Nederlandse economie in zicht

Transcriptie

1 Nederlandse economie in zicht Woningmarkthervormingen Economisch Bureau 11 juli 2013 Krimp economie lijkt ten einde te lopen; toch ramingen verlaagd BBP (% j-o-j; l.a.) Bron: Vereniging Eigen Huis Economisch-sentimentindicator (r.a.) Conjunctuur: Ramingen economische groei zijn verlaagd (p.5) In het eerste kwartaal was de groei lager dan eerder gemeld. Omdat bovendien de beschikbare indicatoren voor het tweede kwartaal nog geen verbetering laten zien, hebben we onze raming voor de economische groei in 2013 verlaagd naar ca. -1%. In het tweede halfjaar zien we de economie echter herstellen dankzij de uitvoer, die naar verwachting profiteert van de aantrekkende wereldhandel. In 2014 kan daarom weer een positief groeicijfer worden opgetekend. Maar omdat hoogstwaarschijnlijk volgend jaar extra wordt bezuinigd, wordt het groeiherstel flink afgeremd. We hebben daarom ook de BBP-raming voor 2014 verlaagd - naar krap ½%. Thema: Verdere hervorming woningmarkt (p.2) Het aantal transacties is verder gedaald. De dreiging van restschuld vormt een belemmering om te verhuizen. Ook gaapt een gat tussen de prijs die verkopers verlangen en de prijs die kopers bereid zijn te betalen. Toch komt het moment dat de prijsontwikkeling het kantelpunt bereikt naderbij. Gunstig is dat de impasse in de discussie over de inrichting van de woningmarkt eindelijk is doorbroken. De voorstellen tot vereenvoudiging van het belastingstelsel van de Commissie Van Dijkhuizen vormen een voorbode van verdere aanpassingen. Ondanks dat de hypotheektarieven hoger liggen dan in de omringende landen, is de meerderheid van de gezinshuishoudens goed in staat de betalingsverplichtingen na te komen. Sectoren: Woningbouw voorlopig nog onder druk; wel aanwijzingen voor herstel (p.7) De gestagneerde woningmarkt heeft grote invloed op de woningbouw. Op korte termijn is de woningbouwproductie afhankelijk van de economische ontwikkelingen en het woningmarktbeleid van de overheid. Op lange termijn zijn aanwijzingen voor herstel van de productie van woningen te zien in het woningtekort en de demografische ontwikkelingen.

2 2 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 Suggesties voor verdere hervorming woningmarkt Philip Bokeloh De woningmarkt beleeft als gevolg van structurele aanpassingen een turbulent jaar. Het aantal transacties is de eerste vijf maanden verder gedaald. De dreiging van restschuld vormt een grote belemmering om de verhuiswens door te zetten. Er gaapt bovendien nog een flink gat tussen de prijs die verkopers verlangen en de prijs die kopers bereid zijn te betalen. Toch komt het moment dat de prijsontwikkeling het kantelpunt bereikt naderbij. Onder andere de slechts bescheiden uitbreiding van de woningvoorraad legt een bodem onder de prijsontwikkeling. Gunstig is dat de impasse in de discussie over de inrichting van de woningmarkt eindelijk is doorbroken met het in februari gesloten Woonakkoord. De voorstellen tot vereenvoudiging van het belastingstelsel van de commissie onder leiding van Kees van Dijkhuizen vormen een voorbode van verdere aanpassingen. De commissie beveelt onder andere aan om het eigenwoningbezit minder fiscaal te stimuleren. Andere commissies adviseren dat kopers meer geld dienen in te brengen wanneer zij een woning verwerven. Met oog op het risico van verdere prijsdalingen is enige terughoudendheid op dit punt op zijn plaats. Tegenover het risico van een afwaardering staat dat een lager hypotheekmaximum bijdraagt aan de stabiliteit van de financiële sector. Ondanks dat de hypotheektarieven in Nederland beduidend hoger liggen dan in de omringende landen, is de meerderheid van de gezinshuishoudens goed in staat de betalingsverplichtingen na te komen. De afschrijvingen op hypotheekleningen behoren met minder dan 0,1% van de hypotheekportefeuille nog altijd tot de laagste van de Europese Unie. Daling van het aantal transacties De woningmarkt beleeft als gevolg van de structurele aanpassingen een turbulent jaar. Het aantal transacties is de eerste vijf maanden verder gedaald. Er vonden volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster ruim transacties plaats, 10% minder dan in dezelfde periode van Huiseigenaren besluiten steeds vaker hun verhuiswens uit te stellen. Liefst huishoudens geven aan binnen twee jaar te willen verhuizen (huur en koop), meer dan drie jaar terug. Het aantal dat actief op zoek is, is echter met gekrompen naar huishoudens. De neiging om de verhuiswens uit te stellen is vooral sterk onder eigenwoningbezitters. De dreiging van restschuld vormt een grote belemmering om de verhuiswens door te zetten. De groep met een potentiële restschuld groeit. De precieze omvang van deze groep is nog altijd onduidelijk. Het CBS kwam onlangs uit op huishoudens. Op basis van de enquêteresultaten van het Woononderzoek Nederland 2012 ligt het aantal met huishoudens beduidend lager. Hoeveel het er ook zijn, het is tegen deze achtergrond onwaarschijnlijk dat het aantal transacties weer snel terugkeert naar het niveau van vóór de crisis. Er is niettemin een sterke latente verhuiswens. Het transactievolume zal toenemen zodra de indruk ontstaat dat de huizenprijzen de bodem hebben bereikt. Het moment dat de prijsontwikkeling het kantelpunt bereikt, komt naderbij. Onder andere de bescheiden uitbreiding van de woningvoorraad legt een bodem onder de prijsontwikkeling. De daling van het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen loopt vooruit op een verdere terugval van de woningproductie in de komende jaren, vooral van koopwoningen. De woningschaarste neemt dus eerder toe dan af (zie ook het artikel verderop Woningbouw: tekort bepaalt de toekomst ). Er zijn de laatste tijd bovendien wel degelijk lichtpuntjes te melden. Zo vertoont de marktindicator van Vereniging Eigen Huis de laatste maanden een aanmerkelijke verbetering. Dit herstel mag gezien de verbeterde betaalbaarheid geen verbazing wekken. De combinatie van prijsdaling, lage rente en huurstijging maakt de aanschaf van een koopwoning langzamerhand weer het overwegen waard. Marktindicator Vereniging Eigen Huis veert op Bron: Vereniging Eigen Huis Index; 100 = neutrale stemming VEH Marktindicator Toch gaapt er nog een flink gat tussen de prijs die verkopers verlangen en de prijs die kopers bereid zijn te betalen. Bovendien vergt het bij het huidige lage transactievolume nog veel tijd voordat de huidige voorraad te koop staande woningen is weggewerkt. Kopers kunnen scherp op de prijs onderhandelen zo lang het aanbod ruim is. Het herstel van de woningmarkt zal zich in eerste instantie in het aantal transacties manifesteren, daarna pas in de prijzen. Een belangrijke kwalificatie is echter op zijn plaats. Wil de woningmarkt opleven, dan moet het economisch herstel wel doorzetten. Weinig mensen durven het aan een huis te kopen wanneer hun werk en hun inkomen op de tocht staat. De woningmarkt zal nog langer in de put blijven zitten wanneer de arbeidsmarkt verder verzwakt.

3 3 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 Suggesties voor verdere hervormingen Gunstig is dat de impasse in de discussie over de inrichting van de woningmarkt eindelijk is doorbroken met het in februari gesloten Woonakkoord. Maar het blijft de vraag of hiermee de onzekerheid over de fiscale behandeling van de eigen woning is weggenomen. Ofschoon de politieke concessies indrukwekkend zijn, is het onwaarschijnlijk dat de hervorming van de huizenmarkt met het Woonakkoord is voltooid. belangrijkste vermogenscomponent vormt, vallen zowel de eigen woning als de hypotheekschuld nu in box 1. Met het oog op de fragiele situatie op de huizenmarkt is de tijd pas rijp voor een overgang wanneer het transactievolume weer op peil is en de huizenprijzen in de lift zitten. Daarnaast adviseert de commissie de tijd te nemen voor de overgang, ten minste twintig jaar. Dan krijgen huishoudens alle gelegenheid om hun financiën aan de nieuwe situatie aan te passen. Een voorbode van verdere aanpassingen vormen de voorstellen tot vereenvoudiging van het belastingstelsel van de commissie onder leiding van Kees van Dijkhuizen. Deze commissie beveelt onder andere aan om het eigenwoningbezit minder fiscaal te stimuleren. De mogelijkheid om via de eigen woning belastingvrij vermogen op te bouwen dient te worden afgeschaft. Ook dient de renteaftrek gedurende de looptijd te worden teruggebracht volgens een dertigjarig annuïtair aflossingsschema, zowel voor bestaande als voor nieuwe gevallen. De geleidelijke vermindering van de fiscale subsidiëring zal woningeigenaren prikkelen om hypotheekschuld af te lossen. Zij zijn hier echter niet toe verplicht. De commissie acht het voldoende als de aflossing beperkt blijft tot de helft van de woningwaarde. De commissie meldt met klem dat bezuinigen niet de inzet is van de aanpassingen. De beperking van de aftrek wordt gecompenseerd via een verlaging van de inkomstenbelastingtarieven en een afschaffing van de transactiebelasting. Dit betekent ons inziens niet dat er geen prijseffecten zijn. De kans is groot dat de bestedingsvoorkeuren verschuiven wanneer de relatieve prijs van wonen door de verminderde renteaftrek en de toename van de huur stijgt ten opzichte van andere consumptieve bestedingen. Een waarschijnlijk minder sterke vraag naar wonen zal het prijspeil naar beneden duwen. De commissie heeft oog voor de groep huishoudens waarvan de waarde van de woning onder de hypotheekschuld ligt. De rente over de restschuld die na verkoop ontstaat, zal wat betreft de commissie gedurende een periode van twaalf jaar fiscaal aftrekbaar zijn. In combinatie met een via een beperkte opslag op de hypotheekrente gefinancierde garantieregeling, die de schroom bij banken moet wegnemen om een hypotheek te verstrekken, helpt dit de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. De commissie acht het omwille van de eenvoud en de consequente systematiek beter om de eigen woning en de hypotheekschuld op termijn over te hevelen naar box 3. 1 Hoewel de eigen woning voor veel huishoudens de Discussie over hoogte maximale hypotheek Behalve de commissie Van Dijkhuizen hebben ook de SER, de parlementaire Commissie Huizenprijzen en de bankencommissie Wijffels zich recent uitgelaten over de woningmarkt. Een aanbeveling die telkens terugkeert, is dat kopers zelf geld horen in te brengen wanneer zij een woning verwerven. De komende jaren wordt volgens de huidige plannen de maximale hypotheek al met 6%-punt verlaagd naar 100% van de woningwaarde. Maar dat is volgens diverse commissies te bescheiden. Herhaaldelijk is gesuggereerd de maximale hypotheek te verlagen tot het internationaal gangbare niveau van 80%. Advies om maximum hypotheek te verlagen Gem. hypotheeksom als pct gemiddelde koopsom nieuwe hypotheken Loan to Value Bron: Kadaster Er is echter enige terughoudendheid op zijn plaats wanneer het gaat om verlaging van het maximale hypotheekbedrag. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning lag vorig jaar op EUR Indien kopers 20% van de woningwaarde zelf dienen in te leggen, hebben zij een spaarpot nodig van EUR Aangezien het jaren kan duren voordat zij dit bedrag bijeen hebben gebracht, zullen potentiële kopers hun aankoop moeten uitstellen. De prijsontwikkeling van woningen zal naar alle waarschijnlijkheid verder onder druk komen wanneer een omvangrijke groep geïnteresseerden zich pas later kan melden op de markt voor koopwoningen. 1 Nederland kent een belastingstelsel met drie boxen. In box 1 vallen de belastingen en premies voor volksverzekeringen over werk en inkomen. In box 2 valt de belasting op inkomen uit aanmerkelijk belang, oftewel inkomsten uit NV of BV waar men voor meer dan 5% belang in heeft. In box 3 valt de belasting over vermogen (spaartegoeden en beleggingen). 2 De kadastrale hypotheeksom is doorgaans hoger dan het daadwerkelijk verstrekte kredietbedrag. Dit om de toekomstige administratieve lasten te drukken, bijvoorbeeld bij een verhoging van het kredietbedrag voor een verbouwing.

4 4 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 Volgens het IMF wijzen empirische studies uit dat een verlaging van de maximale hypotheek met 10%-punt van de woningwaarde gepaard gaat met prijsdalingen van 8 tot 13%. Het wekt tegen deze achtergrond geen verbazing dat de commissie Wijffels de verlaging pas wil invoeren wanneer het transactievolume weer is hersteld en de huizenprijzen weer in de lift zitten. Bovendien adviseert de commissie een dergelijke aanpassing uit te smeren over een lange periode van tenminste twintig jaar en te combineren met de mogelijkheid om fiscaal gunstig vermogen op te bouwen voor de verwerving van een eigen woning (bouwsparen). Stabiliteit financiële sector Tegenover het risico van een afwaardering staat dat een lager hypotheekmaximum bijdraagt aan de stabiliteit van de financiële sector. In de haussejaren van de huizenmarkt heeft de groei van bancaire deposito s geen gelijke tred gehouden met de hypotheekverstrekking. In de aanloop naar de kredietcrisis steeg de leningenportefeuille afgezet tegen de ingelegde deposito s bij Nederlandse banken tot een ratio hoger dan 200%. Sindsdien is de ratio met 20%-punt gedaald. Een verdere daling van de ratio leningen versus deposito s ligt op de lange termijn in het verschiet wanneer de fiscale stimulans voor schuldvorming vermindert en de maximale hypotheekomvang inderdaad daalt. Voor de korte en middellange termijn blijven Nederlandse banken evenwel afhankelijk van externe financieringsbronnen. Nu de toegang tot marktfinanciering vanwege de economische crisis enigszins moeizaam is, rekenen banken met hogere risico-opslagen voor hypotheken. De hypotheektarieven zijn in Nederland minder gedaald dan in de omringende landen. Hypotheekrente daalt minder hard dan in het buitenland Bron: ECB Gemiddelde hypotheekrente > 5 jaar België Duitsland Nederland Ondanks de relatief hoge hypotheeklasten is de meerderheid van de gezinshuishoudens goed in staat de betalingsverplichtingen na te komen. Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand op de hypotheek is volgens Bureau Kredietregistratie (BKR) het afgelopen jaar weliswaar met een kwart toegenomen tot , maar de problemen zijn vooralsnog overzichtelijk. Van het totaal aantal huiseigenaren heeft slechts 1,6% een betalingsachterstand. Het aantal onvrijwillige verkopen is in het jaar lopend tot mei 2013 gedaald tot veilingen, 400 minder dan in dezelfde maand een jaar eerder. Hier staat wel tegenover dat banken er beter in slagen om veiling te vermijden en huizen onderhands te verkopen. De afschrijvingen op hypotheekleningen behoren met minder dan 0,1% van de hypotheekportefeuille nog altijd tot de laagste van de Europese Unie. Beleggers blijven door de geringe verliezen geïnteresseerd in Nederlandse hypotheken. Een blijvende goede toegang tot goedkope financiering is echter niet gewaarborgd. Verdere verbetering van de transparantie is noodzakelijk. Een probleem is bijvoorbeeld dat de door de overheid geborgde Nationale Hypotheek Garantie (NHG) niet altijd wordt begrepen door internationale beleggers. Zo loopt het verzekerde bedrag annuïtair af voor de bank. Ook kan de schadeclaim worden afgewezen als de bank bij de kredietaanvraag een vergissing heeft gemaakt. Het feit dat de NHGverzekering onvolledig is en niet altijd uitkeert, maakt beleggers onzeker. Plannen voor Nationale Hypotheekbank Dit euvel is te verhelpen. Er liggen nu voorstellen op tafel waarbij banken hun NHG-leningen onderbrengen bij een Nationale Hypotheekbank, die gestandaardiseerde, staatsgegarandeerde obligaties uitgeeft. Deze staatsgarantie maakt dat de obligaties een aantrekkelijke belegging vormen voor verzekeraars en pensioenfondsen. De oprichting van een Nationale Hypotheekbank zal de afhankelijkheid van marktfinanciering verminderen voor banken. Hoe groot het financieringsvoordeel als gevolg van een Nationale Hypotheekbank uitvalt, is vooralsnog onduidelijk. Een daling van de risico-opslag voor hypotheken is allicht gunstig voor de huizenmarkt. Niet alleen de huizenmarkt zal profiteren van een verbeterde werking van de hypotheekmarkt, ook de economie. Het huidige prijspeil staat een vijfde onder de piek van augustus 2008, wat een fors vermogensverlies van de huidige huizenbezitters impliceert. Hun verlies is bij benadering EUR 180 mld groot. Stel dat dit verlies over dertig jaar wordt afgeschreven, dan wordt de jaarlijkse consumptie langdurig gehinderd. Hier staat tegenover dat de toekomstige kopers minder diep in de buidel hoeven te tasten. Omdat deze groep meer te besteden krijgt, is het haast onvermijdelijk dat de consumptie op termijn weer terugveert. Maar voorlopig zet de achterblijvende consumptie een rem op de economie en houden economie en huizenmarkt elkaar dus vast in een beklemmende greep.

5 5 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 Nederlandse conjunctuur Nico Klene De economie is in het eerste kwartaal meer gekrompen dan eerder door het CBS gemeld. Volgens herziene cijfers nam het BBP met 0,4% k-o-k af in plaats van met 0,1%. Voor het tweede halfjaar voorzien we enig herstel. Niettemin zal de krimp dit jaar forser uitvallen dan we eerder dachten. Krimp eerste kwartaal sterker dan eerder gemeld In het eerste kwartaal daalde het BBP met bijna 0,4% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Dat is weliswaar minder krimp dan in de twee voorgaande kwartalen (respectievelijk -0,9% en -0,6% k-o-k), maar al met al toch een flinke tegenvaller. Vrijwel alle bestedingscomponenten vielen lager uit dan volgens de eerste publicatie van het CBS. Wel is bij de uitvoer en de particuliere consumptie nog steeds sprake van een (minieme) toename ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het cijfer voor de consumptie is echter geflatteerd door het fors hogere energieverbruik als gevolg van het koude weer. Als we daarvoor corrigeren, resulteert een duidelijke afname van de consumptie. Toch forsere krimp BBP in eerste kwartaal % 2,5 1,5 0,5-0,5-1,5-2, % k-o-k (l.a.) % j-o-j (r.a.) Bron: Thomson Reuters Datastream Langdurige krimp van de economie BBP in EUR mld, constante prijzen Verder springt de forse daling van de investeringen in het oog - met 7½% k-o-k. Met name de investeringen van bedrijven (excl. woningbouw) maakten een klap met bijna -10%. Dit komt onder meer door de daling van bijna 30% van de investeringen in transportmiddelen. In verband met de naderende verhoging van de aanschafbelasting hebben bedrijven de aanschaf van personenauto s naar voren gehaald. In reactie daarop vielen de verkopen van auto s in het eerste kwartaal heel sterk terug. Waarschijnlijk nog geen groei in tweede kwartaal Veel harde informatie over het tweede kwartaal is nog niet beschikbaar. De consumptie zat in april nog steeds in de min (j-o-j), evenals de indicator voor de bedrijfsinvesteringen, terwijl (ook) het cijfer voor de uitvoer tegenviel. En de industriële productie bleef in april-mei gemiddeld op het niveau van het eerste kwartaal liggen. Ook de economische barometers deden het nog niet geweldig. Het CBS-cijfer van het vertrouwen in de industrie lag in het tweede kwartaal gemiddeld op hetzelfde niveau als in het eerste kwartaal. Wel liet het cijfer in mei en juni enig herstel zien na de terugval in maart-april. Dat geldt ook min of meer voor de inkoopmanagersindex voor de industrie: in de loop van het voorbije kwartaal liep de PMI een beetje op ten opzichte van het dal in april. Maar nog steeds ligt de index (48,75 in juni) onder de 50, het cijfer dat de omslag markeert tussen krimp en groei. De Economisch-sentimentindicator is eveneens drie maanden op rij gestegen, maar ligt met 89,5 nog ruim onder het langetermijngemiddelde van Bron: Thomson Reuters Datastream Barometers economie gaan weer iets omhoog Kwartaalcijfer Indices Bron: Thomson Reuters Datastream, CBS Jaargemiddelde Producentenvertrouwen industrie (l.a.) Economisch-sentimentindicator (r.a.)

6 6 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 Kortom, deze indicatoren liggen nog op lage niveaus en doen vermoeden dat de economie in het tweede kwartaal opnieuw is gekrompen. Ook speelt een rol dat de hiervoor genoemde stevige positieve impuls voor de groei in het eerste kwartaal als gevolg van de extra gasproductie (en gasverbruik) is weggevallen. Dat drukt de kwartaal-op-kwartaal BBP-groei. Overigens was ook het tweede kwartaal duidelijk kouder dan normaal. Dat zwakt mogelijk het negatieve terugbetaaleffect iets af. Indicator exportorders industrie verbetert weer % j-o-j PMI >50 - groei; <50 - krimp Licht herstel economie verwacht dankzij uitvoer Positief punt is dat de barometers de laatste maanden wat zijn verbeterd. Dat geldt ook voor vergelijkbare indicatoren in het buitenland. Dat is een aanwijzing dat voor de economie van de eurozone bescheiden herstel in aantocht is. Een belangrijke verklaring voor deze verbeterende vooruitzichten is de forse verlaging van het bezuinigingstempo in een aantal landen, waardoor de groei minder zal worden afgeremd dan we eerder aannamen. Verder verwachten wij dat de export zal profiteren van de aantrekkende wereldeconomie. 3 Dat laatste verwachten we ook voor de Nederlandse uitvoer. De concurrentiepositie van ons land is volgens diverse ranglijsten goed en de uitvoer moet dan ook kunnen profiteren van het herstel van de wereldhandel. De deelindex van de exportorders-pmi wijst weer in de goede richting: na een eerdere terugval is deze in mei en juni weer opgelopen (juni: 52,1) Bron: Thomson Reuters Datastream, CBS Stijging werkloosheid iets afgevlakt PMI exportorders (index; r.a.) Uitvoer goederen (% j-o-j, 3-m v.g.; l.a.) x De vanaf het tweede halfjaar voorziene voorzichtige opleving zien we pas terug in het jaarcijfer van Dit jaar zal de economie opnieuw krimpen. En door het tegenvallende eerste kwartaal zal die krimp nog wat forser uitvallen dan we hadden gedacht: we hebben onze groeiraming voor dit jaar verlaagd van -¾% naar iets meer dan -1%. Raming groei 2014 verlaagd vanwege extra ombuigingen In 2014 komt de groei weer in de plus, maar nog onvoldoende om het tekort van de overheid te laten dalen naar 3% van het BBP (of minder). In het kader van afspraken met Brussel moet dat wél gebeuren. Om dit te kunnen realiseren, is het kabinet van plan EUR 6 miljard extra om te buigen. Het lijkt heel waarschijnlijk dat zo n pakket er gaat komen. In dat geval zal de groei volgend jaar duidelijk lager uitvallen dan onze (oude) raming van 1%. We hebben onze ramingen voor de groei van de binnenlandse bestedingen en van het BBP verlaagd. De prognose voor de BBP-groei is nu 0,4% (was 1,0%). De stijging van de werkloosheid is afgezwakt: in april en mei kwamen er beduidend minder werklozen bij dan in het eerste kwartaal. Maar aan de stijging komt nog geen eind. Onder invloed van de magere economische groei zal de werkloosheid voorlopig nog oplopen en pas pieken in de zomer van Voor onze visie op de mondiale economie zie onze kwartaalpublicatie Macro Visie van 3 juli 2013 op Bron: Thomson Reuters Datastream Kerncijfers Nederlandse economie % mutaties BBP 1,0-1,3-1,1 0,4 Particuliere consumptie -1,1-1,6-1,2-0,4 Overheidsconsumptie 0,2-0,7-0,5-0,3 Investeringen 6,1-4,0-7,5 0,0 Uitvoer 4,1 3,2 2,6 5,1 Invoer 4,2 3,3 0,9 4,7 Consumentenprijzen (CPI) 2,3 2,5 2,4 1,7 Lonen 1,4 1,6 1,5 1,5 Niveaus Werkloosheid (% beroepsbevolking) 5,4 6,4 8,5 9,2 Idem internationale definitie 4,4 5,3 6,8 7,3 Lopende rekening (% BBP) 9,7 10,1 10,3 10,1 Saldo overheid (% BBP) -4,5-4,1-3,5-3,0 Verondersteld is dat inderdaad in 2014 voor EUR 6 mld (1% BBP) extra wordt bezuinigd. Herziene cijfers zijn gecursiveerd. Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau

7 7 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 Woningbouw: tekort bepaalt de toekomst Madeline Buijs Zoals bekend stagneert de woningmarkt. Dit heeft ook grote invloed op de woningbouw. Het aantal nieuw gebouwde woningen is in 2012 gedaald naar circa , terwijl er op het hoogtepunt in 2009 nog bijna woningen werden gebouwd. De woningbouwproductie daalde in 2012 met ruim 9%. Woningbouw is afhankelijk van overheidsbeleid en economische ontwikkelingen Op korte termijn is de ontwikkeling van de woningbouw afhankelijk van het overheidsbeleid met betrekking tot de woningmarkt en de economische ontwikkelingen. Zoals in onderstaande grafiek te zien is, reageert de woningbouw met grotere uitschieters op de economische ontwikkelingen, zowel in positieve als negatieve zin. De woningbouwproductie wordt daarnaast in sterke mate beïnvloed door het woningmarktbeleid van de overheid waardoor het bij economische groei langer kan duren voordat de woningbouw zich kan herstellen. Ontwikkeling BBP en productie woningbouw % j-o-j BBP Productie woningbouw er gedurende de gehele periode sprake van een woningoverschot. In Flevoland en Limburg gaat het woningtekort gedurende de periode over in een woningoverschot. Er zal daarom in de toekomst geen sprake zijn van een bouwstop van woningen. Woningtekort in Nederland Aantallen Huishoudens Woningvoorraad Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013 en worden demografische ontwikkelingen van belang Daarnaast zijn er op de lange termijn twee demografische trends die de woningbouw verder in de kaart kunnen spelen en kunnen bijdragen aan het herstel van de woningbouw. Allereerst neemt het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren sterk toe. Tot en met 2040 zal het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland met 30% stijgen, terwijl het aantal meerpersoonshuishoudens met slechts 1,3% stijgt. Door de grote stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt het totale aantal huishoudens met bijna 12%. Regionaal zijn de verschillen groot. In de drie noordelijke provincies, Zeeland en Limburg neemt het aantal huishoudens nog wel toe, maar minder hard dan in de rest van Nederland. Bron: CBS De verwachting is dat de woningbouwproductie in ieder geval in 2013 en 2014 nog zal dalen, ondanks de prognose dat de economische groei in 2014 weer licht zal aantrekken. De woningbouw zal op zijn vroegst in 2015 uit het dal kunnen klimmen, maar dit is wel afhankelijk van nieuwe bezuinigingsmaatregelen en ander overheidsbeleid dat de woningmarkt kan raken. maar op lange termijn blijft een woningtekort bestaan Gaan we op zoek naar aanwijzingen voor herstel van de woningbouw, dan zien we ten eerste dat er tot en met 2040 een woningtekort blijft bestaan. Uit de grafiek hiernaast blijkt dat het aantal huishoudens groter is dan de woningvoorraad. Per provincie is wat variatie te zien. In Friesland en Zeeland is Ten tweede wordt de vergrijzing van steeds groter belang voor de woningbouw. Het aantal 65+-huishoudens stijgt in de periode tot en met 2040 met ruim 70%, terwijl het totale aantal huishoudens met 12% stijgt. De vergrijzing slaat relatief harder toe in de drie noordelijke provincies, Zeeland en Limburg dan in de rest van Nederland. Dit heeft deels te maken met het feit dat de bevolking daar minder hard groeit of zelfs krimpt. Huidige woningvoorraad past niet bij trends bevolkingssamenstelling De onderstaande grafiek laat zien dat de huidige woningvoorraad primair ingericht is op gezinnen met kinderen. In 2012 had bijna 40% van de woningen vijf kamers of meer. Ruim 32% van de woningen had vier kamers. Afgezien van een aantal uitzonderingen zullen weinig eenpersoonshuishoudens en ouderen voor langere tijd in dergelijke grote

8 8 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 woningen willen wonen. De huidige woningvoorraad sluit daarom niet aan bij de toekomstige bevolkingssamenstelling. Woningvoorraad naar aantal kamers % 100% 80% 60% 40% 20% 0% of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013 wat een positief effect op de woningbouw kan hebben Op de lange termijn kunnen deze demografische ontwikkelingen, het feit dat de huidige woningvoorraad hier niet op aansluit en het blijvende woningtekort een positief effect hebben op de woningbouw. Er zullen namelijk of woningen gebouwd moeten worden die geschikt zijn voor eenpersoonshuishoudens en ouderen of de huidige woningvoorraad dient zodanig aangepast te worden dat de huidige woningen voor deze groepen toereikend worden. Hier liggen kansen voor woningbouwers, maar zij zullen zelf ook op deze veranderingen moeten inspelen. Te vaak worden nog woningen gebouwd die niet aansluiten bij de wensen van de bevolking. Kanttekening is dat de demografische ontwikkeling op lange termijn niet alleen maar positieve effecten heeft. Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving is gebleken dat vergrijzing de doorstroom van de woningmarkt belemmert. Ouderen wonen vaak in koopwoningen en verhuizen weinig. Daardoor houden ze nu nog relatief veel koopwoningen bezet. Door de toenemende vergrijzing komen er op langere termijn relatief veel koopwoningen op de markt doordat ouderen uiteindelijk naar seniorenwoningen verhuizen. Dit kan in bepaalde gebieden waar de vergrijzing hoog is, leiden tot een overschot aan woningen op de markt wat in deze gebieden een negatief prijseffect kan hebben.

9 9 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 APPENDIX 1. TABEL MACRO-INDICATOREN Kerncijfers Nederlandse economie r 2014r Kwartaal 3 Kwartaal 4 Kwartaal 1 Kwartaal 2 % mutaties k-o-k k-o-k k-o-k k-o-k BBP 1,5 1,0-1,3-0,9-0,6-0,4-1,1 0,4 Particuliere consumptie 0,3-1,1-1,6-0,1-1,1 0,1-1,2-0,4 Overheidsconsumptie 0,5 0,2-0,7 0,0-0,1-0,7-0,5-0,3 Investeringen -7,5 6,1-4,0-2,8-0,8-7,4-7,5 0,0 Uitvoer 11,6 4,0 3,2-2,3 1,4 0,1 3,2 5,1 Invoer 10,3 4,2 3,3-1,3 0,6-1,8 2,0 4,7 Consumentenprijzen (CPI - % j-o-j) 1,3 2,3 2,5 2,3 2,8 3,0 2,7 2,4 1,7 Lonen (part. sector, % j-o-j) 1,0 1,4 1,6 1,7 1,7 1,8 1,5 1,5 1,5 Niveaus Werkloosheid (% beroepsbevolking) 5,4 5,4 6,4 6,5 7,0 7,8 8,3 (mei) 8,5 9,2 Idem internationale definitie 4,5 4,4 5,3 5,3 5,6 6,2 6,6 (mei) 6,8 7,3 Producentenvertrouwen (ultimo) 2,6-1,3-5,6-6,6-5,6-4,8-4,1 Consumentenvertrouwen (ultimo) Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau Macro Research Kerncijfers internationale economie r 2014r Kwartaal 3 Kwartaal 4 Kwartaal 1 Kwartaal 2 % mutaties k-o-k k-o-k k-o-k k-o-k BBP eurozone 2,0 1,5-0,5-0,1-0,6-0,2-0,5 1,3 BBP Duitsland 4,2 3,1 0,9 0,2-0,7 0,1 0,5 2,0 BBP Verenigde Staten 2,4 1,8 2,2 0,8 0,1 0,6 1,8 3,2 Niveaus USD per EUR (ultimo) 1,34 1,29 1,32 1,29 1,32 1,28 1,30 1,20 1,10 Korte rente eurozone (%, 3m-euribor, ultimo) 1,0 1,4 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,4 Lange rente, 10jr Bund (%, Duitsland, ultimo) 3,0 1,8 1,3 1,4 1,3 1,3 1,7 1,8 2,6 Lange rente, Nederland (%,10jr staats, ultimo) 3,1 2,2 1,5 1,7 1,5 1,7 2,1 2,1 2,8 Olieprijs Brent (USD/barrel, gemiddelde) 79,6 111,4 111,7 109,7 110,1 112,5 102, Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau Macro Research

10 10 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 APPENDIX 2. TABEL MESO-INDICATOREN Kerncijfers Nederlandse economie naar sector r 2014r Algemeen Kwartaal 3 Kwartaal 4 Kwartaal 1 Kwartaal 2 PMI (ultimo,index > 50 = groei) 57,5 46,2 49,6 50,7 49,6 48,0 48,8 Bedrijfsfaillissementen (totaal uitgesproken) Index Wereldhandel, ultimo 124,3 127,3 128,5 127,8 127,4 128,5 130,3 (apr) Agrifood Omzet voedings- en genotmiddelenind. (% j-o-j) 1,1 9,9-1,3-2,4 1,9 5,5 7,7 (apr) Productie voedings- en genotmidd.ind. (% j-o-j) 1,8 1,6-2,4-4,1-2,5 0,2 3,7 (apr) Export voedings- en genotmiddelen (% j-o-j) 11,8 7,5 4,0 4,9 6,8 8,6 11,5 (apr) Producentenprijzen voedingsmidd. (% j-o-j; ult) 5,4 10,1 4,8 5,1 4,8 3,0 2,7 (apr) Bouw en onroerend goed Omzet bouw excl. projectontw. (% j-o-j) -8,8 4,3-6,9-4,3-8,3-9,3-7,0 (apr) -4,5-0,5 Verleende nieuwbouwvergunningen ( mld) 13,0 12,1 8,6 2,1 2,2 1,3 0,5 (apr) Bouwproductie (volumes, % j-o-j) -8,9 4,3-8,4-7,1-8,4-11,6-8,0 (apr) -5,0 0 Aantal maanden productie in portefeuille 5,9 6,2 5,6 5,4 5,3 5,0 4,9 Aantal woningtransacties (t/m mei) Prijs koopwoningen (% j-o-j) -2,0-2,4-6,3-8,4-7,4-8,3-7,9 (t/m mei) Detailhandel Retail verkopen (waarde, % j-o-j) -0,1 0,7-1,2-1,3-2,1-3,4-0,4 (apr) -2,0-1,5 Retailprijs (% j-o-j) 0,9 2,1 2,0 1,6 2,5 2,6 2,1 (apr) 1,5 Omzet supermarkten (% j-o-j) 1,8 2,1 3,0 2,1 3,3 3,9 2,0 (apr) 2,5 Autoverkopen (x1000) 483,2 555,8 502,4 95,9 75,2 115, Industrie Dagproductie (% j-o-j) 7,0 3,3-0,7-0,5-0,4-2,7-1,5 (t/m mei) Bezettingsgraad (%) 80,6 79,6 76,6 78,8 (jul) 77,9 (okt) 78,6 (jan) 75,6 (apr) Oordeel orderpositie, ultimo* -11,1-13,6-20,8-18,2-20,8-19,6-19,6 - Oordeel voorraden, ultimo* 2,0 2,3 4, ,7 1,0 2,7 Technologie, Media & Technologie Omzet telecommunicatie (% j-o-j) 0,6-0,7-1,9-4,2-2,7-3,9 Omzet reclamebureaus (% j-o-j) -1,7-4,5-5,8-6,5-9,1-6,5 Omzet IT dienstverlening (% j-o-j) -0,6 3,2-3,2-3,0-8,1-5,6 Transport & Logistiek Omzet Transport & Logistiek (% j-o-j) 2,6 4,5 2,8 3,1 2,1 0,4 Baltic Dry Index (ultimo) Goederenvervoer Schiphol (tonnen x1000) (t/m sep) 1483(t/m dec) 366 (t/m mrt) 612(t/m mei) Sentiment transport (ultimo) 1,8-28,9-12,8 9,2-12,8-2,3-1,6 (mei) Zakelijke dienstverlening Oordeel omzet 3-mnds, ultimo* -10,0-14,4 13,1-14,4 12,5-3,9 Omzet uitzendbranche (% j-o-j) -2,6 8,4-1,0-0,2-3 (dec) -0,1 (per.3) -4 (per.5) -0,5 Eurozone Services PMI (ultimo) 54,2 48,8 47,8 46,2 47,8 46,4 48,3 JP Morgan Global Services PMI (ultimo) 56,9 53,3 54,8 53,8 54,8 53,4 51,3 Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau Nederland * saldo positieve en negatieve antwoorden (%)

11 11 Nederlandse economie in zicht - Woningmarkthervormingen - 11 juli 2013 Overige publicaties van ABN AMRO Economisch Bureau: De Nederlandse Economie in zicht verschijnt elke maand en gaat in op macro- en meso-economische ontwikkelingen. Overige periodieke publicaties van het Economisch Bureau zijn onder meer: Macro Weekly Visie op rente en euro Macro Visie EM Visie Sector Monitoren Visie op Sectoren Quarterly Commodity Outlook Wekelijkse publicatie over actuele mondiale ontwikkelingen op het terrein van macro-economie en financiële markten. De publicatie komt uit in het Nederlands en het Engels. Maandelijkse update over renteontwikkelingen in de eurozone en Nederland en de koers van de euro. Kwartaalpublicatie over conjuncturele ontwikkeling in industrielanden en opkomende markten. Tevens worden prognoses gegeven van onder meer BBP-groei, inflatie, werkloosheid en begrotingstekort. (Oók Engelstalig.) De meest recente uitgave verscheen 3 juli. Kwartaalpublicatie over opkomende economieën. (Oók Engelstalig.) De meest recente uitgave verscheen 3 juli. Rapport met sector specifieke economische ontwikkelingen. Op dit moment zijn er zeven Sector Monitoren: Agrifood, Bouw, Industrie, Retail, TMT (Technologie, Media & Telecommunicatie), Transport & Logistiek en Zakelijke dienstverlening. Jaarlijkse sectorupdate waarin Sector & Commodity Research zijn visie geeft op brancheontwikkelingen en omzetverwachtingen. In de VoS 2013 worden 8 sectoren en 66 branches besproken in factsheets van twee pagina s. In mei is de VoS 2013 gepubliceerd. Kwartaalrapport dat de prijsvooruitzichten voor grondstoffen weergeeft voor zowel de korte (drie maanden) als de lange termijn (tot en met 2015). Ingegaan wordt op prijzen van energie, metalen en agrarische grondstoffen. De nieuwe uitgave verschijnt eind juli. Een samenvatting verschijnt ook in het Nederlands ( Prijsvooruitzichten grondstoffen ) Altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de economie en in uw sector: download de Markets Insights app via abnamro.nl/marketinsights of direct in de App Store. Lees meer over het Economisch Bureau op: abnamro.nl/economischbureau abnamro.nl/sectoren Dit document is samengesteld door ABN AMRO. Het heeft uitsluitend als doel om financiële en algemene informatie te verstrekken over de economie en sectoren. ABN AMRO behoudt zich alle rechten voor met betrekking tot de informatie in het document en het document wordt uitsluitend aan u verstrekt voor uw informatie. Het is niet toegestaan dit document (geheel of deels) te kopiëren, distribueren, door te geven aan een derde of om het voor enig ander doel te gebruiken dan hier boven bedoeld. Dit document is informatief bedoeld en vormt geen aanbieding van effecten aan het publiek, of een uitnodiging om een aanbod te doen. U mag niet om welke reden dan ook vertrouwen op de informatie, meningen, beramingen, en aannames in dit document noch dat het compleet, accuraat of juist is. Er wordt geen garantie gegeven, uitdrukkelijk of stilzwijgend, door of uit naam van ABN AMRO, haar directeuren, functionarissen, vertegenwoordigers, gelieerde partijen, groepsmaatschappijen of werknemers met betrekking tot de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document, en geen enkele aansprakelijkheid wordt geaccepteerd voor enig verlies als direct of indirect gevolg van het gebruik van deze informatie. De opvattingen en meningen opgenomen hierin kunnen op enig moment aan verandering onderhevig zijn en ABN AMRO heeft geen enkele verplichting om de informatie in dit document na de datum hiervan te herzien. Voordat u in enig product van ABN AMRO investeert, dient u zich te informeren over de verschillende financiële en andere risico s, alsmede mogelijke beperkingen voor u en uw investeringen als gevolg van toepasselijke wetgeving en regels. Indien u, na lezing van dit document, overweegt een investering te doen in een product, raadt ABN AMRO aan om een dergelijke investering met uw relatiemanager of persoonlijke adviseur te bespreken om nader te bezien of het relevante product met inachtneming van alle mogelijke risico s past bij uw investeringen. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst. ABN AMRO behoudt zich het recht voor wijzigingen in dit materiaal aan te brengen. Alle rechten voorbehouden.