Op de winkel passen of werk aan de winkel?

Transcriptie

1 Op de winkel passen of werk aan de winkel? Een onderzoek naar de relatie tussen branches en de aantrekkingskracht van stadsdeelcentra in Nederland. Master Thesis MSRE Amsterdam School of Real Estate Auteur H.A. Woltjer Scriptiebegeleider dr. A.S. Wilts 2 e Beoordelaar drs. R.M. Weisz RA MRICS Utrecht, 16 oktober 2015

2 Voorwoord Vorig jaar oktober heb ik de Kilimanjaro in Tanzania beklommen. Het behalen van de Uhuru Peak van m. hoog vond ik een mooie topprestatie. Na eerst een drietal modules te hebben afgerond, is met het schrijven van dit voorwoord nu ook een top bereikt. Het afronden van mijn master thesis voelt voor mij ook als het behalen van een topprestatie, een mentale topprestatie. Dit onderzoek is geschreven in het kader én ter afronding van mijn opleiding Master of Studies in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Allereerst wil ik DTZ Zadelhoff, met in het bijzonder Cuno van Steenhoven en Frans van Toor, bedanken voor de kans en mogelijkheid die zij mij hebben geboden tot het volgen van deze studie. De MSRE opleiding heeft mij inhoudelijk een verbreding en verdieping opgeleverd. Daarnaast heeft het mijn netwerk vergroot en heb ik hier interessante en leuke contacten aan overgehouden. Graag wil ik de beleggers die huurinformatie ten behoeve van mijn onderzoek hebben verstrekt hierbij nogmaals bedanken. Zonder deze medewerking was dit onderzoek niet tot stand gekomen. Arnold, bedankt voor je geduld, sturing en feedback. Je hebt me goed weten te motiveren en doordat jij altijd aangaf erin te geloven, bleef ik dat ook doen. Nogmaals bedankt! Daarnaast wil ik graag mijn collega s bedanken. Bedankt voor het sparren, me op jullie kunnen afreageren en de support. Arthur Marquard bedankt voor je hulp met Stata. Ook wil ik mijn vrienden en familie bedanken. Die heb ik wel erg weinig gezien, maar dat had een belangrijke reden zal ik maar zeggen. Bedankt voor het begrip hiervoor. Als laatste wil ik mijn lieve vrouw Hanna en dochter Carlijn bedanken. Bedankt voor het begrip, geduld, opoffering en het geven van motivatie en inspiratie. Zij hebben de laatste tijd toch wel erg moeten afzien dat ik zo n beetje al mijn tijd in de avonden en de weekenden met maar één ding bezig was Maar goed het resultaat ligt nu voor u. II

3 Samenvatting Dit onderzoek heeft betrekking op de relatie tussen branches en de aantrekkingskracht van stadsdeelcentra in Nederland. De doelstelling van dit onderzoek is een conceptueel model te ontwikkelen ter bepaling van het effect van branchering op het huurprijsniveau binnen Nederlandse stadsdeelcentra en op basis van dit model strategische adviezen te kunnen geven. Stadsdeelcentra zijn goed vertegenwoordigd door branches die voorzien in dagelijkse en nietdagelijkse goederen. Dit is enerzijds de keuze geweest om dit onderzoek plaats te laten vinden onder dit type centra. Anderzijds is het voor de eigenaren van stadsdeelcentra de afgelopen jaren lastig gebleken haar huurders te behouden. Medio 2015 bedraagt de leegstand onder staddeelcentra 6,8%. De leegstand groeide in 2014 ten opzichte van 2013 met 16% en met 17% in 2015 ten opzichte van Dit zijn de grootste stijgingen onder centra met een brede branchering, dit maakt onderzoek naar dit type centra dan ook extra relevant. Dit onderzoek is verkennend van opzet. Op basis van de bestaande theorie is een conceptueel model ontwikkeld waarin de belangrijkste factoren zijn opgenomen die invloed hebben op het huurprijsniveau van stadsdeelcentra. Hoewel ook softe factoren invloed hebben op het huurniveau, zijn deze achterwege gelaten vanwege het ontbreken van data en het moeilijk kunnen kwantificeren van deze informatie. Uitsluitend harde (meetbare) factoren zijn gehanteerd in het conceptueel model. De factoren zijn opgesplitst naar ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren. De ruimtelijke factoren worden als het ware getrechterd van macro, meso, naar micro niveau; in dit onderzoek zijn dat de deelgebieden verzorgingsgebied, winkelcentrum en winkelunit. Daarnaast zijn de nietruimtelijke factoren inzichtelijk gemaakt. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen factoren die van invloed zijn op het imago (van stadsdeelcentra) en op de branchering (van stadsdeelcentra). De invloedsfactoren zijn allemaal aan te merken als opbrengst gerelateerde factoren. In essentie draait het om het generen van voldoende inkomsten, dit geldt voor zowel de huurder als de verhuurder. De grafische weergave van het conceptuele model is terug te vinden in paragraaf 2.4. van deze thesis. Op basis van dit theoretisch kader en het hieruit afgeleide conceptuele model, is antwoord gegeven op mijn eerste deelvraag Welke factoren verklaren verschillen in huurprijsniveaus van een stadsdeelcentrum?. Ter beantwoording van mijn tweede en derde deelvraag (welke als volgt luiden Wat is de invloed van een branchemix op huurprijzen binnen een stadsdeelcentrum? en Welke aspecten van een branchemix dragen bij aan het verkleinen van de verschillen in huurprijsniveaus tussen branches richting het huurniveau van de branche met de hoogste huur per m²? ) heb ik onderzoeksverwachtingen opgesteld welke dienen ter beantwoording van mijn deelvragen en uiteindelijk ook ter beantwoording van mijn centrale vraag Onder welke voorwaarden heeft brancheverdeling een positief effect op de aantrekkelijkheid van een stadsdeelcentrum en zodoende op het huurprijsniveau?. In paragraaf treft u het gehele overzicht van mijn onderzoeksverwachtingen aan. Deze onderzoeksverwachtingen zijn getoetst door de huurprijs per m² - de afhankelijke variabele op samenhang met de invloedsfactoren te beoordelen, met in het bijzonder de branchering. Dit is gedaan onder vier stadsdeelcentra. Vanwege deze beperkte omvang is dit onderzoek dan ook tentatief. De belangrijkste uitkomsten hiervan zijn als volgt. Hoewel op basis van het theoretisch kader het verzorgingsgebied van groot belang wordt geacht ter verklaring van huurprijsverschillen tussen winkelcentra, is op basis van de vier onderzochte stadsdeelcentra er geen duidelijke aanwijzing op een verband tussen het besteedbaar inkomen en de hoogte van de huur en ook niet tussen aantal inwoners (binnen een straal van 2 en 5 kilometer) en het huurprijsniveau. III

4 Een richting aan de onderzoeksverwachting tussen de grootte van het winkelcentrum en de hoogte van de huur kan worden gegeven op basis van de bevindingen onder de vier onderzochte centra. Bij de vier centra wordt vermoed dat er een tussen de grootte zowel gemeten in aantal m² als ook het totaal aantal units binnen een centrum- en het gemiddelde huurprijsniveau per m² binnen een winkelcentrum een correlatie bestaat. Hoe groter het centrum (in aantal units en ook in m²), hoe hoger het huurprijsniveau. De verwachting bestond dat er een negatief verband bestaat tussen de grootte van een winkelunit en de hoogte van de huur (per m²). Binnen de vier onderzochte centra is een negatieve correlatie aangetoond. Oftewel hoe groter de winkelunit, hoe lager de huurprijs per m². In dit onderzoek zijn ook verschillen in huurprijsniveaus tussen filiaalbedrijven en niet-filiaalbedrijven geanalyseerd, waarbij werd verwacht dat niet-filiaalbedrijven gemiddeld een lagere huurprijs per m² betalen dan filiaalbedrijven. Voor drie van de vier centra zijn de verschillen tussen deze twee groepen klein. Eén winkelcentrum kent echter wel een substantieel verschil, hier betalen filiaalbedrijven afgerond 17% meer huur per m² ten opzichte van niet-filiaalbedrijven. In de praktijk wordt vaak gesteld dat de mode branche de hoogste huurprijs per m² betaald. Sommige onderzoeken tonen dit ook aan. De geanalyseerde huurgegevens van de vier onderzochte centra in dit onderzoek laten dit niet zien. Wel valt op te maken dat de branche overig huishoudelijk, mode en luxe (denk hierbij aan huurders als Blokker en Action) in meerdere gevallen een negatief significant verband kent met het huurprijsniveau van andere branches (onder andere de branches bruin en witgoed, juwelier en optiek en kleding en mode). In die gevallen is de huur in de branche overig huishoudelijk, mode en luxe significant lager dan de andere branche. Tussen andere branches bestaat er geen significante (negatieve) samenhang. In dit onderzoek is de onderzoeksverwachting Een hogere concentratie in een branche leidt tot een hogere huur per m² in diezelfde branche getoetst. Uit de analyse onder de vier stadsdeelcentra blijkt er een significant verband te bestaan tussen de concentratie binnen een branche en het gemiddelde huurprijs binnen de branche. De verwachting wordt dan ook uitgesproken dat een brancheconcentratie een positief effect heeft op het huurprijsniveau binnen stadsdeelcentra. Als laatste wordt in deze samenvatting benoemd dat er geanalyseerd is of er een verband bestaat tussen het aandeel in de branche kleding en mode en het gemiddelde huurprijsniveau per m². Op basis van de uitkomsten kan het vermoeden uitgesproken worden dat er een positief verband bestaat tussen het aandeel in deze branche en het gemiddelde huurprijsniveau. IV

5 Inhoudsopgave Voorwoord... II Samenvatting... III Inhoudsopgave Inleiding Aanleiding Stand van kennis Onderzoeksvragen Onderzoeksmethode Leeswijzer Theoretisch kader Inleiding Type winkellocaties Invloedsfactoren huurniveau winkelcentrum Ruimtelijke factoren Verzorgingsgebied Winkelcentrum Winkelunit Niet-ruimtelijke factoren Winkelimago Branchering Conclusie en conceptueel model Methode van onderzoek Inleiding Onderzochte stadsdeelcentra Opgenomen onderzoeksvariabelen en dataverantwoording Overzicht onderzoeksverwachtingen Afhankelijke variabele Ruimtelijke factoren Niet-ruimtelijke factoren Aanpak Resultaten Inleiding Analyse verzorgingsgebied

6 4.3 Analyse winkelcentrum Analyse winkelunit Analyse imago Analyse branchering Resultaten Betekenis Verzorgingsgebied Winkelcentrum Winkelimago Branchering Conclusies en aanbevelingen Conclusies Reflectie en aanbevelingen voor vervolgonderzoek Literatuurlijst Bijlage I Leegstand per winkelgebiedstypering... Bijlage II Winkelgebiedstyperingen Locatus... Bijlage III Branche indeling Nederland Locatus... Bijlage IV Ketenorganisatie Locatus... Bijlage V Stadsdeelcentra Nederland... 6

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Recentelijk ging de Etam Groep failliet, met meer dan 200 winkels onder de formulenamen Miss Etam en Promiss. Helaas was dit niet het enkele faillissement van de afgelopen periode. Vele grote merken gingen hieraan vooraf. Denk hierbij aan Mexx, Schoenenreus, Halfords, Thom Broekman, Free Record Shop, Siebel en zo kan ik nog wel even doorgaan. Allemaal grote ketens die tussen 2014 en nu failliet zijn gegaan. Huurders die niet zijn omgevallen, grijpen de crisis volop aan om de huur gereduceerd te krijgen. Twee grote voorbeelden hiervan zijn V&D en HEMA. Ook hier stonden de kranten mee vol. Dit heeft een grote impact op het winkellandschap. De huren (per m²) dalen, de grootteomvang van van oudsher- grote trekkers verandert en ook de branchesamenstelling. Sommige grote huurders als V&D- zijn too big to fall. Komt dat door de grote metrages die ze achter laten of de herontwikkelingsopgave? Of de maatschappelijke impact? Wat is de invloed van een zogenoemde anchor tenant op het centrum en het huurprijsniveau? Wat is de impact als zo n huurder weg gaat uit het centrum? Hoe ga je om een heronderhandeling met een zittend huurder? Wat is de toegevoegde waarde van deze huurder in het totaal en wat mag dit dan kosten om hem te behouden? Dit betekent dat het onderwerp van deze thesis betrekking heeft op wat de invloed van branchering is op de aantrekkelijkheid van stadsdeelcentra, waarbij de aantrekkelijkheid wordt gemeten in de hoogte van de huur(-inkomsten). De keuze om dit onderzoek te doen onder stadsdeelcentra is enerzijds omdat deze centra een goede vertegenwoordiging van branches kennen en anderzijds omdat de leegstand hard is opgelopen de afgelopen jaren. Van 2013 tot 2015 groeide de leegstand gemeten als percentage van het totaal aantal m² winkelvloeroppervlakte- van 5,0% in 2013 naar 5,8% in 2014, naar 6,8% in Dit zijn stijgingen van 16% en 17% van 2014 ten opzichte van 2013, respectievelijk van 2015 ten opzichte van 2014 (zie ook bijlage 1). Dit zijn de grootste stijgingen onder winkelcentra met een brede branchering. Om deze reden maakt onderzoek naar stadsdeelcentra extra relevant. Opmerkelijk is dat er nog nauwelijks fundamenteel onderzoek is gedaan naar de relatie tussen branches en het huurprijsniveau van winkelcentra. Over dit specifieke onderwerp is dan ook relatief weinig bekend. Dit onderzoek is verkennend van aard. Op basis van bestaande literatuur zal een methodologisch model ontwikkeld worden waarin de invloedsfactoren op het huurprijs van stadsdeelcentra inzichtelijk wordt gemaakt. Op tentatieve wijze zal dit model getoetst worden onder vier stadsdeelcentra. Vanwege de toetsing onder vier winkelcentra hebben de uitkomsten een lagere zeggingskracht, daardoor is dit onderzoek verkennend van opzet. Wel maakt dit onderzoek de relatie tussen branches en de aantrekkingskracht van deze vier desbetreffende stadsdeelcentra inzichtelijk. Hierdoor ontstaan er concrete vragen voor vervolgonderzoek. Als je een winkel leeg hebt staan; kies je dan voor de vulling (nog een executieverkoop winkel) zodat er in ieder geval weer huur geïnd kan worden (korte termijn gedachte) of vindt hier een strategische afweging aan vooraf zodat het winkelcentrum over een aantal jaar ook nog toekomstbestendig is (lange termijn gedachte)? Een huurder die aansluit op de overige huurders in het centrum en aansluit op de wensen van de consumenten. Miss Etam maakt uitsluitend een doorstart in de winkels waarbij de verhuurder mee gaat in de nieuwe realiteit. Wat is die nieuwe realiteit? 7

8 De tijd van afgebakende en uitgebalanceerde verzorgingsgebieden hebben we achter ons gelaten. De consument is mobieler en ook niet meer afhankelijk van uitsluitende de fysieke winkel. Voor de consument van vandaag de dag en daaruit voortvloeiend het nieuwe koopgedrag- is de fysieke winkel niet langer een noodzaak, maar een keuze (Molenaar, 2011). Het online winkelen is rond de eeuwwisseling opgekomen en heeft in de daaropvolgende jaren een stormachtige groet doorgemaakt. IT heeft ingrijpende gevolgen op de bestaande winkelstructuur. Zoals gezegd, betekent dit dat de consument het winkelcentrum in beginsel niet meer nodig heeft (Nozeman, e,a, 2012). Waar voorheen de consument volledig aangewezen was op fysieke winkels, heeft de consument nu de keuze tussen de fysieke winkel en om de aankoop online te doen. Online aankopen kan altijd en overal, dit levert de consument enorme besparingen op in tijd, moeite en geld (Nozeman, e.a., 2012). Dit heeft verstrekkende en ingrijpende gevolgen voor de retail. Door het online winkelen verschuift in hoog tempo de machtspositie van de aanbieder naar de consument, hiermee verschuift de focus van product, transactie en afzet naar klantbehoeften en wensen. veel retailers hanteren inmiddels een multi-channelstrategie; oftewel ze proberen zowel offline als online de consument te verleiden. De toekomst van winkelcentra hangt in sterke mate af van hetgeen retailers en beleggers aan actie ondernemen om winkelen voor de consument leuker en aantrekkelijker te maken. De functie van een winkelcentrum zal verschuiven richting het bieden van een aangename verblijfsplek en verbreding van het bezoekdoel. Naast winkel, zullen andere, nieuwe functies een plek krijgen. De verdere ontwikkeling is op basis van de nu nog beperkte historische gegevens nauwelijks te extrapoleren, waardoor betrouwbare voorspellingen niet te geven zijn (Nozeman, e.a., 2012). Winkels vormen dus niet langer sec een verzameling van winkels, maar winkelcentra fungeren als een ontmoetingsplek en vormen een waardevolle functie in de maatschappij. Zo blijkt ook uit de titel van NRW update 2015 Winkels maken de stad (NRW, 2015). Naast de grote impact van deze technologische ontwikkeling, hebben ook demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen in de economie invloed op het consumentengedrag. Zo is er sprake van vergrijzing en afnemende groei van de Nederlandse bevolking. De economische situatie van de afgelopen jaren heeft zijn weerslag gehad op de bestedingen in de detailhandel, met als gevolg vele faillissementen zoals hiervoor besproken. De totale omzet in de detailhandel bedroeg over 2014 afgerond EUR 98 miljard (excl. BTW), een groei van 0,4% ten opzichte van 2013 (detailhandel.info). Niet alleen de detailhandel laat een lichte groei zien, ook de totale economie in Nederland groeide met 0,8% over 2014 volgens het CPB. De samenstelling van huishoudens verandert; het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt, dit zal invloed hebben op de behoeften en bestedingen van consumenten. Ondanks deze kleine lichtpuntjes is de winkelmarkt slecht; het vet op de botten van retailers is op, we zien op de winkelmarkt nog steeds oplopende leegstand en huren die onder druk staan (Van der Gijp, 2015). Het vinden van (goede) huurders is veelal lastig. Toch is dit het moment om na te denken over welke huurders je in je centrum wilt hebben. De concurrentie is groot om de consument te verleiden naar een winkelcentrum. Met welke branchemix slaag je hierin het best? In de binnenlandse en buitenlandse literatuur kunnen vrijwel geen toekomstvoorspellingen worden gevonden over of toekomstvisies op de ontwikkeling van het winkellandschap. Dit kan twee dingen betekenen. Dat er geen toekomst is of dat er wel een toekomst is, maar dat niemand het waagt om daar iets over te zeggen, een quote van de heer Gianotten (Nozeman, e.a., 2012). 8

9 Vragen waar vaak gevoelsmatig en praktisch een antwoord op en invulling aan wordt gegeven. Door na te gaan welke factoren van invloed zijn op een optimaal functionerend winkelcentrum, met in het bijzonder de samenhang tussen branchering en huurprijs, kan hier in de toekomst meer strategisch op gestuurd worden. Dit betreft dan ook (een onderdeel van) mijn doelstelling. Heeft dit grote invloed, doen vastgoedeigenaren het al goed of moet er iets veranderen? Oftewel; Op de winkel passen of werk aan de winkel?. 1.2 Stand van kennis Deze scriptie gaat in op het onderwerp wat de invloed van branches is op de aantrekkingskracht van winkelcentra (en daarmee het huurprijsniveau hierbinnen). Dit onderzoek levert concrete empirische kennis over een viertal stadsdeelcentra binnen Nederland, in de context zal deze specifieke kennis inzicht geven over de bredere betekenis hiervan. Aan de hand van informatie over branchering en huurprijsgegevens van stadsdeelcentra wordt getoetst of er sprake is van invloed en/of samenhang hiertussen. In hoeverre is het van belang om die een specifieke huurder in een centrum te behouden? Hoe presteert deze ondernemer zich ten opzichte van de benchmark. Wat is een reële prijsstelling zodat de huurder geld verdient en wijk je hiervan af als de toegevoegde waarde van deze retailer van klein belang is voor het gehele centrum? Dit zijn vragen over het onderwerp in deze scriptie, op basis van harde factoren worden verbanden en verschillen in beeld gebracht. Nadrukkelijk wil ik benoemen dat zachte factoren buiten de scope van dit onderzoek vallen. Zoals aangegeven bestaat er een gebrek aan kennis over de samenhang tussen branchering en huurprijsniveaus en leegstand binnen stadsdeelcentra. Aan de hand van harde data welke ik voorhanden heb gekregen- wil ik deze samenhang verder inzichtelijk maken. Het succes van een winkelcentrum wordt in eerste plaats bepaald door de consument. Als een winkelcentrum aantrekkelijk is voor de consument, is dit aantrekkelijk voor de huurder en vervolgens ook voor verhuurder. De huurinkomsten vormen daarom een belangrijke pijler en zijn daarmee een goede graadmeter voor de aantrekkelijkheid van winkelvastgoed voor (cashflow gedreven) verhuurders. Winkelcentra zijn theoretisch gezien uiterst complexe fenomenen. Er zijn tal van krachten van invloed; dit zijn zowel vraag- als aanbod factoren en omgevingsfactoren (Nozeman, e.a., 2012). Dit onderzoek zal voornamelijk ingaan op de omgevingsfactoren. Vanwege het belang en de bredere context zal ook kort ingegaan worden op de vraag- en aanbod factoren. Onderzoek naar de Nederlandse winkelmarkt met raakvlak op het gebied van invloedsfactoren hierop, is onder andere uitgevoerd door Speetjens (1990), Speetjens en Van der Steen (1998), Haringsma (2002), Bolt (2003), Koot (2007) en Bakker (2011). Het onderzoek van Speetjens en Van der Steen (1998) is een methode ontworpen voor een betere huurprijsvaststelling van winkels in planmatig ontwikkelde centra. In een onderzoek naar Nederlandse planmatige wijkwinkelcentra heeft Koot (2007) de factoren die invloed hebben op het huurprijsniveau in kaart gebracht. Het meer recente onderzoek van Bakker (2011) gaat ook in op de factoren die van invloed zijn op het huurprijsniveau van planmatige winkelcentra binnen Nederland. De nadruk van dit onderzoek ligt op de zelfstandige ondernemer; zorgt de zelfstandige ondernemer voor een financiële meerwaarde binnen binnenstedelijke planmatig ontwikkelde winkelcentra? Uit dit onderzoek blijkt dat het gemiddelde huurprijsniveau per m² van zelfstandige ondernemers circa 8% lager ligt dan dat van winkelketens. 9

10 In het buitenland is er meer gezaghebbend onderzoek op dit gebied verricht, onder andere door Gatzlaff, Sirmans en Diskin (1994), Gerbich (1999), Tay, Lau en Leung (1999), Meija & Benjamin (2002), Yuo, Crosby, Lizieri en McCann (2004) en Des Rosiers, Thériault en Lavoie (2009). Zo heeft Gerbich (1999) Nieuw Zeelandse winkelcentra onder de loep genomen om het belang van branchering op het huurprijsniveau aan te tonen. Opmerkelijk is dat zogenaamde foodcourts een significant hogere huur per m² betalen ten opzichte van de overige branches binnen de onderzochte centra. Dit in tegenstelling tot horeca binnen Nederlandse winkelcentra, waar horeca onder de minder daadkrachtige huurders wordt geschaard. Publiekstrekkers blijken een significant lagere huur per m² te betalen. Door Des Rosiers, Thériault en Lavoie (2009) is onderzoek gedaan naar de invloed van de concentratie van huurders op het huurprijsniveau. De conclusie is dat een hogere huurdersconcentratie leidt tot een lager huurprijsniveau binnen de stadsdeelcentra. Dit geldt echter niet voor alle branches in dezelfde sterkte en richting. Zo kennen de branches juweliers, telecom winkels en fastfood ketens bij een hogere huurdersconcentratie wel een hogere huurprijs. Naast het feit dat dit onderzoek plaats vond onder Canadese winkelcentra (in Monteal en Quebec City) blijkt dat de huurderconcentratie niet een eenduidende richting aangeeft (bij hogere concentratie ene lagere huurprijs per m²), maar dat hierop uitzonderingen zijn (zoals telecom winkels en fastfood restaurants). In het theoretisch kader -hoofdstuk 2- zullen bovengenoemde onderzoeken verder behandeld worden. In het buitenland is er specifiek onderzoek verricht naar de branchering (retail tenant mix) binnen winkelcentra (shoppingcenters). In Nederland is er voor zover bekend- niet eerder onderzoek verricht naar de invloed van branchering op het huurprijsniveau binnen stadsdeelcentra. Dit vormt dan ook de kern van mijn vraagstelling, welke in de volgende paragraaf nader beschreven zal worden. 1.3 Onderzoeksvragen De leegstand op de winkelmarkt neemt toe, ook binnen stadsdeelcentra. Zoals ook in de aanleiding aangegeven, kan hier op een wijze met een korte termijn gedachte ( als het maar gevuld is ) mee om worden gegaan of meer strategisch. Een strategische keuze zal de lange termijn doelstelling het hebben van een goed functionerend winkelcentrum dienen na te streven. Is het van belang welke huurders(groep) er aangetrokken en/of behouden moeten worden binnen stadsdeelcentra? De probleemstelling van dit onderzoek kan als volgt worden verwoord: Op dit moment is er een gebrek aan kennis over de samenhang tussen branches en huurprijsniveaus binnen Nederlandse stadsdeelcentra, dit komt de objectiviteit van de besluitvorming niet ten goede. De (tweeledige) doelstelling is als volgt: Het doel van dit onderzoek is om een conceptueel model te ontwikkelen ter bepaling van het effect van branchering op het huurprijsniveau binnen Nederlandse stadsdeelcentra en op basis van dit model strategische adviezen te kunnen geven. De centrale vraag luidt: Onder welke voorwaarden heeft brancheverdeling een positief effect op de aantrekkelijkheid van een stadsdeelcentrum en zodoende op het huurprijsniveau? Om uiteindelijk mijn centrale vraag te kunnen beantwoorden, zullen de volgende deelvragen gesteld worden: Welke factoren verklaren verschillen in huurprijsniveaus van een stadsdeelcentrum? Wat is de invloed van een branchemix op huurprijzen binnen een stadsdeelcentrum? 10

11 Welke aspecten van een branchemix dragen bij aan het verkleinen van de verschillen in huurprijsniveaus tussen branches richting het huurniveau van de branche met de hoogste huur per m²? Deze deelvragen zijn opgesteld ter beantwoording van mijn centrale vraag. De 1 e deelvraag aangaande factoren die van invloed zijn op het huurprijsniveau- zal door middel van het literatuuronderzoek in hoofdstuk 2 worden beantwoord. Ter beantwoording van de 2 e en 3 e deelvraag waarbij de koppeling met branchering wordt gemaakt- zijn onderzoeksverwachtingen opgesteld welke worden getoetst door middel van empirisch onderzoek. Vanwege de beperkte omvang van de waarnemingen betreft dit een pilotstudy. Dit onderzoek levert inzicht in de relatie tussen branches en huurprijsniveaus op en kan vanwege het tentatieve karakter van het onderzoekals grondslag dienen voor vervolgonderzoek. 1.4 Onderzoeksmethode In dit onderzoek worden winkelcentra binnen Nederland beoordeeld op zogenoemde harde (en hierdoor goed meetbare) factoren waaronder branchering- en de mogelijke samenhang met de daadwerkelijk betaalde huurprijzen. Deze analyse wordt uitgevoerd onder stadsdeelcentra die in handen zijn van (grotendeels) één eigenaar/ verhuurder. Aan de hand van door eigenaren verkregen huurgegevens en invloedsfactoren, worden vermoedens op samenhang tussen deze invloedsfactoren en het huurprijsniveau beschreven. Hiervoor worden de factoren die invloed hebben op het huurprijsniveau van stadsdeelcentra in kaart gebracht. Deze invloedsfactoren zijn ingedeeld in ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren. Uitsluitend harde factoren zullen in het model worden opgenomen. Dit onderzoek is dan ook kwantitatief van aard. Deze onderzoeksresultaten bieden een basis voor een verkennend onderzoek naar de invloedsfactoren, met in het bijzonder branchering, op het huurprijsniveau van stadsdeelcentra en kan als sturingsinstrument voor strategische keuze over deze centra gehanteerd worden. Online omgeving Zoals aangeven zal dit onderzoek betrekking hebben op harde en meetbare factoren. De invloed van niet-ruimtelijke aspecten, zoals bijvoorbeeld online shoppen, wordt steeds groter. Kenmerk van de online concurrentie is dat zij zich niets aantrekt van traditionele ruimtelijke criteria als centraliteit, nabijheid en bereikbaarheid. Voor het doen van online aankopen, hoeft de consument niet naar een winkelcentrum te gaan. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de bezoekfrequentie en verblijfsduur van consumenten in winkelcentra (Nozeman, e.a., 2012). Dat dit van invloed is, moge duidelijk zijn. Deze factor is echter, moeilijk of onmogelijk kwantitatief te vervatten en zal derhalve buiten de scope van dit onderzoek vallen. Waar gesproken wordt over de aantrekkelijkheid van de winkelcentra, word t altijd dit altijd vanuit het perspectief van huurinkomsten bedoeld -zoals reeds in paragraaf 1.2. aangehaald-, tenzij expliciet anders wordt aangegeven. Waar in dit onderzoek gesproken wordt over invloedsfactoren wordt altijd gedoeld op factoren die van invloed zijn op de huurprijs, oftewel huurprijsbepalende factoren. 1.5 Leeswijzer In de aanleiding is het kader geschetst over het onderwerp van deze thesis; wat is de invloed van branchering op de aantrekkingskracht van winkelcentra en daarmee het huurprijsniveau binnen deze centra. De maatschappelijke relevantie is in de aanleiding naar voren gekomen, de wetenschappelijke relevantie is toegelicht in paragraaf 1.2. In hoofdstuk 2 zal het theoretisch kader worden belicht, waarbij allereerst zal worden ingegaan op de verschillende type winkellocaties, 11

12 waarbij de belangrijke locatietheorieën de revue passeren. Vervolgens zullen de invloedsfactoren onderverdeeld in ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren- aan de orde komen, waarbij gerefereerd wordt aan toonaangevende onderzoeken. Aan de hand van de literatuur en andere onderzoeken, zal ik onderzoeksverwachtingen stellen (ter beantwoording van mijn deelvragen en uiteindelijk mijn centrale vraag). Hoofdstuk 2 wordt afgesloten met een conceptueel model, waarin de meest belangrijke invloedsfactoren (op het huurprijsniveau van stadsdeelcentra) zijn opgenomen. In dit conceptueel model wordt een verwijzing gemaakt naar de onderzoeksverwachtingen per sub onderwerp. In hoofdstuk 3 is de structuur van het conceptuele model de leidraad. Er zal ingegaan worden op de gehanteerde variabelen (per onderzoeksverwachting), waarbij aan de orde komt hoe de factoren in het onderzoek meetbaar en operationeel gemaakt worden. Hierbij wordt ook ingegaan op de dataverantwoording. In hoofdstuk 3 wordt ook stilgestaan bij de selectie van de onderzochte centra. In hoofdstuk 4 zal vervolgens zullen de resultaten van de opgestelde onderzoeksverwachtingen worden geanalyseerd. De conclusies van dit onderzoek worden weergegeven in hoofdstuk 5, waarbij ook aanbevelingen worden gedaan voor vervolgonderzoek. 12

13 2 Theoretisch kader 2.1 Inleiding Zoals gesteld zal voor de aantrekkingskracht van stadsdeelcentra gekeken worden naar de hoogte van de huurprijzen. In dit hoofdstuk komt dan ook de literatuur aan bod die ingaat op de factoren die van invloed zijn op de huurprijzen van stadsdeelcentra. Door middel van dit theoretisch kader wordt de deelvraag aangaande de factoren die van invloed zijn op het huurprijsniveau geoperationaliseerd en volgt hieruit een conceptueel model, wat de basis vormt voor dit onderzoek (in hoofdstuk 3 en verder). Op basis van de theorie worden er onderzoeksverwachtingen gesteld die in het empirische gedeelte getoetst zullen worden. 2.2 Type winkellocaties In paragraaf 1.4 is in de afbakening aangegeven dat dit onderzoek betrekking heeft op stadsdeelcentra. Om enig inzicht te verkrijgen in de fijnmazige Nederlandse winkelstructuur, zal in deze paragraaf in het kort ingegaan worden op de verschillende locatietheorieën en de (logischerwijs) uit ontstane te onderscheiden winkelcentra. Volgens Bolt (2003) is er nergens ter wereld een zo een fijnmazig netwerk van winkelvoorzieningen ontstaan als in Nederland. Nederlanders kunnen verhoudingsgewijs gemakkelijk van winkelvoorziening veranderen zonder dat de reistijd wezenlijk verandert. De onderlinge concurrentie tussen winkelvoorzieningen is dan ook groot. Het doel van de bestedingen onderscheidt verschillende centra. Von Thünen (1826) heeft een locatietheorie opgesteld ter verklaring van het grondgebruik. Welke functie waar wordt uitgeoefend is te verklaren in de zogenaamde bid rents, de grondprijzen. Het grondgebruik en de grondprijs zijn onderling afhankelijk en worden bepaald door de onderlinge concurrentie van activiteiten. De functies bieden tegen elkaar op via de bid rents met als resultaat dat de hoogst biedende zich kan vestigen op de best bereikbare locatie. Dit is terug te zien in ons winkellandschap; winkels die een hogere bid-rent kunnen behalen zitten op een meer centrale locatie dan andere functies. Op perifere locaties is dit ook terug te zien. Functies waarvoor grote vloeroppervlaktes in combinatie met een lagere vloerproductiviteit (relatief lage opbrengst per m²) zorgen voor een lage bid rent en vestigen zich hierdoor noodzakelijkerwijs perifeer. Denk hierbij aan bouwmarkten. De Centrale plaatsen theorie van Christaller (1933) borduurt hier op voort door zich te richten op de verschillende soorten detailhandel. Uitgangspunt is volgens Christaller dat elke assortimentsgroep een eigen vraagniveau kent om deze rendabel te kunnen verkopen, de zogenoemde drempelwaarde. De omvang van het benodigde consumentendraagvlak is bepalend voor de grootte van de verzorgingsgebieden (Nozeman, e.a., 2012). Hieruit is een functionele hiërarchie af te leiden; voor dagelijkse goederen is een relatief klein draagvlak vereist, voor minder frequente aankopen (nonfood) is een veel groter draagvlak nodig om dit rendabel te kunnen verkopen. De Bijenkorf heeft als warenhuis een groter verzorgingsgebied nodig dan de bakker op de hoek. Dit vormt de verzorgingspiramide van Christaller (welke overigens in de geraadpleegde literatuur niet grafisch wordt weergegeven) met aan de top van de piramide de centrale plaats van de eerste orde. In deze top bevinden zich het grootste aantal winkel en de meeste vierkante meter vloeroppervlakte, dit vanwege het complementaire aanbod ten opzichte van kleinere plaatsen met een minder omvangrijke centra en verzorgingsgebieden. Hoe lager in de piramide, hoe kleiner het verzorgingsgebied en daardoor ook het voorzieningenniveau. 13

14 Hoewel de theorieën van Von Thünen (1826) en Christaller (1933) ansich als oud bestempeld kunnen worden, zijn dit nog steeds theorieën waarop teruggevallen wordt en daardoor nog actueel. Voorbeelden van onderzoeken waar deze theorieën worden aangehaald zijn Roosen (2013) en Schulte (2014). Consumenten bezoeken met een relatief hoge frequentie een nabijgelegen winkelgebied voor de dagelijkse behoefte, consumenten bezoeken met een relatief lage frequentie een groot winkelgebied met veel aanbod voor het doen van keuzegevoelige aankopen. Stadsdeelcentra voorzien in deze beide behoeften (Nozeman, e.a., 2012). Uit bovenstaande blijkt dat de functie die een winkelcentrum heeft, een afgeleide van zijn omgeving is. Dit bepaalt hoe groot het centrum kan zijn (qua omvang) en welke winkels en andere voorzieningen aanwezig (moeten) zijn, oftewel de branchering (Nozeman, e.a., 2012). Omvang en branchering bepalen samen de typologie van het centrum. In het kader van een bredere context worden hierbij de volgende centra - die Nozeman onderscheidt- benoemd: buurtwinkelcentra, wijkcentra, dorpscentra, stadsdeelcentra, stadscentra en perifere winkelconcentraties. In een bredere context dan dit onderzoek, is er onderzoek verricht naar (één van) deze type centra, meer vanuit de consument benaderd. In vogelvlucht en zeker niet uitputtend- verwijs ik naar een aantal onderzoeken. Onderzoek van Eertink en Braam-Mesken (2010) toont aan de hand van variabelen onderverdeeld naar locationele, commerciële en belevingskwaliteit- het belang van tevreden retailers in relatie tot het rendement op winkelbeleggingen. Door Vreenegoor (2011) is onderzoek gedaan naar de belevingswaarde van Nederlandse binnensteden. In het onderzoek is de correlatie tussen markthuren en belevingswaarde aan te tonen door middel van een enquête. Dit verband is aangetoond. De volgende zaken bleken de meeste relevantie te hebben; parkeergelegenheid, aanwezigheid van trekkers, bereikbaarheid per auto en variatie in branchering. Door Roosen (2013) is onderzoek gedaan naar de aantrekkelijkheid van Nederlandse binnensteden, waarbij net als in het onderzoek van Vreenegoor de effecten van beleving de aantrekkelijkheid bepalen. Op basis van een mix van harde en softe factoren zijn de financiële prestaties inzichtelijk gemaakt. Uit de regressieanalyse is de invloed van de bevolkingsomvang (harde factor) als sterkst verklarende factor van de huurprijs (voor niet planmatig ontwikkelde binnensteden) naar voren gekomen. Door Polman (2013) is onderzoek gedaan naar de toepasbaarheid van belevingselementen in regionale winkelcentra. Hieruit is gebleken dat het achterhalen van de doelgroep één van de belangrijkste elementen is om klantbeleving bij te laten dragen aan een optimale functionerend regionaal winkelcentrum. Door Janssen (2014) is onderzoek gedaan naar de rol van de locatie in de gehele consumentenbeleving. In het onderzoek wordt gebruikt gemaakt van mentale representaties om het onbewuste denkproces van consumenten inzichtelijk te maken en wordt een meer representatief en volledig beeld verkregen van wat consumenten beweegt. Het onderzoek biedt een nieuwe methode om consumenten te segmenteren aan de hand van fysieke en sociale elementen die een locatie aantrekkelijk maken. Nozeman (2012) geeft de volgende uitleg/ definitie over stadsdeelcentra: Stadsdeelcentra bedienen meerdere wijken, die samen een stadsdeel vormen. Vaak wordt onderscheid gemaakt tussen kleine en grote stadsdeelcentra, waarbij een kleine variant circa tot m² en de grote variant van tot meer dan m² bvo groot is. Op basis van de winkellocatietyperingen van het onafhankelijke onderzoeksbureau Locatus zijn de volgende winkelcentra te onderscheiden, welke een gelijkenis kent qua draagvlak. De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) hanteert voor de indeling en afbakening van de diverse winkelstructuren ook de door Locatus gevormde indeling. Deze indeling is in de volgende categorieën onderverdeeld: centraal winkelgebied (binnenstad, hoofdwinkelgebied groot, hoofdwinkelgebied klein, kernverzorgend winkelgebied groot, kernverzorgend winkelgebied klein en kernverzorgend 14

15 supermarktcentrum) ondersteunend winkelgebieden (stadsdeelcentrum, binnenstedelijke winkelstraat, wijkcentrum groot, wijkcentrum klein, buurtcentrum en supermarktcentrum) en overig (grootschalige concentratie en speciaal winkelgebied). In bijlage X Winkelgebiedstyperingen Locatus treft u de uitgebreide definities van de verschillende te onderscheiden gebiedstyperingen aan. Locatus geeft aan dat er naast één centraal winkel gebied, in een woonplaats één of meerdere ondersteunende winkelgebieden onderscheiden kunnen worden. Ten aanzien van stadsdeelcentra geeft Locatus aan: Een stadsdeelcentrum is altijd een aanvulling op een binnenstad of een hoofdwinkelcentrum. Bovendien is hier het merendeel van het centrum planmatig ontwikkeld. Een stadsdeelcentrum omvat meer dan 50 winkels (zie ook bijlage X Winkelgebiedstyperingen Locatus ). In de na 1960 planmatig ontwikkelde stadsdeelcentra is rond 40% een bedrijf uit de kleding/ textielof schoeisel/ lederwarenbranche, zo stelt Bolt (2003). In de binnen dit onderzoek betrokken winkelcentra ligt dit tussen afgerond 25% en 40%. Daarnaast kennen stadsdeelcentra meer nietdagelijkse branches waar in paragraaf verder op ingegaan zal worden-, waardoor dit type centra geschikt is voor dit onderzoek naar de relatie tussen de branches en het huurprijsniveau. Vraag naar winkelruimte Retailers zullen in een gebied winkelruimte zoeken als zij daar op termijn voldoen afzet- en winstmogelijkheden in zien (Van Gool, e.a., 2012). Factoren die genoemd worden zijn onder andere lokale koopkracht en grootte van het verzorgingsgebied. Uitgebreid zal dit worden belicht in de navolgende paragraaf, paragraaf 2.3. Aanbod van winkelruimte Het aanbod van winkelruimte is vooral afkomstig van projectontwikkelaars en beleggers. Zij zullen winkelruimte gaan bouwen als dit rendabel lijkt en mogelijk is. Dit hangt onder meer af van de: vraag naar winkelruimte, verwachte verhuurmogelijkheden, verwachte huur- en waardeontwikkeling, grond- bouw- en renkosten en beschikbaarheid van eigen en vreemd vermogen (Van Gool, e.a., 2012). Een goed winkelcentrum is dus afgestemd op datgene dat de consument ervan verwacht. Dit is echter complex, aangezien de consument niet altijd hetzelfde verwacht. Uit bovenstaande blijkt dat dit afhankelijk is van het koopdoel en dat de frequentie van bezoek hierop invloed heeft. Uit bovenstaande blijkt dat stadsdeelcentra een goede vertegenwoordiging van de diverse (hoofd-) branches kent en zowel voorziet in dagelijkse als niet-dagelijkse behoeften. Vanwege de invalshoek van branchering is gekozen voor stadsdeelcentra als het te onderzoeken type centra. Het onderzoek spitst zich dus toe op stadsdeelcentra vanwege de evenwichtig verdeelde branchemix omdat op het aspect branchering de nadruk ligt in dit onderzoek. 2.3 Invloedsfactoren huurniveau winkelcentrum Het doel van deze paragraaf is op basis van de literatuur te komen tot een conceptueel model bestaande uit de meetbare factoren die van invloed (positief en negatief) zijn op een winkelcentrum. Hierover is op zowel internationaal als nationaal niveau onderzoek verricht. In paragraaf 1.2 heb ik globaal de huidige stand van zaken omtrent onderzoek op dit gebied beschreven. In deze paragraaf van het theoretisch kader zal de keuze van de te hanteren invloedsfactoren onderbouwd worden. Aan de hand van dit conceptuele model zullen later in dit onderzoek onderzoeksverwachtingen worden getoetst door middel van een viertal casestudies. Er zijn verschillende wijzen van structurering van de factoren in andere onderzoeken gehanteerd, waaronder op macro, meso en micro niveau. Door Meija & Benjamin (2002) is een model ontwikkeld (zie hiervoor bijlage X), waarbij een onderverdeling is gemaakt op basis van ruimtelijke en niet- 15

16 ruimtelijke factoren. Bij ruimtelijke factoren valt te denken aan factoren als het aantal inwoners in het verzorgingsgebied en het aantal passanten in een winkelcentrum. Bij niet-ruimtelijke factoren valt te denken aan branchering en de huurdermix. In dit onderzoek wordt ingegaan op de harde invloedsfactoren, de factor branchering zal binnen deze uitvoerig worden belicht. Het door Meija & Benjamin (2002) ontwikkelde model voorziet goed hierin, aangezien branchering als niet-ruimtelijke factor hierin duidelijk wordt onderscheiden. Dit is de afweging geweest om dit model in dit onderzoek te hanteren. Als kapstok dient dit model en vormt hierdoor de paragraafindeling van dit hoofdstuk Ruimtelijke factoren In deze paragraaf zullen de ruimtelijke factoren die van invloed zijn op de aantrekkelijkheid van winkelcentra en daardoor van invloed zijn op het huurprijsniveau binnen deze centra aan bod komen Verzorgingsgebied Hieronder worden verstaan de factoren die in direct verband met de context waarin een centrum zich bevindt (Bolt, 2003). Bolt geeft als denkrichting aan: de omvang en het type verzorgingsgebied, de leeftijdsopbouw en de hoogte van de inkomens/ bestedingen van de inwoners uit het primaire en secundaire verzorgingsgebied; de daarmee samenhangende diversiteit en de omvang van consumentensegmenten en onder andere overheidsbeïnvloeding en -maatregelen. Voor de omgeving kan er ook onderscheid gemaakt worden in omgeving in enge en in ruime zin. De omgeving in enge zin heeft betrekking op het direct aangrenzende gebied, omgeving in ruime zin betreft het verzorgingsgebied en de daarmee samenhangende concurrentiepositie van het betreffende winkelcentrum (Nozeman, e.a., 2012). De markt/ omgeving in ruime zin zal hier aan bod komen. Economie Wanneer er naar de Nederlandse economie gekeken wordt, komen cijfers over de groei van het bruto binnenlands product, de werkgelegenheid/ werkloosheid, inflatie en koopkracht veelal aan bod. Op dit moment is er sprake van economisch herstel, zo blijkt uit cijfers van het CPB. De economie groeide in 2014 met 0,8% en voor 2015 wordt een groei verwacht van 1,7%. Ook het overheidstekort neemt in 2015 sterk af tot 1,8% van het BBP, terwijl dat in 2014 nog 2,6% was. Ook de werkloosheid laat een dalende trend zien en gaat uitkomen op 7% in Alleen ten aanzien van de koopkracht wordt een stagnatie voorzien. Vanaf het midden van vorig jaar heeft de consument meer vertrouwen in de economie gekregen. Het gecorrigeerde consumentenvertrouwen zoals het CBS dat elke maand meet, is in maart 2015 uitgekomen op 2. Concreet betekent dit dat er op dit moment meer huishoudens zijn die vinden dat het economisch gezien beter gaat dan andersom. Het is voor het eerst sinds augustus 2007 dat er voor het laatst een positief consumentenvertrouwen werd gemeten. De economie wordt veelal cyclisch gezien. Cyclische theorieën gaan ervan uit dat een ontwikkeling volgens een vast patroon verloopt en dat er in feite maar een uitkomst op de ontwikkeling mogelijk is en daarmee deterministisch van aard is (Nozeman, e.a., 2012). Macrofactoren op nationaal niveau als bruto binnenlands product, werkgelegenheid en consumentenvertrouwen zijn hierboven wel kort aangestipt, maar zullen niet worden meegenomen in het conceptueel model later in dit onderzoek. Hoewel er zeer zeker regionale ontwikkelingen bestaan, zijn vanwege een beperkte inkomenselasticiteit de gevolgen relatief beperkt (Nozeman, e.a., 2012). Vanwege de beperkte inkomenselasticiteit vallen macrofactoren buiten de scope van dit onderzoek. Volgens Tsolacos (1995) zullen factoren als bruto binnenlands product, werkgelegenheid en consumentenvertrouwen een algemene trend van de huren voor retail deels verklaren, maar zullen deze factoren geen inzicht verschaffen in de verklaring van huurprijsverschillen tussen winkelcentra. Deze opvatting is niet 16

17 veranderd. Recentere onderzoeken van Koot (2006) en Bakker (2011), die ook ingaan op de invloedsfactoren op het huurprijsniveau, betrekken om dezelfde reden ook geen macro economische factoren. Belevingseconomie Beleving wordt door Pine en Gilmore (1999) verwoord als het dusdanig betrekken van de consument bij een activiteit dat het hem/ haar bijblijft. Er wordt vaak gesproken over experience als sleutelwoord om consumenten te verleiden een winkel te bezoeken, de persoonlijke ervaring geeft hier betekenis aan. Nozeman e.a. schrijven in Het Nederlandse winkellandschap in transitie (2012); Consumentengedrag is even doorslaggevend als veranderlijk en de crux in het identificeren van toekomstbestendige winkellocaties is dan ook het bepalen van het aanpassingsvermogen van winkelcentra. Eenmaal gerealiseerde winkelcentra liggen echter op een locatie en die locatie is niet of nauwelijks veranderbaar. Het blijvend aantrekken van consumenten is daarom van belang. Door Nozeman e.a. (2012) wordt vervolgens gezegd dat de waarde van winkelvastgoed beïnvloed wordt door veel variabelen die in hoge mate kwalitatief van aard zijn en dat de waardering van deze variabelen veelal subjectief is. Benadrukt moet worden dat deze factoren van grote invloed zijn, echter vanwege de subjectieve waardering hiervan zal dit buiten de scope van het model vallen (zoals ook al in de afbakening binnen de onderzoeksmethode in paragraaf 1.4 aangegeven). Koot (2006) noemt dat de markt waarin een winkelcentrum gevestigd is, een belangrijke rol in het functioneren van de afzonderlijke units alsook het totale winkelcentrum speelt. De factoren gemiddeld inkomen, inwonersaantal, leeftijdsopbouw en het aantal concurrerende winkelgebieden hebben vanuit het verzorgingsgebied invloed hierop. Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven zullen de zachte factoren buiten de afbakening van dit onderzoeksonderwerp vallen. Naast de branchemix wordt ook een goede sfeer specifiek genoemd in het boeien en binden van consumenten (Van Gool, e.a., 2007). Uit onderzoek van Eertink en Braam- Mesken (2010) wordt onder de invloedsvariabele belevingskwaliteit verstaan; sfeer/ ambiance binnen het winkelcentrum, overlast, mate van vandalisme en inbraak, veiligheidsgevoel en netheid van het winkelgebied. Om inzicht te verschaffen in een bredere context worden deze variabelen genoemd, de variabelen zullen echter geen onderdeel gaan uitmaken van het onderzoeksmodel aangezien deze variabele minder goed kwantificeerbaar is. Indien hierover in de toekomst meer data beschikbaar zijn, kan mogelijk deze variabele in vervolgonderzoek ook betrokken worden. Inkomen Nozeman (e.a., 2012) stelt dat door een beperkte inkomenselasticiteit de gevolgen voor de detailhandel relatief beperkt zijn, dit geldt voornamelijk voor bestedingen in de dagelijkse sfeer. Diverse onderzoeken tonen echter aan dat er wel degelijk een relatie tussen inkomen en bestedingen bestaat. Ferber (1958) is een van de eerste onderzoekers die de relatie tussen inkomen en winkelverkopen legt. Later onderzoek van Liu (1970) bevestigt dit verband (Majoor, 2009). Sirmans & Guidry (1993) onderstrepen dat er positief significant verband bestaat tussen het gemiddelde inkomen per inwoner en het aan tal inwoners in per verzorgingsgebied (Bakker, 2011). Vanwege de diverse verbanden zal het inkomen als factor in mijn analyse meegewogen worden. Inwoners Massa is kassa, is een uitspraak die je geregeld hoort in de retailbranche. De massa kan slaan op het aantal bezoekers in de winkel, maar kan ook slaan op het aantal inwoners in een verzorgingsgebied. Want zorgt een hoger inwonersaantal binnen een verzorgingsgebied niet tot hogere bestedingen, wat hogere huren binnen een winkelcentrum rechtvaardigt? Het aantal inwoners (binnen het verzorgingsgebied) heeft als doel de (potentiële) vraagzijde van de markt in kaart te brengen (Nozeman, e.a., 2012). Uit onderzoek naar de relatie tussen het aantal 17

18 inwoners binnen het verzorgingsgebied (populatie) en consumentenbestedingen is het navolgende gebleken. Liu (1970), Ingene en Lusch (1980), Ingene en Yu (1981) en Adamchak e.a. (1999) deden allen onderzoek hiernaar en concludeerden allemaal een positieve relatie tussen de totale populatie, gemiddelde huishoudgrootte en populatieverandering met de consumentenbestedingen. Koopkrachtbinding van het gebied als ook overmatig winkelaanbod zijn twee factoren die deze positieve relatie kan verstoren (Koot, 2007). In paragraaf onder de kop Concurrerende winkelgebieden zal hier verder op ingegaan worden. Onder andere in onderzoeken van Sirmans & Guidry (1993) en Mejia en Eppli (2003) wordt geconcludeerd dat de populatie van het verzorgingsgebied een significant positieve invloed heeft op het huurniveau. Onderzoek van Des Rosiers e.a. (2005) toont een significant negatieve invloed van de populatie van het verzorgingsgebied op het huurprijsniveau. Een mogelijke verklaring die hiervoor wordt gegeven is dat een populatie die dicht op elkaar woont gemiddeld een lager inkomensniveau heeft. Onderzoek binnen Nederland door Van de Staak (2010) laat een positief verband zien tussen inwoneraantal en het huurprijsniveau. Hoewel niet uit alle onderzoeken hetzelfde geconcludeerd kan worden, laten de meeste onderzoeken een positieve relatie tussen populatie en het huurprijsniveau zien. Het aantal inwoners binnen het verzorgingsgebied zal dan ook worden meegenomen in het model. Bevolkingsontwikkelingen Binnen Nederland bestaan verschillen qua spreiding van de bevolking, de verwachting is dat deze verschillen groter worden. In de Randstad wonen de meeste mensen, circa 40%. Hier is de bevolkingsgroei ook het hoogst. De periferie is al het dunst bevolkt. Hier zien we daarnaast het verschijnsel van terugloop van de bevolking. Het groei-denken is decennialang de maatstaf geweest. Hier moet een omslag in komen, aangezien op veel locaties het consumentendraagvlak voor winkelvoorzieningen afneemt (Nozeman, e.a., 2012). Overheidsbeïnvloeding en maatregelen In een publicatie van Bolt (2003) wordt ook overheidsbeïnvloeding en maatregelen genoemd. Qua wetgeving kent winkelruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte genaamd) een apart regime, het zogenoemde huurrecht middenstandsbedrijfsruimte, waarvan de specifieke bepalingen zijn opgenomen in artikel 7: BW. Het winkelhuurrecht kent een semi-dwingend karakter. Vier hoofdkaders zijn van belang om te noemen; termijnbescherming, huurprijsherziening, in de plaatsstelling en huurbeëindiging (/opzeggingsgronden)(kerpestijn, 2014). Aangezien deze bepalingen in beginsel vanwege het semi-dwingende karakter- voor alle huurovereenkomsten en daarmee voor alle winkelcentra gelijk zijn, zal dit onderwerp buiten de (eerste) scope van dit onderzoek vallen. Wel wordt hier kort opgemerkt dat de branchering invloed kan hebben op de thematiek rond een huurprijsvaststelling conform artikel 7:303 BW en verder. Dit wordt ook geconcludeerd door Haringsma (2002). Regels rondom openingstijden is een ander voorbeeld van overheidsbeïnvloeding. Hierin bestaan verschillen tussen centra, maar aangezien winkeliersverenigingen/ verhuurders en huurders hierin een duidelijke sturing hebben, wordt dit buiten de scope van dit onderzoek gelaten. In het kader van overheidsbeïnvloeding wordt hier stilgestaan bij branchebeschermingsovereenkomsten die deel uitmaken van de huurovereenkomst. In deze zogenoemde branchebeschermingsovereenkomsten wordt doorgaans geregeld dat verhuurder zich jegens huurder verbindt om geen winkelruimte te verhuren aan concurrenten van de huurder die binnen dezelfde branche actief is. Op deze wijze beperken branchebeschermingsovereenkomsten concurrentie tussen huurders onderling en de vrij toegang tot de markt. Per 1 januari 1998 is de Mededingingswet in werking getreden en verbiedt in principe alle afspraken die concurrentie belemmeren, verhinderen of vervalsen (kartelverbod). Het is dan ook de vraag of de branchebeschermingscontracten wel zijn toegestaan. De NMa heeft zich al vaak over concurrentie clausule binnen winkelcentra gebogen, diverse jurisprudentie is er ook over. Geconcludeerd kan worden dat bij nieuwbouw winkelcentra gedurende de eerste zes jaar na het 18

19 sluiten van de eerste huurovereenkomst een branchebeschermingsovereenkomst is toegestaan. Bij oudere of gerenoveerde winkelcentra zijn branchebeschermingsovereenkomsten verboden (Cobouw, 1995). In dat kader zie je bij nieuwbouwprojecten brancheselectie commissies, waarbij de commissie vaak bestaat uit afgevaardigden namens verhuurder, de gemeente en brancheverenigingen (aangezien bij nieuwbouw een winkeliersvereniging nog niet direct in het leven is geroepen). Bij sommige bestaande winkelcentra bestaan er branche advies commissies. Deze zijn vaak samengesteld door afgevaardigden namens verhuurder(s) en de winkeliersvereniging. De rol hiervan is veelal beperkt tot een adviserende rol en heeft geen beslissingsbevoegdheid ten aanzien van selectie van potentiele huurders. Op basis van conclusies en aanbevelingen uit literatuur zijn onderstaande factoren van invloed. Dit betreft data die voor handen zijn. Tevens betreft dit zogenaamde harde data, zodat dit in dit kwantitatieve onderzoek betrokken kan worden en data die voorhanden zijn. Deze punten zullen dan ook als variabelen in het model komen: Aantal inwoners; Besteedbaar inkomen. Gezien het groot aantal onderzoeken dat een positieve relatie tussen de populatie en het huurprijsniveau, alsook de relatie tussen inkomensniveau en huurprijsniveau, luidt mijn eerste onderzoeksverwachting: Onderzoeksverwachting 1. Naarmate het besteedbaar inkomen en het aantal inwoners hoger is, zal de gemiddelde huurprijs per m² hoger zijn Winkelcentrum Zoals eerdere aangegeven kan er ook onderscheid gemaakt worden op macro, meso en micro niveau. Dit betreft het zogenaamde meso niveau; de factoren hebben betrekking op het centrum als zodanig. Volgens Bolt (2003) kan hierbij gedacht worden aan onder andere de grootte van de winkelvoorziening, de branchesamenstelling, imago bepalende trekkers, het aantal bezoekers, bezoekerskenmerken naar leeftijd, inkomen en bestedingen, de objectbereikbaarheid, uitstraling, situering van de entrees, zichtlijnen, parkeermogelijkheden en parkeertarief. Een aantal van bovenstaande factoren, zoals de toegankelijkheid en zichtbaarheid zijn moeilijk (kwantitatief) te meten (Koot, 2007). Onderstaand zal ingegaan worden op de belangrijkste locatie factoren welke wel kwantitatief meetbaar zijn en volgens (inter-)nationaal onderzoek een positieve invloed op het huurprijsniveau hebben. Grootte winkelcentrum Zoals in paragraaf 2.2 aangegeven, is de functie die een winkelcentrum heeft, een afgeleide van zijn omgeving en bepaalt de omgeving de grootte (/omvang) van het centrum (Nozeman, e.a., 2012). Het onderzoek van Koot (2006) toont aan dat er positief verband bestaat tussen de grootte van het winkelcentrum, alsook het aantal winkelunits en de hoogte van de huurprijs. Het onderzoek van Koot heeft betrekking op wijkwinkelcentra. Overigens is uit internationaal onderzoek (in de Verenigde Staten) gebleken dat de omvang van het centra zowel een positieve invloed (Sirmans & Guidry, 1993) als negatieve invloed (Gatzlaff, e.a., 1994) op het huurprijsniveau kan hebben. 19

20 Zowel de grootte van het centrum, als het totaal aantal winkelunits binnen het centrum zullen als factoren nader worden beschouwd in het onderzoek. Leeftijd winkelcentrum Uit onderzoek van Bolt (2003) blijkt dat bij jongere wijkcentra waaronder begrepen gerenoveerde centra- de huurprijzen hoger liggen dan bij oudere centra (ouder 14 jaar). De spreiding in huren zijn binnen de Randstad groter dan buiten de Randstad. Ook eerder onderzoek in Nederland toont ditzelfde verband aan (Speetjens & Van der Steen, 1998), namelijk ook in dit onderzoek wordt expliciet opgemerkt dat door renovatie de leeftijd van het winkelcentrum veranderd en dit van invloed is de hoogte van de huur. Op internationaal vlak tonen onder andere Sirmans & Guidy (1993) en Gatzlaff, Sirmans & Diskin (1994) dat de leeftijd invloed heeft op het huurniveau van winkelcentra; hoe ouder de centra, hoe lager de huren. De verklaring die hiervoor wordt gegeven is, fysieke veroudering, geen optimale huurdersmix en oudere faciliteiten. Maar ook is er onderzoek dat het omgekeerde aantoont; hoe ouder de centra, hoe hoger de huren. Tay, Lau & Leung (1999) tonen aan dat in Hong Kong (onder negen winkelcentra) de huren hogere liggen dan in nieuwe centra. Een verklaring volgens de auteurs is te vinden in de lange historie en traditie. Overigens is renovatie niet in dit onderzoek betrokken. Meija & Eppli (2003) en Yuo, e.a. (2004) tonen aan dat ouderdom van centra een negatieve invloed heeft op de huurwaarde. Aangezien een ingrijpende renovatie van invloed is, zal voor de factor leeftijd het initiële bouwjaar of het jaar van renovatie worden aangehouden. De operationalisering hiervan zal in hoofdstuk 3 worden beschreven. Parkeren No parking, no business is een bekend Amerikaans gezegde. In de Verenigde Staten worden vrijwel alle winkelbezoeken met de auto afgelegd (Nozeman, e.a. 2012). Nederland kent een fijnmazige winkelstructuur, zijn goede parkeervoorzieningen bij een winkelcentrum onmisbaar? Uit elk consumentenonderzoek komt naar voren dat de autobezoeker de veelbesteder is en daarmee de belangrijkste omzetbrenger (Nozeman, e.a., 2012). Parkeervoorzieningen zijn dus van essentieel belang. Ook Haringsma (2011) stelt dat een groot deel van de omzet met de auto komt, namelijk ongeveer de helft van de winkelbezoekers komt met de auto dit verschilt overigens per type winkelgebied-, de autobezoekers besteden meer dan de andere bezoekerscategorieën en daarmee is het aandeel in de omzet van autobezoekers nog hoger. Uit door SSM Retail Platform uitgevoerd onderzoek (Look Listen Learn 2013) staat voldoende parkeergelegenheid op 7 wat door consumenten van belang wordt geacht binnen een winkelgebied. Naast het aantal parkeerplaatsen, zijn er ook enkele kwalitatieve eisen die aan het parkeren gesteld worden; de parkeerbalans, loopafstand, maaiveld versus gebouwd parkeren, tarief, beleving en wijze van betalen en service (Nozeman, e.a., 2012). Uit bovenstaande blijkt dat parkeren een belangrijke rol heeft binnen een winkelcentrum, maar het belang is hiermee nog niet aangetoond. De benaderbare factor als het aantal parkeerplaatsen is statistisch getest. Geconcludeerd kan worden dat deze factor veelal een significante invloed heeft op het huurniveau (Koot, 2007). 20