Woningstichting Gulpen
|
|
- Anke Vedder
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Woningstichting Gulpen Strategische visie, SWOT en doelstellingen Datum: Versie: 1 Status: vastgesteld bestuur dd goedgekeurd r.v.c. dd
2 DE EIGEN ORGANISATIE Waar staat woningstichting Gulpen nu? Het waarde-aanbod van een organisatie als woningstichting Gulpen is gelegen in het feit dat er goede en betaalbare huisvesting wordt geleverd in een omgeving waarin mensen zich thuis voelen met goede kwaliteit van dienstverlening. Er is sprake van een sterke positie in de lokale markt, er is veel vraag naar huurwoningen (met name bij 1+2 persoonshuishoudens en bij ouderen), er zijn geen concurrenten van significante betekenis en het is ook niet te verwachten dat deze zich op korte termijn aandienen. We zijn een kleine slagvaardige organisatie met een hoge kwaliteit van dienstverlening. De kwaliteit van het woningbezit is goed. Er is sprake van een gezonde financiële positie en er is nog voldoende verdiencapaciteit aanwezig doordat er ruimte zit tussen de gevraagde huurprijs en de maximaal toegestane huurprijs. We zijn ook een organisatie die door zijn omvang kwetsbaar is. Voor het inspelen op nieuwe ontwikkelingen of het uitvoeren van bijzondere projecten is het niet ondenkbaar dat op termijn externe kennis en/of capaciteit ingehuurd moet worden. Het bezit is kwalitatief goed en gedifferentieerd. Ook ten aanzien van de energetische prestaties zijn verbeteringen te realiseren. Hiermee is reeds een aanvang gemaakt. Zonder toevoeging van nieuwbouw aan de voorraad is de slagingskans van woningzoekenden laag, mede als gevolg van de lage mutatiegraad. De mogelijkheden om de samenstelling van het bezit te wijzigen zijn begrensd door de beperkte nieuwbouwmogelijkheden, provinciale regelgeving en het ontbreken van grondposities voor nieuwbouw. ONTWIKKELINGEN OM ONS HEEN Landelijk Onze omgeving verandert bijna continue. Er is nog steeds sprake van een economische crisis in Europa als geheel, die naar verwachting nog enige tijd zal aanhouden. Dit heeft grote gevolgen voor de woningmarkt in Nederland en voor de corporaties en haar klanten. Ook in politiek opzicht is er sprake van veel onzekerheid. De rijksoverheid heeft allerlei plannen die de werkzaamheden van corporaties sterk onder druk zetten. Met name de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage leiden tot een drastisch lagere investeringscapaciteit van de sector. Ook de vennootschapsbelasting betekent op termijn een forse uitgave die niet ingezet kan worden voor investeringen. Desondanks is de extra huurverhoging voor huurders met een hoger inkomen niet toegepast. De doelgroep van de corporaties is sinds 2011 sterk beperkt: minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan Het verhuren van woningen aan mensen met een hoger inkomen dient zonder staatssteun te gebeuren. Het wetsvoorstel Herziening Woningwet gaat uit van een scheiding van activiteiten in Diensten van Algemeen Economisch belang (DAEB) en niet-daeb. Tot de DAEB-activiteiten hoort de bouw van sociale huurwoningen tot de huurtoeslaggrens en maatschappelijk vastgoed. Tot de niet DAEBactiviteiten hoort de bouw van duurdere huurwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed. Voor deze laatste categorie activiteiten kunnen geen leningen met borging van het waarborgfonds worden aangetrokken, maar alleen duurdere, commerciële leningen. De nieuwe Huisvestingswet gaat uit van vrije vestiging van woningzoekenden. Het stellen van bindingseisen kan alleen plaatsvinden als er sprake is van schaarste. Verwacht wordt dat Gulpen niet tot de schaarste gebieden hoort waar op grond van de Huisvestingswet in de toekomst nog bindingseisen mogen worden gesteld. De Wet op de huurtoeslag staat onder druk van bezuinigingen. Mede door economische ontwikkelingen wordt landelijk gezien een grotere vraag naar huurwoningen verwacht. Mensen zijn mobieler op de arbeidsmarkt en het wordt steeds moeilijker om een hypotheek te krijgen zonder vast arbeidscontract. Regio Maastricht-Heuvelland Tot de regio behoren de gemeente Maastricht, Eijsden-Margraten, Meerssen, Valkenburg a/d Geul, Gulpen-Wittem en Vaals. Binnen de regio wordt op diverse niveaus samengewerkt. Ingegeven door de bevolkingskrimp werd de Verordening Wonen Zuid-Limburg door de provincie Limburg in 2013 vastgesteld. In die verordening is bepaald dat gemeenten in Zuid-Limburg geen bestemmingsplannen, beheersverordeningen of omgevingsvergunningen meer mogen vaststellen of verlenen voor het bouwen van meer dan één nieuwe woning. De verordening is gemaakt om op een verantwoorde manier de plancapaciteit voor nieuwe woningen te reguleren. De verordening geldt niet voor plannen die vóór 5 juli 2013 zijn vastgesteld. Strategische visie Pagina 2 van 9
3 Deze verordening geldt niet voor alle nieuwe woningbouwplannen. Als een woningbouwplan voldoet aan bepaalde criteria, dan is de verordening niet van toepassing en kan dat plan wel doorgaan. Die criteria staan in de op 2 juli 2013 door Gedeputeerde Staten vastgestelde beleidsregel Kwaliteitscriteria nieuwe woningen Zuid-Limburg. Kortweg houdt de beleidsregel in dat er alleen nog nieuwe woningbouwplannen mogen worden gemaakt, als minimaal hetzelfde aantal woningen wordt gesloopt en de woningen voldoen aan een aantal criteria. Ook is voor enkele lopende strategische projecten een uitzondering gemaakt. Gemeente Gulpen-Wittem De kern Gulpen is een aantrekkelijke kern in een groene, goed bereikbare omgeving met een groot aantal voorzieningen. De woningmarkt in de kern Gulpen wordt gekenmerkt door een grotere voorraad koopwoningen (circa 55% van het woningaanbod gemeentelijk 67%). Veel inwoners geven de voorkeur aan een koopwoning (als ze die kunnen betalen) boven een huurwoning. Er zijn vier woningcorporaties actief in de gemeente, te weten woningstichting Gulpen, Woonpunt, Wonen Wittem en Maasvallei. Daarnaast zijn er nog enkele particuliere verhuurders actief. Woningstichting Gulpen is de grootste aanbieder van betaalbare huurwoningen. In de prestatieafspraken met de gemeente Gulpen-Wittem is opgenomen dat woningstichting Gulpen de eerst aangewezen partij is voor de realisatie van sociale huurwoningen in de kernen Gulpen en Reijmerstok. Er zijn geen leefbaarheidsknelpunten in Gulpen. De sociale cohesie is over het algemeen groot in de kern, maar er zijn plekken waar deze samenhang minder aanwezig is. Dit laatste kan zich in de toekomst verder uitbreiden, mede als gevolg van de toenemende individualisering. Ontwikkelingen in de vraag naar huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem: In het Heuvelland en in Gulpen-Wittem in het bijzonder is er tot circa 2040 sprake van krimp van de bevolking, zoals ook in andere delen van de provincie Limburg het geval is. Als gevolg van de gezinsverdunning blijft het aantal huishoudens mogelijk gelijk. Vooral het aantal oudere huishoudens neemt toe, de overige leeftijdscategorieën krimpen. Door de invoering van de Europese richtlijn mag maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen boven Juist de groep met een inkomen tussen en circa (de middeninkomensgroep) is niet of nauwelijks in staat om zelfstandig zonder ondersteuning passende huisvesting te vinden. Het aanbod aan dure huurwoningen is zeer beperkt en de aangeboden woningen zijn veel te duur. Hierbij moet wel de kanttekening geplaats worden dat de vraag naar dure huurwoningen op papier aanwezig is, maar in de praktijk enigszins beperkt is. Met de gemeente Gulpen-Wittem zullen afspraken gemaakt moeten worden waarbij wordt vastgelegd hoeveel woningen er in welk type en prijsklasse nog toegevoegd zouden moeten/kunnen worden om evenwichtigheid te creëren in de vraag en het aanbod op de woningmarkt. Uit de woningmarktkenmerken Gulpen-Wittem juni 2014 is te concluderen dat een extra behoefte is aan ruim 4% kernvoorraad in Dit komt neer op ongeveer 80 tot 100 woningen. Dat er behoefte is aan extra woningen in het sociale segment betekent echter niet dat er zomaar 80 woningen bijgebouwd moeten worden. Volgens de prognoses zal zowel de totale bevolking als het totaal aantal huishoudens na 2020 krimpen, dit betekent dat er (bestaande) woningen beschikbaar zullen komen op de markt. Er is dus niet zozeer behoefte aan meer woningen maar aan goedkopere woningen, met name in het huursegment. In dit laatste segment is de vraag het grootst. De stakeholders Belangrijke stakeholders voor ons zijn de gemeente, de huurdersorganisatie, diverse zorginstellingen die actief zijn in het werkveld wonen en zorg en diverse welzijnsinstellingen zoals maatschappelijk werk, MEE, verslavingszorg, Seniorenraad, de WMO-raad e.d.. Met de gemeente zijn in 2012 prestatieafspraken gemaakt. Bij onze stakeholders zijn allerlei ontwikkelingen gaande, met name als gevolg van bezuinigingen en een terugtredende overheid. Deze leiden ertoe dat er keuzes worden gemaakt tussen taken die wel of niet worden uitgevoerd. Dit heeft gevolgen voor onze bewoners, bijvoorbeeld bij het onderhoud van de woonomgeving (gemeente) en bij het bieden van ondersteuning in individuele probleemsituaties (welzijn). Bij de zorg wordt ingezet op bezuinigingen op de WMO en AWBZ en steeds sterker ingezet op scheiden van wonen en zorg en het langer zelfstandig laten wonen van ouderen. Conclusies ten aanzien van de omgeving Als we kijken naar de omgeving waarin wij werkzaam zijn, zien we een sterke woningmarkt qua ligging en bereikbaarheid. Gulpen is een aantrekkelijke kern met een sterke binding van inwoners. Gulpen is centraal gelegen in het Heuvelland en heeft een hoog voorzieningenniveau. Gulpen is goed bereikbaar met openbaar vervoer en vervult een centrumfunctie voor de omliggende kernen. Er is sprake van bevolkingskrimp zoals ook in diverse andere gebieden in Zuid-Limburg het geval is. Strategische visie Pagina 3 van 9
4 De ontwikkeling van het aantal huishoudens komt met name door de toename van oudere huishoudens en eenouder gezinnen. Ondanks dat woonconsumenten een voorkeur hebben voor een koopwoning, is er een grote en stijgende vraag naar huurwoningen. Deze vraag zal de komende jaren zeker niet afnemen, mede als gevolg van de vergrijzing, ontgroening en de economie. De vraag naar meer nultreden-woningen stijgt. Dit als gevolg van de scheiding van wonen en zorg en het feit dat mensen niet meer voor een intramurale zorgplek in aanmerking komen als zij minder zware zorg nodig hebben. Door wettelijke veranderingen zal de keuzevrijheid van woningzoekenden de komende jaren toenemen (nieuwe Huisvestingswet). Tegelijkertijd zien wij de druk op de kasstromen van corporaties toenemen, door allerlei overheidsmaatregelen zoals de verhuurdersheffing, saneringsbijdrage en de vennootschapsbelasting. Dit verkleint de investeringscapaciteit. Bovendien zijn er materieel gezien beperkingen aangebracht in het investeringsgebied van corporaties, want voor investeringen in het duurdere segment moet commerciële financiering worden aangetrokken (zonder borging). De huisvestingsmogelijkheden van de middengroepen is beperkt door de eis dat minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal De mogelijkheid om te investeren in nieuwbouw zijn beperkt door de grenzen van de verordening Wonen Zuid-Limburg. In onze omgeving zien wij ook ontwikkelingen die wijzen op een sterkere individualisering en een terugtredende en bezuinigende overheid. Dit heeft negatieve gevolgen voor zorg- en welzijnsondersteuning en voor de woonomgeving. Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen (SWOT) Hieronder staan de sterke en zwakke punten benoemd. Hieruit halen we de succesfactoren die we willen behouden en door ontwikkelen en de zwakke punten die om verbetering vragen. Daarnaast is ook onze omgeving in kaart gebracht op het gebied van kansen en bedreigingen. Waar spelen we op in, waar moeten we op anticiperen en wat moeten we vermijden. De hier beschreven reflectie op de woningstichting zelf en de omgeving waarbinnen zij acteert vormen de input voor de strategische visie, het dienstenpakket en natuurlijk de speerpunten voor de komende jaren. Sterk: - De kwaliteit van het woningbezit - Kleine, slagvaardige organisatie (korte lijnen) - De kwaliteit van de dienstverlening - Gezonde financiële positie - De ruimte tot de maximaal toegestane huurprijs - Sterke positie in de lokale markt (preferred supplier voor de sociale woningbouw) Kans: - Sterke woningmarkt qua ligging en bereikbaarheid - Grote vraag naar huurwoningen: - Circa 85 woningzoekenden per jaar, waarvan ca. 20% zonder zelfstandige woonruimte - Scheiden wonen en zorg - Sterke binding woningzoekenden met Gulpen - Voorkeur voor koopwoningen bij woonconsumenten in de regio - Goede kwaliteit woonomgeving Zwak: - Kleine en daarmee kwetsbare werkorganisatie (kwantitatief en kwalitatief) - Geen eigen grondposities - Relatief lagere slagingskans oudere woningzoekenden - Lage mutatiegraad - Energetische kwaliteit van delen van het woningbezit Bedreiging: - Beslag op de kasstromen door overheidsingrijpen (verhuurdersheffing, saneringsbijdrage en vennootschapsbelasting) - Financierbaarheid niet-daeb aanbod - Verhuurbaarheid duurdere huurwoningen - Beperkingen tav uitbreiding voorraad (Verordening) - Bevolkingskrimp - Vergrijzing - Ontgroening - Europese eis voor toewijzing minimaal 90% aan lagere inkomensgroepen, weinig aanbod voor middeninkomens - Toenemende individualisering - Bezuinigingen huurtoeslag - Door bezuinigingen bij gemeenten minder geld voor woonomgeving - Door bezuinigingen bij zorg en welzijn minder geld voor individuele zorg- en welzijnsondersteuning Strategische visie Pagina 4 van 9
5 STRATEGISCHE DOELEN Doelgroep Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze missie gedefinieerd: Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien. De primaire doelgroep kan als volgt nader worden gespecificeerd: - Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen tot en met (prijspeil 2014). Dit is de doelgroep waar corporaties minimaal 90% van de vrijkomende sociale woningen aan moeten toewijzen. Binnen deze groep benoemen we specifiek de een- en tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen); - Midden inkomens: huishoudens met een inkomen tussen en Deze groep heeft binnen de huidige woningmarkt in Gulpen slechts een zeer beperkte keus. Het aanbod aan duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal duur; - Mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Deze mensen hebben veelal zorg en ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep. Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen ouderen zowel binnen de primaire doelgroep, maar ook daarbuiten, bijzondere aandacht. Niet alleen hebben zij specifieke wooneisen om langer zelfstandig te kunnen blijven/moeten wonen, ook vormen vermogende ouderen met een laag inkomen een bedreiging voor de huisvestingsmogelijkheden van de primaire doelgroep doordat zij in de huidige woonruimteverdelingsregels ook kans maken op woningtoewijzing. Strategische doelen Uit de analyse van waar we nu als woningstichting Gulpen staan en de ontwikkelingen om ons heen en de daaruit volgende SWOT-analyse, hebben wij een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om de in de hiervoor genoemde doelgroep te bedienen: 1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire doelgroep door het vergroten van het aantal beschikbare woningen voor lage inkomens, het creëren en benutten van kansen voor middeninkomens en het bieden van mogelijkheden voor huisvesting van lichamelijk en/of verstandelijk beperkten, met daarbij aandacht voor levensloopbestendige woningen waardoor deze ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen. 2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze primaire doelgroep, maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons bezit, met mogelijkheden tot differentiatie. 3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van deze kwaliteit wanneer dit vanuit de klant gewenst is of nodig is vanuit milieutechnisch oogpunt of verandering van de (toekomstige) vraag. 4. Zorgdragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt door het vergroten van de sociale samenhang en het verbeteren van de uitstraling van wijken en buurten door enerzijds actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds de inzet van en samenwerking met andere sociaalmaatschappelijke organisaties. 5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust is om de strategische doelen te realiseren en in haar handelen de klant centraal heeft staan. Bij het realiseren van de strategische doelen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en dat aan de integrale beoordelingen van het Centraal Fonds, die zich richten op het kwalitatief en kwantitatief duiden van risico s en het plegen van interventies om risico s te voorkomen dan wel te verkleinen, dient te worden voldaan. Strategische visie Pagina 5 van 9
6 WELKE KEUZES MAKEN WE VOOR DE PERIODE ? Wanneer we de strategische doelstellingen willen concretiseren, blijken deze te zijn terug te voeren op de volgende drie beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening Hierna worden de beleidskeuzes per beleidsveld uitgewerkt die moeten leiden tot realisatie van onze strategische doelstellingen. BESCHIKBAARHEID Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de beschikbaarheid willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - sterke woningmarkt; - geen eigen grondposities; - grote vraag naar huurwoningen (ca. 85 wzk p.j.) - beperkte slagingskans voor ouderen; - scheiden wonen en zorg; - toekomstige investeringscapaciteit als gevolg - sterke positie in de lokale markt; van overheidsmaatregelen die hun effect op de kasstroom hebben; - financierbaarheid van niet-daeb aanbod; - beperkingen t.a.v. uitbreiding voorraad (Verordening Wonen Zuid-Limburg); - Europese eis voor toewijzing minimaal 90% aan lagere inkomensgroepen; - de lage mutatiegraad; - bevolkingskrimp; - vergrijzing; - ontgroening. Wij maken op grond hiervan de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de beschikbaarheid voor de onderscheiden doelgroepen: Lagere inkomens (tot ) (inclusief ouderen) Verruiming van het aanbod sociale huurwoningen tot Vergroten aanbod van nultreden woningen en levensloopbestendige woningen, transformatie bezit, op evt. inbreidingslocaties. Minimaal 90% en maximaal 95% van de vrijkomende woningen toewijzen aan woningzoekenden uit deze inkomensklasse. Maatregelen voor het ontmoedigen van scheef wonen benutten om mogelijk op termijn betaalbare huurwoningen weer beschikbaar te krijgen. Middeninkomens (tot ) Minimaal 5% en maximaal 10% benutten van de vrije toewijzingsruimte aan mensen met een inkomen boven Geen bouw van koopwoningen in verband met verkoop-risico s en benutten evt. nieuwbouwlocaties voor bouw huurwoningen. Realiseren dure huurwoningen (> 699) alleen indien financierbaar volgens niet- DAEB-regels en met een hogere rendement dan woningen tussen 550 en 699. Lichamelijk en/of verstandelijk beperkten Uitgaan van de ophanden zijnde scheiding van wonen en zorg kiezen voor realisatie van zelfstandig te verhuren appartementen. Alleen mogelijkheid tot uitbreiding van begeleid zelfstandig wonen op verzoek van een specifieke cliëntengroep. Ouderen met vermogen die bewust voor het huren kiezen Afhankelijk van de feitelijke ontwikkeling van de vraag creëren van aanbod in een duurder huursegment, binnen de mogelijkheden van de rendementseisen en niet- DAEB-financiering. Strategische visie Pagina 6 van 9
7 BETAALBAARHEID Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de betaalbaarheid willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - gezonde financiële positie; - energetische kwaliteit van delen van het - ruimte tot de maximaal toegestane huurprijs; woningbezit; - sterke woningmarkt; - lage mutatiegraad - grote vraag naar huurwoningen - verhuurbaarheid duurdere huurwoningen; - toekomstige investeringscapaciteit als gevolg van overheidsmaatregelen die hun effect op de kasstroom hebben; - financiering van niet-daeb-activiteiten; - weinig aanbod voor de middeninkomens; - bezuinigingen op huurtoeslag. Met het bieden van betaalbare woningen geven wij concreet invulling aan onze missie. Betaalbaarheid heeft niet alleen betrekking op de huurprijs, maar ook op de energielasten. De huurtoeslag biedt voor de laagste inkomens een vangnet. We moeten echter ook kijken naar de verhouding tussen huur en inkomen. Een huishouden met een minimuminkomen kan in principe in aanmerking komen voor een woning tot 699, zijnde de maximale huurtoeslaggrens. Echter, als gevolg van de lagere kwaliteitskortingsgrens (resp. 556 en 596) wordt een deel van deze huurprijs niet gesubsidieerd. Bovendien wordt elke inkomensstijging teniet gedaan door lagere huurtoeslag. Hieruit kunnen we concluderen dat woningen met een huurprijs dicht tegen de maximale huurtoeslaggrens aan, al snel te duur zijn voor de primaire doelgroep. Ook voor inkomens boven de maximale huurtoeslaggrenzen ( voor alleenstaanden en voor twee- of meerpersoonshuishoudens) is een woning met een huurprijs in de richting van de maximale huurtoeslaggrens al vaak te duur. Onze woningen hebben een hoge puntenwaardering volgens het WWS. Harmoniseren naar bijvoorbeeld 85% van de maximale huurprijs (zoals reeds bij enkele corporaties in de regio wordt toegepast), leidt tot huurprijzen die niet meer passend zijn bij de inkomens van onze doelgroep. Wij maken op grond hiervan de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de betaalbaarheid voor de onderscheiden doelgroepen: Algemeen Per woning definiëren van het streefhuurbedrag dat past bij de kwaliteit van de woning, op basis van het aantal punten uit het woningwaarderingsstelsel (75%). Harmoniseren bij mutatie naar het streefhuurbedrag als de actuele huur lager ligt dan de streefhuur (75%). Jaarlijkse huurverhoging inzetten om prijs en kwaliteit beter met elkaar in overeenstemming te brengen, als daartoe mogelijkheden van overheidswege zijn gecreëerd (huursombeleid). Lagere inkomens (tot ) (inclusief ouderen) Middeninkomens (tot ) Vóór 2022 verhogen van de energetische kwaliteit van de woningen zodat alle woningen een groen (A-B-C) label hebben. Gestreefd wordt naar minimaal een B label. Het verhogen van de energetische kwaliteit wordt niet aan de huurders doorberekend. De huurders besparen daarmee direct op de woonlasten. Zodanig huurharmonisatiebeleid dat er voldoende aanbod is van de vrijkomende woningen (excl. nieuwbouw) met een huurprijs onder 556 resp Zodanig huurharmonisatiebeleid dat er voldoende aanbod is van de vrijkomende woningen (excl. nieuwbouw) met een huurprijs tussen 556 en 699 (in verschillende woningtypen), om hiermee inhoud te geven aan de 10% vrije toewijzingsruimte. Geen investeringen in het vergroten van het aanbod van huurwoningen met een huurprijs boven 699, in verband met de financiering van niet-daeb-activiteiten. Lichamelijk en/of verstandelijk beperkten Zodanige huurprijzen dat deze passen binnen scheiden wonen en zorg en binnen de maximaal toegestane huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. Strategische visie Pagina 7 van 9
8 KWALITEIT Kwaliteit woningbezit SWOT-analyse Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de kwaliteit van het woningbezit willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - kwaliteit van het woningbezit - de energetische prestaties van een deel van het woningbezit Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de woning: Algemeen Huidige bouwtechnische kwaliteit op niveau houden door het uitvoeren van planmatig onderhoud en op basis van het strategisch voorraadbeheer gestelde minimale kwaliteitsniveau. Indien de resterende exploitatietermijn korter is dan 15 jaar, uitsluitend instandhoudingsonderhoud dan wel levensduur verlengende investeringen (mits rendabel). De wensen en ervaringen van bewoners betrekken bij het opstellen van de meerjaren onderhoudsbegroting (bv door het uitvoeren van woonkwaliteits- onderzoeken en door gesprekken met (groepen-) bewoners (vraag gestuurd). Bieden van keuzevrijheid bij het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning. Ruimte aan bewoners geven voor zelf aangebrachte voorzieningen conform ZAVbeleid. Mogelijkheden aan bewoners bieden voor het uitvoeren van individuele geriefverbeteringen (tegen huurverhoging). Verhogen kwaliteit van het woningbezit door aanpassingen die de levensloopbestendigheid vergroten. Duurzaamheid/ Energetisch Vóór 2022 verhogen van de energetische kwaliteit van de woningen zodat alle woningen een groen (A-B-C) label hebben. Gestreefd wordt naar minimaal een B label. Het verhogen van de energetische kwaliteit wordt niet aan de huurders doorberekend. De energiebesparende maatregelen zijn primair gericht op comfortverbetering en energiebesparing. Zorgvuldig gebruik van minder milieubelastende grondstoffen/materialen bij nieuwbouw, verbouw en onderhoud. Bijhouden van nieuwe ontwikkelingen op milieugebied en vertalen naar alternatieve maatregelen voor verbetering van het bezit. Kwaliteit woonomgeving SWOT-analyse Over het algemeen is de kwaliteit van de woonomgeving goed te noemen. En dat willen we ook graag zo houden, ook al liggen hier een aantal bedreigingen op de loer. - kwaliteit van het woningbezit - toenemende individualisering - goede kwaliteit woonomgeving - door bezuinigingen bij gemeenten minder geld voor onderhoud woonomgeving - door bezuinigingen bij zorg en welzijn minder geld voor individuele zorg- en welzijnsondersteuning De bijdrage die wij willen bieden bij de kwaliteit van de woonomgeving is door mensen te verbinden en vragen en initiatieven van bewoners te stimuleren die direct verband houden met de woonomgeving en bijdragen aan het woongenot en het leefklimaat. Strategische visie Pagina 8 van 9
9 Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de woonomgeving: Heldere probleemdefinitie Toenemende individualisering Het succes van leefbaarheidsprojecten staat of valt met de betrokkenheid van bewoners. Zonder draagvlak en zonder probleemeigenaar geen project of inzet. Actieve rol spelen in het streven naar versterking van de sociale binding tussen bewoners (ondersteuning activiteiten/ bijeenkomsten). Heldere grenzen benoemen; welk gedrag vinden wij niet acceptabel of ongewenst. Welzijnsondersteuning Woonomgeving Vroegtijdig signaleren van probleemsituaties en inschakelen bevoegde instanties die zorgen voor de daadwerkelijke begeleiding. Geen individuele begeleiding bieden. Betrokkenheid van onze klanten (i.c. de huurdersorganisatie) vergroten bij hun woonomgeving (budget, toezichthouders). Gezien worden in de wijk. Een rondje en een praatje op straat met bewoners geven belangrijke informatie over wat er in een wijk speelt. Kwaliteit dienstverlening SWOT-analyse Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - kleine, slagvaardige organisatie - kleine en daarmee kwetsbare werkorganisatie (kwantitatief en kwalitatief) Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening: KWH-huurlabel Keuzevrijheid Bereikbaarheid/ toegankelijkheid Transparant werken In gesprek met bewoners Nieuwe producten en diensten Werkorganisatie Lidmaatschap KWH-huurlabel. (KWH = Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) Uit onderzoek blijkt dat de huurders de volgende aspecten van dienstverlening het meest belangrijk vinden: - Goede reacties op reparatieverzoeken - Goede klachtenafhandeling - Goed onderhoud Op deze onderdelen in het bijzonder willen wij goede resultaten boeken, 0,5 ptn hoger dan de KWH-eisen. Maatwerk bieden en daarmee het woonplezier vergroten. Bieden van ruime keuzemogelijkheden voor bewoners, over het moment van uitvoeren onderhoud en over uitrusting in de woning. Laagdrempelige, goed bereikbare en toegankelijke organisatie, ook via internet. Handhaven sterke lokale verankering. Zichtbaar zijn over ons beleid en onze werkzaamheden richting onze klanten en stakeholders. Transparante woonruimteverdeling. Waar mogelijk het gesprek zoeken met bewoners (zie ook kwaliteit woning en kwaliteit woonomgeving), om op basis hiervan beleid te formuleren. Bieden van nieuwe producten en diensten (vraag gestuurd) die aansluiten bij de wensen van onze klanten en leiden tot een grotere bewonerstevredenheid. Handhaven en waar nodig vergroten van kennis en professionaliteit van de medewerkers. Grootte van de werkorganisatie passend houden bij de omvang van de werkzaamheden. Op basis van kosten/baten een afweging maken over intern en extern uit te voeren activiteiten. Verminderen kwetsbaarheid door het zoeken naar structurele samenwerkingspartners waarop wij indien nodig kunnen terugvallen. Streven naar efficiencyverbetering in de bedrijfsprocessen. Strategische visie Pagina 9 van 9
Ruimte geven en samen leven. Ondernemingsplan 2013-2017
Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan 2013-2017 September 2012 Inhoud 1. Inleiding... 3 2. Waar staan we voor?... 4 3. Waar staan we nu?... 5 4. Ontwikkelingen om ons heen...10 5. Sterkten, zwakten,
Nadere informatieinform special Ruimte geven en samen leven
inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van
Nadere informatieBoxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016
Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieAnalyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland
Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal
Nadere informatieBeleidsplan
Beleidsplan 2018-2022 Missie: In ons nieuwe beleidsplan blijft de missie ongewijzigd. Het blijft de beste zin die precies uitdrukt wie wij willen zijn en hoe we willen werken. Rijnhart Wonen creëert kansen
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieONDERNEMINGSPLAN 2014-2018 KIEZEN VOOR DELDEN!
ONDERNEMINGSPLAN 2014-2018 KIEZEN VOOR DELDEN! 1 INHOUDSOPGAVE Voorwoord 3 Missie en doelgroep 4 Strategische keuzes voor de periode 2014-2018 6 1. Beschikbaarheid 6 2. Betaalbaarheid 8 3. Kwaliteit 3a
Nadere informatieKiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord
Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,
Nadere informatieGewoon goed. wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN
Gewoon goed wonen WONINGSTICHTING BUITENLUST ONDERNEMINGSPLAN 2014-2018 2 WONINGSTICHTING BUITENLUST Hierbij presenteren wij met veel plezier ons ondernemingsplan 2014-2018 met als titel: GEWOON GOED WONEN
Nadere informatieOnze Wijk, Onze Woning, Uw T(Huis) Ondernemingsplan
Onze Wijk, Onze Woning, Uw T(Huis) Ondernemingsplan 2018 2022 Inhoud 1 Onze Woning... 3 2 Missie, visie en kernwaarden... 3 3 Nieuw ondernemingsplan... 4 4 De randvoorwaarden... 5 5 Sterkte-zwakte-analyse...
Nadere informatieONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?
ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook
Nadere informatieInhoudsopgave. 1. Inleiding 2. Beleidsuitgangspunten 3. Monitoring
Beleidsnotitie t.a.v. invoering Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen door toegelaten
Nadere informatieBijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal
Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen
Nadere informatieDe gemeente heeft GroenWest gevraagd om een volkshuisvestelijke onderbouwing van het programma.
Aan Gemeente Montfoort Kopie aan Van GroenWest Onderwerp Woningbouwprogramma Voorvliet Noord fase 2 Datum 27 november 2017 Pagina 1/5 Inleiding De gemeente Montfoort en GroenWest willen graag sociale woningbouw
Nadere informatieDe hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit
1 De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit 2016 was het eerste jaar van ons Ondernemingsplan 2016-2020. Afgelopen jaar hebben we extra de aandacht gericht op de thema s betaalbaarheid,
Nadere informatieUitvoeringsprogramma gemeente Brummen Kenmerk INT
Uitvoeringsprogramma 2016-2025 gemeente Brummen Kenmerk INT16.2900 Inhoud 1 Inleiding 1 2 Uitvoering per pijler 1 Pijler 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid 2 Pijler 2. Wonen, zorg en vergrijzing 5 Pijler
Nadere informatieDoelgroepen TREND A variant
Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling
Nadere informatieKengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht
Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige
Nadere informatieDeze notitie is bedoeld om de schaarste en de verdringing in Gouda aan te tonen, als bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019.
Bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019 Onderbouwing van de schaarste aan goedkope huurwoningen en verdringingseffecten daardoor op de Goudse woningmarkt 1. Doel van deze onderbouwing De Huisvestingswet
Nadere informatieONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters
ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters 1 inhoud ONZE VISIE 4 INHOUD ONZE MISSIE 4 ONZE DOELEN 5 1. KLANTGERICHT DIENSTVERLENEN 6 2. BETAALBARE WONINGEN
Nadere informatieGroei is van belang. Ondernemingsplan
Groei is van belang Ondernemingsplan 2017-2021 Waar staan we voor? Arcade: mensen en wonen Wij zijn een maatschappelijk betrokken, initiatiefrijke en sociale onderneming. Wij verhuren en beheren circa
Nadere informatieWelkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact
Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining
Nadere informatieWoonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016
Woonvisie Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Aanleiding Verschuiving van de volkshuisvestelijke opgave Sociale huur: Woningwet 2015 redelijke bijdrage Langer zelfstandig wonen Lokaal beleid 2
Nadere informatieSAMEN BOUWEN VLAANDEREN
aan ZEEUWS- VLAANDEREN Samen bouwen Dit is de gezamenlijke visie van Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws- Vlaanderen op de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Ons motto: samen bouwen.
Nadere informatiede gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere
Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar
Nadere informatieMissie, visie en maatschappelijke verankering
Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen
Nadere informatiePRESTATIECONTRACT WONEN
PRESTATIECONTRACT WONEN 2011-2015 GEMEENTE BORNE WOONBEHEER BORNE EVALUATIE Op 30 september 2011 hebben de gemeente Bome en Woonbeheer Borne het Prestatiecontract Wonen 2011-2015 ondertekend. Dit Prestatiecontract
Nadere informatieNaar een woonvisie voor Waterland
Naar een woonvisie voor Waterland Informatieavond Raad 29 oktober 2015 de ruyterkade 112 1011ab amsterdam www.rigo.nl OPZET 1. Welkom en opening door de wethouder 2. Naar een woonvisie voor Waterland 3.
Nadere informatieVraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid
Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid Bestuurlijke overeenkomst WZW Doel: gemeenten krijgen inzicht in Ontwikkeling van de vraag wonen met zorg - deelgebieden - doelgroepen
Nadere informatieRUIMTE VOOR VERDELING. Tineke Booi ORKA-advies
RUIMTE VOOR VERDELING Tineke Booi ORKA-advies Thema s Regeerakkoord Eu Beschikking Staatssteun Huisvestingswet Van Woonruimteverdeling naar Woonmarketing: de klant centraal Regeerakkoord en Wonen Afschaffing
Nadere informatieStreefhuren bij Woonstichting Etten-Leur. 1. Inleiding. 2. Hoe komen huurprijzen tot stand. 3. Wat zijn streefhuren. 4. Streefhuren Etten-Leur bij WEL
Streefhuren bij Woonstichting Etten-Leur 1. Inleiding 2. Hoe komen huurprijzen tot stand 3. Wat zijn streefhuren 4. Streefhuren Etten-Leur bij WEL 5. Wensportefeuille 1 1. Inleiding De sociale huurwoningen
Nadere informatieBeslisdocument college van Peel en Maas
Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2016/822746 Documentnummer: 1894/2016/861537 Besluitnummer: 45 6.1 Onderwerp: Administratieve scheiding DAEB niet-daeb Antares
Nadere informatieTHEMABIJEENKOMST WONEN. 29 juni 2015
THEMABIJEENKOMST WONEN 29 juni 2015 1. Opzet van de bijeenkomst Na een korte introductie van de voorzitter (wethouder Wolff) houdt woningcorporatie ZO Wonen een korte presentatie op hun visie en functie
Nadere informatieBeantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen
Beleid Uw contact F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Fractie Groen Links T.a.v. T. van Wijnen en M. Kortekaas Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief
Nadere informatieConcept verordening doelgroepen woningbouw Uithoorn 2019
Concept verordening doelgroepen woningbouw Uithoorn 2019 Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanvangshuurprijs: de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst; b. College:
Nadere informatiedatum ons kenmerk uw kenmerk dossier kenmerk
Gemeente Ridderkerk College van Burgemeester en Wethouders Koningsplein 1 2981 EA Ridderkerk (ook verzonden per e-mail) datum ons kenmerk uw kenmerk dossier kenmerk 20 juni 2018 onderwerp voornemens 2019
Nadere informatieBELEIDS VISIE OKTOBER
BELEIDS VISIE OKTOBER 2017 ONS DOEL1.0 2ONZE OMGEVING ONZE TAAKOPVATTING Ons doel is om mensen met een laag inkomen een prettige woonsituatie te bieden. Woningstichting Tubbergen verhuurt betaalbare en
Nadere informatieMaatwerkafspraken Woonruimteverdeling
Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college
Nadere informatievenlo Raadsnotitie GEMEENTEBESTUUR Lokaal woonbeleid 5 H. Brauer
venlo Raadsnotitie GEMEENTEBESTUUR onderwerp Rn nummer 2016 Lokaal woonbeleid 5 collegevergadering d.d. 20 september 2016 raadsvergadering d.d. 12 oktober 2016 programma Wonen en Leefomgeving portefeuillehouder
Nadere informatieCollegebesluit Collegevergadering: 11 december 2018
ONDERWERP Prestatieafspraken 2019 SAMENVATTING Gemeente, de Heemsteedse woningcorporaties Elan Wonen en Pre Wonen en hun huurdersorganisaties Bewonersraad Elan Wonen en Bewonerskern Pre streven een gemeenschappelijk
Nadere informatieWijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving
Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties
Nadere informatiePublicaties Stadsdeelbestuur 2010
Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens
Nadere informatieVooruit naar de oorsprong
Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte
Nadere informatieDe woonvisie en uw woningcorporatie(s)
Kennissessie De woonvisie en uw woningcorporatie(s) Circa 1/3 van de Vughtse woningen is een sociale huurwoning. Sociaal of betaalbaar wonen, wat betekent dat, wat is nodig? Portefeuille Woonwijze Huurbeleid:
Nadere informatieOnderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen
PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk
Nadere informatieNotitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein
Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Inleiding Zowel de SJAR als de raad maakt zich zorgen over de huisvestingsmogelijkheden van jongeren. Dit heeft ertoe geleid dat het College van burgemeester
Nadere informatieWoonvisie in t kort 10
10 Woonvisie in t kort Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning
Nadere informatieStartnotitie woonvisie Wassenaar
Startnotitie woonvisie 2014-2020 Wassenaar Documentbeheer DATUM AUTEURS VERSIE VERANDERING 18 september 2013 S. Bueving 1.1 24 september 2013 S. Bueving 1.2. Communicatieparagraaf 8 oktober 2013 S. Bueving
Nadere informatieWoondiensten Aarwoude geeft u de vijf!
Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale
Nadere informatieOntwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant
Platform Wonen Ontwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant Donderdag 24 november 2016 Thuisvester Visie Tien keuzes strategische visie Woningwet: Belangrijkste
Nadere informatieDefinitief advies 90%-norm oktober 2010 Karin Rosielle november 2010 DE 90% MAATREGEL IN DE PRAKTIJK
Definitief advies 90%-norm oktober 2010 Karin Rosielle november 2010 DE 90% MAATREGEL IN DE PRAKTIJK 1. Achtergrond De minister van Wonen Wijken en Integratie verplicht woningcorporaties om ten minste
Nadere informatieMet bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019
Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote
Nadere informatieWonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen
Basisinspanning Een evenwichtige bevolkingsopbouw, die in 2025 gegroeid is naar minimaal 25.000 inwoners. Voor iedere (toekomstige) inwoner moet een woning beschikbaar zijn die past in zijn/haar leefsituatie.
Nadere informatie6 januari 2015 Huisvestingswet
6 januari 2015 Huisvestingswet Eerlijke en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte in de sociale huursector Agenda van vanavond Korte toelichting op de wet Mogelijkheden voor lokaal maatwerk Regionaal
Nadere informatieInvesteren in groen en betaalbaar wonen
Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar
Nadere informatieThemabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016
Themabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016 Programma 20.00 Welkom 20.05 Inleidingen Gevolgen Woningwet voor wonen in Valkenswaard Woningmarktontwikkelingen Valkenswaard Resultaten Woningbelang
Nadere informatieWordt wonen in Oisterwijk een luxe? Pro-Plein Wonen
Wordt wonen in Oisterwijk een luxe? Pro-Plein Wonen Frenkel Beerens Adviseur wonen 7 maart 2018 Inhoud Woningmarkt (5 min) Woonvisie (10 min) Onderzoek locaties sociale huur (5 min) WONINGMARKT Economische
Nadere informatieMet bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20
Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.
Nadere informatieHet middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance
Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:
Nadere informatieThemabijeenkomst betaalbaarheid & beschikbaarheid
verslag van vergaderdatum 6 februari 2019 Themabijeenkomst betaalbaarheid & beschikbaarheid 1. Opening Nathalie opent om 19.00 uur de bijeenkomst en heet iedereen welkom. Ze licht ieders rol kort toe.
Nadere informatieOndernemingsplan Volksbelang Helmond. Veranderen en meebewegen
Ondernemingsplan 2014-2016 Volksbelang Helmond Veranderen en meebewegen 2 Ondernemingsplan 2014-2016 Veranderen en meebewegen Volksbelang wil met veranderingen meebewegen en daar op een eigen en eigentijdse
Nadere informatie1. Klantrelatie. Ambitie Gerichter in verbinding, meer oog voor persoonlijke omstandigheden en oplossingen; zoveel mogelijk digitaal ondersteund.
1. Klantrelatie Gerichter in verbinding, meer oog voor persoonlijke omstandigheden en oplossingen; zoveel mogelijk digitaal ondersteund. meer persoonlijke aandacht en maatwerk in onze dienstverlening.
Nadere informatieStrategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015
SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan
Nadere informatieOndernemingsplan jaar lokale kracht!
Ondernemingsplan 2016-2020 100 jaar lokale kracht! Stichting Beter Wonen September 2015 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 1 1 Inleiding 2 2 In- en externe analyse 3 2.1 Extern 3 Economie 3 Politiek 3 Maatschappij
Nadere informatieBelanghoudersbijeenkomst
V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee
Nadere informatieWoningcorporaties in Nuth. Presentatie gemeenteraad Nuth
Woningcorporaties in Nuth Presentatie gemeenteraad Nuth 27 november 2012 Inhoud presentatie Voorstellen: Wonen Zuid & Wonen Limburg Wat doen woningcorporaties? Ontwikkelingen in de woningmarkt Regeerakkoord
Nadere informatieWoonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels
POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen
Nadere informatieOnderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015
Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen
Nadere informatiePrestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders
Prestatieafspraken -2020 Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Inleiding Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering
Nadere informatieScherp aan de wind! ons ondernemingsplan
Scherp aan de wind! ons ondernemingsplan 2017-2020 Inhoudsopgave: 1. Voorwoord 2. Hier staan we voor 3. Woningbezit 4. Huurders 5. Vitale wijken en buurten 6. Financiën 7. Organisatie Voorwoord samen werken
Nadere informatieWoonbeleid Woonstrategie Limburg
Woonbeleid Woonstrategie Limburg Limburg inleiding voor Vastgoed Belang Zuid Wim Sniedt, 26 maart 2015 Trend: Minder & kleinere huishoudens Prognose aantal huishoudens in Limburg Samenstelling huishoudens
Nadere informatieGevolgen passendheidstoets
Gevolgen passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook
Nadere informatieHoorcollege actualiteiten
Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of
Nadere informatieWSN: Thuis in Nijkerk. Een kennismaking met onze plannen tot en met 2014
WSN: Thuis in Nijkerk Een kennismaking met onze plannen tot en met 2014 V O O R W O O R D Bertus Rakhorst over...geborgenheid Een goed en veilig thuis vormt een stevige basis van waaruit je je verder kunt
Nadere informatieNotitie nieuwbouwlocatie Oosterreeweg te Schiermonnikoog Datum
Notitie nieuwbouwlocatie Oosterreeweg te Schiermonnikoog Datum 9 april 2008 Onderwerp notitie betreffende nieuwbouwlocatie Oosterreeweg te Schiermonnikoog 1. Historie vanaf 2001 Woonplan 2001 Er is al
Nadere informatieAchtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID
Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn
Nadere informatieBijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen
Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid
Nadere informatieRegionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)
Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties
Nadere informatieAdviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015
Oktober 2015 2 Advies in hoofdlijnen Het advies 1. Door de huren bij mutatie niet te verhogen door passend toe te wijzen, kan de doorstroming worden bevorderd indien dit vooral duidelijk wordt aangegeven,
Nadere informatieWONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY.
Ondernemingsplan 2011-2014 van WONINGSTICHTING ST. JOSEPH STRAMPROY. Inleiding Woningstichting St. Joseph Stramproy ( Woningstichting) wil dat mensen goed, betaalbaar en prettig kunnen wonen. Om dat doel
Nadere informatieWoonruimteverdeling Maastricht. Stadsronde 5 september 2017
Woonruimteverdeling Maastricht Stadsronde 5 september 2017 Onderdelen 1. Beleidskader voor Woonruimteverdeling Maastricht (Lokale Woonagenda Maastricht) 2. Uitwerking in prestatieafspraken tussen huurdersbelangenverenigingen,
Nadere informatieWoningstichting Gulpen Beleidsplan 2013 2017
Beleidsplan 2013 2017 Datum: 15-11-2012 Versie: 2 Status: definitief Inhoud Samenvatting... 3 1. Inleiding... 4 2. Missie, visie en doelstellingen... 5 3. Uitgangspunten en randvoorwaarden... 6 4. De woonconsument...
Nadere informatieHuur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.
Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.
Nadere informatieBouwen aan beloften. Woningbouwvereniging Alkemade. Bezoekadres De Lasso GV Roelofarendsveen. Postadres Postbus AD Roelofarendsveen
Bouwen aan beloften Woningbouwvereniging Alkemade Bezoekadres De Lasso 1 2371 GV Roelofarendsveen Postadres Postbus 150 2370 AD Roelofarendsveen T 071 331 50 00 F 071 331 71 44 www.wbv-alkemade.nl algemeen@wbv-alkemade.nl
Nadere informatieWoonvisie. Steenwijkerland een samenvatting. Goed wonen komt met elkaar voor elkaar
m e i 2 016 Woonvisie Steenwijkerland 2017 2021 een samenvatting Goed wonen komt met elkaar voor elkaar In Steenwijkerland is het goed wonen. En dat willen we zo houden. Hoe doen we dat? En, wat is daarvoor
Nadere informatieUitwerking marketingplatform
Uitwerking marketingplatform Regeerakkoord: marketingstrategie of dooddoener? verbinden samenwerken Co-creatie Verantwoordelijkheid nemen tegenstellingen openheid 2 kanten kansen Win-win Gedeeld probleem
Nadere informatieWoningcorporaties: oplosser of veroorzaker van zorg- en veiligheidsproblemen? Sander Koomen (Aedes) Simone van Raak (Zayaz)
Woningcorporaties: oplosser of veroorzaker van zorg- en veiligheidsproblemen? Sander Koomen (Aedes) Simone van Raak (Zayaz) Agenda De sector Taak en rol corporaties Zorg en veiligheid > actuele vraagstukken
Nadere informatieB E R A A D S G R O E P
Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.
Nadere informatieOnderwerp: Woonvisie Brielle en het onderzoek ontwikkeling woningvoorraad Brielle
Sector/stafafdeling: Portefeuillehouder: Grondgebied/RO Wethouder Schoon Ter behandeling in de vergadering van: de commissie grondgebied d.d. 31 oktober 2017 de Raad d.d. 21 november 2017 Onderwerp: Woonvisie
Nadere informatieAan de Gemeenteraad. Onderwerp Dit voorstel gaat over de Woonvisie en het bijbehorende uitvoeringsprogramma.
Aan de Gemeenteraad. Raadsvergadering d.d. : 8 maart 2018 Commissievergadering d.d. : 21 februari 2018 Commissie : Commissie Samenleving Portefeuillehouder : wethouder T. van Rijnberk Programmaonderdeel
Nadere informatieGevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst
Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de
Nadere informatieprestatieafspraken 201 7
prestatieafspraken 201 7 In deze overeenkomst zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente Barendrecht, de Bewonersraad en Patrimonium Barendrecht vastgelegd voor de periode van 1 januari 2017 tot en
Nadere informatieKoersplan VWS
2016-2020 blad 1 Inleiding De Veenendaalse Woningstichting is er voor de huisvesting van mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Deze 100 jaar oude doelstelling geldt nog steeds en de VWS zal zich
Nadere informatievitale buren maken vitale buurten DE STRATEGISCHE KOERS VAN DE VOORZORG
vitale buren maken vitale buurten DE STRATEGISCHE KOERS VAN DE VOORZORG 2018-2028 oktober 2017 1 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ONZE VISIE ONZE MISSIE p. 3 p. 5 p. 7 ONZE KERNWAARDEN p. 7 EEN ECHTE HEERLENSE
Nadere informatieHier komt tekst Huurdersraad portaal. Utrecht.nl
Hier komt tekst Huurdersraad portaal 13 Hier mei2019 komt ook tekst Speerpunten Woonvisie Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie; We gebruiken de groei van de stad en stimuleren onze partners
Nadere informatieVivare Gemeente Renkum
Samenvatting Vivare Gemeente Renkum Prestatieafspraken 2015-2018 Vivare en de gemeente Renkum werken samen aan voldoende goede huurwoningen op de juiste plek voor een juiste prijs. Meer dan voorheen moet
Nadere informatieCONCEPT Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019
CONCEPT Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanvangshuurprijs: de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst; b. College:
Nadere informatieBijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum
Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:
Nadere informatieSLEUTEL NAAR DE TOEKOMST
SLEUTEL NAAR DE TOEKOMST INLEIDING De wereld om ons heen is volop in beweging en aan corporaties worden steeds hogere eisen gesteld. Met het ondernemingsplan 2012-2016 spelen we in op deze ontwikkelingen.
Nadere informatie