RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDCONCEPT. Woonlastenonderzoek. Gemeente Waalwijk

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving EINDCONCEPT Woonlastenonderzoek Gemeente Waalwijk

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Woonlastenonderzoek Gemeente Waalwijk Opdrachtgever Casade en Slagenland Wonen Auteurs Roy Kramer Marlies van der Vlugt Elien Smeulders Uitgave februari 2011 Rapportnummer P17800 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterda m Telefoon Fax E -mail info@rigo.nl

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting Woonlastenonderzoek Waalwijk i Hoofdstuk 1 Inleiding en methodiek Aanleiding Verantwoording onderzoek Goed om te weten 3 Hoofdstuk 2 Doelgroepen en woningvoorraad Woningvoorraad Huishoudens Inkomensklassen Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties 11 Hoofdstuk 3 Woonlasten Woonlasten van de inkomensgroepen in de sociale huursector Spreiding huur- en woonquote van de doelgroepen Woonlasten naar energielabel en bouwjaar Huishoudens met te hoge woonlasten 21 Hoofdstuk 4 Waspik Huishoudens en woningvoorraad in Waspik Inkomensklassen in de huurvoorraad van Slagenland Wonen Woonlasten Huishoudens met te hoge woonlasten Conclusies 34 Hoofdstuk 5 Conclusies en aanbevelingen Conclusies Beleidsaanbevelingen 39 Bijlagen Bijlage 1 Verantwoording onderzoek WoON Gehanteerde begrippen en definities Lokale belastingen, water- en energieverbruik 46 Inhoudsopgave

6

7 I Samenvatting Woonlastenonderzoek Waalwijk Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Waalwijk. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de gemeente Loon op Zand geeft het de corporaties Casade en Slagenland Wonen inzicht in de woninggerelateerde uitgaven van huurders. De resultaten dienen als input voor de herijking van het huurprijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast levert het informatie die nodig is voor het uitwerken van het beleid op het gebied van armoed e- bestrijding en schuldhulpverlening. Methode van onderzoek In het woonlastenonderzoek is gebruikgemaakt van het WoON 2009, waarin registratiegegevens zijn opgenomen van inkomens, vermogens, huurtoeslagverbruik etc. Het WoON-bestand is geijkt aan de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad in Waalwijk. Met het voor Waalwijk geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden ku n- nen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden. Woonlasten en woonquote Woonlasten van huurders bestaan uit: huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve servicekosten), woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elektra) en belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap). Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan worden aangegeven welk deel van het maandelijks besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkom ensgroepen. Woonquotenormen Om te bepalen welke huishoudens te veel aan woonlasten betalen moet eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de huurquotenormen op basis van de methodiek van het Nibud, die bewerkt zijn door RIGO tot woonquotenormen. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze. In de onderstaande tabel zijn de normen weergegeven. Tabel A. Normen woonqu ote afhanke lijk van inko m en, samenste lling e n leeftijd 1p 1p 1p paar paar gezin met < 23 jaar jaar > 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar kinderen minimum inkomen 32% 32% 38% 28% 26% 24% max inkomen huurtoeslag 41% 41% 45% 38% 39% 32% tot % 49% 53% 41% 44% 35% tot 1,5x modaal 58% 58% 61% 58% 52% 41% Bron: Nibud, bewerking RIGO samenvatting

8 II Algemeen In de gemeente Waalwijk wonen ruim huishoudens die tot de primaire (inkomen tot de huurtoeslaggrens) of secundaire (inkomen tot ) doelgroep van beleid horen. Van hen woont ruim de helft in een huurwoning van een corporatie. In Waalwijk huren huisho u- dens een woning van een corporatie; van hen behoort meer dan twee derde tot de primaire en secundaire doelgroep. Een derde van de huishoudens in een corporatiewoning heeft een inkomen van meer dan euro per jaar. Aangezien bijna alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens vallen woont circa een derde scheef in een sociale huurwoning onder de liberalisatiegrens (< 648). Figuur A. Inko mensve rdeling van huishoudens in de huurvoorraad van co rpora ties, Waa l- wij k > 1,5 modaal (>48.500) 15% tot 1,5 modaal (48.500) 7% primaire doelgroep 41% ruime dlgr. (43.000) 11% secundaire doelgroep 26% Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO Overzichtstabel resultaten We hebben de belangrijkste resultaten van het onderzoek weergegeven in een overzichtstabel. De tabel geeft een overzicht van de woonlasten en quota naar inkomensgroepen, huishoudentypen en woningtypen van corporatiewoningen in Waalwijk. De uitsplitsing naar inkomenskla s- sen en huishoudentypen laat zien wie hoge woonlasten hebben en de uitsplitsing naar de verschillende woningtypen laat zien waar de huishoudens met hoge woonlasten wonen. Daarnaast is weergegeven welk aandeel van de huishoudens boven de norm zit. Vervolgens zijn de conclusies puntsgewijs weergegeven. De conclusies zijn puur uitkomsten van het onderzoek en bevatten geen beleidsrelevante gevolgtrekkingen. Wat de resultaten van het onderzoek betekenen voor beleid wordt toegelicht onder het kopje Aanbevelingen aan het einde van de samenvatting.

9 III Tabel B. Overzicht van de woonlasten, woon - huu r- energ ie - en belastingquote, inko men en aandeel hu ishoudens b oven de no rm naar ve rsch illende doelg roepen van b ele id en w o- ningtypen, Waalwijk omvang corporatiesector woon qoute huur quote Quota energie quote Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland W onen, bewerking RIGO belasting quote Inkomen en woonlasten besteedbaar maandelijks inkomen Huishoudens boven de norm totale woonlasten % abs. abs. % Inkomensklassen primaire doelgroep % 30% 21% 7% 2,9% % 900 secundaire doelgroep % 32% 25% 5% 2,2% % 230 ruime doelgroep (<43.000) % 27% 20% 4% 2,2% % 30 tot 1,5 modaal (<48.500) 450 7% 22% 16% 4% 1,9% % - > 1,5 modaal (>48.500) % 17% 12% 3% 1,5% % - Huishoudenstype alleenstaanden % 34% 25% 6% 2,3% % 590 paren % 25% 18% 4% 2,3% % 200 paar met kinderen % 22% 16% 4% 2,0% % 200 eenoudergezin 510 8% 21% 14% 5% 2,3% % 160 Woningtype tussenwoning % 25% 18% 5% 2,1% % 410 hoekwoning % 25% 18% 5% 2,2% % 170 vrijstaand 2-kap 270 4% 29% 21% 7% 2,2% % 120 galerij % 30% 22% 5% 2,4% % 270 portiek % 30% 23% 5% 2,3% % 190 Bouwjaar < % 29% 20% 8% 2,2% % % 27% 19% 6% 2,4% % % 26% 19% 5% 2,1% % 500 > % 30% 23% 5% 2,3% % 220 Energielabel A/B % 29% 22% 4% 2,3% % 180 C % 26% 20% 5% 2,1% % 260 D % 27% 19% 5% 2,2% % 260 E % 26% 18% 5% 2,4% % 150 F/G % 30% 20% 7% 2,3% % 310 Totaal % 27% 20% 5% 2,2% % samenvatting

10 IV Conclusies naar inkomensklassen Primaire doelgroep Huishoudens van de primaire doelgroep die in een corporatiewoning wonen zijn gemiddeld 30% van hun (besteedbaar) inkomen kwijt aan woonlasten. Doordat de primaire doelgroep aanspraak kan maken op huurtoeslag zijn de totale (absolute) woonlasten van bijna 400 euro per maand in verhouding tot andere inkomensklassen laag. Daar staat tegenover dat het maandelijkse besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep in de huursector ook laag is. Hierdoor is de primaire doelgroep relatief een groot deel van het inkomen kwijt aan woo n- lasten en heeft de primaire doelgroep ten opzichte van de andere inkomensgroepen duidelijk minder bestedingsruimte voor overige uitgaven als voedsel en kleding. In totaal heeft bijna een vijfde van de huishoudens (ruim 1100 huishoudens) in een sociale huurwoning een woonquote die boven de acceptabele norm zit. Dit zijn met name huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep (circa 900 huishoudens). Ruim een derde van de primaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning zit boven de woonquotenorm door hoge woonlasten. Dit is dus een belangrijke aandachtsgroep voor de gemeente en de woningcorporaties. Uit een gevoeligheidsanalyse blijkt ook dat een groot aanta l huishoudens dat boven de norm zit ook ruim (meer dan 5%) boven de norm zit. Op het moment dat men de normen verhoogt zit een groot aantal huishoudens dus nog steeds boven de norm. Binnen de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren bestaan er grote verschillen in het inkomen en de hoogte van de woonlasten voor verschillende huishoudens. Het zijn met name de huishoudens met een minimuminkomen die boven de norm zitten. De huur is de grootste kostenpost; de mediane huurquote ligt op ruim 20%. Voor de primaire doelgroep zijn de woninggerelateerde energiekosten een flinke kostenpost met een energiequote van 7%. De lokale belastingen en de waterrekening hebben een niet te verwaarlozen effect in de hoogte van de woonquote van de primaire doelgroep. Circa een kwart van de huishoudens uit de primaire doelgroep in corporatiewoningen maakt gebruik van kwijtschelding, waardoor hun woonquote met een paar procent omlaag gaat. Secundaire doelgroep (huurtoeslaggrens tot euro) De secundaire doelgroep heeft een hogere woonquote (32%) dan de primaire doelgroep (30%). Dit komt met name omdat deze groep geen gebruik kan maken van huurtoeslag. De secundaire doelgroep is van alle inkomensgroepen relatief gezien het meest e kwijt aan woonlasten, maar absoluut gezien houden ze gemiddeld 200 meer over voor andere uitgaven dan de primaire doelgroep. Binnen de secundaire doelgroep heeft 14% van de huishoudens woonachtig in een corporatiewoning een woonquote hoger dan de norm. Ruime doelgroep ( tot euro) Huishoudens met inkomens van tot euro zullen het in de toekomst lastiger gaan krijgen op de woningmarkt, gezien de invoering van de Europese 90% -toewijzings-

11 V regel. 1 De verwachting is dan ook dat de woonlasten voor deze groep in de toeko mst zullen toenemen. Als gevolg van de Europese beschikking zullen huishoudens boven de euro langer in hun huurwoning blijven wonen; 33% van alle huishoudens in Waalwijk (waarvan 11% behorende tot de ruime doelgroep) zal bij een nieuwe toewijzing niet meer voldoen aan de Europese regels; de mogelijkheden om door of in te stromen nemen daardoor verder af. Ook de ruime doelgroep heeft nog een redelijk hoge woonquote van 27%. De woonquotenormen voor deze groep liggen echter een stuk hoger. Daardoor zijn er nauwelijks huishoudens die boven de woonquotenorm zitten. Tot 1,5 modaal ( tot euro) en meer dan 1,5 modaal (> euro) Huishoudens in corporatiewoningen met een inkomen van euro en hoger zijn ten opzichte van hun inkomen het minst kwijt aan woonlasten en hebben dan ook een lage woonquote. Huishoudens met een inkomen van meer dan euro wonen relatief vaak in een co r- poratiewoning. Van alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens wordt 21% b e- woond door huishoudens die een inkomen van meer dan euro hebben en dus scheef wonen. Conclusies naar huishoudentypen Alleenstaanden Alleenstaanden maken een groot deel (aandeel 44%) uit van de huishoudens die een woning huren van een corporatie in Waalwijk. Alleenstaanden zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Hun woonquote is hoog doordat zij ten opzichte van de andere huishoudentypen (gemiddeld) een lager inkomen hebben. Vooral alleenstaanden behorend tot de primaire doelgroep zijn veel kwijt aan wonen; de woonquote van alleenstaanden jonger dan 65 jaar met een inkomen tot de huurtoeslag is gemiddeld bijna 40%. Een flink aantal van de alleenstaanden in corporatiewoningen heeft een woonquote boven de woonquotenorm (bijna 600 huishoudens). Paren zonder kinderen Circa een derde van de huishoudens die een woning huren van een corporatie in Waalwijk is een (al dan niet gehuwd) paar zonder kinderen. Ten opzichte van het gemiddelde van Nederland is dit een hoog aandeel. Het aandeel paren met een woonquote boven de norm is met 11% het laagst van alle huishoudentypen. 1 Door de nieuwe regelgeving komen deze huishoudens niet meer in aanmerking voor een sociale huu r- woning. Zij zullen tegelijkertijd ook moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning kunnen komen omdat deze woningen vaak weer te duur zijn. samenvatting

12 VI Paren met kinderen Door een relatief hoog inkomen hebben paren met kinderen een relatief lage woonquote (22%). Binnen de gezinnen in corporatiewoningen bestaan er grote inkomensverschillen. Binnen de hogere inkomensgroepen is het aandeel gezinnen relatief hoog. Van de gezinnen in een corporatiewoning heeft 18% een woonquote boven de norm. Dit zijn met name huisho u- dens uit de primaire en secundaire doelgroep. Eenoudergezinnen Bijna 10% van de sociale huurders in Waalwijk is een eenoudergezin. Binnen de eenoudergezinnen bestaan er grote inkomensverschillen. Ongeveer een kwart van hen heeft een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal, maar ru im de helft behoort ook tot de primaire doelgroep. Vooral de eenoudergezinnen behorend tot de primaire doelgroep zijn relatief veel kwijt aan woonkosten; van de eenoudergezinnen in een corporatiewoning heeft ruim 30% een woonquote van boven de norm. Conclusies naar woningtypen In galerij- en portiekwoningen wonen relatief meer huishoudens boven de acceptabele norm dan in eengezinswoningen. Dit komt met name doordat er in galerij- en portiekwoningen meer eenpersoonshuishoudens wonen die een lager besteedbaar inkomen hebben. Absoluut gezien wonen er meer huishoudens boven de norm in een eengezinswoning in vergelijking met appartementen. Dit komt omdat er meer eengezinswoningen zijn in Waalwijk. Van de huishoudens in woningen met energielabel F en G zitten duidelijk meer huishoudens boven de norm in vergelijking met woningen met een hoger energielabel. Dit wordt veroorzaakt door een laag inkomen en een hoge energierekening. In een woning met een label F en G woont een relatief groot aantal huishoudens uit de primaire doelgroep. Opvallend is dat de huishoudens in corporatiewoningen qua woonlasten het beste zitten in een woning gebouwd tussen de jaren 1970 en 1990 met een label E tot en met B. Dit zijn woningen met een relatief lage huur en een niet al te hoge energierekening. Woningen met een label A (gebouwd na 1990) hebben over het algemeen een hoge huur, waardoor de woonquote gemiddeld hoger ligt en een groter aantal huishoudens boven de norm zit. Waspik Voor Waspik komt op het gebied van woonlasten van sociale huurders eenzelfde beeld naar voren als voor de totale gemeente Waalwijk. Over het algemeen geldt dat de doorsnee woonquote in Waspik iets lager is in vergelijking met Waalwijk als geheel. Dit komt vooral omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in de sociale huursector in Waspik hoger is. Daardoor is ook het aandeel huishoudens dat een woonquote heeft boven de acceptabele woonquotenorm in Waspik iets lager dan in Waalwijk.

13 VII Vergelijking met Loon op Zand, Breda en Den Bosch Wegens het ontbreken van landelijke gegevens omtrent de woonlasten van huishoudens in corporatiewoningen kunnen de uitkomsten niet vergeleken worden met een landelijk g e- middelde. Wel heeft RIGO eerder onderzoek gedaan naar de woonlasten in Tilburg, Breda en Den Bosch. In tabel C zijn de uitkomsten van het woonlastenonderzoek in Tilburg niet opgenomen omdat de gebruikte methodiek in het onderzoek anders was. Het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep dat boven de norm zit ligt in Waalwijk lager dan in deze steden. In vergelijking met Den Bosch en Breda zijn de gemiddelde woonlasten en het besteedbaar inkomen van de primaire doelgroep echter vergelijkbaar. Hier speelt vooral de spreiding van het inkomen binnen de primaire doelgroep een rol ; er zijn blijkbaar minder minima in Waalwijk. Wel is het aandeel huishoudens in de secundaire doelgroep dat boven de norm valt hoger dan in de drie steden. Dit kan ook verklaard worden door de inkomensspreiding binnen deze doelgroep. In Waalwijk ligt het aandeel huishoudens in de sociale huursector dat boven de woonquotenormen zit lager dan in Loon op Zand. Dit geldt ook voor het aandeel in de primaire doelgroep. Dit wordt mede veroorzaakt door de hogere woonlasten in Loon op Zand. Het grote aantal huishoudens boven de norm kan gezien worden als een landelijk probleem. Tabel C. Woonquote en aa ndeel hu ishoudens me t ee n woonquote boven de norm naar i n- komensklassen voo r Waalwij k, Loon op Zand, B reda en Den Bosch Woonquote Waalwijk Loon op Zand Breda Den Bosch primaire doelgroep 30% 32% 30% 30% secundaire doelgroep 32% 32% 32% 32% ruime dlgr. (43.000)* 27% 27% 27% tot 1,5 modaal (48.500)* 22% 23% 24% 24% > 1,5 modaal (>48.500)* 17% 17% 17% 18% totaal 27% 28% 28% 27% % boven de norm primaire doelgroep 34% 40% 40% 42% secundaire doelgroep 14% 10% 5% 6% ruime dlgr. (43.000)* 4% 3% 1% 0% tot 1,5 modaal (48.500)* 0% 0% 0% 0% > 1,5 modaal (>48.500)* 0% 0% 0% 0% totaal 18% 20% 22% 21% * afwijkende inkomensgrenzen voor Breda en Den Bosch Beleidsaanbevelingen Voor huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de norm zitten is de huurtoeslag niet voldoende om ervoor te zorgen dat een groot aantal van hen onder de woonquotenorm uitkomt. De huurprijs is voor een belangrijk deel bepalend voor de hoogte van de woonquote. Dit betekent dat het van belang is dat er voldoende woningen zijn voor huishoudens uit de primaire doelgroep met betaalbare huren. Ook bij het realiseren van verb e- samenvatting

14 VIII teringen ten aanzien van de energieprestatie van woningen is het van belang om bewust om te gaan met huurverhogingen. De meeste huishoudens die boven de norm zitten behoren tot de primaire doelgroep en in mindere mate tot de secundaire doelgroep woonachtig in een corporatiewoning. Binnen deze inkomensgroepen gaat het met name om eenpersoonshuishoudens, gezinnen en eenoudergezinnen die boven de woonquotenorm zitten. Voor corporaties en gemeente is het van belang om vooral aandacht te hebben voor deze doelgroepen. Met name in woningen met een label F/G en in woningen met een bouwjaar voor 1950 wonen huishoudens uit de primaire doelgroep die boven de woonquotenorm zitten. Bij deze woningen valt nog veel winst te halen in verlaging van de woonlasten door het nemen van energiebesparende maatregelen. Voor gemeenten en corporaties is het goed om nader te onderzoeken hoe groot het a r- moedeprobleem in werkelijkheid is bij huishoudens in de primaire doelgroep. Hierbij zal ook de afdeling voor minimabeleid van de gemeente betrokken moeten worden. Het blijft echter lastig om dit te onderzoeken, omdat het vaak om verborgen armoede gaat. Niet alle huishoudens in de primaire doelgroep maken gebruik van het recht op kwijtsche l- ding of het verkrijgen van huurtoeslag. Gemeenten en corporaties kunnen deze groep actief benaderen om te zorgen dat een groter aantal huishoudens uit de primaire doelg roep gebruik gaat maken van deze regelingen. Zonder de kwijtschelding van gemeentelijke heffingen zou het aantal huishoudens dat b o- ven de norm uitkomt hoger liggen. Dit beleid blijkt effectief en noodzakelijk te zijn. Ook in de toekomst is het daarom van belang om hier een vervolg aan te geven vanuit de woonla s- tenproblematiek. Daarnaast hebben de gemeentelijke heffingen een niet verwaarloosbaar effect op de woonlasten. Gematigde stijging van de heffingen is daarom van belang. Investeren in de energieprestatie van woningen is van belang om ervoor te zorgen dat de stijging van de woonlasten beperkt blijft. De huurstijgingen zijn de afgelopen tijd gematigd geweest, terwijl de lokale belastingen en energieprijzen zijn gestegen in de afgelopen j a- ren. Verbetering van de energieprestatie van woningen is noodzakelijk om de woonlasten te verlagen. Een corporatie heeft weinig invloed op de huishoudens die in de huurwoningen wonen en kan niet aan inkomenspolitiek doen. Het is de verwachting dat op de langere termijn cor poraties hierop kunnen sturen. 2 Op huishoudenniveau zijn er nu de volgende mogelijkheden: - Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huisho u- dens uit de primaire doelgroep. Lastig blijft dat goedkope scheefheid voor een g root deel ontstaat door inkomensgroei. - Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het probleem zit binnen de primaire doe l- groep voor een groot deel bij de minima. Gemeenten en corporaties kunnen op termijn ki j- ken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te b reiden met een mogelijke woonlastentoeslag. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke politiek hier ook een rol in kunnen vervullen. 2 Op dit moment loopt het experiment Huur op Maat. Binnen de politiek is er steeds meer draagvlak voor een systeem met flexibele huren afhankelijk van het inkomen en huishoudentype, dat scheefwonen tegen moet gaan.

15 1 Hoofdstuk 1 Inleiding en methodiek Dit onderzoek biedt inzicht in de woonlasten van sociale huurders in de gemeente Waalwijk. Samen met het rapport over de woonlasten van de huurders in de ge meente Loon op Zand brengt het de corporaties Casade en Slagenland Wonen zicht op de woninggerelateerde uitgaven van huurders. 1.1 Aanleiding In het kader van de wijkaanpak willen de corporaties Casade en Slagenland Wonen in samenwerking met de gemeenten effectief werken aan armoedebestrijding in Waalwijk en Loon op Zand. Hiertoe is inzicht in de woonlasten van huurders gewenst. De resultaten dienen als input voor de herijking van het huurprijs-, toewijzings- en energiebeleid. Daarnaast leveren zij informatie die nodig is voor het uitwerken van het beleid op het gebied van armoedebestrijding en schuldhulpverlening. De vragen waarop in dit rapport antwoord wordt gegeven luiden: 1. Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in corporatiewoningen in de gemeente Waalwijk? 2. Wat zijn de woonlasten en woonquota van huishoudens in diverse typen corporatiewoningen in de gemeente Waalwijk? 3. Bij welke huishoudentypen en woningsegmenten in de huursector is sprake van te hoge woonlasten? Welke huishoudens vallen buiten de acceptabele woonquotenormen? 1.2 Verantwoording onderzoek In deze paragraaf wordt in het kort inzicht gegeven in de methode van onderzoek en de gehanteerde uitgangspunten. Achtereenvolgens worden de stappen beschreven die in het onderzoek zijn doorlopen. In de bijlagen achterin het rapport worden de begrippen en gehanteerde aa n- names van dit onderzoek uitgebreid toegelicht. Gegevensverzameling en koppelen van bestanden Van de gemeente en de woningcorporaties zijn de volgende gegevens verkregen: Randtotalen van de huishoudensamenstelling en woningvoorraad op basis van: - het WOZ-bestand Waalwijk per 1 januari 2010 met gegevens over de WOZ-waarde en woningtype op adresniveau van huur- en koopwoningen. - Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) per 1 januari 2010 met gegevens over de huishoudensamenstelling en leeftijd op adresniveau. - CBS-gegevens over de huishoudensamenstelling in Waalwijk. Inleiding en methodiek

16 2 Verhuureenheidsgegevens (VHE-gegevens) van de woningcorporaties Casade en Slagenland Wonen met gegevens over huur, servicekosten, oppervlakte, woningtype, bou w- jaar etc. per De energetische kwaliteit van de huurwoningvoorraad in Waalwijk. Voor het merendeel van de huurwoningen zijn via de corporaties gegevens beschikbaar over energielabels, energie-index en de aanwezige energiemaatregelen (peildatum ). Voor het beperkte aantal huurwoningen waarvan digitaal geen gegevens beschikbaar zijn, wordt de energieprestatie door RIGO geschat op basis van de kenmerken van de woningen (bouwjaar, woningtype) en de huurwoningvoorraad waar de energieprestatiegegevens wel van bekend zijn. IJken van de gegevens aan WoON 2009 voor het weergeven van de actuele situatie In het Woon Onderzoek Nederland 2009 (WoON 2009) staan gegevens over inkomen, huurtoeslaggebruik en werkelijk energieverbruik van huishoudens. Aan de respondentgegevens in het WoON zijn namelijk de werkelijke inkomens en vermogens (Belastingdienst) en gegevens over het energieverbruik (registratie door energiebedrijven) toegevoegd. In het WoON zijn ook gegevens bekend van de woonsituatie van huishoudens (woningtype, bouwjaar, energie -index etc.). De methode bestaat vervolgens uit het vertalen van de resultaten uit het WoON naar de werkelijke situatie in de gemeente Waalwijk. De methode maakt gebruik van de wetenschap dat vergelijkbare huishoudens in vergelijkbare woningen in vergelijkbare gemeent en zich in grote lijnen hetzelfde gedragen. Er zijn in het WoON 2009 voldoende respondenten te vinden die zich in een met Waalwijk vergelijkbare situatie bevinden. Het WoON-bestand is geijkt aan de bevolkingssamenstelling (huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen) en de w o- ningvoorraad in Waalwijk (woningtype, bouwjaar, energieprestatie, eigendom en WOZ-waarde). Deze exercitie levert een bestand op dat representatief is voor Waalwijk met resultaten voor het prijspeil van Woonlasten, huur- en woonquote Met het voor Waalwijk geijkte WoON-bestand en de gegevens van de corporaties over de verhuureenheden kunnen de woonlasten van huishoudens geanalyseerd worden. Woonlasten van huurders bestaan uit: Huur (na aftrek huurtoeslag en inclusief collectieve servicekosten). Woninggerelateerde energielasten (gas, warmte, elektra). Belastingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (gemeente en waterschap). Met de woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan men aangeven welk deel van het maandelijks besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de tot a- le woonlasten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomen s- groepen. Om te bepalen welke huishoudens te veel aan woonlasten betalen, moet er eerst vastgesteld worden welke normen acceptabel zijn. In dit onderzoek is aangesloten op de normen op basis van de methodiek van het Nibud. Het bepalen van de normen is uiteindelijk een arbitraire, maar vooral ook een politieke keuze. Woonlastenonderzoek

17 3 1.3 Goed om te weten Voor de meeste tabellen in deze rapportage geldt dat ze zijn gebaseerd op het Woononderzoek Nederland, kortweg WoON De resultaten van het onderzoek kennen een hoge betrou w- baarheid. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. Om schijnnauwkeurigheid te vermijden zijn de meeste absolute uitkomsten afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Inleiding en methodiek

18 4 Hoofdstuk 2 Doelgroepen en woningvoorraad In dit hoofdstuk worden de kenmerken en omvang van de huurvoorraad van corporaties weergegeven. Alvorens hierop in te gaan wordt er een korte schets gegeven van het profiel van de Waalwijkse woningmarkt en tot slot laten we zien wie er in de sociale huurwoningen wonen en wat de omvang van verschillende inkomensklassen is. 2.1 Woningvoorraad In de gemeente Waalwijk 3 bestaat de woningvoorraad uit woningen. Niet al deze woningen worden permanent bewoond. Sommige woningen staan leeg a ls gevolg van frictieleegstand, andere woningen staan op de lijst om gesloopt te worden. Volgens de gemeente Waalwijk staan circa 375 woningen korter dan een jaar leeg en 245 woningen langer dan een jaar. Op 1 januari 2010 komt het aantal regulier bewoonde woningen in Waalwijk neer op Het merendeel (61%) van de reguliere woningvoorraad bestaat uit eengezinskoopwoningen. Slechts 3 procent van de voorraad is een koopappartement. De totale huursector (inclusief particulier) bestaat uit woningen. De huurvoorraad van corporaties is met woningen goed voor een derde van de gehele reguliere voorraad ( figuur 2-1). Dit is meer dan in Loon op Zand, waar de sociale voorraad 25% uitmaakt van de reguliere voorraad. figuur 2-1 Regulie re woningvoorraad naar eigendo m, Waa lw ijk sociale huur 34% koop 64% Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie particuliere huur 2% Van alle huurwoningen wordt 95% verhuurd door een corporatie en 5% door een particulier. Deze particuliere huurwoningen hebben veelal een huurprijs boven de liberalisatiegrens ( 648) (figuur 2-2). Het aantal vrije sector huurwoningen van de corporaties is met circa 250 woningen gering. 3 De resultaten in dit onderzoek zijn gepresenteerd op het niveau van de gemeente Waalwijk. Wanneer in het vervolg van dit rapport Waalwijk wordt genoemd, dan wordt hier de gehele gemeente mee b e- doeld en niet de woonplaats Waalwijk. Woonlastenonderzoek

19 5 De sociale huurwoningen bestaan voor meer dan 80% uit huurwoningen tot de eerste afto p- pingsgrens 4 ( 512). Bijna een vijfde heeft een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens ( 357). De meeste sociale huurwoningen (68%) hebben een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens en 12% tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Ongeveer 250 woningen (4%) vallen in de vrije sector (meer dan 648). Dit houdt in dat 96% van de sociale huurwoningen tot de kernvoorraad (tot de liberalisatiegrens) behoort. figuur 2-2 Huu rp rijzen in de socia le en particulie re huursecto r, Waa lw ijk 100% % % % 60% 50% % 30 30% 20% 60 10% % sociale huur particuliere huur totaal Bron: WoON 2009, RIGO woningmarktsimulatie vrije sector tot liberalisatiegr. 2e aftopgr. 1e aftopgr. kwaliteitskortingsgr. Het grootste deel van de huurvoorraad bestaat uit tussenwoningen en galerijwoningen (tabel 2-1). De tussenwoningen hebben veelal een huur tot de eerste aftoppingsgrens. Opvallend is dat de helft van alle woningen met een lage huur tot de kwaliteitskortingsgrens een gezinsw o- ning is en hoewel dit vaak kleine woningen betreft is zelfs 5% een vrijstaande of 2-onder-1- kapwoning. De meeste vrije sector huurwoningen zijn een galerijwoning of vrijstaand / 2- onder-1-kap. tabel 2-1 Huu rvoo r raad van corpora t ies naar woningtype en prijs klassen, W aalw ijk < kwaliteitsgr. tot 1e aftopgr. tot 2e aftopgr. tot libgr. Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO vrije sector totaal abs. tussenwoning 27% 48% 24% 39% 7% 41% hoekwoning 13% 20% 26% 19% 6% 18% vrijstaand/2-kap 5% 3% 7% 3% 20% 4% 270 galerij 33% 17% 14% 17% 54% 21% portiek 22% 12% 29% 22% 13% 15% 960 totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% abs Elk jaar worden er huurprijsgrenzen voor de huurtoeslag vastgesteld. Deze grenzen worden veel gebruikt in de corporatiesector. Zie de begrippenlijst in de bijlage voor de prijsgrenzen van tijdvak Doelgroepen en woningvoorraad

20 6 Voor het in beeld brengen van de woonlasten van huurders is het eveneens van belang een beeld te hebben van de bouwperiode en de energetische kwaliteit van de sociale voorraad. In figuur 2-3 is de bewoonde reguliere voorraad van de sociale verhuurders weergegeven naar bouwjaar en energielabel. De meeste woningen zijn gebouwd in de periode 1970 tot In verhouding tot de totale voorraad in Waalwijk (11%) zijn er relatief weinig vooroorlogse woningen in de sociale voorraad (4%). De meeste woningen hebben energielabel C of D. Het aantal woningen met energielabel A of G is met respectievelijk 400 en 370 woningen gering. Het aandeel sociale huurwoningen met energielabel A, B of C (42%) is in Waalwijk groter dan in Den Bosch (31%) en Breda (29%) en landelijk (circa 30%). figuur 2-3 Huu r voorraad van corpo raties naa r bou wjaar (links ) en en erg ie la bel ( rechts ) < > A B C D E F G Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO Op basis van figuur 2-4 blijkt dat de kenmerken bouwjaar en energielabel sterk met elkaar samenhangen: een woning gebouwd na het jaar 1990 heeft vaak energielabel A of B, terwijl woningen gebouwd voor 1970 meestal energielabel E of F hebben. De verdeling van de huurvoorraad van corporaties naar bouwjaar in de gemeente is vergelijkbaar met die in Loon op Zand. figuur 2-4 Huu r voorraad v an corpora t ies naar energ ie lab el en bouwjaar, Waa lw ij k totaal > < % 20% 40% 60% 80% 100% A B C D E F G Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO (energielabels zijn op basis van peildatum ) Woonlastenonderzoek

21 7 2.2 Huishoudens Op 1 januari 2010 woonden circa huishoudens in de gemeente Waalwijk. Hiervan wonen circa 330 huishoudens al dan niet zelfstandig in de niet-reguliere woningvoorraad. Het gaat hierbij om plaatsen in bijvoorbeeld kleinschalige beschermde woonvormen of woonwagens. Het aantal huishoudens in de reguliere wonin gvoorraad komt neer op Deze groep bestaat voor ruim een kwart uit eenpersoonshuishoudens, ruim een derde zijn paren en eveneens een derde gezinnen met kinderen (tabel 2-2 links). Er wonen bijna eenoudergezinnen (5%) in de gemeente Waalwijk. Ruim een kwart van de huishoudens is ouder dan 65 jaar. Dit is hoger dan het landelijke aandeel van 23%. De grootste groep zijn de 45 tot 65-jarigen (42%). Het aandeel jonge huishoudens van 28 jaar of jonger is 5%. tabel 2-2 Hu ishoudensamenstelling in regulie re vo orraad ( links) en in sociale huur (r echts ), Waa lw ijk abs. % sociale huur abs. % eenpersoonshuishouden % eenpersoonshuishouden % paar % paar % paar + kind(eren) % paar + kind(eren) % 1-oudergezin 940 5% 1-oudergezin 510 8% niet-gezinshuishouden 110 1% niet-gezinshuishouden 20 0% totaal % totaal % < 28 jaar 870 5% < 28 jaar 490 8% % % % % > 65 Jaar % > 65 Jaar % totaal % totaal % Bron: Gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO In het rechtergedeelte van tabel 2-2 staat de huishoudenssamenstelling van de huishoudens woonachtig in corporatiewoningen. In vergelijking met de gehele Waalwijkse bevolking wo nen er meer alleenstaanden in een sociale huurwoning. Zo is 44% van de sociale huurders alleenstaand, tegenover een kwart van de huishoudens in heel Waalwijk. Paren en gezinnen met kinderen wonen relatief minder vaak in een sociale huurwoning. Van alle huishoudens in een sociale huurwoning is 8 procent een éénoudergezin. De huishoudensamenstelling in Waalwijk en Loon op Zand is redelijk met elkaar vergelijkbaar. figuur 2-5 geeft een nadere uitsplitsing van huishoudens in de sociale huur. De jongere huishoudens van jonger dan 28 jaar zijn vooral één- en tweepersoonshuishoudens. Huishoudens van 28 tot 65 jaar zijn veelal gezinnen met kinderen. De 65-plussers in een corporatiewoning zijn het vaakst alleenstaand, maar ook vaak samenwonend (paar). Doelgroepen en woningvoorraad

22 8 figuur 2-5 Hu ishoudensamenstelling naar leeftijd en huis houdentype in de hu urvoo rraad van corpo raties, Waa lw ij k 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < < 65 totaal > 3p. 2p. 1p. Bron: Gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO 2.3 Inkomensklassen In dit onderzoek worden vijf inkomensgroepen onderscheiden: 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De inkomensgr enzen verschillen per huishoudentype en staan weergegeven in de bijlage. 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot De Europese Commissie verplicht woningcorporaties per 1 januari 2011 om 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de Ruime doelgroep tot : huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en Tot 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en Boven 1,5x modaal: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan Inkomensverdeling van huishoudens in Waalwijk en de regio In figuur 2-6 is de inkomensverdeling van alle zelfstandige huishoudens (huur en koop) weergegeven voor verschillende regio s. Van alle zelfstandige huishoudens in Waalwijk behoort 23% tot de primaire doelgroep, ofwel circa huishoudens. Wanneer ook de huishoudens in de niet-reguliere woningvoorraad worden meegenomen dan is de omvang van de doelgroep 24% omdat een relatief groot deel van de doelgroep onzelfstandig woont, zoals studenten. In vergelijking met andere regio s wonen er in Waalwijk relatief weinig huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. In Nederland als geheel behoort 27% tot de primaire doelgroep. Vergeleken met de regio (Corop Midden-Noord-Brabant) is de omvang van de secundaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot euro) in Waalwijk kleiner maar het aandeel primaire doelgroep gelijk. In de 27 grootste steden van Nederland (exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam) is het aantal huishoudens dat tot de primaire doelgroep b e- Woonlastenonderzoek

23 9 hoort met 31% groter dan in Waalwijk. In vergelijking met Loon op Zand (21%) ligt het aandeel huishoudens in de primaire doelgroep in de reguliere voorraad relatief iets hoger. In Waalwijk wonen relatief gezien meer huishoudens met een inkomen van en hoger (35%) dan gemiddeld in Nederland (32%). figuur 2-6 Omvang van de doelg roepen in d ive rse g ebieden in de regulie re vo orraad 5 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 35% 35% 8% 6% 14% 14% 20% 23% 23% 23% Waalwijk Midden Noord- Brabant Bron: WoON 2009, bewerking RIGO 28% 32% 6% 7% 14% 14% 21% 20% 31% 27% G27 Nederland > 1,5 modaal (>48.500) tot 1,5 modaal (48.500) ruime dlgr. (43.000) secundaire doelgroep primaire doelgroep Omvang en samenstelling doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Circa 40% van de huishoudens in de huurvoorraad van corporaties behoort tot de primaire doelgroep (figuur 2-7). In totaal gaat het om ruim huishoudens in een corporatiewoning behorend tot de primaire doelgroep. Samen met de secundaire doelgroep heeft 67% van de huishoudens in de huurvoorraad een belastbaar jaarinkomen tot Van de huishoudens in de corporatie huursector heeft 14% een inkomen van tussen de en Deze groep zal het met de ingang (per 1 januari 2011) van de 90%-toewijzingsregel mogelijk lastig gaan krijgen op de woningmarkt. Zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar zullen tegelijkertijd moeilijk aan een commerciële huurwoning of koopwoning ku n- nen komen. Dit komt door zowel de beperkte financiële mogelijkheden als de beperkte beschikbaarheid van dergelijke woningen in Waalwijk. Ruim 20% van de huishoudens heeft een inkomen van meer dan figuur 2-7 Inko mensverdeling van hu ishoudens in de huurvoo rraad van co rpo r aties, Waalw ij k > 1,5 modaal (>48.500) 15% tot 1,5 modaal (48.500) 7% primaire doelgroep 41% ruime dlgr. (43.000) 11% secundaire doelgroep 26% Bron: Gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO 5 Corop Midden-Noord-Brabant, G27 (27 grootste steden exclusief Amsterdam, Utrecht, Den Haa g en Rotterdam), Nederland: op Doelgroepen en woningvoorraad

24 10 Meer dan de helft van de eenoudergezinnen behoort tot de primaire doelgroep (53%). Aan de andere kant heeft ook 25% van de eenoudergezinnen in de sociale huursector een inkomen van meer dan 1,5 keer modaal. Alleenstaanden daarentegen behoren voor 90% tot de primaire of secundaire doelgroep. Gezinnen met kinderen hebben het vaakst een hoog inkomen. figuur 2-8 Inko mensverdeling naar huishoudentype van huishoudens in de hu urvoo rraad van corpo raties, Waa lw ij k 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% > 1,5 modaal (>48.500) tot 1,5 modaal (48.500) ruime dlgr. (43.000) secundaire doelgroep primaire doelgroep 0% alleenstaand paar paar + kind(eren) 1-oudergezin totaal Bron: Gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO tabel 2-3 geeft een overzicht van de kenmerken van huishoudens die in de sociale huursector wonen. Van de sociale huurders in Waalwijk is 20% een alleenstaande van 65 jaar of ouder. Van hen behoort het merendeel tot de primaire doelgroep. tabel 2-3 Hu ishoudensamenstelling naar leeftijd en inko mensklasse van huis houdens in de huurvoorraad van co rpora ties, Waa lw ijk primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime dlgr. (43.000) tot 1,5 modaal (48.500) Bron: Gemeente Waalwijk, WoON 2009, bewerking RIGO > 1,5 modaal (>48.500) totaal % < 28 1p % 2+p % p % 2p % 3+p % p % 2p % 3+p % > 65 1p % 2+p % totaal % Woonlastenonderzoek

25 Huisvesting van de doelgroepen in de huurvoorraad van corporaties Wie woont waar in de reguliere voorraad Nu bekend is welke inkomensgroepen en huishoudentypen in de huurwoningen van corporaties wonen, is het interessant om te zien in welke woningen zij precies wonen. In tabel 2-4 staat weergegeven hoe de verschillende inkomensgroepen wonen in de totale reguliere voo rraad. Hieruit blijkt dat in de gemeente Waalwijk de sociale huursector een belangrijke rol speelt voor de huisvesting van diverse inkomensgroepen. Het gros van de primaire doelgroep (60%) woont in een sociale huurwoning van een corporatie en ook van de secundaire doelgroep (40%) is een aanzienlijk deel in dit segment te vinden. Hoewel het minder is dan in de gemeente Loon op Zand, woont een aanzienlijk deel van de secundaire (55%), maar ook van de primaire doelgroep (37%), in een koopwoning. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde doen ook huishoudens met een inkomen van meer dan relatief vaak een beroep op de sociale huursector. Voor een deel gaat het om huishoudens waarvan het inkomen in de loop der tijd (flink) is gestegen en die anno 2010 meer zouden kunnen betalen. Voor een ander deel gaat het om huishoudens net bove n de grens die op de koop- en de particuliere huurmarkt geringe kans van slagen zouden hebben. De betaalbare particuliere huursector in Waalwijk is immers relatief klein en ook toegankelijk voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarnaast is het aantal koopwoningen met een WOZwaarde van minder dan gering (circa 460 woningen in Waalwijk oftewel 2% van de reguliere voorraad). tabel 2-4 Woonsituatie na ar e igendom en inkomensklassen van huish oudens in de regu l i e- re voorraad, Waa lw ijk primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime dlgr. (43.000) tot 1,5 modaal (48.500) Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO > 1,5 modaal (>48.500) totaal koop 37% 55% 71% 68% 84% 64% sociale huur tot lib.grens 59% 40% 25% 30% 13% 33% sociale huur > vrije secor 1% 2% 2% 1% 1% 1% particuliere huur 2% 3% 2% 1% 1% 2% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Wie woont waar in de huurvoorraad van corporaties Deze paragraaf geeft inzicht in de woonsituatie van de huishoudens die een woning huren van een corporatie. De primaire doelgroep woont voor het grootste deel (87%) in een woning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. De secundaire doelgroep woont voor ongeveer 83% in een woning onder de eerste aftoppingsgrens (tabel 2-5). Doelgroepen en woningvoorraad

26 12 tabel 2-5 Hu isvesting naar inko mensklasse van hu is houdens in sociale huurw oningen, Waalw ij k primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime dlgr. (43.000) tot 1,5 modaal (48.500) Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO > 1,5 modaal (>48.500) totaal kwaliteitskortingsgrens 27% 13% 8% 7% 8% 17% eerste aftoppingsgrens 60% 70% 76% 82% 74% 68% tweede aftoppingsgrens 6% 10% 3% 4% 10% 7% tot liberalisatiegrens 5% 3% 6% 7% 4% 5% boven liberalisatiegrens 2% 5% 7% 2% 5% 4% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Omdat de huurvoorraad van corporaties in Waalwijk vooral uit woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens bestaat betalen de hogere inkomens van meer dan 1,5 keer modaal het vaakst een huur tot de eerste aftoppingsgrens. N aar verhouding wonen de hogere inkomens minder vaak in woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en vaker in de duurdere segme n- ten. Scheefwonen in de sociale huursector Wanneer we tabel 2-5 andersom percenteren (zie onderste helft tabel 2-6), dan wordt inzichtelijk welke inkomensgroepen in de verschillende huurprijssegmenten wonen. Op deze manier kan de mate van scheefwonen weergegeven worden. Met scheefwonen wordt in dit onderzoek bedoeld: de huishoudens met een inkomen van meer dan euro die wonen in een sociale huurwoning met een huurprijs van onder de liberalisatiegrens. Zij zouden op basis van hun inkomen in feite meer huur kunnen betalen of eventueel een huis kopen. Doordat er zeer weinig vrije sector corporatiewoningen zijn wonen de meeste huis houdens in een woning onder de liberalisatiegrens. Deze woningen tot de liberalisatiegrens worden voor ongeveer 67% bewoond door de primaire en de secundaire doelgroep, waardoor 33% van de toegankelijke voorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen hoger dan Dit aandeel is hoger dan het Nederlandse gemiddelde van naar schatting 26%, maar is vergelijkbaar met het aandeel in Loon op Zand (34%). Circa 11% van de huurvoorraad van corporaties tot de liberalisatiegrens wordt bewoond door de groep met een inkomen van tot en 21% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan Er wonen dus relatief veel huishoudens met een hoger inkomen in de huurwoningen in Waa l- wijk ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. De sociale huursector tot de liberalisatiegrens wordt voor 33% bewoond door huishoudens die bij verhuizing de toegang tot de sociale huursector zou worden ontzegd als gevolg van Europese regelgeving. In absolute aantallen gaat het om bijna huishoudens, waarvan 670 huishoudens een inkomen hebben tussen en , ofwel een groep die net buiten de inkomensgrens van de Europese regelgeving valt. Woonlastenonderzoek

27 13 tabel 2-6 Scheef wonen in de socia le huu rsecto r naa r inko mensklassen, Waalwij k absoluut primaire doelgroep secundaire doelgroep ruime dlgr. (43.000) tot 1,5 modaal (48.500) Bron: Gemeente Waalwijk, Casade, Slagenland Wonen, bewerking RIGO > 1,5 modaal (>48.500) totaal < liberalisatiegrens > liberalisatierens totaal relatief (horizontaal gepercenteerd) < liberalisatiegrens 42% 25% 11% 7% 14% 100% > liberalisatierens 24% 32% 20% 4% 20% 100% totaal 41% 26% 11% 7% 15% 100% Tot slot geeft figuur 2-9 inzicht in welke huishoudentypen in welke type woningen wonen. De galerij- en portiekwoningen in de sociale huursector worden vooral bewoond door alleenstaanden en paren. Gezinnen met kinderen wonen vaker in een tussen - of hoekwoning. figuur 2-9 Woonsituatie v an huishoudens in de sociale huu rsecto r naa r won ingtype, Waalw ij k 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% tussen woning 330 hoek woning vrijstaand 2- kap galerij portiek totaal Bron: Casade, Slagenland Wonen, WoON 2009, woningmarktsimulatie RIGO 1-oudergezin paar + kind(eren) paar alleenstaand Doelgroepen en woningvoorraad

28 14 Hoofdstuk 3 Woonlasten In dit hoofdstuk worden de actuele woonlasten en woonquota van de doelgroepen weergegeven die wonen in de huurvoorraad van corporaties in Waalwijk. Hierbij gaat het om de huurlasten plus alle bijkomende lasten op het gebied van wonen. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de norm voor de woonquote, ofwel: welk aandeel van het inkomen is acceptabel om aan wonen te besteden? En hoeveel huishoudens hebben te hoge woonlasten? Input voor het bepalen van de norm voor de woonquote bestaat uit gegevens van het Nibud Woonlasten van de inkomensgroepen in de sociale huursector De woonlasten van huurders in de sociale huursector bestaan uit de huur (inclusief collectieve servicekosten), woninggerelateerde energielasten 7 (gas-, warmte-en elektriciteitsgebruik) en belastingen van openbaar publiekrechtelijke lichamen (gemeente en waterschap). De huurquote geeft aan welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden wordt uitgegeven aan huurlasten. In dit bedrag is de huurtoeslag al verrekend. In de woonquote worden alle kosten die direct samenhangen met wonen opgeteld en afgezet tegen het besteedbaar inkomen van een huishouden. Zie de bijlage voor een nadere uitleg van de gehanteerde begrippen. Met een woonquote, huurquote, energiequote of belastingquote kan men aangeven welk deel van het besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan respectievelijk de totale woonla s- ten, huur, energierekening (woninggerelateerd) en lokale belastingen en waterrekening. De quota kunnen goed gebruikt worden voor een vergelijking tussen verschillende inkomensgro e- pen. Woonlasten van de primaire doelgroep De primaire doelgroep in Waalwijk betaalt in doorsnee 255 huur per maand, inclusief collectieve servicekosten en na aftrek van de huurtoeslag. In vergelijking met de andere inkomensklassen heeft de primaire doelgroep een veel lager inkomen, waardoor de netto huurquote 21% van het maandelijks besteedbaar inkomen van het huishouden bedraagt. De woninggerelateerde woonlasten liggen op circa 90 euro per maand. 8 De totale woonlasten van de primaire doelgroep bedragen 395 per maand, in combinatie met een besteedbaar maandelijks inkomen van komt dit neer op een woonquote van 30%. In vergelijking met de andere inkomensgroepen heeft de primaire doelgroep naast de woonlasten absoluut gezien het minste te best e Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. Woninggerelateerde energielasten zijn het energieverbruik dat nodig is voor het verwarmen van woning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als een HR-ketel en een WTW-installatie. Anders dan in eerder door RIGO uitgevoerde woonlastenonderzoeken (Tilburg, Den Bosch, Breda) is er in dit onderzoek rekening gehouden met transportkosten van gas à 13,20 per maand. Hierdoor kunnen deze kosten hoger uitvallen dan in de eerdere onderzoeken. Woonlastenonderzoek