Overdracht gedeeltelijk perceel

Transcriptie

1 Overdracht gedeeltelijk perceel Hendrik Ploeger 10 mei

2 Agenda Individualisering (specialiteitbeginsel) Rol van partijen én notaris Kadasterclausule Grensoverschrijdende bouwwerken Erfdienstbaarheid door bestemming 10 mei

3 Eigendom Eigendom vereist een object, de zaak Zaak: voor menselijke beheersing stoffelijk object Eigendom impliceert individualisatie van de materie 10 mei

4 Eigendom van een onroerende zaak Erf, grondstuk: een in het horizontale vlak afgegrensd deel van de aardbol, dat door die individualisatie vatbaar is voor eigendom Individualisatie door (erkenning van) door mensen ingestelde grenzen 10 mei

5 Soorten grenzen Gebruiksgrens (terreingrens, cultuurgrens) Bezitsgrens Eigendomsgrens (rechtsgrens) Kadastrale grens 10 mei

6 Gebruiksgrens Feitelijke grens. Kan blijken uit het gebruik, feitelijke erfafscheiding (muur, sloot, heg, dijk) 10 mei

7 Bezitsgrens Bezit: is houden voor jezelf = feitelijke macht met de pretentie van een recht dat anderen uitsluit Processuele functie: bezitter wordt vermoed rechthebbende te zijn Sluitstuk: verkrijging door verjaring (10 jaar/20 jaar) 10 mei

8 Eigendomsgrens Juridische grens (begrenzing van het eigendomsrecht) Natuurlijke omstandigheden (water, verschillen in cultuur) of (bouw)werken (wegen, muren, etc) kunnen wel helpen de eigendomsgrens te identificeren, maar vormen uit zich zelf geen begrenzing Men heeft het recht op afpaling: art. 5:46 (plaatsen van grenstekens m.m.v. de buur) en het recht om zijn erf af te sluiten: art. 5:48 10 mei

9 Eigendomsgrens: de wet Art. 5:36 - Vermoeden dat de eigendomsgrens samenvalt met het midden van een afscheiding in de vorm van muur, hek, heg, greppel of sloot Art. 5: Aanwas en afslag (verplaatsing oeverlijn) Art. 5:35 - Overstuiving (verplaatsing duin) Art. 5:47 - Grensbepaling door rechter bij onzekere grens (zie Hof Arnhem 22 februari 2006) 10 mei

10 Kadastrale grens Perceel Perceel = kadastraal begrip; grenzen vastgesteld door kadaster ( met behulp van landmeetkundige gegevens ) en gekenmerkt door de kadastrale aanduiding Terreinopname is vastgelegd in veldwerk Kadastrale grens en eigendomsgrens behoeven niet samen te vallen! 10 mei

11 Grenzen: verantwoordelijkheid van partijen, makelaar en notaris Partijen: feitelijke kennis waar de grens komt te liggen Makelaar/notaris: juridische kennis om die grens te beschrijven 10 mei

12 Wat is overgedragen? Omschrijving in de leveringsakte is beslissend Hoge Raad 8 december 2000 (Eelder Woningbouw/Van Kammen) Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak 10 mei

13 Eelder Woningbouw Levering van een gedeeltelijk kadastraal perceel Omschreven als: de woning met schuurtje, erf en tuin, plaatselijk bekend Eelde, Woldhorn 21, uitmakende een ter plaatse afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend... Vraag: is een achter de tuin gelegen pad overgedragen? 10 mei

14 Eelder Woningbouw: de uitkomst Nu de feitenrechter op grond van uitleg naar objectieve maatstaven tot de conclusie was gekomen dat het pad geen deel uitmaakte van de onroerende zaak zoals in de akte van levering was beschreven, was er geen plaats meer voor bewijsvoering over de partijbedoeling bij het sluiten van de overeenkomst. 10 mei

15 Kadasterclausule Geleverd wordt:... een strook grond gelegen nabij de Halve Maanseweg te Bergen (Limburg), uitmakende een ter plaatse behoorlijk afgepaald en aangeduid gedeelte van het kadastrale perceel gem. Bergen (Limburg), sectie S nr. 1120, groot ongeveer twee en twintig aren of zo groot als na de latere kadastrale opmeting zal blijken. 10 mei

16 Kadasterclausule (II) Casus Rechtbank Roermond 3 mei 1990: De precieze begrenzing van het perceel was vaag De over te dragen strook grond heeft geen eigen perceelsnummer ( gedeeltelijk erf / deelperceel ) Verwezen wordt in de leveringsakte naar afpalingen, die niet of nauwelijks aanwezig waren 10 mei

17 Kadasterclausule (III) Rechtbank Roermond: De kadastrale opmeting krijgt in zo n geval het karakter van een grensbepaling, waaraan partijen in de overdrachtsakte verklaren zich te willen conformeren Zie voor kritiek Bartels 10 mei

18 Belang van de notaris bij overdracht gedeeltelijk kadastraal perceel Heldere omschrijving van de door partijen gewenste grens Verwijzing naar duurzame tekens in het veld Inschrijven van een tekening Bedoeling ook duidelijk na doorlevering van erf Men moet bedacht zijn op noodzaak tot vestiging van erfdienstbaarheden Vereist dus kennis van het over te dragen goed 10 mei

19 Verantwoordelijkheid partijen / eigenaren Duidelijkheid wat men wil Aanwezigheid bij kadastrale meting Bewaking van de grens voor nu en in de toekomst 10 mei

20 Uit het Wetboek van Strafrecht Art. 333: Hij die, met het oogmerk om zich of een ander wederrechtelijk te bevoordelen, hetgeen tot afbakening van de grenzen van erven dient vernielt, verplaatst, verwijdert of onbruikbaar maakt, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste twee jaren of geldboete van de vijfde categorie. 10 mei

21 Grensmarkering 10 mei

22 10 mei

23 10 mei

24 Onduidelijke partijbedoeling in akte Hoge Raad 5 september 2003 Rechtbank Arnhem 11 januari mei

25 Rechtbank Arnhem 11 januari Camping de Mars levert aan Kaliwaal Bijland BV een aantal deelpercelen (kennelijk op het terrein aangeduid gedeelte en schetsmatig aangegeven op kaartje). - KB BV levert aan RGV deel van deze grond door - Nieuwe grens tussen Camping en RGV aangewezen aan landmeter - Later geschil over ligging grens 10 mei

26 Rechtbank Arnhem 11 januari 2006 Rechtbank: Er kan sprake zijn geweest van een vergissing bij de aanwijs en dat het de bedoeling van partijen is geweest een perceel in eigendom over te dragen met een eigendomsgrens die naar later blijkt afwijkt van de vastgestelde kadastrale grens 10 mei

27 Rechtbank Arnhem 11 januari 2006 Uitgangspunt: Eelder woningbouw-arrest Hier geven zowel akte als tekeningen waarnaar wordt verwezen onvoldoende houvast Nu in de beide akten de partijbedoeling niet voldoende tot uitdrukking is gebracht, komt het aan op de vraag of de Camping de Mars en KB en in hun voetspoor RGV een eigendomsgrens hebben gewild, die niet loopt langs de oostzijde maar langs de westzijde van de inmiddels gegraven afwateringssloot 10 mei

28 Rechtbank Arnhem 11 januari 2006 RGV krijgt bewijsopdracht Van belang is: - de gang van zaken tijdens de aanwijs - of de sloot t.t.v. de aanwijs er al lag - of er merktekens waren (door wie die waren ingeslagen) 10 mei

29 Paaltjes geslagen en voor levering uitgemeten; toch problemen? Rechtbank Zupthen 13 september 2006, NJF 2007, aug. 2002: eerste bezichtiging 21 aug. 2002: verkoper wijzigt oppervlakte van te verkopen stuk (en plaatst nieuwe pinnen) December 2002: tweede bezichtiging Februari 2003: koper maakt foto s Maart 2002: definitieve overeenstemming 1 mei 2003: levering 23 augustus 2005: koper klaagt over verschil 10 mei

30 Niet-conformiteit en klachtrecht (I) Koper beroept zich op art. 7:23 (klachtrecht koper binnen bekwame tijd tijd niet-conformiteit) Rb: koper had voor de levering kunnen weten dat de omtrek van het verkochte perceel afweek van wat hij meende geleverd te moeten krijgen, dus geen sprake van binnen bekwame tijd 10 mei

31 Niet-conformiteit en klachtrecht (II) Echter: er kan sprake zijn van dat de zaak een eigenschap blijkt te ontbreken die deze volgens verkoper had Hier: verwijzing naar houten palen, die het aanvankelijk aangeboden erf begrensden Dan geldt als moment het ontdekken van de nonconformiteit, en dat is volgens de rechtbank augustus mei

32 Bouwen over de eigendomsgrens Oorzaken: Veronachtzamen van de grens Onbekendheid met de juiste grens Onzorgvuldige splitsing van het erf 10 mei

33 Horizontale natrekking onroerende bouwwerken zijn eigendom van de eigenaar van de grond voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak 10 mei

34 Horizontale natrekking Eigendom is niet bevoegdheid 10 mei

35 De Varikse toren - Tussenverdieping in toren - Bereikbaar vanuit pastorie - Afzonderlijke verkoop van toren (aan gemeente) en pastorie (aan Polderdistrict) in Polderdistrict verkoopt de woning in 1989 aan de huurder 10 mei

36 In de aktes geen regeling over het gebruik Slechts was bepaald in 1974: De eventuele afbraak van dijkwoning komt geheel voor rekening van de koper, evenals de in verband met die afbreekwerkzaamheden nodige herstellingen aan de oude toren. 10 mei

37 Erfdienstbaarheid door bestemming Kunnen niet meer ontstaan na Dus betreffen erven gesplitst voor 1992 Bestaande erfdienstbaarheden blijven voortleven (art. 69 sub a Overgangswet) Zij kunnen worden ingeschreven Een niet ingeschreven erfdienstbaarheid kan de onwetende verkrijger van het dienende erf toch tegengeworpen worden: de bescherming van art. 3:24 lid 1 BW geldt niet op grond van art. 163 Overgangswet 10 mei

38 Ontstaan van erfdienstbaarheid door bestemming: uitgangspunt Werd geacht te berusten op de veronderstelde wil van de vervreemder dat de bestaande feitelijke toestand voortgezet wordt 10 mei

39 Ontstaan van erfdienstbaarheid door bestemming: vereisten Er is sprake van twee erven die voorheen aan één eigenaar toebehoorden Op het ogenblik dat de eigendom gesplitst wordt, bestaat een feitelijke toestand die wijst op een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid Bij de vervreemding van het erf is het ontstaan van de erfdienstbaarheid niet uitdrukkelijk of stilzwijgend uitgesloten. 10 mei

40 Voortdurend en zichtbaar De erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend zonder dat daar telkens een menselijk handelen voor nodig is. Een blijvend uitwendig teken wijst op het bestaan van de erfdienstbaarheid. 10 mei

41 Varikse toren Hof: er is sprake van een erfdienstbaarheid door bestemming Het arrest gaat niet in op het aspect van de stilzwijgende uitsluiting bij de vervreemding van het erf (beoogde tijdelijkheid van de situatie?) 10 mei

42 Hoge Raad 24 september 1999, NJ 2000, 18 (Damen/Giesbers) Oorspronkelijk één erf Heersend erf om over een aangrenzende weg te gaan 10 mei

43 Het heersend erf wordt gesplitst Hoe komt de eigenaar van 2 naar het dienend erf? 10 mei

44 Het antwoord Niet Beide erven zijn nu wel heersend erf t.o.v. de weg Maar er is geen erfdienstbaarheid gevestigd om van 2 via 1 naar de weg te gaan Geen erfdienstbaarheid door bestemming: voetpad, doorgang in hek is geen werk (wel: deur die uitzwaait over het buurerf) 10 mei

45 Conclusies Overdracht deel perceel betekent individualisatie Kadastraal en juridisch Omschrijving in akte is beslissend voor juridische grens Partijen hebben hun verantwoordelijkheid voor juistheid kadastrale grens (aanwijs) Wees bedacht op het feit dat feitelijke grenzen niet samenvallen met kadastrale grenzen Vestiging van erfdienstbaarheden kan noodzakelijk zijn 10 mei