ADVIESCOMMISSIE VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN WATERLAND

Transcriptie

1 ADVIESCOMMISSIE VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN WATERLAND Advies van de Adviescommissie voor de bezwaarschriften Waterland over het bezwaarschrift van de heer F. van Dijk, Zuideinde 32, de heer M. Braspenning, Zuideinde 34, de heer en mevrouw Kwadijk, Niesenoortsburgwal 4 en de heer G.J. Hageman, Kerkstraat 4, allen in Monnickendam, tegen het besluit van 23 mei 2012 van burgemeester en wethouders, tot verlening van een omgevingsvergunning voor het oprichten van een berging op het perceel Zuideinde 30 in Monnickendam. Datum: 12 september 2012 Aan burgemeester en wethouders van Waterland Achtergrond van het geschil Op 14 maart 2012 heeft mevrouw M. Meij-Boom, Nieuwe Zijds Burgwal 50 in Monnickendam, een omgevingsvergunning gevraagd voor het oprichten van een berging op het perceel Zuideinde 30 in Monnickendam. Op 8 mei 2012 heeft de Monumenten- en Welstandscommissie Waterland een negatief advies gegeven. Bij besluit van 23 mei 2012 (verzonden op 24 mei 2012) heeft u de gevraagde omgevingsvergunning verleend. Bij brieven van 2/4 juli 2012 heeft een aantal inwoners van Monnickendam een bezwaarschrift daartegen ingediend. Inhoud van het bezwaarschrift Er is geen werkelijk overleg met de omwonenden gevoerd, hoewel de gemeenteraad daarop aangedrongen heeft. De afwijking van het advies van de Commissie Stads- en Dorpsbeheer is gebaseerd op onjuiste veronderstellingen over overleg van de aanvraagster en omwonenden. Ramen aan de achterzijde van het bouwplan komen op slechts 1.35 meter afstand van en geven inkijk op het perceel Niesenoortsburgwal 4. Uitvoering van het bouwplan leidt tot verlies van uitzicht en toetreding van dag- en zonlicht, ook in de steeg ernaast. De bouwtekeningen geven goothoogte en kadastrale grenzen niet correct weer. Onduidelijkheid over het begin van de bezwaartermijn. Hoorzitting Op 23 augustus 2012 hebben wij een openbare hoorzitting gehouden. Het verslag daarvan is als bijlage bij dit advies gevoegd. Ontvankelijkheid De bezwaarmakers zijn direct belanghebbenden bij het bestreden besluit. De bezwaarschriften voldoen aan de wettelijke eisen met betrekking tot ontvankelijkheid,

2 Juridisch kaderen bestuitvorming Aangevraagd is een omgevingsvergunning voor vervanging van een bestaande aanbouw. Het gaat om een personeelsruimte, een opslag en een werkruimte in het verlengde van een bestaande winkel. De goothoogten op het punt van aansluiting aan de winkel en aan de zuidkant worden respectievelijk 4,18 en 4,90 meter. Het bestemmingsplan Het bouwperceel ligt in het bestemmingsplan Binnenstad 1976 en is daarin aangewezen voor Tuinen en erven, waarop artikel 19 van de planvoorschriften betrekking heeft. Volgens dit artikel zijn deze gronden bestemd voortuinen en erven met de bij het hoofdgebouw horende bouwwerken, waaronder opslag-, los-, laad- en parkeerplaatsen, voor zover liggende op hetzelfde planperceel als het hoofdgebouw. Ten aanzien van bijgebouwen zoals het onderhavige bouwplan, gelden de volgende voorschriften: Artikel 19, lid 2c onder: 1. voor zover de gronden op de piankaart met een kruisarcering aangegeven zijn, mogen er bedrijfsgebouwen worden gebouwd, ten dienste van het in het hoofdgebouw gevestigde of te vestigen bedrijf, mits dit hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel staat als de te bouwen bedrijfsgebouwen; 2. de gezamenlijke oppervlakten van de bedrijfsgebouwen, met een maximum van 250 m2, mogen de gehele oppervlakte van het planperceel omvatten dat de bestemming Tuinen en erven heeft en dat op de kaart voorzien is van een kruisarcering; 3. de goothoogte van de bedrijfsgebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen (met uitzondering van schoorstenen en iichtkappen); 4. de gebouwen moeten voorzien zijn van een kap waarvan de dakhelling ligt tussen de 45 en 50 graden. Het bouwplan is in strijd met artikel 19, 2c, onder 3 en 4 omdat de goothoogte van de nieuwbouw 4.90 meter is, en de nieuwbouw niet voorzien is van een kap. Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht en Besluit omgevingsrecht Volgens artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan een omgevingsvergunning vooreen plan dat in strijd met het bestemmingsplan is, worden verleend in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen. Artikel 4, eerste lid van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) wijst onder meer gevallen aan van bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom. Artikel 4 kan worden toegepast mits het aantal woningen gelijk blijft (aldus artikel 5, eerste lid van bijlage II van het Bor). U bent derhalve bevoegd in een geval als het onderhavige af te wijken van het bestemmingsplan. Besluitvorming U heeft de vergunning als volgt gemotiveerd: het doel van de aanvraag is een nieuwe berging te bouwen die voldoet aan de eisen van de tijd en die wat maatvoering betreft volledig past binnen de kaders die de gemeenteraad op 14 juli 2011 voor bebouwing van deze locatie gesteld heeft; er is overleg met omwonenden gevoerd, maar dit overleg heeft niet geleid tot volledige overeenstemming; er is sprake van verhoging van de goot ten opzichte van wat het bestemmingsplan toestaat, maar deze verhoging heeft geen onevenredige consequenties voor uitzicht, schaduwwerking en privacy; de architect heeft op de bouwtekening aangegeven dat de nieuwbouw binnen de eigendomsgrenzen van de aanvraagster blijft. Er is een negatief welstandsadvies gegeven, waarvan de inhoud samengevat luidt: het pand staat in een beschermd stadsgezicht; de achterbouw bij de winkel wordt verhoogd met ongeveer 1 meter, waardoor sprake is van anderhalve bouwlaag zonder kap; in de directe omgeving van het pand komen vooral volumes voor van één bouwlaag met kap, voornamelijk zadeldaken haaks op de gevel; het boeiboord steekt uit boven de goten van de belendende panden.

3 Volgens artikel 2.10, eerste lid, onderd, Wabo moeteen omgevingsvergunning worden geweigerd als het uiterlijk van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand - tenzij burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat de vergunning niettemin moet worden verleend. In de bestreden vergunning en in het verweerschrift heeft u gemotiveerd waarom u een beslissing genomen heeft die afwijkt van het welstandsadvies: vanuit de omwonenden is er weerstand gekomen tegen een bouwplan dat voorzien is van een dakconstructie; het argument van de welstandscommissie is niet redelijk omdat bij volledige benutting van de mogelijkheden van het bestemmingsplan een groter volume denkbaar is; volgens de Welstandsnota zijn platte daken toegestaan bij aanbouwen aan de achtergevel, wanneer de indeling van de oorspronkelijke achtergevel niet geschikt is om een zadeldak te maken of wanneer met een platdak een betere aansluiting mogelijk is tussen bestaande gebouwen. Naar uw mening is het bouwplan daarom niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Beoordeling van de bezwaren Uitspraak van de gemeenteraad en overleg met de omwonenden De bezwaarmakers verwijzen naar de gemeenteraad, die aangedrongen heeft op overleg naar aanleiding van het eerder, in 2010 ingediende bouwplan. U motiveert de afwijking met onder meerde overweging dat het bouwplan in overeenstemming is met de kaders die de gemeenteraad op 14juli 2011 vastgesteld heeft. Naar ons oordeel moet inmenging van de gemeenteraad in deze worden beschouwd als onderdeel van de toezichthoudende taak van de raad. Dit kan echter niets afdoen aan de inhoud en strekking van bepalingen van algemene en bijzondere wetten, die dienen ter bescherming van de belangen van vergunningvragende en bezwaarmakende partijen. Basis voor afwijking van het welstandsadvies In de bestreden vergunning staat dat u afgeweken bent vanwege de weerstand van de omwonenden tegen een in 2010 ingediend bouwplan, voor een aanbouw met kap. Tijdens de hoorzitting op 23 augustus 2012 hebben de bezwaarmakers echter uitdrukkelijk verklaard dat ze zich indertijd niet tegen dat bouwplan verzet hebben vanwege de kap, maar vanwege de goothoogte, die bijna tweemaal zo hoog zou worden als toegestaan volgens het bestemmingsplan. In het verweerschrift, tijdens de hoorzitting toegelicht, steït u dat bij volledige benutting van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, een groter volume mogelijk zou zijn dan met het bouwplan zoals vergund. Het welstandsadvies keurt het bouwplan echter niet af vanwege het volume op zichzelf, maar geeft daarvoor als argumenten dat het onderhavige gebied beschermd stadsgezicht is en dat de uiterlijke verschijningsvorm van dit bouwplan niet passend is in vergelijking met de structuur van de bebouwing in de omgeving. U verwijst ook naar een passage over platte daken bij aanbouwen aan de achtergevel, op blz.27 van de Welstandsnota. Deze passage heeft echter betrekking op de verschijningsvorm van platte daken, niet op verhoging van de goothoogte ten behoeve van een plat dak. De commissie vindt de motivering van de afwijking van het welstandsadvies, gelet op het voorgaande, ondeugdelijk. Het besluit kan met deze motivering niet in stand blijven. Ramen die uitzicht geven op het buurperoeei Twee van de bezwaarmakers hebben erop gewezen dat de ramen in de zuidgevel van de aanbouw uitzicht geven op hun erf en hebben een beroep gedaan op het Burgerlijk Wetboek..Met verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, van 3 oktober 2007 nummer /1 (UN BB4718) overwegen wij dat een privaatrechtelijke belemmering aan het verlenen van een ontheffing alleen in de weg staat als deze een evident karakter heeft, nu de burgerlijke rechter de eerst aangewezen rechter is om die vraag te beantwoorden. Artikel 5:50 van het Burgerlijk wetboek (BW) luidt: 1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere

4 muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. 2. De nabuur kan zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van zodanige openingen of werken, indien zijn erf een openbare weg of een openbaar water is, indien zich tussen de erven openbare wegen of openbare wateren bevinden of indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de opening of het werk zich bevindende muur. Uit dezen hoofde geoorloofde openingen of werken blijven geoorloofd, ook nadat de erven hun openbare bestemming hebben verloren of de muur is gesloopt. 3. De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur. U heeft aangevoerd dat de ramen ondoorzichtig zullen worden gemaakt, zodat van uitzicht op het erf geen sprake zal zijn. Mede gelet hierop is geen sprake van een privaatrechtelijke belemmering die een evident karakter heeft. Indien vergunninghouder zich niet houdt aan het gestelde in artikel 5:50 BW kunnen bezwaarmakers zich wenden tot de burgerlijke rechter. Het bezwaar is ongegrond. Verlies van dag- en zonlicht, verduistering van de steeg naast de aanbouw Het standpunt van de bezwaarmakers, dat het bouwplan leidt tot verlies aan uitzicht en zonlicht, is juist. Naar ons oordeel is dat verlies echter niet aanmerkelijk groter dan bij een bouwplan dat de mogelijkheden van het bestemmingsplan volledig benut. Verlies van daglicht, gesteld door de heer Van Dijk, Zuideinde 32, is onze inziens niet aan de orde, gelet op de ruimte tussen de achtergevel van zijn huis en de aanbouw. Het standpunt van de bezwaarmakers, dat de steeg naast de aanbouw minder licht zal ontvangen, is op zichzelf juist. Dit is echter onvoldoende om de belangenafweging in het nadeel van vergunninghouder te doen uitvallen. De bouwtekeningen geven goothoogte en kadastrale grenzen niet correct weer Het bezwaar met betrekking tot het onderdeel van de bouwtekening waarin de goothoogte van Ledig Erf 2 wordt vergeleken met die van de nieuwbouw, is feitelijk juist. Volgens uw vertegenwoordigster is dit onderdeel van de bouwtekening echter niet beslissend geweest. De juistheid van het bezwaar met betrekking tot de kadastrale grenzen is slechts aantoonbaar aan de hand van stukken met betrekking tot de vestiging en overgang van eigendomsrecht. Dergelijke criteria vallen buiten het toetsingskader voor beoordeling van een bouwaanvraag, maar zijn wèl relevant voor de uitvoering van een eenmaal verleende omgevingsvergunning. Daarover dient echter de burgerlijke rechter zich desgevraagd uit te spreken. Conclusie Naar onze mening zijn de grondslag en de motivering onvoldoende om het bestreden besluit te kunnen dragen en concluderen wij dat het besluit genomen is in strijd met de artikelen 3:46 en 3:50 van de Algemene wet bestuursrecht.

5 Advies De commissie adviseert het college: 1. het bezwaarschrift ontvankelijk te verklaren, 2. het bezwaar gericht tegen het besluit aangaande de redelijke eisen van welstand te herroepen en te heroverwegen of ergoede redenen zijn om van het negatieve welstandsadvies af te wijken en 3. indien dat niet het geval is, het bestreden besluit te herroepen en de aanvraag tot verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen af te wijzen wegens strijd met de redelijke eisen van welstand. Vastgesteld door mr. F. Arenfs, voorzitter, mr. I.H. van den Berg en ing. M. Klazema, leden. De adviescommissie voor de bezwaarschriften, de secretaris, de voorzitter, TP- UMFL J.F.M. Asselbe f J.F.M. Asselberjs ' mrf. Arents