De keuze tussen verhuur of verkoop in de Amsterdamse woningmarkt

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De keuze tussen verhuur of verkoop in de Amsterdamse woningmarkt"

Transcriptie

1 De keuze tussen verhuur of verkoop in de Amsterdamse woningmarkt Ing. Jean-Paul (J.P.A.C.) Houten MSRE-scriptie aan de Amsterdam School of Real Estate Beoordelaar: drs. Arthur Marquard Datum: 15 september 2014

2 Voorwoord Voor u ligt mijn scriptie De keuze tussen verhuur of verkoop in de Amsterdamse woningmarkt ; een onderzoek dat ik in het kader van mijn Master of Real Estate-opleiding binnen de Amsterdam School of Real Estate heb geschreven. Vanuit mijn baan als her-ontwikkelaar van woningen in de stad Amsterdam is mijn interesse voor ontwikkelen van woningvastgoed de afgelopen jaren enorm gegroeid. De her-ontwikkelingsmarkt in Amsterdam is een nichemarkt waarover weinig wetenschappelijk onderzoek gedaan is en daardoor uitermate interessant om een onderzoek te doen naar de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van woningen (en/of hele panden) per buurt in Amsterdam. De uitkomst van dit onderzoek is weergegeven in deze scriptie. Via deze weg wil ik de personen die mij begeleid en gesteund hebben tijdens mijn onderzoek bedanken. Met name Arthur Marquard, mijn begeleider, en Abdel Salemi, brainstorm-coach, die de tijd namen om mijn ideeën aan te horen en mij van goede feedback te voorzien. Waarvoor dank. In het bijzonder dank ik mijn collega s van Buro Amsterdam B.V. voor de geboden mogelijkheid om de Master of Real Estate te kunnen volgen en mij bij de studie en dit onderzoek te steunen. Ing. Jean-Paul Houten Amsterdam, september

3 Managementsamenvatting Er is onderzoek gedaan naar het beleggen voor verhuur dan wel ontwikkelen voor verkoop van woningen per postcodegebied/buurt in Amsterdam. Bij herontwikkeling van woningen door Buro Amsterdam B.V. is de afgelopen jaren gebleken dat bepaalde buurten in Amsterdam zich beter leende als beleggingsbuurt voor verhuur en de andere als ontwikkelingsbuurt voor verkoop. Naar aanleiding daarvan heb ik mijn scriptie gericht op deze stelling met als onderzoeksvraag: 'Wanneer kiest een eigenaar van een pand (her-ontwikkelaar ofwel belegger) in Amsterdam voor verhuur en wanneer voor verkoop van haar woningvastgoed? Om deze onderzoeksvraag verder uit te kunnen werken en in perspectief te kunnen zien is eerst meer achtergrondinformatie van de woningmarkt in Amsterdam en ontwikkelen voor verhuur en verkoop nodig. De veronderstelling dat er zogenoemde beleggings- en ontwikkelingsbuurten zijn is gebleken in de praktijk in de huidige woningmarkt van Amsterdam. De woningmarkt in Amsterdam kenmerkt zich door het relatief grote aandeel sociale huurwoningen. In Amsterdam is 58% van het woningaanbod een sociale huurwoning. Nergens in Europa zijn er per stad zoveel sociale huurwoningen. Dit is mede tot stand gekomen door het Woningwaarderingsstelsel waarmee de hoogte van de huurprijs wordt vastgesteld en niet de marktwerking. Voorheen had Amsterdam dit aandeel sociale huurwoningen nodig voor het huisvesten van lagere inkomensgroepen maar er is nu meer vraag naar middeldure geliberaliseerde huurwoningen (700 EUR tot EUR) en koopwoningen. Deze ontwikkeling komt door de toestroom van hoogopgeleide starters uit andere (Nederlandse) universiteitssteden, met een hoger inkomen. Door deze toestroom maar ook door het toenemende individualisme is het aandeel hoger inkomen alleenstaanden in de stad Amsterdam toegenomen tot 55%. Aangenomen wordt dat dit zal groeien waardoor ook de woningschaarste tot 8% zal toenemen in Hier zijn de studenten die uitwijken naar aangrenzende gemeenten niet in meegenomen. De doorstroom van de huidige bewoners naar alternatieve huur- of koopwoningen is onvoldoende door hun huidige lage huurprijs en de onzekere markt. Er is vanuit de overheid met nieuwe regelgeving zoals inkomensafhankelijke huurverhogingen en een verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen getracht om de doelgroep die niet (meer) voor een sociale huurwoning in aanmerking komt te verhuizen. Deze maatregelen hebben tot op heden hun doel niet bereikt. Een mogelijke oplossing voor het toevoegen van geliberaliseerde woningen is het herontwikkelen van woningvastgoed. Dat wil zeggen dat sociale huurwoningen worden omgezet naar geliberaliseerde woningen die vervolgens duurder verhuurd of verkocht kunnen worden. In Amsterdam zijn circa 20 (semi-)professionele partijen actief die zich bezig houden met het gehele herontwikkelingstraject van acquisitie, huurders uitplaatsen en verbouwen om deze woning vervolgens te verhuren of verkopen. Door deze transitie komen de woningen in een ander woningsegment terecht. Dat de Amsterdamse woningmarkt een stabiele goed renderende markt is hebben ook de (inter)nationale beleggers opgemerkt. Veel institutionele en particuliere beleggers investeren sinds een aantal jaren fors in woningvastgoed in en rondom Amsterdam. Hierbij worden Bruto Aanvangsrendementen (BAR-methode) van 7% en Internal Rate of Returns (IRR) van 8% en meer gehaald. Daarnaast is er door de grote vraag naar woningen en de inflatie-risicoafdekking door de jaarlijkse CBS-indexatie een lagere volatiliteit dan andere beleggingsproducten. 3

4 Om inzicht te krijgen in de omstandigheden waarin beleggers het best kunnen investeren in beleggingspanden en ontwikkelaars het best kunnen verkopen is er onderzoek gedaan naar het herontwikkeltraject voor verhuur en verkoop. De kosten die tijdens een ontwikkelproces gemaakt worden zijn in een vergelijkingsmodel ingevoerd waarna vervolgens de variabelen verhuur- en verkoopprijzen per buurt vergeleken zijn. Hieruit blijkt dat de ene buurt zich beter leent om te beleggen voor verhuur en de ander voor ontwikkelen voor verkoop. De reden hiervoor is dat het centrum Amsterdam in de regel de meest populaire locatie is om zich te huisvesten. Wanneer er geen of beperkte woonruimte beschikbaar is in het centrum en de prijzen stijgen, dient men uit te wijken naar de omringende buurten. Na verloop van tijd zet hetzelfde proces zich ook hier weer door en ontstaat er een enorme schaarste aan woningen waardoor de huurprijzen in de buurten aan de rand van de stad (tegen de A10) tot bijna gelijke hoogte met de huurprijzen in de buurten in en rondom het centrum van Amsterdam stijgen. Door deze verschuiving is het voor de ontwikkelaar in Amsterdam rendabelere om te ontwikkelen voor verkoop in de desbetreffende ontwikkelbuurten: hoge inkoop à relatief lage verhuurprijs maar hoge verkoopprijs. Daarentegen is het voor de belegger rendabeler om te beleggen in de beleggingsbuurten: lage inkoop à relatief hoge verhuurprijs maar lage verkoopprijs. Bijkomend voordeel van beleggen in de opkomende buurten is dat naast het hoge directe rendement in het heden er in de toekomst ook nog een indirect rendement te verwachten is vanwege de verschuiving en de daarbij horende prijsstijging van de verkoopprijzen. Een ontwikkelaar zal er dus voor kiezen om te beleggen als het direct rendement voldoet aan zijn rendementseisen en er in de toekomst bij verkoop indirect rendement verwacht wordt. Indien de buurt qua verkoopprijzen dermate uitontwikkeld is dat de marge op ontwikkelen behaald wordt en het direct rendement door de hoge inkoopprijs lager is zal hij kiezen voor ontwikkeling. 4

5 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Managementsamenvatting... 3 Inhoudsopgave Inleiding Aanleiding Centrale vraag en doelstelling Subvragen Onderzoeksmodel Afbakening Hoofdstukverdeling Woningmarkt Amsterdam Introductie Demografische gegevens Amsterdam Cijfers woningmarktsegmentering Amsterdam Invloed wijziging financiële regelgeving op de woningmarkt in Amsterdam Deelconclusie Woningvastgoed ontwikkelen voor verhuur of verkoop Introductie Ontwikkelproces Acquisitie Financiering Huurders Verbouwing Verhuur of verkoop Deelconclusie Rendementen bij beleggingen/ontwikkelen in de (Amsterdamse) woningmarkt Introductie Gemiddelde beleggingsrendementen (Amsterdamse) woningmarkt Bruto Aanvangsrendement Internal Rate of Return Gemiddelde ontwikkelmarges in de (Amsterdamse) woningmarkt Rendementseisen Buro Amsterdam B.V Deelconclusie Vergelijkingsmodel Introductie Uitleg model Buurten Kengetallen Variabelen Uitkomsten analyse Buurtenplan Deelconclusie De klant van de belegger/ontwikkelaar: de consument Conclusie en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen Reflectie en aanbevelingen vervolgonderzoek Bibliografie Bijlagen

6 9.1 Bijlage 1: Geliberaliseerde huurprijzen Bijlage 2: Verkoopprijzen koopwoningen Bijlage 3: Buurtenoverzicht Amsterdam Bijlage 4: Omschrijving buurten Bijlage 5: Voorbeeld plattegrond en doorsnede pand Amsterdam Bijlage 6: IRR berekeningen per buurt

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In Amsterdam blijken populair gezegd beleggingsbuurten voor verhuur en ontwikkelingsbuurten voor verkoop te zijn. Deze constatering werd binnen de organisatie Buro Amsterdam B.V. gedaan, die al sinds 2002 actief is op de Amsterdamse woningmarkt. Buro Amsterdam B.V. (BA) is een woning her-ontwikkelaar binnen de ring A10 van Amsterdam. Het doel van BA is om gebouwen die vóór 1940 gebouwd zijn kwalitatief te verbeteren zodat duurdere verhuur of verkoop mogelijk is. Dit wil zeggen dat de schil, het casco, weer teruggebracht wordt naar het ontwerp dat de architect destijds voor ogen had. Intern zal het pand gerenoveerd worden naar de hedendaagse comfortstandaarden, overheidseisen en uiteraard met respect voor de karakteristieke details. Na renovatie worden de woningen gesplitst en verkocht dan wel aangehouden als belegging voor verhuur. Gedurende de afgelopen tien jaar zijn duizenden panden in vrijwel alle buurten in Amsterdam aan BA aangeboden en door BA doorgerekend. Alvorens tot aankoop van een pand over te gaan worden de specifieke kenmerken van het pand in het zogenoemde acquisitiemodel ingevoerd waarna dit model, middels kengetallen, doorrekent of het pand na renovatie geschikt is als belegging (voor verhuur) of ontwikkeling (voor verkoop). Wanneer een pand zowel als ontwikkeling als belegging positief uitkomt wordt er een bieding gedaan. Na jarenlang met bovenstaand model te hebben gewerkt is een duidelijk onderscheid in buurten te herkennen. In het patroon bleek al snel dat panden gelegen in het centrum of de nabijheid daarvan meer geschikt waren als ontwikkelingspand dan als beleggingspand. Panden gelegen aan de rand van het centrum vertoonde een tegenovergesteld patroon. Naar aanleiding van bovengenoemde constatering is er nagedacht hoe deze patronen zijn ontstaan en of er een verband is tussen afstand vanaf het centrum, en de daarbij horende meterprijs voor verhuur en verkoop, en het feit of een pand meer rendabel is als ontwikkelingspand dan als beleggingspand. Deze vraagstelling vormde een interessant onderwerp voor mijn onderzoek en zal het vermoeden dat de ene buurt c.q. postcodegebied geschikter voor het beleggen in vastgoed is bevestigen dan wel ontkrachten. 1.2 Centrale vraag en doelstelling De centrale vraag die middels deze scriptie beantwoordt dient te worden luidt: Wanneer en in welke buurten in Amsterdam is het interessanter om een geliberaliseerde huurwoning te verkopen, dan wel woningen aan te houden als belegging? De doelstelling met bovenstaande centrale vraag is om te toetsen of er daadwerkelijk een duidelijk onderscheid tussen buurten is te maken wat betreft ontwikkelen voor verhuur en verkoop. Wanneer dit bevestigd wordt kan men een betere keuze maken of een pand qua buurtligging beter ontwikkeld kan worden voor verhuur of voor verkoop. Daarnaast wordt middels deze scriptie inzichtelijker welke verkoop- en verhuurprijzen per buurt gerealiseerd worden. Met name de verhuurprijzen zijn in Amsterdam intransparant. 7

8 1.3 Subvragen Om de centrale vraag van deze scriptie duidelijk te kunnen beantwoorden dienen er eerst subvragen beantwoord te worden. De Amsterdamse woningmarkt is op geen enkele wijze met andere (rand)steden te vergelijken waardoor een toelichting op de werking van de woningmarkt in Amsterdam van belang is. Daarnaast is het her-ontwikkelen van woningvastgoed ook een nichemarkt in Nederland. Deze zaken dienen eerst toegelicht te worden alvorens er een eenduidig antwoord op de centrale vraag kan worden gegeven. Om daartoe te komen zullen allereerst onderstaande subvragen beantwoord worden: 1. Wat zijn de huidige karakteristieken van de woningmarkt van Amsterdam? 2. Wat verstaan we onder her-ontwikkelingspanden en welke kenmerken van een pand zijn van belang voor het onderzoek? 3. Welke beleggingsrendementen en marges op ontwikkelingen worden er over het algemeen gehanteerd? 4. Wie is de concurrent van de ontwikkelaar c.q. belegger? 5. Welk model wordt gehanteerd om alle panden in te voeren? 6. Welke buurten zijn interessant om in ontwikkelen voor verhuur en welke voor verkoop? Bovenstaande subvragen zullen in chronologische volgorde verder aan bod komen. 1.4 Onderzoeksmodel Dit onderzoek betreft een kwantitatief verkennend onderzoek. Verondersteld wordt dat sommige panden, met name vanwege locatie, specifiek rendabeler zijn als belegging of juist als ontwikkeling. Het doel is om te onderzoeken of dat zo is en welke factoren hierin een rol spelen. Deze empirische bevindingen worden vervolgens in een model met elkaar vergeleken. Dit maakt dit onderzoek ook een vergelijkend onderzoek. 1.5 Afbakening Het onderzoek richt zich alleen op het gebied van ontwikkelen en beleggen in woningvastgoed in Amsterdam. Hoewel het in wezen een klein onderzoeksgebied is spelen er alsnog veel factoren mee en is het van belang om dit onderzoek zo goed als mogelijk af te bakenen. Er zijn veel sociale, demografische alsmede technische aspecten die van invloed zijn op de beleggings- dan wel ontwikkelingswaarde van woningvastgoed in Amsterdam. Deze factoren worden in dit onderzoek afgebakend of geheel buiten beschouwing gelaten. Maar omdat het van essentieel belang is om inzicht te krijgen in de woningmarkt in Amsterdam zullen de relevante sociale en demografische aspecten van de woningmarkt in hoofdstuk 2 Woningmarkt eerst worden toegelicht. De afbakening heeft met name met specificaties van de panden en hun locatie te maken. Omdat er in dit onderzoek een vergelijking tussen panden in de verschillende buurten van Amsterdam zal plaatsvinden dienen de panden wel gelijkwaardig aan elkaar te zijn. Voorbeeld: één geheel woonhuis aan de grachten is niet vergelijkbaar met een pand in een straat met vier woningen in Amsterdam West. Daarom zijn onderstaande restricties die verder worden toegelicht in hoofdstuk 5 van belang. 8

9 Locatie In dit onderzoek is er specifiek gekeken naar Amsterdam, meer specifiek binnen de Ring A10. Er is voor Amsterdam gekozen vanwege onderstaande redenen: 1. Urgentie: in het licht van het huidige beleid en schaarste in de verschillende segmenten. 2. Databeschikbaarheid: Buro Amsterdam B.V. ontwikkelt enkel woningvastgoed in Amsterdam waardoor alleen data van de Amsterdamse woningmarkt beschikbaar is. 3. Markt: specifieke situatie op de verhuur- en verkoopmarkt door de grote toestroom van hoogopgeleiden uit andere universiteitssteden. 4. Homogene stedelijke eenheid: door de geografische samenstelling van de stad, en de buurten, kan men een vergelijking maken tussen de buurten. Daarnaast is er nog een groot verschil binnen de stad(sregio) Amsterdam zelf. Namelijk de tweedeling waar promovendus Stadsgeografie Cody Hochstenbach recentelijk onderzoek naar gedaan heeft (Hochstenbach, 2013). Hij schrijft dat afgestudeerden en hogere opgeleide mensen kiezen voor het wonen binnen de Ring A10 waardoor gentrificatie ontstaat. Gentrificatie is een term die vaak gebruikt wordt om de opwaardering van een buurt of stadsdeel op sociaal, cultureel en economisch gebied aan te duiden. Goede voorbeelden in Amsterdam waar dit reeds heeft plaatsgevonden zijn de Pijp en Jordaan. Men kan dus veronderstellen dat er een aanmerkelijk verschil in de woningmarkt binnen en buiten de Ring A10 is. Vandaar dat de woningmarkt buiten de Ring A10 buiten beschouwen wordt gelaten. Een derde reden waarom dit onderzoek zich uitsluitend op de gekozen buurten binnen de Ring A10 oriënteert is het feit dat binnen de Ring A10 vrijwel alleen vooroorlogse bouw, dus vóór 1940, voorkomt. Deze panden dienen middels een specifieke omgevingsvergunning toestemming te krijgen om kadastraal gesplitst te worden waardoor het een nichemarkt is binnen de projectontwikkeling in Nederland. Het betreft dus een onderzoek waarbij alleen postcodegebieden binnen de Ring A10 (exclusief Amsterdam Noord) worden meegenomen. Dit is een gevolg van de hierboven genoemde restricties. De panden buiten de ring zijn vrijwel allemaal na 1940 gebouwd en maken (nog) niet dezelfde gentrificatie zoals de buurten binnen de Ring A10 door. Verdere toelichting op de selectie van de buurten is terug te vinden in paragraaf Buurten. Grootte Het betreft een onderzoek waarbij het gemiddelde pand gebouwd vóór 1940 in Amsterdam qua grootte als uitgangspunt is genomen (Buro Amsterdam B.V., 2010). Hierbij is uitgegaan van een pand van vijf verdiepingen (begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping, derde verdieping en een halve zolderverdieping). In beginsel bestaat elk pand uit vier woningen, met ieder een zolderberging. De verdiepingen: begane grond, eerste, tweede en derde zijn 55 m 2 en de zolderverdieping 30 m 2. In Amsterdam zijn de zolderverdiepingen over het algemeen niet over de gehele bouwlaag. Bij de verkoop wordt er vanuit gegaan dat de zolder omgezet is naar woonruimte waardoor deze meters eveneens gelijkwaardige verkoopprijzen realiseren. (Bijlage 5: Voorbeeld plattegrond en doorsnede pand Amsterdam). Kengetallen Het betreft een onderzoek waarbij de kosten per m 2 die niet buurtgebonden zijn, zoals de huurderskosten, verbouwingskosten, etc. gemiddeld zijn genomen en als kengetallen zijn opgenomen. De toelichting welke kostenposten dit betreffen en hoe deze berekend zijn worden verder toegelicht in hoofdstuk 3 en 5. 9

10 Sociale huurprijs Het betreft een onderzoek waarbij gerekend wordt met een gemiddelde kale (sociale) huurprijs van EUR 453,- per maand (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), december 2013). Dit heeft verder geen invloed op het eindresultaat bij beleggen of ontwikkelen omdat er vanuit wordt gegaan dat deze huurders uitgeplaatst worden. Het geeft wel een goed beeld van het verschil tussen de BAR bij aankoop en na ontwikkeling van het pand. Verhuur Voor de verhuur van de geliberaliseerde woningen in de beleggingssituatie gaan we uit van individuen, stellen of gezinnen. Andere woonvormen van Amsterdam zoals: expats, studenten en short stay hebben weliswaar een hoger verhuurrendement maar zijn aan meer regels gebonden waardoor er meer kans is op leegstand en dus geen reëel beeld geeft van het te realiseren rendement. Daarnaast veranderen deze regels voortdurend waardoor de risico s stijgen hetgeen juist bij het beleggen in woningvastgoed laag is. 1.6 Hoofdstukverdeling Deze scriptie zal uiteindelijk leiden tot een vergelijkingsmodel waarmee duidelijk wordt welke buurten typische buurten voor verhuur of voor verkoop van woningvastgoed zijn. Alvorens tot deze uitkomsten te komen is het van belang om een idee van de Amsterdamse woningmarkt te hebben aangezien deze niet in lijn is met de rest van Nederland. Daarom zal in hoofdstuk 2 de Amsterdamse woningmarkt verder worden toegelicht. Vervolgens zal in hoofdstuk 3 het proces van ontwikkelen van woningvastgoed voor verhuur of verkoop worden aanstipt. Hoofdstuk 4 gaat in op de rendementen die in het woningvastgoed gehanteerd worden omdat deze nodig zijn om de juiste maatstaven in het vergelijkingsmodel te gebruiken. Hoofdstuk 5 is het hoofdstuk waarin het vergelijkingsmodel zal worden uitgelegd en de resultaten in een buurtenplan wordt toegelicht. Hoofdstuk 6 geeft vervolgens een toelichting op de keuze van de consument, die uiteindelijk besluit om een woning te huren dan wel te kopen. Feitelijk een onderbouwing naar aanleiding van het onderzoeksresultaat en het buurtenplan waarom de buurten dichter bij het centrum, met een hogere m2-prijs meer geschikt zijn voor verkoop. Hoofdstuk 7 zal de conclusie op basis van de voorgaande hoofdstukken alsmede een reflectie op dit onderzoek geven. Hoofdstuk 8: Bibliografie 10

11 2 Woningmarkt Amsterdam 2.1 Introductie Dit onderzoek gaat over de keuze tussen het ontwikkelen voor verhuur of verkoop van woningvastgoed in Amsterdam. Om het uiteindelijke resultaat en de weg daar naartoe te begrijpen is het noodzakelijk om eerst de woningmarkt in Amsterdam toe te lichten. De Amsterdamse woningmarkt is niet te vergelijken met de gemiddelde statistieken van de Nederlandse woningmarkt. De stad begon zich in de vroege 14 e eeuw rond de Amstel te ontwikkelen. Later groeide de stad uit tot één van de grootste handelssteden van de wereld. Dit succes leidde tot de aanleg van de grachtengordel die vervolgens zorgde voor de karakteristieke uitstraling van de stad en die sinds 2010 zelfs Unesco Werelderfgoed is geworden. Deze karakteristieke uitstraling heeft een opmerkelijke invloed op de woningmarkt in de stad. De woningbouw in Amsterdam bestaat met name uit gestapelde woningen in panden van voor de Tweede Wereldoorlog die vanuit de Monumentenwet (gemeentelijk of provinciaal) een beschermde status hebben. Hierdoor is er binnen de ring geen plek voor nieuwbouw die aansluit op de veranderende demografie van de stad. Dit is een belangrijke factor die meespeelt in de bijzondere woningmarkt van Amsterdam die wereldwijd zelfs uniek te noemen is. In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op de ontwikkeling van de stad Amsterdam in het verleden maar ook de prognose voor de toekomst. 2.2 Demografische gegevens Amsterdam De demografische gegevens van de stad zijn van belang om te weten hoe de woningmarkt in de toekomst eruit zou moeten zien. Of het aanbod en de typen woningen aansluiten bij de vraag die vanuit de demografie ontstaat. De belangrijkste kenmerken van de inwoners zullen als volgt besproken worden: bevolkingsomvang, opleiding en inkomen. Bevolkingsomvang Amsterdam heeft jaren lang een terugloop van inwoners gekend. Tussen 1960 en 2000 hebben veel inwoners de stad verlaten. Dit komt met name door de leegloop van de Amsterdammers naar randgemeenten zoals Purmerend, Zaandam en Almere. Daarnaast was de bevolkingsgroei landelijk een stuk lager vanwege de angst voor overbevolking in Nederland. Grafiek 1: Bevolkingsomvang Amsterdam

12 De bevolkingsomvang van de totale gemeente Amsterdam is in 2014 gegroeid naar circa inwoners. Zoals eerder geschetst worden in dit onderzoek alleen de stadsdelen binnen de Ring A10 (exclusief Noord) onderzocht waarbij de bevolkingsomvang per stadsdeel als volgt uit ziet: Bevolkingsomvang binnen de Ring A10 Amsterdam 2013 (excl. Noord) Centrum West Zuid Oost TOTAAL Tabel 1: Bevolkingsomvang Amsterdam per stadsdeel Van de inwoners van Amsterdam woont 55% alleen. Dus het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Amsterdam hoog te noemen aangezien het gemiddelde in Nederland op 36% ligt (Duin, 2011). Deze ontwikkeling komt mede tot stand door de individualistischere levensopvatting anno 2014 maar ook het feit dat er veel jonge studenten en alleenstaande starters vanuit andere steden naar Amsterdam verhuizen. Onderzoeken wijzen uit dat het aantal alleenstaanden verder zal toenemen waardoor de druk op de huizenmarkt verder zal groeien (Duin, 2011). Opleidingsniveau Het aantal starters op de arbeidsmarkt die naar Amsterdam verhuizen is de afgelopen jaren toegenomen. De stad trekt meer en meer starters blijkt uit onderzoek verricht door de Universiteit van Amsterdam (Boterman, Hochstenbach, Ronald, & M., september 2013). Het betreffen vooral hogeropgeleiden die na hun studie voor werk vanuit een andere Nederlandse stad naar Amsterdam verhuizen. Het vinden van een woning binnen de Ring A10 is voor deze doelgroep moeilijk vandaar dat ze vaak buiten de ring hun wooncarrière starten waarna ze doorstromen. Dit laatste geldt met name voor oudere hoogopgeleide afstudeerders tussen de jaar. Zij zoeken naar een goede woonsituatie en geen zolderkamer of gedeelde woning delen waardoor deze groep nieuwkomers niet meer zo hard stijgt als voorheen. Deze kansrijke groep bewoners is een gemis voor de groei van de Randstedelijke economie. (Booi, Stojmenovska, & Slot, maart 2014) Opleidingsniveau Amsterdam per stadsdeel 2009 BO VMBO/LBO/MAVO MBO/HAVO/VWO HBO/WO Centrum 8% 12% 29% 51% Oud-West 18% 23% 29% 30% Zuid 9% 14% 31% 46% Oost 17% 19% 25% 39% Tabel 2: Opleidingsniveau Amsterdam 12

13 Inkomen Amsterdam heeft de afgelopen jaren een forse groei in de inkomens laten zien waardoor de inkomensachterstand ten opzichte van Nederland is ingelopen. Tussen de stadsdelen van Amsterdam bestaat een groot verschil. In het centrale deel van de stad liggen de inkomens en bijbehorende koopkracht boven gemiddeld hoog (Jong, 2006). Inkomensverdeling per huishouden Minder dan EUR Tussen en EUR Tussen en EUR Tussen en EUR EUR meer Centrum 32% 18,8% 16,6% 12,8% 19,8% Oud-West 33,2% 23,9% 17,7% 12,9% 12,3% Zuid 27,3% 19,7% 17,4% 14% 21,6% Oost 28,1% 21% 17,4% 14,5% 19% Tabel 3: Naar inkomensklassen 20%-groepen van de landelijke verdeling van het besteedbaar huishoudensinkomen (Slot, november 2013) en 2.3 Cijfers woningmarktsegmentering Amsterdam Het woningaanbod in Amsterdam is in drie subgroepen te verdelen: de sociale huursector, geliberaliseerde huursector en de koopsector. Sociale huursector De sociale huursector zijn huurwoningen met een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens van 699,48 EUR (prijspeil 2014). Deze grens wordt jaarlijks aangepast en komt tot stand door het zogenoemde woningwaarderingsstelsel (WWS) dat door de Rijksoverheid verplicht is. Dit is een puntensysteem waarmee een redelijke huurprijs voor een woning vastgesteld wordt, los van de stichtingskosten van de woning. Indien het puntenaantal gekoppeld is aan een huurprijs onder de liberalisatiegrens dient de verhuurder zich aan de aan punten gekoppelde huurprijs te houden. Indien de huurprijs hoger is noemt men het geliberaliseerde huur en mag de hoogte van de huur zelf door de verhuurder bepaald worden. Bij verhuur is het voor huurders altijd mogelijk om de huurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen waarna deze blijvend verlaagd kan worden wanneer deze bij aanvang van de huurovereenkomst te hoog was. Dit kan overigens tot een half jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Daarna blijft de huur ongewijzigd ook wanneer deze hoger is dan toegestaan. Sociale huurwoningen zijn enkel beschikbaar voor mensen met een jaarinkomen onder de EUR bruto (particuliere huursector) of onder de EUR bruto (woningcorporaties) en men dient boven de 18 jaar oud te zijn. De sociale huurwoningen van woningbouwcorporaties worden middels Woningnet (regionaal platform) op anciënniteit toegewezen. Dus hoe langer men op de huidige woning of bij Woningnet staat ingeschreven hoe groter dan kans op toewijzing van een sociale huurwoning is. Een sociale huurwoning uit de particuliere sector kan door de eigenaar van de woning aan iemand naar keuze, ongeacht anciënniteit worden toegewezen. Deze persoon dient wel aan de bovengenoemde eisen te voldoen met uitzondering van de inkomenseis die bij particuliere eigenaren verhoogd is naar EUR bruto. Het voordeel van een sociale huurwoning is dat de huurder van de woning huurtoeslag kan aanvragen. Hierbij dient wel de kanttekening geplaatst te worden dat dit alleen geldt voor alleenstaanden met een bruto jaarinkomen tot EUR en voor samenwonenden tot EUR. 13

14 Geliberaliseerde huursector Dit zijn alle huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 699,48 EUR. Deze woningen worden verhuurd tegen een markconforme huurprijs omdat deze woningen in de vrije markt aangeboden mogen worden in tegenstelling tot sociale huurwoningen. Omdat de huurprijs boven de 699,48 EUR wordt vrijgegeven kan de verhuurder ervoor vragen wat de gek ervoor geeft. Door de enorme woning schaarste in Amsterdam liggen deze kale huurprijzen daarom vaak meteen boven de EUR exclusief servicekosten per maand. Het grote verschil tussen de 699,48 EUR en EUR komt doordat de gemiddelde studentenkamer in Amsterdam in 2013 reeds 493 EUR per maand kostte (ANP, 2013). Hierdoor worden de geliberaliseerde huurwoningen met twee slaapkamers met gemak voor EUR aan 2 woningdelers of een stel verhuurd. Koopsector Woningen in de koopsector zijn in eigendom van de bewoners. Dat houdt dus in dat de eigenaar van de woning, de woning zelf ook als hoofdverblijf heeft. Deze zogenoemde eigenaar/bewoners wonen vaak in gesplitste appartementsrechten. Eigen-woning-bezit is waar gebruiker bij de gemeente ook bekend staat als eigenaar. Buiten beschouwing worden de gebruikers gelaten die ook eigenaar zijn van de stichting, onderneming etc., die eigenaar van de woning zijn én bijvoorbeeld een echtpaar waarbij de ene als de eigenaar bekend staat en de anders als de gebruiker (WOON Amsterdam 2013, 2013). De verdeling per sector is de afgelopen jaren veranderd mede door de verandering van de bevolking en haar inkomen in Amsterdam. Onderstaande grafiek geeft een duidelijk beeld van de verandering in segmentering: Woningmarktsegmenten Amsterdam Koop 28,9% 30% 31,5% Geliberaliseerde huur 6,1% 9% 10,5% Sociale huur 65% 61% 58% Tabel 4: Woningmarktsegmenten Amsterdam, bron WiA 2013 Deze verdeling heeft in verhouding tot de algehele woningmarkt segmentering in Nederland een bijzondere verhouding. In Nederland is de verhouding namelijk: 60% koopwoningen, 3,3% vrije sector huur en 36,5% sociale huurwoningen. De mening over deze verhouding ten opzichte van de rest van Nederland is in Amsterdam verdeeld. Amsterdam is van oorsprong een stad waarbij er een gemêleerde woningpopulatie is die de stad Amsterdam maakt tot wat het is. De afgelopen decennia is dit al redelijk veranderd door de grote uitstroom van oorspronkelijke Amsterdammers naar randgemeenten zoals Purmerend en Almere. De verschuiving van sociale huurwoningen naar koopwoningen en vrije sector huurwoningen zoals in tabel 1 te zien is kan zowel op voor- als tegenstanders rekenen. Van oudsher zijn de linkse partijen in Amsterdam het grootst. Deze partijen willen de huidige verdeling van de woningmarkt in zoveel mogelijk in stand houden omdat met name hun kiezers voor een groot gedeelte sociale huurwoningen bewonen. Daarom is voor hen het volume sociale huurwoningen van belang. In onderstaande tabel is goed te zien hoe groot momenteel de verdeling tussen de politieke partijen in Amsterdam is. 14

15 Streefaantal sociale huurwoningen volgens politieke partijen in Amsterdam Huidig aandeel sociale huurwoningen 58% SP 58% Groenlinks 50% PvdA 50% D66 45% CDA 30% VVD 30% Tabel 5: Streefdoel aandeel sociale huurwoning volgens de Amsterdamse politieke partijen (Stam, 2014) Met name de rechtse partijen (VVD en CDA) zijn voor vermindering van het aandeel sociale huurwoningen in Amsterdam. Zij voeren hiervoor de reden op dat Amsterdam economisch dient te concurreren met grote internationale steden zoals Londen en Parijs. Zolang het aandeel woningen voor hogeropgeleiden in Amsterdam beperkt blijft zal de eerder genoemde afname van hogeropgeleiden die naar Amsterdam verhuizen enkel toenemen. Om met internationale steden als Parijs en Londen te kunnen concurreren dienen er meer middensegment woningen (geliberaliseerde- en koopwoningen) te komen om de mensen die voor deze economische groei kunnen zorgen te huisvesten. Waarbij de linkse partijen als tegenargument voeren dat een conglomeratie als Parijs met haar witte, rijke binnenstad en armoedige buitenwijken niet wenselijk is. 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafiek 2: Overzicht aandeel sociale huurwoningen per Europees land Op 12 juni 2014 is de nieuwe gemeenteraad van Amsterdam bekend geworden. De partijen D66, VVD en SP hebben met elkaar overeenstemming gevonden en een coalitie gevormd. Wederom is het woonbeleid een speerpunt voor alle partijen. Eén van de hoofdpunten van het akkoord betreft de omvang van het aantal sociale huurwoningen in Amsterdam. Dit ligt nu op woningen (58%) en mag niet dalen tot onder de (47%). Dit percentage is voor de linkse partijen een overwinning aangezien D66 en VVD allebei een stuk lager wenselijk vinden. 15

16 2.4 Invloed wijziging financiële regelgeving op de woningmarkt in Amsterdam De woningmarkt is, zoals in de vorige paragraaf goed zichtbaar, de afgelopen jaren flink veranderd. Dit heeft onder andere te maken met de demografische samenstelling van de bewoners in de stad maar ook met de regelgeving omtrent huisvesting. Deze regelgeving zal hieronder nader worden toegelicht. Zowel in de huur- als koopsector zijn de afgelopen drie jaar grote veranderingen doorgevoerd. Mede om de doorstroom op de woningmarkt tijdens de crisis te stimuleren maar ook om de markt beter te reguleren en in de toekomst een nieuwe vastgoedbubble te voorkomen. Onderstaande wijzigingen in de regelgeving hebben grote impact op de woningmarkt gehad. Koop 1. Overdrachtsbelasting (15 juni 2011) voor woningen verlaagd van 6% naar 2%. Dit was in eerste instantie een tijdelijke verlaging die later is omgezet naar een permanente verlaging. 2. Aflossingsvrije hypotheek (1 januari 2013) met hypotheekrenteaftrek afgeschaft. Men dient nu minimaal 50% van de hypotheek in een periode van 30 jaar af te lossen. Op het niet af te lossen gedeelte krijgt men geen hypotheekrenteaftrek. Dit leid veelal tot 100% aflossingshypotheken. Huur 3. Donnerpunten (1 oktober 2011) ingevoerd. Dit is een regeling, ingevoerd door Minister Donner, met als doel de doorstroming in schaarste gebieden te bevorderen. Aan de hand van de hoogte van de WOZ-waarde worden extra woningwaarderingspunten aan een woning toegekend. Dit kan 0, 15 of 25 punten betreffen. Hierdoor steeg de gemiddelde huurprijs van een vrijgekomen huurwoning in Amsterdam met circa 125 EUR (25 woningwaarderingspunten). 4. Energielabel bij huurwoningen verplicht (1 juli 2011), en de isolatie van een huurwoning krijgt een grotere rol bij het toekennen van woningwaarderingspunten. Hierdoor zijn woningen door middel van isolerende maatregelen gemakkelijker te liberaliseren voor duurdere verhuur of verkoop. 5. Inkomensafhankelijke huurverhoging (1 juli 2013) voor sociale huurwoningen ingevoerd. Deze regel werd ingevoerd om scheefwonen tegen te gaan. Scheefwonen is het bewonen van een sociale huurwoning door bewoners met een inkomen boven de EUR bruto. De inkomensgroep die tussen de en bruto per jaar verdiende kreeg een huurverhoging van 4,5% en de verdieners boven de bruto per jaar 6,5%. Bovenstaande maatregelen in de koopsector hebben vooral averechts gewerkt en er juist voor gezorgd dat een groot gedeelte van de bewoners in Amsterdam bleven huren in plaats dat ze gestimuleerd werden om te kopen. De verlaging van de overdrachtsbelasting had niet het beoogde resultaat en de afschaffing van het aflossingsvrije deel van de hypotheek zorgde eveneens voor een verslechtering op de kopersmarkt. De eerste twee genoemde aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel zorgde voor een grote verschuiving van sociale huurwoningen naar de geliberaliseerde huursector. Daarnaast verleggen meer mensen de focus van koop naar huur in verband met flexibilisering van de arbeidsmarkt: kortere en flexibelere arbeidsovereenkomsten waardoor de huisvesting hier ook op aangepast wordt (Capital Value B.V., februari 2014). De meeste huurders laten zich dan ook niet verleiden om te verhuizen door de inkomensafhankelijke huurverhoging. 16

17 2.5 Deelconclusie Uit bovenstaande paragrafen is duidelijk naar voren gekomen dat de huidige woningmarkt nog niet aansluit op de demografische gegevens met betrekking tot inkomenshoogte van Amsterdam. Het aandeel sociale huurwoningen binnen de Ring A10 is nog hoog wanneer we naar de verandering van de inkomensgroepen kijken. Uit onderzoek van de Gemeente Amsterdam blijkt ook dat 49% van de huishoudens onder het modaal inkomen zit en deze groep nog steeds krimpt (Booi, Stojmenovska, & Slot, maart 2014). Volgens bovenstaande cijfers en de politieke partijen is op dit moment 58% van de woningen in Amsterdam een sociale huurwoning; waarvan nog minimaal 9% tot maximaal 28% geliberaliseerd kan worden. Momenteel bezitten de woningcorporaties ongeveer woningen in Nederland die op basis van het aantal woningwaarderingspunten geliberaliseerd kunnen worden (Capital Value B.V., februari 2014). Mijn mening is dat deze woningen in eerste instantie sociaal dienen te blijven, daar zijn de woningcorporaties immers voor opgericht. Daarentegen kan nog een groot gedeelte van de particuliere sociale huurwoningen geliberaliseerd worden. Wanneer dan alsnog een overschot aan sociale huurwoningen in Nederland is kan dit quotum onder de woningcorporaties verdeeld worden. Zoals in de voorgaande paragraaf omschreven is er al veel nieuwe regelgeving ingevoerd om meer sociale huurwoningen leeg te krijgen en deze vervolgens toe te kennen aan de mensen die aan de eisen voldoen of te kunnen liberaliseren. Helaas heeft de ingevoerde regelgeving nog niet de uitwerking die het zou moeten hebben. Het beperken van de aflossingsvrije-hypotheek maar ook de crisis en flexibelere arbeidscontracten heeft de huurders juist gedwongen te blijven huren. De inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,5% heeft bij scheefwoners uiteindelijk ook niet de doorslag gegeven om te verhuizen aangezien dit geen grote invloed op hun woonlasten heeft. Johan Conijn heeft in 2004 al geschreven dat dit zijn werking niet zou hebben mede vanwege woonlastenverhouding (zie hoofdstuk 6 voor verdere toelichting hierop). In Nederland zijn 28% van de sociale huurders scheefwoners waarvan het merendeel in de Randstad woont waardoor dus nog voldoende sociale huurwoningen om te zetten zijn naar geliberaliseerde woningen (Have, 2014). Het stimuleren van het herontwikkelen van particuliere sociale huurwoningen in de binnenstad zou een effectieve maatregel zijn omdat hierbij de bewoners die recht hebben op een sociale huurwoning elders bij woningcorporaties een nieuwe woning kunnen krijgen en de scheefwoners gedwongen worden om elders in de geliberaliseerde huursector te huren of elders of hun eigen woning te kopen. Op deze wijze zal er stapsgewijs een evenwicht komen tussen het aanbod woningen en de demografische samenstelling. In hoofdstuk 3 wordt verder in gegaan op het herontwikkelen van woningvastgoed in Amsterdam. 17

18 3 Woningvastgoed ontwikkelen voor verhuur of verkoop 3.1 Introductie Uit hoofdstuk 2 blijkt dat de woningmarkt in Amsterdam overspannen is mede vanwege het gegeven dat de verdeling van de woontypen (sociaal/geliberaliseerde huur en koop) niet aansluit bij de demografische samenstelling van de stad en de wens om hoger opgeleiden (Young Professionals) naar de stad te trekken. Door deze sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking mogen sinds 1998 sociale huurwoningen verkocht worden (Gemeente Amsterdam, 2011). Door middel van het jaarlijks vaststellen van het zogenoemde splitsingsquotum werden jaarlijks een vooraf door de gemeente vastgesteld aantal woningen per stadsdeel gesplitst om verkocht te kunnen worden. Dit was een maximaal aantal splitsingsvergunningen die beschikbaar werden gesteld om de sociale huurwoningen in panden te splitsen in appartementsrechten. Wanneer het quotum op was kon er tot de nieuwe afgifte in het nieuwe jaar niet meer door herontwikkelaars gesplitst worden. In 2012 zijn de splitsingsquota afgeschaft nadat een motie van de Amsterdamse linkse politieke partijen werd aangenomen. Deze motie werd ingediend omdat enkele maanden daarvoor de zogenoemde Donnerpunten (paragraaf 2.3) werden ingevoerd die ervoor zorgde dat een groot gedeelte van de sociale huurwoningen bij mutatie geliberaliseerd en daarmee gesplitst en verkocht konden worden (NUL20 Platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam, 2012). Om woningen in een panden te kunnen splitsen in appartementsrechten voor verkoop moeten de woningen voldoen aan de lijst van kwaliteitseisen die is opgesteld door de gemeente Amsterdam (Gemeente Amsterdam, 2007). Deze kwaliteitseisen komen veelal voort uit het Bouwbesluit Hierin staat omschreven dat de woningen moeten voldoen aan bepaalde bouwkundige-, veiligheidsen comfortstandaarden. Deze ontwikkeling van splitsen van panden in appartementsrechten werd een nieuwe nichemarkt binnen het vastgoed in Nederland maar meer specifiek in Amsterdam. Het is mede een nichemarkt geworden vanwege het feit dat hoge verkoopprijzen van woningen in Amsterdam deze vorm van ontwikkelen lucratief maakt. Daarnaast is het een specialisme waarbij met name het beheersen van de verschillende facetten bouw, financiering en herhuisvesting van de sociale huurders een zeer specifieke en lastige opgave blijkt. Momenteel zijn circa twintig semi-professionele partijen in de stad actief op het gebied van het herontwikkelen van woningvastgoed. Hierbij worden alleen de partijen meegenomen die daadwerkelijk het hele ontwikkelproces van aankoop, herhuisvesten, ook wel uitplaatsen, van sociale huurders en renoveren voor verhuur of verkoop voor eigen rekening en risico doen. Om inzichtelijk te maken hoe dit proces werkt zal dit in de volgende paragrafen in chronologische volgorde uiteengezet worden. 18

19 3.2 Ontwikkelproces In dit onderzoek is gekeken naar panden zoals her-ontwikkelaars zoals Buro Amsterdam B.V. deze aankoopt voor de ontwikkeling voor verkoop of verhuur. In deze paragraaf zal het proces dat leidt tot afgebouwde woningen voor de verhuur of verkoop worden toegelicht. Men dient het in dit hoofdstuk toegelichte ontwikkelproces uit te voeren om vervolgens de woningen te kunnen verhuren (indirect rendement) of te verkopen (direct rendement). De keuze tussen deze twee opties wordt bepaald door het succes van de processtappen en de daaraan gekoppelde kosten. Met name de inkoop- en verhuur- of verkoopkosten zijn van invloed op de keuze. Dit proces zal in het vergelijkingsmodel in hoofdstuk 5 met cijfers verder onderbouwd worden Acquisitie Het gehele proces begint met de acquisitie (aankoop). Er zijn verschillende manieren waarop ontwikkelaars hun vastgoed voor ontwikkeling verwerven. In principe zijn deze onder te verdelen in vier hoofdkanalen: 1. Onderhands en via aankoopmakelaars en beheerders 2. Rechtstreekse aankoop van particulieren zogenoemde cold calling en mailings van panden die niet te koop staan 3. Publieke databases van panden die wel te koop staan: Funda, veiling, beleggingspanden.nl, woonkrant etc. 4. Aankoop via derden: m.n. handelaren De objecten die aangekocht worden zijn verschillend maar over het algemeen wijken ze niet af van de onderstaande criteria die als uitgangspunt in dit onderzoek gelden: 1. Gebouwd vóór Eén kadastraal object. De woningen gelegen in het pand kunnen niet afzonderlijk verkocht worden alvorens dit pand gesplitst is. 3. Een volume van vijf verdiepingen (begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping, derde verdieping en een zolderverdieping) 4. Elke verdieping is 55 m 2 groot met een zolderverdieping van 30 m 2. Bij aankoop heeft elke woning bovenwoning een zolderberging van circa 7,5 m 2 exclusief trappenhuis. 5. Alle woningen zijn sociale huurwoningen (huurprijs < 699,48 EUR) 6. Locatie is binnen de Ring A10 van Amsterdam Financiering Het financieren van het onroerend goed kan op 3 manieren plaatsvinden: 1. Hypotheek bij zakelijke vastgoedbanken zoals FGH, WUH en ING REF 2. Eigen vermogen 3. Lening bij derden: zoals achtergestelde lening of hypothecaire geldleningen Panden die aangekocht worden als ontwikkeling en daardoor in principe tijdelijk in bezit blijven worden veelal gefinancierd middels eigen vermogen, hypotheek of leningen bij derden. Vaak is het aandeel eigen vermogen bij ontwikkelingen hoger vanwege het risico voor de bank waardoor ook het rentepercentage hoger is en ook de afsluitprovisie relatief hoger is omdat het een kortlopende lening betreft. 19

20 Bij een belegging voor verhuur is de looptijd langer en wordt de financiering meestal voor een periode van 5 of 10 jaar vastgezet. Afhankelijk van de kapitaalmarkt en de termijn zal het rentepercentage hoger of lager zijn. Bij beleggingspanden is het ook voordeliger om het aandeel vreemd vermogen zo hoog mogelijk te hebben. Het rendement op eigen vermogen is in het onroerend goed over het algemeen een stuk hoger dan de rente op vreemd vermogen. Dit zogenoemde hefboomeffect of leverage is in het onroerend goed een gebruikelijke manier van financiering. Na informatie inwinning bij enkele vastgoedbanken zoals FGH en Triodos blijkt dat het rentepercentage bij een looptijd van 5 jaar momenteel 5% is (Dommanschet, 2014). Dit is historisch laag wanneer we kijken naar de rentestanden van de afgelopen jaren. Deze leverage zal in hoofdstuk 4 verder worden toegelicht en in het vergelijkingsmodel in hoofdstuk 5 terugkomen om de Internal Rate of Return te berekenen Huurders Voor herontwikkelaars zit een groot deel van de waardetoevoeging in het uitplaatsen van de zittende sociale huurders want het pand moet leeg voor de renovatie en de nieuwe invulling: de verhuur of verkoop. Uitplaatsen is het herhuisvesten van de sociale huurders die bij aankoop van het pand de verdiepingen bewonen. In dit onderzoek gaan we er vanuit dat alle verdiepingen sociaal verhuurd zijn. Huurders uitplaatsen is een vak apart waardoor het herontwikkelen van panden met sociale huurwoningen in Amsterdam door een selecte groep ontwikkelaars wordt gedaan. Het vergt een gedegen aanpak om de huurders op de juiste manier te benaderen zodat zij open staan om te verhuizen. Vaak zijn mensen aan hun huidige huis en buurt verknocht hetgeen het uitplaatsingstraject bemoeilijkt. Het voornaamste belang is om een nieuwe, vergelijkbare dan wel betere woonsituatie elders in de stad of daar buiten te creëren. Dit is lastig omdat dit inhoudt dat de ontwikkelaar vaak een vervangende sociale huurwoning moet organiseren. Door het netwerk van makelaars en particuliere beleggers waarover de meeste herontwikkelaars in Amsterdam beschikken kunnen zij huurders een alternatieve huurwoning binnen het sociale huursegment aanbieden waardoor de huurprijs niet of nauwelijks stijgt. Er dient dan wel vaak een overname aan de eigenaar van de nieuwe huurwoning te worden betaald. De meeste woningen zijn door de eerder in paragraaf 2.3 besproken regelgeving gemakkelijk te liberaliseren. Daartoe moet een eigenaar financieel geprikkeld worden om de woning opnieuw sociaal te verhuren. De ontwikkelaar kan bijvoorbeeld de eigenaar een eenmalig hoog bedrag bieden als afkoop van de huur naar een sociale huurprijs of een verbouwing in de woning te doen. Het uitplaatsen van de huurders is wellicht het belangrijkste onderdeel van het gehele proces omdat zij de ontwikkeling op slot kunnen zetten. In Nederland is het huurrecht één van de sterkte rechten die je als burger kunt hebben. Immers: koop breekt geen huur. Dat wil zeggen dat de huurder uiteindelijk vrijwillig akkoord dient te gaan met het voorstel dat vanuit de her-ontwikkelaar gedaan wordt. Echter, er zijn een paar uitzonderingen zoals dringend eigen gebruik of wanprestatie. Dringend eigen gebruik kan een eigenaar vorderen wanneer deze de woning ter beschikking van eigen bewoning nodig heeft of het noodzakelijk is te renoveren. Bij beide opties bekijkt de rechter of het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan dit van de huurder. In het algemeen wordt een ontbinding op grond van dringend eigen gebruik vaak afgewezen. Woningcorporaties kunnen wel de huurovereenkomsten ontbinden wanneer ze complexmatig gaan renoveren. Een particuliere eigenaar of herontwikkelaar heeft deze mogelijkheid niet. 20

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober

Nadere informatie

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft

Fact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Fact sheet nummer 1 januari 211 Eigen woningbezit 1e en Aandeel stijgt, maar afstand blijft Het eigen woningbezit in Amsterdam is de laatste jaren sterk toegenomen. De

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

Lening 50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V.

Lening 50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. Lening 50.000 aan Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. SAMENVATTING Carolien Koenrades en Harold Huizing (stille vennoot) zijn samen indirect aandeelhouder van Rijkenvoorde Gelderland Beheer B.V. (RGB).

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013 Oktober 2012 Nieuws hypotheekrenteaftrek Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Aedes en SSW )

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Aedes en SSW ) Inkomensafhankelijke huurverhoging 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Aedes en SSW ) Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning? Voor zelfstandige woningen

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Huurrecht - woonruimte

Huurrecht - woonruimte Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet

Nadere informatie

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut, directeur Dynamis Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut - Directeur sinds 1 mei 2015 - HBG Vastgoed - ING Vastgoedontwikkeling - Propertize, boegbeeld o.a. The

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stads- en dorpsgezicht) Op de voordracht

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015)

MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015) A.175188.01/3402342/2 MVA HUUROVEREENKOMST VOOR ZELFSTANDIGE GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE GERICHT OP DE HUURMARKT TEN BEHOEVE VAN EXPATS (Model april 2015) Toelichting ten behoeve van een verhuurder Iemand

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten

Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten December 2013 Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen de woningmarktsegmenten

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud?

Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Vrijesectorhuur: het nieuwe goud? Frans Wittenberg en Joep Arts 22 mei 2014 Even voorstellen Economisch onderzoek- en adviesbureau Markt en financiële kant van vastgoed Wonen, commercieel vastgoed en gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening

Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening Huisvestingsvoorziening en taakstelling 1 Wij willen in onze gemeente de regeling huisvestingsvoorziening gebruiken om 50 vergunninghouders te

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Toelichting op Financieringsregeling sociale huur

Toelichting op Financieringsregeling sociale huur Toelichting op Financieringsregeling sociale huur Onderdeel van de maatregelen uit het Aanvalsplan Woningmarkt is de Financieringsregeling sociale huur, waarvoor een bedrag van 20 miljoen voorwaardelijk

Nadere informatie

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging 2 3 Inhoud 1 Spelregels 4 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 8 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4 Huurtoeslag en inkomensdaling

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Jaarverslag 2015 Huurteam

Jaarverslag 2015 Huurteam Jaarverslag 2015 Huurteam Sinds 2004 is er in Den Haag een Huurteam. Het is een onderdeel van Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheidsprojecten en wordt gefinancierd door Dienst Stedelijke Ontwikkeling.

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden Staf Depla, Lid Tweede Kamer

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Rijksoverheid, Aedes en SSW )

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Rijksoverheid, Aedes en SSW ) Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Rijksoverheid, Aedes en SSW ) Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning? Voor zelfstandige

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Woonlasten Onderzoek HV Franeker

Woonlasten Onderzoek HV Franeker Woonlasten Onderzoek HV Franeker Inleiding De Huurdersvereniging Franeker heeft in mei 2015 besloten om een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de stijgende huurprijzen en daaraan verbonden overige

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning Regelingen en voorzieningen CODE 3.2.3.30 verwachte wijzigingen Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bronnen Informatieblad Woningmarkt 18.9.2012 Vragen en antwoorden over

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Leekster Erfpacht een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Erfpacht anno 2014 Een lange historie Erfpacht bestaat al heel lang. Het werd door zowel de oude Egyptenaren als de Romeinen gebruikt als middel

Nadere informatie

EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM

EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM EVALUATIE STARTERSLENING HARDINXVELD-GIESSENDAM Gemeente Hardinxveld-Giessendam Juli 2014 HG: 16742 INTERN/15941 Inhoud 1. Inleiding... 3 2. De starterslening... 4 2.1. Karakter van de starterslening...

Nadere informatie

Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie 1 februari 2014

Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie 1 februari 2014 Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie 1 februari 2014 VRAGEN OVER HUURVERHOGING Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030

DENK MEE MET MITROS. Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 DENK MEE MET MITROS Uitkomsten onderzoek Toekomstplannen Mitros 2010-2030 Mitros heeft een plan opgesteld met doelstellingen voor de periode 2010-2030. In dit plan staat wat Mitros de komende twintig jaar

Nadere informatie

Nieuws. Jaarlijkse uitgave. Huurverhoging. Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer...

Nieuws. Jaarlijkse uitgave. Huurverhoging. Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer... Nieuws Jaarlijkse uitgave Huurverhoging Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer... Info Algemeen Postbus 1502 320 BA Oud-Beijerland Lamborghinilaan

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN

VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN Passend toewijzen 1. WAT IS PASSEND TOEWIJZEN? Passend toewijzen betekent dat wij bij de toewijzing van een huurwoning rekening houden met uw inkomen,

Nadere informatie

Starterslening Utrecht Financiële handreiking aan starters op de Utrechtse (koop)woningmarkt.

Starterslening Utrecht Financiële handreiking aan starters op de Utrechtse (koop)woningmarkt. Starterslening Utrecht Financiële handreiking aan starters op de Utrechtse (koop)woningmarkt. De gemeente wil het huurders gemakkelijker maken om in Utrecht een woning te kopen. Met het verstrekken van

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging Mijn huishoudinkomen was in 2015 lager dan in 2014, kan ik bezwaar maken? U kunt bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2015

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

1. Inwoners stad Groningen

1. Inwoners stad Groningen facts & figures 1. Inwoners stad Groningen Huidige inwoneraantal: 195.676 De stad Groningen is de afgelopenjaren sterk gegroeid. Bovenstaande grafiek laat zien dat de stad in de komende 15 jaar blijft

Nadere informatie

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw De huizenprijzen zijn tot 2008 enorm gestegen. Daardoor lijkt een koopwoning vooral voor starters onbereikbaar. Om u als kandidaat-koper te helpen,

Nadere informatie

9,65 x 15,8 mm. Sluisweg. 4,9 x 5,25 mm. verslag 2015-01-27

9,65 x 15,8 mm. Sluisweg. 4,9 x 5,25 mm. verslag 2015-01-27 9,65 x 15,8 mm Sluisweg 4,9 x 5,25 mm verslag 2015-01-27 Verslag van de bijeenkomst met de bewoners van de Sluisweg op dinsdag 27 januari 2015 om 19.30 uur in het EMS gebouw aan de Sluisweg 67 E. Aanwezigen:

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Uitvoeringsinstructie 19

Uitvoeringsinstructie 19 Uitvoeringsinstructie 19 Vaststellen peildatum sloop- en renovatieprojecten Datum van ingang: Relatie met de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 Artikel 14 Urgentie Artikel 15 lid

Nadere informatie

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Huurdersplatform KleurrijkWonen Secretariaat Kon.Wilhelminalaan 39 4247 EM KEDICHEM Kenmerk Onderwerp DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Datum Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 Algemeen Hierna zijn veel gestelde vragen gerubriceerd in de volgende vijf categorieën: a. Huurverhoging b.

Nadere informatie

Provincie Noord-Holland

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013

Nadere informatie

Hoofdstraat 215-B SCHIEDAM

Hoofdstraat 215-B SCHIEDAM Hoofdstraat 215-B SCHIEDAM (verhuurd beleggingsobject) Vraagprijs: 87.500 k.k. MAARTENMakelaardij T 010 818 14 87 E herjan@maartenmakelaardij.nl Burgemeester Hoffmanplein 51 M 06 107 00 365 I www.maartenmakelaardij.nl

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015.

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015. Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u

Nadere informatie

Rechten huurder: ongestoord gebruik van de woning, woning moet in goede staat zijn huurbedrag moet kloppen met de kwaliteit van de woning

Rechten huurder: ongestoord gebruik van de woning, woning moet in goede staat zijn huurbedrag moet kloppen met de kwaliteit van de woning Hoofdstuk 4: wonen Paragraaf 1: op kamers Huurovereenkomst: de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder zijn hierin vastgelegd. Deze overeenkomst kan mondeling, maar is meestal schriftelijk.

Nadere informatie

Broersvest 95-A Schiedam

Broersvest 95-A Schiedam Broersvest 95-A Schiedam (verhuurd beleggingsobject) Vraagprijs: 69.500 k.k. MAARTENMakelaardij T 010 818 14 87 E herjan@maartenmakelaardij.nl Burgemeester Hoffmanplein 51 M 06 107 00 365 I www.maartenmakelaardij.nl

Nadere informatie

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. De gemeente

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

BOUWSTENEN VOOR SOCIAAL TRANSFORMATIE IN (ZORG)VASTGOED. 17 maart 2016

BOUWSTENEN VOOR SOCIAAL TRANSFORMATIE IN (ZORG)VASTGOED. 17 maart 2016 BOUWSTENEN VOOR SOCIAAL TRANSFORMATIE IN (ZORG)VASTGOED 17 maart 2016 INHOUDSOPGAVE 1. Introductie GoedeStede 2. Opgave 3. Acties 4. Zoektocht 5. Voorbeeld school Johan Jongkindstraat 2 en 10 6. Voorbeeld

Nadere informatie

Wonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten

Wonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten November 2012 Continuïteit in ontwikkeling woningmarkt, stabilisatie inkomens Centraal in het onderzoek

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Groot economisch en maatschappelijk voordeel van energieneutraal renoveren Woningverbetering naar energieneutraal in de sociale huursector is economisch en maatschappelijk zeer

Nadere informatie

Verhuis- en woonwensen van starters

Verhuis- en woonwensen van starters Verhuis- en woonwensen van starters Gemeente Amersfoort Sector Concernmiddelen Onderzoek en Statistiek Marc van Acht Uitgave en rapportage in opdracht van afdeling Economie en Wonen Onderzoek en Statistiek,

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Stadsregio Amsterdam

Stadsregio Amsterdam Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014 Stadsregio Amsterdam Interactief schermdocument PAGINA 5 Inleiding 6 1 De woningvoorraad 7 7 7 1.1 Corporatiebezit 1.2 Woningen naar woningtype 1.3

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

Ons kenmerk ML40/13.0010618. Datum uw brief

Ons kenmerk ML40/13.0010618. Datum uw brief Ingekomen stuk D (PA 18 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Nadere informatie

Verduurzamen van monumentaal vastgoed. Rianne Koster 30 juni 2011

Verduurzamen van monumentaal vastgoed. Rianne Koster 30 juni 2011 Verduurzamen van monumentaal vastgoed Rianne Koster 30 juni 2011 1 Agenda 1. Inleiding Triodos Bank 2. Triodos & Duurzaam Vastgoed 3. Villa Rusthoek Baarn 4. Uitgangspunten vastgoedfinanciering door Triodos

Nadere informatie

2. Startersleningen. Werking Starterslening

2. Startersleningen. Werking Starterslening Middelen/B&I/VROM Memo Aan: Van: gemeenteraad (presidium 27 november) college Datum: 29 november 2007 betreft: raadsagendapunt nr. 16: Starterswoningen Op de lijst van toezeggingen is afgesproken dat het

Nadere informatie