Onderzoek voor Leuven

Transcriptie

1 BUURTWINKELONDERZOEK In 2009 startte ATRIUM Brussel een project met als doel om leegstaande handelspanden met een buurtkarakter sneller weer ingevuld te krijgen. Dat project startte met een buurtbevraging om vast te stellen welke winkels er door de klant gewenst waren Onderzoek voor Leuven 2 eindejaarstudenten K.H.Leuven: Jan Sels en Niels Morras Focus op drie centra met (misschien nog) bovenlokale uitstraling: Centrum Kessel-Lo, Centrum Heverlee en Wilsele Putkapel. Doelstelling: Waarom winkelt men in een buurtwinkelcentrum Hoe kan een buurtwinkelcentrum verbeterd worden Welke winkels verwacht de klant in zijn buurtwinkelcentrum 1

2 Waarom winkelt men in een buurtwinkelcentrum? Handelaars Klanten Nabijheid (71.4%) Nabijheid 73% Persoonlijk contact (61%) keuze (19%) Bereikbaarheid (58.4%) Bereikbaarheid (17.6%) Goede dienstverlening (50.6%) Persoonlijk contact (14%) Nabijheid is de onbetwiste troef Efficientie en verkrijgbaarheid zijn belangrijk: makkelijk alles bij elkaar. Omwille van dat laatste is ook de diversiteit in de assortimentssamenstelling van boodschappencentra van belang maar die mix is niet meer gebaseerd op keuzegevoeligheid zoals bij het recreatieve winkelen, maar gemakkelijke verkrijgbaarheid Handelaar overschat zichzelf in het aankoopproces. Denkt te veel dat de klant er alleen maar voor hem komt De klant denkt in termen van wat hem of haar motiveert om naar een centrum te trekken Het verbeteren van een buurtwinkelcentrum methodologie kenmerken Hoe belangrijk zijn die kenmerken Tevrdenheid met de kenmerken in eigen winkelbuurt 2

3 Het verbeteren van een buurtwinkelcentrum methodologie kenmerken Hoe belangrijk zijn die kenmerken Switch van kenmerken naar motivatoren Tevrdenheid met de kenmerken in eigen winkelbuurt Hoe kan een buurtcentrum verbeterd worden? Component Horecazaak 0,66 -,097,165 -,344 -,007 Parkeergelegenheid 0,6,076,038,067 Openingsuren 0,58,418,001 -,037 -,112 Variatie 0,45,157,330,262,242 Straatverlichting,065 0,64,293 -,095 -,189 Kwaliteit,134 0,63 -,014,272 Aangenaam,090 0,59 -,108,035,383 Locatie winkels -,143 0,48,124 -,386,141 Fietsenstallingen -,126,140 0,75,226 -,086 Zitbanken,205,004 0,72 -,051 -,050 Groen,296,030 0,49 -,147,041 Verkeer -,192,434-0,44,420 -,269 Prijs -,093,039,037 0,71 -,043 Animatie,203 -,069,051 0,68 Politiecontrole -,058,048 -,040 0,36,269 Muziek -,216,112,159,120 Properheid,044,039 -,125,034 0,63 3

4 Hoe kan een buurtcentrum verbeterd worden? Variatie in winkelaanbod Variatie in horeca Parkeergelegenheid openingsuren Aanbod het loont de moeite Degelijke straatverlichting Aangename omgeving Geconcentreerde locatie Verblijfskwaliteit Fietsenstallingen Zitbanken Groen verkeersdrukte Herbergzaam heid Infrastructuur Voel mij hier goed comfortabel en gezellig Prijs Animatie Politiecontrole Dynamiek er is iets te beleven 5e afgeleide factor Muziek in de straten Netheid van het Openbaar domein Politiecontrole Verkeersdrukte 4

5 De factor aanbod de moeite lonen Er moet een verscheidenheid aan winkels zijn en eveneens horeca want er is blijkbaar een belangrijke groep van bezoekers van buurtwinkelcentra die winkelbezoek koppelt aan iets gaan drinken. Daarnaast volstaat nabijheid alleen niet. De winkels moeten open zijn op de momenten dat de klant er naartoe kan en gemakkelijk parkeren is een noodzaak. Aanbod is de koppeling van de beschikbaarheid van goederen samen met iets wat verwijst naar de grijpbaarheid ervan. parkeergelegenheid wordt gezien als onderdeel van het centrumaanbod De factor herbergzaamheid goed gevoel Goede straatverlichting en de kwaliteit van de voetpaden dragen bij tot een goed gevoel. Straatverlichting is eerder een onderdeel dat op goed gevoel betrekking heeft dan wel op veiligheidsgevoel. 5

6 De factor infrastructuur gezelligheid en comfort De koppeling van verkeersdrukte met groen en zitbanken geeft aan dat in de geest van de klant de notie verkeersdrukte niet zozeer gezien wordt als een element van onveiligheid maar eerder als een element van rustgevend comfort dat bijdraagt tot gezelligheid Infrastructuur en gezelligheid gaan hand in hand. verkeersdrukte wordt gerelateerd tot rustgevendheid. Er mag beweging zijn in de straat, maar niet overdadig. Het stallen van de fiets en het parkeren van de auto worden door de klant anders beleefd. De factor dynamiek beleving Eenmalige jaaracties (braderieën) lijken niet af te stralen op de perceptie van de wijk als levendige buurt. Blijkbaar treedt die perceptie pas op bij constante promotionele activiteit. Dynamiek van de handelaars en dynamiek van politie worden onder dezelfde noemer geplaatst. Evenzeer als dat verkeersdrukte niet zozeer met veiligheid wordt gepercipieerd maar met comfortgevoel, zo roept politiecontrole eerder een gevoel op van er gebeurt daar wat! 6

7 MORFOLOGIE VAN BUURTWINKELCENTRUM Centrum dat de moeite loont Door variatie in winkelaanbod en Door meer gebruiksgemak van het centrum o snelle bereikbaarheid voor auto en fietsers o evenwicht tussen parkeren dichtbij en kwaliteit van de omgeving o openingsuren Creëren van een goed gevoel door Kwaliteit voetpaden Verlichting Aangename omgeving Gezelligheid Verkeer maar liefst niet al te druk Aandacht voor groen en zitbanken Fiets in de buurt kunnen achterlaten Beleving Zaken die marktcompetitief zijn en die men pas kan aantrekken wanneer het centrum een centrumgevoel uitstraalt Aanwezigheid van politie (bij uitbreiding ook andere stadsdiensten) die aangeven dat het winkelcentrum ook van de overheid extra speciale aandacht krijgt. Welke winkels verwacht men in zijn buurtcentrum? GEEN IDEE!!!! Enkele klanten verwijzen naar: meer voedingszaken en een supermarkt Handelaars opteren voor meer kleine winkels zonder dat zij daar activiteiten op kunnen plakken 7

8 Branchering Boodschap Doelgericht Recreatief Diensten Horeca Ontspan Leeg Kessel-Lo 13,46 7,69 8,65 27,8 18, ,05 Heverlee 16,90 5,63 14,08 26,76 25,35 1,41 9,87 Putkapel 18,60 9,3 20,93 18,60 18,60 6,98 6,99 Totaal 15,81 7,44 13,02 26,05 20,93 1,86 14,89 Benchmark over 13 centrumsteden - bron Locatus Boodschap Doelgericht Recreatief Diensten Horeca Ontspan Leeg Wijk groot Wijk klein Binnenst Boodschappen KWG Exclusievere voeding, niet frekwent gekocht - specialisatie Boodschappencentrum Dagelijkse voeding, frequent aangekochte producten in het kader van zorgfuncties gunstige prijs-kwaliteitsassortimenten (blokker- Kruitvat doelgericht Grotere winkels meer gericht naar specifieke doelgroep Kleinere winkel, vaak vertrekkend van een vakspecialist. Winkels met een hoge personal touch van de winkelier recreatief Diensten Horeca Breed aanbod gericht op keuze, en snuisteren; Overwegend winkels gebaseerd op rotatie wegens kostprijs van de locatie. Eerder een focus op zakelijke diensten en op ambachtelijke diensten die te maken hebben met persoonsverzorging kapper, wellness, beautycenter Meer nood naar ondersteunende horeca met aparte belevingservaring Toevoegen van een doelgericht accent aan het recreatieve assortiment: maatje meer, lingerie, babyuitzet, kinderschoenen.. Gericht op specifieke doelgroepen of toegevoegde waarde zoekend in adviesverstrekking Vormt de groeigroep Zakelijke diensten Ambachtelijke diensten: Slotenmaker, schoenmaker Diensten ivm persoonsverzorging en aanbod voor huisdieren (van trimmateriaal tot dierenarts). Huishoudelijke diensten: droogkuis, wassalon, dienstenchequebedrijven Meer nood naar ondersteunende horeca die volkscafé overstijgt 8

9 Globale conclusies Handelaars in buurtcentra zijn gekenmerkt door een defensieve, behoudsgezinde attitude Absolutie troef bij uitstek voor een buurtwinkelcentrum is nabijheid Na nabijheid is winkelaanbod de tweede belangrijke troef. Maar winkelaanbod staat voor branchering samen met het gemak om die winkels te bereiken. Ook in een buurtcentrum is er een doelgroep van klanten die winkelen combineren met even verpozen. Op het vlak van gezelligheid en belevingswaarde scoren de drie Leuvense centra niet goed. De branchering is vertekend. Een verbetering van het openbaar domein moet leiden tot nieuwe privé-initiatieven in het winkelcentrum waardoor het winkelaanbod verbetert en het geheel aantrekkelijker wordt. Integratie in het beleid Planologisch Beter inzicht in de morfologie van winkelgebieden Sterktes en zwaktes Brancheringsbeleid leegstandsbeleid Stimuleren van contacten Verstrekken van advies over winkelgebieden Startersondersteuning???leegstandstaks??????aansturen van realisme ivm huurprijzen??? 9