Jaarverslag mei 2013

Transcriptie

1 1 Jaarverslag mei 2013

2 Volkshuisvestingsverslag 2

3 3 Inhoud Volkshuisvestingsverslag Kengetallen 4 Voorwoord van de bestuurder 6 Bestuursverslag 9 In Betaalbaar wonen in leefbare wijken 14 2 Goede diensten en dienstverlening 37 3 De organisatie: doelmatig en betrouwbaar 44 4 Hoofdlijnen Governance structuur 54 5 Verslag van de Raad van Commissarissen Verklaring besteding middelen 67 Goedkeuring jaarverslag Bijlage: jaarrekening (apart)

4 4 Kengetallen vastgoedportefeuille na stelsel vóór stelsel Aantal VHE in exploitatie wijziging wijziging 1. Voor-oorlogse woningen Na-oorlogse woningen Intramurale complexen Overige woongelegenheden complexen In aanbouw sub totaal Garages Bedrijfsruimten Overige ruimten totaal in exploitatie In beheer Woningen in verkoop totaal Totaal verzekerde waarde ( x 1.000) Aantal woningen naar huurprijsklasse (nettohuur) 1. Goedkope klasse Betaalbare klasse Middeldure klasse Dure klasse Totaal goedkope, betaalbare, middeldure en dure klasse Kwaliteit 1. Aantal reparatieverzoeken per woning 0,87 1,09 1,09 0,79 0,94 0,98 2. Percentage woningen groot onderhoud en woningverbetering (projectmatig) 0,00 1,83 1,83 0,00 1,25 3,51 3. Kosten niet-planmatig onderhoud Kosten planmatig onderhoud Kosten groot onderhoud Totaal kosten onderhoud per woning Prijs- kwaliteitverhouding 1. Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde rekenhuur per maand 406,10 401,25 401,25 388,72 375,63 358,16 3. Gemiddelde huurprijs per punt 3,29 3,26 3,26 3,24 3,13 3,01 Het verhuren van woningen 1. Mutatiegraad 10,70 9,30 9,30 10,09 10,20 12,60 2. Huurachterstand in een % van de huren en vergoedingen 0,87 0,77 0,77 0,78 0,84 0,52 3. Idem, vertrokken huurders 0,36 0,26 0,26 0,27 0,29 0,25 4. Huurderving in een % van de huren en vergoedingen 0,93 0,58 0,58 0,50 0,68 0,56 5. Idem, in een % van de nettohuur 1,01 0,63 0,63 0,55 0,74 0,61

5 5 Kengetallen (vervolg) na stelsel vóór stelsel wijziging wijziging Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit 52,06 47,93 21,68 22,31 27,65 32,76 2. Liquiditeit (current ratio) 1) 1,14 0,35 0,27 0,09 0,12 0,05 3. Rentabiliteit totaal vermogen (%) 5,33-5,73-0,53-5,54-2,85-5,10 4. Cash-flow per woning Eigen vermogen in % van de huren en overheidsbijdr. 479,87 423,09 127,10 131,23 170,60 195,19 6. Eigen vermogen einde boekjaar per VHE Direct rendement (bestaand vastgoed) ( %) 5,8 5,3 5,9 6,8 5,6 6,5 8. Loan to value (%) Interest dekkingsratio (%) 3,79 3,36 3,36 3,42 2,63 2, Interest dekkingsratio o.b.v. WSW parameters (%) 1,65 1,54 2,39 2,26 1,85 1, Investering via mutatie schuldpositie (%) Direct rendement (WACC) (%) 2,88 2,93 3,62 3,11 3,70 4,15 Balans en winst- en verliesrekening ( x 1.000) 1. Huren Vergoedingen Jaarresultaat Overheidsbijdragen ). De current ratio voor 2009 is aangepast. Voor 2009 werd uitgegaan van verkeerde bedragen.

6 6 Voorwoord van de bestuurder Van Vestia tot parlementaire enquête Het jaar 2012 is een buitengewoon bewogen jaar geworden voor de volkshuisvesting, in het bijzonder voor de woningcorporaties. Het begon met de affaire rond de derivatenportefeuille van Vestia. De tot een omvang van ruim 20 miljard gegroeide portefeuille van Vestia vormde een onbeheersbaar risico, vooral toen aanhoudende rentedalingen Vestia verplichtte tot bijstortingen. Dat leidde tot een financieel debacle niet alleen voor Vestia, maar feitelijk voor de gehele woningcorporatiesector. Met veel kunst en vliegwerk is uiteindelijk een overeenkomst met de banken tot stand gebracht. Daarmee kon worden voorkomen dat de problemen zouden doorwoekeren en verdere schade zou worden aangericht in en buiten de sector. Die overeenkomst kost de sector overigens wel veel geld. Geld dat moet worden opgebracht door de corporaties via een verhoging van de saneringssteun. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting begint in 2013 met de heffingen die uit het Vestia drama voortkomen. Het is te makkelijk om te zeggen dat het solidariteitsbeginsel, waarbij corporaties elkaar te hulp schieten als er financiële problemen dreigen, heeft gewerkt. In het begin is alle aandacht er op gericht geweest om de brand niet te laten uitslaan. Maar na het blussen is pas gebleken welke schade de affaire Vestia werkelijk heeft aangericht. Natuurlijk: de aangekondigde saneringssteun voor Vestia is een aderlating voor de volkshuisvesting. Het is geld dat niet meer kan worden geïnvesteerd in de vernieuwing en verbetering van het woningbezit in Velsen of vele andere plaatsen in Nederland. Maar de morele schade van de affaire is misschien wel veel groter. Vestia vormt een voorlopig sluitstuk van een reeks van schandalen en incidenten, die zich in onze sector hebben afgespeeld. Al die gebeurtenissen hebben het aanzien van corporaties ernstig geschaad en zijn er mede de oorzaak van dat de sector onder grote politieke en maatschappelijke druk is komen te staan. Het vormde de aanleiding voor de Tweede Kamer om in maart van dit jaar te besluiten tot het instellen van een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. Het onderzoek gaat van start in Van lenteakkoord tot Woonakkoord Na de val van het kabinet Rutte I wordt eind april door een eenmalige coalitie van politieke partijen het Lenteakkoord gesloten, nodig om het Nederlandse begrotingstekort binnen de Europese richtlijnen te houden. Hoewel de woningmarkt in de aangekondigde maatregelen een belangrijk onderdeel vormt, richten de partijen zich bij de noodzakelijke hervormingsvoorstellen voor de woningmarkt jammer genoeg niet op het programma WONEN 4.0, het resultaat van een bijzondere samenwerking van Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis en NVM makelaars. Dat gebeurt ook niet in Regeerakkoord van eind oktober, het startdocument van het kabinet Rutte II. De voorstellen van het nieuwe kabinet om de woningmarkt uit het slop te halen, zijn ingrijpend. Vooral voor de huursector. De verhuurdersheffing wordt in een aantal jaren opgehoogd tot een bijdrage van ruim 2 miljard voor de sector in Er wordt een inkomensafhankelijk huurbeleid geïntroduceerd. Dat is bedoeld om meer marktconforme huren tot stand te brengen, maar tegelijkertijd huishoudens met een inkomen boven (de zgn. scheefwoners) tot doorstroming aan te zetten. Het geheel van maatregelen maakt echter een onevenwichtige indruk en is niet goed doordacht. Meteen al klinkt er veel kritiek op de gehanteerde aannames en de gebruikte rekenmodellen, maar nog groter is de onrust als de effecten van deze maatregelen worden doorgerekend. De heffing leidt tot een drastische beperking van de investeringsruimte van corporaties; voor sommige corporaties is zelfs sprake van een regelrechte bedreiging in het voortbestaan. De aangekondigde huurverhogingen leiden ook tot heftige reacties bij de huurders omdat zij vrezen straks het kind van de rekening te zijn. De opbrengsten

7 7 van de verhuurdersheffing worden immers niet geïnvesteerd in de volkshuisvesting, maar komen terecht in de algemene middelen om het begrotingstekort van de overheid te dichten. Wij houden er rekening mee dat het woonakkoord wordt uitgevoerd en de minister zijn plannen doorzet. Woningbedrijf Velsen heeft zich nadrukkelijk uitgesproken tegen de maatregelen uit het regeerakkoord en de verhuurdersheffing in het bijzonder. Om zoveel mogelijk druk te zetten gebruiken wij de contacten met onze brancheorganisatie Aedes die in Den Haag lobbywerk voor ons verricht. We leggen contact met plaatselijke en landelijke politici om ze te beïnvloeden en te laten zien wat Woningbedrijf Velsen doet en wil blijven doen in onze gemeente. De Huurdersraad van Woningbedrijf Velsen heeft zich vanaf het eerste moment krachtig verzet tegen de kabinetsmaatregelen en heeft zich aangesloten bij een gezamenlijk protest van huurderverenigingen en Woonbond. Een gezamenlijk protest waartoe de Huurdersraad ons heeft opgeroepenen brengt ons in een lastige positie. Meedoen zou mogelijk kunnen worden opgevat als een signaal dat wij afzien van de extra huurverhoging. Dat kunnen wij ons niet veroorloven en daarom zien we een dergelijk protest als te vrijblijvend. In de maanden tussen de presentatie van het Regeerakkoord en het tot stand komen van het uiteindelijke Woonakkoord, februari 2013, is duidelijk geworden hoe smal de basis is waarop de maatregelen zijn gebaseerd. Er is veel weerstand vanwege de financiële gevolgen voor huurders en corporaties. Er is een breed gedragen ongeloof in de effectiviteit van de maatregelen om de woningmarkt vlot te trekken. Er bestaat de vrees dat op grote schaal in de bouw investeringen achterwege blijven met negatieve gevolgen voor het economisch herstel. En de wijze waarop het Woonakkoord begin 2013 politiek door de beide kamers werd geloodst stelt niet gerust als het om de continuïteit en houdbaarheid van het (woningmarkt)beleid gaat. Positie Woningbedrijf Velsen De maatregelen uit het Woonakkoord vallen ten opzichte van het Regeerakkoord in financiële zin iets gunstiger uit, zowel voor huurders als voor corporaties. Dat geldt ook voor Woningbedrijf Velsen. In de afgelopen jaren van crisis op de woningmarkt heeft Woningbedrijf Velsen maatregelen genomen om de stagnatie in activiteiten en ook de teruglopende (verkoop)opbrengsten goed op te vangen. Dat is gebeurd door geleidelijke aanpassingen van onze beleidsvoornemens. Met de presentatie van het Regeerakkoord is daaraan een einde gekomen. Een drastische herijking van ons strategisch voorraadbeleid is noodzakelijk geworden, waarin principiële keuzes gemaakt moeten worden o.a over onze kerntaken, ons huurbeleid, ons onderhoudsbeleid en onze nieuwbouw- en herstructureringsplanning. Leidraad is nog steeds wel onze in 2012 tot stand gekomen beleidsvisie Betekenis geven aan Velsen, waarin de koers t/m 2015 wordt uitgezet. De discussie over onze toekomstige inzet in de kwaliteit van het wonen in Velsen voeren wij met de gemeente Velsen en onze samenwerkingspartners. De gemeente Velsen heeft de Woonvisie in 2012 niet kunnen afronden, mede onder invloed van alle veranderingen op het terrein van wonen en de gevolgen daarvan voor de corporaties. De planning is nu om in 2013 de Woonvisie te kunnen presenteren en prestatieafspraken te maken. De hervormingsagenda van het kabinet Rutte II heeft ook zijn sporen nagelaten op het gebied van de zorg. Scheiden van wonen en zorg (lees: langer zelfstandig wonen voor ouderen en gehandicapten) hebben grote gevolgen voor de verzorgings- en verpleeghuizen (v&v) van Woningbedrijf Velsen, waar Zorgbalans, één van onze samenwerkingspartners, zorg en diensten verleent. Sinds het begin van 2012 zijn wij intensief met elkaar in gesprek om de gevolgen van de Regeerakkoord maatregelen in beeld te krijgen voor de huidige v&v voorraad. Een transitie van die voorraad ligt in het verschiet, met mogelijk per

8 8 huis combinaties van beschermd en ontzorgd wonen voor bewoners met zowel zware als lichte zorgindicaties. De geringere investeringsmogelijkheden, als gevolg van kabinetsbeleid, spelen ons daarbij wel parten. Dat vereist een zorgvuldige afweging met onze partners op het gebied van zorg en welzijn. Ondanks de ingrijpende crisismaatregelen die worden genomen, ziet Woningbedrijf Velsen de toekomst met vertrouwen tegemoet. Het zijn zware tijden, dat wel. We moeten alle zeilen bijzetten om goed op koers te blijven, waar we dat willen en de koers goed uit te zetten, waar verandering nodig is. Dat doen we in de organisatie tijdens ons dagelijkse werk, maar ook in speciale bijeenkomsten, waarin we met elkaar spreken over de gevolgen van de kabinetsmaatregelen en hoe we daar als Woningbedrijf Velsen een goed antwoord op kunnen geven. Er is een groeiend bewustzijn in de organisatie dat er verdere maatregelen in de interne bedrijfsvoering nodig zijn om de problemen het hoofd te bieden. Dat doen we vanuit het besef dat dat nodig is om ook in de toekomst goed te kunnen blijven presteren. Dat heeft Woningbedrijf Velsen ook dit jaar gedaan. Dat is zeker niet in de laatste plaats te danken aan de betrokkenheid en inzet van de medewerkers, samen met gemeente en onze samenwerkingspartners. Ted Kuné April 2013

9 9 Bestuursverslag Woningbedrijf Velsen wil een bijdrage leveren aan het op de kaart zetten van Velsen. Wij willen betekenis geven aan Velsen. Dat doen wij vanuit onze passie voor Wonen in Velsen, de titel van de bedrijfsvisie die liep tot en met Met de bereikte resultaten bouwen wij de komende jaren verder. Dit alles gebeurt in een omgeving die wezenlijk anders is dan een paar jaar geleden. Visie en missie / ondernemingsplan Begin 2012 is formeel de bedrijfsvisie voor de komende jaren vastgesteld, Betekenis geven aan Velsen Onze visie is in deze bedrijfsvisie ongewijzigd en luidt als volgt: Woningbedrijf Velsen investeert als maatschappelijk ondernemer in vastgoed en klantgerichte producten en dienstverlening om voor een diversiteit aan doelgroepen, en met name voor mensen in een kwetsbare positie, goed wonen en leven in de woonkernen van de gemeente Velsen te realiseren De missie voor de komende jaren is samengevat in drie speerpunten: 1.Betaalbaar wonen in leefbare wijken 2. Goede diensten en dienstverlening 3. De organisatie: doelmatig en betrouwbaar Wij staan in de eerste plaats voor betaalbaarheid van wonen in Velsen en dat blijft zo. De komende jaren zorgen wij dat ons bezit wordt verbeterd en meer kwaliteit en variatie kent. Dit gaat verder dan de woningen. Wij blijven ons inzetten voor een prettig leefklimaat in buurten waar we bezit hebben. Tegelijkertijd willen we een serieuze slag maken in de servicegerichtheid aan de klant. Dat doen we met ons productaanbod en onze manier van werken. Terugblik In het voorwoord heb ik het huidige speelveld van onze corporatie beschreven. In dit speelveld hebben wij de eerste stappen gezet in de realisatie van onze strategische doelstellingen. Begin 2013 kunnen wij concluderen dat wij nagenoeg alle voorgenomen plannen hebben gerealiseerd. In het bijzonder kunnen worden genoemd: Realisatie verkoopopgave Ondanks alle ontwikkelingen op de woningmarkt is in 2012 de verkoopopgave van 35 woningen uit de bestaande voorraad behaald. Er zijn in woningen geleverd. Het financieel resultaat is helaas niet gehaald. Wij komen 6% lager uit dan begroot omdat de gerealiseerde verkoopprijzen lager zijn dan ingerekend. (paragraaf 1.5). Voorzetting herstructurering en nieuwbouw In 2012 hebben wij de herstructurering en nieuwbouw verder doorgezet. Er zijn twee nieuwbouwprojecten, de Doorbraeck en de Zuidvaerder, opgeleverd in Oud IJmuiden met in totaal 84 sociale en markthuurwoningen. Eind 2012 hebben wij nog drie nieuwbouwprojecten in uitvoering. Met de oplevering van deze projecten voegen wij over 2012/2013 totaal 219 nieuwe huurwoningen toe aan onze gemeente. Ook nieuwe projecten staan op stapel. Zo worden projecten voorbereid gelegen aan de Dolfijnstaat, Orionweg (12 hoog), Noostraat Noord en de Vechtstraat en staan twee projecten eind 2012 voor uitvoering (Golfbreker en Lantaarntjes).

10 10 Beheer voorraad conform Strategisch Voorraadbeleid (SVB) In 2010 hebben wij het Strategisch Voorraadbeleid op hoofdlijnen vastgesteld. Eind 2012 zijn de hoofdlijnen verwerkt in eenheidsplannen voor de verschillende complexen. Het dagelijks beheer sluit nu aan bij de gestelde hoofdlijnen. Voor het huidige zorgvastgoed, dat met name wordt gehuurd door Zorgbalans, is in 2012 gestart met het ontwikkelen van een toekomstvisie. Investeringen in duurzaamheid en leefbaarheid Het terugdringen van energieverbruik door huurders staat hoog op de agenda bij Woningbedrijf Velsen. Bij nieuwbouw worden WKO installaties geplaatst en in de bestaande bouw (portiekwoningen) worden de resultaten van het onderzoek naar zonnepanelen en vervanging van gaskachels verwerkt in onderhoudsplannen. Wij spannen ons in om ook de woonomgeving leefbaar te houden. Betrokkenheid van bewoners vinden wij daarbij essentieel. Ook in 2012 zijn er projecten uitgevoerd die zonder betrokkenheid van bewoners niet van de grond zouden zijn gekomen. Voorbeelden zijn de burendag in wijken, de opruimdag in Velsen Noord en de actie schoonhouden woonomgeving. Noemenswaardig is ook onze ondersteuning bij Telstar Thuis in de wijk, de Street league waarbij scholieren voetballen en klussen in de wijk oppakken. De klant blijft belangrijk De klant staat bij ons centraal en de kwaliteit van onze dienstverlening moet goed zijn. Wij zijn gestart met KWH continue meting en conform doelstellingen worden inmiddels meer dan 70% van onze reparatieverzoeken door onze eigen onderhoudsmedewerkers uitgevoerd. De medewerkers komen meer bij de huurders thuis en zijn daarmee het visitekaartje van de organisatie. Efficiëntere en effectievere bedrijfsvoering Onder de noemer efficiënte en effectieve bedrijfsvoering hebben we in 2012 een organisatiewijzing rondom de uitvoering van het onderhoud doorgevoerd en de tweede fase van het (primair)automatiseringssysteem in gebruik genomen. Daarnaast is de risicomonitor bij projecten geïmplementeerd. Er zijn in de organisatie van het dagelijks onderhoud organisatieaanpassingen doorgevoerd en sinds de zomer is onze organisatie op één locatie gehuisvest. Meer duidelijkheid over ontwikkelingen In 2012 zijn verkennende gesprekken gevoerd met de gemeente over de invulling van de locatie in Santpoort Zuid (NOVA terrein). Daarnaast is meer duidelijkheid gekomen over de locatie aan de Nicolaas Beetslaan. Als gevolg van de huuropzegging van Zorgbalans weten wij nu dat het verpleeghuis Oud Velserduin eind 2014 leegkomt. Over de definitieve bestemming van de locatie vinden momenteel gesprekken plaats. Met betrekking tot het Centrumplan is door de gemeenteraad gekozen voor een variant waarbij een winkelboulevard ontstaat in de Lange Nieuwstraat die Marktplein, Velserduinplein en Plein 1945 met elkaar verbindt. In deze variant wordt nog onderzocht in hoeverre tweezijdig winkelen kan worden gerealiseerd zonder dat daarvoor woningen hoeven te worden gesloopt. Vooruitlopend op de uitvoering van de plannen wordt op korte termijn twee miljoen euro beschikbaar gesteld voor een snelle kwaliteitsimpuls voor het winkelgebied. Met deze besluitvorming is definitief afscheid genomen van de koopgootvariant.

11 11 Samenwerking met gemeente en collega corporaties krijgt vorm Sinds zomer 2012 is het overleg met de gemeente Velsen geïntensiveerd en beter gestructureerd op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau. Hiermee heeft het overleg een kwaliteitsimpuls gekregen en wordt in goede samenwerking gewerkt aan de woonvisie en prestatieafspraken die in 2013 worden bekrachtigd. Voor de samenwerking met collega-corporaties is een toetsingskader opgesteld. Door de voorgenomen samenwerking tussen AWV Eigen Haard en Kennemerhave vanaf 2014 is er in onze samenwerking met collega-corporaties eind 2012 (nog) geen vervolgstap. Verklaring besteding van middelen De bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire werkgebied van Woningbedrijf Velsen. Vooruitblik Wij realiseren ons dat de omgeving eind 2012 wezenlijk anders is dan tijdens de formulering van de visie in de voorgaande jaren. Wij kiezen ervoor onze primaire doelstellingen, zoals verwoord in de bedrijfsvisie te handhaven en de weg naar realisatie van de doelstellingen waar mogelijk aan te passen aan de omgeving. Concreet betekent dit dat wij ons bewust zijn van de uitgaven en inkomsten en in combinatie daarmee de prioritering en fasering van onderhoud en herstructureringsprojecten. De klant staat centraal in onze visie en blijft dat ook! Zonder klant geen werk voor de corporatie. In 2013 krijgt dit verder vorm in een klantvisie en uitwerking daarvan in een andere of aangepaste website, diensten en producten. Waar mogelijk gaan wij efficiënter en effectiever werken. Wij doen de juiste dingen, werken doelmatig en zijn betrouwbaar.

12 12 In In onze populaire versie van de bedrijfsvisie hebben wij een toekomstbeeld geschetst. Waar staan wij met onze doelstellingen in 2015? Op deze pagina ziet u de stand van zaken van deze doelstellingen. In 2015 Stand van zaken 2012 Paragraaf Zorgt het woonruimteverdeelsysteem voor meer doorstroming Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem wordt besproken en voorbereid. Implementatie staat voor 2014 gepland 1.4 Hoort meer dan 3% van de onze voorraad tot de categorie dure woningen Hebben we minimaal woningen Staat er in ons programma van eisen een paragraaf duurzaamheid Hebben wij minstens zes complexen met een WKO installatie Hebben we tenminste drie kleinschalige woonprojecten voor ouderen Hebben wij minimaal 250 huurwoningen verkocht Is het gemiddelde huurprijsniveau tenminste 72% van maximaal redelijk Voert onze servicedienst 70% van alle reparatieverzoeken uit Is het gebruik van social media zoals Twitter en Facebook gewoon geworden De voorraad dure woningen is gegroeid van 1,4% naar 2 % In 2012 is de voorraad gewijzigd van 6477 naar 6525 Het Energie en Duurzaamheidsbeleid wordt in 2013 opgesteld. Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van duurzame materialen. Eind 2012 hebben wij vier complexen met een WKO installatie. Er zijn twee complexen toegevoegd. Eind 2012 hebben wij twee kleinschalige projecten opgeleverd. De derde wordt in 2013 opgeleverd. Eind 2012 hebben wij totaal 125 huurwoningen verkocht. Eind 2012 is de gemiddelde huurprijs 70% van maximaal redelijk 1. Eind 2012 voert de Servicedienst 80% van alle reparatieverzoeken uit Eind 2012 twitteren een paar collega s en hebben we 1200 tweets gemaakt en 343 volgers Exclusief sloop- en renovatiecomplexen

13 13 In 2015 Stand van zaken 2012 Paragraaf Regelen we, al dan niet tegen betaling, het huurdersonderhoud voor onze huurders Het Solide serviceabonnement wordt in 2013 toekomstproof en kostendekkend gemaakt. 2.3 Worden huurders standaard betrokken bij uitvoering van onderhoud aan de woning Kunnen huurders snel zien welke veranderingen in de woning zijn toegestaan en wat de consequenties zijn Voeren we periodiek een onderhoudscheck uit in de woning gericht op veiligheid en slijtage Hebben we onderzocht of huurders er prijs op stellen zelf zaken via internet te regelen bijvoorbeeld het inplannen van een reparatieverzoek Maken we meer gebruik van middelen zoals een klantenpanel om de mening van onze huurders te vragen Zijn we een leer werkbedrijf op verschillende onderhoudsgebieden Hebben twee of meer bouwprojecten als leerling bouwplaats gefungeerd Krijgen we gemiddeld een 7 voor de visitatie Weten partners wat ze van ons kunnen verwachten. Worden medewerkers aangestuurd op basis van competenties Scoren medewerkers goed op onze kernwaarden verantwoordelijk, ondernemend en verbindend Vinden er standaard audits plaats op onderhoud en Woondiensten en is risicomanagement onderdeel van alle procedures. Eind 2012 zijn bij alle grotere onderhoudsprojecten bewonerscommissies betrokken. Het beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen is uitgewerkt. Informatie staat op de website en is te verkrijgen op kantoor. Eind 2012 zijn alle huurders met een Solide abonnement bezocht en is in hun woning een controlecheck uitgevoerd op elementen van het Solide abonnement. Eind 2012 is dit nog niet opgepakt. Dit volgt op de introductie van SharePoint in de organisatie in 2013/2014 Eind 2012 is dit nog niet verder uitgewerkt. Dit volgt op aanpassingen van de website Eind 2012 hebben wij leerwerkplekken 3.3 bij de Servicedienst. Bij onze projecten in uitvoering hebben 3.3 we in samenwerking met SSPB ca. 12 leerling bouwplaatsen. De visitatie wordt in 2014 herhaald. - Wij informeren onze belanghebbenden over onze doelstellingen. Eind 2012 zijn voor alle functiegroepen competenties bepaald. Vanaf 2013 wordt dit meegenomen in de beoordelingscyclus. Wordt gemonitord bij de beoordelingscyclus Hebben audits op onderhoud plaatsgevonden en zijn aanbevelingen gedaan voor verbetering van de processen. In 2013 wordt dit getoetst

14 14 1. Betaalbaar wonen in leefbare wijken Rode draad bij het beheer van onze woningen en woonomgeving is het Strategisch Voorraadbeleid (SVB). De herstructurering van de voorraad wordt, na jaren van voorbereiding, zichtbaar door de sloop van complexen en de daarop volgende nieuwbouw: medio 2012 hebben wij vier nieuwbouwprojecten in uitvoering, goed voor circa 200 nieuwbouwwoningen! De investeringen in nieuwbouw en bestaande voorraad leiden tot een verschuiving naar meer kwaliteit en daarmee samenhangend een hoger huurniveau over de gehele linie. Belangrijk is dat wij een groot deel van de voorraad betaalbaar houden voor onze doelgroep. Belangrijk vinden wij een rechtvaardige toewijzing van de woningen: passend bij het huishouden en het inkomen. Op basis van dit uitgangspunt werkten wij in 2012 met betrokken partners aan een aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem. De middeninkomensgroepen kunnen wij steeds beter bedienen met duurdere huurwoningen en door verkoop in de bestaande voorraad. Verkoop van bestaande huurwoningen (eengezinswoningen en appartementen) levert niet alleen financiële middelen voor de vernieuwing van de voorraad, maar biedt woningzoekenden ook meer keuzen. In diverse buurten en complexen leidt verkoop tot een betere balans in het aantal huur- en koopwoningen met een positieve invloed op de leefbaarheid. Wij streven naar wijken waar het volgens bewoners prettig en goed leven is. Dat vraagt om een woonomgeving die fysiek op orde is, veilig is en waar weinig overlast is. Wij participeren in bestaande wijkinitiatieven als dat goed is voor de leefbaarheid nabij ons bezit en versterken op verschillende manieren (fysiek en sociaal) de leefbaarheid. Sterker dan voorheen gaan wij uit van de eigen kracht van bewoners en stimuleren wij eigen initiatieven van bewoners. 1.1 Blijvend betaalbaar wonen De investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw leiden tot meer kwaliteit en een gedifferentieerder aanbod. Belangrijk is dat er voldoende betaalbare woningen met een laag inkomen blijven. Huidige woningvoorraad 2 De huidige woningvoorraad is op de volgende pagina weergegeven. Ten opzichte van het voorgaande verslagjaar is de woningvoorraad toegenomen van woningen naar woningen. Deze groei komt door het saldo van: - de oplevering van 84 nieuwbouwwoningen (Doorbraeck 52 huurwoningen en Zuydvaerder 32 huurwoningen) - de verkoop en levering van 36 woningen in de bestaande voorraad. 2 Op basis van de werkelijke rekenhuren per 31 december 2012

15 15 Productgroep Huurprijsniveau 3 SVB-categorie Segmentering Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur Eindtotaal Percentage 1-2 persoons Eengezins ,6% Etage met lift ,5% Etage zonder lift ,7% Totaal 1-2 persoons ,8% Gezinnen Eengezins ,2% Etage met lift ,6% Etage zonder lift ,3% Totaal gezinnen ,2% Senioren Eengezins ,8% Etage met lift ,5% Etage zonder lift ,7% Totaal senioren ,0% Eindtotaal ,0% Percentage 29,8% 64,2% 4,0% 2,0% 100,0% Maatschappelijk vastgoed, eenheden in zorgcentra 820 Maatschappelijk vastgoed, overige panden 7 Overige panden 666 De gemiddelde netto huurprijs van onze sociale huurwoningen is De gemiddelde netto huurprijs van de markthuurwoningen (segment: dure woningen) bedraagt per 31 december Door het nieuwe (hogere) streefhuurbeleid en de oplevering van nieuwbouw is een verschuiving zichtbaar in de huurprijsklassen van minder goedkoop naar een groei in de betaalbaar, middelduur en duur. Dit sluit aan bij de wens te komen tot meer evenwicht in de prijs/kwaliteitverhouding. Vanuit het SVB heeft voor 19 kleine eengezinswoningen aan de Esdoornstraat een doelgroepwijziging plaatsgevonden van senioren naar 1-2 persoonshuishoudens. 3 Toelichting huurprijsniveaus: Goedkoop < 366,37 Betaalbaar 366,37 < 561,98 Middelduur 561,98 < 664,66 Duur > 664,66 4 Exclusief sloop of renovatiecomplexen waar de huurprijs op 0,- staat in verband met tijdelijke verhuur op grond van de leegstandswet.

16 Vergroten kansen middeninkomensgroepen Onder de middeninkomensgroepen verstaan wij huishoudens met een inkomen tussen de en (prijspeil 2012) De kansen op de woningmarkt hebben wij voor deze groepen 2012 vergroot met de oplevering van 42 markthuurappartementen. Volgens planning worden in 2013 de 32 markthuurwoningen voor deze doelgroep opgeleverd. 1.3 Huurbeleid: eerlijk en betaalbaar Dit jaar is het huurprijsbeleid overeenkomstig het SVB ingevoerd. De streefhuur voor de sociale huursector is bepaald op 85% van de maximaal redelijke huurprijs. Voor de dure woningen geldt de marktprijs. Bij mutaties worden de huurprijzen aangepast. Enige uitzondering zijn woningen die deel uitmaken van een toekomstig sloopcomplex. Gezien de onderhoudsstaat wordt hier een streefhuurpercentage van 62% toegepast. De jaarlijkse huurverhoging voor woningen, garages, bedrijfsruimten, bergingen en dergelijke was in % (2011: 1.3%). Ook onze markthuurwoningen zijn met dit percentage verhoogd. Hierbij zijn wij uitgegaan van het Rijksbeleid waarbij de huurverhoging is gekoppeld aan de inflatie. Er zijn een beperkt aantal uitzonderingen gemaakt bij de complexen die in het kader van de herstructurering een peildatum hebben. Huurbetaling en huurincasso Ons incassobeleid doet recht aan een bedrijfsmatige benadering van de incasso met oog voor het sociale aspect. Steeds meer maken wij gebruik van social media of persoonlijk contact (telefonisch of huisbezoek) om onze huurders met een achterstand te benaderen. Eind 2012 was de totale achterstand onder onze actieve huurders (= 0,87% van de jaarhuur). Dit was in 2011: (= 0,77% van de jaarhuur). Jaar Totaal achterstand actieve huurders Totaal achterstand niet- actieve huurders Totale huurachterstand alle huurders Uitgevoerde gerechtelijke ontruimingen % 0.27% 1.05% % 0.26% 1.03% % 0.36% 1.23% 16 De 16 ontruimingen in 2012 zijn voortgekomen uit huurachterstand. Het aantal betaalafspraken is in 2012 gestegen. Wij zien de effecten van de economische omstandigheden op het betaalgedrag van de huurder. Eind 2012 liepen er 70 betaalafspraken (2011: 46). Het gemiddelde bedrag voor een regeling is 576 (2011: 570). Het aantal termijnen is gemiddeld 7 (2011: 6).

17 17 Eind 2012 maken 65 huurders gebruik van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (2011: 60). Woningbedrijf Velsen geeft de voorkeur aan een automatische incasso. In 2012 is het aantal afgegeven automatische incasso s gelijk aan 2011: 77%. De samenwerking met de convenantpartijen schuldhulpverlening verloopt naar wens. Huishoudens die op het punt staan doorgestuurd te worden naar een deurwaarderskantoor worden vooraf gecontroleerd op huishoudsamenstelling en leeftijd. Als daar aanleiding voor is, wordt het maatschappelijk werk ingeschakeld. 1.4 Toewijzing gericht op passende bewoning en doorstroming Onze woningen worden toegewezen via Wonen in Velsen, een samenwerking van gemeente en corporaties. Het systeem gaat uit van een gecombineerd optie- en lotingmodel waarbinnen alleen passend kan worden toegewezen op inkomen en in een enkel geval op een seniorenlabel. In 2012 zijn de partijen gestart met de uitwerking van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. Belangrijke voorwaarde binnen een nieuw systeem is dat wij passend kunnen toewijzen naar inkomen en huishouden om zodoende onze strategische doelstellingen te bereiken. De toewijzing moet doelmatig en efficiënt zijn en we moeten kunnen sturen in de woningtoewijzing, zodanig dat onze sociale woningvoorraad passender wordt toegewezen. Bijvoorbeeld het toewijzen van eengezinswoningen aan gezinnen en kleine etagewoningen aan 1-2 persoonshuishoudens. Binnen deze uitgangspunten bepalen woningzoekenden zoveel mogelijk zelf voor welke woning zij in aanmerking willen komen. Zij krijgen daarbinnen zoveel mogelijk keuzevrijheid en flexibiliteit. Van woningzoekenden wordt een actieve houding gevraagd. Het verhuurproces wordt zo doelmatig mogelijk ingericht; voor de woningzoekende, maar ook voor de corporatie en de gemeente. Het nieuwe Wonen in Velsen moet voor woningzoekenden gebruiksvriendelijker worden. Daarnaast moet het systeem ons betrouwbare managementinformatie bieden, om hiermee meer sturing te geven aan nieuwbouwontwikkelingen en het vergroten van kansen voor specifieke doelgroepen. Het bevorderen van de doorstroming binnen onze eigen voorraad (doelstelling 50% nieuwbouwwoningen bij voorrang voor onze eigen huurders) wordt meegenomen bij de prestatieafspraken met de gemeente Velsen en andere corporaties. Het nieuwe systeem van toewijzing zal hiervoor vooral technisch worden ingezet. Doelstelling is om het nieuwe Wonen in Velsen op 1 januari 2014 te activeren. Mutatiegraad Woningbedrijf Velsen Jaar Mutatiegraad % % % ,2% Na een daling in 2011 is de mutatiegraad in 2012 weer gestegen. De oorzaak hiervan is dat er veel woningen zijn leeggekomen in verband met herstructurering (betreft uitplaatsingen en ook tijdelijke verhuur die leegkomt). Er zijn 709 huurcontracten getekend. Deze huurcontracten zijn als volgt onder te verdelen:

18 18 Woonruimten: (668) Garages en bergruimtes: (39) Bedrijfsruimte: (4) Daarnaast zijn er 8 wijzigingen aangebracht in contracten voor de levering van warmte uit ons ketelhuis in Zeewijk. Dit betreffen koopwoningen die een andere eigenaar hebben gekregen. Toewijzing van woonruimten naar kernen en wijze van toewijzing Kern Optie model Winkel model Bemiddeld Makelaar Woningruil Tijdelijke verhuur Eindtotaal DRIEHUIS NH 1 1 IJMUIDEN SANTPOORT NOORD SANTPOORT ZUID VELSEN NOORD VELSERBROEK 5 5 VELSEN Zuid 2 2 Eindtotaal in % van totaal 34% 26% 24% 5% 1% 10% 100% Toewijzing naar huursegment. Huurprijsklasse Aantal % verhuurde woningen % in 2011 Goedkoop (tot ) Betaalbaar ( 366,66-561,98) Middelduur ( 561,98 664,66) % 41% % 56% 76 11% 2% Duur (>664,66) 42 6% 1% Er heeft dit jaar een duidelijke verschuiving plaats gevonden van toewijzing van woningen in het goedkope naar dure segment. Het aantal toegewezen dure woningen is relatief hoog. Deze verschuiving heeft te maken met de harmonisatie van de huur bij mutatie, de oplevering van nieuwbouwwoningen en een hogere mutatiegraad in het dure segment. In het complex de Zuydvaerder hebben wij 22 dure huurwoningen opgeleverd. Hiervan zijn er 16 verhuurd in (De overige 6 zijn in 2013 verhuurd). Huisvesting doelgroep Europese regelgeving Van de vrijkomende sociale huurwoningen moet 90% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2012). Wij hebben 22 woningen (3.5%) verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven Dit betrof voornamelijk herstructureringskandidaten. De resterende ruimte binnen de 10 % wordt niet gebruikt. Wij gaan er vanuit dat er voor de hogere inkomens voldoende woonruimte beschikbaar is in het dure huursegment.

19 19 Woningbedrijf Velsen wijst nieuwe huurders en huurders met een betaalachterstand op de mogelijkheid om van huurtoeslag gebruik te maken. Bijzondere doelgroepen Statushouders De toewijzing van woningen aan statushouders gebeurt in overleg met de gemeente. In 2012 hebben we de taakstelling gehaald. Halverwege het jaar vond een wijziging plaats in de berekeningswijze van de taakstelling. Niet meer het aantal woningen was maatgevend, maar het aantal personen werd de taakstellend. Geheel 2012 zijn 5 woningen toegewezen. Dit zijn 9 statushouders (2011: 24). Jongeren De toewijzing van woningen aan jongeren verliep via het reguliere woonruimteverdeelsysteem. In 2012 zijn 129 jongeren (2011: 140) tot 23 jaar een woning gaan huren bij Woningbedrijf Velsen. In de categorie 24 tot 30 jaar zijn dit 198 jongeren (2011: 123). Ouderen De toewijzing van woningen aan ouderen, ouder dan 65 jaar, gebeurde in 2012 deels via het reguliere woonruimtesysteem en deels via het Zorgloket (geïndiceerden). In 2012 zijn 80 (2011: 55) woningen toegewezen aan een 65plusser. Als gevolg van herijking van de rol van de gemeentelijke overheid, heeft gemeente Velsen besloten geen indicaties meer te verstrekken. Met ingang van 1 januari 2013 hebben Zorgloket (onderdeel van Zorgbalans) en de drie Velsense woningcorporaties (AWV/Eigen Haard; Kennemerhave en Woningbedrijf Velsen) gezamenlijke besloten de rol van de gemeente over te nemen. Onder de naam Servicepunt Zorgwoningen Velsen voor iedereen die een vorm van verzorgd en/of beschermd wonen nodig heeft krijgt deze samenwerking vorm. Er zijn afspraken gemaakt over inschrijving en toewijzing.

20 20 Toewijzing naar inkomen De definitie van laag en hoog inkomen is per 31 december 2012 (bijlage E) Leeftijdklasse Inkomensklasse Eenpersoonshuishoudens Twee- of meerpersoonshuishoudens <65 Laag < < Hoog > > >65 Laag < < Hoog > > BBSH-verantwoording, aanhangsel E: EENPERSOONSHUISHOUDENS HUURPRIJSKLASSE leeftijd Inkomen goedkoop betaalbaar Middelduur Duur Eindtotaal <65 laag 9.9% 27.7% 3.3% % hoog 3.1% 10.5% 2.1% 2% 17.1% Totaal <65 13% 38.2% 5.4% 2% 58.5% 0 0% > 65 laag 1.6% 2.7% 0.2% 0,3% 4.3% hoog.5% 1.6% 2.6% Totaal >65 2.1% 4.3% 0.2% 0.3% 6.9% Eindtotaal 15.1% 42.5% 5.5% 2.3% 65.4% TWEEPERSOONSHUISHOUDENS HUURPRIJSKLASSE leeftijd inkomen goedkoop betaalbaar Middelduur duur Eindtotaal <65 laag 2% 12.3% 2% 0% 17% hoog 0.5% 1.5% 0.5% 2.8% 5% Totaal <65 2.5% 13.8% 2.5% 2.8% 22% >65 laag 0.6% 0.9% 0.6% 0% 2.1% hoog 0% 0.6% 0.3% 0.2% 1.0% Totaal >65 0.6% 1.5% 0.9% 0.2% 3.1% Eindtotaal 3.1% 15.3% 3.3% 3% 25% DRIE EN MEERPERSOONSHUISHH HUURPRIJSKLASSE leeftijd inkomen goedkoop betaalbaar Middelduur duur Eindtotaal <65 laag 1.4% 3.7% 2.2% 0% 7.3% hoog 0% 0.5% 1.2% 1% 2.7% Totaal <65 1.4% 4.2% 3.4% 1% 10% >65 laag 0% 0% 0% 0% 0% hoog 0% 0% 0% Totaal >65 1.4% 4.2% 0% 0% 0% Eindtotaal 1.4% 4.2% 3.4% 1% 10% TOTAAL HUURPRIJSKLASSE Inkomensklasse goedkoop betaalbaar middelduur duur Eindtotaal laag 15.6% 47% 8.1% 0% 70.7% hoog 4.0% 15% 4.2% 6.1% 29.3% Eindtotaal 19.6% 62% 12.3% 6.1% 100%