Koop onroerende zaken: aansprakelijkheid verkoper. 16 april 2015 Prof. mr. C.G. Breedveld-de Voogd

Transcriptie

1 Koop onroerende zaken: aansprakelijkheid verkoper 16 april 2015 Prof. mr. C.G. Breedveld-de Voogd

2 Tekortkoming wegens gebreken zaak gebreken onroerende zaak rechtsgebreken art. 7:15 (bijzondere lasten en beperkingen) feitelijke gebreken art.7:17 (conformiteitsbeginsel)

3 Art. 7:15 lid 1 BW Verplichting verkoper: overdracht zonder bijzondere lasten en beperkingen Welke lasten en beperkingen? Privaatrechtelijke lasten: - goederenrechtelijke (bijv. erfdienstbaarheid) - obligatoire (bijv. huur, kettingbeding) Bijzondere publiekrechtelijke lasten en beperkingen (arrest Bos/Smeenk (nr. 1)) Tenzij uitdrukkelijk aanvaard door koper >> mededelingsplicht verkoper In koopakte (standaard in NVM-akte) Geen onderzoeksplicht koper

4 Art 7:15 lid 2 BW Verkoper garandeert: er zijn geen lasten en beperkingen die 1. Hadden kunnen worden ingeschreven in de openbare registers (Kadaster) 2. Maar daarin ten tijde van de koopovereenkomst niet waren ingeschreven Voorbeelden a) Na verkoop maar vóór levering vestigt verkoper erfdienstbaarheid b) Buurman heeft erfdienstbaarheid verkregen door verjaring Anders dan lid 1 van dwingend recht Ook publiekrechtelijke lasten die inschrijfbaar zijn

5 Bos/Smeenk (nr. 1) HR 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072, NJ 2004/635 ruilverkavelingslasten toepasselijkheid art. 7:15: bepalend is of de lasten op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten en niet of het gaat om lasten met een publiekrechtelijk karakter niet op alle agrarische percelen in Nederland rusten ruilverkavelingslasten >> bijzondere last of beperking

6 Wat is bijzonder? Geen bijzondere last: beperkingen voortvloeiend uit keur hoogheemraadschap (Gerechtshof Amsterdam 18 december 2012, ECLI:NL:GHAMS :2012:BY7700) Wel bijzondere last bestemmingsplan: dienstwoning (Hof Amsterdam 17 juli 2012, ECLI:GHAMS:2012:BY7686, RN 2013/26 en Hof Arnhem 21 okt. 2008, ECLI:GHARN: 2008: BH1293) bestemmingsplan: agrarische bestemming (Hof Leeuwarden 26 april 2011, ECLI:GHLEE:2011:BQ3533) bestemmingsplan: bedrijfswoning stoeterij (Rb Alkmaar 30 mrt. 2011, ECLI:NL:RBALK:2011:BQ0475) ligging in landinrichtingsgebied (ruilverkaveling) (Rb Overijssel 28 mei 2014, ECLI:RBOVE:2014:3425)

7 Portsight (nr. 2): casus HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, RvdW 2015/222 X verkoopt bedrijfsterrein aan Portsight in stroomgebied Boven Merwede Beleidsregels Grote Rivieren: alle bouwpercelen in stroomgebieden grote rivieren voor bouwvergunning nodig: overeenstemming met Rijkswaterstaat over compenserende waterberging Portsight: plicht tot nemen compenserende maatregelen is bijzondere last (7:15 BW)

8 Portsight: arrest r.o HR komt terug op maatstaf Bos/Smeenk ratio 7:15: verkoper is in de regel beter dan de koper op de hoogte van specifiek op de verkochte zaak betrekking hebbende lasten. andere lasten voor verkoper niet beter kenbaar dan voor koper 7:15 niet van toepassing op lasten of beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen

9 Portsight arrest r.o Er is slechts sprake van een bijzondere last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Risico bij verkoper redelijk bekendmaking van dergelijke besluiten o.g.v. art. 3:41 Awb door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf (de rechthebbende van de desbetreffende zaak) deze kan bij verkoop zaak geacht worden op de hoogte te zijn van de uit besluit voortvloeiende lasten en beperkingen, terwijl de koper daarmee doorgaans niet (zonder meer) bekend zal zijn.

10 Portsight: beslissing HR Nu de Beleidsregels niet een besluit vormen dat specifiek is gericht tot een of meer eigenaren, kunnen de uit de Beleidsregels voortvloeiende lasten en beperkingen niet worden aangemerkt als bijzonder in de zin van art. 7:15 lid 1 BW.

11 Portsight obiter dicta 1. ruilverkavelingslasten Bos/Smeenk zouden onder deze specifieke maatstaf zijn gevallen 2. voor publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet onder 7:15 vallen nog mogelijk dwaling (6:228) of non-conformiteit (7:17) 3. verscherpte aansprakelijkheid 7:15 lid 2 geldt slechts voor de in lid 1 bedoelde bijzondere lasten en beperkingen

12 Rb Den Haag (Jonkman/Vriesan) (nr. 3) ECLI:NL:RBDHA:2014:14066 Eig. X Hyp. bank Vriesan Jonkman exec.veiling koopovk. Aanbouw in strijd met bestemmingsplan Jonkman verneemt na levering van gemeente dat aanbouw in strijd is met bestemmingsplan Eigenaar X heeft in verleden aanschrijving tot afbraak gehad

13 Rb Den Haag (Jonkman/Vriesan) getoetst aan Portsight Last vloeit voort uit besluit van algemene strekking, nl. bestemmingsplan >> 7:15 niet van toepassing Er is slechts sprake van een bijzondere last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit >>???

14 Rb Den Haag (Jonkman/Vriesan) uitspraak rechtbank het moet gaan om een last met zakelijke doorwerking aanschrijving aan eig. X had geen derdenwerking/ zakelijke doorwerking, omdat een daartoe strekkende uitdrukkelijke bepaling van de gemeente ontbrak (artikel 5.18 Wabo) het niet voldoen aan het bestemmingsplan valt onder publiekrechtelijke rechtsfeiten die algemeen van karakter zijn 7:15 BW niet van toepassing

15 Publiekrechtelijke lasten & 7:17 BW Hijma: óf 7:15 óf 7:17 BW (complementair) 7:17 alleen toepasselijk als 7:15 niet van toepassing is Bartels/Heijman: 7:17 BW (alle gebreken) 7:15 voegt verscherpte aansprakelijkheid toe praktijk: toetsing publiekr. last (ook) aan 7:17 BW / confomiteitseis nr. 3 Rb Den Haag 19 nov (s.m. best.plan) nr. 4 Hof A dam 23 april 2013 (ontbreken bouwvergunning) nr. 5 Hof A dam 19 nov (saneringsbesluit)

16 Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen Bestuursorgaan moet 51 soorten beperkingenbesluiten inschrijven in: Gemeentelijke beperkingen register (> beperkingenregistratie) of Openbare registers (> kadastrale registratie) binnen 4 dagen na bekendmaking Aanwijzingsbesluit Wkpb, Stb 2007, 116 (laatstelijk gewijzigd bij Stb. 2013,199) Voorbeelden: aanwijzing beschermd monument (art. 149 GemW), kapverbod (art. 13 Boswet), aanwijzing als beschermd natuurmonument (art. 10 Natuurbeschermingswet), vordering woonruimte (art. 40 Huisvestingswet) Besluit tot oplegging van last onder bestuursdwang resp. dwangsom dat mede geldt voor rechtsopvolgers (art. 5.2 jo Wabo) Saneringsbesluit gedeputeerde staten (art. 29 Wet Bodembescherming) Nog niet: bestemmingsplan, onteigenings KB

17 Art. 7:17 lid 1 en 2 BW 1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. 2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

18 Art.7:17 conformiteitsvereiste uitgangspunt: wat mocht koper verwachten invulling door alle van belang zijn de omstandigheden: aard (en ouderdom) van de zaak mededelingen verkoper hoogte koopprijs mededelingen die verkoper had moeten doen aard en ernst van het gebrek (zichtbaar of onzichtbaar) etc. minimum (lid 1 tweede zin) geschiktheid voor normaal gebruik tenzij koper moest twijfelen geschiktheid voor bijzonder gebruik, moet bij overeenkomst zijn bepaald

19 Conform bouwvergunning 1 HR Fabels/Meenderink (nr. 6) (r.o ) De conformiteitseis van art. 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. HR 24 jan (nr. 7) (Bouwvallige Recreatiewoning) art. 81 lid 1 RO Conclusie AG Wissink (ECLI:NL:PHR:2013:1833) Bouwvergunning = bouwtekening Koper hoeft niet in concreto zijn afgegaan op bouwtekening, ook als dat niet het geval is geweest mag hij in beginsel verwachten dat gebouwd is cf. bouwvergunning Welke gevolgen heeft toepassing van regel Fabels/Meenderink?

20 Conform bouwvergunning 2 Welke gevolgen heeft toepassing van deze regel? Afwijking van bouwtekening moet de gevorderde schade hebben veroorzaakt Wijze waarop woning is gebouwd moet problematiek hebben veroorzaakt Problematiek scheeftstand muren Koper was hiervan op de hoogte Wél verergering na koop en instortingsgevaar Koper hoefde dat niet te verwachten i.c. niet bewezen >> verwerping beroep

21 Ploum/Smeets & Geelen I (nr. 8) Ploum verkoopt tankstation aan S&G bodemverontreiniging Hof: geen non-conformiteit, aangezien perceel geschikt is voor normaal gebruik als tankstation HR bij toetsing aan 7:17 alle van belang zijnde omstandigheden in aanmerking nemen, waaronder ook de mededelingen van verkoper. Ook indien bodemverontreiniging niet in de weg staat aan gebruik van het tankstation, kan toch sprake zijn van non-conformiteit indien koper op grond van mededelingen van verkoper de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet behoefde te verwachten.

22 Verhouding tussen mededelingsplicht verkoper en onderzoeksplicht koper Dwaling: Art. 6:228 lid 1: a. onjuiste inlichting b. schending mededelingsplicht Art. 6:228 lid 2: voor rekening dwalende: o.a eigen onderzoeksplicht - HR Offringa/Vinck: - beroep van verkoper op onderzoeksplicht koper i.s.m. redelijkheid en billijkheid, wanneer verkoper mededelingsplicht heeft geschonden - geldt ook als koper onvoorzichtig was Art. 7:17 BW? HR Van Dalfsen/Gemeente Kampen (HR 14 nov. 2008, NJ 2008, 588)

23 Van Dalfsen/Gemeente Kampen (nr. 9) Van Dalfsen wil rijksmonument kopen van gemeente Kampen om restaurant in te vestigen architect koper doet onderzoek naar geschiktheid: in bouwaanvraag "dakconstructie c.q. vloeren controleren op toekomstige belastingen!" welstands sie wijst op belastingsproblemen vloer 1 e verdieping 16 dec koopovereenkomst rapport uit 1991 met sterkte berekeningen boven water jan Van Dalfsen geeft aannemer opdracht gebreken te inventariseren Van Dalfsen weigert mee te werken eigendomsoverdracht Gemeente vordert nakoming Van Dalfsen in reconventie ontbinding + schadevergoeding

24 Van Dalfsen/Gemeente Kampen: beslissing Uitgangspunt: mededelingsplicht verkoper gaat voor onderzoeksplicht koper vergelijk voor dwaling bijv. HR Offringa/Vinck uitzondering bij bijzondere omstandigheden In casu: a. zichtbaarheid gebrek in combinatie aard en ouderdom pand b. bijstand koper van deskundige, die zich bewust was van problemen c. door welstandscommissie gewezen op de gebreken d. Gemeente heeft aangedrongen op inleveren constructieve tekeningen gemeente mag beroep doen op onderzoeksplicht

25 HR Rebel/Resim (nr.10) HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG8788, RvdW 2009/448 Rebel verkoopt aan Resim bungalowpark In koopovereenkomst: het is verkoper niet bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden Voor sluiten koopovk. heeft Resim asbest gezien Na koop blijkt er ook in constructieve delen asbest te zijn verwerkt (onzichtbaar) Rb. & Hof: geen conformiteit i.z.v. 7:17 BW koper mocht verwachten dat buiten zichtbaar asbest, geen asbesthoudende materialen aanwezig waren

26 HR Rebel/Resim beslissing op Resim rust plicht onderzoek te doen naar niet direct zichtbare asbesthoudende materialen, omdat: Resim professionele koper bekend dat in jaren 70 asbesthoudend materiaal in bouw werd gebruikt aanwezigheid zichtbaar asbest had twijfel moeten opwekken over afwezigheid onzichtbaar asbest

27 Art. 7:17 BW versus NVM-akte Art. 7:17 BW regelend recht indien geen consumentenkoop koop onroerend goed, geen consumentenkoop i.z.v. titel 7.1. BW (art. 7:5 lid 1 roerende zaak ) NVM-model koopakte wijkt af van art. 7:17 uitleg NVM-akte problematisch eigen systeem? doorwerking wettelijk systeem 7:17?

28 Art. 6 NVM-akte. 1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende ( ) zichtbare en onzichtbare gebreken 3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst Aan verkoper is niet bekend of / Aan koper is bekend verontreiniging ondergrondse tank asbest saneringsbesluit 6. Verkoper staat er voor in dat overheid geen herstellingen heeft voorgeschreven die nog niet zijn uitgevoerd. 13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

29 Uitleg art. 6 NVM-akte Heyman & Bartels; Dammingh: 6.1 algemene exoneratie voor alle gebreken 6.3 uitzondering op 6.1 Beperkt tot eigenschappen betreffende normaal gebruik En die niet aan de koper bekend of kenbaar waren Bekend gebrek of kenbaar aan koper >> algemene exoneratie (6.1) Geen garantie, maar resultaatsverbintenis Onbekendheidsclausule geen gevolg voor risicoverdeling C.G. Breedveld-de Voogd 6.1 geen exoneratieclausule 6.3 garantie voor geschiktheid normaal gebruik Onbekendheidsclausule geen gevolg voor risicoverdeling (zie ook art NVM)

30 (on)bekendheidsverk 15. Woonboerderij-arrest HR 28 januari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4606; NJ 2000, 575: - verklaring dat verkoper onbekend is met verontreiniging (5.4) doet niets af aan garantie dat zaak geschikt is voor normaal gebruik (art. 5.3) (on)bekendheidheidsverklaringen verkoper hebben geen juridische betekenis 16. Hof 's-hertogenbosch 8 nov. 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3951 (Vloer en bouwkundig rapport) bekendheidsverklaringen koper hebben betekenis voor verwachtingspatroon koper

31 Uitleg normaal gebruik in NVM-akte De Rooij/Van Olphen: casus Art. 5.3 NVM-akte (oud): De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: Bouwperceel voor twee half vrijstaande huizen ( ) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan nodig voor normaal gebruik Tussen koop en levering wordt villa aangewezen als beschermd dorpsgezicht Huidige tekst: 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:

32 HR: uitleg normaal gebruik Uitgangspunt: Haviltex Herhaling DSM/Fox-arrest: taalkundige betekenis van bewoordingen in de context van het geschrift als geheel in (desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer >> geobjectiveerde Haviltex-uitleg Uitgangspunt uitleg art. 5.3 (standaardakte): normaal gebruik heeft betrekking op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan in beginsel niet de sloop van de bebouwing gevolgd door gebruik van de grond als bouwgrond. Koper kan stellen & bewijzen dat verkoper wel heeft willen garanderen hetgeen achter normaal gebruik is opgenomen

33 Lagere jurisprudentie: normaal gebruik 12. Hof Arnhem, 11 april 2006, NJF 2006, 247 (Boktor, huiszwam, houtworm en schimmels) Uitleg 5.3 NVM-akte: vervanging nodig van vloeren en dakconstructies >> niet geschikt voor normaal gebruik woning 13. Hof Amsterdam 8 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC7917, (dakconstructie) Dakconstructie zeer slecht >> niet geschikt norrmaal gebruik Bouwkundig rapport verkoper vaag over toestand dak Hof: geen voor appellant kenbaar gebrek 14. Hof Amsterdam 2 april 2013, ECLI:NL:GHAMS:BZ6679 (fundering niet cf bouwtekening) Koper mag verwachten dat fundering conform bouwtekening is Art NVM-akte (geschiktheid normaal gebruik ) doet daar niet aan af.

34 Exoneratie voor gebreken 7:17 regelend recht > exon. mogelijk, tenzij Beroep op exoneratieclausule i.s.m. redelijkheid en billijkheid Maassluisarresten: - verkoper treft ernstig verwijt (kende gebrek) - op verkoper rust garantieverbintenis Fabels/Meenderink (nr.6): - enkel behoren te weten niet voldoende voor zodanig ernstig verwijt dat beroep op exon.cl. in strijd is met redelijkheid & billijkheid. Onredelijk bezwarend (art. 6:233 a jo art 6:237b BW) >> vernietigbaar

35 Voorbeeld ouderdomsclausule Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ca. 81 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van o.a. de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, de vloeren, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren en de beglazing. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, noch voor de afwezigheid van enig ongedierte/schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.).

36 Verhouding tot normaal gebruik Mag ouderdomsclausule inbreuk maken op garantie normaal gebruik (art. 6.3 NVM)? Heyman/Bartels: ja Breedveld-de Voogd: nee Maassluisarresten Exoneratie mag niet in strijd zijn met garantie

37 Jurisprudentie ouderdomsclausules 17. Hof Amsterdam 11 sept. 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2322, (Ouderdomsclausule en niet- zelfbewoningsclausule) Ernstige gebreken aan elektrische installatie komen o.g.v. clausules voor rekening koper 18. Hof A dam 11 feb. 2014, ECLI:NL:GHAMS:41(Ouderdomsclausule) Volledige renovatie dak noodzakelijk Ouderdomsclausule > ook indien geen normaal gebruik, geen non conformiteit Onderzoeksplicht op koper 19. Hof Arnhem-Leeuwarden 15 jan. 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BY8374 (Kapconstructie en Gevels) Hof gaat voorbij aan ouderdomsclausule Koper mag verwachten dat geen sprake is van constructief probleem dat aan normaal gebruik in de weg staat

38 Asbest 20. Hof Arnhem-Leeuwarden 27 mei 2014, ECLI:GHARL:4235 (Asbest in tuin) art. 7:17 BW hoeve in buitengebied waarvan bedrijfsmatig gebruik is gemaakt Hof: aard van de zaak maakt dat koper de afwezigheid van asbest moest betwijfelen algemeen bekend dat in buitengebied veel met asbest werd gewerkt 21. Rb. Leeuwarden 5 sept. 2012, ECLI:RBLEE:BX8195 (Eterniet spouwmuren) aanwezigheid eterniet staat niet aan normaal gebruik woning in de weg kenbaar gebrek i.z.v. art. 5.3 derde zin (koper had eenvoudig onderzoek kunnen doen)

39 Samenloop dwaling - tekortkoming HR 11 okt (Vano /Foreburghstaete) (nr.22) ECLI:NL:HR:2013:CA3765, NJ 2013/492 verk. garandeert aan koper: geen achterstanden huurbetalingen hof wijst toe 1. vernietiging wegens dwaling en 2.schadevergoeding op te maken bij staat HR: 1. vernietiging treft ook de gegeven garantie 2. slagen beroep op dwaling betekent niet zonder meer dat reden bestaat voor schadevergoeding (specifieke rechtsgrond o.d.) Hof Arnhem-Leeuwarden 21 jan (nr. 23)(Transformator/Borghese) ECLI:GHARL:2014:367 primaire vordering afgewezen: ontbinding wegens tekortkoming subs. vordering toegewezen: 1. vernietiging wegens dwaling, 2.schadevergoeding o.g.v. onr. daad (verzwijging)