Management samenvatting

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Management samenvatting"

Transcriptie

1 Voorwoord In september 2006 begon ik aan de module beleggingsanalyse. Op dat moment nog niet met de insteek de hele MSRE opleiding te volgen. De module was echter zo interessant dat ik met medewerking van mijn toenmalige werkgever (DTZ Zadelhoff) de volgende twee modules investeringsanalyse en waarderen heb afgerond. Ter afronding is deze master thesis geschreven en komt daarmee een einde aan een leuke en leerzame periode. Deze master thesis is tot stand gekomen mede dankzij de waardevolle opmerkingen/ berekeningen van mijn begeleider Nils Kok, waarvoor dank! Met betrekking tot het onderzoek wil ik de eigenaren bedanken die hebben meegewerkt aan het onderzoek met name mijn huidige werkgever Bouwfonds real estate investment management. Zonder het beschikbaar stellen van de data was dit onderzoek niet mogelijk geweest. Mijn dank gaat tevens uit naar mijn familie, met name mijn vader. Hij heeft een belangrijke rol gespeeld als onvermoeibare sparringpartner. Voor de grammatica en spellingscontrole door mijn schoonvader en de layout van mijn zus ben ik ook zeer dankbaar. Deze opleiding had ik niet kunnen afronden zonder de steun en toeverlaat van mijn man Dirk. Hij heeft mij de nodige motivatie en ruimte gegeven om deze opleiding, en met name deze thesis binnen zo n korte termijn succesvol af te ronden. Nu is de tijd aangebroken om samen een nieuwe uitdaging aan te gaan!

2 Management samenvatting Een aanzienlijk deel van de CO 2 uitstoot komt voor rekening van de gebouwde omgeving. Nationale en internationale overheden zijn zich hiervan bewust en scherpen de regelgeving aan. De vraag naar duurzame huisvesting wordt ook steeds groter gegeven het toenemende belang van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. De financiële crisis dwingt organisaties te kijken naar kostenbesparingen die door de verwachte stijging van de energieprijzen te behalen zijn in het gebruik van de kantoren. Duurzaam bouwen is echter niet vanzelfsprekend. Investeren in duurzame kantoren is in de regel kostenverhogend voor de belegger terwijl de besparing bij de huurder terecht komt. Dit onderzoek probeert aan te tonen dat er voor private beleggers meerwaarde te vinden is in duurzame Nederlandse kantoorgebouwen. Middels een kwantitatief onderzoek wordt gekeken naar de invloed van duurzaamheid op het rendement. Voor het onderzoek is een datasample samengesteld van 18 duurzame kantoorgebouwen en 63 niet duurzame, zo vergelijkbaar mogelijke kantoorgebouwen. De definitie van een duurzaam kantoorgebouw wordt in deze studie bepaald door een minimale score op één van de toetsinstrumenten: GreenCalc score van minimaal 150 GPR Gebouw score minimaal 6 Energielabel minimaal B EPC minimaal 25% beter dan de tijdens de bouw geldende norm Uit de nationale en internationale literatuurstudie blijkt dat de belangrijkste voordelen van duurzame gebouwen zijn: lagere onderhouds en operationele kosten, een hogere eindwaarde van het vastgoed, premie op de markthuur, een lager leegstandsrisico, voordelen voor gebruikers in het klimaat en de arbeidsproductiviteit, imagovoordelen en bescherming tegen extra milieumaatregelen. Deze studie legt zich toe op twee van de voordelen: premie op de markthuur en het lagere leegstandsrisico, gezien de hoge mate waarin deze factoren het direct rendement beïnvloeden. De eindwaarde wordt in deze studie niet onderzocht omdat hier nog niet voldoende gegevens over bekend zijn. De literatuur studie geeft als nadeel aan dat de gebruikte data voor de onderzoeken van recente datum is en beperkt is in omvang. Dit is in deze studie helaas ook nog het geval. Vervolgens wordt gezocht naar de gegevens van duurzame kantoorgebouwen via internet, de overheid, mijn bedrijf en studie. Er blijken gegevens beschikbaar te zijn van 18 duurzame panden. Aan de hand van vastgestelde vergelijkingscriteria wordt in de database van Bouwfonds REIM en CBRE gezocht naar niet duurzame panden. Dit blijken 63 kantoorgebouwen te zijn. De samples worden met elkaar vergeleken aan de hand van beschrijvende statistiek. Uit het onderzoek blijkt dat duurzame gebouwen beter verhuurbaar zijn dan nietduurzame gebouwen. Ze beschikken over meer faciliteiten in de omgeving, de gebouwen uit beide samples zijn goed bereikbaar maar de parkeernorm bij de nietduurzame sample is beter. De duurzame kantoorgebouwen zijn gemiddeld 6 jaar jonger, substantieel groter, van betere kwaliteit, flexibeler en vaker in gebruik door een huurder. Financieel leveren de groene panden 3,7% meer huur op en netto zelfs 7,8%. De bezettingsgraad van de duurzame panden is licht beter maar de standaarddeviatie is substantieel beter waardoor het risico op leegstand kleiner is voor duurzame panden. Om de exacte invloed van duurzaamheid op de huurprijs te bepalen wordt een standaard hedonische regressie toegepast op het natuurlijke logaritme van de afhankelijke variabelen huur, netto huur, BAR Aankoop en BAR Waardering. Vervolgens worden de onafhankelijke variabelen gekozen waarmee getracht wordt de afhankelijke variabele te verklaren, bijvoorbeeld bouwjaar (leeftijd), omvang (m2) of kwaliteit van het gebouw. Duurzaamheid is een dummy variabele die nul is voor een duurzaam kantoorpand en anders één. De invloed van de variabele locatie wordt beperkt door de vergelijking te laten plaatsvinden in dezelfde of vergelijkbare locaties. Hiervoor zijn clusters samengesteld die bestaan uit één duurzaam pand en drie, vier, vijf, zes of zeven vergelijkbare panden. Elk cluster heeft een unieke binaire variabele die één is voor de panden in het betreffende cluster en anders 0. Uit de regressie op de huurprijs blijkt geen dat premie voor duurzame gebouwen wordt betaald. Betere kwaliteit gebouwen genereren circa 8 tot 9% meer huur. De invloed van het metrage is zeer beperkt. Opmerkelijk is de negatieve relatie tussen de huurprijs en de bezettingsgraad. Hoe hoger de

3 bezettingsgraad, hoe lager de huurprijs per m 2 en hoe hoger de huurprijs, hoe meer leegstand. Dit zou impliceren dat huurders een kantoorpand eerder beoordelen op huurprijs dan op duurzaamheid. De kans op leegstand is echter kleiner voor duurzame kantoorgebouwen. Kantoorpanden waar meerdere huurders in zijn gehuisvest leveren circa 8% significant meer huur op. De resterende looptijd van de huurovereenkomst zou een positieve invloed op de huurprijs hebben. Wanneer het gebouw kan worden omgezet naar een andere bestemming, zou een premie op de huurprijs worden betaald van circa 17% en faciliteiten in de omgeving genereren circa 13% premie met een significantieniveau van 1%. Opvallend is dat het effect van het duurzaamheidslabel op de netto huurprijs positief is: de premie op de huur bedraagt tussen de 1,5 en 18%. De uitkomsten zijn echter niet significant. Het metrage en de leeftijd van het gebouw hebben wederom weinig invloed. Een duidelijke significante variabele is de aanwezigheid van faciliteiten met een premie van circa 5% op de netto huur. Dit geldt ook voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst met circa 30% premie. De locatieclusters lijken daar ook geen invloed op te hebben. De invloed van de kwaliteit van het gebouw en het aantal huurders in het gebouw zijn sterk maar weinig tot niet significant. De uitkomsten van de regressie voor de BAR A en BAR W zijn te beperkt om interpretatie mogelijk te maken. Hieruit kan worden geconcludeerd dat in tegenstelling tot de beschrijvende statistiek de regressie geen duidelijke premie op de huurprijs voor duurzame panden laat zien. De negatieve invloed op de huurprijs is beduidend beperkter dan de positieve invloed op de netto huurprijs. Duurzaamheid komt dus wel tot uitdrukking in de bezettingsgraad maar de gehanteerde database is te beperkt om de relatie aantoonbaar te maken. De invloed van duurzaamheid op de (netto)huurprijs kan explicieter worden aangetoond wanneer de database substantieel wordt vergroot en alle panden beschikken over hetzelfde duurzaamheidslabel.

4 Duurzame kantoorgebouwen 1 Inhoudsopgave Voorwoord Management samenvatting Inhoudsopgave 1 Lijst met Figuren 2 Hoofdstuk 1 Introductie Aanleiding Vraagstelling Onderzoek Leeswijzer 5 Hoofdstuk 2 Theoretisch kader Inleiding Duurzame kantoorgebouwen Algemene ontwikkelingen Definitie van duurzaamheid Literatuuronderzoek Rendement Variabelen voor het onderzoek Indicator voor duurzaamheid Vergelijkingscriteria Conclusie 19 Hoofdstuk 3 Statistisch onderzoek en presentatie resultaten Inleiding Voorbereiding van de onderzoeksgegevens Resultaten van het onderzoek Presentatie resultaten van de beschrijvende statistiek Conclusie 29 Hoofdstuk 4 Analyse & Discussie van de resultaten Inleiding Hedonische Regressie Analyse van de invloed van duurzaamheid op het rendement Data van de kantoorgebouwen Analyse van de data Bespreking resultaten met het theoretisch kader Kanttekeningen bij het onderzoek Conclusie 41 Hoofdstuk 5 Conclusies & Aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen 45 Bibliografie 46 Bijlagen 48

5 Duurzame kantoorgebouwen 2 Lijst met Figuren Hoofdstuk Figuur 1.1 Onderzoeksopzet Hoofdstuk Figuur 2.1 People, Planet, Proft Figuur 2.2 Circle of Blame Figuur 2.3 GreenCalc + Labeling Figuur 2.4 Energieprestatiecertificaat Figuur 2.5 Weergave van beoordeling vastgoedlabels 2.4 Figuur 2.6 Onderzoeksvariabelen Hoofdstuk Figuur 4.1 Verdeling Sample Duurzaam naar provincie Figuur 4.2 Verdeling Sample Niet Duurzaam naar provincie Figuur 4.3 Histogram huurprijs Sample Duurzaam Figuur 4.4 Histogram huurprijs Sample Niet Duurzaam Lijst met tabellen Hoofdstuk Tabel 2.1 EPC norm kantoorfunctie 1996 t/m Tabel 2.2 Invloeden op het direct rendement Hoofdstuk Tabel 3.1 Outliers Sample Duurzaam Tabel 3.2 Outliers Sample Niet Duurzaam Tabel 3.3 Beschrijvende Statistiek Sample Duurzaam Tabel 3.4 Beschrijvende Statistiek Sample Niet Duurzaam Tabel 3.5 Sample Ttest Hoofdstuk Tabel 4.1 Resultaat regressie huurprijs Tabel 4.2 Resultaat regressie netto huurprijs Tabel 4.3 Resultaat regressie bezettingsgraad Tabel 4.4 Resultaat regressie gewijzigd Hoofdstuk Tabel 5.1 Beschrijvende statistiek Sample Duurzaam versus Sample Niet Duurzaam Lijst met grafieken 4.2 Grafiek 4.1 Regressie resterende lengte huurovereenkomst

6 Duurzame kantoorgebouwen 3 Hoofdstuk 1 Introductie 1.1 Aanleiding Een aanzienlijk deel van het wereldwijde energieverbruik en de daarmee samenhangende CO 2 uitstoot komt voor rekening van de gebouwde omgeving. Beleidmakers zijn zich hiervan bewust. Bij de VN klimaattop in november 2008 in het Poolse Poznan is geprobeerd een milieuverdrag op te stellen dat eind 2009 zou moeten worden ondertekend. Het verdrag moet de opvolger worden van het Kyotoprotocol 1. In Poznan zijn nog geen concrete afspraken over aanscherping van de CO 2 uitstoot gemaakt. Genoemde oorzaken hiervoor zijn de financiële crisis waardoor landen zich niet vast willen leggen, de beperkte steun voor ontwikkelingslanden en de beperkte inzet van de Verenigde Staten. Verwacht wordt dat met Al Gore als adviseur van de nieuwe Amerikaanse president Barack Obama veel gaat veranderen op milieugebied. De EU landen werden het wel eens over een pakket maatregelen. De kern van het akkoord is dat de uitstoot van CO 2 in 2020 met 20% moet zijn teruggedrongen. Vanuit de Nederlandse overheid wordt ook gewerkt aan duurzaamheid. Samen met marktpartijen is bijvoorbeeld het convenant Meer met Minder opgesteld 2. Tevens worden stimulerende maatregelen en belastingvoordelen beloofd (VGM Real Estate, 2008). De regelgeving over energiezuinigheid en duurzaam bouwen zal daarom worden aangescherpt. De vraag naar duurzame huisvesting komt echter ook steeds vaker voor in het internationale en nationale bedrijfsleven. Bedrijven zoals TNT, Rabobank, De Rijksgebouwendienst en KPMG 3 hebben Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) opgenomen in de bedrijfsstrategie. Uit onderzoek van Jones Lang Lasalle (2008) blijkt dat bijna 50% van de 135 geïnterviewde organisaties aangeeft binnen vijf jaar duurzaam gehuisvest te willen zijn. Dat bedrijven door de huidige financiële malaise grote investeringsbeslissingen uitstellen, wordt tegengesproken. De kredietcrisis zou juist leiden tot forse besparingen op korte termijn door duurzaamheid te integreren in het huisvestingsprogramma. De stijgende energieprijzen zijn hier onderdeel van. Voldoende reden voor beleggers om te investeren in duurzame kantoorgebouwen. Duurzaamheid is echter meestal nog geen onderdeel van het investeringsproces. Het begrip duurzaamheid wordt nog vaak geassocieerd met hogere bouwkosten waarbij het niet duidelijk is of dit kan worden terug verdiend. De eerste Amerikaanse onderzoeken naar de invloed van duurzaamheid op het rendement van Eichholtz (2008) en Fuerst (2008) tonen juist een hoger direct rendement aan. Er zou meer huur worden betaald voor duurzame kantoorgebouwen, het kantoorgebouw zou aantrekkelijker zijn voor gebruikers waardoor er minder leegstand is en het indirect rendement zou hoger liggen. Of deze resultaten ook gelden voor de Nederlandse kantorenmarkt wordt onderzocht in deze scriptie. 1.2 Vraagstelling De term duurzaamheid is alom vertegenwoordigd in de vastgoedmarkt. Veranderingen in regelgeving en/of de vraag naar kantoren kunnen invloed hebben op de inkomsten en uitgaven van een belegger. Dit wordt aangetoond door een aantal internationale studies waaronder Kats (2003), Sayce (2004), Lorentz (2006), Eichholtz (2008) en Fuerst (2008). In Nederland zijn de effecten van duurzaamheid op het rendement van een kantoorgebouw nog niet onderzocht. Uitgangspunt in deze Master Thesis is dat de kantoorgebouwen zijn gelegen in Nederland en dat deze commercieel worden geëxploiteerd door een private belegger. Het onderzoek beperkt zich tot gebouwen met een kantoorfunctie om de vergelijking zo optimaal mogelijk te houden. Specifieke marktomstandigheden voor andere functies, regelgeving en of locatie kunnen de huurwaarde beïnvloeden. De kantoorpanden dienen commercieel te worden geëxploiteerd zodat de cash flows met elkaar kunnen worden vergeleken en zo weinig mogelijk bedrijfsspecifieke waardering bevatten oktober Op de websites van de bedrijven wordt de invulling van duurzaam ondernemen besproken: 26 september 2008, 26 september 2008, 26 september september 2008

7 Duurzame kantoorgebouwen 4 Om inzicht te krijgen in de beschreven effecten, is de volgende probleemstelling gedefinieerd: Wat is de invloed van duurzaamheid op het rendement van een kantoorgebouw? De doelstelling is als volgt gedefinieerd: Dit onderzoek heeft tot doel de financiële invloed van duurzaamheid op het rendement van een kantoorgebouw inzichtelijk te maken. Hierbij wordt alleen rekening gehouden met private Nederlandse beleggers en kantoorgebouwen die in Nederland zijn gelegen. Om de probleemstelling te kunnen uiteenzetten en de doelstelling van het onderzoek te realiseren, dienen de volgende deelvragen te worden behandeld: Deelvragen A. Welke criteria bepalen de duurzaamheid van een kantoorgebouw? o Wat is de definitie van duurzaam beleggen (in deze Master Thesis)? o Wat zijn de algemene ontwikkelingen met betrekking tot duurzame kantoorgebouwen? o Welk toetsinstrument voor duurzaamheid zal worden gehanteerd (in deze Master Thesis)? o Welke indicatoren/criteria spelen een rol bij duurzaam beleggen? B. Welke criteria bepalen het rendement van een kantoorgebouw? o Welke rendementen zijn te onderscheiden? o Welke vergelijkende items van het rendement kunnen worden gehanteerd (in deze Master thesis)? C. Op welke randvoorwaarden (vastgestelde criteria) worden de nietduurzame gebouwen gematched met de duurzame kantoorgebouwen? D. Wat zijn de financiële conclusies van de probleemstelling die kunnen worden getrokken uit het onderzoek? 1.3 Onderzoek Dit onderzoek richt zich op de invloed die duurzaamheid heeft op het rendement. Ten eerste zal een theoretisch kader worden opgesteld. Om het kader te kunnen samenstellen wordt een literatuuronderzoek gedaan naar de kernbegrippen in de probleem/doelstelling: duurzaamheid en rendement. Vervolgens worden de begrippen en definities geoperationaliseerd zodat een dataonderzoek kan gaan plaatsvinden. Uit het theoretisch kader volgt de empirische studie. Aan de hand van de eerder geformuleerde definities en criteria zal een bestand van tenminste 15 duurzame kantoorgebouwen in Nederland worden geselecteerd, welke geëxploiteerd worden door beleggers. Elk duurzaam gebouw wordt vergeleken met minimaal 3 niet duurzame kantoorgebouwen. Deze referentiegebouwen zullen zo veel mogelijk dezelfde randvoorwaarden kennen als de duurzame gebouwen. Totaal bestaat dit bestand derhalve uit circa 45 gebouwen. De omvang van de duurzame en niet duurzame sample is bepaald aan de hand van een combinatie van de volgende factoren: hoeveel informatie van kantoorpanden welke kan worden achterhaald gegeven de beschikbaarheid van informatie, medewerking van beleggers, tijd voor de afstudeerscriptie en minimale input voor statistische bewerking van de gegevens. Door middel van een dataanalyse zal statistisch worden bekeken welke verschillen tussen duurzame en niet duurzame kantoorgebouwen naar voren komen. Een standaard hedonische regressie 4 wordt uitgevoerd om exact vast te stellen hoe duurzaamheid de huur en de waarde van bestaande kantoorpanden beïnvloedt. 4 Analyse waarmee wordt onderzocht of en hoe een bepaalde eigenschap (de afhankelijke variabele) door een andere eigenschap (de onafhankelijke variabelen) wordt verklaard of voorspeld.

8 Duurzame kantoorgebouwen 5 Vervolgens worden het theoretisch kader en de resultaten van het empirisch onderzoek samen geanalyseerd waaruit stellingen over de invloed van duurzaamheid op het rendement in Nederland aannemelijk zouden kunnen worden gemaakt. Hierbij is ruimte voor kritische noten over de beperkingen en de resultaten van het onderzoek. Ten slotte zullen samenvattend de conclusies en aanbevelingen worden gegeven. H 1 Onderzoeksopzet Literatuur duurzaamheid Literatuur rendement H 2 Selectiecriteria en randvoorwaarden H 3 Data duurzame kantoorgebouwen Data niet duurzame kantoorgebouwen Vergelijking H 4 Analyse duurzaamheid en rendement H 5 Conclusies & aanbevelingen Figuur 1.1: Onderzoeksopzet 1.4 Leeswijzer Deze master thesis is opgebouwd uit 5 hoofdstukken, waarin de volgende onderwerpen worden besproken: Hoofdstuk 1 Introductie In dit eerste hoofdstuk is een inleiding tot het onderwerp gegeven en zijn de probleemstelling, de doelstelling en deelvragen benoemd. Vervolgens worden de onderzoeksmethoden besproken. Hoofdstuk 2 Theoretisch kader In dit hoofdstuk wordt aan de hand van verschillende theorieën uit de literatuur gezocht naar een passend theoretisch kader. Er wordt stilgestaan bij de algemene ontwikkelingen op het gebied van duurzame kantoorgebouwen. De definitie van duurzaamheid wordt bepaald aan de hand van toetsinstrumenten en er wordt gekeken naar bestaande nationale en internationale studies. Vervolgens wordt het begrip rendement nader toegelicht en de invloedsfactoren bepaald. Tot slot worden de begrippen en definities die nodig zijn voor de empirische studie geoperationaliseerd. Hoofdstuk 3 Statistisch onderzoek en presentatie van de resultaten Hierin wordt het dataonderzoek uitgevoerd. Een bestand van duurzame kantoorgebouwen zal worden vergeleken met niet duurzame kantoorgebouwen. Er is aandacht voor de voorbereiding van

9 Duurzame kantoorgebouwen 6 de onderzoeksgegevens waaronder de verantwoording van het onderzoek valt. Vervolgens worden de data samples nader bestudeerd aan de hand van de statische vergelijking. Hoofdstuk 4 Analyse & discussie van de resultaten In dit hoofdstuk worden de resultaten uit de voorgaande hoofdstukken gebruikt om de exacte invloed van duurzaamheid op het rendement van een kantoorgebouw te kunnen bepalen. Hiertoe wordt een standaard hedonische regressie uitgevoerd op de huurprijs, netto huurprijs, BAR Aankoop en BAR waardering. De resultaten zullen bestaan uit een combinatie van het theoretisch kader en het uitgevoerde empirische onderzoek. Tevens is er aandacht voor de beperkingen en kanttekeningen van de uitgevoerde studie. De probleemstelling: Wat is de invloed van duurzaamheid op het rendement van een kantoorgebouw? kan na de beantwoording van de vier deelvragen in de vorige hoofdstukken worden beantwoord. Hoofdstuk 5 Conclusies & Aanbevelingen Ten slotte worden in dit hoofdstuk de belangrijkste conclusies en aanbevelingen op een rij gezet. De antwoorden op de hoofd en subvragen zullen worden besproken.

10 Duurzame kantoorgebouwen 7 Hoofdstuk 2 Theoretisch kader 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader neergezet. Het kader wordt vormgegeven door eerst de twee centrale begrippen duurzaamheid en rendement te definiëren. Dit gebeurt aan de hand van een korte weergave van de algemene ontwikkelingen. Daarna volgt een beschouwing van de literatuur, waarbij de bevindingen van toonaangevende onderzoeken naar de invloed van duurzaamheid op het rendement worden bekeken. Vervolgens richt het onderzoek zich op de volgende deelvraag: Welke criteria bepalen het rendement van een kantoorgebouw?. Tot slot worden de variabelen voor het statisch onderzoek gedefinieerd aan de hand van de bevindingen uit de literatuur. In de conclusie zal blijken dat de deelvragen A,B en C zijn beantwoord en als input dienen voor het empirische deel van deze studie. 2.2 Duurzame kantoorgebouwen Uit de definitie van duurzaamheid volgens Brundtland (1987) van de Wereldcommissie voor Milieu en Ontwikkeling van de Verenigde Naties, de Triple P van Elinkington (1998) en de Circle of Blame van de Engelse milieuactivist Jonathan Porrit blijkt dat duurzaamheid nog een ruim begrip is. Er is nog geen algemene definitie voor bepaald. Het kwantificeren van duurzaamheid is minstens zo lastig. Door het beschouwen van de literatuur wordt voor deze studie de theoretische basis gelegd en antwoord gegeven op de eerste deelvraag: Welke criteria bepalen de duurzaamheid van een kantoorgebouw? die ontwikkeling die gericht is op de noden van het heden zonder deze van de komende generaties in het gedrang te brengen, en waarvan de realisatie een veranderingsproces vergt waarin het gebruik van hulpbronnen, de bestemming van investeringen, de gerichtheid van technologische ontwikkeling en institutionele verandering worden afgestemd op zowel toekomstige als huidige behoeften (Brundtland, e.a., 1987) Definitie van Brundtland People (mensen): de sociale consequenties van haar handelen Planet (milieu): de ecologisch gevolgen Profit (winst): de economische rentabiliteit Figuur 2.1: People, Profit, Planet Figuur 2.2: Circle of Blame Algemene ontwikkelingen De toenemende interesse voor duurzaamheid wordt ingegeven door een aantal wereldwijde ontwikkelingen. De bebouwde omgeving is verantwoordelijk voor een groot aandeel in de uitstoot van CO 2, verbruikt veel energie en grondstoffen. Om dit te verminderen hebben overheden zowel op nationaal als Europees niveau richtlijnen opgesteld om deze vervuiling te verminderen. De Nederlandse overheid heeft een convenant samengesteld, [de Wit (2008)]: Meer met Minder (2008) om voor 2011 woningen en andere gebouwen veel energiezuiniger te maken en de richtlijn van 2% per jaar energiebesparing en 20% verhoging van het aandeel duurzame energie te behalen. Deze regel is ingegeven vanuit de door de EU opgestelde doelstellingen om in 2020 te voldoen aan 20% minder uitstoot van broeikasgassen, 20% duurzame energie en 20% energiebesparing. Aanscherpende milieumaatregelen leiden volgens Porter (1998) tot innovatie bij bedrijven.

11 Duurzame kantoorgebouwen 8 Aangezien vastgoed veel energie verbruikt zijn de stijgende energieprijzen tevens een oorzaak van de toenemende interesse voor duurzame huisvesting. Tevens wordt Maatschapelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) steeds meer geïntegreerd in investeringsbeslissingen. Volgens Reeven (2007) kijkt MVO naar wat het oplevert voor een bedrijf in brede zin en niet alleen financieel. Bedrijven zoals TNT, de Rabobank, De Rijksgebouwendienst en KPMG 5 hebben Duurzaam Ondernemerschap opgenomen in de bedrijfsstrategie. Huisvesting in een energieefficiënt gebouw kan een rol spelen voor deze organisaties. Dit wordt mede ondersteund door het onderzoek van Ellison, Sayce en Smith (2007) die naast een economische analyse ook een milieu en sociale performance meenemen Definitie van duurzaamheid Om te kunnen bepalen of een kantoorgebouw duurzaam is, wordt in Nederland gebruik gemaakt van verschillende toetsingsinstrumenten. De toetsingsinstrumenten bestaan uit labels. In deze studie wordt gekeken naar het rendement van kantoorgebouwen. Daarom zullen alleen de labels voor kantoorgebouwen nationaal en internationaal worden besproken. De toegevoegde waarde van groene vastgoedlabels is gelegen in de herkenbaarheid, meetbaarheid en vergelijkbaarheid van groene kantoorgebouwen. De herkenbaarheid van de markt en marketingvoordelen van groene kantoorgebouwen wordt volgens Verschoor (2008) pas bereikt op het moment dat het gebouw gecertificeerd is met een internationaal bekend duurzaamheidlabel. Door de toepassing van labels kunnen kantoorgebouwen makkelijk en eenduidig met elkaar worden vergeleken. De situatie wordt echter lastiger doordat er niet één maar een veelvoud van labels in omloop is. Bovendien zijn labels internationaal slecht met elkaar te vergelijken door de verschillen per land. Voor deze studie worden de kantoorgebouwen getoetst aan de verschillende labels om te kunnen bepalen of het pand in de duurzame categorie of de niet duurzame categorie valt. De bekendste internationale labels zijn LEED uit de Verenigde Staten, BREEAM uit het Verenigd Koninkrijk, Green Star uit Australië en CASBEE uit Japan. Fowler & Rauch (2006) hebben een overzicht gemaakt van bestaande labels. Aangezien de vraag naar labels mede door multinationals wordt bepaald en sommige Nederlandse labels hiervan afgeleid zijn worden BREEAM en LEED beknopt besproken. BREEAM De British Research Establishment (BRE) en het Centre for Sustainable Contruction (CSC) hebben de Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) ontwikkeld. In 1990 is deze methode geïntroduceerd om duurzaam bouwen te stimuleren. Het bevat een standaard voor een duurzaam gebouw en het geeft aan welk prestatieniveau een gebouw heeft. BREEAM wordt gebruikt om gebouwen te analyseren en te verbeteren en kan zowel voor het ontwerpen van nieuwe gebouwen als voor het beoordelen van bestaande gebouwen worden gebruikt. Ze maakt gebruik van een kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een gebouw een waardering als pass, good, very good, excellent of outstanding. Op dit moment wordt BREEAM in Nederland geïntroduceerd door de stichting Dutch Green Building Council. De verwachting is dat de gecertificeerde assessors in 2009 pilotprojecten zullen gaan beoordelen. Gezien de internationale bekendheid van het label alsmede de integratie en de harmonisatie van andere Nederlandse labels zou dit het beste label zijn om de vergelijking in dit onderzoek mee te doen plaatsvinden. Dit is echter nog niet mogelijk. LEED Het LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Rating Systeem werd door de United States Green Building Council ontwikkeld en kan worden beschouwd als de Amerikaanse equivalent 5 Op de websites van de bedrijven wordt de invulling van duurzaam ondernemen besproken: 26 september 2008, 26 september 2008, 26 september september 2008

12 Duurzame kantoorgebouwen 9 van BREEAM. Het is in eerste instantie gericht op het ontwerpen van nieuwbouw en renovaties, maar ook bestaande gebouwen kunnen ermee beoordeeld worden. Er bestaan modules voor alle typen vastgoed. In LEED worden de aspecten ruimtelijke ontwikkeling, waterbesparing, energiezuinigheid, materiaalkeuze en binnenklimaat beoordeeld. Afhankelijk van de score wordt een certified, silver, gold of platinum behaald. GreenCalc + GreenCalc + is ontwikkeld door de stichting Sureac. Sureac is opgericht door VROM, RGD, TU Delft, Universiteit van Twente, DGMR, Nibe en NUON. Deze methode informeert voor alle fases, van initiatief tot uiteindelijke bouw en het gebruik van het gebouw. Doordat de resultaten gebaseerd zijn op meetbare gegevens, wordt het mogelijk de negatieve milieueffecten die door een gebouw worden veroorzaakt in één getal uit te drukken en te vergelijken met alternatieve oplossingen. De resultaten worden uitgedrukt in een index, waarmee onderlinge vergelijking van de milieukwaliteit van gebouwen of bouwdelen mogelijk wordt. Vergelijkbaar met de beursindex geeft deze index aan hoe het staat met de milieukwaliteit van een gebouw. Figuur 2.3: GreenCalc + Labeling Het computerprogramma is voor iedereen beschikbaar, inclusief de training. Er zijn voldoende adviseurs met kennis en ervaring van de GreenCalc + methodiek. Volgens GreenCalc is een gebouw duurzaam met een Milieu Index tussen de 150 en 200. In deze studie wordt een kantoorgebouw ingedeeld in de categorie duurzaam indien de Milieu Index minimaal 150 bedraagt. GPR Gebouw De tool GPR Gebouw is in 2006 ontwikkeld door de gemeente Tilburg om de gemeentelijke duurzame ambities te objectiveren en deze eenduidig te communiceren met onder andere projectontwikkelaars. In eerste instantie is GPR Gebouw ontwikkeld voor woningen en is daarmee minder geschikt voor utiliteitsgebouwen. De duurzaamheid van een project wordt gewaardeerd ten aanzien van: water, afval, energie, woonkwaliteit en gezondheid. Een score van 5 staat gelijk aan de eisen binnen het vigerende bouwbesluit, een score van 10 is het hoogst haalbaar. De GPR methodiek is weinig complex en goed te hanteren. Het kan worden toegepast op bestaande en nieuwbouw. Volgens GPR Gebouw is een project duurzaam wanneer het rapportcijfer minimaal een 6 bedraagt. Om in de categorie duurzame kantoorgebouwen van deze studie te vallen is bepaald dat er beter gebouwd moet zijn dan het destijds vigerende bouwbesluit. Het rapportcijfer dient minimaal een 6 te zijn.

13 Duurzame kantoorgebouwen 10 Het Energielabel Vanaf 1 januari 2008 zijn gebouweigenaren in Nederland verplicht om bij nieuwbouw, verkoop of verhuur over een energielabel te beschikken. Het energielabel is gebouwgebonden en geeft, op basis van een berekening, informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van dat gebouw nodig is. Het betreft gebouwgebonden energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het energielabel wordt samengesteld door een gecertificeerd adviesbedrijf. De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energieindex en in een gestandaardiseerde energieklasse (A t/m G en kleuren). Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Daarnaast geeft het energielabel bij bestaande bouw een lijstje met mogelijke maatregelen die de energieprestatie van het gebouw kunnen verbeteren. Het energielabel is 10 jaar geldig. Figuur 2.4: Energieprestatiecertificaat Het berekenen en bepalen van het label wordt uitgevoerd door gecertificeerde organisaties. De nationale beoordelingsrichtlijn (BRL 9500 serie) voorziet zowel in de kwaliteitseisen die worden gesteld aan deze organisaties, als in de kwaliteitsborging van het proces. Toch blijkt uit de praktijk dat verschillende organisaties tot verschillende labels komen. Ook de verplichting aan gebouweigenaren om bij een transactie over een energielabel te beschikken wordt niet altijd nageleefd. Hierdoor zijn de energielabels bij kantoren wel in opkomst maar nog niet alom vertegenwoordigd. In deze studie wordt een kantoorgebouw ingedeeld in de categorie duurzaam indien het energielabel minimaal een B behaalt. De energieprestatiecoefficient (EPC) Sinds 1996 dient alle nieuwbouw in Nederland te beschikken over een minimum aan energetische kwaliteiten vastgelegd in het bouwbesluit en uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Deze norm is de afgelopen jaren steeds aangescherpt. JAAR EPC NORM KANTOORFUNCTIE , , , , , , , , , , , , , ,9 Bron: www2.nen.nl/cmsprod/groups/public/documents/bestand/ pdf Tabel 2.1: EPC norm kantoorfunctie 1996 t/m 2009 De EPC is een getal dat de belangrijkste energetische eigenschappen van een gebruiksfunctie waardeert, met inbegrip van de daarin aanwezige installaties. Elke aanvraag voor een bouwvergunning dient gepaard te gaan met een energieprestatieberekening, waarbij geldt dat het resultaat van deze berekening eind 2008 is gemaximeerd op 1,5 voor gebouwen met een kantoorfunctie. De verplichte berekening van de EPC bij de aanvraag van een bouwvergunning garandeert enigszins de energiezuinigheid van gebouwen vanaf Door aanscherping van de norm zal de EPC norm deze functie in de toekomst nog meer gaan vervullen. Om voor dit onderzoek te kwalificeren als duurzaam gebouw dient er beter gebouwd te zijn dan de tijdens de bouw geldende eisen. Er wordt bepaald dat deze grens op ligt op een EPC welke 25% beter is dan de norm.

14 Duurzame kantoorgebouwen 11 Overige instrumenten Momenteel zijn er nog meer toetsinstrumenten op de markt. Zoals de Triodos toets voor bestaande bouw (niet duurzaam gebouwd) en monumenten. De totaalscore wordt opgebouwd uit de scores op de vier Pfactoren, die ieder bestaan uit een aantal aspecten die gewogen meetellen (Jaarverslag Triodos 2007, p 70). De factoren zijn onderverdeeld naar People, Planet, Project en Profit. Deze toets is speciaal voor Triodos ontwikkeld. Daar het geen nationaal ingevoerde toets is, zal deze niet gebruikt worden in deze studie. Groenverklaring Om in aanmerking te kunnen komen voor een groenfinanciering dient de groenverklaring. De bank verstrekt gunstige voorwaarden aan de investeerders indien zij voldoen aan de door de overheid gestelde eisen. Deze gunstige vorm van financiering is onder andere te verkrijgen bij nog te realiseren projecten in de utiliteitsbouw. Aangezien er in deze studie wordt gekeken naar kantoorgebouwen in exploitatie, kan deze definitie van duurzaamheid voor deze studie niet worden gehanteerd. Samenvatting In verband met de vergelijkbaarheid van het begrip duurzaam kantoorgebouw zou het beste zijn voor het onderzoek dat er 1 toetsinstrument zou kunnen worden gehanteerd dat bij voorkeur internationaal bekend is. In Nederland is het nog niet zo ver. Het meest internationale systeem: BREEAM begint in 2009 met pilotprojecten. Om toch tot een definitie van duurzaamheid te komen zijn alle gangbare toetsinstrumenten in de Nederlandse markt behandeld. Vervolgens is voor elk toetsinstrument bepaald wanneer een kantoorgebouw duurzaam is. Per label is bepaald wanneer het kantoorgebouw in de categorie duurzaam van deze studie valt. Het onderstaande model is hiervan de grafische weergave. Beoordeling toetsinstrument Definitie Duurzaamheid Data selectie GreenCalc + MIG minimaal 150 GPR Gebouw Score minimaal 6 Data selectie methode voor groene kantoorgebouwen. Energielabel Label minmaal B EPC Minmaal 25% beter als geldende norm Figuur 2.5: Weergave van beoordeling vastgoedlabels Literatuuronderzoek De literatuur over duurzaamheid omvat veel studies naar de invloed van duurzaamheid op de waarde van het vastgoed. In eerste instantie werd dit aangewakkerd door de op korte termijn verhoogde initiële investeringskosten. De met name internationaal georiënteerde studies geven een beeld van de invloed van duurzaamheid op het rendement van de afgelopen 5 jaar. Ze beschrijven de impact van duurzaamheid op de kosten en de opbrengsten, waarbij sommige voordelen kunnen worden gekwantificeerd en andere nog niet. In 2003 is het de U.S. Green Building Council (2003) die aangeeft dat de bouwkosten voor veel duurzame gebouwen vergelijkbaar of zelfs lager kunnen zijn dan voor conventionele gebouwen door efficiënte strategieën en ontwerp. Het toevoegen van duurzaamheidaspecten kan echter ook leiden tot kostenverhogende bouw of extra ontwerpkosten. Kats (2003) onderzoekt de kosten en opbrengsten van groene gebouwen in Californië. Drieëndertig groene gebouwen (LEED gecertificeerd) werden

15 Duurzame kantoorgebouwen 12 vergeleken met conventionele ontwerpen voor deze gebouwen Een extra investering in duurzame technologie van 2% van de bouwkosten leidt tot een besparing van 10 keer de initiële investering over een periode van 20 jaar. De financiële voordelen bestaan uit: lagere energiekosten, waterkosten, milieu en emissie kosten, lagere operationele en onderhoudskosten, besparingen op productiviteit en gezondheid. De energie, afval en waterbesparingen zijn redelijk precies te bepalen. De gezondheids en productiviteitsvoordelen nog niet. Nader onderzoek is nodig gezien de gedane aannames en de beperkte datagegevens. De studie van Matthiessen en Morris (2004) onder 45 LEED gecertificeerde en 93 nietleed gecertificeerde gebouwen geeft aan dat er geen significant verschil is in bouwkosten. De kosten variëren van gebouw tot gebouw en worden beïnvloed door verschillende factoren zoals locatie, klimaat, omvang van het gebouw en ontwerp standaarden. Als de duurzaamheidsaspecten worden gezien als extra dan zullen de kosten hiervoor ook als extra worden beschouwd. In 2007 is een vervolgstudie gedaan door Langdon (2007) waaruit blijkt dat veel projecten de duurzaamheidsaspecten bij de bouw kunnen integreren tegen weinig of geen meerkosten. In Engeland doet Sayce (2004) onderzoek hoe negen duurzaamheidscriteria kunnen worden vertaald naar de impact op de waarde van het vastgoed zoals op risico, huurgroei, afwaardering en cashflow door middel van de ontwikkeling van een model en vervolgens een pilotstudie (drie retailprojecten en één kantoor) om te uitkomsten te testen. De indicatoren worden gelinkt aan de vier karakteristieken met wegingsfactor. Uitkomsten zijn beperkt. Er wordt een kleine invloed waargenomen op de yield, huurgroei en afwaardering. Echter, verschillende gebruikers van vastgoed (retailer/ kantoor) reageren verschillend op sommige duurzaamheidscriteria zoals energiezuinigheid en flexibiliteit van het gebouw. Kantoorgebruikers blijken volgens deze studie meer waarde te hechten aan Corporate Social Responsibility en imago. The Royal Institution of Charted Surveyors (RICS) (2005) kan in haar onderzoek in 2005 meer resultaten laten zien. Duurzame gebouwen verhuren sneller, leveren meer huur op, verwisselen minder snel van huurder, hebben lagere onderhouds en operatiekosten, generen subsidies, extra leningzekerheid en hebben veel voordelen voor de gebruiker zoals een hogere arbeidsproductiviteit. Er is onderzoek gedaan naar gebouwen in Canada, Amerika en Engeland op basis van literatuur en case studies. In 2006 heeft de Australische Green Building Council (GBCA) een onderzoek laten verrichten via Australische en internationale case studies naar de economische voordelen van groene gebouwen. De voordelen bestaan uit lagere operationele kosten (60% minder water en energieverbruik), verhoogde productiviteit en gezondheid, hogere return on investment, marketing voordelen, 10% hogere marktwaarde van het vastgoed en 510% hogere huren. Internationale studies leveren nog extra voordelen op zoals ethische investeringsmogelijkheden, lager risico en verzekeringskosten, verminderde investeringskosten zoals bouwtijd. De extra kosten voor het bouwen van duurzame gebouwen bedragen gemiddeld 3%. In 2008 heeft een update plaatsgevonden van deze studie. Er wordt bekeken wat geleerd is van de case studies, verbeterde rating tools (Energy Star), verbeterd kennisniveau en nieuwe kosten benchmarks, bussiness en economische voordelen van groene gebouwen. De Australische mentaliteit tegenover groene gebouwen is veranderd. Groen is tegenwoordig de standaard. De GBCA definieert groene gebouwen die in hun ontwerp, constructie en operatie de negatieve gevolgen van energie, CO 2 emissie, watergebruik, afval, vervuiling, natuurlijke bronnen, productiviteit en gezondheid van medewerkers en flexibiliteit van het gebouw significant verminderen. Daarnaast heeft Lorentz (2006) een Duits onderzoek verricht, gericht op de invloed van duurzaamheid op de waardering van vastgoed. De uitkomst is drieledig: Ten eerste toont het onderzoek aan dat mens en natuur beter moeten leren samenleven, Ten tweede dat er een groot marktpotentieel is voor duurzame investeringen, en ten derde dat duurzame gebouwen beter presteren dan de concurrentie op milieu, sociaal en financieel gebied. Ten slotte leidt het negeren van de voordelen van duurzame ontwerpen tot onjuiste prijsverwachtingen. Het tweede gedeelte zou een model worden waarin duurzaamheid zou worden geïntegreerd voor taxateurs om een betere marktwaarde te kunnen bepalen. Dit is slechts gedeeltelijk gelukt aangezien vastgoedwaarderingen subjectief zijn en afhankelijk van vergelijkbare transacties. De taxateur zou transacties uit de wijdere omgeving kunnen nemen om de aannames aannemelijker te maken.

16 Duurzame kantoorgebouwen 13 In 2008 zijn verschillende studies uitgebracht die steeds concreter in resultaat worden. Fuerst (2008) doet in Amerika onderzoek onder 110 LEED en 433 Energy Star gecertificeerde gebouwen. Gekeken wordt naar de prijseffecten van certificering van commercieel vastgoed. Er zijn 3 belangrijke verschillen tussen gecertificeerde en niet gecertificeerde gebouwen: 1. Gecertificeerde gebouwen bieden voordelen voor gebruikers zoals productiviteit, imago en gebruikerskosten. 2. Gecertificeerde gebouwen kunnen door deze gebruikersvoordelen hogere huren en lagere onderhoudskosten realiseren voor beleggers. 3. Gecertificeerde gebouwen hebben een lagere risico premie. Hoe beter de rating van het gebouw, hoe groter de huur premie die kan worden gerealiseerd. Tevens is een prijs premie gevonden van 10% en 31%. Tevens is in Amerika onderzoek gedaan door Eichholtz, Kok en Quigley (2008). De resultaten van dit onderzoek naar de economische meerwaarde van duurzame kantoorgebouwen suggereren dat de huurinkomsten voor duurzame gebouwen circa 2% hoger liggen dan bij de vergelijkbare gebouwen. Voor de effectieve huur zou dit zelfs 6% zijn. De bezettingsgraad zou 7% hoger zijn bij groene gebouwen en minder variatie hebben waardoor het risico op leegstand in een duurzaam pand lager ligt. Dit zou een lagere risicopremie rechtvaardigen. Daarnaast ligt het indirect rendement 16% hoger voor de duurzame kantoorgebouwen. Voor het onderzoek zijn 694 Amerikaanse kantoorgebouwen geselecteerd met een LEED of ENERGY Star label. Deze zijn vergeleken met nabij gelegen gebouwen. De vraag is echter welk deel van deze groene premie is toe te rekenen aan de duurzaamheid van het gebouw en welk deel aan het imagoeffect. Volgens het onderzoek is de toenemende mate van interesse voor duurzaamheid het gevolg van drie ontwikkelingen: 1. De bebouwde omgeving is verantwoordelijk voor 30% van de totale CO 2 emissie wat leidt tot aangescherpte regelgeving, nationaal en internationaal. 2. Door sterk stijgende energieprijzen neemt het belang van energiezuinige techniek toe, tevens neemt het belang van een hoogwaardiger arbeidsklimaat toe. 3. Corporategovernance en MVO worden meegenomen in investeringsbeslissingen. De hogere initiële investeringskosten voor duurzaamheid worden geschat op 3% tot 5%. Deze investeringen leiden tot besparingen op: (1) servicekosten (energie, water, afval) en onderhoudskosten (2) bescherming tegen toekomstige energieprijsstijgingen en CO 2 uitstoot. (3) het superieure arbeidsklimaat en de reputatieeffecten zorgen voor een premie op de markthuur. (4) Gezien de betere verhuurbaarheid neemt het risico op leegstand af. (5) Ten slotte heeft een duurzaam kantoorgebouw een langere levensduur hetgeen kan resulteren in een hogere eindwaarde. In Nederland worden eveneens onderzoeken gedaan naar duurzame huisvesting. Deze onderzoeken richten zich met name op de definitie van duurzaamheid zoals het Duurzaam vastgoedfonds (2005) Duurzaam vastgoed in Nederland (2006), Duurzaam vastgoed en de praktijk (2008), allen van SenterNovem. Het Nationaal Dubo Centrum heeft in 2004 een literatuurstudie laten verrichten naar het financieel rendement van duurzaam bouwen. Er blijkt significant bewijs te zijn van de financiële meerwaarde voor vastgoed die echter niet lijkt te worden meegenomen in de waardebepalingen. Recent onderzoek van VROM Rijksgebouwendienst (2008) naar de financiële consequenties van de realisatie en exploitatie van meer duurzame rijkskantoren toont aan dat de stijging van de realisatiekosten wordt gecompenseerd door de besparing op levensduurkosten. De ontwikkeling van de energieprijs blijkt grote invloed te hebben op de levensduurkosten. De vraag naar duurzame huisvesting staat volgens Jones Lang Lasalle (2008) hoog op de agenda bij grote corporates. Bijna 50% van de 135 geïnterviewde organisaties geeft aan binnen vijf jaar duurzaam gehuisvest te willen zijn. Samenvatting De belangrijkste onderzoeken naar de invloed van duurzaamheid op het rendement komen uit het buitenland. Het aantal onderzoeken daarnaar in Nederland is beperkt. Vrijwel alle studies geven aan dat er financieel voordeel te behalen is op het rendement van duurzame kantoren. De initiële bouwkosten inclusief de aspecten voor duurzaamheid zijn niet tot licht kostenverhogend. Deze kosten

17 Duurzame kantoorgebouwen 14 kunnen worden terugverdiend gedurende de levensloop van de kantoren. De belangrijkste voordelen die worden genoemd zijn: Lagere onderhouds en operationele kosten (energie, water, afval) Een hogere eindwaarde van het vastgoed Premie op de markthuur Lager leegstandsrisico Voordelen voor gebruikers in het klimaat en de arbeidsproductiviteit Imagovoordelen Beschermen tegen extra milieumaatregelen Deze voordelen zijn veelal in het buitenland onderzocht. Of deze voordelen ook voor de Nederlandse marktsituatie gelden is wel aannemelijk maar nog niet onderzocht. Tevens zijn er kanttekeningen te plaatsen bij de gebruikte data voor de onderzoeken. Deze zijn vaak nog redelijk beperkt en van recente datum. Deze studie zal de invloed van duurzaamheid in Nederland gaan onderzoeken. Van de genoemde voordelen in de literatuurstudie zal nader ingegaan worden op de premie van de markthuur en het leegstandsrisico gezien de hoge mate waarin deze factoren het direct rendement beïnvloeden. De eindwaarde wordt in deze studie niet onderzocht omdat hier nog niet voldoende gegevens van bekend zijn. Helaas zijn de gehanteerde data voor dit onderzoek ook van recente datum en beperkt in omvang. 2.3 Rendement In deze paragraaf wordt deelvraag B nader bekeken. Welke criteria bepalen het rendement van een kantoorgebouw zodat vanuit de waarderingsliteratuur tevens kan worden gekeken op welke variabelen duurzaamheid invloed zou kunnen hebben. Volgens Van Gool (2007) kunnen in hoofdlijnen drie waarderingsbenaderingen worden onderscheiden: de comperatieve benadering (voor marktwaardebegrippen) de interne benadering (voor interne begrippen, niet relevant voor deze studie) de kostenbenadering (voor vervangingswaarden, niet relevant voor deze studie) De comperatieve benadering De waarde van het object wordt bepaald door het vergelijken van het object met een of meer soortgelijke objecten in een vergelijkbare markt. Deze methode gaat uit van het bepalen van de marktwaarde: Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvan een activum op de taxatiedatum na passende marketing door een willige verkoper zou kunnen worden verkocht aan een willige koper door middel van een zakelijke transactie waarbij de bij de transactie betrokken partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en zonder dwang handelen. (Gool, 2007, p. 191) De procedure voor het toepassen van de comperatieve benadering bestaat volgens Jaffe & Sirmans (1995) uit de volgende vijf stappen: 1. onderzoek de markt naar vergelijkbare objecten waarvan bruikbare data beschikbaar is; 2. kwalificeer de vergelijkbare data naar bruikbaarheid, verkoopcondities en voorwaarden; 3. vergelijk de omstandigheden in relatie tot locatie, fysieke karakteristieken, tijd en andere factoren; 4. er dient rekening gehouden te worden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het te waarderen object. Elk verschil heeft effect op de verkoopprijs en dient nauwkeurig te worden vastgelegd; 5. bepaal aan de hand van de analyse een mening over de marktwaarde van het object. Het bepalen van referentieprojecten dient zorgvuldig plaats te vinden. Naast fysieke karakteristieken van het kantoorgebouw zijn de marktsituatie en de onderhandelingspositie van partijen van invloed op de vergelijkbaarheid. Het maken van een passende vergelijking wordt vaak moeilijker door de beperkt beschikbare informatie. Wanneer verschillen bekend zijn kunnen deze worden gecorrigeerd om de vergelijking alsnog te doen plaatsvinden.

18 Duurzame kantoorgebouwen 15 De belangrijkste voorbeelden van de comperatieve benadering zijn: Bruto Aanvangs Rendement (BAR)methode Netto Aanvangs Rendement (NAR)methode Discounted Cash Flow (DCF)methode Internal Rate of Return (IRR)methode BARmethode De minst complexe en veel voorkomende methode is de kapitalisatie van de bruto huur eventueel gecorrigeerd met de contante waarde van het verschil in markthuur en contracthuur, achterstallig onderhoud en overige correcties. Tot slot wordt de waarde gecorrigeerd voor de kosten koper. W markt = Bruto Huur markt / CW (markthuur contracthuur) CW (achterstallig onderhoud) BAR markt overige correcties / (1+ kosten koper) De BAR hangt af van een aantal factoren zoals marktsituatie, kwaliteit van locatie en gebouw, mogelijke huur en waardegroei, lengte en inhoud van de huurcontracten en kwaliteit van de huurders, kans op leegstand, hoogte van onderhoudskosten, belastingen, beheerderkosten e.d. en tot slot de eigendomssituatie (eigen grond of erfpacht). Een nadeel van deze methode is dat voor alle bovenstaande factoren één kapitalisatiefactor wordt gehanteerd. De verschillen tussen panden zijn moeilijker aan te duiden. Tevens zijn grote verschillen in de cashflow en de eindwaarde lastig aan te geven. De methode wordt vaak gebruikt omdat het relatief eenvoudig is, in de markt meestal vergelijkbare gegevens bekend zijn en makkelijk te communiceren is. NARmethode Bij de NARmethode worden de exploitatiekosten van het gebouw meegenomen. Dit is het nadeel van deze methode. Onder de exploitatiekosten vallen onder andere: onderhoud, belastingen, beheer en verzekeringskosten. W markt = Bruto Huur markt exploitatiekosten / CW (markthuur contracthuur) CW (achterstallig NAR markt onderhoud) overige correcties / (1+ kosten koper) DCF en IRRmethode De waarde van het kantoorgebouw wordt bepaald door het contant maken van de toekomstige kasstromen (cashflows), waarna de initiële investering ervan afgetrokken wordt. Indien de netto contante waarde leidt tot een positief resultaat, dan is de investering rendabel. Een afgeleide methode is het gebruik van de Internal Rate of Return (IRR). Hierbij wordt de disconteringsvoet gehanteerd bij de DCFmethode waarbij de netto contante waarde van het project gelijk moet zijn aan de ingevoerde investering. Het looptijdrendement is hiermee inzichtelijk. n Netto Huur Eindwaarde W = Σ (1+i) t + (1+i) n De DCF en IRR methode houden rekening met de hoogte van de toekomstige kasstromen. De waarde van de kasstromen wordt contant gemaakt waardoor de disconteringsvoet een belangrijke rol speelt. Deze wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare transactiegegevens of het stellen van een minimale rendementseis. Een derde methode is boven het risico vrije rendement opslagen te hanteren voor onder andere het marktrisico, object en specifieke risico. Deze methode vraagt om meer input gegevens dan de BAR/ NAR methode. De voordelen van de DCF en IRR methoden zijn het goed inzichtelijk hebben van de kasstromen (en verschillen), de risico s zijn goed te kwantificeren en er zijn weinig verborgen aannames mogelijk. Echter deze methode vereist meer input waardoor er meer veronderstellingen worden gedaan. De kans op verschillende meningen en waarderingen is hiermee groter. Tevens is het bepalen van de disconteringsvoet en eindwaarde erg lastig. De BAR/NAR methode en de DCF/IRR methode hebben beide voor en nadelen. Zoals eerder besproken zal deze studie zich beperken tot de invloed op het direct rendement. Het direct rendement wordt bepaald door één van deze methoden. De invloedsfactoren van beide methoden spelen derhalve een rol en zullen worden meegenomen bij het bepalen van de indicatoren van duurzaamheid, de vergelijkingscriteria en de aannames:

19 Duurzame kantoorgebouwen 16 FACTOREN INVLOED OP DIRECT RENDEMENT MEENEMEN IN THEORETISCH MODEL 1. Marktsituatie Ja Ja 2. Kwaliteit locatie en gebouw Ja Ja 3. Huurgroei Ja Ja 4. Lengte huurcontracten Nee Nee 5. Kwaliteit huurder Ja Nee 6. Leegstand Ja Ja 7. Onderhoudskosten Ja Ja 8. Exploitatiekosten Ja Ja, als percentage van de huur 9. Eigendomssituatie Nee Nee 10. Disconteringsvoet Nee Nee 11. Markthuurprijsstijging Ja Nee, in verband met aanname 12. Contracthuurstijging Ja Ja 13. Oninbare debiteuren Ja Nee, in verband met aanname 14. Mutatie en leegstandkosten Ja Nee, in verband met aanname 15. Makelaarskosten Ja Nee, in verband met aanname 16. Renovatiekosten Ja Nee, in verband met aanname 17. Stijging diverse kosten Ja Ja 18. BTW compensatie Ja Nee, in verband met aanname 19. Eindwaarde Nee Nee Tabel 2.2: Invloeden op het direct rendement 2.4 Variabelen voor het onderzoek In deze paragraaf zullen de variabelen ten behoeve van het statistisch onderzoek worden besproken. Aan de hand van de literatuur en de praktijk worden de uitgangspunten bepaald. Vervolgens kan het onderzoek naar de invloed van duurzaamheid op het rendement plaatsvinden. Definitie Duurzaamheid Indicator Duurzaamheid Vergelijkingscritria Data Groene Kantoorgebouwen Data Niet Groene kantoorgebouwen Data analyse Figuur 2.6: Onderzoeksvariabelen Indicator voor duurzaamheid In paragraaf is bepaald welke definitie wordt gehanteerd voor het selecteren van de kantoorgebouwen in dit onderzoek. In deze paragraaf zal verder worden ingegaan op de vraag welke indicatoren een rol spelen bij de waardering van duurzaam vastgoed. Zoals in paragraaf is beschreven zijn er verschillende studies gedaan naar de invloed van duurzaamheid op het rendement. De vier belangrijkste Eichholtz (2008), Fuerst (2008), Lorentz (2006) en Sayce (2004), waarin deze criteria worden onderzocht zullen hieronder worden besproken. De indicatoren van deze onderzoekers zijn te vinden in bijlage 2.1. De studie van Sayce (2004) werd in 2003 voorafgegaan door een studie naar indicatoren om te kunnen verwerken in de waardering van vastgoed. Het betreft een literatuur studie in de Engelse

20 Duurzame kantoorgebouwen 17 markt voor zowel bestaand als nieuwbouw commercieel vastgoed. De acht gevonden indicatoren zijn: gebouw flexibiliteit, energie efficiëntie, bereikbaarheid, vervuiling, locatie, gebruiker, ecologie en ontwerp. Voor de indicatoren wordt bepaald of ze invloed hebben op de waarde van vastgoed door Corporate Social Responsibility, Corporate Image of de kosten. Vervolgens wordt gekeken of dit voor de eigenaar, huurder of beiden invloed heeft. In het vervolg onderzoek van 2004 wordt de vertaalslag gemaakt naar de vier karakteristieken van vastgoedinvesteringen: huurgroei, waardevermindering, risico premie en cash flow. Deze indicatoren zijn bepaald voor de Engelse markt, welke door economische vraag wordt gestuurd en niet door ecologische economie. De indicatoren van Lorentz (2006) zijn afgeleid van de Duitse rating systemen en gekozen om (1) hun publieke toegankelijkheid van de informatie, (2) ecologie was reeds opgenomen als criterium en (3) de ratings zijn gebaseerd door een expert en vervolgens getest. Het gekozen systeem werd ontwikkeld door TEGoVA en verder ontwikkeld door VÖB en bevat vier hoofdklassen met maximaal vier subklassen en een wegingsfactor. De criteria worden gezien als risicofactoren en geven inzicht in het risico profiel van het gebouw. Het betreft een uitgebreide lijst met criteria die soms wat typisch zijn beschreven (zoals Acts of God). De onderzoeken van Fuerst (2008) en Eichholtz (2008) sluiten het beste aan op het doel van dit onderzoek. Met extra aandacht worden de gehanteerde criteria bekeken. Alhoewel Fuerst geen theorie beschrijft over de verkregen criteria, kan uit de regressie worden bepaald dat de criteria bestaand uit: Label, bouwjaar, percentage verhuurd, verdiepingen, land area, typische vloer, markt, verkoopjaar afgezet tegen de huurprijs of verkoopprijs. Voor de criteria van Eichholtz geldt min of meer hetzelfde. Er wordt geen theorie beschreven over specifieke criteria, wel wordt in de literatuurstudie de mogelijke impact bekeken. De gegevens die hieruit kunnen worden verkregen zijn in paragraaf beschreven: Lagere onderhouds en operationele kosten (energie, water, afval) Een hogere eindwaarde van het vastgoed Premie op de markthuur Lager leegstandsrisico Voordelen voor gebruikers in het klimaat en de arbeidsproductiviteit Imagovoordelen Beschermen tegen extra milieumaatregelen Eichholtz hanteert de volgende criteria: huur, effectieve huur, netto huur, pandgrootte, bezettingsgraad, leeftijd, gebouwkwaliteit, on site services, werkgelegenheidsgroei, gerenoveerd gebouw, verkoopprijs. Voor de vertaalslag naar de Nederlandse markt is gelet op welke indicatoren van duurzaamheid invloed hebben op de karakteristieken van de waardebepaling bij Nederlands commercieel vastgoed. Uit de verschillende studies blijkt dat er een aantal hoofdcriteria kunnen worden bepaald welke elke onderzoeker heeft gehanteerd: markt, locatie, gebouw en financieel. Deze hoofdcriteria zijn uitgewerkt in de specifieke vragen. Aangezien dit onderzoek zich richt op kwantitatieve gegevens worden de factoren die niet objectief zijn te bepalen, zoals invloed op het imago van de gebruiker van het pand, niet meegenomen. Tevens worden criteria gericht op vervuiling uitgesloten. De energiezuinigheid van de gebouwen wordt genoemd onder punt vier financieel. Of deze gegevens voldoende blijken te zijn om hiervan een goed oordeel te kunnen geven zal moeten blijken. Typisch Amerikaanse factoren zoals aantal verdiepingen en markt op staatniveau zijn niet opgenomen aangezien deze factoren in Nederland de waarde nauwelijks beïnvloeden. Dit geldt ook voor de netto huur: in Amerika betaalt de huurder de huur en servicekosten in één. Tevens zijn er in Nederland nauwelijks kantorenparken met eigen services die de waarde van het vastgoed zouden beïnvloeden. De voor dit onderzoek gehanteerde indicatoren of criteria zijn opgenomen in bijlage Vergelijkingscriteria Verschillende studies hebben de prijseffecten van de locatie willen uitsluiten. Zo hebben Eichholtz et al. (2008) gebruik gemaakt van het Geografische Informatie Systeem (GIS). De controle sample wordt opgebouwd uit panden die in een straal van 0,25 mijl zijn gelegen van de gecertificeerde panden. Fuerst (2008) selecteert op basis van gebouwtype (commercieel) en markt (alleen metropolen), waarbij de verschillen op micro niveau niet worden uitgesloten. Deze studie gaat de financiële gegevens van 18 duurzame kantoorgebouwen vergelijken met 63 nietduurzame kantoorgebouwen. Zodoende wordt getracht te bekijken of duurzaamheid invloed

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen.

Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Het effect van technische duurzaamheid op de huurprijs van kantoorgebouwen. Een onderzoek naar de effecten van technische duurzaamheidaspecten op de huurprijs van kantoorgebouwen. 08-04-2014 Thijs leijen

Nadere informatie

Doing Well by Doing Good - Green Office Buildings

Doing Well by Doing Good - Green Office Buildings Doing Well by Doing Good - Green Office Buildings Nils Kok Piet Eichholtz Maastricht University John Quigley UC Berkeley VOGON Studiemiddag April 2008 Duurzaamheid in vastgoed is noodzakelijk Vastgoedsector

Nadere informatie

Verduurzamen van monumentaal vastgoed. Rianne Koster 30 juni 2011

Verduurzamen van monumentaal vastgoed. Rianne Koster 30 juni 2011 Verduurzamen van monumentaal vastgoed Rianne Koster 30 juni 2011 1 Agenda 1. Inleiding Triodos Bank 2. Triodos & Duurzaam Vastgoed 3. Villa Rusthoek Baarn 4. Uitgangspunten vastgoedfinanciering door Triodos

Nadere informatie

Rapport energiecijfers kantoren

Rapport energiecijfers kantoren Rapport energiecijfers kantoren Dit rapport is aangemaakt op 08/31/10 om 11:31. De website Energiecijfers van NL Energie en Klimaat levert u actuele gegevens over energieprijzen en alle aspecten van energiegebruik

Nadere informatie

Rekenen aan duurzaam vastgoed

Rekenen aan duurzaam vastgoed Rekenen aan duurzaam vastgoed Ir. John Bergs BenR Adviseurs voor duurzaamheid VOGON studiemiddag, 3 april 2008 Inhoud Duurzaamheid en gezondheid Gezondheidsmodule GreenCalc+ Aanleiding en uitgangspunten

Nadere informatie

Energielabel voor gebouwen

Energielabel voor gebouwen Energielabel voor gebouwen Het energielabel, wegwijzer naar lagere kosten en een beter milieu Energielabel voor gebouwen Inhoud 1. Wat biedt het energielabel 05 2. Enkele feiten op een rij 07 3. Een energielabel

Nadere informatie

Duurzaam Inkopen overheidsgebouwen werkt!

Duurzaam Inkopen overheidsgebouwen werkt! Duurzaam Inkopen overheidsgebouwen werkt! Overheden kunnen zonder meerkosten energiebesparing in gebouwen realiseren PIANOo lunch 12 april 2011 Irma Thijssen, Agentschap NL Joost van Linder, Rijksgebouwendienst

Nadere informatie

Fellow Symposium Building Physics and Services 20-03-2013 Toekomstgericht renoveren op basis van scenario s

Fellow Symposium Building Physics and Services 20-03-2013 Toekomstgericht renoveren op basis van scenario s Fellow Symposium Building Physics and Services 20-03-2013 Toekomstgericht renoveren op basis van scenario s Wim Maassen Fellow Life Cycle Performance Design CV Wim Maassen Fellow Technische Universiteit

Nadere informatie

Themakatern duurzaamheid

Themakatern duurzaamheid ziekteverzuim cijfer totaal investering totaal energie totaal onderhoud ziekteverzuim docenten (klasse B1) (klasse B2) (klasse B2' ) vloerverwarming + 6% 5% 5% 5% 4% -- - +/- + ++ 6,5 8 Themakatern duurzaamheid

Nadere informatie

BREEAM NL en de relatie tot bodemenergie

BREEAM NL en de relatie tot bodemenergie BREEAM NL en de relatie tot bodemenergie Edwin van Noort Dutch Green Building Council Inleiding tot BREEAM NL DGBC is opgericht in juni 2008 Marktinitiatief: zorg voor 1 gemeenschappelijke taal in vastgoed

Nadere informatie

Januari 2011 Vereniging van Bouwkunst Tilburg Workshop Duurzame Stedenbouw. sebas.veldhuisen@terristories.nl

Januari 2011 Vereniging van Bouwkunst Tilburg Workshop Duurzame Stedenbouw. sebas.veldhuisen@terristories.nl Januari 2011 Vereniging van Bouwkunst Tilburg Workshop Duurzame Stedenbouw sebas.veldhuisen@terristories.nl programma 29 januari 2011 Duurzame Stedenbouw10:00 - Ontvangst met koffie en thee 10:15 - Presentatie

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Trends in duurzaam bouwen

Trends in duurzaam bouwen Trends in duurzaam bouwen De ontwikkeling naar energie neutraal bouwen en duurzaam materiaalgebruik auteur ir. W.D. Wormgoor ZOETERMEER - MOOK - GRONINGEN - ROERMOND - DÜSSELDORF - BONN - BERLIJN - PARIJS

Nadere informatie

Werkt energiebeleid met prestatienorm?

Werkt energiebeleid met prestatienorm? 1 Werkt energiebeleid met prestatienorm? Werkelijke besparingen en uitgevoerde maatregelen in kantoren Samenvatting Energieprestatieberekeningen worden uitgevoerd ten behoeve van de bouwaanvraag. Het ontwerp

Nadere informatie

Léon van Maurik Kingspan Duurzame Bouwsystemen BREEAM-NL Expert & betrokken binnen verschillende DGBC klankbord groepen

Léon van Maurik Kingspan Duurzame Bouwsystemen BREEAM-NL Expert & betrokken binnen verschillende DGBC klankbord groepen Léon van Maurik Kingspan Duurzame Bouwsystemen BREEAM-NL Expert & betrokken binnen verschillende DGBC klankbord groepen Inhoud Introductie DGBC Introductie BREEAM-NL algemeen BREEAM voorbeelden uit de

Nadere informatie

Prestatiecontracten sleutel tot duurzaamheid

Prestatiecontracten sleutel tot duurzaamheid Prestatiecontracten sleutel tot duurzaamheid Workshop Prestatiecontracten 7 december 2009 Albert Hulshoff, programma-adviseur adviseur Utiliteitsbouw SenterNovem Albert Hulshoff innovatie, energie, klimaat,

Nadere informatie

HET BOUWDEEL TUSSEN LEVENSDUUR EN KOSTEN VAN STICHTINGSKOSTEN NAAR EXPLOITATIEKOSTEN

HET BOUWDEEL TUSSEN LEVENSDUUR EN KOSTEN VAN STICHTINGSKOSTEN NAAR EXPLOITATIEKOSTEN HET BOUWDEEL TUSSEN LEVENSDUUR EN KOSTEN VAN STICHTINGSKOSTEN NAAR EXPLOITATIEKOSTEN Janssen REM Consulting INTRODUCTIE EN KENNISMAKING ONS AANBOD Uitvoeren van Levensduur analyses Het bieden van softwareoplossingen

Nadere informatie

1. Meten van duurzaamheid 2. Het instrument BREEAM 3. BREEAM: hoe werkt het? 4. Proces en kwaliteitsborging 13-10-2015 3

1. Meten van duurzaamheid 2. Het instrument BREEAM 3. BREEAM: hoe werkt het? 4. Proces en kwaliteitsborging 13-10-2015 3 1 2 Meten is weten 1. Meten van duurzaamheid 2. Het instrument BREEAM 3. BREEAM: hoe werkt het? 4. Proces en kwaliteitsborging 13-10-2015 3 Waarde duurzaam gebouw JLL nov 2013: Twee-derde van ondervraagden

Nadere informatie

De bakens verzetten. Verduurzamen van commercieel vastgoed. Machiel Karels - consultant

De bakens verzetten. Verduurzamen van commercieel vastgoed. Machiel Karels - consultant De bakens verzetten Verduurzamen van commercieel vastgoed Machiel Karels - consultant Het glas is half leeg PROFIT 20-6- 20-6- Meer dan 25% van gebouwgebruikers klaagt over de huisvesting Ziekteverzuim

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Veelgestelde vragen BRL9500

Veelgestelde vragen BRL9500 Veelgestelde vragen BRL9500 1. Waarom de BRL9500? Bedrijven die energieprestatiecertificaten ofwel energielabels voor gebouwen willen gaan afgeven zullen zich verplicht moeten certificeren voor BRL9500.

Nadere informatie

Verbetering door verduurzaming

Verbetering door verduurzaming Het effect van verduurzaming op de marktwaarde van bestaande kantoren Januari 2011 www.dtz.nl www.dtz.com Abstract Dit onderzoek richt zich op de invloed van verduurzaming op de marktwaarde van bestaande

Nadere informatie

Vastgoedwaarde voor ondernemers in Rotterdam oktober 2012 1

Vastgoedwaarde voor ondernemers in Rotterdam oktober 2012 1 Vastgoedwaarde voor ondernemers in Rotterdam oktober 2012 1 Opdrachtgever: Dhr. F. de Jager Elsmarieke Mensink Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling Sector Economie Het team Ir. Joost Okkema senior adviseur

Nadere informatie

Onderzoek naar het energie- en CO2- reductiepotentieel

Onderzoek naar het energie- en CO2- reductiepotentieel Onderzoek naar het energie- en CO2- reductiepotentieel Duurzaam inkopen van gebouwen, de Rijksgebouwendienst als voorbeeld Opdrachtgever: Agentschap NL september 2010 Onderzoek naar het energie- en CO2-

Nadere informatie

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw De opgave is groot De Rijksoverheid streeft naar een energieneutrale bebouwde omgeving in 2050. Op weg daar naar toe is de ambitie

Nadere informatie

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen BBV en afschrijvingen Het BBV kent verschillende onderwerpen. Eén van de onderwerpen heeft betrekking op de waardering

Nadere informatie

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook

Nadere informatie

Duurzaam Vastgoed. Roy Bruggeman

Duurzaam Vastgoed. Roy Bruggeman Duurzaam Vastgoed Roy Bruggeman Ingenieursbureau Archicom Multidisciplinair ingenieursbureau gericht op: Consultancy: logistiek & supply chain advies, Architectuur en detail engineering, Bouwmanagement

Nadere informatie

ert Harm ten Bolscher

ert Harm ten Bolscher Bent u toeschouwer of doet u mee? ert Harm ten Bolscher 21-3- Inhoud Trends voor de bouw-/ vastgoedwereld? Anders denken Aanpak vanuit F2F-/Citadel-netwerk Wat betekenen trends voor de vastgoed- en bouwwereld?

Nadere informatie

Energiebesparing bestaande koopwoningen. Effecten stimuleringspakket

Energiebesparing bestaande koopwoningen. Effecten stimuleringspakket Energiebesparing bestaande koopwoningen Effecten stimuleringspakket Notitie Delft, juli 2013 Opgesteld door: Cor Leguijt Frans Rooijers 2 2 juli 2013 3.B17.1 Energiebesparing bestaande koopwoningen 1 Inleiding

Nadere informatie

Agenda. Wie is De Hooge Waerder?

Agenda. Wie is De Hooge Waerder? 1 Agenda 1. Wie is De Hooge Waerder? 2. Wat is mijn bedrijf waard? 3. Is uw bedrijf verkoopklaar? Vestigingen Wie is De Hooge Waerder? 2 Wie is De Hooge Waerder? Divisies: op alle vestigingen zijn alle

Nadere informatie

Daarnaast wordt op basis van een

Daarnaast wordt op basis van een EEN CASE STUDY DE MEERWAARDE VAN DUURZAAM VASTGOED In het artikel Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings wordt op basis van een vergelijking van 694 groene gebouwen en 7489 reguliere gebouwen

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

EPA U. advies- en ingenieursbureau. Nieuwbouw kantoorpand Demostraat, Tiel

EPA U. advies- en ingenieursbureau. Nieuwbouw kantoorpand Demostraat, Tiel Nieuwbouwkantoorpand Demostraat,Tiel EPA U Adresgegevens Fokkerstraat 39, 3905 KV Veenendaal Postbus 1152, 3900 BD Veenendaal T 0318-75 78 88 F 0318-75 78 87 info@enerpro.nl www.enerpro.nl Voorbeeldbedrijf

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of nieuw bouwen?

Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of nieuw bouwen? Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of slopen en nieuw bouwen? Verschenen in Vastgoedmarkt, juni 2011 John Mak, W/E adviseurs Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of nieuw bouwen? Kiezen voor nieuwbouw

Nadere informatie

Energie- en prestatiemonitoring

Energie- en prestatiemonitoring Energie- en prestatiemonitoring Onderdeel van integraal gebouwbeheer 9 november 2011 Machiel Karels Agenda 1. Wat willen we? 2. Wat gebeurt er om ons heen? 3. Wat er mogelijk is? 4. Wat we zouden moeten

Nadere informatie

Energieprestatie. Energieprestatie van gebouwen en de rol van de installatiesector. Kees Arkesteijn (ISSO)

Energieprestatie. Energieprestatie van gebouwen en de rol van de installatiesector. Kees Arkesteijn (ISSO) Energieprestatie Energieprestatie van gebouwen en de rol van de installatiesector Kees Arkesteijn (ISSO) Programma 1. Inleiding Energieprestatie gebouwen 2. Methoden bepaling Energieprestatie 3. Wet en

Nadere informatie

TMI taxatie rapport - overzicht

TMI taxatie rapport - overzicht TMI taxatie rapport - overzicht IPD Type VVO stuks huur/m2 % huur Waarde kantoren 3.940 150 86,64% 591.000 parkeren binnen 30 450 1,98% 13.500 overige ruimtes 913 85 11,38% 77.605 Totaal 4.853 30 140 100%

Nadere informatie

Even voorstellen. Wim van Genderen. Inspiratiesessie Duurzaam Bouwen. Kleinpoderlaan 6 2911 PA Nieuwerkerk aan den IJssel

Even voorstellen. Wim van Genderen. Inspiratiesessie Duurzaam Bouwen. Kleinpoderlaan 6 2911 PA Nieuwerkerk aan den IJssel Even voorstellen Wim van Genderen Het Beekink KernTeam De mensen van Beekink k adviseren en ondersteunen bij vraagstukken over technische h installaties. ti No-nonsense mentaliteit, betrokken bij het proces,

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

WERKWIJZE WERKTERREIN

WERKWIJZE WERKTERREIN Het merendeel van de bedrijfsgebouwen stamt uit een tijd dat we ons nog geen zorgen maakten over energieverbruik. De kosten waren laag en investeren in energiebesparing was niet of nauwelijks rendabel.

Nadere informatie

HET NIEUWE WERKEN IN RELATIE TOT PERSOONLIJKE DRIJFVEREN VAN MEDEWERKERS. Onderzoek door TNO in samenwerking met Profile Dynamics

HET NIEUWE WERKEN IN RELATIE TOT PERSOONLIJKE DRIJFVEREN VAN MEDEWERKERS. Onderzoek door TNO in samenwerking met Profile Dynamics HET NIEUWE WERKEN IN RELATIE TOT PERSOONLIJKE DRIJFVEREN VAN MEDEWERKERS Onderzoek door TNO in samenwerking met Profile Dynamics 1 Inleiding Veel organisaties hebben de afgelopen jaren geïnvesteerd in

Nadere informatie

Netwerkevent duurzame gebouwen

Netwerkevent duurzame gebouwen Netwerkevent duurzame gebouwen Wat is Sunburst? Technisch en financieel advies voor nieuwbouw en renovatie duurzame gebouwen Ontwikkelingen - Huurders eisen comfortabele en gezonde gebouwen - Energiezuinige,

Nadere informatie

Dutch Green Building Benchmark 2012. Onafhankelijke benchmark gemeten energiegebruik kantoren

Dutch Green Building Benchmark 2012. Onafhankelijke benchmark gemeten energiegebruik kantoren Dutch Green Building Benchmark 2012 Onafhankelijke benchmark gemeten energiegebruik kantoren Dutch Green Building Council De Dutch Green Building Council (DGBC) is een onafhankelijke non-profit organisatie

Nadere informatie

5 Opstellen businesscase

5 Opstellen businesscase 5 Opstellen In de voorgaande stappen is een duidelijk beeld verkregen van het beoogde project en de te realiseren baten. De batenboom geeft de beoogde baten in samenhang weer en laat in één oogopslag zien

Nadere informatie

Energie: meerwaarde op de woningmarkt

Energie: meerwaarde op de woningmarkt Energie: meerwaarde op de woningmarkt Dirk Brounen (RSM Erasmus, dbrounen@rsm.nl) Nils Kok (UC Berkeley & Universiteit Maastricht, n.kok@maastrichtuniversity.nl) Op 26 november liet minister van der Hoeven

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 11G200479 420138 / 420138 J.W. Hofman T.H. Timmers PF Mu ONDERWERP AGENDANUMMER Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor).

Nadere informatie

Energielabel voor woningen. Antwoorden op de meest gestelde vragen

Energielabel voor woningen. Antwoorden op de meest gestelde vragen Energielabel voor woningen Antwoorden op de meest gestelde vragen Energielabel voor woningen Antwoorden op de meest gestelde vragen 02 Inhoud 1. Waarom deze brochure? 03 2. De feiten op een rij 05 3.

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

Discussiebijeenkomst Breeam In-Use Wat levert het op voor de gebruiker?

Discussiebijeenkomst Breeam In-Use Wat levert het op voor de gebruiker? Dutch Green Building Week, 16 september 2013 ANWB & Techniplan Adviseurs 1. Introductie (15.15 15.25 uur) 2. Vraagstelling DGBC Stefan van Uffelen (15.25 15.30 uur) 3.1. Discussie in workshopvorm deel

Nadere informatie

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

Rekenkamer Metropool Amsterdam T.a.v. de heer J. de Ridder Postbus 202 1000 AE Amsterdam

Rekenkamer Metropool Amsterdam T.a.v. de heer J. de Ridder Postbus 202 1000 AE Amsterdam pagina 1 / 5 Rekenkamer Metropool Amsterdam T.a.v. de heer J. de Ridder Postbus 202 1000 AE Amsterdam Datum: 15 maart 2016 Kenmerk: 201/0007, JvdV Archiefnummer: 5.90/3 Betreft: Bestuurlijke Reactie op

Nadere informatie

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente

Nadere informatie

Product Sustainability Indicator

Product Sustainability Indicator Product Sustainability Indicator Waarom een scorecard? Duurzaam bouwen is al lang geen trend meer. De vraag naar duurzame gebouwen groeit en daarmee de vraag naar duurzame producten. Maar wat is een duurzaam

Nadere informatie

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker TMI rapport - NAR IPD Type VVO stuks huur/unit % huur markthuur kantoren 3.940 125 81,26% 492.500 bedrijfsruimte 562 125 11,59% 70.250 parkeren binnen 30 450 2,23% 13.500 overige ruimtes 351 85 4,92% 29.835

Nadere informatie

Transformatie van Commercieel Vastgoed vanuit een bancair perspectief

Transformatie van Commercieel Vastgoed vanuit een bancair perspectief Transformatie van Commercieel Vastgoed vanuit een bancair perspectief Pieter Zwart, Adjunct Directeur Structured Real Estate Finance Bodegraven, 19 juni 2014 Welke Duurzaamheidslabels worden er gehanteerd

Nadere informatie

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van:

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Taxatierapport Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Object: te Moerdijk AKKOORD BURGEMEESTER: DATUM: Pagina 1 van 21 INHOUDSOPGAVE 1 OPDRACHT...

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Energie Merenwijk. Wie ben ik?

Energie Merenwijk. Wie ben ik? Energie Merenwijk Wie ben ik? Marcel van Ewijk Makelaar & Taxateur SCVM Eigen kantoor Aangesloten bij VBO Makelaar Seniorkeur Makelaar EPA Adviseur Energielabel Woningbouw Erkend deskundige Energielabel

Nadere informatie

Bedrijfsverzamelgebouwen

Bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen P5 presentatie 2 juli 2014 Student: Jeroen Ketting, 4168860 Faculteit TU Delft, Bouwkunde Afdeling: Real Estate

Nadere informatie

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Beleggen FINANCE AVENUE 2012 Herman Du Bois Wie zijn wij? Naam: Quality in Real Estate Services Dienstverlening in vastgoed 4 afdelingen WONEN Residential

Nadere informatie

Uw partner in bouwend Nederland!

Uw partner in bouwend Nederland! De Blaay-Van den Bogaard Raadgevende Ingenieurs B.V. Bouwend Nederland kan niet meer zonder virtual ontwerpen en gecertificeerde realisatie van projecten. Opdrachtgevers verwachten een integraal ontwerp

Nadere informatie

Bepaal je bestemming vóórdat je vertrekt! Kennisdag Grip op Kwaliteit, 10 november 2015

Bepaal je bestemming vóórdat je vertrekt! Kennisdag Grip op Kwaliteit, 10 november 2015 Bepaal je bestemming vóórdat je vertrekt! Kennisdag Grip op Kwaliteit, 10 november 2015 Introductie Bernd Karstenberg, LCC adviseur André van den Hoek, Projectmanager onderwijshuisvesting (o.a. voor Lucas

Nadere informatie

Verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van vastgoed verhogen door Duurzame Energieopwekking

Verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van vastgoed verhogen door Duurzame Energieopwekking Verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van vastgoed verhogen door Duurzame Energieopwekking Erik van der Steen HYS legal 1 HYS Legal Inleiding Triodos Bank: Waarom we graag duurzaam vastgoed financieren Jones

Nadere informatie

Woning Waarde. Energiesprong 26 Mei 2014

Woning Waarde. Energiesprong 26 Mei 2014 Woning Waarde Energiesprong 26 Mei 2014 Introductie Roland van der Klauw Vanuit NRG031 faciliterend voor Waifer & Wocozon. Voorzitter platform Woningwaarde van Platform 31. NRG031 helpt Nederland met energiebesparing

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be)

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) HET RENDEMENT 20-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed

Nadere informatie

Module 4 Inzicht in cijfers

Module 4 Inzicht in cijfers Geleerd in vorige presentaties Module 4 Inzicht in cijfers 1. Balans in detail 2. Kengetallen Les 4. Vergelijk je resultaten op 4 manieren + maak goede investeringsbeslissingen Les 4 Vergelijk je resultaten

Nadere informatie

WONINGRAPPORT. Adres: Datum aanmaak rapport:

WONINGRAPPORT. Adres: Datum aanmaak rapport: WONINGRAPPORT Adres: Datum aanmaak rapport: juni 2009 Inhoudsopgave Bladzijde 1. Kadastrale informatie 1.1. Situatiekaart 1.2. Kadastraal bericht object 1.3. Uittreksel kadastrale kaart 2. Gegevens woning

Nadere informatie

Bestaand Vastgoed. Hoe beweging krijgen in verduurzaming? Vincent Swinkels Mei 2011. DHV 2011 All rights reserved Openbaar

Bestaand Vastgoed. Hoe beweging krijgen in verduurzaming? Vincent Swinkels Mei 2011. DHV 2011 All rights reserved Openbaar Bestaand Vastgoed Hoe beweging krijgen in verduurzaming? Vincent Swinkels Mei 2011 DHV 2011 All rights reserved Openbaar Wat is er aan de hand? Circa 1/3 energiegebruik NL zit in gebouwde omgeving Focus

Nadere informatie

M200616. De winstpotentie van personeelsbeleid in het MKB

M200616. De winstpotentie van personeelsbeleid in het MKB M200616 De winstpotentie van personeelsbeleid in het MKB dr. J.M.P. de Kok drs. J.M.J. Telussa Zoetermeer, december 2006 Prestatieverhogend HRM-systeem MKB-bedrijven met een zogeheten 'prestatieverhogend

Nadere informatie

De verschillende duurzaamheidssegmenten van eindgebruikers

De verschillende duurzaamheidssegmenten van eindgebruikers White paper 30 oktober 2014 De verschillende duurzaamheidssegmenten van eindgebruikers De aanleiding Duurzaamheid is niet meer weg te denken in de moderne bedrijfsvoering. Veel organisaties houden zich

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Energieprestatie en beleggingswaarde De beleggingswaarde neemt toe bij een beter energielabel. Op basis van een statistische analyse is de conclusie overduidelijk. Samenvatting

Nadere informatie

Van duurzaam denken naar duurzaam doen

Van duurzaam denken naar duurzaam doen Van duurzaam denken naar duurzaam doen Onze welvaart gaat ten koste van onze planeet en generaties na ons. Wij kunnen daar iets aan doen. Als we onze verantwoordelijkheid nemen. Maar hoe? Verantwoording

Nadere informatie

Waardering van gemeentelijk Vastgoed

Waardering van gemeentelijk Vastgoed Waardering van gemeentelijk Vastgoed Dordrecht, 5 juni 2015 Sake van den Berg MSc MRICS RTsv RMT (RICS Registered Valuer) Wouter van den Wildenberg MSc 1 Inhoud Impressie voor gemeentelijk vastgoed actuele

Nadere informatie

Energielabel voor woningen. Antwoorden op de meest gestelde vragen

Energielabel voor woningen. Antwoorden op de meest gestelde vragen Energielabel voor woningen Antwoorden op de meest gestelde vragen Energielabel voor woningen Antwoorden op de meest gestelde vragen 02 Inhoud 1. Waarom deze brochure? 03 2. De feiten op een rij 05 3.

Nadere informatie

Definitie. Wat is Duurzaamheid?

Definitie. Wat is Duurzaamheid? Duurzaamheid Definitie Wat is Duurzaamheid? Waarom is duurzaamheid belangrijk? Bevolkingsgroei 7naar 9Miljard Waarom is duurzaamheid belangrijk? Grondstofschaarste Waarom is duurzaamheid belangrijk? Ontbossing

Nadere informatie

IMPRESSIE ICT BENCHMARK GEMEENTEN 2011

IMPRESSIE ICT BENCHMARK GEMEENTEN 2011 IMPRESSIE ICT BENCHMARK GEMEENTEN 2011 Sparrenheuvel, 3708 JE Zeist (030) 2 270 500 offertebureau@mxi.nl www.mxi.nl Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Zevende ronde ICT Benchmark Gemeenten 2011 3 1.2 Waarom

Nadere informatie

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan BEDRIJFSWETENSCHAPPEN Hoofdstuk 2: INVESTERINGSANALYSE 1. Toepasbare beoordelingsmethodes 1.1. Pay-back 1.2. Return on investment 1.3. Internal rate of return 1.4. Net present value 2. De investeringsbeslissing

Nadere informatie

Methodiek Nominaties Gouden Stier 2015

Methodiek Nominaties Gouden Stier 2015 Methodiek Nominaties Gouden Stier 2015 September 2015 AF Advisors Content - Introductie - Nominatiemethodiek op hoofdlijnen - Methodiek Beste Beleggingsfonds - Methodiek Beste Duurzame Beleggingsfonds

Nadere informatie

AT OSBORNE. Practice what you preach: Hoofdkantoor AT Osborne 3 jaar later. 19 september 2012. Gerhard Jacobs Directeur Huisvesting & Vastgoed

AT OSBORNE. Practice what you preach: Hoofdkantoor AT Osborne 3 jaar later. 19 september 2012. Gerhard Jacobs Directeur Huisvesting & Vastgoed AT OSBORNE www.atosborne.nl Practice what you preach: Hoofdkantoor AT Osborne 3 jaar later Gerhard Jacobs Directeur Huisvesting & Vastgoed 19 september 2012 AT Osborne Huisvesting en Vastgoed Infrastructuur

Nadere informatie

Groen licht voor duurzame kantoren?

Groen licht voor duurzame kantoren? Een onderzoek naar de relatie tussen duurzame kantoren en hun financiële prestaties. MRE master proof Drs. Jelena van den Broek 2007-2010 Begeleiders ASRE: NS Poort: dr. Nils Kok mr Ellen Boersma Voorwoord

Nadere informatie

Meer rendement in vastgoedportefeuille: Duurzaamheid? UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business Master thesis: Real Estate Finance

Meer rendement in vastgoedportefeuille: Duurzaamheid? UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business Master thesis: Real Estate Finance Meer rendement in vastgoedportefeuille: Duurzaamheid? UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business Master thesis: Real Estate Finance M.A.A. Mineur Stud.nr.: 0555681 2009 UNIVERSITY OF AMSTERDAM

Nadere informatie

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011 On the pulse of the property world Marktpresentatie VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement benchmark 2010 Provada, Amsterdam 7 juni 2011 mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Even voorstellen: a. Vastgoedmanagement

Nadere informatie

CURRICULUM VITAE. Ir. A.R. (Ruud) Loeve

CURRICULUM VITAE. Ir. A.R. (Ruud) Loeve CURRICULUM VITAE Ir. A.R. (Ruud) Loeve Ruud Loeve (44 jaar) studeerde in 1990 af als civiel ingenieur aan de TU Delft. Hij startte zijn carrière bij ARCADIS Mobiliteit waar hij in totaal 13 jaar werkte

Nadere informatie

Cleantech Markt Nederland 2008

Cleantech Markt Nederland 2008 Cleantech Markt Nederland 2008 Baken Adviesgroep November 2008 Laurens van Graafeiland 06 285 65 175 1 Definitie en drivers van cleantech 1.1. Inleiding Cleantech is een nieuwe markt. Sinds 2000 heeft

Nadere informatie

1 Discounted Cash Flow (DCF)

1 Discounted Cash Flow (DCF) 1 Discounted Cash Flow (DCF) Naast de BAR-methode (huurwaardekapitalisatiemethode) wordt vaak de discounted cash flow-methode (DCF-methode) gehanteerd voor de waardering van vastgoed. De DCF-methode is

Nadere informatie

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link)

Afstudeeronderzoek van E. van Bunningen BSc (Het volledige Engelstalige onderzoeksrapport kunt downloaden via deze link) CONCENTRATIE VAN MAATSCHAPPELIJKE DIENSTEN IN GEMEENTELIJK VASTGOED NAAR AANLEIDING VAN DEMOGRAFISCHE TRANSITIE Een casestudie in landelijke gemeenten in Noord-Brabant, Nederland Afstudeeronderzoek van

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Stappenplan BREEAM-NL In-Use

Stappenplan BREEAM-NL In-Use BREEAM NL InUse faciliteert een integrale benadering op duurzaamheid voor bestaande bouw met drie onderdelen (asset, beheer en gebruik) met doorrekening op de negen aandachtsgebieden. Om een gefundeerde

Nadere informatie

Energiebesparing. Betonkernactivering. Programma. Energiebesparing EPBD. Energy Performance Building Directive. Europese richtlijn.

Energiebesparing. Betonkernactivering. Programma. Energiebesparing EPBD. Energy Performance Building Directive. Europese richtlijn. Programma Energiebesparing & Betonkernactivering Energiebesparing Europa Nederland Besparingspotentieel Specialisten gevraagd? Betonkernactivering Publicatie Leergang Kees Arkesteijn 1 2 Energiebesparing

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

Passief woningen. Bij de passiefwoning is uitgegaan van een verbruik van 50kWu/a bij een NVO van 123m2, jaargebruik van 6150 kwh.

Passief woningen. Bij de passiefwoning is uitgegaan van een verbruik van 50kWu/a bij een NVO van 123m2, jaargebruik van 6150 kwh. Marktonderzoek Voor het energieverbruik van de conventionele 2 onder 1 kapwoningen met 4 personen is uitgegaan van de cijfers van Nibud. Bij de passiefwoning is uitgegaan van een verbruik van 50kWu/a bij

Nadere informatie