ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. JAARVERSLAG 2011

Transcriptie

1 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. JAARVERSLAG 2011

2

3 Inhoudsopgave Algemene informatie 4 Profiel 5 Verslag RAAD VAN COMMISSARISSEN 8 VERSLAG VAN DE BEHEERDER 11 JAARREKENING Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht over Toelichting geconsolideerde jaarrekening 28 Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting enkelvoudige jaarrekening 49 OVERIGE GEGEVENS Bestuurdersbelangen 55 Nauwe banden 55 Grote belegger 55 Gebeurtenissen na balansdatum 55 Winstbestemming 55 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 56 BIJLAGEN Overzicht beleggingen in direct vastgoed per 31 december Huurdersoverzicht per 31 december

4 Algemene informatie Profiel Fonds ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (voorheen Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V., naamswijziging per 26 april 2011) Gustav Mahlerlaan 10 Postbus 283 (HQ5040) 1000 EA Amsterdam Beheerder ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Gustav Mahlerlaan 10 Postbus 283 (HQ5040) 1000 EA Amsterdam Administratiekantoor Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Gustav Mahlerlaan 10 Postbus 283 (HQ5040) 1000 EA Amsterdam Fondsmanager MPC Capital Strawinskylaan XX Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus AV Rotterdam Accountant PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Thomas R. Malthusstraat Postbus BJ Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskesstraat 100 Postbus BD Amsterdam Notaris Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskesstraat 100 Postbus BD Amsterdam Algemeen Tijdens de jaarvergadering van 28 maart 2011 is door de certificaathouders ingestemd met de naamswijziging van het fonds. De naam Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. is gewijzigd in ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (de NV ). De naamswijziging heeft op 26 april 2011 plaatsgevonden. Aanleiding hiervoor is de fusie tussen Fortis Bank (Nederland) N.V., ABN AMRO Bank N.V. en ABN AMRO Group N.V. per 1 juli Enig aandeelhouder van het fonds is Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund die voor ieder aandeel een certificaat heeft uitgegeven aan de certificaathouders. De NV is een entiteit met beperkte aansprakelijkheid opgericht onder Nederlands recht. Algemene doelstelling van de NV De NV heeft als doel het beleggen van vermogen, onder meer in registergoederen en (personen-)vennootschappen die op hun beurt beleggen in registergoederen. Beleggingsdoelstelling van de NV De beleggingsdoelstelling van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. is het realiseren van een aantrekkelijk rendement met een aanvaardbaar risicoprofiel binnen een zorgvuldig gespreide portefeuille van logistiek en bedrijfsmatig direct vastgoed in Nederland en in de toekomst mogelijk in Duitsland, België en Luxemburg. Beleggingsbeleid van de NV Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling te realiseren door naast de exploitatie van de bestaande portefeuille bij voorkeur lang en volledig verhuurde logistieke en industriële bedrijfsgebouwen, groothandelsgebouwen, productielocaties en datacenters verspreid over (vooralsnog) Nederland aan te kopen en te exploiteren en te verkopen ten behoeve van de nieuwe portefeuille. Het fonds zal in de toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed en bedrijfsgebouwen. Kernpunten van het beleggingsbeleid zijn: Streven naar stabiel direct rendement bij een verantwoord risicoprofiel. Logistiek en bedrijfsmatig (direct) vastgoed in Nederland en mogelijk in de toekomst daarbuiten, in Duitsland, België en Luxemburg. Gebouwen zijn gelegen in economisch sterke regio s en/of op transportassen van Nederland. Spreiding portefeuille met betrekking tot locatie, expiratiedata huurcontracten, branche huurders, etcetera. Bij voorkeur langjarige huurcontracten met solvabele huurders of korte huurcontracten waar waarde aan het vastgoed toegevoegd kan worden. Investeringsvolume tussen de 1 miljoen en 50 miljoen per object, waarbij een object niet meer dan 25% van de portefeuille mag bedragen. Toezicht, advies en goedkeuring aan- en verkoop beslissingen door Raad van Commissarissen ( RvC ). Behouden financiering van de portefeuille. Actief vastgoedmanagement door professionele fondsmanager en property manager. Gebruik van fundamentele research om beleggingsbeleid te ondersteunen. De NV kan beleggen in objecten die zijn aan te merken als direct vastgoed alsmede in indirect vastgoed. Onder direct vastgoed wordt verstaan de stenen alsook vastgoed dat in eigendom is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV een meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het management daarvan heeft. Onder indirect vastgoed wordt verstaan vastgoed dat in eigendom is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV een minderheidsbelang houdt en geen zeggenschap heeft over het management daarvan. Het is de NV verder toegestaan om een object (direct of indirect) in mede-eigendom te houden. Financieringsbeleid van de NV De NV streeft er naar om elk object voor circa 50% tot 55% van de fiscale boekwaarde van dat object te financieren met vreemd vermogen. In verband met het speciale statuut van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) van de NV mag het totale vreemd vermogen niet meer dan 60% van de fiscale boekwaarde (inclusief geactiveerde kosten) van alle objecten bedragen (zie fiscale aspecten). In uitzonderlijke situaties kan het fonds, na toestemming van de RvC tijdelijk een hoger financierings-percentage hanteren, waarbij het voor een FBI wettelijk vastgestelde percentage van maximaal 60% niet of slechts tijdelijk mag worden overschreden conform de daarvoor geldende voorwaarden. Daarnaast streeft het fonds naar een optimale verhouding tussen vaste en variabele 4 5

5 rente alsmede een passende looptijd voor de financiering bij de aankoop van een nieuw object. Er zal worden getracht aflossingsvrije leningen aan te gaan. Voor zover dat streven niet realiseerbaar blijkt, wordt er getracht om de aflossing tijdens de looptijd gering te laten zijn. fiscale AsPeCten De NV heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 verkregen. Dit houdt in dat 0% vennootschapbelasting is verschuldigd, mits aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud van de status van een FBI is voldaan. De belangrijkste uitkeringsbeleid VAn De nv voorwaarden zijn: Het bedrag dat jaarlijks in de vorm van dividend aan de certificaathouders wordt uitgekeerd is in belangrijke mate afhankelijk van de fiscale winst van de NV. Om voor het fiscaal regime voor beleggingsinstellingen in aanmerking te komen, moet de NV onder andere binnen acht maanden na afloop van het boekjaar een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door een aantal correcties toe te passen op het commerciële resultaat van het fonds. De NV dient in beginsel dividendbelasting over deze uitkering in te houden en af te dragen. Het dividend zal - indien van toepassing -in halfjaarlijkse termijnen worden uitgekeerd per einde juni en per einde december van elk boekjaar. 1. Het doel en de feitelijke werkzaamheden van het fonds dienen te bestaan uit het beleggen van vermogen. 2. Financiering met vreemd vermogen mag maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken (en aanverwante rechten) bedragen en maximaal 20% van de fiscale boekwaarde van de overige beleggingen. 3. Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het fonds een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door op de fiscale winst van de NV een aantal correcties toe te passen. 4. De samenstelling van de kring van certificaathouders moet aan de wettelijke eisen voldoen. KernCiJfers Totaal active ( ) VerlooP waarde CertifiCAAt Onderstaand overzicht geeft de componenten van de waardemutatie van een certificaat gedurende 2011 weer: % waarde certificaat begin verslagperiode (=100%) ,0% Direct resultaat exploitatie portefeuille 625 9,4% ,4% Halfjaarlijkse uitkering (juni en december) (625) -9,4% ,0% Herwaardering (geen kasstroom) (246) -3,7% Afschrijvingen geactiveerde kosten (geen kasstroom) (112) -1,7% waarde certificaat einde verslagperiode ,6% De dividenduitkering van 625,- komt overeen met de werkelijke dus de intrinsieke waarde per certificaat per saldo daalt. Dit effect kasstroom (commercieel resultaat zonder herwaarderingsresultaat wordt versterkt door het gebruik van vreemd vermogen (het en afschrijvingslasten) per certificaat gedurende het jaar. hefboomeffect ). Een voorbeeld van de hefboomwerking: als De herwaardering en de afschrijvingen op geactiveerde het fonds een financieringspercentage van 50% aanhoudt, dan aankoopkosten, alsmede de afschrijving op opstart-, financierings- zal bij een absolute waardedaling van 10% van de objecten een en emissiekosten hebben geen invloed op de kasstromen van waardedaling van 20% van het eigen vermogen optreden. Bij een het fonds. Wel hebben de herwaardering en afschrijvingen effect waardestijging werkt dit uiteraard andersom. op het resultaat van het fonds, waardoor het eigen vermogen en Vreemd vermogen ( ) Eigen vermogen ( ) JuriDisCHe structuur Certificaathouders Aantal certificaten van aandelen Intrinsieke waarde per certificaat ( ) % aandeelhouder Dividenduitkering per certificaat ( ) Dividendrendement (in % van intrinsieke waarde per einde jaar) 9,92% 11,33% 9,12% 8,04% Indirect rendement (in % van intrinsieke waarde voorgaand jaar) -5,38% -6,62% -11,84% -18,84% SAK REGF 100% aandeelhouder Directie REGF Management B.V. Bezettingsgraad (%) 92,95% 93,20% 92,80% 93,00% Resterende looptijd huurcontracten (jaar) 7,7 5,9 6,1 6,8 REGF NV Directie 100% eigenaar Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij certificaathouders tegen verschillende waarden certificaten hebben aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt het dividendrendement weergegeven ten opzichte van de meest recente intrinsieke waarde per certificaat. Dit dividendrendement over het boekjaar 2011 bedraagt 9,92%. De waarde van de vastgoedportefeuille is gedurende het jaar gedaald met EUR ,- onder invloed van de verder verslechterde marktomstandigheden en daarmee samenhangende waardering van vastgoed. Onder de huidige marktomstandigheden is met name sprake van een dalende waardering voor kortlopende huurcontracten, vanwege de geringe vraag naar objecten met dergelijke contracten. De herwaardering van het vastgoed in combinatie met afschrijvings- lasten van geactiveerde kosten hebben tot gevolg dat de waarde van de certificaten is gedaald met 5,38% gedurende het boekjaar. Een ander belangrijk cijfer is dat de gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten is toegenomen van 5,9 jaar tot 7,7 jaar gedurende het boekjaar. De bezettingsgraad van de portefeuille is gedurende het boekjaar stabiel gebleven ten opzichte van het jaar ervoor op afgerond 93% ondanks de beschikbare objecten in Rotterdam (Sevillaweg/ Innsbruckweg). Hierop zal verderop in het verslag in worden gegaan. Commanditaire Vennoot 33% vd participaties (normale) Het Drieluik C.V. Brouwgoed C.V. Het Kwadraat C.V. De Combinatie C.V. Het Octaaf C.V. 1. Veldsteen 27, Breda 1. Schieweg 85, Delft Venrayseweg 180, Venlo Edisonstraat 12, Almelo 1. Huifakkerstraat 18, Breda 1. De Hogenkamp 16, Ulft 2. Innsbruckweg 97, R'dam 2. Korte Stadionweg 107, R'dam Munnikenheiweg 35, Etten-Leur 2. Huifakkerstraat 20, Breda 2. Informaticaweg 9, Doetinchem 3. Sevillaweg 39, R'dam 3. Huifakkerstaat 22, Breda Keersluisweg 20, Almere 3. Diamantweg 6, Alkmaar 3. De Gaard , Waalwijk 4. Jeverweg 16-18, Groningen Veldsteen 19, Breda 4. Helftheuvelweg 47, Den Bosch Geurdeland 13, Andelst 5. Sobrietasplein , Helmond 6. Tussenriemer 20, Roosendaal 7. Van Salmstraat 76-77, Boxtel 8. Geurdeland 7, Andelst 9. Griftsemolenweg 20, Vaassen 10. Ferdinand Bolstraat 25, Zwolle 11. Prins Bisschopsingel 22, Maastricht 12. Columbusweg 20, Venlo 13. Zijlweg 18, Waalwijk 6 7

6 Verslag Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Certificaathouders Het is ons een genoegen u hierbij het jaarverslag 2011 van het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. aan te bieden. De jaarrekening is gecontroleerd en door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het dividendbeleid gedurende het boekjaar 2011 om in juni 350,- en in december 275,- per certificaat in contanten uit te keren. Gedurende het eerste kwartaal 2012 wordt het dividend over 2011 definitief vastgesteld bij het opstellen van de fiscale aangifte van het fonds over het boekjaar Het dividendbeleid van het fonds is erop gericht om minimaal te voldoen aan de vereisten voor een fiscale beleggingsinstelling (FBI). Samenstelling van de RvC De RvC is op 28 maart 2011 geïnstalleerd en is als volgt samengesteld: dhr. mr. P.G.A. Noordanus (voorzitter); dhr. ir. J.D. Doets; en dhr. drs. D.J. Van Ommeren. Voor een curriculum vitae per commissaris verwijzen wij naar het halfjaarverslag van Vergaderingen in 2011 Sinds de installatie van RvC op 28 maart 2011, heeft zij vijf maal vergaderd. Vier vergaderingen betroffen fysieke afspraken, één vergadering heeft telefonisch plaatsgevonden. Geen van de leden van de RvC is afwezig geweest tijdens één van de vergaderingen. Daarnaast is er vanaf de installatie van de RvC regelmatig overleg geweest tussen de beheerder, fondsmanager en de individuele commissarissen. Gedurende 2011 is de RvC geïnformeerd door de fondsmanager inzake alle belangrijke ontwikkelingen in het fonds. Ten behoeve van de emissie van certificaten die in mei heeft plaatsgevonden, heeft de RvC samen met de beheerder en de fondsmanager de strategie van het fonds geëvalueerd. Een belangrijke uitkomst hiervan was dat de focus van het fonds volledig komt te liggen op logistieke en industriële gebouwen, groothandelsgebouwen, productielocaties en datacenters. Ontwikkelingen in 2011 Het fonds heeft in 2011 een solide performance gekend onder moeilijke omstandigheden. Het dividendrendement over het boekjaar 2011 bedraagt 9,92% (gemeten ten opzichte intrinsieke waarde per certificaat ultimo boekjaar). De herwaardering van het vastgoed in combinatie met afschrijvingen van geactiveerde kosten hebben tot gevolg gehad dat de waarde van de certificaten is gedaald met 5,38% gedurende het boekjaar. De gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten is toegenomen van 5,9 jaar tot 7,7 jaar gedurende het boekjaar. De bezettingsgraad van de portefeuille is gedurende het boekjaar stabiel gebleven ten opzichte van het jaar ervoor op afgerond 93%. Hieronder wordt de performance van het fonds toegelicht. Een belangrijke ontwikkeling van het fonds gedurende 2011 is de acquisitie van het nieuw gebouwde distributiecentrum en hoofdkantoor van SPAR Holding geweest. Het betreft een duurzaam gebouw van hoge kwaliteit dat voor een lange periode (15 jaar) verhuurd is. Dit object is een goed voorbeeld van mogelijk toekomstige acquisities en past in het nieuw vastgestelde investeringsbeleid. Een andere belangrijke ontwikkeling in het fonds gedurende 2011 is de vernieuwing van het huurcontract met Legrand Nederland B.V., de op één na grootste huurder (SPAR is grootste huurder) van het fonds (11,32% van totale huurinkomsten per 31 december 2011). De nieuwe expiratiedatum van de vernieuwde huurovereenkomst met Legrand Nederland is 31 mei 2022, waarmee het contract met 7,5 jaar verlengd is. In de huidige markt is het van belang dat de bezettingsgraad van het fonds hoog blijft. Mede door de vernieuwing van dit huurcontract is de gewogen looptijd van de huurcontracten van het fonds gestegen. Tevens zijn er andere huurovereenkomsten verlengd en nieuwe huurcontracten afgesloten, zoals u in het verslag van de beheerder kunt lezen. De RvC heeft het voorstel tot verkoop van het leegstaande object in Vaassen, Griftsemolenweg 20, goedgekeurd. Deze verkoop past binnen de strategie van het fonds. Visie op 2012 Het jaar 2012 zal wederom een uitdagend jaar worden voor het fonds en de vastgoedmarkten in het algemeen. Verdere optimalisering van de vastgoedportefeuille door de focus op het verlengen van bestaande huurcontracten, het afsluiten van nieuwe huurcontracten alsmede een gericht aan- en verkoopbeleid zal ook in 2012, de prioriteit van de fondsmanager zijn. In de huidige markt is het behoud van huurders voor het fonds cruciaal. Daarnaast zal de fondsmanager verdere invulling geven aan de in 2011 nieuw vastgestelde strategie. Ondanks de moeilijke marktomstandigheden zullen zich kansen voordoen om het fonds op een verantwoorde manier te laten groeien. Verdere groei zal het risicoprofiel verbeteren en tevens bijdragen aan de doelstelling om het fonds uit te laten groeien tot een solide presterend fonds met logistiek en bedrijfsmatig vastgoed. Indien er zich interessante situaties voordoen bestaat de intentie dan ook om in 2012 wederom een emissie van certificaten plaats te laten vinden. Om de governance structuur verder te verbeteren is tevens besloten een AFM-vergunning aan te vragen. De RvC is van mening dat een dergelijke vergunning zal bijdragen aan de governance en transparantie van het fonds. Tot slot De beheerder en fondsmanager werken hard aan het realiseren van de doelstellingen waarvoor de RvC haar dank uitspreekt. Amsterdam, 26 maart 2012 Raad van Commissarissen ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV mr. P.G.A. Noordanus ir. J.D. Doets drs. D.J. Van Ommeren 8 9

7 Verslag van de beheerder Operationele gang van zaken Het fonds, beheerder en fondsmanager ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. treedt op als beheerder van het fonds. In september 2011 is melding gemaakt van de beoogde samenwerking met MPC Capital ( MPC ). Deze samenwerking heeft per 1 november 2011 definitief zijn beslag gekregen. MPC is vanaf deze datum fondsmanager. MPC is het grootste beursgenoteerde emissiehuis in Duitsland en actief in het ontwikkelen, initiëren en beheren van alternatieve beleggingsproducten voor private en institutionele investeerders, onder meer in de vastgoedsector. MPC heeft op het gebied van direct vastgoed een beheerd vermogen van ruim 5,5 miljard in verschillende landen waaronder Duitsland, Japan, Canada, India en ook in Nederland waar een portefeuille van 1,5 miljard aan direct vastgoed wordt beheerd. Als onderdeel van de samenwerking is een groot deel van de medewerkers van ABN AMRO MeesPierson Real Estate overgegaan naar MPC. Hiermee is, naast het waarborgen van de continuïteit, een team ontstaan van veertien vastgoedprofessionals met zeer ruime ervaring in en brede kennis van de (inter)nationale vastgoedsector. Door de samenwerking is MPC één van de grootste beheerders van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse markt. De betrokkenheid van MPC bij het beheer van het fonds brengt geen verandering met zich mee voor de participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson zal bovendien ook in de nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de participanten blijven. Eind 2011 liep de groei van de ontwikkelde economieën niet langer synchroon, waarbij de VS zich in positieve zin onderscheidde. Diverse macro-economische cijfers in de VS vielen in het vierde kwartaal van 2011 mee. Het consumentenvertrouwen nam in die periode zelfs enigszins toe. Met de stijging is een einde aan de dalende trend gekomen die begin van dit jaar ingezet was. Ook de auto- en de verwerkende industrie trokken beide weer aan in het vierde kwartaal van Omdat ook de arbeidsmarkt enige verbetering vertoont, gaat ABN AMRO voor 2012 uit van een bescheiden verdere groei. ABN AMRO verwacht dat de recessie in de eurozone, die door diverse toonaangevende instanties voor de eerste helft van 2012 is voorzien, een gering effect zal hebben op de economie in de VS. In de eurozone voorziet ABN AMRO voor de eerste helft van 2012 krimp. De aanhoudende crisis is schadelijk voor het vertrouwen, de financiële situatie en de economische bedrijvigheid. Bovendien wordt de groei gedrukt door aanzienlijke bezuinigingsmaatregelen. ABN AMRO gaat ervan uit dat in de eerste helft van 2012 een overtuigend pakket maatregelen zal worden getroffen, waardoor het vertrouwen terugkeert en de economie weer langzaam gaat groeien. In 2013 moet het herstel verder aan kracht winnen, gesteund door een snellere groei van de wereldhandel. Solide performance in roerige tijden Hieronder worden de relevante economische ontwikkelingen over 2011 alsmede een vooruitzicht voor 2012 weergegeven, waarna wordt ingegaan op het fonds gedurende Macro-economische ontwikkelingen gedurende 2011 en vooruitzichten voor 2012 Het jaar 2011 werd gekenmerkt door een nieuwe economische teruggang. De voorraadcyclus, die in eerste instantie een belangrijke drager was van de wereldwijde groei, is inmiddels een neutrale of zelfs remmende factor geworden. Ook het beleid van monetaire verkrapping wereldwijd heeft de economische groei afgeremd. Beter nieuws is dat tot op zekere hoogte een ontkoppeling plaatsvindt tussen de eurozone enerzijds en de VS en de grotere opkomende landen anderzijds. Daarom verwacht ABN AMRO eerder een wereldwijde groeivertraging dan een wereldwijde recessie. De inflatie zal in de meeste grote economieën naar verwachting gaan dalen en dat opent de deur naar een fase van wereldwijde monetaire verruiming. In november 2011 bleef de inflatie in de eurozone voor de derde maand op rij stabiel op 3%, maar in december zakte het percentage licht tot 2,7%. Voedsel- en energieprijzen oefenen nog steeds een forse opwaartse druk uit. De kerninflatie wordt momenteel omhoog gestuwd door de verhoging van indirecte belastingen. ABN AMRO verwacht dat dit ook in 2012 en 2013 het geval zal zijn. Toch zal de inflatie naar verwachting in de komende twee jaar dalen tot ruim onder de doelstelling van de ECB voor de prijsstabiliteit. De stijging van de voedsel- en energieprijzen op jaarbasis zal waarschijnlijk afnemen (vooral in 2012), terwijl vermoedelijk ook de druk vanuit de economie disinflatoir zal zijn. De stijging van het werkloosheidspercentage is een eerste teken in dit verband

8 ABN AMRO verwacht verder dat de rente op de korte termijn iets verder daalt als gevolg van de voortwoekerende crisis in de eurozone, verdere renteverlagingen door de ECB en de verslechtering van de economie. Vanaf ongeveer medio 2012 zal de rente vermoedelijk weer gaan stijgen, als de economie zich geleidelijk herstelt. Voor 2013 voorziet ABN AMRO een verdere stijging. (Bron: ABN AMRO 2011) De Nederlandse vastgoedmarkt gedurende 2011 Beleggingsmarkt Onzekerheid over de ontwikkeling van de kapitaal- en vastgoedmarkten en het lastig verkrijgen van vreemd vermogen voor vastgoedbeleggers, heeft geleid tot een daling van het investeringsvolume. Waar in 2010 nog een transactievolume van circa 6,1 miljard gerealiseerd werd, is het totale transactievolume van 2011 op circa 4,5 miljard uitgekomen, wat een daling van 26% inhoudt ten opzichte van 2010 (bron: DTZ, 2012). Een andere oorzaak voor de daling van het investeringsvolume is het lage aanbod van kwalitatief goed beleggingsvastgoed gedurende In de huidige periode is er onder beleggers met name interesse voor lang verhuurde objecten, gelegen in economisch sterke regio s, verhuurd aan solvabele huurders. Gedurende 2011 is er dan ook voornamelijk geïnvesteerd in vastgoed met een laag risicoprofiel. Bedrijfsruimtemarkt De crisis in de Eurozone heeft er toe geleid dat banken momenteel minder geld beschikbaar hebben om kredieten te verstrekken, omdat zij in verband met (internationale) regelgeving hun eigen vermogen op peil dienen te houden. Desondanks heeft de Nederlandse economie een lichte groei doorgemaakt gedurende Dit heeft ook een positieve invloed gehad op de opname van bedrijfsruimte door gebruikers van logistiek en bedrijfsmatig vastgoed. De opname in Nederland van dit type vastgoed is gedurende 2011 met 46% gestegen ten opzichte van 2010 (bron: DTZ, 2012). Het aanbod is met 3,0% gestegen ten opzichte van Zoals reeds vermeld in het halfjaarverslag van 2011 is de oorzaak daarvan dat gebuikers bij een verhuizing meer ruimte achterlieten dan dat zij in gebruik namen. Gebruikers van logistiek en bedrijfsmatig vastgoed letten steeds meer op de kosten en producten kennen een hogere omloopsnelheid, waardoor de aangehouden voorraden lager zijn dan voorheen. Gedurende 2011 kenmerkt de markt voor bedrijfsruimten en logistiek vastgoed zich nog steeds als een huurdersmarkt. Dit betekent dat huurders meer wensen en eisen hebben dan voorheen en bijvoorbeeld een (financiële) compensatie verwachten op het moment dat een bestaand huurcontract verlengd wordt of een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Deze compensatie kan gezocht worden in de vorm van een huurvrije periode, een bijdrage die geleverd wordt aan een gewenste verbouwing, danwel het verstrekken van een korting op de huurprijs. Combinaties hiervan zijn eveneens mogelijk. Daarnaast is een trend in de huidige markt dat huurders zich voor minder lange periodes willen committeren. Het fonds gedurende 2011 Emissie van aandelen gedurende (de tweede helft van) 2011 Zoals aangekondigd in het jaarverslag van 2010 en besproken tijdens de jaarvergadering van 2010, heeft er een emissie van aandelen plaatsgevonden in het fonds. Deze emissie van aandelen heeft plaatsgevonden in juli Met de emissie van aandelen heeft het fonds voor ,- aan nieuwe certificaten uitgegeven. In totaal zijn er nieuwe certificaten uitgegeven. De uitgifteprijs (intrinsieke waarde) per certificaat bedroeg 6.476,-, gebaseerd op de waarde per certificaat per 31 mei Deze waarde is vastgesteld op basis van de cijfers per 31 mei 2011 waarbij een externe taxatie van de objecten in de portefeuille door DTZ Zadelhoff heeft plaatsgevonden. Met deze emissieopbrengst heeft het fonds een interessante acquisitie kunnen doen; het nieuw gebouwde, duurzame distributiecentrum en hoofdkantoor van SPAR Holding te Waalwijk, dat voor een periode van 15 jaar verhuurd is aan SPAR Holding. Het fonds heeft op deze wijze kunnen inspelen op de interessante kansen die zich, onder invloed van de lastige marktomstandigheden in toenemende mate voordoen. De vastgoedmarkt heeft te maken gehad met scherpe prijsdalingen waarop het fonds heeft ingespeeld. Door de acquisitie van het nieuwe distributiecentrum en hoofdkantoor van SPAR Holding is het fonds verder gegroeid, de gewogen looptijd van de huurcontracten gestegen en is het risicoprofiel van het fonds verder verbeterd

9 Aankopen gedurende 2011 manager op de hoogte is van de plannen en wensen van de expiratiedatum van het huurcontract is nu 31 december Hierbij kan gedacht worden aan het aanschrijven van op Gedurende 2011 heeft er één aankoop in het fonds plaats huurders. Hierdoor is de manager in staat om reeds in een vroeg Per 31 december 2011 bedraagt de jaarhuur EUR ,- (2,89% hetzelfde bedrijventerrein gevestigde bedrijven, het versturen gevonden. Op 15 juli 2011 is het nieuwe en duurzaam ontwikkelde stadium in te spelen op mogelijke wensen van huurders. Tevens is van totale huurinkomsten per 31 december 2011). Er is geen van mailings, het nabellen van potentiële kandidaten. De hoofdkantoor en distributiecentrum van SPAR Holding te hij daardoor in staat mee te denken en eventuele oplossingen voor incentive gegeven voor het verlengen van de huurovereenkomst. beschikbare objecten zijn (tussen haakjes staat het percentage Waalwijk gekocht tegen een aankoopprijs van 23 miljoen. Het huisvestingsvraagstukken aan te dragen. Dit heeft gedurende weergegeven van de relatieve markthuurwaarde ten opzichte van object is gefinancierd met de emissieopbrengst ( ,-), 2011 geleid tot de volgende verhuurtranscaties. Helmond, Sobriëtasplein de portefeuille): een nieuwe financiering van Deutsche Hypo van 11,5 miljoen In nauwe samenwerking met de makelaar van het object heeft en een aanvullende kredietfaciliteit van Real Estate Participation Boxtel, Van Salmstraat de fondsmanager een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met Helmond, Sobriëtasplein (gedeeltelijk) (0,99%); & Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO bank van 3,8 In de tweede helft van 2011 heeft de fondsmanager het een huisartsenpraktijk voor twee verdiepingsvloeren van elk 190 Maastricht, Prins Bisschopsingel 22 (1,89%); miljoen. Tevens is een tijdelijke BTW-financiering aangegaan ten huurcontract van de op één na grootste huurder van het fonds, m 2 voor een periode van 5 jaar tot 30 november Het betreft Rotterdam, Sevillaweg 39 (1,85%); bedrage van ,- Het object wordt voor een periode van Legrand Nederland, verlengd (SPAR Holding B.V. is de grootste de eerste verhuurtransactie sinds jaren voor dit object. Sinds de Rotterdam, Innsbruckweg 97 (1,43%) 15 jaar door SPAR Holding gehuurd. Het object is gelegen aan huurder van het fonds; 18,73 % van totale huurinkomsten per aankoop in 2006 is een gedeelte van de kantoor- en bedrijfsruimte Vaassen, Griftsemolenweg 20 (0,89%). de A59, één van de belangrijke logistieke assen van Nederland. 31 december 2011). De vernieuwde huurovereenkomst is beschikbaar geweest voor verhuur. De jaarhuur bedraagt EUR Hieronder is een foto van het object opgenomen. afgesloten tot en met 31 mei 2022, wat een verlenging van 7,5 jaar ,- (0,25% van totale huurinkomsten per 31 december 2011), Gewogen gemiddelde looptijd huurcontracten en inhoudt. De manager heeft de huurder een incentive gegeven wat neerkomt op een huur van 50,-/m 2 per jaar. De manager bezettingsgraad voor het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst in de vorm heeft geen incentive gegeven aan de huisartsenpraktijk. Tevens Mede door het intensieve contact met de huurders van het van een huurkorting. De jaarhuur bedraagt nu ,- (11,32% is de manager momenteel in verregaande onderhandeling om fonds heeft de manager de genoemde huurcontracten kunnen van totale huurinkomsten per 31 december 2011) en deze was ook de laatste kantoorverdiepings-vloer van 190 m 2 op de derde afsluiten en vernieuwen waardoor de gewogen looptijd van de ,-. Dit komt neer op een incentive van circa 16%. Huurder verdieping te verhuren aan uitgever Novema. huurcontracten van het fonds is verbeterd ten opzichte van 30 juni Legrand Nederland heeft met deze huurovereenkomst drie keer De gemiddeld gewogen looptijd van de huurcontracten van de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen Beëindigde huurovereenkomsten het fonds is gestegen van 5,3 jaar per 30 juni 2011 naar 7,7 jaar per op basis van de volgende uitgangspunten: Gedurende 2011 zijn er twee huurovereenkomsten beëindigd 31 december De bezettingsgraad van het fonds bedraagt per te weten: 31 december %. Dit is een hogere bezettingsgraad dan het Zijlweg 18, Waalwijk Per 1 juli 2017 (opzegvergoeding 12 maanden op basis van de dan geldende huur); Rotterdam, Sevillaweg 39. Per 1 juni 2011 is de huurovereenkomst van BreadBox beëindigd. Hierdoor is het object in zijn geheel landelijk gemiddelde in de markt voor bedrijfsmatig en logistiek vastgoed, welke 90,5% bedraagt (NVM, 2011). Verkopen gedurende 2011 Gedurende 2011 hebben er geen verkopen in het fonds plaatsgevonden. Gedurende het boekjaar is wel een overeenkomst getekend voor de verkoop van de Griftsemolenweg 20 te Vaassen voor een verkoopprijs van ,-. Het betreft een object dat sinds 2009 leeg staat. Gedurende de periode van leegstand is er beperkte interesse geweest voor huren van het object. Op 30 januari 2012 heeft de levering van dit object plaatsgevonden. Per 1 januari 2019 (opzegvergoeding 6 maanden op basis van de dan geldende huur); Per 1 juli 2019, (opzegvergoeding 3 maanden op basis van de dan geldende huur). Legrand Nederland is onderdeel van de wereldwijd opererende Legrand Group, marktleider op het gebied van laagspanningsinstallaties, datanetwerken, schakelmateriaal en kabeldraag- beschikbaar gekomen voor de verhuur. Er zijn twee makelaars ingeschakeld om het object te verhuren; een lokaal en een landelijk georiënteerde makelaar. Rotterdam, Innsbruckweg 97. Per 1 december 2011 is de huurovereenkomst van J&P Engelen BV beëindigd wegens een faillisement van de huurder. Momenteel wordt onderzoek gedaan of een deel van de boedelschuld, een bedrag van afgerond EUR ,-, teruggevorderd kan worden. Het object Top 5 Grootste huurders Aantal objecten Jaarhuur % totale huurinkomsten Spar ,7% Legrand Nederland ,3% Inbev ,6% Saint Gobain ,7% Staalmarkt ,6% Top 5 grootste huurders Ultimo boekjaar is dit object tegen de verkoopprijs gewaardeerd. systemen. Door het afsluiten van een nieuwe, langjarige is beschikbaar voor verhuur, waarvoor een lokale makelaar is De top 5 van grootste huurders van het fonds genereert 53,9% van huurovereenkomst met Legrand Nederland is deze huurder voor ingeschakeld. de totale huurinkomsten van het fonds per 31 december Huur, verhuur en verlenging van bestaande huurcontracten gedurende 2011 Het is de doelstelling van de fondsmanager om huisvestingspartner van de huurders van het fonds te zijn. Zoals ieder jaar besteedt een langere periode aan het fonds gebonden. Breda, Veldsteen 27 De huurder van Veldsteen 27 te Breda heeft per 31 december 2011 Beschikbare objecten (Helmond (gedeeltelijk), Vaassen, Rotterdam (Sevillaweg 39 en Innsbruckweg 97) en Maastricht) De manager staat in nauw contact met de makelaars die 20% 4% 13% 4% 2% 31% 26% Groothandel Productie Dienstverlening de manager veel tijd aan het onderhouden van de relatie met haar bestaande huurovereenkomst met het fonds voor een periode aangesteld zijn om de beschikbare objecten een passende Overheid de huurders van het fonds. Als bijlage bij dit jaarverslag is het van 5 jaar verlengd. InBev is tevreden over deze locatie en de wijze invulling te geven en benadert proactief de markt. Hierbij Retail complete huurdersoverzicht per 31 december 2011 opgenomen. waarop deze wordt onderhouden, waardoor zij heeft besloten zich wordt alles in het werk gesteld om de beschikbare objecten Leisure De meeste huurders worden regelmatig bezocht, zodat de voor een langere periode op deze locatie te vestigen. De nieuwe onder de aandacht te brengen van de beoogde doelgroep. Verdeling branchering huurders naar sector Logistiek 14 15

10 Onderhoud en verbouwingen gedurende 2011 De manager van het fonds houdt, in samenwerking met de vastgoedbeheerder van het fonds (Kadans Vastgoed B.V.), de kwaliteit van de objecten in de gaten. Hierbij is de doelstelling de technische kwaliteit van de objecten in het fonds op langere termijn te waarborgen. aantrekkelijker gemaakt voor potentiële huurders in de toekomst. De kosten voor het schilderwerk bedroegen ,-. Venlo, Venrayseweg 180. Ten behoeve van de huurder zijn de parkeerplaatsen verbreed die bij het gehuurde horen en is er een fietsenstalling gerealiseerd. De kosten hiervoor bedroegen afgerond , -. De door Royal Haskoning opgestelde meerjaren onderhoudsbegroting dient elk jaar als leidraad voor het jaarlijks uit te voeren onderhoud aan de objecten. Op basis van een looptijd van 10 jaar bedragen de totale kosten voor onderhoud circa 6,5% van de huurinkomsten op jaarbasis bedragen. De kosten voor het onderhoud aan de reeds bestaande portefeuille zijn dus nagenoeg conform prognose verlopen (6,3% gerealiseerd versus 6,5% begroot). Voor 2011 was er een bedrag aan onderhoud begroot van ,-, wat neerkomt op 6,5% van de begrote huurinkomsten van EUR ,- in Per 31 december 2011 is een bedrag van ,- aan onderhoud besteed. Dit is ,- lager dan begroot. Dit heeft voornamelijk te maken ( ,-) met het nieuw aangekochte distributiecentrum, dat nog geen onderhoud vergt, terwijl dit wel begroot was. Uitgevoerd onderhoud gedurende 2011 Naast het reguliere en dagelijkse onderhoud worden hier enkele relatief grote onderhoudswerkzaamheden apart toegelicht. Deze onderhoudswerkzaamheden vallen eveneens onder de begrote onderhoudskosten. Het betreft de navolgende zaken: Breda, Huifakkerstraat 18. Door gewijzigd gebruik van het object van uitsluitend bedrijfshal naar een bedrijfshal met kantoorfunctie, is de klimaatinstallatie ten behoeve van huurder Saint Gobain aangepast en verbeterd. De kosten hiervoor bedragen afgerond ,-. De manager heeft in een contract vastgelegd dat de huurder ,- terugbetaalt indien zij het huurcontract niet verlengen aan het einde van de huurperiode (31 december 2015). Door deze aanpassing van de klimaatinstallatie is het object kwalitatief verbeterd. Boxtel, Van Salmstraat De lichtstraten en dakvlakken van een gedeelte van dit object zijn vervangen gedurende Het betreft gebouw-verbeterend onderhoud. De kosten hiervoor bedroegen afgerond ,-. Helmond, Sobriëtasplein Eveneens conform de opgestelde onderhoudsplanning is de parkeergarage van dit object geschilderd in Tevens is het object hiermee 16 17

11 Verslag van de beheerder Financiële gang van zaken Waarde vastgoedbeleggingen Conform prospectus wordt de portefeuille jaarlijks eenmaal getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige, DTZ Zadelhoff. Vanwege de emissie van certificaten heeft er in mei 2011 een externe taxatie plaatsgevonden van de gehele portefeuille. De taxatiewaarde is per 31 mei 2011 vastgesteld op ,- Naar aanleiding hiervan heeft een negatieve herwaardering van ,- per 31 mei 2011 plaatsgevonden. Op 15 juli 2011 is de portefeuille uitgebreid door de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk voor een aankoopbedrag van ,- Het fonds beoogt in 2012 een nieuwe emissie van certificaten te laten plaatsvinden om verder in te kunnen spelen op de kansen die zich in de markt voordoen. Op dat moment zal de gehele portefeuille wederom extern getaxeerd worden. Op basis van bovenstaande, in combinatie met het kostenaspect van de taxatie, heeft de fondsmanager in samenspraak met de RvC besloten om de portefeuille per einde boekjaar intern te taxeren. Besloten is om een interne taxatie te doen aan de hand van een assessment op de portefeuille van het fonds op basis van vier vastgestelde criteria. De vastgestelde criteria zijn de volgende: 1. Wijzingingen huurcontracten (looptijden, huurniveaus etc); 2. Bezettingsgraad; 3. Incentives; 4. Financiële stand van zaken huurder. Per object is vervolgens vastgesteld of de genoemde criteria zijn gewijzigd gedurende de periode 1 juni 2011 tot en met 31 december Indien er zich een wijziging in een of meer criteria heeft voorgedaan, is het effect op de waardering door de beheerder van het fonds per object zo nauwkeurig mogelijk ingeschat. De taxateur van het fonds, DTZ Zadelhoff, heeft ter onderbouwing, de effecten van de wijzigingen van de criteria doorgerekend en hiervoor, indien van toepassing, per object een rekenmodel opgesteld. Geconcludeerd kon worden dat wijzigingen in criteria bij vier objecten aanleiding hebben gegeven tot aanpassing van de waarde per object per einde boekjaar ten opzichte van de taxatiewaarde per 31 mei 2011 voor enkele objecten. De waarde van de portefeuille bedraagt hiermee ,- De totale negatieve herwaardering van de portefeuille gedurende 2011 bedraagt hiermee ,-. Financiering met eigen vermogen Het fonds is opgericht op 27 oktober Het aandelenkapitaal ad 28,1 miljoen is toen volledig gestort door Stichting Vastgoedbeleggingen, een aan ABN AMRO Bank (voorheen Fortis Bank Nederland) gelieerde stichting. Eind 2006 is een nieuwe emissie van aandelen aangekondigd onder de relaties van het toenmalige MeesPierson, tegelijkertijd met de verkoop van het belang van Stichting Vastgoedbeleggingen. Het volledige aandelenkapitaal in het REGF is ten titel van beheer overgedragen aan Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund (SAK), waartegenover het SAK certificaten heeft uitgegeven. Het totaal aangetrokken en gestort eigen vermogen bedroeg per 5 januari ,5 miljoen, verdeeld over certificaten van aandelen. Per 31 mei 2007 is een nieuwe emissie van aandelen gedaan. Het hiermee aangetrokken additioneel eigen vermogen bedroeg ,-. Het aantal uitstaande certificaten van aandelen bedroeg na deze emissie per die datum certificaten. Gedurende de emissie van certificaten in juli 2011 is het aantal certificaten uitgebreid met stuks. Het eigen vermogen is naar aanleiding hiervan uitgebreid met ,- en het totaal aantal uitgegeven certificaten bedraagt hiermee Ultimo 2011 bedraagt het eigen vermogen van het fonds ,- (per 31 december 2010: ,-) Direct (dividend) rendement In juni 2011 is er een uitkering gedaan. Deze uitkering betreft een reguliere uitkering over de eerste helft van het jaar 2011 en bedraagt 350,- per certificaat. In december 2011 heeft de tweede reguliere uitkering over het tweede halfjaar plaatsgevonden. Deze uitkering bedraagt 275,- per certificaat. Het totale bruto dividend uitgekeerd in 2011 bedraagt derhalve 625,- per certificaat. Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij certificaathouders tegen verschillende waarden certificaten hebben aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt het dividendrendement weergegeven ten opzichte van de meest recente intrinsieke waarde per certificaat. Het dividendrendement van de reguliere uitkering over het gehele boekjaar 2011 op basis van de intrinsieke waarde per 31 december 2011 bedraagt hiermee 9,92%. Dividenduitkering op niveau van de NV juni december Totaal Bruto dividenduitkering Ingehouden dividendbelasting Netto dividenduitkering Dividenduitkering per certificaat juni december Totaal Bruto dividenduitkering 350,00 275,00 625,00 Ingehouden dividendbelasting -52,50-41,25-93,75 Netto dividenduitkering 297,50 233,75 531,

12 Begroting versus werkelijke directe resultaten gedurende 2011 In onderstaande tabel worden de begrote (directe) opbrengsten en kosten vergeleken met de werkelijke (directe) resultaten. Het commerciele resultaat wordt weergegeven exclusief herwaarderingsresultaat en afschrijvingslasten, oftwel de kassttroom van het fonds. de Innsbruckweg te Rotterdam sinds 1 december 2011 (maandhuur 9.693,-) en de huurder aan de Sevillaweg te Rotterdam sinds juni 2011 (maandhuur 5.114,-). De huurder aan de Van Salmstraat te Boxtel heeft daarnaast een huurverlaging gekregen in ruil voor verlenging van het huurcontract. De vermindering van de huur bedraagt in totaal ,-. De geactiveerde huurkorting ten aanzien van het oude huurcontract is hiermee afgeschreven ten De huurinkomsten (verminderd met ,- voor kosten voor oninbare huur) ten bedrage van ,- zijn ,- lager (-3,1%) dan de begrote huurinkomsten van ,-. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het faillisement van de huurder aan bedrage van ,- Tenslotte geldt dat de huurinkomsten volgende op de aankoop naar aanleiding van de emissie zijn gestart per 15 juli 2011 en niet per 1 juli 2011 zoals begroot. Het effect hiervan is afgerond ,-. Begroting Werkelijk Afwijking (abs.) Afwijking (%) Inkomsten Huurinkomsten (incl. oninbare huur) ,1 Interestinkomsten ,5 Totale inkomsten ,3 Kosten Onderhoud ,8 Vastgoedbeheer ,7 Lokale belastingen en erfpacht ,4 Verzekeringen ,6 Fondsbeheer ,8 Fondsadministratie ,0 Kosten RvC ,0 Overige exploitatie en fondskosten De interestinkomsten bedragen ,- en zijn ,- lager dan begroot (-23,5%) door de relatief lage rentevergoedingen gedurende het boekjaar. De onderhoudskosten ten bedrage van ,- zijn, zoals reeds vermeld, ,- lager dan begroot (-15,8%). Dit heeft voornamelijk ( ,-) te maken met het feit dat er nog geen onderhoud aan het nieuw aangekochte object te Waalwijk uitgevoerd hoeft te worden terwijl dit wel begroot was. De kosten voor lokale belastingen en erfpacht ten bedrage van ,- zijn lager dan begroot, namelijk ,- (-23,4%). De post is met name afhankelijk van de afgegeven WOZ waarden en tarieven van de diverse gemeenten. Voor de nieuwe aankoop geldt dat de kosten voor lokale belastingen wel waren begroot maar dat die pas vanaf boekjaar 2012 verschuldigd zijn. De gemeente hanteert namelijk als peildatum 1 januari 2011 voor het verschuldigd zijn van de WOZ belasting. Op die datum was het fonds nog geen eigenaar (het effect hiervan bedraagt ,-). Daarnaast is er in enkele gevallen met succes bezwaar aangetekend tegen de aanslagen (bijvoorbeeld voor objecten in Breda en Maastricht). De kosten voor vastgoedbeheer, verzekeringen en fondsbeheer zijn nagenoeg conform begroting. De vergoeding voor de Raad van Commissarissen is 7.500,- lager (-25%) dan begroot aangezien de installatie van de RvC per eind maart heeft plaatsgevonden. Er was voor een heel kalenderjaar begroot. De kosten voor fondsadministratie zijn voor een heel jaar begroot, maar zijn na de emissie conform prospectus afgeschaft. Hierdoor zijn de werkelijke kosten ,- lager (-50,0%) dan begroot. De overige exploitatie- en fondskosten zijn in de begroting hoofdzakelijk gebaseerd op de werkelijke kosten van de voorgaande twee jaren. De begrote kosten hiervoor bedroegen ,- In 2011 zijn de werkelijke kosten ,- lager (-19,0%) dan begroot. Dit komt doordat met name de fiscale en juridische kosten lager zijn dan begroot. De interestlasten ten bedrage van ,- zijn ,- hoger (3,2%) dan de begrote lasten van ,-, doordat een deel van de financieringen variabel is gefinancieerd. Per saldo is de werkelijke kasstroom uit operationele activiteiten ,- lager (-1,6%) ten opzichte van de begroting. Indirect rendement - waardemutatie van de certificaten Onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden en de daarmee gepaard gaande marktbrede afwaarderingen op vastgoed, is het indirecte rendement de afgelopen jaren negatief geweest. Hierdoor is de intrinsieke waarde per certificaat gedaald. Door het gebruik van vreemd vermogen werkt het effect van waardemutaties van het vastgoed versterkt door in de waardemutaties van de intrinsieke waarde van de certificaten. Voor een overzicht van de rendementen zie de tabel onderaan de pagina. Financiering met vreemd vermogen Lening Eurohypo De langlopende schulden bestaan voor het belangrijkste deel uit een hypothecaire geldlening afgesloten bij Eurohypo AG. De hoofdsom van de lening bedroeg oorspronkelijk ,-. De lening heeft een looptijd van 7 jaar ingaande op 14 november 2006 en dient derhalve te worden afgelost op 13 november Tussentijds hoeft er niet te worden afgelost op de lening. De rente dient telkens per kalenderkwartaal achteraf te worden voldaan. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief. De NV dient een opslag van 0,50% te betalen aan Eurohypo AG bovenop het Euribor-tarief. Vanwege de verkoop van de twee objecten in 2010 is gedurende dat jaar ,- op de lening Totale operationele kosten ,8 Operationeel resultaat Overzicht rendementen per certificaat sinds oprichting fonds Intrinsieke waarde per einde periode ( ) Interest vreemd vermogen ,2 Uitgekeerd direct rendement (absoluut) ( ) Uitgekeerd direct rendement (in % van intrinsieke waarde) 9,92% 11,33% 9,12% 8,04% 6,52% Exploitatie operationele activiteiten ,6 Indirect rendement (in % t.o.v. intrinsieke waarde voorgaand jaar) -5,38% -6,62% -11,84% -18,84% -0,38% 20 21

13 afgelost. Het resterende leningsbedrag bedroeg hiermee , Ultimo 2011 is ,- op deze lening afgelost, afgerekend, heeft de waarde van het contract geen invloed op de resultaten van het fonds. gezien de relatief grote omvang aan liquide middelen binnen het fonds. De omvang van de lening komt hiermee uit op ,- per einde boekjaar. Als zekerheid zijn 22 objecten verhypotheceerd met een gezamelijke waarde van ,- per eind december Op de financiering is een loan to value convenant van toepassing. Dit houdt in dat het bedrag van de lening niet meer mag bedragen dan 60% van de waarde van de verhypotheceerde objecten. De loan to value ratio per 31 december 2011 bedraagt 59,01%. Lening Deutsche Hypo Per 18 december 2009 is er een hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo. De hoofdsom van de lening bedraagt ,- en heeft een looptijd tot 30 december 2012 en is derhalve geclassificeerd als kortlopend. Tussentijds wordt er niet afgelost op de lening. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 0,85% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,40%. De liquiditeitsopslag is Financiële instrumenten en risicobeheersing Ter afdekking van het renterisico op de Eurohypo lening is op 14 november 2006 een Interest Rate Swap (IRS) afgesloten ten bedrage van ,- voor een periode van zeven jaar. Deze IRS is afgesloten tegen een tarief van 3,89%, waardoor de rentelasten voor de NV gedeeltelijk zijn gefixeerd op circa 4,39% (inclusief opslag van 0,50%). Het restant van de langlopende financiering ( ,-) kende een variabele rentevoet die is gebaseerd op het Euribor-driemaands tarief. In december van dit boekjaar is ,- van de Eurohypo lening afgelost. vastgesteld voor een termijn van 2 jaar. De totale gemiddelde rente voor 2011 bedraagt 2,60% (3-maands Euribortarief van 1,35% + nominale opslag van 0,85% + liquiditeitsopslag van 0,40%). Als zekerheden zijn vier objecten verhypotheceerd, te weten Geurdeland 7 te Andelst, De Hogenkamp 16 te Ulft, Columbusweg 20 te Venlo en de Prins Bisschopsingel 22 te Maastricht. De totale taxatiewaarde van deze objecten bedraagt ,-. Gedurende de looptijd van de lening mag de loan to value ratio van de lening maximaal 60% bedragen. Per balansdatum bedraagt deze ratio 39,15%. Hiervan was gefixeerd qua rentelasten en tegen variabel rente gefinancieerd. Per balansdatum is daarmee de rente van de gehele financiering van Eurohypo ter grootte van ,- gefixeerd. De waarde van het swapcontract bedraagt per 31 december ,- negatief. Ten aanzien van dit contract wordt kostprijshedge-accounting toegepast waardoor de negatieve marktwaarde van de renteswap niet in de balans is verantwoord. Indien de marktrente stijgt zal de waarde van het swapcontract weer stijgen. Aan het einde van de looptijd van het swapcontract zal de waarde ervan nihil bedragen. Indien het contract niet tussentijds wordt opengebroken en dus wordt Lening Deutsche Hypo II Per 15 juli 2011 is er een tweede hypothecaire geldlening afgesloten bij Deutsche Hypo ten behoeve van de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk. De hoofdsom van de lening bedraagt ,- De lening heeft een looptijd tot 31 december Tussentijds wordt er niet afgelost op de lening. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 1,20% nominaal plus een liquiditeitsopslag van 0,50%. Beide opslagen gelden tot 31 december Na die datum zullen de opslagen opnieuw worden vastgesteld. De totale gemiddelde In onderstaande tabel zijn de financieringen met de kenmerken samengevat. Financier Financiering Expiratiedatum Type rente Rente 2011 Reguliere aflossing Max. LTV ratio Huidige LTV ratio Eurohypo vast 4,39% geen LTV < 60% 59,0% Deutsche Hypo I variabel 2,60% geen LTV < 60% 39,2% Deutsche Hypo II variabel 3,29% geen LTV < 65% 50,0% BTW financiering variabel 3,51% geen - - Real Estate Participations & Finance BV variabel 3,90% mogelijk - - rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,29% (3-maands Euribortarief van 1,59% + nominale opslag van 1,20% + liquiditeitsopslag van 0,5%). Als zekerheid is het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk verhypotheceerd. De taxatiewaarde van dit object bedraagt per balansdatum ,-. Gedurende de looptijd van de lening mag de loan to value ratio van de lening maximaal 65% bedragen. Per balansdatum bedraagt deze ratio 50%. BTW financiering Deutsche Hypo Per 15 juli 2011 is er BTW financiering aangegaan met Deutsche Hypo inzake tijdelijke financiering van de omzetbelasting van de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk. De omzetbelasting dient bij aankoop betaald te worden maar kan via de kwartaalaangifte teruggevorderd worden bij de fiscus. De hoogte van deze financiering bedraagt ,- Dit is 19% over het aankoopbedrag van ,- De financiering heeft een looptijd tot uiterlijk 15 januari 2012 afhankelijk van moment van teruggave van de omzetbelasting op de aankoop en is derhalve gepresenteerd onder de kortlopende leningen. De rente is variabel en gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een totale opslag van 2,00% (inclusief liquiditeitsopslag). De opslag geldt gedurende de gehele looptijd van de financiering. De totale gemiddelde rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,51% (3-maands Euribortarief van 1,51% + opslag van 2,00%). Als zekerheid geldt het eerste pandrecht op de BTW vordering op de fiscus. Op 9 januari 2012 is de BTW financiering terugbetaald. Kredietfaciliteit Real Estate Participation & Finance B.V. Per 15 juli is er eveneens voor de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V. De hoogte van de faciliteit bedraagt maximaal ,-. Gedurende 2011 is voor ,- gebruik gemaakt van deze faciliteit. De faciliteit heeft een looptijd tot uiterlijk 1 augustus 2012 en is derhalve gepresenteerd onder de kortlopende leningen. De rente is variabel en gebaseerd op het 1-maands Euribor tarief met een opslag van 2,50%. De opslag geldt gedurende de gehele looptijd van de faciliteit. De totale gemiddelde rente in 2011 bedraagt bedraagt 3,9% (1-maands Euribortarief van 1,4% + opslag van 2,50%). Ultimo 2011 zijn er twee objecten (Ferdinand Bolstraat te Zwolle en Griftsemolenweg te Vaassen) vrij van hypotheek met een getaxeerde waarde van ,- Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totale fondsvermogen. De solvabiliteitsratio van de NV is gedurende het boekjaar gedaald van 48,2% naar 42,4%. Bij de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk is er een BTW financiering afgesloten. Deze lening bedraagt ,-. Deze lening is op 9 januari 2012 na de terugontvangst van de omzetbelasting op de aankoop afgelost. Hiermee rekening houdende stijgt de solvabiliteitsratio na terugbetaling weer naar 44,2%. Door de BTW financiering is de solvabiliteitsratio dus tijdelijk lager. Herfinanciering van de gehele portefeuille Gedurende 2012 zullen de mogelijkheden en condities voor herfinanciering van de gehele portefeuille worden onderzocht. (Eerder) herfinancieren kan interessant zijn voor het fonds vanwege de huidige relatief lage renteniveaus (en overige financieringscondities). Tevens kan (eerder) herfinancieren mogelijk interessant zijn doordat in de komende jaren een groot aantal investeerders hun financieringen opnieuw dienen af te sluiten. Veel investeringen zijn gedaan in de jaren 2007 en 2008 in combinatie met een financiering van 5 tot 7 jaar. Verwacht wordt dat de krapte op de financieringsmarkt in de komende jaren toeneemt. Om deze krapte voor te zijn, zou eerder herfinancieren dus gunstig kunnen zijn. Amsterdam, 26 maart 2012 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. Namens de directie drs. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom-Conradi 22 23

14 Jaarrekening 2011 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (Voor winstbestemming) Activa Toelichting Beleggingen Direct Vastgoed Vorderingen Overige vorderingen Overige activa Immateriële vaste activa Liquide middelen Totaal Activa Passiva Toelichting Eigen vermogen 5 Geplaatst en gestort kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Wettelijke reserve Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal Passiva

15 Geconsolideerde winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2011) Geconsolideerd kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari tot en met 31 december 2011) Toelichting Opbrengsten uit beleggingen Huurinkomsten direct vastgoed Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Exploitatiekosten vastgoed Rentelasten, vastgoed- en fondsbeheer kosten 12 & Afschrijvingen immateriële vaste activa Overige kosten Som der bedrijfslasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Resultaat na belastingen Aankopen direct vastgoed Verkopen direct vastgoed Activering aankoopkosten Afschrijving aankoopkosten Herwaardering vastgoed Correctie huurincentives Mutatie immateriele vaste activa Mutatie kortlopende vorderingen en reclass Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Resultaat na belastingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividenduitkering Geplaatst en gestort kapitaal Agio Nieuwe financiering (langlopend) Aflossing bestaande financiering Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Liquide middelen aanvang verslagperiode Liquide middelen einde verslagperiode Mutatie geldmiddelen

16 Toelichting geconsolideerde jaarrekening Activiteiten plaats die verantwoord wordt in de resultatenrekening. Indien Emissiekosten Het doel van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund de taxatiewaarde per object lager is dan de verkrijgingsprijs Emissiekosten hebben betrekking op de kosten die gepaard de waardeveranderingen van de renteswaps niet verantwoord in NV is door de aankoop, de exploitatie en de verkoop van nieuw per pand vindt er een negatieve herwaardering plaats via de gaan met de emissie van nieuwe certificaten. De kosten van elke de balans en de winst- en verliesrekening. Indien van toepassing en recent ontwikkeld vastgoed een aantrekkelijk rendement te resultatenrekening. Voor deze ongerealiseerde waardemutaties emissie worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar lineair wordt het ineffectieve deel van de waardeverandering van de realiseren met een aanvaardbaar risico. wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits per saldo per afgeschreven vanaf de emissiedatum. renteswaps verantwoord in de winst- en verliesrekening onder object sprake is van een cumulatieve positieve herwaardering. De de rentelasten. ALGEMENE GRONDSLAGEN EN RESULTAATBEPALING VOOR dotatie aan deze reserve vindt plaats vanuit de winstbestemming. VORDERINGEN DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek VASTGOED- EN FONDSBEHEERKOSTEN De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke Aankoopkosten van noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid. Onder de vastgoedbeheerkosten wordt de vergoeding voor de bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de De aankoopkosten bevatten onder andere overdrachtsbelasting, property manager (Kadans Vastgoed B.V.) opgenomen. Onder richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, die uitgegeven zijn door de niet-verrekenbare BTW alsmede de selectie- en acquisitiekosten, EIGEN VERMOGEN de fondsbeheerkosten wordt de vergoeding voor de beheerder Raad van Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld in euro s. notariskosten en overige aankoopkosten. Onder deze overige De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten laste opgenomen. aankoopkosten wordt verstaan de taxatiekosten en advieskosten of ten gunste van de winstbestemming. Voor geactiveerde opstart- Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen de die betrekking hebben op de aankoop van de vastgoedobjecten. en emissiekosten wordt een wettelijke reserve aangehouden. OVERIGE KOSTEN verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien Deze aankoopkosten per object worden geactiveerd in de eerste Onder overige kosten zijn onder andere opgenomen: kosten geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering waardering. Transactiekosten kunnen worden afgeschreven over de HUUROPBRENGSTEN verbonden aan de financiële administratie van de NV, kosten plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en vermoedelijke looptijd van de belegging (8 jaar) indien en voor zover De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de voor de jaarlijkse externe taxatie van de objecten door een verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties de verantwoorde waarde inclusief transactiekosten lager is dan de reële huurders in rekening gebrachte huren. Verstrekte huurincentives onafhankelijke deskundige, jaarlijkse accountantskosten, kosten wordt verwezen naar de toelichting. waarde. Dit betekent dat in geval van een waardestijging van het actief, worden toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract voor (het bijeenroepen van) de algemene vergadering van waardestijgingen gecompenseerd worden met de nog geactiveerde ( straightlining ). aandeelhouders en de vergadering van certificaathouders, kosten DIRECT VASTGOED aankoopkosten van dat actief voordat zij per saldo leiden tot een bate in voor publiciteit, drukwerk, de kosten voor adviseurs van de NV, Beleggingen in direct vastgoed betreffen objecten waarvan de NV de winst- en verliesrekening. In het geval van een waardedaling van een EXPLOITATIEKOSTEN kosten voor informatieverschaffing en overige, onvoorziene kosten. de stenen in (mede-)eigendom houdt alsook objecten waarbij het actief, wordt de boekwaarde bepaald als de som van de reële waarde Onder exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie onderliggende vastgoed in eigendom is van een rechtspersoon, en de nog niet afgeschreven aankoopkosten, tenzij de aankoopkosten van direct vastgoed samenhangende kosten opgenomen zoals RESULTAATVERANTWOORDING vennootschap of lichaam waarin de NV een meerderheidsbelang al zijn gecompenseerd door een eerdere waardestijging, zoals bedoeld onderhoud, beheerkosten (property manager), verzekeringen, Huuropbrengsten en overige opbrengsten worden verantwoord houdt en zeggenschap over het management daarvan heeft, en die in de vorige zin (RJ ). erfpacht en onroerende zaakbelastingen. in het jaar waarop ze betrekking hebben. De bedrijfslasten komen worden aangehouden om (directe of indirecte) huuropbrengsten eveneens ten laste van het verslagjaar waarop ze betrekking hebben. en/of waardestijgingen te realiseren. De eerste waardering van IMMATERIËLE VASTE ACTIVA RENTESWAPS een vastgoedbelegging geschiedt tegen de verkrijgingsprijs. De Opstartkosten Ter afdekking van het renterisico kan gebruik worden gemaakt van VENNOOTSCHAPSBELASTING verkrijgingsprijs van een vastgoedbelegging omvat de koopsom, De initiële kosten in verband met het oprichten en de introductie renteswaps. Renteswaps worden gewaardeerd tegen kostprijs. De NV heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling als bedoeld eventuele overdrachtsbelasting en eventueel niet-verrekenbare van de NV worden vanaf de introductie in 5 jaar lineair afgeschreven. Dit betekent dat de renteswaps initieel tegen kostprijs worden in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting Dit BTW, alsmede aan het object overige toe te rekenen aankoopkosten. Tegenover deze activering wordt een wettelijke reserve gewaardeerd, en vervolgens tegen kostprijs of lagere marktwaarde. houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits aan Alle objecten worden gewaardeerd tegen reële waarde. Hieronder aangehouden. Onder geactiveerde opstartkosten wordt onder Indien mogelijk wordt kostprijshedge-accounting toegepast voor de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud van de status wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, andere verstaan de underwriting fee en de advieskosten bij de de renteswaps die ervoor zorgen dat het variabele renterisico van fiscale beleggingsinstelling is voldaan. De mate waarin het Fonds conditie kosten koper en onder gestanddoening van de vigerende opstart van het fonds. op hypothecaire leningen gefixeerd wordt voor een bepaalde haar beleggingen mag financieren middels leningen, is één van de huurovereenkomsten. Bij de bepaling van deze waarde wordt periode. Hiermee wordt beoogd de NV te beschermen tegen belangrijkste voorwaarden: direct vastgoed mag voor maximaal onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur Financieringskosten stijgende rentelasten. Onder kostprijshedge-accounting worden de 60% van de fiscale boekwaarde worden gefinancierd. Een belegging en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, resterende Financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die renteswaps in de balans en de winst- en verliesrekening verwerkt op in indirect vastgoed mag met maximaal 20% aan leningen worden looptijd, de staat van onderhoud en verwachte toekomstige betaald moet worden bij het aantrekken van de (hypothecaire) het moment dat ook de rente op de onderliggende hypothecaire gefinancierd. Een andere voorwaarde is dat de NV de fiscale winst ontwikkelingen. Ieder object wordt jaarlijks getaxeerd door een financiering. Financieringskosten worden geactiveerd en gedurende leningen in de winst- en verliesrekening wordt verantwoord. Om binnen acht maanden na afloop van het boekjaar heeft uitgekeerd onafhankelijke externe deskundige. Indien de taxatiewaarde de looptijd van de financiering lineair afgeschreven. kostprijshedge-accounting toe te passen zijn de hedge relaties aan de certificaathouders, de zogenaamde uitdelingsverplichting. per pand hoger is dan de verkrijgingsprijs plus geactiveerde gedocumenteerd en worden deze periodiek getest op effectiviteit. aankoopkosten per object vindt er een positieve herwaardering Voor zover sprake is van een effectieve hedge worden 28 29

17 Regelgeving Leegstandsrisico De NV is onderworpen aan de plaatselijke, regionale en op deze wijze kwijtraken. Reeds door de NV gedane uitkeringen SCHATTINGEN Het leegstandsrisico is het risico dat objecten, na afloop of nationale regelgeving waar zij beleggingen heeft. De kunnen in beginsel niet worden teruggevorderd van de Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet regelgeving waaraan zij is onderworpen heeft betrekking certificaathouders. te kunnen toepassen, is het nodig dat de beheerder van het opnieuw verhuurd kan worden. Dit houdt in dat gedurende de op milieu-, veiligheids- en onderhoudsnormen, de rechten ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV zich over leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden. van huurders en andere wetgeving die van invloed is op de Illiquiditeit van certificaten verschillende zaken een oordeel vormt, en dat de directie schattingen Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde nieuwe onroerend goedmarkten, waaronder met name de fiscale Een certificaat kan uitsluitend na de uitdrukkelijke schriftelijke maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening huurders aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan wetgeving. Er kan geen zekerheid worden gegeven dat de toestemming van de beheerder worden overgedragen. Certificaten opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 te brengen in objecten welke additionele kosten voor de NV met zich regelgeving dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging kunnen uitsluitend worden verworven tegen een tegenwaarde van lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen meebrengen. van bestaande regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten van tenminste ,- per belegger, welke minimale tegenwaarde en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen de NV of geen andere nadelige gevolgen zullen hebben voor de ook geldt voor certificaathouders die additionele certificaten opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Huurrisico exploitatie van haar onroerend goed portefeuille, hetgeen de wensen te verwerven. Het is een certificaathouder verder niet De algemene economische situatie in van invloed op de huurprijzen. resultaten en de financiële situatie van de NV in negatieve zin toegestaan om certificaten te verkopen indien de tegenwaarde RISICOPARAGRAAF In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag kan beïnvloeden. van zijn certificaten daardoor minder dan ,- zou gaan Algemeen naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. In bedragen, tenzij de certificaathouder alle door hem gehouden Een bepaalde mate van risico is inherent aan iedere belegging in economisch voorspoedige tijden zal een toename van de vraag bij een Verkoopopbrengst certificaten verkoopt en overdraagt. Er is geen garantie dat een direct en indirect vastgoed en deze risico s zijn ook van toepassing gelijkblijvend aanbod aan huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen. De waarde bij de verkoop van vastgoed is voor een groot regelmatige of levendige handel in certificaten zal ontstaan, en de op de NV. Voor een uitgebreidere beschrijving van de risico s wordt Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de deel afhankelijk van de huur. De huurprijzen komen tot stand certificaten zijn niet ter beurze genoteerd noch bestaat daartoe verwezen naar de prospectus van het fonds. Bij direct vastgoed NV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van objecten. op basis van vraag en aanbod. In economische tijden zullen het voornemen. gaat het hierbij in het algemeen om de waardefluctuaties van de huren en de kapitalisatiefactor dalen en zal de leegstand De NV is voorts niet verplicht certificaten terug of in te kopen in het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van Renterisico / financieringsrisico toenemen. Dit betekent dat de waarde van de objecten in een geval certificaathouders wensen uit te treden. Gevolg is dat een een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange Voor zover verplichtingen gerelateerd zijn aan een object van langere neergaande conjunctuur kan dalen, hetgeen een negatieve belegging in het fonds een beperkt verhandelbare en mogelijk periode die benodigd is om onroerend goed te ontwikkelen, het aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) invloed heeft op de verkoopopbrengst. zelfs illiquide belegging is. De verwachting is verder dat de kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand van invloed op looptijd van de NV langer zal zijn dan de acht tot tien jaar die in de het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op het exploitatieresultaat van de NV alsmede op de marktwaarde van Onderhoud vastgoedsector voor niet-groeifondsen gebruikelijk is. schaarste of overschot. Veranderingen in algemene economische het desbetreffende object. Renterisico s worden door de beheerder Een slechte staat van onderhoud is van invloed op de ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus zoveel mogelijk afgedekt middels swapcontracten. huuropbrengsten en de waarde van een object. Beleid van de kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. NV is te beleggen in nieuwe en recent ontwikkelde objecten. Hefboomeffectrisico Tevens gaat de NV uit van de jaarlijkse onderhoudslasten om Economie Het fonds maakt bij de financiering van de portefeuille gebruik van de objecten in een kwalitatief goede staat van onderhoud te De algemene economische situatie in Nederland kan een negatieve vreemd vermogen. Door gebruik te maken van vreemd vermogen houden. Gedurende de looptijd kan de NV te maken krijgen met invloed hebben op de waarde van objecten, de leegstand en de stijgt de rendementsverwachting voor het eigen vermogen. Ook onvoorziene onderhoudslasten hetgeen een negatieve invloed mogelijkheid van huurders om aan de betalingsverplichtingen te het financiële risico voor de belegger - als verschaffer van eigen kan hebben op het exploitatieresultaat van het jaar waarop voldoen. vermogen- neemt dan toe. Als er een wijziging optreedt in de waarde deze onvoorziene last betrekking heeft. van de activa van het fonds, en als de financiering met vreemd Debiteurenrisico vermogen in absolute zin gelijk blijft, dan zal de intrinsieke waarde Verlies inleg certificaathouders Het risico bestaat dat een huurder niet aan zijn huurverplichtingen van de certificaten, sterker dalen of stijgen dan wanneer er geen Als de huurinkomsten sterk teruglopen, kan de mogelijkheid jegens de NV kan voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid van gebruik zou zijn gemaakt van vreemd vermogen. zich voordoen dat de NV niet meer aan haar verplichtingen huurders beïnvloedt derhalve het debiteuren- en het leegstandsrisico Voorbeeld hefboomwerking: als het fonds een financierings- kan voldoen en dat objecten gedwongen moeten worden dat de NV loopt. Om die reden worden de huurders getoetst op hun percentage van 50% aanhoudt, dan zal bij een absolute waardedaling verkocht. Indien de schulden van de NV hoger zijn dan solvabiliteit, betrouwbaarheid en betalingsgedrag. van 10% van de objecten een waardedaling van 20% van het de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de eigen vermogen optreden. Bij een waardestijging werkt dit certificaathouders ingelegde kapitaal worden aangesproken. uiteraard andersom. Het risico bestaat dat de certificaathouders hun volledige inleg 30 31

18 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2011 De aan de objecten toe rekenen kosten ten bedragen van ,- zijn als volgt opgebouwd: 1 Direct Vastgoed Taxatiewaarde Aan objecten toe te rekenen kosten Beleggingen in direct vastgoed Af: huurincentives per einde verslagperiode Totaal Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is als volgt: Stand per begin boekjaar Aankopen Verkopen Activering aankoopkosten Afschrijvingen aankoopkosten Herwaardering via winst- en verliesrekening Vrijval correctie huurincentives Stand per einde verslagperiode Stand per 1 januari Geactiveerde kosten Afschrijvingen Stand per 31 december a) Aankoopkosten Totale aankoopkosten Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.) Verkoop objecten Totale toe te rekenen aankoopkosten na reclassificatie b) Overdrachtsbelasting Totale overdrachtsbelasting Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.) Verkoop objecten Totale toe te rekenen overdrachtsbelasting na reclassificatie c) Niet verrekenbare BTW Niet verrekenbare BTW Een specificatie van de beleggingen in direct vastgoed per 31 december is opgenomen in bijlage I. De geactiveerde aankoopkosten gedurende 2011 bestaan uit een selectie en acquisitiefee ten bedrage van ,- en kosten voor notaris en overige adviseurs ten behoeve van de aankoop ten bedrage van ,-, in totaal ,- Totaal

19 2 Overige vorderingen Debiteuren servicekosten lopend boekjaar Huurincentives 2 a Debiteuren huurders 2 b Nog te ontvangen rente Vooruitbetaalde verzekeringspremie Vooruitbetaalde exploitatiekosten Vordering Kadans Vordering Jeog BV Totaal a Huurincentives Deze vordering heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle huurkortingen zijn verwerkt in de jaarrekening volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract. In onderstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft. Stand incentive per 1 januari Nieuw verstrekte incentive Toe te rekenen korting verslagperiode Stand per 31 december Huurincentive Jeverweg Groningen Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda Huurincentive Van Salmstraat Boxtel Huurincentive Tussenriemer 20 Roosendaal Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo Totaal Het bedrag ad ,- is in de resultatentrekening van de NV opgenomen als huurkorting. In verband met het aangaan van een nieuw huurcontract (en vervallen van het oude huurcontract) met de huurder van Van Salmstraat te Boxtel per 1 juli 2011 is gedurende het boekjaar de huurincentive voor dit object geheel afgeschreven. 2b Debiteuren huurders Huur Brouwgoed CV Huur Combinatie CV Huur Drieluik CV Huur Octaaf CV Huur Kwadraat CV Huur REGF NV Totaal Immateriële vaste activa a) Opstartkosten b) Financieringskosten c) Emissiekosten Totaal Hieronder worden de immateriële vaste activa nader gespecificeerd. Stand per 1 januari Geactiveerde kosten Afschrijvingen Stand per 31 december a) Opstartkosten Underwriting fee Oprichtingskosten Totale opstartkosten b) Financieringskosten Afsluitprovisie Eurohypo Afsluitprovisie Deutsche Hypo Afsluitprovisie Real Estate Participations & Finance BV Totale financieringskosten c) Emissiekosten Structureringsfee Underwriting fee Marketingkosten Kosten voor advisering Emissiekosten juli Totale emissiekosten Totaal

20 3a Opstartkosten Op aanvangsdatum had de NV zich reeds verbonden tot verwerving van een vastgoedportefeuille. In dat verband had de initiatiefnemer een afnamegarantie afgegeven voor het minimaal benodigd aantal Certificaten dat was benodigd voor de financiering van de aankoop van de eerste vastgoedportefeuille. De vergoeding bedroeg 3% van 28,1 miljoen en was eenmalig. De oprichtingskosten houden verband met de notariële, juridische, fiscale en accountantskosten. Die gepaard gaan met de oprichting van de NV. De opstartkosten worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar lineair afgeschreven. 5 Eigen Vermogen Geplaatst en gestort kapitaal Het verloop van het geplaatst en gestort kapitaal: Stand per aanvang verslagperiode Uitgegeven Stand per einde verslagperiode b FINANCIERINGSKOSTEN (AFSLUITPROVISIE EUROHYPO EN DEUTSCHE HYPO) De financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die moet worden betaald ten tijde van het opnemen van bedragen onder de financiering. De afsluitprovisie bedraagt 0,25% - 0,50% van het opgenomen bedrag onder de lening. Financieringskosten worden geactiveerd en een periode van de looptijd van de financiering lineair afgeschreven. Indien een deel van de lening vroegtijdig wordt afgelost wordt de provisie dienovereenkomstig afgeschreven. De gedurende het boekjaar geactiveerde afsluitprovisie bedraagt in verband met de Deutsche Hypo leningen (0,5% van ,- en ,-) en in verband met de kredietfaciliteit van Real Estate Participations & Finance B.V. (0,375% van ,-) Agio Het verloop van de agioreserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Bij: vrijval van wettelijke reserve Af: dividenduitkering Af: vorming herwaarderingsreserve Stand per einde verslagperiode c EMISSIEKOSTEN De structureringsfee houdt verband met de structurering van elke emissie van certificaten en bedraagt 2,5% over het kapitaal dat bij een emissie wordt geplaatst. De eventueel niet terug te vorderen BTW wordt hierbij opgeteld. De underwriting fee wordt aan de NV in rekening gebracht indien de initiatiefnemer een afnamegarantie van het minimaal benodigde certificaten afgeeft. De vergoeding voor afdekking van het risico bedraagt 3% van het gegarandeerd te plaatsenkapitaal bij een emissie. De underwriting fee van de eerste emissie over 2007 is hier geactiveerd (3% van ,-). Voor de tweede emissie in 2007 en de emissie in 2011 is geen underwriting fee in rekening gebracht. Er worden kosten gemaakt voor de marketing van de certificaten en de produktie van de marketingmaterialen zoals prospectus en vastgoedbrochure. In juli 2011 is een bedrag van ,- aan emissiekosten geactiveerd. Dit is 1% van het bedrag aan tijdens de emissie aangekochte certificaten (exclusief verkochte certificaten) ten bedrage van ,- De kosten voor advisering bestaan uit kosten voor notariele, juridische en fiscale advisering en werkzaamheden en eventuele advisering door accountants per emissie. 4 Liquide middelen Bankrekeningen rekening-courant Beleggersrekening Totaal Herwaarderingsreserve Het verloop van de post overige reserves is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Mutatie herwaarderingsreserve Stand per einde verslagperiode Wettelijke reserve Het verloop van de wettelijke reserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving opstartkosten Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving emissiekosten Stand per einde verslagperiode Overige reserves Het verloop van de post overige reserves is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Af: bestemming resultaat voorgaand boekjaar Stand per einde verslagperiode Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds. Door de teruggave van de belastingdienst van de omzetbelasting van het derde kwartaal 2011 op 30 december 2011 van ,- is de omvang van de liquide middelen relatief hoog. Hiermee is de tijdelijke BTW financiering op 9 januari 2012 afgelost. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt ,-. Het is verdeeld over aandelen met een nominale waarde van 250. Gedurende het boekjaar is het geplaatste kapitaal uitgebreid van ,- (6.288 aandelen) naar (7.503 aandelen). Het gestorte agio bedraagt per aandeel 6.226,- hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van ,- voor aandelen. Er is een wettelijke reserve gevormd inzake opstartkosten en emissiekosten voor een bedrag van ,- (zie 3c). Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund is houder van alle aandelen