Midterm Review. Goed Wonen

Transcriptie

1 Midterm Review Goed Wonen Utrecht, december 2012 Colofon Raeflex Catharijnesingel GE Utrecht E: W: Commissie De heer H.D. Albeda (voorzitter) Mevrouw C.M.F. Bomhof MOC (secretaris)

2 2/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

3 Voorwoord Sinds 1 januari 2007 is in de AedesCode opgenomen dat alle leden zich verplichten zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Visitaties geven inzicht in de prestaties van de corporaties. Behalve de prestaties geeft de visitatie ook inzicht in de checks en balances van de corporatie onder het hoofdstuk Governance. Met de visitatie legt de corporatie verantwoording af aan de omgeving. Visitatierapporten zijn openbaar. Raeflex voert al sinds 2002 visitaties uit voor woningcorporaties. Wij zien visitaties als een beoordelingsinstrument over het maatschappelijk presteren van individuele woningcorporaties, en als instrument om de prestaties in de toekomst te verbeteren. Onze visitaties worden merendeels uitgevoerd door onafhankelijke visitatoren. Dit zijn professionals uit de wetenschap, de overheid en het bedrijfsleven die dus niet bij Raeflex in dienst zijn. Bij visitaties wordt gekeken naar de prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar en naar de borging van de prestaties voor de toekomst. Raeflex is geaccrediteerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. Stichting Goed Wonen te Gemert (hierna Goed Wonen) heeft zich in 2009 laten visiteren en wil visitaties gebruiken om haar prestaties te verbeteren. Om die reden heeft Goed Wonen er voor gekozen om drie jaar na de visitatie een tussentijdse meting uit te laten voeren door Raeflex. Met deze tussentijdse meting wil Goed Wonen nagaan of zij op de goede weg is om een goede beoordeling te ontvangen bij de volgende visitatie die volgens de nieuwe visitatiemethodiek 4.0 zal worden uitgevoerd. Vanuit Raeflex willen wij Goed Wonen bedanken voor het in ons gestelde vertrouwen en wij hopen dat deze tussentijdse meting bijdraagt aan de doelen die de corporatie zichzelf daarbij stelt. Wij wensen Goed Wonen daarbij alle succes! Wilma de Water directeur Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 3/51

4 4/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

5 Inhoud Voorwoord 3 Inhoud 5 1 Inleiding De Midterm Review Leeswijzer 7 2 Goed Wonen Visitatie Ontwikkelingen sinds Prestaties Presteren naar Ambities en Opgaven Presteren naar Vermogen 15 4 Conclusie 19 Bijlage 1 Verantwoording Midterm Review 21 Bijlage 2 Commissie voor MTR 23 Bijlage 3 Beoordelingskader voor visitatie 29 Bijlage 4 Definities 31 Bijlage 5 Overzicht prestaties, ambities en opgaven 35 Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 5/51

6 6/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

7 1 Inleiding 1.1 De Midterm Review In juli 2012 heeft Goed Wonen te Gemert opdracht gegeven om een Midterm Review uit te laten voeren. Deze MTR is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, december 2010) en vond plaats in november De gesprekken hebben plaatsgevonden op 8 november Doel van deze tussentijdse meting is dat: De meting bouwt voort op de voorgaande visitatie in Aan de hand van het visitatierapport en de conclusies die daarin zijn getrokken, kijkt de commissie terug naar de situatie van toen en vergelijkt dit met de huidige situatie bij Goed Wonen; De meting inzicht moet geven op drie onderdelen van de visitatie, namelijk Presteren naar Ambities. Presteren naar Opgave en Presteren naar Vermogen. Bij de beoordeling van het Presteren naar Ambities is het ondernemingsplan 2010 de toetssteen van de beoordeling Goed Wonen wil graag weten op welke onderdelen de corporatie gas moet bijgeven om bij een volgende visitatiemethodiek gemiddeld een 7 te scoren. Tot slot wil de corporatie een oordeel over de wijze waarop zij gevolg heeft gegeven aan de aanbevelingen van het vorige visitatietraject. De commissie bestond uit de heer H.D. Albeda (voorzitter) en mevrouw C.M.F. Bomhof MOC (secretaris). In bijlage 2 zijn de curricula vitae van de commissieleden opgenomen. De commissie heeft de prestaties van Goed Wonen geïnventariseerd aan de hand van een aantal documenten (zie bijlage 1). Op basis van dit prestatieoverzicht heeft de commissie gesprekken gevoerd met de directeur-bestuurder en met het management team van de corporatie. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaat de commissie in op de belangrijkste uitkomsten van het visitatierapport uit 2009 en de ontwikkelingen die zich sindsdien bij Goed Wonen hebben voorgedaan. In hoofdstuk 3 geeft de commissie een waardering over de prestaties van de afgelopen twee jaar, op basis van de haar ter beschikking gestelde documentatie en de gesprekken met de corporatie. Het laatste hoofdstuk bevat een recensie, waarin een overzicht over de opvolging van de aanbevelingen wordt gegeven en een aantal aandachtspunten voor de volgende visitatie. De bijlagen geven inzicht in de prestaties die Goed Wonen de afgelopen twee jaar heeft geleverd. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 7/51

8 8/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

9 2 Goed Wonen Visitatie 2009 In het najaar van 2009 vond de laatste visitatie bij Goed Wonen plaats door een onafhankelijke visitatiecommissie van Raeflex. Deze visitatie vond plaats volgens de toen geldende visitatiemethodiek 3.0. De commissie waardeerde de prestaties van Goed Wonen gemiddeld met een 6. Presteren naar Opgave werd met een 7 gewaardeerd, de overige prestatievelden werden voldoende bevonden. De commissie constateerde in de recensie dat Goed Wonen op het punt stond om een nieuwe stap te zetten in haar ontwikkeling. Tot 2009 was Goed Wonen te karakteriseren als een corporatie met een smalle oriëntatie op de volkshuisvestelijke opgave. De corporatie werkte reactief, voerde weinig dialoog met de stakeholders in de omgeving en had zich tot kort voor de visitatie voornamelijk opgesteld als gesloten intern gerichte organisatie. Wel constateerde de commissie een recente positieve kentering in het functioneren van de woningstichting. In de recensie schrijft de commissie De luiken van de organisatie gaan meer open dan in het verleden het geval was. Het in 2009 vastgestelde koersdocument bevat waardevolle aanknopingspunten om Goed Wonen verder te ontwikkelen tot een maatschappelijk ondernemer, met een taakopvatting passend in de volkshuisvestelijke opgave van haar werkgebied. Stakeholders staan daar welwillend tegenover. Goed Wonen heeft in het rapport een bestuurlijke reactie opgenomen, waarin de corporatie liet weten een roerige periode achter de rug te hebben met een ambitieus bouwprogramma, een succesvol verkoopbeleid, het behoud van een sterke financiële positie, het afscheid van een bestuurder en de opmaat naar een nieuwe periode met het koersdocument. Goed Wonen herkent zich in de visitatie. De corporatie beschouwt de visitatie als een nulmeting voor wat betreft de implementatie van de nieuwe strategische koers en de opstelling van het daardoor gebaseerde ondernemingsplan. Goed Wonen ziet de kritische opmerkingen van de commissie als punten die het leerproces van Goed Wonen kunnen bevorderen en een belangrijke input zijn voor het te ontwikkelen ondernemingsplan. 2.2 Ontwikkelingen sinds 2009 Sinds het verschijnen van het visitatierapport begin 2010 is Goed Wonen voortvarend aan de slag gegaan. Gestart is met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan, met de inbreng van medewerkers en in dialoog met stakeholders. Er is een nieuwe missie opgesteld die als volgt luidt: Wij zijn een maatschappijgedreven organisatie. Wij zorgen voor huisvesting van woningzoekenden, die daar om verschillende redenen niet zonder hulp zelf voor kunnen zorgen. We helpen deze inwoners van de gemeente Gemert-Bakel om zelfstandig en met plezier te wonen in een prettige woonomgeving en in vitale en leefbare kernen. Dat doen we vanuit onze rol als huisvester. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 9/51

10 De missie is vertaald in doelstellingen en activiteiten. Medewerkers zijn aan de slag gegaan om de begrippen maatschappij gedreven en klantgericht en gedreven werken inhoud te geven in activiteiten, houding en gedrag. Het strategisch voorraadbeleid is opnieuw geformuleerd, waarbij bewoners van de verschillende kernen zijn gevraagd om hun visie over de ontwikkeling van hun dorp of buurt. Tegelijkertijd heeft Goed Wonen de contacten met de buitenwereld aangehaald. De huurdersorganisatie heeft een stevige plaats aan de gesprekstafel gekregen. Huurdersbelang heeft zich geprofessionaliseerd en een keer per kwartaal voert de organisatie een strategisch overleg met de bestuurder. Er zijn stakeholderbijeenkomsten georganiseerd, de relatie met de gemeente is geïntensiveerd in de jaren 2010 en Goed Wonen onderschrijft de woonvisie, die de gemeente in 2009 heeft opgesteld. In 2011 is het strategisch partnership tussen gemeente en corporatie vastgelegd in het convenant Volkshuisvesting in Balans. Het convenant bevat een strategisch kader dat als basis dient voor de invulling van het volkshuisvestelijk beleid en een aantal prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie. Eind 2011 is de verhouding tussen gemeente en corporatie bekoeld geraakt vanwege het eenzijdig beëindigen van de samenwerking rond een tweetal maatschappelijk vastgoedprojecten door de gemeente. Inmiddels wordt gewerkt aan het herstel van de onderlinge verhoudingen. Ook de relatie met stakeholders op de beleidsterreinen zorg en welzijn is geïntensiveerd, onder meer door een gezamenlijk overleg over de nieuwbouwstrategie voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Tot slot de interne en financiële bedrijfsvoering. Goed Wonen heeft de PDCA-cyclus voor wat betreft de implementatie van haar ondernemingsplan ingevuld met jaarplannen, jaarverslagen en kwartaalrapportages. De voorgenomen activiteiten en de uitvoering daarvan staan expliciet in de diverse verslagleggingen vermeld. Er is een interne controller benoemd, die de risico s in beeld brengt en de kwaliteit van de bedrijfsprocessen bewaakt. Wat betreft de financiële bedrijfsvoering heeft de corporatie een aantal beleidslijnen formeel op papier gezet. Er is een financiële beleidsvisie vastgesteld in Er is een treasurystatuut dat jaarlijks in treasuryplannen wordt vertaald. Recent is een investeringsstatuut opgesteld. Het strategisch voorraadbeleid is vastgesteld en doorgerekend. De commissie constateert dat Goed Wonen de afgelopen periode stevig aan het werk is gegaan om het presteren van de organisatie te verbeteren en heeft veel waardering voor de inzet die is geleverd. De prestaties die daarvan het gevolg zijn, worden in het volgende hoofdstuk beoordeeld. 10/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

11 3 Prestaties In dit hoofdstuk geeft de commissie een waardering voor de prestaties op de velden Presteren naar Ambities, Presteren naar Opgaven en Presteren naar Vermogen. De commissie heeft haar oordeel geformuleerd in het perspectief van de volgende visitatie. De commissie ziet daarbij af van becijfering, die gehanteerd wordt in de methodiek. Om tot een gewogen beoordeling te komen is meer nodig dan een overzicht van geleverde prestaties op basis van documentatie. Dan is het ook nodig om naar de werkelijkheid achter de documentatie te kijken, in de vorm van gesprekken met belanghebbenden. Deze hebben niet plaatsgevonden. Bekeken is of de prestaties voldoende zijn met het oog op de normen, die gelden volgens de methodiek 4.0 van de Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland. De waardering voor de prestaties heeft daarmee een globaler karakter dan bij een visitatie gebruikelijk is, maar biedt wel handvatten om eventuele bijsturing te overwegen. Besloten is om ter wille van de leesbaarheid van deze notitie het presteren naar ambities en opgaven samen te voegen, maar wel apart te beoordelen. De reden daarvoor is dat Goed Wonen de enige werkzame corporatie in Gemert-Bakel is. Er is derhalve een grote overlap tussen ambities en opgave. 3.1 Presteren naar Ambities en Opgaven Opgave en ambitie In 2009 heeft de gemeente Gemert-Bakel de woonvisie 2009 tot 2015 vastgesteld. De kern van de woonvisie bestaat uit de conclusie dat de woningvoorraad in de gemeente moet veranderen. De knelpunten anno 2009 waren: Hoge prijzen voor starters koopwoningen, waardoor starters moeilijk huisvesting kunnen vinden. Onvoldoende aansluiting van de woningvoorraad op de huidige en toekomstige vraag van senioren. Onvoldoende goedkope woningen voor mensen met een laag inkomen. Lange wachttijden voor woningzoekenden. Per kern verschilt de woningbehoefte en de bevolkingssamenstelling. In het algemeen geldt dat er vergrijzing en ontgroening optreedt en er meer behoefte is aan zorg in huis. Goed Wonen onderschrijft de woonvisie in grote lijnen en heeft de woonvisie gebruikt als input voor haar ondernemingsplan van 2010, getiteld Samen in Beweging. In haar ondernemingsplan formuleert Goed Wonen als missie: Wij zijn een maatschappijgedreven organisatie. We zorgen voor huisvesting van woningzoekenden, die daar om verschillende redenen niet zonder hulp zelf voor kunnen zorgen. We helpen deze inwoners van de gemeente Gemert-Bakel om zelfstandig en met plezier te wonen in een prettige woonomgeving en in vitale en leefbare kernen. Dat doen we vanuit onze rol van volkshuisvester. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 11/51

12 Het ondernemingsplan definieert verder een aantal doelstellingen die afgeleid zijn van de missie en een antwoord moeten geven op de vraagstukken uit de woonvisie. De doelstellingen zijn gerelateerd aan de werkterreinen Markt en Klanten, Positie in de Maatschappij, Samenwerking en Organisatie. Voor deze Midterm Review heeft de commissie vooral gekeken naar de doelstellingen die onder de eerste twee werkterreinen zijn geformuleerd. Deze zijn beoordeeld in onderstaande paragraaf. De doelstellingen op het terrein van Organisatie, voor zover financieel van aard komen aan de onder in de paragraaf Presteren naar Vermogen. In 2011 zijn op basis van het ondernemingsplan en de woonvisie prestatieafspraken gemaakt tussen Goed Wonen de gemeente Gemert-Bakel. In bijlage 5 zijn de diverse ambities en opgaven beschreven en in verband gebracht met de prestaties die Goed Wonen de afgelopen periode sinds het verschijnen van het visitatierapport heeft geleverd. Deze prestatietabel is de onderligger van de beoordeling in de Midterm Review. Gemiddeld genomen beoordeelt de commissie de prestaties naar ambities en naar opgave als ruim voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Wel constateert de commissie een aantal aandachtspunten die hieronder worden toegelicht. Huisvesting van primaire doelgroep De commissie beoordeelt dit onderdeel dan ook als voldoende, maar net iets onder de norm van de visitatiemethodiek. In dit prestatieveld beoordeelt de commissie de prestaties voor wat betreft de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van de kernvoorraad. Ook het bevorderen van het eigen woningbezit door verkoop van woningen en het gebruik van tussenvormen tussen huur en koop wordt bij dit prestatieveld behandeld. Beschikbaarheid kernvoorraad Goed Wonen bezit 100 procent van de sociale voorraad in de gemeente Gemert-Bakel. De omvang van de voorraad is nagenoeg hetzelfde gebleven. Het aandeel dure woningen is licht gestegen, maar het overgrote deel van de woningvoorraad van Goed Wonen behoort tot de betaalbare sector (91,1 procent). De gemiddelde huurprijs bedraagt 59,9 procent van de maximaal redelijke huurprijs en dat is relatief laag. Sinds 2011 bestaat de verplichting om 90 procent van de woningvoorraad met een huur tot de huurtoeslaggrens toe te wijzen aan mensen met een inkomen tot euro. Dat is in 2011 niet gelukt. In de eerste drie kwartalen van 2012 is meer dan 98 procent toegewezen aan de doelgroep met de laagste inkomens zodat aan deze opgave is voldaan. Bevorderen eigen woningbezit Ook op het onderdeel bevorderen van het eigen woningbezit, constateert de commissie dat de corporatie haar doelstellingen en afspraken met de gemeente heeft kunnen realiseren voor zover het gaat om koopgarantconstructies. In 2011 heeft Goed Wonen Gemert de startersrenteregeling ingevoerd. De verkoop van woningen via de koopgarantregeling is komen te vervallen. De startersrenteregeling geldt zowel voor nieuwbouwwoningen als voor de verkoop uit de bestaande voorraad. De resultaten van dit nieuwe verkoopinstrument waren in het derde kwartaal van 2012 nog niet zichtbaar. 12/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

13 Doorstroming bevorderen Er zijn afspraken gemaakt en ambities geformuleerd om de doorstroming en de toewijzing van woningen aan starters te bevorderen. Het bevorderen van de doorstroming is een onderwerp in de prestatieafspraken van 2011 en daar gaat het met name om scheefwoners. Ook wordt doorstroming genoemd als instrument om starters aan een woning te helpen. Daarnaast heeft Goed Wonen zowel de ambitie uitgesproken als de afspraak gemaakt om de werkelijke wachttijd van starters te beperken tot 12 maanden. Onder werkelijke wachttijd wordt verstaan de periode die verloopt tussen het eerste moment waarop een starter actief zoekt naar woningen tot het moment waarop hij een woning accepteert. De commissie constateert dat Goed Wonen zich inspant om zowel de doorstroming op gang te brengen als de wachttijd van starters te bekorten. De commissie ziet ook dat deze inspanningen nog maar beperkt tot prestaties leiden. De doorstroming komt nog moeizaam op stoom (twee verhuringen door het project van Van groot naar beter ) en ook de wachttijd voor starters bedraagt nog het dubbele van de geformuleerde ambitie en afspraak. Iets lagere beoordeling Vanwege de (nog) achterblijvende prestaties voor wat betreft de doorstroming en de huisvesting van starters heeft de commissie deze prestaties iets onder de norm van de visitatiemethodiek beoordeeld. Dat geldt zowel voor presteren naar ambitie als het presteren naar opgave. Mogelijk wordt het presteren naar ambitie iets lager gewaardeerd, vanwege het uitblijven van resultaten ten behoeve van koopconstructies. De corporatie kan de waardering mogelijk verbeteren door aanpassingen aan het woonruimteverdelingssysteem en mogelijk door meer voortvarendheid te tonen, daar waar het gaat om het sturen op resultaten. Kwaliteit woningen en woningbeheer De commissie waardeert dit onderdeel met een ruime voldoende tot goed, conform de norm van de visitatiemethodiek. Kwaliteit voorraad De commissie constateert dat Goed Wonen stevig heeft gewerkt aan het strategisch voorraadbeleid als basis voor toekomstige prestaties en tegelijkertijd de kwaliteit van diverse bestaande complexen heeft verbeterd. Uit de achterbanraadpleging van de Woonbond blijkt dat de huurders van Goed Wonen meer tevreden zijn dan elders in het land over de kwaliteit van de woning en het onderhoud. Dienstverlening De kwaliteit van de dienstverlening is op orde. Huurders van Goed Wonen zijn over het algemeen meer tevreden over de kwaliteit van de dienstverlening dan elders in het land, zo blijkt uit de achterbanraadpleging van de Woonbond. De corporatie betrekt klanten actief bij de voorbereiding van planmatig onderhoud, weet goede eerste resultaten te behalen op het KWH label, organiseert klantenpanels en kernbijeenkomsten. De commissie ziet dat Goed Wonen zich enthousiast inzet om de klanttevredenheid te verbeteren. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 13/51

14 Energie en duurzaamheid Ook op het gebied van energie en duurzaamheid boekt de corporatie resultaten. Daarbij kijkt de corporatie verder dan alleen naar energieprestaties maar betrekt zij het gehele palet aan duurzaamheidsmaatregelen door ook te kijken naar materiaalkeuze en duurzame technieken in nieuwbouwwoningen (Molenweg in Bakel). Deze waardering geldt zowel voor presteren naar ambitie als naar presteren naar opgave. Met name de invulling van de dienstverlening, het betrekken van huurders bij onderhoud en het energiebeleid bieden handvatten om boven de norm van de visitatiemethodiek uit te stijgen en daarmee een goede beoordeling te verwerven. Huisvesting doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen De commissie waardeert dit onderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. De ambities zijn stevig, de prestatieafspraken zijn breed geformuleerd. De commissie constateert dat de corporatie aan de ambities en afspraken tegemoet weet te komen. Veel initiatieven Goed Wonen kiest nadrukkelijk voor samenwerking met zorginstellingen om gezamenlijk in te kunnen spelen op de opgave in de toekomst. De corporatie heeft de haalbaarheid en het draagvlak van het Thuis Huisconcept onderzocht in Gemert Bakel. Goed Wonen ontwikkelt nieuwe initiatieven en voert al langer bestaande initiatieven uit zoals de renovatie van Maria Oord, bestemd voor de huisvesting van jongeren met een beperking. De corporatie is pro-actief als het gaat om de ontwikkeling van een plan voor Kanthoeve, een locatie met recreatiewoningen, waar zich meerdere kwetsbare groepen huisvesting vinden. Een ander voorbeeld is het ontwikkelen van een burgerperspectief over hoe kwetsbare burgers weer aan de maatschappij kunnen deelnemen. Ruimte om waardering te verbeteren De overdracht van woonwagenlocaties en de afspraken over de huisvesting van arbeidsmigranten hebben nog geen concrete resultaten tot gevolg gehad. Dit ligt echter buiten de invloedsfeer van Goed Wonen. De waardering van ruim voldoende geldt zowel voor het presteren naar ambitie als het presteren naar opgave. De commissie ziet ruimte om uit te groeien tot een goede beoordeling als het doorstroominitiatief Van groot naar beter en het Thuis Huis project meer resultaten tot gevolg hebben dan nu het geval is. (Des-)investeren in vastgoed De commissie waardeert dit onderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Ondanks de crisis op de vastgoedmarkt weet Goed Wonen nog diverse projecten te ontwikkelen en op te leveren. De corporatie bouwt onder koopwoningen voor starters, huurwoningen en woningen geschikt voor bijzondere doelgroepen. Daarnaast zijn er nog diverse initiatieven in ontwikkeling. Ook werkt de woningstichting actief aan het behoud van monumentale panden in haar bezit. De bouw van twee Multi Functionele Accommodaties is door stroeve samenwerking met de gemeente niet van de grond gekomen. Het ruim voldoende oordeel geldt zowel voor het presteren naar ambitie als naar het presteren naar opgave. 14/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

15 Kwaliteit van wijken en buurten De commissie waardeert dit onderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Goed Wonen draagt zorg aan veilige woonomgevingen door achterpad verlichting en veiligheidsmaatregelen. De corporatie betrekt actief bewoners uit de kernen bij initiatieven om leefbaarheid te vergroten, onder meer door sponsoracties en budgetten beschikbaar te stellen. Er is aandacht voor kwetsbare bewoners, er worden gebiedsvisies ontwikkeld onder meer voor de Kanthoeve. Daarnaast helpt Goed Wonen mensen uit specifieke doelgroepen aan werkervaring. Ook bij deze beoordeling maakt de commissie geen onderscheid tussen presteren naar ambitie en presteren naar opgave. 3.2 Presteren naar Vermogen Gemiddeld genomen beoordeelt de commissie het presteren naar vermogen ruim voldoende conform de norm van de visitatiemethodiek. Financiële continuïteit De commissie beoordeelt dit onderdeel met een ruime voldoende. Bij het beoordelen van de financiële continuïteit gaat het er om dat de corporatie waarborgen heeft dat zij langdurig in staat is om haar maatschappelijke functie uit te oefenen. Vermogenspositie De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een ruime voldoende conform de norm van de visitatiemethodiek. Het Centraal Fonds heeft in de afgelopen jaren de corporatie voldoende solvabel geacht en een A oordeel gegeven. Er is eveneens een beredeneerde vermogensdoelstelling op basis van de bedrijfswaarde geformuleerd, die aansluit op de A-norm van het Centraal Fonds. De solvabiliteit bedraagt ruim 40 procent, waar de norm 18,6 procent bedraagt. Middelen (liquiditeit) De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een ruim voldoende. Het WSW acht de corporatie onverminderd kredietwaardig in 2010 en Kasstromen De commissie beoordeelt dit subonderdeel gemiddeld met een ruim voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. De exploitatieresultaten zijn positief. Voor de komende tien jaar rekent de corporatie met een continu positief operationeel kasresultaat, rekening houdend met 2 procent fictieve aflossing. Daarmee voldoet Goed Wonen aan de norm van het WSW. In 2010 bedroeg de rentedekkingsgraad 2,6 (norm visitatiemethodiek is 1,3). In 2012 is een concept investeringsstatuut vastgesteld, waarin een aantal rendementseisen zijn vastgesteld voor wat betreft het bestaande vastgoed en de investeringen. In dit statuut zijn een direct rendementseis en een indirect rendementseis geformuleerd. Tevens werkt de corporatie met normen ten aanzien van een na te streven gemiddelde vermogenskostenvoet van vreemd en eigen vermogen. Tot slot voldoet Goed Wonen ruim aan de 50 procentsnorm van de loan to value op basis van de WOZ waarde. Deze bedraagt circa 20 procent. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 15/51

16 Financieel beheer De commissie beoordeelt dit onderdeel gemiddeld met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Bij het beoordelen van het financieel beheer gaat het er om dat de corporatie haar plannen financieel goed heeft doorgerekend en dat de corporatie die financiële planning regelmatig checkt en eventueel bijstelt. Financiële planning en controlecyclus De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een ruime voldoende. Er is een transparante vertaling van de ambities en de opgave in meerjarenramingen aanwezig. De eerste jaarsschijf bedrijfswaarde en begroting sluiten op elkaar aan. De kwartaalrapportages zijn inzichtelijk en bieden mogelijkheden voor bijsturing. De accountant is positief in zijn oordeel en constateert dat Goed Wonen zich sterk verbeterd heeft in haar planning en controlecyclus in vergelijking met eerdere jaren. Mede door het strakker aansturen van ook de beleidsmatige plan en control cyclus is de planning van activiteiten en daaraan gekoppelde bestedingen realistisch en goed gemonitord. Treasury De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Bij treasury gaat het om het vermogensbeheer van de corporatie. Goed Wonen heeft de kasstromen voor de komende tien jaar in beeld en de daaruit voortvloeiende investeringsbehoefte. De corporatie constateert een mogelijk probleem in Dan is er een herfinancieringsbehoefte die de WSW-norm van 15 procent overschrijdt. De corporatie is daarover met het WSW in gesprek. Goed Wonen beschikt over een treasurystatuut en vertaalt deze jaarlijks in treasuryjaarplannen. Doelmatigheid De commissie beoordeelt dit onderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Kerngegevens Corporatie Referentie corporatie Netto bedrijfslasten per vhe Landelijk gemiddelde Toename netto bedrijfslasten 5,0 procent 14,1 procent 8,4 procent Aantal vhe per fte Personeelskosten per fte Bron: CFV, Corporatie in Perspectief 2011 De kerngegevens over de doelmatigheid van Goed Wonen zoals hierboven zijn beschreven wijken in geringe mate af van de cijfers van de referentiecorporatie en het landelijk gemiddelde, met een uitzondering. De stijging van de bedrijfslasten is beduidend lager. Uit de gesprekken met de bestuurder en het MT blijkt dat de organisatie haar processen regelmatig tegen het licht houdt en zodoende werkt aan het continu verbeteren van haar doelmatigheid. 16/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

17 Vermogensinzet De commissie beoordeelt dit onderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Visie op vermogensinzet De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Goed Wonen zet haar middelen in allereerst voor kernactiviteiten gelieerd aan de volkshuisvesting en daarna ten behoeve van ontwikkelingen in maatschappelijke vastgoed en leefbaarheid. In het recent opgestelde investeringsstatuut is een beoordelingskader opgenomen waarin de investeringen vanuit het vermogen dienen te voldoen. Zo zijn er rendementseisen, waarborgen ten aanzien van de kasstroomontwikkelingen en het minimale vermogen opgenomen, waarbij de corporatie aansluit bij de eisen van het WSW en het Centraal Fonds. De commissie acht de visie op de inzet van middelen naar maatschappelijk rendement stevig onderbouwd. Mogelijkheden verruiming vermogen De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Met het vaststellen van het investeringsstatuut is een goed inzicht verkregen in de optimale aanwending van het vermogen van Goed Wonen. Maximalisatie inzet vermogen De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een ruime voldoende, conform de norm van de visitatiemethodiek. Met het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid beschikt Goed Wonen over beredeneerde plannen voor de inzet van haar vermogen. Het investeringsstatuut biedt richtlijnen voor de besteding ervan, waarbij de financiële continuïteit van de organisatie is gewaarborgd. De commissie is van mening dat hierdoor een afgewogen inzet van het vermogen van Goed Wonen ten behoeve van maatschappelijke doeleinden gewaarborgd is. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 17/51

18 18/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

19 4 Conclusie De commissie komt op basis van de haar aangeleverde documentatie en de gesprekken met de directeur-bestuurder en het managementteam tot een aantal conclusies. Grote ontwikkeling zichtbaar In vergelijking met 2009 heeft Goed Wonen een grote ontwikkeling ondergaan. In 2009 was er nog sprake van een voornamelijk reactief werkende intern gerichte organisatie. Van dat beeld is anno 2012 nog maar weinig over. Goed Wonen toont zich een pro-actieve, extern georiënteerde moderne corporatie, sterk betrokken bij de lokale gemeenschap van Gemert-Bakel. Dat is zichtbaar in de werkwijze en het enthousiasme waarmee de corporatie beleid ontwikkelt en activiteiten uitvoert. De dialoog met stakeholders en de wens en inzet om maatschappijgedreven te werken heeft tot een cultuuromslag geleid, die zich nu verder voltrekt. Scoorde de corporatie bijvoorbeeld in 2009 nog een onvoldoende op klantgestuurd werken, nu constateert de commissie ten aanzien van de kwaliteit van dienstverlening een ruime voldoende, met een potentie om tot een hogere waardering te komen. Ook op andere terreinen zoals de huisvesting van bijzondere doelgroepen en het energiebeleid weet Goed Wonen zich sterk te profileren. Kostenbewust en doelmatig Positief kenmerkend voor het Goed Wonen van 2009 was het kostenbewustzijn van de organisatie en de doelmatigheid. Deze positieve eigenschappen heeft de corporatie weten te behouden en te verankeren. De invulling van de planning en controle cyclus, zowel op financieel gebied als op beleidsmatig gebied, en het regelmatig auditen van bedrijfsprocessen zorgen ervoor dat de corporatie haar proactieve werkhouding weet te gronden op een gedegen professionele basis. De recent ontwikkelde financiële beleidsstukken verstevigen deze basis. De prestaties zijn in vergelijking met de visitatie uit 2009 sterk verbeterd. De commissie heeft nog wel een aantal aandachtspunten. Verhouding met gemeente Het eerste aandachtspunt is de verhouding met de gemeente. Die verhouding heeft een behoorlijke rimpeling ondergaan een jaar geleden, maar is zich nu aan het verbeteren, zo blijkt uit de gesprekken die de commissie gevoerd heeft. De verhouding met de gemeente is belangrijk voor de invulling van de lokale opgave en kan leiden tot enigszins achterblijvende prestaties, indien er geen stevige verbetering optreedt. Nu zijn de achterblijvende prestaties al zichtbaar rond de overdracht van de woonwagenlocaties en de uitvoering van de visie op de Kanthoeve. De commissie is ervan overtuigd dat Goed Wonen een aantal verstandige stappen zet om de verhoudingen te verbeteren om tot verdere invulling van de prestatieafspraken te komen. De commissie acht een werkbare verhouding met de gemeente van belang voor de waardering van de prestaties bij de volgende visitatie. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 19/51

20 Doorstroming en positie starters Het tweede punt van aandacht betreft de doorstroming en de positie van de starters op de woningmarkt. De commissie ziet dat Goed Wonen initiatieven ontplooit om de doorstroming te verbeteren en starters binnen een redelijke termijn aan een woning te helpen, ook via de startersrenteregeling. De prestaties echter blijven achter bij de ambities en de prestatieafspraken. Daarnaast is de toewijzing van DAEB-woningen aan mensen met een inkomen tot euro in 2011 niet helemaal conform de doelstellingen verlopen. De commissie vindt het belangrijk dat Goed Wonen meer voortvarendheid toont om de woningtoewijzing zodanig in te richten dat aan de ambities en de afspraken kan worden voldaan. Ook de invoering van de startersrenteregeling mag tot meer resultaat leiden dan nu zichtbaar is. Daarmee zou Goed Wonen ook op deze onderdelen bij de visitatie een ruim voldoende kunnen scoren. De commissie wil tot slot nogmaals haar waardering uitspreken voor de inzet en de prestaties die Goed Wonen op korte termijn heeft weten te realiseren en wenst de corporatie alle goeds toe voor de toekomst. 20/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

21 Bijlage 1 Verantwoording Midterm Review Geraadpleegde literatuur en schriftelijke bronnen Perspectief / ratio Presteren naar Ambities Presteren naar Opgaven Presteren naar Vermogen Documenten Ondernemingsplan Samen in Beweging 2010 tot 2015 Strategisch voorraadbeleidsdocumenten HRM-beleid Notitie Startersrenteregeling 2011 Begrotingen en plannen 2010, 2011 en 2012 Jaarverslagen 2010 en 2011 Kwartaalrapportages Q1, Q2 en Q Rapport Woonbond, achterban raadpleging, 2012 Woonvisie gemeente Gemert-Bakel 2009 Regionale Woonvisie van de Stadsregio Eindhoven 2012 Notitie Volkshuisvesting in Balans, waarin prestatieafspraken zijn opgenomen, eind 2010 Corporatie in Perspectief 2010 en 2011 Continuïteitsbrief en de Solvabiliteitsbrief 2010 en 2011 WSW brief over faciliteringsvolume 2011 Jaarrekeningen 2010 en 2011 Meerjarenbegroting en financiële meerjarenraming 2010, 2011, 2012 Kwartaalrapportages 2012 Managementletter en accountantsverslag Deloitte 2011 Treasurystatuut en treasuryjaarplannen 2010 en 2011 Investeringsstatuut 2012 Geïnterviewde personen Directeur/bestuurder De heer H. Vedder Managementteam De heer H. Daamen (manager Bedrijfszaken) De heer B. van Bree (controller) De heer T. Moors (manager Klantzaken) De heer J. Wismans (manager Vastgoed) Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 21/51

22 22/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

23 Bijlage 2 Commissie voor MTR Raeflex werkt met een netwerk van onafhankelijke visitatoren. Dit zijn professionals uit de wetenschap, de overheid en het bedrijfsleven. Een brede managementervaring en veel kennis en expertise op de gebieden financieel, bestuurlijk, volkshuisvesting, wonen en zorg, management, organisatieontwikkeling of corporate communicatie is bij onze visitatoren aanwezig. Raeflex hanteert een gedragscode voor alle visitatoren en secretarissen. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 23/51

24 Curriculum Vitae H.D. Albeda (Hein) Korte kennismaking Als zelfstandig adviseur houd ik me vooral bezig met burgerparticipatie en verantwoording voor gemeentes. Ik publiceer regelmatig over vraagstukken op het snijvlak tussen individueel belang en collectief belang. Sinds 2011 richt ik me ook op de verantwoording en de governance van verzekeraars. Als adviseur bij gemeentes hoor en zie ik meestal hoe gemeentes tegen corporaties aankijken; als visitator bij woningcorporaties zie ik het omgekeerde. Ik vind het belangrijk dat de maatschappij ziet wat corporaties voor elkaar krijgen. Als corporaties het beter kunnen doen, dan moet dat ook zichtbaar zijn. Als corporaties het goed doen, hoort daar de erkenning van de maatschappij bij. Visitaties Visitaties zijn belangrijk voor de verantwoording van de corporaties en voor de ontwikkeling van corporaties. Ik vind het verantwoorden minstens zo belangrijk als het leereffect dat visitaties teweeg brengt. In mijn gesprekken focus ik op beide elementen. Vanuit mijn achtergrond als adviseur let ik scherp op de governance en de financiële bedrijfsvoering van corporaties. Verder kijk ik naar de wijze waarop corporaties hun maatschappelijke omgeving meenemen in het formuleren van hun beleidsagenda. Daarbij gaat het niet alleen om de inbreng van de belanghebbenden op de doelstellingen van de corporaties, maar ook of corporaties goed gebruik maken van de kennis van belanghebbenden op verschillende terreinen, zoals zorg en welzijn. De kwaliteit van de relatie met belanghebbenden is daarmee voor mij ook een belangrijk aandachtspunt in de visitaties. Reeds gevisiteerd 2005 De Woonschakel Westfriesland, Medemblik 2005 Woningstichting Eerbeek, Eerbeek 2007 Wetland Wonen, Vollenhove 2007 Woonmij Dinkelborgh, Denekamp 2008 Gemeente Hoorn, Hoorn 2009 Hestia Groep, Landgraaf 2009 Woonstade, Groningen 2010 Domaas, Limburg 2010 Habeko Wonen, Hazerswoude-Dorp 2010 Woningstichting Kessel, Kessel 2010 Woningstichting Roermond, Roermond 2010 Woningstichting St. Joseph, Stamproy 2010 Woningvereniging Nederweert, Nederweert 2010 Woningvereniging Ubach over Worms, Landgraaf 2011 Alphons Ariëns, Druten 2011 Wetland Wonen, Vollenhove 24/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

25 2011 Woningstichting Wittem, Mechelen 2012 Lyaemer Wonen, Lemmer 2012 Valburg (Midterm Review), Zetten 2012 VitaalWonen, Limbricht 2012 Woningstichting Naarden, Naarden 2012 Goed Wonen (Midterm Review), Gemert Specifieke deskundigheid Bestuurservaring door het vervullen van diverse bestuursfuncties. Het meest recentelijk als voorzitter VVE de Kersentuin en stichting Agora Europa, gericht op de afstemming van de politieke agenda s van bestuur en burgers Lid Monitoring Commissie Governance Principes Verzekeraars Uitgebreide kennis van burgerparticipatie en overheidsverantwoording, ondermeer door de functie van directeur bij de stichting Rekenschap, gecombineerd met financiële deskundigheid Kort CV Geboren in 1959 Opleiding: Kandidaats en leraaropleiding Wiskunde; diverse trainingen strategisch wetgeven, governance, gespreksvaardigheden Fractiemedewerker bij de PPR, later GroenLinks, eerst in de gemeenteraad van Amsterdam, vanaf 1986 bij de Tweede Kamer Beleidsfuncties ondermeer bij de Consumentenbond en als consultant bij Andersson, Elfers en Felix Directeur Stichting Rekenschap, een stichting die zich ten doel stelde de verantwoording over overheidsuitgaven aan burgers te verbeteren 2005-heden Zelfstandig adviseur Nevenfuncties 2006-heden Bestuurslid Stichting Agora Europa, gericht op de afstemming van de politieke agenda s van bestuur en burgers 2008-heden Voorzitter VVE de Kersentuin 2011-heden Lid monitoring commissie Governance Principes Verzekeraars Meer informatie: Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 25/51

26 Curriculum Vitae C.M.F. Bomhof MOC (Carry) Korte kennismaking Mijn werkzame leven heeft zich sinds mijn studententijd afgespeeld in de corporatiesector. Ik ben op verschillende manieren betrokken (geweest) in de volkshuisvestingssector: als bewonersvertegenwoordiger, als student-bestuurder, als woonconsulent en stafmedewerker en sinds 1995 als zelfstandig adviseur bij diverse woningcorporaties. Als zelfstandig adviseur houd ik me bezig met strategieontwikkeling, coaching en communicatie. Mijn van oorsprong inhoudelijk gerichte activiteiten hebben zich in de loop der jaren verbreed naar meer op samenwerking en verandering gerichte activiteiten. Daarnaast houd ik me bezig met publicaties over de ontwikkelingen bij woningcorporaties. Visitaties Sinds 2003 werk ik voor Raeflex: meestal als secretaris en de laatste jaren ook als visitator. Ik vind het belangrijk dat corporaties in visitatietrajecten zo compleet mogelijk naar voren komen: met alle kwaliteiten en alle leerpunten die er zijn. Als visitator let ik op de samenhang van de verschillende activiteiten van een corporatie en kijk hoe die op elkaar zijn afgestemd. Strategie en uitvoering, vermogen en toezicht en de wijze waarop belanghebbenden bij een corporatie zijn betrokken, dragen alle bij aan de maatschappelijke prestaties die een corporatie levert. Omdat een commissie de corporatie vanuit verschillende gezichtspunten bekijkt, ontstaat een genuanceerd beeld van een organisatie in haar werkgebied. Visitaties zijn een verantwoordingsinstrument en hebben in mijn ogen een belangrijke functie in de legitimatie van corporaties. Daarnaast maken visitaties inzichtelijk wat de sterke punten en verbeterpunten van een corporatie zijn en kunnen zij op deze wijze een bijdrage leveren aan de verdere ontwikkeling van corporaties. Als secretaris hecht ik aan goed toegankelijke rapporten, die goed leesbaar zijn voor zowel de corporatie zelf als voor de externe belanghebbenden. Reeds gevisiteerd 2005 Com.wonen, Rotterdam 2007 Com.wonen (Midterm Review), Rotterdam 2007 Pantein Wonen, Sint Anthonis 2007 Woningstichting De Groene Waarden, Gorssel 2008 ProWonen, Borculo 2008 Wonen Delden, Delden 2009 Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam, Monnickendam 2009 Goed Wonen, Gemert 2009 Wooncompagnie, Hoorn 2009 Woonwaard, Alkmaar 2010 IntermarisHoeksteen, Hoorn 2010 Rondom Wonen, Pijnacker 26/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

27 2010 SIB Woonservice, Veenendaal 2010 Stichting Mooiland, Wageningen 2010 Stichting Woonservice Urbanus, Belfeld 2010 Woningstichting Kessel, Kessel 2010 Woningstichting Maasdriel, Kerkdriel 2010 Woningstichting Roermond, Roermond 2010 Woningstichting St. Joseph, Stramproy 2010 Woningvereniging Nederweert, Nederweert 2010 Woningvereniging Ubach over Worms, Landgraaf 2011 Goed Wonen, Benschop 2011 Stichting PeelRand Wonen, Boekel 2011 Stichting Poort6, Gorinchem 2011 Vieya (Midterm Review), Dongen 2011 Woningbouwvereniging Patrimonium, Barendrecht 2011 Woningstichting Lopik, Lopik 2011 Woningstichting Wittem, Mechelen 2011 Woningstichting Woensdrecht, Woensdrecht 2011 Woonzorg Nederland, Amstelveen 2012 Lyaemer Wonen, Lemmer 2012 Valburg (Midterm Review), Zetten 2012 VitaalWonen, Limbricht 2012 Wonen Delden, Delden 2012 Woningstichting Naarden, Naarden 2012 Woningstichting Rochdale, Amsterdam 2012 Goed Wonen (Midterm Review), Gemert Specifieke deskundigheid Uitgebreide kennis van de volkshuisvesting Brede ervaring als visitator en secretaris Uitstekende schrijfvaardigheid Kort CV Geboren in 1958 Opleiding: Kandidaats Franse taal- en letterkunde, doctoraal Algemene Taalwetenschap (niet afgerond) en master Organisatiecoaching Bestuurslid SSH-VU Stafmedewerker bewonerszaken, later beleidsmedewerker Goede Stede, Almere 1995-heden Eigen adviespraktijk gericht op strategie, communicatie en coaching Meer informatie: Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 27/51

28 28/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

29 Bijlage 3 Beoordelingskader voor visitatie Het beoordelingskader is gebaseerd op het model voor maatschappelijke visitatie versie 4.0. Deze versie beschrijft dat de beoordeling plaatsvindt over vijf prestatievelden te weten: 1. Presteren naar Ambities; 2. Presteren naar Opgaven; 3. Presteren volgens Belanghebbenden; 4. Presteren naar Vermogen; 5. Governance. Op het onderdeel Presteren naar Vermogen telt elk onderdeel voor 20% behalve de vermogensinzet, die voor 40% telt. Bij alle andere onderdelen telt elk prestatieveld even zwaar mee. De visitatiecommissie kan ervoor kiezen een bepaald gewicht aan een cijfer toe te kennen, indien zij daarvoor een gefundeerde aanleiding ziet. De vier prestatievelden en governance bepalen het eindcijfer van de corporatie. Het is aan de commissie om het oordeel cijfermatig nader te specificeren. Bij de beschrijvingen van de cijfers hanteren we een uniforme formulering. De cijfers worden als volgt verwoord: Cijfer Benaming Kwantitatieve prestatie Afwijking 1 zeer slecht Er is vrijwel geen prestatie geleverd meer dan -75% 2 slecht Er is vrijwel geen prestatie geleverd -60% tot -75% 3 zeer onvoldoende 4 ruim onvoldoende De prestatie is zeer aanzienlijk lager dan de norm De prestatie is aanzienlijk lager dan de norm -45% tot -60% -30% tot -45% 5 onvoldoende De prestatie is significant lager dan de norm 6 voldoende De prestatie is wat lager dan de norm 7 ruim voldoende De prestatie is gelijk aan de norm 8 goed De prestatie overtreft de norm 9 zeer goed De prestatie overtreft de norm behoorlijk 10 uitmuntend De prestatie overtreft de norm aanzienlijk -15% tot -30% -5% tot -15% -5% tot +5% +5% tot +20% +20% tot +35% Meer dan 35% Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex 29/51

30 30/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex

31 Bijlage 4 Definities Aftoppingsgrenzen Huurprijsgrenzen die gelden als maximum waarbinnen mensen met een laag inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. De aftoppingsgrenzen verschillen per leeftijd en per huishoudensgrootte. Balanced Scorecard De Balanced Scorecard is een veel gebruikte techniek voor strategisch management en het behalen van langetermijndoelstellingen binnen organisaties. Bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. De bruto bedrijfslasten bestaan uit lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele exploitatielasten minus de onderhoudslasten. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit zien van het bezit voor de resterende levensduur. Continuïteitsoordeel De corporaties kunnen de volgende oordelen ontvangen: A1 Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 ligt tussen het risicobedrag plus VPB-beklemming en de bovengrens. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de corporatie. A2 Het volkshuisvestelijk vermogen ligt gedurende de eerste drie prognosejaren tussen het risicobedrag plus VPB-beklemming en de bovengrens. In de laatste twee prognosejaren kan de uitvoering van de voorgenomen activiteiten de financiële positie in gevaar brengen, doch deze activiteiten zijn nog stuurbaar, indien verslechterde (markt)omstandigheden hiertoe aanleiding geven. Eventueel uitstel of afstel van activiteiten zal geen grote financiële gevolgen met zich meebrengen. B1 Het volkshuisvestelijk vermogen is in 2012 lager dan het risicobedrag plus VPB-beklemming. Daarna wordt weer een balans gevonden tussen activiteiten en vermogenspositie. B2 Het volkshuisvestelijk vermogen is lager dan het risicobedrag, waarbij de voorgenomen activiteiten de financiële continuïteit op korte termijn (de eerste drie prognosejaren) in gevaar brengen. C Het volkshuisvestelijk vermogen is in 2014 hoger dan de vastgestelde bovengrens. In dat geval is sprake van onvoldoende inzet van vermogen. Naast bovenvermelde oordelen kan het Fonds ook tot een oordeelsonthouding besluiten. Midterm Review Goed Wonen, vs 4. 5 Raeflex

32 Eigen vermogen Het eigen vermogen in de jaarrekening van corporaties is het saldo van afzonderlijk gewaardeerde groepen van activa en de afzonderlijk gewaardeerde groepen van schulden, voorzieningen en overlopende posten. Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen overwegend uit overige reserves en eventueel een herwaarderingsreserve of andere wettelijke reserves. Leningenportefeuille De nominale waarde van langlopende leningen is de waarde die genoemd is van de leningen. De rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de contante waarde van de toekomstige rentebetalingen en aflossingen, rekening houdend met de disconteringsvoet. Netto bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten minus onderhoud en de aan het onderhoud toegerekende personeelskosten), verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. Deze bedragen zijn afgeleid uit de opgaven van de corporatie uit de enkelvoudige winst- en verliesrekening. Netto kasstroom De netto kasstroom wordt berekend door de netto variabele lasten in mindering te brengen op de huuropbrengsten. De variabele lasten betreffen de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten. De variabele lasten worden vervolgens verminderd met de overige bedrijfsopbrengsten, de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf en de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en vormen daarmee de netto variabele lasten. Onderhoudskosten Deze kosten zijn opgebouwd uit de kosten voor klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. Daarnaast zijn er kosten voor woningverbetering. Rentedekkingsgraad De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstromen de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet na kan komen. Rentelasten op leningenportefeuille De rentelasten van een corporatie zijn zowel afhankelijk van de omvang van de leningenportefeuille als van de rentevoet van door de corporatie aangetrokken leningen. Bij het weergegeven percentage rentelasten op de leningenportefeuille zijn zowel de langlopende leningen als de rentedragende kortlopende schulden meegenomen in de berekening. 32/51 Midterm Review Goed Wonen, vs 4.5 Raeflex