaald door het analyseren van marktinformatie, maar ook de betreffende gemeente Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor Pagina 21