OPGELET. Indeling Opgelet 1 Inschrijving 1.1 Actualisatie 1.2 Schrapping. 4 Verhaal

Transcriptie

1 4 Verhaal Indeling Opgelet 1 Inschrijving 1.1 Actualisatie 1.2 Schrapping 2 Inschrijvings-en toelatingsvoorwaarden 2.1 Algemeen 2.2 Voorwaarde taalbereidheid 2.3 Voorwaarde inburgeringsbereidheid 3 Toewijzing 3.1 Standaardvoorrangs- en toewijzingsregels Voorrangsregels Afwijkingen 3.2 Weigering 3.3 Toewijzingsreglementen 5 Huurovereenkomst 5.1 Einde van de huurovereenkomst 5.2 Toetreding tot de huurovereenkomst 5.3 Proefperiode 5.4 Waarborg 5.5 Registratie 6 Kooprecht zittende huurder 7 Elektronische gegevensuitwisseling 8 Overgangsmaatregelen 9 Huurprijsberekening 9.1 Marktwaarde / Basishuur 9.2 Referentiehuurprijs 9.3 Inkomen 9.4 Gezinskorting 9.5 Berekening 9.6 Herziening van de huurprijs 9.7 Vaststelling van het leefloon 10. Toepassingsgebied sociale huur Noot voor de lokale besturen! Dit overzicht van veelgestelde vragen is gemaakt door de VMSW en door het departement RWO. Deze vragen en antwoorden worden in eerste instantie op Woonnet gezet, een intranet voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Dit verklaart waarom er bij het beantwoorden van de vragen steeds wordt gesproken over de sociale huisvestingsmaatschappijen.de lokale besturen die sociale verhuurder zijn, moeten dezelfde wetgeving toepassen. Deze veelgestelde vragen zijn dan ook van toepassing op de lokale besturen die sociale woningen verhuren. Uitzondering hierop is de huurprijsberekening. De lokale besturen die sociale woningen verhuren moeten immers nog niet de nieuwe huurprijsberekening voorzien in het kaderbesluit sociale huur toepassen. Lut Verbeeck- stafmedewerker sociale huisvesting VVSG. OPGELET I.t.t. wat op de infosessies van 11,12 en 18 oktober 2007 werd gezegd, moeten de oude typehuurovereenkomsten toch nog worden gebruikt voor huurovereenkomsten die in 2007 werden ondertekend ook al gaat de verhuring pas in, in De nieuwe typehuurovereenkomsten worden dus pas gebruikt voor de contracten die worden Vragen en antwoorden rubriek pagina 1

2 getekend vanaf 1 januari De datum van ondertekening is dus het criterium om nieuwe of oude contracten te gebruiken. De nieuwe verplichtingen (taal- en inburgeringsbereidheid), die opgenomen zijn in de nieuwe typehuurovereenkomst zijn van toepassing op de huurders die vanaf 1 januari 2008 een nieuwe typehuurovereenkomst afsluiten (met uitzondering van de interne muteerders). 1. INSCHRIJVING 1.1 Actualisatie Vraag A: Worden bij actualisatie van het inschrijvingsregister de taal- en inburgeringsvoorwaarden nagegaan? Nee, bij actualisering van het inschrijvingsregister wordt uitsluitend de inkomensvoorwaarde getoetst. Zie art.8 BVR 12 oktober ( ) Vraag B: we hebben een kandidaat-huurder die bij actualisatie niet reageert op onze brief. Mogen we hem schrappen? Nee, 30 dagen na het versturen van de eerste brief dient u een herinneringsbrief te sturen. Indien de K-H niet reageert binnen de 15 dagen, dan pas kunt u overgaan tot schrapping. De postdatum geldt telkens als bewijs van datum. Zie art.12, gewijzigd door BVR ( ) Vraag C : Een sociale huisvestingsmaatschappij dient op vraag van een kandidaathuurder zijn kandidaatstelling uit te breiden naar de andere sociale huisvestingsmaatschappijen die in de gemeente en/of aangrenzende gemeenten actief zijn. Dat betekent meer werk voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Hoe kan dit het best aangepakt worden? Zowel voor de huurder als de verhuurder? Wanneer een kandidaat-huurder bij meerdere sociale huisvestingsmaatschappijen ingeschreven wil zijn, kan hem/haar dat heel wat werk bezorgen, ook bij de tweejaarlijkse actualisatie van de registers. De kandidaat-huurder zal dan op de vragen van iedere maatschappij dienen te beantwoorden. Om misverstanden te vermijden is het aangewezen om dit duidelijk te maken tijdens de inschrijving van de kandidaat-huurder. De sociale huisvestingsmaatschappij die kandidaturen aan andere sociale huisvestingsmaatschappijen moet bezorgen, zal ook bijkomend werk hebben. Om de administratieve taak te verlichten kan het bijvoorbeeld volstaan om de nodige documenten in te scannen en via te bezorgen. Daarnaast kan iedere individuele verhuurder ook nog steeds vereisen dat de kandidaat-huurder zich persoonlijk aandient alvorens de inschrijving effectief op te nemen, ondermeer om de voorkeuren betreffende Vragen en antwoorden rubriek pagina 2

3 ligging, type en huurprijs bekend te maken. Er kan ook overwogen worden om de actualisering van de registers in overleg met de betrokken maatschappijen te organiseren. Zo zal de kandidaat-huurder zijn dossier slechts één keer hoeven te vervolledigen. Voor de kandidaat-huurder zal dit bijkomend werk hopelijk resulteren in het sneller vinden van een gepaste sociale huurwoning. (RWO ) 1.2 Schrapping Vraag A: Het onbestelbaar terugkeren van een brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning maakt een optionele schrappingsgrond uit. Dient de verhuurder in dat geval nog een brief en eventueel een herinneringsbrief te sturen met de melding van de schrapping? Neen ( ) Vraag B: De verhuurder gaat over tot schrapping (schrappingsgrond 6) van de kandidaat-huurder na de 2de weigering van deze laatste van een woning die aan zijn noden beantwoordt. Geldt deze schrappingsgrond ook voor SVK s? Bovendien, wat zijn de zwaarwichtige redenen die de verhuurder kan inroepen om deze verplichte schrappingsgrond niet toe te passen? Ja, deze schrappingsgrond geldt ook voor SVK s. Het invullen van zwaarwichtige redenen behoort tot de appreciatiebevoegdheid van de verhuurder. ( ) Vraag C: De kandidaat-huurder is verplicht binnen een maand na de wijziging van de gezinssamenstelling of van het adres, deze wijziging meedelen. Wat is de sanctie hierop? Er dient voorafgaand wel te worden gesteld dat deze gegevens bij het Rijksregister kunnen worden opgevraagd via de VMSW. Een van de verplichtingen van de huurder is iedere wijziging van de samenstelling van bewoners die de woning op duurzame wijze bewonen, binnen een maand schriftelijk te melden aan de verhuurder (zie art. 92, 3, eerste lid, 1 VWC) (dit in het kader van de bestrijding van domiciliefraude). De huurders moeten hun hoofdverblijfplaats hebben in die woning en er gedomicilieerd zijn. Voor de partner die feitelijk gaat samenwonen met de oorspronkelijke huurder is er sprake van duurzaam verblijf, als de partner 6 maanden met de oorspronkelijke huurder samenwoont. Als een huurder de verplichtingen m.b.t. domicilie niet nakomt, kan dit leiden tot strafrechtelijke sancties (zie art. 102bis, 9 VWC), administratieve boetes (art. 102bis, 3 VWC) of een negatieve evaluatie op het einde van de proefperiode (zie art. 92, 1, eerste lid, 3 VWC) of opzegging van de huurovereenkomst (zie art. 98, 3, eerste lid, 2 VWC) ( ) Vraag D : Een kandidaat-huurder die het inschrijvingsregister kwam inkijken werd verbaal en fysiek agressief ten opzichte van een loketbediende van een socialehuisvestingsmaatschappij. Een proces verbaal werd van deze feiten opgesteld door een politieagent. Kan de maatschappij op basis van deze zwaarwichtige feiten deze kandidaat-huurder uit het inschrijvingsregister schrappen? De gronden om een kandidaat-huurder uit het inschrijvingsregister te schrappen zijn limitatief opgesomd in art. 12 van het kaderbesluit sociale huur. Dergelijke feiten staan Vragen en antwoorden rubriek pagina 3

4 niet opgegeven als mogelijke schrappingsgrond. De verhuurder kan wel de toewijzing weigeren voor zover kan aangetoond worden dat de kandidaat-huurder in de afgelopen drie jaar klaarblijkelijk zwaarwichtige feiten heeft gepleegd waarvan aangenomen kan worden dat deze een rechtstreekse en ernstige bedreiging vormen voor de leefbaarheid. Als de toewijzing wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort (zie art. 22, derde en zesde lid). De verhuurder kan ook beslissen om aan deze kandidaat-huurder een woning toe te wijzen, met als voorwaarde dat de kandidaat-huurder onderworpen wordt aan begeleidende maatregelen (zie art. 22, vierde lid). Bijgevolg kan er gesteld worden dat de verhuurder niet gemachtigd is om een kandidaat-huurder op basis van dergelijke feiten te schrappen van het inschrijvingsregister. De verhuurder kan wel wachten tot deze persoon een toewijzing zou krijgen en dan op basis van art. 22 hem de toewijzing weigeren. ( ) 2. INSCHRIJVINGS- EN TOELATINGSVOORWAARDEN 1.1 Algemeen Vraag A: Wie moet er aan de toelatingsvoorwaarden voldoen? Huurder a), c) en d) Huurder categorie a) = de initiële ondertekenaars bij de aanvang van de huurovereenkomst Huurder categorie c) = de persoon die feitelijk samenwoont met de huurder en die partner is van huurder a) Huurder categorie d) = de andere personen die daar hun hoofdverblijfplaats hebben Huurder categorie b) (= de persoon die huwt of wettelijk samenwoont met huurder a) na de aanvang van de huurovereenkomst) moet niet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. In het kader van de bescherming van de gezinswoning (art. 215, 2 en 1477, 2 B.W.) kunnen immers geen voorwaarden worden opgelegd aan de persoon die huwt of wettelijk gaat samenwonen met de oorspronkelijke huurder. Voor deze persoon gelden wel de proefperiode en de verplichtingen van de huurder (waaronder de taal- en inburgeringsbereidheidsplicht) voor zover ze toetreden tot een huurovereenkomst die werd afgesloten vanaf 1 januari Wettelijke samenwoners of echtgenoten die zich samen inschrijven en dus huurders categorie a) zijn, moeten beiden aan de voorwaarden voldoen. Een kind dat meerderjarig wordt en de huurovereenkomst mee moet ondertekenen, wordt beschouwd als een huurder categorie d). De huurder categorie d) moet krachtens artikel 95, 1, eerste lid, VWC voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Maar gezien het onmogelijk is een kind dat meerderjarig wordt, niet toe te laten tot een woning waar het al woonde, is het aangewezen de toelatingsvoorwaarden niet af te toetsen bij het kind dat de huurovereenkomst mee komt ondertekenen bij zijn meerderjarigheid. De proefperiode geldt niet voor de kinderen die tijdens de huurovereenkomst meerderjarig Vragen en antwoorden rubriek pagina 4

5 worden (zie typehuurovereenkomst) maar gezien ze huurder worden, vallen ze wel onder alle huurderverplichtingen. ( ) Vraag B : En wat met zittende huurders met een huurovereenkomst die dateert van voor de inwerkingtreding van het BVR van ? In artikel 16 van het decreet van dat titel VII van de Vlaamse Wooncode wijzigde, is er bepaald dat alle zittende huurders vrijgesteld zijn van taal- en inburgeringsvoorwaarden en van de proefperiode. Dit met de bedoeling om zittende huurders op niet plots nieuwe verplichtingen op te leggen, en ook uit praktische overwegingen.(rwo ) Vraag C : Hoe moeten de bewoners die de sociale woning bewoonden voor , en die het oorspronkelijke contract nooit ondertekenden, beschouwd worden? Volgens het vorige huurbesluit volstond het dat één persoon van het gezin de huurovereenkomst ondertekende. Voor de andere inwonende personen was het niet nodig om de huurovereenkomst mee te ondertekenen opdat het inkomen in de huurprijs verrekend zou worden of dat men met die bewoners rekening hield om de rationele bezetting te bepalen. Deze argumenten overwegende dienen alle bewoners van sociale huurwoningen, zoals gekend bij de verhuurder op het ogenblik van de inwerkingtreding van de wijziging van de Vlaamse Wooncode ( ) te beschouwen als huurder. Bij bestaande contracten van voor moeten alle meerderjarige personen die de woning bewonen van bij de aanvang van het contract beschouwd worden als huurder categorie a). Meerderjarige personen die na tot het contract toetreden worden beschouwd als categorie d) of b)(ingeval het gaat om wettelijk samenwonenden of een echtgeno(o)t(e). Een persoon die al voor als partner samenwoont met een oorspronkelijke huurder met een huurcontract van voor kan als feitelijke partner (huurder categorie c) worden beschouwd mits ondertekening van een bijvoegsel bij het oorspronkelijke huurcontract. Deze ondertekening (min. na zes maanden bijwoonst) wordt echter niet beschouwd als toetreding tot het contract omdat betrokkene al als huurder beschouwd werd (iedere bewoner van voor wordt als huurder beschouwd). De ondertekening van dit bijvoegsel heeftjuridische gevolgen om als feitelijke partner enerzijds na overlijden van je partner van het recht te kunnen genieten in de woning te blijven wonen en daarnaast ook te kunnen genietenvan het kooprecht zittende huurder. (RWO ) Vraag D: Een persoon schrijft zich in na 1 januari Hij voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden. Tussen het ogenblik van inschrijving en toewijzing komt er echter een gezinslid bij dat niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden. Wat zijn de gevolgen? De kandidaat moet iedere wijziging in gezinssamenstelling komen melden aan de verhuurder. Dit heeft voornamelijk tot doel om een correcte toewijzing mogelijk te maken, en deze meldingsplicht heeft dan ook redelijkerwijze enkel betrekking op de gezinsleden die de kandidaat zullen gaan vergezellen in de toe te wijzen woning. Om de correcte toewijzing vervolgens mogelijk te maken, moet de inschrijving in het register zelf aangepast worden aan de nieuwe gezinssituatie. De verhuurder is niet per se verplicht om bij die melding de volledige controle uit te voeren m.b.t. de inschrijvingsvoorwaarden voor de bijkomende kandidaat. Maar hoe dan ook: indien op één van de toetsingsmomenten blijkt dat het resulterende gezin niet voldoet aan de Vragen en antwoorden rubriek pagina 5

6 inschrijvingsvoorwaarden, dan wordt er overgegaan tot schrapping. De controle m.b.t. het inkomen moet in ieder geval minstens bij de actualisatie. Bovendien is het evident dat er in dat geval zeker geen toewijzing mogelijk is. Het is dan ook aangewezen de kandidaat hiervan op de hoogte te brengen. ( ) Vraag E: Wat is het verschil tussen een ongeschikte en een onaangepaste woning? Een ongeschikte woning is een woning die niet beantwoordt aan de veiligheids-, gezondheids- of kwaliteitsnormen, opgelegd door de Vlaamse Wooncode (art. 2, 1, eerste lid, 14 VWC). Een onaangepaste woning is een woning die niet aangepast is aan de woningbezetting, volgens de normen bedoeld in artikel 5, 1, derde lid van de Vlaamse Wooncode, of aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap (art. 2, 1, eerste lid, 11 VWC). Merk op in het nieuwe sociaal huurbesluit wordt gesproken over ongeschiktverklaring terwijl in het kader van onaangepastheid van een woning, niet wordt gesproken over onaangepast verklaard, maar onaangepast is. De verhuurder kan die onaangepastheid vaststellen. ( ) Vraag F: Zijn pleegkinderen en kinderen van gescheiden ouders ook personen ten laste? Als zij gedomicilieerd zijn in de sociale huurwoning worden zij beschouwd als personen ten laste (zie definitie persoon ten laste: art. 1, 22 BVR 12 oktober 2007). ( ) Vraag G: Er is blijkbaar een divergentie bij de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden op gebied van personen die uit de echt aan het scheiden zijn? Bij de inschrijving wordt de persoon die een echtscheidingsprocedure heeft ingeleid of die een wettelijke samenwoning gaat beëindigen, beschouwd als alleenstaande, maar op het moment van toelating (toewijzing) moet de echtscheiding of beëindiging van wettelijke samenwoning een feit zijn, zoniet wordt die persoon samen met zijn toekomstige ex-partner terug als gezin beschouwd. In uitzonderlijke omstandigheden echter kan de verhuurder beslissen een kandidaathuurder toch niet als gezin te beschouwen indien kan aangetoond worden dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. Voorbeelden hiervoor zijn niet limitatief : vechtscheiding, PV van slagen en verwondingen, de partner is onvindbaar, Deze uitzondering geldt zowel bij inschrijving als bij toewijzing. (Zie art. 40 BVR ). Dit betekent in concreto dat een persoon die gaat scheiden en die samen met zijn toekomstige ex-partner een woning in volle eigendom heeft, zich kan inschrijven maar als bij toewijzing blijkt dat de kandidaat-huurder nog steeds de woning in volle eigendom heeft samen met zijn toekomstige ex-partner, voldoet hij niet aan de toelatingsvoorwaarde. Dit is dan bovendien een schrappingsgrond (op het moment van aanbod van een woning niet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden), indien de verhuurder geen uitzondering toelaat. Dit geldt ook voor de inkomensvoorwaarde. De toezichthouder oefent het toezicht uit op de beslissing van de verhuurder. (zie art. 3, 1, tweede lid, eerste zin en art. 14, eerste lid BVR 12 oktober 2007) De verhuurder kan wel overwegen om de kandidaat-huurder de mogelijkheid te bieden om het eerste aanbod van een woning uit te stellen tot op het ogenblik dat hij komt melden dat zijn echtscheiding is voltrokken. Indien dit wordt gedaan, moet dit worden opgenomen in het interne huurreglement. ( )) Vragen en antwoorden rubriek pagina 6

7 Vraag H: Als een persoon wenst toe te treden tot een huurovereenkomst, moet hij voldoen aan de toelatingsvoorwaarden (uitgezonderd de echtgenoot en wettelijke samenwoner). Welke inkomensgrens moet in acht worden genomen? Het inkomen van de toetreder wordt getoetst aan de inkomensgrens van een alleenstaande. ( ) Indien de alleenstaande een persoon ten laste heeft, dan wordt zijn inkomen afgetoetst aan de grens vermeld in artikel 3, 2, 3 KSH euro, verhoogd met euro per persoon ten laste voor anderen. Het inkomen van een alleenstaande met een handicap wordt getoetst aan de inkomensgrens vermeldt in artikel 3, 2, 2 KSH ( euro). (RWO ) Vraag I: De taal- en inburgeringsbereidheid wordt enkel getoetst op het moment van inschrijving, toewijzing en bij het einde van de proefperiode. Hoe valt dit te rijmen met de eventuele brief ten behoeve van de huurder in de proefperiode, wanneer die nalaat een cursus aan te vatten of wanneer hij niet voldoet aan de minimumaanwezigheid? Concreet, waarom moeten wij de huurder waarschuwen voor de eventuele consequenties van zijn gedrag, zonder in staat te zijn na te gaan of de huurder in kwestie aan de voorwaarden voldoet? Als blijkt dat de huurder niet voldoet aan zijn verplichting qua taal- en inburgeringsbereidheid, moet hij gedurende de proefperiode voldoende aangemaand worden. Hij dient gewezen te worden op het gevaar van een negatieve evaluatie als hij nalaat de cursus te volgen of teveel afwezig is tijdens het volgen van de cursus. Een waarschuwende brief zorgt ervoor dat de verhuurder een middel in handen heeft om te kunnen ingrijpen voor het einde van het proefcontract. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat het niet voldoen aan de taal- en inburgeringverplichting op zich niet voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. Er moet immers bovendien worden aangetoond dat het niet voldoen leidt tot communicatieproblemen tussen verhuurder en huurder die de leefbaarheid ongunstig beïnvloeden. ( ) Vraag J: In de oude reglementering (BVR van 20 oktober 2000) is bepaald dat een kandidaat-huurder die minstens 55 jaar is en die zijn woning zelf bewoont, toegelaten wordt tot een sociale huurwoning. Hij moet die woning wel binnen 1 jaar verkopen, ofwel verhuren of ter beschikking stellen. Blijft deze oude regeling gelden? In de nieuwe regelgeving werd een gelijkaardige regeling opgenomen, maar met dit verschil dat de woning bovendien onaangepast moet zijn en werd ook uitgebreid naar personen met een handicap. (zie art. 3, 4, 3 en art. 14 BVR 12 oktober 2007) ( ) Vraag K: Een meerderjarig kind dat overkomt uit het buitenland wenst een reeds toegewezen woning te betrekken. Wanneer moet hij aan de voorwaarden voldoen? De periode van zes maanden voorafgaandelijk aan de toetreding speelt alleen bij feitelijke partners. Meerderjarige kinderen die overkomen uit het buitenland moeten voldoen aan de toetredingsvoorwaarden om te kunnen toetreden tot het contract. Als ze voldoen worden ze onmiddellijk huurder (huurder categorie d) en begint de proefperiode te lopen. ( ) Vraag L: Tellen een duplicaat van attest van inburgering, studiebewijs, attest NT2 A.1 als geldig bewijs? Ja. ( ) Vragen en antwoorden rubriek pagina 7

8 Vraag M: Wat als iemand met kopie van attest van het onthaalbureau / HvN komt en het is niet elektronisch te verifiëren in KBI? Bellen naar onthaalbureau / HvN om dit te controleren. ( ) Vraag N: Wat als iemand tijdelijk ziek is en niet kan voldoen aan zijn taalbereidheidvoorwaarde? Mag je die overslaan op de wachtlijst? De kandidaat-huurder kan toch een woning toegewezen krijgen. De taalbereidheidvoorwaarde is immers niet van toepassing voor de persoon die om medische of persoonlijke redenen tijdelijk of niet verder kan deelnemen aan een cursus Nederlands Tweede Taal. De minister heeft de nadere voorwaarden bepaald in art. 3 van het Ministerieel Besluit van 21/12/2007. Zie art.4 BVR ( ) Vraag O: Wat als iemand om beroepsmatige redenen niet kan voldoen aan zijn taalbereidheidvoorwaarde? Bijvoorbeeld omdat het uurrooster van een arbeidstrajectbegeleiding via de VDAB overlappend is met de uren waarop de cursus NT2 gegeven wordt? De kandidaat-huurder kan toch ingeschreven worden en een woning toegewezen krijgen wanneer het volgen van een taalcursus tijdelijk niet mogelijk is. De minister dient wel nog de nadere voorwaarden te bepalen. In afwachting van het regelgevend initiatief kan er wel gesteld worden dat het volgen van een arbeidstrajectbegeleiding via de VDAB een beroepsmatige reden vormt. De kandidaat-huurder dient aan de verhuurder een duidelijk afschrift te overhandigen waaruit onomstotelijk blijkt dat het volgen van de taalcursus het onmogelijk maakt om terzelfdertijd zijn arbeidstraject verder te zetten. Een geldig afschrift is bijvoorbeeld een overlappend uurrooster zonder dat er een alternatief is om de taalcursus op een andere dag te volgen. Vraag P: Moet er voor het bepalen van de inkomensgrens bij inschrijving rekening gehouden worden met een kind in co-ouderschap dat niet gedomicilieerd is bij de kandidaat-huurder? De definitie van persoon ten laste is expliciet gekoppeld aan domicilie. Voor de vaststelling van de inkomensgrens wordt exclusief teruggegrepen naar die definitie. Een alleenstaande ouder met een kind in co-ouderschap of met een andere bezoekregeling maar dat niet bij hem is gedomicilieerd, kan dus geen aanspraak maken op een persoon ten laste en ondergaat de inkomensgrens voor een alleenstaande. Uitsluitend voor de huurprijsberekening worden daarop uitzonderingen gemaakt, die u terugvindt in artikel 45 van het kaderbesluit sociale huur. ( ) Vraag Q: Gelden de voorwaarde van taal- en inburgeringbereidheid ook voor bestaande huurders voor 01/01/08 die muteren na 01/01/08? In het decreet van 15 december 2006 dat de wijzigingen aanbracht aan de VWC ter voorbereiding van het nieuwe kaderbesluit (en waarmee onder meer taalbereidheid werd geïntroduceerd), lees je in artikel 16: "De verplichtingen, vermeld in artikel 92, 3, 6, 7 en 8, en de proefperiode, vermeld in artikel 92, 1, 3, van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals gewijzigd bij dit decreet, zijn niet van toepassing op de huurder die op het ogenblik van de inwerkingtreding van dit decreet al huurder is van een sociale huurwoning. De Vlaamse Regering kan met betrekking tot die huurder wel stimulerende maatregelen treffen zodat die huurder kan voldoen aan de verplichtingen, vermeld in artikel 92, 3, 6, en 7 en 8, van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals gewijzigd bij dit decreet." Dit betekent dat de huidige zittende huurders niet onderworpen zijn aan ondermeer taalen inburgeringvereisten. Dit wordt ook doorgetrokken wanneer deze gezinnen willen verhuizen. Vragen en antwoorden rubriek pagina 8

9 Merk op dat de voorwaarde in principe dus niet wegvalt voor nieuwe huurders na 1/1, die later willen muteren. Maar vermits zij bij het aangaan van het contract aan de voorwaarden moeten voldoen en vervolgens permanent onder de nodige verplichtingen vallen, kan dat geen probleem meer vormen. ( ) Vraag R: Kunnen asielzoekers zich nog inschrijven op de wachtlijst met schrapping bij niet erkenning als vluchteling en met behoud van nummer op wachtlijst bij erkenning als vluchteling of toekenning subsidiair beschermingsstatuut? De bedoeling van de regelgever is om sociale huisvesting voor te behouden voor mensen die er duurzaam zullen wonen. Mensen met een precair verblijfsstatuut kunnen niet langer toegelaten worden tot de sociale huisvesting. Hierdoor worden asielzoekers die in het wachtregister ingeschreven staan, uitgesloten van de inschrijving voor en toelating tot een sociale huurwoning. ( ) Vraag S: Er zijn asielzoekers die ingeschreven staan in het vreemdelingenregister, maar die toch geen zicht hebben op een duurzaam verblijf in België. Zij kunnen immers enkel een kaart van immatriculatie voorleggen. Kunnen deze personen in aanmerking komen voor een sociale woning? Een Bewijs van Inschrijving in het Vreemdelingen Register (BIVR-witte kaart) verwijst naar een verblijfsrecht terwijl een attest van immatriculatie slechts een voorlopige toelating tot verblijf voor de duur van het onderzoek van de verblijfsaanvraag behelst. Toch komen de personen die om redenen ingeschreven zijn in het vreemdelingenregister, maar enkel een attest van immatriculatie kunnen voorleggen in aanmerking voor een sociale woning, dit dus ongeacht de aard van de inschrijving en het daaraan verbonden verblijfsrechtelijke statuut. Een eerste voorbeeld hiervan is een ontvankelijk verklaarde regularisatieaanvraag om medische redenen, waarbij de betrokken vreemdeling in het vreemdelingenregister ingeschreven wordt en een attest van immatriculatie model A (oranje kaart) krijgt. Een tweede voorbeeld hiervan zijn de EU-onderdanen die tijdens hun verblijfsperiode in België gedekt zijn door een attest van immatriculatie model B (paarse kaart). (RWO) Iemand met een aankomstverklaring ( bijlage 3 ) is in geen enkel register opgenomen. ( ) Vraag T: Mag iemand die ambtelijk geschrapt (bijvoorbeeld daklozen) ingeschreven worden? Het verschil met vorige Huurbesluit (20 oktober 2000) is dat nu als inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde de inschrijving in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister is vereist. Iemand die ambtelijk geschrapt (bijvoorbeeld bij daklozen) is kan niet ingeschreven worden. Het referentie-adres bij het OCMW kan wel een oplossing bieden. ( ) Vraag U: Een vrouw wiens echtscheiding is ingeleid, komt in aanmerking voor de toewijzing van een woning. Aangezien de echtscheiding nog niet is voltrokken, wordt voor een mogelijke toewijzing gekeken naar het gezamenlijk inkomen (met haar toekomstige ex-partner) en de eigendomsvoorwaarde. Hier doet zich echter een zeer specifiek geval voor. De man heeft een woning in eigendom, maar deze woning maakt geen deel uit van de huwelijksgemeenschap. Kan deze vrouw - gesteld dat ze met het gezamenlijk inkomen nog steeds voldoet aan de voorwaarden - een woning toegewezen krijgen? Of wordt er bij toewijzing Vragen en antwoorden rubriek pagina 9

10 opnieuw gekeken naar het hele gezin en mag niemand - ook haar toekomstige expartner - een woning in bezit hebben? Er wordt inderdaad bij toewijzing opnieuw gekeken naar het hele gezin. Er mag dus geen enkel van de gezinsleden een woning of bouwgrond volledig in vruchtgebruik of volledig in volle eigendom hebben. De verhuurder kan ook beslissen om bij bewijs van onherstelbare ontwrichting van het huwelijk de kandidaat-huurder niet als gezin te beschouwen en dus geen rekening te houden met het gezamenlijke inkomen en eigendom. Dit is echter pas bij uitzonderlijke omstandigheden. De toezichthouder oefent hierop toezicht uit. Zie art.40 BVR ( ) Vraag V : Een huurder woont samen met zijn partner in een sociale woning. Beiden zijn afkomstig uit Polen. De socialehuisvestingsmaatschappij wil met zekerheid vaststellen of ze geen woning of perceel bestemd voor woningbouw meer hebben volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik. Kunnen wij hiervoor contact opnemen met de ambassade van Polen? Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft het recht officiële instanties aan te schrijven in het kader van het onderzoek naar het voldoen aan de huurdersverplichtingen. (cfr. Hfdst. IX van het KSH) U kunt dus zonder problemen een brief richten aan de ambassade van Polen, inclusief de verwijzing naar hoofdstuk IX en uw rechten hierin. U kunt ook best een vertaling maken van uw schrijven zodat communicatiestoornissen vermeden worden. (RWO ) Vraag W: Bij inschrijving dient de kandidaat-huurder zich in te schrijven voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting. In het kader van een gezinshereniging dient de kandidaat-huurder zich in te schrijven op basis van de gezinssamenstelling na hereniging. Wat bedoelt men met gezinshereniging? Met gezinshereniging bedoelt de regelgever de situatie waarbij gezinsleden uit het buitenland de toestemming krijgen van de Dienst Vreemdelingenzaken om hun gezin in België te komen vervoegen. Het maakt daarbij niet uit of het nu gaat om kinderen of ouders. Het betreft dus zeker niet het geval waarbij een bestaand gezin tijdelijk gesplitst is maar wel in België verblijft, en zich na toewijzing terug wil herenigen. ( ) Vraag X: Is het noodzakelijk dat bij inschrijving iedere meerderjarige persoon deze inschrijving ondertekent? Of volstaat de handtekening van één iemand? Het is niet noodzakelijk dat alle kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer staan, zich intekenen. Alle personen worden toch mee ingeschreven. Hierdoor zijn de inschrijvingsvoorwaarden ook op hen die niet getekend hebben van toepassing. ( ) 1.2 Voorwaarde taalbereidheid Vraag A: Moet aan iedere inschrijver, ook aan bejaarde personen, een diploma gevraagd worden? Wat indien men zijn diploma niet terugvindt? Iedereen die ouder is dan 18 jaar en die geen verplichte inburgeraar is, moet zijn taalbereidheid aantonen. Het voorleggen van een diploma of getuigschrift van een door de Vlaamse Gemeenschap of Koninkrijk Nederland erkende, georganiseerde of gesubsidieerde onderwijsinstelling is waarschijnlijk de meest eenvoudige manier om dit te doen. Indien men zijn diploma niet terugvindt volstaat onder meer een document die uitgevaardigd werd door een door de Vlaamse gemeenschap of Koninkrijk Nederland Vragen en antwoorden rubriek pagina 10

11 erkende organisatie. Uit dit document dient onmiskenbaar te blijken dat de persoon in kwestie beschikt over een basiskennis Nederlands. Als de gezondheidstoestand van een persoon het niet toelaat om deel te nemen aan een cursus NT2, dan kan hij hiervan vrijgesteld worden via een medisch attest. Voor de situatie waarin men zijn diploma niet terugvindt dan kan u een duplikaat opvragen. Meer informatie. ( ) Meer informatie met betrekking tot het aantonen van de taalkennis vindt u terug onder artikel 4 van het BVR van ( ) Vraag B: Een verplichte inburgeraar van meer dan 65 jaar is vrijgesteld van het volgen van een inburgeringstraject. Waarom worden 65-plussers dan ook niet vrijgesteld van de taalbereidheidsvoorwaarde? De achterliggende reden om de taalbereidheidsvoorwaarde op te leggen is de communicatie tussen huurder en verhuurder te bevorderen. Die communicatie stopt uiteraard niet op 65 jaar. De verplichte inburgeraar is vrijgesteld van het inburgeringstraject als hij 65 jaar is (zie het inburgeringsdecreet van 28 februari 2003). ( ) Vraag C: Waarom zijn de inwoners van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vrijgesteld van de verplichting tot inburgering? Zij zijn vrijgesteld van de verplichting tot inburgering, gezien enkel de verplichte inburgeraars volgens het Inburgeringsdecreet worden geviseerd. Let wel, zij moeten wel voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarde. ( ) Vraag D: Hoe zit het met de faciliteiten in een faciliteitengemeente? Wij verwachten provocaties vanuit Franstalige hoek. Hoe moeten wij ons daar tegen wapenen? De taalbereidheidsvorowaarde en de sancties die bij niet-naleving er aan verbonden zijn, zijn niet van toepassing op de kandidaat-huurders of huurders van sociale huurwoningen die zijn gelegen in de rand- en taalgrensgemeenten en die op de taalfaciliteiten beroep wensen te doen. ( ) Vraag E: Moet een dakloze aan de taalvoorwaarde voldoen? Ja ( ) Vraag F: Stel: een Franstalig koppel schrijft zich in voor een woning. Zij kunnen afdoende bewijzen dat zij aan de taalvoorwaarde voldoen. Wat indien hun kinderen naar een Franstalige school gaan? Minderjarige kinderen worden niet beschouwd als huurder. Als zij tijdens de huurovereenkomst meerderjarig worden, moeten ze de huurovereenkomst mee ondertekenen en worden dan huurder categorie d). zie ook vraag 5 ( ) Vraag G: De aanbodverstrekkers Nederlandse taal geven op heden geen aanwezigheden door van de cursisten. Hoe kan het huis van het Nederlands dan nagaan of de cursisten voldoen aan de minimale aanwezigheid van 80%? Vragen en antwoorden rubriek pagina 11

12 De bedoeling is om via de Kruispuntbank Inburgering de aanwezigheid van kandidaathuurders als cursist te registeren. Deze toepassing is volop in ontwikkeling. (vmsw-cel informatica ) Vraag H: Mag een Franstalige een Franstalig doktersattest voorleggen om vrijgesteld te worden van de taalbereidheid? Ja. ( ) Vraag I: Wat als iemand geen diploma kan voorleggen, maar wel een rapport? Een rapport kan worden geklasseerd onder art. 4, eerste lid, 2 bis van het nieuwe huurbesluit. Een document waaruit onmiskenbaar blijkt dat men het vereiste niveau haalt. Zie art.41 BVR ( ) Vraag J: Als iemand een hoger niveau NT2 volgt, is dit dan zichtbaar in de KBI en geldt dit als bewijs dat hij NT2 A.1 behaald heeft? Heel wat cursisten die een vervolgniveau NT2 volgen, zitten inderdaad in de KBI. Het is duidelijk dat iemand die een vervolgniveau NT2 volgt, NT2 A.1 behaald heeft. Er zal nagegaan worden of dit vervat zit in de huidige formuleringen in het besluit. ( ) Vraag K: Kan een kandidaat ingeschreven worden indien hij, ondanks het door hem voorgelegde document dat hij de lessen gevolgd heeft of aan het volgen is met 80 % aanwezigheid, klaarblijkelijk niet in staat is Nederlands te spreken en/of verstaan? Indien de kandidaat-huurder kan bewijzen dat hij 80% aanwezig is geweest bij een NT2-cursus, dan heeft hij zijn bereidheid om Nederlands te leren aangetoond. In dat geval kan er hem/haar niet worden verweten dat het beoogde resultaat niet werd behaald. We hebben het over een bereidheid om Nederlands te leren en niet over een resultaatsverbintenis. ( ) Vraag L: Valt een Franstalige uit de faciliteitengemeenten en randgemeenten onder de taalbereidheid? Nee ( ) Vraag M: Een man schrijft zich in op het inschrijvingsregister. Diens vrouw komt later inschrijven en voldoet initieel niet aan de taalvoorwaarde, daar zij geen diploma, attest, kan voorleggen. Wat moeten we doen? Mevrouw verwijzen naar HvN voor attest van intake. Indien zij dit attest kan voorleggen, kan zij mee ingeschreven worden. Pas op het ogenblik van de toewijzing moet zij opnieuw gecontroleerd worden. ( ) Vraag N: Iemands doet een eerste intake doch geeft hieraan geen verder vervolg. Nu is deze persoon wel geïnteresseerd om NT2 te volgen. Wat moet hij of zij doen? Een nieuwe intake laten afnemen. Enkel de meest recente intakedatum telt. ( ) Vraag O: Moeten meerderjarige kinderen die de sociale woning ingevolge gezinshereniging betrekken, aan de taalbereidheidsvoorwaarde voldoen? Meerderjarige kinderen treden toe tot contract en moeten voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarde. ( ) Vraag P: Stel dat iemand niet ingestapt is in NT2 bij gebrek aan kinderopvang. Kan dit mee opgenomen in MB in verband met tijdelijke opschorting? Vragen en antwoorden rubriek pagina 12

13 Als persoonlijke reden die opschorting meebrengt van taalbereidheidsvereiste is in het MB het volgende opgenomen: 9 de reguliere kinderopvang waar het kind van de persoon ingeschreven is, is weggevallen en de persoon kan hiervoor een bewijs voorleggen. Met reguliere kinderopvang wordt bedoeld: alle opvanginitiatieven erkend door Kind en Gezin of met een attest van toezicht. ( ) Vraag Q: Naar aanleiding van de mogelijkheid om via een telefonische sneltoets een kandidaat-huurder de mogelijkheid te bieden om het nodige attest te bekomen nemen wij aan dat het hier uitsluitend om Belgen in België geboren of EU+ burgers gaat. Voor de anderen, Belgen niet in België geboren of niet EU+ burgers speelt taalbereidheid volgens ons immers geen rol daar dan het luik inburgering van toepassing is. Is deze denkwijze juist? In principe moeten verplichte inburgeraars niet aan de taalbereidheidsvoorwaarde voldoen, daar het aanleren van de Nederlandse taal een onderdeel vormt van het inburgeringscontract (zie art. 4, laatste lid, BVR 12 oktober 2007). Een verplichte inburgeraar die echter vrijgesteld is van het volgen van een inburgeringstraject, valt wel onder de taalbereidheidsvoorwaarde. Hij zal immers geen inburgeringscontract afsluiten en dus geen Nederlands aanleren in deze context. Dus het klopt dat die telefonische sneltest geen relevantie heeft voor de verplichte inburgeraars (met uitzondering van diegenen die een attest van vrijstelling voorleggen). Wie precies verplicht inburgeraar is, kan worden uitgemaakt aan de hand van de richtlijnen die zijn opgesteld ten behoeve van de sociale verhuurder en die terug te vinden zijn op het woonnet. Ter info: toetreders bij een huurovereenkomst die wettelijk gaan samenwonen of huwen (huurders vermeld in artikel 2, 1, eerste lid, 34 b) VWC) met de initiële ondertekenaar van het huurcontract moeten niet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden (bescherming van de gezinswoning. zie art. 215 en 1477 B.W.. ( ) 1.3 Voorwaarde inburgeringsbereidheid Vraag A: Moet een Italiaan voldoen aan de voorwaarde van inburgeringsbereidheid? Neen, deze dient enkel aan de taalvoorwaarde te voldoen. Inwoners van de EU+ vallen niet onder het inburgeringsdecreet. EU+ = EU-lidstaten + EER (Europese Economische Ruimte; IJsland, Noorwegen en Liechtenstein) + Zwitserland. ( ) Vraag B: Stel: een Irakees-Italiaans getrouwd koppel wenst zich in te schrijven. Dient de Irakees dan te voldoen aan de inburgeringsbereidheid? En als hij getrouwd zou zijn met een Belgische vrouw? In het eerste geval valt de Irakees niet onder de inburgeringsvoorwaarde, maar valt dan wel onder de taalbereidheidsvoorwaarde. In het tweede geval valt hij onder de Inburgeringsvoorwaarde. Dit alles heeft te maken met Europese regelgeving. De Belgische wetgever kan alleen Belgen en hun familieleden verplichten ivm met inburgering, maar geen Europeanen en hun familieleden. ( ) Vraag C: De verhuurder raadpleegt de Kruispuntbank inburgering om te weten of de burgers en kandidaat-huurders al dan niet verplichte inburgeraars zijn. Wanneer de Kruispuntbank hieromtrent geen uitsluitsel geeft, worden de burgers en kandidaat-huurders doorverwezen naar het Onthaalbureau Inburgering. Maar Vragen en antwoorden rubriek pagina 13

14 het Onthaalbureau Inburgering haalt onze informatie eveneens uit de Kruispuntbank inburgering. Hoe kan dit onthaalbureau deze mensen dan verder helpen? De Kruispuntbank Inburgering die gehanteerd wordt binnen de sociale huisvestingssector is de online versie van Matrix, de registratie tool van de Huizen van het Nederlands en de Onthaalbureaus Inburgering. De informatie die beschikbaar is bij de Huizen van het Nederlands en de Onthaalbureaus kunnen de verhuurders dus raadplegen. Deze kruispuntbank is voor het moment nog beperkt in zijn opzet. Er wordt echter volop gewerkt aan een toepassing die de communicatiemogelijkheden zal verbeteren. (VMSW-cel informatica ) Vraag D: Moet de verhuurder de inbreuk op de inburgeringsplicht ergens melden? Neen, de verhuurder moet dit nergens melden. Als inbreuk op de inburgeringsplicht de enige voorwaarde is waaraan kandidaat-huurder niet heeft voldaan, er zijn geen samenlevingsproblemen, de proefperiode is voorbij en de verhuurder oordeelt dat het contract van onbepaalde duur kan doorlopen (opmerking: er wordt geen nieuw contract afgesloten), dan wordt de link verhuurder - onthaalbureau in de KBI doorgeknipt en is de inburgeringsvoorwaarde niet meer van toepassing. ( ) De kruispuntbank Inburgering zal in de toekomst de inbreuken, voor zowel inburgering als voor taalbereidheid, zijnde onrechtmatig vroegtijdig beëindigen inburgeringstraject en onregelmatige deelname melden aan de verhuurder via de toepassing en via mail. Het is echter wel pas op de sleutelmomenten dat de verhuurder deze gegevens kan gebruiken. (vmsw-cel informatica ) Vraag E: Wie wordt verstaan onder een familielid van EU, EER of Zwitser (= EU+) onderdaan, die de EU+ burger begeleidt of zich bij hem voegt? Als bovenstaand familielid wordt in aanmerking genomen: 1) echtgenoot of gelijkgesteld partner (zie noot onderaan) van een EU+ onderdaan behalve België 2) (klein)kinderen (rechtstreekse bloedverwanten in neergaande lijn) beneden 21 jaar of ten laste van een EU+ onderdaan behalve België of van diens echtgenoot 3) (voor)ouders (rechtstreekse bloedverwanten in opgaande lijn) ten laste van een EU+ onderdaan behalve België of van diens echtgenoot 4) Familielid van een Belg in Europeesrechtelijke zin, die gebruik hebben Noot: België stelt alleen partnerschappen uit Denemarken, Duitsland ( lebenspartnerschaft ), Finland, IJsland, Noorwegen, het Verenigd Koninkrijk ( civiel partnership ) en Zweden officieel gelijk met een huwelijk. Andere niet-gehuwde partners die duurzaam samenwonen met een EU+ onderdaan worden dus niet vrijgesteld. ( TOEWIJZING 3.1 Standaardvoorrangs- en toewijzingsregels Voorrangsregels Vraag A: Het wonen in een ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning kan een absolute voorrangsregel uitmaken. Stel nu dat de persoon in kwestie de hem Vragen en antwoorden rubriek pagina 14

15 aangeboden woning op grond van die voorrangsregel weigert. Kan hij zich dan elders (bijvoorbeeld bij een andere SHM) opnieuw beroepen op die voorrangsregel? Neen. Men kan zich slechts één keer beroepen op een absolute voorrang op grond van onbewoonbaarheid/ongeschiktheid van de woning. Indien men een toewijzing bij voorrang weigert, kan de kandidaat dit recht niet nogmaals opeisen. De verhuurder is echter niet verplicht na te gaan of er al een aanbod is geweest bij een andere verhuurder. ( ) Vraag B: Stel dat de gezinshereniging plaatsvindt na de toewijzing van een kleinere woning aan een huurder. Zal die gezinshereniging dan niet afgewezen worden op grond van plaatsgebrek? De wetgeving over gezinshereniging is een federale materie, terwijl de regeling in het huurbesluit een gewestelijke materie is. Er wordt overleg gepland als de federale regering gevormd is. In dit overleg zal door de Vlaamse overheid worden benadrukt om zich niet te focussen op de tijdelijke huidige woning maar op de toekomstige aangepaste woning die bij voorrang zal worden toegewezen. ( ) Vraag C: Alleenstaande staat ingeschreven voor woning met twee slaapkamers (met het oog op gezinshereniging met vrouw en kind). Hij komt aan de beurt maar gezinshereniging heeft nog niet plaatsgevonden. Hij krijgt voorrang voor een woning met 1 kamer of voor een studio. De vraag is nu of het bestaande kandidatendossier blijft doorlopen voor de twee kamers (gezinshereniging), of wordt dit dossier afgesloten en moet hij een omwisseling aanvragen dus nieuw dossier aanmaken? Hier zijn de regels van voorrangsmutatie van toepassing, dus nieuwe inschrijving en de persoon zal bij voorrang als de gezinshereniging heeft plaatsgevonden, een aangepaste woning worden toegewezen. ( ) Vraag D: Moet men kandidaat-huurder zijn om herhuisvesting te krijgen? Bijvoorbeeld bij renovatieprojecten? Strikt genomen wel, maar de personen die moeten worden geherhuisvest in het kader van een renovatieproject, moeten daarmee sowieso instemmen. Dit is dus eerder pro forma. De huurder heeft het recht na het beëindigen van de werken terug te keren naar die woning voor zover hij die rationeel kan bezetten (zie typehuurovereenkomst). ( ) Vraag E: Wat betekent de optionele voorrangsregel voorrang geven aan de kandidaat-huurder die nog geen huurder is van een verhuurder of die geen huurovereenkomst van onbepaalde duur heeft met een sociale huisvestingsmaatschappij. (zie art. 20, 1, eerste lid, 2 BVR 12 oktober 2007)? Dit wil zeggen dat de verhuurder kan beslissen om na de toepassing van de absolute voorrangsregels, voorrang te geven aan kandidaat-huurders die nog geen sociale woning huren. In deze optie zal aan de huurders die een sociale huurwoning bij een SVK, een SHM, of een andere sociale verhuurder huren, pas een woning worden aangeboden als de groep van kandidaat-huurders die nog geen sociale huurwoning huren, uitgeput is. De ratio achter deze voorrangsregel is de nood aan een betaalbare woning, die groter wordt geacht bij mensen die nog geen sociale huurwoning huren. De verhuurder kan er ook voor opteren om voorrang te geven aan kandidaat-huurders die nog geen huurovereenkomst van onbepaalde duur hebben met een sociale Vragen en antwoorden rubriek pagina 15

16 huisvestingsmaatschappij. Op die manier kan er een doorstroming worden gerealiseerd van urgente naar meer permanente bewoning. De huurders van bijvoorbeeld een sociale huurwoning verhuurd door een SVK komen in deze optie ook in aanmerking voor de voorrang. Deze voorrangsregels kunnen achtereenvolgens worden toegepast voor een deel of voor het volledige patrimonium. ( ) Vraag F : Bij de wijzigingen van het sociaal huurbesluit is er beslist dat de absolute voorrangsregel voor personen met een handicap terug is opgenomen. Welke attesten dienen de kandidaat-huurders hiervoor voor te leggen? Het nodige attest dat een persoon met een handicap dient voor te leggen om voorrang te hebben voor een specifieke woning is niet gedefinieerd. Het is immers niet evident om afzonderlijke normen en regels voor alle mogelijke verschillende varianten van fysische en mentale aandoeningen op te stellen. De verantwoordelijkheid wordt bij de verhuurder gelegd. Zelfs een attest van handicap, zoals vereist is om erkend te worden als ernstig gehandicapt (definitie persoon ten laste) is hier niet noodzakelijk van toepassing. Er moet enkel gemotiveerd worden dat de betrokkene omwille van een bewijsbare aandoening baat heeft bij de specifieke aanpassingen die aan de woning werden gedaan en dat hij/zij het in een andere woning moeilijk(-er) zou hebben. Deze inschatting wordt gedaan door het orgaan dat de toewijzingen doet, maar uiteraard is rapportering aan de raad van bestuur noodzakelijk en kan er worden overwogen om dit soort van beslissingen standaard bij de raad zelf te leggen. (RWO ) Vraag G: Als huurder wordt ik geconfronteerd met lastige buren. Het gaat zelfs zo ver dat het voor mij onleefbaar geworden is. Kan ik op basis van deze overlast een voorrang krijgen om naar een andere buurt te muteren? Om in aanmerking te komen voor een mutatie dient de huurder aan bepaalde voorwaarden te voldoen, bv. als de sociale huurwoning niet voldoet aan de rationele bezetting, of dat de sociale huurwoning onbewoonbaar is verklaard of het voorwerp is van een onteigeningsbesluit. Een conflictsituatie met de buren is geen geldige reden om een voorrang te hebben. De huurder zal zich opnieuw als kandidaat moeten inschrijven en wachten op een toewijzing. In tussentijd kan de huurder voortgeholpen worden door een leefbaarheidscoördinator aangesteld door de verhuurder of door tussenkomst van de wijkagent. (VMSW-cel actorenbegeleiding ) Vraag H: In art. 20 van het kaderbesluit wordt vermeld dat de verhuurder in het eerste toewijzingssysteem ervoor kan opteren om na toepassing van de verplichte voorrangsregels enerzijds voorrang te verlenen aan kandidaat-huurders die nog geen huurder zijn van een sociale verhuurder of die een huurovereenkomst voor onbepaalde duur met een sociale huisvestingsmaatschappij. Anderzijds kan er ook een voorrang gegeven worden aan kandidaat-huurders die in een periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner (geweest) zijn van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is of van een gemeente die binnen het werkgebied ligt van de verhuurder. De vraag is of er voor geopteerd kan worden om één van beide toe te passen, of kunnen ze enkel worden opgenomen als pakket? In het oude huurbesluit werd alles zeer strikt geïnterpreteerd. Ofwel paste men de eerste optie toe ofwel werd de tweede optie toegepast. In het nieuwe huurbesluit is de mogelijkheid om de ene optie na de andere toe te passen, wel ingevoerd. Zo zal iemand die nog geen huurder is van een sociale woning maar wel al 4 jaar in de betrokken gemeente woont voorrang kunnen hebben op iemand die wel al een sociale woning huurt en al 6 jaar in de betrokken gemeente woont. Men kan dus beide voorrangsregels Vragen en antwoorden rubriek pagina 16

17 hanteren om de lokale binding te versterken. De keuze om deze voorrangsregels toe te passen dient wel opgenomen te zijn in het intern huurreglement. (RWO-VMSW cel actorenbegeleiding ) Afwijkingen Vraag A: De verhuurder kan een individuele afwijking op de toewijzingsregels voor daklozen weigeren wanneer het OCMW de financiële verantwoordelijkheid niet wil dragen voor de dakloze. Betekent dat dan dat het OCMW moet instaan voor de kosten voor huisvesting van de dakloze? Dit betekent dat de verhuurder geen risico loopt dat de huurder/dakloze zijn huurprijs en lasten niet zou betalen. Het betreft hier een mogelijkheid tot weigering. Dit impliceert dat er afspraken kunnen worden gemaakt met het OCMW. ( ) Vraag B: Een SHM kan de toewijzing van een sociale woning onder meer weigeren als de SHM, in verhouding tot het aantal toewijzingen per jaar, in het afgelopen jaar al minimaal 4% toewijzingen deed op basis van deze afwijking. Wat moeten we dan verstaan onder in het afgelopen jaar? Met het afgelopen jaar worden de laatste twaalf maanden voorafgaand aan het verzoek voor de afwijking ten voordele van de dakloze bedoeld. ( ) 3.2 Weigering Vraag A: De toewijzing van een woning kan geweigerd worden aan de huurder bij wanbetaling aan een vorige verhuurder, wanneer die huurder op het ogenblik van toewijzing zijn vorige schulden nog niet heeft afgelost. Deze weigering is niet mogelijk als de huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere erkende instelling voor schuldbemiddeling. Maar wat als die huurder na de toewijzing stopt met de budgetbegeleiding of budgetbeheer. Kunnen wij de toewijzing dan nog ongedaan maken? Neen, de woning werd toegewezen. Als de huurder niet meer betaalt, zal de huurovereenkomst kunnen worden beëindigd door opzeg of door ontbinding bij het einde van de proefperiode. ( ) Vraag B: De kandidaat-huurder kan in uitzonderlijke gevallen geweigerd worden wanneer hij in de drie jaar voorafgaand aan de toewijzing klaarblijkelijk zwaarwichtige feiten heeft gepleegd. Hoe moeten deze feiten aangetoond worden? Alle mogelijke relevante middelen kunnen gebruikt worden om dit aan te tonen. ( ) Vraag C: Stel: een verhuurder weigert een woning toe te wijzen, moet hij dan in voorkomend geval onmiddellijk opnieuw een woning aanbieden? Bij weigering kan het aanbieden van een woning tijdens maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort. ( ) Vraag D: Zijn de mogelijkheden tot weigeringen getoetst aan de privacywetgeving? Want er zal toch een uitwisseling van gegevens plaatsvinden Vragen en antwoorden rubriek pagina 17

18 tussen de verhuurders onderling? Raad van State heeft hier geen opmerkingen over geformuleerd. De concrete toepassing van de regelgeving zal moeten blijk geven van eventuele strijdigheden met de privacywetgeving. ( ) 3.3 Toewijzingsreglementen Vraag A: Hoe verhouden het toewijzingsreglement en het interne huurreglement zich tot elkaar? Het interne huurreglement is een openbaar document waarin de verhuurder de aan zijn specifieke situatie aangepaste concrete regels vastlegt. Een aantal zaken moeten verplicht worden opgenomen in het interne huurreglement (bv. facultatieve voorrangsregels, facultatieve schrappingsgronden, het toewijzingssysteem, de invulling van de rationele bezetting, ) maar daarnaast kan de verhuurder andere zaken opnemen zodat het een volledig document wordt waarin precies bepaald wordt hoe de verhuring door die bepaalde verhuurder gebeurd. De gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband kan opteren om een eigen toewijzingsreglement uit te werken dat afwijkt van de standaardtoewijzingsregels. Dit is mogelijk in drie gevallen, namelijk als men rekening wil houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoefte van specifieke doelgroepen of met de leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken of complexen. De gemeente (of het intergemeentelijk samenwerkingsverband) krijgt hierin de trekkersrol. Overleg en samenwerking met de verschillende lokale huisvestings- en welzijnsactoren staan hierbij centraal. Als dergelijk toewijzingsreglement is opgemaakt en goedgekeurd, moet dit toegevoegd worden aan het interne huurreglement. De regels uit het toewijzingsreglement primeren dan op het standaardtoewijzingsregels. Een afschrift van het interne huurreglement moet worden bezorgd aan de toezichthouder voor 1 mei 2008 en daarna moet iedere wijziging onmiddellijk worden meegedeeld. Er is dus geen goedkeuring vereist. Het toewijzingsreglement moet worden goedgekeurd alvorens het kan worden toegepast. De goedkeuring zal worden geweigerd als het toewijzingsreglement de wetten en decreten en de uitvoeringsbesluiten ervan schendt of het algemene belang schaadt. Als de verhuurder het goedgekeurde toewijzingsreglement niet naleeft, kan de toezichthouder de verhuurder verplichten de standaardtoewijzingsregels toe te passen. ( ) Vraag B: Wat gebeurt er met de bestaande leefbaarheidsplannen? De bestaande leefbaarheidsplannen (op basis van besluit van 20 oktober 2000) werden opgemaakt met het oog op het toepassen van verhoogde inkomensgrenzen. Vanaf 1 januari 2008 gelden die leefbaarheidsplannen niet meer. Als de gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband in het kader van leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken of gebouwen een specifiek toewijzingsreglement wenst op te maken, moet er een leefbaarheidsplan worden toegevoegd. Uiteraard kunnen de bestaande leefbaarheidsplannen opnieuw worden gebruikt in de huidige context, desgevallend aangevuld of bijgestuurd. ( ) Vragen en antwoorden rubriek pagina 18

19 Vraag C: Wat indien het werkingsgebied SHM zich over verschillende gemeenten uitstrekt? Complexen/wijken met leefbaarheidsproblemen zijn in ieder geval lokaal en ook doelgroepenprojecten zijn vaak gebonden aan bepaalde complexen of toch minstens aan lokale situaties. Wanneer het echter de invulling van de lokale binding en eventuele bredere doelgroepenprojecten betreft, kan het problematischer worden voor een SHM met een werkingsgebied dat zich over verschillende gemeenten uitstrekt. In dat geval doet de SHM er goed aan om het overleg met de betrokken gemeenten zelf aan te trekken en te zoeken naar een compromis dat werkbaar is voor het hele werkingsgebied. Verschillende toewijzingsreglementen zijn echter niet uit te sluiten. Het is aan te raden om op zoek te gaan naar samenwerking tussen de gemeenten. In geval van discussies met de SHM draagt de gemeente echter de eindverantwoordelijkheid. De beslissing ligt dus bij de gemeente. ( ) Vraag D: Stel er zijn meerdere SHM s in één gemeente. Worden alle SHM s dan gevat door het ene toewijzingsreglement dat de gemeente opmaakt? Het toewijzingsreglement moet tot stand komen in lokaal overleg met de relevante lokale woon- en welzijnsactoren. Het toewijzingsreglement kan betrekking hebben op alle sociale huurwoningen van de gemeente (intergemeentelijk samenwerkingsverband) of een deel ervan. Naar aanleiding van het lokale overleg kunnen er verschillende accenten worden gelegd naargelang de verhuurder. Bijv. als er leefbaarheidsproblemen worden vastgesteld in een bepaalde wijk, zullen er voor die bepaalde wijk maatregelen worden genomen (waaronder wijziging bewonerssamenstelling) voor die bepaalde verhuurder. Een gemeente die rekening wil houden met de lokale binding, kan dit bijv. bepalen voor alle sociale huurwoningen in de gemeente (dus voor alle verhuurders). ( ) Vraag E: Kan men de wijkbewoners voorrang verlenen? Dit is mogelijk via het toewijzingsreglement (doelgroepenproject). ( ) Vraag F: Welke impact heeft het nieuwe huurbesluit op de toewijzing van ADLwoningen? Artikel 18 van het besluit van 16 juni 1998 (ADL) zegt in het eerste lid van 1: "De ADL-woningen worden enkel verhuurd aan gehandicapte personen (en hun gezin) met wie een dienst voor zelfstandig wonen voor personen met een fysieke handicap zoals bedoeld in het besluit van 31 juli 1990, een dienstverleningsovereenkomst heeft afgesloten zoals bepaald in artikel 11 van voormeld besluit." Artikel 23 van het nieuwe huurbesluit stelt: "Als het gaat om woningen die gerealiseerd of gefinancierd zijn in het kader van een bijzonder programma en onder beding van specifieke verbintenissen, zijn de bepalingen van artikel 18 tot 21 alleen van toepassing voor zover die verbintenissen zijn nagekomen. In dat geval kan er ook worden afgeweken van de inkomensvoorwaarde, vermeld in artikel 3, 1, eerste lid, 2, die geldt als inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde." M.a.w.: de toewijzingsregels sociale huur zijn slechts van toepassing in zoverre aan de voorwaarden daaromtrent die bij de realisatie van de woningen werden geformuleerd, voldaan is. Bij de realisatie van ADL-woningen wordt er opgelegd dat ze enkel kunnen worden verhuurd aan mensen met de handicap waaraan de woningen aangepast zijn. Er is geen nood aan een toewijzingsreglement van de gemeente. Voor de iets ruimere Vragen en antwoorden rubriek pagina 19

20 toepassing, bij woningen die wel aangepast zijn voor een bepaalde handicap maar niet via ADL werden gerealiseerd en waar algemeen geen voorwaarden bij de realisatie werden geformuleerd, volgt hieruit natuurlijk tegelijk dat er wel degelijk een toewijzingsreglement nodig is. ( ) Vraag G : Op heden is een appartementsgebouw in aanbouw binnen ons patrimonium. De stedenbouwkundige vergunning verplichtte de bouwheer de expliciete vermelding te noteren dat het om bejaardenwoningen gaat. Alle appartementen zullen bereikbaar zijn met de lift, en in de badkamer is er een bad met een lage instap. Wanneer we eind dit jaar zullen overgaan tot de toewijzing van deze appartementen : mogen we deze dan beschouwen als aangepast voor ouderen? Als er stedenbouwkundig is opgelegd om bejaardenwoningen te realiseren, dan is dat een argument op zich om ze als dusdanig in te vullen. Als de woningen effectief (zij het in lichte mate) aangepast zijn, dan is dat een bijkomend argument. Het kan daarom verantwoord zijn om de woningen effectief onder de absolute prioriteit voor bejaarden te brengen. MAAR OPGELET: het is hoe dan ook aangewezen om een kader op te stellen qua aandeel van bejaarden binnen de doelgroep in de gemeente, zodat dit verder gestaafd kan worden en opgenomen in een intern toewijzingsreglement (via de gemeente). (RWO ) Vraag H : De maatschappij beschikt over tal van gelijkvloerse woningen met 1 slaapkamer. Deze woningen werden destijds specifiek voor ouderen gebouwd en werden krachtens ons toewijzingsreglement steeds toegewezen aan 55+ -ers. Benevens het feit dat deze woningen geen trappen kennen, zijn er geen specifieke aanpassingen aan deze woningen gedaan. De woningen zijn wel ingebed in delen van een woonwijk waar alleen ouderen wonen, hetgeen aan deze omgeving een zekere rust geeft die senioren op prijs stellen. Is hier de absolute voorrangsregel van toepassing? Gelijkvloerse woningen zonder noemenswaardige bijkomende technische aanpassingen kunnen niet binnen het standaard systeem bij voorrang aan bejaarden worden toegewezen. Als er een inschatting wordt gemaakt van de doelgroep waaruit een onderbouwd aandeel van de doelgroep wordt afgeleid, dan kan er een deel van deze woningen (of alle, naargelang) bij voorrang naar bejaarden gaan. Op die manier zal het wellicht mogelijk zijn om de bestaande aanpak te bewaren. Hiermee wordt wel duidelijk aangetoond (dat is toch de bedoeling) dat er geen "overconcentratie" van de bejaarden ontstaat door toedoen van deze regel. In dit verband is ook de overgangsbepaling van artikel 73bis van belang. Dit artikel bepaalt dat in afwachting van de uitwerking van een doelgroepenplan een SHM die op basis van haar intern toewijzingsreglement goedgekeurd onder het vorige huurstelsel (BVR van ), gelijkvloerse sociale huurwoningen bij voorrang toewijst aan kandidaat-huurders die minstens 55 jaar oud zijn, die praktijk mag voortzetten tot 31 december (RWO ) Vraag I: In het optimalisatiebesluit staat dat voor de toewijzingen aan 55+ -ers er een absolute voorrangsregel geldt wanneer deze woningen specifiek zijn aangepast voor ouderen. Hoe moeten we dat bezien? Bestaat er trouwens een specifieke definitie van aangepast voor ouderen? Er bestaat geen definitie van aangepast voor ouderen. In het algemeen blijft de filosofie onverkort dat woningen enkel kunnen worden voorbehouden voor bejaarden in het kader van een doelgroepenplan. Alleen is er erkend geworden dat eens woningen Vragen en antwoorden rubriek pagina 20