HET PRINCIPE VAN DE STROOMVERSNELLING 9 mei 2013

Transcriptie

1 HET PRINCIPE VAN DE STROOMVERSNELLING 9 mei 2013 Het gaat om vijf partijen: De huurder: Wil plezierig, comfortabel en betaalbaar wonen op een niveau dat past bij zijn portemonnee. Betaalt iedere maand huurkosten aan de corporatie (gemiddeld 488,- p/m) en energiekosten aan het energiebedrif (gemiddeld 150,- p/m). Is nog niet bewust van hoe (on)beheersbaar woonlasten zijn en nog minder waar besparingskansen liggen. De corporatie: Is zich in toenemende mate bewust dat energiekosten een grote impact kan hebben op de betaalbaarheid van de woningvoorraad, met name voor de doelgroep. Beseft in toenemende mate de impact van onduurzaam vastgoed op de waarde van haar voorraad. Heeft weinig investeringsruimte uit de bestaande cashflow en/of vermogenspositie. De bouwers: Hebben de afgelopen jaren een enorme slag gemaakt op het gebeid van proces- en productinnovatie maar zijn er nog lang niet. Zijn zich er van bewust dat ze een nog veel betere prijs/prestatie kunnen leveren voor energieenergienota=nul woonproducten maar moeten daarvoor fors investeren (uit experimenten blijkt dat prijzen met zo'n 40% kunnen dalen) Zijn door het huidige beleid erg kwetsbaar en leveren een grote bijdrage aan de huidige werkeloosheidsproblemen. De energiebedrijven: Versturen iedere maand keurig hun factuurtjes met een totale cashflow van 13 miljard per jaar, geld wat letterlijk in rook opgaat en door de schoorstenen verdwijnt in de vorm van CO2. Leveren een verplichte inspanning op het gebied van energiebesparing met geringe impact op de totale energiebehoefte. Zijn steeds meer bereid om mee te denken over nieuwe verdienmodellen rondom de levering van energiediensten. De overheid: Wil de lange termijn betaalbaarheid van wonen beschermen. Zoekt naar manieren om woningcorporaties weer in staat te stellen om te investeren. Wil de bouwsector stimuleren. Met deze kennis is het principe van de Deal Stroomversnelling de volgende: De huurder zou het in principe niet uit moeten maken aan wie zij hun energierekening betalen als het maar gelijkwaardig of beter is dan de situatie van nu. Aan de huurders wordt dan ook het volgende aanbod gedaan: Een betere, gezondere en comfortabeler woning. De garantie dat de meter achter de voordeur over een geheel jaar uitkomt op nul waardoor de bewoner een negatieve of nota-nul energierekening van het energiebedrijf ontvangt. Een garantie dat de energiecomponent van de huurfactuur niet meer dan inflatievolgend zal stijgen. 1

2 Wat kunnen de corporaties met (gemiddeld) 150,- huurverhoging: Een corporatie kan met een structurele maandelijkse cashflow van 150 euro zo'n euro investeren door het structurele element en een sluitende businesscase is die ook geborgd te financieren. De belangrijkste dragers van de businesscase zijn de investeringen- en onderhoudskosten. Bouwers leveren proposities waardoor de businesscase een gegarandeerd rendement haalt van 5,25% (voor corporaties het rendement waarmee er geen sprake meer is van een zogenaamd "onrendabele" top), corporaties kunnen vervolgens zelf besluiten of ze genoegen nemen met lagere rendementen waardoor ook huurverlaging een optie is. De businesscase is niet gekoppeld aan mogelijke prijsstijgingen van fossiele brandstoffen in de toekomst. De gemiddelde energienota=nul renovatie moet uitgevoerd kunnen worden voor zo'n ,- (de prijs van huidige B-label renovatie), dat betekend dat ook een fors deel van de andere onderhouden en levensduurverlengende ingrepen gefinancierd kunnen worden met de energienota=nul cashflow. Wat kunnen de bouwers met aantallen: De bouw moet fors investeren om de beoogde investeringen in innovatie en nieuwe productie technieken te kunnen plegen. De industriële aanpak vraagt niet alleen om slimme innovaties maar ook de bouw van concrete renovatie-fabrieken. Om die slag te maken is het nodig dat er harde afspraken over aantallen kunnen worden gemaakt met corporaties. Schaal is essentieel om de vicieuze cirkel van schaal en innovatiepotentie te doorbreken, vandaar dat er is gekozen om een deal in eerste instantie te sluiten met 4 grote bouwers. Het vergroten van de kring van bouwers is onderdeel van de uitvoering van de Deal. De proposities die voor huurders worden ontwikkeld zijn natuurlijk niet alleen geschikt voor huurwoningen. Ook de particuliere markt kan worden "verleid" om deze proposities te kopen. We zullen ze dan wel op een andere manier moeten aanbieden dan tot nu gebruikelijk. Renovatie zal als product via one-stop-shops verkocht moeten worden. Het energiebedrijf verliest maar dat was al onoverkomelijk De beweging naar decentrale energievoorzieningen is voor de gebouwde omgeving onoverkomelijk. De vraag is alleen wanneer en hoe snel het energiebedrijf er last van gaat krijgen.. Dit proces zal die maatschappelijk gewenste beweging hoe dan ook versterken. Het is echter niet van vandaag op morgen gebeurd. Zelfs als we vanaf vandaag renovatie op deze manier gaan aanpakken heeft de gebouwde omgeving in 2030 nog maar zo'n 6 tot 9 procent bijgedragen aan de verlaging van de fossiele energievraag in Nederland. Verliezers zijn alleen de conventionele energiebedrijven die daar in blijven hangen energie- en netwerkbedrijven die zich richten op decentraal en nieuwe verdienmodellen zijn nauw betrokken bij de deal. En wat verwachten we van de overheid?: Geen geld! Maar wel de condities om dit voor elkaar te krijgen. De corporaties moeten in staat zijn om woonkosten (huur + energiedienst) te factureren aan de klant zonder dat dit invloed heeft op het recht op huurtoeslag of de sociale status van de woning (DAEB-bezit). Daarnaast vragen we van de overheid om corporaties en huurders een goede plek te geven in de salderingsregels die nu in de maak zijn. 2

3 Frequently Asked Questions Wat is de maatschappelijke impact? De investeringsomvang van alleen al deze deal bedraagt zo'n 5 miljard euro. Dat is werkgelegenheid voor zo'n mensen in de bouwsector. De koopkracht van de bewoners van deze woningen zal in de toekomst niet negatief worden beïnvloed door stijgende energieprijzen. Daarnaast worden hiermee de stappen gezet om de gebouwde omgeving echt een significante bijdrage te laten leveren aan de mondiale CO2 doelstellingen. Waarom niet inzetten op meerdere kleine stappen? De energienota=nul woning is een heldere propositie voor de bewoner gelijkblijvende woonlasten die inflatievolgend stijgen met gegarandeerde prestaties en meer comfort. Op label-stappen kunnen bouwpartijen geen prestatiegarantie geven: te veel complexiteit, te onzeker en te veel afhankelijk van bewonersgedrag. Er zullen tevens verschillende leveranciers als eindverantwoordelijke betrokken zijn. De business case is beter (en sluitend) bij een aanpak in één grote stap. Als we deze stappen nu niet gaan zetten behalen we nooit 50% reductie op fossiel in 2030, met B- labels is hoogstens 15% te halen. Kleine stappen vragen om een ingewikkelde constructie van huurtoeslagdifferentiatie. Dat moet je niet willen alleen woningen die de gegarandeerde prestatie leveren van nul komen in aanmerking voor een mogelijkheid om te huren met behoud van huurtoeslag. Op dat moment hoeft het energetische deel niet meer onder de huurtoeslag te vallen wat met het huidige WWS wel het geval is de overheid gaat dus minder geld uitgeven aan huurtoeslag. Is dit bedacht door adviesbureaus in opdracht van de bouw? Nee. EnergieSprong is de bedenker. EnergieSprong is een innovatieprogramma dat wordt uitgevoerd in opdracht van het ministerie van BZK/W&R. Het voert op verschillende plekken in het land experimenten uit waarin bovenstaande aanpak in de praktijk wordt getoetst. De kern is een realistische businesscase die wordt gevoed door de maatschappelijk betrokkenheid van alle partijen. Hoe hou je rekening met het gedrag van de huurder? De woning waarin de huurder woont krijgt een prestatiegarantie. Bijvoorbeeld: bij normaal gebruik van woningverwarming levert deze woning per jaar kwh aan stroom voor huishoudelijk gebruik. De huurder houdt een contract bij een energieleverancier, zoals dat nu ook al het geval is. Het maandelijkse voorschot is nul euro. Blijft een huurder onder de bijvoorbeeld kwh, dan krijgt hij aan het eind van het jaar geld terug van de energieleverancier. Heeft hij precies kwh gebruikt, en de woning heeft niet meer opgewekt dan gegarandeerd, dan is de rekening nul. Gaat een huurder er overheen, dan betaalt hij juist bij. Het risico van onzuinig bewonersgedrag ligt daarmee bij de bewoner zelf. Hoe worden bewoners betrokken? Ik geloof erg in 'op uitnodiging'. Het aanbod zal daar dus ook geschikt voor moeten zijn. Er zijn drie vraagstrategieën voor corporaties die allemaal in de bouwstroom -gedachte passen, te weten uitvoering in projecten (de traditionale benadering waarbij 70% verplichte deelname moet veranderen in 100% draagvlak als ambitie), uitvoering bij mutatie en uitvoering op basis van klantvraag. Bij de laatste twee komen we op het niveau van de serie van N=1. Dat betekent dat er renovatieoplossingen moeten zijn die geschikt zijn om voor één woning uit te voeren maar dat er wel een bouwstroom is gecreëerd voor die oplossing en dat er zodoende een serie ontstaat. Dat is één kant van het verhaal. Daarnaast werkt EnergieSprong momenteel ook aan de voorbereiding voor een Deal in de particuliere sector, waar taxaties en hypotheken een veel belangrijker rol spelen dan in de huurmarkt. Het is nog te vroeg om daar verder op in te gaan. 3

4 Welke definitie hanteren jullie voor een energienota=nul-woning? Op dit moment is er nog geen wettelijk vastgestelde definitie, daar werken we samen met meerdere andere partijen aan, waaronder de Rijksoverheid. In de uitwerking van de energienota=nul-definitie is gebleken dat het handiger is om te spreken over Nul Op de Meter. Dat is robuuster. Op dit moment ligt de volgende definitie er als uitgangs- en discussiepunt: Bij een Nul Op de Meter woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur (incl. verlichting) op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij standaard gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten onderbouwd door Nederlands normen. Uitwerking: Op basis van de EPG norm moet de woning voor het gebouwgebonden energiegebruik een EPC hebben die kleiner is dan 0. Aanvullend daarop levert de woning een minimum aantal kwh per jaar voor huishoudelijk gebruik. Daar zal een minimum voor worden vastgesteld, wat eventueel wordt gedifferentieerd naar huishoudprofielen. Gebiedsmaatregelen (conform EMG) kunnen worden toegepast om het tekort aan opwekkingsmogelijkheid voor huishoudelijk gebruik van een individuele woning te compenseren. De opwek en/of herkomst van externe bronnen is hernieuwbaar van aard en komt van binnen een straal van 10 kilometer rondom de woning conform gedachte EMG. De woonlasten (huurdeel + energiedeel) voor zittende huurders mag per definitie niet hoger zijn dan de huur plus het gemiddeld energiegebruik van de afgelopen drie jaar verrekend tegen het energietarief van het renovatiejaar. Voor de woonlasten van nieuwe huurders (bij mutatie en nieuwbouw) geldt dat die niet hoger mogen zijn dan een gemiddeld huishouden van een zelfde samenstelling op basis van een vergelijkbare woning. Voor nieuwbouw is de referentie de standaardeisen uit het bouwbesluit (nu EPC 0,6). Voor bestaande bouw wordt een referentietabel geproduceerd waarmee aan de hand van referentiewoningen een energiebundel kan worden vastgesteld die is gekoppeld aan de energietarieven van het renovatiejaar. Hoe borg je dat er echt een deal komt tussen de betrokken partijen? Het proces van het komen tot een deal bestaat uit stappen. Op elk moment is de vraag: hoe moet de deal eruit zien en onder welke voorwaarden wil je aan zo n deal meedoen? De deal gaat erom dat verschillende partijen die elkaar nodig hebben om vooruit te komen tegelijkertijd aangeven onder welke voorwaarden ze bereid zijn welke acties te beloven. Pas als aan alle voorwaarden voldaan is wordt de deal gesloten. Hoe hou je de uitvoering van de Deal een beetje lean? Door te zorgen dat iedere partij doet waar hij goed in is. Door duidelijk te formuleren wat er wel en wat er niet tot het takenpakket wordt. Door tijdsdruk en door beperkte budgetten. Wanneer speelt dit allemaal? Wat wordt er verstaan onder Fase 1, Fase 2 en Fase 3? Fase 1 Fase 2 Fase 3 Looptijd Aantal woningen Type toezegging harde toezegging harde toezegging conformeren* Betrokken corporaties kern kern + aangehaakten zo veel mogelijk Betrokken aanbieders kern kern + aangehaakten zo veel mogelijk 4

5 *conformeren betekent hier dat corporaties de principes van de deal onderschrijven en zich bereid tonen op om op basis van de gecreëerde condities minstens een deel van hun voorraad op deze manier aan te pakken. Waar is dat aantal van op gebaseerd? Dat lijkt wat veel en onrealistisch. De hele deal is er op gericht om de condities te creëren waarmee met een rendabele businesscase klantgerichte proposities voor renovatie naar energienota=nul kunnen worden gerealiseerd. Wanneer die condities er zijn (regels overheid, financiering, marktrijpe proposities en een sluitende businesscase) dan zal dat als een vliegwiel werken. Die baseren we op het bezit en de inzet van de deelnemende en geïnteresseerde woningcorporaties. Waarom deze aantallen? De bouw moet fors investeren om de beoogde innovatie en nieuwe productietechnieken te kunnen bereiken. De industriële aanpak vraagt niet alleen om slimme innovaties maar ook de bouw van concrete renovatie-fabrieken. Om die slag te maken is het nodig dat er harde afspraken over aantallen kunnen worden gemaakt met corporaties. Schaal is essentieel om de vicieuze cirkel van schaal en innovatiepotentie te doorbreken, vandaar dat er is gekozen om een deal in eerste instantie te sluiten met 4 grote bouwers. Het vergroten van de kring van bouwers is nadrukkelijk onderdeel van de uitvoering van de Deal. De proposities die voor huurders worden ontwikkeld zijn natuurlijk niet alleen geschikt voor huurwoningen. Ook de particuliere markt kan worden "verleid" om deze proposities te kopen. We zullen ze dan wel op een andere manier moeten aanbieden dan tot nu gebruikelijk. Renovatie zal als product via one-stop-shops verkocht moeten worden. Waarom zitten deze partijen aan tafel? Waarom anderen niet? Hoe creëren we ruimte voor meerdere partijen om aan te haken? Deze vraag is een belangrijk onderdeel van het komen tot een deal en wordt daarom ook nog verder uitgewerkt de komende tijd. Aan de ene kant zitten deze partijen niet zonder reden aan tafel, aan de andere kant weten we dat het niet bij deze partijen moet en kan blijven. De opgave die voorligt bij de bouwers gaat over innovatiedoelstellingen die op dit moment veel mensen nog raar in de oren klinken. Dertig tot veertig procent kostenbesparing (t.o.v. de prijzen die nu binnen de experimenten van Energiesprong worden gehaald, en dat is al niet meer traditioneel) voor producten die aanmerkelijk betere prestaties moeten hebben dan nu. Daarnaast ook nog eens voor langere tijd garanderen dat die prestaties gehaald gaan worden. En als klap op de vuurpijl een eis dat er producten ontwikkeld worden die de klant wil. Met wie sluit je een deal om deze beweging te maken? Wie is er in staat om zo n belofte te doen en kan vanaf dag één ook die belofte waarmaken? De investeringen die nodig zijn voor deze slag ligt als opgave bij de bouwers. Daarvoor is de belofte van schaal nodig die de corporaties kunnen geven. Daarmee kan de vicieuze cirkel waar we nu tegen aanhikken doorbroken worden. Dat is positief voor alle partijen in het netwerk van wat langzamerhand de woonindustrie mag gaan heten. Wij hebben na 3 jaar experimenteren het idee dat het verduurzamen van de gebouwde omgeving een industriële opgave is. Vergelijkbaar met de manier waarop in de jaren 50, 60 en 70 nieuwbouw is gepleegd. Alleen daardoor zijn we in staat om de 40% tot 50% kostenreductie te genereren die zorgen voor een sluitende businesscase. Dat begint volgens ons bij de grote bouwers die in staat zijn om ook daadwerkelijk een handtekening te zetten over afspraken voor die kostenreducties. We bouwen met hen een "warenhuis" met renovatieproducten en garanderen een bepaalde afname uit dat warenhuis. Dat warenhuis is daarna niet meer exclusief en kan aangevuld worden met andere bouwers, ook regionale en lokale partijen. De vraag is echter of lokale partijen in beginsel in staat zijn om industriële productie in bouwstromen te realiseren voor die prijzen. In de analogie van de automotive industrie zou je kunnen spreken over fabrikanten, leasemaatschappijen (corporaties) en garagebedrijven. Uiteraard blijft er werk voor de garagaebedrijven (lokale partijen), de grote bouwers kunnen het sowieso niet alleen, zeker niet in deze aantallen. Deze 4 partijen vormen een basis voor het warenhuis. 5

6 Overigens is die lokale binding ook maar relatief. Vraag eens een loonlijst van de regionale vestiging van een grote bouwer, zet hem in google en je zult zien dat er veel werknemers van grote bouwbedrijven in jullie woningen wonen. Deze woningcorporaties zitten aan tafel omdat ze hun woningvoorraad willen verduurzamen en zien dat dit zonder ingrijpende innovaties niet op grote schaal kan. Die investering zijn nodig om de volgende reden: borgen van de toekomstige betaalbaarheid, toekomstwaarde van de woning en een maatschappelijke bijdrage aan het beheersen van de CO2 uitstoot. Deze bouwers zitten ook aan tafel omdat ze in de experimenten van EnergieSprong hun innovatiepotentie hebben laten zien. Dat zijn er natuurlijk meer geweest maar er is een bepaalde minimale omvang vereist wil de voor een rendabele business case vereiste kostenreductie behaald kunnen worden. Meerdere corporaties hebben aangegeven dat ze graag werken met lokale partijen en dat die lokale partijen soms ook innovatiever zijn dan grotere partijen. Op dit moment is de voorlopige afspraak dat de eerste woningen met de betrokken vier bouwpartijen wordt uitgevoerd. Er is afgesproken dat er een wederzijdse inspanningsverplichting is van zowel de corporaties als de bouwers om meerdere partijen bij de Deal aan te laten sluiten, voornamelijk met het oog op de fase waarin woningen aan bod komen. Deze opschaling wordt ook uitgewerkt en verankerd in de Deal. De ingeslagen weg ziet er goed uit met een heldere visie en doelstellingen. Het bevalt ons op dat wij nadrukkelijk de term innovatie tegenkomen. Maar dit zien we niet overal in terug. Het kan niet zo zijn dat een grote corporatie met een paar grote bouwers de nieuwe marsroute gaan uitzetten. In onze beleving dient het proces centraal gesteld te worden om vervolgens op basis van horizontale samenwerking alle betrokken partijen gelijkwaardig hun toegevoegde waarde te laten inbrengen. Vooralsnog missen wij partijen als toeleveranciers, installateurs, gespecialiseerde aannemers etc. Om innovatie te verwezenlijken moet je inderdaad vaak door bestaande structuren heenbreken. De opgave die de bouwers krijgen voorgelegd is ook absoluut niet op de huidige manier van werken te verwezenlijken. De keuze om nu met deze 4 bouwers te starten is gemaakt omdat je een keiharde Deal nu eenmaal niet kunt maken met brancheorganisaties of heel veel losse bedrijven die een onderdeel leveren van een renovatie. Dan zal het eerder iets weg gaan hebben van een convenant en dat willen we nadrukkelijk niet. De bouwende partijen die nu aan tafel zitten zijn zich er bewust van dat ze daar niet alleen zitten voor hun eigen werkzaamheden. Er is al meerdere maken bevestigd dat ze aan de vraag die we ze hebben voorgelegd niet kunnen voldoen zonder de innovatiekracht van de toeleverende industrie (in de meest brede zin). Wat we moeten zien te voorkomen is dat we überhaupt nog denken in termen van "hoofdaannemer" en juist meer denken in termen van bouwstromen.. De fabrikanten van de eindproducten hoeven in de toekomst niet per sé de aannemers te zijn die nu aan tafel zitten. Het zijn nu wel de meest voor de hand liggende fabrikanten waarmee een Deal gemaakt kan worden. Welke rol speelt de toeleverende industrie? Op dit moment kijken enkele belangrijke partijen uit de toeleverende industrie mee met het ontstaan van de Deal. De gedachte achter de Deal is dat deze partijen zich ofwel kunnen gaan ontwikkelen tot aanbieders van integrale renovatieconcepten, ofwel met innovatieve deelconcepten kunnen gaan/blijven leveren aan de aanbieders van de integrale concepten. Er loopt een separaat overleg tussen de betrokken bouwers en de toeleverende industrie. Het is niet ondenkbaar dat de bouwers en de toeleverende industrie aanvullende afspraken maken als onderdeel van deze Deal.. Tekent Minister Blok mee? Of formuleren corporaties en bouwers als randvoorwaarde dat de overheid e.e.a. regelt? De opzet is het eerste. In het proces spelen de corporaties en aanbiedende partijen echter de voorhoede om voldoende helder te krijgen dat het kan en onder welke randvoorwaarden het door kan gaan. Minister Blok is op de hoogte van het totstandkomen van de Deal en heeft aangegeven zeer positief te zijn over het 6

7 initiatief en er alles aan te willen doen om het mogelijk te maken. Op dit moment is het de bedoeling dat het een deal wordt tussen bouw, corporatie en overheid (minister Blok). Hoe zit de overheid er nu in? Er is goed contact met de Directie Woningmarkt en Directie Bouw. Enkele sleutelfiguren (directeuren) werken met een positieve grondhouding aan de Deal en zijn bezig om te kijken naar mogelijkheden om het initiatief doorgang te laten vinden. Is het juridisch haalbaar om woonlasten (of in elk geval huur + energierekening) in rekening te brengen? Hoe raakt dit de huidige huurregelgeving? Dit is een belangrijke vraag die raakt aan de haalbaarheid van de Stroomversnelling. Als het immers niet mogelijk is om de huidige energierekening op één of andere manier te innen om hem daarna in te kunnen zetten voor het renoveren van de woning, zou de Deal op losse schroeven komen te staan. Het ministerie van BZK werkt actief mee aan het totstandkomen van de Stroomversnelling. Zie ook andere vragen. De Stroomversnelling heeft vanaf het begin tot doel gehad om voldoende massa te krijgen en een voldoende lonkend perspectief te bieden om de benodigde wetswijziging urgentie te geven. Het WWS stelsel wordt momenteel aangepast. Het lijkt erop dat daarbij een combinatie van WOZwaarde en woningpunten een rol gaat spelen. Wat gaat dat voor effect hebben op de Deal? Wij worden op de hoogte gehouden van de voorgenomen veranderingen en zijn daar op één punt ook actief bij betrokken. Die zullen, voor zover het er nu uit ziet, geen effect hebben op de Deal. Het punt waarop wij aansluiting hebben is het definiëren van een nieuw label dat correspondeert met de Nota-Nul status van de woning. Hoe komen jullie aan een investeringsbedrag van ,- bij een energierekening van 150? Die berekening berust op twee principes, de financiering en het Bruto Aanvangs Rendement (BAR). Enerzijds de financiering: met een gemiddelde rente van 3% + een aflossingsfictie van 2% kan een corporatie 20 keer de jaarlijks binnenkomende cashflow lenen. Dat is in dit geval dan 20 * = Door Jan Willem van de Groep optimistisch afgerond naar Dezelfde som kan ook gemaakt worden voor een redelijke BAR van 5% ( 1.800/5% = ). In de voorbeelden wordt gesproken over investeringskosten van tot Het lijkt mij dat dit alleen voor opkrikken energielabel is. Het is hiermee niet gezegd dat de woning ook geschikt is om nog 25 of 50 jaar door te exploiteren (daarbij komen ook o.a. indeling, comfort, esthetisch en mogelijke andere zaken om de hoek kijken). De kosten hiervan lijken niet in de voorbeelden te zijn meegenomen. Het gaat om een renovatie die zowel een levensverlengend effect heeft als de energierekening naar nul brengt. De woning wordt nadrukkelijk weer voorbereid voor 25 tot 50 jaar doorexploitatie. Tijdens de ontwikkelingen van de Stroomversnelling zijn op verschillende momenten bedragen genoemd die we inmiddels een stuk scherper kunnen verwoorden dan toen mogelijk was. De totaalkosten voor renovatie zullen, bij standaard uitgangspunten zoals verwoord in het bedrijfswaardemodel voor woningexploitatie zoals met de samenwerkende partijen is voor de Stroomversnelling is voorbereid, tussen de euro zijn voor een MGW en tussen de euro voor een EGW. Er wordt gesproken over de bedrijfswaarde. Wat mij betreft geeft dit geen volledig afwegingskader. Daarmee wordt onvoldoende rekening gehouden met economische meerwaarde. Hierbij komt dat Minister Blok voornemens is alle sociale huurwoningen straks tegen marktwaarde te waarderen, waardoor de rekensystematiek van de bedrijfswaarde komt te vervallen. Het klopt dat de marktwaardebenadering een steeds prominentere plek krijgt. Niet alleen Minister Blok wil dat graag, ook financiers zullen het marktwaardeplaatje willen zien voordat ze een beslissing nemen. Dat betekent echter niet dat de bedrijfswaarde methodiek komt te vervallen. Ze vullen elkaar aan. In de bedrijfswaarde methodiek krijgen werkelijke kasstromen meer aandacht, in de marktwaardebenadering is er meer aandacht voor marktprijzen en waarderingen, bijvoorbeeld van respectievelijk de beheerslasten en het vastgoed. 7

8 De Stroomversnelling gaat ervan uit dat beide modellen nodig zijn voor een overtuigend verhaal. Beide modellen zijn van belang voor de investeringsafweging omdat ze allebei iets zeggen over de rentabiliteit van een project. De marktwaardebenadering is op dit moment vooral van belang voor het aantrekken van niet WSW geborgd geld voor een deel van de financiering die nodig is voor de renovatie. Beide modellen zijn inmiddels ontwikkeld. Op het moment van schrijven is het bedrijfswaardemodel ook zodanig door de samenwerkende partijen besproken dat dit al breder gedeeld kan worden. Als de prijzen van duurzame opwekking, bijvoorbeeld via zonnepanelen, zo snel dalen, kunnen we dan niet beter nog even wachten met het doen van investeringen? Het belangrijkste argument tegen uitstel is dat er een bepaalde massa nodig is om wetgeving zodanig te veranderen dat Nota-Nul renovatie ook echt mogelijk en financieel haalbaar wordt. Op dit moment is er ruimte in het wetgevingstraject om de huidige barrières weg te nemen én is er een bepaalde massa op gang gebracht. Dat momentum is waardevoller dan een bescheiden prijsdaling. Hoe dan ook is een projectrendement van 5.25% het uitgangspunt. Daarnaast is het natuurlijk niet zo dat er meteen in één jaar woningen worden gerenoveerd. Er wordt nu begonnen, maar met ruim 2 miljoen corporatiewoningen in Nederland is er nog veel werk aan de winkel. Van die in de toekomst waarschijnlijk lagere prijzen zal hoe dan ook worden geprofiteerd. Hoe wordt het rendement (IRR) bepaald? Het simpele antwoord is dat het rendement het uitgangspunt is, en niet het resultaat. Als uitgangspunt wordt de 5.25% genomen die het WSW als discontovoet gebruikt bij corporatieprojecten. Als die IRR behaald wordt, kan een woning rendabel worden geëxploiteerd. Vervolgens is natuurlijk veel te zeggen over de manier waarop tot die 5.25% gekomen wordt. Het volledige verhaal betreft een bedrijfswaardemodel voor woningexploitatie die aanvullend op huidige modellen rekening houdt met de energierekening. Dit model is door alle partijen die deelnemen in de Stroomversnelling samen ontwikkeld, met een belangrijke rol voor de controllers en treasurers van de betrokken corporaties. Dit model beschrijft de inbrengwaarde, alle inkomsten, alle uitgaven (inclusief planmatig onderhoud) en de restwaarde van een woning gedurende de exploitatieduur die ter discussie is. Als gevolg van de inputs op die onderwerpen en de rendementseis van 5.25% volgt daaruit wat er in de woning geïnvesteerd kan worden om tot de benodigde levensduurverlenging en energiebesparing te komen. Levensduurverlenging is een veelal boekhoudkundig gehanteerde term en is altijd subjectief om te bepalen. Maakt dat de business case niet heel instabiel? Met de opzet van de Stroomversnelling wordt dat minder boekhoudkundig van aard. Een renovatiecontract wordt namelijk afgesloten inclusief onderhoudscontract voor de duur van de levensverlenging. Bij overschrijding van de onderhoudskosten ligt het risico bij de renoverende partij. De langjarige verplichting wordt vervolgens ondergebracht in een nog op te richten entiteit zodat de corporaties niet afhankelijk worden van één partij over een hele lange en onvoorspelbare looptijd. Haalt de innovatie ons niet in betalen we niet teveel? Als de eerste woningen zijn uitgevoerd zullen ongetwijfeld de kosten dalen. Daar hebben we in de afspraken over de businesscase al rekening mee gehouden. We willen vanaf nu niet meer uitgaan van kostprijzen. Door een afspraak te maken over de uitkomsten van de businesscase leggen we een basis voor een marktprijs. Het verschil tussen de werkelijke kostprijs en de marktprijs zal in eerste instantie negatief zijn. De verwachting is dat de marktprijzen gaan dalen omdat de bouwers hun investeringen hebben kunnen terugverdienen en steeds goedkoper kunnen produceren. Door het creëren van aanbod met prijs en specificatie is altijd zichtbaar wie op dat moment in staat is de beste prijs/prestatie verhouding te leveren. Je betaalt dus nooit meer teveel. 8

9 Hoe zit het met huurverhoging in de nieuwe situatie? De essentie van het concept energienota=nul is het idee dat de energierekening kan worden ingezet voor het maken van een positieve business case en een beloftevolle financieringsconstructie. Er zijn twee methoden geïdentificeerd waarop deze energierekening geïnd kan worden: als onderdeel van de kale huurprijs - waarbij binnen die kale huur onderscheid kan worden gemaakt tussen een woondienst en een energiedienst - of los van de kale huur als een op zichzelf staande energiedienst of servicekosten. Voor beide varianten is huidige wetgeving niet toereikend. Uitgangspunt van de Deal Stroomversnelling is dat er met de bewoner een langjarige (10 jaar) afspraak wordt gemaakt over de omvang van de energiedienst. De afspraak is gebaseerd op een maximum dat gelijk is aan de huidige energiekosten in de betreffende woning (Niet Meer dan Nu principe), dat per jaar maximaal met inflatie mag toenemen. Woningcorporaties hebben vervolgens de vrijheid om daar onder te gaan zitten, ofwel middels de kale huur ofwel middels de energiedienst. Hoe belangrijk is het dat de energieprijzen stijgen voor een sluitende business case? Dat is niet belangrijk. Er wordt een afspraak gemaakt op basis van de huidige energielasten. Wat wel meespeelt is dat, stel dat de energieprijzen flink dalen in plaats van stijgen, bewoners uiteindelijk minder gunstig uit zijn in een energienota=nul woning. Zie hierover de vraag verderop in deze FAQ. Is externe (anders dan WSW) financiering nodig om de Deal te kunnen uitvoeren? Dit is afhankelijk van de financiële situatie van de corporatie. Als het eigen vermogen (EV) en de kasstromen voldoende groot zijn om aanvullend bij het WSW te kunnen lenen, is externe financiering in principe niet nodig, tenzij de corporatie hier uit beleidsoogpunt voor kiest. Is dit niet het geval, dan is externe financiering nodig voor tenminste een deel van de investeringssom. Binnen de Deal worden hier nadrukkelijk oplossingen voor gezocht. Op dit moment zijn er twee hoofdrichtingen, te weten 1) de oprichting van een specifiek fonds voor energienota=nul renovatie dat gezamenlijk wordt gevuld door corporaties, pensioenfondsen, overheid en Europa, en 2) financiering via een Energy Service Company (ESCo). Wat betreft de eerste hoofdrichting gaat het om het afzonderen van de te renoveren woningen, waarbij voor deze projecten een specifieke aanvullende financiering wordt aangetrokken (ca. 20% van het bedrag). De gesprekken hierover worden op het juiste niveau gevoerd en zien er positief uit, ook binnen de termijn waarbinnen de Deal Stroomversnelling opereert. Het voor een goede business case te behalen renteniveau lijkt ook haalbaar. De investeringsruimte van corporaties is gekrompen. Oorzaak daarvoor zijn toegenomen lasten vanuit saneringssteun (Vestia e.a.) en de verhuurdersheffing. Deze is vastgesteld voor 2013 en nog niet voor daarna. Het CFV en WSW houden echter nu al rekening met de kostenstijging die hoogstwaarschijnlijk daarna zal ontstaan, vanwege risico management. Op dit moment is er een borgingsstop vanaf Er is geen borgingsstop. Het WSW kan echter ook nog weinig zeggen over de effecten van de heffing zolang er geen uitwerking is. De stop berust dus op een stukje risicobeheersing van WSW, ook zij weten niet waar ze aan toe zijn zolang er geen kamerbesluit is. In de gesprekken die wij voeren met het WSW komt in ieder geval naar voren dat een forse nieuwe cashflow, een positief rendement op de business case in combinatie met een stijgende schuld per VHE geen negatief effect zal hebben op de investeringsruimte van corporaties. Europese regelgeving en de Nederlandse invulling daarvan beperken de exploitatieruimte in de sociale huur. De grens voor de sociale huursector ligt momenteel op 681,02 kale huur. Tot die huurgrens kunnen investeringen geborgd worden via het WSW en dus kan geld goedkoop worden aangetrokken mits er financieringsruimte is. Probleem bij het hierboven geschetste business model is dat de in een investeringsbijdrage omgezette energielasten zullen moeten landen in de huur, indien de corporatie opdrachtgever zou zijn. Bij een energienota=nul woning in de sociale huur zijn de energielasten gemiddeld rond de 150,-. Die 150,- neemt dan exploitatie ruimte in die niet meer voor andere exploitatielasten gebruikt kan worden. Is dit niet een stevige belemmering? 9

10 Er liggen als onderdeel van de Deal op dit moment concrete wijzigingsvoorstellen voor op het ministerie. Daarbij worden al deze punten in één keer opgelost. Dat voorstel richting ministerie is beschikbaar voor de corporaties maar niet geschikt voor algemene verspreiding. Als woningcorporaties de huidige energierekening gaan innen en die investeren in de renovatie van de woning, komt de kale huur + energierekening dan niet snel uit boven de huurtoeslag- en DAEB-grens? Daarmee zouden de woningen waarvoor dit geldt moeilijker financierbaar en verhuurbaar worden. Dat klopt en dat is ook nadrukkelijk onderdeel van de Deal. Uit cijfers van Platform31 blijkt dat het gemiddeld in Nederland dus niet specifiek voor de woningen uit de Deal 39% van de mensen met recht op huurtoeslag wonen in een woning die een huur heeft hoger dan 530 euro. Het ministerie van BZK draagt inmiddels actief bij aan het vinden van een oplossing hiervoor. Het is nog geen gelopen race maar de geluiden zijn positief, onder andere omdat we met de Deal-partijen gezamenlijk zo n grote massa hebben en toewerken naar een samenwerking die voor veel partijen iets te bieden heeft. Wat zou de rol van het WSW moeten zijn bij de gezochte extra investeringsruimte voor de Deal? Het WSW is al jaren bezig om verscherping te krijgen van het WSW beleid richting de deelnemende corporaties. Er zijn nog steeds te veel zwakke corporaties, die een groot risico zijn voor allen. Dit mede als gevolg van de bereidheid van het WSW in het verleden om creatief te zijn met borgingsvoorwaarden. Financiële disciplinering van de sector is huns inziens een belangrijke randvoorwaarde om weer een gezonde sector te krijgen en om te voorkomen dat er nog meer corporaties gaan omvallen dan er waarschijnlijk nu al op het randje lopen. Extra facilitering door het WSW bovenop de reguliere borgingsruimte van een corporatie wordt daarom niet snel gezien als oplossing. Wat schiet de huurder er mee op? Zie de eerste twee bladzijden voor het principe van de Deal. Hoe belangrijk is het dat de energieprijzen stijgen voor een goed verhaal naar de bewoners? De huurder zou zich bekocht voelen als blijkt dat de energieprijzen uiteindelijk dalen en ze nu vast zitten aan hogere kosten dan nodig. Bij dalende energieprijzen is het theoretisch mogelijk dat bewoners uiteindelijk duurder uit zijn met een energienota=nul woning dan met het betalen van de energierekening. Daarbij moet wel onderscheid gemaakt worden tussen elektriciteit en gas. De kans dat elektriciteit in prijs onder inflatieniveau blijft is groter dan de kans dat gas in prijs onder inflatieniveau blijft. Historisch gezien is elektriciteit met inflatie gestegen en gas met gemiddeld 4% boven inflatie. Met de oprakende gasbel in Nederland is de vraag of het aannemelijk is dat dit de komende decennia anders zal zijn. Schaliegas lijkt een goedkoop alternatief, maar is indirect zwaar gesubsidieerd en roept stevige weerstand op, onder andere van gemeenten, waterbedrijven en bier- en frisproducenten. Een complete beschouwing van de schaliegas-bubble gaat hier overigens wat ver. Het is in ieder geval onderdeel van de gevoeligheidsanalyse. Prijzen die onder het inflatieniveau dalen zijn incidenteel mogelijk maar lijken op de lange termijn niet erg waarschijnlijk. Daarnaast gaat het voor het verhaal naar de bewoners absoluut niet alleen om het zo goedkoop mogelijk uit zijn, het gaat ook over zekerheid over de woonlasten en over een comfortabelere en gezondere woning. Wat gebeurt er als de energieprijzen, ondanks alles, tóch afnemen en de bewoners vast zitten aan hogere kosten dan ze zouden hebben gehad als ze niet in hadden gestemd met de Energienota=nul renovatie? Is er een partij die een laagste-prijs-garantie of iets dergelijks kan bieden? De prijzen van duurzame opwekking zullen de komende jaren nog dramatisch gaan dalen. Wij gaan er van uit dat de bouwsector de prijzen voor renovatie nog zeker 30% tot 40% kan laten dalen inclusief de innovatieve producten die de komende jaren nog op de markt zullen verschijnen. Dit is onderdeel van de Deal. De businesscase kan op termijn dus tegen een stootje maar dan moeten we wel zorgen voor schaal en de nodige innovatieruimte. Het risico van prijsdaling is opgenomen in de risico-analyse en bespreking die daarop volgt daar heeft zowel de fabrikant als de corporatie een rol in. 10

11 Bij hanteren van het Niet Meer dan Nu principe is er op korte termijn geen financieel voordeel voor de huurder. Waarom maken we het niet aantrekkelijker voor de bewoner door bijvoorbeeld de huur te verlagen? Dat maakt het ook makkelijker om ze mee te krijgen. Dat is een keuze voor de corporatie. Als uitgangspunt van de Deal geldt dat de renovatie een rendement op moet leveren van 5.25%, opdat die financierbaar is. Als vervolgens de corporatie genoegen neemt met een lager rendement, of als de investeringskosten lager blijken te zijn, zou de huur omlaag kunnen. Hoe nemen we VVE s mee? De Deal Stroomversnelling houdt op dit moment niet specifiek rekening met VvE s en richt zich in plaats daarvan op het individuele huishouden. Als blijkt dat dat niet voldoende is kan dit onderwerp in de uitvoeringsorganisatie van de Deal worden meegenomen. Wat gebeurt er bij mutatie? Een woningcorporatie mag bij mutatie de kale huur verhogen naar de max. redelijke huur. Hieraan verandert in principe niets, behalve dat die max. redelijke huur toe zal nemen door toegenomen punten in het WWS stelsel. Het is aan de corporatie om een nieuwe huurprijs vast te stellen. In het WWS wordt wel een manier bedacht om ook het gebruikersdeel van de energiedienst op te nemen in de huurprijsberekening (het gebouwgebonden deel heeft daar nu al een plaats in). De afspraak tussen de nieuwe huurder en de corporatie berust op het woning- en bewonersprofiel (zie boven) Binnen de Deal spreken we af dat de huurder straks niet meer mag betalen voor zijn huur + energie dan nu het geval is, (het Niet Meer Dan Nu principe). Indien de corporatie de investerende partij is, zal zij draagvlak voor de investering bij de huurder moeten creëren. Dat kan ook mislukken. En ook als het eerst wel lukt, kan dat draagvlak na verloop van tijd afbrokkelen en kan een project alsnog mislukken. Hoe gaat de Deal daarmee om? Het creëren van draagvlak is niet exclusief voorbehouden aan de corporatie. De kennis daarover kan straks ook steeds meer bij de bouwers komen te liggen. Die gaan het namelijk veel vaker doen dan individuele corporaties. De garanties die de corporatie geeft is natuurlijk 1 op 1 doorgelegd naar de bouwer. Misschien heeft die straks wel het meeste contact met de klant. Dat is bij lease auto s ook het geval. Je bent meer in contact met het garagebedrijf dan met het leasebedrijf. De garanties op de prestaties blijven essentieel. Die kan alleen de partij leveren die het product bedacht en gerealiseerd heeft. Hoe nemen we onze eigen organisatie mee? De uitvoering van de Deal zal van veel organisaties innoverend vermogen vragen. Om dit te faciliteren zetten de deelnemende partijen samen een uitvoeringsorganisatie op. Deze organisatie begeleidt bij het komen tot standaarden, bij het ontwikkelen van materiaal, de vernieuwing van processen, bij het verbinden tussen partijen, het aanbieden van trainingen, bewaakt de ambitie, verzorgt mediation en draagt bij aan het bewaken van de gemeenschappelijke waarden. Er komt meer op je bordje als je op woonlasten gaat sturen.. hoe doe je dat? Zie het antwoord bij de vraag hoe nemen we onze eigen organisatie mee?. Het uitvinden van wat er precies nog meer op je bordje komt en hoe je dat aanpakt is onderdeel van de uitvoering van de Deal. Een wedervraag is: kun je het je permitteren om hier niet op te gaan sturen? Willen de corporaties wel verantwoordelijk zijn voor de energielevering aan huurders? De corporaties gaan bewoners geen energie leveren. De woningen zijn in principe zelfvoorzienend of zijn dat op bijvoorbeeld blokniveau. Daarnaast hoeft de corporatie ook geen energie-administratie te voeren. De bewoners blijven hun bestaande aansluiting houden bij een energiebedrijf, die hen de jaarafrekening stuurt. De netbeheerders blijven daarnaast verantwoordelijk voor de kwaliteit van het net. De renoverende partijen tenslotte zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van de renovatie en energieoplossingen die geboden worden. 11

12 Wat is de relatie met het strategisch voorraadbeheer? De woningcorporaties die op dit moment hun strategisch voorraadbeheer goed op orde hebben zullen dat hebben afgestemd op de heersende marktcondities, inclusief de verhuurdersheffing en een strengere WSW, om een paar elementen te noemen. Het uitgangspunt van de Deal is dat het die marktcondities aan de ene kant erkent, maar daarnaast ook verandert. Er wordt bijvoorbeeld een aanvullende kasstroom aangetrokken, die op zijn beurt weer een aanvullende investeringsstroom mogelijk maakt. Daarnaast komen er oplossingen op de markt (Energienota=nul voor de prijs van een A-label bijvoorbeeld) die het mogelijk maken om meer voor elkaar te krijgen met minder geld waardoor er weer ruimte ontstaat voor andere keuzes. De verwachting is daarom dat de bestaande afwegingen die ten grondslag liggen aan de SVB s van de diverse woningcorporaties met de uitvoering van de Deal zullen veranderen. Daarmee zullen ook de SVB s voor heroverweging in aanmerking komen. Kun je dit combineren met andere opgaven, zoals krimp / levensloop etc? Absoluut. Dergelijke opgaven zijn ook afwegingen die een rol spelen bij bepaling van het SVB, net als nog veel andere factoren, zoals de wijkontwikkeling, etc. In feite is de Deal Stroomversnelling een pakket aan instrumenten dat woningcorporaties in staat stelt om, als ze gaat renoveren, de business case van de renovatie en de kwaliteitsverbetering bij renovatie tegelijkertijd te verbeteren. Het zegt niet inherent iets over wélke woningen gerenoveerd gaan worden. Het ligt natuurlijk wel voor de hand om de woningen met een hoge energierekening en goede renoveerbaarheid als eerste op te pakken, maar dat is slechts het begin. Welke risico's nemen we nou eigenlijk? Bijv. financieel, imago. En hoe groot zijn die? Goede vraag. Het detailleren van deze risico s is onderwerp van één van de negen werkgroepen die momenteel de Deal verder uitwerken. Zijn er voorbeelden van energienota=nul projecten? Wat zijn daar de kosten voor geweest? De energienota=nul woning is nu alleen werkelijk gebouwd in nieuwbouw. Er zijn wel projecten die dicht tegen energienota=nul aan zitten en met een paar maatregelen op dat niveau zouden kunnen komen. Door die maatregelen echter als aanvullend te zien worden ze nu nog als onbereikbaar beschouwd. De eerste betaalbare energienota=nul renovatie die op stapel staat zit dicht tegen uitvoering aan. Dat betreft het Schilderskwartier in Apeldoorn. Het kan technisch maar corporatie hikt tegen de volgende stap aan omdat de condities voor een sluitende businesscase ontbreken. De prijs voor energie voor de consument wordt voor een groot deel bepaald door fiscale regels en slechts voor een beperkt deel door de werkelijk (productie- en transport-)kostprijs. De overheid kan te allen tijden die regels veranderen. Wat betekent dat voor business case en bewoner? Het standpunt voor de Deal is dat de belastingen die de overheid heft buiten de deal worden gehouden. Stijging van energiebelasting kan er dus voor zorgen dat op termijn huurders toch een kleine rekening moeten betalen om extra belastingen te betalen. De lastenstijging doet echter niets af aan de Deal Stroomversnelling, aangezien deze lastenstijging ook zou gelden zonder de energienota=nul renovatie. Overigens, door de woningen een zeer laag energieverbruik te geven, zal de huurder dankzij de renovatie dan toch nog minder belasting betalen en daardoor ook minder getroffen worden door een verhoging van de energiebelasting. Voor dit soort scenario s zijn al doorrekeningen gemaakt op basis van de energieprijsstijgingen van de afgelopen 10 jaar met de nodige varianties daarop. Die is verkrijgbaar als onderdeel van de risicoanalyse. Daarnaast wordt overwogen om in plaats van energienota=nul het begrip Nul op de Meter te gaan gebruiken waardoor de prestatie buiten het financiële domein geplaatst wordt. Nul op de Meter betekent in het huidige systeem dat de woning een negatieve energierekening heeft van zo n 150, vanwege een heffingskorting. 12

13 In het huidige puntensysteem neemt het energielabel van woningen een prominente plaats in. Het kabinet heeft echter een voorstel gedaan om de prijsvorming op basis van het puntenstelsel los te laten en te vervangen door een maximale huur uitsluitend gebaseerd op de WOZ-waarde. Dit voorstel heeft het niet gehaald. Maar dat het voorstel is gedaan, toont al aan, dat het huidige systeem niet het eeuwige leven heeft. Wat betekent dit risico voor de business case? Hieraan wordt ook gewerkt vanuit Energiesprong. Zo zijn er ideeën om een nieuw energielabel te introduceren. Een nieuw label maakt het dan ook mogelijk om regelgeving af te stemmen op dit type woning. Hierover moet in de komende periode meer duidelijkheid komen. Zie hiervoor het voorstel dat voorligt bij BZK (beschikbaar voor deelnemers Deal). Kan dit ook bij gestapelde bouw? Dat is een vraag die de aanbiedende (bouw)partijen tot nu toe positief hebben beantwoord. Het is wel zo dat niet overal het niveau energienota=nul te bereiken is. Daarom is het ook belangrijk dat er goede salderingsregels zijn voor de woningcorporaties. Ook dit is onderdeel van het voorstel dat bij BZK voorligt. Is het niet een installatie-opgave ipv een bouwopgave? Het is een geïntegreerde opgave, waarin installaties, isolatie, bouwproces, industrialisatie en meer tegelijk een grote rol spelen. Juist door een slimme afweging te maken in de dimensionering en engineering van bouwdelen en installatieconcepten ontstaan slimmere en goedkopere oplossingen. Over wat voor technische oplossingen hebben we het? In eerste instantie zal de schil van de woning stevig worden geïsoleerd om de warmtevraag zo laag mogelijk te houden. Isolatie dus, in combinatie met een goed ventilatiesysteem. De overgebleven beperkte warmtevraag kan op meerdere manieren worden voldaan, die op het specifieke woningtype zal worden afgestemd. In sommige gevallen zal een grondwaterwarmtepomp een goede oplossing zijn, in andere gevallen een luchtwarmtepomp of nog andere oplossingen. De gekozen warmtebron kan ook niet worden losgekoppeld van de gekozen warmteafgiftesystemen. Daarnaast zal veel van de electriciteit worden opgewekt middels pv-panelen. Bij gestapelde bouw zal dit vaak niet genoeg electriciteit op kunnen wekken om het gebruik te compenseren. Daarom zal daar mogelijk ook lokaal of in de omgeving aanvullende stroom moeten worden opgewekt, zoals via een windmolen of zonneveld. 13