Kantorenmarkt Zeeland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Kantorenmarkt Zeeland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen"

Transcriptie

1 Kantorenmarkt Zeeland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

2

3 Kantorenmarkt Zeeland

4 Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. September 2012

5 Kantorenmarkt Zeeland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. van der Schaaf MSc

6

7 Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 7 1 Inleiding 11 2 Aanpak 13 3 Uitgangssituatie: lage leegstand Historisch beeld Rekening houden met veroudering 19 4 Verwachte kantorenvraag Begripsbepaling Vraag naar kantoorruimte Vraagraming 23 5 Confrontatie tussen vraag en aanbod Verkenningen voor de kantorenmarkt Verwachte prijsontwikkeling 32 6 Omgaan met onzekerheden Afwijkende vraag naar kantoorruimte Leegstand Transformatie Veroudering Nieuwbouwontwikkeling Interpretatie van de uitkomsten 40 Bijlage A Analyse verhuisbewegingen 43 Bijlage B Belangrijkste kernen en locaties 47 Bijlage C Analyse van de onttrekkingen 49 Bijlage D Standaard Bedrijfsindeling 51 Bijlage E Parameters kantorenvraag 53 Bijlage F Plancapaciteit 55 Bijlage G Demografie en werkgelegenheid 57 Bijlage H Begrippenlijst 59 EIB-publicaties 63 5

8 6

9 Conclusies op hoofdlijnen Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Zeeland heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode en Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Ondanks groeiende voorraad nauwelijks leegstand in Zeeland De totale kantorenvoorraad in de provincie Zeeland beslaat m 2 vvo 1. Gezien de kantorenvoorraad van m 2 in 1990, is sprake van een toename van m 2, een toename van 70%. Deze sterke groei is overeenkomstig het landelijke beeld. In Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m 2 toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Ondanks deze sterke groei van de voorraad bedraagt de leegstand slechts 3% aan het begin van Ter indicatie, landelijk bedraagt de leegstand 14%. Negentig procent kantorenvoorraad geconcentreerd in vijf grootste kernen Een groot deel van de provinciale kantorenmarkt is geconcentreerd in vijf kernen. Ruim 90% van de kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Middelburg, Goes, Terneuzen, Vlissingen en de gemeente Schouwen-Duiveland. Kantoren staan voornamelijk op centrale en formele locaties. Het centrum van Goes, Middelburg en Terneuzen zijn de voornaamste centrale locaties in de provincie. De grootste formele locaties zijn het industriegebied in Goed, het havengebied van Terneuzen en Dauwendaele in Middelburg. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. Het aantal banen in de kantorensector neemt tussen 1996 en 2010 toe van naar De ruimtevraag neemt hierdoor toe van m 2 vvo naar m 2. De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van het aantal kantoorbanen door de verdienstelijking van de economie van Zeeland ten opzichte van de totale werkgelegenheid werken er steeds meer mensen in een kantoor. Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020 Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en vooral de verwachte verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 groeit het aantal kantoorbanen tot Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Zeeland echter af te nemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid overal naar verwachting zal krimpen. Door deze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraag weer (tabel 1). Oplopende incourante leegstand na 2020 Hoewel de huidige kantorenvoorraad relatief jong is, zal veroudering van de kantorenvoorraad in de toekomst in toenemende mate relevant worden. Na een levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Tot 2040 zal dan ten opzichte van de kantorenvoorraad 9% als incourant kunnen worden aangemerkt. 1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m 2 in gemeenten met meer dan m 2 kantooroppervlak. (Rudolf Bak 2011). 7

10 Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Zeeland Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtebanen gelegenheid kantoor- gebruik per vraag (1.000) (1.000) banen (%) werknemer (mln m 2 vvo) (m 2 vvo) , , , , , De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel makkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Nieuwbouwvraag valt sterk terug De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op m 2. Op basis van een doorkijk naar 2040 is na 2020 nog maar m 2 nieuwbouw nodig. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim m 2 kantoorruimte nieuw gebouwd. De nieuwbouwvraag wordt vooral gedreven door de nog verwachte groei van de kantoorwerkgelegenheid in Zeeland. Deze vraag is slechts tijdelijk, want zodra de bevolkingskrimp ook in de beroepsbevolking gevoeld wordt, neemt het aantal kantoorbanen af. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1. Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaande locaties. Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt, zoals gezegd, daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Beperkte herbestemmingspotentie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. In theorie bieden centrale en overige locaties herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Gegeven de verwachte stagnatie in de bevolkingsgroei in Zeeland is het wel de vraag hoe goed het mogelijk is om incourante kantoren te transformeren naar andere functies. 8

11 Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, m Centraal Overig Formeel Leegstand In gebruik Nieuwbouw Incourant Getransformeerd Bron: EIB Op de meer monofunctionele formele locaties zijn herbestemmingsmogelijkheden hoe dan ook beperkt. Verwacht wordt dat op deze formele locaties na 2020 nog maar zeer beperkt behoefte is aan (vervangende) nieuwbouw. Wanneer de vernieuwing van incourante kantoren op formele locaties niet mogelijk is, of om een andere reden niet tot stand komt, is de kans op langdurige leegstand hier dus groot. Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Een aandachtspunt is het omslagpunt in de kantorenvraag in Zeeland van groei naar krimp. Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisico s worden groter en daar kan ook nu al op worden geanticipeerd. In deze studie is geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financiële prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties. 9

12 Beleid op regionale schaal In Zeeland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijktijdig met de afname van het aantal kantoorbanen in Zeeland. Overeenkomstig andere gebieden met bevolkingskrimp zal het in Zeeland daarom relatief moeilijk zijn om een alternatief voor incourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantorenmarkt van Zeeland rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn. 10

13 1 Inleiding In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstig) vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Zeeland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincie Zeeland is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan? 11

14 12

15 2 Aanpak Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven. Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment Werkgelegenheid Kantoorbanen Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod Vraag (m 2 ) Terugkoppelingen Leegstand en prijzen Nieuwbouw Aanbod (m 2 ) Onttrekkingen Bron: EIB De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio s, waarvan de provincie Zeeland er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt buiten Zeeland nog uitgegaan van kwaliteitssegmenten A, B en C. Vanwege de relatief geringe omvang van de kantorenmarkt van Zeeland was het niet mogelijk kwaliteitssegmenten te maken. 13

16 Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per locatie in prijsmutaties en volumeeffecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de technische veroudering van kantoorgebouwen. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit de markt. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw en transformaties zijn een resultante van het model (zie figuur 2.2). Figuur 2.2 Segmenten in beeld (andere kantorenmarkten kennen een B-segment en in de Randstad ook nog een C-segment) Vraag Nieuwbouw Economische veroudering Centraal A Formeel A Overig A Transformatie Nieuwbouw Centraal B Formeel B Overig B Transformatie Economische veroudering Incourant Centraal C Formeel C Overig C Transformatie Bron: EIB Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale treinstations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantorenwijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied. In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. 14

17 Vestigingsgedrag van gebruikers leidend Dat gebruikers in de benoemde sectoren een afwijkend vestigingsgedrag hebben, blijkt uit figuur 2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van de verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale en overige locaties is de sector Overheid en Non-Profit oververtegenwoordigd. Op formele locaties zijn Handel en Industrie en Banken en Verzekeraars weer sterker vertegenwoordigd. Enkele uitkomsten van deze analyse van het vestigings- en verhuisgedrag zijn samengevat in bijlage A. Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Zeeland % Centraal Overig Formeel Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Bron: LISA, EIB 15

18 16

19 3 Uitgangssituatie: lage leegstand In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en Historisch beeld De totale kantorenvoorraad in de provincie Zeeland beslaat m 2 vvo (per juni 2011, Rudolf Bak). Gezien de kantorenvoorraad van m 2 in 1990, is sprake van een toename van m 2, een toename van 70%. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer m 2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van m 2. Voorraaduitbreiding op centrale locaties Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de centrale locaties. Het aandeel van het centrale segment was in % van de totale voorraad en bedroeg ook in 2010 nog 57% (figuur 3.1). Voor een nadere analyse van enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage B. Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Zeeland (m² vvo) Centraal Overig Formeel Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB 17

20 Nauwelijks leegstand in Zeeland De leegstand in Zeeland bedraagt 3% aan het begin van De leegstand is tussen 1990 en 1994 relatief stabiel en ligt iets onder de m 2 (figuur 3.2). Ten opzichte van de voorraad van zo n m 2, blijft de leegstand in die periode nog onder de 1%. In 1995 neemt de leegstand toe tot m 2 om daarna weer af te nemen. Pas na 2000 stijgt de leegstand tot m 2 in In 2007 is er weer bijna geen leegstand meer en loopt hierna weer op tot m 2 in 2009, ongeveer 3% van de voorraad. Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare (te huur staande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbodofwel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak. Figuur 3.2 Leegstand , provincie Zeeland (m² vvo) Centraal Formeel Overig Bron: Bak, EIB Nieuwbouwproductie piekt rond de eeuwwisseling De nieuwbouwproductie bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief m 2. Nieuwbouw is vooral op centrale locaties ontwikkeld. De eerste piek valt rond 1994, met onder meer de ontwikkeling van het centrum van Middelburg en Goes als centrale locaties. Tussen 1996 en 2005 is ook veel nieuwbouw gepleegd ter vervanging van bestaande bouw en zijn oude gebouwen getransformeerd. 18

21 Enkele ontwikkelde formele locaties zijn Arnesteijn in Middelburg, het industriegebied in het zuidwesten van Goes en het havengebied van Terneuzen. De tweede piek is rond 2002, wanneer vooral op centrale locaties in Middelburg en Goes, maar ook Vlissingen en Zierikzee, wordt ontwikkeld (figuur 3.3). Na 2004 liggen de gemiddelde productievolumes beduidend lager dan de periode daarvoor. Figuur 3.3 Nieuwbouw , provincie Zeeland (m² vvo) Centraal Formeel Overig Bron: Bak, EIB 3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en 2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd. Veroudering beïnvloedt de omvang van de segmenten In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. In 2010 omvatten centrale locaties bijvoorbeeld m 2. In 2020 neemt de voorraad hier af tot m 2 en tot m 2 in De voorraad neemt dus af in de loop van de tijd. Dit komt omdat gebouwen verouderen, de kantoren raken voor gebruik ongeschikt. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit de voorraad gehaald. Dit wil in de praktijk overigens niet zeggen dat deze gebouwen fysiek onttrokken zijn. 19

22 Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, m Centraal Overig Formeel Totaal Bron: Bak, EIB Aanname: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname, omdat historisch gezien weinig bekend is over onttrekkingen en dit dus nauwelijks houvast biedt (zie bijlage C). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats onderaan het segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen. 20

23 4 Verwachte kantorenvraag Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Zeeland. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1. Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking Bevolking Kantoorbanen x m 2 per kantoorbaan = Vraag Bron: CPB, EIB 21

24 4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoren in Zeeland is tussen 1996 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 0,3 miljoen m 2 vvo naar 0,5 miljoen m 2 (tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 10% naar 11%. Dit wil zeggen dat in Zeeland momenteel één op de negen werknemers in een kantoor werkt. Tabel 4.1 Kantorenvraag provincie Zeeland Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) , , , De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000 Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is toegenomen ten opzichte van Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,7 m 2 vvo in gebruik, tegen 21,6 m 2 in Tussen 1996 en 2000 is nog een afname van het ruimtegebruik. Dit is in lijn met het landelijk beeld, waar de markt in deze periode krap is, maar wel werkgelegenheidsgroei kent. Na de eeuwwisseling ontstaat, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en aanpassingen in de voorraad, het omgekeerde beeld. Conform het landelijke beeld neemt in Zeeland het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers weer toe. Huurders profiteren van de ruimere markt, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Overigens geldt dat deze analyse gebaseerd is op een beperkte steekproef. Door de relatief geringe omvang van de markt hebben werkgelegenheidsfluctuaties en mutaties bij individuele organisaties een grote invloed op de uitkomsten en is het niet goed mogelijk om in de uitkomsten voor Zeeland specifieke trends te zien. Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage D). De vraagsectoren zijn: Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit 22

25 De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn samengevat in tabel 4.2. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-profit het grootst. In de sector werken werknemers die opgeteld m 2 in gebruik hebben. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van m 2. Deze sector heeft met 42% wel het hoogste percentage kantoorgebonden werkgelegenheid. Tabel 4.2 Kantorenvraag provincie Zeeland naar sectoren, 2010 Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het per werknemer (1.000 m 2 vvo) (1.000) totaal (%) (m 2 vvo) Handel en Industrie ,2 140 Zakelijke en ICT dienstverlening ,7 56 Banken en verzekeraars ,0 29 Overheid en Non-profit ,5 226 Totaal ,7 451 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA-werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage E. 4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. Beroepsbevolking en werkgelegenheid stabiel tot 2020 De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 ongeveer gelijk gebleven. Tot 2000 is sprake geweest van groei, na de eeuwwisseling krimpt de werkgelegenheid licht. De oorzaak is vooral conjunctureel, waar een periode van hoogconjunctuur wordt gevolgd door een recessie. Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking. 23

26 De demografische ontwikkeling bepaalt in sterke mate de groei van de beroepsbevolking. Voor de verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De totale bevolking jaar neemt tot 2020 nog toe. Echter, deze groei zit vooral in de leeftijdsgroep jaar. De participatiegraad in deze groep is laag, waardoor de beroepsbevolking beduidend minder groeit. De beroepsbevolking groeit naar verwachting van in 2010 naar in Na 2020 resulteert de demografische ontwikkeling in een verwachte beroepsbevolking van in De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. De trends zijn echter gelijk. Figuur 4.2 Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, Zeeland, Totale bevolking (15-75 jaar) Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar) Bron: CBS, CPB, EIB Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit eerst nog om dan te dalen De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen neemt sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van in 2010 tot in Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af naar (zie tabel 4.3). Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan vierkante meters kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in 24

27 Tabel 4.3 Kantorenvraag Zeeland, Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m 2 vvo) (1.000) (%) (m 2 vvo) , , ,7 465 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen van naar m 2 in Na 2020 volgt een afname naar m 2. Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structurele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verdergaande ict faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie. Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als het nieuwe werken niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen (hoofdstuk 6). Vraagraming naar sector Bij het opstellen van de ramingen van de werkgelegenheid naar vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit De aandelen van de sectoren conform het Transatlantic Market scenario zijn op de werkgelegenheidsramingen gelegd. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio s. Voor de zorg onderdeel van Overheid en non-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in Vier toekomstscenario s voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar. 25

28 Groei binnen sectoren ongelijk De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Kantorensectoren als de Overheid en Non-profit, en de Banken en Verzekeraars blijven een redelijke behoefte aan kantoorruimte houden. De sector Overheid en Non-profit zal naar verwachting nog groeien tot De sterkste afname in de kantoorbehoefte kent de sector Handel en Industrie (figuur 4.3). Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, en voor de steekjaren , m² Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Bron: CBS, CPB, EIB Werkgelegenheidsraming per sector Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid over de vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO-ramingen uit Op basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP-regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio s. Voor de zorg onderdeel van Overheid en Non-profit is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in Vier toekomstscenario s voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar. Raming naar segmenten De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de locaties in de markt. De historische verdeling van de vraagsectoren over de markt en de daarin gesignaleerde trends worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst over de markt te kunnen verdelen (tabel 4.4). De verdeling van de markt kan iets veranderen door gewijzigde verhoudingen tussen de verschillende sectoren. Zo betekent de groei van Overheid en Non-profit en de Zakelijke en ICT diensten tot 2020 dat de vraag op centrale locaties eerst nog sterk toeneemt. 26

29 Tabel 4.4 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, m Centraal Overig Formeel Totaal Bron: EIB De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel. Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwerkelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers. Bij andere prijzen maken gebruikers andere keuzes, zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de marktomvang anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd. 27

30 28

31 5 Confrontatie tussen vraag en aanbod De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegenheidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan. 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen. Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijk dat de marktverhoudingen zullen verkrappen. Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen tekorten ontstaan. Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, m Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Centraal Overig Formeel Totaal Bron: Bak, EIB Model rekent marktverhoudingen door De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend. Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op: 1. Leegstand 2. Kantoorruimte in gebruik 3. Nieuwbouwvraag 4. Transformaties 5. Prijzen Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling. 29

32 Tabel 5.2 Modeluitkomsten Zeeland, 2010, 2020 en 2040, m x m 2 x m 2 x m 2 Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf Transformatie vanaf Leegstand, in dat jaar 9 (2%) 34 (6%) 73 (14%) - waarvan courant overaanbod 0 (0%) 0 (0%) 0 (0%) - waarvan incourant 0 (0%) 5 (1%) 47 (9%) Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau % -20% -20% 1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010 Bron: EIB 1 Toelichting op de leegstandsraming De leegstand neemt toe van 2% in 2010 naar 6% in In 2040 wordt een leegstand geraamd van 14% ten opzichte van de kantorenvoorraad. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde totale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad. Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regio s buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Zeeland is in 2020 en 2040 van overaanbod echter geen sprake. In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 9% van de voorraad incourant raken. 2 Kantorenvraag Zeeland piekt richting 2020 om daarna af te nemen De kantorenvraag neemt tot 2020 nog toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van naar m 2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen. De vraag is prijselastisch 2. Na 2020 krimpt de kantoorhoudende werkgelegenheid, waardoor ook het ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op m 2. 2 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag. 30

33 3 Nieuwbouwvraag Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van m 2. Tussen 2010 en 2040 is slechts een nieuwbouw van m 2 geraamd. Dat betekent dat een deel van de tot 2020 geraamde nieuwbouw alleen gebouwd zou worden om een piek in de vraag op te vangen. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot m 2, als genoemde nieuwbouw van m 2 tot stand zou komen. Na 2020 loopt de voorraad terug naar m 2 in 2040, aangenomen dat nieuwbouw tot 2040 tot m 2 beperkt blijft. 4 Transformaties De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend. Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kantoorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locaties voorkomt. Geen transformatiebehoefte in Zeeland Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief interessanter. Doordat er in Zeeland geen hoge leegstand is, ligt transformatie hier niet voor de hand. Verschillen per locatietype De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1. Per locatietype is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend. Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, m Centraal Overig Formeel Leegstand In gebruik Nieuwbouw Incourant Getransformeerd Bron: EIB 31

34 Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidingsvraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van de ruimtevraag) en een vervangingsvraag rekening gehouden (veroudering). In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat zowel de uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het model leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderde en incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de schaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten waardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende bestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin onderscheidt het EIB-kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouwproductie. 5.2 Verwachte prijsontwikkeling Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtegebruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw. Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformaties De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transformaties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk. Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen. Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De herbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert opinions geven aan dat in Zeeland op de centrale locaties prijzen met 50% mogen zakken, voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen tot 35% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt. Geen transformaties op formele locaties Voor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijs ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen oplopen tot 65% van de huurprijzen in Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan. Bodem in de markt De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op. Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en overige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen. Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand). 32

35 Prijsdaling van 20% in Zeeland Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend. In andere regio s geeft dit een gevarieerd beeld, maar door de beperkte omvang van de Zeelandse kantorenmarkt en de lage leegstand, wordt marktbreed een prijsdaling van 20% verwacht, overeenkomstig de bodem voor nieuwbouw. Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen In 2011 is nog geen sprake van een officiële prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incentives 3. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwikkeling is gegeven in reële termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een inflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij benadering) onveranderd zullen zijn. 3 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. 33

36 34

37 6 Omgaan met onzekerheden Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan. De onzekerheid wordt groter voor de periode na De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoeligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan. De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de uitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt: Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheidsmarge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten: Regionale prognoses beroepsbevolking Arbeidsparticipatie Pendel Werkloosheid Kantoorhoudende werkgelegenheid Ruimtegebruik per werknemer Verschuivingen tussen sectoren De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimtevraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwe werken en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Lagere ruimtevraag van 10% In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder dalen. Prijsdalingen zouden tot transformaties kunnen leiden. De totale voorraad komt lager uit. De vraag naar nieuwbouw valt naar verwachting terug en is na 2020 nog lager door de afnemende werkgelegenheid (zie tabel 6.1). De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouwvraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan. 35

Kantorenmarkt Limburg. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Limburg. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Limburg Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Limburg Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen

Nadere informatie

Kantorenmarkt Noord-Brabant. Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord-Brabant. Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Noord-Brabant Verkenning van regionale vraag-en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Noord-Brabant Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor

Nadere informatie

Kantorenmarkt provincie Utrecht. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt provincie Utrecht. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt provincie Utrecht Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt provincie Utrecht Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut

Nadere informatie

Kantorenmarkt Noord Nederland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord Nederland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Noord Nederland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Noord Nederland Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut

Nadere informatie

Landelijke samenvatting kantorenmonitor. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Landelijke samenvatting kantorenmonitor. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Landelijke samenvatting kantorenmonitor Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Landelijke samenvatting kantorenmonitor Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch

Nadere informatie

Kantorenmarkt Zuid-Holland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Zuid-Holland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Zuid-Holland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Zuid-Holland Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de

Nadere informatie

Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting

Nadere informatie

Kantorenmarkt Oost Nederland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt Oost Nederland. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Oost Nederland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen Kantorenmarkt Oost Nederland Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor

Nadere informatie

Regionale kantorenmarkten Metropoolregio Rotterdam en Den Haag. Raming van vraag en aanbod

Regionale kantorenmarkten Metropoolregio Rotterdam en Den Haag. Raming van vraag en aanbod Regionale kantorenmarkten Metropoolregio Rotterdam en Den Haag Raming van vraag en aanbod Regionale kantorenmarkten Metropoolregio Rotterdam en Den Haag Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij

Nadere informatie

Regionale kantorenmarkten MRDH

Regionale kantorenmarkten MRDH Regionale kantorenmarkten MRDH Raming van vraag en aanbod Martin van Elp Matthieu Zuidema Eindrapport Rapport in opdracht van Stadsregio Rotterdam Mei 2013 Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 7 1.

Nadere informatie

Prognose kantoren in perspectief

Prognose kantoren in perspectief Prognose kantoren in perspectief Regio Holland Rijnland Matthieu Zuidema Eindversie Juni 2014 Inhoudsopgave Samenvatting 7 1 Inleiding 8 2 Interpretatie van de uitkomsten 10 3 Prognose kantorenmarkt Zuid-Holland

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Regionale kantorenmarkt Midden-Brabant

Regionale kantorenmarkt Midden-Brabant Regionale kantorenmarkt Midden-Brabant Raming van vraag en aanbod Martin van Elp Frank Verwoerd Matthieu Zuidema Concept eindrapport oktober 2014 6 Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 9 1 Inleiding

Nadere informatie

Regionale kantorenmarkt West-Brabant

Regionale kantorenmarkt West-Brabant Regionale kantorenmarkt West-Brabant Raming van vraag en aanbod Martin van Elp Frank Verwoerd Matthieu Zuidema Concept eindrapport oktober 2014 6 Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 9 1 Inleiding 17

Nadere informatie

Den Haag. Opnamevolume m 2 12% TOENAME T.O.V. VORIG JAAR. Aanbodvolume % DALING T.O.V. DE PIEK BEGIN 2016

Den Haag. Opnamevolume m 2 12% TOENAME T.O.V. VORIG JAAR. Aanbodvolume % DALING T.O.V. DE PIEK BEGIN 2016 Den Haag 1 Nieuw Centrum 2 Oud Centrum 12 3 Den Haag West 4 Den Haag Oost 5 Den Haag Zuid 6 Nieuw Geannexeerd 5 3 2 1 4 7 3 6 8 9 10 7 Rijswijk 8 Voorburg 11 9 Leidschendam 10 Zoetermeer 11 Delft 12 Wassenaar

Nadere informatie

Regionale kantorenmarkt Midden-Brabant. Raming van vraag en aanbod

Regionale kantorenmarkt Midden-Brabant. Raming van vraag en aanbod Regionale kantorenmarkt Midden-Brabant Raming van vraag en aanbod Regionale kantorenmarkt Midden-Brabant Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw.

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

Debet & Credit november

Debet & Credit november Debet & Credit november Balans van de Gelderse kantorenmarkt 2011 DEBET & CREDIT, RÉSUME VAN DE ONDERZOEKSRESULTATEN inleiding De leegstandsproblematiek van kantoren staat in het centrum van de belangstelling

Nadere informatie

Leegstand van kantoren,

Leegstand van kantoren, Indicator 23 september 2016 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Bijlage 4 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven

Bijlage 4 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven Bijlage 4 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven Uit: Bijlagenboek bij STEC rapportage Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt

Nadere informatie

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 4 e editie. Opzet en inhoud 4 e editie Economische monitor Voorne PutteN Opzet en inhoud In 2010 verscheen de eerste editie van de Economische Monitor Voorne-Putten, een gezamenlijk initiatief van de vijf gemeenten Bernisse, Brielle,

Nadere informatie

Regionale arbeidsmarktprognose

Regionale arbeidsmarktprognose Provincie Zeeland Afdeling Economie Regionale arbeidsmarktprognose 2012-2013 Inleiding Begin juni 2012 verscheen de rapportage UWV Arbeidsmarktprognose 2012-2013 Met een doorkijk naar 2017". Hierin worden

Nadere informatie

Werklocaties. Nota Kantoren Rotterdam samengevat. 19 juni 2019

Werklocaties. Nota Kantoren Rotterdam samengevat. 19 juni 2019 Werklocaties Nota Kantoren Rotterdam samengevat 19 juni 2019 2 Ruimtelijkeconomisch beleid voor kantoren in Rotterdam Voor een aantrekkelijke, economisch sterke stad is er evenwicht nodig tussen zowel

Nadere informatie

Rotterdam Centrum/kantorenboulevards. Rotterdam Oost. Rotterdam West. Rotterdam Zuid. Hillegersberg / Schiebroek.

Rotterdam Centrum/kantorenboulevards. Rotterdam Oost. Rotterdam West. Rotterdam Zuid. Hillegersberg / Schiebroek. Rotterdam 1 Centrum/kantorenboulevards 2 Rotterdam Oost 3 Rotterdam West 4 Rotterdam Zuid 5 Hillegersberg / Schiebroek 6 Kralingen 7 Spaanse Polder / Zestienhoven/Noordwest 8 Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT Kantorenmarkt Weert Tot 2020 zeer beperkte behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Weert, er is al meer dan voldoende aanbod van kantoorruimte, toevoegen van

Nadere informatie

Kantorenmarkt Den Bosch

Kantorenmarkt Den Bosch Kantorenmarkt Den Bosch Medio 2017 DO RESEARCH www.doresearch.nl Kantorenmarkt Den Bosch, 1 e halfjaar 2017 De gemeente Den Bosch telt bijna 155.000 inwoners en circa 96.700 arbeidsplaatsen verdeeld over

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Regionale arbeidsmarktprognose

Regionale arbeidsmarktprognose Provincie Zeeland Afdeling Economie Regionale arbeidsmarktprognose 2011-2012 Inleiding Begin juni 2011 verscheen de rapportage UWV WERKbedrijf Arbeidsmarktprognose 2011-2012 Met een doorkijk naar 2016".

Nadere informatie

Kantoren in cijfers 2017

Kantoren in cijfers 2017 Kantoren in cijfers 2017 BELEIDSONDERZOEK 071-516 5123 I info@leidenincijfers.nl I www.leidenincijfers.nl Inleiding Sinds 2010 houdt samenwerkingsverband Holland Rijnland gegevens bij over kantoren in

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

Kantorenmonitor. Analyse van vraag en aanbod

Kantorenmonitor. Analyse van vraag en aanbod Kantorenmonitor Analyse van vraag en aanbod Kantorenmonitor Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan)

Nadere informatie

Leegstand van winkels,

Leegstand van winkels, Indicator 12 juni 2015 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod

Nadere informatie

Regionale Arbeidsmarkt Informatie Limburg update juni 2013

Regionale Arbeidsmarkt Informatie Limburg update juni 2013 Regionale Arbeidsmarkt Informatie Limburg update juni 2013 1. Inleiding In 2012 hebben Etil en Research voor Beleid in opdracht van de Provincie Limburg de ontwikkeling van de Limburgse arbeidsmarkt onderzocht

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Juni Economische Barometer Bollenstreek. Verwachting voor 2011 en 2012

Juni Economische Barometer Bollenstreek. Verwachting voor 2011 en 2012 Verwachting voor 2011 en 2012 Juni 2011 CONCLUSIES Geleidelijk herstel van Nederlandse economie in 2011 en 2012. Regionale groei van werkgelegenheid in zakelijke dienstverlening was in 2010 sterker dan

Nadere informatie

Regionale Arbeidsmarkt Informatie Limburg update juli 2011

Regionale Arbeidsmarkt Informatie Limburg update juli 2011 Regionale Arbeidsmarkt Informatie Limburg update juli 2011 1 Inleiding In 2011 hebben Etil en Research voor Beleid in opdracht van de Provincie Limburg de ontwikkeling van de Limburgse arbeidsmarkt onderzocht

Nadere informatie

Leegstand van winkels,

Leegstand van winkels, Leegstand van winkels, 2004-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van winkels in de detailhandel. Gemiddeld staat 8% van het winkelvloeroppervlakte leeg in 2013. Dit percentage stijgt sinds 2008.

Nadere informatie

ONDERZOEKSMEMORANDUM

ONDERZOEKSMEMORANDUM ONDERZOEKSMEMORANDUM Een tentatieve berekening van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de WGR-regio Noord- Veluwe volgens de Overijsselse uitgangspunten Algemeen In 2015 heeft de provincie

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

jul/09 mei/09 jun/09 sep/09 sep/08 jan/09 feb/09 mrt/09 jun/09 aug/09 sep/09 aug/09

jul/09 mei/09 jun/09 sep/09 sep/08 jan/09 feb/09 mrt/09 jun/09 aug/09 sep/09 aug/09 HAAGSE MONITOR ECONOMISCHE RECESSIE 7 Deze monitor geeft zowel prognoses als gerealiseerde cijfers weer. Het vaststellen van gerealiseerde cijfers kost tijd, maar worden, zodra deze bekend zijn, in de

Nadere informatie

Leegstand van kantoren,

Leegstand van kantoren, Indicator 30 November 2017 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod

Nadere informatie

Samenvatting UWV Arbeidsmarktprognose Met een doorkijk naar 2018

Samenvatting UWV Arbeidsmarktprognose Met een doorkijk naar 2018 Samenvatting UWV Arbeidsmarktprognose 2013-2014 Met een doorkijk naar 2018 Samenvatting UWV Arbeidsmarktprognose 2013-2014 Een belangrijke taak van UWV is het bij elkaar brengen van vraag en aanbod op

Nadere informatie

KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE. Martin Stijnenbosch

KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE. Martin Stijnenbosch KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE Martin Stijnenbosch Definitie kantoor Kantoor is activiteit en huisvesting; Uitgangspunten analyse Kantoor als zelfstandig gebouw Kantoren bij hallen op

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Regionale werkafspraken kantoren Hart van Brabant

Regionale werkafspraken kantoren Hart van Brabant Regionale werkafspraken kantoren Hart van Brabant Vastgesteld in RRO Hart van Brabant, 17 december 2015 Concept d.d. 26 november 2015, na vaststelling worden deze werkafspraken in Hart van Brabant opmaak

Nadere informatie

Economische Barometer 2017 Bergen op Zoom en Roosendaal. Kernuitkomsten vergeleken, februari >

Economische Barometer 2017 Bergen op Zoom en Roosendaal. Kernuitkomsten vergeleken, februari > Economische Barometer 2017 Bergen op Zoom en Roosendaal Kernuitkomsten vergeleken, februari 2018 > www.ioresearch.nl Een barometer is gericht op het volgen en (door middel van cijfers) in beeld brengen

Nadere informatie

Muiden. Weesp Naarden. Gooi Gooi- en Vechtstreek. Wijdemeren

Muiden. Weesp Naarden. Gooi Gooi- en Vechtstreek. Wijdemeren Lelystad Muiden Weesp Naarden kantorenmonitor Metropoolregio 219 Huizen Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Wijdemeren Bussum Gezondmaking kantorenmarkt: verdere daling van de leegstand door

Nadere informatie

Utrecht Centrum. Maliebaan e.o. Noord-West. Oost. Papendorp. West. Zuid. Bunnik. De Bilt / Bilthoven. Aanbodvolume m2.

Utrecht Centrum. Maliebaan e.o. Noord-West. Oost. Papendorp. West. Zuid. Bunnik. De Bilt / Bilthoven. Aanbodvolume m2. Utrecht 1 Centrum 2 Maliebaan e.o. 3 Noord-West 4 Oost 5 Papendorp 6 West 7 Zuid 8 Bunnik 9 De Bilt / Bilthoven 11 9 3 13 6 2 1 5 15 4 7 8 14 12 10 10 Houten 11 Maarssen 12 Nieuwegein 13 Leidsche Rijn

Nadere informatie

HAAGSE MONITOR RECESSIECIJFERS januari 2010

HAAGSE MONITOR RECESSIECIJFERS januari 2010 Pagina // Bijlage HAAGSE MONITOR RECESSIECIJFERS uari Deze monitor geeft zowel prognoses als gerealiseerde cijfers weer. Het vaststellen van gerealiseerde cijfers kost tijd, maar worden, zodra deze bekend

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 5 e editie. Opzet en inhoud. Deze factsheet is de vijfde editie van de

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 5 e editie. Opzet en inhoud. Deze factsheet is de vijfde editie van de 5 e editie Economische monitor Voorne PutteN Opzet en inhoud Deze factsheet is de vijfde editie van de Economische Monitor Voorne-Putten en presenteert recente economische ontwikkelingen van Voorne-Putten

Nadere informatie

Oktober Regionale Recessie Barometer Rotterdam. Economische verwachting tot 2011

Oktober Regionale Recessie Barometer Rotterdam. Economische verwachting tot 2011 Economische verwachting tot 2011 Oktober 2009 CONCLUSIES Zakelijke diensten, zorg en logistiek hebben een belangrijk aandeel in de Rotterdamse werkgelegenheid. Verwachte daling van werkgelegenheid in Rotterdam

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Leegstand van winkels,

Leegstand van winkels, Indicator 19 april 2019 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod

Nadere informatie

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 6 e editie. Opzet en inhoud

Economische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 6 e editie. Opzet en inhoud 6 e editie Economische monitor Voorne PutteN Opzet en inhoud Deze factsheet is de zesde editie van de Economische Monitor Voorne-Putten en presenteert recente economische ontwikkelingen van Voorne-Putten

Nadere informatie

Bouwproductie 15 procent lager in komende twee jaar

Bouwproductie 15 procent lager in komende twee jaar Bouwproductie 15 procent lager in komende twee jaar Het CPB heeft haar vooruitzichten voor de Nederlandse economie sterk neerwaarts aangepast. Het bbp daalt volgens het CPB dit jaar met 3,5 procent en

Nadere informatie

TNO Bouwprognoses SAMENVATTING op basis van de CPB decemberraming 2011

TNO Bouwprognoses SAMENVATTING op basis van de CPB decemberraming 2011 TNO Bouwprognoses 2011-2016 SAMENVATTING op basis van de CPB decemberraming 2011 In opdracht van: Ministerie van BZK 15 december 2011 Delft, TNO 1 Miljoen Euro 1 Samenvatting De TNO Bouwprognoses zijn

Nadere informatie

Werkgelegenheidsrapportage Haarlemmermeer Inleiding

Werkgelegenheidsrapportage Haarlemmermeer Inleiding Inleiding De werkgelegenheid in Haarlemmermeer is in 2016 aanzienlijk gestegen. Het aantal banen is toegenomen met 1% (1.500). Het totaal komt hiermee op 154.100 ( Bron CBS). Belangrijkste punten Nog nooit

Nadere informatie

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012

Kantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 Kantorenvisie Netwerkstad Twente Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 1 Inleiding: Het doel van deze Kantorenvisie Netwerkstad is een beter beeld krijgen van het functioneren van de Kantorenmarkt

Nadere informatie

kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2018 Verdere daling van de leegstand door record onttrekking van kantoorruimte Lelystad

kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2018 Verdere daling van de leegstand door record onttrekking van kantoorruimte Lelystad Lelystad Muiden Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Wijdemeren kantorenmonitor Metropoolregio 218 Verdere daling van de leegstand door record onttrekking van kantoorruimte

Nadere informatie

Inleiding. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon

Inleiding. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon Feitenblad 217 Inleiding Sinds een aantal jaar verschijnt de Kantorenmonitor Holland Rijnland. In dit feitenblad 217 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door kleine correcties zijn er

Nadere informatie

Inleiding. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon

Inleiding. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon Feitenblad 218 Inleiding Sinds een aantal jaren verschijnt de Kantorenmonitor Holland Rijnland. In dit feitenblad 218 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door kleine correcties zijn er

Nadere informatie

Inleiding. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Kantorenmonitor Holland Rijnland Feitenblad 2019

Inleiding. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Kantorenmonitor Holland Rijnland Feitenblad 2019 Inleiding Sinds een aantal jaren verschijnt de. In dit feitenblad 219 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door kleine correcties zijn er soms verschillen met vorige publicaties. Alle gegevens

Nadere informatie

Kantorenmonitor Holland Rijnland

Kantorenmonitor Holland Rijnland Kantorenmonitor Holland Rijnland Inhoud Voorwoord 4 Inleiding 4 Kantorenvoorraad in Holland Rijnland 7 Bestaande kantorenvoorraad 7 Kantoren 8 Kantorenstand 9 Ontwikkelingen in 21, 211 en 212 12 Kantorenvoorraad

Nadere informatie

Regionaal-Economische Barometer

Regionaal-Economische Barometer Regionaal-Economische Barometer Verwachtingen voor Assen-Beilen in 2011 Januari 2011 CONCLUSIES Groeiverwachting Nederlandse economie in 2011 1½ procent Overheid en zorg goed voor 40 procent van de werkgelegenheid

Nadere informatie

Leegstand van winkels,

Leegstand van winkels, Indicator 8 september 2017 U bekijkt op dit moment een archiefversie van deze indicator. De actuele indicatorversie met recentere gegevens kunt u via deze link [1] bekijken. In Nederland is een overaanbod

Nadere informatie

Rapportage Kunsten-Monitor 2014

Rapportage Kunsten-Monitor 2014 Rapportage Kunsten-Monitor 2014 Inleiding In 2014 heeft de AHK deelgenomen aan het jaarlijkse landelijke onderzoek onder recent afgestudeerden: de Kunsten-Monitor. Alle bachelor en master afgestudeerden

Nadere informatie

CO2-monitor 2013 s-hertogenbosch

CO2-monitor 2013 s-hertogenbosch CO2-monitor 2013 s-hertogenbosch Afdeling Onderzoek & Statistiek Maart 2013 2 Samenvatting In deze monitor staat de CO2-uitstoot beschreven in de gemeente s-hertogenbosch. Een gebruikelijke manier om de

Nadere informatie

Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013

Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 drs. W. van Ooij MarktMonitor Januari 2015 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 . Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013

Nadere informatie

Themabijeenkomst regionale arbeidsmarkt. Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nijkerk, Nunspeet, Oldebroek, Putten en Zeewolde

Themabijeenkomst regionale arbeidsmarkt. Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nijkerk, Nunspeet, Oldebroek, Putten en Zeewolde Themabijeenkomst regionale arbeidsmarkt Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nijkerk, Nunspeet, Oldebroek, Putten en Zeewolde Aandachtspunten Even voorstellen: Willem van der Craats De werkgelegenheidsstructuur

Nadere informatie

ZO Brabant (Kempen) WMO-subregio: Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s. Datum 3 november 2014

ZO Brabant (Kempen) WMO-subregio: Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s. Datum 3 november 2014 WMO-subregio: ZO Brabant (Kempen) Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s 1/9 De effecten van langer thuis wonen in de V&V 1. De komende jaren (2014-2020) krijgen instellingen

Nadere informatie

In 2015 daalde de leegstand met mc; in 2016 met mc.

In 2015 daalde de leegstand met mc; in 2016 met mc. kantorenmonitor Metropoolregio 217 Muiden Lelystad Verdere daling van de leegstand door forse onttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek

Nadere informatie

Gooi- en Vechtstreek. WMO-subregio: Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s. Datum 3 november 2014

Gooi- en Vechtstreek. WMO-subregio: Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s. Datum 3 november 2014 WMO-subregio: Gooi- en Vechtstreek Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s 1/9 De effecten van langer thuis wonen in de V&V 1. De komende jaren (2014-2020) krijgen instellingen

Nadere informatie

Kwaliteitsimpuls kantoren

Kwaliteitsimpuls kantoren 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed Kwaliteitsimpuls kantoren Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling Opzet workshop Situatie s-hertogenbosch Onze aanpak: Impuls

Nadere informatie

Monitor kantorenmarkt provincie Utrecht 2018

Monitor kantorenmarkt provincie Utrecht 2018 Monitor kantorenmarkt provincie Utrecht 2018 Stec Groep aan provincie Utrecht Esther Geuting en Guido van der Molen 17 mei 2018 Monitor kantorenmarkt provincie Utrecht 2018 2 Inhoudsopgave 1 Inleiding

Nadere informatie

Recordonttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik zorgen voor sterke daling van de leegstand

Recordonttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik zorgen voor sterke daling van de leegstand kantorenmonitor Metropoolregio 216 Muiden Lelystad Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Recordonttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik zorgen voor

Nadere informatie

Factsheet economische crisis. 1 e kwartaal 2011

Factsheet economische crisis. 1 e kwartaal 2011 Factsheet economische crisis 1 e kwartaal 211 O&S Mei 211 2 Kort samengevat Ieder kwartaal factsheet Vanwege de economische recessie is er behoefte aan inzicht in de gevolgen ervan in de gemeente s-hertogenbosch.

Nadere informatie

Verborgen leegstand Abstract Inleiding

Verborgen leegstand Abstract Inleiding Verborgen leegstand Abstract Door financiële en vastgoed crisissen en het nieuwe werken krimpt de behoefte aan kantoorruimte en kantoormarkten worden vervangingsmarkten zonder kwantitatieve behoefte aan

Nadere informatie

Regionale economische prognoses 2016

Regionale economische prognoses 2016 Regionale economische prognoses 2016 Themabericht Rogier Aalders De breed gedragen economische groei in 2016 leidt tot productiegroei in alle sectoren en in alle regio s De Randstad, en daarbinnen vooral

Nadere informatie

Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt Inzicht in gebruikerswensen kantoren

Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt Inzicht in gebruikerswensen kantoren Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt Inzicht in gebruikerswensen kantoren Rapportage fase 1 - thema Kwantiteiten Mei 2013 Uitgevoerd in opdracht van CoreNet Global Benelux en beroepsvereniging Facility

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

Werkgelegenheidsonderzoek 2010

Werkgelegenheidsonderzoek 2010 2010 pr ov i nc i e g r oni ng e n Wer kgel egenhei dsonder zoek Eenanal ysevandeont wi kkel i ngen i ndewer kgel egenhei di nde pr ovi nci egr oni ngen Werkgelegenheidsonderzoek 2010 Werkgelegenheidsonderzoek

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

NOTITIE. Datum 23-5-2013 Inlichtingen bij Matthieu Zuidema. t (020) 583 19 00. mzuidema@eib.nl

NOTITIE. Datum 23-5-2013 Inlichtingen bij Matthieu Zuidema. t (020) 583 19 00. mzuidema@eib.nl NOTITIE Datum 23-5-2013 Inlichtingen bij Matthieu Zuidema t (020) 583 19 00 mzuidema@eib.nl Contact Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 eib@eib.nl

Nadere informatie

Kantorenmarkt Rotterdam

Kantorenmarkt Rotterdam Kantorenmarkt Rotterdam 1 e halfjaar 2015 Kantorenmarkt Rotterdam De gemeente Rotterdam telt circa 625.000 inwoners en 314.120 banen, verdeeld over 25.220 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad

Nadere informatie

Kantorenmonitor Limburg 2012

Kantorenmonitor Limburg 2012 Kantorenmonitor Limburg 2012 De Limburgse kantorenmarkt in beeld Colofon Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel.: +31 (0)43 389 99 99 Fax.: +31 (0)43 361 80 99 E-mail: postbus@prvlimburg.nl

Nadere informatie

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12 inhoudsopgave Samenvatting 3 1. Bevolking 9 1.1 Bevolkingsontwikkeling 9 1.2 Bevolkingsopbouw 10 1.2.1 Vergrijzing 11 1.3 Migratie 11 1.4 Samenvatting 12 2. Ontwikkelingen van de werkloosheid 13 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

MKB in grote steden: aanhaken bij het landelijke beeld

MKB in grote steden: aanhaken bij het landelijke beeld M200903 MKB in grote steden: aanhaken bij het landelijke beeld drs. M. van Leeuwen Zoetermeer, februari 2009 Grootstedelijk MKB Uit eerder onderzoek van EIM 1 blijkt dat het vertrouwen van het MKB in de

Nadere informatie