Ondernemingsplan Staedion 2016 tot Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners

Transcriptie

1 Ondernemingsplan Staedion 2016 tot 2020 Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners

2 Inhoud Voorwoord - Voorwoord 3 1 Onze opgaven Ontwikkelingen in de omgeving Een blik in de spiegel De belangrijkste opgaven samengevat 6 2 Onze missie en speerpunten 7 3 Onze maatschappelijke prestaties Met onze bewoners Betaalbaar wonen Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond Onze support voor wonen met zorg Een gewaardeerde woonomgeving Richtingen voor portefeuille- en huurbeleid 17 4 Onze manier van werken Een sterk en betrokken Staedion Invloed voor belanghouders en samenwerking met derden Adequate automatisering Financiële kaders en transparantie Risicomanagement Verankering ondernemingsplan denken en handelen 24 - Bijlagen 25 I Begrippen en afkortigen 25 II Governance cyclus 26 Staedion is een woningcorporatie in de regio Haaglanden. We bezitten circa huurwoningen, waarvan 97% in de stad Den Haag. We zijn de grootste sociale verhuurder in Den Haag (40-45% van de corporatiewoningen). Onze woningen staan nagenoeg allemaal in een stedelijke omgeving, gekenmerkt door hoge dichtheden, variatie aan achtergronden van onze bewoners en menging met andere functies in de buurt. We zijn een maatschappelijke organisatie en zien dagelijks het belang van een sociale huursector voor bewoners met een beperkt inkomen. Onze besluiten zijn dan ook niet winst gedreven maar maatschappelijk gemotiveerd. Financieel gedegen beleid en kostenbewustzijn zijn noodzakelijke randvoorwaarden om nu en in de toekomst in betaalbare woningen te kunnen voorzien. Dit ondernemingsplan verwoordt onze visie en de keuzen die we voor de komende vier jaar maken. Het geeft richting aan ons dagelijks handelen en maakt derden duidelijk waar onze bewoners en partners Staedion wel en niet op aan kunnen spreken. Het ondernemingsplan beschrijft de hoofdlijn, die verder wordt uitgewerkt in plannen, projecten en werkwijzen. Jaarlijks kijken we terug: wat hebben we de afgelopen tijd bereikt en liggen we daarmee op koers? En vooruit: wat betekent dit voor de komende periode? Dit plan is daarvoor het kader. Het is voor ons ook de basis voor de prestatieafspraken met gemeenten. Dit ondernemingsplan is tot stand gekomen in een tijd waarin nog veel onzekerheden bestaan over uitwerkingen van de herziene Woningwet. We kijken jaarlijks of er ontwikkelingen zijn die aanpassing van dit plan vergen. Leeswijzer Het ondernemingsplan kent de volgende opzet (de cijfers verwijzen naar de hierna volgende hoofdstukken): 1 Onze opgaven Ontwikkelingen in de omgeving Een blik in de spiegel De belangrijkste opgaven samengevat 2 Onze missie en speerpunten 3 Onze maatschappelijke prestaties Met onze bewoners Betaalbaar wonen Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond Onze support voor wonen met zorg Een gewaardeerde woonomgeving Richtingen voor portefeuille- en huurbeleid 4 Onze manier van werken Een sterk en betrokken Staedion Invloed voor belanghouders en samenwerking met derden Adequate automatisering Financiële kaders en transparantie Risicomanagement Verankering ondernemingsplan denken en handelen Bijlage I bevat een definitielijst en bijlage II een schematische weergave van onze governancecyclus.

3 1 Onze opgaven 1.1 Ontwikkelingen in de omgeving De primaire doelgroep is grotendeels aangewezen op woningen met een huur tot de aftoppingsgrenzen, of iets daarboven als het een energiezuinige woning is. Kleine oudere huishoudens kunnen ook daarboven terecht. De secundaire doelgroep kan ook terecht in het segment tot de huurtoeslaggrens. Kleine huishoudens met een inkomen aan de bovenkant van de secundaire doelgroep, kunnen ook een huur net boven de huurtoeslaggrens betalen. De middeninkomens zijn aangewezen op de range voor meerpersoonshuishoudens en wat hoger voor eenpersoonshuishoudens. Bewoners: gestagneerde inkomensontwikkeling, vergrijzing en gezinsverdunning We zien dat de afgelopen jaren de druk op de sociale huursector is toegenomen. Waar tot voor kort de voorspellingen een afname van de doelgroep voor een sociale huurwoning lieten zien, is dat beeld gewijzigd. De inkomensgroei is gestagneerd en de doelgroep is gegroeid in omvang 1.Dit is in Den Haag zo en komt overeen met de landelijke tendens. Diverse onderzoeken laten zien dat - ook als de economie verder aantrekt - we rekening moeten houden met hooguit een stabilisatie van de omvang van de doelgroep. Deels zijn dit overigens senioren in een koopwoning waarvan na het bereiken van het pensioen het inkomen onder de grens daalt. Die zullen niet zo maar uitwijken naar de sociale sector. Middeninkomens kunnen nog maar zeer beperkt aanspraak maken op een sociale huurwoning 2. Een deel van de middeninkomens is financieel wel afhankelijk van een sociale huurwoning. Het gaat dan om de huishoudens met een inkomen net boven de grens van de EU-doelgroep en om gezinnen. Zittende huurders van wie het inkomen stijgt tot die inkomensklasse, hebben niet altijd de mogelijkheid om vanuit een sociale huurwoning een alternatieve woning te vinden. Overigens is de zogenaamde scheefheid in Den Haag minder dan het landelijk gemiddelde 3. Van grote invloed de komende jaren zijn de veranderingen in samenstelling van de bevolking. We zien dat het aandeel ouderen toeneemt en het aandeel jongeren en jonge gezinnen licht daalt. Samenhangend daarmee neemt het aandeel alleenstaanden toe. Dat is van grote betekenis voor de woningvraag en betekent dat de verhuisdynamiek zal afnemen. Senioren verhuizen immers minder vaak en als zij verhuizen gaat de vraag vooral uit naar woningen die geschikt zijn om in te blijven wonen als de mobiliteit afneemt en de vraag naar zorg ontstaat. Deze trend wordt versterkt door de extramuralisering en decentralisaties. Als mensen in hun woning blijven wonen als ze ouder worden, stelt dat eisen aan de toegankelijkheid en de indeling van die woning, maar ook aan de organisatie van de zorg en dienstverlening. Innovatie, onder andere in de ICT, vergroten de mogelijkheden daartoe. De vraag naar wonen met zorg of begeleiding komt overigens niet alleen van senioren, ook van andere groepen huishoudens die vaker en langer zelfstandig zullen wonen. Woonlasten nemen toe, betalingsachterstanden lopen op De afgelopen jaren zijn de inkomens gemiddeld genomen licht gedaald, terwijl de huren zijn gestegen. Dat is een landelijk beeld dat ook voor Den Haag geldt. Vanuit diverse hoeken is de woonlastenproblematiek onder de aandacht gebracht. De verhouding inkomen-huur is in Den Haag relatief ongunstig 4. Het Nibud biedt aanknopingspunten voor aanvaardbare woonlasten, rekening houdend met inkomen en minimale bedragen voor levensonderhoud en de huurtoeslag. 1. In Den Haag behoort 36% van de huishoudens tot de primaire doelgroep (Haaglanden totaal: 30%) en 47% tot de EU-doelgroep (Haaglanden 42%). 2. Deze moeten immers voor ten minste 80% worden toegewezen aan de EU-doelgroep. Maximaal 10% mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan Ongeveer een kwart van de corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens in Den Haag wordt scheef bewoond, waarvan bijna de helft door middeninkomens (tot ). 4. Zo blijkt onder meer uit WoON 2012 en Corpovenista, Betaalbaar Wonen, Zo liggen onze DAEB huren op ruim 80% van maximaal redelijk ten opzichte van 70% gemiddeld in Nederland). Waar het afgelopen decennium in veel regio s de inkomensnormen bij de toewijzing zijn versoepeld of losgelaten (met uitzondering van Haaglanden), klinkt steeds luider de roep om die weer op te poetsen. Dit ligt ook ten grondslag aan de voorgestelde passendheidscriteria in de uitwerking van de nieuwe Woningwet. De markt: blijvende druk op de huur Rekening houdend met de hiervoor geschetste ontwikkelingen zal de druk op de sociale sector en in het bijzonder de voorraad tot de aftoppingsgrenzen voorlopig niet afnemen. Dit wordt versterkt door ontwikkelingen in de toegankelijkheid van de koop. Vooral jonge huishoudens aarzelen om over te gaan tot koop. De financieringsmogelijkheden zijn beperkt en we verwachten dat de waardestijging niet meer zo zal zijn als vroeger. Daarbij wordt de arbeidsmarkt flexibeler waardoor kopen minder gunstig uitpakt. Dit leidt tot een langere woonduur in de (ook sociale) huurvoorraad (minder of later uitstroom naar koop) en een toenemende vraag naar sociale en middeldure huur. We betwijfelen echter of al deze ontwikkelingen vragen om een grotere sociale sector. De wachttijden zijn momenteel beperkter dan in vergelijkbare steden (in 2012 en 2013 bedroeg de zuivere wachttijd in Den Haag gemiddeld 24 maanden). Dit stelt ons voor een dilemma: investeren we in het beperken van de wachttijden, met hogere huren tot gevolg (investeringsruimte is beperkt) of accepteren we de wachttijden en beperken we de woonlast? Dit vraagstuk vergt een genuanceerde benadering. Kijken we bijvoorbeeld naar de gezinnen, dan is het aanbod gering en zijn de wachttijden lang. Daar is de omvang van de geschikte voorraad belangrijk. Voor andere huishoudens is de prijsstelling belangrijker dan het verruimen van het aanbod. De middelen: beperkt De financiële ruimte voor ons als corporatie is drastisch beperkt. De verhuurdersheffing en de saneringsheffing beperken de investeringscapaciteit. De afgelopen jaren heeft Staedion de huren verhoogd en flink gesneden in de bedrijfslasten. Herstructurerings- en onderhoudsplannen zijn versoberd of getemporiseerd. Dit heeft ertoe geleid dat Staedion nu weer een gezonde financiële positie heeft en er ruimte ontstaat voor investeringen in kwaliteit en voor een gematigd huurbeleid. Waakzaamheid blijft geboden, aangezien de consequenties van verandering in wet- en regelgeving nog veel onzekerheden op financieel gebied in zich hebben. Verandering spelregels en beleidskaders Met de herziening van de Woningwet is het werkdomein van corporaties ingeperkt en de relatie met de gemeente verstevigd. We maken onderscheid tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB, waaronder de sociale huurwoningen) en niet-daeb activiteiten. Niet-DAEB activiteiten mogen alleen worden ondernomen als daarmee een bijdrage wordt geleverd aan de DAEB-activiteiten, als de gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. De herziening van de Woningwet is een stap naar het verkleinen van de sector en het versterken van de bemoeienis van de overheid. Wij pleiten voor een sterke sociale huursector en voor het beperken van regels om op laag schaalniveau maatwerk te kunnen leveren. De verstevigde relatie met de gemeente is geen grote verandering voor Staedion, omdat we een hechte samenwerking met de gemeente hebben. We zullen daarin een grotere transparantie moeten betrachten. Die transparantie gaat over onze financiële positie en over onze keuzen en prestaties. De prestatieafspraken zijn 4 5

4 bepalend voor ons handelen. In de regio zijn eind 2014-begin 2015 nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Het gesprek over lokale prestatieafspraken in Den Haag liep parallel aan de opstelling van dit ondernemingsplan, waardoor de inhoud op elkaar is afgestemd. Met dit ondernemingsplan dragen we bij aan de ambities zoals de gemeente Den Haag die heeft omschreven in de Woonvisie en de Volkshuisvestelijke agenda. 2 Onze missie en 1.2 Een blik in de spiegel Onze startpositie om de uitdagingen aan te kunnen is goed. De financiële positie is verstevigd en we hebben flink geïnvesteerd in verdere professionalisering van onze organisatie. We werken gericht samen met andere partijen om het aanbod voor onze bewoners te verbeteren. Van onze woningen is 92% sociaal. De prijs-kwaliteit verhouding is minder gunstig dan gemiddeld in Nederland: de huren zijn relatief hoog en het aantal kwaliteitspunten laag. Deels heeft dit te maken met het grote aandeel kleine woningen. Vanuit de optiek van betaalbaarheid is dit ook een kwaliteit: woningen moeten betaalbaar zijn voor de doelgroep. Huurtoeslag compenseert maar ten dele en de omvang van de huurtoeslag is onzeker. Een deel van onze woningen is verouderd en beperkt levensloopbestendig. Ons bezit is geconcentreerd in buurten met een relatief slechte score op leefbaarheid, waar de fysieke omgeving onvoldoende schoon, heel en veilig is. De afgelopen decennia hebben we daar samen met anderen flink in geïnvesteerd. Via herstructurering bijvoorbeeld en via de inzet van onze thuisteams. Dat neemt niet weg dat er nog steeds rode complexen zijn die extra aandacht vragen op basis van onze BeheerIntensiteitsKaart, waarmee we de ontwikkeling op het gebied van leefbaarheid volgen. De relatie met onze bewoners is verbeterd. Onze bewoners geven ons over het algemeen een voldoende, zo blijkt uit de Klantcontactmonitor. Belangrijkste aandachtspunt is de afhandeling van vragen. Onze medewerkers zijn vriendelijk, zo is de reactie van bewoners, maar we zijn moeilijk bereikbaar en vragen blijven te lang in de organisatie liggen. We constateren ook dat onze bewoners een beperkte stem hebben in de inrichting en het beheer van de eigen woning en directe omgeving, terwijl zij ons daar steeds vaker om vragen. speerpunten Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners. We bieden een betaalbaar eigen thuis voor onze bewoners. Dit zijn vaak mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vanwege inkomen, deels met behoefte aan begeleiding of zorg. Betaalbaarheid voor onze bewoners staat bij ons voorop. Onze woningen zijn gezond, heel en veilig. Bij een eigen thuis hoort ook een aangename buurt, waarbij we ons richten op de directe woonomgeving van onze bewoners. We werken samen met partners voor zorg en begeleiding. Staedion is een verhuurder van betaalbare huurwoningen in de regio Haaglanden. Alles wat we doen, staat in het teken van het zorgdragen voor betaalbare kwaliteit van wonen waarin onze bewoners zich thuis kunnen voelen. We hechten aan lokale betrokkenheid, noodzakelijk om het verschil te kunnen maken in de vraagstukken die er in de verschillende complexen en buurten spelen. Dat impliceert dat we buiten Haaglanden afstoten wat we nog in bezit hebben. In andere gemeenten in Haaglanden dan Den Haag stellen we ons terughoudend op. Een bijdrage kunnen we desgevraagd overwegen als partijen ter plekke onvoldoende mogelijkheden hebben om de volkshuisvestelijke opgaven in die gemeente op te pakken. Dit mag niet ten koste gaan van onze prioriteiten als beschreven in het volgende hoofdstuk. 1.3 De belangrijkste opgaven samengevat Onderstaand vatten we de belangrijkste opgaven kort samen, als basis voor onze visie en prioriteiten in de volgende hoofdstukken. We zien dat betaalbaarheid in de komende periode een belangrijke opgave blijft. Deze opgave zit niet alleen in de omvang van de sociale huurvoorraad, maar ook (vooral) in de prijsstelling van die voorraad. We zien een opgave (basiskwaliteit) bij de verouderde complexen vanwege energiebesparing en gezondheid, en gezien de behoefte aan aanpasbaarheid/ toegankelijkheid vanwege vergrijzing en extramuralisering. We zien dat ons bezit is geconcentreerd in de eenzijdige wijken en in buurten die relatief laag scoren op de aspecten schoon, heel en veilig (urgentie van stedelijke vernieuwing) Vanuit bewoners komen er steeds meer vragen om zelf aspecten van het beheer op zich te nemen en ideeën ten aanzien van gebruik van de open ruimte (zelfwerkzaamheid). We zien een grote verandering in de spelregels, die extra nadruk leggen op de professionaliteit en financiële continuïteit van onze organisatie. We zijn er voor iedereen met een laag inkomen, ongeacht levensfase of huishoudensamenstelling. De variatie typeert Staedion en past bij de verantwoordelijkheid als grootste sociale huisvester van Den Haag. We zijn er bijvoorbeeld niet specifiek voor studenten en gaan in principe ook niet meer specifiek voor studenten bouwen. Studenten kunnen wel bij ons terecht. We kiezen ervoor onze reguliere woningvoorraad zo veel mogelijk flexibel in te zetten. Waar het gaat om groepen die zorg of begeleiding nodig hebben zorgen wij voor huisvesting. Ook weer zo gewoon mogelijk. Ons hoger doel is dat wij een eigen thuis bereikbaar maken met onze bewoners, met als gewaagd doel dat al onze bewoners zich thuis voelen in Wij vinden het belangrijk te weten wat onze bewoners belangrijk vinden en willen de invloed op ons werk vergroten. We hebben met elke bewoner contact en willen deze contacten beter benutten; om onze bewoners beter te leren kennen en daarmee onze dienstverlening te verbeteren. Met onze bewoners doelen we op onze huidige en onze toekomstige bewoners. Paragraaf 4 beschrijft onze koers op de verschillende prestatievelden waar van ons een bijdrage wordt verwacht en waarmee we bijdragen aan dit thuisgevoel. Daarbinnen leggen we de komende vier jaar de volgende prioriteiten: Mét onze bewoners: we maken de slag van gericht op naar met onze bewoners. Betaalbaar wonen: voor onze bewoners is betaalbaarheid cruciaal. Dat is onze primaire focus, waarbij we streven naar betaalbare woonlasten en voldoende betaalbaar aanbod. Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond. Ons streven is al onze woningen op basiskwaliteit te brengen. 6 7

5 Onderstaand schema vat de maatschappelijke prestaties samen: Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners In 2020 voelen al onze bewoners zich thuis 3 Met onze bewoners Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: waardering tenminste een 8 in 2020 Bewoners waarderen de keuzevrijheid en invloed met tenminste een 7 in 2020 We bieden ruimte voor zelfbeheer Betaalbaar wonen Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners In 2020 sturen we op woonlasten (rekening houdend met energiecomponent) Slechts een bescheiden rol voor middeninkomens Kwaliteit: basis op orde, Al onze woningen op basiskwaliteit; in de periode 2015 tot 2020 brengen we veilig en gezond minimaal woningen op basiskwaliteit Op termijn geen F & G energielabels meer, reductie van 10% naar 4% in de periode tot 2020 Onze support voor Ontwikkelen van minimaal drie nieuwe woonzorgconcepten wonen met zorg Voldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate Gewaardeerde Geen complexen meer met een lage waardering (rood of oranje) conform de woonomgeving Beheerintensiteitskaart (dit instrument maakt op buurtniveau de behoefte op gebied van leefbaarheid inzichtelijk). Onze bewoners zijn tevredenheid met de woonomgeving Kansen benutten om verdere segregatie tegen te gaan Onze maatschappelijke prestaties 3.1 Met onze bewoners Met onze bewoners Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: een 8 in 2020 Bewoners ervaren keuzevrijheid en invloed en waarderen dat met ten minste een 7 in 2020 We bieden ruimte voor zelfbeheer Het zijn onze bewoners waar het om draait in ons werk. Wij hechten aan hun mening en willen hun inbreng in ons werk vergroten. Dat doen we de komende periode op verschillende manieren. Bewoners voelen zich uitgenodigd We hebben met elk van onze bewoners contact. De komende periode willen we het rendement van deze contacten vergroten, door het slim inzetten van onze mensen en middelen. We benaderen onze bewoners met respect. We luisteren en proberen ons in te leven in de situatie van onze bewoners. We zijn integer, betrokken en komen onze afspraken na. We vinden het belangrijk dat onze bewoners zich in gesprek met onze organisatie veilig en gewaardeerd voelen. Via de Klantcontactmonitor en de persoonlijke contacten van onze medewerkers met bewoners weten wij steeds beter wat er speelt en leren wij de wensen en behoeften van onze bewoners steeds beter kennen. Dat gaat om contacten via de klantenservice, met de huismeesters, complexbeheerders en bewonersconsulenten, maar bijvoorbeeld ook om het thuisbezoek bij nieuwe bewoners. De komende jaren zetten we ICT-toepassingen in om de contacten te verbreden en de informatie uit de diverse contacten beter te kunnen benutten. Bovenstaande moet tot uitdrukking komen in een hoge waardering door bewoners van de dienstverlening. We streven naar een 8 voor onze dienstverlening in Dit is een forse uitdaging. Gezien het doel dat in 2020 al onze bewoners zich thuis voelen, is een 8 wel ons streven. We bieden keuzevrijheid We bieden onze bewoners ruimte voor keuze, invloed en ruimte voor eigen verantwoordelijkheid. Daardoor ervaren bewoners meer zelfcontrole en dat kan bijdragen aan de zelfstandigheid en de zelfredzaamheid van deze bewoners. We vergroten de keuzevrijheid en de ruimte voor eigen verantwoordelijkheid op verschillende vlakken. In de eerste plaats gaat het om de woning zelf. We zorgen voor de basiskwaliteit van de woning en bieden bij onderhoud en vernieuwing waar mogelijk keuzes aan. We zorgen er tenminste voor dat bewoners van het betreffende complex bij grootschalige ingrepen in een vroeg stadium worden betrokken bij de planvorming, van ten minste informeren tot en met samen ontwerpen. De intensiteit en vorm kan per project verschillen. 8 9

6 Er zijn diverse mogelijkheden om in contact te treden met Staedion: telefonisch, persoonlijk of digitaal. We versterken de informatie op en functionaliteiten van de website, om het de bewoners makkelijker te maken en om processen binnen Staedion soepeler te laten verlopen. Zo verschillend als onze bewoners zijn, zo slim moeten wij zijn in het contact met de bewoners. Een bewoner die naar zijn zin woont en verder geen belang heeft bij contact, moet weten waar informatie gevonden kan worden en als deze bewoner contact wil, moet dat soepel en duidelijk verlopen. Andere bewoners hebben belang bij contact maar zoeken dat zelf niet op. Daar moeten we zelf het initiatief nemen, bijvoorbeeld als we hun mening willen horen over onze werkzaamheden of instemming nodig hebben met de hoogte van de servicekosten. En er zijn bewoners die we zien vereenzamen en die we in contact willen brengen met anderen. Bij het beoordelen in welke mate we zelf initiërend moeten zijn, speelt de Beheerintensiteitskaart (BIK) een belangrijke rol, waaruit blijkt welke gebieden aandacht nodig hebben. Daarbij benutten we bewoners die van nature betrokken zijn bij het complex of de buurt. Invloed via bewonersparticipatie nieuwe stijl Een verdergaande vorm van betrokkenheid is participatie, waarbij bewoners invloed kunnen uitoefenen op ons beleid. De komende jaren willen we de participatie verder versterken. Ruimte voor zelfbeheer Veel bewoners hebben goede ideeën over hun woning en woonomgeving en willen zich hiervoor inspannen. Deze bewoners geeft Staedion de ruimte om zelf zaken te beheren die anders door anderen werden beheerd. Voorbeelden hiervan zijn het samen onderhouden van de gemeenschappelijke tuin of schoonmaak in en om het complex. Er zullen ook bewoners zijn die ideeën hebben over de verlichting van de gemeenschappelijke ruimten en hierin besparingsmogelijkheden zien. We zullen dergelijke initiatieven omarmen en stimuleren. Soms betekent dit dat wij iets uit handen moeten geven. Dat maakt het ruimte bieden voor zelfbeheer voor Staedion best spannend. We zien ook kansen. Door zelfbeheer krijgen bewoners immers de ruimte om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de woonsituatie. Ook kan het leiden tot besparing van servicekosten. Zelfbeheer draagt dan bij aan het thuisgevoel en aan betaalbaarheid. Het aansluiten bij initiatieven van bewoners kan verder gaan. We staan bijvoorbeeld open voor bewoners die een wooncoöperatie willen oprichten. Afhankelijk van de kenmerken van een complex en de bewoners kunnen we daar ook zelf proactief op inzetten. 3.2 Betaalbaar wonen We blijven de Huurdersvereniging Staedion (HVS) betrekken bij ons beleid en vragen hen om mee te denken over onze toekomst. We blijven met onze bewonerscommissies in gesprek. Zij dragen bij aan de sociale cohesie in het complex en dat willen we stimuleren. We luisteren naar hun ideeën of dagen ze uit ideeën te ontwikkelen. We verkennen nieuwe vormen van samenwerking met huurders. Een voorbeeld daarvan is een leespanel van bewoners om de kwaliteit van onze externe communicatie te toetsen. Een ander idee is een digitale bewonerscommissie. We dagen bewoners uit zelf met initiatieven te komen. Bijvoorbeeld bewoners die willen fungeren als contactpersoon voor zijn of haar complex of een groep bewoners die wel ad hoc problemen in de buurt op willen lossen, maar geen structurele bewonerscommissie willen vormen. We denken mee en faciliteren waar mogelijk. We ontwikkelen vormen van doelgroep-specifieke participatie, om gericht producten en diensten voor de betreffende groep te kunnen ontwikkelen en/of onze communicatie te verbeteren. Daarbij hebben we ook aandacht voor onze kwetsbare bewoners. We verwachten de komende jaren door veranderingen in de zorg een groeiend aandeel bewoners die zorg of ondersteuning nodig hebben. Betrokkenheid bij het wooncomplex en de woonomgeving is dan niet altijd vanzelfsprekend. Met samenwerkingspartners zoals gemeenten, vrijwilligersorganisaties en aanbieders van zorg en welzijn betrekken we ook deze groep bewoners bij participatie en zelfbeheer. Juist deze groep kan profiteren van de contacten met en de hulp van anderen. Participatie zichtbaar maken is belangrijk. Dat inspireert, motiveert en informeert. Daarom is een digitale participatiekaart en een participatie-index ontwikkeld. De participatiekaart laat in één oogopslag zien waar participatie plaatsvindt: waar bewonerscommissies en individuele contacten actief zijn, waar Staedion netwerkpartners heeft die zij kan inschakelen en waar nieuwe vormen van participatie zijn ingezet. We streven ernaar dat in 2020 de huurders van ongeveer de helft van onze woningen vertegenwoordigd worden door een bewonerscommissie (complex) of een contactpersoon (galerij of portiek). Bijzonder aspect in deze is de rol van onze huurders in Verenigingen van Eigenaren. We zullen de rol van eigenaar in een Vereniging van Eigenaren (VvE) steeds meer delen met onze huurders in de betreffende complexen. Juist als het gaat om bewoners-gerelateerde besluiten, willen we een deel van ons stemrecht in de VvE op het gebied van leefbaarheid en sociaal beheer verleggen naar de bewoners. Zij kennen ten slotte hun woning en complex het beste en kunnen ook het beste bepalen wat er nodig is om er een eigen thuis van te maken. Betaalbaar wonen Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners In 2020 sturen we op woonlasten (rekening houdend met energiecomponent) Een bescheiden rol voor middeninkomens Betaalbaarheid is de komende jaren onze belangrijkste opgave. We vinden het belangrijk dat mensen met een bescheiden inkomen goed kunnen wonen en kunnen kiezen op de woningmarkt. Onze focus ligt op de doelgroep voor de sociale huur met prioriteit bij de doelgroep voor de huurtoeslag. Dat zijn immers de mensen met de financieel meest kwetsbare positie op de woningmarkt. Met het oog op doorstroming, variatie in eenzijdige buurten en kansen voor specifieke huishoudenstypen, zien we ook een bescheiden rol voor ons weggelegd voor de lage middeninkomens. Bij het definiëren van betaalbaar houden we rekening met de eerder genoemde bandbreedten die zijn gebaseerd op de adviezen van het Nibud (waarin huurtoeslag is betrokken). Conform de opgaven zoals we die in hoofdstuk 2 hebben geduid, gaan we hier eerst in op de hoogte van de woonlast (zijn onze woningen betaalbaar voor de doelgroep?). Daarna gaan we in op de omvang van de sociale huurvoorraad. Onze woningen: betaalbaar voor onze bewoners Voornaamste component in de woonlasten is de huurprijs, die we beïnvloeden door de jaarlijkse verhoging en door harmonisatie bij mutatie. Bij het bepalen van de huurprijs (neergelegd in het meerjarig streefhuurbeleid) kijken we primair naar kwaliteit, gebaseerd op het stelsel van woningwaardering (WWS). Wij zijn ons ervan bewust dat het grootste deel van onze doelgroep afhankelijk is van huurtoeslag. We sturen daarom gericht op behoud van voldoende woningen beneden de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen uit de wet op de huurtoeslag. In de wensportefeuille en het streefhuurbeleid wordt dit verder uitgewerkt, uitgaande van de verwachte vraagontwikkeling. Daarin wordt ook de vertaalslag gemaakt naar gebieden, passend bij de vraag uit die gebieden en de wens verdere segregatie tegen te gaan. We doen periodiek onderzoek naar de vraagontwikkeling en stellen zo nodig de wensportefeuille en het streefhuurbeleid bij. Afhankelijk van verandering in wet- en regelgeving, kunnen we deze ondernemingsplanperiode onderzoeken of subject-gebonden huurkorting (al dan niet tijdelijk) een goed middel is om bij te dragen aan betaalbaarheidsvraagstukken van huurders in financiële problemen

7 Ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging verwachten we vanaf 2016 te kunnen gaan werken met de huursombenadering. De details over de mogelijkheden hiervan worden nog uitgewerkt door het ministerie. Mocht er een mogelijkheid ontstaan om binnen de huursombenadering een inkomensafhankelijke component mee te nemen, dan benutten we die. Dit geeft ons de mogelijkheid om de huurverhoging voor de doelgroep te beperken. Voor de doelgroep hanteren we de streefhuren als plafond voor de huurverhoging. Naast de huurprijs gaat het bij de kansen voor onze doelgroep ook om beschikbaarheid van betaalbare woningen. Dan hebben we het over de omvang van ons bezit en over het vrijkomend aanbod voor nieuwe verhuur. Gezien de verwachte ontwikkelingen (zie hoofdstuk 2) gaan we tenminste uit van consolidatie van onze sociale voorraad in de komende periode. Zoals eerder in deze paragraaf gesteld, is binnen de sociale voorraad een variatie aan prijsklassen noodzakelijk; sober en goedkoop is een belangrijke kwaliteit voor mensen met een minimum inkomen. Voor woningzoekenden is de prijsstelling van het voor nieuwe verhuur beschikbare aanbod van belang. Om gericht doorstroming te bevorderen, zetten we menskracht in en werken we samen met de gemeente. De werkwijze leggen we vast in prestatieafspraken. 3.3 Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond Kwaliteit woningen: basis op orde, veilig en gezond Al onze woningen op basiskwaliteit; in de periode 2016 tot 2020 brengen we minimaal woningen op basiskwaliteit Alle F en G labels weg op termijn, reductie van 10% naar 4% in de periode tot 2020 De technische staat van de woning is cruciaal voor het thuisgevoel van de bewoners. De afgelopen decennia is (in heel Nederland) sterk ingezet op verhoging van kwaliteit. Ook wij hebben woningen gesloopt om plaats te maken voor kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw. In de komende periode leggen we het accent op verbetering van bestaande complexen. We zorgen voor een sobere maar degelijke basis, al dan niet met keuzepakketten voor bewoners. Daarbij schuwen we niet gebruik te maken van innovatieve oplossingen en materialen, mits deze bewezen effectief, en betaalbaar zijn. Toetspunt voor succes is de positie van woningzoekenden in termen van slaagkansen en wachttijden. We benutten daarvoor de monitor zoals die in de regio Haaglanden wordt ontwikkeld. Met de gemeenten hebben we afspraken gemaakt over de omvang van de kernvoorraad en prijsstelling van het aanbod. Ook is er nieuwe wet- en regelgeving 5 in de maak ten aanzien van de huurprijzen en de toewijzing aan de doelgroep. Natuurlijk komen wij afspraken na en houden we ons aan de wet. Onze hiervoor geschetste visie is leidend voor de manier waarop we invulling geven aan de wet en de afspraken. Alle woningen naar basiskwaliteit We streven naar een voorraad die bestaat uit gezonde, hele en veilige woningen. Dit is uitgewerkt in een set aan minimum eisen die samen de basiskwaliteit vormen. Daarin maken we onderscheid tussen de schil van de woning en de binnenpakketten. Aangezien het brengen naar basiskwaliteit voor de huurders van groot belang wordt geacht, maken we op korte termijn (Q3 2015) een ook voor de huurders begrijpelijke beschrijving van de basiskwaliteit. In 2020 sturen we op woonlasten Betaalbaarheid gaat verder dan de huurprijs. Om goed in te kunnen spelen op vraagstukken van betaalbaarheid moeten we kijken naar woonlasten. De door ons te beïnvloeden woonlasten bestaan naast huur ook uit servicekosten en energielasten (dit laatste gemiddeld bijna een derde van de woonlasten van de huurders bij corporaties). De eerste periode van dit ondernemingsplan gebruiken we om meer inzicht te krijgen in woonlasten. Dit gebruiken we om onze bewoners beter te informeren en om op woonlasten te kunnen sturen. Daarin nemen we ook het contractonderhoud mee, waarbij we actief uitdragen dat huurders invloed kunnen uitoefenen op de kosten door onderdelen ervan zelf op te pakken. Een bescheiden rol voor middeninkomens We nemen zoals gezegd ook een bescheiden rol ten aanzien van de (lage) middeninkomens. Deze mensen zijn vaak aangewezen op de laaggeprijsde vrije sector huurwoningen en goedkope koopwoningen. Onze rol voor de middeninkomens zal gezien onze focus op de primaire doelgroep bescheiden zijn en zich toespitsen op eenzijdige buurten waar wij al bezit hebben. Het aandeel vrije sector in ons bezit zal niet hoger zijn dan 10%. In de komende periode onderzoeken we of we een toewijzingsinstrument kunnen ontwikkelen voor onze goedkopere ( ) vrije sector woningen en kijken we hoe we de te verkopen woningen in de prijsklasse tot zoveel mogelijk aan deze groep ten goede kunnen laten komen. De basiskwaliteit is de leidraad bij het verbeteren van de woningen. Ons streven is dat binnen afzienbare termijn al onze woningen aan de basiskwaliteit voldoen. In de periode tot 2020 brengen we ten minste woningen naar basiskwaliteit. We inventariseren op korte termijn voor elk complex wat de huidige staat is en wat er nodig is om de basiskwaliteit te bereiken of behouden. In Q1 van 2016 hebben we een concreet plan gereed met daarin de opgaven, de aanpak, de planning en de kosten in relatie tot de meerjarenonderhoudsraming en -investeringsraming. Basiskwaliteit in het kort: Algemene ruimten zijn schoon, heel en veilig en hebben een lichte, frisse uitstraling. Het hang- en sluitwerk is op orde met het oog op inbraakveiligheid. In de woning zal geen open verbrandingstoestel aanwezig zijn. Brandveiligheid: een rookmelder in de woning, geen brandgevaarlijke plafonds. Asbest: het woongebouw is veilig bij normaal gebruik. Bewoners zijn geïnformeerd over eventueel asbest en de risico s. Zo optimaal mogelijke opzet keuken met minimaal drie onderkastjes, twee bovenkastjes en een gladde harde afwerking van het aanrechtblad. Minimaal één toiletruimte, af te sluiten met een deur. Het toilet kan in de badkamer zijn gesitueerd. Zo optimaal mogelijke opzet van de badkamer (zo mogelijk geen toegang via de keuken). De badkamer is zo groot dat hier zowel een douche als een wastafel passen en er voldoende ruimte is om je af te drogen en aan- en uit te kleden. 5. Uitwerking van de Herziene Woningwet Stedelijke vernieuwing continueren Wij staan voor een stad met veerkrachtige wijken waar het prettig wonen is. In een aantal gebieden is het nodig de stedelijke vernieuwing te continueren om de woningen en woonomgeving op peil te brengen. Daar ligt dan ook de focus bij het op basiskwaliteit brengen van onze woningen. Het gaat in het bijzonder om Transvaal-Noord, Den Haag Zuidwest en Mariahoeve. Dat neemt niet weg dat we ook in andere gebieden blijven investeren. Het accent ligt op verbetering van bestaande complexen. Sloop gebeurt op kleine schaal, in veel mindere mate dan we jaren geleden beoogden

8 Duurzaam en betaalbaar We zetten in op verduurzaming van het bezit onder de voorwaarde dat de betaalbaarheid niet in het geding komt. Duurzaamheid uit zich in het beperken van energieverbruik, het gebruik van milieuvriendelijke materialen en het aanboren van duurzame energiebronnen. We beogen daarmee in de eerste plaats het comfort en de betaalbaarheid voor de bewoners te verbeteren. Nevendoel is het verminderen van de CO2 uitstoot. In deze ondernemingsplanperiode ontwikkelen we een integrale visie op duurzaamheid. Daarbij hanteren we de volgende uitgangspunten: 3.4 Onze support voor wonen met zorg Onze support voor wonen met zorg Ontwikkelen van minimaal drie nieuwe woonzorgconcepten Voldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate Gedrag van bewoners is cruciaal. We vinden het belangrijk onze bewoners bewust te maken van hun eigen gedrag en de invloed daarvan op hun woonlasten, op gezondheid en op de uitstoot van CO2. Bewustzijn ontstaat door bij nieuwe verhuur informatie te geven over de totale woonlasten. Vervolgens door bewoners actief te benaderen en inzicht te geven in keuzen die de bewoner heeft en impliciet maakt. We geven bewoners ook ruimte om desgewenst zelf energiebesparende maatregelen te nemen. Kaders hiervoor werken we de komende tijd uit. Technische aanpak bestaande voorraad. Elk van onze woningen kent een energieprestatie, uitgedrukt in een letter 6. Het doel is om over tien jaar geen woningen met labels F en G (Energie Index (EI) groter dan 2,40) meer te hebben (reductie van 10% naar 4% van ons bezit in de periode tot 2020) en het aandeel woningen met labels A en B (EI kleiner dan 1,41) te hebben uitgebreid naar ten minste 30% van ons totale woningbezit. Het streven is om de totale gemiddelde energieprestatie van ons bezit in de periode van het ondernemingsplan te veranderen van D naar C (naar een gemiddelde EI tussen 1,41 en 1,80). Op de korte termijn (voor eind 2017) ligt de prioriteit bij het vervangen van de open verbrandingstoestellen. We kijken bij elk project naar kansen voor verbetering van de energieprestatie, bijvoorbeeld naar het kunnen aanbrengen van dubbel glas. Indien hoge investeringen nodig zijn om het streven te halen, plegen we die investering alleen als dat ook bijdraagt aan de doelen van betaalbaarheid. Gebruik duurzame bronnen. Naast de technische aanpak van de bestaande voorraad is het gebruik van duurzame bronnen een middel om de uitstoot te verminderen en de energiekosten voor de bewoner te beperken. We zien bijvoorbeeld kansen in ons bezit voor het plaatsen van zonnepanelen. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor het gebruik van duurzame bronnen op kleine schaal (complexniveau). Inzetten van duurzame warmtebronnen op grotere schaal vraagt om samenwerking. Zelf investeren in warmtenetten doen we nadrukkelijk niet. Aansluiten op een warmtenet willen we per complex overwegen, waarbij niet alleen de financiële inzet van Staedion, maar ook het resultaat voor de bewoner voor ons een belangrijk toetspunt is. Innovatieve materiaalkeuze. Een andere manier om uitstoot te verminderen is om te gaan werken met duurzame materialen. Bij investeringen kijken we steeds welk materiaal daar het beste is, waarbij we de totale kosten (ook op termijn) in ogenschouw nemen. Bewuste organisatie Ook zien we kansen om in onze eigen organisatie bewuster om te gaan met het milieu. Hierop ontwikkelen we de komende periode beleid. Dat gaat van klein (gebruik van plastic bekertjes) tot groot (introductie van papierloos werken) en op vele gebieden (huisvesting, mobiliteit, kantoorartikelen, catering, en dergelijke). Staedion wil ook haar eigen ecologische voetafdruk verkleinen. Door de vergrijzing en door grote veranderingen in de zorg wonen steeds meer mensen met een zorgvraag in een gewone woning. Dit zijn voor een belangrijk deel ouderen, maar ook jongere mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen met een psychiatrisch ziektebeeld of ex dak- en thuislozen wonen steeds vaker (weer) thuis. Een groot deel van hen heeft een laag inkomen en is aangewezen op een sociale huurwoning. Wij richten ons daarom ook op het goed huisvesten van deze bewoners. Dit doen we op een aantal manieren. Ontwikkelen nieuwe woonconcepten Door de ontwikkelingen in de zorg verandert de vraag van onze zorgbehoevende bewoners. Zij wonen vaker in een gewone, soms aangepaste, woning of een andere zelfstandige woonvorm, waarbij zorg of begeleiding op afroep geleverd worden. Ze wonen steeds minder in verzorgingstehuizen of andere intramurale woonvormen. Wij ontwikkelen daarom nieuwe woonconcepten, die uitgaan van scheiden van wonen en zorg en van een integrale benadering van wonen, zorg, diensten en ontmoeten. Dit doen we nadrukkelijk samen met zorgaanbieders, bewoners en gemeenten, waarbij onze rol de woning betreft. Belangrijke voorwaarden zijn dat het geheel van woning, zorg en diensten voor onze bewoners betaalbaar is en zorginstellingen de begeleiding organiseren. Met deze woonconcepten koppelen we op een nieuwe manier losse of geclusterde woningen aan zorg en dienstenverlening en/of aan faciliteiten zoals ontmoetingsruimten. Ons uitgangspunt is dat wij het wonen voor bewoners met zorg zo gewoon mogelijk maken. Nieuwe woonconcepten (in bestaande woningen of in nieuwbouw) zijn wat ons betreft niet veel anders dan gewone, vaak rolstoeltoegankelijke huurwoningen. Voor specifiekere zorgvragen zijn soms vormen van beschermd 7 wonen nodig. Uitgangspunt is ook bij deze voorzieningen dat ze in bouwvorm en functionaliteiten flexibel inzetbaar zijn en bij verandering van de vraag naar wonen met zorg ook prima bewoond kunnen worden door andere doelgroepen. Voldoende woningen beschikbaar De hoeveelheid woningen die wij in het (jaarlijkse) woningaanbod reserveren voor bewoners met zorg kan de komende jaren toenemen als gevolg van het scheiden van wonen en zorg en de extramuralisering. Wij stellen voldoende sociale huurwoningen beschikbaar voor bewoners met een laag inkomen en een zorgvraag. We bepalen de omvang van het te reserveren woningaanbod jaarlijks samen met de gemeente en op basis van inzicht in vraag en aanbod (uit het Regionale onderzoek Haaglanden 8 en scenarioanalyses). Vertrekpunt is een goede balans tussen de beschikbaarheid van woningen voor gewone woningzoekenden en voor bewoners met zorg of begeleiding, waarbij alle groepen een vergelijkbare kans op een betaalbare sociale huurwoning hebben. Alleen wanneer er een urgente noodzaak is, beoordeeld door een onafhankelijke externe partij, krijgen bewoners met een zorgvraag voorrang bij toewijzing van een sociale huurwoning, onder de voorwaarde van levering van adequate begeleiding en zorg. 6. De EPA normering is inmiddels vervangen door de Energieindex (EI) 7. Beschermd/beschut wonen: woonvormen waar zorg op afroep of continu beschikbaar is. 8. Het regionaal onderzoek 2015 vanuit de regionale prestatieafspraken Haaglanden is bepalend. Woningaanbod voor mensen met een zorgvraag wordt hierin naar zorgdoelgroep en het voor hen benodigde type woningaanbod gespecifieerd

9 Support voor onze bewoners: passend en in voldoende mate Door de nieuwe wetgeving gaan steeds meer bewoners zelf de woning huren. Met een huurcontract op eigen naam zijn zij verantwoordelijk voor het betalen van de huur, voor het voorkomen van woonoverlast en voor het schoonhouden van de eigen woning. Een deel van de bewoners lukt dat niet direct. Zij hebben (al dan niet tijdelijk) ondersteuning nodig. Zelfredzaamheid van bewoners is altijd ons uitgangspunt; we spreken dan ook van bewonerssupport. We kunnen hier op verschillende manieren wat in betekenen. We bieden zelf ondersteuning voor zover die bewonerssupport tot onze wettelijke kerntaak hoort of onze werkprocessen direct raakt. Dit is deels het geval bij bewoners met betalingsproblemen. Veel vaker wordt ondersteuning geleverd door de gemeente of aanbieders van zorg en welzijn. Denk aan het ondersteunen van senioren met dementie of mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek, ook op het gebied van inkomen en administratie, omgangsvormen en het organiseren van een huishouden. Zij weten wat aan ondersteuning nodig is om deze mensen zelfstandig te kunnen laten wonen. Deze organisaties zijn specialist en deels ook wettelijk verantwoordelijk voor het leveren of financieren van zorg en begeleiding. Afspraken met deze partijen worden voor ons steeds belangrijker om goed wonen voor onze bewoners mogelijk te maken. In samenwerkingsovereenkomsten en/of passende huur- of begeleidingsovereenkomsten leggen wij deze afspraken gezamenlijk vast. We participeren in de signaleringsoverleggen en in (de tweede ring van) de Sociale Wijkzorgteams met onder andere de gemeente en zorgpartijen. 3.5 Een gewaardeerde woonomgeving Gewaardeerde woonomgeving Geen complexen meer met een lage waardering (rood of oranje) conform de BeheerIntensiteitskaart Onze bewoners zijn tevreden met de woonomgeving Kansen benutten om verdere segregatie tegen te gaan De waardering voor de plek waar onze bewoners wonen is heel bepalend voor de mate waarin zij zich thuis voelen. Wij blijven ons richten op een schone, hele en veilige woonomgeving voor en met onze bewoners in onze complexen. De bewoners waarderen de woonomgeving positief Om je thuis te voelen in je woning is de kwaliteit van de woonomgeving erg belangrijk. Maar wat we belangrijk vinden in onze woonomgeving verschilt van bewoner tot bewoner. Het oordeel over de kwaliteit van het wonen in de buurt, ligt dus bij onze bewoners. Wij vragen periodiek naar het oordeel van onze bewoners en volgen de ontwikkeling van de waardering via onze BeheerIntensiteitskaart. Wij sluiten aan bij de kenmerken van de directe woonomgeving die onze bewoners daar waarderen en proberen deze te behouden of te versterken. Onze sterkste inzet zal zijn op plekken waar de problematiek het grootst is of een negatieve ontwikkeling zichtbaar is. Deze focus bepalen we met behulp van de Beheerintensiteitskaart en de Participatiekaart. Problemen in de woonomgeving die het thuisgevoel daar onder druk zetten, pakken wij samen met onze bewoners en partners aan. Onze kernactiviteiten Onze primaire taak in de woonomgeving is smaller geworden door nieuwe wetgeving. We richten ons echter nog altijd op schone, hele en veilige wooncomplexen en de directe woonomgeving daarvan. We blijven in de complexen en buurten aanwezig: de huismeesters, (sociaal) complexbeheerders en bewonersconsulenten zijn de ogen en oren in de wijk en spelen een belangrijke rol in het tegengaan van woonoverlast en woonfraude. Daarnaast hebben we een leefbaarheidsbudget waarmee we leefbaarheidsprojecten financieren. We werken samen met andere partners in de wijk, onder meer via de signaleringsoverleggen. We voorzien geen uitbreiding van maatschappelijk- en bedrijfsonroerend goed (MOG en BOG). Bij bestaand MOG en BOG in buurten met een kwetsbare leefbaarheid sturen we actief op een bijdrage aan de sociale kwaliteit van de buurt. Mocht dat geen oplossing bieden, dan overwegen we omzetting naar betaalbare huurwoningen om hier verloedering te voorkomen. In wijken waar de leefbaarheid goed is en we weinig woningen bezitten, bezien we kritisch of we ons MOG en BOG bezit daar moeten (mogen) behouden. We kijken daarbij ook naar de mogelijkheid tot omzetting naar betaalbare woningen. Een betere woonomgeving met en door onze bewoners Met een scherpe focus op deze taken kunnen wij ons werk in en om wooncomplexen steeds beter doen. Wij zoeken actief naar oplossingen voor knelpunten met onze bewoners om het thuisgevoel samen te kunnen verbeteren. Onze huismeesters, (sociaal) complexbeheerders en bewonersconsulenten hebben hierin een belangrijke rol. Zij kennen de kwaliteiten en knelpunten in en om een wooncomplex. Zij werken samen met bewoners om te doen wat op die plek nodig is. We geven bewoners daarbij steeds meer regie en stimuleren zelfbeheer voor bijvoorbeeld het beter schoonhouden van het portiek of het tuinonderhoud. We streven naar een toename van de participatiegraad in vormen die bewoners aanspreken (zie ook 3.1). Overal een plek om te wonen Via regionale en lokale prestatieafspraken verbinden wij ons aan de inzet voor een ongedeelde regio en een ongedeelde stad. Het idee dat bewoners met een laag inkomen alleen nog maar in de minst gewaardeerde wijken kunnen wonen, willen wij zoveel mogelijk voorkomen. Dit geldt ook voor kwetsbare bewoners die van zorg of begeleiding afhankelijk zijn. Tegelijkertijd is de periode van grootschalige herstructurering voorbij en worden sociale huurwoningen steeds meer bewoond door de laagste inkomens. Om daar enigszins tegenwicht aan te bieden willen we kansen om sociale huurwoningen toe te voegen in niet-eenzijdige wijken zo veel mogelijk benutten. Een mogelijkheid grijpen we met beide handen aan, tenzij dit gepaard gaat met een onevenredig hoge investering of onevenredig laag financieel rendement in vergelijking met kansen elders. Andersom geredeneerd zullen we ook zoeken naar kansen om meer variatie te realiseren in eenzijdige wijken. Voldoende betaalbaar aanbod in totaal heeft echter prioriteit. In beide gevallen geldt maatwerk per project, met de ongedeelde stad als een van de afwegingscriteria. 3.6 Richtingen voor portefeuille- en huurbeleid In deze paragraaf benoemen we de richtingen voor het portefeuille- en huurbeleid, volgend uit voorgaande paragrafen. We zijn een corporatie in Haaglanden. Buiten Haaglanden stoten we het bezit dat we nog hebben af. Binnen Haaglanden ligt de focus in Den Haag. We willen uitbreiding van sociale huur in andere gemeenten binnen Haaglanden overwegen indien er opgaven liggen die niet door lokale partijen zelf kunnen worden opgepakt. We gaan uit van consolidatie van de omvang van ons woningbezit. Groei is geen doelstelling op zich, maar kan een gevolg zijn van kansen in relatie tot de volkshuisvestelijke opgaven. We bouwen nieuw om vernieuwing mogelijk te maken. We bouwen in de periode 2016 tot 2020 zeker 100 woningen per jaar en streven ernaar dit getal te verhogen tot 150, als daarvoor, naast de in dit ondernemingsplan gestelde prioriteiten, financiële ruimte is. We zorgen voor variatie in prijsklasse binnen de sociale huur, passend bij de afspraken met gemeenten over de voorraad en het aanbod. Indien nodig voor de nieuwe woonzorgconcepten verruimen we het aandeel toegankelijke of nultreden woningen. Dit doen we in overleg met zorgpartners en gemeente en zo veel mogelijk in de bestaande voorraad