vonnis RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: \ CV EXPL inzake tegen

Transcriptie

1 vonnis RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: \ CV EXPL vonnis van de kantonrechter van 11 november 2014 inzake BERNARD MARTINUS KOOIJ, handelend onder de naam Bungalowpark Schatzenburg, wonende te Den Haag en zaakdoende te Menaldum, gemeente Menameradiel, eiser in conventie, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. M.M. Kroone, tegen WILLY CATHARINA HELENA HOEKSTRA, wonende te Franeker, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: G. Metselaar, Partijen zullen hierna Kooij en Hoekstra worden genoemd. Het verdere procesverloop 1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 15 april 2014 waarbij in conventie en in reconventie een comparitie van partijen is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte tot vermeerdering van eis - de akte houdende bezwaar tegen de vermeerdering van eis - het proces-verbaal van de comparitie van partijen die heeft plaatsgevonden op 2 september Ten slotte is vonnis bepaald. Motivering De feiten in conventie en in reconventie 2.1. In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. a. Kooij is sinds 2009 eigenaar van (de exploitatie van) het bungalowpark Schatzenburg te Menaldum (hierna: het park). Hoekstra is sinds 25 maart 2013 eigenaar van een vijftal kavels op het park. Het betreft de kavels met nummers 192 (met tuin sectie E nummer 1874), 214, 215, 216 en 217. Op de eerstbedoelde kavel bevindt zich een chalet, althans een mobiele bungalow. De laatstbedoelde vier kavels zijn (vooralsnog) leeg, zij zijn althans niet als kampeer-/recreatieplaats in gebruik genomen en bebouwd. b. In de tussen partijen opgemaakte akte van levering, waarin H.J. Booisma en F.A. Boonstra (eerstbedoelde kavel) respectievelijk de besloten vennootschap Natas B.V. (de

2 zaak-/rolnummer: \ CV EXPL laatstbedoelde vier kavels) als verkopers en Hoekstra als koper worden aangeduid, is onder meer bepaald: "3. Erfdienstbaarheden met betrekking tot het gebruik van de mobiele bungalows. Met het oog op de voorgenomen verkoop van de kavels met de daarop gebouwde of in aanbouw zijnde mobiele bungalows worden reeds nu voor alsdan gevestigd ten nutte van de gemeenschappelijke gedeelten en ten behoeve en ten laste van de resterende kavels, als heersend erf en ten laste van het verkochte als dienend erf zulks onder de opschortende voorwaarden van levering van de afzonderlijke kavels aan de kopers, de erfdienstbaarheden: d. om de wegen en paden, behorende tot het gehele complex, niet te gebruiken voor vervoermiddelen met een grotere asdruk dan tweeduizend vijfhonderd (2500 kg). Voor elke niet-nakoming geldt dat de niet-nakomer ten behoeve van de gerechtigde tot het heersende erf een boete verbeurt van eenduizend euro (é' 1.000,00) per overtreding en eenduizend euro (e 1.000,00) voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, welke boete onmiddellijk opeisbaar zal zijn door het enkele feit der niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling of andere formaliteit in acht behoeft te worden genomen, een en ander onverminderd de bevoegdheid daarnaast nakoming en/of schadevergoeding te vorderen." en "Algemene voorzieningen, vereniging van eigenaren Artikel 14 I. Algemene voorzieningen a. De zich in het recreatiepark, waarin het kampeermiddel is gelegen, bevindende wegen, paden, groenstroken, speelattributen, waterpartijen en infrastructurele opstallen en voorzieningen e.d. zijn en blijven eigendom van Schatzenburg, die verplicht is een en ander in goede staat van onderhoud te houden. De koper verbindt zich jegens Schatzenburg of een namens Schatzenburg nader aan te wijzen derde en is jegens Schatzenburg of de door Schatzenburg namens hem aangewezen derde gehouden om bij te dragen in de parkkosten/lasten van onderhoud/vervanging, instandhouding en exploitatie van deze algemene voorzieningen, hierna tezamen te noemen: "de parkkosten". b. De parkkosten bedragen 477,40 per jaar, excl. 19% BTW Deze bestaan uit onderhoudskosten van openbare groenvoorziening/waterpartijen hetgeen onder meer inhoud het schoonhouden van duikers, uitgraven en verwijderen van begroeiing, het verzorgen en uitbreiden van nieuwe aanplant. Verder behoort tot deze bijdrage het schoonhouden van het recreatiecentrum, de verzekeringen, alsmede het onderhouden en in stand houden van alle sub a vermelde voorzieningen. De voor het gekochte verschuldigde zakelijke lasten en overheidsheffingen en de kosten van vuilafvoer, gas, water, elektra en kabeltelevisiezijn uitdrukkelijk niet in deze bijdrage opgenomen en dienen derhalve door de koper naast de bijdrage, voor eigen rekening te worden voldaan. c. De vergoedingen sub b zullen jaarlijks aan de hand van de stijging respectievelijk daling van de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), worden geïndexeerd. De jaarlijkse per de 1C januari van ieder jaar vast te stellen bijdrage zal worden berekend door de vorige bijdrage te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller zal worden gevormd door het maandindexcijfer van juli voorafgaande aan de datum van de herziening van de bijdrage en de noemer door het maandindexcijfer van juli van het daaraanvoorafgaande jaar. d. De sub b bedoelde bijdrage is verschuldigd telkens binnen 14 dagen na opgave door Schatzenburg van het verschuldigde bedrag.

3 zaak-/rolnummer: \ CV EXPL De sub b bedoelde bijdrage is eveneens verschuldigd indien het verkochte nog niet (volledig) is verbouwd. Ieder beroep op compensatie of korting is uitgesloten. Bij niet-tijdige betaling van de bijdrage of een gedeelte daarvan is de koper over de bijdrage een rente verschuldigd gelijk aan 1% per maand waarbij een gedeelte van een maand geldt als een volle maand. Tevens komen de buitengerechtelijke incassokosten met een minimum van f50,00 voor rekening van de koper. 2. Vereniging van Eigenaren (VvE) De koper verplicht zich door ondertekening van deze overeenkomst/of ondertekening van de notariële akte van levering lid te worden en te blijven van de belangenvereniging: Vereniging van Eigenaren Recreatiepark Schatzenburg, gevestigd te Menaldum." c. Op de website van het park is onder meer vermeld: "Parkkosten Hieronder vindt u een overzicht van de totale kosten Jaarlijks ontvangt u hiervan een factuur. Parkkosten C 527,97* Kabel 6 90,85* Vuilafvoer 6 226,58* Internet 6 114,51* Gas/water/elektra naar verbruik *Ex. 21% BTW". d. Betreffende de kavels 214 tot en met 217 heeft het park Hoekstra een viertal 22 oktober 2013 gedateerde facturen ten bedrage van telkens 1.161,49 (inclusief BTW) doen toekomen. Daarbij zijn Hoekstra telkens parkkosten (ad 527,97), vuilafvoer 2014 (ad 226,58), kabel-tv (ad C 90,85) en draadloos internet (ad 114,51) over 2014 in rekening gebracht, te vermeerderen met BTW. Hoekstra heeft van deze facturen alleen de aan parkkosten gefactureerde bedragen van telkens 527,97 (exclusief BTW) betaald. Daarbij is vermeld: "onder voorbehoud van juistheid". De overige drie gefactureerde posten en bedragen heeft Hoekstra onbetaald gelaten. De factuur betreffende kavel 192 heeft Hoekstra wel volledig (parkkosten en bijkomende kosten) voldaan. Het standpunt van Kooij in conventie 3.1. Kooij vordert -na vermeerdering van eis- de veroordeling van Hoekstra bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot: - betaling van de niet-betaalde factuurbedragen ad 554,59 per factuur en voorts een bedrag van 1.439,90 aan eenmalige aansluitkosten energie, een en ander vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand, exploitkosten ad 88,50 en buitengerechtelijke kosten ad 200,--; - herstel van de asfaltweg door een erkend asfalt herstelbedrijf op het park met inachtneming van het parkreglement welke hersteld moet zijn binnen 30 dagen na het te dezen te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom van 1.000,-- per dag met een maximum van ,-- te betalen aan Kooij; - betaling van de kosten van het rapport en de schoonmaak als gevolg van de werkzaamheden van Hoekstra ten bedrage van 1.623,82; - betaling van een boete van 1.000,-- op grond van het overtreden van het kettingbeding van artikel 3 van de leveringsakte; - betaling van de proceskosten. Volgens Kooij is Hoekstra de door hem gevorderde bedragen aan hem verschuldigd.

4 zaak-/rolnummer \ CV EXPL Hoekstra heeft verweer gevoerd en zij heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Het standpunt van Hoekstra in reconventie 4.1. In reconventie vordert Hoekstra de veroordeling van Kooij: - kavel 192 zonder kosten aan te sluiten op energie- en nutsvoorzieningen en ongestoord aangesloten te blijven door middel van het beleveren van energie- en nutsvoorzieningen; - tot vergoeding van de schade die Hoekstra heeft geleden als gevolg van het niet kunnen leveren van het verhuurobject ad 85,-- per dag, zulks vanaf 5 februari 2014 tot aan de dag van levering van energie- en nutsvoorzieningen; - in de kosten van juridische bijstand zijdens Hoekstra; - in de proceskosten Kooij heeft verweer gevoerd en hij heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. De beoordeling van het geschil 5.1. De vorderingen in conventie en in reconventie zullen vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk worden behandeld Hoekstra heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis zijdens Kooij. Volgens Hoekstra is haar de kans ontnomen verweer te voeren tegen de vermeerderde eis. Geoordeeld wordt dat dit verweer onjuist is. Bij haar bezwaar tegen de vermeerdering van eis heeft Hoekstra uitvoerig kunnen reageren en heeft zij ook daadwerkelijk gereageerd op de vermeerderde eis. Bovendien heeft Hoekstra ter gelegenheid van de comparitie van partijen kunnen reageren op de vermeerderde eis. Daarnaast moet worden vastgesteld dat gesteld noch gebleken is dat de onderhavige procedure onredelijk is vertraagd als gevolg van de vermeerdering van eis. De vermeerdering van eis is dan ook niet in strijd met de eisen van een goede procesorde (artikel 130 Rv.), zodat zal worden uitgegaan van de vermeerderde eis Vooropgesteld wordt dat, uitgaande van het voren -sub 2.1.b.- bedoelde artikel 14 van de akte van levering, tegenover de door Hoekstra te betalen parkbijdrage voor Kooij de verplichting bestaat om de aan hem in eigendom toebehorende infrastructuur, groenvoorziening/waterpartij en en opstallen goed te onderhouden c.q. beheren, terzake daarvan de nodige verzekeringen in stand te houden en om het recreatiecentrum schoon te houden. Voorts blijkt uit het vorenbedoelde artikel 14 dat kaveleigenaren naast de parkbijdrage ook de (jaarlijkse) kosten van vuilafvoer, gas, water, elektra en kabeltelevisie verschuldigd zijn en dat deze kosten niet in de parkkosten zijn begrepen Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of Hoekstra over 2014 vuilafvoer, kabel-tv en draadloos internet aan Kooij verschuldigd is. Partijen zijn het erover eens dat Hoekstra deze vier percelen niet in gebruik heeft genomen en dat deze leeg zijn. Volgens Kooij is voor de verschuldigdheid van deze kosten niet van belang of de kaveleigenaar zijn kavel al dan niet gebruikt, terwijl Hoekstra stelt dat zij deze kosten slechts verschuldigd is als zij de kavels daadwerkelijk zou gebruiken Vooropgesteld wordt dat gesteld noch gebleken is dat bij het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst betreffende de onderhavige kavels tussen (de rechtsvoorganger van) Hoekstra en Kooij gesproken is over de onderhavige kosten en met

5 zaak-/rolnummer: \ CV EXPL name dat deze ook verschuldigd zouden zijn indien de kavels niet gebruikt worden. Evenmin is gesteld of gebleken dat Kooij de koper van de kavels anderszins heeft kenbaar gemaakt of gewaarschuwd dat de onderhavige kosten ook verschuldigd zouden zijn indien de kavels niet zouden worden gebruikt. Geoordeeld wordt voorts dat in artikel 14 lid 1 sub b onderscheid wordt gemaakt tussen de parkkosten die ook worden aangeduid als "de bijdrage" en de onderhavige kosten waarvan thans betaling wordt gevorderd. Dit blijkt uit de tweede alinea van dit artikellid dat als volgt luidt: "De voor het verkochte verschuldigde zakelijke lasten en overheidsheffingen en de kosten van vuilafvoer, gas, water, elektra en kabeltelevisie zijn uitdrukkelijk niet in deze bijdrage opgenomen en dienen derhalve door de koper naast de bijdrage, voor eigen rekening te worden voldaan." Volgens het bepaalde in artikel 14 lid 1 sub d is "de sub b bedoelde bijdrage eveneens verschuldigd indien het verkochte perceel nog niet (volledig) is bebouwd" Dat betekent dat de bijdrage, de parkkosten dus, ook verschuldigd is als de kavel niet bebouwd is en (nog) niet gebruikt wordt. Daar staat echter niet dat dit eveneens geldt voor de onderhavige, thans gevorderde kosten waarop de tweede alinea van artikel 14 lid 1 sub b betrekking heeft. De akte van levering rechtvaardigt dus niet dat Kooij aanspraak kan maken op de thans gevorderde kosten in geval van niet gebruik van de betreffende kavel. Daar komt bij dat de onderhavige kosten naar hun aard als typische gebruikerskosten beschouwd moeten worden die slechts gemaakt zullen worden indien een kavel daadwerkelijk wordt gebruikt en van de betreffende voorzieningen gebruik wordt gemaakt. Van gebruik is hier geen sprake. Gelet op het voorgaande moet geconcludeerd worden dat Hoekstra de thans gevorderde (gebruiks)kosten niet verschuldigd is zolang zij haar kavels niet gebruikt c.q. bebouwt. Kooij heeft weliswaar nog naar zijn website verwezen, maar daarop is geen onderbouwing te vinden voor zijn stelling dat de onderhavige, thans gevorderde kosten ook verschuldigd zijn zolang de kavel niet is bebouwd, althans niet in gebruik is. Betreffende het draadloos internet heeft Kooij voorts nog aangevoerd dat de kosten van aanleg van de internetvoorziening door alle kaveleigenaren gezamenlijk gedragen moeten worden, maar daarmee staat nog niet vast dat een eigenaar van een onbebouwde, niet gebruikte kavel zonder contractuele grondslag (die is gesteld noch gebleken) gehouden zou zijn aan de instandhouding van een internetvoorziening bij te dragen. Het door Kooij gevorderde zal daarom in zoverre moeten worden afgewezen Partijen houdt voorts verdeeld de vraag of Hoekstra voor haar kavel met nummer 192 eenmalige aansluitkosten ten bedrage van 1.190,-- exclusief BTW betreffende het energienetwerk aan Kooij verschuldigd is. Kooij maakt aanspraak op dit bedrag nu Hoekstra betreffende dit perceel aansluiting wenst. Ter toelichting op haar vordering heeft Kooij gesteld dat destijds door het park kosten zijn gemaakt voor de aanleg van een infrastructuur (waaronder een energienetwerk) en dat voor de aansluiting van een kavel op het energienetwerk door de kaveleigenaar een eenmalige vergoeding verschuldigd is als bijdrage aan de kosten van aanleg. Volgens Kooij heeft de vorige eigenaar van het perceel van Hoekstra deze bijdrage niet betaald omdat deze voorganger geen aansluiting op het energienetwerk wenste. Indien de vorige eigenaar van de kavel deze bijdrage aan de kosten van aanleg reeds had betaald, zou Hoekstra deze niet opnieuw hoeven te betalen, aldus Kooij. Kooij verwijst naar haar website waarop is vermeld dat de eenmalige aansluitkosten voor energie 1.190,-- exclusief BTW bedragen. Hoekstra, die niet het uitgangspunt betwist dat de kaveleigenaar aansluitkosten in rekening kunnen worden gebracht, heeft tot zijn verweer aangevoerd dat de thans gevorderde bijdrage reeds in het kader van de eerste uitgifte van een kavel bij de akte van levering in rekening dient te worden gebracht, zodat de voorganger van Hoekstra deze kosten zal hebben betaald.

6 zaak-/rolnummer: \ CV EXPL Als deze voorganger zou hebben betaald, heeft te gelden dat de bijdrage alleen bij de eerste uitgifte van een kavel in rekening gebracht kan worden, aldus Hoekstra. Bovendien stelt Hoekstra dat de aansluiting op het energienetwerk een eenvoudige handeling is die geen vergoeding van 1.190,-- exclusief BTW rechtvaardigt Geoordeeld wordt dat nu Kooij kosten heeft moeten maken voor de aanleg van een energienetwerk ten behoeve van het park, hij redelijkerwijs aan de aansluiting van een kavel op dit netwerk de voorwaarde kan verbinden dat door de kaveleigenaar een (eenmalige) bijdrage aan de aanlegkosten wordt betaald. Deze bijdrage kan hij vragen op het moment dat de betreffende kavel voor het eerst wordt aangesloten; niet valt in te zien waarom deze bijdrage alleen gevraagd kan worden bij de eerste uitgifte van een kavel in het kader van de akte van levering. Weliswaar heeft Hoekstra gesteld dat in een verkoopbrochure is aangegeven dat deze kosten bij de notaris worden verrekend, maar indien al juist staat deze omstandigheid er niet aan in de weg dat Kooij deze bijdrage vraagt aan een latere eigenaar van een kavel indien een eerdere eigenaar geen belang had bij aansluiting. Vastgesteld moet voorts worden dat uit de overgelegde producties niet afgeleid kan worden dat Kooij deze bijdrage reeds eerder in rekening heeft gebracht. De omstandigheid dat de aansluiting op het energienetwerk een eenvoudige handeling zou zijn leidt niet tot een ander oordeel nu het gaat om een bijdrage aan de aanlegkosten van het energienetwerk. De vordering betreffende de aansluitkosten op het energienetwerk is dus toewijsbaar, zij het dat niet het gevorderde bedrag van 1.190,-- exclusief BTW toewijsbaar is, doch een bedrag van 1.190,-- inclusief BTW. Onweersproken heeft Hoekstra namelijk gesteld dat Kooij terzake aan anderen telkens een bedrag van 1.190,-- inclusief BTW in rekening heeft gebracht, terwijl Kooij heeft nagelaten deugdelijk te onderbouwen waarom thans door Hoekstra een hoger bedrag verschuldigd zou zijn Gelet op het voorgaande moet geoordeeld worden dat Kooij aan de aansluiting van de kavel van Hoekstra op het energienetwerk en de levering van energie redelijkerwijs de voorwaarde kon verbinden dat Hoekstra de aansluitkosten betaalde. Nu Hoekstra heeft geweigerd deze kosten te voldoen, is er geen schadevergoedingsverplichting aan de zijde van Kooij in verband met het feit dat Hoekstra schade heeft geleden doordat zij de kavel niet aan derden heeft kunnen verhuren omdat geen energie beschikbaar was. Indien Hoekstra aan haar verplichting had voldaan om de aansluitkosten te betalen, was de kavel van energie voorzien en had Hoekstra deze kunnen verhuren. De (reconventionele) vordering tot schadevergoeding moet dus worden afgewezen. De vordering om de kavel aan te sluiten op het energienetwerk en tot levering van energie over te gaan treft hetzelfde lot Kooij heeft voorts gesteld dat Hoekstra in het kader van werkzaamheden op haar kavel met nummer 192 met te zware materialen/voertuigen gebruik heeft gemaakt van de (geasfalteerde) weg op het park. Als gevolg daarvan is het asfalt zichtbaar verzakt, zijn kuilen ontstaan, is de toplaag van het asfalt er af gereden en zijn randen van de weg afgebroken. Kooij verwijst naar een in zijn opdracht opgemaakt rapport van Prisma-advies van 28 april 2014 (waarvan de kosten een bedrag van 897,82 belopen). In verband hiermee vordert Kooij de veroordeling van Hoekstra tot herstel van de (asfalt)weg. Het gevolg van het vorenbedoelde gebruik van de weg door Hoekstra was verder dat deze vol met modder, zand en steengruis lag. Het verzoek van Kooij om de weg binnen 5 dagen schoon te maken is door Hoekstra genegeerd, waarna Kooij een bedrijf de weg heeft laten schoonmaken hetgeen 726,-- heeft gekost. In verband hiermee vordert Kooij voorts op grond van artikel 3 zoals hiervoor bij de feiten geciteerd, een boete van 1.000,--. Hoekstra heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij betwist dat zij de (asfalt)weg heeft

7 zaak-/rolnummer: \ CV EXPL beschadigd of dat zij daarvoor verantwoordelijk is. Verder wijst zij er op dat door anderen met zwaar materiaal of zware vervoersmiddelen van de weg gebruik is gemaakt en zij betwist dat zij de weg heeft vervuild. Nu Kooij zijn vordering in zoverre voldoende heeft onderbouwd en Hoekstra de vordering gemotiveerd heeft betwist, zal Kooij worden toegelaten tot bewijslevering. Geoordeeld wordt dat Kooij met de thans door hem in het geding gebrachte bescheiden, en dan met name het rapport van Prisma-advies, onvoldoende bewijs van zijn stellingen heeft bijgebracht Voor zover hiervoor geoordeeld is dat een vordering wordt afgewezen of toewijsbaar is, zal deze beslissing bij eindvonnis in het dictum worden genomen. In afwachting van de bewijslevering wordt overigens iedere beslissing aangehouden. Beslissing De kantonrechter: laat Kooij toe tot het bewijs van feiten of omstandigheden, waaruit kan worden afgeleid, dat Hoekstra de ten processe bedoelde weg heeft beschadigd en in het bevestigende geval welke schade aan de weg daarvan het gevolg is en dat Hoekstra de ten processe bedoelde weg heeft vervuild als gevolg waarvan opruimwerlczaamheden noodzakelijk waren; bepaalt indien Kooij dit bewijs wenst te leveren door middel van het doen horen van getuigen, dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden in het Gerechtsgebouw te Leeuwarden, Zaailand 102, voor mr. R. Giltay, kantonrechter; verwijst de zaak naar de rol van 25 november 2014 voor uitlating aan de zijde van Kooij: a. of hij van de gelegenheid tot bewijslevering door getuigen gebruik zal maken; b. zo ja, hoeveel getuigen hij zal voorbrengen, en aan de zijde van beide partijen: c. welke verhinderdata beide partijen in dat geval hebben voor de periode van 3 maanden na genoemde roldatum, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden bepaald, dan wel zal worden voortgeprocedeerd; bepaalt dat Kooij, indien hij het bewijs niet (enkel) door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, Kooij dit uiterlijk ter rolzitting van 25 november 2014 aan rechtbank en aan de wederpartij moet opgeven; bepaalt dat beide partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, houdt iedere verdere beslissing aan. Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 november 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.

8 zaak-/rolnummer: \ CV EXPL c389. De griffier,