8/7/ Inleiding. 2. Stappenplan stadion ontwikkeling 3. Casus: Uitbreiding Grolsch Veste

Transcriptie

1 Topstadion van concept tot realisatie Ben Veenbrink Football & Technology for a Perfect Match Brussel, 29 april 2009 Agenda 1. Inleiding Ben Veenbrink The Stadium Consultancy 2. Stappenplan stadion ontwikkeling 3. Casus: Uitbreiding Grolsch Veste 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 2 1. INLEIDING 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 3 1

2 1.1 Curriculum Vitae Ben Veenbrink Eigenaar van The Stadium Consultancy BV Directeur Euroborg NV, Groningen Lid van het UEFA Expert Panel Stadium Construction & Management Medeoprichter van het European Venue Management Institute (EVMI) Meer dan 10 jaar ervaring in de stadionbranche Als consultant betrokken in meer dan 30 stadionprojecten in Europa, Azië, Noord en Zuid Amerika 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match The Stadium Consultancy Opgericht in 2006 door Ben Veenbrink Onafhankelijk en gespecialiseerd adviesbureau: Stadionontwikkeling van concept tot realisatie Stadionexploitatie en management Project management en opdrachtgeverschap Enkele referenties: Euroborg NV: directievoering eigenaar stadion FC Twente 65: conceptontwikkeling en opdrachtgeverschap uitbreiding stadion van naar zitplaatsen (3 fasen) AZ: conceptontwikkeling uitbreiding stadion van naar zitplaatsen UEFA: Project monitoring 12 stadionprojecten Euro 2012 Bid Book stadions Euro /7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 5 2. STAPPENPLAN STADIONONTWIKKELING 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 6 2

3 2.1 Projectmatige aanpak stadionontwikkeling Definëren van beoogde resultaat aan begin project Gestructureerde en planmatige project management aanpak om resultaat te bereiken Volgen van de juiste volgorde (faseren) Besluitvorming op basis van heldere beslisdocumenten aan einde van elke fase (beslissen) Beheersen van het project op de aspecten tijd, geld, kwaliteit, informatie en organisatie (beheersen) Projects fail at the beginning rather than at the end 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Doelstelling Het realiseren van het project binnen budget en tijd terwijl tegelijkertijd voldaan wordt aan de gestelde kwaliteitseisen (veilig, comfortabel, winstgevend, compelling, duurzaam en milieuvriendelijk 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Definitie van een Project Projecten bestaan niet, men moet ze creëeren Projecten hebben een begin en een einde Projects hebben een eindige tijdspanne, met een duidelijke start en een einde Projecten zijn uniek Projecten zijn multidisciplinair Projecten zijn complex, onzeker en kostbaar Projecten hebben slechts een klant of opdrachtgever Projecten zijn essentieel voor de betrokkenen Projecten zijn beheersbaar vanuit een punt de ontwikkeling van een stadion is een project 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 9 3

4 2.4 Projectmanagement aanpak Bestaat uit 3 kernelementen: 1. faseren 2. beslissen; en 3. beheersen Werkwijze van abstract naar detail (denken, organiseren & realiseren) Kan gebruikt worden voor allerlei werkzaamheden, in het bijzonder bouw, maar Kan niet gebruikt worden voor processen met een ongedefinieerd einde (R&D, onderhandelingen, verkooptrajecten); en is zinloos voor routine klussen 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Faseren in 6 fases Initiatie (idee) Definitie (wat) Ontwerp (hoe) Voorbereiding (hoe te maken) Realisatie (maken) Operatie (in stand houden) Initiatie: idee conceptie en vaststellen van het (beoogde) projectresultaat Definitie: beschrijven wat de beoogde prestatie van het project is (functionele / operationele eisen) Ontwerp: definiëren hoe de beoogde oplossing voldoet aan de eisen Voorbereiding: Definiëren hoe het resultaat te maken Realisatie: werkelijke maken van het project resultaat Operatie: in stand houden van het project resultaat 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Beslissen De project trechter Initiatie Definitie Ontwerp Voor bereiding Realisatie Materialisering Operatie In stand houden Project Eisen Oplossing Detailering Alternatieve gebruik- en instandhoudingeisen vallen af Alternatieve realisatie mogelijkheden vallen af Alternatieve oplossingen vallen af Alternatieve eisen vallen af Alternatieve projecten vallen af (site bekend 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 12 Stadium Design & Technology Warsaw 16 th of April

5 2.7 Beheersen 1. Tijd: realiseren van het project binnen de deadline Opstellen van een planning met kritiek pad en standlijn Toewijzen van resources (kwantitatieve en kwalitatieve) 2. Geld: realiseer het project binnen budget Stel een budget op Controleer op kosten en stel inkomsten zeker 3. Kwaliteit: realiseer het afgesproken project resultaat Stel kwaliteitseisen op Kom overeen door wie, hoe en wanneer de kwaliteit vergeleken zal worden De kwaliteit is alleen goed als aan het de vooraf overeengekomen eisen voldoet!!! 4. Informatie: informeer relevante partijen Over project resultaat and activiteiten Opstellen van beslisdocumenten Documentenbeheer Communicatie = externe informatie 5. Organisatie: wie neemt deel? Wie neemt deel aan het project en zijn relevante omgeving Opstellen van taken en verantwoordelijkheden 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Beheersen Kwaliteit Tijd Geld project Informatie Organisatie 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Definitie fase: sleutel tot succes Begin bij het begin en niet bij het ontwerp!!!! Business plan Programma van Eisen Hardware ontwikkeling (het gebouw) Conceptueel ontwerp Software ontwikkeling: (the operationele organisatie & contracten) Football & Technology for a Perfect Match 15 5

6 2.9 Typische fouten bij stadionprojecten Ambitieniveau en uitgangspunten niet vastgelegd Geen duidelijk concept gekozen (geen vlees noch vis) Beginnen met een ontwerp, geen programma van eisen Programma van eisen niet gebaseerd op business plan Voetbalsfeer en inbreng ontbreekt (betrek de supporters) Niet alle belanghebbenden betrokken in project Gebruikskosten vs. investeringskosten (life cycle management) Geen ambitie en durf (nieuw stadion effect) Geen prijsplafond in bouwcontract Vermijd wijzigingen in ontwerp gedurende bouw Exploitant(en) niet of pas laat betrekken in project Stadion is niet klaar wanneer de bouw klaar is (software!) 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match CASUS: GROLSCH VESTE 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Achtergrond informatie Voorheen Arke Stadion ( zitplaatsen) Gebouwd in 1998, gelegen in Enschede op grens met Hengelo Gebouw bestaat uit 2 onderdelen: Stadion Bedrijvencentrum (kantoorruimte en bedrijvenunits) Eigenaar: Gemeente Enschede (bedrijvencentrum) + CV (stadion) Bespeler stadion: FC Twente 65 FC Twente is (sub)top Nederlandse eredivisie(2x bekerwinnaar) 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 18 6

7 3.2 Doelstelling FC Twente Structurele positie verwerven in de subtop Eredivisie(plaatsen 4 t/m 6) Minimaal één keer in de 3 jaar deelnemen aan een Europese competitie Minimaal één keer in de 3 jaar halve finale KNVB-Beker Beker vergroting van de begroting essentieel uitbreiding stadion voorwaarde 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Uitgangspunten uitbreiding Stadion capaciteit zitplaatsen Stadion voldoet niet aan UEFA eisen (Elite stadions) Hoofdtribune is Noordoost ipv West Regeninslag op business tribune Hoofdcamera positie aan overzijde maar persplaatsen op hoofdtribune Beperkte mogelijkheden verdere ontwikkeling business segmenten Door bedrijvencentrum Drienerlo zijn uitbreidingsmogelijkheden hoofdtribune beperkt 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Doelstelling uitbreiding Vergroten van stadion capaciteit naar Binnen huidige MER/VER Vergroting van begroting van 16,5 naar 26 miljoen Mogelijkheid tot verdere groei capaciteit in toekomst Verbetering voor alle doelgroepen in stadion (Support groep, TOS, Gouden Aktie, Vak-P, SSC) Creëren van nieuwe segmenten (premium seats, NBS) Verbeteren exploitatie niet wedstrijddagen Voldoen aan hoogste UEFA eisen (Elite stadions) 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 21 7

8 3.5 Oplossingsrichting Verplaatsen hoofdtribune naar overzijde (P2) Geen beperkingen uitbreiding (lounges, s) Parkeervoorziening voor deur VIP-, media-, spelersfaciliteiten in dezelfde tribune Bouw 2e ring bovenop bestaande bouw Zichtlijnen C>90mm L-vorm zodat in toekomst U- en O-uitbreiding mogelijk is Vergroten van business segment Basis voor financiering UEFA Elite criteria 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Business plan Verdubbeling TOS door verplaatsing naar nieuwe tribune m2 lounge Verbeterde toegang door meer opgangen Te exploiteren op niet wedstrijddagen voor conferenties, vergaderingen, feesten en partijen Ruimte voor Support Groep eigen box en tribune plaatsen Restaurant (600 plaatsen nieuwe zijde) Gouden Talenten krijgen oude TOS ruimte Premium seats krijgen oude ruimte Gouden Talenten Nieuwe ruimte oude zijde voor NBS 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Business plan Skyboxen + 28 totaal 51 VIP-boxen + 4 totaal 4 TOS+ (business-seats) totaal 790 TOS totaal Gouden Aktie totaal t 600 New Business Society totaal 260 Premium seats totaal Seizoenkaarten totaal /7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 24 8

9 3.7 Ontwerp 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match huidig spant uitbreiding begane grond

10 3. uitbreiding 1 e verdieping uitbreiding 2 e verdieping vide skybox 5. uitbreiding 3 e verdieping skybox

11 omloop skybox 6. uitbreiding 4 e verdieping omloop techniek omloop skybox 7. uitbreiding 5 e verdieping techniek dakspant techniek omloop skybox 8. dakspant

12 dakspant techniek omloop skybox 9. sloop bestaand dakspant dakspant techniek omloop skybox 10. toevoegen treden skyboxen dakspant techniek omloop skybox 11. toevoegen treden 2 e ring

13 dakspant techniek omloop skybox 12. totale doorsnede Plattegrond niveau BG Netpluswork Plattegrond niveau 1 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 39 13

14 3.9 Plattegrond niveau 2 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Plattegrond niveau 3 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Plattegrond niveau 4 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 42 14

15 3.9 Dak 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Tijdsplanning Initiatie fase: ambitieniveau en doelstellingen Definitie fase: PvE, business plan, conceptueel ontwerp Ontwerp fase: bouwteam VO, DO, Bouwaanvraag Voorbereiding fase: contractvorming Voorbereiding fase: bouwrijp maken Voorbereiding fase: afgifte bouw- en milieuvergunning Realisatie fase: start bouw Realisatie fase: voetbalgereed Realisatie fase: oplevering Operationele fase 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Geld - Investeringskosten Bouwkosten 30 miljoen Grond & leges 2 miljoen Aankoop Stadion CV en Drienerlo 4,4 miljoen Inrichting (horeca, kantoren en com. ruimtes) 6 miljoen Advies en overige kosten 2,5 miljoen TOTAAL ~ 45 miljoen 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 45 15

16 3.11 Geld - Financiering Lening Gemeente Enschede Investeerders Commerciële lening bankconsortium TOTAAL 20 miljoen 10 miljoen 15 miljoen 45 miljoen 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Projectorganisatie RVC FC Twente 65 Gedelegeerd opdrachtgever Ben Veenbrink Ontwerpteam Bouwcombinatie VOF (Te Pas Dura Trebbe) IAA Architecten Matrix Installatieadviseurs Aveco de Bondt Imtech W-installaties Winkels E-installaties 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match Kwaliteit: het resultaat 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 48 16

17 3.14 Vervolg Fase 2 Dichtbouwen ruimtes tribune korte zijde, 3 verdiepingen, totaal 6.400m2 BVO Commerciële ontwikkeling GOS: Gezondheid (kliniek), Onderwijs (ROC / JC College en Sport FC Twente is mede-ontwikkelaar, eigendom wordt verkocht Start t bouw 1 juni 2009 Fase 3 Uitbreiden L-vorm naar U-vorm extra zitplaatsen, totaal Start project: 1 mei 2009 (planvorming) Start bouw (gepland) 1 maart 2010, oplevering 1 september 2010 Fase 4 Dichtbouwen gracht extra zitplaatsen, totaal 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 49 VRAGEN?? The Stadium Consultancy BV T Postbus 154 F AD Bussum E info@stadiumconsultancy.com Nederland W stadiumconsultancy.com 8/7/2009 Football & Technology for a Perfect Match 50 17