Project opdracht. Voormalige Timotheusschool. Projectplan Timotheusschool

Transcriptie

1 Project opdracht Voormalige Timotheusschool Projectnaam: Bestuurlijk opdrachtgever: Bestuurlijk opdrachtnemer: Voormalige Timotheusschool C.L. Jonkers C.L. Jonkers Ambtelijk opdrachtgever: Ambtelijke opdrachtnemer: F. Henseler Het projectmanagementbureau Projectmanager: K. Havenaar Projectplan Timotheusschool

2 Datum : 2 10 mei 2011 Inhoud 1. Inleiding 2. Doel en resultaten 3. Fasering en aanpak 4. Organisatie en procedures 5. Kosten en baten 6. Specifieke plannen a. Omgevingsanalyse b. Communicatieplan c. Risicoparagraaf Dit projectplan is goedgekeurd door: Ambtelijk opdrachtgever: Bestuurlijk opdrachtgever: Projectleider: F. Henseler 10 mei 2011 R. Jonkers 10 mei 2011 K. Havenaar 10 mei 2011

3 3 1. Inleiding In november 2010 is de Timotheusschool aan de Liefhovendijk leeg komen te staan. De christelijke basisschool die gebruik maakte van de school is verhuisd naar De Brede Vaart. Op dit moment wordt de school anti-kraak verhuurd aan stichting Phoenix. De Timotheusschool is gelegen aan de Liefhovendijk en kijkt aan de voorzijde uit over een restant stukje polderlandschap opgesloten tussen Linschoten en de M.A. Reinaldaweg. De school heeft aan de voorzijde een kleine speelplaats. Het schoolgedeelte is in de loop der tijd uitgebreid tot aan de G. van de Valk Boumanstraat, waardoor het complex het woonblok in tweeën deelt. Zowel aan de linker als aan de rechter zijde van de school staan particuliere woningen. Het gebouw is daarmee een aaneenschakeling van onderdelen uit verschillende periodes. Het gedeelte van het pand aan de Liefhovendijk wat geschakeld is aan de oude hoofdmeesterswoning heeft voor veel Linschotenaren een bijzondere betekenis: Het schoolgebouw is van cultuurhistorisch belang vanwege de gecombineerde functie van schoolgebouw en onderwijzerswoning onder één dak, waarbij met name de onderwijzerswoning met de aanwezigheid van authentieke details nog in originele staat verkeert. Het schoolgebouw herinnert hiermee aan het protestants-christelijk onderwijs van de vroege twintigste eeuw (monumentencommissie Montfoort). In de B&W vergadering van 6 januari 2011 is de startnotitie goedgekeurd door het college waarmee men goedkeuring gaf aan het opstarten van het project verkoop en herontwikkeling van de voormalige Timotheusschool. Liefhovendijk te Linschoten De Timotheusschool Kadastrale bekendheid Linschoten Sectie G nummer

4 4 2. Doel en resultaten Doel De oude dorpsschool aan de Liefhovendijk blijft behouden en krijgt een andere functie. Het pand kan worden verkocht. Het gedeelte van de school wat ligt aan de G. Van de Valk Boumanstraat vormt een dissonant in het straatbeeld. Door deze te vervangen door een nieuwe ontwikkeling kan de locatie weer passend gemaakt worden binnen het straatbeeld. Het gedeelte aan de G. van de Valk Boumanstraat wordt gesloopt. Op deze kavel kan een kleinschalig (woningbouw)plan ontwikkeld worden passend in het ruimtelijk beeld. Voor de locatie zullen stedenbouwkundige randvoorwaarden worden vastgesteld. Uit de taxatie blijkt dat er geen negatief financieel gevolg zit aan het vestigen van een (lijke) monumentstatus op de oude dorpsschool. De zal voorstellen het oude gedeelte van de school, het deel gelegen aan de Liefhovendijk als lijk monument te bestempelen. Resultaten Resultaat Prestatie-indicator (wat wordt gemeten) Streefwaarde Start verkoop Verkoopplan Stedenbouwkundige randvoorwaarden Rapport Een zo hoog mogelijke opbrengst Kwalitatief hoogwaardige inpassing Monumentenstatus Collegevoorstel Behoud bijzondere objecten Randvoorwaarden Financieel. Door de verkoop zal de boekwaarde van de school ( ,- per 04/11) gedekt moeten worden. Op dit moment zijn er jaarlijkse kapitaallasten van ,- per jaar (rente en afschrijving). De is daarom gebaat bij een snelle verkoop om de boekwaarde z.s.m. terug te verdienen. Doel is om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Ruimtelijk. Het doel is het behouden van de oude dorpsschool, dit kan bereikt worden door het vestigen van een monumentstatus. Dit mag echter geen negatieve financiële gevolgen hebben. Uit de taxatie van ABZV uit Amsterdam (22 februari 2011) blijkt er geen negatief financieel gevolg te zitten aan het behoud van de oude school. Er is zelfs sprake van een hogere opbrengst bij behoud dan bij volledige sloop. De herontwikkeling aan de G. van der Valk Boumanstraat moet voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden zodat een goede ruimtelijke inpassing is gewaarborgd. Tot het projectresultaat behoort niet: Beheersaspecten huidige school. Hoofdmeesterswoning welke gekoppeld is aan de oude dorpsschool, deze is particulier bezit.

5 5 3. Fasering en aanpak Nr. fase 1. Definitie Activiteiten taxatie inclusief afweging monumentenstatus opstellen stedenbouwkundige randvoorwaarden communicatieplan Ontwerp verkoopplan vestiging monumentenstatus Voorbereiding verkoop start bestemmingsplan Realisatie overdracht perceel en opstallen of bouw/woonrijp maken en uitgifte gronden Afronding completeren en schonen projectdossier opstellen financiële verantwoording project overdracht van het projectresultaat Resultaat projectplan vastgesteld stedenbouwkundige randvoorwaarden taxatierapport planning verkoopplan voorstel B&W monumentenstatus opbrengst bestemmingsplan ondertekend overdrachtsdocument compleet en opgeschoond projectdossier financiële zaken verwerkt in de systemen Datum gereed 20 juni e kwartaal e kwartaal 2011 Afhankelijk van moment van verkoop en procedures.

6 6 4. Organisatie en procedures - Bestuurlijk opdrachtgever: Bestuurlijk opdrachtnemer: Ambtelijk opdrachtgever: Ambtelijk opdrachtnemer: Projectmanager: C.L. Jonkers C.L. Jonkers F.J. Henseler Het projectmanagementbureau K.W. Havenaar De projectgroep bestaat uit een projectmanager ondersteund door een projectmedewerker. Er is een directe lijn met de afdeling communicatie. Voor het leveren van de lijke beleidsuitgangspunten, de ruimtelijke procedure en de beoordeling van het SPVE (Stedenbouwkundig Programma Van Eisen) is ambtelijke capaciteit nodig. Daarnaast is een projectmanager nodig als aanspreekpunt voor de ontwikkeling en voor het aansturen van de voorbereidende activiteiten van de ontwikkeling. Het proces en de planning kunnen worden bewaakt aan de hand van het projectplan door de projectmanager, de projectondersteuner en ambtelijk opdrachtgever. Voor de benodigde ambtelijke begeleiding en advisering zullen de volgende personen betrokken worden: K. Havenaar J. van Ginhoven M. Dingemans R. Pennings R. Hartelman M. van Wanrooy J. Snel E. koning projectmanager PMB projectondersteuning PMB ruimtelijke procedure en wonen communicatie grondexploitatie juridische aspecten financiën verkeer De projectmanager is verantwoording schuldig aan de afdelingsmanager. Tweewekelijks vindt er een voortgangsgesprek plaats met de portefeuillehouder.

7 7 5. Kosten en baten kosten Ontwerpfase Projectleden Uren Kees Havenaar Jantine van Ginhoven Rinze Hartelman Marcel Dingemans Michael van Wanrooij Rosita Pennings Ed Koning Externe partijen Verkoopbegeleiding (makelaar taxateur) Stedenbouwkundige Totale kosten Aantal uren PMB Aantal uren vakdiciplines Externe kosten Bedrag ,Tarief ,00,88 77,00, , 6.776, , ,- Baten De baten zullen bestaan uit de verkoopopbrengst van de school. Getaxeerde waardes zijn vertrouwelijk. Moment van opbrengst is afhankelijk van de afspraak met kopende partij.

8 8 6. Specifieke plannen Omgevingsanalyse De G. van de Valk Bouwmanstraat is een woonstraat waar parkeren plaatsvindt op de straat in de openbare ruimte. Bij een herontwikkeling is parkeren een aandachtspunt. Omwonenden zullen op tijd geïnformeerd moeten worden. Het vestiging van de monumentenstatus zal in overleg gebeuren met de bewoners van de Hoofdmeesterswoning. De Timotheusschool staat nu leeg en gaat herontwikkeld worden. Het oude gedeelte van de Timotheusschool aan de Liefhovendijk zal de lijke monumentenstatus krijgen. Hierin kan een andere functie, bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk of fysiotherapie gevestigd worden. Het nieuwe gedeelte aan de G. van de Valk Boumanstraat zal (mogelijk) gesloopt worden. Bestemmingsplan Kern Linschoten Het gehele perceel heeft op dit moment in het voorontwerpbestemmingsplan Kern Linschoten de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies mogelijk: - Bibliotheken - Openbare dienstverlening - Gezondheidszorg - Kinderopvang - Onderwijs - Peuterspeelzalen - Sociale en welzijnsvoorzieningen - Verenigingsleven Het vestigen van bijvoorbeeld een huisartenpraktijk en/of fysiotherapeut past binnen deze bestemming. Zodra het bestemmingsplan Kern Linschoten in werking is getreden, zouden deze functies zich kunnen vestigen in de oude Timotheusschool. Het bestemmingsplan wordt naar verwachting op 5 september 2011 vastgesteld en zal in december 2011 in werking treden. Woningbouw aan de G. van de Valk Boumanstraat Het realiseren van woningbouw aan de G. van de Valk Boumanstraat past niet binnen de bestemming Maatschappelijk. Voor deze locatie zal een apart bestemmingsplan opgesteld dienen te worden. Ook is het mogelijk om een zogenaamd Wabo-projectbesluit te nemen. Voor beide geldt dat de benodigde onderzoeken (verkeer / bodem e.d.) uitgevoerd dienen te worden en dat een ruimtelijke onderbouwing nodig is. Communicatieplan Direct omwonenden dienen op passende wijze geïnformeerd te worden over de ontwikkeling. Aan de hand van het door het college vastgesteld projectplan, zal eind mei begin juni 2011 een informatie c.q. inloopavond worden georganiseerd om de omwonenden te informeren en de gelegenheid te geven reacties te geven op het voorgestelde ruimtelijke modellen (stedenbouwkundige randvoorwaarden). De reacties en daarop eventuele aanpassingsvoorstellen zullen dan vanuit het college ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad (juni 2011). Na besluitvorming van de Raad wordt een communicatieplan opgesteld, waarin opgenomen wordt op welke (gestructureerde) wijze direct omwonenden geïnformeerd worden over de plannen, ontwerpen, proces en planning.

9 9 Risicoparagraaf Zelfrealisatie betekent een toename van het risico, het behoort niet tot de kerntaken van de. De huidige markt kent een hoog risicoprofiel. Door de locatie te verkopen wordt dit risico verlegd naar de koper c.q. ontwikkelaar. De creëert waarde door te faciliteren in functieverandering van de locatie. Omschrijving Tegenvallende biedingen Kans in % 40% Tekort aan ambtelijke inzet 10% Vertraging 30% Gevolg Te nemen maatregel Groot Ontwikkeling aanpassen, breder in de markt zetten, overwegen om herontwikkeling zelf uit te voeren of uit te stellen. Middel Afdelingshoofden benaderen en duidelijke afspraken maken omtrent inzetbaarheid medewerkers Middel Vooraf voldoende communiceren om in een vroeg stadium problemen te kunnen verhelpen Door wie Raad Projectmanager en ambtelijk opdrachtgever Projectmanager