Consultatieversie. Woonvisie Lelystad. Samen aan de slag

Transcriptie

1 Consultatieversie Woonvisie Lelystad Samen aan de slag Gemeente Lelystad November 2015

2 Inhoudsopgave 2

3 Begrippenlijst 3

4 1. Inleiding 1.1. Waarom een actualisatie van de woonvisie? De vorige woonvisie, de publieksnotitie Lelystad, een vitale woonstad dateert van 2009 en had een looptijd van vijf jaar. Niet alleen het aflopen van deze woonvisie maakt dat het tijd is voor een actualisatie, er is in deze vijf jaar ook veel veranderd op het gebied van het wonen. De Nederlandse woningmarkt beleefde in de jaren de diepste crisis van na de Tweede Wereldoorlog. De nieuwbouwproductie is landelijk gehalveerd en er kwam een einde aan almaar stijgende verkoopprijzen van woningen. Sterker, ze daalden aanzienlijk. De prijs van koopwoningen zakte uiteindelijk landelijk met meer dan 20 procent. De verkoop van woningen stokte. Het aantal huishoudens dat een beroep deed op de huurtoeslag steeg tussen 2010 en 2014, onder meer door de stijgende werkloosheid, met ruim 20% tot ruim 1,4 miljoen huishoudens in Een ding is duidelijk. De crisis heeft voor veranderingen in de markt heeft gezorgd. Een geactualiseerde woonvisie is ook gewenst omdat er vanuit het rijk, eveneens naar aanleiding van de crisis, nieuwe beleidskaders zijn. Zo zijn de Huisvestingswet en de Woningwet onlangs geactualiseerd en in werking getreden. In de nieuwe woningwet is bepaald dat corporaties geen bijdrage aan het woonbeleid hoeven te leveren als de gemeente niet beschikt over een actueel en vastgesteld woonbeleid, zoals een woonvisie. Daarnaast gelden er nieuwe regels ten aanzien van de woonruimteverdeling, verandert het speelveld van de corporaties en de rol van de huurders en de gemeente daarbinnen en dienen lokale woningbouwplannen regionaal te worden afgestemd. De maatschappij verandert van een verzorgingsstaat in een participatiemaatschappij en gemeenten zien zichzelf als maatschappelijke partner en nemen steeds meer een (op onderdelen) faciliterende en regio voerende rol in. Voor de uitvoering van haar beleid zal zij steeds meer de maatschappelijke partners opzoeken. Kortom, genoeg redenen om de woonvisie te actualiseren. Hoe de woningmarkt zich de komende tijd verder gaat ontwikkelen, kent een grote mate van onzekerheid. Gemeente Lelystad werkt om die reden met vier mogelijke scenario s. De vier scenario s heten groeien met gedoe, gezamenlijk gedijen, slinken met sores en krimpen met kwaliteit en hangen af van de mate van urbanisatie en de kracht van de maatschappij. De scenario s worden bij het tot stand komen van het definitief concept van deze woonvisie gebruikt om handelingsperspectieven (denkrichtingen, ideeën, mogelijke acties) te toetsen. Zo wordt duidelijk welke opties het goed doen in elk scenario (de robuuste opties) en welke minder. Het definitief concept van de woonvisie biedt het kader voor het gemeentelijk woonbeleid en sluit aan bij ambities van het Lelystads bestuur zoals verwoord in de bestuurlijke visie op Lelystad Bestuurlijke visie De kern van de bestuurlijke visie zoals verwoord in het raadsprogramma is dat de gemeente zich opstelt als partner van burgers en maatschappelijke organisaties binnen een participerende samenleving. In het raadsprogramma wordt hierover het volgende gezegd: We gaan uit van zelfredzame inwoners die weten wat goed voor ze is. Als gemeentebestuur willen we veel meer gebruik maken van de kracht van de samenleving en daarmee energie vrijmaken en nieuwe ideeën ophalen. Daarbij leveren we meer maatwerk in plaats van blauwdrukken en letten we scherp op hen die minder zelfredzaam zijn. We stellen daarbij weliswaar kaders, maar bieden vooral ruimte voor ontwikkelingen die de samenleving zelf doormaakt of wil doormaken. 4

5 In het raadsprogramma staat de ambitie verwoord dat Lelystad in 2018 op de kaart staat als aantrekkelijke woon- werk- en recreatiestad. Er is veel aandacht voor de duurzame ontwikkeling van de stad. Duurzaamheid richt zich daarbij niet alleen op energieopwekking of besparing. Nodig is een bewuste houding die gericht is op zorgvuldig gebruik en hergebruik van materialen en op het voorkomen van verspilling. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie. Specifiek ten aanzien van wonen en leefbaarheid is een belangrijke richtinggevende uitspraak uit het raadsprogramma dat ingezet wordt op vitale woonwijken met kwalitatief goede woningen en een prettige woonomgeving. Daarnaast vindt het bestuur het van belang dat we de ligging van de stad benutten en blijven werken aan ons imago. In relatie tot de opgave voor wonen, welzijn en zorg is een belangrijke uitspraak uit het raadsprogramma dat voorop staat dat iedereen verzekerd is van noodzakelijke hulp en -waar nodig- van ondersteuning. Het woonbeleid zoals verwoord in deze woonvisie sluit aan en draagt bij aan de ambitie en doelstellingen uit het raadsprogramma Leeswijzer Na de inleiding, die vooral ingaat op het waarom van de nieuwe woonvisie, volgt een hoofdstuk met de titel samen aan de slag. In dit hoofdstuk benadrukt de gemeente dat de woonvisie nadrukkelijk een visie van en voor alle bij het wonen in de stad betrokken partijen is. Daarna volgt een hoofdstuk met de belangrijkste en actuele cijfers en feiten over het wonen in Lelystad. Op basis van deze feiten en cijfers beschrijft het volgende hoofdstuk de visie op het toekomstige wonen in Lelystad. De visie wordt uitgewerkt in twee thema s: kwalitatief goede en betaalbare woningen voor iedereen en prettige en gewilde woonwijken. 5

6 2. Samenvatting 6

7 3. Samen aan de slag 3.1. Een visie van en voor de stad In deze woonvisie presenteren wij ons woonbeleid voor de komende jaren. Het koesteren en toevoegen van kwaliteit is de komende tijd onze centrale doelstelling. Naast een visie van de gemeente beoogt de woonvisie ook een visie van en voor alle bij het wonen in de stad betrokken partijen te zijn. Om te komen tot deze visie zijn zowel inwoners van Lelystad als vele maatschappelijke partners in het wonen betrokken geweest. De volgende partijen hebben een actieve rol gehad: woonstichting Centrada, huurdersvereniging HVOB, makelaars, de OBL (Overlegorgaan Bouwnijverheid Lelystad), Stichting Harmonisch Wonen, diverse zorgpartijen, een bank en het ministerie van BZK. Daarnaast zijn ook de inwoners van Lelystad via het LelyStadsPanel gevraagd naar hun visie op het wonen anno nu, naar hun gewenste beeld van het wonen in Lelystad en naar de in hun beleving sterkste en zwakste kanten. Een belangrijke constatering is dat inwoners het wonen zeer breed interpreteren. Wonen is voor hen bijna synoniem aan leven. Zie hiervoor ook bijlage 1. De inbreng van deze partijen en de inwoners van Lelystad zijn een must geweest om te komen tot de Lelystadse visie op wonen en de ambities en maatregelen die daar bij horen Ondersteunen en stimuleren De gemeente heeft de verantwoordelijkheid goed wonen te bevorderen. De gemeente kan dit allesbehalve alleen. Wij hebben geen woningen in eigendom en bouwen of renoveren ze ook niet zelf. We hebben onze partners hard nodig om de doelstellingen uit deze woonvisie te realiseren. Dit was al zo, maar recente veranderingen en nieuwe omstandigheden op de woningmarkt vragen om een nog intensievere samenwerking met partners en inwoners. Wij zien de uitvoering van de woonvisie dus als een verantwoordelijkheid van alle partners samen. De gemeente wil binnen de kaders van de woonvisie de plannen en initiatieven van anderen zo goed mogelijk ondersteunen en stimuleren. Het stimuleren en ondersteunen kan op verschillende manieren: met gerichte (kleine) investeringsbijdragen, door middel van lobbyen richting het rijk, het beschikbaar stellen van benodigde kennis en kunde, als ook adequate regelgeving en het voeren van snelle en zorgvuldige procedures. Van onze partners verwachten we dat zij binnen hun mogelijkheden meewerken aan het behalen van de doelstellingen. We zien deze woonvisie dan ook meer dan ooit als een uitnodiging aan onze partners om samen met ons op te trekken om ons woonbeleid vorm te geven De woonvisie en dan? De woonvisie geldt als vertrekpunt en inhoudelijke basis voor alle bij het wonen in de stad betrokken partijen. De visie vormt de basis voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met de corporaties. In de prestatieafspraken gaat het primair om afspraken over het in de toekomst zo goed mogelijk waarborgen van de woonbehoeften van huishoudens die zelf niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien vanwege een laag inkomen en/of zorgbehoeften. De visie vormt ook de basis voor het meerjarenbouwprogramma zoals jaarlijks verwoord in het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf. Daarnaast wil de gemeente met de woonvisie ook marktpartijen uitnodigen om met goede bouwplannen en/of renovatieplannen te komen. Wij voeren op reguliere basis overleg met de verschillende partners om te bespreken hoe het gaat met de uitvoering van de in deze visie benoemde maatregelen of om aanvullende afspraken te maken. Uiteraard gebruiken we dit overleg ook om te horen waar onze partners eventueel tegenaan lopen en hoe de gemeente daarin zou kunnen faciliteren. Elk jaar zullen we prioriteiten uit de woonvisie met de betrokken partners langs de lat leggen en verwerken in een voortgangsrapportage. Zitten we op de juiste koers? Dragen de inspanningen bij tot 7

8 het gewenste doel? Zijn er bijstellingen op uitvoeringsniveau nodig? We zullen dit doen met behulp van de vier scenario s. Het eerste toetsingsmoment zal plaatsvinden na het verschijnen van de resultaten van het WoON 2015, in de eerste helft van De raad wordt jaarlijks in een raadsbrief over de voortgang geïnformeerd. Over vijf jaar wordt de woonvisie als geheel geëvalueerd en vernieuwd. 8

9 4. Feiten, cijfers, trends en ontwikkelingen 4.1. SWOT-analyse wonen in Lelystad Sterke punten Over het algemeen goede prijskwaliteitverhouding woningen; in Lelystad krijg je veel woonkwaliteit voor relatief weinig geld Sterke lokale woningcorporatie Een kwalitatief en kwantitatief goede sociale woningvoorraad Centrale ligging van Lelystad in Nederland Onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) Kansen Ruimte voor uitbreiding, dus ruimte voor kansrijke woonmilieus Leegstand kantoren en transformatie naar woningen Bestaande voorraad is relatief makkelijk aan te passen aan de behoeften van langer thuiswonende ouderen Onvoldoende woningen voor jongeren en ouderen Woningvoorraad weliswaar wat eenzijdig, maar eengezinswoningen zijn een gewild woonproduct en geschikt voor bewoning door verschillende typen huishoudens Zwakke punten Eenzijdige woningvoorraad; voorraad vooral afgestemd op gezinnen met kinderen. Delen van de sommige oudere woonwijken (verouderde woningen en openbare ruimten). De particuliere woningvoorraad is vaak matig tot slecht onderhouden en voldoet in de toekomst niet goed meer aan de woonwensen. Te weinig diversiteit in woonmilieus Bedreigingen Verouderde wijken en toenemende leefbaarheidsproblematiek maakt Lelystad als geheel minder aantrekkelijk als vestigingsplaats Nieuwbouw met een goede prijskwaliteitverhouding elders kan leiden tot het wegtrekken van hoogopgeleide en/of koopkrachtige inwoners Door het ruime aanbod van woningbouwlocaties in Lelystad bestaat het risico dat er onafgebouwde wijken/buurten blijven bestaan 4.2. Woningvoorraad Algemeen De woningvoorraad van Lelystad bestaat uit ongeveer woningen en kent door de ontstaansgeschiedenis van de stad een specifieke opbouw en kwaliteit. Onder invloed van het gevoerde groeikernenbeleid (gebundelde deconcentratie) vanuit het Rijk zijn in korte tijd in een beperkt aantal segmenten grote hoeveelheden woningen op de markt gebracht. Hierdoor is er een eenzijdige voorraad aan woningen ontstaan die met 86 procent gedomineerd wordt door grondgebonden eengezinswoningen. De overige 14 procent bestaat uit meergezinswoningen. Ter vergelijking: landelijk bestaat de woningvoorraad gemiddeld voor 71 procent uit grondgebonden woningen en voor 29 procent uit appartementen. Andere groeikernen als Alkmaar, Almere, Haarlemmermeer, Hoorn, Purmerend en Zoetermeer zitten onder of rond dit landelijke gemiddelde. Bovengenoemde ontwikkeling is dan ook 9

10 goed terug te zien in de verdeling over de segmenten en de bouwjaren van de huidige woningvoorraad. Zo is tussen 1970 en 1990 tweederde (67 procent) van de huidige voorraad tot ontwikkeling gekomen. Tabel 1: Procentuele verdeling per segment Segment Percentage totale voorraad Rij / hoek / overige 69% Twee-onder-een-kap 7% Vrijstaand 10% Patiowoningen <1% Appartementen 14% Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015 Tabel 2: Bouwjaren huidige woningvoorraad Bouwjaar Percentage totale voorraad < % % % % % > % Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015 Lelystad heeft nog steeds te maken met een fysieke structuur die gevormd is door haar ontstaansgeschiedenis. De oudste delen van de stad worden gedomineerd door voor die tijd grote laagbouwwoningen. In de jaren negentig is er een omslag te zien in het type woningen dat toegevoegd is aan de voorraad. Op diverse uitleglocaties aan de rand van de stad is via het Masterplan Versnelde Groei geprobeerd de woningvoorraad meer in balans te brengen door woningen in de hogere segmenten toe te voegen. Tabel 3: Bouwjaren per segment Segment < > 2010 Rij / hoek / overige 5% 47% 29% 11% 7% 1% Twee-onder-een-kap 1% 18% 17% 32% 30% 1% Vrijstaand 1% 20% 5% 36% 38% 2% Patiowoningen 0% 15% 0% 1% 84% 0% Appartementen 3% 18% 51% 7% 20% 1% Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015 Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad is hoger dan het landelijk gemiddelde. De voorraad bestaat voor 66 procent uit koopwoningen en voor 34 procent uit huurwoningen. De huurwoningen bestaan voor 28 procent uit sociale huur en 6 procent particuliere huur. Landelijk zijn deze percentages respectievelijk 60 en 40 procent. De omvang van de sociale huursector ofwel de kernvoorraad ligt met 28% onder het landelijk gemiddelde van 30 procent en is daardoor relatief klein te noemen. Ook de particuliere huursector blijft met 6 procent achter bij het landelijke gemiddelde (10 procent). Binnen de 10

11 koopsector zijn vooral de grondgebonden woningen sterk vertegenwoordigd, terwijl de meergezinswoningen vooral in de huursector worden aangeboden. Tabel 4: Koop- en huursector per segment Segment Koop Sociale huur Particuliere huur Rij / hoek / overige 66% 26% 9% Twee-onder-een-kap 95% 0% 5% Vrijstaand 92% 1% 7% Patiowoningen 93% 0% 7% Appartementen 18% 70% 12% Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015 Inventarisatie van de WOZ-waarden van de voorraad laat zien dat meer dan 60 procent van de voorraad een WOZ-waarde heeft die lager is dan ,-. Tabel 5: Verdeling woningvoorraad o.b.v. WOZ-waarden WOZ-waarde Percentage van voorraad Goedkoop (< ) 62% Midden ( ) 28% Hoog ( > ) 10% Bron: Gemeente Lelystad, Onderzoek & Statistiek, peiljaar 2015 Koopsector Door de crisis is het aantal transacties (ofwel aantallen verkochte woningen) op de woningmarkt in de jaren vanaf 2009/2010 gehalveerd ten opzichte van de jaren voor de crisis. Zo werden er in 2006 en 2007 nog bijna 1200 woningen per jaar verkocht. In 2013 waren het er slechts 455. Ook het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nam drastisch af. In 2007 werden er nog 540 nieuwe woningen opgeleverd, in 2014 slechts 61. In het jaar 2002 kreeg Lelystad er zelfs 937 nieuwe woningen bij. De gemiddelde verkoopprijs is behoorlijk gedaald van in 2010 naar in Na 2013 zien we weer een lichte stijging. Grafiek 1 Aantal verkochte woningen in Lelystad Aantal verkochte woningen Bron: Kadaster, bewerking gemeente Lelystad 11

12 Grafiek 2 Gemiddelde verkoopprijs verkochte woningen Lelystad Gemiddelde verkoopprijs Bron: Kadaster, bewerking gemeente Lelystad Sociale huursector De sociale huursector is vrijwel geheel (97 procent) in het beheer van Centrada. De andere 3 procent is in beheer van Stichting Harmonisch Wonen. Uit het ondernemingsplan van Centrada blijkt dat haar portefeuille van ongeveer 8600 woningen voor het grootste deel (59 procent) bestaat uit eengezinswoningen. De meeste eengezinswoningen hebben drie of vier kamers. Het overige deel (37 procent) bestaat uit appartementen, waarbij twee- en driekamerappartementen goed vertegenwoordigd zijn. Vrijwel de hele voorraad is beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot ,-. De woningbezettingsnormen bepalen wie voor welke woning in aanmerking komt om te voorkomen dat kleine huishoudens hun intrek nemen in grote (schaarse) eengezinswoningen. Centrada heeft een deel van haar voorraad gelabeld: voor jongeren in de leeftijd van 18 tot 23 jaar is ongeveer 6 procent (ongeveer 500 woningen) van de voorraad beschikbaar, 15 procent (ongeveer 1300 woningen) van de woningen is gelabeld voor senioren van 55 jaar en ouder. De overige 6800 woningen (79 procent) zijn niet specifiek gelabeld en beschikbaar voor alle woningzoekenden vanaf 18 jaar indien zij aan de verschillende toewijzingsnormen voldoen. Tabel 6: Verdeling woningvoorraad Centrada Type woning Percentage Appartement 20 Jongerenappartement 6 Seniorenappartement 11 Seniorenwoning 4 Eengezinswoningen 59 Kamer 0 (nihil) Bron: Centrada, Ondernemingsplan In 2014 staan er bij Centrada 9425 woningzoekenden ingeschreven. Van de vrijkomende woningen wordt een deel verdeeld op basis van inschrijftijd (85%) en een deel wordt verloot (15%). Van de woningzoekenden die staan ingeschreven bij Centrada komt 85% uit Lelystad. Een groot deel van deze woningzoekenden staan uit voorzorg ingeschreven; 20% van alle ingeschreven was in 2014 actief op zoek naar een (andere) woning, 64% van het totaal aantal woningzoekenden heeft zelfs nog nooit op een woning gereageerd. Dit zijn de zogenaamde passief woningzoekenden. In 2014 bedroeg de gemiddelde totale wachttijd 3,2 jaar. Dit is al een aantal jaren behoorlijk stabiel. Bij het monitoren van 12

13 de wachttijden maakt Centrada onderscheid in passieve en actieve wachttijden. De passieve wachttijd is de tijd tussen het moment van inschrijven en de datum van de eerste reactie op een woning. Vanaf de eerste reactie is een woningzoekende een actief woningzoekende. De tijd vanaf de eerste reactie tot en met datum huurcontract wordt actieve wachttijd genoemd. De wachttijden verschillen per doelgroep. Grafiek 3 Aantal ingeschreven woningzoekenden en hun activiteit Bron: Centrada 13

14 Grafiek 4 Woningbezit Centrada per categorie per Bron: Centrada Grafiek 5 Gemiddelde wachttijd in jaren Bron: Centrada Kwaliteit woningvoorraad Het merendeel van de Lelystadse woningvoorraad is in een prima staat. De meeste inwoners waarderen hun woning zeer. Wel hebben wij grote zorgen over de kwaliteit en daarmee toekomstbestendigheid van een deel van de goedkope koopvoorraad. Een deel van deze woningen voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd voor comfort en uitstraling. Financiële ruimte om de woning op te knappen is er vaak niet. Veel koopwoningen staan om deze redenen dan ook lang te koop. Een groot deel van de Lelystadse koopwoningvoorraad was aanvankelijk sociale huur. Bij de start van gemeente Lelystad in 1980 was circa 75% van de woningen een sociale (eengezins)huurwoning. Omdat de rijkstaakstelling voor het bouwen van woningen begin jaren 80 nog doorloopt, terwijl de instroom door de economische teruggang stagneert, loopt de leegstand van woningen in Lelystad snel 14

15 op. De twee woningbouwverenigingen hebben daardoor te maken met teruglopende inkomsten en door de weinig draagkrachtige bevolking en relatief dure huurwoningen ook met grote huurachterstanden en incassoproblemen. De twee corporaties worden door het Rijk gedwongen te fuseren tot een woonstichting (Centrada) en moeten gedwongen een groot deel van het bezit verkopen. In de periode worden ruim 3650 sociale huurwoningen verkocht, bovenop de bijna 1000 sociale huurwoningen die Centrada en haar twee rechtsvoorgangers al in de periode hebben verkocht. Omdat dit snel moet, verkoopt Centrada door het hele bezit heen, met uitzondering van appartementencomplexen. Ruimte voor het voeren van een strategisch verkoopbeleid is er niet. In de wijken Atolwijk, Boswijk en de Bolder worden de meeste woningen verkocht. Deze manier van verkoop heeft geleid tot een sterk versnipperd bezit op straat- en hofjesniveau. Vanaf 2005 hebben gemeente en Centrada besloten te stoppen met de grootschalige verkoop van woningen. Vanaf die tijd begonnen er ook wachtlijsten voor sociale huur te ontstaan. De verkochte woningen hadden ten tijde van de verkoop een leeftijd van gemiddeld tussen de 20 en 30 jaar oud. Een deel van de verkochte woningen had inmiddels achterstallig onderhoud en/of was toe aan renovatie. Centrada had geen middelen voor een ingreep voordat de woningen werden verkocht en verkocht de woningen dus onverbeterd, voor een bijpassend lage prijs. Er zijn bij de verkoop ook geen voorwaarden gesteld voor onderhoud of beheer. Vele kopers van een woning van Centrada waren voormalig huurders, vaak met een zwakke sociaaleconomische achtergrond. Men werd min of meer verleid tot koop door lage hypotheeklasten (in tegenstelling tot alsmaar stijgende huren) en gemakkelijk te verkrijgen financiering. Voor het opknappen en onderhouden van de woning was vaak geen geld en aandacht. Mensen die dit wel hadden, verkochten hun woning in de economische bloeiperiode eind jaren 90- begin 2000 met grote winst en vertrokken naar nieuwe wijken als de Landstrekenwijk en de Landerijen. Veel nieuwe eigenaren van de ex-sociale huurwoningen hebben een andere culturele achtergrond en besteden niet veel aandacht aan de buitenkant van de woning. De nieuwe eigenaren hebben vaak ook een hoge (top)hypotheek. Vanaf 2008 zijn de prijzen gedaald waardoor er nu veel hypotheken onder water staan. Ook veel eigenaar-bewoners die de woning destijds van Centrada kochten hebben een hypotheek die onder water staat, ondanks dat de huizenprijzen aanvankelijk alleen maar stegen. Zij hebben vaak hun theoretische overwaarde omgezet in een verhoging van de hypotheek om daarmee allerlei consumptieve uitgaven mee te financieren. Recent hebben we pogingen gedaan om huiseigenaren beter in staat te stellen om hun woning op te knappen en energiezuiniger te maken met behulp de duurzaamheidslening en de lening particuliere woningverbetering (de laatstgenoemde alleen in Zuiderzee- en Atolwijk). Dit heeft geleid tot 57 renovaties aan woningen van eigenaar-bewoners gerealiseerd met behulp van de lening particuliere woningverbetering en 82 leningen voor duurzaamheidsingrepen. Deze mogelijkheden blijven openstaan. Ook hebben we de verordening starterslening uitgebreid zodat de regeling ook openstaat voor kopers van bestaande koopwoningen in handen van een handelaar/belegger die de woning opkoopt en vervolgens opknapt en weer te koop aanbiedt. Dit soort initiatieven dragen, net als de duurzaamheidslening en de lening particuliere woningverbetering, bij aan het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Toch is niet iedereen die dit wil in staat om hier gebruik van te maken. Sommige huiseigenaren staan zo ver met hun hypotheek onder water of hebben een dusdanig laag inkomen dat er geen extra ruimte is om geld te lenen, zelfs niet als de lening zachte voorwaarden biedt zoals de duurzaamheidslening en de lening particuliere woningverbetering. Voor het aanpakken van de problemen in de oudere wijken, zowel op fysiek als sociaal gebied, is er sinds 2013 de aanpak stedelijke vernieuwing op uitnodiging. Een van de doelstellingen van deze aanpak is het verbeteren van de particuliere koopvoorraad in de oudere wijken. De gemiddelde kwaliteit van de woningen van Centrada is goed. Tien jaar geleden was sprake van veel achterstallig onderhoud. Sindsdien zijn ruim woningen gerenoveerd. De kwaliteit van de woningen kan nu op peil gehouden worden middels normaal periodiek onderhoud. Ten aanzien van de energieprestatie en de geschiktheid voor ouderen wil Centrada de kwaliteit de komende jaren nog 15

16 verder verhogen. De situatie van gespikkeld bezit in combinatie met onderhoudsachterstanden in het particuliere deel levert ook voor Centrada problemen op. Het raakt de leefbaarheid voor de huurders en heeft daarnaast een negatieve invloed op de waardeontwikkeling van de huurwoningen. Uiteindelijk kan het mogelijk de verhuurbaarheid negatief beïnvloeden. Betaalbaarheid In 2012 woonden er in de gemeente Lelystad huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens sociale huur (in 2012 was dit ) (bron: RIO). Dit is 49% van het totaal aantal huishoudens. Bijna een op de twee huishoudens in Lelystad valt dus in de doelgroep voor sociale huur. Als we de categorie huishoudens met een inkomen tussen de en de bekijken, zien we dat dit nog eens 5,9% is, zie tabel 7. Een groot deel van deze huishoudens is aangewezen op de sociale huursector. Toch kan ook een deel van deze huishoudens in Lelystad prima terecht in de koopsector. De koopwoningen in Lelystad hebben relatief lage prijzen en zijn daardoor ook voor deze groep betaalbaar. Vaak is de netto-maandlast, mede door de huidige lage hypotheekrente, zelfs lager dan de huur van een sociale huurwoning in Lelystad. Toch zegt het feit dat deze woningen in theorie betaalbaar zijn nog niets over de bereikbaarheid ervan voor deze inkomensgroep. In de afgelopen jaren zijn de hypotheeknormen behoorlijk aangescherpt, waardoor een deel van deze doelgroep niet meer in staat is om een hypotheek te krijgen. Als voorbeeld: om een woning te kunnen kopen van ,- is een gezamenlijk huishoudinkomen nodig van circa (oktober 2015). Tabel 7 Aantal huishoudens en inkomensverdeling Inkomen per huishouden 2012 % tot ,0% ,9% ,5% > ,6% Totaal huishouden Bron: RIO 2012 Alle sociale huurwoningen hebben een huur onder de 710,68 (prijspeil 2015) en vallen daarmee in de categorie betaalbaar. Toch is een huur van 710,68 lang niet voor alle huishoudens in de doelgroep betaalbaar, ook niet als rekening wordt gehouden met huurtoeslag. We weten dat de groep huishoudens met de laagste inkomens het moeilijk heeft. De laatste jaren zijn er behoorlijke huurverhogingen doorgevoerd als gevolg van rijksbeleid en zijn ook de prijzen van ander noodzakelijk levensonderhoud (waaronder bijvoorbeeld de energielasten) gestegen. Mensen in deze groep zijn ook gezien het inkomen kwetsbaar; de lage inkomens zijn vaak niet meegestegen met de inflatie en werkloosheid komt regelmatig voor. Uit onderzoek van het PBL blijkt dat in 2012 landelijk circa huurders (13% van alle huurders) een besteedbaar inkomen hadden dat ontoereikend was om de netto huurlasten en de minimale kosten voor levensonderhoud te betalen. In 2002 was dit nog 5%. Bij eigenaar-bewoners is dit percentage al jaren stabiel rond de 3% en is recent niet gestegen; deze groep heeft vaker een hoger inkomen. Deze huishoudens lopen het risico dat ze op een gegeven moment de huur of hypotheek niet meer kunnen betalen. Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad is dan ook een belangrijk thema de komende jaren. Sinds 1 juli 2015 zijn corporaties verplicht minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan de groep tot (prijspeil 2015) en mogen zij maximaal 10% toewijzen aan de huishoudenscategorie met inkomens tussen de en De overige 10% mag toegewezen worden aan inkomens boven de met voorrang aan personen die door 16

17 omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Dit geldt bijvoorbeeld voor mensen met fysieke of psychische beperkingen. Tot nu toe heeft Centrada vrijwel alle vrijkomende woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot Alleen voor urgenten werden uitzonderingen gemaakt tot maximaal een inkomen van Daarnaast moeten corporaties vanaf 1 januari % van de huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrenzen een woning toewijzen tot aan de aftoppingsgrenzen. Dit heet passend toewijzen. Dit betekent dat ten minste 95% van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens ( voor eenpersoonshuishoudens; voor twee- of meerpersoonshuishoudens) in een woning met een huur tot de aftoppingsgrens moet worden gehuisvest ( 577 voor een- en twee persoonshuishoudens en 618 voor gezinnen, prijspeil 2016) Uit onderzoek blijkt dat Centrada, gezien haar relatief grote voorraad betaalbare woningen (zo n 86%), zonder al te grote beleidswijzigingen aan de eis van passend toewijzen kan voldoen. Tabel 8 Aantal woningen per huurprijscategorie per Aantal woningen in bezit/beheer Centrada Goedkoop Betaalbaar Duur tot Vrij sector Totaal (< 389,05) ( 389,05-596,75) huurtoeslaggrens ( 596,75-699,48) > 699, Bron: Centrada Koopwoningen zijn in Lelystad, gezien het grote aantal woningen met een waarde tot ,-, zeer betaalbaar. Van de totale voorraad te koop staande woningen valt circa 33% in de categorie met een vraagprijs tot ,-. Veel van deze woningen staan in de oudere wijken van Lelystad. Woningen met een vraagprijs boven de ,- zijn vooral te vinden in de recente nieuwbouw aan de randen van de stad. Zeker in vergelijking met Amsterdam en directe omgeving is de prijs-kwaliteitverhouding in heel veel gevallen zeer goed te noemen. Dit is enerzijds een kans voor het wonen in Lelystad. In Lelystad kun je in een woning met tuin (en een gratis parkeerplaats voor de deur) op circa 40 minuten afstand van Amsterdam wonen voor netto 400,- per maand (hypotheeklasten). Dit is exclusief kosten voor onderhoud et cetera. Anderzijds is het grote aanbod van goedkope woningen een teken van een kwetsbare woningmarkt. Kwantitatief gezien achten wij de voorraad goedkope koop dan ook meer dan voldoende. In de oudere delen van de stad is het vaak juist de kwaliteit van de koopwoningen en de woonomgeving die te wensen overlaat. De kwaliteit en betaalbaarheid van de woning hangt ook samen met de mate van duurzaamheid van de woning. Immers, de energierekening maakt een steeds groter deel uit van de woonlasten en een duurzame woning is vaak van goede kwaliteit. Hoe zuiniger de woning, hoe minder geld men kwijt is aan de energierekening. Sinds 2011 stimuleert de gemeente Lelystad particulieren om hun woning duurzamer en energiezuiniger te maken met behulp van de duurzaamheidslening. Dit heeft geleid tot 82 verstrekte leningen. Een ander instrument dat we de afgelopen jaren hebben ingezet om een bijdrage te leveren aan de duurzaamheid is betere informatieverstrekking aan inwoners over de voordelen van een energiezuinige woning en de mogelijkheden om energie te besparen in de woning. Hier hebben we ook afspraken over gemaakt met de corporaties. De komende jaren willen we hier mee doorgaan. 17

18 Om woningen in de bestaande stad meer financieel bereikbaar te maken voor starters met groeipotentie biedt Lelystad de starterslening aan. Met behulp van de starterslening kunnen starters een woning kopen in de bestaande stad (tot maximaal ) die ze normaal niet zouden kunnen financieren. Ook starters van buiten Lelystad kunnen hier gebruik van maken. In de afgelopen tijd hebben we gezien dat de starterslening in een behoefte voorziet. De verordening starterslening is medio 2013 ingevoerd en tot nu toe zijn er in totaal zo n 60 leningen verstrekt. Er worden met behulp van de starterslening in de gehele bestaande stad woningen gekocht, ook in de minder populaire wijken. De starterslening is alleen in te zetten voor de aankoop van een woning in de bestaande stad om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Door de crisis was er weinig doorstroming op de koopwoningmarkt en weinig doorstroom van huur naar koop. Met behulp van de starterslening hopen we hier meer beweging in te krijgen. Starters hoeven immers geen woning te verkopen. Het instrument is dus meer ingezet als instrument tegen nadelige effecten van de crisis (doorstroming bevorderen) dan als volkshuisvestelijk instrument (starters op de woningmarkt helpen). Uit de evaluatie van de starterslening is gebleken dat dit voorziet in een behoefte. Op dit moment signaleert SVn dat het aantal startersleningen landelijk terugloopt. In Lelystad zien we dit op dit moment niet. Er is op dit moment (oktober 2015) een toenemende interesse, afgaande op het aantal telefonische vragen. Als reden voor de interesse noemen mensen het intrekken van de starterslening in omliggende gemeenten. In mei 2015 is het rijk gestopt met haar bijdrage. Tot dan toe financierde het rijk 50% van elke lening. De gemeente financierde de andere helft. Op dit moment financiert gemeente Lelystad 100% van elke starterslening. De raad heeft begin 2015 besloten het kredietplafond te verhogen tot 2 miljoen. Naar verwachting is dit voldoende om tot en met het eerste kwartaal van 2016 startersleningen te verstrekken. Beschikbaarheid en bereikbaarheid Koopwoningen in de laagste prijsklasse zijn in Lelystad in voldoende mate aanwezig. Er is al geconcludeerd dat deze koopwoningen niet voor iedereen bereikbaar zijn i.v.m. steeds strenger geworden hypotheekeisen. Ook bij de sociale huur zegt het totaal aanbod aan woningen in verhouding tot de grootte van de doelgroep voor sociale huur niets over de bereikbaarheid van de woningen. In alle woningen wonen immers mensen. Toch hebben gemeente en Centrada tot nu toe geconcludeerd dat de voorraad voldoende is in verhouding tot de doelgroep. Zeker als we daarbij bedenken dat een deel van de doelgroep ook in de betaalbare koopvoorraad terecht kan. We monitoren de druk op de sociale huurvoorraad in samenwerking met Centrada aan de hand van wachttijden. 18

19 Grafiek 6 Wachttijd per doelgroep Bron: Centrada Voor de groep spoedzoekers heeft Centrada een aantal jaren geleden het loten geïntroduceerd. Van het vrijkomende aanbod sociale huurwoningen wordt 15% door Centrada verloot. Het verloten van woningen is een manier om de bereikbaarheid van de sociale huur voor woningzoekenden met korte wachttijden te vergroten. Op deze manier maken zij meer kans op een woning dan wanneer er enkel woningen op basis van wachttijd zouden worden verdeeld. Ondanks de maatregelen die Centrada heeft getroffen ten aanzien van de groep spoedzoekers signaleren wij op dit moment een toenemende vraag naar tijdelijke, snel beschikbare, goedkope woonruimte. Deze groep bestaat veelal uit jongeren en dertigers en veertigers die een relatie verbroken hebben en/of werkloos zijn geworden. Kamerverhuurders in Lelystad bevestigen dat zij in toenemende mate kamers verhuren aan dertigers en veertigers. Dit kan leiden tot verdringing van andere groepen, zoals (kwetsbare) jongeren. Vanwege de grotere kans op overlast bij kamerverhuur en woningsplitsing hebben wij de regels hiervoor begin 2015 aangescherpt. Dit beperkt de mogelijkheden voor nieuwe kamerverhuurpanden, sommige wijken zitten hierdoor vol. We zien in toenemende mate dat eigenaren van bijvoorbeeld kantoorpanden woonruimte voor mensen die snel beschikbare, goedkope woonruimte zoeken, willen realiseren Bevolkingsontwikkelingen Algemeen In Lelystad wonen op 1 januari mensen. Uit de meest recente bevolkingsprognose (uit 2015) blijkt dat tot 2030 de bevolking met inwoners toeneemt tot inwoners. Deze groei is op korte termijn (de komende vijf jaar) het gevolg van een hogere natuurlijke aanwas (een hoger geboortecijfer dan sterftecijfer) dan het vertrekoverschot (meer vertrekkende dan vestigende inwoners). Deze autonome groei zal als gevolg van vergrijzing echter geleidelijk afnemen, waardoor de groei van Lelystad op de lange termijn afhankelijk wordt van een vestigingsoverschot: meer vestigende inwoners dan vertrekkende inwoners. Indien dit vestigingsoverschot niet optreedt zal naar verwachting de 19

20 bevolkingsgroei op lange termijn stabiliseren en vervolgens af gaan nemen. Grafiek 7 geeft een prognose met en zonder vestigingsoverschot. Grafiek 7: Bevolkingsontwikkeling Bevolkingsprognose Natuurlijke groei Bron: Gemeente Lelystad, Bevolkingsprognose ; bewerking BLD Grafiek 8: Samenstelling bevolkingsgroei natuurlijke aanwas migratie saldo Bron: Gemeente Lelystad, Bevolkingsprognose , bewerking BLD De gemiddelde woningbezetting is in Lelystad hoger dan in Nederland. Deze daalt de komende jaren in Nederland relatief sterk. Deze daling is een gevolg van de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Er komen steeds meer een- en tweepersoonshuishoudens, bijvoorbeeld eenoudergezinnen en alleenstaanden (echtscheidingen) en door de verweduwing (sterfte van partners) 20

21 wonen steeds meer ouderen alleen. Voor Lelystad wordt ook een daling verondersteld. In 2015 was de gemiddelde woningbezetting in Lelystad 2,40 en de bevolkingsprognose voorspelt een gemiddelde woningbezetting van 2,34 in Minder groei leidt dus niet automatisch tot minder vraag naar woningen. Vergrijzing Het aantal ouderen (65+) dat zich begeeft op de woningmarkt neemt toe, waardoor de woningvoorraad steeds meer senioren proof en/of levensloopbestendig zal moeten worden. De behoefte aan levensloopbestendige woningen die ontstaat door de vergrijzing wordt versterkt door de tendens om wonen en zorg van elkaar te scheiden. Grafiek 9: Ontwikkeling vergrijzing Bron: Gemeente Lelystad, Bevolkingsprognose Ten aanzien van de woningbehoefte van deze groep kan in zijn algemeenheid gesteld worden dat het merendeel van de senioren helemaal niet wil en niet gaat verhuizen. Van de jarigen en jarigen woont in % zelfstandig. Van de categorie senioren tussen de woont 5% in een verzorgings- of verpleeghuis, de rest woont zelfstandig. Van de 85-plussers is dit 22% (Bron: PBL). Deze tendens wordt verstrekt door het rijksbeleid dat er op gericht dat mensen steeds langer zelfstandig blijven wonen. In 2012 is 48% van alle 65-plus-huishoudens huiseigenaar en dit aandeel neemt gestaag toe. Van de ouderen die een woning huren, huurt het grootste deel (80%) een sociale huurwoning; 20% van de huurders huurt in de particuliere sector (WoON 2012). In combinatie met het gegeven dat ze liever niet willen verhuizen en ook niet meer zullen verhuizen naar bv. verpleeg- en verzorgingshuizen betekent dat, dat deze woningen pas veel later (weer) beschikbaar komen voor de sociale woningbouw c.q. nieuwe huurders. In vergelijking met jarigen, wonen jarigen en 85-plussers vaker in een meergezinswoning en wonen zij gemiddeld genomen kleiner. Dit is maar ten dele te verklaren doordat zij in de laatste fase van de wooncarrière neerwaarts zijn verhuisd. Veel vaker hebben zij tijdens hun wooncarrière een minder ruime woning bemachtigd dan de nieuwere generaties ouderen. In de wetenschap dat veel ouderen in hun eigen woning (en woonomgeving) willen blijven wonen, ook wanneer zij minder mobiel worden en hun vitaliteit afneemt (WoON 2012), lijkt de voornaamste opgave daarom meer een aanpassingsopgave dan een nieuwbouwopgave. Ook eengezinswoningen kunnen met beperkte ingrepen levensloopbestendig worden gemaakt (VROM-raad 2005). Het RIGO heeft dit ook voor Lelystad geconcludeerd. Het opplussen van bestaande voorraad zal meer aandacht moeten 21

22 krijgen. In veel van de woningen in Lelystad zullen ouderen met wat kleine aanpassingen in staat blijken in deze woningen te kunnen blijven wonen. De toekomstige senioren zijn vaker huiseigenaar dan de huidige ouderen. Dit betekent dat de aanpassingsopgave in toenemende mate gaat verschuiven van de corporaties naar de oudere huiseigenaren zelf. Als senioren er voor kiezen om te verhuizen of daartoe genoodzaakt zijn, verhuizen ze naar een woning die geschikt is om oud in te worden en waar zorg aan huis geleverd kan worden. Meestal gelijkvloers dus. Het liefst blijven ze in hun eigen vertrouwde woonomgeving. Dit pleit er voor dat als er nieuwbouw voor senioren wordt toegevoegd, dit in de vergrijsde wijken plaatsvindt. Bij voorkeur op een manier, zodat deze woningen ook geschikt zijn (te maken) voor andere doelgroepen. Met het stijgen van de jaren, hebben senioren steeds meer interesse in het huren van een woning. Dit wordt mede gevoed door het feit dat het voor senioren steeds moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen. Daarnaast is er ook een groep senioren met een verminderde mobiliteit en/of zorgvraag. Dit vraagt om voldoende aanbod van combinaties tussen wonen en zorg, bij voorkeur op locaties in de nabijheid van voorzieningen voor de eerste levensbehoeften. Kortom, een groot deel van deze 65-plus huishoudens zal niet gelijk de behoefte hebben om te gaan verhuizen naar een andere, gelijkvloerse, woning, maar een deel zal, naarmate men de 75 nadert wel degelijk behoefte krijgen aan aanpassingen in de eigen woning of zelfs andere woonruimte. Het is dus, ondanks de lage verhuisgeneigdheid van deze groep, wel degelijk van belang om voldoende en passend aanbod te hebben. Taakstelling vergunninghouders Iedere gemeente krijgt van de rijksoverheid een taakstelling vergunninghouders opgelegd. Elke gemeente is verplicht een specifiek aantal vergunninghouders (verblijfsgerechtigde asielzoekers) te huisvesten. Wij spannen ons in om dit ook daadwerkelijk te doen. Over de huisvesting van vergunninghouders hebben wij afspraken gemaakt met de corporaties Centrada en Stichting Harmonisch Wonen. Centrada huisvest 97% en Stichting Harmonisch Wonen 3%. De taakstelling is in 2015 ten opzichte van 2014 nagenoeg verdubbeld. Dit levert een knelpunt in de huisvesting op. Met Centrada hebben wij afspraken gemaakt over oplossingen voor dit knelpunt. Inmiddels is het aantal urgenties aan deze doelgroep verdubbeld naar twee per week. Op de middellange termijn zal Centrada het aanbod voor kamerverhuur uitbreiden en zullen meerdere vergunninghouders in een woning worden gehuisvest. In 2015 hadden we te maken met een taakstelling van in totaal 130 vergunninghouders. In 2016 wordt een totaal aantal van 195 tot 270 vergunninghouders verwacht. We verwachten hiervoor, op basis van resultaten uit het verleden, tussen de 75 en 135 woningen nodig te hebben Trends Naast de ontwikkelingen in het aanbod (de woningvoorraad) en de vraag (bevolkingsontwikkelingen) is er een aantal trends van invloed op de toekomstige ontwikkelingen. Verschuiving van koop- naar huursector De laatste jaren is er sprake van een afname in de voorkeur van de woonconsument voor de koopsector en toename van aandacht voor de huursector. Deze trend is ontstaan als vervolg op een aantal ontwikkelingen. Ten eerste verandert de huurmarkt zelf. De corporaties richten zich steeds meer op hun kerntaak en hanteren strengere toewijzingseisen. Daarbij hebben zij minder investeringsruimte gekregen, waardoor zij zich op de korte termijn vooral inzetten op het beheer van de bestaande voorraad. Andere investeerders lijken hier op korte termijn op in te spelen door bestaand (leegstaand) vastgoed geschikt te maken voor huisvesting van doelgroepen die moeilijk aan woonruimte kunnen komen via de 22

23 corporaties. In Lelystad is een toename van aanvragen voor kamerverhuur, woningsplitsing en transformatie van vastgoed naar woningen waarneembaar. De doelgroep waar deze aanvragen zich op richten valt voor een groot deel binnen de doelgroepen die een corporatie van oudsher bedient. Een andere opgave waar de gemeente in samenwerking met de corporaties voor staat is de taakstelling tot huisvesting van statushouders die zij vanuit het Rijk opgelegd krijgen. Ontwikkelingen in de wereld zorgen ervoor dat er steeds grotere groepen mensen hun toevlucht zoeken in het stabielere en welvarende westen. De verwachting is dat deze taakstelling naar de toekomst toe zal toenemen en voorlopig op een hoog niveau zal blijven. Daarnaast is de financiering van koopwoningen de laatste jaren steeds lastiger geworden door een aanscherping van leeneisen en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Doordat er steeds meer gewerkt wordt met flexibele arbeidscontracten wordt het verkrijgen van een hypotheek problematisch. Een gevolg hiervan kan zijn dat binnen de koopsector de vraag iets afneemt. Uit de analyse van de woningvoorraad is af te leiden dat er voor de lage middeninkomens in principe voldoende aanbod is in de goedkope koopsector, echter zorgen de strengere financieringseisen zorgen ervoor dat deze groep niet voor een hypotheek in aanmerking komt en toch op de huurmarkt aangewezen is. De verwachting is dat de financieringseisen in de toekomst verder aangescherpt worden. Daar bovenop kent Lelystad een groot aantal huishoudens die met een restschuld kampen indien zij nu hun woning zouden verkopen. Die waardedaling heeft invloed op de mindset van deze woonconsumenten, waardoor een deel van deze groep na verkoop (al dan niet gedwongen) kiest voor huur, veelal in het hogere segment. Strengere financieringseisen, onzekerheid over inkomen, de flexibele arbeidsmarkt en het onzekere perspectief van waardestijging van koopwoningen zorgt ervoor dat de huurmarkt als een aantrekkelijker alternatief wordt gezien dan voorheen. Verder zien we een afname van de gemiddelde huishoudensgrootte. Mensen blijven langer alleen wonen, omdat zij later een relatie aangaan of omdat zij ervoor kiezen eerst op zichzelf te wonen alvorens samen te gaan wonen. Daarbij is er ook een steeds grotere groep mensen die door omstandigheden (vergrijzing of scheidingen) alleen komt te wonen. Een groot deel van deze groep doet een beroep op de huursector. In landelijk perspectief herbergt Lelystad minder alleenstaanden, maar dit aantal neemt wel toe. De verwachting is dat deze ontwikkeling zich doorzet. De aangepaste bezettingsnormen bij de corporaties hebben een negatief effect op de keuzevrijheid van 1- persoonshuishoudens tussen de 18 en 55 jaar en zorgen ervoor dat er een beperkter aanbod is voor dit type huishoudens. Uit de Rapportage Woonruimteverdeling van Centrada van vorig jaar blijkt dat de wachttijden voor 1- en 2-persoonshuishoudens tussen de jaar zijn toegenomen. Tevens wordt de mogelijkheid voor loten het meest door deze groep aangegrepen. Als laatste lijkt er een maatschappelijke of consumptieve trend die een verschuiving van bezit naar gebruik laat zien. Initiatieven als Airbnb, Uber en apps waarbij maaltijden en auto s gedeeld worden laten zien dat mensen dingen steeds meer als gebruiksvoorwerp zien en niet meer zozeer als bezit. De vraag is in hoeverre dit ook voor de woningmarkt geldt en mensen het gebruik van een woning (huur) prefereren boven het bezit (koop). Ook hier geldt dat dit ingegeven is door de hoeveelheid geld dat iemand te spenderen heeft. Aangezien Lelystad landelijk gezien een relatieve grote koopsector kent, zal naar de toekomst toe rekening gehouden moeten worden met de toenemende vraag naar huurwoningen in zowel de goedkopere als duurdere segmenten. Dit lijkt zich gezien de toegenomen aanvragen voor kamerverhuur, woningsplitsing en transformatie van ander vastgoed naar wonen al op korte termijn voor te doen. Van aanbod- naar vraaggestuurd Onder invloed van de crisis en individualisering van de maatschappij is de woningmarkt de laatste jaren veranderd van een aanbod- in een vraaggestuurde markt. In veel regio s is er een ruime woningmarkt 23

24 ontstaan, waarbij de koper het voor het zeggen heeft. In het verleden werd er door ontwikkelaars grootschalig gebouwd en zocht men er vervolgens een koper voor. In de huidige tijd, wordt er in toenemende mate direct vanuit de behoefte van de koper in kleinschalige projecten gebouwd en wordt er bijna niet meer op risico ontwikkeld. Het gevolg van deze overgang is dat er meer en meer naar de woonbehoefte van de woonconsument dient te worden gekeken om zo goed bij die behoefte aan te kunnen sluiten. Dit draagt bij aan een meer kwalitatieve benadering van de woningmarkt. Het zijn niet alleen aantallen, maar vooral typen woningen die van belang zijn en de woonconsument aanspreken. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (2014) dient het woonbeleid dan ook meer te verschuiven in de richting van marktwerking. Dit alles zorgt er voor dat het niet alleen voor de lange termijn, maar zelfs ook voor de korte termijn lastig is om in te schatten aan welk type woning er behoefte is. Om deze reden heeft monitoring van voorkeuren van de woonconsument aan belang toegenomen. Onder andere door middel van het WoON-onderzoek is het mogelijk om deze voorkeuren in kaart te brengen. Begin 2016 komen de resultaten van dit onderzoek gereed op basis waarvan dieper ingegaan kan worden op de specifieke woonvoorkeuren van de inwoners van Lelystad. Door uit dit onderzoek indicatoren af te leiden en deze blijvend te monitoren kan periodiek bepaald worden of het beleid, en daarmee ook het bouwprogramma, nog aansluit op de voorkeuren van de woonconsument of dat dit aanpassing behoeft. Afname roltrapfunctie, toename urbanisatie Recent zien we dat er landelijk meer jongeren naar de steden trekken dan voorheen, terwijl het vertrek van gezinnen uit de stad naar omliggende gemeenten is afgenomen. Het lijkt er op dat (vooral hoogopgeleide) stellen er vaker voor kiezen om in de stad te blijven en daar een gezin te stichten. Waarschijnlijk voor een deel doordat zij hun verhuiswens uitgesteld hebben, bijvoorbeeld vanwege de crisis. Echter, de mogelijkheden om in de stad te blijven wonen zijn de laatste jaren ook sterk verbeterd door meer passend aanbod. Hierbij lijken vooral de voormalige groeikernen aan populariteit te hebben ingeboet en is de overloop steeds meer in de Vinex-wijken, herstructureringsprojecten in de grote steden en in omliggende gemeenten als Haarlem, Zaanstad, Amstelveen en Hilversum terecht gekomen. De vraag is of deze ontwikkeling structureel is. Voor de korte termijn lijkt deze ontwikkeling inderdaad werkelijkheid te zijn: het vestigingsoverschot uit deze regio naar Lelystad is afgenomen. Op de langere termijn zou deze instroom echter weer op gang kunnen komen. De gezinnen die door de crisis hun verhuiswens uitgesteld hebben, zouden deze de komende jaren, nu economisch herstel optreedt, in kunnen gaan halen. Uit onderzoek blijkt dat vooral mensen met een culturele oriëntatie het liefst hoog stedelijk wil (blijven) wonen. Niet alle jongvolwassenen en jonge gezinnen hebben een voorkeur voor een stedelijke woonomgeving. Daarbij kunnen ontwikkelingen zoals de uitbreiding van de luchthaven en Flevokust voor een economische impuls zorgen en meer werkgelegenheid met zich meebrengen. Bij interregionale verhuizingen speelt de bereikbaarheid van werk een belangrijke rol. Deze ontwikkelingen zorgen er dus niet alleen voor dat de eigen inwoners aan het werk kunnen blijven, maar zou ook de instroom op gang kunnen brengen. Verder neemt de druk op de stedelijke woningmarkt als gevolg van de beperkte uitlegen uitbreidingsmogelijkheden voor de stad Amsterdam toe, waardoor de prijzen stijgen. Hierdoor zou uitsortering plaats kunnen vinden naar omliggende gemeenten. Dit maakt duidelijk dat er voor Lelystad een uitdaging ligt om onderscheidend genoeg te zijn om die groep die niet binnen de Metropoolregio Amsterdam in de woonbehoefte kan voorzien aan zich te binden Gevolgen bevolkingsontwikkeling en trends voor de vraag Traditioneel wordt bij onderzoek naar de woningbouwbehoefte in eerste instantie gekeken naar de (toekomstige) omvang van de bevolking. Prognoses zijn echter afhankelijk van een nauwkeurige inschatting van het bouwprogramma naar de toekomst toe. Het inschatten van dit programma is naar de lange termijn toe erg lastig gebleken en met de tijd neemt de onzekerheid van de prognoses dan 24