Dorpsvisie Nieuw Heeten. 26 juni 2014

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Dorpsvisie Nieuw Heeten. 26 juni 2014"

Transcriptie

1 Dorpsvisie Nieuw Heeten 26 juni 2014

2

3 INHOUD 1. INLEIDING 1.1 Achtergronden Status & opzet 7 2. KWALITEITEN 2.1 Ontwikkelingsgeschiedenis Landschap & groen Wegen & straten Nieuw Heetens wonen Dorps werken Voorzieningen OPGAVEN 3.1 Ruimtelijke verbeterpunten Ruimte voor wonen Ruimte voor werken Ruimte voor water Omgevingsbeleid VISIE 4.1 Inleiding Raamwerk & spelregels Visiekaart Conclusies 40 BIJLAGEN 1. Profielen & verbeelding Lopend beleid 50 Literatuur 56 Colofon 57

4 4

5 1. INLEIDING 1.1 Achtergonden aanleiding Deze Dorpsvisie komt voort uit de Structuurvisie Raalte , vastgesteld in september Een structuurvisie die nadrukkelijk uitgaat van de kracht van de kernen. In de praktijk betekent dit dat alle kernen de ruimte krijgen om te groeien in verhouding tot de eigen omvang. Voor Nieuw Heeten wordt in de structuurvisie aangegeven dat in de komende jaren een relatief groot tekort aan woningbouwlocaties lijkt te gaan ontstaan, terwijl tevens ruimte voor een nieuw dorps bedrijventerrein moet worden gezocht. Daarbij kan ook worden gedacht aan combinaties van wonen en werken. dorpsvisie Op basis van deze opgaven geeft de structuurvisie aan dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen en werken in Nieuw Heeten 5 nader moeten worden uitgewerkt in een stedenbouwkundige visie, een term die later is omgedoopt tot Dorpsvisie. Ook deze Dorpsvisie Nieuw Heeten heeft het jaar als planhorizon. Daarmee vormt de Dorpsvisie tevens de ruimtelijke actualisering van het vigerende Dorpsontwikkelingsplan uit vraagstukken Behalve de behoefte aan ruimte voor woningbouw en (startende) bedrijvigheid, spelen in Nieuw Heeten ook vraagstukken als: - hergebruik van de ruimte die vrijkomt na de verplaatsing van slachterij Hutten; - de mogelijke invulling van enkele kleinere inbreidingslocaties; - verbetering van het woonklimaat voor ouderen; - hergebruik van de ruimte die vrijkomt na verplaatsing van het Timmermanshuis en de gymzaal naar sportcomplex De Belte.

6

7 visievorming Met het oog op deze vraagstukken wil de gemeente Raalte komen tot een Dorpsvisie waarin: Het zal duidelijk zijn dat niet al deze locaties in de periode tot 2025 in ontwikkeling kunnen worden genomen. De locaties op de kaart hiernaast moeten dan ook vooral worden gezien als de zoekruimte die beschikbaar was bij het opstellen van deze Dorpsvisie. opzet De opzet van deze Dorpsvisie vloeit voort uit de opdracht die de projectgroep heeft meegekregen. Versterking van de ruimtelijke structuur en uitbouw van de bijzondere kwaliteiten van Nieuw - de ruimtelijke structuur en de kwaliteiten van Nieuw Heeten Heeten staan erin centraal en deze zijn ook leidend bij ruimte- in beeld zijn gebracht; - de ruimtelijke ontwikkelingswensen worden beschreven; 1.2 Status & opzet lijke keuzes voor de toekomst van het dorp. Daarom wordt in hoofdstuk 2 begonnen met het in woord en beeld beschrijven van - beschikbare locaties op een rij worden gezet en onderling worden afgewogen. samenwerking Sinds februari 2013 is door een projectgroep aan het opstellen van de Dorpsvisie Nieuw Heeten gewerkt. Die projectgroep was samengesteld uit ambtenaren van de gemeente Raalte, die ook de projectleiding leverde, en uit vertegenwoordigers van het Plaatselijk Belang Nieuw Heeten en de Ondernemersvereniging Nieuw Heeten. Zij werden ondersteund door bureau Nieuwe Gracht. De projectgroep is verschillende keren bijeen geweest, waarbij op status De Dorpsvisie Nieuw Heeten dient als leidraad voor de toekomstige ontwikkeling van het dorp. Vandaar dat door de gemeente zo nauw is samengewerkt met het Plaatselijk Belang en de Ondernemersvereniging. Een Dorpsvisie heeft geen juridisch bindende status. Dat hebben in Nederland alleen bestemmingsplannen. Het is daarom belangrijk dat de keuzes uit deze Dorpsvisie uiteindelijk in bestemmingsplannen worden vertaald. De Dorpsvisie zelf zal door de gemeenteraad worden vastgesteld, waarmee deze het karakter van een (gezamenlijk opgesteld) afsprakenkader krijgt. de ruimtelijke structuur en de bijzondere kwaliteiten van Nieuw Heeten. De basis daarvoor ligt zowel in de (voor)geschiedenis van het dorp als in de wijze waarop het zich de afgelopen decennia heeft uitgebreid. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de opgaven beschreven waar de Dorpsvisie ruimte voor moet bieden. Daarbij komt zowel de programmatische (de woningen en de bedrijventerreinen waar het dorp behoefte aan heeft) als de ruimtelijke kant aan bod (mogelijkheden voor verbetering, plekken waar de ruimtelijke kwaliteit een impuls kan gebruiken). 7 cruciale momenten is teruggekoppeld naar de portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting. Op 11 april 2013 zijn leden van het plaatselijk belang tijdens de jaarvergadering over de toen bereikte resultaten geïnformeerd. Op 2 juli is vervolgens een algemene discussieavond met het dorp georganiseerd. mogelijke locaties Bij de start van het project is door de projectgroep een inventarisatie gemaakt van de locaties die in de periode tot 2025 mogelijk voor (her)ontwikkeling in aanmerking komen. Het gaat dan bij- proces Vooruitlopend op definitieve vaststelling van de Dorpsvisie heeft op 2 december een richtinggevende discussie met de gemeenteraad plaatsgevonden. Hoofdonderwerp was de keuze voor een nieuw bedrijventerrein, waarvoor door de projectgroep drie alternatieven zijn aangedragen. Naar aanleiding van deze richtinggevende discussie heeft de raad aangegeven voorstander te zijn van de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein aan de zuidzijde van de N332. In hoofdstuk 4 worden kwaliteiten en opgaven samengebracht in een visie op de ontwikkeling van het dorp. Het hoofdstuk start met een beschrijving van het raamwerk waarin de identiteitsdragende ruimtelijke kwaliteiten van Nieuw Heeten zijn ondergebracht. Daaraan verbonden zijn spelregels voor ontwikkeling, die deze kwaliteiten ook in de toekomst moeten garanderen. Een visiekaart geeft tenslotte een overzicht van de locaties waar (binnen het raamwerk) ruimte geboden kan worden voor de ontwikkeling van wonen en werken. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal voorbeeld om locaties die vrijkomen na de geplande verplaatsing van een bedrijf of voorziening, of locaties die al zijn aangekocht door de gemeente of een projectontwikkelaar. Ook zijn locaties in beeld gebracht die mogelijkheden bieden voor het realiseren van een nieuw dorps bedrijventerrein. Het eindconcept van deze Dorpsvisie heeft zes weken ter inzage gelegen, waarbij eenieder de gelegenheid heeft gehad om inhoudelijk te reageren. Op basis van de binnengekomen reacties is een ontwerp-dorpsvisie opgesteld, die op 26 juni 2014 door de gemeenteraad van Raalte is vastgesteld. conclusies en aanbevelingen.

8 8

9 2. KWALITEITEN 2.1 Ontwikkelingsgeschiedenis ondergrond Nieuw Heeten is een betrekkelijk jong dorp en dat heeft alles te maken met de ondergrond waarop het zo n 90 jaar geleden is ontstaan. Het dorp ligt op een vlakte van oude dekzanden, die in het midden van de Weichsel IJstijd ( tot jaar geleden) zijn ontstaan. Door poolstormen werd in die tijd het gebied rond Raalte overdekt met fijn zand, dat afkomstig was uit het IJsselbekken en zelfs de Doggersbank. Deze dekzandlagen bestaan afwisselend uit zand en leem en waren daardoor te vochtig om geschikt te zijn voor ontginning tot landbouwgrond. Vooral in de omgeving van het latere Nieuw Heeten was de bodem uiterst drassig. Namen als de Heeter Mars, Poggenbelt Mars en Hemmekensmars herinneren hier nog aan (mars betekent waterrijk gebied). bewoning De oudste tekenen van bewoning worden aangetroffen op de hoge dekzandruggen, waar onder andere Raalte en Heeten op liggen. Vanuit deze dekzandruggen werd de omgeving ontgonnen. De laagten werden benut voor hooi- en weiland. Op de overgang van hoog naar laag, dat wil zeggen tussen de akker en het grasland, werd de boerderij gebouwd. 9 marken Met het toenemen van het aantal boerderijen, groeide ook de behoefte om het in gebruik nemen van woeste grond beter te reguleren. Er onstonden marken waarin de grenzen van de gebruiksgebieden werden vastgelegd en waarin afspraken werden gemaakt over het gebruik van gemeenschappelijk beheerde gronden (enken). Men voerde een zogenoemd waardelensysteem in, dat de rechten van de eigen inwoners garandeerde. In het kerspel Raalte ontstonden vijf marken. De marke Heeten was er daar één van.

10 keuterontginningen Met het verbeteren van de ontwateringstechniek werd het ook beter mogelijk de woeste gronden tussen Heeten en de Holterberg te ontginnen. Aanvankelijk ging het daarbij vooral om boerenknechten die voor hun eigen behoeften boerden (keuterboeren), maar soms ook om uitbreiding van bestaande boerderijen om verdeling van het bedrijf tussen de zoons mogelijk te maken. Veel van de eerste van deze ontginningen liggen dan ook nabij de middeleeuwse boerderijen, op de randen van de hogere dekzanden. De meeste van deze zogenoemde keuterontginningen ontstonden echter verspreid over de vochtige heidevelden in het oosten. De keuters vestigden zich daar op kleine dekzandkopjes die maar net boven hun vochtige omgeving uitstaken. Vaak gebeurde dit illegaal, om zo de starre regelgeving van de marke te ontlopen. 10 De marke Heeten volgens Ten Have, 1623 (Bron: Mens en Land in het Hart van Salland) Heeten en de Achterhoek in 1900 (Bron: Historische Atlas Overijssel) Vooral in de grensgebieden met andere marken was het voor landlozen gemakkelijk om al dan niet clandestien en onopvallend een eigen hutje (kot, bewoond door köters) te bouwen. De markegenoten waren niet tot nauwelijks in die verre uithoeken geïnteresseerd. Vooral daar onstonden clusters van keuterboerderijen (katersteden) die elkaar in de barre omstandigheden konden ondersteunen. Een van die clusters was de Achterhoek, achter de Poggenbelt Mars en op de grens met de marken Haarle en Holten. moderne ontginningen Aan het begin van de negentiende eeuw bedroeg het aantal katersteden in de marke al meer dan honderd, waarvan een kleine twintig in de Achterhoek. Een aantal dat in de loop van die eeuw onder invloed van allerlei nieuwe technische mogelijkheden snel zou stijgen, met name door verbeterde ontginningstechnieken en de introductie van kunstmest ongeveer halverwege de negentiende eeuw. Ook maakte de opheffing van de marke Heeten (in 1860) Nieuw Heeten rond 1950 (Foto Timmermanshuis) Nieuw Heeten rond 1965 (Foto Timmermanshuis)

11 nieuwe vestiging eenvoudiger. Vanwege de geringe schaal voegden de moderne ontginningen zich moeiteloos in het bestaande agrarische landschap. Uiteraard verdwenen veel heidevelden en werden moerassige gebieden drooggelegd. De Scholtensstraat begin vorige eeuw (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten) Ambachtstraat, slachterij Hutten (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten) parochie Vanaf 1874 werden pogingen ondernomen om in de Achterhoek een eigen school te stichten. Na het stranden daarvan werd ingezet op het bouwen van een kerk. Dan zou de school vanzelf komen. Centje bij centje werd door de arme buurtschap bijeen geschraapt. Er werd ook stevig gelobbyd bij welgestelde ingezetenen in de omgeving, tot in Zwolle toe. In 1920 werd de grond voor de bouw van een kerk geschonken, op een goed bereikbaar punt waar vijf wegen bij elkaar kwamen. In 1922 was voldoende geld bijeen gespaard om de bouw van school en kerk aan te besteden. De school was gereed in juli 1923, de kerk volgde in oktober van dat jaar. Het gebouw werd gewijd aan Sint Jozeph. Bouwpastoor Scholtens gaf de plek zijn naam: Nieuw Heeten. 11 De kerk in aanbouw (Foto Archiefgroep Nieuw Heten) Scholtensstraat, Silo (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten) kerkdorp In de decennia daarop groeide de buurtschap rondom de vijfsprong langzaam uit. Er vestigden zich ambachtelijke bedrijven, winkels, een café en nieuwe inwoners. Tot aan de Tweede Wereldoorlog vooral aan de Ambachtstraat. Na de Tweede Wereldoorlog verschoof het accent gaandeweg naar de Okkenbroekstraat. De sprong van buurtschap naar kerkdorp vond plaats vanaf de periode waarin door minister Bogaers door middel van subsidies en versoepelde procedures de landelijke woningproductie werd opgevoerd tot per jaar. Onder invloed daarvan nam ook in Nieuw Heeten de woningbouw toe. Vanaf de jaren 70 werd met een tempo van 5 tot 6 woningen per jaar gebouwd. Begonnen werd met bouwen aan de Timmermansstraat, vervolgens werd (in Een nog wat kaal dorp aan de zandweg (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten) Het oude Timmermanshuis met bibliotheek (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten)

12 12

13 de jaren 70 nog) een begin gemaakt met het realiseren van een nieuwe wijk achter de Ambachtsstraat, waarvoor De Bromhaar en Het Wever werden aangelegd. In die jaren werd ook de gymzaal aan de Bathmenerstraat gebouwd en ontstond op het terrein van boerderij Klein Bromhaar aan de Holterweg bungalowpark De Sallandshoeve. In 1979 brandde het Timmermanshuis aan de Okkenbroekstraat af. Naast de gymzaal werd een nieuw Timmermanshuis gebouwd. Het bouwtempo van gemiddeld 5 tot 6 woningen per jaar werd volgehouden tot ongeveer de eeuwwisseling. Het Bivank en Het Wever werden in die periode verlengd en met de aanleg van De Hoeve werd een begin gemaakt. Na de eeuwwisseling nam het bouwtempo af naar gemiddeld zo n 3 woningen per jaar. Met bebouwing van De Hoeve en De Katerstede bereikte de dorpsuitbreiding haar voorlopige eindpunt Landschap & groen Groen in en om het dorp: stevige bosschages, laanbeplanting langs de linten en solitaire boomgroepen op overgangen in de woonstraten landschap Rond Nieuw Heeten ligt een vrij vlak landschap met slechts op enkele plekken iets verhoogde dekzandkoppen. De afwisselende lagen van zand en leem in de ondergrond zorgen voor een wat grillige waterhouding, met vele vochtige laagten. De eerste keuterontginningen waren klein van schaal. Door opeenvolgende ruilverkavelingen is echter de schaal van het landschap aanzienlijk toegenomen. Het gebied wordt nog steeds gekenmerkt door een grote zwerm van boerderijen, maar de meeste daarvan zijn al enige tijd geen (volwaardig) landbouwbedrijf meer. Ze liggen thans in een halfopen agrarisch productielandschap, waarin vooral (intensieve) veehouderij wordt bedreven. Op enkele plekken zijn nog oude enken te vinden (o.a. westelijk deel locatie Marissink).

14 14

15 groen rond het dorp Aan de oostkant van het dorp gaat dat landschap op een vrij natuurlijke wijze over in de dorpse lintbebouwing. Omdat meer naar het dorpscentrum toe de dichtheid toeneemt, verdwijnt gaandeweg wel het ruime zicht vanuit het dorp op het omringende landschap. Zwarteweg en Scholtensstraat markeren vervolgens de overgang naar de veel intensievere dorpse bebouwing aan de overzijde. Aan de noordwestzijde van het dorp wordt het sportcomplex fraai omgeven door het Gerritsenbos. Dit bos vindt als het ware een vervolg in de ruime strook van bosschages die het bungalowpark aan de buitenzijde omgeeft. Binnen het dorp is die markante strook bosschages smaller. Ten zuiden van het bungalowpark ligt het dorpse bedrijventerrein, omgeven door stevige (beweide) groene zones. Tenslotte heeft ook de bergingsvijver aan de zuidzijde van de N332 recreatieve kwaliteiten. laanbeplanting & groen in de woonbuurten Van oudsher worden de linten binnen het dorp (Ambachtsstraat 2.3 Wegen & straten hoofdontsluiting Vanaf de jaren 60 van de vorige eeuw wordt het regionale verkeer om het dorp geleid via de Oude Holterweg. Deze sloot bij de Ambachtsstraat aan op de provinciale weg. Aan het einde van de jaren 70 werd de provinciale weg (S14) richting Holten doorgetrokken en ontstond de huidige N332. Via deze weg is Nieuw Heeten aangesloten op het regionale en landelijke hoofdwegennet. (oude) linten en hoofdroutes De oude linten Zwarteweg, Bathmenerweg, Scholtensstraat en Okkenbroekstraat dragen nog steeds de ontsluiting van het dorp. De Ambachtsstraat (het vijfde oude lint) is aan het einde van de jaren 70 van de provinciale weg losgekoppeld. Buiten het dorp vormen de historische wegen Bathemerweg, Poggebeltweg, en Okkenbroekstraat/Vlessendijk belangrijke verbindingen. Bijzonder zijn de vrijliggende wandelroute tussen De Hoeve en De Heerlijkheid in het woongebied van Nieuw Heeten en de vrijliggende wandelroute langs De Sallandshoeve en door het Gerritsenbos. Deze laatste route volgt nog grotendeels de loop van de oude verbinding tussen de Achterhoek en Haarle. 2.4 Nieuw Heetens wonen grondgebonden woningen De woningvoorraad in Nieuw Heeten bestaat vrijwel uitsluitend uit vrijstaande woningen of twee-onder-één-kap woningen. De vrijstaande woningen staan vooral langs de oude linten en de randen van het dorp. In de woonbuurten komen uiteraard ook vrijstaande woningen voor, maar de tweekappers overheersen hier. Ook tellen de woonbuurten enkele geschakelde tweekappers en een beperkt aantal drie/vierkappers. Langs het Nieveld bevindt zich een complex ouderenwoningen. 15 en Okkenbroekstraat) aan beide kanten begeleid door laanbeplanting. De linten aan de randen van het dorp (Zwarteweg, Scholtensstraat en Bathmenerweg) worden juist gekenmerkt door alleen laanbeplanting aan de dorpse kant. Met name in het dorp is veel van die karakteristiek verloren gegaan. De Timmermansstraat is overigens de enige woonstraat die aan beide zijden laanbeplanting kent, terwijl de Oude Holterweg geheel in de karakteristiek van de dorprand aan één kant beplanting heeft. woonstraten De Timmermansstraat is de oudste woonstraat en is met een flauwe bocht aangelegd, tussen de Okkenbroekstraat en de Scholtensstraat. De meeste woonstraten liggen echter aan de noordkant van de Ambachtsstraat. Zeer kenmerkend voor deze straten zijn de knikjes en kleine verspringingen in de straatas, vaak gekoppeld aan bomengroepjes of plantsoenen. Deze verhogen het gevoel van geborgenheid in de woonomgeving. wisselende oriëntaties Alle woningen en de meeste schuren in Nieuw Heeten hebben een schuin dak. Bij oudere woningen is dat meestal een mansardedak of een zadeldak. Recentere woningen hebben vaak een andere kapvorm, waaronder met name schilddaken. Bij de tweekappers loopt de nokrichting vrijwel zonder uitzondering parallel aan de straat, bij de vrijstaande woningen zijn de nokrichtingen gemengd. De woningbouw in Nieuw Heeten heeft zich ontwik- Ten noorden van de Ambachtsstraat ligt het zwaartepunt van de dorpse woonbebouwing. Hier is het stramien van laanbeplanting ingewisseld voor een stelsel van solitaire boomgroepen. Waar deze liggen op knikken of verspringingen in de straatas, vergroten ze de intimiteit van de woonomgeving. Daarnaast kent deze buurt enkele plantsoentjes, een trapveldje en een tweetal speeltuintjes. fiets- en voetpaden Het enige fietspad in het dorp voert langs de Zwarteweg (weggedeelte Poggebeltweg - Nieveld) in de richting van sportpark De Belte. Net buiten het dorp ligt een fietspad aan de zuidzijde van de N332. Een tunneltje ter hoogte van de rotonde zorgt voor een veilige verbinding richting het dorp. keld op basis van kleine bestemmingsplannen voor 15 tot 20 woningen. Daarbinnen zijn telkens kleinere clusters gerealiseerd, gekoppeld aan verspringingen of knikken in de straatas. Als gevolg hiervan is de oriëntatie van de woningen steeds verschillend. Kleine variaties in de rooilijnen bezorgen de woonblokken veel individualiteit, terwijl de knikken en verspringingen in de straatas ook voor een dorpse schaal zorgen.

16 Portlanderdijk wegenstructuur ruimtelijk hoofdontsluiting provinciale weg N332 (oude) linten en hoofdroutes binnen en buiten de bebouwde kom woonstraten bebouwde kom & Sallandshoeve Poggebeltweg Zwarteweg fiets- en voetpaden binnen en buiten de bebouwde kom 16 Holterweg Bathmenerweg Scholtensstraat Raalterweg Ambachtsstraat Okkenbroekstraat m

17 17

18 18 Nieuw Heeten toen en nu (foto s Archiefgroep Nieuw Heeten, bureau Nieuwe Gracht)

19 2.5 Dorps werken opbouw Ongeveer de helft van de bedrijven in Nieuw Heeten is agrarisch. De niet-agrarische bedrijven zijn overwegend klein: 2/3 bestaat uit zzp ers en bedrijven met 1 á 2 medewerkers, de rest uit bedrijven met 4 tot 15 (partime) medewerkers. Slechts drie bedrijven hebben meer dan 15 (partime) werknemers. Nieuw Heetens wonen: clusters van 15 tot 20 woningen, verspringende eenheden, gevarieerde oriëntaties dorps karakter Een heel groot deel van het werken in nieuw Heeten vindt dus aan huis plaats: in de woning en/of de schuur. Een ander deel vindt plaats op wat grotere percelen, waar plaats is voor een woning en een opslag/werkruimte. Eigen ondernemerschap is dan ook volgens het Sociaal en Cultureel Planbureau een belangrijk kenmerk van plattelandsdorpen zoals Nieuw Heeten. Een relatief vergaande menging van wonen en werken in de buurten en op solitaire percelen is daar de ruimtelijke vertaling van. Slechts een beperkt deel van het totaal aantal bedrijven is gevestigd op het bedrijventerrein. Het gaat daarbij om bedrijven die veel (zwaar) verkeer aantrekken en die een grote ruimtebehoefte kennen. Opvallend aan het bedrijventerrein van Nieuw Heeten is dat het - ondanks de relatief grote schaal van de bebouwing - toch een behoorlijk dorpse uitstraling heeft. Dat komt doordat het zowel langs de N332 als langs De Beukvenne van ruime groene buffers is voorzien. Het grazende vee in de brede buffer langs de N332 versterkt de landelijke beleving ervan. De koppeling van het terrein aan het dorp via de oude linten als de Ambachtsstraat en Okkenbroekstraat draagt een vrij soepele overgang tussen bedrijventerrein en dorp. 19 Nieuw Heetense dakvormen, van links naar rechts: mansardedak, zadeldak en schilddak

20 20

21 2.6 Voorzieningen gebouwde voorzieningen Voor een dorp met zo n inwoners (waarvan er 755 binnen de bebouwde kom wonen), is Nieuw Heeten ruim bedeeld met voorzieningen. Naast de kerk zijn dat publieke voorzieningen als een gymzaal, een sportcomplex (met voetbal- en tennisvelden), het dorpshuis, de bibliotheek, een peuterspeelzaal en een basisschool. Het Timmermanshuis, de gymzaal en mogelijk ook de bibliotheek zullen binnen afzienbare tijd verplaatst worden naar de nieuwe Multifunctionele Accommodatie bij de Belte. Een huisarts en een fysiotherapeut houden wekelijks een spreekuur in het dorp. Het dorp telt bovendien een slager, een bakker/ kruidenier en een dorps warenhuis en beschikt over een pinautomaat en een tankstation. In het dorp zijn twee cafés gevestigd (met daartussen de beroemde biergrens) en een zalencentrum. Met uitzondering van het sportcomplex en het tankstation zijn alle voorzieningen rond de historische vijfsprong gevestigd. En tot slot biedt bungalowpark/camping De Sallandshoeve nog voorzieningen als een binnenbad, sauna, bowlingbanen en een restaurant. 21 Dorpse inpassing van het bedrijventerrein: beweide ruime groene randen en koppeling aan het dorp via oude (radiale) linten verenigingsleven Zeer bijzonder aan Nieuw Heeten is het grote aantal verenigingen. Ruim 20 zijn het er in totaal. Veel daarvan, waaronder ook een sterke jongerenclub, zijn georganiseerd rond het Timmermanshuis. De grootste vereniging is de SV Nieuw Heeten. Deze omvat zowel voetbal, volleybal, handbal als tennis. Vooral in (dames) handbal blinkt de vereniging uit. Al die verenigingen worden draaiende gehouden door vrijwilligers, waarvan Nieuw Heeten er dan ook veel telt. Met gemiddeld ruim twee functies per persoon zijn dat ook nog eens uiterst actieve vrijwilligers.

22

23 3. OPGAVEN 3.1 Ruimtelijke verbeterpunten versterken van de dorpsstructuur Hoewel de basisstructuur van Nieuw Heeten sterk en herkenbaar is, heeft een deel hiervan in de loop der tijd wel aan kwaliteit ingeboet. Zo ontbreken binnen grote delen van de bebouwde kom de ooit zo kenmerkende laanbeplantingen langs de oude linten Ambachtsstraat, Okkenbroekstraat en Scholtensstraat. En ook langs de Zwarteweg zijn binnen de bebouwde kom wat gaten in de laanbeplanting ontstaan. Bovendien zijn in een deel van de historische linten soms gaten in de woonbebouwing ontstaan. Het meest opvallend is dat bij slachterij Hutten, die zowel aan de Ambachtsstraat als aan de Okkenbroekstraat de bebouwing met vrijstaande woningen doorbreekt. Ook in de woonbuurten is het fijnmazige patroon van boomgroepen op de overgangen in de woonstraten niet compleet. Waar deze ontbreken wordt afbreuk gedaan aan de (intieme) Nieuw Heetense identiteit van de woonstraten. Die identiteit wordt mede gedragen door soms heel subtiele overgangen (knikken of verspringingen) in de as van de woonstraten. Omdat alle straten in profiel en bestrating gelijkwaardig zijn, levert dat wel het nadeel op dat het moeilijk is om je te oriënteren. Een heldere hoofdroute ontbreekt. 23 verbeteren van de omgevingskwaliteit Op een aantal plaatsen in de woonbuurten heeft de vormgeving van de openbare ruimte het een beetje af laten weten. Een opvallend voorbeeld daarvan zijn de bergingen op de kop van De Hoeve. De container-achtige bebouwing en stenige aankleding staan in schril contrast met de ruim opgezette groene woonmilieus in de nabije omgeving. Een ander voorbeeld vormen de schuttingen

24

25 langs het noordelijke deel van de wandelroute door de buurt. Deze doen afbreuk aan het openbare karakter van de wandelroute en het groene karakter van de omgeving. Die groene inrichting is bovendien langs de wandelroute lang niet overal van dezelfde kwaliteit, waardoor de route ook niet overal als route herkenbaar is. Een laatste voorbeeld in dit verband is het speeltuintje aan De Bromhaar. Het ontbreken van opgaand groen is niet alleen een inbreuk op het patroon van boomgroepen, maar zorgt ter plaatse ook voor een desolate en kwaliteitarme aanblik. Van een wat andere orde is de zorg om de silo bij Vree Egberts aan de Scholtensstraat. De combinatie van een kerk en een silo is erg kenmerkend voor de Raaltense dorpen (zie daarover de Structuurvisie Raalte ). En deze silo is ook nog eens uniek, vanwege het stucwerk en de glazen opbouw. Maar dat neemt niet weg, dat de bouwtechnische kwaliteit ervan in de loop der tijd zichtbaar is verslechterd. Dat laatste zorgt er ook voor dat de meningen over behoud of sloop sterk uiteen lopen. De kansen op behoud zijn natuurlijk sterk afhankelijk van de wensen van de eigenaar en de mogelijkheden om een nieuwe gebruiksfunctie te vinden. 25 Voorbeelden van verbeterpunten: ontbreken laanbeplanting Ambachtsstraat, losse bergingen aan De Hoeve, schuttingen langs noordelijk deel groene wandelroute, oude Silo Vree Egberts borgen van verkeersveiligheid Een belangrijk punt van zorg is ook de hoeveelheid vrachtverkeer die door het dorp gaat, met name door de aanwezigheid van tankstation Hartholt en slachterij Hutten. Wanneer deze zich beide verplaatsen naar locaties buiten het dorp, zou dat probleem zich grotendeels zelf oplossen. Maar als dat niet het geval is, dan zal naar andere maatregelen moeten worden gezocht. Behalve door vrachtverkeer wordt de Zwarteweg ook belast met doorgaand sluipverkeer. De weg is hierdoor op gezette tijden een lastig te nemen barrière voor voetgangers en fietsers. Dat wordt er

26 niet beter op, wanneer de nieuwe multifunctionele accommodatie zij het minder dan gemiddeld in de gemeente (zie de onderste bij De Belte bezoekers gaat trekken; per (brom)fiets én per auto. bevolkingspiramide). Opvallend is wel, dat het aantal inwoners dat Langs de Zwarteweg en de N332 lopen ook de enige wandelrou- ouder is dan 85 jaar in Nieuw Heeten afneemt en dat er percentu- tes van de Sallandhoeve naar Nieuw Heeten. In beide gevallen eel gezien ook aanzienlijk minder mensen ouder dan 85 jaar wo- moet eerst de weg worden overgestoken, voordat via het fietspad nen dan in de gemeente. Een verklaring daarvoor is, dat de oudere naar het dorp gewandeld kan worden. Dat is natuurlijk geen echt inwoners ergens boven de 85 jaar steeds meer zorgbehoevend optimale situatie. Het kan mede verklaren waarom zo weinig gas- worden. Ze vertrekken dan omdat ze in Nieuw Heeten die zorg ten van de Sallandshoeve Nieuw Heeten bezoeken. En dat terwijl niet kunnen vinden. Dat is jammer, want uit woningmarktanalyses de voorzieningen in het dorp een klein beetje extra draagvlak best van de gemeente Raalte blijkt wel, dat de binding van inwoners kunnen gebruiken. aan Nieuw Heeten hoog is Ruimte voor wonen gezinsverdunning In 2012 telde Nieuw Heeten (dorp en omgeving) inwoners. Ondanks de bouw van 30 woningen zijn dat er 10 minder dan Bevolkingsontwikkeling Nieuw Heeten (Bron gemeente Raalte) ontgroening Uit de bevolkingspiramide van Nieuw Heeten blijkt dat het aantal kinderen van 0 tot 10 jaar sinds 2004 flink is gedaald. En uit een vergelijking met de hele gemeente blijkt dat met name de leeftijdscategorie van 0 tot 5 jarigen ondervertegenwoordigd is. Natuurlijk heeft dat te maken met het groeiende aantal huishou- in Dat betekent dat er in die periode vooral is gebouwd dens zonder kinderen, maar in Nieuw Heeten kon dat ook nog wel voor wat we gezinsverdunning noemen. Bestond in 2004 het eens te maken hebben met de beperkte bouwproductie van de gemiddelde huishouden in Nieuw Heeten nog uit 3 personen, in afgelopen jaren en de opvallende daling van het aantal inwoners 2012 was dat gedaald naar 2,7 personen. Dat is nog steeds meer tussen de 25 en 45 jaar. Dat is immers de leeftijd waarop gezinnen dan gemiddeld in de gemeente (2,5 personen per huishouden) met kinderen gevormd worden. De autonome trend naar minder en in Nederland (2,2 personen per huishouden). Verwacht mag kinderen per gezin kan niet tegengegaan worden, maar er kan wel worden dat de gemiddelde huishoudensgrootte in Nieuw Heeten gepoogd worden meer jonge en startende gezinnen aan Nieuw de komende jaren dan ook nog wel verder zal dalen. Achter die Heeten te binden. daling gaan twee belangrijke bevolkingstrends schuil: vergrijzing en ontgroening. Nieuw Heetens bouwen vergrijzing De bovenste bevolkingspiramide hiernaast laat zien dat in de Uit het grafiekje op pagina 23 blijkt, dat de gemiddelde woonwaarde in 2012 in Nieuw Heeten dorp (en in de gemeente Raalte) zo n 10% boven het nationale gemiddelde lag. Dat is opvallend, periode het aantal inwoners van 60 tot 85 jaar flink is want het gemiddelde inkomen ligt er volgens opgaven van het toegenomen. De bevolking van Nieuw Heeten vergrijst dus sterk, CBS al gauw zo n 15% láger dan het nationale gemiddelde. Een verklaring van deze samenloop kan gelegen zijn in wat we het Bevolkingssamenstelling Nieuw Heeten en gemeente Raalte 2012 (Bron gemeente Raalte)

27 Nieuw Heetense bouwen zijn gaan noemen. Dat bestaat eruit dat een aannemer of ontwikkelaar een woning in casco oplevert en 3.3 Ruimte voor werken dat de bewoners de bouw verder zelf afmaken en de woning in de loop der jaren ook steeds verder uitbouwen. Grond en casco zijn in beginsel voor veel startende huishoudens haalbaar, terwijl het afbouwen en de toevoegingen er voor zorgen dat de vastgoedwaarde steeds meer toeneemt. Dat kan ook verklaren waarom er momenteel in de leeftijden tussen de 45 en 55 jaar en tussen de 10 en 20 jaar zo n relatief grote groei zit. De meeste woningen die op de markt komen, zijn waarschijnlijk alleen betaalbaar voor huishoudens die wat carrière hebben gemaakt. En die huishoudens hebben ook meestal wat oudere kinderen. economische structuur Uitgaande van de opgaven van de Ondernemersvereniging Nieuw Heeten en de landbouwtellingen van CBS/LEI telt Nieuw Heeten ongeveer 80 ondernemingen. Bijna de helft daarvan is agrarisch. Deze leveren 8% van de werkgelegenheid (zie het staafdiagram hiernaast). Met 28% levert de sector industrie veruit de meeste werkgelegenheid. Daaronder vallen de twee grootste bedrijven van Nieuw Heeten: slachterij Hutten en bakkerij Vree Egberts, die samen het leeuwendeel van de werkgelegenheid in deze sector leveren. De meeste middelgrote bedrijven (4 tot 15 werknemers, opgave In de Structuurvisie Raalte wordt becijferd dat er in Nieuw Heeten tussen 2009 en 2025 zo n 45 woningen aan de voorraad zouden moeten worden toegevoegd. Daarvan zijn er inmiddels al 5 gebouwd of in ontwikkeling, zodat nog ruimte gezocht moet worden voor 40 woningen. De voorgaande analyses duiden erop dat daarbij de volgende accenten gelegd zouden moeten worden: - doelgroepen: ouderen, starters en jonge gezinnen; - woningtypen: goedkope en middeldure (grondgebonden) woningen, al dan niet als casco op te leveren; - zelfbouwkavels aanbieden. Type huishoudens in Nieuw Heeten (Bron: CBS, Bewerking Nieuwe Gracht) inclusief parttimers) zijn actief in de handel. Deze sector is goed voor 13% van de werkgelegenheid. Ongeveer 2/3 van de nietagrarische bedrijven bestaat uit zzp ers of kleine bedrijven tot 4 werknemers. De meeste daarvan zijn actief in de sector overige commerciële dienstverlening (vooral bouwnijverheid en zakelijke dienstverlening). Inclusief het werk dat twee grotere bedrijven bieden, levert deze sector 21% van de werkgelegenheid. structuurvisie In de Structuurvisie Raalte wordt voor de zes kleinste kernen (waaronder Nieuw Heeten) in totaal maximaal 3 hectare gereserveerd voor het realiseren van nieuwe bedrijvigheid. Nieuw Heeten krijgt daarbij iets meer ruimte toebedeeld dan gemiddeld. 27 Exacte getallen zijn lastig te geven. Daarvoor zou woningmarktonderzoek plaats moeten vinden. En dan nog is het de vraag of dat een afdoende indicatie geeft voor de werkelijke marktvraag. De tijden zijn onzekerder dan ooit en Nieuw Heetens bouwen geeft aanleiding tot het leveren van maatwerk. Vraaggestuurde ontwikkeling lijkt hier daarom beter op zijn plaats, waarbij steeds op basis van de reële kapitaalkrachtige vraag het bouwprogramma voor de komende tijd moet worden bepaald. Gemiddelde woonwaarden 2012 (Bron: CBS, Bewerking Nieuwe Gracht) Deze ruimte is nadrukkelijk bedoeld voor lokale ondernemers die een beperkte uitbreidingsruimte nodig hebben of die een bedrijfje willen starten. De schaal van de kern vormt wat betreft de omvang ervan het uitgangspunt. Waar dat (milieuhygiënisch) mogelijk is, heeft de ontwikkeling van kleinschalige bedrijvigheid binnen de bebouwde kom of in vrijkomende agrarische bebouwing de voorkeur boven het realiseren van nieuw bedrijventerrein. Lokaal maatwerk is altijd geboden.

28 opgave Voor een groot deel zal ruimte voor economische ontwikkeling in Nieuw Heeten gevonden moeten worden door in bestemmingsplannen beleidsruimte te bieden voor bedrijven aan huis. Daarbij gaat het men name om kleine bedrijfjes die actief zijn op het gebied van de zakelijke en persoonlijke dienstverlening. Voor Deze waterproblematiek is met name in de afgelopen decennia ontstaan, toen bij ruimtelijke ingrepen watergangen zijn gedempt. De alternatieve afvoer die hiervoor in de plaats is gelegd zal bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen structureel moeten worden verbeterd. het overige wordt in de Structuurvisie de behoefte aan ruimte voor autonome groei voor Nieuw Heeten geraamd op 0,8 ha uitgeefbaar terrein. Inclusief de ruimte die nodig is voor wegen en overige openbare ruimte komt dat neer op een totale (bruto) behoefte van ruim 1 hectare. 3.5 Omgevingsbeleid omgevingsvisie In de Omgevingsvisie Overijssel wordt Nieuw Heeten gesitueerd in een buitengebied met accent op veelzijdige gebruiksruimte (zie 28 Bedrijven in Nieuw Heeten Dorp 2012 (Bron ONH, Bewerking Nieuwe Gracht) Voor een belangrijk deel zal die ingezet moeten worden om te voorzien in de behoefte van de vele kleine bedrijfjes op het gebied van met name de bouwnijverheid en de (aanverwante) kleinschalige handel. Dat is een behoefte die zich niet per se richt op een bedrijventerrein en die ook gevonden kan worden op solitaire percelen met ruimte voor een opslag- en/of werkruimte en parkeren gecombineerd met een woning. Een beperkt deel van de ruimtebehoefte is afkomstig van middelgrote bedrijven, die vooral de kaart hiernaast). Dat zijn gebieden waar de provincie gespecialiseerde landbouw wil mengen met verbrede landbouw en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken. Waar de landbouw te weinig toekomstperspectieven heeft, ziet de provincie kansen voor nieuwe woon/werklandschappen, mits deze de ruimtelijke structuur versterken. in de handel actief zijn. De schaal ervan en de verkeersaantrekking maken dat voor deze bedrijven ruimte gevonden zal moeten worden op een nieuw terrein. Het dorp Nieuw Heeten zelf valt onder de legenda dorpen en kernen als veelzijdig leefmilieu. De identiteit en eigenheid van die dorpen en kernen is leidend bij ruimtelijke opgaven als herstructurering, inbreiding en uitbreiding. 3.4 Ruimte voor water omgevingsverordening Omdat de provincie Overijssel streeft naar ruimtelijke kwaliteit en Banen naar economische sector 2012 (Bron CBS, Bewerking Nieuwe Gracht) Als gevolg van de bijzondere ligging van Nieuw Heeten, aan de voet van de Sallandse Heuvelrug, is in langdurige natte perioden sprake van wateroverlast in en rond het dorp. Dit probleem doet zich met name voor aan de noordoostzijde, rond het Timmermanshuis en de begraafplaats. Hier is sprake van enkele ingesloten, laaggelegen gebieden. duurzaamheid, zijn in de Omgevingsverordening regels vastgelegd die dat moeten waarborgen. Deze hebben betrekking op ruimtelijke ordening, op grondwaterbescherming en bodem, op water en op verkeer. Op het gebied van de ruimtelijke ordening stelt de provincie zich op het standpunt dat in de kleine kernen woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen en het realiseren

29 van stedelijke voorzieningen uitsluitend plaats moet vinden om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere groepen. Onder lokale bedrijven worden bedrijven verstaan die hun oorsprong óf verzorgingsgebied hebben of vinden in de gemeente of kern waar ze gevestigd zijn of zich vestigen en toegevoegde waarde bieden aan de sociaal-economische structuur of voorzieningen. Nieuw bedrijventerrein kan volgens de provincie pas aan de orde zijn na toepassing van de zogenoemde SER-ladder voor de aanpak van bedrijventerreinen. Dat betekent, dat allereerst nut en noodzaak van de ruimtebehoefte moeten worden aangetoond. Vervolgens moet worden nagegaan in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door middel van herstructurering en door intensiveren binnen het bestaande bebouwde gebied, of door gebruik te maken van bestaande locaties elders. Resteert dan nog een behoefte aan ruimte, dan kan daarvoor nieuwe ruimte worden aangewend. 29 opgave De ambities van de Omgevingsvisie om ruimtelijke kwaliteiten en specifieke identiteiten te versterken, sluiten goed aan bij de ambities van deze Dorpsvisie. In hoofdstuk 2 zijn de bijzondere kwaliteiten van Nieuw Heeten in beeld gebracht. Deze worden in hoofdstuk 4 uitgewerkt in kaders die deze kwaliteiten ook in de toekomst moeten waarborgen. Uitsnede uit de ontwikkelingsperspectieven van de omgevingsvisie Overijssel (provincie Overijssel, december 2012) Uit het streven naar ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid dat in de provinciale Omgevingsverordening is verankerd, vloeit voort dat de aanleg van nieuw bedrijventerrein afgewogen zal moeten worden op basis van de SER-ladder. Uiteraard geldt altijd, dat bijgedragen zal moeten worden aan versterking van bestaande structuren en ruimtelijke identiteiten.

30 raamwerk hoofdstructuur historische lintenstructuur vrijstaande woningen, tweekappers & laanbeplanting voorzieningen dorpse voorzieningen overwegend geclusterd in het centrum * katholiek ensemble van kerk, school & begraafplaats sport- & cultuurcentrum De Belte *deels nog te ontwikkelen wonen Nieuw Heetense wooneenheden 15 à 20 woningen in een blok 30 afwisselende bebouwing tweekappers en vrijstaande woningen groen- & speelvoorzieningen dichtbij trapveld, speeltuin & volkstuin boomgroepen in woonstraten op bijzondere plekken bedrijven dorpse inpassing bedrijventerrein groene randen, koppeling aan dorp dorpsranden groene randen groen Sallandshoeve & Gerritsenbos (inclusief wandelroute) zicht op open landschap relatie dorp - buitengebied zoekruimte mogelijke ontwikkellokaties voor de periode tot 2025+

31 4. VISIE 4.1 Inleiding raamwerk van bestaande kwaliteiten In dit hoofdstuk wordt de visie op de toekomstige ontwikkeling van Nieuw Heeten beschreven. Voortbouwen op bestaande kwaliteiten staat daarbij centraal. Die kwaliteiten zijn uitgebreid beschreven in hoofdstuk twee van deze Dorpsvisie. De essentie ervan wordt in dit hoofdstuk vastgelegd in een zogenaamd raamwerk. Alle toekomstige ontwikkelingen in en rond Nieuw Heeten moeten aansluiten op dat raamwerk en het zo mogelijk versterken. Aan het raamwerk zijn bovendien spelregels gekoppeld, die de kwaliteiten bij verdere ontwikkeling moeten waarborgen. Zij zijn dus altijd van toepassing, op welke ontwikkeling dan ook. visiekaart Het raamwerk vormt de onderlegger van de visiekaart. Op de visiekaart zijn ruimtelijke keuzes gemaakt op het gebied van bijvoorbeeld wonen, groen en verkeer. Ook worden verschillende voorstellen gedaan voor kwaliteitsverbetering in en rond het dorp. In sommige gevallen moeten die voorstellen nog verder worden uitgewerkt. De spelregels helpen daar dan bij. 31 nieuw bedrijventerrein Ook rond het belangrijke onderwerp van een nieuw dorps bedrijventerrein wordt in deze Dorpsvisie een keuze gemaakt. Dat gebeurt op basis van een vergelijking van drie mogelijke locaties. Locaties die behoorlijk verschillen qua ligging, ontsluiting en het soort bedrijvigheid dat er kan worden ontwikkeld. Alle voors- en tegens van de locaties zijn in deze visie opgenomen.

32 spelregels gebieden deelgebieden spelregels historische linten agrarische linten 1. De woningen langs de linten zijn vrijstaand. 2. Zowel de woningen als eventuele bijgebouwen hebben een kap. 3. Er is geen vaste rooilijn. 4. Wonen en werken zijn veelal gemengd. 5. Langs de linten is laanbeplanting (1ste boomgrootte: > 15 meter) aanwezig, soms aan één zijde van de weg. 6. Er zijn altijd doorzichten vanaf het lint naar het achterliggende landschap. 7. Waar mogelijk o.b.v. verkeersveiligheid worden geen verhoogde stoepranden toegepast, of ontbreken stoepen geheel. 8. Op woon-werk locaties zijn grote(re) bijgebouwen toegestaan. Deze bijgebouwen zijn vrijstaand, van hout of steen en hebben een kap. 32 dorpslinten 1. Langs de linten staan vrijstaande woningen of tweekappers. 2. Er is sprake van kleine verspringingen in de rooilijn. 3. De nokrichting van de vrijstaande woningen is afwisselend. Tweekappers hebben een nok-richting parallel aan de straat. 4. Dicht bij de dorpskern is de bebouwingsdichtheid het hoogst. 5. Langs de linten is (waar mogelijk) aan twee zijden laanbeplanting aanwezig. 6. Op woon-werk locaties zijn grote(re) bijgebouwen toegestaan. Deze bijgebouwen zijn vrijstaand, van hout of steen en hebben een kap. woonbuurten 1. De woonbuurten bestaan voornamelijk uit (geschakelde) tweekappers, rijtjeswoningen vormen een uitzondering. 2. Woningen hebben een voor- en achtertuin. 3. Er zijn herkenbare clusters van 10 à 15 woningen. 4. Er is een trapveld of speeltuin per 30 à 50 woningen (minimaal 3% van het totale nieuwe woongebied). 5. Woonstraten hebben een verspringende as en/of een knik. 6. Er is geen laanbeplanting. In of rond de knik, of rond kruisingen staan boomgroepen. 7. De stoepen zijn tegelijkertijd parkeerstroken. 8. Er zijn geen verhoogde stoepranden. dorpse bedrijventerreinen 1. Bedrijventerreinen liggen aan een historisch lint, aan de rand van het dorp. 2. Bedrijfsbebouwing is bij voorkeur gemetseld of van hout en heeft bij voorkeur een kap. 3. Tussen een bedrijventerrein en een woongebied is een ruime groene, multifunctionele buffer aanwezig. 4. Ook de buitenrand van een bedrijventerrein is groen ingericht (bijv. schapenwei). Spelregels voor de uitbouw van het raamwerk

33 4.2 Raamwerk & spelregels uitgangspunt Het belangrijkste uitgangspunt bij het opstellen van deze dorpsvisie is steeds geweest dat ruimtelijke ontwikkelingen moeten aansluiten op de bestaande kwaliteiten en identiteit van Nieuw Heeten. Ofwel, ze moeten aansluiten op dat wat Nieuw Heeten tot Nieuw Heeten maakt. We hebben dat ondergebracht in wat we het raamwerk noemen. Dat bestaat uit de volgende onderdelen. hoofdstructuur De basis van het raamwerk wordt gevormd door de historische wegenstructuur van Zwarteweg, Bathmenerweg, Scholtensstraat, Okkenbroekstraat en Ambachtsstraat. Vijf oude routes, die vanuit het buitengebied het dorp in prikken en de plaats bepaald hebben waar de kerk gebouwd is. Hoewel ze zeker niet identiek zijn, hebben deze routes wel een aantal dingen gemeen. Zo bestaat de aanliggende bebouwing vrijwel volledig uit tweekappers en vrijstaande woningen en is op veel plaatsen laanbeplanting Ook sportpark De Belte maakt deel uit van het raamwerk. Met de komst van de multifunctionele accommodatie (MFA) zal De Belte plaats gaan bieden aan zowel sport als cultuur. wonen Wonen in Nieuw Heeten is wonen met een duidelijk eigen identiteit. En ook dat is een kwaliteit die hoort bij het raamwerk. De straten zijn over het algemeen kort en hebben vaak een verspringende as of een knik halverwege. Hiermee ontstaan herkenbare clusters van 15 à 20 woningen. Het bijbehorende beeld is kleinschalig en dorps, wat nog verder wordt versterkt door de afwisselende bebouwing van (geschakelde) tweekappers en vrijstaande woningen. Andere woningtypen vormen een uitzondering. Zeer kenmerkend voor de woonstraten is ook dat de straatbomen in groepen staan, vaak op bijzondere plekken. Dit versterkt het gevoel van beslotenheid en vormt een groot contrast met de laanbeplanting langs de historische linten. Groen- en speelvoorzieningen liggen bovendien altijd in de buurt. dorpsranden De groene dorpsranden maken het raamwerk compleet. Aan de zuid- en westzijde van het dorp vormt vooral het opgaande groen van de Sallandshoeve een belangrijke kwaliteit. Aan de oost- en noordzijde van het dorp zijn het vooral de verwevenheid tussen dorp en landschap en het uitzicht over het open landschap die kenmerkend zijn. spelregels In deze dorpsvisie worden alle belangrijke ruimtelijke keuzes waar Nieuw Heeten op dit moment voor staat gemaakt. De komende jaren zullen zich echter ook ruimtelijke vraagstukken aandienen die we nu nog niet kunnen voorzien. Gekoppeld aan het raamwerk is daarom een aantal spelregels opgesteld. Het raamwerk en de spelregels zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en moeten er samen voor zorgen dat deze dorpsvisie ook antwoorden biedt op toekomstige vragen. De spelregels richten zich op de historische linten, de woongebieden en dorpse bedrijventerreinen (zie de tabel op de vorige pagina). 33 aanwezig. bedrijven voorzieningen Voorzieningen in Nieuw Heeten concentreren zich van oudsher voor een belangrijk deel in het hart van de historische wegenstructuur. Het dorpscentrum wordt gedragen door het katholieke ensemble van kerk, school en begraafplaats, dat ooit de start vormde van de ontwikkeling van het dorp en vrijwel alle overige voorzieningen liggen in de directe omgeving. Het resultaat is een Net als de woongebieden heeft ook het bedrijventerrein in Nieuw Heeten een zeer herkenbare opzet. Het terrein ligt ruim in het (beweide) groen, zowel aan de zijde van de provinciale weg als aan de zijde van de woonbebouwing. Door de ligging aan de Okkenbroekstraat en de Ambachtsstraat is het terrein gekoppeld aan het dorp, waarmee tegelijkertijd heel duidelijk sprake is van een Nieuw Heetens bedrijventerrein. aantrekkelijk en herkenbaar dorpshart. Het voorzieningenniveau is voor een dorp met de omvang van Nieuw Heeten hoog en waar mogelijk moet er op worden ingezet deze voorzieningen voor het dorp te behouden.

34 34

35 4.3 Visiekaart - Tot slot is de bouwkundige staat van de silo van bakkerij Vree Egberts veel mensen een doorn in het oog. Een op zich mar- Locaties die tezamen ruime kunnen bieden aan bijna het dubbele aantal, als ze volledig voor woningbouw worden benut. De keuzes ruimtelijke kwaliteit In deze dorpsvisie is veel aandacht voor typisch Nieuw Heetense kwaliteiten. Die zijn gelukkig in ruime mate aanwezig, maar dat neemt niet weg dat zo hier en daar nog kwaliteiten kunnen worden toegevoegd. Vaak kan dit ook nog eens met relatief kleine ingrepen of beperkte middelen. kant en uniek gebouw is helaas behoorlijk in verval geraakt. Geredeneerd vanuit dorpse identiteiten is het belangrijk om dergelijke gebouwen voor het dorp te behouden, maar restauratie is kostbaar. In overleg met de eigenaar kan naar mogelijke andere invullingen worden gezocht. Ook sloop is echter een optie. op het gebied van wonen gaan daarom niet of nauwelijks over aantallen. En dat biedt kansen. Kansen om in te spelen op de vragen vanuit de markt en kansen om te bouwen met typisch Nieuw Heetense kwaliteiten. Met deze constatering in het achterhoofd is daarom eerst bekeken hoe en met welke woningtypen de verschillende locaties het beste kunnen worden ontwikkeld, uitgaande van de kwaliteiten die zijn vastgelegd in het raamwerk en de Op een aantal plekken in het dorp laat de ruimtelijke kwaliteit momenteel te wensen over. De oorzaken zijn divers en dat geldt ook voor de mogelijke oplossingen: - Op een aantal plaatsen ontbreken de karakteristieke boomgroepen in de woonstraten. Zeker in wat langere straten als De Bromhaar en Het Bivank is dit opvallend. Op een drietal centrale plekken zouden boomgroepen kunnen worden bijbehorende spelregels: - Voor de locatie Katerstede is een plan in ontwikkeling, dat uitgaat van drie woningen onder één kap. Dit plan past binnen - Het gebied rond de garageboxen aan De Hoeve heeft een matige uitstraling. Mogelijke oplossingen zijn een betere groene aankleding, of het vervangen van de garageboxen door een vrijstaande woning of een tweekapper. Hiermee kan het lint langs de Zwarteweg worden aangeheeld. Eventuele woningbouw moet wel met de voorzijde naar de Zwarteweg gericht zijn (zie voor deze locatie ook en 4.3.5). toegevoegd. Daarbij is overigens sprake van overlap met de onder ruimtelijke kwaliteit beschreven plekken: - Op de kruising van Het Bromhaar en De Bivank, ter hoogte van de speelplek. - Op de kruising van Het Bromhaar en De Bivank, aan de noordrand van het dorp. - Bij de speelplek in de eerdergenoemde wandelroute, in het raamwerk en de spelregels en kan worden uitgevoerd. - De locatie Hutten zal na verplaatsing van de slachterij als woningbouwlocatie worden ontwikkeld. Langs de Okkenbroeken Ambachtsstraat biedt dit kansen voor een kwaliteitsslag, door het aanhelen van de historische linten met tweekappers en vrijstaande woningen. Bovendien kan op deze plekken laanbeplanting worden toegevoegd. Op het binnenterrein 35 - Vrijwel parallel aan de Zwarteweg loopt een aantrekkelijke wandelroute door het woongebied. Het meest noordelijke deel van deze route heeft echter weinig kwaliteit. Dat komt door de vele schuttingen en het ontbreken van bomen. Ook ligt dit deel van de route minder in de loop. Door het planten van een aantal bomen kan een flinke kwaliteitsslag worden gerealiseerd. het verlengde van Het Bivank. Op de kaart zijn mogelijke nieuwe boomgroepen in lichtgroen aangegeven. In alle gevallen moet bij de aanplant van bomen goed worden gelet op de bezonning van bestaande woningen en bijvoorbeeld speelplekken. ruimte voor wonen liggen mogelijkheden voor het realiseren van (geschakelde) tweekappers, vrijstaande woningen en een beperkt aantal (gelede) rijtjeswoningen. Deze rijtjeswoningen kunnen specifiek voor starters worden ontwikkeld. - De huidige bibliotheek zal op korte termijn worden gesloten. Hiermee ontstaat ruimte voor de bouw van een tweekapper of een vrijstaande woning, waarmee het woonlint langs de - Ook de speelplek op de kruising van De Bromhaar en Het Bivank heeft een gebrekkige uitstraling. Ook hier komt dit vooral door het ontbreken van bomen en struiken. De woningbehoefte in Nieuw Heeten wordt voor de periode tot 2025 geschat op 40 à 45 woningen. Voor de bouw van deze woningen zijn binnen het dorp verschillende locaties beschikbaar. Okkenbroekstraat kan worden aangeheeld. Bovendien liggen ook op deze locatie mogelijkheden om laanbeplanting toe te voegen.

36 - Aan de oostrand van het dorp ligt de grootste woningbouwlo- voor bijzondere woonvormen voor ouderen of starters, - Er moeten de komende jaren betaalbare woningen worden catie. Deze bestaat uit twee delen: de locatie boerderij Maris- bijvoorbeeld in de vorm van een woonboerderij. De locaties gebouwd die geschikt zijn voor jongeren en ouderen. Met sink en de locatie Marissink. Voor de voormalige boerderij zijn compleet uitverkavelen met (geschakelde) tweekappers ligt name voor deze groepen is het aanbod in Nieuw Heeten twee invullingen mogelijk. Zo liggen er kansen voor het reali- hier minder voor de hand. momenteel erg beperkt, wat leidt tot het wegtrekken van seren van (geschakelde) woningen voor starters en ouderen. deze groepen. Locaties die kansen bieden voor dergelijke Voorwaarde is wel dat de uitstraling van een karakteristieke - Een belangrijk uitgangspunt van deze Dorpsvisie is het woningen worden met prioriteit ontwikkeld. boerderij behouden blijft. Daarnaast kan gedacht worden aan realiseren van een zo aantrekkelijk en sociaal veilig mogelijke het realiseren van één of twee vrijstaande woningen. route tussen het dorpscentrum en de toekomstige MFA. - Hoewel duidelijk is dat de vraag naar specifieke woningen De bouw van enkele woningen aan de noordzijde van de voor jongeren en ouderen de komende jaren toe zal nemen Alleen al het noordwestelijke deel van de locatie Marissink Zwarteweg kan hier in belangrijke mate aan bijdragen. Er is onmogelijk te becijferen hoe groot deze vraag exact zal biedt ruimte voor de bouw van ruim twintig woningen, als liggen plannen voor het verplaatsen van tankstation Hartholt zijn. Locaties die stapsgewijs kunnen worden ontwikkeld, en wordt uitgegaan van typisch Nieuw Heetense tweekappers naar de zuidzijde van de N332. In dat geval komt de huidige daarmee mogelijkheden bieden voor vraaggestuurd bouwen, en enkele vrijstaande woningen. Ook biedt de locatie kansen locatie Hartholt vrij, maar ook de kavel direct ten zuiden van hebben dan ook de voorkeur. voor starterswoningen, bijvoorbeeld in de vorm van een het Gerritsenbos biedt mogelijkheden. Hoewel het zeker niet enkel (geleed) rijtje. Aandachtspunten zijn het behouden van om grote aantallen gaat liggen er wel mogelijkheden voor - Langs de route tussen het dorpshart en het toekomstige het zicht op het landschap vanaf de Scholtensstraat en het interessante combinaties van wonen en werken. Beide locaties MFA is het gewenst dat op cruciale plekken enkele woningen 36 inpassen - en daarmee herkenbaar houden - van de enk. Op bieden hiervoor de ruimte en Nieuw Heeten wint er aan- worden gebouwd, met het oog op de sociale veiligheid. Het het zuidoostelijke deel van deze locatie liggen kansen voor trekkelijke mogelijkheden voor het verder ontwikkelen van gaat daarbij zeker niet om grote aantallen. Uitgangspunt zou het ontwikkelen van een beperkt aantal woon-werk-percelen. kleinschalige werkgelegenheid mee. In alle gevallen moeten moeten zijn dat vanaf de route altijd een woning zichtbaar is. Daarbij moet gedacht worden aan een woning met een ruime doorzichten op het landschap behouden blijven. Tegelijkertijd moet ook altijd het achterliggende landschap afzonderlijk bedrijfsgebouw, bijvoorbeeld in de vorm van een schuur. 1 uitgangspunten voor prioritering & fasering beleefbaar blijven en moet de laanstructuur langs de Zwarteweg worden versterkt. Niet al deze locaties kunnen in de periode tot 2025 worden ont- - Mocht het ooit komen tot verplaatsing van bakkerij Vree Eg- wikkeld. Bovendien is het in een aantal gevallen niet noodzakelijk - Er moeten in Nieuw Heeten altijd bouwkavels beschikbaar berts, dan is ook deze locatie interessant voor het ontwikkelen om locaties geheel te ontwikkelen of benutten. In deze dorpsvisie zijn. Dit maakt het mogelijk een continue bouwstroom te van combinaties van wonen en werken. worden daarom keuzes gemaakt. De volgende uitgangspunten realiseren, wat kan voorkomen dat mensen wegtrekken uit het zijn daarbij leidend: dorp omdat er geen geschikte woningen worden gebouwd. - Na het verplaatsen van de gymzaal en het dorpshuis naar De Belte komen de huidige locaties vrij voor herbebouwing. De - Inbreiden gaat voor uitbreiden. Allereerst omdat het belang- keuzes dorpsrand, die hier van oudsher rafelig is, biedt vooral kansen rijk is te voorkomen dat in het dorp rotte kiezen ontstaan, Met de geplande ontwikkeling van drie woningen aan de doordat vrijkomende locaties niet kunnen worden ingevuld. Katerstede is de uitbreiding van Nieuw Heeten aan de westzijde 1. De andere optie voor het invullen van het zuidelijke deel van de locatie Marissink wordt uitgebreid beschreven onder ruimte voor werken. Maar ook omdat zuinig met de beschikbare ruimte moet worden omgegaan. binnenkort afgerond. De logische volgende stap bestaat uit het

37 ontwikkelen van de locatie Hutten. Hiermee kan in het hart van het dorp op relatief korte termijn een belangrijke kwaliteitsslag worden gerealiseerd, waarbij ook nog eens zeer diverse woningtypen kunnen worden ontwikkeld. -> totaal: ongeveer 20 woningen De locaties van de bestaande gymzaal en het dorpshuis kunnen uiteraard worden ontwikkeld als zich een kans voordoet, maar dit heeft gezien de ligging en de mogelijkheden op andere locaties geen prioriteit. Voor alles geldt dat de mogelijk te bouwen aantallen woningen en locaties worden vastgelegd in de gemeentelijke woningbouwprogrammering om een locatie ingeklemd tussen de Oude Holterweg en de N332. Alle locaties moeten in ieder geval voldoen aan het profiel van een typisch Nieuw Heetens bedrijventerrein. Dat wil zeggen een bedrijventerrein dat goed is ingepast in het groen, aan het dorp is gekoppeld via één of meer historische routes en goed bereikbaar is vanaf de N332 (zie hiervoor ook de spelregels). In aansluiting daarop, of eerder als de kans zich voordoet, kunnen enkele kleinere locaties worden ontwikkeld. Bij al deze locaties gaat het om kleine aantallen: - De bibliotheeklocatie, die kansen biedt voor een kwaliteitsslag op een in het oog springende plek in het dorp. - Locaties aan de route tussen het dorpshart en de toekomstige MFA. Deze bieden kansen voor het realiseren van gecombineerde kavels voor wonen en werken. - De locatie boerderij Marissink, die bijzondere mogelijkheden biedt voor het realiseren van woningen voor jongeren of ouderen. - Locaties ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zoals bijvoorbeeld het geval is bij de garageboxen aan De Hoeve. maximaal 10 woningen -> totaal: maximaal 30 woningen Gedurende de gehele planperiode fungeert de locatie Marissink als mengkraan. Doordat de gronden in eigendom zijn van de gemeente kan hier eenvoudig worden ontwikkeld als de bouw elders in het dorp om welke reden dan ook stokt, of niet in specifieke behoeftes kan worden voorzien. Volledige ontwikkeling van de locaties Marissink zal in de periode tot 2025 naar alle waarschijnlijkheid echter niet plaatsvinden. ongeveer 20 woningen -> totaal: maximaal 50 woningen ruimte voor werken Niet voor alle soorten Nieuw Heetense werkgelegenheid hoeft voor de periode tot 2025 ruimte te worden gereserveerd. Werken aan huis kan in vrijwel elke woning, al is het wel verstandig om hier bij de bouw van woningen rekening mee te houden. Voor bedrijven bij de woning en een nieuw bedrijventerrein liggen de zaken anders. Eerder is al aangegeven dat er binnen Nieuw Heeten verschillende geschikte locaties zijn voor combinaties van wonen en werken. Vooral locaties aan de Zwarteweg / Scholtensstraat zijn daarbij in beeld, omdat dergelijke bedrijvigheid hier van oudsher gevestigd is geweest. Bovendien zijn langs deze linten meer grotere kavels beschikbaar dan elders in het dorp, vaak ook nog eens op de overgang tussen het dorp en het omliggende landschap. Vooral het zuidoostelijke deel van de locatie Marissink, de locatie Hartholt en de kavel direct ten zuiden van het Gerritsenbos zijn in beeld. Op termijn komt hier wellicht nog de locatie Vree Egberts bij. De inschatting is dat Nieuw Heeten hiermee geruime tijd uit de voeten kan. Uitvoering is afhankelijk van de concrete vraag en zal per definitie maatwerk zijn. In de zoektocht naar een locatie voor een nieuw bedrijventerrein is tijdens het opstellen van deze dorpsvisie zo breed mogelijk gekeken. Het gevolg is dat ook een locatie is meegenomen die tot nu toe niet als mogelijke ontwikkellocatie was benoemd. Het gaat mogelijke locaties In totaal zijn de mogelijkheden van drie locaties nader onderzocht: de locatie Lubbersen aan de overzijde van de N332, het zuidelijke deel van de locatie Marissink en de hiervoor genoemde locatie aan de Oude Holterweg. Uitgangspunt was in alle gevallen ruimte voor 0,8 hectare uitgeefbaar terrein in de periode tot In de tabel op de volgende bladzijde is aangegeven welke effecten de verschillende locaties hebben op het gebied van landschap, gebruikswaarde en bijvoorbeeld mogelijke overlast. Groen betekent een positief effect en voor rood geldt uiteraard het omgekeerde. Oranje betekent dat het effect klein is of neutraal. Het is belangrijk om te weten dat de locaties niet onderling zijn gewogen. Locaties kunnen ook een gelijke score behalen en bij veel criteria is dat ook het geval. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat een beoordeling alleen over het betreffende criterium gaat. Zo kan een locatie prima aansluiten op het dorpse bebouwingspatroon, maar tegelijkertijd slecht scoren als het gaat om de aantasting van het dorpsgezicht. De criteria zijn onderverdeeld in vier categorieën. Door de oogharen kijkend valt op dat de locatie Oude Holterweg bij geen van deze categorieën als winnaar uit de bus komt. De locatie aan de overzijde van de N332 heeft verreweg de beste effecten als het gaat om praktische zaken als gebruikswaarden en het voorkomen van overlast. Marissink doet het juist beter op kwaliteiten als dorpse identiteit en landschap. 37

38 vergelijking locaties bedrijventerreinen (behoefte 0,8 ha) Beoordelingskader Ruimtelijke Opties Aspect Criterium De Overzijde Aan de Oude Holterweg Locatie Marissink Versterken van de dorpse Identiteit Aansluiting op het (compacte) dorpse bebouwingspatroon Sprong over de N332 betekent een breuk met het bestaande bebouwingspatroon en compacte dorpsontwikkeling De al bestaande bedrijvenzone wordt aan de oostkant van de Okkenbroekstraat voortgezet de Scholtensstraat Voortzetting en een zekere verdichting van de bebouwing langs Koppeling aan het dorp via een historisch lint Gekoppeld aan de Okkenbroekstraat (buiten het dorp) De Oude Holterweg is geen historisch lint Gekoppeld aan de Scholtensstraat Gezicht op het dorp Gezicht op het dorp blijft in tact Een mooi zicht op het dorp verdwijnt Zicht op het dorp wordt vanaf de Scholtensstraat gedeeltelijk aangetast Behoud van landschappelijke Bescherming cultuurhistorische waarden Middelhoge archeologische verwachtings-waarden, geen cultuurhistorische waarden Middelhoge archeologische verwachtings-waarden, geen cultuurhistorisch Lage archeologische verwachtingswaarden. waarden kwaliteit Openheid omliggend landschap Aantasting van het open agrarische landschap ten zuiden van de N332 Aantasting van de openheid tussen Oude Holterweg en N332 Aantasting van de openheid aan de oostrand van het dorp (zicht op Sallandse Heuvelrug) 38 Ontwikkelen van commerciële gebruikswaarden Kan functioneren als zichtlocatie Ligt in het zicht vanaf de N332 en vanaf de Okkenbroekstraat zuid Ligt in het zicht vanaf de N332 Is geen zichtlocatie Duurzame capaciteit Ruimte voor de zeer lange termijn Ruimte voor de lange termijn Voldoende ruimte voor kleine tot middelgrote dorpse bedrijven tot uiterlijk 2025 Geschiktheid voor bedrijven van alle schalen Geschikt voor alle (dorpse) schalen en bebouwingshoogten Geschikt voor alle (dorpse) schalen en bebouwingshoogten Geschikt voor kleine en middelgrote (dorpse) bedrijven (binnen het dorpse referentiekader) Gebruiksmogelijkheden voor de ondernemers Flexibel in te vullen, weinig beperkingen vanuit de omgeving (er is wel enige woonbebouwing) Verminderde flexibiliteit vanwege nabijheid van veel woonbebouwing Verminderde flexibiliteit vanwege nabijheid van veel woonbebouwing Voorzien in de concrete vraag Voor de locatie hebben zich al enige gegadigden gemeld Geen meldingen Geen meldingen, alleen bezwaren van grotere bedrijven en wens zichtlocatie Bodemgeschiktheid Locatie ligt op de wat hogere dekzanden Locatie ligt in (vochtige) laagte Locatie ligt in (vochtige) laagte Dorpse combinatie met bedrijfswoning Ligt vanwege de afstand tot het dorp minder voor de hand, maar kan wel In feite een voortzetting van de bestaande bedrijvenzone (met soms bedrijfswoningen) Locatie is zeer geschikt voor het mengen van wonen en werken Voorkomen van overlast Kans op verkeershinder in woonstraten Locatie ligt buiten het dorp Verkeer maakt voor een klein deel gebruik van de Oude Holterweg Verkeer maakt gebruik van Oude Holterweg en Scholtensstraat Kans op geluidoverlast omwonenden Locatie ligt buiten het dorp (zeer beperkt aantal direct omwonenden) Locatie ligt in de nabijheid van woningen Locatie ligt nabij toekomstige woningbouw, waar rekening met geluidhinder gehouden moet worden Vergelijkingstabel locaties bedrijventerreinen Visuele aantasting van het woongenot Ruime uitzicht voor bewoners van de Oude Holterweg + aanwonenden verdwijnt voor een Uitzicht bewoners Oude Holterweg verdwijnt deel Zij-uitzicht voor woningen op de kop van Timmermansstraat en Oude Holterweg

39 keuze voor de Overzijde De tabel maakt zichtbaar dat twee locaties tegenover elkaar staan: de Overzijde en Marissink. De locatie aan de overzijde van de N332 biedt de beste gebruiksmogelijkheden en is bovendien geschikt moet worden wat de mogelijkheden zijn om een deel van de vrijkomende locatie te benutten voor de aanleg van een speelveld. Buiten schooltijden kan dit speelveld ook door de jeugd uit het dorp worden gebruikt. altijd in het zicht van een woning ligt. Ook het terugsnoeien van overhangende struiken en het opkronen van bomen direct langs de weg (Gerritsenbos) kan de sociale veiligheid versterken. voor alle soorten Nieuw Heetense bedrijvigheid. De omvang van een bedrijf als Hak (het Pijleidingenbedrijf aan De Beukvenne) vormt daarbij zo n beetje de bovengrens. Een sprong over de N332 betekent echter wel een duidelijke breuk met het verleden. Het zuidoostelijke deel van de locatie Marissink is weer beter inpasbaar in de historische dorpsstructuur en het landschap, maar is door de ligging vooral geschikt voor kleine en middelgrote bedrijven. Dit uiteraard wederom op de schaal van Nieuw Heeten. De locatie routes Als gevolg van de voorgestelde ruimtelijke ontwikkelingen zijn op verschillende plekken ingrepen in routes noodzakelijk. Ook los van andere ruimtelijke ontwikkelingen kunnen langs routes echter kwaliteiten worden toegevoegd: - De historische routes in het dorp kunnen op verschillende - Op een tweetal plekken liggen kansen voor het uitbouwen van voetpaden. Parallel aan de Zwarteweg loopt een aantrekkelijke wandelroute door het dorp. Deze kan worden verlengd door aan het eind van de Katerstede een doorsteek te maken naar de Zwarteweg. Het laatste deel van de route komt hiermee beter in de loop te liggen en er ontstaat een alternatieve verbinding door het dorp richting de MFA. Oude Holterweg neemt een tussenpositie in. De drie onderzochte locaties zijn tijdens twee informatieavonden aan dorpsbewoners en belanghebbenden voorgelegd. Daaruit bleek een duidelijke voorkeur voor het realiseren van locatie de Overzijde. Vervolgens is een discussieavond met de gemeenteraad georganiseerd, waaruit eenzelfde voorkeur bleek. In deze Dorpsvisie wordt daarom ingezet op het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein aan de zuidzijde van de N332. De mogelijke verplaatsing van het tankstation van Hartholt naar de rotonde in de N332 staat los van deze keuze en is daarom als afzonderlijke ontwikkeling op de visiekaart aangegeven. plekken worden versterkt door laanbeplanting toe te voegen. Deze delen van de routes zijn in lichtgroen op de kaart aangegeven. Waar de komende jaren ontwikkelingen plaatsvinden biedt de visiekaart een aantal concrete voorstellen. Dit zijn de lichtgroene bomen op de kaart. Er is overigens nog niet onderzocht in hoeverre kabels en leidingen belemmeringen opleveren voor het planten van bomen. - Al eerder is opgemerkt dat met het realiseren van de MFA aanpassingen noodzakelijk zijn in de route tussen MFA en dorpscentrum. Het voorstel van de projectgroep is om het kombord aan de Zwarteweg op te schuiven tot aan De Belte. Het ontbreken van een goede verbinding tussen de Sallandshoeve en het dorp is een gemiste kans. Er is nauwelijks contact tussen bewoners en recreanten en de plaatselijke detailhandel kan niet profiteren van het extra draagvlak. Daarom zou onderzocht moeten worden wat de mogelijkheden zijn van het doortrekken van de bestaande route vanaf de Sallandshoeve langs de N332. Door deze te verlengen tot aan de Ambachtsstraat ontstaat een aantrekkelijk rondje Nieuw Heeten, waar zowel recreanten als het dorp van kunnen profiteren. Bijkomend voordeel is dat de oude functie van de Ambachtsstraat weer deels kan worden hersteld. 39 voorzieningen Op de visiekaart zijn ook belangrijke geplande ontwikkelingen opgenomen. Het realiseren van een MFA op De Belte heeft een grote impact op het dorp en hoort daar zeker bij. De MFA wordt gerealiseerd op het meest zuidelijk gelegen voetbalveld. Met het verdwijnen van de gymzaal verliest de basisschool de mogelijkheid om in de directe nabijheid te kunnen sporten. Onderzocht Dit biedt mogelijkheden voor het instellen van een 50 kmzone vanaf de rotonde. Daarnaast moet gedacht worden aan een voldoende ruim en vrijliggend fiets- en voetpad. Ruimte hiervoor kan gevonden worden door herprofilering (versmalling) van de Zwarteweg. De sociale veiligheid langs de route kan worden versterkt door het realiseren van een beperkt aantal woningen aan de Zwar- - De kleinschaligheid van de woonbuurten heeft ook een keerzijde: het is er lastig oriënteren. Het aanbrengen van enige hiërarchie tussen de verschillende woonstraten zou een flinke verbetering zijn. Op de visiekaart is daarom een suggestie gedaan voor het aanwijzen van een tweetal hoofdroutes. Dit kan worden opgepakt door bij herstrating bijvoorbeeld een andere kleur materiaal te (her)gebruiken. teweg. Aantallen staan hierbij niet voorop, wel dat de route

40 - Tot slot worden op de kaart op verschillende plekken suggesties gedaan voor het ontsluiten van toekomstige bouwlocaties. Hiermee wordt nadrukkelijk de hoofdkeuze in beeld gebracht: waar kan worden ingeprikt, moet er sprake zijn van één of twee ontsluitingen enzovoorts. De invulling van de - De mogelijkheden voor woningbouw moeten worden vertaald naar flexibele bestemmingsplannen. Niet het vastleggen van het gewenste resultaat moet voorop staan, maar het vastleggen van de gewenste kwaliteiten. Daarbinnen kan en moet speelruimte worden gelaten. Dit kan alleen door de uitwerking Op een tweetal onderwerpen is het verstandig om meer gedetailleerde uitwerkingen te maken. Dit vooral om snel te kunnen reageren als zich kansen voordoen om op ontwikkelingen mee te liften. 40 locatie is uiteraard bepalend voor de exacte uitvoering. Bij het opstellen van concrete plannen voor het herinrichten van routes wordt rekening gehouden met de aanrijroutes van hulpdiensten (de zogenaamde prioriteitswegen). 4.4 Conclusies algemeen In deze dorpsvisie wordt een beeld geschetst van de ruimtelijke toekomst van Nieuw Heeten. Daarbij wordt bewust geen blauwdruk op tafel gelegd. Geen visiekaart die precies op de voorgestelde manier moet worden uitgevoerd. Dat past niet bij een dorp als essentie van het raamwerk en de bijbehorende spelregels in bestemmingsplannen te vertalen. Dat geldt overigens ook voor andere onderwerpen dan alleen wonen. - Nieuw Heetens bouwen is vraaggestuurd bouwen. Als gevolg van de aanhoudende crisis op de woningmarkt, vergrijzing en ontgroening geldt dit meer dan ooit. Het is daarom zaak om continu in beeld te brengen aan welk type woningen behoefte bestaat. Dit houdt de bouwstroom op gang en biedt mensen de gelegenheid om in Nieuw Heeten te blijven wonen. Hierbij kan worden aangesloten op de tweejaarlijkse herijking die in de structuurvisie is voorgesteld en de gemeentelijke woningbouwprogrammering. - Het noordelijke deel van de locatie Marissink wordt in deze dorpsvisie heel nadrukkelijk ingezet als mengkraan op het gebied van woningbouw. Een mengkraan die kan worden opengedraaid als locaties elders in het dorp niet van de grond komen, of niet volledig in specifieke behoeften kunnen voorzien. Dat werkt uiteraard alleen als de gewenste hoofdstructuur van de totale locatie Marissink in beeld is gebracht. Dit betekent dat uitspraken moeten worden gedaan over de ontsluiting, het omgaan met de enk en de manier waarop de locatie ongeveer kan worden verkaveld. Alleen dan kunnen snel kavels worden uitgegeven, zonder dat dit latere ontwikkelingen in de weg zit. Ook de relatie met eventuele bedrijfsontwikkeling op het zuidelijke deel van de locatie speelt een belangrijke rol. Nieuw Heeten, waar kleinschaligheid en vraaggestuurd bouwen maatgevend zijn. En bovendien is de tijd er niet naar. Deze dorpsvisie biedt daarom vooral kaders. Kwaliteit staat daarbij centraal. Natuurlijk worden er ook keuzes gemaakt waar dat mogelijk of wenselijk is. Het raamwerk en de bijbehorende spelregels bieden de basis voor die keuzes, net zoals ze dat zullen doen bij toekomstige vraagstukken. wonen - Een ontwikkelaar die in Nieuw Heeten kant en klare woningen in de markt wil zetten loopt het risico met deze woningen te blijven zitten. Het dorp kent een sterke traditie op het gebied van zelfbouw. Woningen worden bij voorkeur casco opgeleverd en zelf afgebouwd. Dit maakt het o.a. voor starters financieel beter mogelijk in te stromen op de woningmarkt en woningen in de loop der tijd helemaal naar wens in te richten. De komende jaren kunnen ook de mogelijkheden van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) verder worden - In deze dorpsvisie wordt nadrukkelijk de suggestie gedaan om de laanbeplanting langs de historische wegen in het dorpshart te herstellen. Ook op dit punt is het verstandig een wensbeeld in het achterhoofd te hebben. Aan welke boomsoorten wordt gedacht en waar komen die bomen te staan in het straatprofiel? De profielen in de bijlage geven alvast een voorzet. Ook de gewenste kwaliteitsslag in een aantal woonstraten heeft alles te maken met het toevoegen van groen. Een beknopt en praktisch groenplan is daarmee op z n plaats. In en om het dorp is voldoende ruimte voor woningbouw. De discussie over wonen moet dan ook over kwaliteit gaan en niet over aantallen. Zo is het onderwerp wonen ook aangevlogen in onderzocht. Externe veiligheid is een belangrijk aandachtspunt bij alle concrete uitwerkingen van ontwikkellocaties. deze dorpsvisie. Het is belangrijk hier op een aantal punten een vervolg aan te geven:

41 BIJLAGEN Bijlage 1 Profielen & verbeelding profielen In deze bijlage zijn profielen opgenomen van de belangrijkste historische routes. Per profiel worden de kenmerken op het gebied van bebouwing, straatprofiel en groen aangegeven. Daarnaast worden suggesties gedaan voor mogelijke toekomstige aanvullingen. Raamwerk en spelregels zijn daarbij leidend. verbeelding Voor zowel de mogelijke woon- als de mogelijke werklocaties zijn eerste verbeeldingen gemaakt. Deze verbeeldingen zijn bedoeld als vingeroefening. Als test om te kijken met welke aantallen per locatie gerekend kan worden en bijvoorbeeld hoe de verschillende locaties kunnen worden ontsloten. 41 Voordat een locatie daadwerkelijk in ontwikkeling kan worden genomen moet een gedetailleerd ontwerp worden gemaakt. Zo n ontwerp zal qua invulling vrijwel zeker afwijken van de verbeeldingen in deze bijlage.

42 Scholtensstraat 9,5 m 42 bebouwing - tweekappers en vrijstaande woningen - licht verspringende rooilijn straatprofiel - verhoogde trottoirbanden aan één zijde van de straat - parkeerstrook aan andere zijde van de straat - ook parkeren op eigen terrein groen - laanbeplanting ontbreekt grotendeels - nauwelijks opgaand groen in tuinen - diepe voortuinen aan noordzijde weg WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - laanbeplanting toevoegen (in trottoir en parkeerstrook)

43 Okkenbroekstraat 10 m 43 bebouwing - tweekappers en vrijstaande woningen - licht verspringende rooilijn straatprofiel - verhoogde trottoirbanden aan één zijde van de straat - trottoir en parkeren aan één zijde van de straat in één strook groen - laanbeplanting ontbreekt vrijwel volledig - beperkt opgaand groen in tuinen WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - laanbeplanting toevoegen (in trottoir en parkeerstrook)

44 Ambachtsstraat (zuid) 10 m 44 bebouwing - vrijstaande woningen - verspringende rooilijn straatprofiel - groen en parkeren in één strook - geen verhoogde trottoirbanden groen - zware laanbeplanting aan beide zijden van de weg - beperkt privégroen WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - laanbeplanting doorzetten tot in zuidelijk groengebied (als indicatie voor historische route)

45 Ambachtsstraat (noord) 15 m 45 bebouwing - vrijstaande woningen en tweekappers - geen vaste rooilijn (lichte verspringingen) straatprofiel - stoep en parkeren gecombineerd - geen verhoogde stoepen groen - laanbeplanting ontbreekt geheel - weinig privégroen WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - lint aanhelen bij verplaatsing slachterij Hutten - laanbeplanting toevoegen (in trottoir en parkeerstrook)

46 Zwarteweg 13 m 46 bebouwing - tweekappers en vrijstaande woningen - relatief grote verschillen in rooilijnen straatprofiel - stoep en fietspad door groenstrook gescheiden van de straat - geen parkeerstroken (parkeren op eigen terrein) groen - laanbeplanting langs grote delen van de bebouwde zijde - weinig opgaand groen in tuinen - wisselende dieptes voortuinen WENSBEELD - laanbeplanting aanvullen langs bebouwde zijde weg - zicht op open landschap behouden - opzet bebouwing handhaven Opties voor een aantrekkelijke en veilige route naar De Belte: - vrijliggend fiets- en voetpad - desgewenst enkele woningen toevoegen (sociaal veilige route) - wegversmallingen realiseren

47

48 49 A m m B m C m m m m2

49 Bijlage 2 Lopend beleid Deze bijlage geeft een beknopt overzicht van lopend beleid dat betrekking heeft op de ruimtelijke ontwikkeling van Nieuw Heeten. 50 Omgevingsvisie provincie Overijssel

50 bron: website provincie Overijssel 51

51 52 structuurvisie Raalte

ILPENDAM - locatie Ilpenhof. concept mei 2012

ILPENDAM - locatie Ilpenhof. concept mei 2012 ILPENDAM - locatie Ilpenhof concept mei 2012 Inhoud 1 Inleiding 2 De locatie 3 Historische & landschappelijke ontwikkeling 4 Schatkaart 5 Ontwikkelingsmodel 1 Inleiding Aanleiding Eerdere plannen om een

Nadere informatie

WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020

WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020 WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020 Vastgesteld in de raadsvergadering van 18 juni 2012. Verkorte versie wijkvisie Stadskanaal Noord 2011-2020 1 Wijkvisie Stadskanaal Noord 2011-2020 In de wijkvisie

Nadere informatie

Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland)

Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland) Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland) De gemeente Berkelland vraagt voor het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied, Kieftendijk Haaksbergseweg

Nadere informatie

v i s i e k a a r t l i e n d e n

v i s i e k a a r t l i e n d e n v i s i e k a a r t l i e n d e n Voorzieningencluster in historische setting Evenementenveld Voorzieningencluster in moderne setting Tennispark Inbreidingslocatie woningbouw Sportterrein Herstructurering/uitbreiding

Nadere informatie

Structuurvisie Losser. Commissie Ruimte 24 april 2012

Structuurvisie Losser. Commissie Ruimte 24 april 2012 Structuurvisie Losser Commissie Ruimte 24 april 2012 Doel en status nwro verplicht gemeenten een structuurvisie op te stellen waarin het ruimtelijk beleid in hoofdzaak vastligt en de samenhang met andere

Nadere informatie

: landschappelijke inpassing Achter de Pastorie, Melderslo. Advies. Inleiding. Datum : 30 mei 2011 Opdrachtgever : Gemeente Horst aan de Maas

: landschappelijke inpassing Achter de Pastorie, Melderslo. Advies. Inleiding. Datum : 30 mei 2011 Opdrachtgever : Gemeente Horst aan de Maas Advies : landschappelijke inpassing Achter de Pastorie, Melderslo Datum : 30 mei 2011 Opdrachtgever : Gemeente Horst aan de Maas Ter attentie van Projectnummer : Commissie LKM : 211x05071 Opgesteld door

Nadere informatie

3.9 Zwartebroek. Eendrachtstraat: oude ontginningsas. Slagenlandschap benadrukt door elzen. 122 Kwaliteit door diversiteit

3.9 Zwartebroek. Eendrachtstraat: oude ontginningsas. Slagenlandschap benadrukt door elzen. 122 Kwaliteit door diversiteit 3.9 Zwartebroek Beeld in Zwartebroek herinnert aan het verleden Oude, karakteristieke boerderij 3.9.1 Dorpskarakteristiek Zwartebroek dankt zijn ontstaan aan de aanwezigheid van veen. Door de natte omstandigheden

Nadere informatie

INRICHTINGSVOORSTEL BEELDKWALITEITSPLAN AKKERWEG 6 TE RIEL

INRICHTINGSVOORSTEL BEELDKWALITEITSPLAN AKKERWEG 6 TE RIEL INRICHTINGSVOORSTEL BEELDKWALITEITSPLAN AKKERWEG 6 TE RIEL INLEIDING Dit inrichtingsvoorstel - beeldkwaliteitsplan heeft betrekking op de locatie aan de Akkerweg 6 te Riel. Deze locatie is gelegen ten

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

RUIMTELIJKE ANALYSE. Historische route

RUIMTELIJKE ANALYSE. Historische route RUIMTELIJKE ANALYSE 1868 2007 Historische route Over het eiland loopt een deel van een eeuwenoude route tussen Oosterhout (centrum) en Den Hout. Eén van de belangrijkste structuurbepalende elementen op

Nadere informatie

Allereerst vindt u in dit document de uitslag van de stellingen per tafel. Als laatste tabel is de uitslag van de scenariokeuze weergegeven.

Allereerst vindt u in dit document de uitslag van de stellingen per tafel. Als laatste tabel is de uitslag van de scenariokeuze weergegeven. Verslag en uitkomst van de presentatie gehouden op maart 2008. Op maandag maart zijn er drie scenario s c.q. drie verschillende visies voor de toekomst van Hellouw door de dorpsbelangenvereniging gepresenteerd

Nadere informatie

Beeldkwaliteitplan Tolweg, Muntendam. februari 2007

Beeldkwaliteitplan Tolweg, Muntendam. februari 2007 Beeldkwaliteitplan Tolweg, Muntendam februari 2007 Beeldkwaliteitplan Tolweg, Muntendam februari 2007 261.400.03 inhoud 1 Inleiding 5 2 De opzet van het stedenbouwkundig plan 9 Een wijk geënt op het landschap

Nadere informatie

Deelgebied 4, Vorchten. 1. Beschrijving bestaande situatie

Deelgebied 4, Vorchten. 1. Beschrijving bestaande situatie Deelgebied 4, Vorchten 1. Beschrijving bestaande situatie der tijden zijn aanbouwen gerealiseerd, soms opvallend qua massa maar zodanig rekening houdend met de locatie en zichten dat zij geen afbreuk doen

Nadere informatie

(hoofdstuk uit Inspiratiegids Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit Provincie Utrecht)

(hoofdstuk uit Inspiratiegids Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit Provincie Utrecht) Bijlage: Projecten in de provincie Utrecht (hoofdstuk uit Inspiratiegids Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit Provincie Utrecht) Inleiding In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Verordening

Nadere informatie

Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 Gendt Gemeente Lingewaard. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2010

Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 Gendt Gemeente Lingewaard. Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2010 Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 Gendt Gemeente Lingewaard Notitie Uitgangspunten en Randvoorwaarden Februari 2010 Erftransformatie Munnikhofsestraat 9 te Gendt Gemeente Lingewaard COLOFON In opdracht

Nadere informatie

3 augustus 2012. 32 woningen in groenzone

3 augustus 2012. 32 woningen in groenzone Plek voor ideeën Beeldkwaliteitsplan Daalkampen II 030.00.02.45.20.00 3 augustus 2012 32 woningen in groenzone Beeldkwaliteitsplan, Daalkampen II - 32 woningen in groenzone 030.00.02.45.20.00 3 augustus

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

112 woningen plan St. Cyr Geldrop

112 woningen plan St. Cyr Geldrop B02/2683 29-09-2005 Inleiding Op de locatie van een drietal gesloopte galerijflats is een plan ontwikkeld met een divers aanbod van woningtypes waaronder patiowoningen. De nieuwbouw zal een nieuwe impuls

Nadere informatie

GEMEENTE HARENKARSPEL afdeling Ruimte CONCEPT november 2011- maart 2012

GEMEENTE HARENKARSPEL afdeling Ruimte CONCEPT november 2011- maart 2012 VERKENNING MOGELIJKHEDEN MAATREGELEN / INRICHTEN 30 KM-GEBIED Delftweg Koorndijk - Kalverdijk Fragment Grote Historische topografische Atlas Noord-Holland 1894/1933 Bestaande situatie GEMEENTE HARENKARSPEL

Nadere informatie

memo Inleiding Kader Historische wordingsgeschiedenis B.V. Stichts Beheer datum: 30 oktober 2015 cultuurhistorische memo plan Castor Veenendaal

memo Inleiding Kader Historische wordingsgeschiedenis B.V. Stichts Beheer datum: 30 oktober 2015 cultuurhistorische memo plan Castor Veenendaal memo aan: t.a.v.: kenmerk: B.V. Stichts Beheer Gerard Heuvelman DETE/80108.03 datum: 30 oktober 2015 betreft: cultuurhistorische memo plan Castor Veenendaal Inleiding Het plan Castor betreft een woningbouwontwikkeling

Nadere informatie

: Landschappelijke inpassing Karissendijk 4 te Egchel

: Landschappelijke inpassing Karissendijk 4 te Egchel Onderwerp Projectnummer : 211x07059 Datum : 30 januari 2015 : Landschappelijke inpassing Karissendijk 4 te Egchel Van : Esther de Graaf & Ruud Tak BLAD 1 Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling

Nadere informatie

Ontwerp woning en kantoor aan de Lagenheuvelstraat te Volkel In opdracht van M. de Groot datum 03 februari 2014. Toelichting en onderbouwing

Ontwerp woning en kantoor aan de Lagenheuvelstraat te Volkel In opdracht van M. de Groot datum 03 februari 2014. Toelichting en onderbouwing Situatie plangebied, met omkaderd het boerderijvolume als hoofdgebouw en de kapschuur als bijgebouw Impressie bouwvolumes: boerderijvolume als hoofdgebouw en de kapschuur als bijgebouw TOELICHTING en ONDERBOUWING

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan. Molehiem in Jirnsum. definitief

Beeldkwaliteitsplan. Molehiem in Jirnsum. definitief definitief Beeldkwaliteitsplan Molehiem in Jirnsum ------------ Buro Appelman ------------------------------------------------------------------------------------------------- tuin- & landschapsarchitectuur

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

gebiedsvisie beers-vianen Vernieuwd kampenlandschap waarborgt kwalitatieve transformatie van landelijk gebied

gebiedsvisie beers-vianen Vernieuwd kampenlandschap waarborgt kwalitatieve transformatie van landelijk gebied gebiedsvisie beers-vianen Vernieuwd kampenlandschap waarborgt kwalitatieve transformatie van landelijk gebied 4. beplanting 3. erven 2. ontsluiting 1. water en reliëf Gebiedsvisie Beers-Vianen Vernieuwd

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan. Denekamp 't Pierik fase 2

Beeldkwaliteitsplan. Denekamp 't Pierik fase 2 Beeldkwaliteitsplan Denekamp 't Pierik fase 2 Govert Flinckstraat 31 - postbus 1158-8001 BD Zwolle 038-4216800 13 november 2008 2 Beeldkwaliteitsplan Denekamp t Pierik fase 2 1. Inleiding 1.1 Aanleiding

Nadere informatie

Ontsluiting Relaties met omgeving Water Duurzaamheid Sociaal Groen

Ontsluiting Relaties met omgeving Water Duurzaamheid Sociaal Groen Ontsluiting De ontsluiting van Oostindie vindt plaats via een verlenging van de Auwemalaan, met een rotonde. Deze weg loopt centraal door de wijken via de zuidwest-zijde er weer uit. In de wijk is een

Nadere informatie

B E E L D K W A L I T E I T S P L A N

B E E L D K W A L I T E I T S P L A N Gemeente Midden-Drenthe B E E L D K W A L I T E I T S P L A N Plan ontwikkeling Nieuwe Es 6A & 8 te Wijster. t 10192-BKP-01 14 oktober 2012 Beeldkwalteitsplan Nieuwe ES 6A & 8 te Wijster 10192-BKP-01 14-10-2012

Nadere informatie

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland Wonen in Hilversum Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening

Nadere informatie

Inrichtingsvisie. Manpadslaangebied Heemstede. 5 juni 2014

Inrichtingsvisie. Manpadslaangebied Heemstede. 5 juni 2014 Inrichtingsvisie Manpadslaangebied Heemstede 5 juni 2014 colofon opdrachtgever Kerngroep Manpadslaangebied ontwerp Karres en Brands Landschapsarchitecten bv Oude Amersfoortseweg 123 1212 AA Hilversum www.karresenbrands.nl

Nadere informatie

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf

25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf Onderzoek woningbehoefte Waarland 2015 25 juni 2015 Dorpsraad Waarland Bouwend Waarland Waarland Bouwt Zelf 1 Inleiding 1.1 Inleiding De gemeente Schagen wil haar toekomstig woningbouwprogramma inrichten

Nadere informatie

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven

Nadere informatie

Landschappelijk advies. Ontwikkeling Heereweg 460/460a, Lisse

Landschappelijk advies. Ontwikkeling Heereweg 460/460a, Lisse Landschappelijk advies Ontwikkeling Heereweg 460/460a, Lisse Landschapsbeheer Zuid-Holland Landschappelijke Advies ontwikkeling Waddinxveen, 12 september 2011 Opdrachtgever : Familie Bergman Tekst : Pieter

Nadere informatie

Kenmerken en kwaliteiten landschap

Kenmerken en kwaliteiten landschap h o o f d s t u k 1 Kenmerken en kwaliteiten landschap Oude Rijnzone (N11) De Oude Rijnzone maakt deel uit van het Hollandse veenweidegebied en wordt gekenmerkt door de Oude Rijn met rijke lintbebouwing

Nadere informatie

05 Krachtige kernen in een vitaal gekoesterd buitengebied

05 Krachtige kernen in een vitaal gekoesterd buitengebied 05 Krachtige kernen in een vitaal gekoesterd buitengebied In dit hoofdstuk wordt de structuurvisie verdiept: wat betekent deze visie voor de kernen en het buitengebied? Het wordt in dit hoofdstuk allemaal

Nadere informatie

Leidraad voor Boschkens-west d.d. oktober 2007 vormt het uitganspunt en toetsingskader voor de diverse deeluitwerkingen.

Leidraad voor Boschkens-west d.d. oktober 2007 vormt het uitganspunt en toetsingskader voor de diverse deeluitwerkingen. ligging plangebied 4a Boschkens, Goirle Context In juli 2014 is voor fase 4a in Boschkens een nieuw verkavelingsplan opgesteld bestaande uit volgende programma: - 30 rijwoningen, sociale huur, kavelgrootte

Nadere informatie

Ruimte voor Limburg. Limburg in VORm: Ruimtelijke ontwikkelingen in balans

Ruimte voor Limburg. Limburg in VORm: Ruimtelijke ontwikkelingen in balans Ruimte voor Limburg Limburg in VORm: Ruimtelijke ontwikkelingen in balans Colofon Uitgave: Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel.: +31 (0)43 389 99 99 Fax: +31 (0)43 361 80 99 E-mail: postbus@prvlimburg.nl

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Achterberg Oost

Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Achterberg Oost Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Achterberg Oost De gemeente Rhenen heeft de Achterbergse Ontwikkelingsmaatschappij (AOM) gevraagd meer inzicht te geven in de onderbouwing van de ontwikkeling

Nadere informatie

t 't Hoekske Omdat geluk in t Hoekske zit... 9 starterswoningen

t 't Hoekske Omdat geluk in t Hoekske zit... 9 starterswoningen t 't Hoekske Omdat geluk in t Hoekske zit... 9 starterswoningen 't Hoekske Omgeving 't Hoekske Aan de rand van het hart van Heusden, daar waar de straat t Hoekske en de lange Antoniusstraat samenkomen,

Nadere informatie

Vrij bouwen en wonen in Weideveld, Bodegraven-Reeuwijk

Vrij bouwen en wonen in Weideveld, Bodegraven-Reeuwijk Vrij bouwen en wonen in Weideveld, Bodegraven-Reeuwijk Kavelprijs vanaf 275.000,- v.o.n. Vreeken & Meijer ERA Makelaars Bodegraven 0172-619325 Wijzigingen en drukfouten voorbehouden. Welkom in Bodegraven-Reeuwijk

Nadere informatie

Leefbaarheidplan Zwaagdijk-West 2012-2016. Opgesteld door Dorpsraad Zwaagdijk West d.d. september 2012

Leefbaarheidplan Zwaagdijk-West 2012-2016. Opgesteld door Dorpsraad Zwaagdijk West d.d. september 2012 Leefbaarheidplan Zwaagdijk-West 2012-2016 Opgesteld door Dorpsraad Zwaagdijk West d.d. september 2012 Inhoudsopgave Pagina 1. Inleiding 3 2. Algemene informatie dorp / kern 4 2.1 Historie 2.2 Ligging,

Nadere informatie

Analyse en stedenbouw. Borgvliet, Bergen op Zoom

Analyse en stedenbouw. Borgvliet, Bergen op Zoom 5 De gemeente Bergen op Zoom is voorstander van het herstructureren van wijken in nauw overleg met marktpartijen. Zij heeft een wijkontwikkelingsplan opgesteld op grond waarvan ontwikkelaars in concurrentie

Nadere informatie

Verkeersintensiteiten, verkeersveiligheid en Oosterdalfsersteeg

Verkeersintensiteiten, verkeersveiligheid en Oosterdalfsersteeg Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

6.2 Het deelproject Klaverweide/Bouwakker en omgeving

6.2 Het deelproject Klaverweide/Bouwakker en omgeving 6.2 Het deelproject Klaverweide/Bouwakker en omgeving In het centrale deel van de wijk zijn een aantal projecten voorgenomen die een grote relatie met elkaar hebben. D A 2 4 1 B 3 C De centrale noord-zuid

Nadere informatie

BEELDKWALITEITPLAN P. OTTSTRAAT SCHAGERBRUG

BEELDKWALITEITPLAN P. OTTSTRAAT SCHAGERBRUG BEELDKWALITEITPLAN P. OTTSTRAAT SCHAGERBRUG Code 1499231 / 06 01 15 BUREAU BUITENWEG 1499231 / 06 01 15 BEELDKWALITEITPLAN P. OTTSTRAAT SCHAGERBRUG TOELICHTING INHOUDSOPGAVE blz 1. INLEIDING 1 1. 1. Aanleiding

Nadere informatie

Bedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter

Bedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein De Mient, gemeente Capelle a/d IJssel A. Inleiding Deze factsheet geeft

Nadere informatie

Ruimtelijke kwaliteit van het Suikerunieterrein en omgeving

Ruimtelijke kwaliteit van het Suikerunieterrein en omgeving Ruimtelijke kwaliteit van het Suikerunieterrein en omgeving Analyse en aanbevelingen - Gemaakt als onderdeel van het beoordelingskader voor ontwikkelingsrichtingen voor het Suikerunieterrein - 6 mei 2010

Nadere informatie

Verkavelingspatroon Regelmatige blokverkaveling (door houtwallen omgeven)

Verkavelingspatroon Regelmatige blokverkaveling (door houtwallen omgeven) 4.5 Landduinen Landschapskenmerken Reliëfvorm Mozaïek van hogere zandduinen meestal bebost en lager en vlakker gelegen vennen en schrale graslanden Water Lage grondwaterstanden Bodem Zandgronden Wegenpatroon

Nadere informatie

Typisch gemert. Stedenbouwkundige hoofdstructuur en beeldkwaliteit geven Gemert een nieuwe impuls

Typisch gemert. Stedenbouwkundige hoofdstructuur en beeldkwaliteit geven Gemert een nieuwe impuls Typisch gemert gemert Stedenbouwkundige hoofdstructuur en beeldkwaliteit geven Gemert een nieuwe impuls RUIJSCHENBERGH DE STROOM NAZARETH RUIJSCHENBERGH NAZARETH DE STROOM Typisch Gemert Stedenbouwkundige

Nadere informatie

5.8a Industrieterrein Oostwold

5.8a Industrieterrein Oostwold Welstandsnota gemeente 5.8 Industrie In 1952 werd het Zuidelijk Westerkwartier aangewezen als ontwikkelingsgebied. De reden hiervoor was dat in het gebied een grote structurele werkloosheid heerste. Er

Nadere informatie

Schetsontwerp Starterswoningen Achterweg 90 Voormalig Cultureel Centrum, Nieuwe Wetering.

Schetsontwerp Starterswoningen Achterweg 90 Voormalig Cultureel Centrum, Nieuwe Wetering. Schetsontwerp Starterswoningen Achterweg 90 Voormalig Cultureel Centrum, Nieuwe Wetering. 1 September 2014 Schetsontwerp Starterswoningen Achterweg 90 Voormalig Cultureel Centrum, Nieuwe Wetering. Project:

Nadere informatie

Beeldvisie Bergharen. Juli 2011

Beeldvisie Bergharen. Juli 2011 Beeldvisie Bergharen Juli 2011 Leefbaarheidsgroep Bergharen t.a.v. dhr K. Schwillens Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Bergharen Arnhem, 7-7-2011 Onderwerp Uw referentie Onze referentie Beeldvisie Bergharen

Nadere informatie

Woonwensenenquête Drijber

Woonwensenenquête Drijber Woonwensenenquête Drijber Woningbehoefte en verhuiswensen van inwoners Enquêteresultaten Gemeente Midden-Drenthe Afdeling Bouwen en Wonen Na 2010 Inleiding In het na van 2010 is er een woonwensenenquête

Nadere informatie

Cuijk - De Valuwe. Openbare ruimte De Valuwe

Cuijk - De Valuwe. Openbare ruimte De Valuwe Openbare ruimte De Valuwe Openbare ruimte De Valuwe is de eerste naoorlogse uitbreidingswijk van Cuijk, een dorp aan de Maas. De wijk vormt de noordoostzijde van het huidige dorp, op de grens met het buitengebied.

Nadere informatie

Ruimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel

Ruimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel Ruimtelijke onderbouwing speelterrein Netersel Inleiding en planbeschrijving In Netersel is in de huidige situatie een speelterrein gelegen (zie figuur 1). Dat speelterrein is deels binnen het plangebied

Nadere informatie

Inhoudsopgave. 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3. 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5

Inhoudsopgave. 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3. 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5 Inhoudsopgave 1- Aanleiding voor aanpassing beeldkwaliteitplannen 3 2- Ligging en hoofdopzet stedenbouwkundige plan 5 3- Algemene ontwikkelcriteria 6 3.1 Bebouwingsvorm 6 3.2 Architectuur, kleur en materiaalgebruik

Nadere informatie

BEELDKWALITEITPLAN Heerenveen - Skoatterwâld Speciaal onderwijs: Duisterhoutschool + It Oerset. Concept 20-10-2011

BEELDKWALITEITPLAN Heerenveen - Skoatterwâld Speciaal onderwijs: Duisterhoutschool + It Oerset. Concept 20-10-2011 BEELDKWALITEITPLAN Heerenveen - Skoatterwâld Speciaal onderwijs: Duisterhoutschool + It Oerset Concept 20-10-2011 Inleiding Achtergrond / ligging Voor de beide scholen voor speciaal onderwijs de Duisterhoutschool

Nadere informatie

De Wederik. Herontwikkeling woningbouw - Stedenbouwkundig plan Ontwerp

De Wederik. Herontwikkeling woningbouw - Stedenbouwkundig plan Ontwerp De Wederik Herontwikkeling woningbouw - Stedenbouwkundig plan Ontwerp Team stedenbouw Versie 10 april 2015 De Wederik Stedenbouwkundig plan (ontwerp) Inhoud 1. Inleiding 2. Bestaande situatie 3. Project

Nadere informatie

Beslisdocument en plan van aanpak

Beslisdocument en plan van aanpak Beslisdocument en plan van aanpak TIENDEVEEN Inleiding In oktober 2006 heeft de gemeenteraad ingestemd met het plan van aanpak Woningbouw dorpen. Het project bestaat uit drie fasen. Deze fasen worden telkens

Nadere informatie

Bedrijventerrein Kapelpolder (Maassluis) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter

Bedrijventerrein Kapelpolder (Maassluis) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein Kapelpolder (Maassluis) Maatschappelijke Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein Kapelpolder, gemeente Maassluis A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht

Nadere informatie

Schipstraat en E.Vlieberghstraat vroeger en nu:

Schipstraat en E.Vlieberghstraat vroeger en nu: 79 Schipstraat en E.Vlieberghstraat vroeger en nu: Foto 4.4. : Schipstraat en E.Vlieberghstraat, begin 20 ste eeuw Foto 4.5. : Schipstraat en E.Vlieberghstraat in 1990 Foto 4.6. : Schipstraat en E.Vlieberghstraat

Nadere informatie

Stedenbouwkundige onderbouwing dakopbouwen Componistenbuurt

Stedenbouwkundige onderbouwing dakopbouwen Componistenbuurt Stedenbouwkundige onderbouwing dakopbouwen Componistenbuurt 1 Locatie en omgeving De Componistenbuurt is een jaren 70 wijk gelegen in het noordoosten van Berkel. De westzijde van de Componistenbuurt wordt

Nadere informatie

HET LEVENDIGE DORPSPLEIN WAAR SON EN BREUGEL ZICH TOONT!

HET LEVENDIGE DORPSPLEIN WAAR SON EN BREUGEL ZICH TOONT! HET LEVENDIGE DORPSPLEIN WAAR SON EN BREUGEL ZICH TOONT! IDENTITEIT IDENTITEITDRAGERS FYSIEKE WAARDEN VERENIGINGSLEVEN LEVENDIG ONDERNEMEND VERNIEUWEND NABIJHEID EINDHOVEN WELVAREND GROEN DOMMEL DORPS

Nadere informatie

Reactie KCAP op opmerkingen van de Participatiegroep

Reactie KCAP op opmerkingen van de Participatiegroep Reactie KCAP op opmerkingen van de Participatiegroep MODEL GROENE POORT/BUURT-AS OPMERKINGEN VERKEER Advies: ook overgang Hogeweg-Stadsring aanpakkenvoor veiligheid. Dit valt buiten ons projectgebied maar

Nadere informatie

Gelselaar beschermd dorpsgezicht Wat betekent dat?

Gelselaar beschermd dorpsgezicht Wat betekent dat? Gelselaar beschermd dorpsgezicht Wat betekent dat? Het duurt niet lang meer of Gelselaar krijgt de status van beschermd dorpsgezicht. Het zal het tweede beschermde gezicht zijn in de gemeente Berkelland.

Nadere informatie

Zienswijzennota bestemmingsplan Feerwerd

Zienswijzennota bestemmingsplan Feerwerd Zienswijzennota bestemmingsplan Feerwerd Zienswijzennota bestemmingsplan Feerwerd Inhoud Rapport 2 juli 2013 Projectnummer 275.00.01.11.05 I n h o u d s o p g a v e 1 Z i e n s w i j z e n 5 1.1 Inleiding

Nadere informatie

R E V I T A L I S E R I N G V E R H E U L S W E I D E. Algemeen

R E V I T A L I S E R I N G V E R H E U L S W E I D E. Algemeen R E V I T A L I S E R I N G V E R H E U L S W E I D E Algemeen Revitaliseren betekent het weer aantrekkelijk maken van het bedrijventerrein. Aantrekkelijk voor bestaande bedrijven om er te blijven en er

Nadere informatie

bedrijventerrein t58 tilburg Bedrijvenpark te midden van groen en water, aan de rand van de snelweg

bedrijventerrein t58 tilburg Bedrijvenpark te midden van groen en water, aan de rand van de snelweg bedrijventerrein t58 tilburg Bedrijvenpark te midden van groen en water, aan de rand van de snelweg Bedrijvenpark Noord Surfplas Bedrijvenpark zuid Bedrijventerrein T58 Bedrijvenpark te midden van groen

Nadere informatie

Tytsjerksteradiel (Hardegarijp) (Bron: stadsregioleeuwarden.nl)

Tytsjerksteradiel (Hardegarijp) (Bron: stadsregioleeuwarden.nl) Tytsjerksteradiel (Hardegarijp) (Bron: stadsregioleeuwarden.nl) Introductie De Friese gemeente Tytsjerksteradiel ligt pal ten oosten van de provinciehoofdstad Leeuwarden. De gemeente bestaat uit 17 kernen;

Nadere informatie

5. Typologieën voor bebouwing

5. Typologieën voor bebouwing 5. Typologieën voor bebouwing Met de eerder genoemde landschappelijke nrichting als basis is tijdens workshops gediscussieerd over geschikte vormen van bebouwing in het gebied. Belangrijke conclusie daarin

Nadere informatie

Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made. Maart 2012

Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made. Maart 2012 Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made Maart 2012 WELMERS BURG S T E D E N B O U W 2 Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012 Inleiding Zwaluwe Bouw is eigenaar van een perceel grond ten

Nadere informatie

Nieuwe Nu AANVULLING. op het Beeldkwaliteitsplan. maart 2016. Zijaanzicht/clipL2R. Vastbouw Vastgoedontwikkeling BV

Nieuwe Nu AANVULLING. op het Beeldkwaliteitsplan. maart 2016. Zijaanzicht/clipL2R. Vastbouw Vastgoedontwikkeling BV Nieuwe Nu AANVULLING op het Beeldkwaliteitsplan maart 2016 Zijaanzicht/clipL2R Vastbouw Vastgoedontwikkeling BV INLEIDING Inhoud Deze aanvulling op het vastgestelde Beeldkwaliteitsplan (BKP) voor Plantenveredeling

Nadere informatie

HERONTWIKKELING MOLENWAL

HERONTWIKKELING MOLENWAL STARTNOTITIE HERONTWIKKELING MOLENWAL (VOORMALIGE BUSREMISE) Maart 2011 Gemeente Oudewater Sector REV 1 Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE... 2 1 INLEIDING... 3 2 PLANGEBIED... 4 2.1 HET PLANGEBIED... 4 2.2 PROGRAMMA...

Nadere informatie

Datum: 26 mei 2015 Nummer: Onderwerp: Nota van Uitgangspunten locatie Eurowerft Noord te Denekamp

Datum: 26 mei 2015 Nummer: Onderwerp: Nota van Uitgangspunten locatie Eurowerft Noord te Denekamp RAADSVOORSTEL Datum: 26 mei 2015 Nummer: Onderwerp: Nota van Uitgangspunten locatie Eurowerft Noord te Denekamp Voorgesteld raadsbesluit: Vaststelling van de Nota van Uitgangspunten voor de locatie Eurowerft

Nadere informatie

Typologieën binnen het plangebied Nieuw Poelenburg

Typologieën binnen het plangebied Nieuw Poelenburg Typologieën binnen het plangebied Nieuw Poelenburg In het plangebied zijn diverse typologieën te onderscheiden. In hoofdstuk 2 zijn de volgende typologieën benoemd: Individueel en geschakelde woningen

Nadere informatie

Zienswijzennota Bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg 1

Zienswijzennota Bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg 1 Zienswijzennota Bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg 1 Het ontwerp-bestemmingsplan Raalte Kern, omgeving de Meerleweg heeft gedurende de termijn van 2 september tot en met 14 oktober voor

Nadere informatie

Bijlage B STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN OORGAT 6

Bijlage B STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN OORGAT 6 Bijlage B STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN OORGAT 6 document Randvoorwaarden project s017e_oorgat 6 afdeling VROM datum 250110 Ontwerp versie 1.0 Bijlage B 1/9 Inleiding Oorgat 6 is op dit moment in gebruik

Nadere informatie

Analyse landschappelijke inpassing Recreatiecentrum Zandpol

Analyse landschappelijke inpassing Recreatiecentrum Zandpol Analyse landschappelijke inpassing Recreatiecentrum Zandpol Drs. Ing. L.M. Scholtens in opdracht van: Gemeente Emmen, Dienst Beleid Afdeling Fysiek Ruimtelijke Ontwikkeling December 2009 Het landschap

Nadere informatie

Visie op Zuid-Holland Ontwerp Actualisering 2011

Visie op Zuid-Holland Ontwerp Actualisering 2011 Visie op Zuid-Holland Ontwerp Actualisering 2011 Verordening Ruimte ontwerp wijzigingsbesluit ONTWERP VERORDENING TOT WIJZIGING VAN DE VERORDENING RUIMTE Provinciale Staten van Zuid-Holland; Gelezen het

Nadere informatie

Gooi en Vechtstreek: Meer ruimte voor bedrijventerreinen, overleg met ondernemersverenigingen

Gooi en Vechtstreek: Meer ruimte voor bedrijventerreinen, overleg met ondernemersverenigingen 22 april 199797-000527 concept-nota Hoofdlijnen ruimtelijk beleid regio Gooi en Vechtstreek Gooi en Vechtstreek: Meer ruimte voor bedrijventerreinen, overleg met ondernemersverenigingen Het bebouwde deel

Nadere informatie

Notitie zienswijze ontwerpbestemmingsplan Benneveld - Bennevelderstraat-Almaatsweg

Notitie zienswijze ontwerpbestemmingsplan Benneveld - Bennevelderstraat-Almaatsweg Notitie zienswijze ontwerpbestemmingsplan Benneveld - Bennevelderstraat-Almaatsweg Zienswijze: Stichting Univé Rechtshulp namens de bewoner(s) van het perceel Almaatsweg 11, Benneveld Ad 1. Appellant geeft

Nadere informatie

Het Plaatje Sliedrecht

Het Plaatje Sliedrecht Het Plaatje Sliedrecht Quickscan Kwaliteitsverbetering annex Beeldkwaliteitsplan Plaatje 09 08 2010 rboi adviseurs ruimtelijke ordening 1 2 Het Plaatje Sliedrecht Quickscan Kwaliteitsverbetering annex

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

POL-uitwerking Landelijk Gebied Noord-Limburg

POL-uitwerking Landelijk Gebied Noord-Limburg POL-uitwerking Landelijk Gebied Noord-Limburg Bestuursafspraken CONCEPT versie 27 november 2015 1. Inleiding Het landelijk gebied van de regio Noord-Limburg is divers van karakter; bestaande uit beekdalen,

Nadere informatie

LINTBEBOUWING (sterke samenhang)

LINTBEBOUWING (sterke samenhang) 5 LINTBEBOUWING (sterke samenhang) Gebiedsbeschrijving In de na-oorlogse periode is op nieuwe plaatsen en in het verlengde van bestaande linten, nieuwe lintbebouwing gerealiseerd. Doordat deze linten in

Nadere informatie

Alkmaar Westrand Structuurvisie 2030

Alkmaar Westrand Structuurvisie 2030 Alkmaar Westrand Structuurvisie 2030 HOSPER december 2010 4 58 HOSPER december 2010 Structuurvisie Alkmaar Westrand 2030 uitwerking ruimte voor functies Structuurvisie Alkmaar Westrand 2030 HOSPER december

Nadere informatie

wonen met het buitengebied als achtertuin 4 riante bouwkavels in Welberg

wonen met het buitengebied als achtertuin 4 riante bouwkavels in Welberg Hoogstraat Welberg wonen met het buitengebied als achtertuin 4 riante bouwkavels in Welberg ruime bouwkavels in landelijk Brabant Welberg ligt in de gemeente Steenbergen in het westen van Brabant. De rustige,

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

nieuwsbrief Waarom deze

nieuwsbrief Waarom deze N wonen en werken in stedelijk groen nieuwsbrief Meedenken? Kom naar de bijeenkomst op dinsdag 7 oktober Het Lucentterrein ondergaat de komende jaren een ware metamorfose. Dit 3,5 hectare grote kantoorterrein

Nadere informatie

'DE KLEINE HAGEN' LAAG ZUTHEM

'DE KLEINE HAGEN' LAAG ZUTHEM BEELDKWALITEITPLAN 'DE KLEINE HAGEN' LAAG ZUTHEM Gemeente Raalte 16 juli 2013 amer / ruimtelijke ontwikkeling Grote Hagenweg plangebied Nieuwe Wetering Kolkweg t Solen t Weegel Kolkweg INHOUD Inleiding

Nadere informatie

Masterplan. Landschapspark aan de Hoofddijk - De Uithof

Masterplan. Landschapspark aan de Hoofddijk - De Uithof Masterplan Landschapspark aan de Hoofddijk - De Uithof Masterplan Landschapspark aan de Hoofddijk Opdrachtgever Universiteit Utrecht Directie Vastgoed en Campus Auteur Overtoom 197 1054 ht Amsterdam telefoon

Nadere informatie

Nota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan De Eng II Zuidzijde

Nota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan De Eng II Zuidzijde Nota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan De Eng II Zuidzijde Idn: NL.IMRO.0733.BPASPDEENGIIZZ-VS01 Versie: Definitief Asperen, 25 mei 2016 Definitief 25 mei 2016 1 Definitief 25 mei 2016 2 Inhoud 1. Inleiding...

Nadere informatie

Wegnummer N322. Landschapstype Rivierengebied. Verplaatsing kunst

Wegnummer N322. Landschapstype Rivierengebied. Verplaatsing kunst Wegnummer N322 Zaltbommel Landschapstype Rivierengebied Betuwe Kunst icoon Verplaatsing kunst Op de geluidswal langs de N322 (west deel) ten zuiden van Zaltbommel staan een vijftal kunstwerken. Het betreft

Nadere informatie

30 oktober 2013. Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten Noord- Limburg (short-stay)

30 oktober 2013. Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten Noord- Limburg (short-stay) 30 oktober 2013 Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten Noord- Limburg (short-stay) Inhoudsopgave blz 1. 2. 3. Achtergrond 3 Doelgroep van beleid 3 Huisvestingsmogelijkheden binnen het beleid 3 3.1 Uitgangspunten

Nadere informatie

Beeldkwaliteitsplan Voormalige Eurobioscoop en omgeving.

Beeldkwaliteitsplan Voormalige Eurobioscoop en omgeving. Beeldkwaliteitsplan Voormalige Eurobioscoop en omgeving. Inleiding De tender voor de voormalige Eurobioscoop heeft als doel de kwaliteiten van het bijzondere gebouw weer een rol te laten spelen in de nieuwe

Nadere informatie

Landschappelijke inpassing nieuwbouw MTS Vroege te Dalen

Landschappelijke inpassing nieuwbouw MTS Vroege te Dalen Landschappelijke inpassing nieuwbouw MTS Vroege te Dalen Landschappelijke inpassing nieuwbouw mts Vroege te Dalen INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 2 Doel en intenties 3 Landschap 4 Huidige erf en zijn rol 5 De

Nadere informatie

Noordsingel 185. Hondiuslaan 44. 3035 ER Rotterdam. 3528 AB Utrecht. tel.:030 296 40 60. tel. 010 478 37 11. fax. 010 478 33 07. fax.

Noordsingel 185. Hondiuslaan 44. 3035 ER Rotterdam. 3528 AB Utrecht. tel.:030 296 40 60. tel. 010 478 37 11. fax. 010 478 33 07. fax. Scherpakkerweg 15 Postbus 764 5600 AT Eindhoven T +31 (0)40 243 40 45 F +31 (0)40 243 92 80 eindhoven@inbo.com www.inbo.com Hondiuslaan 44 3528 AB Utrecht tel.:030 296 40 60 fax.:030 296 34 36 www.jhk.nl

Nadere informatie

BLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468

BLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468 BLATENPLAN EWIJK BEELDKWALITEIT 10 oktober 2011 projectnummer 100468 colofon SAB Arnhem B.V. Contactpersoon: Arjan van der Laan bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres:

Nadere informatie