Jaarverslag de Sleutels 2012

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Jaarverslag de Sleutels 2012"

Transcriptie

1 Jaarverslag de Sleutels 2012

2 Inhoudsopgave Voorwoord Jaarverslag Resultaten Mensen Algemeen Beleid In gesprek met onze klanten Verhuren Verkoop en VVE beheer Keuze aan de klant Overlast, onrechtmatige bewoning en klachten Wijken Inleiding Beleid Wijkbeheer Werken aan wijken Samenwerkingspartners Samenwerkingsprojecten Wonen Onze woningen Beleid Vastgoedprojecten Onderhoud de Sleutels In gesprek met belanghouders Transparantie Onze organisatie Personeelsbeleid Verbeteren van de organisatie Organogram OR Bestuur Raad van Commissarissen Directeur-bestuurder Financieel verslag Verklarende woordenlijst

3 Voorwoord Jaarverslag 2012 We leven nog: de wereld is op 21 december 2012 niet vergaan. Ondanks de voorspellingen van Maya s en Nostradamus. De wereld om ons heen is echter wel sterk veranderd in het jaar Aan het begin van het jaar maakten we ons druk over het feit dat we aan huishoudens met een inkomen boven nauwelijks meer woningen mochten verhuren. Terwijl iedereen kon uitrekenen dat zij op de koopmarkt nauwelijks terecht konden aangezien ze onvoldoende hypotheek konden krijgen en dat de huren in de vrije sector erg hoog zijn. Daarnaast maakten we ons vooral druk over het feit dat we een verhuurdersheffing moesten betalen. Die zou ongeveer 5% van onze inkomsten gaan afromen. Kort daarop barstte het derivaten-debacle van Vestia los. Ons nieuwe huurbeleid hadden we op dat moment nog maar net vastgesteld. Kabinetscrisis, Kunduz-akkoord, verkiezingen en nieuw regeerakkoord moesten toen nog over ons worden uitgestort. Aan het einde van het jaar de balans opmakend liggen met name de saneringssteun voor Vestia en de verhuurdersheffing, die inmiddels ruim 15% van onze inkomsten afroomt, zwaar op de maag. Hoewel de Sleutels financieel niet in de problemen komt, zijn ook bij ons de mogelijkheden om te investeren in grootschalig onderhoud en renovatie van woningen drastisch verminderd. Dat is binnen een paar jaar vooral merkbaar aan het lagere tempo waarin we woningen opknappen en waar nodig vervangen. Dat opknappen hebben we in 2012 in ruime mate gedaan. In de Oude Kooi en in Tuinstadwijk hebben we op grote schaal in diverse straten van deze wijken woningen verbeterd. De entrees van de flats aan de Molens in de Merenwijk en de galerijen en balkons van de flats aan de Jan Evertsenlaan in Voorschoten zijn ingrijpend verbeterd. Het grootste deel van de nieuwbouw aan de Alexanderstraat is in 2012 opgeleverd. Minder voortgang hebben we gemaakt bij een drietal andere projecten, te weten de flat aan de Castellumweg, de nieuwbouw aan de Van Voorthuijsenlocatie en de ontwikkeling van het Kooiplein. De projecten zijn niet afgeblazen, maar hebben meer tijd gevraagd in de voorbereiding dan aan het begin van het jaar was voorzien. In de loop van het jaar hebben we 361 woningen in de sociale sector en 145 in de vrije sector verhuurd. De mutatiegraad bedroeg daarmee 7,7% in Als gevolg van ons nieuwe huurbeleid hebben we meer woningen beschikbaar gesteld voor huishoudens die niet in de sociale sector kunnen huren. We zijn van mening dat we ook daarmee invulling geven aan onze maatschappelijke opgave om goede woningen aan te bieden voor mensen met weinig kansen op de woningmarkt. In totaal hebben we aan particulieren 91 woningen verkocht en van hen zeven woningen teruggekocht. Daarnaast hebben we in 2012 van woningcorporatie Vidomes een complex met 23 sociale huurwoningen en een kinderdagverblijf in Voorschoten gekocht. Met Vestia hebben we overeenstemming bereikt over de aankoop van een complex met 61 sociale huurwoningen en twee bedrijfsruimten in Leiden. In 2012 hadden we twee speerpunten die voor bepaalde groepen van onze huurders van belang zijn. Het eerste speerpunt betrof de servicekosten. We willen tijdig en begrijpelijk de servicekosten met onze huurders afrekenen. Tijdig is gelukt in 2012, inclusief het wegwerken van achterstanden in de afrekening van een beperkt aantal complexen. We menen het ook begrijpelijker gedaan te hebben, maar hebben al werkend nog een flink 2

4 aantal punten vastgesteld, waarop verbeteringen wenselijk zijn. Het project loopt daarmee door in Het tweede speerpunt betrof het beheer van Verenigingen van Eigenaren en de invulling van onze gecombineerde rol van groot-eigenaar en verhuurder. Op beide punten zijn vorderingen gemaakt in 2012, maar de eerlijkheid gebiedt ons om te zeggen dat we vooral ook veel meer inzicht hebben gekregen in de zaken die nog soepeler georganiseerd kunnen worden. Ook op dit punt dus werk aan de winkel in De druk vanuit de samenleving op woningcorporaties vatten we bij de Sleutels ook op als de opgave om waar mogelijk zuiniger met middelen om te gaan dan van nature al bij ons past. We hebben daar nog niet het einde van de mogelijkheden bereikt. Maar het stemt wel tot tevredenheid dat onze bedrijfskosten in 2012 gedaald zijn naar 987 per verhuureenheid. Het jaar 2012 was het jaar waarin we onze tweede eeuw zijn ingegaan. In de eerste 100 jaar van ons bestaan zijn woningcorporaties voortdurend in verandering geweest. Op het gebied van deskundigheid, overheidsinvloed, belangenbehartiging, taakopvattingen is een corporatie anno 2012 niet meer te vergelijken met een woningbouwvereniging anno Eén ding is stabiel in al die jaren: we zijn er om te zorgen voor goede woningen voor mensen met weinig kansen op de woningmarkt. Dat zal ook de komende 100 jaar nog wel zo blijven. Gerda van den Berg Directeur-bestuurder Pieter Ouwehand Robert Jan Sliep Wilbert de Wilde Managementteam 3

5 1. Resultaten Het tweede jaar van de periode , de duur van ons ondernemingsplan MENSEN, WONEN, WIJKEN. We opereren in een snel veranderend speelveld: de maatschappij verandert, de maatschappelijke taakopvatting verandert en ook de voorwaarden waaronder wij onze taken samen met onze partners tot uitvoering brengen veranderen Onze missie luidt: De Sleutels biedt haar huidige en toekomstige klanten goed wonen in aantrekkelijke wijken. Onze klanten zijn trots op hun woning en op hun wijk en zijn tevreden met de Sleutels. Huishoudens met een laag of middeninkomen zijn onze voornaamste doelgroep TEVREDEN KLANTEN zijn de rode draad in ons handelen. De Sleutels stelt de klant centraal: samen (her-)ontwikkelen, wooncarrière maken in je eigen wijk en betrokken zijn bij het onderhoud en investeringen. We leren onze klant veel beter kennen. We vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn over ons. Het ondernemingsplan kent vijf strategische doelen: Tevreden Klanten Voldoende woningen voor doelgroepen Een waardevolle vastgoedportefeuille Goede bouw-, woontechnische en functionele kwaliteit Duurzaam aantrekkelijke wijken In 2012 hebben we weer hard gewerkt aan de realisatie van deze doelen. Hieronder leest u welke resultaten we in 2012 hebben behaald. TEVREDEN KLANTEN INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 KWH eindoordeel Landelijk behoren tot de 59% beste (gerealiseerd). 60% beste. Professionele VVEorganisatie Meer differentiatie in wijken Tuinstadwijk en de Kooi (Leiden) Klanten maken afspraak digitaal In 2012 is de VVE organisatie geëvalueerd d.m.v. een enquête. Planvorming van de verbeteropgave in Tuinstadwijk en de Kooi (Leiden). In 2012 komt 30% van de klantafspraken digitaal tot stand. Niet gerealiseerd. De organisatie is begin 2013 intern geëvalueerd. Een externe evaluatie is nog niet uitgevoerd. Realisatie deelprojecten gestart. Planvorming verloopt volgens planning. Niet gerealiseerd. Wel is het klantenportaal in het eerste kwartaal uitgerold naar onze klanten. VOLDOENDE WONINGEN VOOR DOELGROEPEN INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Aantal nieuwbouw In 2012 geen opleveringen Deeloplevering project 4

6 woningen gepland. Alexanderstraat (26 woningen). Voldoende aantallen woningen voor doelgroepen Woningen voor middeninkomens Aantal gehuisveste tienermoeders Minder ruimtelijk scheefwonen beleid. Lage mutatie leegstand Minder ruimtelijk scheefwonen Meer woningen bereikbaar (WZW) Norm naar rato corporaties Leiden en Voorschoten conform prestatieafspraken. Beleid uitgevoerd. Tenminste vijf tienermoeders erbij gehuisvest. Werkmethode ontwikkelen om kleine huishoudens te bemiddelen naar kleinere woningen. Gemiddeld 40% aansluitend verhuurd. Bemiddeling van 15 huishoudens naar een andere woning. >100 vhe s door complexmatige aanpak toegankelijker gemaakt door aanpak entree/ophogen galerij/portieken/ scootmobielruimte. Het aantal beschikbare woningen voor doelgroepen is in 2012 is conform geldende prestatieafspraken. Nieuw huurbeleid met nieuwe labeling gereed en per 1 juli 2012 van toepassing. Bovendien experiment doorstroming scheefhuurders middeninkomens gestart. Niet gerealiseerd omdat er geen vraag was. SEV experiment is afgerond en geëvalueerd in Er loopt een onderzoek of het experiment een vervolg krijgt. Niet gerealiseerd. 16% aansluitend verhuurd. Gerealiseerd, 15 bemiddelingen via SEVexperiment. Ruim gerealiseerd. 466 woningen toegankelijk gemaakt. WAARDEVOLLE VASTGOED PORTEFEUILLE INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Complexbeheerplannen Jaarlijks actualiseren voor 1 september. Niet volledig gerealiseerd vanwege aanpassing ambitieniveau. Behoefte/wensen klanten De wensen zijn bekend. Gerealiseerd met uitvoering woonwensenonderzoek onder 3830 klanten, waarvan 1160 hebben gereageerd. Verkoopopbrengst Opbrengst conform planning MJP (9.3 mln). Bijna gerealiseerd: 9.1 mln. GOEDE BOUW-WOONTECHNISCHE EN FUNCTIONELE KWALITEIT INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Verbeter- en Uitvoering conform Conform planning 2012 zijn 5

7 grootonderhoudprojecten planning. gereed: Zuidelijke blokken en blauwe blokken in de Kooi; Seringenstraat in Tuinstadwijk en J. Evertsenlaan in gereed. Onderhoudskwaliteit Energiezuinige woningen CO-veilige woningen Eerste conditiemeting uitvoeren. Doelstelling 2012 CO2 reductie van 2,7%. Gecumuleerd ,5% Aantal CO niet-veilige woningen met 20% gereduceerd. Project in uitvoering maar verloopt langzamer dan gepland. Eerste ervaringen met conditiemetingen zijn opgedaan. Ruim 27% is gemeten. 1,7% gerealiseerd in Gecumuleerd 11%. Niet gerealiseerd. Reductie met 5% DUURZAAM AANTREKKELIJKE WIJKEN INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Wijkactieplannen Jaarlijks per 1 september Gerealiseerd. zijn de WAP s geactualiseerd. Wijkactieplannen Uitvoering WAP s conform Gerealiseerd. planning/rapportage per kwartaal. Schotel-en tuinenbeleid Uitvoering conform planning. Gerealiseerd. POSITIONERING ALS MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMER INDICATOR DOELSTELLING RESULTAAT Bijeenkomst initiatief Bijdragen aan maatschappelijke initiatieven Jaarlijks een bijeenkomst organiseren voor kennisoverdracht naar stakeholders. Financiële bijdrage aan maatschappelijke initiatieven die aansluiten bij het onderwerp wonen of leefbaarheid. Woondebat georganiseerd met thema zelfredzaamheid van klanten. Expertmeeting georganiseerd met thema energie. Extra inzet Zakgeldbureau 2Work4 101,25 Bijdrage wijkactiviteit bewonerscommissies (2x) 194,63 Bedankje bewonerscommissieleden i.v.m afscheid/inzet (9 personen) 210,00 Sponsoring speeltuin Zuiderkwartier 1.500,00 TAM TAM 1.500,00 Sponsoring Jeugddorp 1.000,00 Voetbaltoernooi Meerburg 230,55 Financiële bijdrage Souk 700,00 Financiële bijdrage veiligheidsmiddag Leiden-Noord 180,96 Financiële bijdrage VoorleesExpress 2.500,00 6

8 Kidsclub Slaaghwijk excursie 540,00 Financiële bijdrage Stichting Present 7.000,00 Co Verhoogprijs 1.000,00 Bijdrage schoonmaakactie Mors i.s.m Portaal en Pacellischool (2x) 381,00 Tuingroep Paramaribohof 120,00 INVESTEREN IN MENSEN INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Competentiemanagement Beleid ontwikkelen en implementeren vanuit de kadernota personeelsbeleid Beleid ontwikkeld en geïmplementeerd, waaronder implementatie van de HRM-gesprekscyclus, stage- en loopbaanbeleid. Ziekteverzuim- en frequentie INK-model Medewerkers tevredenheid Het ziekteverzuim is <4%, de gemiddelde meldingsfrequentie <1,5. Op gebied van kwaliteitsbeleid is in 2012 het project INK opgestart. Dit moet er toe leiden dat begin 2013 de zelfevaluatie van 2009 wordt afgezet tegen huidige situatie. Algemene tevredenheid medewerkerstevredenheidsonderzoek met als resultaat in 2011 minimaal 7.5. Het ziekteverzuim blijft met 6,1% boven de target van 4%. De meldingsfrequentie bedraagt 1,65. Project is in 2012 opgestart. Resultaat in Onderzoek om de twee jaar. Eerstvolgende is in 2013/ begin Meerjaren mobiliteit Target : 8% 2012: 6%; meerjaren gemiddelde: 10%. Bedrijfskosten Verhogen kostenbewustzijn gehele organisatie. Bedrijfskosten in 2012 teruggedrongen tot onder referentie- en landelijk gemiddelde volgens CFV. WAARBORGING CONTINUÏTEIT INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Solvabiliteit Solvabiliteit minimaal 20% Ruim gerealiseerd (78% o.b.v. bruto open marktwaarde). Kasstroom Kasstroom minimaal 2% Ruim gerealiseerd (10,3%). (conform WSW). ICR (interest coverage ratio) Groter dan 1.4 Gerealiseerd (2,55). MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES Wij willen aan de hand van een aantal indicatoren onze maatschappelijke prestaties monitoren. 7

9 Gemiddelde huur als percentage van de maximaal redelijke huur Omschrijving Sociaal commercieel Totaal gemiddelde huur gemiddelde max huur procentueel 66% 96% 67% Percentage nieuwe contracten in de sociale sector aan mensen met een inkomen beneden Huurcontracten naar huurklassen < > t/m 366 4% 0% % 0% % 4% 96% 4% Woningbezit per 31/12/2012 naar huurdifferentiatie. Percentage nieuwe huurders in de sociale sector dat recht heeft op huurtoeslag 2012 Omschrijving Aantal recht op huurtoeslag 255 totaal nieuwe huurders 361 procentueel 70,64% Woningbezit 31 december 2012 naar huurlabel Woningenbezit naar energielabel aantal % A 198 3% B 231 3% C % D % E % F % G % % 8

10 2. Mensen BELEIDSSPEERPUNT: TEVREDEN KLANTEN We luisteren naar de wensen van onze huidige en toekomstige klanten, wij kennen onze klanten, zijn nieuwsgierig en bieden kansen en maatwerk. INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 KWH eindoordeel Landelijk behoren tot de 59% beste (gerealiseerd). 60% beste. Professionele VVEorganisatie Klanten maken afspraak digitaal In 2012 is de VVE organisatie geëvalueerd d.m.v. een enquête. In 2012 komt 30% van de klantafspraken digitaal tot stand. Niet gerealiseerd. De organisatie is begin 2013 intern geëvalueerd. Een externe evaluatie is nog niet uitgevoerd. Niet gerealiseerd. Wel is het klantenportaal in het eerste kwartaal uitgerold naar onze klanten. BELEIDSSPEERPUNT: VOLDOENDE WONINGEN VOOR DOELGROEPEN INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Voldoende aantallen woningen voor doelgroepen Woningen voor middeninkomens Minder ruimtelijk scheefwonen beleid Lage mutatie leegstand Minder ruimtelijk scheefwonen Norm naar rato corporaties Leiden en Voorschoten conform prestatieafspraken. Beleid uitgevoerd. Werkmethode ontwikkelen om kleine huishoudens te bemiddelen naar kleinere woningen. Gemiddeld 40% aansluitend verhuurd. Bemiddeling van 15 huishoudens naar een andere woning. Het aantal beschikbare woningen voor doelgroepen is in 2012 is conform geldende prestatieafspraken. Nieuw huurbeleid met nieuwe labeling gereed en per 1 juli 2012 van toepassing. Bovendien experiment doorstroming scheefhuurders middeninkomens gestart. SEV experiment is afgerond en geëvalueerd in Er loopt een onderzoek of het experiment een vervolg krijgt. Niet gerealiseerd, 16% aansluitend verhuurd. Gerealiseerd, 15 bemiddelingen via SEVexperiment. BELEIDSSPEERPUNT: WAARDEVOLLE VASTGOEDPORTEFEUILLE INDICATOR DOELSTELLING 2012 RESULTAAT 2012 Behoefte/wensen klanten De wensen zijn bekend. Gerealiseerd met uitvoering woonwensenonderzoek onder 3830 klanten, waarvan 1160 hebben gereageerd. 9

11 Verkoopopbrengst Opbrengst conform planning MJP (9.3 mln) Bijna gerealiseerd met 9.1 mln. 2.1 Algemeen De Sleutels stelt de klant centraal: samen (her-)ontwikkelen, wooncarriere maken in je eigen wijk en betrokken zijn bij het onderhoud en investeringen. We leren onze klant veel beter kennen. En we vinden het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn over ons. De Sleutels heeft trouwe huurders. In 2012 is de gemiddelde woonduur van onze klanten 11,6 jaar. Daardoor is de doorstroming beperkt, en komen starters helaas minder snel aan bod. Ruimtelijk en financieel scheefwoners voelen zich onvoldoende gestimuleerd of verleid om te verhuizen naar een passende woning. De Sleutels heeft in de leeftijdsgroep tot circa 40 jaar veel minder huurders dan mag worden verwacht uit de gegevens van de Gemeente. Het aandeel huurders in de leeftijdsgroep 60+ daarentegen is relatief hoog in vergelijking met de gegevens van de Gemeente. WOONZICHT EN HOLLAND RIJNLAND Sinds 2004 werken woningcorporaties en Gemeenten in de regio Holland Rijnland samen binnen één regionale woningmarkt. Dat betekent dat de woningbouwcorporaties alle vrijgekomen woningen in deze regio op dezelfde wijze verdelen. De verdeling is geregeld via het woonruimteverdeelsysteem van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR). In 2010 is Holland Rijnland samengevoegd met de Rijnstreek. Hiermee is de VWHR uitgebreid met drie Gemeenten, tot een totaal van 15. Voor het woonruimteverdeelsysteem geldt dat de verdeling van de woningen in deze twee regio s via één systeem gaat en via één verordening. In 2011 is al een nota van beleidsuitgangspunten opgesteld door de corporaties van beide regio s. Hierin zijn de voorwaarden voor de verordening vanuit de corporaties uiteengezet. Eind 2011 is gestart met de uitwerking naar een nieuw woonruimteverdeelsysteem. De start van een nieuw systeem wordt verwacht in 2013 of Doelstellingen van het huisvestingsbeleid zijn: Er is één open regionale woningmarkt. De dynamiek wordt bevorderd door het stelsel van woningtoewijzing. Woningzoekenden hebben een zo groot mogelijke keuzevrijheid. 10

12 Op lokaal niveau wordt zoveel mogelijk de sociale cohesie geborgd. De kansen voor starters, senioren en bijzondere doelgroepen worden geborgd. 2.2 Beleid EXPERIMENT KLEINER WONEN MET KORTING In oktober 2011 hebben de Sleutels, Portaal, en Ons Doel het experiment Kleiner wonen met korting in gang gezet. Het doel was om grote woningen vrij te krijgen voor grote huishoudens en doorstroming op de sociale huurmarkt te bevorderen. De korting bestond eruit dat huurders voor de nieuwe woning hetzelfde percentage van de maximaal redelijke huurprijs blijven betalen. Het experiment liep een jaar en werd op 10 oktober 2012 afgesloten. Het experiment is onder de vlag de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting), nu opgegaan in Platform31, uitgevoerd en geëvalueerd. Ook experimenten van Noordwijkse Woningstichting (Noordwijk), KleurrijkWonen (Culemborg, Geldermalsen, Leerdam, Lingewaal en Giessenlanden), De Woonmensen, De Goede Woning en Ons Huis (Apeldoorn) zijn hierin meegenomen. In Leiden hebben 26 verhuizingen plaatsgevonden binnen het experiment. De Sleutels heeft 15 woningen vrij gekregen en zeven woningen met korting verhuurd. Het experiment heeft niet opgeleverd wat we ervan hadden verwacht. Er zijn niet méér woningen vrijgekomen en er zijn geen langere verhuisketens gecreëerd. De belangrijkste redenen/ oorzaken zijn: - Huurders waren ook zonder het experiment verhuisd. - Een groot deel van de woningen is in de vrije sector terecht gekomen. - De woningen die vrij zijn gekomen hebben over het algemeen de langste verhuisketens. Echter omdat deze verhuringen ook zonder het experiment hadden plaatsgevonden, is de doorstroming niet toegenomen. In de experimenten van Kleurrijk Wonen, De Woonmensen, De Goede Woning en Ons Huis zijn wel meer woningen vrijgekomen en verhuurd. Zij hebben gewerkt met meerdere prikkels om huurders te verleiden om te verhuizen, terwijl we in Leiden alleen een financiële prikkel hadden. Omdat we ook in Leiden grote woningen vrij willen krijgen voor gezinnen en doorstroming willen beïnvloeden, gaan we kijken of een vervolg van het experiment zin heeft. Hierin nemen we onze ervaringen in combinatie met de ervaringen van de andere collega corporaties mee. EXPERIMENT VOORRANG VOOR LAGE MIDDENINKOMENS Dit is een experiment om meer doorstroming in de sociale woningvoorraad te krijgen en om huishoudens met een inkomen tussen de (inkomensgrens 2012) en een betaalbaar alternatief te bieden. Het experiment is een gezamenlijk initiatief van huurdersorganisaties (FHLO en HBE) en corporaties in Leiden en is 1 september 2012 gestart voor de periode van één jaar. Huurwoningen met een huurprijs tussen 664,66 (huurprijsgrens 2012) en 800 worden met voorrang toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen en die een sociale huurwoning achterlaten. De huurder laat een zelfstandige sociale huurwoning achter in het werkgebied van Portaal, Ons Doel, de Sleutels en Ymere in Leiden en omgeving. 11

13 Op basis van de huidige mutatiegraad van de woningen binnen de genoemde prijsklasse verwachten we dat er maximaal 36 woningen in een jaar via het experiment verhuurd gaan worden. Het experiment is geslaagd wanneer: de doorstroming in de sociale voorraad in Leiden toeneemt; en elke binnen de pilot verhuurde woning aan het eind van de verhuisketen leidt tot de instroom in de sociale woningvoorraad van tenminste één starter op de Leidse woningmarkt. In de eerste vier maanden van het experiment hebben huurders nog geen gebruik gemaakt van de voorrangregeling. HUURBELEID In 2012 is het huurbeleid aangescherpt. De schaarste punten (15/25 punten extra) zijn toegevoegd, hetgeen bij mutatie de mogelijkheid geeft extra huur te ontvangen. Van deze mogelijkheid maken wij in minder dan 50% van ons bezit gebruik. Concreet betekent dit dat wij ca. de helft van onze complexen opnieuw hebben gelabeld met een streefhuur van ca. 85% maximaal redelijk. Hiermee wordt ook voorkomen dat veel woningen van het sociale segment naar het commerciële segment verhuizen. Daarnaast hebben wij gebieden aangewezen waar wij wel commercieel verhuren, maar niet tegen de maximale markthuren. Met de HBE hebben wij afspraken gemaakt over het monitoren van de gevolgen van ons huurbeleid. Kernbegrippen bij ons nieuwe beleid zijn: differentiatie in wijken, voldoende woningen voor lage- en lage middeninkomens, klanttevredenheid en uiteraard financiële continuïteit van de organisatie. Met de HBE is afgesproken het huurbeleid jaarlijks te monitoren en hierover in het jaarverslag te rapporteren. Items waarop wordt gemonitord (normen): 1. 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan per jaar. 2. In 2017 wordt minimaal 65% verhuurd onder de tweede aftoppingsgrens en wordt minimaal 87% verhuurd onder de liberalisatiegrens. 3. Vanaf 1 juli 2012 wordt minimaal 20% van de geliberaliseerde woningen aangeboden met een huurprijs lager dan 800 per maand. 4. De aflossingsfictie is meer dan 2% en de solvabiliteit is meer dan 20%. Over deze normen kan worden gemeld: 1. Van de toewijzingen in ons DAEB bezit is 96 % toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan Dit ligt hiermee ruim boven de 90%. 2. Per eind 2012 werd 87% van ons bezit verhuurd onder de tweede aftoppingsgrens. 95% werd verhuurd onder de liberalisatiegrens. De prognose anticiperend op nieuw huurbeleid 2013 is dat de aantallen per % en 89% bedragen. Hiermee voldoen we nog ruimschoots aan de afgesproken normen. 3. Tot 1 juli 2012 werd ca. 25% van de vrije sector huurwoningen onder de 800 per maand verhuurd (nieuwe verhuringen). Vanaf 1 juli 2012 is dat 39%. Hiermee is ruim aan de norm van 20% voldaan. 4. De aflossingsfictie en de solvabiliteit liggen zowel in 2012 als in de meerjarenprognose ruim boven de 2 respectievelijk 20%. De verhouding van de huidige netto huur ten opzichte van de maximaal redelijke huur is 67%. Dit percentage ligt lager dan vorig jaar in verband met de ingevoerde schaarste punten. 12

14 2.3 In gesprek met onze klanten De kwaliteit van onze dienstverlening aan klanten vindt de Sleutels heel belangrijk. Om onze dienstverlening te verbeteren, vragen wij klanten regelmatig naar hun mening over verschillende onderwerpen. Maar klanten benaderen ons ook zelf met vragen en suggesties. We hebben regelmatig overleg met de Huurdersbelangenvereniging (HBE) en bewonerscommissies. We benaderen bewoners actief via wijkacties. In de wijken zijn onze wijkbeheerders de ogen en oren van de organisatie. Onze klanten kunnen ons via diverse kanalen bereiken, zoals de mail, telefoon en woonwinkel. WOONWINKEL Onze woonwinkel wordt veel bezocht door onze klanten. Met meer dan 1300 bezoeken per maand weten onze klanten en relaties ons goed te vinden. 80% van de bezoekers zijn klanten, de overige 20% zijn zakelijke relaties. Veel van onze klanten verkiezen het persoonlijk even langskomen boven een telefoongesprek of mailcontact. De laagdrempelige ontvangst spreekt klanten aan. Soms is ook de situatie die besproken moet worden zo, dat een persoonlijk gesprek in een van de spreekkamers van de woonwinkel noodzakelijk is voor de klant of medewerker. TELEFONIE In 2012 hebben we ongeveer gesprekken binnengekregen. Daarvan hebben we 95% kunnen aannemen. Ongeveer 75% van de gesprekken beantwoorden we binnen 30 seconden. De gespreksinhoud is steeds erg gevarieerd. Al het telefoonverkeer wordt in eerste instantie door het KlantenContactCentrum (KCC) opgepakt en afgehandeld. Ongeveer 80% van alle vragen wordt meteen afgehandeld of doorverbonden. Een brede kennis en een kennisbank met vragen en antwoorden helpt daarbij. MAIL Jaarlijks ontvangt het KCC ruim mails. Deze komen wat inhoud betreft overeen met de vragen van klanten die telefonisch of persoonlijk worden gesteld. Reparatieverzoeken van klanten en vragen over het woonruimteverdeelsysteem Woonzicht (van woningzoekenden in het algemeen) voeren de boventoon. Sinds de start van het digitale klantenportal komen er ook extra vragen binnen van klanten die al inzage hebben gehad in hun gegevens, en daar vragen over stellen. KWALITEITSMETING (KWH) Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) meet sinds 2012 onze complete dienstverlening. KWH doet een inhoudelijke beoordeling van onze informatievoorziening. Voorheen werd onze dienstverlening in een bepaalde periode gemeten door KWH. Sinds 2012 wordt de mening van onze klanten het gehele jaar door bevraagd. Voor alle onderdelen krijgt de Sleutels mooie cijfers van de bewoners. Gemiddeld scoort de Sleutels over 2012 een 7,7. De kwaliteitscontrole die KWH voorheen deed in een korte periode, heeft nu plaatsgemaakt voor een continue meting. Deze is representatiever en geeft een eerlijker beeld van onze prestaties. KLANTENPORTAAL Begin 2012 is ons digitale loket, mijn.desleutels.nl, online gegaan. Daarop vinden onze klanten informatie met betrekking tot hun woning en regelen zij allerlei zaken online, zoals: woonwaardepunten van de woning, energielabel, activiteiten in de buurt, overzicht van de contacten met de Sleutels, huur betalen en een woningruiladvertentie plaatsen. Eind 2012 hadden 924 klanten hun account geactiveerd. Dat is meer dan 10% van ons klantenbestand 13

15 en dus een mooi resultaat voor dit eerste onlinejaar. Klanten kunnen via een formulier een afspraakverzoek indienen. Om organisatorische en technische redenen is het nog niet mogelijk dat de klant zelf direct een dag en tijdstip naar wens in de agenda van de Sleutels inplant. KLANTENPANELS De mening van de eindgebruiker, onze klant, over onze producten en diensten vinden we erg belangrijk. Daarom raadplegen we regelmatig klantenpanels; niet alleen tijdens de ontwikkeling van nieuwe producten of diensten, maar ook over bestaande zaken. In 2012 kwam een klantenpanel bijeen om mee te praten over de inzet van social media door de Sleutels. Uit de discussies kwam naar voren dat de voorkeur blijft uitgaan naar persoonlijk contact, live, via de mail of per telefoon. De social media kunnen een goede aanvulling zijn op de huidige informatiekanalen, maar zeker geen vervanging, wat het klantenpanel betrof. De uitkomsten van deze sessie hebben we gebruikt bij de vormgeving van ons beleid over dit onderwerp (zie ook social media). SOCIAL MEDIABELEID De social media zijn tegenwoordig niet meer weg te denken als communicatiemiddel. In 2012 hebben wij daarom onderzocht hoe we gebruik kunnen maken van deze kanalen. Onder andere door een klantenpanel daarover te raadplegen (zie ook Klantenpanels). We kiezen ervoor om aanwezig te zijn op Twitter, Linkedin, Flickr en YouTube. In 2013 verkennen we de mogelijkheden van Facebook. Onze website blijft onze belangrijkste bron van informatie op internet. We verwijzen klanten die contact zoeken met ons via de social media dan ook naar de website of ons KlantenContactCentrum. WOONWENSEN ONDERZOEK In juni/ juli 2012 hebben we aan bijna de helft van onze huurders een vragenlijst toegestuurd om hun woonwensen te inventariseren. En tevens hoe zij de leefbaarheid in hun wijk ervaren. Meer dan 1160 huurders hebben de vragenlijst teruggestuurd. Een derde hiervan geeft aan binnen 7 jaar te willen verhuizen. Enkele resultaten op hoofdlijnen zijn: Ruim 60% van huurders die willen verhuizen zijn jonger dan 50 jaar. Van alle huurders die willen verhuizen is 45% alleenstaand, één derde betreft een gezin. Huurders die willen verhuizen wonen nu vooral in Zuidwest, Noorderkwartier en de Kooi. In de Stevenshof willen vooral 2-persoonshuishoudens verhuizen. In de Mors willen gezinnen verhuizen en in de Binnenstad, Tuinstadwijk en Zuidwest juist alleenstaanden. Zuidwest, de Binnenstad en de Mors zijn wijken waar huurders naartoe willen verhuizen. De Hoven, Tuinstadwijk en Meerburg zijn niet populair om naartoe te verhuizen. 45% van de respondenten wil een eengezinswoning; hoe hoger het inkomen, hoe vaker een eengezinswoning is gewenst. Bijna alle huurders die willen verhuizen willen een 3 of 4-kamerwoning. Bijna 64% van de huurders waardeert zijn of haar woonomgeving met een 7 of hoger. 30% vindt zijn of haar buurt verbeterd, terwijl 31% aangeeft dat deze juist achteruit is gegaan. DIGITALE BROCHURELIJN Vanaf 2013 heeft de Sleutels geen papieren brochures meer. De huidige papieren middelen sluiten niet goed aan bij het streven om kostenbewust, duurzaam en klantgedreven te werken. Drukwerk is kostbaar en niet duurzaam. Bovendien is het niet dynamisch als het gaat om het doorvoeren van wijzigingen. Met het digitaliseren van bepaalde informatie 14

16 kunnen we sneller inspelen op actuele ontwikkelingen. De informatie uit onze folders is nu helder, kort en bondig op webpagina s beschreven. Naast de complete informatie in digitale brochures vinden onze klanten op deze manier ook specifieke informatie. Natuurlijk blijft onze voorlichting en informatie ook op papier beschikbaar voor wie dat wil. Onze huurders kunnen op aanvraag een geprinte versie van de brochures krijgen. De geprinte versies hebben echter een eenvoudige lay-out. OP COMPLEXNIVEAU Op complexniveau zijn we in gesprek met bewonerscommissies over beheerzaken zoals onderhoud, leefbaarheid en herstructureringsprojecten. Twee keer per jaar voeren we overleg met de bewonerscommissies. We betrekken hen actief bij de ontwikkeling van de wijkactieplannen. Tijdens het voorjaarsoverleg inventariseren we de ideeën en wensen van de commissies. Tijdens het najaarsoverleg presenteren we hen de nieuwe wijkactieplannen. Daarbij geven we aan wat er met de ideeën van de commissies is gedaan. Daarnaast maken we afspraken over de uitvoering van de plannen. Ook hebben we intensief overlegd met een aantal klankbordgroepen uit wijken waar grote herstructurering gepland staat. Door de verkoop van woningen werken we in toenemende mate in gemengde complexen. Complexen met huurders en eigenaren. Dat betekent dat we ook in toenemende mate te maken krijgen met Verenigingen van Eigenaren, waarin de Sleutels dan de groot-eigenaar is. In 2012 is gestart met het vorm en inhoud geven aan de groot-eigenaarsrol. Deze is neergelegd bij de wijkconsulenten aangezien zij de vaste gesprekspartner zijn van huurders. BEWONERS PRATEN MEE OVER ONDERHOUD IN HUN COMPLEX De Sleutels vindt het belangrijk dat bewoners meedenken over de onderhoudswerkzaamheden die wij uitvoeren in de verschillende complexen. Bewoners hebben vaak hele concrete ideeën en wensen als het gaat om onderhoud. Door zoveel mogelijk onderhoudswerkzaamheden gelijktijdig uit te voeren bij een complex zorgen we ervoor dat bewoners zo kort mogelijk overlast ervaren. De Sleutels heeft in 2012 vier bewonersbijeenkomsten georganiseerd. De opkomst was gemiddeld 30%. Op deze bijeenkomsten zijn de werkzaamheden voor het planmatig onderhoud in 2013 gepresenteerd. Aan bewoners is gevraagd of zij aanvullende wensen en ideeën hebben voor Op de bijeenkomsten zijn waardevolle zaken naar voren gekomen. Daar waar we geen bijeenkomst hebben georganiseerd konden bewoners hun wensen en ideeën op een kaart invullen en inleveren. Dat blijkt niet de goede manier, de respons was nl. erg laag: 5%. OP STEDELIJK NIVEAU De belangen van onze klanten zijn goed verankerd in onze overlegstructuur. Onze wijkconsulenten overleggen tweemaal per jaar met de bewonerscommissies. Op hun beurt zijn de ruim 20 bewonerscommissies en ongeveer 750 huurders als lid aangesloten bij de Huurdersbelangenvereniging De Eendracht (HBE). De HBE overlegt op haar beurt weer met de Sleutels. HUURDERSBELANGENVERENINGING DE EENDRACHT Zoals iedere woningcorporatie kent de Sleutels een huurdersorganisatie en bewonerscommissies. Aan Huurdersbelangenvereniging De Eendracht (HBE) wordt advies gevraagd over het voorgenomen beleid en over de uitwerking daarvan in richtlijnen en handleidingen. De dienstverlening aan huurders is een belangrijk terugkerend onderwerp van gesprek. 15

17 In 2012 zijn er zeven vergaderingen geweest van het bestuur van de HBE met de directeurbestuurder van de Sleutels. Een belangrijk onderwerp op de vergaderingen was in 2012 het huurbeleid. Zowel het beleid zelf als de manier waarop de gevolgen gemonitord worden en de criteria die daarbij worden gehanteerd om te bepalen of het loopt zoals verwacht, zijn diverse malen besproken. Het regeringsbeleid maakte onderdeel uit van deze besprekingen. Eind 2012 heeft de HBE advies uitgebracht over de prestatieafspraken van de Sleutels en Woonzorg Nederland met de gemeente Voorschoten. Een tweede thema waarover de HBE adviezen heeft uitgebracht, betreft de regelingen die voor huurders van de Sleutels gelden. Daar horen onder andere bij: schotelantennes, servicekosten, woningruil, zelf aangebrachte voorzieningen, klachtenprocedure en digitale communicatie. Daarnaast worden de overleggen vaak gebruikt om de HBE te informeren over de herstructureringsprojecten waaraan gewerkt wordt. Los van de vergaderingen waaraan iedereen deelnam, zijn er verschillende overleggen geweest met vertegenwoordigers van de HBE over onderwerpen waaraan veel gedetailleerde informatie was verbonden. Zo is gesproken over de inkomenseisen bij verhuur in de vrije sector, informatievoorziening vanuit Verenigingen van Eigenaren, tijdelijke verhuur en de systematiek rond de financiële bijdrage die de Sleutels aan de HBE verstrekt. Een bijzondere activiteit van de HBE in 2012 was de werving van een nieuwe commissaris die op voordracht van de huurdersorganisatie lid wordt van de Raad van Commissarissen. De HBE heeft Robert Hein Broekhuijsen voorgedragen. De ledenvergadering van vereniging de Sleutels heeft in november de voorgedragen kandidaten benoemd. In Leiden bestaat al geruime tijd de gewoonte dat woningcorporaties en huurdersorganisaties gezamenlijk overleggen met de Gemeente over zaken die deze drie partijen gezamenlijk betreffen. Dit overleg vindt zowel op ambtelijk niveau als op bestuurlijk niveau met de wethouder Ruimte van de Gemeente Leiden plaats. De HBE vertegenwoordigt de belangen van alle huurders en richt zich op algemeen beleid en voor alle huurders geldende regels. Daarnaast zijn er bewonerscommissies die de belangen van een bepaald complex met woningen vertegenwoordigen. De vaste gesprekspartner van een bewonerscommissie is de wijkconsulent. De wijkconsulenten overleggen twee maal per jaar met iedere bewonerscommissie. Leefbaarheid en planmatig onderhoud vormen vaste onderwerpen van gesprek in deze overleggen. Om de relatie tussen de Sleutels en de bewonerscommissie goed te regelen is in 2012 een nieuw Convenant Bewonerscommissies afgesloten. In essentie is dit convenant een handboek waarin de taken en bevoegdheden van de Sleutels en de bewonerscommissies zijn vastgelegd. Ook de afbakening met de HBE komt hierbij ter sprake. Het convenant is een aanvulling op de samenwerkingsovereenkomst tussen de Sleutels en de HBE die in november 2007 is opgesteld. Daarnaast is bij verschillende complexen een klankbordgroep actief. Een klankbord heeft een beperktere taak dan een bewonerscommissie en wordt meestal ingesteld wanneer er sprake is van groot planmatig onderhoud of een volledige herstructurering van een complex of wijk. Zo waren er in 2012 klankbordgroepen actief in Buizerdhorst, Paramaribohof, Poldermolen, Pelmolen, Tuinstadwijk en de Oude Kooi. 16

18 2.4 Verhuren Eind 2012 stonden in de regio Holland Rijnland bijna woningzoekenden ingeschreven. Van de 506 door de Sleutels opnieuw verhuurde woningen zijn er 361 binnen de sociale sector (< 664,66) verhuurd en 145 in de vrije sector (> 664,66). CONTRACTEN NAAR HUURPRIJSKLASSE 2012 laat een daling zien van nieuwe contracten tot de liberisatiegrens ( 664) en een sterke stijging van de vrije sectorwoningen boven de 664. De reden hiervan zijn het huurbeleid en de schaarstepunten (15/25). Woningen boven de 141 punten worden voor een groot deel geliberaliseerd. Van alle contracten is 71% afgesloten met een huur onder de huurtoeslaggrens van 664. NIEUWE CONTRACTEN NAAR HUISHOUDGROOTTE In vergelijking met 2011 heeft de Sleutels in 2012 meer contracten afgesloten met meerpersoonshuishoudens en iets minder huurcontracten afgesloten met eenpersoonshuishoudens. Ondanks deze lichte daling is ruim de helft van de nieuwe contracten (52%) afgesloten voor eenpersoonshuishoudens. 17

19 NIEUWE CONTRACTEN NAAR LEEFTIJD Ruim 69% van de nieuwe verhuringen is afgesloten met huurders met een leeftijd onder de 45 jaar. Daarbij blijft de leeftijdscategorie tot 25 jaar verder dalen. Het percentage nieuwe contracten met huurders van 65 jaar en ouder is, na een stijging in 2011, toch weer gedaald. NIEUWE CONTRACTEN NAAR DOELGROEP Ongeveer 80% van de verhuringen verlopen via Woonzicht en worden verhuurd aan starters, doorstromers of senioren. De overige woningen gaan naar andere doelgroepen. 18

20 MUTATIEGRAAD (EIND CONTRACT) PER WIJK IN Evenals voorgaande jaren is het aantal mutaties in 2012 het hoogst in het Noorderkwartier. Bewoners van de Binnenstad van Leiden verhuisden in 2012 het minst. MUTATIE LEEGSTAND Het percentage aansluitende verhuur bedraagt 16% en is ver achtergebleven bij onze doelstelling. Dit komt mede door de ingevoerde inkomensnorm. Veel kandidaat huurders voldoen niet aan de norm, wat resulteert in een afwijzing. Bij seniorenwoningen zien wij een daling in reactiegetal en een hoog aanbiedingsgetal. Dat betekent dat veel mensen de aangeboden woning weigeren. AANTAL VERHURINGEN ONDER DE % van onze sociale verhuringen hebben wij verhuurd aan de doelgroep met een inkomen onder de Hiermee is de Sleutels ruim boven de norm van 90% gebleven. VRIJE SECTOR VERHUUR In 2012 zijn in totaal 145 woningen in de vrije sector verhuurd. In 2011 waren dit er 75. Medio 2012 is het nieuwe huurbeleid ingevoerd. Voor de woningen in de vrije sector betekende dit een aanpassing van de huurprijzen. Voorheen werd voor alle woningen de hoogst haalbare markthuur nagestreefd. Vanaf 1 juli 2012 geldt voor een daartoe aangewezen deel van de woningen een gedifferentieerd huurprijsregime, waarbij de streefhuur (als percentage van de maximaal redelijke huur) vooraf is vastgelegd. Een aantal woningen uit de categorie vrije sector verhuur is in seniorencomplexen gesitueerd. De verhuurbaarheid van deze woningen laat te wensen over. Vermoedelijk zijn hier meerdere oorzaken debet aan: - prijsstelling van het product (te duur); - opvatting van de doelgroep over uitstraling (imago) van het product (ik ben toch geen bejaard iemand); - opvatting van doelgroep over prijs/kwaliteit verhouding (zo veel geld heb ik nog nooit verwoond). In 2013 maken wij nieuw beleid voor Wonen Zorg Welzijn. 19

21 VERHUUR BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOED In 2012 zijn er zeven bedrijfspanden verhuurd, waarvan twee winkels. Daarnaast zijn 27 objecten verhuurd zoals garages en bergingen, ligplaatsen en scootmobielruimten. HUURACHTERSTAND 2012 Vanaf eind oktober 2010 voert de Sleutels een strenger en consequenter incassobeleid. Klanten worden persoonlijk benaderd en de dossiers worden consequent gevolgd. Voordat de achterstand bij de deurwaarder in behandeling wordt gegeven hebben wij op allerlei manieren geprobeerd met de klant in contact te komen (brieven, telefonisch contact, uitnodigen op kantoor en huisbezoek). Na een aanzienlijke daling van het aantal huurders met achterstand en het bedrag van de achterstand, zien we nu een lichte stijging ten opzichte van Van 0,43% eind 2011 naar 0,49% eind 2012 in relatie tot de jaaromzet huur. Op zich nog steeds een uitstekend resultaat, maar merkbaar is dat huurders het moeilijker krijgen vanwege de economische crisis. 4,3% van onze huurders heeft een achterstand van één maand of meer. De huurdebiteuren gespecificeerd naar bedrag: Achterstand Aantal huurders Bedrag 1 maand maanden maanden Meer dan 3 maanden URGENTIE AANVRAGEN In 2012 heeft de Sleutels ruim 90 voorgesprekken voor urgentieaanvragen gevoerd. Dit heeft geleid tot 80 aanvragen bij de Regionale Urgentiecommissie. Daarvan zijn er 53 toegekend en 20 afgewezen. Eén aanvraag is tussentijds stopgezet. Eind 2012 waren zes verzoeken in behandeling bij de commissie. Ook dit jaar zijn veel aanvragen op hardheid ingediend. Hardheid is op zichzelf geen grond voor urgentie, maar in deze categorie vallen aanvragers zonder zelfstandige woonruimte in deze regio, of wonend buiten de regio. Voor deze groep wordt meestal advies bij de GGD of een CIZ-indicatie opgevraagd en de uitslag van deze onderzoeken is bijna altijd doorslaggevend. In vergelijking met de andere corporaties is het aantal aanvragen hoog. Hieruit blijkt dat wij openheid en transparantie uitstralen. De klant voelt zich goed behandeld bij de Sleutels. HUISVESTEN BIJZONDERE DOELGROEPEN VWHR Sinds januari 2010 worden de bijzondere doelgroepen via de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR) aangemeld. De instellingen doen een aanvraag bij de VWHR en deze wordt aan één van de corporaties in de regio toegewezen om een woning aan de instelling te verhuren. Voor 2012 is afgesproken dat de Sleutels maximaal 19 woningen aan bijzondere doelgroepen toewijst. In 2012 heeft de Sleutels tien woningen aan bijzondere doelgroepen verhuurd, omdat er niet meer urgentieaanvragen waren. 20

22 Instelling 2012 De Binnenvest 5 De Haardstee 1 Cardea 1 Werklokaal 2 Reclassering NL 1 Totaal 10 HUISVESTEN STATUSHOUDERS Op grond van artikel 60b van de Huisvestingswet moet elke Gemeente zorgdragen voor de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning (statushouders). Per circulaire wordt op basis van het inwoneraantal per Gemeente aangegeven hoeveel personen moeten worden gehuisvest (de taakstelling). In Leiden is de taakstelling per corporatie vastgesteld op basis van het bezit (aantal VHE s). De statushouders die worden bemiddeld, kunnen uit een asielzoekerscentrum (AZC) uit het hele land komen. De bemiddeling gaat in samenwerking met de corporaties en vluchtelingenwerk. Begin 2011 had Leiden een achterstand in het huisvesten van statushouders. Deze achterstand is nu weggewerkt. Begin 2012 is de taakstelling vastgesteld. Deze is halverwege 2012 naar beneden bijgesteld. Mede hierdoor is de taakstelling in 2012 ruimschoots gehaald. Het aantal teveel geplaatste statushouders wordt gecompenseerd worden met de taakstelling van 2013, waardoor de taakstelling van 2013 reeds is behaald. TAAKSTELLING CORPORATIES LEIDEN 2012 Corporatie Taakstelling 2011 (aantal personen) Totaal gerealiseerd 2011 Taakstelling 2012 (aantal personen) Totaal gerealiseerd 2012 Taakstelling 2013 (aantal personen) Portaal De Sleutels Ons Doel/ Ymere SLS TOTAAL TAAKSTELLING CORPORATIES VOORSCHOTEN In 2012 was de gezamenlijke taakstelling voor Voorschoten vijf. Er zijn ook vijf statushouders geplaatst en wel door corporatie Woonzorg uit Voorschoten. De gezamenlijke taakstelling voor 2013 is tot 1 juli weer vijf. 21

23 2.5 Verkoop en VVE beheer INLEIDING De doelstelling voor verkoop in 2012 was het verkopen van 96 woningen, de brutoverkoopopbrengst was begroot op In 2012 zijn in totaal 91 woningen verkocht, de verkoopopbrengst bedroeg Er zijn zeven woningen teruggekocht (Koopgarant). VERKOOPVOORBEREIDING In 2012 is de gestapelde bouw aan de Mussenplaats gereed gemaakt voor verkoop. Dit gebouw was reeds gesplitst. De Vereniging van Eigenaren was echter niet actief, en een aantal eerdere wijzigingen in de eigendomsverhoudingen waren nog niet administratief verwerkt. Akte en splitsingstekeningen zijn hiertoe aangepast; en passant zijn de voor verkoop (Koopgarant) benodigde wijzigingen toegevoegd. VVE-BEHEER Begin 2012 is gestart met het bundelen van alle werkzaamheden voor VvE-beheer in een team. In februari startte de medewerker financieel beheer, in mei startte de VvE-beheerder. Het team was daarmee compleet. Na een inwerkperiode van de medewerkers, is na het derde kwartaal de inzet van een interim VvE-beheerder beëindigd. Het inrichten en verder optimaliseren van werkprocessen, administratie en beheerinstrumenten was en is in volle gang. In 2012 is de VVE-organisatie intern geëvalueerd. Een externe evaluatie is nog niet uitgevoerd. Bij aanvang van het boekjaar 2012 voerden wij voor 36 Verenigingen het beheer uit, in de loop van 2012 is nog één slapende VvE geactiveerd en aan de beheerportefeuille toegevoegd. VERKOOP 2012 Verkoop tegen marktprijs Koopgarant Eengezinswoningen 1 0 Appartementen 0 90 Totaal 1 90 De gemiddelde leegstand in dagen is aan het einde van het jaar 2012 hoog te noemen. Verschillende oorzaken liggen hieraan ten grondslag: stagnatie in de verkoopvoorbereiding van het complex Mussenplaats waardoor een aantal woningen een zeer lange tijd leeg heeft gestaan en een geringere (moeizamere) verkoopbaarheid van woningen (woningen moeten vaker worden geadverteerd voordat een koper is gevonden). KOOPGARANT Onze klanten vinden wij soms niet meer direct onder de woningzoekenden die bij Woonzicht staan ingeschreven. Nadat woningen twee keer via Woonzicht zijn aangeboden, hebben wij in 2012 acht woningen via Funda te koop aangeboden. Kopers werden de mogelijkheid geboden om de woning onder voorwaarden van Koopgarant te kopen, alle kopers maakten gebruik van deze optie. Twee appartementen zijn aan de huidige bewoners verkocht. Eén eengezinswoning is buiten koopgarant verkocht. Koopgarant blijft zich op nog een ander aspect als verkoopformule te bewijzen. Door de beperking van de hypotheekverstrekking door banken, krimpt de bestedingsruimte van kopers naargelang. Bij Koopgarant krijgt een koper meer woning, voor minder geld. 22

24 KOOPGARANT VERKOOP 2012 Details 2012 Aantal woningen verkocht 90 Aantal teruggekochte woningen 7 Verkocht aan zittende huurders 2 Verkocht via Woonzicht 80 Gemiddelde leeftijd bij koop 28 Gemiddeld aantal reacties 14.1 Positie koper op Woonzicht ranglijst = aanbiedingsgetal 5.8 VERKOOPKANALEN % van de woningen is verkocht via Woonzicht. Eén niet-koopgarant woning is via Funda aangeboden en verkocht. Voor acht woningen werd via Woonzicht geen koper gevonden. Deze woningen zijn daarna via Funda aangeboden, met de mogelijkheid om onder voorwaarden van Koopgarant te kopen. 2.6 Keuze aan de klant Een woning voldoet soms niet helemaal aan de woonwensen van onze klant. Zij vergroten graag hun wooncomfort vergroten door een verandering aan te brengen in hun huis. Dat kan. De klanten kunnen hun woning aan hun eigen wensen aanpassen. De Sleutels vindt het belangrijk dat de klant zich thuis voelt in zijn eigen woning. Maar we blijven wel de kwaliteit en veiligheid van de woning waarborgen. NIEUWE HUURDERS Zowel bij onze sociale als commerciële verhuringen trachten wij de noodzakelijke aanpassingen en verbeteringen in overleg met en naar wensen van onze nieuwe klanten uit te voeren. Aanpassingen bij de verhuring van bedrijfsonroerend goed gaan uiteraard ook in nauw overleg met de nieuwe huurders en zijn nooit standaard. De reacties van onze klanten hierop zijn zeer positief. NIEUWE KOPERS Onze nieuwe kopers kunnen ervoor kiezen om onder Koopgarant voorwaarden te kopen (kopen met korting onder voorwaarden), of juist zonder Koopgarant voorwaarden. Op deze manier stellen we ook huishoudens met een laag middeninkomen in staat met een beperkt risico een eigen woning te kopen. NIEUWE STUDIO Om onze klanten beter van dienst te zijn bij het uitzoeken van een nieuwe keuken of badkamer, is de keuzeruimte in de Woonwinkel aangepast. De naam is ook veranderd, in Studio. De belangrijkste aanpassing zit in het assortiment. Badkamers plaatsen we in vier frisse kleuren. De kleurkeuze is aan de klant. Voor keukens kunnen klanten kiezen uit meer dan tien kleuren voor deur en handgrepen. Samen met de keuze voor een eventueel kunststof werkblad, zijn er meer dan 2500 keuken-combinaties te maken. Een praktische vernieuwing zijn de daglichtlampen. Klanten zien zo goed wat ze kiezen en komen bij plaatsing niet voor verrassingen te staan. 23

Jaarverslag De Sleutels 2013

Jaarverslag De Sleutels 2013 Jaarverslag De Sleutels 2013 Datum 20 juni 2014 Versie 4.0 Auteur Samengesteld door Allen Marieke Kok Jaarverslag 2013 1 Inhoudsopgave Onderwerp Bladzijde Voorwoord Jaarverslag 2013 3 1. Resultaten 4 2.

Nadere informatie

koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN

koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN Ondernemingsplan 2011-2015 1 2 Ondernemingsplan 2011-2015 koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN koers op 2015 Anno 2010 is het een uitdaging om een nieuw ondernemingsplan

Nadere informatie

Jaarstukken 2011 de Sleutels

Jaarstukken 2011 de Sleutels Jaarstukken 2011 de Sleutels 22 mei 2012 Jaarverslag 1. Resultaten... 6 2. MENSEN... 8 2.1 Inleiding... 8 2.2 Beleid... 10 2.3 In gesprek met onze klanten... 11 2.4 Verhuren... 13 2.5 Verkoop en VVE beheer...

Nadere informatie

Koers op 2015 MENSEN, WONEN, WIJKEN

Koers op 2015 MENSEN, WONEN, WIJKEN Koers op 2015 MENSEN, WONEN, WIJKEN Ondernemingsplan 2010 2015 INHOUD Koers op 2015 Missie Onze ambities Onze strategie Het resultaat Koers op 2015 Anno 2010 is het een hele uitdaging om een nieuw ondernemingsplan

Nadere informatie

ONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters

ONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters 1 inhoud ONZE VISIE 4 INHOUD ONZE MISSIE 4 ONZE DOELEN 5 1. KLANTGERICHT DIENSTVERLENEN 6 2. BETAALBARE WONINGEN

Nadere informatie

Samenvatting Jaarverslag 2013

Samenvatting Jaarverslag 2013 Samenvatting Jaarverslag 2013 Het jaar 2013 laat zich voor KleurrijkWonen kenmerken door: het realiseren vaneen aantal grote onderhouds- en herstructureringsprojecten; het ruimschoots behalen van onze

Nadere informatie

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Prestatieafspraken -2020 Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Inleiding Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering

Nadere informatie

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Prestatieafspraken 2016: Voor behoud van een beschikbare en betaalbare woningvoorraad

Prestatieafspraken 2016: Voor behoud van een beschikbare en betaalbare woningvoorraad Prestatieafspraken 2016: Voor behoud van een beschikbare en betaalbare woningvoorraad Prestatieafspraken gemeente Oegstgeest, woningcorporaties en huurdersorganisaties Gemeente Oegstgeest, de corporaties

Nadere informatie

KleurrijkWonen. Populair Jaarverslag 2014

KleurrijkWonen. Populair Jaarverslag 2014 KleurrijkWonen Populair Jaarverslag 2014 Fusie In november 2014 zijn SVT en KleurrijkWonen gefuseerd tot het nieuwe KleurrijkWonen. Eén nieuwe organisatie die regionaal groter wordt, maar lokaal sterk

Nadere informatie

koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN

koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN Ondernemingsplan 2011-2015 Ondernemingsplan 2011-2015 koers op 2015 MENSEN WONEN WIJKEN INHOUD Koers op 2015 3 Missie 5 Onze ambities 7 Onze strategie 9 Het resultaat

Nadere informatie

Koersplan Woningbouwvereniging Poortugaal. OP HOOF D L I JN EN OP WEG NAAR TOEKOMSTBESTENDIGE VERNIEUWING

Koersplan Woningbouwvereniging Poortugaal.  OP HOOF D L I JN EN OP WEG NAAR TOEKOMSTBESTENDIGE VERNIEUWING Koersplan 2017-2020 OP HOOF D L I JN EN Woningbouwvereniging Poortugaal www.wbvpoortugaal.nl OP WEG NAAR TOEKOMSTBESTENDIGE VERNIEUWING Wij bieden betaalbare huurwoningen met een passende kwaliteit. We

Nadere informatie

Prestatieafspraken. Gemeente Assen Woonzorg Nederland Bewonerscommissies Ankerhof, Peelerhof en Binnenveste

Prestatieafspraken. Gemeente Assen Woonzorg Nederland Bewonerscommissies Ankerhof, Peelerhof en Binnenveste Prestatieafspraken Gemeente Assen Woonzorg Nederland Bewonerscommissies Ankerhof, Peelerhof en Binnenveste 2017 Prestatieafspraken Gemeente Assen Woonzorg Nederland Bewonerscommissies Ankerhof, Peelerhof

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht

Managementcontract 2013. Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Managementcontract 2013 Beatrijs Kortman, adviseur strategie Portaal Utrecht Programma 2 Wat is het? Ondernemingsplan Managementcontract: 3 thema s - De wensen van de klant zijn de start - Goede en betaalbare

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

RESULTATEN 2016

RESULTATEN 2016 DOELGROEPEN Inclusief de nieuwbouw verhuren wij in 2016 minimaal 225 huurwoningen. Gelukt door een combinatie van nieuwbouw en lokaal maatwerk o.a. gericht op doorstroom: 242 verhuringen. 70% van onze

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

Prestatieafspraken. Gemeente Assen Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen

Prestatieafspraken. Gemeente Assen Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen Prestatieafspraken Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen 2017 Prestatieafspraken Omnia Wonen Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen 2017 Omni~ Wonen S1ichl1ng Huurdersorganisalie Omnia

Nadere informatie

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Verantwoording 2014 4 februari 2015 Bewonerscommissiedag 2015 Terugblik op 2014 De verhuurdersheffing is een feit De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Betaalbaarheid staat onder

Nadere informatie

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN Zo gezegd, zo gedaan 2015 is het derde jaar van onze vijfjarige beleidsperiode. De eerste resultaten zijn gehaald. Wij hebben jaarlijks de doelgroep een

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Scherp aan de wind! ons ondernemingsplan

Scherp aan de wind! ons ondernemingsplan Scherp aan de wind! ons ondernemingsplan 2017-2020 Inhoudsopgave: 1. Voorwoord 2. Hier staan we voor 3. Woningbezit 4. Huurders 5. Vitale wijken en buurten 6. Financiën 7. Organisatie Voorwoord samen werken

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

herijkte ondernemingsplan 2016 / 2017 WONINGSTICHTING SWZ

herijkte ondernemingsplan 2016 / 2017 WONINGSTICHTING SWZ herijkte ondernemingsplan 2016 / 2017 WONINGSTICHTING SWZ Voorwoord Voor u ligt het herijkte ondernemingsplan van SWZ. Dit is het antwoord op de vraag die we onszelf en onze belangrijkste stakeholder huurdersbelangenvereniging

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.543 3.327 2.934 1.169 12.973 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMERSFOORT

Nadere informatie

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016

Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Rapportage woonruimteverdeling Wachttijd voor een huurwoning loopt verder op. Eerste helft 2016 Samenvatting In de eerste helft van 2016 leverden wij geen nieuwe woningen op. Dat zie je terug in de slaagkansen

Nadere informatie

Themabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016

Themabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016 Themabijeenkomst gemeente Valkenswaard 17 maart 2016 Programma 20.00 Welkom 20.05 Inleidingen Gevolgen Woningwet voor wonen in Valkenswaard Woningmarktontwikkelingen Valkenswaard Resultaten Woningbelang

Nadere informatie

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den

Nadere informatie

Voorwoord Deze nieuwsbrief bevat weer een aantal zeer belangrijke zaken die recentelijk maar ook in de nabije toekomst om aandacht vragen.

Voorwoord Deze nieuwsbrief bevat weer een aantal zeer belangrijke zaken die recentelijk maar ook in de nabije toekomst om aandacht vragen. Jaargang 8, nummer 1 Voorwoord Deze nieuwsbrief bevat weer een aantal zeer belangrijke zaken die recentelijk maar ook in de nabije toekomst om aandacht vragen. Twee leden van het bestuur van het LHP zijn

Nadere informatie

KleurrijkWonen - verkort jaarverslag 2011

KleurrijkWonen - verkort jaarverslag 2011 KleurrijkWonen - verkort jaarverslag 2011 INhoud voorwoord Sleutelwoorden: professionalisering en concrete doelen SLEUTEL 1: Klanttevredenheid woning en woonomgeving minimaal een 7 SLEUTEL 2: Slaagkans

Nadere informatie

Jaarverslag De Sleutels 2014

Jaarverslag De Sleutels 2014 Jaarverslag De Sleutels 2014 Datum 23 juni 2015 Jaarverslag 2014 1 Inhoudsopgave Voorwoord Jaarverslag 2014 3 1. Resultaten 4 2. Mensen 9 2.1 Algemeen 9 2.2 Beleid 10 2.3 In gesprek met onze klanten 11

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Kruisjeslijst Huurdersplatform Palladion/de Alliantie Amsterdam - 1 -

Kruisjeslijst Huurdersplatform Palladion/de Alliantie Amsterdam - 1 - Kruisjeslijst Huurdersplatform Palladion/Alliantie Amsterdam Op 25 juni 2007 ondertekende Huurdersplatform Palladion en de Alliantie de kruisjeslijst die deel uit maakt van de op 1 oktober 2007 ondertekende

Nadere informatie

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015 Oktober 2015 2 Advies in hoofdlijnen Het advies 1. Door de huren bij mutatie niet te verhogen door passend toe te wijzen, kan de doorstroming worden bevorderd indien dit vooral duidelijk wordt aangegeven,

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Project Cape Kennedy 5 april 2016

Project Cape Kennedy 5 april 2016 5 april 2016 1. Aanleiding Vanuit de integraliteit van het wijkvernieuwingsplan en de beleidskaders die in samenwerking met de gemeente zijn vastgesteld, is het wenselijk om het college van B&W inzicht

Nadere informatie

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma 5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Het regionale woningbouwprogramma moet actueel blijven. Dynamiek is ook nodig omdat nu niet te voorspellen is wat er over een aantal jaar nodig

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Activiteitenplan 2015 Woonstede in Woudenberg Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Woudenberg

Activiteitenplan 2015 Woonstede in Woudenberg Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Woudenberg Activiteitenplan 2015 Woonstede in Woudenberg Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Woudenberg Woonstede presenteert hierbij op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Ontwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant

Ontwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant Platform Wonen Ontwikkelingen sector en Visie Thuisvester Presentatie Platform Wonen Regio West Brabant Donderdag 24 november 2016 Thuisvester Visie Tien keuzes strategische visie Woningwet: Belangrijkste

Nadere informatie

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Woerden, 23 oktober 2012 GroenWest activiteitenplan 2013 23-10-2012 Voorwoord Het afgelopen jaar hebben wij met veel enthousiasme gewerkt aan de doelstellingen,

Nadere informatie

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning

Woondebat Woerden, 11 december 2014. Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Woondebat Woerden, 11 december 2014 Karin Verdooren Directeur-bestuurder Eugene Menagé manager Strategie & Bestuursondersteuning Inhoud Even kennismaken De Herzieningswet Koers GroenWest Gemeente en corporaties

Nadere informatie

gelet op de artikelen 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19 en 20 van de Huisvestingswet 2014 en de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet;

gelet op de artikelen 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19 en 20 van de Huisvestingswet 2014 en de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; Raadsbesluit De raad van de gemeente Heerde; gelezen het voorstel van het college d.d. 7 april 2015; gelet op de artikelen 4, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19 en 20 van de Huisvestingswet 2014 en de artikelen

Nadere informatie

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing

Kenmerk: Telefoon: (071) 523 90 69 E-mail: vklein@hollandrijnland.net Bijlage: 1 Onderwerp: nieuwe inkomensgrenzen bij woningtoewijzing Aan De raden van de regiogemeenten van Holland Rijnland [gelijkluidend] In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop,

Nadere informatie

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016

Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Werk aan de wijk! Beleidsplan 2013-2016 Inhoudsopgave Werk aan de wijk! 5 Vitale en gewilde wijken 7 Oog voor de klant 11 Energiebewust bouwen en beheren 15 Een solide corporatie 17 3 4 Informatie voor

Nadere informatie

Huisvesten van onze doelgroepen: voldoende betaalbare woningen

Huisvesten van onze doelgroepen: voldoende betaalbare woningen 4 Huisvesten van onze doelgroepen: voldoende betaalbare woningen visie en doelstellingen betaalbaarheid We vinden het belangrijk dat mensen met een bescheiden inkomen goed kunnen wonen en kunnen kiezen

Nadere informatie

Sociale woningvoorraad en langdurige zorgvragers. Langer Thuis, 27 mei 2015

Sociale woningvoorraad en langdurige zorgvragers. Langer Thuis, 27 mei 2015 Sociale woningvoorraad en langdurige zorgvragers Langer Thuis, 27 mei 2015 Even voorstellen Claartje Sadée (verhuisadviseur Utrecht, Stade Advies) Wouter Schepers (adviseur Strategie & Beleid, Bo-Ex) Penny

Nadere informatie

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen Beleid Uw contact F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Fractie Groen Links T.a.v. T. van Wijnen en M. Kortekaas Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

VERSLAG BIJEENKOMST Hervormde Kerk Hollandscheveld

VERSLAG BIJEENKOMST Hervormde Kerk Hollandscheveld VERSLAG BIJEENKOMST Hervormde Kerk Hollandscheveld 12 november 2015 19.30 uur tot ca. 21.00 uur Aanwezig: Bestuur Huurdersvereniging Domesta Hoogeveen - Alya Assen - Karin Koers (Domesta) - Huurders: dhr.

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Wijkvisie. Dubbeldam. Dordrecht. december Inleiding. Dubbeldam

Wijkvisie. Dubbeldam. Dordrecht. december Inleiding. Dubbeldam Wijkvisie Dubbeldam Dordrecht december 2014 1 Inleiding Missie Trivire Trivire wil als woningcorporatie van betekenis zijn voor mensen. Dat is onze missie. We zorgen voor goed onderhouden woningen in schone,

Nadere informatie

Inhoud. amsterdam woon. inhoud

Inhoud. amsterdam woon. inhoud Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Rapportage Woonruimteverdeling 2012. Stadsregio Amsterdam

Rapportage Woonruimteverdeling 2012. Stadsregio Amsterdam Rapportage Woonruimteverdeling 2012 Stadsregio Amsterdam 1 2 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusie... 5 Kengetallen 2010-2012... 7 1 Voorraad en verhuringen in de sociale huursector... 8 1.1 Media en

Nadere informatie

Samenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente

Samenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente Samenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente In deze bijlage wordt per thema aangegeven wat gezamenlijk en daarnaast wat afzonderlijk door de corporaties dan wel de gemeente (aanvullend) is

Nadere informatie

Ruimte maken om thuis te geven

Ruimte maken om thuis te geven Ruimte maken om thuis te geven samenvatting Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude 2012-2015 Ruimte maken om thuis te geven De kubus is een ruimtelijke puzzel die opgelost kan worden door de juiste keuzes

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMSTERDAM

ACTIVITEITEN AMSTERDAM ACTIVITEITEN AMSTERDAM Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 1.476 2.368 14.337 593 18.774 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMSTERDAM totaal

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Kruisjeslijst AAHA/Alliantie - 1 -

Kruisjeslijst AAHA/Alliantie - 1 - Kruisjeslijst behorende bij de samenwerkingsovereenkomst de Alliantie dd. 8 maart 2002 en ondertekend op 7 maart 2006 Op 8 maart 2002 ondertekende samenwerkingsovereenkomst en de Alliantie een samenwerkingsovereenkomst.

Nadere informatie

Presentatie. wonen 25 mei 2011

Presentatie. wonen 25 mei 2011 Presentatie wonen 25 mei 2011 Programma 1. Opening en welkom - Gerda van der Meij 2. Aanleiding: staatssteunregeling -gemeente 3. Korte termijn acties Rijnhart Wonen - Jan de Vries 4. Lange termijn acties

Nadere informatie

Prestatie-/jaarafspraken 2016

Prestatie-/jaarafspraken 2016 Prestatie-/jaarafspraken 2016 IJsseldal Wonen Huurdersbelangenvereniging IJsseldal Viverion Huurdersvereniging Lochem Gemeente Lochem 1 Aanleiding Woningcorporaties Viverion en IJsseldal Wonen en de gemeente

Nadere informatie

Meebewegen huurprijs met inkomen kans voor middeninkomens

Meebewegen huurprijs met inkomen kans voor middeninkomens Meebewegen huurprijs met inkomen kans voor middeninkomens Reflectie op pilot Flexibel Huren in relatie tot huidig huurbeleid Door Hanneke Schreuders en Anouk Corèl, Platform31 In de pilot Flexibel Huren

Nadere informatie

Langere verhuisketens? Het kan!

Langere verhuisketens? Het kan! 36 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 3 JUNI 2013 Langere verhuisketens? Het kan! Ouderen zijn bereid naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is en als

Nadere informatie

Jaarplan 2016 concept HBV Leiden

Jaarplan 2016 concept HBV Leiden Jaarplan 2016 concept HBV Leiden CONCEPT Jaarplan HBV Leiden 2016 1 Actuele ontwikkelingen Nieuwe Woningwet De nieuwe Woningwet heeft grote impact op de corporaties. De corporatie moet zich richten op

Nadere informatie

Hoorcollege actualiteiten

Hoorcollege actualiteiten Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of

Nadere informatie

Lefier in samenvatting jaarverslag. Samenvatting jaarverslag

Lefier in samenvatting jaarverslag. Samenvatting jaarverslag Lefier in 2014 samenvatting jaarverslag Samenvatting jaarverslag 2014 1 Lefier in 2014 samenvatting jaarverslag Wij zijn Lefier, een woningcorporatie in Noord-Nederland. Lefier staat midden in de samenleving

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^'

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^' ^ ^ ^^ivi^^^^^ gemeente \ B&W DM-nr. 2010/9146 Advies 100312 Versie: 1 Co^' Aox^ a< Verantwoordelijk Portefeuille Weth. Dr. T.J. Haan Mede verantw. Gemeentesecretaris Hoofdafdeling Auteur Lokale Beleidsruimte

Nadere informatie

Jaarverslag 2015 in beeld

Jaarverslag 2015 in beeld Jaarverslag 2015 in beeld Dienstverlening B Dienstverlening: (van ABC) in de Aedes Benchmark 113.000 telefoontjes van klanten afgehandeld 8,1 Nieuwe huurders 7,2 6,6 Onderhoudsniveau binnenzijde woning

Nadere informatie

Jaarstukken 2011 de Sleutels

Jaarstukken 2011 de Sleutels Jaarstukken 2011 de Sleutels 22 mei 2012 Jaarverslag 1. Resultaten...5 2. MENSEN...7 2.1 Inleiding...7 2.2 Beleid...10 2.3 In gesprek met onze klanten...11 2.4 Verhuren...13 2.5 Verkoop en VVE beheer...18

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Alleen samen maken we Nijkerk mooier

Alleen samen maken we Nijkerk mooier Woningstichting Nijkerk De klant staat centraal. Je kunt geen ondernemingsplan openslaan, of je stuit op deze missie. Zet je de klant centraal door in zijn schoenen te gaan staan? Dat is een goed begin,

Nadere informatie

Woonruimteverdeling Holland Rijnland

Woonruimteverdeling Holland Rijnland Alkemade Hillegom Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Rijnsburg Sassenheim Valkenburg Voorhout Voorschoten Warmond Zoeterwoude Vereniging van Woningcorporaties Holland

Nadere informatie

2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2013. 4. Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG

2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2013. 4. Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG 27 1111 1. Opening en mededelingen 2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2013 3. Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2013 4. Ontwikkelingen in de sector en de gevolgen voor WBSG 5. Rondvraag

Nadere informatie

Evaluatie pilot woonruimteverdeling

Evaluatie pilot woonruimteverdeling Evaluatie pilot woonruimteverdeling Aanleiding Sinds 1 januari 2015 is er een nieuwe Huisvestingswet van kracht. Deze nieuwe wet vraagt van gemeenten en woningcorporaties een herbezinning op eventuele

Nadere informatie

ONDERNEMINGSPLAN

ONDERNEMINGSPLAN ONDERNEMINGSPLAN 2012-2015 Woningbouwvereniging Oudewater Klantgericht Communicatief Betrokken Ambitieus Ontwikkelen Inleiding Het ondernemingsplan 2012-2015 biedt ons de kaders waarbinnen wij de komende

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Renovatie & Nieuwbouw Hof in Zuid

Renovatie & Nieuwbouw Hof in Zuid De renovatie van de Bethelflat verloopt voorspoedig. De woningen ernaast in de Oude Maasstraat, Nieuwe Maasstraat en Poortugaalsestraat zijn inmiddels gesloopt. In deze 3 de nieuwsbrief gaan we in op de

Nadere informatie

BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II

BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II Versie 29 mei 2013 Inleiding Op 19 september 2011 hebben de Gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam

Nadere informatie

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( )

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( ) Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad (15-2-2017) INLEIDING De betaalbaarheid van woningen en de verdeling van de woningvoorraad staan hoog op de lokale agenda voor bestuurders van gemeenten, woningcorporaties

Nadere informatie

B en W. nr d.d

B en W. nr d.d B en W. nr. 13.1163 d.d. 17-12-2013 Onderwerp Schriftelijke vragen SP: 'Ontwikkeling woonlasten in Leiden' Burgemeester en wethouders besluiten: Behoudens advies van de commissie 1. de beantwoording van

Nadere informatie

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Doorkiesnummer 030-28 64408

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

MEDEDELING AAN DE RAAD

MEDEDELING AAN DE RAAD MEDEDELING AAN DE RAAD Aan: In afschrift aan: Van: Datum: Onderwerp: Registratienr.: Zaaknr.: Bijlage(n): De gemeenteraad De buitengewone leden van de gemeenteraad Wethouder G.J.W. Toonen 14 augustus 2013

Nadere informatie