Ruimte voor e-commerce-logistiek

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Ruimte voor e-commerce-logistiek"

Transcriptie

1 Ruimte voor e-commerce-logistiek MRE scriptie Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate Auteur: Dries Castelein 1 ste begeleider: Dr. A.S. Wilts 2 de beoordelaar: Dr. F. de Vor oktober 2012

2 Ruimte voor e-commerce-logistiek Onderzoek naar de gevolgen van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland Colofon Titel: Ruimte voor e-commerce-logistiek Datum: oktober 2012 Instelling: Amsterdam School of Real Estate Opleiding: Master of Real Estate (MRE) Jaargang: Auteur: drs. T.F.H. (Dries) Castelein Telefoon: ASRE 1 ste begeleider: Dr. A.S. Wilts ASRE 2 de beoordelaar: Dr. F. de Vor Ruimte voor e-commerce-logistiek 2

3 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING... 5 HOOFDSTUK 1 Opzet onderzoek Aanleiding onderzoek Probleemstelling Onderzoeksopzet Relevantie onderzoek Afbakening e-commerce onderzoek HOOFDSTUK 2 Vastgoed en logistiek Inleiding Afbakening logistiek vastgoed in Nederland Theoretisch kader distributielogistiek De e-commerce keten E-commerce fulfilment Conclusies hoofdstuk HOOFDSTUK 3 Logistiek vastgoedmarkt Inleiding Korte geschiedenis, logistiek vastgoed in Nederland De gevolgen van uitbesteding Voorraad logistiek vastgoed Conclusies hoofdstuk HOOFDSTUK 4 Vastgoedmarktpartijen Inleiding Gebruikersmarkt Beleggen in logistiek vastgoed Ontwikkelingsmarkt Conclusies hoofdstuk HOOFDSTUK 5 Verandering door e-commerce Inleiding Fundamentele veranderingen Aanvullende procesveranderingen Randvoorwaarden Conclusies hoofdstuk Ruimte voor e-commerce-logistiek 3

4 HOOFDSTUK 6 Ruimtebehoefte e-commerce-logistiek Inleiding Veranderingen ten aanzien van locatiecriteria Veranderingen ten aanzien van kwantitatieve ruimte Veranderingen ten aanzien van kwalitatieve ruimte Conclusies hoofdstuk HOOFDSTUK 7 Gevolgen voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars Inleiding Nieuwe indeling logistiek vastgoed Gevolgen voor ontwikkelaars Gevolgen voor beleggers Marktafstemming Overige effecten in de vastgoedmarkten Conclusies hoofdstuk HOOFDSTUK 8 Conclusies en aanbevelingen Beantwoording onderzoeksvragen Reflectie Conclusies Aanbevelingen BIBLIOGRAFIE...63 BIJLAGEN...65 Bijlage 1 Figurenlijst Bijlage 2 Opbouw interview Bijlage 3 Interviews en data Bijlage 4 Toelichting op vlm e-commerce community seminars Ruimte voor e-commerce-logistiek 4

5 SAMENVATTING De wijze waarop consumenten aankopen doen is veranderd. Naast winkels, maakt de consument meer en meer gebruik van het online-kanaal;van websites en apps die bereikbaar zijn vanaf de computer, tablet of smartphone oftewel e-commerce. Dit onderzoek, uitgevoerd in het kader van de MRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), heeft ten doel de verandering in de logistieke vastgoedmarkt ten gevolge van de groei van e-commerce vast te stellen. E-commerce veroorzaakt een belangrijke verandering in de supply chain. De procesveranderingen als gevolg van e-commerce ontwikkelingen, spelen zich af binnen de muren van het distributiecentrum. Zij hebben een directe relatie met het vastgoed. Dit onderzoek heeft ten doel vastgoedpartijen inzicht te geven in de logistiek vastgoedmarkt en de gevolgen van de opkomst van e-commerce. De centrale vraag in het onderzoek is: Wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces? Het onderzoek is empirisch opgezet en bestaat uit een literatuurstudie waarvan de resultaten worden getoetst aan de praktijk. Aansluitend volgen de analyse, de conclusies en de aanbevelingen. Allereerst is een bestandsopname gemaakt van de kennis en markt van logistiek vastgoed in Nederland. De huidige voorraad bestaat uit objecten die zijn ingericht naar de bekende specificatie. Het vastgoed kan worden ingedeeld aan de hand van de basisfuncties; voorraadhouden en verdelen. E-commerce heeft de bestaande standaarden in logistieke oplossingen doorbroken. De processen zijn veranderd en daarmee de ruimtebehoefte. Vastgoed dat invulling geeft aan de specifieke ruimtebehoefte van de e-commerce gebruiker is een e-fulfilment center. Het praktijkonderzoek richt zich op het vaststellen van de ruimtebehoefte weergegeven vanuit wijzigingen ten aanzien van de volgende aspecten: (1) locatie, (2) kwantitatieve ruimte en (3) kwalitatieve ruimte. Hiervan worden de afwijkingen ten opzichte van een traditioneel distributiecentrum belicht. De onderzoeksresultaten zijn als volgt: Onderzoeksresultaat locatiefactoren In het afzetgebied. Nabijheid van pakketnetwerk hubs of depots. Nabijheid van voldoende en flexibel inzetbare arbeidskrachten. Onderzoeksresultaat kwantitatieve ruimte Grotere ruimtebehoefte in vloeroppervlak van bedrijfsruimte. Grotere kantoorruimtebehoefte bij het e-fulfilment center. Nog geen antwoord mogelijk ten aanzien van de absolute toename van ruimtebehoefte. Onderzoeksresultaat kwalitatieve ruimte Lagere eisen ten aanzien van de constructieve objectkenmerken. Hogere eisen ten aanzien van aan de kwaliteit van de ruimte, installaties en voorzieningen. Met e-fulfilment is invulling gegeven aan de nieuwe gebruikersbehoefte. E-fulfilment kent meer en complexere processen dan distributiecentra. Er is sprake van werkelijk structurele verandering in de vastgoedeisen. De groei van e-commerce betekent ook dat verdere groei van dit segment vastgoed wordt verwacht. De vastgoedontwikkelaar dient in te spelen op deze nieuwe behoefte. De ontwikkelkansen liggen in het realiseren van een op het gebruik toegesneden vastgoedproduct. Ruimte voor e-commerce-logistiek 5

6 Door de voortdurende veranderingen als gevolg van e-commerce is het ontwikkelproces complexer geworden. Het vraagt om diepgaandere kennis en inzicht. De logistiek vastgoedadviseur kan als verbindende schakel en materiedeskundige fungeren in de gezamenlijke dialoog tussen gebruiker en vastgoedmarktpartijen. De benodigde investering neemt toe en loopt parallel met de lange termijn verwachtingen van belegger en gebruiker. De groeimarkt (toename ruimtebehoefte als gevolg van e-commerce) maakt dit mogelijk. Het antwoord op de centrale vraag, wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces? is als volgt: Er ontstaat een nieuwe segment courant vastgoed, wat kansen en mogelijkheden biedt voor ontwikkelaars en beleggers. Ruimte voor e-commerce-logistiek 6

7 HOOFDSTUK 1 Opzet onderzoek 1.1 Aanleiding onderzoek. De wijze waarop consumenten aankopen doen is veranderd. Naast winkels, maakt de consument meer en meer gebruik van het online-kanaal; van websites en apps die bereikbaar zijn vanaf de computer, tablet of smartphone. De transacties die via deze kanalen tot stand komen worden aangeduid met de term e-commerce. Dit onderzoek, uitgevoerd in het kader van de MRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), heeft ten doel de verandering in de logistieke vastgoedmarkt ten gevolge van de groei van e-commerce bloot te leggen. E-commerce veroorzaakt een belangrijke verandering in de supply chain waardoor nieuwe logistieke oplossingen noodzakelijk zijn. De procesveranderingen welke e-commerce in gang zet, spelen zich bovendien af binnen de muren van het distributiecentrum en hebben dus directe relatie met het vastgoed. In Nederland zijn een groot aantal distributiecentra en andere logistiek vastgoedobjecten. In vastgoedterminologie worden deze objecten gerekend tot de bedrijfsruimte. Logistiek vastgoed is een deel van het commercieel vastgoed dat minder bekend is dan kantoren, winkels of woningen. Pas in de laatste 10 jaar is logistiek vastgoed in de belangstelling gekomen van marktpartijen. Op het gebied van onderzoek kent logistiek vastgoed een achterstand. In de database van de ASRE komen slechts zeven scripties voor met als onderwerp Logistiek en/of Distributiecentrum. Die onderzoeken hebben steeds de bestaande vastgoedvoorraad als uitgangspunt, veelal gebaseerd op gebouwspecificaties waarmee een vastgoedobject tot het segment logistiek kan worden gerekend. In de vastgoedliteratuur ontbreekt het ook aan eenduidige definities en kerngegevens zoals marktomvang. Teneinde de markt van logistiek vastgoed te begrijpen is een stap terug nodig, de onderzoeker moet terug naar de basisfuncties van het vastgoedobject in de supply chain. Dit fundament is noodzakelijk voor de verdere ontwikkeling van kennis binnen dit vastgoedmarktsegment. Het verdiepend inzicht in de relatie tussen de ontwikkeling in supply chain en logistiek vastgoed is voor vastgoedpartijen van strategische meerwaarde. Om dit te duiden zal het vastgoed worden bezien vanuit het gebruik, de basisfuncties en processen in het object. Door middel van deze benadering kunnen verschillende categorieën van logistiek vastgoed worden vastgesteld. De verandering die als gevolg van de groei van e-commerce-logistiek ontstaat wordt daarmee helder geplaatst in een vastgoedkader, dat locatiecriteria, kwantitatieve- en kwalitatieve ruimte omvat. De gevolgen voor gebruikers, vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars kunnen zo worden uiteengezet. 1.2 Probleemstelling Er is een transitieproces gaande dat een grote verandering omvat in hoe consumenten kopen en hoe deze producten de consument bereiken. De oorzaak hiervan is de snelle opkomst van het internetwinkelen, ofwel e-commerce. Dit proces is niet nieuw, het (verander)proces is al enige tijd gaande. Ondernemingen passen zich voortdurend aan, terwijl nieuwe handelsstromen vragen om veranderingen van logistieke concepten. Desondanks is pas recent te zien dat deze trends leiden tot veranderingen in de ruimtebehoefte naar logistiek vastgoed. Dit onderzoek zal dit proces nader analyseren. Eerst zal in kaart moeten worden gebracht wat er op dit moment wordt verstaan onder logistiek vastgoed (in Nederland), en welk doel in de supply chain Ruimte voor e-commerce-logistiek 7

8 dit vastgoed dient. Daarnaast moet worden onderzocht wat de relevante veranderingen zijn die door e-commerce worden veroorzaakt. E-commerce-logistiek vraagt om eigen oplossingen die in vastgoed terminologie zullen moeten worden beschreven. Hiervoor worden locatiefactoren en ruimtebehoefte, zowel kwantitatief (vloeren gebouwoppervlakte) als kwalitatief (vrije hoogte, vloerbelasting, voorzieningen) gebruikt. Vastgoedbeleggers en ontwikkelaars zullen nieuwe oplossingen voor e-commerce-logistiek zien. Dit onderzoek heeft ten doel vastgoedpartijen inzicht te geven in de logistiek vastgoedmarkt en de gevolgen van de opkomst van e-commerce. De centrale vraag van dit onderzoek is: Wat zijn de gevolgen van de invloed van e-commerce op de ruimtebehoefte voor logistiek vastgoed in Nederland en daarmee voor het toekomstige ontwikkelproces? Deze hoofdvraag valt uiteen in een aantal subvragen: a. Wat is de aard en omvang van logistiek vastgoed in Nederland? b. Wat zijn de gebruikers(groepen) van e-commerce-logistiek? c. Wat gaat er veranderen in de ruimtebehoefte van gebruikers? d. Hoe is dit vast te stellen in vastgoedtermen, (1) locatie, (2) kwantitatief (vloeroppervlak) en (3) kwalitatief (objectspecificaties)? e. Hoe gaat de veranderde ruimtebehoefte van gebruikers doorwerken in de strategie van vastgoedontwikkelaars en beleggers? 1.3 Onderzoeksopzet In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze het empirisch deel van dit onderzoek wordt uitgevoerd. Dit betreft de toegepaste afbakeningen, de aard van het onderzoek, de wijze van verzameling van gegevens verschillend per doelgroep en de verwerkingsmethode Inleiding De ontwikkeling van e-commerce gaat snel. De daarbij behorende logistieke oplossingen zijn complex en verschillend per productgroep. Bestaand vastgoedonderzoek gericht op e-commerce heeft een focus op de gevolgen in de retail markt. Weinig feitelijke kennis is beschikbaar die e- commerce en e-commerce-logistiek verbindt aan de vastgoedbehoefte van de logistieke gebruiker. De gevolgen hiervan voor de vastgoedbelegger en ontwikkelaar blijven onduidelijk. Bij het beantwoorden van de hoofd- en subvragen zal de literatuur een rol spelen daar waar het de historische kaders betreft Onderzoeksmethode Dit onderzoek is descriptief en exploratief van aard. Een descriptief onderzoek is een onderzoek waarin gebeurtenissen en kenmerken van het onderwerp worden beschreven. Een beschrijving kan empirisch zijn (bijvoorbeeld gebeurtenissen in chronologische volgorde), maar kan ook aan de hand van theoretische begrippen worden geordend (bijvoorbeeld actoren en factoren). Dit onderzoek is descriptief daar waar het gangbare vastgoedtheorie betreft en logistieke principes, evenals de daarin reeds beschreven ontwikkelingen. Een exploratief onderzoek heeft tot doel ideeën te verkennen en te vormen, waarna een open vraag wordt beantwoord, zoals de probleemstelling van dit onderzoek. Het schetsen van de ontwikkelingen kan als exploratief onderzoek worden betiteld. De kwalitatieve benadering heeft als kenmerk dat de theoretische uitgangspunten worden vergeleken met de praktijk (empirische gegevens) om te bezien vanuit welke gedachte de overeenkomsten en verschillen zijn te duiden of te verklaren (Verschuren 2007, p162). Deze wijze Ruimte voor e-commerce-logistiek 8

9 van onderzoek heeft een groot exploratief vermogen. Bij het onderzoeksdoel, een breed, kwalitatief beeld, past een survey-onderzoek (Baarda 2006, p133). Het onderzoek is empirisch opgezet. Empirisch houdt in dat er gekeken is naar opgedane ervaringen en ontwikkelingen in vastgoedelementen. Daarbij is gebruik gemaakt van een literatuurstudie waarvan de resultaten worden getoetst aan de praktijk. Ter toetsing zijn de vermoedens voorgelegd aan experts. Aansluitend volgen de analyse en de conclusies. Welke conclusies kun je wel en niet onderbouwen met deze methode? E-commerce heeft de bestaande standaard in logistieke processen doorbroken. De gebruikersbehoefte wordt steeds gedifferentieerder. Daardoor ontstaan steeds meer deelpopulaties, waarvoor momenteel geen bronnen beschikbaar zijn die een statistische toetsing mogelijk maken. Indien kwantitatief onderzoek zou worden nagestreefd, zou uitsluitend één bepaalde productgroep onderwerp moeten zijn. Voor zo n afgebakende populatie (productgroep) zou een toetsbare hypothese ten aanzien van de deelvragen geformuleerd kunnen worden. Voor vastgoedbeleggers en-ontwikkelaars zijn meer generalistische handvatten nodig om hun toekomstige beslissingen succesvol te ondersteunen. Daarom is er gekozen voor een algemeen explorerend onderzoek. Door de keuze van deze onderzoeksmethode is causaliteit aantonen moeilijk. Er kan niet gesteld worden dat een herhaalonderzoek exact dezelfde conclusie oplevert Literatuurstudie De literatuurstudie maakt gebruik van twee wetenschapsgebieden. Uit de vastgoedliteratuur is een selectie gemaakt van bronnen en publicaties die de logistiek vastgoedmarkt eerder hebben onderzocht. Daarnaast zijn er een aantal standaard werken gebruikt die marktstructuren en vastgoedpartijen beschrijven. Deze, een bestandsopname, is het vertrekpunt van de verkenning (onderzoeksvraag a). De actuele ontwikkelingen in de logistieke markt ten gevolge van e-commerce worden bestudeerd aan de hand een literatuurstudie naar wat e-commerce-logistiek omvat. Daarvoor worden bedrijfseconomische en distributielogistiek literatuur als bronnen gehanteerd. In het bijzonder zal e- commerce-logistiek worden bestudeerd om de veranderingen te identificeren. Hieruit worden de gebruikersgroepen bepaald (onderzoeksvraag b) Praktijkonderzoek Het praktijkonderzoek kent de volgende pijlers: 1. Interviews (bijlage 2 en 3) 2. Bedrijfsbezoeken (oculaire inspectie) a. Formeel in het kader van dit onderzoek b. Uit hoofde van mijn functie en niet specifiek voor dit onderzoek 3. vlm seminars (bijlage 4) a. Van de Schreur, Lelystad thema: procesverbeteringen b. Hema, Utrecht thema: Multi channel oplossing c. Rhenus, Tilburg thema: E-fulfilment zonder grenzen (Single channel oplossing) d. E- commerce fashion, Hilversum thema: case studies (diverse presentaties) Interviews Om een evenwichtig inzicht van de e-commerce-logistiek praktijk te verkrijgen, zijn zowel gebruikers als logistiek vastgoedontwikkelaars en -beleggers benaderd voor een interview. Deze kwamen voort uit het netwerk van de onderzoeker. Door de kwaliteit van de interviews en de persoonlijke contacten is het mogelijk om meer diepgang per interview te bereiken en daarmee het onderzoek breedte en generaliseerbaarheid te geven. Het nadeel van de beperkte groep en het persoonlijk netwerk is dat er sprake kan zijn van subjectiviteit, dit gepoogd te ondervangen door gebruik te maken van een Ruimte voor e-commerce-logistiek 9

10 vaste vragenlijst. Hiermee is geborgd dat in elk gesprek de benodigde onderwerpen aan bod zijn gekomen. In eerste instantie zijn vier gebruikers (te weten: DHL, E-ways, Geodis en V&D) ondervraagd alsmede een expert van TNO. De gebruikers die zijn geïnterviewd zijn gekozen op basis van de transitie die zij doormaken/hebben doorgemaakt bij de implementatie van een e-commerce oplossingen. De logistiek vastgoedontwikkelaars en -beleggers die zijn geïnterviewd (te weten: CBRE GI, Goodman, WDP) zijn partijen met een aanzienlijke positie in de logistieke vastgoedmarkt in Nederland en Europa. De geïnterviewde (gebruikers en logistiek vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars) zijn zeer verschillend van aard. Daarom is gekozen voor een open vragen interview (zie bijlage 1). De interviews met gebruikers zijn daarbij richtinggevend geweest voor de logistieke oplossingen en de daarbij behorende vastgoedbehoefte. De latere interviews met vastgoedbeleggers en ontwikkelaars hebben meer nadruk gehad op de toetsing van de behoefte van de gebruiker. Een belangrijke beperking ligt in de uitwerking en verantwoording van de interviews. De antwoorden van gebruikers enerzijds en vastgoedbeleggers en ontwikkelaars op de vragen liggen dermate uiteen dat gedetailleerde uitwerking van de interviews om de conclusies te onderbouwen niet is toegepast. Het onderzoek heeft behoefte aan de algemene trends en ontwikkelingen, die zijn wel behaald met deze methode. Bedrijfsbezoeken De bedrijfsbezoeken hebben als doel aan te tonen dat de logistieke oplossing en inpassing in het object (vastgoed), middels oculaire inspectie, feitelijk waarneembaar is (onderzoeksvraag c). Met name de bezoeken aan (gespecialiseerde) dienstverleners hebben inzicht gegeven in de logistieke oplossingen van meer dan 100 verschillende webshops. De exacte namen hiervan kunnen echter niet worden genoemd (voor verdere toelichting zie paragraaf 8.2 Reflectie). Uit hoofde van zijn professionele functie en niet specifiek voor dit onderzoek heeft de onderzoeker in de afgelopen 16 jaar tal van distributiecentra gezien. De onderzoeker heeft 8 jaar voor logistiek dienstverleners gewerkt (Frans Maas nu onderdeel van DSV en Exel nu onderdeel van DHL) en is 8 jaar actief als vastgoedadviseur voor de logistieke en industriële markt. Deze ervaring heeft de kennis en inzicht gegeven in de veranderingen van e-commerce ten opzichte van de bestaande situatie en vastgoedoplossingen. vlm Seminars Om inzicht te verkrijgen zijn seminars bezocht. Er is gekozen seminars te bezoeken georganiseerd door de e-commerce community vanuit de vereniging logistiek management (vlm). Een overzicht van deze seminars en een nadere uitwerking is opgenomen in bijlage 4. Tijdens deze seminars hebben informele gesprekken plaatsgevonden met specialisten in e- commerce logistiek. Deze interviews zijn niet gestructureerd. De geïnterviewden zijn vooraf geïnformeerd over het feit dat de vragen worden gesteld in het kader van een vastgoedonderzoek naar de gevolgen van e-commerce logistiek. Deze experts (totaal een twintigtal personen) zijn bevraagd naar aanleiding van de presentaties/workshops danwel vanuit hun praktijkervaring om (delen van) resultaten van dit onderzoek te bevestigen. Hierdoor is een breder perspectief ontstaan, zonder de onderzoeksgroep groter te maken. Met deze selectie is de representatieve input voor het onderzoek verbeterd en zorgt verdere ondersteuning van het exploratieve onderzoek. Ruimte voor e-commerce-logistiek 10

11 1.3.5 Triangulatie Onder triangulatie, wordt binnen een kwalitatief onderzoek verstaan, het gebruik van verschillende methoden voor het verkrijgen van onderzoeksresultaten. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van literatuuronderzoek, interviews, analyse van de verwachte oplossing, vaststelling van de feitelijke praktijk (bedrijfsbezoeken) en onderbouwing met de mening van experts (seminars). Daarmee worden de resultaten van de analyse in vastgoedtermen (onderzoeksvraag d) onderbouwd en wordt de validiteit van de conclusies door de triangulatie vergroot. Het onderzoeksresultaat heeft een waarde voor vastgoedpartijen indien trends en ontwikkelingen die worden gesignaleerd generiek zijn. Dat is relevante informatie voor vastgoedmarktpartijen (onderzoeksvraag e). De onderzoeksopzet, methodologie en uitwerking van het onderzoek werden begeleid en getoetst door de Amsterdam School of Real Estate. 1.4 Relevantie onderzoek. Dit onderzoek, naar de effecten van e-commerce-logistiek voor de vastgoedmarkt, combineert bestaande kennis met de actuele ontwikkelingen. Het onderzoek is relevant voor de vastgoedwetenschap. Door de elementaire benadering van de rol van logistiek vastgoed in de supply chain, toont het onderzoek aan dat logistiek vastgoed op basis van de twee basisfuncties in vier categorieën te verdelen is. In een meer. Er blijkt in de praktijk weinig verbinding tussen de logistieke gebruikersmarkt en de logistiek vastgoedmarkt, die terug te voeren is op wederzijdse verschillen in belangen en kennisniveau. Nu de gebruikersbehoefte gedifferentieerder wordt, is kennis en inzicht van de concepten noodzakelijk om het gewenst vastgoedmaatwerk te kunnen realiseren. Gebruikers willen moderne, hoogwaardige vastgoedobjecten, toegesneden op specifieke bedrijfsprocessen, maar zijn gevoelig voor (huur)kosten en willen doorgaans slechts korte huurverplichtingen aangaan. Beleggers zien logistiek vastgoed als een primair veilige haven, met een gunstig risico/rendement profiel, maar zoeken lange termijn huurovereenkomsten. Ontwikkelaars zien de kansen die dit vastgoedsegment biedt. Omdat vanuit gebruikers een duidelijke vraag is naar nieuwe kwalitatief hoogwaardige vastgoedobjecten. Echter zij kampen met beperkte financiële middelen. Het onderzoek is relevant voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars omdat de specificaties waaraan logistiek vastgoed moet voldoen om als marktconform te worden gezien, worden omschreven. Gebruikers van logistiek vastgoed treffen in het onderzoek een herkenbaar verhaal over hun markt dat aansluit bij de huidige vastgoedontwikkelingen. De vastgoedwereld heeft een duidelijke zienswijze op logistiek vastgoed alsmede de gevolgen van e-commerce voor dit marktsegment. 1.5 Afbakening e-commerce onderzoek E-commerce is een groot en divers onderzoekgebied is. Allereerst is enige afbakening noodzakelijk. Voor dit onderzoek wordt onder e-commerce verstaan: transacties die via het internet tot stand zijn gekomen. Het is onmiskenbaar dat door de opkomst van e-commerce een verandering heeft plaatsgevonden, met name in het commerciële distributiekanaal (zie 2.3.1). Er zijn verschillende vormen van e- commerce te onderkennen: Ruimte voor e-commerce-logistiek 11

12 - business to business (B2B): handel tussen twee ondernemingen; - business to consumer (B2C): handel tussen een onderneming en een consument; - consumer to consumer (C2C): handel tussen consumenten (Marktplaats/ e-bay); Dit onderzoek is gericht op het fysieke distributiekanaal van e-commerce in Nederland. Uitsluitend de praktijk en partijen die gebruikmaken van grootschalige ruimte zijn onderwerp van het onderzoek. De veranderingen ten gevolge van e-commerce op logistiek vastgoed zijn vooral aanwezig in de B2C processen. Binnen de scope vallen de logistieke activiteiten van grote webwinkels van producenten en grote webwinkels die uitsluitend via internet verkopen (single channel) alsmede de e-commerce activiteiten van retailers (multi channel). Uit onderzoek van TNO blijkt dat consumenten met name kleding en schoenen (fashion), boeken en elektronische apparaten via internet bestellen (TNO, 2010). Buiten beschouwing blijven daardoor thuisondernemers (C2C) en kleine webshops, die het overgrote deel vormen van de circa webwinkels in Nederland (ING, 2011). Eveneens blijven buiten beschouwing productieondernemingen en groothandelsondernemingen die hun producten hoofdzakelijk voor ander ondernemingen (B2B) aanbieden via internet. Tevens blijven buiten het onderzoek de veelheid aan diensten en niet fysieke producten zoals reizen, tickets en muziek ect, die via e-commerce worden verkocht. Hoewel deze een belangrijk deel van de omzet en van de grote groei vertegenwoordigen die bij e-commerce wordt gerapporteerd. Ruimte voor e-commerce-logistiek 12

13 HOOFDSTUK 2 Vastgoed en logistiek 2.1 Inleiding Hoofdstuk 2 heeft tot doel vast te stellen wat logistiek vastgoed omvat. Hiervoor wordt eerst, aan de hand van de beschikbare vastgoedliteratuur, bezien wat er binnen dit kennisdomein bekend is over logistiek vastgoed in Nederland. In 2.3 zal distributielogistiek aan de orde komen. Waarna wordt vastgesteld dat de supply chain (keten) bepalend is voor de logistieke oplossing en de functie van het vastgoed binnen een keten. De e-commerce keten is onderwerp van paragraaf 2.4. Hierin worden basisvormen van e-commerce-logistiek bepaald en worden gebruikersgroepen onderscheiden. Deze factoren bepalen immers de verdere onderzoeksrichting. 2.2 Afbakening logistiek vastgoed in Nederland Inleiding Het geheel van vastgoedobjecten en partijen vormt de vastgoedmarkt voor logistiek vastgoed in Nederland. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de definitie en marktkenmerken. Bedrijfsgebouwen verschaffen ruimte aan een breed scala aan productie- en logistieke processen. Chalabi stelt dat de aard van deze processen, alsmede de gebruikte machines en installaties, invloed uitoefenen op de maatvoering van het vastgoed (Chalabi, 2004). Daardoor zijn veel gebruiker-specifieke objecten ontwikkeld. Dit is een belangrijk verschil met bijvoorbeeld kantoren. Die bieden onderdak aan administratieve processen, die als nagenoeg gelijk worden gezien in alle branches. Kantoren zijn hierdoor veel meer dan bedrijfsruimten een standaardproduct, dat gemakkelijk uitwisselbaar is tussen gebruikers. Commercieel is vastgoed interessant als het voor meerdere gebruikers geschikt is, de vastgoedbelegger heeft derhalve behoefte aan standaardisatie literatuur Logistiek vastgoed is een onderdeel van de vastgoedcategorie bedrijfsruimte. In Nederlandse vastgoedliteratuur is gezocht naar definities en kernbegrippen die in eerdere onderzoeken zijn gebruikt voor de markt van (commercieel) logistiek vastgoed. Van Toor heeft hiermee een begin gemaakt (van Toor, 2004). In latere publicaties en onderzoeksrapporten van adviseurs (DTZ, JLL, CBRE) is nadere invulling gegeven. Deze benadering is nadrukkelijk gericht geweest op en vanuit het vastgoed. Binnen het domein van vastgoedstudies is relevant onderzoek gedaan door Brouns (2006) De off balance behoefte van logistiek dienstverleners en Montanus (2007) De logistieke vastgoedmarkt in Nederland. Strauss (2009) haalt in het onderzoek het ontwikkelen van industrieel vastgoed door systeem integratie het onderzoek van Chalabi aan (Strauss, 2009). Daarin stelt Chalabi, dat het vastgoed het logistieke proces moet ondersteunen. Vandaar dat logistiek vastgoed tegenwoordig veelal van binnenuit, op basis van de processen die het moet huisvesten, ontwikkeld wordt (Chalabi, 2004 p73). Door de ontwikkelingen in het logistieke proces zijn continu aanpassingen aan het vastgoed aan de orde. Het onderzoek van Strauss vermeldt trends in de sector, waaronder e- commerce. De hierboven genoemde onderzoeken constateren allen dat het ontbreekt aan een eenduidige definitie. Zij gaan uit van een lijst met objectkenmerken waaraan vastgoedobjecten moeten voldoen om tot het segment logistiek vastgoed te worden gerekend. Ruimte voor e-commerce-logistiek 13

14 2.2.3 Gebouwkenmerken In de markt wordt, wat betreft bedrijfsruimte, een duidelijk onderscheid gemaakt tussen kleinschalige en grootschalige objecten. De eerste indelingen zijn op die basis gemaakt. De kleinschalige objecten betreft bedrijfsruimten die als werkplaats of opslagloods in gebruik zijn. Het is gebruikelijk om ruimte tot 500 m² in dit segment in te delen. Een volgend segment betreft multi-tenant bedrijfsruimten waarvan een aantal definities in omloop zijn. Vrij vertaald zijn dit bedrijfsruimten met een omvang van 500 m² tot m², een vrije hoogte van circa 6 m¹ tot 8 m¹, voorzien van overheaddeuren en eventueel van loadingdocks. Het aandeel kantoorruimte ligt tussen de 15% en 25% van het totaal vloeroppervlak. Hoewel veel e-commerce ondernemingen in dergelijke ruimte onderdak vinden, zijn beide segmenten geen onderdeel van dit onderzoek. Gangbare definities van logistiek vastgoed (van Toor 2004, Hoogvorst 2009, CBRE 2011) zijn: bedrijfsruimte ten behoeve van opslag en distributie, met een minimale oppervlakte van m² een vloerbelasting vanaf kg per m², een vrije hoogte van minimaal 8 m¹ en voorzien van loadingdocks (minimaal 1 per m² vloeroppervlak). Het aandeel kantoorruimte ligt tussen de 5% en 10% van het totaal vloeroppervlak. Brouns gaat uit van een minimaal oppervlakte van m², maar dat is een beperking van het segment die voor bepaalde deelgebieden (zoals Schiphol) zeker niet opgaat (Brouns, 2006). Montanus geeft een nog uitgebreidere checklist voor moderne distributieruimte (Montanus, 2008). In de praktijk echter zijn er nog veel meer criteria waaraan een dergelijk object moet voldoen IPD definitie bedrijfsruimte De IPD stelt dat binnen de bedrijfsruimte kan onderscheid worden gemaakt tussen logistiek vastgoed, bedrijfsverzamelgebouwen en overige bedrijfsruimten. De definitie voor logistiek vastgoed die de IPD heeft opgenomen in de definitielijst is als volgt: Het logistiek vastgoed betreft bedrijfsruimtes geschikt voor een logistieke functie. Er worden geen aanvullende fysieke eisen opgenomen in de definitie voor logistiek vastgoed, omdat een afwijking van één van de eisen al uitsluitsel van het segment zou betekenen (IPD, 2011). De IPD definitie gaat uit van de functie van het object, dit in tegenstelling tot de eerder genoemde definitie met een kwantitatief element, (een bepaalde omvang van het vloeroppervlak) en kwalitatieve (object)kenmerken. Daarmee is in principe de juiste keuze gemaakt. Echter, de definitie is daarbij zo ruim gesteld dat deze onvoldoende bruikbaar wordt. Er moet nadere invulling aan worden gegeven, wat in paragraaf 3.5 zal worden gedaan Locatie Geen enkele commercieel vastgoeddefinitie kan zonder het begrip locatie. De IPD definitie bevat geen locatie-element en schiet wat dat betreft tekort. Met betrekking tot logistiek vastgoed kan bovendien worden gesteld dat functie en locatie in hoge mate met elkaar verbonden zijn. Wat betreft de locatie voegt Van Toor toe gelegen in de nabijheid van transportassen (van Toor, 2004). Montanus stelt in de checklist nabij snelweg, waterweg, spoorweg en container terminal (Montanus, 2007). Door CBRE wordt gesteld: een logistiek object moet een logistieke locatie hebben, dat wil zeggen een locatie gelegen op een van de transportassen die lopen vanaf de Mainports in Nederland (Haven van Rotterdam en Schiphol) naar de consumentenmarkten (Benelux en met name Duitsland) en in de nabijheid van multi-modale (weg, spoor en water) ontsluiting (CBRE, 2011). Wat betreft de ontsluiting kan in aanvulling hierop worden gesteld dat er sprake moet zijn van directe aansluiting op die infrastructuur, dus direct bij een snelwegaansluiting en/of in de directe nabijheid van een (container)terminal bij spoor of binnenvaart. Dit onderzoek richt zich hier nadrukkelijk tot logistieke vastgoedobjecten. De bedrijfsterreinen waarvan de objecten onderdeel uitmaken zijn niet onderzocht. De Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) opgericht in 2007, ook wel bekend als de Commissie Noordanus heeft hiernaar onderzoek gedaan. De problematiek van bedrijventerreinen raakt de vastgoedmarkt op Ruimte voor e-commerce-logistiek 14

15 vele aspecten, maar zijn van een andere orde. Voor de relevantie van dit onderzoek zijn algemeenheden van de locatie voldoende Conclusie In deze paragraaf is aan de orde geweest welke definities van logistiek vastgoed in de literatuur voorhanden zijn. Diverse onderzoekers blijken te hebben gekeken naar de kenmerken van het object. Deze criteria zijn echter onvolledig, een modern distributiecentrum moet aan veel meer eisen voldoen. De IPD definitie gaat uit van de functie, de juiste keuze. Deze definitie is echter te algemeen gesteld en gaat voorbij aan de locatie. Bij logistiek vastgoed zijn functie en locatie in hoge mate verbonden. 2.3 Theoretisch kader distributielogistiek Het theoretisch kader zal verder worden gevormd door de bedrijfseconomische aspecten van distributielogistiek en ketenaansturing, om zodoende de plaats van logistiek vastgoed in de keten te bepalen. Een waardeketen (value chain) is door Porter omschreven: de onderlinge samenhang tussen veelsoortige activiteiten (Porter, 1985). De samenhang van logistiek met andere processen komt goed tot uitdrukking in een waardeketen die primaire processen en ondersteunende processen onderscheidt. Figuur 2.1: Waardeketen van Porter (1985) Dit onderzoek betreft het deel outbound logistics in de hierboven genoemde waardeketen van Porter. Om dit nader weer te geven is in figuur 2.2. een eenvoudige supply chain (keten) van producent naar consument weergegeven. Grondstoffen Productie Distributie centrum Detailhandel (winkel) Consument Figuur 2.2: Voorbeeld eenvoudige keten Distributielogistiek Uit figuur 2.1 en 2.2 wordt duidelijk dat het onderzoeksgebied zich uitstrekt tot het proces vanaf de producent tot de consument. Dit proces wordt omvat met de term distributielogistiek. Van Goor definieert distributielogistiek als volgt: Onder distributielogistiek verstaan we de effectieve en efficiënte voortstuwing van goederenstromen en informatiestromen tussen producent en afnemers, Ruimte voor e-commerce-logistiek 15

16 zodanig dat het gerede product op de juiste plaats en het juiste tijdstip in de juiste kwaliteit aanwezig is bij de afnemers (van Goor, 2009 p30). Voor dit onderzoek zijn een aantal elementen in deze definitie belangrijk. Allereerst zijn goederenstromen en informatiestromen te onderscheiden. Door van Goor aangeduid als distributiekanalen (van Goor, 2009 p25). Ten tweede zijn er verschillende schakels in de keten die afnemer kunnen zijn. Ten derde is (kosten) efficiënt werken een vereiste. Als vierde punt kan het juiste plaats, juiste tijdstip en juiste kwaliteit worden samengevat als de servicegraad (service level). Distributiekanalen bepalen de mogelijkheden om consumenten te bereiken. In dit verband is het noodzakelijk onderscheid te maken tussen het commerciële distributiekanaal en het fysieke distributiekanaal. Het commerciële kanaal is de wijze waarop de consument de order kan plaatsen (van Goor, 2009 p25, p267), bijvoorbeeld in de winkel, via telefoon of via internet. Dit kan afwijken van het fysieke kanaal, de manier waarop producten de consument bereiken. Ieder distributiekanaal (fysiek en commercieel) kent een aantal schakels tussen de producerende onderneming en de uiteindelijke consument. Dit wordt duidelijk in onderstaand overzicht. Bedrijfskolom Leverancier Goederenstroom Informatiestromen Geldstromen Producent Groothandel Centraal DC Detaillist (filiaal) Consument Figuur 2.3: Bedrijfskolom (bewerking van figuur 1.3 van Goor 2009) Distributielogistiek is een balans tussen drie deelsystemen (van Goor, 2009), te weten: 1. voorraadhouden van gereed product; 2. interne processen die producten verdelen naar consumenten; 3. extern transport. De manier waarop deze deelsystemen georganiseerd zijn, hangt voornamelijk af van het soort product en de gewenste servicegraad naar de consument, wat duidelijk terug te vinden in het laatste deel van de definitie van distributielogistiek. Verder zijn factoren als waarde-dichtheid en de verpakkingsdichtheid van het product bepalend, alsmede beperkingen met betrekking tot transportroutes en de gewenste doorlooptijd. Er bestaan drie grondvormen die bij nationale distributie kunnen voorkomen te weten (van Goor, 2009): Ruimte voor e-commerce-logistiek 16

17 - Directe distributie, waarbij rechtstreeks vanuit de producent naar de afnemer wordt geleverd. - Indirecte distributie, waarbij sprake is van meerdere tussenschakels en voorraadpunten in de keten aanwezig zijn. - Filiaal distributie, een variant van indirecte distributie. Daarbij zit er tussen het centraal distributiecentrum van de producent, de detaillist (retailer) met een distributiecentrum en fysieke winkel (filiaal). Een deel van de voorraadfunctie wordt overgedragen aan de detaillist. Internationale ketens zijn doorgaans langer, maar in de basis gelijk In het traditionele proces zijn het commerciële en fysieke kanaal gelijk. De consument gaat naar een fysieke winkel en kan aldaar uit de beschikbare producten een keuze maken. Het fysieke aanbod bepaalt aldus mede het koopgedrag. Hierin wijkt e-commerce nadrukkelijk af. De Nederlandse retail kent van oudsher een structuur waarin een of meerdere centrale distributiecentra de filialen voorzien van producten. Deze ontvangen de producten op haar beurt weer van groothandelsondernemingen (grossiers), die eigen distributiecentra hebben. Weer een stap terug in de keten zijn de distributiecentra van de producenten te vinden. Door de keten heen worden voorraadomvang en zendingsgrootte van de producten verkleind. Consument Detaillist (filiaal) Distributiecentrum Groothandel Producent Figuur 2.4: Voorraadhoudend schakels in de keten en verschijningsvorm van voorraad In werkelijkheid is het systeem natuurlijk veel complexer omdat retailers een breed assortiment aan producten aanbieden, een veelheid aan winkels hebben en miljoenen individuele consumenten via deze winkels kunnen bereiken. De complexiteit van logistieke oplossingen zit juist in deze grote aantallen. Ter nadere illustratie in figuur 2.5 een uitwerking van het fysieke kanaal van de traditionele detailhandelsketen. De kleur en letters verwijzen naar figuur 2.4. Deze structuur wordt in het verdere onderzoek gebruikt. G P G P C D DC P D P D P Figuur 2.5: Voorbeeld fysiek kanaal van een traditionele keten Ruimte voor e-commerce-logistiek 17

18 Afgeleide vraag Naar analogie van de marketing beschrijving van Kotler (1991) ontlenen bedrijven hun bestaansrecht aan waarde toevoeging die plaatsvindt door behoeftebevrediging. Een product is in die visie een bevrediging van een behoefte. Die behoefte is het vertrekpunt. Daaruit kan worden geconstateerd dat logistiek geen doel op zich is, maar een proces om producten bij consumenten te krijgen. Daarom wordt de vraag naar logistiek (de gerelateerde processen zoals opslag, transport, logistieke dienstverlening) gezien als een afgeleide van de vraag naar consumentenproducten (Chalabi, 2004 p11). De vraag naar consumentenproducten wordt sterk bepaald door de economische ontwikkeling en wordt beïnvloed door algemene trends zoals globalisering, het korter worden van productlevenscycli, innovatie enzovoorts. Het afgeleide vraag karakter heeft als bijzondere eigenschap dat er sprake is van een sterk volgend patroon, maar ook van een vertraging als gevolg van het effect dat processen die eenmaal in gang zijn gezet niet zomaar wijzigen. In groeiende markten is er sprake van een opslingereffect (van Goor, 2009 p228) wat leidt tot een vergroting van de voorraadpositie. In dalende markten zorgt vraaguitval eveneens voor een tijdelijke voorraadvergroting. E-commerce kent nog sterkere opslingereffecten door de snelheid waarmee informatie in de supply chain komt. Ter illustratie: producten die via social media worden gehypet kunnen een vraag creëren waarop de fysieke keten niet snel genoeg kan reageren Basisfuncties voorraadhouden en verdelen Uit het voorgaande kunnen de basisfuncties van logistiek vastgoed worden afgeleid. Uit de drie deelsystemen van distributielogistiek zoals gegeven door van Goor alsmede uit de voorbeelden van een supply chain in figuur 2.4 en 2.5, volgt dat, in het logistieke proces om producten bij consumenten te krijgen, behoefte is aan ruimte ten behoeve van: 1. het aanhouden van voorraden (voorraadhouden) 2. processen om de producten te verdelen tot bij de eindconsument (verdelen). In definities van een distributiecentrum die in de literatuur worden gevonden zijn deze twee functies steeds terug te vinden, zoals in de omschrijving van het begrip distributiecentrum verwoord door Hesse: By definition, a distribution centre is a physical facility used to complete the process of product line adjustment in the exchange channel. Primary emphasis is placed upon product flow in contrast to storage (Hesse 2002). In de logistieke wetenschap is de definitie van Roodbergen te vinden: A distribution center is a warehouse in which products from one or more suppliers are collected for delivery to a number of customers (Roodbergen, 2001 p5). Hierin is verdelen expliciet een basisfunctie en voorraadhouden impliciet ook. Voorraadhouden De eerste basisfunctie van logistiek vastgoed is het houden van voorraad gereed product, die nog niet aan een consument(order) is gekoppeld. Hoeveel en hoe producten op voorraad moeten worden gehouden is afhankelijk van vele factoren. Van Goor noemt onder andere producteigenschappen, productie, vraag en vraagvariantie, bestelgrootte, veiligheidsvoorraad en toegankelijkheid als criteria (van Goor, 2009). Het vinden van een optimum aan voorraad is zodoende afhankelijk van de specifieke situatie. Door standaardisatie van logistieke processen (zie 3.2) is de afgelopen jaren het gebruik van europallets als drager van de producten de norm geweest. Het gevolg hiervan is een magazijn dat is voorzien van palletstellingen, die in een brede gangen of smalle gangen opstelling worden gebruikt. Gebouweigenschappen als vrije hoogte, vloerbelastingen, kolomafstanden en sprinklersysteem zijn afgeleid van deze oplossing. Kleinere hoeveelheden worden bewaard in legbordstellingen of in Ruimte voor e-commerce-logistiek 18

19 tijdelijke containers (zoals plastic kratten). Deze lenen zich voor mechanische opslag in een miniload of paternoster. Het houden van producten in voorraad biedt als voordeel dat er sneller kan worden uitgeleverd en veranderingen in de vraag kunnen worden opgevangen. De belangrijkste nadelen zijn het kapitaalbeslag en het risico dat voorraad incourant wordt. Verdelen De tweede basis functie is het verdelen van producten naar eindafnemers. Bij overslag is sprake van herverdelen of doorsturen zonder dat de producten in voorraad worden genomen. Orderverzamelen betreft het op klantorder uit de voorraad halen van producten en deze samen te stellen tot en zending. De methode van orderverzamelen hangt af van de producteigenschappen, de ordergrootte, aantal lijnen per order en hoeveelheid per orderlijn. Bepalend voor het proces is ook procesoptimalisatie door het samenstellen van orders, de afleverpunten en afleverfrequentie, de cut off tijd van orders en service level dat dient te worden gehaald. Aan het einde van het proces moeten de verzamelde producten gereed worden gemaakt voor het vervolgtransport, door deze opnieuw te verpakken en te voorzien van de juiste documenten en stickers. De verpakkingsactiviteit is als zodanig onderdeel van de basisfunctie verdelen. Teneinde de processen goed te laten verlopen en zendingen klaar te zetten voor transport vraagt het verdeelproces veel ruimte. Hoe complexer de structuur van het proces, hoe meer ruimte (vloeroppervlak) hieraan moet worden gegeven Afsluiting: In deze paragraaf was aan de orde hoe producten bij consumenten komen. Dit proces wordt omvat met de term distributielogistiek. Middels een aantal eenvoudige supply chain voorbeelden wordt duidelijk gemaakt welke schakels er in de logistiek keten zijn. Dit levert het inzicht op de dat de plaats in de keten bepalend is voor de functie die het distributiecentrum (vastgoedobject) heeft. Uit het theoretisch kader volgt dat logistiek vastgoed twee basisfuncties heeft, te weten: (1) voorraadhouden van producten en (2) verdelen van de producten. Voor e-commerce-logistiek is het van belang het fysieke distributiekanaal te onderscheiden van het commerciële distributiekanaal. Dit onderscheid is nodig omdat juist daarin e-commerce afwijkt van bestaande concepten. 2.4 De e-commerce keten Inleiding Bestellingen via internet zijn een grote verandering in de keten. Het gevolg is een rechtstreekse levering vanuit het distributiecentrum aan de consument (B2C), in plaats van via het retail filiaal (detaillist) wat voor de voorliggende schakels in de keten een B2B proces is. De e-commerce keten kent een aantal varianten die in deze paragraaf nader worden besproken, waarna aan het einde de gebruikersgroepen worden geïdentificeerd Ketenvarianten Aan het eind van de keten staan de consumenten, die producten in een (internet)winkel kopen. Veelal zijn deze winkels een onderdeel van grotere (internationale) retailketen. Naast (virtuele) verkooppunten hebben deze ondernemingen onder meer inkopers en planners, die zorgen dat de juiste producten op het juiste tijdstip beschikbaar zijn. Tegenover inkopers en planners staan agenten, distributeurs en groothandelsondernemingen. Zij vertegenwoordigen de producenten en Ruimte voor e-commerce-logistiek 19

20 merken. Productie vindt voornamelijk plaats buiten de verkoopregio. Logistiek is hier de verbindende schakel. De traditionele keten naar de detailhandel is in paragraaf 2.2 aan de orde gekomen. Diverse onderzoeken geven mogelijkheden aan voor e-commerce distributie. Hobkirk bepaalt er zes concreet en werkt deze volledig uit (Hobkirk, 2012). De zes varianten van Hobkirk zijn echter onvoldoende aangezien in de praktijk een aantal mengvormen zijn af te leiden. Van Goor noemt drie grondvormen aan de hand van het Klant Order Ontkoppel Punt (KOOP) (Van Goor, 2009). Om af te leiden wie nu de vastgoedgebruikers zijn, alsmede voor consistentie met paragraaf 2.2, zal aan de hand van de bedrijfskolom (figuur 2.2) en de traditionele keten (figuur 2.4) een viertal hoofdvormen worden afgeleid aan de hand van het commerciële kanaal en fysieke kanaal. A) Commercieel kanaal: 1. Retail met of zonder fysieke winkels. 2. Direct vanaf de producent of merk, geen retail tussenschakel B) Fysiek kanaal: 1. Voorraad en orderverwerking door de partij die de verkoop realiseert. 2. Voorraad en orderverwerking bij een andere schakel in de keten. In aanvulling op het bovenstaande is het mogelijk de keten in eigen beheer dan wel uitbesteed aan gespecialiseerde dienstverleners op te zetten. De vastgoedgebruikers worden bepaald door de vier hoofdvormen nader te bezien. 1. Single channel retailers 2. Multi channel retailers G P G P C DC* www G P P P C www D DC* G P P P P D P *) varianten: - eigen beheer of uitbesteed *) varianten: - eigen beheer of uitbesteed - (2A) centraal DC of (2B) apart e-commerce DC Ruimte voor e-commerce-logistiek 20

21 3. Rechtstreeks 4. Virtueel DC* G P C DC* P C www www DC* P De producent of brand zet een eigen webwinkel op en verkoopt producten rechtstreeks zonder tussenkomst van een retailer. *) varianten: - (3) af fabriek zonder DC - (4) via DC - eigen beheer of uitbesteed Fysieke stroom Retourstoom Informatiestroom Figuur 4.1: Verschillende e-commerce supply chains Webwinkel uitsluitend als intermediair, producten zijn veelal niet fysiek aanwezig bij of in het bezit van de verkoper (virtueel of longtail ). *) varianten: - eigen beheer of uitbesteed Voorraad en orderverwerking Partij die de verkoop realiseert Uit bovenstaande kan worden vastgesteld welke partijen de vastgoedgebruikers zijn van de e- commerce logistiek, dat zijn: 1. Single channel retailers, die de voorraad en orderverwerking in eigen beheer hebben. 2A. Multi channel retailers, die de voorraad en orderverwerking hebben samengevoegd met het filiaal DC. 2B. Multi channel retailers, die een apart DC hebben voor de voorraad en orderverwerking van e-commerce. 3. Producten of merken (verladers) die rechtstreeks af fabriek of uit de centrale voorraad leveren. 4. Producent of groothandelsonderneming levert (virtueel) rechtstreeks uit de eigen voorraad. In alle vier de varianten komt outsourcing voor. Een dienstverlener kan bovendien een multi user site (distributiecentrum van waaruit meerdere klanten worden bediend) opzetten. De gevolgen daarvan zijn onder andere schaalvergroting zoals wordt besproken in Logistiek dienstverleners van partijen die die de logistieke uitvoering hebben uitbesteed. Dit zijn zowel de grote internationale dienstverleners zoals DHL, Geodis en Rhenus alsmede gespecialiseerde kleinere dienstverleners zoals DocData, S+H fulfilment, e-ways, TopPak fulfilment services, Nic. Oud en van der Scheur. De vaststelling van de gebruikers is relevant voor onderzoeksvraag b. In paragraaf 4.2 komt, aan hand van het model van Osgood, aan de orde dat verschillende gebruikers eigen afwegingen hebben om te komen tot een vastgoedoplossing. DC www Ruimte voor e-commerce-logistiek 21

22 2.5 E-commerce fulfilment Inleiding In deze paragraaf is de basisinrichting van distributielogistiek voor e-commerce aan de orde. Daarin staan centraal de fysieke locatie waar de basisfuncties voorraadhouden en verdelen plaatsvinden. Als laatste stap in de keten moet de consument nog in het bezit komen van het product Basisvarianten E-commerce fulfilment of kortweg e-fulfilment, de logistiek achter de webwinkel is in feite niets meer dan het zorgdragen dat online bestelde producten ook daadwerkelijk bij de eindconsument aankomen. De logistieke processen bestaan uit voorraadhouden (opslag) en verdelen wat bestaat uit het verzamelen en gereedmaken (verpakken) van de orders tot zendingen en het transport en de bezorging daarvan. Naarmate e-commerce is gegroeid, is er de afgelopen jaren een duidelijk verschil zichtbaar geworden tussen de traditionele winkelbevoorrading en de processen van online verkopen. E-commerce kent een duidelijk ander verkooppatroon omdat de winkeltijden ongelimiteerd zijn, maar ook omdat er anders gekocht wordt. Bovendien, veel internet ondernemingen zien de producten die ze hebben verkocht niet zelf (virtueel). Zowel de voorraad als de orderverwerking zitten in een andere schakel in de keten (van Goor, 2009 p265). De Koster (2001) benoemt drie varianten van de voorraadlocatie en de verdeelfunctie voor verkopen die middels het internet, destijds aangemerkt als nieuw verkoopkanaal, tot stand zijn gekomen. In latere onderzoeken zijn vergelijkbare overzichten te vinden. Vanuit lokale winkels Voordelen - Eenvoudig op te zetten. - Lage investeringen, lage additionele kosten - Vergroting marktgebied - Korte reactietijden Nadelen - Groter risico van voorraad door onvoorspelbaarheid van de vraag - Inefficiënte processen - Interferentie met gewone klanten in de winkel Vanuit het centrale distributiecentrum - Alle voorraad op 1 locatie - Betere afstemming van orders en voorraad - Hele internet assortiment beschikbaar voor e-commerce - Producenten kunnen hiermee de retailers passeren - Een distributiecentrum ingericht voor winkellevering is inefficiënt voor e- commerce orders - Verstoring van processen - Transport afstanden nemen toe, daarmee kosten en tijd - Productgroepen beperking - Kannibalisatie van winkelverkoop Vanuit een speciaal opgezet e-commerce distributiecentrum (eventueel outsourced) - Lay-out, ontwerp is geschikt voor het (efficiënt) verwerken van kleine orders - Schaalvoordelen kunnen gerealiseerd worden - Groter afzetgebied bereikbaar - Snelle en zekere leveringen - Mechanisatie mogelijk - Nieuwe distributie structuren moeten opgezet worden - Decentrale voorraden - Langere transportafstanden - Kannibalisatie van winkelverkoop Figuur 2.7: Voor- en nadelen van verschillende distributiestructuren: Bewerking van de Koster (2001) en Prologis (2008) Ruimte voor e-commerce-logistiek 22

23 Van Goor voegt daar aan toe dat het ook relevant is te kijken hoe de levering aan de consument plaatsvindt (van Goor, 2009). Daarin zijn 3 varianten te onderkennen: 1. Levering via een bestaande winkel; 2. Levering via een ( third party ) pick-up point (PUP); 3. Levering bij op een door de consument gekozen adres (aan huis of kantoor). Bovenstaande kan worden samengevat in het volgende schema. Van Lokale winkel Naar Lokale winkel Centraal DC Pick up point e-commerce DC Gekozen adres Figuur 2.8: Speelveld e-commerce distributielogistiek Afsluiting Drie deelsystemen bepalen het speelveld van e-commerce distributielogistiek te weten: voorraadhouden, verdelen en extern transport. De activiteiten die bij e-commerce fulfilment aan de orde zijn omvatten een breed scala aan fysieke en administratieve processen. Dit zal nader worden uitgewerkt in hoofdstuk Conclusies hoofdstuk 2 De vraag naar logistiek vastgoed kan worden afgeleid uit de supply chain. De basisfunctie van logistiek vastgoed is daarmee duidelijk: de opslag van producten (voorraadhouden) en het verdelen van deze producten naar de volgende schakels in de keten (verdelen). Deze functies zijn terug te vinden in ieder object, maar niet in gelijke mate. In de bestaande vastgoedliteratuur ontbreekt het aan deze zienswijze. Definities op basis van objectkenmerken gaan voorbij aan de functie. De IPD gaat wel uit van de logistieke functie maar is te algemeen gesteld en onderkent de twee basisfuncties niet. Door een analyse van de e-commerce-keten is bepaald wat de varianten zijn en wie de gebruikers zijn van grootschalige ruimte voor e-commerce (antwoord op onderzoeksvraag b). E-fulfilment omvat echter meer activiteiten, wat nader wordt uitgewerkt in hoofdstuk 5. Ruimte voor e-commerce-logistiek 23

24 HOOFDSTUK 3 Logistiek vastgoedmarkt 3.1 Inleiding De logistieke sector heeft een prominente plaats in de Nederlandse economie. De sector genereert een toegevoegde waarde van circa 40 mrd (TNO, 2010) en geeft werk aan circa 8,5% van de Nederlandse werkende beroepsbevolking (TNO, 2010). De sector heeft deze omvang doordat Nederland, door de geografische ligging, een belangrijke doorvoerfunctie heeft in Europa. De Gateway to Europe is mogelijk door de leidende rol van de Haven van Rotterdam, met afstand de grootste van Europa, de hoogwaardige infrastructuur en een sterk ontwikkelde transport en logistieke sector. De sector heeft invloed op de vastgoedmarkt. In Nederland zijn een groot aantal distributiecentra en andere logistiek vastgoedobjecten. 3.2 Korte geschiedenis, logistiek vastgoed in Nederland Inleiding De logistieke sector bestaat uit ondernemingen die logistieke werkzaamheden als kernactiviteit hebben. Traditioneel ligt de nadruk bij logistiek op processen met fysieke producten. Deze fysieke processen omvatten transport, opslag en overslag alsmede de administratieve afwikkeling hiervan. De betrokken partijen zijn transporteurs (vervoerder) en expediteurs (organisator). De handelsvoorraad werd doorgaans door de eigenaar van de producten ondergebracht op een geschikte locatie Ontwikkeling Oorspronkelijk kon de logistiek van een onderneming worden opgedeeld in drie delen bevoorrading, productie en distributie (Hesse, 2002). Een bedrijf kocht zelf in, liet de goederen leveren door de verlader (bevoorrading), verwerkte dat (productie) en verscheepte het zelf naar de afnemers (distributie). Diverse delen van dit proces zijn in de loop van de tijd uitbesteed aan gespecialiseerde ondernemingen, waardoor een nieuw sector ontstond. De traditionele logistieke activiteiten zijn de activiteiten die de afgelopen 50 jaar synoniem hebben gestaan voor transport. Hieronder vallen ook de expediteurs en cargadoors omdat deze zich bezig houden met de beheersing van de goederenstroom en de administratieve afhandeling daarvan. Expediteurs/cargadoors kunnen gezien worden als experts van het verzenden van producten en daarmee is het een gespecialiseerde activiteit. Uit deze oorspronkelijke partijen groeiden ondernemingen die zij nadrukkelijker specialiseerde in de administratieve afwikkeling van deze goederenstromen. Verder ontwikkeling leidde tot activiteiten die de beheersing en sturing van deze fysieke goederenstromen en administratieve processen omvatten. Daarmee ontstonden logistieke dienstverleners, die supply chain management activiteiten aanbieden als service. Het magazijn werd hierin een belangrijke schakel. Oorspronkelijk was distributie naar de consumentenmarkten regionaal / nationaal georganiseerd. Daarbij wordt iedere consumentenmarkt bedient vanuit een regionaal / nationaal distributiecentrum voor het betreffende gebied, veelal doordat hiervoor een landenorganisatie, importeurs of agent verantwoordelijk is. Van Levelt beschrijft in het artikel van mainport tot brainport (van Levelt, 2010) de ontwikkeling vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw van logistieke oplossingen in Nederland. Ruimte voor e-commerce-logistiek 24

25 Vanuit nationale distributieconcepten is, met het opengaan van de Europese grenzen in 1992, het Europese distributiecentrum (EDC) ontstaan. Het belangrijkste voordeel hiervan was voorraadintegratie, met als gevolg dat Europese distributiecentra grootschalige vastgoedobjecten verlangden. Met het verder verplaatsen van de productielocaties naar het Verre Oosten nam de jaren daarna containervervoer sterk toe en profiteerde Nederland als vestigingslocatie van de sterke Haven van Rotterdam, één van de grootste havens ter wereld (HbR 2012). Daarnaast is Schiphol een tweede mainport, wat betreft vracht de derde luchthaven van de EU (Eurostat, 2010). Nederland profiteerde van deze sterke positie, gecombineerd met goede infrastructuur en van een goede internationaal erkende reputatie (van Goor 2009, p23) en een sterk ontwikkelde logistiek- en transportsector. Aanhoudende technologische vernieuwing vergrootte de informatiekwaliteit in de keten. Verdere reductie van voorraad in de keten, om zowel te besparen op kapitaalkosten als op het voorkomen te veel incourante voorraad. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot schaalvergroting, vermindering van de opslagfunctie en vergroting van de verdeelfunctie en het ontstaan van nieuwe activiteiten ( value add functies) in het distributiecentrum. In onderstaande figuur 3.1 is deze ontwikkeling verwoord. Uit het artikel kan ook worden afgeleid dat logistiek de ontwikkelingen volgt die in de economie plaatsvinden. De supply chain oplossingen zijn beïnvloed door algemene trends zoals globalisering, het steeds korter worden van levenscycli van producten, ontwikkelingen in de IT (ERP systemen, Elektronische Data uitwisseling, barcodes, RFID, ect.), alsmede outsourcing Distributiecentrum Kernactiviteiten: opslag overslag order verzamelen Logistiek service centrum Kernactiviteiten: opslag overslag order verzamelen + VAL-activiteiten: verpakken & `labelen klantspecifiek maken assemblage kwaliteitscontrole + VAS-activiteiten: order management voorraadbeheer customer service financiële diensten Figuur 3.1: Distributiecentra hebben zich ontwikkeld tot logistieke service centra (NDL, 2005) Uit bovenstaande figuur blijkt wederom dat de basisfuncties van het distributiecentrum zijn: voorraadhouden (opslag) en verdelen (overslag en order verzamelen) zijn. De uitbreiding van activiteiten in het Logistiek Service Center blijkt, na eigen onderzoek, niet direct grote invloed te hebben op de omvang van de objecten en gebouwspecificaties. In de meeste gevallen is de omvang van de VAL en VAS activiteiten gering ten opzichte van het geheel. Een bouwkundige mezzaninevloer, gelegen boven de expeditie ruimte (het gebied direct gelegen aan loading dock) is in veel gevallen hiervoor ingericht. Verandering in de supply chain is alles behalve nieuw. Doordat de logistieke ketens complexer werden ontstond er ruimte voor nieuwe activiteiten en supply chain management. De afgelopen jaren is zichtbaar geworden dat ketens aanpassen als gevolg van trends in de economie. De functie van het distributiecentrum daarmee ook. De constante factor in de veranderingen is dat basisfunctie voorraadhouden (opslag) verder afneemt, terwijl de functie verdelen (distributie) toeneemt. Logistiek vastgoed veranderde daardoor, van traditionele pakhuizen en opslagloodsen naar distributiecentra Ruimte voor e-commerce-logistiek 25

26 met veel ruimte voor het snel verwerken van de goederenstromen, in sommige gevallen zelfs zonder deze in opslag te nemen (x-dock) Afsluiting: In deze paragraaf is de ontwikkeling van logistiekvastgoed in Nederland in de afgelopen decennia beschreven. Hieruit is af te leiden dat er een voortdurende verandering in de supply chain heeft plaatsgevonden. Naast de basisfuncties kent het Logistiek Service Center al allerlei aanvullende processen. De opkomst van e-commerce is een nieuwe verandering, die het einde van de vorige trend naar centralisatie inluid. Het one size fits all model voor de supply chain werkt niet meer. 3.3 De gevolgen van uitbesteding Inleiding Tot de grootste gebruikers van logistiek vastgoed in Nederland horen gespecialiseerde logistiek dienstverleners die in opdracht van derden de logistieke functies verrichten (CBRE database). Dit is het gevolg van de trend van het uitbesteden ( ousourcing ) van non core activiteiten bij verladers, ondernemingen in de industrie en handel. Hesse stelt dat door lean- en flexibele productiemethoden er een alomvattend proces van rationalisatie en specialisatie op gang is gekomen dat zijn neerslag heeft gehad op alle sectoren en facetten van productie (Hesse, 2002). Het uitbesteden van logistieke activiteiten heeft voordelen voor de verlader. Die voordelen zijn te vinden in een focus op de eigen core business, beoogde kostenbesparing en flexibiliteit. Dit is uitgewerkt in de rapporten van de commissie van Laarhoven (2006, 2008). De uitbesteding van logistieke activiteiten heeft grote gevolgen voor de vastgoedmarkt gehad Nederland als vestigingsplaats De sterk ontwikkelde logistieke sector heeft Nederland als vestigingslocatie positief beïnvloed. Dit is omschreven in de vorige paragraaf Standaardisatie De opkomst van logistieke dienstverlening heeft ook gezorgd voor een bepaalde mate van standaardisatie van processen. Immers, niet langer is het optimale proces van één gebruiker bepalend, maar moet een logistiek proces voor meerdere gebruikers inzetbaar zijn. Daarmee ontstaat ook flexibiliteit die noodzakelijk is om veranderingen in de supply chain te ondervangen, zoals ten gevolgen van de kortere levenscycli van producten en verplaatsing van productie Ontstaan huurdersmarkt Door de standaardisatie van logistieke processen konden gebouwen ontworpen worden aan de hand van gestandaardiseerde specificaties. Daarmee werden logistiek vastgoedobjecten ook interessant voor vastgoedbeleggers. Begin van deze eeuw ontstond er bovendien een grote behoefte aan het beleggen in vastgoed en werd ook logistiek vastgoed als beleggingsproduct ontdekt. Gelijktijdig ontstond bij de ondernemingen die het vastgoed tot dan tot in gebruik en bezit hadden de behoefte om het kapitaal dat hierin zat vrij te maken middels een Sale & Lease Back transactie. Dit is onderwerp geweest van de studie van Brouns (2006). Nieuwe distributiecentra die de afgelopen jaren (speculatief) werden gerealiseerd zijn vrijwel zonder uitzondering door beleggers gekocht. In een aantal jaren veranderde een markt die kenmerkend een eigenaar/gebruikersmarkt was, in markt waarin thans circa 70% (CBRE 2011) van de distributiecentra op de logistieke top locaties in handen is van vastgoedbeleggers. Ruimte voor e-commerce-logistiek 26

27 3.3.5 Schaalgrootte logistiek vastgoed Logistieke dienstverlening heeft geresulteerd in schaalvergroting van het logistiek vastgoed. Immers, logistiek dienstverleners passen een aantal logistieke concepten toe die bij verladers of eindgebruikers niet voorkomen. Zij hebben de mogelijkheid dienstverlening voor meerdere klanten te combineren en onder één dak te brengen. Zowel het shared use warehouse als de campus concept zijn voorbeelden hiervan. De schaalvergroting is verder versterkt doordat de afgelopen 10 jaar, als gevolg van een golf van fusies en overnames, de van oorsprong kleine transportondernemingen en logistiek dienstverleners zijn opgegaan in grote, internationaal opererende concerns Back-to-back huurovereenkomsten Daarnaast kan een logistiek dienstverlener voor één enkele opdrachtgever een logistieke operatie uitvoeren. Er wordt dan gesproken van een dedicated site. Ook dit heeft een grote invloed op de logistiek vastgoedmarkt. Dienstverleners hebben voorkeur voor om huurovereenkomsten aan te gaan die gelijk lopen met de contracten voor de dienstverlening, zogenaamde back to back contracten, omdat zij anders het risico lopen op leegstand. Nu zijn de belangen en motiveringen voor het afsluiten van een dienstverleningsovereenkomst beduidend afwijkend van de lange termijn keuze voor een locatie of object. Achterliggend verschil is dat dienstverlening moeilijk contractueel is vast te leggen, veel moeilijker dan bijvoorbeeld de huur van een vastgoedobject. Daaruit komt de behoefte ook voort van verladers om dienstverleningsovereenkomsten voor een beperkte periode aan te gaan. Immers, de kwaliteit van dienstverlening is moeilijk te meten en te controleren, alle methode zoals KPI s en balance score cards ten spijt. Dat de relatief korte back-to-back huurovereenkomsten niet de voorkeur hebben van vastgoedbeleggers is duidelijk. De gebruikelijke waardering van vastgoed is gebaseerd op een lange termijn gegarandeerde huurinkomstenstroom. Daarom zijn beleggers gewoonlijk bereid lange huurovereenkomsten te belonen met incentives en andere voordelen. Deze voordelen zijn voor een logistiek dienstverlener niet realiseerbaar, gegeven de wens om uitsluitend back-to-back contracten aan te gaan. Een langere huurovereenkomst met een eindgebruiker zou een oplossing zijn, maar deze problematiek wordt in dit onderzoek niet nader beschouwd Afsluiting Het ontstaan van een grote sector logistieke dienstverlening heeft veel invloed gehad op de logistiek vastgoedmarkt in Nederland. Zowel qua schaalvergroting van de objecten, als door de opkomst van een huurdersmarkt, met als daarbij de gebruikelijke duur van huurovereenkomsten die worden afgesloten. 3.4 Voorraad logistiek vastgoed Inleiding Hoewel het niet eenduidig vast staat wat allemaal tot het logistiek vastgoed kan worden gerekend, worden hieronder, een aantal marktkenmerken gegeven op basis van de CBRE database Voorraad In 2004 heeft van Toor onderzoek gedaan naar de voorraad logistiek vastgoed in Nederland. Hierbij zijn eerdere studies en rapporten van onderzoeksbureaus (Stec, Buck), banken (ING, Rabo bank) en vastgoedadviseurs (CBRE, C&W, DTZ, JLL) met elkaar vergeleken. Echter die onderzoeken gaven sterk variërende uitkomsten wat betreft de voorraad logistiek vastgoed, zowel voor Nederland als voor de ons omringende landen. Samenvattend komt van Toor in zijn onderzoek tot een ruwe schatting, de voorraad logistiek vastgoed in Nederland ligt tussen 15 en 20 mio m² (van Toor, 2004). Ruimte voor e-commerce-logistiek 27

28 Later onderzoek van Brouns (2006, p20) geeft een totale voorraad van 11,5 mio m² voor in totaal 530 objecten. Maar hanteert een ondergrens van m² per object. De definities uit de vastgoedliteratuur zijn samen te vatten in typische eigenschappen van het vastgoed, zoals omvang en specificaties. CBRE heeft onderzoek gepubliceerd naar de omvang van de voorraad logistiek vastgoed. CBRE hanteert daarbij als criterium bedrijfsgebouwen vanaf m² die gebruikt worden, of zijn ontworpen, voor moderne logistieke werkzaamheden. In dit onderzoek wordt een totaal van circa 21 mio m² gerapporteerd en ruim objecten (CBRE, 2011) Matrix grootschalige bedrijfsgebouwen Zoals eerder omschreven en ondersteund door het onderzoek van Chalabi (2004), gaat logistiek in de eerste plaats om processen. In hoofdstuk 2 is vastgesteld wat de twee basisfunctie zijn van logistiek vastgoed. De vastgoedliteratuur gaat niet uit van deze indeling, er wordt ingedeeld naar objectkenmerken. De vastgoedkenmerken zijn, zoals in het voorgaande aangetoond, juist een resultaat van de functie van het object. Dat wordt bevestigd als wordt ingezien dat allerlei objecten die voldoen aan de definitie uit de vastgoedliteratuur, gebruikt worden voor andere dan logistieke activiteiten. Voor het verdere onderzoek zijn de twee basisfuncties daarom bepalend. Ook de IPD definitie gaat uit van de functie, waardoor kan worden gesteld dat vastgoedobjecten op deze grondslag moeten worden ingedeeld in categorieën. Deze verdeling wordt uiteraard gemaakt aan de hand van de twee basisfuncties (1) voorraadhouden en (2) verdelen. Basisfunctie: Verdelen Ja Nee Parcel hub X-dock 1e line Productie Data centers Distributiecentrum Commodity opslag Nee Ja Basisfunctie: Voorraadhouden Figuur 3.2: Logistiek vastgoed ingedeeld in vier categorieën op basis van functie Toelichting op de kwadranten. Objecten die van de buitenzijde voldoen aan de gehanteerde definitie logistiek vastgoed op basis van objectkenmerken en locatie, zijn niet allemaal gelijk. Ze vallen ook niet allemaal onder het begrip distributiecentrum. In veel bedrijfsgebouwen ontbreekt de voorraad- of verdeelfunctie (vrijwel) geheel. Toch zijn dit objecten die voor de gebruiker onmisbaar zijn voor de bedrijfsvoering. Het bovenstaande onderscheid is van belang omdat: het op maat bouwen tast de courantheid en daarmee verhuurbaarheid van de panden aan. Dit verlaagt de aantrekkelijkheid van bedrijfsvastgoed voor beleggers (van Gool, 2007). Met deze kennis is het dus voor de belegger, ontwikkelaar maar ook de taxateur van groot belang onderscheid te maken op basis van de functie van het gebouw, in plaats van (alleen) de objectkenmerken. Hieronder geïllustreerd met voorbeelden. Ruimte voor e-commerce-logistiek 28

29 Kwadrant 1 Wel verdelen /geen voorraadhouden X-dock Gebouwen waar zendingen op pallets worden herverdeeld over vrachtwagens. Doorgaans hebben deze gebouwen aan meerdere zijde een volledige laadkuil en loading docks, met een lage bebouwingsgraad van het perceel als gevolg. Vrije hoogte en vloerbelasting spelen geen rol van betekenis. Parcel hub: Sorteercentrum waar pakketten worden verwerkt, lijkt op een x-dock maar dan ingericht voor pakketten (dozen) in plaats van pallets. Veelal voorzien van een gemechaniseerd sorteerinstallatie en speciale laad en los installaties voor kleinere vrachtwagen (bakwagens) en bestelbusjes. 1e linie gebouw: Objecten die direct gelegen zijn tussen twee modaliteiten (air/land of sea/land) en worden gebruikt om producten over te slaan van de ene op de andere modaliteit. Doorgaans geen voorraadfunctie, al kunnen zendingen meerdere dagen in het object blijven staan. Door de locatie en specifieke inrichting van het object is ander gebruik dan overslag onwaarschijnlijk. Veiling: Grootschalige objecten waarin bloemen, groente-/fruit en versproducten worden verdeeld. Hoewel grootschalig (bijvoorbeeld bloemenveiling Aalsmeer) en alle objectkenmerken van een distributiecentrum, vindt in hier geen opslag (voorraadhouden) plaats. Objecten zijn eveneens te vinden rondom traditionele locaties met een (agri)veiling zoals in Aalsmeer, Barendrecht en Venlo. Veelal gelden hiervoor veelal beperkingen in het bestemmingsplan die ander gebruik niet direct toestaan. Kwadrant 2 Wel voorraadhouden en verdeelfunctie Distributiecentra: Uitsluitend distributiecentra voldoen aan de eis dat het object voor meerdere gebruikers bruikbaar is en dat er voldoende vraag is naar dergelijke ruimte. Dit kan dan nog worden aangevuld met criteria voor de locatie en overige objectkenmerken. Enige uitzondering op deze zijn geautomatiseerde/gemechaniseerde hoogbouw magazijnen. Deze zijn door de aard van de constructie veelal geen vastgoedobject, maar dienen als installaties te worden gezien. Kwadrant 3 Wel voorraadhouden /geen verdeelfunctie Commodity opslag: Conventioneel object waar termijngoederen ( Commodities ) in zijn opgeslagen. Veelal betreft dit opslag van producten die lager in de productieketen staan, zoals grondstoffen en halffabricaten. Deze objecten zijn veelal gelegen aan het begin van de keten, bij de productielocatie of in een zeehaven. Door het ontbreken van de verdeelfunctie worden doorgaans geringe eisen aan de specificaties van het object gesteld, tenzij dit specifiek voor de producten noodzakelijk is. Te denken bijvoorbeeld voor diepvries. Objecten op locaties die door de decentrale ligging geen verdeelfunctie toelaten moeten eveneens tot deze categorie worden gerekend. Kwadrant 4 Geen voorraadhoudende en geen verdeelfunctie Betreft de objecten die wel de kenmerken van een logistiek gebouw hebben, maar als zodanig niet (meer) worden gebruikt en niet in die staat terug te brengen zijn. Als voorbeeld hiervan zijn data centers. Productielocaties kunnen tevens grootschalig zijn, maar hebben in de praktijk het karakter op maat (om het productieproces heen) ontwikkelde vastgoedobjecten te zijn Afsluiting De voorraad logistiek vastgoed in Nederland, is door gedetailleerd onderzoek van CBRE vastgesteld en gepubliceerd (CBRE, 2011). Voor een verder indeling moet worden gekeken naar de Ruimte voor e-commerce-logistiek 29

30 basisfuncties. Aldus zijn 4 categorieën te bepalen. Alleen een distributiecentrum kent beide basisfuncties. Commercieel vastgoedpartijen dienen zich bewust te zijn van het specialistische karakter van andere objecten. De vastgoedpartijen die dergelijke objecten commercieel willen beoordelen dienen uit te gaan van stichtingskosten. 3.5 Conclusies hoofdstuk 3 In hoofdstuk drie is de eerste onderzoeksvraag beantwoord middels een bestandsopname van logistiek vastgoed in Nederland. De voorraad logistiek vastgoed in Nederland omvat circa 21 mio m² en ruim objecten (CBRE, 2011). De eerdere studies zijn uitgegaan van objectkenmerken om te bepalen wat logistiek vastgoed omvat. De kenmerken zijn echter een afgeleide van de functie. Voor verder onderzoek is daarom de functie maatgevend. Aan de hand van de twee basisfuncties wordt een indeling gemaakt in 4 categorieën. De beschreven objecten zijn, behoudens distributiecentra, beperkt in het alternatief gebruik. Voor het begrip van de procesverandering als gevolg van e-commerce is het noodzakelijk deze basisfuncties in het verdere onderzoek te gebruiken. Ruimte voor e-commerce-logistiek 30

31 HOOFDSTUK 4 Vastgoedmarktpartijen 4.1 Inleiding In het vierde hoofdstuk wordt gekeken naar de onderzoekvragen die toezien op de verandering van de ruimtebehoefte van gebruikers en de gevolgen voor de ontwikkelingsmarkt. Om deze vragen te beantwoorden staat in paragraaf 4.2 de gebruiker centraal. De gebruikerswensen komen uit de theorie van Corporate Real Estate Management. Het model van Osgood wordt gebruikt om het kader van de verandering in vastgoedtermen weer te geven. De toekomstige ruimtebehoefte is eveneens relevant voor vastgoedbeleggers. In paragraaf 4.3 wordt belicht wat de drijfveren van de vastgoedbelegger zijn. In paragraaf 4.4 wordt het ontwikkelproces nader bezien. 4.2 Gebruikersmarkt Inleiding Historisch gezien is logistiek vastgoed ontwikkeld vanuit specifieke wensen van de gebruiker. De gebruikerswensen en vastgoedoplossingen is het domein van Corporate Real Estate Management (CREM), dat twee kanten kent; de vastgoedkant en de kant van de onderneming (Krumm 1999 in Syllabus). Voor de logistieke gebruiker is het uiteindelijke belang het behalen van toegevoegde waarde door middel van het vastgoed. Het vastgoed is hierbij een van de productiemiddelen Het strategic alignment model van Osgood In het artikel Translating organisational strategy into real estate action heeft Osgood de aansluiting tussen de organisatiestrategie en de vastgoedstrategie onderzocht (Osgood, 2004). Osgood geeft aan dat organisatiestrategie uit vijf onderdelen bestaat: (1) missie en visie, (2) klanten en markten, (3) producten en diensten, (4) onderscheidend vermogen en (5) waarden en cultuur. Voor elk van deze onderdelen wordt onderzocht hoe de vastgoedstrategie kan bijdragen aan de organisatiestrategie in termen van de (1) kwaliteit, (2) kosten, (3) hoeveelheid, (4) locatie, (5) technologie en (6) methoden om ruimte beschikbaar te stellen. De samensmelting van de van organisatie- en vastgoedstrategie wordt door Osgood client specific strategy alignment genoemd (Osgood, 2004). Organisation Mission and vision Customers and markets Products and services Distinctive competencies Values and culture Client specific strategy alignment Real Estate Quality of space Cost of space Quantity of space Location of space Technology of space Practices for providing space Figuur 4.1: Strategic alignment model van Osgood. Ruimte voor e-commerce-logistiek 31

32 De organisatiestrategie zal binnen iedere onderneming afwijkend zijn, dus eveneens de afstemming met de vastgoedmarkt. Retailers, verladers en logistiek dienstverleners hebben eenieder afwijkende ondernemingsstrategieën en zullen de vastgoedaspecten verschillend beoordelen. Historisch was logistiek vastgoed veelal in eigendom. De afgelopen 15 jaar is er een huurdersmarkt ontstaan, zoals in paragraaf 3.3 beschreven. Hieraan lagen verschillende ondernemingsstrategieën ten grondslag. Verschillen in organisatie strategie Food retailers zien de optimalisatie van het distributienetwerk als een succesfactor ( distictive competencies ) en voeren een strategisch beleid om (grootschalige) distributiecentra op de juiste locaties in het land te verwerven. Distributiecentra van non-food retailers zijn door de winkellocaties en transportstructuur ( customers and markets ) vaak tientallen jaren op dezelfde locatie gevestigd. Dergelijke eindgebruikers stellen hogere eisen aan de kwaliteit van de ruimte en gebruiken meer technologie. Bij logistiek dienstverleners is vastgoed meer een productiemiddel ( products en services ). Voorst is af te leiden dat er sprake is van volgend gedrag ten opzichte van opdrachtgevers, in het bijzonder ten aanzien van locatie en contractduur (zie 3.3). De detailuitwerking van bovenstaande komt aan de orde in het onderzoek van BCI gericht op de fashion industrie (BCI, 2012). Daaruit blijkt dat de waarde-propositie van de onderneming bepalend is voor de logistieke strategie. De conclusie van BCI is dat iedere onderneming daarom een eigen afwegingen zal maken in de het opzetten van de supply chain (BCI, 2012). Daarbij worden flexibiliteit en betrouwbaarheid steeds belangrijker, wat meestal resulteert in hogere kosten ten opzichte van standaardisatie. Naar het model van Osgood zullen dergelijke doelen, die afgeleid zijn van de organisatiestrategie, de vastgoedaspecten bepalen (Osgood, 2004). Met als gevolg een verdere segmentatie van de gebruikersmarkt en meer heterogeniteit in de vastgoedoplossing. Verschillen in vastgoedaspecten Een beperking kan worden gemaakt ten aanzien van de zes vastgoedaspecten die Osgood noemt (Osgood, 2004). De kosten van ruimte is voor iedere logistieke oplossing een aspect dat moet worden geminimaliseerd, blijkens de definitie van distributielogistiek (zie paragraaf 2.3). De methoden om ruimte beschikbaar te stellen zijn voor dit onderzoek niet relevant. In lijn met de overige aspecten van Osgood, zullen de wensen van de gebruiker in dit onderzoek worden beschreven aan de hand van: (1) locatie (Location of space); (2) kwantitatieve ruimte (Quantity of space); (3) kwalitatieve ruimte (Quality of space & Technology of space). Ad 1) Locatiefactoren De locatiekeuze voor distributiecentra heeft drie bepalende elementen op hoog aggregatie niveau: nabijheid van de productielocatie (begin van de keten); nabijheid van de afzetmarkt of het servicegebied (einde van de keten); nabijheid van transportmodaliteiten (optimaal binnen de keten). Nederland scoort goed op deze aspecten, waarbij de Haven van Rotterdam kan worden gezien als het begin van de keten. De Europese grote (kapitaalkrachtige) consumentenmarkten in Noordwest Europa zijn snel bereikbaar en de infrastructuur is uitstekend. De meeste distributiecentra in Nederland zijn te vinden op die locaties waar deze drie factoren gecombineerd aanwezig zijn, op de as van Rotterdam naar Venlo. Op het tweede aggregatie niveau zijn allerlei andere aspecten te vinden die een rol spelen bij locatiekeuze, zoals fiscaliteit, arbeidsmarkt, beschikbaarheid van geschikte vastgoedobjecten en grondposities. Ruimte voor e-commerce-logistiek 32

33 Waar traditionele ketens doorgaans locatiefactoren kennen op basis van de inkomende goederenstroom (zeehaven en multi modale containerterminals), ligt de nadruk bij e-commerce op de eindlevering bij de consument, dus in de afzetmarkt. Echter het BCI onderzoek haalt nadrukkelijk de mogelijkheid aan om e-commerce distributie vanaf de productielocatie op te zetten (BCI, 2012). Ad 2) Kwantitatieve ruimte Eerder is aan de orde geweest dat schaalvergroting de norm was de afgelopen jaren. Een nationaal georiënteerd distributiecentrum omvat circa m² tot m². Bij logistiek dienstverleners zijn distributiecentra met een omvang tussen m² en m² normaal geworden. Kleinere objecten zijn doorgaans voor dienstverleners niet rendabel te exploiteren. Kleinere objecten hebben daardoor als gebruiker een verlader, groothandelsonderneming of retailers. Ad 3) Kwalitatieve ruimte Voor een logistiekproces gebaseerd op pallets als ladingdrager, dat tot voor kort als standaard werd beschouwd, zijn de specificaties bekend uit eerdere onderzoeken zoals in beschreven. Opgemerkt dient te worden dat dit slechts de basis is voor een programma van eisen. Voor e- commerce gelden andere eisen die in hoofdstuk 5 en 6 aan de orde komen Competenties van de gebruiker De kennisontwikkeling van de gebruiker als vastgoedpartij heeft zich verschillend ontwikkeld. Retailers kennen bijvoorbeeld veel expertise wat betreft winkelvastgoed. Transacties daarin hebben een repeterend karakter. Naar de achterkant van de winkel, het distributiecentrum is minder aandacht uitgegaan. De praktijk laat echter zien dat de logistieke sector, enkele uitzonderingen daargelaten, zich kenmerkt door aanwezigheid van gestructureerd CREM. Dit is eerder opgemerkt door Brouns (2006). De logistieke gebruiker heeft voornamelijk interesse in de functionaliteiten die het object brengt om het primaire bedrijfsproces te huisvesten. De logistieke gebruiker kan dus worden gekenmerkt als bekwaam met betrekking tot het object als huis voor de bedrijfsprocessen. De gebruiker is veelal onkundig als vastgoedpartij blijkt uit het onderzoek. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het handelen van logistiek gebruikers op de vastgoedmarkt vooral het stadium van Analytical (Joroff, 1993) haalt. Slechts een enkele grote gebruiker komt hoger op de schaal Realiseren van toegevoegde waarde met vastgoed. Het uiteindelijke doel van iedere ondernemingsstrategie is het realiseren van toegevoegde waarde met de bedrijfsmiddelen die ter beschikking staan. Ter illustratie, in de logistieke sector ligt de rentabiliteit al jaren tussen 0% (beroepsgoederenvervoer) en 4% fysieke distributie met warehousing (ING, 2011). De lage marges zijn de oorzaak voor de kostengevoeligheid die de logistieke sector kenmerkt. Een distributiecentrum stelt de dienstverlener in staat meer toegevoegde waarde te leveren. Voor vastgoedpartijen is het belangrijk te begrijpen dat de logistieke sector primair wordt gedreven door kostenefficiency. Van Laarhoven constateert echter dat daardoor de sector innovatief is (Commissie van Laarhoven, 2006) Afsluiting In deze paragraaf is aan de orde gekomen aan de hand van het model van Osgood dat de gebruikers eisen zijn af te leiden uit de strategie van de onderneming. In vastgoedtermen zijn dan relevant (1) locatie, (2) kwantitatieve ruimte (vloeroppervlak) en (3) kwalitatieve ruimte (objectspecificaties). Ruimte voor e-commerce-logistiek 33

34 Met de opkomst van e-commerce is de standaardisatie Logistieke gebruikers zijn competent ten aanzien wat betreft het object als huis voor de bedrijfsprocessen, maar veelal onkundig als vastgoedpartij. 4.4 Beleggen in logistiek vastgoed Beleggen in vastgoed Onder beleggen in vastgoed wordt verstaan: Het direct dan wel indirect vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (van Gool, 2007). Voor de belegger ligt de nadruk op de combinatie van exploitatie en verkoop. Van Gool stelt dat wanneer een ontwikkelaar er op gericht is om aan de verkoop van een object te verdienen, valt dit niet onder beleggen. Daarom wordt ontwikkeling van logistiek vastgoed apart behandeld. Het is mogelijk zowel direct als indirect in vastgoed te beleggen. Direct beleggen in vastgoed is het beleggen in stenen. Bij het indirect beleggen in vastgoed wordt geïnvesteerd in vastgoedaandelen of participaties. Voor dit onderzoek is het dit verschil niet van groot belang. Het specifieke karakter van bedrijfsruimten brengt voor de belegger andere risico s mee dan bijvoorbeeld de beleggingsmarkt voor kantoren of winkels. De waarde hangt daardoor veelal af van de kwaliteit van de huurder(s) (van Gool, 2007). De exploitatiekosten voor de belegger zijn doorgaans laag. Het gepercipieerde risico van de belegger wordt vertaald in een hoger direct rendement. Het direct rendement en de gunstige cash flow worden eveneens door de respondenten in dit genoemd als redenen om in logistiek vastgoed te beleggen. In de periode tussen 1995 en 2005 bedroeg het directe rendement op deze markt 9.6% (van Gool, 2007). Het is interessant om te signaleren dat tussen 2007 en 2008 het directe rendement op bedrijfsvastgoed nagenoeg gelijk gebleven is, terwijl het indirecte rendement is gedaald met 7% (ROZ/IPD NL). Deze dalende trend in indirect rendement is te signaleren in alle vastgoedmarkten. Het is aan te nemen dat de oorzaak hiervan te vinden is in de economische situatie. Het eerdergenoemde bedrijfsspecifieke element bij bedrijfsruimte biedt beleggers de kans om lange huurovereenkomsten met de gebruiker aan te gaan. Gebruikers zijn veelal gebonden aan het object en de locatie. Zoals in paragraaf aangegeven is het een relatief jonge markt waarbij er veel objecten op maat zijn ontwikkeld voor een vooraf bekende huurder. Veelal betrof dit evenwel distributiecentra die voldeden aan de kenmerken van een gestandaardiseerd distributiecentrum. In de periode tot 2008 werden gestandaardiseerde distributiecentra eveneens speculatief ontwikkeld. In het segment kleinere bedrijfsruimte zijn veel particuliere beleggers actief, die profiteren van lokale kennis en contacten. Institutionele beleggers zijn actief in de markt van grootschalige bedrijfsruimte. Een nadeel van het beleggen in bedrijfsvastgoed is dat de grondwaarde en de restwaarde van het vastgoed vaak gering zijn, waardoor herontwikkeling van het vastgoed problemen geeft. Dit is de grootste reden van de huidige problematiek op verouderde bedrijventerreinen. Bij het beleggen in bedrijfsruimten zijn er specifieke voor- en nadelen te onderscheiden, te weten: Voordelen: - Relatief lage bouwkosten. - Relatief korte bouwtijd, daardoor is het mogelijk snel te reageren op ontwikkelingen. - Ruim aanbod maakt het verwerven van goede posities mogelijk. - Mogelijkheden voor diversificatie. Ruimte voor e-commerce-logistiek 34

35 Nadelen: - Managementkosten, de gebruikers vragen veel aandacht van de belegger. - Lage grondquote, aandeel van grondwaarde op de totale investering is relatief laag. - Ondoorzichtig karakter van de markt. - Steeds veranderende vestigingsplaatseisen maken continuïteit lastig. Van Gool stelt dat de markt voor bedrijfsvastgoed wordt gekenmerkt door een scheve koop/huur verhouding. Dit is onder andere het gevolg is van het op maat bouwen van bedrijfsvastgoed voor de eindgebruiker. Het op maat bouwen tast de courantheid en daarmee verhuurbaarheid van de panden aan. Dit verlaagt de aantrekkelijkheid van bedrijfsvastgoed voor beleggers (van Gool, 2007). In het onderzoek naar de ruimtebehoefte voor e-commerce-logistiek is dit een relevant gegeven. De standaardisatie die beleggers nu in logistiek vastgoed zien, heeft uitsluitend betrekking op proces dat gebaseerd is op het gebruik van (euro)pallets als drager van de producten. Dit is een groot nadeel van de definities van vastgoed en op basis van lijstjes met objectspecificaties (zoals aangegeven in paragraaf 2.4). Bovendien omvat een programma van eisen voor een modern distributiecentrum veel meer elementen. In het vervolg zal worden getoetst of een e-commerce oplossing voldoet. Enerzijds vereist e-commerce een aanpassing aan het standaard distributiecentrum, anderzijds zouden vastgoedpartijen moeten inzien dat er een nieuwe standaard ontstaat. 4.5 Ontwikkelingsmarkt Projectontwikkeling Een goede definitie is terug te vinden in de literatuur van Kohnstamm en Regterschot (Gehner, 2003): Projectontwikkeling is het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed. In de definitie van Kohnstamm en Regterschot wordt risicodragend expliciet genoemd. In de definitie van Nozeman: de projectontwikkelaar investeert in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de markt, dus niet voor eigen gebruik (Nozeman, 2010 p19) ontbreekt het risicodragend element. Dit komt wel terug in een latere toelichting. Zowel het investeren als het dragen van financiële risico s worden respectievelijk als eerste en tweede punt genoemd. Hieruit kan worden geconstateerd dat het dragen van risico de kern van de activiteiten van de projectontwikkelaar is. Door de financiële crisis is dit principe merkbaar veranderd. In de huidige marktomstandigheden is het aangaan van (financiële) risico s de beperkende factor voor projectontwikkelaars bij de ontwikkeling van nieuwe projecten Dilemma van de snelheid De logistieke markt kent een hoog percentage outsourcing (zie paragraaf 3.3). Dat gevolgen heeft voor de ontwikkelingsmarkt. Logistieke dienstverleners krijgen veelal relatief weinig tijd om een operatie voor de (nieuwe) opdrachtgever te starten. Doorgaans is de termijn hiervoor 6 tot maximaal 12 maanden, te kort om een nieuw object te realiseren. De vastgoedmarkt voor distributiecentra vraagt derhalve een redelijk aanbod van direct beschikbare objecten. Hierin liggen kansen voor projectontwikkelaars, maar tevens een uitdaging: het dilemma van snelheid. De afgelopen jaren zijn er vrijwel uitsluitend nieuwe distributiecentra gerealiseerd waarbij vooraf een langjarige huurovereenkomst met de gebruiker was aangegaan. Kijkende naar de succesfactoren voor de ontwikkelaars die de afgelopen jaren projecten hebben gerealiseerd, blijkt iedere keer het verkrijgen van de benodigde financiering essentieel was. Financiering is verkregen door ofwel het inzetten van eigen middelen of door het vinden van alternatieve (private) investeerders. De Ruimte voor e-commerce-logistiek 35

36 betreffende gebruikers hebben dus naast de capaciteiten van de ontwikkelaar in de planvorming en realisatie nadrukkelijk gezocht naar partijen die kunnen optreden als investeerder. Projectontwikkelaars van distributiecentra zullen zich steeds meer als concept-planontwikkelaars profileren (Nozeman, 2010 p463). Alleen dan is er kans op succesvolle ontwikkeling van distributiecentra, die immers met een minimale looptijd moeten worden gerealiseerd. Risico s worden beperkt wat betreft de voorinvestering (in grond) en in de uitvoering. Tijdens het college benoemt Nozeman de ontwikkelaar nieuwe stijl met het volgende schema. Figuur 4.2: Toekomstperspectief projectontwikkeling, (Nozeman, sheets ) 4.6 Conclusies hoofdstuk 4 In dit hoofdstuk staan de vastgoedpartijen centraal. De gebruiker zal volgens het model van Osgood een vastgoedoplossing zoeken om de ondernemingsstrategie te realiseren. De verschillende gebruikers hebben echter verschillende drijfveren. Uit het model van Osgood worden de aspecten locatie, kwantitatieve ruimte en kwalitatieve ruimte afgeleid, die in het verder onderzoek worden gebruikt. De kennisontwikkeling van de gebruiker als vastgoedpartij heeft zich verschillend ontwikkeld. De logistieke gebruiker kan dus worden gekenschetst als bekwaam wat betreft het object als huis voor de bedrijfsprocessen, maar veelal onkundig als vastgoedpartij. Logistiek vastgoed is aantrekkelijk als vastgoedbelegging. Het heeft doorgaans een hoger rendement, is een sterk cashflow gericht product en zorgt voor spreiding van risico s in de portefeuille. Door standaardisatie van logistieke processen bij gebruikers is een markt ontstaan waarin vastgoedbeleggers en ontwikkelaars actief zijn geworden. Inmiddels is het merendeel van de distributiecentra in handen van een belegger. In het Q marktrapport van CBRE is bovendien aangegeven dat de leegstand in dit segment gering is, onder de 7 %. Dit maakt het segment tevens voor de lange termijn gezond en interessant. De ontwikkelingsmarkt van logistiek vastgoed wordt gekenmerkt door het dilemma van de snelheid. Voor een gestandaardiseerd product is projectontwikkeling op risico mogelijk en dit voorziet in een marktbehoefte. De huidige financiering- en vastgoedmarkt stelt hieraan beperkingen. Ruimte voor e-commerce-logistiek 36

37 HOOFDSTUK 5 Verandering door e-commerce 5.1 Inleiding In het vijfde hoofdstuk komt e-commerce-logistiek nader aan de orde en de onderzoekvragen die gericht zich op e-commerce en verandering ten opzichte van traditionele distributie. Na de voorgaande hoofdstukken is het vertrekpunt bepaald, zowel qua supply chain als de bestaande situatie op de vastgoedmarkt. Hiermee is het mogelijk geworden om vanuit een vastgoedperspectief onderzoek te doen naar e-commerce-logistiek. Dit praktijkonderzoek naar de ontwikkeling van e- commerce-logistiek in Nederland zal de ruimtebehoefte in kaart brengen. De interviews en bedrijfsbezoeken hebben verder een beeld gegeven hoe de respondenten kijken naar een aantal markttrends. Hieruit zijn de algemene conclusies weergegeven om daarmee als basisinformatie te dienen voor de vastgoedbelegger en -ontwikkelaar. 5.2 Fundamentele veranderingen Inleiding De e-commerce keten, zoals in hoofdstuk 3 beschreven, kent een aantal verschijningsvormen. In het literatuur- en praktijkonderzoek is getracht de algemeenheden van de diverse logistieke oplossingen te doorgronden en deze te vervatten in de afwijkingen die e-commerce processen hebben ten opzichte van traditionele ketens. Echter, het fundament van de verandering zit in de beschrijving van de keten. Bij e-commerce valt er een schakel, de winkel (detaillist), uit het proces. Het distributiecentrum krijgt kleine consumentenorders te verwerken en levert deze uit. C DC Voorraadhouden en verdelen Vandaar dat weer naar de basisfuncties van het distributiecentrum moet worden gekeken. Uit met name bedrijfsbezoeken is gebleken dat retailers zijn gewend om winkels te beleveren. Dat betekent grote zendingen, het liefst een vrachtauto vol, naar bekende vaste afleveradressen. De kern van de verandering zit in het direct leveren aan de consument (B2C). Daarmee verandert de aansturing van een Push (naar de winkel) naar een Pull proces (door de eindconsument). Consumenten bestellen kleinere hoeveelheden en minder verschillende producten dan winkels. Consumenten die eerst een winkel binnenstapten voor een aankoop, plaatsen nu allemaal afzonderlijk hun orders die het distributiecentrum moet verwerken. Het aantal orders neemt dus toe, iedere order heeft slechts een paar producten (orderlijnen) doorgaans tussen 1 en 5 en het aantal eenheden per orderlijn is beperkt tot 1 a 2 stuks. Ter illustratie, Hema heeft gemiddeld 9 producten per order, Bol.com 1,5 (eigen onderzoek). Het gevolg is dat de order-verzamelprocessen in het distributiecentrum in complexiteit sterk toenemen. Zendingen worden veel kleiner zodat het hele verdeelproces is veranderd. Teneinde deze orders te verwerken is uiteindelijk een andere manier van voorraadhouden van de producten noodzakelijk. In een e-commerce oplossing treffen we een groot assortiment met een laag voorraadniveau per product aan. De voorraadhouden oplossing is niet op pallets maar veelal liggen producten los of in bakken in een legbordstelling. Deze producten moeten bovendien Ruimte voor e-commerce-logistiek 37

38 toegankelijk zijn voor het orderverzamelen, dus op een vloerlocatie in plaats van in de hoogte. Het gevolg is een enorme verlaging van de voorraaddichtheid (hoeveelheid product per m²) ten opzicht van palletopslag. Dit is vastgesteld tijdens de bedrijfsbezoeken en is ook nadrukkelijk aan de orde gekomen tijdens de seminars en aldaar gepresenteerde case studies. De beide basisfuncties van het distributiecentrum (voorraadhouden en verdelen) zijn dus veranderd. Er wordt gesproken van een e-fulfilment center. Voorraadhouden: Wat Voorraadhouden: Hoe Traditioneel distributiecentrum Stabiel assortiment Veel voorraad per product Opslag op pallets In stellingen Hoogte gebruiken e-fulfilment center Breed en wisselend assortiment Lage voorraad per product Los of in kratten/bakken Op legborden Direct toegankelijk / vloerlocaties Verdelen: Orders Verdelen: Zendingen Totaal: Grote orders en hoeveelheden Minimale bestelhoeveelheden (doos) Veel orderlijnen per order Vraag stabiel, consistent, voorspelbaar en stuurbaar / Push proces Eenrichting verkeer Pallets en rolcontainers Volle wagens Vaste, beperkte afleveradressen Hoge orderwaarde, lage logistieke kosten per product Kleine hoeveelheden per product Bestelhoeveelheid 1-2 stuks Weinig lijnen (1-4) per order Vraag gefragmenteerd, onvoorspelbaar en niet stuurbaar / Pull proces Tweerichting verkeer / retouren Pakketten klein en groot Stukgoed leveringen Veel verschillende afleveradressen Lage orderwaarde, hoge logistieke kosten per product Figuur 5.1: Verschillen in de basisfunctie van het distributiecentrum (Bewerking tabel 9.1 van Goor, 2009) Piekvorming Uit het onderzoek blijkt dat bij e-commerce is sprake van sterke wisselingen in de hoeveelheid orders die consumenten plaatsen. Er zijn seizoeneffecten en verschillen binnen een dag. In algemeenheid is het seizoeneffect gelijk aan dat wat binnen de retail normaal is. Het patroon binnen de dag kent een lage volume in de ochtend uren en een sterke toename in de namiddag en avond. Van beide effecten zijn verschillende uitkomsten gevonden tijdens het onderzoek. De algemene trend hierin is een afwijking van -50% en +100% ten opzicht van de gemiddelde bezetting. Beide effecten combineren, bijvoorbeeld in de maand december, wat tot nog grotere piekvorming leidt Transport Uit bovenstaande blijkt eveneens dat de transportoplossing fundamenteel veranderd. In plaats van volle vrachtwagens die winkels bevoorraadden op vast afleveradressen, zijn bij e-fulfilment vele kleine zendingen onderweg. De goederenstroom wordt dunner. De oplossingen hiervoor worden gevonden in de netwerken van de pakketvervoerders. Dit kwam in zowel de interviews als bedrijfsbezoeken aan de orde, maar blijft buiten verder onderzoek. Ruimte voor e-commerce-logistiek 38

39 5.3 Aanvullende procesveranderingen Inleiding De e-commerce maakt logistieke processen veel complexer, dit wordt door alle in het onderzoek betrokken partijen ondersteund. Tegelijkertijd is een goede en betrouwbare logistiek belangrijker dan ooit. Immers, fouten in het logistieke proces hebben direct gevolg voor de consument en daarmee voor de eventuele (vervolg) aankoop. Als de gepercipieerde service van webwinkels te wensen overlaat, zijn consumenten met één klik naar de concurrent verdwenen. Er kan worden gesteld e-fulfilment niet gewoon logistiek is, maar eveneens marketing. Het gaat niet langer alleen om een efficiënt opgezette logistieke operatie, maar ook -of misschien wel vooral- om het waarmaken van de verwachtingen van de klant. Voor de in paragraaf 5.3 genoemde aanvullende procesveranderingen zijn alleen die veranderingen geselecteerd die door alle geïnterviewde gebruikers zijn genoemd én zichtbaar waren tijdens bedrijfsbezoeken én genoemd in de bezochte seminars. De processen die specifiek zijn gebleken voor één enkele onderzochte partij zijn derhalve als niet algemeen geldend beoordeeld en niet opgenomen. Nader onderzoek naar deze elementen (zoals bijvoorbeeld het toevoegen van een folder bij iedere zending van Kleertjes.com) levert wellicht nog enkele te generaliseren veranderingen op (zie daarvoor paragraaf 5.3.5) Nieuwe e-fulfilment processen E-fulfilment is de logistiek achter de webwinkel. In bredere zin zijn er nog veel meer activiteiten die te onderscheiden die in de waardeketen van Porter (1985) genoemd zijn als ondersteunende processen bij het primaire proces. Die voegen waarde toe aan producten of zendingen (fysiek) of aan het administratieve proces. In figuur 3.1 zijn VAL en VAS activiteiten al benoemd als processen in het distributiecentrum. Tijdens het onderzoek deze figuur gebruikt om vast te stellen of e-fulfilment nog aanvullende nieuwe processen kent. Distributiecentrum Kernactiviteiten: opslag overslag orderverzamelen = voorraadhouden en verdelen Logistiek service centrum Kernactiviteiten: opslag overslag orderverzamelen + VAL-activiteiten: verpakken & `labelen klantspecifiek maken assemblage kwaliteitscontrole + VAS-activiteiten: order management voorraadbeheer customer service financiële diensten e- fulfilment center Kernactiviteiten: opslag overslag orderverzamelen + VAL-activiteiten: verpakken & `labelen klantspecifiek maken assemblage kwaliteitscontrole + VAS-activiteiten: order management voorraadbeheer customer service financiële diensten + e-commerce activiteiten Retouren Fotograferen Figuur 5.2: e-fulfilment activiteiten (bewerking van figuur 3.1) Ruimte voor e-commerce-logistiek 39

40 Echter uit het onderzoek komt verder naar voren dat er nauwelijks echt nieuwe activiteiten te onderkennen zijn. De intensiteit waarmee de processen voorkomen maakt het bijzonder en vragen aanpassingen in de ruimte. Door de aard en omvang is de afhandeling van retouren apart te benoemen. Het fotograferen van de producten blijkt eveneens een nieuwe activiteit Retouren Retouren blijken zodanig veel te worden genoemd in de literatuur en het onderzoek dat het tot de basisprocessen van een e-commerce oplossing moet worden gerekend. De retouren-problematiek is bij e-fulfilment in omvang dermate veel groter dat dit wel als een nieuwe activiteit kan worden aangemerkt. Er zijn verschillende soorten retouren te onderscheiden; zendingen die niet kunnen worden afgeleverd, defecte en beschadigde producten, verkeerd geleverde producten alsmede producten die de klant bij nader inzien toch niet wil hebben. Het aankoopgedrag van consumenten en de service van webwinkels zorgen voor extra logistieke retourstromen. Vroeger namen consumenten twee spijkerbroeken mee het pashokje om één te kiezen en deze af te rekenen bij de kassa. De klanten van postorderbedrijven of webwinkels bestellen vaak meer kledingstukken dan ze nodig hebben. De bestelde producten waarvan de maat of de kleur niet aanstaat worden teruggestuurd. Uit het onderzoek is gebleken dat het percentage van de producten dat retour wordt gestuurd verschillend is per productsoort en webwinkel. Een percentage tussen 10% en 20% kan als normaal worden beschouwd. Tijdens het onderzoek zijn percentages van 40% tot 50% genoemd voor damesmode. Retouren zijn daardoor een omvangrijk en kostbaar proces. Naast dubbele transportkosten hebben de meeste ondernemingen voor de retourstroom een apart proces opgezet. Fysieke afhandeling Afhankelijk van de situatie kan een breed scala aan activiteiten worden genoemd dat met retour ontvangen producten wordt gedaan in het e-fulfilment center zoals; inspecties, sorteren, testen, schoonmaken, reparatie of reconditioneren, opnieuw verpakken ten behoeven van doorverkopen of vernietigen alsmede de verwerking van de retouren om deze weer in voorraad te kunnen. Het geheel blijkt in de praktijk bewerkelijk, de processen hebben een lange doorloop tijd en daardoor vraagt dit om veel vloeroppervlak om het geheel goed te laten verlopen. Administratieve afhandeling Tot de administratieve afhandeling van retouren worden gerekend processen zoals; klantenservice, klachtenafhandeling alsmede de administratieve verwerking van voorraadaanpassing. Financieel Goede financiële afhandeling van retouren in het belang consument en onderneming. Indien de consument achteraf betaald hebben retouren, financiert de onderneming de producten die onderweg zijn naar en van de consument, zonder dat deze producten omzet genereren. Indien de consument vooraf (bij bestelling) betaald, is dit eveneens nadelig voor de consument en webwinkel. Het beperkt de mogelijkheden van de consument om nieuwe aankopen te doen. Webwinkels die snel retouren kunnen afhandelen hebben als voordeel dat consumenten snel weer het aankoopbedrag terugontvangen. Uit het onderzoek blijkt dat consumenten dat veelal weer opnieuw besteden in de webwinkel Fotograferen Het maken van foto s zodra de producten zijn ontvangen is essentieel voor de marketing. In huis fotograferen is positief voor de time-to-market (snel op internet). Uit het onderzoek bllijkt dat van nieuwe producten die worden ontvangen in het e-fulfilment center binnen 48 uur online beschikbaar zijn voor het plaatsen van consumenten orders. Tweede belangrijke aspect dat wordt genoemd is het op de juiste manier in beeld brengen van producten. Dit is bepalend voor succesvolle verkoop. E- Ruimte voor e-commerce-logistiek 40

41 fulfilment en marketing raken elkaar hier duidelijk. In e-fulfilment centra blijken aparte fotostudio s opgezet (onder andere bij E-ways, kleertjes.com, Rhenus). De ruimte impact hiervan is beperkt Fysieke processen. Een veelheid van fysieke processen die met e-commerce samenhangen vinden plaats in het e- fulfilment center te denken aan: - klant-specifiek maken); - producten voorzien van labels; - samenvoegen van producten tot een set of zending; - verpakken als cadeau; - bijvoegen van folders; - bijvoegen van promotie-items of cadeaus; - samenvoegen van zendingen; - zendingen tijdelijk opslaan teneinde compleet en op het gewenste moment af te leveren. Kwaliteitscontrole Kwaliteitscontrole is een belangrijk sluitstuk van het proces. Ter voorkoming van claims en retouren worden gewichtscontrole en steekproeven uitgevoerd. Van iedere vertrekkende zending wordt een foto gemaakt om de inhoud te controleren. Eveneens worden metingen van het zending gewicht vergeleken met de productgegevens om verschillen tijdig te onderkennen. Kwaliteitscontrole voorkomt fouten en verhoogd de klanttevredenheid. Tijdens het onderzoek bleek de uitvoerigheid van deze processtap bij Rhenus waar bovengenoemde werd vastgesteld Administratieve processen Uit de vorige paragraaf is duidelijk geworden dat e-fulfilment een directe relatie heeft met de consument. Dit heeft gevolgen aan de eisen die worden gesteld aan informatiestroom naar de consument. Hiervoor zijn administratieve processen naast de fysieke processen in het e-fulfilment centre. Zoals klantenservice (telefoon en afhandeling) en voorraadbeheer alsmede financiële processen (facturering, controle, debiteurenbeheer). Deze activiteiten hebben een verbinding met de fysieke aanwezigheid van de voorraad of zendingen, zijn daarom in het e-fulfilment center aanwezig en niet op een externe locatie. Klantenservice is tevens het bieden van accurate informatie ten aanzien van de voorraad en zending Mechanisatie Belangrijk verschil met traditionele distributiecentra is de mate waarin processen worden gemechaniseerd bij e-fulfilment. In het praktijkonderzoek bleek een vorm van mechanisatie overal voor te komen. Mechanisatie benodigd investeringen, zoals in figuur 5.4 is aangegeven, waarbij voor e-fulfilment oplossingen een hoog investeringsniveau noodzakelijk blijkt. Figuur 5.3: Investeringen en mechanisatie (Groenewout, 2012 p15). Ruimte voor e-commerce-logistiek 41

E-commerce en vastgoed: nieuwe wijn in oude vaten? Ontbijtseminar Dinalog, 13 juni 2013, Entrada Tilburg 9026X091/MvK/ld

E-commerce en vastgoed: nieuwe wijn in oude vaten? Ontbijtseminar Dinalog, 13 juni 2013, Entrada Tilburg 9026X091/MvK/ld E-commerce en vastgoed: nieuwe wijn in oude vaten? Ontbijtseminar Dinalog, 13 juni 2013, Entrada Tilburg 1 Groenewout 45 jaar logistieke historie Logistiek > 5 jaar e-commerce logistieke vraagstukken Internationaal

Nadere informatie

Commerciële distributiebeslissingen

Commerciële distributiebeslissingen Comptenties Inleiding Logistiek Hoofdstuk 4 Transport en distributie Na het bestuderen van dit hoofdstuk kun je vertellen: wat de elementen van distributie zijn; welke aspecten van zijn bij opzet distributieorganisatie;

Nadere informatie

Logistieke Hub Amsterdam

Logistieke Hub Amsterdam A5 Logistieke Hub Amsterdam A5 N200 Het groene opslag- en distributiepunt aan de rand van Amsterdam, vanwaar goederen met duurzaam vervoer door de stadspoort gaan en waar orders van webwinkels worden afgehandeld.

Nadere informatie

Innoveren maakt het verschil

Innoveren maakt het verschil Innoveren maakt het verschil De logistieke dienstverlener van vandaag bestaat niet meer in 2020! Pascal van Beek Supply chain strategie ontwikkeling & implementatie Business development Customer focussed

Nadere informatie

Logistiek in ketens Keuzes betreffende transport Keuzes betreffende het distributiecentrum Keuzes betreffende de distributiekanalen

Logistiek in ketens Keuzes betreffende transport Keuzes betreffende het distributiecentrum Keuzes betreffende de distributiekanalen Logistiek in ketens Keuzes betreffende transport Keuzes betreffende het distributiecentrum Keuzes betreffende de distributiekanalen 1 Keuzes betreffende transport Wegvervoer Binnenvaart Railvervoer Luchtvervoer

Nadere informatie

De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten. Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013

De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten. Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013 De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013 De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten Student: T.J. (Thomas) Gorczynski Studentnummer:

Nadere informatie

De specialist in warehousing, fulfilment en distributie voor het MKB 3 PL. Logistics

De specialist in warehousing, fulfilment en distributie voor het MKB 3 PL. Logistics De specialist in warehousing, fulfilment en distributie voor het MKB 3 PL Logistics 3 PL Logistics Warehousing en Opslag Mondial Logistics beschikt over de juiste kennis en ervaring op het gebied van warehousing,

Nadere informatie

Inleiding Logistiek, Inleiding 13 april 2007

Inleiding Logistiek, Inleiding 13 april 2007 Inleiding Inleiding Logistiek Inleiding Logistiek in het leven van alledag Doel van de cursus Wat is logistiek? Plannen en beheersen Waarom logistiek? Logistiek is maatwerk Kosten en baten van logistiek

Nadere informatie

3 Wat wil de klant: marketing en logistiek

3 Wat wil de klant: marketing en logistiek 3 Wat wil de klant: marketing en logistiek 1 De perfect tevreden klant Logistiek = Passie voor de klant Demand versus supply management Kies de markt, kies het assortiment Biedt een goede service van order

Nadere informatie

Antwoordmodel. Case: Almijnaankopen.nl bouwt mega e-commerce distributiecentrum

Antwoordmodel. Case: Almijnaankopen.nl bouwt mega e-commerce distributiecentrum Antwoordmodel Aan dit antwoordmodel kunnen geen rechten worden ontleend. Het antwoordmodel dient als indicatie voor de corrector. Studiemateriaal Chaffey, D. (2011). E-business en e-commerce. Amsterdam:

Nadere informatie

Hoofdstuk 19 Distributiebeleid

Hoofdstuk 19 Distributiebeleid Hoofdstuk 19 Distributiebeleid Leerdoelen Uitleggen waarom bedrijven distributiekanalen gebruiken en de functies van deze kanalen beschrijven. De wisselwerking tussen tussenschakels in het distributiekanaal

Nadere informatie

Opkomst van online food-retail en de gevolgen voor de logistieke keten. 4 e Frug I Com congres, 6 november 2012 Nando van Essen

Opkomst van online food-retail en de gevolgen voor de logistieke keten. 4 e Frug I Com congres, 6 november 2012 Nando van Essen Opkomst van online food-retail en de gevolgen voor de logistieke keten 4 e Frug I Com congres, 6 november 2012 Nando van Essen Online retail: Stormachtige ontwikkeling Het gaat allemaal harder dan u denkt

Nadere informatie

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Titeldia. Ondertitel. Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam. Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Titeldia Ondertitel Naam Achternaam, Functie of Afdelingsnaam Ir. Niels Nieboer MRE Syntrus Achmea Real Estate & Finance Onderzoeksvraag Hoe moet een Real Estate Investment Manager zich - gegeven de veranderende

Nadere informatie

Trends in logistiek E-commerce

Trends in logistiek E-commerce Trends in logistiek E-commerce VALUECHAIN 2013 Antwerpen, 24 september 2013 9026X092/RC Groenewout 45 jaar logistieke historie Logistiek >5 jaar e-commerce vraagstukken Internationaal logistiek adviesbureau

Nadere informatie

E-Business Examennummer: 94393 Datum: 28 juni 2014 Tijd: 13:00 uur - 14:30 uur

E-Business Examennummer: 94393 Datum: 28 juni 2014 Tijd: 13:00 uur - 14:30 uur E-Business Examennummer: 94393 Datum: 28 juni 2014 Tijd: 13:00 uur - 14:30 uur Dit examen bestaat uit 4 pagina s. De opbouw van het examen is als volgt: - case met 10 open vragen (maximaal 100 punten)

Nadere informatie

Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE

Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE Workspace Design Onderzoeksopzet voor SOZAWE Datum: 16 december 2010 Ir. Jan Gerard Hoendervanger Docent-onderzoeker Lectoraat Vastgoed Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling NoorderRuimte Hanzehogeschool Groningen

Nadere informatie

1 en 2 Inleiding Logistiek. Walther. Ploos van Amstel (w.ploos.van.amstel@hva.nl) Hessel Visser (hesselvisser@chello.nl )

1 en 2 Inleiding Logistiek. Walther. Ploos van Amstel (w.ploos.van.amstel@hva.nl) Hessel Visser (hesselvisser@chello.nl ) 1 en 2 Inleiding Logistiek Walther. Ploos van Amstel (w.ploos.van.amstel@hva.nl) Hessel Visser (hesselvisser@chello.nl ) 1 Belangrijkste leerdoelen ILO In kaart kunnen brengen van de personen- en goederenstromen

Nadere informatie

Magnutude 2012: Neemt ecommerce de plaats in van ERP? Een discussie over actuele ontwikkelingen. 18 september André Damsteegt Eric Soonius

Magnutude 2012: Neemt ecommerce de plaats in van ERP? Een discussie over actuele ontwikkelingen. 18 september André Damsteegt Eric Soonius Magnutude 2012: Neemt ecommerce de plaats in van ERP? Een discussie over actuele ontwikkelingen 18 september André Damsteegt Eric Soonius 2 Korte introductie Magnus is groot en bekend geworden door onze

Nadere informatie

De rol van WMS in internationale Supply Chains

De rol van WMS in internationale Supply Chains De rol van WMS in internationale Supply Chains s-hertogenbosch, 26 april 2012 9026X078/WD/ld v1.0 De in dit rapport genoemde conclusies, aanbevelingen en adviezen zijn gebaseerd op door de opdrachtgever

Nadere informatie

Het in kaart brengen van de Supply Chain. Customer Solutions

Het in kaart brengen van de Supply Chain. Customer Solutions Het in kaart brengen van de Supply Chain Customer Solutions Het in kaart brengen van de Supply Chain Werkt u aan het verbeteren van supply chain management in uw organisatie? Het in kaart brengen van uw

Nadere informatie

Fabrikant. Groothandel. Detailhandel. Consument

Fabrikant. Groothandel. Detailhandel. Consument U wilt klanten geen nee verkopen. Maar ook niet blijven zitten met voorraad. Een efficiënte goederen-, geld- en informatiestroom tussen fabrikant, groothandel, winkelier en klant voorkomt voorraadtekort

Nadere informatie

FRANCHISE & E-COMMERCE KANSEN VOOR FRANCHISEGEVER & FRANCHISENEMERS

FRANCHISE & E-COMMERCE KANSEN VOOR FRANCHISEGEVER & FRANCHISENEMERS FRANCHISE & E-COMMERCE KANSEN VOOR FRANCHISEGEVER & FRANCHISENEMERS Exploderende groei E-commerce E-commerce is niet meer weg te denken uit onze economie. Al decennia lang is deze vorm van handelen via

Nadere informatie

Logistiek voor e-commerce; de Sales-motor voor webshops?

Logistiek voor e-commerce; de Sales-motor voor webshops? Logistiek voor e-commerce; de Sales-motor voor webshops? Tips om de webwinkellogistiek te verbeteren op basis van meerjarig en internationaal onderzoek. Wij, Roland Slegers en Nando van Essen, onderzochten

Nadere informatie

De algemene probleemstelling van dit afstudeeronderzoek heb ik als volgt geformuleerd:

De algemene probleemstelling van dit afstudeeronderzoek heb ik als volgt geformuleerd: Inleiding Mijn afstudeeronderzoek richt zich op het bepalen van de juiste sourcingadvies per IT-proces van een organisatie. Voorlopig hanteer ik de definitie van Yang en Huang (2000) met betrekking tot

Nadere informatie

ShopReplenishment. Effectief beheer van uw winkelvoorraad. Ondersteuning van de retailketen als een geïntegreerde supply chain

ShopReplenishment. Effectief beheer van uw winkelvoorraad. Ondersteuning van de retailketen als een geïntegreerde supply chain ShopReplenishment Effectief beheer van uw winkelvoorraad Ondersteuning van de retailketen als een geïntegreerde supply chain ShopReplenishment Efficiënter werken door beter voorraadbeheer Vandaag de dag

Nadere informatie

Parallelle sessie ronde 1: Logistiek voor multichannelling -Logistieke innovaties. Door Victor Ponsioen Districon

Parallelle sessie ronde 1: Logistiek voor multichannelling -Logistieke innovaties. Door Victor Ponsioen Districon Parallelle sessie ronde 1: Logistiek voor multichannelling -Logistieke innovaties Door Victor Ponsioen Districon SUPPLY CHAIN CARGO LOGISTICS FACILITIES Apeldoorn, November 1 st 2013 Agenda 1 Voorstellen

Nadere informatie

Inhoudsopgave. 2 Danique Beeks Student Advanced Business Creation Stage JH Business Promotions

Inhoudsopgave. 2 Danique Beeks Student Advanced Business Creation Stage JH Business Promotions Onderzoeksopzet Danique Beeks Studentnummer: 2054232 Advanced Business Creation Stagebedrijf: JH Busines Promotions Bedrijfsbegeleider: John van den Heuvel Datum: 12 September 2013 Inhoudsopgave Inleiding

Nadere informatie

Ketenbesturing. Ketenbesturing. 1. SCOR SCOR-model

Ketenbesturing. Ketenbesturing. 1. SCOR SCOR-model Ketenbesturing Meten is weten The concept of SCM requires measuring the overall supply chain performance rather then only the performance of the individual chain members. Handfield 1991 K. Melaerts - KHLeuven,

Nadere informatie

Inleiding CUSTOMER TOUCH MODEL. Is het mogelijk klanten zo goed te kennen dat je kunt voorspellen wat ze gaan kopen voordat ze dat zelf weten?

Inleiding CUSTOMER TOUCH MODEL. Is het mogelijk klanten zo goed te kennen dat je kunt voorspellen wat ze gaan kopen voordat ze dat zelf weten? Inleiding Is het mogelijk klanten zo goed te kennen dat je kunt voorspellen wat ze gaan kopen voordat ze dat zelf weten? Er zijn geruchten dat Amazon een dergelijke gedetailleerde kennis van haar klanten

Nadere informatie

Case 1: Glasvezel. Resultaat: aangetoond dat een te beperkte focus de uitrol van glasvezel hindert

Case 1: Glasvezel. Resultaat: aangetoond dat een te beperkte focus de uitrol van glasvezel hindert Case 1: Glasvezel Analyse van de ontwikkelingen rond uitrol glasvezel In tegenstelling tot andere onderzoekers heeft Bureau Terdege hier zowel de B2C en de B2B doelgroepen onderzocht. Zodoende kan beter

Nadere informatie

Kennismaken met logistiek en magazijn. deel 2

Kennismaken met logistiek en magazijn. deel 2 Kennismaken met logistiek en magazijn deel 2 Bedrijfsdoel Logistiek bedrijf (DCM) 3 J s (5 j s) juiste goederen Juiste hoeveelheid juiste kwaliteit juiste tijdstip juiste plaats Dit alles tegen zo laag

Nadere informatie

Begrippenlijst Inzicht in de wereld van big data, marketing en analyse

Begrippenlijst Inzicht in de wereld van big data, marketing en analyse Begrippenlijst Inzicht in de wereld van big data, marketing en analyse 4orange, 13 oktober 2015 Hogehilweg 24 1101 CD Amsterdam Zuidoost www.4orange.nl 2 Inhoud Achtergrond & Aanleiding... 3 A... 3 B...

Nadere informatie

Pondres Etail instapconcept

Pondres Etail instapconcept Pondres Etail instapconcept In het kader van het project Internetlogistiek Midden-Brabant heeft Pondres een concept ontwikkeld voor retailers die van bricks naar clicks willen. Met behulp van dit concept

Nadere informatie

Minder logistieke zorgen én efficiëntere zorg

Minder logistieke zorgen én efficiëntere zorg Minder logistieke zorgen én efficiëntere zorg De logistieke scan van CB ontdekt het verbeterpotentieel van uw goederenlogistiek Een efficiëntere logistiek levert (soms onverwacht) belangrijke bijdragen

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Orderpicken binnen non-food E-commerce. Paul Haagh 9026X090/PH/ld v2.0

Orderpicken binnen non-food E-commerce. Paul Haagh 9026X090/PH/ld v2.0 Orderpicken binnen non-food E-commerce Paul Haagh 9026X090/PH/ld v2.0 Introductie Supply Chains Management Warehouse Logistics Construction Mgt. & Engineering Onafhankelijk Multi-disciplinair Calculatie

Nadere informatie

In geen enkele keten is de mismatch tussen vraag een aanbod zo groot als in de fashion

In geen enkele keten is de mismatch tussen vraag een aanbod zo groot als in de fashion Baarn, 19 november 2014 In geen enkele keten is de mismatch tussen vraag een aanbod zo groot als in de fashion Voorraad soms nodig, vaak ongeplande mismatch IG&H Consulting & Interim Voorraad optimalisatie

Nadere informatie

Agrologistiek: De rol van ICT in toekomstige supply chains

Agrologistiek: De rol van ICT in toekomstige supply chains Agrologistiek: De rol van ICT in toekomstige supply chains delaatstemeter@gmail.com Walther Ploos van Amstel Amsterdam, April 2010 Waarde creëren met supply chain ICT Nieuwe ICT oplossingen kunnen agrologistiek

Nadere informatie

Het belang van ketenregie voor de verankering van logistieke stromen. Kevin Lyen

Het belang van ketenregie voor de verankering van logistieke stromen. Kevin Lyen Het belang van ketenregie voor de verankering van logistieke stromen Kevin Lyen Senior consultant, Rebelgroup Advisory Belgium www.oostwestpoort.eu 1 Het belang van ketenregie voor de verankering van logistieke

Nadere informatie

BluefieldFinance Samenvatting Quickscan Administratieve Processen Light Version

BluefieldFinance Samenvatting Quickscan Administratieve Processen Light Version BluefieldFinance Samenvatting Quickscan Administratieve Processen Light Version Introductie Quickscan De financiële organisatie moet, net zo als alle andere ondersteunende diensten, volledig gericht zijn

Nadere informatie

Publicatie van deze opgaven mag alleen na schriftelijke toestemming van het NIMA.

Publicatie van deze opgaven mag alleen na schriftelijke toestemming van het NIMA. EXAMENOPGAVEN ONDERDEEL MEERKEUZEVRAGEN Tijd: 20 minuten Veel succes! Publicatie van deze opgaven mag alleen na schriftelijke toestemming van het NIMA. Vraag 1 Internet verkoop is niet langer gebonden

Nadere informatie

WMS WISE voor food-retail

WMS WISE voor food-retail WMS WISE voor food-retail De moderne oplossing voor efficiënt magazijnbeheer Warehousemanagement met flexibiliteit als uitgangspunt WISE Minimalisatie van kosten, maximale productiviteit Als food-retailer

Nadere informatie

Professioneel facility management. Competenties en veranderstrategieën om waarde toe te voegen aan het primaire proces

Professioneel facility management. Competenties en veranderstrategieën om waarde toe te voegen aan het primaire proces Professioneel facility management Competenties en veranderstrategieën om waarde toe te voegen aan het primaire proces Inhoud Voorwoord Professionele frontliners 1. Theoretisch kader 2. Competenties en

Nadere informatie

Instructiedocument Beschrijving IST situatie

Instructiedocument Beschrijving IST situatie Instructiedocument Beschrijving IST situatie Samengesteld op basis van verkenningen binnen het programma Sggv, 2009-2012. Dit geanonimiseerde document is in licentie gegeven op basis van een Creative Commons

Nadere informatie

Titel Location based services (LBS) voor retailers in het stadshart van Utrecht

Titel Location based services (LBS) voor retailers in het stadshart van Utrecht Onderzoeksopdracht Crossmedialab Titel Location based services (LBS) voor retailers in het stadshart van Utrecht Probleemomgeving Online winkelen groeit in Nederland enorm; tegelijkertijd is er een verschuiving

Nadere informatie

Resultaat Toetsing TNO Lean and Green Awards

Resultaat Toetsing TNO Lean and Green Awards ID Naam Koploper Datum toetsing 174 M. Van Happen Transport BV 2-4-2012 Toetsingscriteria 1. Inhoud en breedte besparingen 2. Nulmeting en meetmethode 3. Haalbaarheid minimaal 20% CO2-besparing na 5 jaar

Nadere informatie

Utrecht Business School

Utrecht Business School Cursus Lean- & Proces Management De cursus Lean & Process Management duurt ongeveer 2 maanden en omvat 5 colleges van 3 uur. U volgt de cursus met ongeveer 10-15 studenten op een van onze opleidingslocaties

Nadere informatie

De veranderende markt

De veranderende markt De veranderende markt 1 De veranderende markt Vanaf 2000 is de detailhandel sterk veranderd door de opkomst van de computer. Als verkoper kun je de kennis over de geschiedenis en de toekomst van de detailhandel

Nadere informatie

Nieuwbouw logistiek 2014

Nieuwbouw logistiek 2014 Nieuwbouw logistiek 2014 Nieuwbouw logistieke ruimte gedaald in 2014 De oplevering van nieuwe logistieke ruimte in Nederland heeft in 2014 een forse daling laten zien. In totaal werd circa 475.000 m² nieuwe

Nadere informatie

Leidt webwinkelen tot meer mobiliteit? Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid

Leidt webwinkelen tot meer mobiliteit? Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid Quickscan naar de betekenis van internetwinkelen voor de mobiliteit Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid Johan Visser Jan Francke Juni 2013 Analyses van mobiliteit en mobiliteitsbeleid dat is waar het

Nadere informatie

Samenvatting ... 7 Samenvatting

Samenvatting ... 7 Samenvatting Samenvatting... In rapporten en beleidsnotities wordt veelvuldig genoemd dat de aanwezigheid van een grote luchthaven én een grote zeehaven in één land of regio, voor de economie een bijzondere meerwaarde

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Te huur: Prologis DC3 Nieuwbouw Distributiecentrum op GDC te Eindhoven

Te huur: Prologis DC3 Nieuwbouw Distributiecentrum op GDC te Eindhoven Te huur: Prologis DC3 Nieuwbouw Distributiecentrum op GDC te Eindhoven Prologis Park Eindhoven Locatie Prologis Park Eindhoven bevindt zich in de oksel van de snelweg A2 aan de Westzijde van Eindhoven

Nadere informatie

Hoofdstuk 2: Kritisch reflecteren 2.1. Kritisch reflecteren: definitie Definitie: Kritisch reflecteren verwijst naar een geheel van activiteiten die

Hoofdstuk 2: Kritisch reflecteren 2.1. Kritisch reflecteren: definitie Definitie: Kritisch reflecteren verwijst naar een geheel van activiteiten die Hoofdstuk 2: Kritisch reflecteren 2.1. Kritisch reflecteren: definitie Definitie: Kritisch reflecteren verwijst naar een geheel van activiteiten die worden uitgevoerd om uit het gevonden bronnenmateriaal

Nadere informatie

Saxionstudent.nl Blok1

Saxionstudent.nl Blok1 Samenvatting eindopdracht Trends en ontwikkelingen op consumentenniveau Macro In dit eind rapport hebben we de navigatiesystemen markt in kaart gebracht. In de macro, meso en micro omgevingen hebben we

Nadere informatie

Wim Ottenhoff, Jan Verbeek, 4 december 2012. PLM in de keten Overzicht en status project

Wim Ottenhoff, Jan Verbeek, 4 december 2012. PLM in de keten Overzicht en status project Wim Ottenhoff, Jan Verbeek, 4 december 2012 PLM in de keten Overzicht en status project Agenda 1. Achtergrond 2. Problematiek 3. Het project 4. Aanpak 5. De pilots 6. Conclusies 7. Actuele status 8. Vragen

Nadere informatie

Groeimarkt internetlogistiek levert nieuwe kansen voor de markt

Groeimarkt internetlogistiek levert nieuwe kansen voor de markt E - Logistics Groeimarkt internetlogistiek levert nieuwe kansen voor de markt Ferry Jantzen April 2010 Marktbenadering met WICS Totaal oplossing voor Logistieke Dienstverleners Totaal oplossing voor Distributie

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Inhoud. Onderwijseenheid 1 Inkoopbehoefte 9. Onderwijseenheid 2 Kwaliteit 45

Inhoud. Onderwijseenheid 1 Inkoopbehoefte 9. Onderwijseenheid 2 Kwaliteit 45 Inhoud Onderwijseenheid 1 Inkoopbehoefte 9 1 Onderzoek inkoopmarkt 9 1.1 Opzet van het marktonderzoek 10 1.2 Desk research 12 1.3 Field research 12 2 Inkoop en leverancierskeuze 15 2.1 Doelstellingen van

Nadere informatie

Beoordelingscriteria scriptie CBC: instructie en uitwerking

Beoordelingscriteria scriptie CBC: instructie en uitwerking Nederlandse Associatie voor Examinering 1 Beoordelingscriteria scriptie CBC: instructie en uitwerking Met de scriptie voor Compensation & Benefits Consultant (CBC) toont de kandidaat een onderbouwd advies

Nadere informatie

Onderzoeksverantwoording - ADIS

Onderzoeksverantwoording - ADIS Onderzoeksverantwoording - ADIS Onderzoek Naar een onderbouwde advisering van ICT-oplossingen voor de Nederlandse detailhandelspraktijk, een opdracht van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). Door:

Nadere informatie

Johnston, R., Clarc, G. & Shulver, M. (2012). Service Operations Management. Essex: Pearson. ISBN: 978-0-273-74048-3. Case: Zeelando (100 punten)

Johnston, R., Clarc, G. & Shulver, M. (2012). Service Operations Management. Essex: Pearson. ISBN: 978-0-273-74048-3. Case: Zeelando (100 punten) Antwoordmodel Antwoordmodel Aan dit antwoordmodel kunnen geen rechten worden ontleend. Het antwoordmodel dient als indicatie voor de corrector. Studiemateriaal Pearson. ISBN: 978-0-273-74048-3. Case: Zeelando

Nadere informatie

1. Context en doel. 1.1 Voorbeelden belemmeringen per deelgebied 1.1.1 Governance en juridische belemmering

1. Context en doel. 1.1 Voorbeelden belemmeringen per deelgebied 1.1.1 Governance en juridische belemmering 1. Context en doel Het NLIP heeft tot doel om de elektronische informatie-uitwisseling in de Logistieke Sector in Nederland te verbeteren. En dan niet alleen de informatie-uitwisseling tussen specifieke

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Metaal- en foodindustrie naar 2020

Metaal- en foodindustrie naar 2020 Metaal- en foodindustrie naar 2020 Lunch & learn, 24 september 2014 Rabobank LVC en Maasduinen Henri Cocu, Sectormanager Industrie Hans van Haaren Sectormanager Food Sectormanagement als inspiratie Hans

Nadere informatie

Samenwerken voor een rendabele keten. Verhoudingen importeurs en dealers drastisch gewijzigd. HISWA Vereniging Hilversum, 17 februari 2011.

Samenwerken voor een rendabele keten. Verhoudingen importeurs en dealers drastisch gewijzigd. HISWA Vereniging Hilversum, 17 februari 2011. Samenwerken voor een rendabele keten Verhoudingen importeurs en dealers drastisch gewijzigd Even voorstellen Curriculum Vitae strategie en structuur PricewaterhouseCoopers PWC Consulting IBM Business Consulting

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

HERGEBRUIK VAN REQUIREMENTS

HERGEBRUIK VAN REQUIREMENTS HERGEBRUIK VAN REQUIREMENTS EEN PRAKTISCHE AANPAK BUSINESS ANALYSE CENTER OF EXCELLENCE - SYNERGIO Inhoudsopgave 1 HERGEBRUIK VAN REQUIREMENTS... 3 1.1 GEBRUIKEN VERSUS HERGEBRUIKEN... 4 2 STRATEGIE...

Nadere informatie

Logistieke Samenwerkingsverbanden. C.Salvesen

Logistieke Samenwerkingsverbanden. C.Salvesen Logistieke Samenwerkingsverbanden C.Salvesen 1 De logistieke dienstverlener als Supply Chain Integrator Danny Van Himste Managing Director Mainland Europe 26 maart 2004 Inhoud Christian Salvesen Profiel

Nadere informatie

CONSTANT ONDERHANDEN WERK ZORGT VOOR STABIELE DOORLOOPTIJDEN

CONSTANT ONDERHANDEN WERK ZORGT VOOR STABIELE DOORLOOPTIJDEN CONSTANT ONDERHANDEN WERK ZORGT VOOR STABIELE DOORLOOPTIJDEN Klanten verwachten tegenwoordig een grotere leverbetrouwbaarheid, tegen lagere kosten, met betere kwaliteit en dat allemaal tegelijk. Diegenen

Nadere informatie

Globalisatie, met nieuwe opkomende economieën als China, Brazilië en

Globalisatie, met nieuwe opkomende economieën als China, Brazilië en Globalisatie, met nieuwe opkomende economieën als China, Brazilië en India, heeft de wereld in veel opzichten in hoog tempo veranderd. Voor veel bedrijven betekent dit een strategische herbezinning op

Nadere informatie

Goederenstroombesturing 3 GOEDERENSTROOMBESTURING 3 (CLO01.3/CREBO:50154)

Goederenstroombesturing 3 GOEDERENSTROOMBESTURING 3 (CLO01.3/CREBO:50154) GOEDERENSTROOMBESTURING 3 (CLO01.3/CREBO:50154) sd.clo01.3.v1 ECABO, Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd, overgenomen, opgeslagen of gepubliceerd in enige vorm

Nadere informatie

Hoofdstuk 1 Voorraad. Hoofdstuk 2 Wat is logistiek?

Hoofdstuk 1 Voorraad. Hoofdstuk 2 Wat is logistiek? Hoofdstuk 1 Voorraad 1.1 Over het algemeen is er een grote voorraad in de apotheek aanwezig met veel verschillende geneesmiddelen in verschillende aantallen per geneesmiddel. Door welke twee factoren wordt

Nadere informatie

E-fulfillment & WMS WMS DAG 2013. Den Bosch, 22 mei 2013 9026X088/WD/ld

E-fulfillment & WMS WMS DAG 2013. Den Bosch, 22 mei 2013 9026X088/WD/ld E-fulfillment & WMS WMS DAG 2013 Den Bosch, 22 mei 2013 9026X088/WD/ld Groenewout 45 jaar logistieke historie Logistiek >5 jaar e-commerce logistieke vraagstukken Internationaal logistiek adviesbureau

Nadere informatie

Samenvatting ... 7 Samenvatting

Samenvatting ... 7 Samenvatting Samenvatting... Concurrentie Zeehavens beconcurreren elkaar om lading en omzet. In beginsel is dat vanuit economisch perspectief een gezond uitgangspunt. Concurrentie leidt in goed werkende markten tot

Nadere informatie

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving

Onderzoeksopzet. Marktonderzoek Klantbeleving Onderzoeksopzet Marktonderzoek Klantbeleving Utrecht, september 2009 1. Inleiding De beleving van de klant ten opzichte van dienstverlening wordt een steeds belangrijker onderwerp in het ontwikkelen van

Nadere informatie

Internationale Marketing H4. Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse

Internationale Marketing H4. Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse Internationale Marketing H4 Week 1 1. Executive summary 2. Inhoudsopgave 3. Inleiding en achtergrond 4. Externe analyse Executive summary Een samenvatting voor het management 1 à 2 pagina s belangrijkste

Nadere informatie

Meest mobiele organisatie van Nederland

Meest mobiele organisatie van Nederland Resultaten onderzoek Meest mobiele organisatie van Nederland Juni 2013 Uitkomsten onderzoek onder top organisaties in Nederland Uitgevoerd door Keala Research & Consultancy in de periode mei tot en met

Nadere informatie

freight is our trade www.neele.nl Nederlands

freight is our trade www.neele.nl Nederlands freight is our trade www.neele.nl Nederlands Full service logistieke dienstverlening Neele Logistics ontzorgt uw complete logistiek. Of u nu een vervoerder zoekt die goed de weg weet in Europa of een partij

Nadere informatie

Het onderscheid tussen. een. verpakkingsleverancier. en een. verpakkingspartner?

Het onderscheid tussen. een. verpakkingsleverancier. en een. verpakkingspartner? Het onderscheid tussen een verpakkingsleverancier en een verpakkingspartner? De voordelen van het werken met een Value Added Service Supplier (VASS) voor uw verpakkingsmanagement. SAMENVATTING Fabrikanten

Nadere informatie

Uitgevers zetten in op e-commerce als nieuwe B2C inkomstenbron 26/11/2014 2

Uitgevers zetten in op e-commerce als nieuwe B2C inkomstenbron 26/11/2014 2 SHOPPEN IN 2020 Uitgevers zetten in op e-commerce als nieuwe B2C inkomstenbron 26/11/2014 2 Is e-commerce een geschenk van God? 26/11/2014 3 Uitgevers zijn retailers geworden 26/11/2014 4 en retailers

Nadere informatie

Uw totaalpakket in logistiek. www.packntrace.nl

Uw totaalpakket in logistiek. www.packntrace.nl Uw totaalpakket in logistiek www.packntrace.nl Uw totaalpakket in logistiek Als dienstverlener op het gebied van pakketlogistiek, biedt packntrace eersteklas diensten die betrekking hebben op alle aspecten

Nadere informatie

Logistieke draaischijf Twente, De regio als concurrerende hotspot

Logistieke draaischijf Twente, De regio als concurrerende hotspot Logistieke draaischijf Twente, De regio als concurrerende hotspot Rikkert de Kort Senior adviseur goederenvervoer 13 juni 2012 Buck Consultants International Postbus 1456 6501 BL Nijmegen Telnr : 024 379

Nadere informatie

Workshop Ruimte voor verbeelding. ICTU / GBO 9 april 2009

Workshop Ruimte voor verbeelding. ICTU / GBO 9 april 2009 Workshop Ruimte voor verbeelding ICTU / GBO 9 april 2009 Aanleiding Programma Kabinet neemt toegenomen administratieve lasten en regeldruk van ondernemers serieus Er zijn diverse overheidsacties in het

Nadere informatie

Het einde van de opruiming

Het einde van de opruiming Het einde van de opruiming Een voorrecht voor klanten, een ergernis voor winkels; de continue opruiming in de winkelstraten. De kortingspercentages kunnen oplopen tot 70% wat er toe leidt dat klanten aankopen

Nadere informatie

HOOFDSTUK 14: MERKEN BEHEREN OVER GEOGRAFISCHE GRENZEN EN MARKTSEGMENTEN

HOOFDSTUK 14: MERKEN BEHEREN OVER GEOGRAFISCHE GRENZEN EN MARKTSEGMENTEN HOOFDSTUK 14: MERKEN BEHEREN OVER GEOGRAFISCHE GRENZEN EN MARKTSEGMENTEN 1 INTRODUCTIE H:14 Er zijn diverse factoren die bedrijven aansporen om producten en diensten buiten de eigen thuismarkt te verkopen.

Nadere informatie

F reader. Het nieuwe ondernemen. is gewoon durven te veranderen!

F reader. Het nieuwe ondernemen. is gewoon durven te veranderen! F R I E N D S F reader Het nieuwe ondernemen. is gewoon durven te veranderen! Als we de berichtgeving van de laatste maanden mogen geloven staat de non food detailhandel voor een herstructureringsslag.

Nadere informatie

Te huur representatief Warehouse geschikt voor koel- en vries gelegen aan IABC 5257 te Breda

Te huur representatief Warehouse geschikt voor koel- en vries gelegen aan IABC 5257 te Breda Te huur representatief Warehouse geschikt voor koel- en vries gelegen aan IABC 5257 te Breda Locatie Het object is perfect gelegen nabij de diverse uitvalswegen en op steenworp afstand van de oprit/afrit

Nadere informatie

OVERZICHT VAN TOETSVORMEN

OVERZICHT VAN TOETSVORMEN OVERZICHT VAN TOETSVORMEN Om tot een zekere standaardisering van de gehanteerde toetsvormen en de daarbij geldende criteria te komen, is onderstaand overzicht vastgesteld. In de afstudeerprogramma's voor

Nadere informatie

CORA 1.0 Bedrijfs- en ICT-referentiearchitectuur voor woningcorporaties

CORA 1.0 Bedrijfs- en ICT-referentiearchitectuur voor woningcorporaties CORA 1.0 Bedrijfs- en ICT-referentiearchitectuur voor woningcorporaties Hoe zorgen we ervoor dat we nieuwe diensten en producten soepel in onze bedrijfsvoering op kunnen nemen? Hoe geven we betere invulling

Nadere informatie

3. Vandaag Voor Morgen C. Dik Albert Heijn bv

3. Vandaag Voor Morgen C. Dik Albert Heijn bv 3. Vandaag Voor Morgen C. Dik Albert Heijn bv Inleiding Albert Heijn bv is met circa 670 supermarkten de grootste kruidenier van Nederland. Albert Heijn maakt deel uit van Koninklijke Ahold N.V., een internationale

Nadere informatie

Samenvatting. Het ontwerpen van controlemechanismen in netwerkorganisaties vanuit een waardeperspectief

Samenvatting. Het ontwerpen van controlemechanismen in netwerkorganisaties vanuit een waardeperspectief Samenvatting Het ontwerpen van controlemechanismen in netwerkorganisaties vanuit een waardeperspectief Tegenwoordig worden diensten steeds vaker door een netwerk van partijen aangeboden. Als een consument

Nadere informatie

Bestellen Omdat er nog vaak vragen zijn over de levertijd en bestelprocedure, zullen we deze hier uiteenzetten:

Bestellen Omdat er nog vaak vragen zijn over de levertijd en bestelprocedure, zullen we deze hier uiteenzetten: Voorwoord Dit is het overzicht van de studiestof Supply Chain Operations. Het betreft hier een overzicht van de verplichte literatuur. Hoofdstuk A tot en met E bestaat uit de verplichte literatuur van

Nadere informatie

De 17 principes van lean working

De 17 principes van lean working De 17 principes van lean working Lean working kan samengevat worden in 17 basis principes. De totale aanpak is hieruit opgebouwd. Het kennen en beheersen van de principes is belangrijk voor de continu

Nadere informatie

Communicatie & Multimedia Design. Onderzoeksopzet. Afstudeerstage mt&v

Communicatie & Multimedia Design. Onderzoeksopzet. Afstudeerstage mt&v Communicatie & Multimedia Design Onderzoeksopzet Afstudeerstage mt&v Michel Janse 24 6 2010 Inleiding. In dit document geef ik een conceptuele weergave van het pad dat ik tijdens mijn onderzoek en het

Nadere informatie

knkpublishing Microsoft Dynamics De flexibele, innovatieve uitgeverijsoftware Nieuwe kansen in een veranderende media wereld

knkpublishing Microsoft Dynamics De flexibele, innovatieve uitgeverijsoftware Nieuwe kansen in een veranderende media wereld De flexibele, innovatieve uitgeverijsoftware INTEGRATIE CONTINUE INNOVATIE WORKFLOW ONDERSTEUNING ABECON-CONSULTANCY OVER ABECON Microsoft Dynamics Nieuwe kansen in een veranderende media wereld Standaard

Nadere informatie

De SYSQA dienst auditing. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van SYSQA B.V.

De SYSQA dienst auditing. Een introductie. Algemene informatie voor medewerkers van SYSQA B.V. De SYSQA dienst auditing Een introductie Algemene informatie voor medewerkers van SYSQA B.V. Organisatie SYSQA B.V. Pagina 2 van 8 Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 1.1 ALGEMEEN... 3 1.2 VERSIEBEHEER... 3

Nadere informatie