Bouwkavels veelal duurder dan vraagprijs door extra kosten in verband met de draagkracht van de ondergrond!

Transcriptie

1

2 Bouwkavels veelal duurder dan vraagprijs door extra kosten in verband met de draagkracht van de ondergrond! Unieke database biedt inzage in bodemopbouw en voorkomt onnodige kosten! Niet ieder bouwkavel is qua locatie, bestemming of technische situatie, direct geschikt voor het daadwerkelijk beoogde gebruik. Daardoor bestaat er ook een groot verschil tussen wat de verkoper vraagt en wat het de koper feitelijk waard is. Meestal wordt een locatie wel beoordeeld op de vraagprijs, maar wordt er onvoldoende gekeken naar de overige te maken kosten. En dan kan goedkope grond opeens dure grond blijken te zijn! De ingenieursbureaus Archicom en Fugro bieden kavelkopers een simpele doch slimme oplossing om risico s vooraf beter te kunnen inschatten. De vraagprijs die de verkoper hanteert is één, de werkelijke waarde voor de kopende partij is iets anders. De werkelijke waarde is zowel afhankelijk van de (bedrijfs-)operatie die op de locatie gaat plaatsvinden als van de kosten die gemaakt moeten worden om de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Deze laatste factor betreft alle kosten die gemaakt moeten worden om de grond überhaupt geschikt te maken voor bebouwing en het gebruik. Denk aan de aanpassing van de ontsluiting, aanleg van nutsvoorzieningen, afwatering, uitvoering van (milieu)sanering of verbetering van de grondmechanische gesteldheid. Zo is de opbouw en draagkracht van de ondergrond in iedere regio anders en kan deze lokaal zelfs per kavel verschillen. Met als gevolg dat er bijvoorbeeld extra funderingspalen nodig zijn. Aanpassingen kunnen leiden tot extra bouwkosten van 40,- per m 2. Bij een logistiek pand van m 2 betekent dit een extra kostenpost van 1 miljoen. Gemakkelijk te besparen indien in de directe nabijheid bijvoorbeeld niet of minder diep geheid hoeft te worden. Meestal wordt een zogeheten grondmechanisch onderzoek pas voorafgaand aan de bouw uitgevoerd. Maar waarom wachten? De ingenieursbureaus Archicom en Fugro beschikken over unieke databases met bouwkavels én bodemgegevens. Zo is de juiste kennis en informatie direct voorhanden om kavel verkopers en kavel kopers vooraf goed te kunnen informeren over de lokale situatie en eventuele noodzakelijke aanpassing aan bijvoorbeeld de fundering. Uitvoerig onderzoek is dan nog niet nodig. Zo zijn (on)verwachte bouwkosten beter in beeld te brengen. Kosten die anders letterlijk in de bodem verdwijnen en daarna niet meer zichtbaar zijn.

3 Logistieke hotspots Jaarlijks wordt de logistieke kaart van Nederland uitgegeven met daarop de ranking van logistieke hotspots. Archicom en Fugro hebben op basis van de meest gewilde logistieke bedrijventerreinen een overzicht opgesteld met welke extra bouwkosten rekening gehouden moeten worden. Afhankelijk van de grondmechanische gesteldheid, kan er soms op staal gebouwd worden (dit is de technische benaming voor een normale fundering op een (zanderige) draagkrachtige ondergrond) of moet er op palen gebouwd worden. De verschillen in bouwkosten lopen op tot ruim 40,- per m 2 bebouwd oppervlak. Kopende partijen zouden er verstandig aan doen om van verschillende kavels de draagkracht van de ondergrond te laten beoordelen alvorens tot aankoop over te gaan. Fugro heeft de onderzoeksresultaten van eerdere bodemonderzoeken geautomatiseerd en beschikt daardoor over een unieke database die snel inzage geeft in de plaatselijke bodemopbouw (zie figuur 1). Door deze database zijn de mogelijke funderingstypen inzichtelijk en de daarmee gepaard gaande kosten van de fundering. Door deze informatie mee te nemen in de afweging tussen de verschillende bouwkavels wordt de begroting van de benodigde investeringen veel betrouwbaarder. Deze informatie is van tientallen bedrijventerreinen direct beschikbaar en is tevens gekoppeld aan de website Figuur 1: Geo-overzicht Fugro (Bron: Fugro)

4 In onderstaande tabel worden de resultaten van de verschillende logistieke hotspots weergegeven: Nr. Plaats Industrieterrein Kavelprijs in per m 2 vanaf Vraagprijs vanaf Meerkosten fundering in per m 2 DC 1 Venlo Trade poort Noord Zwolle Hessenpoort Oss Vorstengrafdonk Coevorden Europark Heerenveen IBF Friesland Breda De Krogten Roermond Roerstreek zuid Vlissingen Souburg Kampen Zuiderzeehaven , Tiel Medel Waalwijk Haven zeven Eindhoven GDC Noord Heerlen Trilandis Nijmegen Bijsterhuizen Waddinxveen A12 Park Utrecht/Nieuwegein Lage Weide Tilburg Vossenberg west II vanaf Den haag Voormalig vliegveld Ypenburg Delfzijl/ Eemshaven De Eemshaven Hengelo Bedrijvensterrein Oosterveld Schiphol Schiphol Logistics Park Almere Stichtsekant Amsterdam haven Atlaspark Roosendaal Borchwerf Nr. Plaats A Maasvlakte B Rotterdam Haven C Moerdijk Industrieterrein Maasvlakte Botlek / Europort Nieuw logistiek park Kavelprijs in per m2 vanaf vraagprijs vanaf Meerkosten fundering in per m2 DC erfpacht /m 2 jaar 10 m 2 jaar 1 erfpacht /m 2 jaar 10 m 2 jaar 27 erfpacht op basis businesscase erfpacht 38 Archicom en Fugro bieden deze service aan zoekende partijen. Zij kunnen daardoor (honderd)duizenden euro s besparen door voor een ander kavel te kiezen of door de vraagprijs gemotiveerd ter discussie te stellen. Omgekeerd kunnen kavelverkopers er hun voordeel mee doen indien de grondgesteldheid gunstig is. Een gedegen vervolgonderzoek met bijbehorend funderingsadvies verkleint daarnaast de bouwrisico s en leidt tot optimalisatie van het funderingsontwerp.

5 Onderbouwing onderzoeksresultaten: Voor het onderzoek is per logistieke hotspot een representatief kavel gezocht waarvan er actuele en betrouwbare gegevens voorhanden zijn van de grond-mechanische gesteldheid (zie figuur 2). Deze gegevens zijn vertaald in de meest optimale funderingswijze. Omdat de grondgesteldheid lokaal zeer kan verschillen, bestaat de kans dat er zelfs binnen een afstand van enkele meters, sprake is van een afwijkende draagkrachtige onderlaag en andere funderingswijze. Wij adviseren daarom altijd nader advies in te winnen of aanvullend onderzoek te doen voor een nauwkeurige bepaling van de funderingsmethodiek en daadwerkelijke kosten. Bij de berekening van de kosten is voor iedere locatie gebruik gemaakt van de technische gegevens van één referentieproject (Majestic Products B.V., Bergen op Zoom, zie figuur 3). Vervolgens zijn aan de hand van betrouwbare kentallen de bouwkosten voor de onderbouw bepaald en zijn deze op basis van een index met elkaar vergeleken. Toelichting funderingstypes: Een fundering op staal (plaat- of stroken fundering) (draagkrachtige ondergrond). Fundering op staal kan na grondverbetering (hierbij wordt de toplaag ontgraven en vervangen door verdicht zand), soms risico op zettingen. Bovenbouw op palen, vloeren van de hal op staal (risico op zettingen voor de vloer). Gehele fundering op palen. Meest voorkomend paaltype: Prefab betonpalen; deze palen worden geheid en zijn breed inzetbaar. Avegaarpalen; deze palen worden geboord en worden in zandige bodems toegepast. Voordeel is dat er geen heitrillingen zijn. Vibro palen; dit zijn geheide in de grond gevormde palen, die vooral bij wisselende bodemopbouw, grote lengtes en hoge belastingen worden toegepast. Figuur 2: Voorbeeld van de sonderingsgegevens van een kavel (Bron: Fugro)

6 Over Archicom en bouwgrond.nl Ingenieursbureau Archicom is internationaal actief en onder andere gespecialiseerd in de advisering over locatiekeuzes, ontwerp & engineering, ontwikkeling en realisatie van logistiek en bedrijfsmatig vastgoed. Archicom werkt voor ondernemingen, ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en diverse overheden. Archicom is daarnaast initiatiefnemer van de site met het grootste aanbod van bouwgrond voor bedrijven. Voor meer informatie: / / +31 (0) en neem contact op met Tom Horstink, commercieel manager. Over Fugro Fugro heeft een vooraanstaande positie in Nederland met diensten op het gebied van Geo-Data, Geo-Informatie en Geo-Consultancy. Bij de dienstverlening wordt via ons lokale netwerk geavanceerde technologie en actuele kennis gecombineerd voor geo-gerelateerde vraagstukken op het gebied van Infra, Bouw, Industrie, Water en Energie. Naast kennis van geotechniek en hydrologie, waterbouw, geodesie, geomonitoring en geofysica, zijn vanuit het wereldwijde netwerk van de Fugro Groep diverse andere technologieën en specialisten beschikbaar. Dit maakt het mogelijk om continu vernieuwende oplossingen te bieden, maar ook om internationaal opererende opdrachtgevers te bedienen op nagenoeg elke locatie wereldwijd. Voor meer informatie: / en neem contact op met Peter van Steenoven, Manager Geo-Advies en Geo-Projecten. Disclaimer: Alhoewel het onderzoek met de grootst mogelijke zorg is uitgevoerd, wijzen Archicom en Fugro iedere vorm van aansprakelijkheid af door verkeerd gebruik of onjuiste interpretatie van de uitkomsten. De informatie over de vraagprijs van de bouwkavels is afkomstig van (gemeentelijke) websites of door specifieke navraag bij de verkopende partij verkregen. Wij staan niet in voor eventuele onjuistheden in de informatie verkregen van derden. Figuur 3: Majestic Products B.V. Bergen op Zoom (Bron en ontwerp: Ingenieursbureau Archicom B.V.)