CPO Schipluiden. Samen zelf bouwen

Transcriptie

1 CPO Schipluiden Samen zelf bouwen

2 CPO Schipluiden samen zelf bouwen Inhoudsopgave Wie zijn wij?... 3 Waar zetten we ons voor in?... 4 Wat zijn onze ambities, en de beelden daarbij?... 5 Hoe organiseren we dat?... 6 Goede voorbeelden overtuigen ons... 7 De initiatiefgroep:... 9 Colofon... 9 Bijlage 1 brief voorgelezen in de gemeenteraad CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 2

3 Wie zijn wij? Wij zijn een groep van vijf gezinnen, en we hebben de wens een mooie buurt met fijne woningen te ontwikkelen. Wat betreft de samenstelling van de groep zijn we aan de ene kant divers (van docent tot magazijnmedewerker, van relatiebemiddelaar tot pedagogisch medewerker, van monteur tot psycholoog en meer), maar aan de andere kant verrassend hetzelfde: gezinsleden, die graag fijn willen wonen in een optimale woning in een vriendelijke wijk. Duurzaamheid, verbinding, variatie en gemeenschappelijkheid zijn begrippen die hoog in ons vaandel staan. Ons plan is om woningen te ontwikkelen die een eenheid vormen, maar onderling kunnen variëren naar onze wensen en mogelijkheden. De buurt willen we een groene, natuurlijke, (kind)vriendelijke uitstraling geven. In juni van dit jaar zijn we voor het eerst, na een oproep in de Schakel, bijeengekomen. Het idee om zelf te bouwen spreekt ons aan, de kans om in Schipluiden te bouwen willen we aangrijpen. Daarom zetten we nu stappen, hebben we een vereniging opgericht en bij de gemeente ingesproken, om de raadscommissie te tonen dat we graag energie in dit plan willen steken. We maakten kennis met Wonen Midden Delfland omdat zij een belangrijke partij is bij de ontwikkeling van Keenenburg. De woningstichting heeft interesse en sympathie voor het idee en heeft ons gestimuleerd om een vereniging op te richten en zowel ons aantal als onze ideeën over de aanpak te laten groeien. Wij vormen nu de initiatiefgroep. Anderen zijn meer dan welkom om zich aan te sluiten, daarbij staan we open voor ieder uit Midden Delfland en daarbuiten. We roepen hen op via verschillende media. Op dit moment heeft de oproep in de media al tot 5 nieuwe aanmeldingen geleid. Onze insteek daarbij is dat iedere deelnemer dezelfde invloed op het plan heeft, we gaan werken als vereniging. De initiatiefgroepleden, vijf huishoudens, hebben wel altijd de keuze voor een woning in het plan. Aansluiters voegen zich bij ons op volgorde van inschrijving. Wat vooraf ging Dorps Wonen was het thema van de Casa Nova prijsvraag 2011 van stadsgewest Haaglanden, geprojecteerd op de Keenenburg locatie in Schipluiden. De winnende architecten hadden allen een duidelijke rol voor de particulier als opdrachtgever in hun plan verwerkt. Een presentatie aan belangstellenden leidde als vanzelf tot de vraag of particulieren ook belangstelling hebben voor die rol als opdrachtgever. In een bijeenkomst bij de ijsclub in juni 2012 tekende zich een groep af die hier concreet werk van wil maken. Deze groep is nu de Initiatiefgroep CPO Schipluiden. CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 3

4 Waar zetten we ons voor in? We willen woningen bouwen naar onze wens, natuurlijk. De kans die er nu ligt, om een mooie buurt te maken, voegt daar echter een dimensie aan toe. We beseffen dat we een stukje van het dorp maken, dat we onderdeel worden van een groter geheel en daar willen we graag een bijdrage aan leveren. We zetten in op een mooie buurt waar we samen wonen zonder verplichtingen. Waar ontmoeten een kans is, maar ook duidelijk privé ruimte is, waar auto s een plek hebben zonder te overheersen, waar kinderen kunnen spelen, waar natuur en groen aanwezig zijn. Kortom een prettige woonomgeving in Schipluiden. Waarom we het zelf doen? Een woning die perfect bij óns past. Zelf bouwen aan je eigen toekomst! We zijn verschillend, in onze woonwensen en onze budgetten. Dat zal zich vertalen in verschillende woningen qua grootte en uitvoering. We streven wel naar samenhang en beeldkwaliteit die meer is dan een optelling van gevels. Eenheid in verscheidenheid is op vele manieren te bereiken. Dat hebben we gezien in de eerste voorbeelden die we samen bekeken. En dat gaan we nog veel meer doen. We hebben onderzocht wat onze eigen woonwensen zijn en over welke budgetten we het hebben. Hieruit blijkt al dat variatie een vereiste is. Onze woonwensen in het kort: Woningen: halfvrijstaand of in de rij, maar ook een kangaroe-woning om meerdere generaties te huisvesten; een markante wens om vorm aan te geven! Gewenste woonoppervlak; de donkere vlakken zijn vaker genoemd: m2 Budgetten, hoe donker hoe meer mensen in deze range: x euro Een tuin is een must, garages zijn gewenst. CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 4

5 Wat zijn onze ambities, en de beelden daarbij? Voor onze buurt streven we naar een samenhangend beeld, af te lezen in hoogtes, materiaalkeuze en kleurkeuze. Keenenburg sluit aan op de groene rand van het dorp, we willen de natuur aan laten sluiten en mengen met het dorpse karakter. Groene perkjes, een pad, een plek om te ontmoeten en te spelen. Niet alleen voor de directe bewoners maar ook anderen. Om onderling maar ook met derden te begrijpen wat we daaronder verstaan, hebben we een moodboard gemaakt. Daaruit bleek dat we al snel tot een rode draad in onze verbeelding konden komen, zonder af te stevenen op een eenheidsworst. Trefwoorden die voor ons van belang zijn bij de ontwikkeling van de buurt. CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 5

6 Hoe organiseren we dat? De huidige leden zijn enthousiast en we twijfelen er niet aan dat we meer mensen enthousiast kunnen krijgen. Enthousiasme is mooi, binding is nodig om samen echte stappen te zetten. Een ontwikkelvereniging Na een go van de gemeente zullen we onze huidige informele vereniging omzetten en een ontwikkelvereniging oprichten, als rechtspersoon om verplichtingen aan te kunnen gaan. We kiezen bewust voor een vereniging en niet voor een stichting, omdat binnen de vereniging alle leden gelijke rechten en plichten en invloed hebben. Ook later aanhakende leden komen daarmee in een gelijkwaardige positie. We zijn van mening dat binnen een kleinschalig project als dit, iedereen op gelijke manier moet bij kunnen dragen. Daarbij snappen we dat ieders capaciteiten verschillen, naast klussen of juridische stukken doornemen is koffie zetten en taart bakken ook nodig. Het gaat om de inzet. We binden mensen aan de groep door lid te worden van de ontwikkelvereniging en een eerste inleg te betalen. Deze eerste inleg dient er voor dat leden weloverwogen instappen en draagt bij aan het werkkapitaal dat in termijnen aangevuld zal dienen te worden om de ontwikkelperiode tot een goed einde te brengen. Die termijnen zullen we realistisch begroten. Als nieuwe leden (fors) later aanhaken, wanneer de planvorming al gevorderd is, maken we duidelijk welke keuzes al gemaakt zijn en vastliggen, zodat ze een helder beeld hebben van hun eigen invloed. We maken inzichtelijk welke kosten zij kunnen verwachten en vragen hen, net als de zittende leden, een financieringstoets te laten uitvoeren om aan te tonen dat ze de beoogde woning ook daadwerkelijk kunnen financieren. Nieuwe leden betalen bij toetreding tot de ontwikkelvereniging de termijnbedragen die andere leden tot op dat moment al ingelegd hebben. Afhaken kan ook. Hier komt het begrip risico om de hoek kijken, ontwikkelen is niet vrijblijvend. Deelnemers die vertrekken tijdens de ontwikkelperiode rekenen af op basis van tot dan toe gemaakte kosten. Is er een nieuwe deelnemer om hun plaats in te nemen, dan kan deze veel van de al gemaakte kosten overnemen en zal de eigen bijdrage van de vertrekker zeer beperkt zijn, maar het is goed om te beseffen dat plannen maken kosten en risico met zich meebrengt. We vertrouwen op een reservelijst van belangstellenden en organiseren een achtervangpartij die een eventueel afzetrisico kan dragen. Besluitvorming en geschillen binnen de groep De vereniging komt op een democratische manier tot besluiten waarbij we zoveel mogelijk draagvlak willen bereiken; een krappe meerderheid bij een stemming duidt er op dat een voorstel verbeterd kan worden en dat zullen we dan (opnieuw) proberen. De wijze van besluitvorming komt vast te liggen in de statuten van onze ontwikkelvereniging. Zoals in iedere vereniging vormt de ALV, de Algemene Leden Vergadering, het hoogste orgaan en neemt zij de besluiten. Het bestuur voert die besluiten uit en bereidt, samen met werkgroepen, nieuwe besluiten voor. Zoals gezegd willen we in dit project ieder lid een actieve rol laten vervullen in de vereniging. CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 6

7 Reikwijdte van de vereniging We zetten in op een klassieke CPO ontwikkeling, samen verkavelen, samen één architect aansturen en één bouwstroom met één aannemer organiseren. Dit is om redenen van geld, tijd, logistiek en overlast voor ons en de omgeving verreweg het handigst. Wonen Midden Delfland heeft aangegeven samen met ons op te willen trekken en daar zien we alle voordelen in. Samen optrekken kan op allerlei manieren, van kwalitatieve afstemming tussen onze plannen tot aan werken met dezelfde architect en bouwer. Misschien zien we na de verkaveling wel al snel dat ieder zich concentreert op de eigen woning. En dat is heel logisch maar ook een reden te meer om de eerste energie sterk te steken in de onderlegger, de verkaveling die het geheel gaat binden, ook als de bouw al lang achter de rug is. Vereniging na oplevering? Na oplevering is het doel van de vereniging bereikt. Als er geen gemeenschappelijke delen zijn gemaakt is er geen noodzaak om de vereniging voort te laten bestaan. Maar een goede buurtvereniging kan wel, of dat nu formeel vastligt of niet. Goede voorbeelden overtuigen ons We vinden het wiel niet uit, andere CPO projecten laten zien dat eenheid in verscheidenheid goed mogelijk is en dat mensen prima zelf een project kunnen ontwikkelen. Kwaliteit staat hierbij voorop door de directe inbreng en zeggenschap van de betrokken bewoners. Hierboven: De gemeente Oldenzaal bood op een voormalige schoollocatie aan de Kastanjestraat, de ruimte om via CPO een inbreiding te maken. 9 gezinnen maakten met hun architect hun eigen verkaveling en woningen op maat. Na de aanbesteding gaat de bouw zeer binnenkort van start. Illustraties BLM architecten CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 7

8 Starters in Esbeek, gemeente Hilvarenbeek realiseerden hun buurt met 4 huurwoningen en 20 koopwoningen. Zoals in meerdere plaatsen is een mix van koop en huurwoningen goed mogelijk in een CPO vereniging. De betrokken corporatie besteedde de bouw van de woningen feitelijk uit aan haar toekomstige huurders. De Zandstraat in Casteren, gemeente Bladel, heeft een belangrijke rol gespeeld voor bouwen in eigen beheer. In dit plan lieten 34 starters zien dat zij een prijs/kwaliteit verhouding konden bereiken die bijzonder gunstig was. Belangrijker voor het dorp was nog dat deze starters in hun geboorteplaats konden blijven wonen. Bijzonder is dat de deelnemers zelf kozen voor traditionele en moderne woningen naast elkaar, die een ontwikkelaar nooit in dit Kempen-dorp gebouwd zou hebben. Opgeleverd in 2005, geldt het project als voorbeeld voor zeer veel andere in Nederland. CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 8

9 De initiatiefgroep: Armin en Ingrid de Graaf, Desiree en Arjan van Leeuwen, Richard van der Voort en Sanne Lankhaar, Barry van Antwerpen en Jolanda de Koene, Frank Roessen en Mariska van der Voort Colofon Dit document is opgesteld door de initiatiefgroep CPO Schipluiden, met ondersteuning van Hans Vos, senior adviseur bij Urbannerdam. We hebben dankbaar gebruik gemaakt van de feedback door Wonen Midden Delfland, de heren Abbinga en Ten Hertog. Op onze website presenteren we ons en bieden we de mogelijkheid voor anderen om zich bij ons initiatief aan te sluiten. We hopen dat de gemeente Midden Delfland ruimte wil bieden aan mensen die zelf hun eigen woning willen maken en zo aan Schipluiden willen bijdragen. Schipluiden, 21 november 2012 CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 9

10 Bijlage 1 brief voorgelezen in de gemeenteraad. Schipluiden, Onderwerp: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Geachte leden van de gemeenteraad, Graag willen wij gebruikmaken van dit spreekrecht, om een aanvulling te geven op de raadsbrief van het college met onderwerp Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van 21 mei Deze raadsbrief gaat over CPOin het algemeen. In deze brief willen wij toelichten waarom juist CPO op locatie Keenenburg 5 in Schipluiden. Wij zijn een groep van 14 mensen met de wens om in de kern Schipluiden een nieuwbouw woning te betrekken. Het grootste gedeelte van ons woont op dit moment in Midden-Delfland of heeft hier gewoond. We hebben een aantal goede redenen om zelf te willen bouwen en Zelf een buurt te willen vormgeven. Een belangrijke reden en voor sommige een noodzaak is dat we graag doorstromen. Naar een groter huis. Maar binnen het dorp niet de geschikte woning kunnen vinden en dan helaas moeten besluiten het dorp te verlaten. Verder hebben we het idee dat dit voor ons de laatste kans is om in Schipluiden een nieuwbouw huis te kopen. Een belangrijk voordeel is ook dat we de huizen volledig naar onze wensen kunnen maken wat leidt tot een prettige woon omgeving. Prettig is ook dat je dit project doet samen met je toekomstige buren. Voor het dorp heeft het ook voordelen. Omdat wij graag willen doorstromen laten wij een huis in Midden-Delfland achter dat wellicht interessant is voor starters of anderen op de woningmarkt. We zien meerwaarde in samen optrekken, het moet en hoeft geen bonte verzameling woningen te worden. Uit andere CPO projecten in het land blijkt dat juist de groep heel graag afstemming wil om het geheel meer te laten zijn dan de som van de afzonderlijke delen, daarom kan dit plan iets toevoegen aan het dorp. Geeft u ons die kans? Wij zijn er klaarvoor, de woningbouw corporatie is er klaar voor. Wij zijn bereid om zelf tijd en energie te investeren om een woning naar eigen wens te maken, dat levert meer woning per euro op, we maken geen ontwikkel- en verkoopkosten. Ons budget gaat daarom in kwaliteit zitten. Een tender onder ontwikkelaars is volgens ons niet nodig, dat kost tijd en levert naar onze verwachting minder doorstroming binnen het dorp op. Wij zijn bereid om voor de volle 100% voor dit project te gaan en willen een mooie wijk in Schipluiden neer zetten waar niet alleen wij maar ook het hele dorp trots op is. Met vriendelijke groet, De initiatiefgroep CPO Schipluiden, samen zelf bouwen - 10