HALFJAARBERICHT. Príncipe Pío, Madrid, Spanje

Transcriptie

1 HALFJAARBERICHT 2009 Príncipe Pío, Madrid, Spanje

2 PROFIEL 3 DIRECTIEVERSLAG 4 FINANCIËLE HOOGTEPUNTEN EERSTE HALFJAAR OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN EERSTE HALFJAAR NA BALANSDATUM 4 AANDELEN CORIO 4 FINANCIËLE RESULTATEN EERSTE HALFJAAR PORTEFEUILLE 8 PIJPLIJN 8 FINANCIERING 9 DIVIDENDUITKERING 10 VERSNELDE BOOKBUILDING 10 VOORUITZICHTEN MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN 10 RISICO S 11 TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN 11 BESTUURSVERKLARING 11 MARKTOVERZICHT 12 NEDERLAND 13 FRANKRIJK 14 ITALIË 15 SPANJE 16 TURKIJE 17 VERKORTE INTERIM GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE OVERZICHTEN 18 TOELICHTING OP DE VERKORTE INTERIM GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE OVERZICHTEN 23 OVERIGE INFORMATIE 29 2 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

3 PROFIEL Corio is een vastgoedonderneming met een focus op retail. Corio is gespecialiseerd in de selectie, ontwikkeling, herontwikkeling en het management van winkelcentra in vijf landen: Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. De aandelen in de onderneming, een closed-end vastgoedbeleggingsinstelling onder Nederlands recht, zijn genoteerd aan Euronext NYSE in Amsterdam en Parijs. In Frankrijk heeft Corio de SIIC-status. Het aandeel is sinds maart 2008 opgenomen in de AEX-index. Bij de keuze van haar investeringen concentreert Corio zich op winkelcentra die in de betreffende regio een dominante positie innemen. Corio kan bij deze projecten, dankzij haar lokale en professionele in-house management, de meeste waarde toevoegen. Naast het kopen en ontwikkelen van winkelcentra, verhuurt en managed Corio de winkelcentra in de portefeuille zelf. Dit maakt Corio tot een geïntegreerde vastgoedonderneming met focus op retail. Corio voert een actief investeringsbeleid gericht op waardecreatie. Objecten worden op zorgvuldig gekozen momenten gekocht en verkocht. De kwaliteit van een winkelcentrum wordt bepaald door de kwaliteit van het lokale management en komt tot uitdrukking in de kasstroom. Het succes van de portefeuille van Corio hangt af van de inspanningen van de lokale verhuurders, centermanagers en ontwikkelaars. Corio hanteert om die reden een sterk gedecentraliseerd bedrijfsmodel: lokale business units in de diverse landen zijn zelf verantwoordelijk voor de resultaatontwikkeling. Aan de hand van jaarbegrotingen, investeringsvoorstellen en kwartaalberichten voeren de managementteams regelmatig overleg met de holding in Utrecht. De operationele portefeuille van Corio had per 30 juni 2009 een waarde van 5,5 miljard en omvat 1,6 miljoen m 2 bruto verhuurbaar oppervlakte (BVO) in 109 projecten, waarvan 94 winkelcentra. De strategie is gericht op groei van de portefeuille. Dat wordt behalve door de uitbreiding en herontwikkeling van bestaande en operationele winkelcentra eveneens gerealiseerd met de ontwikkeling en verwerving van nieuwe projecten. In de pijplijn zit in totaal 2,4 miljard aan investeringen, met een totale omvang van 0,7 miljoen m 2 BVO over 40 projecten. Een deel van de pijplijn bestaat uit uitbreidingen van winkelcentra die Corio al in bezit heeft. Corio heeft daarnaast ook een verkoopplan, met als belangrijkste doel de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille in Frankrijk af te stoten. Zodra de projecten in de pijplijn en het verkoopplan volledig zijn uitgevoerd, beschikt Corio over een portefeuille van 138 objecten met een BVO van 2,1 miljoen m 2. De portefeuille bestaat dan voor 99% uit winkelcentra. Bij Corio werken 480 mensen, waarvan 12% bij de holding. De meerderheid van de medewerkers is verbonden aan de business units. Corio wil zowel op korte als lange termijn aan haar verplichtingen kunnen voldoen en voert daarom een conservatief fi nancieringsbeleid: de leverage (leningen als % van totale activa) bedraagt 40,4% en bestaat voor ongeveer 64% uit vastrentende leningen. Corio organiseert en managed de fi nancieringen centraal. 3 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

4 DIRECTIEVERSLAG FINANCIËLE HOOGTEPUNTEN EERSTE HALFJAAR 2009 (Vergelijkende cijfers over H tussen haakjes, tenzij anders aangegeven) De nettohuuropbrengsten uit voortgezette bedrijfsactiviteiten (inclusief minderheidsbelang) zijn met 7,4% gestegen naar 164,9 mln ( 153,5 mln). De like-for-like nettohuurgroei bedroeg 1,2% (5,9%) voor de hele portefeuille en voor de winkelportefeuille 1,1% (5,8%). Verlenging en vernieuwing: 3,0% van de huurovereenkomsten zijn verlengd dan wel vernieuwd, een toename met 8,8%. Het directe resultaat (exclusief minderheidsbelang) kwam 2,5% lager uit op 101,8 mln ( 104,4 mln), met name vanwege de verkoop van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille ultimo september 2008; de bedrijfsopbrengsten uit beëindigde bedrijfsactiviteiten bedroegen het eerste halfjaar van ,9 mln. De gemiddelde financiële bezettingsgraad voor de retailportefeuille bedroeg 96,6% (97,8%). Het indirecte resultaat (exclusief minderheidsbelang) was 298,2 mln negatief ( 34,6 mln negatief). De waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief geassocieerde deelnemingen en minderheidsbelang): mln (ultimo 2008: mln); belegd in winkelcentra: 93%. De pijplijn (exclusief al betaald) daalde met 248 mln naar mln. Het fixed committed deel van de pijplijn (exclusief al betaald) nam met 54 mln toe tot 558 mln. Succesvolle kapitaaluitbreiding met 258 mln in juni 2009 via een versnelde bookbuilding (ABB). De aandeelhouders hebben gekozen voor een uitkering van 63% van het totale dividend in aandelen. Als gevolg van fiscale restricties is echter 40% oftewel 70 mln in aandelen uitgekeerd en het overige in contanten. De Triple NAV (NNNAV) per aandeel daalde met 17,6% tot 47,75 (ultimo 2008: 57,98); de intrinsieke waarde per aandeel daalde met 16,4% tot 43,65 (ultimo 2008: 52,20), zonder de toename van het aantal aandelen zou de daling 13.0% zijn geweest. De leverage bedroeg ultimo juni ,4% (ultimo 2008: 40,1%); het gemiddelde rentepercentage daalde in Q tot 4,2% (Q1 2009: 4,7%); de rentedragende schuld was stabiel op 64% (ultimo 2008: 65%). OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN EERSTE HALFJAAR 2009 Winkelcentrum Príncipe Pío in Madrid verworven voor 126,5 mln. Verwerving van een extra 11% van het winkelcentrum Teras Park in Denizli ( 9,9 mln), waarmee Corio een controlerend belang van 51% in handen heeft gekregen. Corio is nu verantwoordelijk voor het management van het winkelcentrum. Corio heeft het Tekira-winkelcentrum in Tekirdag gekocht. Met de overname van dit vijfde operationele winkelcentrum van Corio in Turkije was 67,6 mln gemoeid. De verkoop van Espace Atria en Compans-kantoren in Toulouse, alsmede van een bedrijfsruimte in Compans, bracht in totaal 22,3 mln op. NA BALANSDATUM Corio is overeengekomen om de looptijd van drie leningen van in het totaal 186 mln te verlengen tot oktober Corio heeft vandaag een 200 mln 7 jaar Dutch inflation-linked financierings faciliteit afgesloten met APG. AANDELEN CORIO Het totale aantal dividendgerechtigde aandelen van Corio is het tweede kwartaal van 2009 met 15,3% gestegen, van naar , door het stockdividend in mei ( ), de versnelde bookbuilding (ABB) ( ) in juni en de verkoop van ingekochte eigen aandelen ( ) in juni. Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen bedroeg in H Resultaten per aandeel worden vermeld op basis van het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen. Overige cijfers, zoals de intrinsieke waarde, zijn daarentegen gebaseerd op het totale aantal uitstaande aandelen. Met de ABB werd 258 mln opgehaald. Corio heeft 126,5 mln van die opbrengst gebruikt voor de investering in Príncipe Pío, tegen een gemiddeld netto-aanvangsrendement van 7,8%. Het is de bedoeling de rest van de opbrengst voor mei 2010 tegen interessante aanvangsrendementen te hebben geïnvesteerd. Hoewel het directe resultaat per aandeel op dit moment afneemt, kunnen de acquisities op de (middel)lange termijn hierop een positief effect hebben. 365, Ankara, Turkije GrandEmilia, Modena, Italië Príncipe Pío, Madrid, Spanje 4 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

5 FINANCIËLE RESULTATEN EERSTE HALFJAAR 2009 DIRECT RESULTAAT Het directe resultaat (exclusief minderheidsbelang) over H van 101,8 mln lag 2,6 mln oftewel 2,5% onder het cijfer voor H ( 104,4 mln). De totale nettohuuropbrengsten voor de voortgezette portefeuille stegen met 11,4 mln. Dit bood echter niet genoeg compensatie voor het ontbreken van de nettohuuropbrengsten uit de per 30 september 2008 verkochte Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille. Die laatste portefeuille droeg in ,9 mln bij aan de bedrijfsopbrengsten. Het directe resultaat per aandeel daalde met 0,08 naar 1,50. Aan die daling per aandeel liggen de al eerdergenoemde verkoop en de uitgifte van nieuwe aandelen in het eerste halfjaar van 2009 (stockdividend, ABB) ten grondslag. De nettohuuropbrengsten (voortgezette bedrijfsactiviteiten inclusief minderheidsbelang) zijn in H met 11,4 mln of 7,4% gestegen naar 164,9 mln ( 153,5 mln). Van die stijging was 1,7 mln afkomstig uit like-for-like huurverhogingen (bij een gelijke samenstelling van de portefeuille in H en H1 2009), 7,4 mln uit acquisities en 5,0 mln uit de ingebruikneming van pijplijnprojecten. De verkopen hadden een negatief effect van 2,7 mln. Het positieve effect van de acquisities hield hoofdzakelijk verband met Grand Littoral in Marseille ( 3,2 mln), een verdere 30% van Le Balzac in Parijs ( 0,6 mln), IKEA in Turijn ( 1,2 mln), Tekira in Tekirdag ( 1,1 mln) en het Adacenter in Adapazeri ( 0,9 mln). De positieve effecten van de pijplijnprojecten waren P. Vreedeplein in Tilburg ( 0,9 mln), Quais d lvry in Parijs ( 1,1 mln), Les Portes de Chevreuse in Coignières ( 1,6 mln) en 365 in Ankara ( 1,2 mln). % Like-for-like groei retail Omzet gerelateerde huur Groei huurverlengingen of nieuwe verhuur Nederland 0,8 0,0 4,4 Frankrijk 5,4 0,9 26,1 Italië 3,4 1,5 7,4 Spanje -8,7 1,3 0,2 Turkije NVT 4,5 NVT Totaal 1,1 0,9 8,8 De like-for-like groei van de nettohuur voor retail bedroeg 1,1% in vergelijking met H1 2008, boven de gemiddelde infl atie voor de eurozone van 0,6%. Het op omzet gebaseerde deel van de huuropbrengsten was 0,9% in H (heel 2008: 1,1%). Huurherzieningen en nieuwe verhuur zorgden voor een toename van de huren van 8,8% bij 3,0% van de retailportefeuille. De exploitatiekosten uit voortgezette bedrijfsactiviteiten kwamen 2,5 mln hoger uit op 26,1 mln ( 23,6 mln), hoofdzakelijk door de uitbreiding van de vastgoedportefeuille. De beheerskosten van de voortgezette bedrijfsactiviteiten zijn in H met 4,3 mln gestegen naar 18,9 mln ( 14,6 mln). Deze toename hing vooral samen met hogere personeelsaantallen en meer activiteit in Italië, Turkije en bij de holding als gevolg van de groei van de onderneming. Het aandeel in de winst van geassocieerde deelnemingen daalde met 2,6 mln naar 5,4 mln ( 8,0 mln). Van dit cijfer houdt 5,3 mln ( 7,2 mln) verband met Akmerkez (46,92%) en 0,1 mln met Teras Park. De daling werd veroorzaakt door de overdracht van het Adacenter en Teras Park naar de beleggingsportefeuille (effect 0,6 mln) alsmede door de huurverlagingen in Akmerkez. Die laatste ontwikkeling zal naar verwachting tijdens de renovatie van Akmerkez aanhouden. De bedrijfsopbrengsten uit beëindigde bedrijfsactiviteiten waren nihil in H1 2009, tegen 18,9 mln in H Reden was de overdracht in september 2008 van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille aan de nieuwe eigenaar. Het resterende kantoorgebouw, het Willemshuis in Amsterdam, is in maart 2009 overgegaan naar White Estate Investments. Nederlandse kantoren die om strategische redenen nog in het bezit zijn van Corio realiseerden H nettohuuropbrengsten van 3,0 mln ( 2,3 mln). Hoog Catharijne, Utrecht, Nederland Anatolium, Bursa, Turkije Côte de Nacre, Caen, Frankrijk 5 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

6 De gemiddelde fi nanciële bezettingsgraad was het eerste halfjaar van 2009 nog steeds hoog: 96,4% (2008: 96,8%). In de winkelportefeuille was de bezettingsgraad 96,6% (2008: 97,7%). In verband met de economische neergang werd in sommige gebieden vaker korting gegeven en nam de termijn toe waarbinnen vrijgekomen ruimte opnieuw kon worden verhuurd. De bezettingsgraad nam hierdoor af. Vooral onze winkelcentra in Spanje werden hierdoor getroffen. BEZETTINGSGRAAD EPRA DEFINITIE (GEMIDDELD FINANCIEEL %) H H Retail 96,6 97,8 97,7 Kantoren 96,3 90,5 91,9 Bedrijfsruimten 85,1 98,6 98,0 Totaal 96,4 96,6 96,8 De nettofi nancieringslasten daalden in H met 12,3 mln naar 49,0 mln ( 61,3 mln). Dit cijfer was het saldo van een lagere rentelast van 11,0 mln door de lagere rentestand (effect 8,9 mln) en een lager gemiddeld niveau van de schulden van 242 mln (effect 2,1 mln) in vergelijking met H De rentebaten waren 1,6 mln lager, de geactiveerde rente lag 1,2 mln hoger en overige kosten hadden een positief effect van 1,7 mln. De gewijzigde schuldpositie is het saldo van de verkoop van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille, de verkoop van kleinere activa in Nederland en Frankrijk en de opbrengst van de ABB enerzijds, en de acquisities van onder andere Príncipe Pío in Madrid en Grand Littoral in Marseille alsmede investeringen in de operationele portefeuille anderzijds. INDIRECT RESULTAAT Het indirecte resultaat (exclusief minderheidsbelang) was 298,2 mln negatief ( 34,6 mln negatief). Dit valt toe te schrijven aan de nettoherwaardering van 341,2 mln (exclusief een verlies van 0,9 mln op desinvesteringen), de vrijval van 59,4 mln aan latente belastingverplichtingen als gevolg van de neerwaartse waarderingen in Italië en Spanje en een per saldo negatief bedrag van 2,6 mln aan overige kosten, met name door bijzondere waardevermindering van goodwill. Het indirecte resultaat van het aandeel in het resultaat geassocieerde deelnemingen was 14,5 mln negatief. Op de beëindigde Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille is in H een afschrijving geboekt van 19,5 mln. De totale portefeuille is ultimo juni 2009 getaxeerd door onafhankelijke deskundigen. Alle objecten zijn gewaardeerd op basis van de verwachte huurgroei en de rendementsontwikkelingen ten opzichte van de externe waarderingen van eind Gehanteerde methoden zijn de contante-waardeberekening ( discounted cash fl ow ) en de kapitalisatie tegen netto-aanvangsrendementen, waarin marktfactoren als huur, rendement en de disconteringsvoet op vergelijkbare en actuele markttransacties zijn gebaseerd. GruVillage, Turijn, Italië 6 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

7 HERWAARDERINGENOVERZICHT PER 30 JUNI 2009 ( miljoen) Nederland Frankrijk Italië Spanje Turkije Duitsland Totaal Totaal (%) Bulgarije Retail -69,1-99,8-65,3-43,9-8,5-286,6-5,3 Kantoren -3,9-25,0-0,2-29,1-7,8 Bedrijfsruimten -6,2-6,2-10,9 Totaal -73,0-131,0-65,3-43,9-8,5-0,2-321,9-5,5 Totaal (%) -3,8-6,7-5,8-7,2-4,4-1,9-5,5 Ontwikkeling -1,0-12,5-6,7-20,2-7,9 Ontwikkeling (%) -1,2-11,7-14,1-7,9 Totale herwaardering -74,0-143,5-65,3-43,9-15,2-0,2-342,1-5,6 Totale herwaardering (%) -3,7-6,9-5,8-7,2-6,3-0,9-5,6 De herwaardering van de operationele portefeuille kwam het eerste halfjaar van 2009 uit op 5,5% negatief (like-for-like 5,7% negatief). Dat cijfer bestaat uit negatieve herwaarderingen van in het totaal 328,3 mln en positieve herwaarderingen van 6,4 mln. Absoluut ging het bij de positieve herwaarderingen om winkelcentra in Nederland (met name Hoog Catharijne, 4,0 mln) en Frankrijk (Galerie de l Espace du Palais in Rouen, 1,9 mln). De grootste negatieve herwaarderingen van H kwamen voor rekening van de Franse winkelcentra. Verder betrof het winkelcentra in Spanje en sommige kantoren en bedrijfsruimten in Frankrijk. De negatieve herwaarderingen zijn vooral het gevolg van een verdere toename van de rendementen op de markt voor vastgoedbeleggingen in het eerste halfjaar van Het netto theoretisch rendement (NTR: theoretische huur voor de komende 12 maanden min de exploitatiekosten gedeeld door de waarde per de verslagdatum) over de gehele operationele portefeuille steeg met 60 basispunten, van 6,1% eind 2008 naar 6,7% medio % in vergelijking met 31 december 2008 Like-for-like herwaardering retail Rendementseffect Inkomenseffect/overig Nederland -3,8-5,1 1,3 Frankrijk -6,2-7,9 1,7 Italië -5,8-8,5 2,7 Spanje -9,1-10,0 0,9 Turkije -6,1-2,2-3,9 Totaal -5,5-7,0 1,5 De herwaardering van de operationele portefeuille van Corio door de toenemende marktrendementen werd ten dele gecompenseerd door hogere huuropbrengsten en overige baten. Met uitzondering van de Turkse portefeuille was dit positief. In de like-for-like portefeuille zou de herwaardering van de totale portefeuille in H ,0% negatief zijn geweest in plaats van 5,5% negatief zonder het positieve effect van 1,5% van de stijging van de huur op de waarderingen. In vergelijking met de door de taxateurs gehanteerde netto theoretische rendementen ultimo 2008 is de NTR voor de Nederlandse retail portefeuille met 30 basispunten gestegen naar 6,5%, ging de Franse NTR met 50 basispunten omhoog naar 6,4%, de Italiaan se met 50 basispunten naar 6,1%, de Spaanse met 70 basispunten naar 7,2% en was de NTR in Turkije ultimo juni ba sis pun ten hoger op 8,3% (inclusief geassocieerde deelnemingen). De NTR van de winkelportefeuille was 6,5% in het totaal (ultimo 2008: 6,0%). Ten opzichte van de NTR ultimo 2008 steeg de NTR voor de kantoren in Nederland met 110 basispunten naar 8,9% en in Frankrijk met 10 basispunten naar 7,7%. Voor Franse bedrijfsruimten lag de NTR 150 basispunten hoger op 10,8%. De herwaardering van de ontwikkelingsportefeuille kwam het eerste halfjaar van 2009 uit op 7,9% negatief. Dit was in overeenstemming met de algehele verdere toename van de risicopremie in de marktwaardering van de ontwikkelingsprojecten in de loop van het eerste halfjaar Corio heeft de herziene IFRS-standaard IAS 40 geïmplementeerd. Dit betekent dat alle vastgoed in ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging tegen de reële waarde wordt gewaardeerd en niet langer tegen de kostprijs of reële waarde (afhankelijk van welke lager is). Dit heeft geleid tot een opwaartse waardering van 4,6 mln per 1 januari 2009, wat direct in het eigen vermogen is verantwoord. De ontwikkelingsportefeuille heeft H een afwaardering van 20,2 mln ondergaan, wat in het indirecte resultaat is verantwoord. SECTOR SPREIDING IN WAARDE Retail 93% Kantoren 6% Bedrijfsruimten 1% GEOGRAFISCHE SPREIDING IN WAARDE Nederland 33% Frankrijk 33% Italië 18% Spanje 10% Turkije 6% 7 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

8 De herwaardering van de portefeuille van Corio (inclusief minderheidsbelang) bedroeg 342,1 mln negatief in H ( 4,2 mln negatief), inclusief een boekverlies op verkopen van 0,9 mln ( 0,8 mln positief), oftewel 5,6% negatief ten opzichte van de boekwaarde van de portefeuille per 30 juni 2009 vóór herwaardering. Het boekverlies op verkopen van 0,9 mln houdt verband met de verkoop van kleine retailobjecten in Nederland en Frankrijk. In de netto overige baten van 2,6 mln negatief zit de bijzondere waardevermindering van goodwill voor Maremagnum ( 2,4 mln) en Udine ( 0,2 mln) begrepen. De vrijval uit de voorzieningen voor latente belastingschulden tegen nominale waarde bedroeg 59,4 mln ( 4,3 mln negatief). Deze vrijval was hoofdzakelijk het resultaat van de neerwaartse waarderingen van de vastgoedobjecten in Italië ( 65,3 mln) en Spanje ( 43,9 mln). Corio heeft sinds februari % van Teras Park in Denizli in bezit. Teras Park wordt derhalve voor 100% geconsolideerd en het resultaat van de minderheidsdeelneming (49% van het totale resultaat van Teras Park) wordt in mindering gebracht op het directe en indirecte resultaat. Het directe 100% resultaat van Teras Park was 0,2 mln, het indirecte 100% resultaat 3,3 mln negatief. Het nettoresultaat (het saldo van het directe en indirecte resultaat exclusief het minderheidsbelang) daalde naar 196,4 mln negatief, oftewel 2,89 negatief per aandeel ( 69,8 mln, 1,05 per aandeel). PORTEFEUILLE De waarde van de vastgoedportefeuille daalde H met 111,6 mln oftewel 1,8%, van 6.038,7 mln tot 5.927,1 mln, inclusief 178,4 mln (ultimo 2008: 228,3 mln) aan investeringen in geassocieerde deelnemingen in Turkije. Deze daling is het resultaat van de herwaarderingen van 342,1 mln negatief, acquisities van 235,3 mln, investeringen van 48,8 mln (inclusief geactiveerde rente), desinvesteringen van 38,3 mln, mutaties in geassocieerde deelnemingen en overige van 19,9 mln negatief en de IAS 40-correctie van 4,6 mln. De acquisities van 235,3 mln betreffen voornamelijk de acquisitie van het belang van 95% in Príncipe Pío van 126,5 mln (Corio verantwoordt 100%), de aankoop van het Tekira winkelcentrum in Tekirdag ( 66,3 mln) en 11% van de aandelen in Teras Park in Denizli, inclusief het minderheidsbelang ( 36,0 mln). Het totaal aan investeringen van 48,8 mln kan worden onder verdeeld in vastgoedbeleggingen in de operationele portefeuille ( 11,9 mln) en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling ( 32,3 mln), exclusief 4,6 mln aan geactiveerde rente. De voornaamste beleggingen in vastgoed in ontwikkeling betroffen de winkelcentra in Coignières ( 7,9 mln), t Circus in Almere ( 6,1 mln) en de renovatie van het Radboud in Hoog Catharijne ( 2,1 mln). De verkoopopbrengsten van 38,3 mln in H zijn afkomstig uit de verkoop van Espace Atria en Compans in Toulouse en een bedrijfsruimte in Compans voor 22,3 mln, in combinatie met de verkoop van een aantal kleine winkelobjecten en één kantoor: Zuidhaven in Zevenbergen ( 3,2 mln), Grote Straat in Drunen ( 3,1 mln), Valkenveld in Emmen ( 2,7 mln) en Willemshuis in Amsterdam ( 7,0 mln). De mutaties in de beleggingen in geassocieerde deelnemingen en overige van 49,9 mln negatief bestaan uit het directe resultaat van 5,4 mln, een nega tief indirect resultaat van 14,5 mln, uitgekeerd dividend van 8,8 mln, 30,0 mln negatief in verband met de over dracht van 40% in Teras Park naar de operationele portefeuille en 2,0 mln negatief als gevolg van koersverschillen en overige. PIJPLIJN De totale pijplijn van projecten (vast en variabel) bedroeg op 30 juni mln, exclusief het reeds geïnvesteerde bedrag van 347 mln (ultimo 2008: mln, exclusief het reeds geïnvesteerde bedrag van 373 mln). De fi xed committed pijplijn kwam uit op 558 mln, exclusief een reeds geïnvesteerd bedrag van 238 mln (ultimo 2008: 504 mln, exclusief 240 mln reeds geïnvesteerd). De fi xed committed pijplijn is uitgebreid met de volgende projecten: Globo III ( 42,2 mln), Tarsus ( 41,2 mln), Metropole ( 15,7 mln) en een paar kleinere overige projecten. Daartegenover stond de ingebruikneming van Tekira en het parkeerterrein in Middenwaard. De met de fi xed committed pijplijn samenhangende kosten bedragen voor de tweede helft in 2009 circa 86 mln. Het nettoaanvangsrendement van de fi xed committed pijplijn is 7,0%. Met het oog op de huidige fi nanciële en economische omstandigheden wordt de pijplijn op dit moment aandachtig herzien. Waar nodig wordt opnieuw onderhandeld en/of tot uitstel overgegaan. In verband hiermee heeft Corio in H afgezien van een ontwikkelingsproject in Frankrijk ( 100 mln). Daarnaast heeft Corio de investering in een aantal projecten verlaagd door opnieuw te onderhandelen over het aanvangsrendement en/of de haalbaarheid van de bestaande ontwikkelingsplannen. 8 CORIO HALFJAARBERICHT 2009 SAMENSTELLING PIJPLIJN IN WAARDE Nederland 37% Frankrijk 6% Italië 38% Turkije 18% Spanje 1% H1 09 EIGEN VERMOGEN VOOR WINSTVERDELING EN EXCLUSIEF MINDERHEIDSDEELNEMING ( MLN)

9 TOTALE PIJPLIJN PER 30 JUNI 2009 ( miljoen) Committed Deferrable Waivable Totaal % van totaal Reeds betaald 238,5 86,0 23,0 347,5 14% Vast 557,6 156,0 713,6 29% Variabel 507,3 870, ,4 57% Totaal 796,1 749,3 893, ,5 % van totaal 32% 31% 37% FINANCIERING Het eigen vermogen is H met 90,7 mln gedaald naar 3.367,8 mln (inclusief minderheidsbelang) (ultimo 2008: 3.458,5 mln). Dit betreft het saldo van de positieve effecten van de aandelenemissie van mln, de implementatie van de herziene standaard IAS 40 van 4,6 mln en de consolidatie van minderheidsbelangen ten bedrage van 36,0 mln enerzijds, tegenover het nettoverlies over H van 196,4 mln, overige mutaties van 83,9 mln negatief en uitgekeerd dividend van 105,0 mln anderzijds. Die overige mutaties betreffen een mutatie van de reële waarde van kasstroomafdekkingen van 82,7 mln negatief, valutaverliezen op geassocieerde deelnemingen van 0,3 mln en het minderheidsbelang van 1,5 mln. De intrinsieke waarde per aandeel exclusief minderheidsbelang daalde met 16,4% ten opzichte van ultimo 2008 en bedroeg 43,65 per aandeel op 30 juni 2009 (ultimo 2008: 52,20). De Triple NAV (NNNAV) daalde met 17,6% ten opzichte van ultimo 2008 en bedroeg 47,75 per aandeel op 30 juni 2009 (ultimo 2008: 57,98 per aandeel). EIGEN VERMOGEN (NNNAV, EPRA DEFINITIE, TOTAAL AANTAL UITSTAANDE AANDELEN) 30 juni december 2008 miljoen p/a miljoen p/a Eigen vermogen balans 3.333,3 43, ,5 52,20 Uitgestelde belastingen (nominaal) 235,6 3,08 274,6 4,15 Mutatie leningen naar marktwaarde 111,1 1,46 142,7 2,15 Uitgestelde belastingen (EPRA) -33,3-0,44-34,3-0,52 NNNAV (EPRA defi nitie) 3.646,7 47, ,5 57,98 Koers per aandeel ultimo 34,66 32,89 Discount ten op zichte van NNNAV 27% 43% De voorziening voor belastinglatenties tegen nominale waarde bedroeg 235,6 mln ultimo juni 2009 (ultimo 2008: 274,6 mln) oftewel 3,08 per aandeel (ultimo 2008: 4,15 per aandeel). De afname van de belastinglatentie houdt voornamelijk verband met de neerwaartse bijstelling van de vastgoedwaarderingen in Italië en Spanje met in totaal 109,2 mln. Het balanstotaal daalde van mln ultimo 2008 naar mln ultimo juni De leverage nam toe tot 40,4% ultimo juni 2009 tegen 40,1% ultimo De toename hangt onder andere samen met de lagere waarde van de vastgoedobjecten, meer acquisities en beleggingen dan desinvesteringen in het eerste halfjaar, met daartegenover de positieve kasstroom uit de bedrijfs activiteiten en de opbrengsten van de ABB. De financieringsruimte bij toegezegde faciliteiten bedraagt 416 mln (ultimo 2008: 303 mln). Die financieringsruimte is ruim voldoende voor de financiering van de dividenduitkeringen, rente, aflossingen en toege zegde pijp lijnprojecten in 2009 en Door het succesvolle keuzedividend is 70 mln aan extra financieringscapaciteit binnen Corio gehouden. De totale rentedragende schuld daalde van mln ultimo 2008 naar mln per 30 juni De gemiddelde looptijd van de schuld ging omlaag van 5,7 jaar ultimo 2008 naar 5,6 jaar ultimo juni 2009 en het vastrentende deel van de rente - dragende schuld ging van 65% ultimo 2008 naar 64% ultimo juni Het gemiddelde rentepercentage daalde het eerste halfjaar met 90 basispunten tot 4,2% (Q4 2008: 5,1%, Q1 2009: 4,7%). In augustus zijn Corio en ING Real Estate Finance overeen gekomen de looptijd van drie leningen (totaal 186 mln) te verlengen tot oktober 2013 (oorspronkelijke looptijden: 41 mln: juni 2010, 100 mln: december 2011, 45 mln: juni 2011). Corio heeft vandaag een 200 mln 7 jaar Dutch infl ationlinked fi nancierings faciliteit afgesloten met APG. Deze faciliteit is tot stand gebracht door de Royal Bank of Schotland Plc. FINANCIERINGSRATIO S 30 juni december 2008 Leverage (leningen als % van de aangepaste activa) 40,4 40,1 Gemiddelde rente over het laatste kwartaal (%) 4,2 5,1 Gemiddelde looptijd leningen (jaar) 5,6 5,7 % leningen tegen een vast rentepercentage Rentedekkingsratio 2,8 2, LOOPTIJD LENINGEN EN RENTEHERZIENINGSDATUM LOOPTIJD ( MLN) >2018 Looptijd Renteherzieningsdatum 9 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

10 DIVIDENDUITKERING Corio heeft aandeelhouders over het boekjaar 2008 een dividend aangeboden van 2,64 per aandeel in contanten, na aftrek van dividendbelasting van 15% of, naar keuze van de aandeelhouder, in zijn geheel in aandelen ten laste van de agioreserve, met dien verstande dat in verband met de fi scale betalingsverplichting maximaal 40% van het totale dividend in aandelen kon worden uitgekeerd. De aandeelhouders hebben gekozen voor een uitkering van 63% van het totale dividend in aandelen. Vanwege de fi scale restrictie hebben aandeelhouders die voor een uitkering in aandelen hadden gekozen het stockdividend op pro rata basis ontvangen (40/63). Het resterende deel is in contanten uitgekeerd, na aftrek van dividendbelasting van 15%. Door de hierboven beschreven dividenduitkering is het minimale bedrag aan dividend in contanten aan de aandeelhouders uitgekeerd en is het maximale bedrag in de onderneming gehouden ( 70 mln). In verband met de dividenduitkering zijn in totaal aandelen uitgegeven. VERSNELDE BOOKBUILDING Corio heeft op 4 juni 2009 een versnelde bookbuilding (accelerated book build/abb) aangekondigd en gesloten. Corio heeft met de ABB 258 mln opgehaald via de plaatsing van aandelen bij institutionele beleggers tegen een koers van 32,50 per aandeel, een disagio van 6,7% ten opzichte van de slotkoers van 3 juni. De emissie bestond uit aan nieuw uitgegeven aandelen en door Corio aangehouden aandelen. Behalve om in te spelen op interessante kansen op de thuismarkten en de balans te versterken zal Corio zal de netto-opbrengsten van de ABB ook gebruiken voor algemene bedrijfsdoeleinden. Als gevolg van de dividenduitkering in aandelen en de ABB is het totaal aantal dividendgerechtigde aandelen gestegen van naar VOORUITZICHTEN 2009 Ondanks de lagere inkomsten in verband met de verkoop van de Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille en de economische onzekerheid, waar tegenover ook weer lagere fi nancieringskosten en acquisities staan, voorziet Corio een geringe verbetering van het directe resultaat voor 2009 ten opzichte van Corio handhaaft het huidige dividendbeleid per aandeel. MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN (MVO) In het eerste half jaar van 2009 leverde Corio een bijdrage aan de lokale gemeenschap door vele succesvolle activiteiten op het gebied van sport en vrije tijd te organiseren. In diverse Nederlandse winkelcentra sponsorde Corio de installatie van een tijdelijke milieu vriendelijke ijsbaan voor het vermaak van de lokale consument en de sponsoring van verschillende sportclubs. Bezoekers van de winkel centra kregen een vrijkaartje voor de ijsbaan en konden stemmen op een lokale sportclub. De stemmen werden geteld en er werd pro rata circa per winkelcentrum verdeeld. Deze activiteit werd in samenwerking met de huurders, de lokale overheid en de clubs georganiseerd. De verplaatsbare ijsbaan is gemaakt van een speciaal synthetische vezel en hoeft niet te worden gekoeld. Op die manier kwamen de MVO-uitgangspunten van Corio voor zowel milieu als maatschappij in één activiteit samen. IJsbaan, Emiclaer, Amersfoort, Nederland Financiële kalender 18 november 2009 (nabeurs) Resultaten eerste negen maanden februari 2010 (nabeurs) Resultaten voor mei 2010 (nabeurs) Resultaten eerste kwartaal augustus 2010 (nabeurs) Resultaten eerste halfjaar november 2010 (nabeurs) Resultaten eerste negen maanden CORIO HALFJAARBERICHT 2009

11 Als gevolg van onze MVO activiteiten en MVO-beleid is Corio opgenomen in het Ethibel Excellence Investment Register sinds 12 juni Corio wordt nu gevolgd door Ethibel met het oog op een eventuele kwalifi catie voor het kwaliteitslabel Ethibel Excellence, dat periodiek aan fi nanciële en beleggingsproducten wordt toegekend. Ethibel adviseert fi nanciële instellingen op het gebied van maatschappelijk verantwoord beleggen. Corio is daarnaast al sinds maart 2008 opgenomen in de FTSE4Good Index Series. Bedrijven in deze Indexserie moeten strikte sociale, ethische en milieugerelateerde criteria hanteren en zijn in staat om de vruchten te plukken van maatschappelijk verantwoord ondernemen. RISICO S Voor wat betreft de bestaande risico s verwijzen we naar het jaarverslag 2008 van Corio (pagina s ). De belangrijkste risico s zijn niet veranderd. Deze risico s zijn onverminderd van toepassing en vertegenwoordigen de belangrijkste uitdagingen waarvoor we ons op dit moment gesteld zien. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN In het kader van transacties met verbonden partijen waarvan in het jaarverslag 2008 van Corio op pagina 183 al melding wordt gemaakt, willen we hier toevoegen dat Stichting Pensioenfonds ABP heeft deelgenomen aan de al eerder genoemde ABB en hierbij aandelen heeft verworven. BESTUURSVERKLARING Wij verklaren hierbij dat, voorzover ons bekend, de halfjaarrekening, opgesteld overeenkomstig IAS 34, Tussentijdse fi nanciële verslaggeving, een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de fi nanciële positie en de winst of het verlies van Corio N.V. en de gezamenlijke in de consolidatie opgenomen ondernemingen, en dat het halfjaarverslag een getrouw overzicht geeft van de informatie vereist krachtens art. 5:25d leden 8 en 9 van de Wet op het fi nancieel toezicht. Utrecht, 26 augustus 2009 G.H.W. Groener, CEO en Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V. F.Y.M.M. Fontaine, Lid Raad van Bestuur Corio N.V. J.G. Haars, CFO en Lid Raad van Bestuur Corio N.V. Champions Leage fi nale tussen Barcelona en Manchester United op grote schermen bij Maremagnum, Barcelona, Spanje 11 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

12 MARKTOVERZICHT ALGEMENE ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN De wereldeconomie, die rond de jaarwisseling snel verslechterde, is in de tweede helft van 2008 in een recessie terechtgekomen. Vooral in het eerste kwartaal van 2009 was de krimp hevig (de ergste sinds de Tweede Wereldoorlog), toen de dalende vraag in de internationale handel en andere sectoren voelbaar werd. Op dit moment bevindt de economische bedrijvigheid zich op een laag niveau, al neemt de vertraging wel af en wordt tegen het einde van het jaar een stabilisering voorzien. De werkloosheid stijgt snel en zal naar verwachting vooralsnog blijven toenemen, wat een negatieve invloed heeft op het consumentenvertrouwen en de consumentenbestedingen. De lagere detailhandelsverkopen zijn daar een duidelijke uiting van, met name in non-food en in mindere mate ook in voedingsmiddelen. Binnen non-food vormt de sector gezondheid en persoonlijke verzorging de grote uitzondering: in de meeste landen groeit de omzet hier nog. De infl atie is momenteel zeer laag, terwijl er in een aantal landen zelfs sprake is van defl atie. Dat laatste is naar verwachting tijdelijk, want door kwantitatieve versoepeling zal de infl atie op de lange termijn naar verwachting weer gaan toenemen. HUUROPBRENGSTEN (TE BEËINDIGEN EN VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN) ( miljoen) Brutohuuropbrengst Exploitatiekosten Nettohuuropbrengst H H H H H H per land Nederland 70,5 94,1 12,8 16,6 57,7 77,5 Frankrijk 62,7 53,8 5,3 3,9 57,4 49,9 Italië 34,9 32,6 2,4 2,4 32,5 30,2 Spanje 16,1 16,8 2,8 2,3 13,3 14,5 Turkije 6,5 1,6 2,7 1,5 3,8 0,1 Overig 0,3 0,3 0,1 0,2 0,2 0,1 Totaal 191,0 199,2 26,1 26,9 164,9 172,3 per sector Retail 171,7 158,5 23,5 20,9 148,2 137,6 Kantoren 16,7 32,5 2,4 5,1 14,3 27,4 Bedrijfsruimten 2,6 8,2 0,2 0,9 2,4 7,3 Totaal 191,0 199,2 26,1 26,9 164,9 172,3 NRI H Nederland: retail 54,7 mln en kantoren 3,0 mln NRI H Frankrijk: retail 44,0 mln, kantoren 11,1 mln en bedrijfsruimten 2,4 mln SPREIDING VAN SOORTEN HUURDERS (GEBASEERD OP HUUR) Voedings- en genotsmiddelen 3% Horeca 8% Mode 38% Vervoersmiddelen 2% Huishoudelijke artikelen, DHZ 10% Vrijetijdsartikelen, hobby 10% Persoonlijke verzorging 8% Diensten 5% Vrije tijdsbesteding 2% Super/hypermarkten 7% Warenhuis 4% Bijzondere verhuur 3% SPREIDING VAN TYPE HUURDER (GEBASEERD OP HUUR) Internationaal 40% Nationaal 34% Regionaal 2% Lokaal 24% SPREIDING VAN GROOTTE VAN UNIT (GEBASEERD OP HUUR) Trekker 14% Grote units 14% Medium units 20% Kleine units 37% Mini units 15% 12 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

13 NEDERLAND ECONOMIE De Nederlandse economie reageerde relatief laat op de recessie maar ondervindt er inmiddels steeds meer hinder van. Als zeer open economie ziet ons land zich geconfronteerd met de effecten van de verminderde internationale handel, met name in de logistiek en de export. De Nederlandse economie is het tweede kwartaal van 2009 met 5,1% vertraagd ten opzichte van Vooral de investeringen (-12,9%), export (-10,9%) en import (-10,3%) daalden hard, terwijl ook de particuliere bestedingen inleverden (-2,6%). Alleen de overheidsbestedingen bleven groeien. De economische krimp wordt echter op kwartaalbasis minder. De werkloosheid loopt inmiddels op (4,8% in Q2). Huishoudens zien zich geconfronteerd met toenemende werkloosheid en dalende privé-vermogens, waardoor de spaarquote omhooggaat. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen maanden echter licht hersteld. Hoewel de consument nog altijd pessimistisch blijft over het economische klimaat, lijkt deze iets meer geneigd grote aankopen te doen. DETAILHANDELSVERKOPEN EN BEZOEKERSAANTALLEN In mei zijn de detailhandelsverkopen met 6% gedaald (gecorrigeerd, op jaarbasis). De daling was het opvallendst in non-food, waar alleen de sector gezondheid en persoonlijke verzorging de neergang nog wist te beperken. Ook in voedingsmiddelen werd minder afgezet, nadat er in april nog een stijging was opgetekend. De bezoekersaantallen in de Nederlandse winkelcentra van Corio namen H met 1,2% af (in 56% van de totale portefeuille naar waarde, waarin bezoekersaantallen worden gemeten). WINKELMARKT, VERHUUR- EN (HERONTWIKKELINGS)ACTIVITEITEN Als gevolg van de economische crisis en met name de afgelopen maanden is de vraag van gebruikers terughoudender geworden. De actiefste partijen in de gebruikersmarkt zijn op dit moment de discounters en de binnenlandse detailhandelsconcerns. Sommige vooral onafhankelijke of gespecialiseerde winkeliers moeten door de hoge huisvestingskosten mogelijk sluiten. De leegstand is vooralsnog niet belangrijk toegenomen. Wel staat door het toenemende aantal beschikbare winkeleenheden het huurniveau onder druk. De verlenging van huurovereenkomsten duurt over het geheel genomen langer: huurders proberen het proces te vertragen gezien de teleurstellende verkopen. Niettemin hebben huurverlengingen en nieuwe verhuur tot 4,4% hogere huuropbrengsten geleid bij 2,2% van de totale theoretische huur. CVO, het eigen (her)ontwikkelingsbedrijf van Corio, verzorgt actief het management van een mix van (her)ontwikkelingsprojecten in Nederland. De meeste daarvan zijn nog steeds op turnkey basis, andere zijn herontwikkelingen van Corio s bestaande retailprojecten. Er lopen op dit moment acht projecten bij CVO. BEDRIJFSRESULTATEN De meeste winkelcentra doen het ondanks de recessie toch nog redelijk goed. Omdat vele daarvan zich voor een groot deel op de basisbehoeften richten, hebben ze minder last van de recessie. De nettohuuropbrengsten daalden naar 54,7 mln ( 56,4 mln), hoofdzakelijk vanwege de verkoop van een paar kleinere retailprojecten die niet meer in de portefeuille pasten. De like-forlike retail nettohuuropbrengsten groeiden met 0,8%. De gemiddelde bezettingsgraad van de retailportefeuille daalde licht, van 98,9% naar 98,4%. De leegstand is echter grotendeels strategisch en maakt deel uit van herontwikkelingsplannen (zoals in Hoog Catharijne en Almere), welke in sommige gevallen zelfs wordt voorkomen met tijdelijke huurovereenkomsten. Uitzondering is Villa Arena in het zuiden van Amsterdam. De winkeliers in dit complex zitten in de conjunctuurgevoelige meubelverkoop en enkele zijn al failliet gegaan of hebben de betalingen opgeschort. Corio verzorgt actief het beheer en de marketing van dit winkelcentrum (zie Sommige contracten zijn opengebroken en omgevormd tot aan de omzet gekoppelde huurovereenkomsten dat voorkomt leegstand en geeft bovendien een goede indicatie hoe het winkelcentrum zich ontwikkelt. In de parkeersector daalden de huuropbrengsten met 8,3% als gevolg van hogere tarieven en wegwerkzaamheden in Utrecht. De kantorenportefeuille presteerde onder de huidige omstandigheden zeer goed. Dat was met name te danken aan goede verhuuractiviteiten in Hoog Catharijne, de daardoor lagere leegstand en daarmee samenhangende kosten. 13 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

14 FRANKRIJK ECONOMIE Frankrijk is het met een economische krimp van 2,4% in Q relatief beter vergaan. De resultaten voor het tweede kwartaal overtroffen zelfs de analistenverwachtingen en door de postieve groei met 0,3% op kwartaalbasis is de technische recessie offi cieel voorbij. De Franse overheid heeft de verslechterde omgeving voortvarend aangepakt en toegezegd 75% van de geplande stimuleringsgelden al dit jaar te zullen uitgeven. Als gevolg daarvan is het begrotingstekort echter wel gestegen tot 7% van het BBP (Q1 2009). De Franse economie is minder afhankelijk van de buitenlandse handel dan andere landen. Vooral de Franse auto-industrie zat in de hoek waar de klappen vielen en incasseerde een daling met 12,3%. De werkloosheid ging het tweede kwartaal omhoog naar 9,1% in vergelijking met 7% een jaar geleden. Het consumentenvertrouwen is de laatste paar maanden iets hersteld, maar ligt nog altijd in de buurt van het historische dieptepunt. In tegenstelling tot andere landen is in Frankrijk de gezinsconsumptie het eerste kwartaal niet gekrompen, maar zelfs licht gestegen (met 0,8%). Dit was waarschijnlijk te danken aan de soepelere BTW-heffi ng en andere overheidsstimulansen. DETAILHANDELSVERKOPEN, BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET Gecorrigeerd voor het aantal werkdagen zijn de detailhandelsverkopen in mei met 6,8% gedaald (op jaarbasis). In non-food gingen de detailhandelsverkopen sterker onderuit dan in food (respectievelijk met 7,9% en 5,2%). De sector gezondheid en persoonlijke verzorging boekte tegen de trend in een hogere omzet, maar andere sectoren verloren over de gehele linie terrein. De bezoekersaantallen van de Franse winkelcentra van Corio zijn het eerste halfjaar van 2009 met 4,2% gedaald ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de omzet beperkter afnam met 2,4% (respectievelijk 57% en 48% van de totale retailportefeuille). WINKELMARKT EN VERHUURACTIVITEITEN De winkelverhuurmarkt is verzwakt nu minder detaillisten uitbreiden. Het duurt vanwege de afwachtende houding van de detailhandel ook langer voordat transacties daadwerkelijk hun beslag krijgen. In toonaangevende winkelcentra was het voor Corio France echter nog altijd mogelijk goede huurverlengingen en -herzieningen te realiseren. Dit vertegenwoordigde 2,2% van de theoretische huur en leverde 26,1% hogere huuropbrengsten uit deze contracten op. De vraag was het sterkst in de meer gevestigde winkelcentra; nieuwe ontwikkelingen zijn moeilijker te verhuren en diverse projecten zijn daarom opgeschort. Corio France heeft nog maar één project in de fi xed committed pijplijn: winkelpark Les Pontes de Chevreuse in Coignière ( m 2 ). Drie huurders die als trekker fungeren, zijn al geopend. De rest (6.000 m 2 ) volgt in het eerste kwartaal van BEDRIJFSRESULTATEN De winkelcentra van Corio in Frankrijk zijn niet of nauwelijks door de economische crisis geraakt. De gemiddelde bezettingsgraad is slechts licht gedaald, van 96,4% naar 94,6%. Voor een deel hangt dit samen met strategische leegstand in Grand Littoral in Marseille, dat in maart 2008 is verworven, in verband met de voortgaande herstructurering van dit centrum. De totale netto retailinkomsten stegen met 21% naar 44,0 mln ( 36,3 mln) als gevolg van acquisities en (her)ontwikkelingen en een like-forlike huurgroei van 5,4%. De belangrijkste bijdrage aan de toename kwam voor rekening van indexatie (+ 3,85% ILC), gunstige huurverlengingen en nieuwe verhuur en verhoudingsgewijs minder huurvrije perioden. In Nice TNL waar de nettohuuropbrengsten, bezoekersaantallen en omzet na de recente renovatie en nieuwe huurcontracten gestegen zijn in het eerste halfjaar van 2009, hetgeen een voorbeeld van actief management. De nettohuuropbrengsten van de Franse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille daalden slechts een fractie tot 13,5 mln ( 13,6 mln), ondanks de verwerving van een belang van 30% in Balzac in Courbevoie. Het like-for-like cijfer was daarentegen 5,8% negatief, met name vanwege de huurverlengingen en nieuwe verhuur voor 26,6% van de totale theoretische huur en daarmee een 4,7% lagere huur op deze overeenkomsten. Huurvrije perioden, een leegstaand entrepot en verhuurvergoedingen droegen eveneens aan de daling bij. Ultimo juni 2009 zijn kantoorgebouw Espace Atria en Compans in Toulouse en een bedrijfsruimte in Compans verkocht voor een boekwaarde van 22,3 mln. Grand Littoral, Marseille, Frankrijk 14 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

15 ITALIË ECONOMIE De Italiaanse economie bevindt zich al tien jaar nu weer eens wel en dan weer niet in een recessie, maar de krimp van het eerste kwartaal van 2009 (5,9% negatief) was niet eerder vertoond. Het land is hard getroffen door de neergang van de internationale handel, waardoor zowel de import als de export het eerste kwartaal fors is gekelderd, met respectievelijk 17,6% en 22,9%. Ook hier is de ernst van de krimp het tweede kwartaal afgenomen en op kwartaalbasis was de Q2 groei 0,5% negatief (2,4% negatief in Q1). De industriële productie liep terug. Zo incasseerde Fiat in de auto-industrie een terugval in de verkopen met 16%. De inkoopmanagersindex is het tweede kwartaal echter licht verbeterd, een signaal dat de neergang inmiddels minder hard gaat. De hoeksteen van de Italiaanse economie is het huishouden, dat gelukkig minder onder schulden gebukt gaat dan elders in Europa soms het geval is. De fi nanciële positie van het Italiaanse gezin heeft zich in tijden van economische ontwrichting altijd krachtig getoond, al is het consumentenvertrouwen in de huidige recessie wel fl ink geraakt. De consumentenbestedingen waren 3,0% negatief in Q DETAILHANDELSVERKOPEN, BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET De detailhandelsverkopen zijn in Italië minder opvallend gedaald dan in andere markten. Zo lag de omzet in mei maar 1,1% lager (op jaarbasis) in vergelijking met 5,2% voor de eurozone. De daling was min of meer vergelijkbaar in food en non-food, terwijl de sectoren gezondheid en persoonlijke verzorging en mode zelfs een omzetstijging realiseerden. Italianen zijn over het algemeen weinig genegen verandering aan te brengen in hun consumptiegedrag, routine en productvoorkeuren. Bij fi nanciële druk kijken ze vooral naar de prijs kwaliteit verhouding. Winkelcentra profi teren in het algemeen van die trend. In de Italiaanse winkelcentra van Corio zijn de bezoekersaantallen in H met 2,1% gedaald ten opzichte van het jaar daarvoor. De omzet in de winkelcentra is de eerste vijf maanden daarentegen met 4,1% gestegen. De bezettingskostenratio s namen hierdoor af van 9,3% tot 9,2%. WINKELMARKT EN VERHUURACTIVITEITEN In Italië zijn veel winkelcentra nog relatief klein. Dat patroon verandert: steeds meer kleine winkelcentra breiden uit, terwijl er nieuwe regiocentra en nieuwe formules als outlets en winkelparken worden ontwikkeld. Grote en zeer grote winkelcentra vormen echter vooralsnog een gering deel van het totale winkelaanbod. Italië bevindt zich duidelijk nog altijd in een overgangsfase. Onder de huidige omstandigheden doen de toonaangevende winkelcentra het relatief goed, met nog steeds stijgende omzetten. De winkelhuren op eersteklaslocaties zijn stabiel en bij verlengingen en vernieuwingen ligt die huur zelfs nog hoger. Dat is ook het geval in de winkelcentra van Corio, waar de huur dankzij huurverlengingen en nieuwe verhuur, gemiddeld 7,4% hoger uitkwam voor 5,1% van de theoretische huur. Sommige winkeliers hebben het moeilijk en vragen om tijdelijke kortingen, maar anderen breiden nog steeds uit en profi teren van de huidige kansen. Wel is een fl ink aantal projecten opgeschort, zelfs al is de Italiaanse markt nog niet verzadigd. BEDRIJFSRESULTATEN Dankzij de acquisitie van de IKEA-winkel in Turijn in oktober 2008 en de like-for-like nettohuurgroei van 3,4% zijn de nettohuuropbrengsten met 7,5% gestegen naar 32,4 mln ( 30,2 mln). Die stijging is gerealiseerd via indexatie (2,1%), huurherzieningen, nieuwe verhuur en een lagere leegstand. De bezettingsgraad steeg van 98,5% naar 99,1% (grotendeels verhuur in Campania en Globo). De relatief goede resultaten in Italië zijn te danken aan actief winkelcentrum- en marketingmanagement. Corio Italia organiseert veel evenementen met en voor de lokale gemeenschap, zoals GruVillage in de zomer, dat duizenden bezoekers naar Le Gru in Turijn trekt. Het evenement wordt ondersteund door het eigen radiostation van Le Gru. De succesvolle marketinginspanningen van Le Gru sleepten in 2009 de ICSC Solal Marketing Silver Award in de wacht, in de categorie alternatieve inkomsten. Shopville Gran Reno in Bologne kreeg eveneens een Solal Silver Award in de categorie verkooppromotie. Corio Italia heeft daarnaast voor het tweede jaar op rij de IPD Europroperty Investment Award gewonnen voor het hoogste totaalrendement ten opzichte van de relevante benchmark voor de sector in de drie jaren tot en met december 2008 (categorie: gespecialiseerde landenfonds). GruVillage, Le Gru Turijn, Italië 15 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

16 SPANJE ECONOMIE Spanje is als een van de eerste landen van Europa getroffen door de economische crisis. De recessie duurt hier dan ook al langer dan in andere markten. De daling van de huizenprijzen heeft vooral de bouw hard geraakt, een sector die voorheen sterk bijdroeg aan de economische groei en de werkgelegenheid. Het BBP daalde het eerste kwartaal van 2009 met 3%, met name als gevolg van de sterk lagere binnenlandse vraag (5,8% negatief). Vooral de ontwikkeling van de werkloosheid baart zorgen: dat percentage is het tweede kwartaal gestegen naar 17,9%, tegen 10,4% een jaar geleden. In mei en juni tekende zich door overheidsingrijpen enig herstel af. De schulden van huishoudens vormen een verdere rem op de consumentenbestedingen, al geeft de huidige lage rente enige verlichting. Na jaren van bovengemiddelde infl atie ziet Spanje zich inmiddels met defl atie geconfronteerd. DETAILHANDELSVERKOPEN, BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET De Spaanse detailhandelsverkopen zijn door de recessie geraakt en dalen sneller dan in andere markten. In juni gingen de detailhandelsverkopen 7,2% omlaag op jaarbasis. Dat was iets beter dan de voorgaande maanden, toen gemiddeld een afname met circa 10% werd genoteerd. De inzakkende verkopen liggen vrijwel volledig bij non-food; de omzet ging in food slechts met 0,9% naar beneden. In de Spaanse portefeuille van Corio daalden de bezoekersaantallen het eerste halfjaar van 2009 met 3,1% ten opzichte van de vergelijkbare periode van Die daling viel hoofdzakelijk terug te voeren op drie winkelcentra (zie ook bedrijfsresultaten). De omzet ging de eerste vier maanden van 2009 met 9,5% onderuit, in overeenstemming met de algehele daling van de detailhandelsverkopen. De bezettingskostenratio steeg daardoor tot 11,9%. WINKELMARKT EN VERHUURACTIVITEITEN Met het oog op de economische tegenwind hebben veel detailhandelsconcerns de uitbreidingsplannen afgeblazen, teruggebracht of uitgesteld in afwachting van betere tijden. Prijsvechters als Lidl, Dia en Mercadona proberen daarentegen te profi teren van de huidige situatie, terwijl traditionele ketens als El Corte Inglés en Carrefour de klant met scherpe prijscampagnes binnen de deur proberen te houden. In de modesector komen veel partijen met een betaalbare modelijn, zoals C&A met Avanti, Decathlon met Koodza en Inditex met Lefties. Door de prijzenoorlogen en dalende consumentenbestedingen stijgt de kostenratio voor de winkelier, waardoor deze om huurverlagingen moet vragen. Ook in de onderhandelingen over huurverlengingen en nieuwe huren is de ontwikkeling neerwaarts. Huurherzieningen en nieuwe verhuur in de portefeuille van Corio in Spanje waren het eerste halfjaar van 2009 slechts goed voor een huurstijging van 0,2%, voor 3,2% van de theoretische huur. BEDRIJFSRESULTATEN Net als elders in de markt vragen ook de huurders in de Spaanse winkelcentra van Corio om korting op de huur. Ook de nieuwe verhuur van leegstaande winkels duurt langer. De nettohuuropbrengsten van Corio in Spanje zijn daardoor met 8,7% gedaald in het eerste halfjaar van 2009, naar 13,3 mln in vergelijking met 14,5 mln een jaar eerder, ondanks een geïndexeerde prijsverhoging van 2,9%. Dat de bezettingsgraad van 96,2% naar 92,8% zakte, was hoofdzakelijk te wijten aan Gran Turia in Valencia, El Ferial in Parla en Las Huertas in Parla. Bij die laatste twee was er sprake van de sluiting van bioscopen die op dit moment door Corio España worden verbouwd en opnieuw verhuurd. De reële leegstand ligt per saldo op 5,8%. In Maremagnum in Barcelona staat de bovenste verdieping om strategische redenen leeg (herontwikkeling). De niet verrekenbare servicekosten gingen omhoog, terwijl de voorziening voor dubieuze debiteuren is verhoogd naar 1,6% van de theoretische huur, na garanties. Corio heeft door in te spelen op de huidige marktomstandigheden op 25 juni % van de aandelen van Príncipe Pío Gestion verworven, de eigenaar van het dominante kwaliteitswinkelcentrum van Madrid, Príncipe Pío. Met de toevoeging van dit winkelcentrum, dat per jaar 12,5 miljoen bezoekers trekt, versterkt Corio niet alleen de portefeuille in Spanje maar ook de positie ten opzichte van huurders: veel winkeliers willen zich in Príncipe Pío vestigen. De acquisitie gaat in het tweede halfjaar van 2009 aan de resultaten van Corio bijdragen. Príncipe Pío, Madrid, Spanje 16 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

17 TURKIJE ECONOMIE Productie voor de export is zeer belangrijk voor Turkije. De economie van het land is dan ook zwaar geraakt door de sterke daling van de internationale vraag. Ook de lagere buitenlandse investeringen als gevolg van een toenemende risicoaversie waren nadelig en de Turkse lira daalde. Het BBP kromp door dit alles met 13,8% in het eerste kwartaal van Ook in het tweede kwartaal was sprake van lage economische bedrijvigheid, al lijkt de krimp minder hevig te worden. De inkoopmanagersindex begint te herstellen en is inmiddels weer op positief terrein, wat over het algemeen duidt op economische expansie in de komende maanden. Voor de tweede jaarhelft wordt een licht herstel van de economie voorzien. Het consumentenvertrouwen trekt weer aan en bevindt zich inmiddels op hetzelfde niveau als vóór de recessie. De werkloosheid steeg het eerste kwartaal van 2009 naar 14,3%. DETAILHANDELSVERKOPEN, BEZOEKERSAANTALLEN EN OMZET Voor Turkije zijn geen offi ciële cijfers voor de detailhandelsverkopen beschikbaar. De Turkse raad van winkelcentra en de Turkse vereniging van detaillisten en winkelcentra, inclusief de belangrijkste winkelstraten, publiceren wel gegevens over de omzet per vierkante meter. De snelle groei van het beschikbare winkeloppervlakte in de afgelopen jaren heeft in combinatie met de economische crisis een rem op de omzetgroei van de winkelexploitanten gezet. Wel komt er door de economische crisis minder nieuw winkeloppervlak bij. De omzet per vierkante meter profi teert daarvan en verbetert sinds maart, met name in non-food. De Turkse portefeuille van Corio ontwikkelt zich in in lijn met die algemene trend. Als gevolg van actieve promotie en marketing zijn zowel de bezoekersaantallen als de in Turkse lira luidende omzet in Adacenter en winkelcentrum 365 gestegen ten opzichte van vorig jaar. WINKELMARKT EN VERHUURACTIVITEITEN Om de druk op de detailhandelsverkopen het hoofd te bieden, introduceren veel detailhandelsconcerns het outlet-concept. De prijzen en marges zijn verlaagd en de populariteit van outlets heeft voor een prijzenoorlog gezorgd, waardoor een aantal nationale spelers failliet is gegaan en weer andere moeite hebben de collectie voor het nieuwe seizoen te fi nancieren. Internationale detailhandelsconcerns zijn nog steeds geïnteresseerd in (uitbreiding in) deze markt, maar zijn vooralsnog terughoudend in de verdere uitvoering van de plannen. De leegstand stijgt en de winkelexploitanten vragen om huurverlagingen. Er zijn sinds september 2008 kortingen verstrekt als compensatie voor de daling van de Turkse lira (inkomsten) ten opzichte van de euro of de Amerikaanse dollar (huur), iets dat selectief en op maandbasis ook het eerste halfjaar van 2009 is voortgezet. Onderdeel van zo n transactie is vaak dat Corio boven een vooraf overeengekomen niveau, huur op basis van de omzetontwikkeling ontvangt. BEDRIJFSRESULTATEN De nettohuuropbrengsten bedroegen het eerste halfjaar van ,8 mln ( 0,3 mln). Dit werd verdiend met vier winkelcentra die recentelijk operationeel zijn geworden en/of waarin een meerderheidsbelang is verworven (Adacenter, mei 2008; 365, mei 2008; Teras Park, februari 2009 en Tekira, april 2009). In lijn met de marktomstandigheden staan de nettohuuropbrengsten van deze winkelcentra onder druk door hoger dan verwachte leegstand, kortingen en exploitatie-uitgaven (marketingkosten, voorzieningen voor dubieuze debiteuren). De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg in H ,7% (H2 2008: 95,0%). Verleende huurkortingen maakten het eerste halfjaar van % van de theoretische huur uit. Na een jaar is echter sprake van een verbeterende prestatie bij Adacenter en 365, dankzij actief eigen winkelcentrumbeheer, promotie- en marketingmanagement. Marketingactiviteiten zijn in Turkije erg belangrijk voor hogere bezoekersaantallen en de belangrijke gratis media-aandacht, die op haar beurt de bezoekersaantallen en daarmee de omzet weer versterkt. Dit is vooral van belang in de aanloopfase van Tekira en tijdens de herstructurering van Teras Park voor de stevige verankering van de positie van die winkelcentra. Het resultaat van de investeringen van Corio in geassocieerde deelnemingen in Turkije, in het bijzonder het 47% belang in Akmerkez GYO, staat onder druk door een combinatie van de economische recessie en de renovatie van het winkelcentrum. Dinosaurus-evenement, Adacenter, Adapazari, Turkije 17 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

18 VERKORTE INTERIM GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE OVERZICHTEN INTERIM GECONSOLIDEERD WINST- EN VERLIESREKENING (IFRS BASIS) ( miljoen) Zes maanden eindigend op 30 juni Drie maanden eindigend op 30 juni Noot * * Brutohuuropbrengsten 191, ,7 92,4 Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -26, ,6-12,7 Nettohuuropbrengsten 164, ,1 79,7 Resultaat op verkopen -0, ,8-0,7 Netto herwaardering beleggingen in vastgoed -341, ,9-18,6 Beheerskosten -18, ,8-7,9 Netto overige resultaten -2, ,1 5,4 Resultaat voor fi nancieringslasten -198, ,3 57,9 Nettofi nancieringslasten -49, ,1-33,1 Resultaat geassocieerde deelnemingen -9, ,4-8,4 Resultaat voor belasting -256, ,8 16,4 Belastingen over resultaat 58, ,5 1,1 Nettoresultaat voortgezette bedrijfsactiviteiten -197, ,3 17,5 Nettoresultaat te beëindigen bedrijfsactiviteiten ,0 Nettoresultaat -197, ,3 7,5 Minderheidsaandeel -1,5 Nettoresultaat (exclusief minderheidsaandeel) -196, ,3 7,5 Nettoresultaat per aandeel ( ): - basis nettoresultaat voortgezette bedrijfsactiviteiten per aandeel 4-2,89 1,07-1,31 0,26 - basis nettoresultaat per aandeel 4-2,89 1,06-1,31 0,11 - verwaterd nettoresultaat per aandeel 4-2,89 1,06-1,31 0,11 * De vergelijkende cijfers voor 30 juni 2008 zijn aangepast. 18 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

19 INTERIM GECONSOLIDEERD DIRECT EN INDIRECT RESULTAAT ( miljoen) Zes maanden eindigend op 30 juni Drie maanden eindigend op 30 juni * * Brutohuuropbrengsten 191,0 177,1 95,7 92,4 Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -26,1-23,6-13,6-12,7 Netto huuropbrengsten 164,9 153,5 82,1 79,7 Beheerskosten -18,9-14,6-9,8-7,9 Bedrijfsresultaat 146,0 138,9 72,3 71,8 Resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) 5,4 8,0 2,1 3,6 EBIT voortgezette bedrijfsactiviteiten 151,4 146,9 74,4 75,4 Bedrijfsresultaat te beëindigen bedrijfsactiviteiten - 18,9-9,5 EBIT 151,4 165,8 74,4 84,9 Nettofi nancieringslasten -49,0-61,3-22,1-33,1 Belasting over resultaat -0,5-0,1-0,2 0,5 Direct resultaat 101,9 104,4 52,1 52,3 Minderheidsaandeel (direct) 0, Direct resultaat (exclusief minderheidsaandeel) 101,8 104,4 52,1 52,3 Netto herwaardering beleggingen in vastgoed -341,2-5,0-170,9-18,6 Resultaat op verkopen -0,9 0,8-0,8-0,7 Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) -14,5-12,0-14,5-12,0 Uitgestelde belastingen 59,4-4,3 42,7 0,6 Netto overige resultaten -2,6 5,4 0,1 5,4 Indirect resultaat voortgezette bedrijfsactiviteiten -299,8-15,1-143,4-25,3 Indirect resultaat te beëindigen bedrijfsactiviteiten - -19, ,5 Indirect resultaat -299,8-34,6-143,4-44,8 Minderheidsaandeel (indirect) -1, Indirect resultaat (exclusief minderheidsaandeel) -298,2-34,6-143,4-44,8 Nettoresultaat (inclusief minderheid) -197,9 69,8-91,3 7,5 Aandeelhouders -196,4 69,8-91,3 7,5 Minderheidsaandeel -1,5 - - Resultaat per aandeel ( ) Gemiddeld aantal aandelen Direct resultaat 1,50 1,58 0,75 0,79 Indirect resultaat -4,39-0,52-2,06-0,68 Nettoresultaat -2,89 1,06-1,31 0,11 * Vergelijkende cijfers voor 30 juni 2008 zijn aangepast, zie reconciliatie hieronder. ( miljoen) Zes maanden eindigend op 30 juni Drie maanden eindigend op 30 juni 2008* Reconciliatie Oud * Reconciliatie Oud 2008 Brutohuuropbrengsten 177,1-9,9 167,2 92,4-4,8 87,6 Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -23,6 0,1-23,5-12,7-0,1-12,8 Beheerskosten -14,6-0,1-14,7-7,9 0,1-7,8 Bedrijfsresultaat te beëindigen bedrijfsactiviteiten 18,9 9,9 28,8 9,5 4,8 14,3 Totaal 157,8 157,8 81,3 81,3 Netto herwaardering beleggingen in vastgoed -5,0 11,9 6,9-18,6-3,0-21,6 Indirect resultaat te beëindigen bedrijfsactiviteiten -19,5-11,9-31,4-19,5 3,0-16,5 Totaal -24,5-24,5-38,1-38,1 19 CORIO HALFJAARBERICHT 2009

20 INTERIM GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN TOTAALRESULTAAT ( miljoen) Zes maanden eindigend op 30 juni Noot Nettoresultaat toe te rekenen aan aandeelhouders -196,4 69,8 Nettoresultaat toe te rekenen aan minderheidsbelangen -1,5 Nettoresultaat -197,9 69,8 Omrekenverschillen 0,3-10,1 Effectief deel van de veranderingen in de reële waarde van de cashfl ow hedges -82,7 13,4 Baten en lasten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen -82,4 3,3 Totaalresultaat 3-280,3 73,1 INTERIM GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN EIGEN VERMOGEN ( miljoen) Geplaatst Agio Afdek- Herwaar- Alge- Reserve Reserve Reserve Nettowinst Minder- Totaal kapitaal reserve kings- derings mene deel- omrekenings- eigen boekjaar heidsreserve reserve reserve nemingen verschillen aandelen belang Balans per 1 januari ,5 903,0 38, ,0 194,3 51,3-10,9-26,2 801, ,8 Resultaatverdeling ,9 218,9 74,7-801,5 Totaalresultaat voor de periode eindigend op 30 juni ,4-10,1 69,8 73,1 Dividenden gerelateerd aan ,3-172,3 Balans per 30 juni ,5 903,0 51, ,9 240,9 126,0-21,0-26,2 69, ,6 Balans per 1 januari ,5 903,0 92, ,9 240,9 126,0-20,0-26,2-239, ,5 Implementatie IAS 40 4,6 4,6 Minderheidsbelang 36,0 36,0 Uitgifte van aandelen 69,4 158,5 26,2 254,1 Resultaatverdeling ,8 233,7-76,5 239,6 - Totaalresultaat voor de periode eindigend op 30 juni 2009* -82,7 0,3-196,4-1,5-280,3 Dividend gerelateerd aan ,7-21,8-105, ,1 Balans per 30 juni , ,7 9, ,7 369,6 49,5-19,7-196,4 34, ,8 * 246,8 mln negatief van het resultaat zal verwerkt worden in de statutaire reserves. 20 CORIO HALFJAARBERICHT 2009