Masterplan havengebied Breskens Een advies van het kwaliteitsteam Zeeland voor het havengebied Breskens

Transcriptie

1 Masterplan havengebied Breskens Een advies van het kwaliteitsteam Zeeland voor het havengebied Breskens

2 Inhoud 1. De opgave 4 2. Het plangebied 5 3. Uitgangspunten Spin-off Uitbreiding jachthaven tot internationale zeezeiljachthaven Behoud en versterking van cultuurhistorische visserij Hoogwaardige kwaliteit Realistisch, marktconform programma 9 4. Ruimtelijk meest wenselijke model Stedenbouwkundig model Financiële doorrekening wensmodel Optimaal haalbaar model Jachthaven Bebouwing Functies Openbare ruimte Bezoekers parkeren Randvoorwaarden Programma Jachthaven Wonen Overig Parkeren Prioritering en fasering Dragers Prioritering Fasering Risico s, kansen en aanbevelingen Buitenplanse risico s Binnenplanse risico s Kansen Aanbevelingen 25 Breskens Masterplan havengebied 3

3 1. De opgave In en om het buitendijksgebied van Breskens wil de gemeente Sluis een plan ontwikkelen met plaats voor woningbouw, een nieuwe jachthaven e.d. De ontwikkeling ligt op een gevoelige plaats in het hart van Breskens en de plek is goed zichtbaar vanaf de Westerschelde. Dit vraagt om een zorgvuldige stedenbouwkundige opzet, een passend programma en een hoge mate van beeldkwaliteit. De opgave voor het kwaliteitsteam was het opstellen van een advies voor de ontwikkeling van het havengebied van Breskens. Het advies omvat een (master)plan voor de stedenbouwkundige opzet, een voorstel voor een passend programma en een aanzet in een beeldkwaliteitplan voor hoge kwaliteit in de architectuur. Samen met de gemeente en mensen van het waterschap en Rijkswaterstaat is in het afgelopen jaar gewerkt aan een masterplan. Dit document beschrijft dit masterplan. luchtfoto plangebied in Breskens 4 Masterplan havengebied Breskens

4 2. Het plangebied Het buitendijks gebied van Breskens heeft een typisch stoer havenkarakter. De handelshaven kenmerkt zich door loodsen van zand- en grind- en bouwbedrijf, en havengerelateerde bedrijvigheid als jachtbouw, Koninklijke reddingsmaatschappij, timmer- en kunststofverwerkende bedrijven en silo s. De visserij is dominant in beeld door het visserijmuseum, de vismijn en diverse (zee)visgroothandelaren. In de afgelopen jaren is het deel aan het Spuiplein opnieuw ingericht tegelijk met een verzwaring en verhoging van de waterkering. De bovenkant van de waterkering is ingericht als een boulevard met een houtachtige uitstraling met aan de strandzijde een hoog uitkijkpunt. Tevens is het hele buitendijkse gebied opgefleurd door middel van kleurige beeldende kunstobjecten, waaronder sinds kort ook de rode pinguïns. Met de nieuwe inrichting is ook getracht een verbinding te maken tussen de boulevard aan de Spuiplein-zijde en Port Scaldis aan de andere zijde. Op de Kaai is een concentratie van horecagelegenheden en het Visserijmuseum gevestigd. Dit is nu het toeristische concentratiepunt van de haven. De jachthaven heeft een aantrekkingkracht op zowel Nederlandse, Duitse als Belgische bezoekers. De jachthaven heeft een unieke aantrekkingskracht omdat het één van de weinige havens is waar men zonder sluizen zowel de zee als de Westerschelde op kan varen. vogelvluchtfoto van het plangebied vanuit zuidwestelijke richting Handelshaven Breskens Masterplan havengebied 5

5 impressie van het plangebied 6 Masterplan havengebied Breskens

6 vogelvluchtfoto van het plangebied vanuit zuidoostelijke richting zicht op de jachthaven vanaf de dijk Breskens Masterplan havengebied 7

7 3. Uitgangspunten Door middel van analyses en gesprekken met Kwaliteitsteam, gemeente, Rijkswaterstaat en het Waterschap is inzicht verkregen in mogelijke ontwikkelingsrichtingen van het plangebied. De uiteindelijk gemaakte keuzes voor de ontwikkeling van het plangebied worden in dit hoofdstuk beschreven. 3.1 Spin-off De ontwikkeling van de jachthaven van Breskens moet een spin-off hebben voor heel Breskens. Na het vertrek van de autoveerpont is Breskens een deel van haar directe verbinding kwijt. Breskens zal nieuwe manieren moeten vinden om economisch aantrekkelijk en gezond te blijven. Het investeren in toeristische en recreatieve trekkers, zoals de visserij, het strand en de jachthaven zal nieuw leven moeten blazen in het gebied en het dorp moeten voorzien van nieuwe bedrijvigheid, een groeiend aantal bezoekers en een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor zowel bewoners als bedrijven. 3.2 Uitbreiding jachthaven tot internationale zeezeiljachthaven De toekomst van Breskens heeft de meeste potentie als het zich profileert als internationaal watersportcentrum. De haven van Breskens kan en moet zich richten op een zeejacht- en vissershaven met een Bressiaans, dus niet grootstedelijk karakter. De open zeehaven en het strand en de duinen zijn daarbij belangrijke pluspunten. De jachthaven zou daarom uit moeten breiden tot ligplaatsen, conform de wachtlijst. De jachthaven potentie kan verder uitgebouwd en benut worden door het toevoegen van voorzieningen als luxe hotelkamers, wellness, wassalon, serviceflats e.d. 3.3 Behoud en versterking van cultuurhistorische visserij De historie van Breskens is sterk verbonden met de visserij, dit komt nu nog tot uiting in het drukbezochte visserijmuseum, de aanwezigheid van de vismijn en de vele verwijzingen naar het referentiebeelden voor Breskens als internationaal watersportcentrum 8 Masterplan havengebied Breskens

8 (voormalige) vissersdorp. Dit is een cultuurgebonden kwaliteit die een belangrijke plek verdient in de planvorming. 3.4 Hoogwaardige kwaliteit Om te kunnen concurreren met andere jachthavens moet de jachthaven van Breskens een hoge ruimtelijke kwaliteit hebben. Alleen dan zal het gebied voldoende bezoekers en ondernemers trekken om een vitaal economisch en dus druk bezocht gebied worden waar mensen ook willen wonen en in willen investeren. Dit betekent dat de beeldkwaliteit van zowel de gebouwen als de openbare ruimte van hoog niveau moeten zijn waardoor er een sterk ruimtelijk en samenhangend beeldmerk ontstaat: de zeejachthaven van Breskens. 3.5 Realistisch, marktconform programma Om een zeejachthaven te maken met internationale allure moet er een programma worden gerealiseerd dat past bij het nieuwe karakter. Een mix van wonen, werken en recreëren levert daarbij zowel overdag als s avonds de meeste levendigheid op. Het wonen zou net als bij Port Scaldis een mix moeten zijn van recreatief en permanent wonen. referentiebeelden voor Breskens als oud vissersdorp Breskens Masterplan havengebied 9

9 4. Ruimtelijk meest wenselijke model 4.1 Stedenbouwkundig model scheldezicht Conform de uitgangspunten van hoofdstuk 3 is een model ontworpen voor een zo groot mogelijke internationale zeejachthaven. Hiervoor is de Kaai gesloopt, waardoor de woonpier havenzicht jachthaven uitgebreid kan worden tot ligplaatsen. zeezicht Het nieuwe hart van activiteiten is de Middenhavendam, op deze ontwikkelgebied Oesterput pier wordt het visserijmuseum, de vismijn, overige bedrijven en horeca geconcentreerd. De (westelijke) strekdam wordt ingericht spuiplein visserijpier jachthaven als woonpier met 180 woningen. Op deze locatie kan optimaal worden geprofiteerd van de unieke ligging aan zowel de haven oranjeplein dijkzicht jachthaven voorzieningen als het strand. De dubbelzijdige oriëntatie en vergezichten worden hier benut om een prachtige woonlocatie te creëren die tevens een schakel vormt tussen het dorp Breskens en de haven. Om deze verbinding te optimaliseren wordt een nieuwe, grote trappartij aangelegd waardoor de boulevard het Spuiplein, het Oranjeplein en de jachthaven en de Middenhavendam verbind. De aanleg van de nieuwe (versmalde) zeewering wordt aangegrepen om een nieuwe efficiënte (deels multifunctionele parkeergelegenheid te maken met een totale capaciteit van parkeerplaatsen. 4.2 Financiële doorrekening wensmodel Dit wensmodel is globaal doorgerekend. De belangrijkste conclusie was dat het afgraven van de kaai niet in verhouding staat met de opbrengsten van het aantal extra ligplaatsen. Tevens is de parkeeroplossing indien in twee lagen uitgevoerd een kostbare oplossing gebleken die de exploitatie zwaar onder druk zet. De haalbaarheid van het wensmodel staat kortom op het spel. Dit heeft geleid tot een aangepast wensmodel dat in hoofdstuk 5 wordt uiteengezet. ruimtelijk meest wenselijke model 10 Masterplan havengebied Breskens

10 3d-impressies van het ruimtelijk meest wenselijke model Breskens Masterplan havengebied 11

11 5. Optimaal haalbaar model Zoals in paragraaf 4.2 beschreven is het ruimtelijk meest wenselijke model financieel doorgerekend. Dit heeft geleid tot een aanpassing van dat wensmodel tot een optimaal haalbaar model, ook wel masterplan genoemd, welke in dit hoofdstuk zal worden beschreven. Dit masterplan is dus niet het ruimtelijk meest wenselijke model, maar (met inachtname van de nodige aannames) wel een haalbaar plan dat het dichtstbij een ruimtelijk optimum komt. 5.1 Jachthaven In het masterplan is de jachthaven uitgebreid met een fors aantal ligplaatsen. De ingeplande verzwaring en verhoging van de waterkering door Rijkswaterstaat en het Waterschap biedt een geweldige kans om de jachthaven uit te breiden en optimaal in te richten. Een deel van het talud van de dijk kan door de nieuwe keerwand gebruikt worden voor andere functies, zoals bijvoorbeeld een efficiënte parkeer- en verkeersontsluiting van het gebied. Het is van belang dat met name de nieuwe ligplaatsen niet door hekken en beveiliging worden afgesloten van de Middenhavendam. Het zicht op boten en het water mag niet gedomineerd worden door hekken. 5.2 Bebouwing Voor de Middenhavendam is gekozen voor een éénlaagse bebouwing voor bedrijven, horeca en een nieuw visserijmuseum in een typische havenverkaveling: lange blokken parallel aan de kade. scheldezicht Het wonen concentreert zich op de Strekdam aan de Handelshaven en op de Kaai. De bebouwing in het buitendijkse gebied is niet typisch dorps of Bressiaans, maar sluit wel aan bij het karakter van de jachthaven (stoer, stenig, recht) en kunnen verwijzen naar het vissersdorp. De nieuwe woonbebouwing heeft enerzijds een typologie die past bij het havengebied: rechte langgerekte blokken evenwijdig aan de kade en anderzijds blokken die letterlijk de overgang vormen van haven- naar duin en strandgebied: staande kijkdozen die ontwikkelgebied Oesterput spuiplein oranjeplein zeezicht dijkzicht woonpier visserijpier havenzicht jachthaven woningbouw horeca verbinding van het nieuwe plan met het dorp jachthaven voorzieningen 12 Masterplan havengebied Breskens

12 Masterplan Breskens Masterplan havengebied 13

13 met hun voeten in de kade en duinen staan en overkijken over de vlakte. Twee kleinere volumes zijn als optie opgenomen aan het einde van de strekdam op het smalle gedeelte. Vanwege de bijzondere bouwomstandigheden gaat het hier om kleine Seavilla s in hout op palen met twee woonlagen. Door de verschillende hoogtes: vier, vijf en zes lagen ontstaat er een levendig silhouet. Voor alle woningbouw geldt dat de woningen buitendijks liggen en dus extra beschermd dienen te worden tegen overstroming, wind en gevaar (externe veiligheid in verband met transport over de Westerschelde). Op maaiveld kan derhalve nergens gewoond worden, deze ruimte is bestemd voor parkeren voor de bewoners. vogelvlucht vanuit zuidwesten 14 Masterplan havengebied Breskens

14 vogelvlucht over strekdam met woningen en verhoogd maaiveld vogelvlucht over Kaai vogelvlucht vanuit noordoosten Breskens Masterplan havengebied 15

15 De referenties trachten een idee te geven van de vorm en het materiaalgebruik. De beeldkwaliteit gaat uit van een stoer havenkarakter voor de havenblokken, een torentjes karakter voor de Duinkijkers met veel glas om optimaal te kunnen genieten van het uitzicht en het licht en houten, lichte villa s voor de villa s op het uiteinde van de strekdam. strokenbebouwing op kade en landmark strokenbebouwing op kade lichte bebouwing uiteinde strekdam bebouwing op overgang duin-kade duinkijkers bebouwing op kade: stoer 16 Masterplan havengebied Breskens

16 5.3 Functies In het masterplan is niet alle bestaande bebouwing gesloopt. Naast fysieke bebouwing zijn er ook functies gehandhaafd; voor de identiteit van het gebied is het van belang dat zoveel mogelijk jachthavengerelateerde functies voor het gebied behouden blijven voor zover het de uitbreiding van de jachthaven niet tegenhoudt. Grofweg is 50% van de functies (dus niet de opstallen) gehandhaafd. Het programma voor het nieuwe internationale watersportcentrum Breskens schept ruimte voor diverse functies die samen de jachthaven versterken. De visserij zal in de toekomst waarschijnlijk van een zakelijke markt steeds meer naar een toeristische markt gaan. Omdat de visserij wel sterk verbonden is aan de cultuurhistorie van Breskens is het van belang dat de visserspier samen met het visserijmuseum behouden blijft voor de haven. Door beide functies dichterbij het dorp te situeren te midden van een concentratie van andere functies op de Middenhavendam behouden zij een centrale rol in dit gebied. analysekaart huidig gebruik plangebied Om de huidige functies die aan de haven gekoppeld zijn te behouden is in het masterplan opnieuw ruimte geboden op de Middenhavendam. Deze functies geven levendigheid aan het gebied, en creëren een dynamiek die bij een haven hoort. Vanzelfsprekend zal zorgvuldig gekeken moeten worden naar milieutechnische mogelijkheden nu zowel op de sterkdam als op de Kaai woningbouw is gepland. Bij een internationaal watersportcentrum hoort ook een mate van detailhandel. Deze detailhandel mag echter niet concurreren met de winkels in de rest van het dorp. De detailhandel moet dus watersport gerelateerd zijn. Zowel in de nieuwbouw tegen de damwand aan als in de nieuwe bebouwing op de Middenhavendam is ruimte voor deze vorm van detailhandel. De bestaande horeca op de Kaai wordt gehandhaafd. Op de Middenhavendam en in het gebouw aan de damwand is ruimte voor een beperkte uitbreiding van horeca. Terrasjes op het westen analysekaart interpretatie te handhaven functies in het plangebied Breskens Masterplan havengebied 17

17 georiënteerd van de Middenhavendam kunnen de verse vis serveren die op de pier wordt verhandeld. Wellness in de vorm van beauty- en sauna-faciliteiten zou passen binnen het concept van een levendige haven. Ter versterking van de jachthaven is het van belang dat voorzieningen als bijvoorbeeld een hotel en een wasserette worden toegevoegd zodat zowel passanten als longstayers in hun behoeften worden voorzien. 5.4 Openbare ruimte Op maaiveldniveau van de kade kan niet worden gewoond worden vanwege overstromingsgevaar. Het bewoners parkeren moet grotendeels, uit het zicht onder een dek worden opgelost. Het dek moet onderdeel worden van het duinlandschap en een hoge beeldkwaliteit hebben. In het masterplan is bij de woningen op de Strekdam een dubbel maaiveld geïntroduceerd in de vorm van een houten dek over de parkeerplaatsen heen. Dit dek verbindt de duin met de gebouwen en via een trap naar de kade. De nieuwe boulevard over de verhoogde dijk aan de kant van het dorp en het Spuiplein wordt verbonden door middel van een prominente trappartij welke de relatie versterkt tussen Spuiplein, Breskens en de haven. Op het dek kan een terras worden gesitueerd bovenop de nieuwe bebouwing aan de kant van de haven. Deze gebouwen zouden qua functie aansluiting moeten zoeken bij de haven, een nieuwe watersportwinkel met etalagefunctie zou een goed voorbeeld zijn. 5.5 Bezoekers parkeren De verzwaring van de dijk brengt met zich mee dat dit gebied op de schop gaat. Nu het talud vervangen wordt door een damwand ontstaat er ruimte om een dubbelzijdige parkeeroplossing te maken tegen de nieuwe damwand aan. De openbare parkeerplaatsen welke tegen de keerwand zijn gesitueerd kunnen overkapt worden door een pergolaconstructie waardoor er minder zicht is op de geparkeerde auto s, gezien vanaf trap over de dijk 18 Masterplan havengebied Breskens

18 zicht op verhoogd plein met trappen naar de haven zicht op verhoogd plein met trappen naar het dorp vogelvlucht vanuit zuidwesten Breskens Masterplan havengebied 19

19 de het wandelpad dat over de dijk loopt. Deze pergolaconstructie biedt ruimte voor het toepassen van zonnecellen. 5.6 Randvoorwaarden Bij het verder uitwerken van dit masterplan is het van belang dat de volgende randvoorwaarden in acht worden genomen: 1. Behoud identiteit van het havengebied; 2. Maximaal uitbreiden van de jachthaven tot in ieder geval 840 ligplaatsen; 3. Optimale verbinding tussen dorp, Spuiplein en haven; 4. Aanhaken op kwaliteitsverbetering huidige boulevard op verhoogde dijk; 5. Realiseren van minimaal 840 parkeerplaatsen (exclusief parkeren voor woningen); 6. Parkeren voor bewoners opgelost op eigen terrein, bij voorkeur uit het zicht (onder een dek of de gebouwen); 7. Landmark op einde Middenhavendam met bijzondere functie: bijv. hotel; 8. Visserijsteiger verplaatsen naar Handelshaven, dichter bij het dorp brengen; 9. Optimaliseren ruimtewinst voor parkeren bij vervanging van oude dijklichaam naar nieuwe damwand; 10. Verplaatsen visserijmuseum naar Middenhavendam: levendig gebied met trekkers; 11. Kaai herinrichten met woningen, goed ingerichte openbare ruimte met parkeerplaatsen en handhaven horecavoorzieningen; 12. Een woningbouwprogramma van maximaal 210 woningen, danwel afgestemd met andere ontwikkelingen in de regio; 13. Voldoen aan de huidige en in de nabije toekomst te stellen normen voor bescherming tegen hoogwater; 14. Aandacht voor watergebonden bedrijvigheid en het belang van voldoende laad- en loskades. voorbeeld: opnemen van parkeerdek van de woningen in landschap voorbeeld: parkeerdek van woningen hetzelfde materiaal als aanlegsteigers voorbeeld: parkeerdek van de woningen is onderdeel van de woonomgeving 20 Masterplan havengebied Breskens

20 vogelvlucht over openbare parkeerpergola zicht op uitbreiding jachthaven vanaf dijk pergola-constructie boven openbaar parkeren langs de dijk idee afscherming openbaar parkeren, schaduw en zonne-energie pergola-constructie boven openbaar parkeren langs de dijk Breskens Masterplan havengebied 21

21 6. Programma 6.1 Jachthaven De jachthaven is in het masterplan uitgebreid met 210 nieuwe ligplaatsen, het totaal aantal ligplaatsen komt daarmee op Wonen Op de Kaai is ruimte voor 46 woningen verdeeld over twee woonblokken. Op de Strekdam is ruimte voor 159 woningen, verdeeld over vier Duinkijkers (6 bouwlagen met 5 woonverdiepingen), drie havenblokken (4 bouwlagen met drie woonverdiepingen) en twee Seavilla s op poten (2 woonverdiepingen). De appartementen zijn gemiddeld allen 100m² met een buitenruimte van 10m². Het totaal aan oppervlakte voor wonen is m². Programma oppervlakte programma bvo opstal bvo buitenruimte terreinoppervlakte totaal watergerelateerde bedrijven visserij cultuur / visserij detailhandel horeca wonen overig Overig Naast een woonfunctie kent het masterplan ruimte voor de volgende functies: Watergerelateerde bedrijven: m²; Visserij: 4.298m²; Cultuur / visserij: 1.146m²; Detailhandel: 500m²; Horeca: 1.237m²; Overig: 7.940m². 6.4 Parkeren Het aantal openbare parkeerplaatsen gaat van 710 naar 942 in de toekomstige situatie. Daarnaast kent het masterplan 248 privéparkeerplaatsen. 22 Masterplan havengebied Breskens

22 Parkeren huidig aantal parkeerplaatsen aantal ligplaatsen saldo (=parkeerplaatsen - parkeergebied openbaar prive totaal ligplaatsen) huidig 120 aantal parkeerplaatsen aantal ligplaatsen saldo (=parkeerplaatsen - 7parkeergebied openbaar 300 prive 0 totaal 300 ligplaatsen) toekomstig 180 aantal parkeerplaatsen aantal ligplaatsen saldo (=parkeerplaatsen - 6 parkeergebied openbaar 120 prive 0 totaal 120 ligplaatsen) toekomstig huidig 120 aantal aantal parkeerplaatsen aantal ligplaatsen saldo (=parkeerplaatsen - 7 parkeergebied openbaar 300 prive 0 totaal 300 ligplaatsen) aantal woningen parkeernorm , aantal woningen 205 parkeernorm 1,2 toekomstig aantal parkeerplaatsen aantal ligplaatsen parkeergebied openbaar prive totaal saldo (=parkeerplaatsen - ligplaatsen) aantal woningen 205 parkeernorm 1,2 Breskens Masterplan havengebied 23

23 7. Prioritering en fasering 7.1 Dragers 7.3 Fasering Het masterplan kent een aantal belangrijke dragers welke van De fasering is sterk afhankelijk van het vrijkomen van. Aanleg parkeerplaatsen; cruciaal belang zijn om het volledige masterplan tot ontwikkeling ontwikkelingsmogelijkheden binnen het plangebied. Er zijn. Aanleg nieuwe verkeersontsluiting; te kunnen laten komen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden echter activiteiten die aan een bepaalde volgorde zijn gebonden.. Aanleg nieuwe entree naar havengebied (trappartij in ruimtelijke dragers en financiële dragers. Beide worden Een eerste globale fasering is op een rij gezet: naar Spuiplein); hieronder benoemd.. Bouwen nieuwe voorzieningen naast nieuwe entree; 1. Verplaatsen visserijpier naar Handelshaven;. Gefaseerde ontwikkeling van Kaai; Ruimtelijke dragers: 2. Uitbreiding van de jachthaven;. Uitplaatsen (bouw)bedrijven Strekdam; Jachthavenuitbreiding; 3. Aanleg dijkverzwaring;. Verplaatsen van de zand- en grindtransporten uit Herontwikkeling Middenhavendam; 4. Verplaatsen visserijmuseum naar Middenhavendam; de Handelshaven naar een nieuwe aanlegplaats buiten Herontwikkeling Strekdam; 5. Sloop opstal aan zuidelijke zijde Middenhavendam in het plangebied; Dijkverzwaring- en -verlegging (in combinatie met verband met nieuwe ontsluiting;. Ontwikkelen Strekdam. parkeren tegen de dijk). Financiële dragers: Uitbreiding aantal ligplaatsen; Uitbreiding jachthavengerelateerde functies; Woningbouw Strekdam; Woningbouw Kaai. 7.2 Prioritering Om het gebied van een bedrijfsmatig karakter te transformeren naar tot een toeristisch- recreatief aantrekkelijk internationaal zeejachthavengebied is de uitbreiding van de jachthaven met een groot aantal ligplaatsen een essentieel onderdeel. De daadwerkelijke aanleg van deze nieuwe ligplaatsen heeft dan ook de hoogste prioriteit. Om dit te kunnen realiseren dient de visserijpier eerst verplaatst te worden naar de Handelshaven om 4 zodoende ruimte te creëren voor de nieuwe ligplaatsen. De realisatie van de dijkverzwaring zal volgens de planning van Rijkswaterstaat en het Waterschap in 2013 in uitvoering gaan. Het 1 2 D.O (definitief ontwerp) moet in april 2012 gereed zijn. Voor de ruimtevraag van het parkeren moet hier een goede afstemming plaatsvinden. In deze fase kan dan ook de nieuwe ligging van de 5 verkeersontsluiting in het havengebeid worden aangelegd. Voor de verdere prioritering is het van belang om de kosten en 3 opbrengsten in balans te krijgen. Dit is erg afhankelijk van het te kiezen exploitatiemodel. faseringskaart 24 Masterplan havengebied Breskens

24 8. Risico s, kansen en aanbevelingen 8.1 Buitenplanse risico s Buitenplanse risico s zijn: De aanleg van ligplaatsen elders; De ontwikkeling van woon- en/of ander bouwprogramma op het Veerplein; Externe veiligheid inclusief bijhorende zoneringen. 8.2 Binnenplanse risico s Binnenplanse risico s zijn: Hoeveelheid (nieuw) programma ten opzichte van de marktvraag. Aanvullend marktonderzoek nodig; Voor een goede afzet van de woningen is een flexibele regeling voor permanent en niet-permanente bewoning nodig; Het exacte ontwerp en daarmee de ligging van de dijkverzwaring en ophoging ten behoeve van het versterken van de zeewering is (nog) niet duidelijk. In voorliggend plan is hier een interpretatie aan gegeven, wat kan resulteren in een conflict tussen voorliggend ontwerp en de daadwerkelijke plannen voor de versterking van de zeewering; In verband met regelgeving omtrent buitendijks bouwen kan het mogelijk zijn dat binnen het plangebied niet danwel alleen met (technische) aanpassingen gebouwd kan worden in verband de externe veiligheid. Derhalve kan het voorkomen dat het realiseren van het voorgestelde (woningbouw) programma niet haalbaar is; In de huidige situatie gebeurt het enkele keren per jaar dat tijdens hoogwater het maaiveld van het plangebied onder water komt te staan. Bij de voor ogen staande ontwikkeling dient hier rekening mee gehouden te worden omdat dit grote consequenties kan hebben voor het gebruik van en de veiligheid binnen het plangebied; Bij handhaving van enkele huidige bedrijven, kunnen milieuzoneringen een rol gaan spelen en van invloed zijn op de locatie van en afstand tot de overige programmaonderdelen. 8.3 Kansen De ontwikkeling van het plangebied Oesterputten ; Door vergroten van de jachthaven is er meer markt voor havengerelateerde bedrijvigheid als zeilen- en mastenmakers, horeca, jachthavenvoorzieningen en detailhandel in watersportartikelen: dit kan Breskens en bijvoorbeeld het nabijgelegen bedrijventerrein Deltahoek een economische impuls geven; De spin-off voor de voorzieningen in het dorp Breskens (winkels, zorg en scholen) door een vergroting van bewoners en bezoekers; De aantrekkingskracht voor toeristen en recreanten wordt vergroot, hierdoor is er ook meer markt en ruimte voor evenementen. 8.4 Aanbevelingen Bij de verdere plantwikkeling zijn de volgende punten van groot belang: Afstemming tussen exacte ligging en ontwerp dijkverzwaring en het masterplan; Zo snel mogelijk duidelijkheid over (technische en financiële) consequenties voor buitendijks bouwen; Marktsituatie op het gebied van de voorgestelde programmaonderdelen door middel van een uitgebreide marktanalyse. Breskens Masterplan havengebied 25

25 op ten noort blijdenstein A R C H I T E C T E N E N A D V I S E U R S Lunettenbaan 51 Postbus HA Utrecht T F E info@onb.nl I Contactpersoon: ir. R.J. (Roelf) Bollen T E roelf.bollen@onb.nl Projectnummer/Kenmerk D027 7 december 2010 (gewijzigd 10 januari 2011)

26 COLOFON Uitgave: Provincie Zeeland, Directie Ruimte, Milieu en Water, afdeling Ruimte Product van het Kwaliteitsteam Zeeland Eindredactie: P. Goossen M. van Woerkom Tekst, foto s en illustraties: op ten noort blijdenstein ARCHITECTEN EN ADVISEURS Foto voorkant: Rijkswaterstaat Prepress en Print Provincie Zeeland, afdeling I&D Middelburg, februari 2011