Jaarverslag 2009 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

Transcriptie

1 Jaarverslag 2009 Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl 1

2 Inhoudsopgave 1 Koers Woonbedrijf Onze klanten Onze dienstverlening Woonruimteverhuurbeleid Bijzondere doelgroepen Maatschappelijk kwetsbare personen Vereniging van Eigenaren (VvE) Klachten Onze maatschappelijke prestaties Betaalbaarheid Wonen, Zorg en Welzijn Leefbaarheid Samenwerken met belanghouders Visitatie maatschappelijk presteren Bewonersparticipatie Prestatieafspraken Wijkaanpak Wijkvernieuwing Aandachtsgebied en buurtcontracten Krachtwijken Ons Vastgoed Vastgoed als duurzame bron Energie en duurzaamheid Onderhoudsbeleid Nieuwbouw en renovatie Stedelijke projecten Ontwikkeling portfolio Verkoop woningen Grondposities De effecten van de crisis Onze manier van werken Organisatie Organisatieontwikkeling Onze medewerkers Werken naar een resultaat Slimmer ondernemen ICT en Huisvesting Corporate Governance Governance code Nevenstructuur Deelnemingen Participaties Interne beheersing Risicobeheersing Audits Financiële continuïteit Ontwikkelingen in Bewaking van solvabiliteit en liquiditeit Solvabiliteit Liquiditeit Beoordeling door CFV Financiële risico s Verkooprisico Renterisico Beschikbaarheid van financiering

3 9 Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Algemeen Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onderhoudslasten Revitaliseringlasten Lonen en salarissen/sociale lasten en pensioenlasten Overige bedrijfslasten Financiële baten & lasten Belastingen naar de winst Resultaat deelnemingen Mutatie bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie Transacties tussen verbonden partijen Vennootschappelijke balans per 31 december Vennootschappelijke winst- en verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening Algemeen Deelnemingen Eigen vermogen Voorziening deelnemingen Resultaat deelnemingen Overige gegevens Bericht van de Raad van Commissarissen Werkwijze Raad van Commissarissen Inhoud van het toezicht Verantwoording Samenstelling Raad van Commissarissen Bezoldiging Profiel Zelfevaluatie Werving Tegenstrijdige belangen Onafhankelijkheid van de RvC Commissies Tenslotte Accountantsverklaring Kengetallen

4 Jaarverslag 2009 Voor u ligt het jaarverslag van Omdat beelden zoveel meer zeggen dan woorden hebben we een deel van ons jaarverslag in beeld op internet gezet. Via onze website kunt u kijken naar ons visueel jaarverslag en onze trotsen. Wij adviseren u dan ook om eerst deze beelden te bekijken en daarna dit jaarverslag te gaan lezen. In dit jaarverslag proberen we zo feitelijk mogelijk verslag te doen van onze resultaten in Als we terugkijken naar 2009, kunnen we concluderen dat het een bewogen jaar is geweest. De effecten van de kredietcrisis werden duidelijk zichtbaar. Door de economische recessie nam in de regio Eindhoven de werkloosheid toe. We beseffen dat dit direct gevolgen heeft voor onze huurders. Daarnaast zagen we de koopwoningmarkt stagneren en projectontwikkelaars, makelaars en aannemingsbedrijven in de problemen komen. Ondanks de economische tegenwind is Woonbedrijf blijven investeren in haar vastgoed en in de wijken waar we actief zijn. In sommige gevallen hebben we zelfs extra geïnvesteerd om betekenisvolle ontwikkelingen mogelijk te maken. In de landelijke politiek zijn de woningcorporaties onderwerp van discussie geweest. Vermeende voorvallen op het vlak van governance leidden tot oproepen zijn om het toezicht op de woningcorporaties te verscherpen. Woonbedrijf betreurt deze ontwikkeling. Wij zijn van mening dat meer toezicht en meer regels niet het antwoord zijn op vraagstukken omtrent de kwaliteit van het ondernemingsbestuur. Een open en transparante cultuur is de belangrijkste voorwaarde voor zorgvuldig en integer bestuur en het verantwoorden van de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties. Ook binnen Woonbedrijf is cultuur en vooral het effect daarvan op de risicobeheersing op de agenda geplaatst en onderwerp van gesprek tussen de directie en de Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft de krachtwijkaanpak in de 40 wijken ook dikwijls het nieuws beheerst. Discussies over financiering, convenanten, visitaties lijken het doel, namelijk de aanpak van de problemen in de krachtwijken, te overstemmen. Woonbedrijf richt zich op goed wonen in een goede buurt voor al haar klanten. Dit doen we door een integrale buurtgerichte aanpak. Hier willen wij onze aandacht op richten, zonder administratieve en bureaucratische rompslomp die volgt uit de Haagse krachtwijkaanpak. Dat is ook de reden dat we in 2009 ons vertrouwen in deze aanpak hebben opgezegd. Wij waren daarom ook verheugd met het voornemen van de (toenmalige) minister van WW&I dat de regeling na 2010 fundamenteel wordt herzien. In het verlengde van de krachtwijkenaanpak is in 2009 ook meer duidelijkheid gekomen over het Europa dossier. Hoewel het nog onduidelijk is wat de effecten zijn van de Europese beschikking, maken wij ons grote zorgen over de effecten voor onze klanten en de werking van de (huur)woningmarkt. Wij zullen in 2010 de ontwikkelingen op de voet volgen en daar waar mogelijk onze invloed aanwenden om te komen tot een werkbare situatie waarmee onze klanten en onze maatschappelijke doelen gediend zijn. In 2009 zijn wij ook opgeschrikt door het plotselinge overlijden van Robert Blom, de voorzitter van de Raad van Commissarissen van Woonbedrijf. Wij hebben veel waardering voor de wijze waarop Robert het voorzitterschap heeft vervuld en daarmee een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de ontwikkeling van Woonbedrijf. Wij hebben ook waardering voor de wijze waarop de leden van de Raad dit verlies hebben opgepakt en een vervanger voor Robert Blom hebben gevonden. Tot slot hebben we geconstateerd dat Woonbedrijf in 2009 haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties heeft geleverd. Door de klant- en gebiedsgerichte aanpak hebben we een bijdrage geleverd aan het woongenot van ruim klanten van Woonbedrijf. In de wijken en buurten werken we samen met diverse belanghouders. We hebben de organisatie verder ontwikkeld en zien ruim 450 enthousiaste en betrokken medewerkers dagelijks werken aan goed wonen voor onze klanten. Daar zijn we met recht trots op! Drs. Marc Eggermont RA Algemeen directeur Ir. Ingrid de Boer Algemeen directeur 5

5 6

6 1 Koers Woonbedrijf In 2006 heeft Woonbedrijf haar koersdoelen geformuleerd. Met deze Koersdoelen hebben we de afgelopen jaren richting gegeven aan het werken aan een op klanten gerichte organisatie, die werkt aan goed wonen in een goede buurt. Klanten Kiezen Woonbedrijf wil haar dienstverlening laten aansluiten bij klanten die zich gedragen als consumenten. Mensen die zelfbewust afwegingen en keuzes maken. Met een gezond gevoel voor wat iets waard is. Telkens moeten we onszelf de vraag stellen: wat levert de meeste waarde op voor consumenten, op het niveau van individuele huurders, en in buurten, stad en regio? Bouwen aan Buurten Woonbedrijf wil bouwen aan buurten. Wonen is immers veel meer dan een huis betrekken. Mensen willen voorzieningen in hun directe omgeving, elkaar ontmoeten, iets ondernemen. Kortom een plek waar het goed toeven is. Woonbedrijf heeft daar oog voor, en snapt dat individuele en sociale behoeften samen de kracht zijn waarmee mensen de buurt maken. Woonbedrijf biedt daarom meer. Bijvoorbeeld door het bouwen en exploiteren van voorzieningen en het ondersteunen van buurtactiviteiten. Ook bij bouwen aan buurten zijn de keuze van de klant en zijn waardering de belangrijkste sturende factoren. Het doel is om bewoners een omgeving te laten creëren waarin ze zich prettig voelen en graag met elkaar wonen. Wijken met buurten met verschillende karakters. Karakters die zich vormen door de eigen keuzes van consumenten. Waarde Wegen Woonbedrijf wil maatschappelijke waarde creëren. Bij alles wat we doen wegen we af wat iets mag kosten en wat het opbrengt, nu of op de lange termijn. Het gaat daarbij niet alleen om de financiële waarde (prijs) maar meer om de waarde (waardering) die de samenleving toekent aan onze activiteiten. Gaat de buurt er op vooruit, hebben onze huurders betere kansen en meer perspectief, wat betekenen onze activiteiten voor de stad? Iedere keuze heeft een waarde. Dat kan een echt prijskaartje zijn, maar ook wachttijd of zelfwerkzaamheid. Wie voor de keuze staat, weegt de waarde. Bij Woonbedrijf gaat het om keuzes in huis, voor een bepaalde woning of voor een buurt of wijk. De medewerkers van Woonbedrijf wegen zelf ook de waarde van hun werkzaamheden en samenwerking voor klanten, buurten, partners, collega's en onze organisatie, stad en regio. Waarde wegen is voor Woonbedrijf onze zelfkritische houding, of we de goede dingen doen in de ogen van de samenleving. Waardering is het bewijs dat we op de goede koers zitten. Focus 2009 Deze koersdoelen geven de organisatie richting om vanuit de klant en de buurt activiteiten te ondernemen. Ieder jaar worden deze koersdoelen specifieker gemaakt met focuspunten. Voor 2009 waren deze focuspunten gericht op: Het consumentengedrag van onze klanten De bijdrage van Woonbedrijf aan de regio Het imago van Woonbedrijf De ontwikkeling van een klantgeoriënteerd informatiesysteem De juiste man/vrouw op de juiste plek binnen de organisatie Voor heel 2009 geldt dat op de verschillende niveaus in de organisatie van Woonbedrijf er grote aandacht is voor klanten. De gerichtheid op de klant is groot. In toenemende mate is het besef er gekomen dat die gerichtheid nog sterk gekenmerkt wordt door zenden van de boodschap en (te) weinig door het zien, analyseren en doorgronden van het gedrag van onze klanten. Dit groeiende inzicht heeft geleid tot bijstellingen in de focus voor Woonbedrijf is zich er van bewust dat er veel contact met de klant moet zijn en dat dit contact er ook veelvuldig is, maar dat hieruit nog geen informatie wordt gewonnen over het gedrag van onze klanten. In 2009 hebben we behoorlijke stappen gezet waarmee onze plek in de regio groeiende is. Sleutelwoorden tot succes zijn koersvastheid en het halen van concrete resultaten. In erkend worden en invloed aanwenden hebben we nog een slag te gaan. Belanghouders blijven moeite hebben om Woonbedrijf te lezen. Onze gebiedsgerichte integraliteit staat meestal haaks op de eigen sectorale hiërarchische gerichtheid. Dit vraagt om nadere aandacht in onze communicatiestrategie. 7

7 In 2009 is hard gewerkt aan de identiteit en het imago van Woonbedrijf. De kernwaarden worden door steeds meer medewerkers herkend en zijn zichtbaar in ons dagelijks handelen. Extern is merkbaar dat wij in toenemende mate persvragen krijgen die leiden tot free publicity. In 2009 is het initiatief genomen voor het project Mercurius. De ambitie van de organisatie is vertaald naar prestaties voor de nieuwe informatieomgeving. Er zijn een 10-tal leveranciers geselecteerd om te reageren op deze prestaties (zgn. request for information). Uit de reacties bleek al snel dat Woonbedrijf haar ambities te hoog had gesteld. De richting waarin wij ons willen ontwikkelen werd wel onderschreven, maar geen enkele leverancier kon dit nu al leveren. Dit heeft geleidt tot een herformulering (of beter: een fasering) van onze ambities. In eerste instantie gaan we ons nu richten op het wegnemen van belemmeringen op het gebied van beheer, beschikbaarheid, consistentie en continuïteit van de informatie, die leiden tot risico s voor de bedrijfsvoering van Woonbedrijf en daarnaast het wegnemen van knelpunten op het gebied van het gebruik van het systeem. Hiertoe is eind 2009 het initiatief genomen middels het project Mercurius II. Wij hebben geconstateerd dat over alle bedrijfsonderdelen het focuspunt de juiste m/v op de juiste plek zeer zorgvuldig is opgepakt. Het belang om hier continue op te sturen wordt door alle leidinggevenden onderschreven, net als de constatering dat wij hier te allen tijde op gefocust moeten blijven. Tenslotte ervaren wij dat bij aanname, doorstroom en regulier tijdens de performancecyclus steeds stringenter wordt gekeken naar de ontwikkeling van onze medewerkers in relatie tot het doel van onze organisatie, onze kernwaarden en het functioneren van de medewerker t.o.v. de huidige en toekomstige eisen. Vernieuwde Koers In 2009 zijn wij gestart met het vernieuwen van ons koersplan. Dit heeft niet geleid tot een nieuwe koers, maar juist een bevestiging van de ingezette koers, welke op onderdelen is aangescherpt. Aan de hand van onze corporate story zijn in 2009 door het bestuur in samenwerking met het management en de Raad van Commissarissen de Koersdoelen voor opgesteld: Klanten Kiezen: van klantgericht naar klantgestuurd Bouwen aan Buurten: van buurtbeheer en wijkaanpak naar vormgeving van buurtbeleving Waarde Wegen: van prioriteren naar afwegen en resultaten op ieder niveau. Het Koersplan is begin 2010 vastgesteld en zal in 2010 verder worden geïmplementeerd samen met de medewerkers, belanghouders en leveranciers van Woonbedrijf. 8

8 2 Onze klanten 2.1 Onze dienstverlening Woonbedrijf verhuurt ruim woningen, maar belangrijker is dat in die woningen meer dan mensen wonen en leven. Onze klanten maken dagelijks gebruik van onze dienstverlening. Zo ontvingen wij afgelopen jaar telefoontjes in ons callcenter (dus gemiddeld telefoontjes per week!) en werd onze website door 2,7 miljoen bezoekers bezocht. In 2009 hebben we hard gewerkt om onze telefonische service te verbeteren. Dit meten we aan de hand van ons service level, dit is het percentage telefoontjes dat we op het callcenter binnen 30 seconde opnemen. Het service level was in 2009 gemiddeld 71%. In de maanden augustus, september en december scoorden we boven de door ons gestelde norm van 80%. We streven er naar om zo veel mogelijk telefoongesprekken door het callcenter af te handelen. In 2009 werd nog maar 25% van alle binnenkomende gesprekken doorgeschakeld naar collega s in de organisatie. In 2009 heeft ons eigen servicebedrijf, Bouwservice, ruim reparatieverzoeken en 762 individuele verbeteringen in opdracht gekregen. Bij deze werkzaamheden staat onze klant centraal. Daarom hebben we in 2008 ook het initiatief genomen om Bouwservice exclusief te richten op het klantgeoriënteerde onderhoud. Dit initiatief is in 2009 geëffectueerd, door het inrichten van vijf, op de klant en het gebied gerichte, onderhoudsteams. We zien dat het werk door Bouwservice door onze klanten gewaardeerd wordt. In 2009 kreeg Bouwservice gemiddeld een 8,1 als rapportcijfer van onze klanten voor het uitvoeren van reparatieverzoeken en een 7,4 voor het uitvoeren van individuele verbeteringen. Het Kwaliteitsbeleid van Bouwservice wordt vormgegeven aan de hand van de VCA** en MQM certificering. Voor beide certificeringen is Bouwservice in 2009 geaudit; zonder extra inspanningen voorafgaand aan de meting heeft Bouwservice beide certificeringen gecontinueerd. Momenteel onderzoekt Bouwservice de meerwaarde van het MQM certificaat. Het VCA** certificaat dat zich sterk richt op de veiligheid in het werk zal in 2010 wel worden gecontinueerd. Woonbedrijf laat de kwaliteit van haar dienstverlening toetsen door KWH. In 2009 heeft de vijfde KWH-meting plaatsgevonden. Op grond van deze resultaten is het KWH-label verlengd en blijft Woonbedrijf KWH Huurlabel-houder. Er is gemiddeld 0,1 punt hoger gescoord ten opzichte van de meting van Daar waar we in 2008 in positieve zin uitschoten op houding en gedrag, heeft deze stijging doorgezet: van een 7,7 naar een 7,9. Daarnaast scoorden we deze meting spectaculair op onze informatievoorziening, van een 7,1 vorige meting naar een 8,0 in Uit de resultaten blijkt ook dat we onze processen nog kunnen verbeteren. Door de ongewijzigd lagere score op deze proceskant blijft de gemiddelde tevredenheid evenals in 2008 een 7,6. We concluderen dat het behalen van het KWH-Huurlabel in 2008 geen eenmalige gebeurtenis was en dat onze verbeteraanpak werkt: onze klanten herkennen en waarderen onze klantgerichtheid. 2.2 Woonruimteverhuurbeleid Ons verhuurbeleid is hetzelfde gebleven als in voorgaande jaren. Vrijkomende woningen - voor zover niet gebruikt voor de huisvesting van woningzoekenden uit bijzondere groepen adverteren we op internet. Geregistreerde woningzoekenden kunnen erop reageren. Registratie als woningzoekende kan ook op internet en is zo voor iedereen toegankelijk en gratis. Rond de 75% van alle vrijkomende woningen is geadverteerd op internet (1.360 woningen). We bieden de woning aan op basis van de opgebouwde inschrijftijd. Voor de rangorde van de woningzoekenden kunnen ook aanvullende criteria gelden. In 23% (313) van de advertenties hebben we passendheidscriteria zoals leeftijd, inkomen of gezinssamenstelling gehanteerd. Meestal gaat het om een leeftijdscriterium voor woningen die speciaal gebouwd zijn voor senioren. Dit leidt niet tot scheve verhoudingen ten nadele van onze doelgroep. Integendeel, in 2009 is 64 % van onze woningen verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. Wanneer we de nieuwe grens van hanteren, komen we op een percentage van 85% van de nieuwe verhuringen (exclusief Vestide). Toch hebben wij grote bezwaren tegen de nieuwe regeling 9

9 zoals die door de minister van WW&I met de Europese Commissie is overeen gekomen. We zien een grote groep mensen met een inkomen tussen de en in de knel komen. Ze hebben een te hoog inkomen voor een corporatiewoning, maar krijgen een koopwoning niet gefinancierd. Deze groep zal wanneer ze in een corporatiewoning wonen daar dus moeten blijven zitten, waardoor de doorstroom op de huurwoningmarkt verder zal gaan stagneren. Via Vestide hebben we een afzonderlijk deel van de woningmarkt voor fulltime studenten vanaf 18 jaar. Voor hen hebben we onzelfstandige eenheden en kleine woningen. Ook hier wordt 65% (383) van de woningen geadverteerd op internet. De overige woningen worden veelal middels het coöptatiemodel toegewezen. We zien dat onze woningzoekenden als consument hun afwegingen maken om de door hen gewenste woning te bemachtigen. Woningen worden regelmatig vaker aangeboden voordat een huurder de woning accepteert. De weigeringsgraad bedroeg in % (exclusief Vestide). Uiteraard varieert dat behoorlijk van woning tot woning, afhankelijk van de populariteit van de wijk en het type en de prijs van de woning. Woningzoekenden denken goed na wanneer zij hun opgebouwde inschrijftijd inzetten voor het verkrijgen van een woning. Wachten op een volgende mogelijkheid is vaak een reële keuze. We leiden hieruit af dat woningzoekenden kritisch om kunnen gaan met wat de woningmarkt aanbiedt. In 2009 zien we enige effecten van de kredietcrisis op de werking van de huurwoningmarkt. De verhuringsgraad (die een beeld geeft van het aantal vrijgekomen woningen) is in 2009 licht gedaald, maar is nog steeds zo n 7,5%. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijgekomen woning is toegenomen (van 199 in 2008 naar 248 in 2009). We zien ook dat de gemiddelde inschrijftijd bij verhuur is toegenomen (van 67 maanden in 2008 naar 77 maanden in 2009). Hieruit concluderen we dat steeds meer woonconsumenten kiezen voor de veilige optie van huren in plaats van koop. We verwachten dat de komende jaren de behoefte aan huurwoningen niet zal afnemen. Dit betekent dat we zuinig zijn op onze voorraad huurwoningen. 2.3 Bijzondere doelgroepen De huisvesting van bijzondere groepen gebeurt via bemiddeling: we bieden vrijkomende woningen direct aan de woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. Sommige categorieën woningzoekenden kunnen we daarmee (vrijwel) direct helpen; voor woningzoekenden uit andere categorieën zijn soms meer overleg en meerdere aanbiedingen nodig voor een goede oplossing. In 2009 hebben we 462 (25%) van de vrijgekomen woningen verhuurd via directe bemiddeling. Omschrijving Aantal Urgenten 155 DOOR! 54 Taakstelling opvang 22 Statushouder / generaal pardonners 64 Bijzondere verzoeken 72 Wijkvernieuwing 12 Lunet / Sint Marie 4 Via Makelaar (dure complexen) 19 Overig 60 Totaal directe bemiddeling 462 Mensen die alleen met tijdelijke begeleiding kunnen wonen, worden middels de DOOR!-constructie geholpen. In DOOR! zitten zowel de zorg- en welzijnsinstellingen als de woningcorporaties samen aan tafel. In 2009 is een gezamenlijk registratiesysteem (DoorIs) geïmplementeerd. Dit registratiesysteem werkt naar volle tevredenheid van alle gebruikers. Vanuit DOOR! is in 2009 samen met de GGzE een pilot gestart: ROOD! Deze pilot richt zich op mensen die altijd begeleiding nodig zullen hebben. Hierbij wordt een 3-partijen overeenkomst gesloten tussen de corporatie, de cliënt en de zorgpartij. Deze nieuwe werkwijze wordt in 2010 geëvalueerd. 10

10 2.4 Maatschappelijk kwetsbare personen Woonbedrijf ziet haar klanten als consumenten, die zelfstandig hun afwegingen maken. Daarnaast zijn wij er ons van bewust dat een deel van onze klanten zich sociaal of maatschappelijk moeilijk staande kunnen houden en tegelijk geen onderdeel uitmaakt van de groep die de warme belangstelling heeft van welzijn, maatschappelijke zorg of geestelijke gezondheidszorg. Het zijn de mensen die zichzelf zelfstandig kunnen handhaven, maar daarbij meer dan eens in moeilijkheden komen. Dat kan door een onverwachte gebeurtenis, maar kan ook het gevolg zijn van minder dan gemiddelde vaardigheden voor deelname aan het dagelijks maatschappelijk verkeer. Als huisvester van mensen met een laag inkomen moet Woonbedrijf er zich van bewust zijn dat deze groep juist tot haar klanten behoort. Woonbedrijf besteedt aandacht aan de maatschappelijk minder redzame groep klanten door in haar reguliere bedrijfsprocessen, waar nodig, voor individuele klanten maatwerkoplossingen te bieden, die er op zijn gericht een zelfde resultaat voor de klant te behalen als voor andere huurders. In 2009 hebben we een inventarisatie gehouden naar de activiteiten die wij uitvoeren voor deze groep klanten. Hieruit kwam een breed scala van activiteiten naar voren waarmee we deze groep klanten binnen de reguliere processen hulp aanbieden, waaronder: Het Klapperproject in Doornakkers, De Bennekel en Geldrop, een project om huurders te helpen om hun administratie en financiën op orde te brengen en daarmee de huurachterstand en andere problemen die daaruit voortvloeien tijdig te keren. Het inzetten van bewonersbegeleiders bij (grote) renovatieprojecten, met extra aandacht voor zelfredzaamheid van onze huurders. Het maken van afspraken in Woensel Noord met de Lumens Groep om Multi-hulpvragers met voorrang te begeleiden. Het inkorten van het incassotraject van 3 naar 2 maanden waardoor problemen minder kans krijgen om te groeien en huurders sneller hulp krijgen geboden. Het signaleren van sociale problematiek door onze medewerkers van Bouwservice in combinatie met het verrichten van reparaties. 2.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) Met het VvE-beheer bieden we een klantgerichte dienst die VvE s professioneel ondersteunt. We dragen zo bij aan het beheer van de wijk en laten eigenaren meeprofiteren van onze inspanningen voor een goed buurtbeheer. Dat gebeurt vanuit onze visie op gebiedsgericht ontwikkelen; daarom zit het VvE-beheer bij de districten. In onze rol van beheerder willen we een VvE zo veel mogelijk faciliteren en adviseren. Het Bestuur of de Vergadering van Eigenaren neemt de uiteindelijke beslissingen. De dienst moet efficiënt zijn, kostendekkend en uitvoerbaar voor de medewerkers. We bieden een standaard totaalpakket van diensten en voorwaarden met een bepaalde basiskwaliteit. Onze inbreng is onze financiële, administratieve en bouwkundige expertise. Bij het aanbieden van de nieuwe contracten hebben we besloten onze goede naam niet te willen verbinden aan een slecht beheerd pand. Dat betekende ook accepteren dat een aantal VvE s het contract zou opzeggen. Op 31 december 2009 had Woonbedrijf 15 VvE s in beheer. In 2009 zijn er 3 VvE s vertrokken en is er 1 nieuwe VvE bijgekomen. Het is aan de districten om VvE s aan te trekken die kunnen bijdragen aan onze doelen. Momenteel zijn we bezig met het oprichten van een 5-tal VvE s die door nieuwbouw van Woonbedrijf ontstaan. Naar verwachting worden deze VvE s na oplevering in 2012 actief. In 2009 heeft de gemeente Eindhoven het initiatief genomen tot een verbetering van het beheer in het eigen woningbezit. In dat kader zijn er enkele gesprekken gevoerd tussen Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven over activering van VvE s in de stad. Dit heeft in 2009 niet tot concrete afspraken geleid. 11

11 2.6 Klachten Hoewel er ons veel aan gelegen is om onze klanten naar tevredenheid te bedienen, kan het voorkomen dat klachten ontstaan. Daartoe heeft Woonbedrijf een onafhankelijke klachtencommissie, die voldoet aan de eisen die het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en het KWH eraan stellen. In 2009 bestond de Klachtencommissie uit de volgende personen: De heer Mr. H. van Iersel mre, voorzitter; De heer Prof. Dr. Ir. M. Bax, plaatsvervangend voorzitter; De heer H. van den Bogaert, lid (voorgedragen door Stichting Woon); De heer A. de Hoop, lid (voorgedragen door Stichting HORG); De heer Ing. H. van Buul, lid (voorgedragen door Woonbedrijf). Een ontevreden klant van Woonbedrijf heeft de keuze een klacht in te dienen bij de interne organisatie of bij de Klachtencommissie. In 2009 zijn 225 klachten voor behandeling ingediend bij Woonbedrijf. Hiervan waren er 77 gericht aan de Klachtencommissie (34% van het totaal). Ingediende klachten bij Woonbedrijf Klachten aan interne organisatie Klachten aan Klachtencommissie Totaal aantal klachten In artikel 6.1.a van het reglement van de Klachtencommissie staat dat de Klachtencommissie een klacht niet in behandeling neemt als de klager de interne organisatie niet in staat heeft gesteld de klacht op te lossen. Woonbedrijf en de Klachtencommissie leggen deze regel zodanig uit dat altijd de mogelijkheid wordt onderzocht een klacht zonder verdere tussenkomst van de Klachtencommissie op te lossen. De Klachtencommissie heeft 14 klachten in behandeling genomen die op 31 december 2009 allemaal waren afgehandeld. Hiervan heeft de Klachtencommissie 8 klachten - soms gedeeltelijk - toegewezen en 6 afgewezen. De directie heeft alle adviezen overgenomen. Klachten behandeld door Klachtencommissie Klachten ingediend het jaar ervoor 10 2 Klachten afgehandeld door interne organisatie Klachten niet ontvankelijk Ingetrokken klachten 2 - Klachten afgehandeld 14 6 Klachten nog ter behandeling op 31/ Totaal aantal klachten Klachten afgehandeld door Klachtencommissie Klachten toegewezen 8 3 Klachten afgewezen 6 3 Totaal aantal klachten 14 6 Overeenkomstig de Governancecode wordt jaarlijks aan de Raad van Commissarissen verslag gedaan over de werkzaamheden van de klachtencommissie. Zo is het jaarverslag van de klachtencommissie van 2008 in de RvC vergadering besproken. Dit jaarverslag is ook gepubliceerd op de website van Woonbedrijf. In 2009 heeft Woonbedrijf samen met de huurdersvereniging de voordracht voor de klachtencommissie opgepakt. Dit heeft geresulteerd in de benoeming voor een periode van 3 jaar van een nieuwe voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. Beide nieuwe leden zijn gezamenlijk door Woonbedrijf en de huurdersvereniging voorgedragen. De leden op voordracht van de huurdersvereniging en op voordracht van Woonbedrijf zijn, i.v.m. het instellen van een rooster van aftreden, voor een periode van respectievelijk twee en een jaar benoemt. 12

12 De klachtencommissie bestaat met ingang van 1 januari 2010 uit de volgende personen: De heer Mr. P. Kerkhofs, voorzitter; De heer W. Raaijmakers, plaatsvervangend voorzitter; De heer H. van den Bogaert, lid op voordracht van Huurdersvereniging Woonbedrijf; De heer Ing. H. van Buul, lid op voordracht van Woonbedrijf. Voor een uitgebreide verslaglegging van de klachtencommissie en het reglement verwijzen wij u naar de website van Woonbedrijf: 13

13 14

14 3 Onze maatschappelijke prestaties 3.1 Betaalbaarheid Voor het tweede achtereenvolgende jaar hebben we de huren beperkt verhoogd met alleen het inflatiepercentage over 2008, te weten 2,5 %. Voor enkele woningen hebben we een lagere huurverhoging doorgevoerd, vanwege plannen voor sloop of een ingrijpende verbouwing. Ons huurbeleid is in 2009 nog niet wezenlijk veranderd in vergelijking met de voorgaande jaren. In ons beleid leggen we een directe relatie tussen de huurprijs en de waarde van de woning die wordt vastgelegd voor de Onroerend Zaak Belasting (WOZ-waarde). We vinden dat deze waarde een juist beeld geeft van de voorkeur van consumenten voor woningen. Daardoor is de waarde een goede afspiegeling van de kwaliteit van de woning; de kwaliteit van de locatie wordt beter gewogen, het interieur krijgt minder groot gewicht, vergeleken met de waardebepaling in het woningwaarderingstelsel. De huurprijs voor nieuwe woningen stellen we vast op basis van een percentage van de vastgestelde verkoopwaarde van de woning bij oplevering. Hierbij gebruiken we taxaties van onafhankelijke makelaars. De verkoopwaarde benadert de WOZ-waarde; die is bij oplevering van een nieuwe woning nog niet beschikbaar. Het gehanteerde percentage sluit nog aan bij de percentages zoals die kunnen worden afgeleid van de waarde en huurprijs van vergelijkbare woningtypen in de voorraad. Voor de huurprijs bij mutatie hebben we in 2009 het beleid gevolgd van de twee fusiepartners SWS en Hhvl. Voor vrijkomende huurwoningen uit het voormalige SWS-bezit geldt de oorspronkelijke huurprijs, eventueel verhoogd vanwege overeengekomen verbeteringen bij mutatie. De voormalige Hhvlwoningen krijgen bij mutatie een huurprijs die gebaseerd wordt op de zogenaamde streefhuur. Dat is het huurniveau dat bij een woning past op basis van de productkenmerken, de locatie en de gewildheid. In 2009 is het nieuwe huurprijsbeleid bij mutatie vastgesteld en voorgelegd aan de huurdersvereniging ter advisering. In 2010 zal dit nieuwe huurprijsbeleid bij mutatie worden geïmplementeerd. De gemiddelde huurprijs bedroeg in ,03. Dit is 72,3% van de maximaal redelijke huur op basis van het WWS. De gemiddelde WOZ-waarde van het bezit bedroeg in ,- de huurprijs bedroeg daarmee 2,7% van de WOZ waarde. Ter vergelijking: de netto lasten voor een gemiddelde koopwoning bedragen 4,8% van de koopsom. Het huurbeleid van Woonbedrijf heeft tot effect dat wij ultimo woningen in de categorie goedkoop en betaalbaar hebben. Dat is 92% van ons totale bezit. Huurklasse Aantal woningen Goedkoop (< 357,37) (30%) Betaalbaar ( 357,37-548,18) (63%) Duur (> 548,18) (8%) Totaal Wonen, Zorg en Welzijn Onze drijfveer voor initiatieven, projecten en participaties op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn ligt besloten in onze gebiedsgerichte organisatiestructuur. In onze 9 districten geven wij invulling aan de specifieke vraag die we in onze wijken en buurten tegen komen, binnen Woonbedrijf vindt géén centrale sturing plaats om te komen tot vooraf bepaalde resultaten op dit beleidsterrein. Uitzondering daarbij wordt gemaakt voor afspraken over begeleid Wonen (DOOR), statushouders en urgenten. Alle districten leveren hun bijdrage aan Wonen, Zorg en Welzijn en zij laten zich daarbij sturen door kansen, vragen of problemen die ze ophalen in de specifieke gebieden. 15

15 Voor belangenhouders betekent dit: géén exclusiviteit voor zorg- en welzijnspartijen géén collectieve Wonen Zorg en Welzijn prestatieafspraken In 2009 hebben we een inventarisatie gehouden om een beeld te krijgen van onze inspanningen op dit gebied. Uit die inventarisatie blijkt, dat op het moment van inventarisatie: 218 woningen worden ingezet voor Wonen, Zorg en Welzijn. Deze woningen worden ingezet voor ouderen, gehandicapten, zorg behoevenden, begeleiding behoevenden of de buurt. In beperkte mate woningen rechtstreeks aan de cliënten van instellingen verhuurd worden. De meeste woningen (168) in combinatie met begeleiding verhuurd worden, het contract staat dan op naam van de begeleiding leverende instelling. Daarnaast 4 panden verhuurd worden aan instellingen, die deze woningen vervolgens weer hebben opgesplitst in 79 onzelfstandige eenheden. 110 ruimtes worden verhuurd aan instellingen en partijen voor de zorginfrastructuur in de buurt. We samenwerken met een groot aantal partijen, zoals Korein, De Plaatse, GGzE, Sint Marie, Lumens, Lunet, Neos, Novadic-Kentron, Opmaat, Focus, SVVE, Zuidzorg, enz.. Naast woningen die we vanuit samenwerkingen met zorg- en welzijnspartijen inzetten op dit beleidsterrein, werken we door differentiatie van onze woningvoorraad en investeringen in voorzieningen op een groot aantal plaatsen aan sterke wijken, die ook aantrekkelijk blijven voor mensen die door leeftijd of beperking meer zorg of comfort nodig hebben. Een substantieel deel van onze woningvoorraad wordt dan ook verhuurd met een seniorenlabel. Punt Extra Punt Extra is onze samenwerking met Zuidzorg, destijds bedoeld om beider aanvullende diensten vanuit één loket beschikbaar te stellen voor leden en huurders. In 2007 hebben we geconcludeerd dat deze opzet in het internettijdperk snel gedateerd is en dat Punt Extra een andere kant op zou moeten. Een actieve Punt Extra heeft toekomst in wijken en buurten, op het raakpunt van wonen, welzijn, veiligheid en zorg. Punt Extra is gevraagd te veranderen van zorggeoriënteerd naar een organisatie die midden in de samenleving en met een sterk product voor alle doelgroepen meerwaarde biedt. Deze opdracht is in 2008 aan de hand van drie proefprojecten in districten opgepakt. In Tongelre (Geestenberg), Woensel zuid (Lijmbeek) en Geldrop (Akert) speelt Punt Extra een rol in leefbaarheidsinitiatieven. In juli 2009 zijn de resultaten intern geëvalueerd: de eerste aanzet is er, maar er dient nog veel werk te worden verzet. Medio 2010 nemen we het besluit of we de samenwerking in PuntExtra continueren. Diensten op afstand Naast de samenwerking met PuntExtra is in 2009 ook gestart met het project Diensten Op Afstand (DOA), geïnitieerd door de Brainport Health Innovation (BHI). DOA is een uitvoeringsproject in het kader van Slimme Zorg, een stimuleringsregeling van de Provincie Noord-Brabant. Bij het ontwikkelen van DOA is BHI uitgegaan van de visie: bevorderen van zelfredzaamheid en zelfregie van onze zorgbehoevenden, zodat zij vanuit hun woonomgeving waardig en op een door henzelf gekozen wijze zelfstandig kunnen blijven participeren in de samenleving. Oorsprong van het project ligt dus in de zorgsector, maar innovaties daar blijken maar beperkt levensvatbaar zonder een verbreding van de bruikbaarheid. Mensen die thuis willen blijven wonen hebben meer nodig dan alleen zorgdiensten op afstand, daar spelen ook de behoefte aan veiligheid en sociale contacten, maar ook hele praktische zaken als boodschappen, bankzaken en huishouden Wij geloven in de basisgedachte achter het project: gezien de ontwikkelingen in de zorg zullen ouderen steeds langer thuis moeten/willen blijven wonen en zullen dus steeds meer behoefte krijgen/noodzaak ervaren tot het gebruik van diensten die op afstand worden aangeboden. Om dit gebruik succesvol te krijgen zal ook al in een levensstadium dat mensen nog geen behoefte voelen aan met name zorgdiensten het gebruik van diensten op afstand in meer brede zin gestimuleerd moeten worden. Daarmee wordt bovendien het economisch draagvlak voor de ontwikkelaars van diensten vergroot. 16

16 Wet Maatschappelijke Ondersteuning De WMO legt gemeenten uitdrukkelijk de verplichting op actief beleid te gaan voeren op 9 vastgestelde prestatievelden. In zijn algemeenheid kunnen we stellen dat er daarbij voor Woonbedrijf raakvlakken zijn met de eigen opgave en verantwoordelijkheden: Bevorderen van sociale samenhang in wijken en buurten Preventieve ondersteuning van jongeren Verlenen van individuele voorzieningen aan mensen met een beperking waardoor zij zelfstandig kunnen blijven wonen Bieden van maatschappelijke opvang In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is in 2008 een inventarisatie gedaan naar de bijdrage van Woonbedrijf, deze inventarisatie zal in 2010 worden herhaald. Woonbedrijf ontvangt behalve voor woningaanpassingen, géén financiële bijdrage van gemeenten in het kader van de WMO. Toch zien we in toenemende mate dat de door Woonbedrijf ingezette ontwikkelingen op het gebied van buurtgericht werken, tevens invulling geven aan de WMO-prestatievelden. Met name het werken aan sterke buurten en wijken door het stimuleren van de zelfredzaamheid van de bewoners draagt in grote mate bij aan de bedoeling van de WMO: het gebruik maken van de sociale samenhang in de samenleving. Stedelijk kompas Op bestuurlijk niveau neemt Woonbedrijf deel aan de gemeentelijke stuurgroep Stedelijk Kompas. Doelstelling van het Stedelijk Kompas is dat vanaf 2011 alle geregistreerde dak- en thuislozen in Eindhoven een passend traject volgen en dat tenminste 60% ervan regulier en duurzaam is gehuisvest. Een onderdeel van het Stedelijk Kompas is een uitbreiding van de woonvoorzieningen met bijpassende zorg en begeleiding, waaronder hostels. De vestiging van zulke opvangvoorzieningen is een gevoelig onderwerp, vooral bij omwonenden van dergelijke voorzieningen. Binnen de stuurgroep Stedelijk Kompas hebben we in 2009 intensief samengewerkt om te komen tot een afgewogen locatiekeuze én een gedegen communicatietraject. Namens het PEC hebben we Loods Communicatie opdracht gegeven de belangen van onze bewoners in wijken en buurten in communicatief opzicht te borgen. In september 2009 is door het college van de gemeente Eindhoven een besluit genomen om op drie locaties opvangvoorzieningen te realiseren. Juist een efficiënte communicatiecampagne maakte dat dit besluit relatief weinig stof heeft doen opwaaien. Woonbedrijf ontwikkelt zelf geen van deze drie opvangvoorzieningen. 3.3 Leefbaarheid Door onze gebiedsgerichte aanpak is werken aan de leefbaarheid van de wijken en buurten onderdeel van ons dagelijks werk. Het werken aan overlast, het beheer van de (semi-) openbare ruimte, veiligheid, sociale cohesie, etc. heeft onze volle aandacht. In 2009 hebben we naast ons reguliere werk 215 activiteiten opgepakt die bijdragen aan een betere leefbaarheid. Hiermee was een bedrag van 2,3 mio gemoeid, exclusief de kosten van de inzet van eigen personeel van Woonbedrijf. De activiteiten die we hebben ondernomen, zijn divers en bewegen zich op de terreinen van veiligheid, ontmoeting, sociale activering en participatie (zie ook hoofdstuk 4). Veiligheidshuis Het Veiligheidshuis Eindhoven is een samenwerkingsverband tussen een twintigtal organisaties onder regie van de gemeente Eindhoven. Het doel is om te werken aan de veiligheid en leefbaarheid in Eindhoven en de regio. Dat wordt gerealiseerd door een zo effectief mogelijke samenwerking tussen de verschillende organisaties. Woonbedrijf zit namens de vier Eindhovense woningcorporaties in de grote stuurgroep. Dit heeft onder meer geleid tot een pilot Woonfraude in Stratum en Tongelre, evaluatie bestuursrechtelijke aanpak Hennep en het verbeteren van het interne Hennepproces, het ondertekenen van het convenant Arbeidsmigranten, etc. In 2009 heeft in Eindhoven de zaak gespeeld met de veroordeelde zedendelinquent, die wilde terugkeren naar een woning in Eindhoven. Omdat de betreffende persoon iedere vorm van (woon-) begeleiding weigerde werd hem geen woning toegewezen. Deze kwestie is uitvoerig in het Veiligheidshuis besproken en heeft grote aandacht gekregen in de landelijke pers. 17

17 Het standpunt van Woonbedrijf in dergelijke kwesties is zakelijk. Wij vinden dat iedereen in aanmerking komt voor een woning, maar we begrijpen ook dat het huisvesten van een zedendelinquent ook risico s voor de omgeving met zich meebrengt en veel ophef in de samenleving veroorzaakt. Woonbedrijf is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid en stelt daarom als voorwaarde dat dergelijke personen alleen kunnen worden gehuisvest onder strenge begeleiding van reclassering en/of DOOR constructie die waarborgen biedt voor de klant én zijn of haar nieuwe woonomgeving. Aanpak hennepteelt De woningcorporaties hebben een belangrijke rol in de aanpak van de hennepteelt in woningen van de corporaties. Van alle hennepkwekerijen die in 2009 zijn opgerold, zijn er 40% gevonden in een huurwoning. Wanneer we kijken naar de aantallen van Woonbedrijf dan waren dit er in hennepkwekerijen. Hieruit kan je concluderen dat in 0,5 van onze woningen hennep is aangetroffen. In meeste gevallen betrof het één- en tweepersoons huishoudens en waren er geen kinderen bij betrokken. Voor de huurder betekent dit dat de huur wordt opgezegd en dat de betreffende huurder voor 5 jaar op de Sancties & Kansenlijst komt te staan. En dat kan inhouden dat de betreffende huurder in die tijd niet aanmerking komt voor een huurwoning bij een van de woningcorporaties. 3.4 Samenwerken met belanghouders Woonbedrijf heeft intensief overleg met belanghebbenden, dit overleg bevindt zich overwegend op operationeel niveau. In 2008 heeft Woonbedrijf een belanghouderspanel georganiseerd om te kijken hoe dit overleg op operationeel niveau verloopt. In 2009 zijn we gestart met de voorbereidingen van het vervolg hierop. De centrale vraag bij dit belanghouderspanel is om inzicht te krijgen in hoe het werk op operationeel niveau zich verhoudt tot het bestuurlijk niveau. We willen inzichtelijk maken hoe belanghouders denken over de onderlinge samenwerking op bestuurlijk niveau, in relatie tot operationele processen. Hiervoor zullen in 2010 twee operationele en een bestuurlijk panel worden georganiseerd. We wijken hiermee af van onze governance code waarin we hebben aangegeven dat we jaarlijks een belanghouderspanel houden. In onze afweging hebben we de keuze gemaakt om een langere voorbereidingsperiode te nemen om tot een kwalitatief beter panel te komen. In 2008 is Woonbedrijf een samenwerkingsproject gestart met Lumens, de instelling in Eindhoven voor het welzijnswerk. Dit heeft geleid tot meerdere samenwerkingsprojecten met en opdrachten voor Lumens. In 2009 is gestart met een evaluatie van dit samenwerkingsproject. De resultaten hiervan zullen in 2010 bekend worden. 3.5 Visitatie maatschappelijk presteren Woonbedrijf wil haar maatschappelijk presteren laten meten middels een visitatie. In 2009 is Woonbedrijf gestart met de voorbereidingen voor deze visitatie. De resultaten van de visitatie worden gebruikt als 0-meting voor het vernieuwde koersplan. Woonbedrijf wil bij de visitatie een sterke nadruk leggen op het presteren volgens de belanghouders. Voorafgaand aan de visitatie is Woonbedrijf gestart om de jaarlijkse bezoeken van de directie aan de 9 districten op een andere manier op te zetten. Op basis van het visitatiestelsel voert de directie voortaan het gesprek met de districten over hun bijdrage aan het maatschappelijk presteren van Woonbedrijf. De eerste pilot in de districten Woensel Noord en Tongelre heeft veel inzichten opgeleverd. Deze pilot wordt in 2010 verder voortgezet. 3.6 Bewonersparticipatie Woonbedrijf betrekt haar klanten actief bij beleid en uitvoering van het werk in de wijken en buurten. Zo hebben we overleg met: 66 bewonerscommissies 8 flatraden (Vestide) 61 klankbordgroepen 49 complexen / buurten vertegenwoordigd in leefbaarheidsteams 18

18 6 complexen / buurten via een vast aanspreekpunt In 18 gevallen eenmalige overleggen over diverse onderwerpen Hiermee zijn zo n 65% van onze klanten direct vertegenwoordigd in hun buurt. We zien een verschuiving van formeel naar informeel overleg. Onze huurders zijn steeds minder bereid om deel te nemen aan formele overlegstructuren, maar zijn wel bereid om zich rondom een specifiek vraagstuk (met een kop en een staart) in te spannen. Woonbedrijf faciliteert deze ontwikkeling. In onze optiek draagt deze manier van bewonersparticipatie het meeste bij aan het bereiken van onze gezamenlijke doelen: goed wonen in een goede buurt. Het is echter opvallend dat het overheidsbeleid, met de nieuwe overlegwet, nog steeds sterk is gericht op het formele overleg. Op Woonbedrijfniveau is huurdersvereniging Woonbedrijf de gesprekspartner. De huurdersvereniging is in 2009 op initiatief van stichting HORG, de voormalige overlegpartner van SWS, en stichting Woon, de voormalige overlegpartner van Hhvl, opgericht. Het overleg met de huurdersvereniging stond in 2009 vooral in het teken van kennismaking en het opstarten van de samenwerking. Woonbedrijf heeft met de huurdersvereniging een voorovereenkomst afgesloten waarin het overleg in het kader van de overlegwet geformaliseerd is. Het is de bedoeling om in 2010 een definitieve overeenkomst met de huurdersvereniging af te sluiten. In 2009 hebben de beide voormalige huurdersorganisaties (Woon en HORG) zichzelf opgeheven. 3.7 Prestatieafspraken Ook in 2009 hebben we prestatieafspraken met de gemeente Eindhoven afgesloten. Met dit contract maakt de gemeente meer gedetailleerde afspraken met de afzonderlijke corporaties. Het raamwerk verbindt het coalitieakkoord, de visie en het beleidsplan Wonen van de gemeente met de beleidsplannen van de afzonderlijke corporaties op de volgende onderwerpen: Huisvesten van de primaire en secundaire doelgroep Duurzaamheid Nieuwbouw, verkoop en renovatie Wijkvernieuwing Leefbaarheid en buurtontmoeting Bewonersparticipatie Overlast & huisuitzetting Particulier opdrachtgeverschap Wonen boven Winkels De voortgang op de 35 punten tellende wederkerige prestatieafspraken wordt samen met de gemeente gemonitord. Ultimo 2009 waren 23 prestatieafspraken als goed gescoord, 7 afspraken kregen het predicaat matig en 1 afspraak onvoldoende, de resterende 4 afspraken waren nog niet gescoord. In 2009 zijn we ook gestart met het overleg over nieuwe prestatieafspraken voor 2010 en meerjarenafspraken In Geldrop-Mierlo is het overleg om te komen tot prestatieafspraken op initiatief van de gemeente hervat. De verwachting is dat in 2010 gekomen wordt tot concrete prestatieafspraken met de 3 in deze gemeente actieve corporaties (Woonbedrijf, Compaen en Wooninc.). In Best zijn geen formeel gewijzigde prestatieafspraken (niet als zodanig bestempeld) maar is er wel, naast de al eerder ondertekende kadernotitie prestatieafspraken, een samenwerkingsovereenkomst integrale wijkontwikkeling gesloten voor de wijk Naastenbest en als reactie op ons aanbod aan de regio het verzoek geuit tot de bouw van 50 tot 100 sociale huurwoningen in dezelfde wijk. In Nuenen is een ongelimiteerde achtervang WSW ten gunste van Woonbedrijf gesloten en als reactie op ons aanbod aan de regio verzocht om de bouw van 300 sociale huurwoningen (inclusief Luistruik). In Valkenswaard hebben we geen prestatieafspraken met de gemeente. Op basis van bestaande Woonvisie+ heeft de gemeente de intentie uitgesproken in 2010 voor een periode van 4 jaar tot prestatieafspraken te willen komen. 19

19 In Waalre is in 2009 met partijen afgesproken om ultimo 2009 een nieuwe woonvisie te hebben vastgesteld. De Woonvisie is in de raadsvergadering van 15 december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en moet leiden tot prestatieafspraken voor een periode tot Woonbedrijf is intensief betrokken geweest bij het tot stand komen van de Woonvisie. In Veldhoven heeft Woonbedrijf conform de vigerende prestatieafspraken haar woonruimteverdeling en doelgroepenbeleid vorm gegeven. Verder is in 2009 gestart met de opzet van een nieuwe Woonvisie door een projectgroep waarin ook Woonbedrijf heeft geparticipeerd. Parallel aan dit proces is gestart met een eerste aanzet tot prestatieafspraken voor een periode van 4 jaar tot De Woonvisie is in januari 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Volgens schema moeten de prestatieafspraken het eerste kwartaal van 2010 zijn afgerond. Vanwege het geringe bezit in Bladel zijn geen prestatieafspraken gemaakt. Wel zijn afspraken gemaakt over de woonruimteverdeling en huisvesting van bijzondere doelgroepen. Met de onderwijsinstellingen (TU/e, Fontys, Design Academy en Catharina ziekenhuis) hebben we contingentenafspraken gemaakt en hebben we afspraken over de leegstandskosten. Instelling TU/e Fontys Design Academy Catharina Ziekenhuis Contingentafspraak 525 eenheden en 102 spaceboxen 82 eenheden 32 eenheden 63 eenheden Bij alle contingentafspraken kunnen we concluderen dat we de aantallen hebben geleverd. En in sommige gevallen zelfs méér hebben geleverd. Daarnaast hebben we in juli 2009 een convenant Huisvestingsopgave studenten van onderwijsinstellingen en internationale gasten ( ) getekend samen met convenantpartners gemeente Eindhoven, TU/e, Fontys, ROC Eindhoven, Wooninc., Trudo en Brainport Development. In het convenant ligt de focus op het faciliteren van de huisvestingsbehoefte van de doelgroepen en de rol die iedere partij hierin kan spelen. In totaal ligt er onder het convenant onder voorwaarden een toevoeging van nieuwe wooneenheden, gericht op de woon- maar ook informatiebehoefte van de onderscheiden doelgroepen. 20

20 4 Wijkaanpak Woonbedrijf is van het buurtgericht werken. Deze aanpak kent vele gezichten, naast het traditionele onderhoud ondernemen we diverse activiteiten die bijdragen aan het prettig wonen in de buurt, de leefbaarheid en gevoel van veiligheid. Dit doen we niet alleen, maar samen met de buurtbewoners en allerlei partijen die in de buurt actief zijn. De aanpak kenmerkt zich door een sterke focus op vraagstukken achter de voordeur en buurtontmoeting. Om een beeld van onze aanpak te krijgen hebben we ieder district hun 5 trotsen van 2009 laten opschrijven. Voor het volledige overzicht van onze trotsen verwijs ik u naar onze website: Hierna hebben we er een aantal geselecteerd om u een eerste beeld te geven: Verrukt van De Toeloop (District Tongelre) Een fikse ingreep: een nieuwe plek voor buurtvoorzieningen bieden. In Doornakkers is de extreme make-over met wijkcentrum de toeloop bijzonder geslaagd. Streetdance, bloemstukken maken, linedance, vergaderen, school, kinderopvang, consultatiebureau, sporthal: het kan en gebeurt er allemaal. Minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie was er tijdens zijn bezoek verrukt van. Maar we blijven met onze voetjes op de grond. We doen nu een nulmeting, om in kaart te brengen hoe het centrum functioneert. En we meten het rendement van dit proefproject op deze manier het gebouw is ons eigendom: zijn we hier goed in, gaan we dit vaker doen, passen we daar onze organisatie op aan? Steunpunt voor de hele wijk (District Zuid West) Door te delen, durven en doen kunnen we in onze regiowijken, waar we een kleine partij zijn, toch verschil maken. We nemen onze verantwoordelijkheid en spreken onze partners op die van hen aan. Zo ook in Dommelen. In ons seniorencomplex Winnenpoort bekostigden we de gemeenschappelijke ruimte. Die moest ook dienst doen als steunpunt voor de wijk, maar kwam zo niet uit de verf. In overleg en samenwerking met andere partijen lukt dat nu wel. We hebben een appartement ingericht voor dagbehandeling. Het steunpunt biedt nu een maaltijdvoorziening, de bloedafnamedienst houdt er dagelijks spreekuur en de biljartclub heeft er zijn plek gevonden. Diverse organisaties, zoals de Ouderenbond, bespreken de ruimte voor vergaderingen. Zo heeft het steunpunt waarde voor de wijk. Op maat in de Vivaldistraat (District Gestel) Waarom het wiel opnieuw willen uitvinden? Van allerlei projecten in andere Gestelse buurten hebben we al veel geleerd. Elke buurt heeft zijn eigen wensen, eisen en eigenaardigheden; zo n buurtkarakter vraagt om maatwerk. Ook de Vivaldistraat, die in de top drie van Eindhovense aandachtsgebieden staat. Daarom hebben we afgelopen najaar de handen ineengeslagen met politie, Welzijn Eindhoven en de gemeente om samen te werken aan de veiligheid. Zo kunnen we ingrepen en maatregelen combineren tot een pakket op maat. Dus krijgt deze buurt preventieve woonbegeleiding, een Klapperproject en een project voor het opknappen van achterpaden, zij- en voortuinen. In de straat maken we een inlooppunt van waaruit ook de buurtbeheerder zijn werk doet. Niets nieuws dus, maar wel een bijzondere combinatie van effectieve ingrepen die hun waarde al bewezen hebben. Derde leven (District Vestide) De afgelopen vijf jaar hebben we voormalige COA-woningen (Centrale Opvang Asielzoekers) ingezet om 116 studenten te huisvesten aan de Karel Martelweg. Deze tijdelijke voorziening hebben we na afloop van de contractperiode zelfs een derde leven kunnen geven. De gebouwen waren nog in prima staat, maar naar elders verplaatsen was helaas geen optie, onder meer vanwege de hoge kosten voor het aanleggen van (nuts)voorzieningen. Op zoek naar andere mogelijkheden vonden we binnen drie maanden een prima alternatief. Kerkgenootschap van Zevende-dags Adventisten Conferinta Moldova uit Roemenië kreeg de bouwwerken om niet. In ruil hebben daarvoor hebben vrijwilligers van het genootschap de gebouwen ontmanteld, vervoerd en weer opgebouwd. Ze zetten de ruimte in voor de opvang van kinderen en jongeren, vaak wezen, in Roemenië. Boulevard Zuid (District Stratum) Stadsdeel Stratum heeft een beperkt aantal sociaal-maatschappelijke en commerciële voorzieningen. In De Nieuwe Erven is ons aanbod woningen bovendien te eenzijdig. Klanten die meer comfort of zorg in hun woning nodig hebben - vanwege hun hoge leeftijd of andere beperking konden tot nu toe niet in hun wijk blijven wonen. 21

21 Die uitdagingen proberen we sinds 2006 te combineren: winkels in het te herontwikkelen Boulevardzuid en meer zorg- en comfortwoningen. Daarom hebben we ons aangesloten bij een gezamenlijk initiatief van de winkeliersvereniging, Bewonersplatform Stratum en vastgoedeigenaren. Dat zijn partijen met erg uiteenlopende belangen, maar wel inmiddels verenigd in een stichting. We volgen al ruim vier jaar een gezamenlijke koers die het nieuwe winkelcentrum stapje voor stapje dichterbij brengt. We denken in 2010 een externe ontwikkelaar de opdracht te geven om dat project uit te voeren. Carpinistraat e.o. beter imago en betrokken bewoners (District Noord Oost) De jaarwisseling was een goed voorbeeld van wat er is bereikt: die verliep namelijk opvallend rustig en zonder vandalisme. De flats aan de Carpinistraat e.o. hebben een positieve ontwikkeling doorgemaakt. De hoogbouw hebben we ingrijpend gerenoveerd. In het lagere complex hebben we de bewoners gevraagd hoe zij het wonen daar ervaren. Nu ondernemen we actie om het imago op te vijzelen, waarbij de bewoners zelf de beste ambassadeurs zijn. We organiseerden er onze jaarlijkse medewerkersdag. Geholpen door bewoners namen alle 450 medewerkers bos en heide, entreehallen, galerijen, parkeerterreinen en op de begane grond plinten en ramen onder handen. Verder hebben we een ontwerpwedstrijd uitgeschreven voor het buitengebied. Dat gaan we samen met de bewoners opnieuw inrichten. Daarover hebben we heldere afspraken gemaakt met de gemeente; samen dragen we de kosten en de aanpak. Bewoners weten precies wie waarvoor verantwoordelijk is en worden niet van het kastje naar de muur gestuurd. Onder anderen de buurtbeheerder is daarvoor zichtbaar aanwezig en aanspreekbaar. De aanpak werkt, de wijk is in trek. In twee jaar tijd zijn de reacties op vrijkomende woningen zienderogen gegroeid: drie keer zo veel voor de hoge flats, ruim verdubbeld voor de lage flats. Bovendien zijn de aantallen meldingen en kosten voor repareren van vandalisme sterk gedaald. Start renovatie Echternachlaan (District Woensel Noord) Na een lange voorbereiding is het nu eindelijk zover. De 262 appartementen worden gerenoveerd en de ingreep kan, ook dankzij een actieve klankbordgroep, op vertrouwen en draagvlak onder de bewoners rekenen. De leden van de klankbordgroep vertelden tijdens de presentatie van de plannen zelf over de plannen aan hun buren. De entrees worden lichter en veiliger, alles wordt geschilderd en door isolatiemaatregelen zetten we twee stappen in het energielabel vooruit: de woningen worden merkbaar comfortabeler en energiezuiniger. En de gemeente reorganiseert de openbare ruimte en het parkeerterrein voor meer zicht en een veilig gevoel. Het complex staat op de nominatie een jong monument te worden. We dragen ons steentje bij door met het kleurenschema terug te gaan naar het oorspronkelijke concept van Van den Broek en Bakema. In het complex hebben we een steunpunt geopend waar maatschappelijk werk en de buurtbeheerder spreekuur houden. Bovendien komt daar het zenuwcentrum van de renovatie. Ook hier gingen we van probleem naar parel, door een gerichte aanpak. Betrokken bewoners (District Strijp) Bewoners en professionals in Strijp weten ons te vinden, wij vinden onze weg in dit stadsdeel dat ter plekke op te halen wat onze klanten wensen en willen. Bijvoorbeeld door schouwen aan de Schouwbroekseweg. De woningen worden er van binnen opgeknapt en bewoners vertelden ons hoe ze denken over hun woning en de omgeving. Ons steunpunt Lievendaal heeft een succesvol spreekuur: meer dan 230 bezoekers in anderhalf jaar tijd. In de Schultinghstraat en Zevenaarlaan moesten enkele bewoners er even aan wennen om hun stem te laten horen in onze zoektocht naar de mening van senioren. De samenwerking kwam goed van de grond en we hebben in goed overleg de entreehal intussen mooi opgeknapt. Ook namen we de klacht van de bewoners van de Lijsterbesstraat serieus. Het duurt nog even voordat we daar renoveren maar we zorgden wel voor een tijdelijke oplossing: de achterpaden zijn nu veilig afgesloten. Luisteren naar bewonerswensen (District Woensel Zuid) De uitstraling van de kleine wooneenheden voor jongeren in Lijmbeek is verbeterd, op aangeven van de bewoners zelf. Ze hebben meegedacht en -beslist over de kleurenvoorstellen, tijdens goede gesprekken in de Woonbedrijfbus. Voor ons bleken dat verrassende ontmoetingen met volwassen woonconsumenten, die een overtuigde mening hebben en elkaar prima weten te vinden. Ook de bewoners van de appartementen aan de Cliostraat deden hun zegje, over hun beleving van hun woongebouw. We luisterden naar die signalen en besloten er goed te investeren zodat de prijs en de kwaliteit van de woningen beter in evenwicht zijn. Aan de buitenkant wordt door schilderwerk de uitstraling aangepast. Vrijkomende woningen worden van binnen van een luxe pakket voorzien. 22

22 En in de Generalenbuurt werkten we aan de (st)eenwording. We bleken dezelfde wens als de bewoners te hebben: samen de buurt opknappen. Nu zijn we weer in beeld en in goed contact met onze huurders. Zij waarderen onze inzet en weten ons weer te vinden. Zo combineren we technisch noodzakelijke ingrepen met de wens van de klant. 4.1 Wijkvernieuwing De Wijkvernieuwingsgebieden zijn al jaren geleden aangewezen, toen de gemeente Eindhoven afspraken maakte met het Rijk over de vervanging van tot goedkope huurwoningen in aangewezen wijken. Voor ons zijn dat onder meer Lakerlopen, Philipsdorp, Drents Dorp, Kruidenbuurt en De Barrier. In Lakerlopen en De Barrier is de uitvoering van plandelen in volle gang en nadert haar voltooiing. In Drents Dorp zijn woningen gesloopt, maar ook gerenoveerd en vervolgens verkocht. Intussen zijn de inzichten wel veranderd. Vanwege de tegenvallende verkopen in nieuwbouw is gekozen om het nieuwbouwproject in Drents Dorp Noord niet door te laten gaan. Dat betekent dat we het programma willen aanpassen en zo nodig een nieuw plan gaan maken. In het kader van de wijkvernieuwing van Philipsdorp is al in 2006 gekozen voor herwaardering en behoud van het oude bezit in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw. 4.2 Aandachtsgebied en buurtcontracten De gemeente heeft in 2008 een aantal buurten aangewezen als aandachtsgebieden. Die keuze wordt gemaakt op basis van achterstanden, gemeten met een buurtthermometer. Woonbedrijf is actief in de wijken Kerstroosplein, Burghplan, Sintenbuurt, Tivoli, Genderdal, Lijmbeek, Mensfort, Jagershoef, Lievendaal, Rapenland, Vlokhoven, t Hool en Vaartbroek: actiegebieden waar verval moet worden voorkomen door leefbaarheid gericht te stimuleren. In Best is Naastenbest en in Geldrop is Coevering op vergelijkbare wijze als aandachtsgebied geduid. In 2009 hebben we in de wijken Drents Dorp, Lievendaal, De Barrier, Lijmbeek, Mensfort, Rapenland, Kruidenbuurt, Kerstroosplein, Burghplan, Tivoli, Jagershoef, Vlokhoven, t Hool, Vaartbroek, Lakerlopen en Doornakkers buurtcontracten afgesloten. In het contract staan afspraken wat de verschillende partijen en instanties in dat jaar zullen doen. Verder is afgesproken de activiteiten onderling af te stemmen en zo effectiever te maken. Het buurtcontract is ook de blauwdruk om het gemeentelijk apparaat om te vormen naar een meer op buurten en wijken gerichte organisatie. In Geldrop zijn voor de wijken Coevering-West en Braakhuizen-Zuid ook vergelijkbare buurtcontracten afgesloten. 4.3 Krachtwijken In 2007 heeft de toenmalige Minister Vogelaar drie wijken in Eindhoven aangewezen als zogenaamde krachtwijken: Doornakkers, Woensel-West en De Bennekel. In 2008 hebben gemeente en Minister daarover een charter afgesloten. Dat gaat over de aanwijzing van tien thema s van de krachtwijkaanpak in Eindhoven, de verdeling van deze thema s over de drie wijken, het doel van elk thema plus wat Rijk, gemeente en corporaties eraan bijdragen en meebetalen. De gemeente heeft ook uitvoeringsovereenkomsten met partijen die in de wijken actief zijn, afgesloten waaronder natuurlijk de woningcorporaties. Wij hebben drie van zulke contracten gesloten. Aan elk is een wijkactieplan gekoppeld, met daarin de analyse van de wijksituatie, de maatschappelijke opgave, de aanpak met bijzondere aandacht voor de zogenaamde doorbraakthema s en de uitvoeringskosten. Op basis van deze uitvoeringsovereenkomsten heeft Woonbedrijf in 2009 een beroep gedaan op het vereveningsfonds. Dit fonds wordt gevuld door heffingen aan corporaties en beheerd door het Centraal Fonds. De corporaties die actief zijn in de krachtwijken kunnen een bijdrage vragen aan dit fonds voor de financiering van hun inspanningen. Dat betekent meteen dat we in 2009 zijn vrijgesteld van de heffing. Halverwege 2009 bleek dat er een kink in de kabel was gekomen waardoor het onduidelijk was of de uitbetaling van de gelden voor 2008 (!) uit het vereveningsfonds nog zou plaatsvinden. Dit werd veroorzaakt door het grote aantal bezwaren dat door de betalende corporaties waren ingediend tegen de heffing en de kwestie met betrekking tot de staatssteun die de Europese Commissie aanhangig had gemaakt. Dit heeft geleid tot het schrijven van een open brief aan de toenmalige minister van WW&I. In dit gezamenlijke schrijven hebben de vier Eindhovense corporaties het krachtwijkenbeleid 23

23 failliet verklaard. Zij hebben aangegeven geen energie meer te steken in de werkzaamheden die voortvloeien uit de landelijke krachtwijkenaanpak. Woonbedrijf heeft toen ook gesteld dat de gemaakte afspraken worden nagekomen: de projecten die al lopen, worden afgemaakt en wij blijven ons inzetten voor de wijkaanpak. Maar we stoppen met alles wat in het kader van het Haagse beleid wordt verlangd: het invullen van formats, het schrijven van rapportages, het maken van overeenkomsten en het meedoen aan visitaties of zoals wij het ervaren de bureaucratische rompslomp. Naar aanleiding van het standpunt van Woonbedrijf heeft er een gesprek plaatsgevonden met de minister en is het onderwerp besproken in de Kamercommissie van de 2 e kamer. In de vergadering kon de minister melden dat er een mondelinge overeenstemming was voor de staatssteunkwestie en dat de gelden voor 2008 konden worden overgemaakt. Tevens werd het einde van de regeling aangekondigd. Vanaf 2010 zal er een nieuwe regeling komen die meer de vorm van projectsteun krijgt en op meer terreinen dan alleen de 40 krachtwijken kan worden ingezet. Woonbedrijf juicht deze ontwikkeling toe. Eind december 2009 hebben wij de gelden voor 2008 ontvangen. Ook met het oog op de eigen organisatie heeft de krachtwijkaanpak in 2009 aandacht gekregen. Weliswaar heeft Woonbedrijf een organisatievorm die nauw aansluit bij het werken in wijken, toch moest de vraag worden beantwoord of de gangbare organisatie voldoende toegerust was op de vraagstukken van de krachtwijken. Besloten is de krachtwijkaanpak onderdeel te laten blijven van het werk van de betrokken districten, maar het werk regelmatig onderling met elkaar in verband te brengen binnen de zogenaamde krachtwijkcentrale (coördinatiepunt). Onze wijkaanpak in de drie krachtwijken kan als volgt worden omschreven: De Bennekel De aanpak in De Bennekel is in 2009 goed op gang gekomen. Kenmerkend voor de aanpak is de samenwerking tussen de verschillende partijen zoals de woningcorporaties, de gemeente, Lumens en Neos, waarbij de scope voor de aanpak en de resultaten die we willen bereiken op de lange termijn (soms wel 10 jaar) wordt gelegd. Het centrale thema is ontmoeting, het startpunt is meestal een fysiek project om vervolgens met de buurtbewoners in contact te komen. Zo zijn we in 2009 gestart met de aanpak van tuinmuurtjes, om vervolgens achter de voordeur te komen. De woning die oorspronkelijk als bouwkeet werd gebruikt, is omgevormd tot een straatkamer. Vanuit deze straatkamer zijn initiatieven ondernomen om de tuinen aan te pakken, er zijn workshops georganiseerd en de gereedschapsuitleen is opgezet. Achter de voordeur zijn we veel problemen tegen gekomen. Sommige bewoners konden eenvoudig worden geholpen met bijvoorbeeld het Klapperproject. Maar zo n 19 bewoners zijn doorverwezen naar Neos en worden nu geholpen met preventieve woonbegeleiding. De investeringen hiervoor zijn hoog, maar de effecten voor de leefbaarheid van de buurt en op de leefsituatie van de individuele bewoners zijn volgens ons de investering meer dan waard! Doornakkers Woonbedrijf en de gemeente Eindhoven werken in alliantievorm samen aan de krachtwijkthema s in Doornakkers. Deze bijzondere samenwerking werpt steeds meer vruchten af. Gezamenlijk zijn we koploper in het realiseren van de projecten uit het inmiddels al weer 3e buurtcontract. Met name de nauwe samenwerking tussen gemeentelijke- en corporatieprofessionals betaalt zich uit in deze buurt. De alliantie stuurt diverse medewerkers aan die deels ambtenaar, deels corporatiemedewerker zijn, o.a. de sociaal manager van het nieuwe buurtcentrum de toeloop. Woonbedrijf had in 2009 al negentien projecten lopen in Doornakkers die passen binnen de krachtwijkaanpak: van het ontwikkelen van een woonvorm voor Turkse senioren tot ondersteuning van de voetbalclub, van de award voor ondernemerschap achter de voordeur tot het succesvolle Klapperproject, van de inzet van een leefbaarheidscoach tot het project Bouw je eigen buurt: het daadwerkelijk bieden van een baan bij Woonbedrijf aan jongeren uit deze buurt. 24

24 Woensel West Woonbedrijf heeft een klein aandeel in de Krachtwijk Woensel West. We beheren hier 119 woningen die in 2008 een uitgebreide renovatiebeurt hebben gekregen. De renovatie is voor ons aanleiding geweest om de bieding Beter Wonen in te dienen. Hiermee kunnen we woonproblematiek achter de voordeur samen met de bewoners oplossen. Dit project is eveneens in 2008 gestart en is in 2009 afgerond. Aansluitend zijn de voortuinen in overleg met de bewoners aangepakt. Het woonomgevingproject is in 2008 geïnitieerd en in 2009 afgerond. In 2009 is ook de Buurtonderneming gestart. Een werkvorm die aan de slag gaat met de vraagstukken van de wijk, zoals imago, emancipatie, schoon-heel-veilig en de fysieke verandering. De gemeente en Trudo zijn aandeelhouders in de onderneming. Woonbedrijf blijft haar rol als woningbeheerder ruim interpreteren in Woensel West. 25

25 26

26 5 Ons Vastgoed 5.1 Vastgoed als duurzame bron Het vastgoed is voor Woonbedrijf een duurzame bron om de bedrijfsdoelen blijvend waar te maken. Dit vraagt om slim exploiteren op alle niveaus waarbij behouden tenzij het adagium is. In de ideale woningmarkt kan iedere klant zijn eigen keuze maken. Daar waar we in het belang van onze klanten de mogelijkheden zien, ondernemen we actie. Door te sturen op de juiste prijs/kwaliteitverhouding willen we het aanbod aan de onderkant van de huurmarkt op (een gezond) peil houden. Met het onderzoek koersbepaling complexen in 2008 is gebleken dat er vanuit het klantperspectief heel weinig aanleiding is om complexen te slopen. De woningvraag is meer dan aanwezig (kwantitatief en kwalitatief) en in het bestaande vastgoed zien we goede mogelijkheden om de problemen op te lossen. Met de resultaten uit de complexenquête onder de districtmanagers in 2009 is dit beeld opnieuw bevestigd. Daarmee ligt voor de woningen van Woonbedrijf de gemiddeld verwachte levensduur boven de 100 jaar. De woningportefeuille van Woonbedrijf kenmerkt zich voor een stedelijke corporatie door een relatief groot aandeel eengezinswoningen (ca. 70%). Een woningtype dat door een diversiteit aan klantgroepen gewenst wordt, zowel qua leeftijd als qua aantal personen. Woonbedrijf komt aan deze wens tegemoet door voor het grootste deel van haar voorraad geen toewijzingscriteria te hanteren. Daarnaast behoort het merendeel van ons bezit (92%) tot de bereikbare woningvoorraad. Het huidige bezit heeft een sterke positie op de woningmarkt en bovendien een goede basiskwaliteit (85% van ons bezit is naoorlogs). Woonbedrijf ziet de kasgeldstroom uit haar huidig bezit als de duurzame bron van waaruit wij verdere investeringen kunnen doen. Wij kiezen er voor om via onderhoud en kwaliteitsverbetering de levensduur van ons bestaande bezit te verlengen tegen betaalbare huurprijzen. Bij deze portfoliostrategie hoort een lage sloop- en verkoopambitie met als logisch gevolg een geringe vervangende nieuwbouwproductie. De woningmarkt is een gereguleerde markt. Dit maakt anno 2009 dat in het betaalbare deel van de huurmarkt klanten een huurprijs betalen die minder dan 3% bedraagt van de waarde. Voor een nieuwbouwwoning is dat onvoldoende om de kostprijs te betalen. Oftewel dat kan Woonbedrijf alleen maar doen door er geld bij te doen uit eigen middelen. Voor Woonbedrijf komt dat geld uit de vastgoedexploitatie. De positieve kasstroom uit de vastgoedexploitatie van de portfolio is voor Woonbedrijf de bron om onrendabel te kunnen investeren. Woonbedrijf wil haar verantwoordelijkheden blijvend waarmaken en dat vraagt dus om een duurzame bron zodat Woonbedrijf kan presteren naar vermogen. Gezien het verhuren onder de kostprijs komt het beheer van de bron erg nauw. Dit vraagt een goed meerjarig inzicht in wat er nodig is in de portfolio om de bron niet te laten opdrogen. Dit vraagt slim exploiteren van het vastgoed. Slim exploiteren gaat over kosten en opbrengsten. In de vastgoedstrategie beperkt zich dat tot het slim omgaan met de kosten aan het vastgoed ten behoeve van de juiste prijs/kwaliteitverhouding passend bij de vraag. Het huurbeleid en het vermarkten gaan over het slim sturen van de opbrengsten. De lange levensduur maakt het mogelijk om oude dogma s los te laten. Woonbedrijf wil pas zaken vervangen omdat ze vanuit qua prijs/kwaliteitverhouding er echt aan toe zijn (en dus niet omdat ze administratief zijn afgeschreven). Dit is vertaald in het adagium behouden tenzij wat richting geeft aan het slim exploiteren en geldt voor de gehele portfolio, voor gebieden, voor complexen, voor woningen en voor gebouwdelen. Het doet niet alleen recht aan de beleving bij de klant maar levert ook een bijdrage aan het maatschappelijke vraagstuk van de duurzaamheid. 5.2 Energie en duurzaamheid Naast de individuele klant(wens) kijken we ook naar het maatschappelijke belang. Waar het klantbelang vaak betrekking heeft op het hier en nu, kijken we vanuit het maatschappelijk belang naar de toekomst. Bij de keuzes die wij maken wegen we de effecten op de lange termijn voor de klant, het vastgoed en het bedrijf. Dit is onze invulling van duurzaam ondernemen. Al jaren investeert Woonbedrijf bij renovatieprojecten en planmatig onderhoud in verbeteringen die de energiehuishouding van de woningen verbeteren. Zo is inmiddels 75% van ons bezit voorzien van dubbelglas. Een aanzienlijk deel van de kozijnen is in het verleden voor het einde technische 27

27 levensduur vervangen omdat dit het wooncomfort en de woonlasten van bewoners ten goede komt. Bij het vervangen van daken wordt tevens de dakisolatie verbeterd. Daarnaast heeft inmiddels 60% van de woningen een individuele HR-ketel en 20% een luchtwarmtepomp. Woonbedrijf heeft in 2009, binnen de zich grillig ontwikkelende wettelijke regelgeving, ervoor gekozen om haar woningen van een energielabel te voorzien dat voldoet aan de recentste versie van januari Voor studentenhuisvesting en bedrijfsruimten is de regelgeving nog in de maak. Deze verwachten we voor juli 2010 ook gelabeld te hebben. Als we kijken naar het totaalbeeld dan zien we ongeveer 1/3 van de woningen een D label heeft. Dit is landelijk gezien een goede score. Ongeveer 1/3 van de woningen heeft een hoger label dan D en ongeveer 1/3 heeft een lager label dan D. Wat opvalt, is dat de laagste labels F en G vooral in de jaren 50 woningen met een platdak zitten. Maar ook de bovenste- en hoekwoningen van de appartementencomplexen uit de jaren 60 en 70 hebben een laag label. De energiezuinigheid van woningen na 1990 is lager dan je zou mogen verwachten op grond van het toen gewijzigde bouwbesluit. Label Aantallen Label A 174 Label B 860 Label C 5164 Label D 8808 Label E 4995 Label F 2258 Label G 542 Totaal gelabeld De methodiek van het labelen zetten wij voortaan standaard in bij renovatieprojecten. In het grootste renovatieproject dat momenteel is geïnitieerd (Philipsdorp: 771 woningen, 100 miljoen investering), is het huidige label E, F en deels G. Ambitie is om na de renovatie de woningen minimaal op C te krijgen. In 2009 hebben we bij drie renovatieprojecten (446 eenheden; in 2008: 298 eenheden) een energiebesparing van meer dan 30% gerealiseerd, onder meer door het aanbrengen van dakisolatie en HR-glas. Bij nieuwbouwprojecten is altijd voldaan aan EPC-norm zoals gesteld in het Bouwbesluit. In sommige gevallen is meer gedaan. Zo hebben we in de nieuwbouw van Lakerlopen speciale warmte-terug-win (WTW) installatie geplaatst waarmee het water om te douchen wordt opgewarmd door het afvalwater van de douche. Nog steeds is gedrag van de gebruiker de belangrijkste factor in het energiegebruik. In etagecomplexen met collectieve ketels ervaren wij dat bewoners een ongunstig stookgedrag vertonen. In 2009 hebben wij een start gemaakt met het ombouwen naar individuele HR-ketels (120 appartementen).). Verder is onderzocht of de HRe-ketel (produceert ook elektriciteit) bij ketelvervanging een passend alternatief kan zijn als keuzeoptie voor onze huurder tegen een beperkte huurverhoging. Gebleken is dat de technologie nog steeds in ontwikkeling is. Daarnaast blijkt o.a. uit een eigen proefopstelling dat de kosten nog fors hoger zijn dan de baten. In 2009 heeft Woonbedrijf deelgenomen aan een pilot GPR bestaande bouw. GPR staat voor Gemeentelijke Praktijkrichtlijnen en is een methodiek waarbij maatregelen rondom de thema s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde gemeten worden op hun prestaties. Deze methodiek was er al langer voor nieuwbouw, maar is recent ook voor bestaande bouw ontwikkeld. De GPR is een methodiek van de gemeente, Woonbedrijf heeft in het kader van de renovatie van Philipsdorp 2 woningen voor de pilot laten doorrekenen. 28

28 GPR scores Energie Milieu Gezondheid Gebruikskwaliteit Toekomstwaarde Voor Na Voor Na Voor Na Voor Na Voor Na Bazelbuurt Oud Philispdorp Bouwbesluit 6.0 De resultaten van de geplande ingrepen zijn op basis van de GPR meting meer dan goed te noemen. Daarnaast vinden wij dat voor ons belangrijke criteria zoals de relatie tussen de kosten en de opbrengsten, de relatie tussen de thema s onderling, de opbrengst voor de huurder en de betekenis van het getal ontbreken in de systematiek. Woonbedrijf heeft besloten om hiermee de pilot af te sluiten. De gemeente zal de bevindingen uit de pilot meenemen in de verdere ontwikkeling van haar eigen methodiek. 5.3 Onderhoudsbeleid In 2009 zijn we gestart met de Koersbepaling complexen. Dit is een omslag in onze werkwijze, in plaats van het jaarlijks ophalen van ons complexbeleid (tijdens de begrotingsronde) willen we structureel gaan werken aan een goede begroting. Dit betekent dat we elk complex om de drie jaar gaan bekijken om vervolgens de complexstrategie voor een periode van 3 jaar vast te zetten. Dit resulteert in meer kwaliteit in de koersbepaling van de complexen, minder schommelingen in de bedrijfswaarden, optimalisatiekansen bij het plannen van de activiteiten (o.m. bundelen) en tot een betere capaciteitsplanning van de afdeling Vastgoed. In 2009 hebben we de geplande ingrepen per district opgehaald en een totaalbeeld gevormd voor de portfolio van Woonbedrijf. Daarnaast is er gestart met het uitzetten van enquêtes onder de districtmanagers. Met deze enquêtes vormen we een beeld van projecten waarvan je met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan aannemen dat deze eraan komen, maar die nog onvoldoende zijn uitgewerkt om ze in de begroting op te nemen. Om toch een reëel beeld te hebben van deze projecten zijn archetypen ontwikkeld. De voorraad van Woonbedrijf is opgedeeld in 11 archetypen. Per archetype is, op basis van onze eigen ervaringen, bepaald welke ingrepen te verwachten zijn en welke kosten hieraan verbonden zijn. Deze worden dan weer gebruikt om in de begroting op te nemen. Daarnaast hebben we vanuit de enquêtes een beeld gevormd van de restant exploitatieduur. Van oudsher werken we met boekhoudkundige levensduren, maar dit geeft geen getrouw beeld van de werkelijkheid. Daarom hebben we de ambitie om te gaan werken met restant exploitatieduur. Dit zal in 2010 verder worden ontwikkeld ten behoeve van de begroting 2011 In 2009 is door Woonbedrijf voor 89,4 miljoen uitgegeven aan onderhoud en renovatie: (bedragen X 1.000) Omschrijving Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Renovatie Totaal Woonbedrijf zet de klant centraal en maakt haar processen klantgeoriënteerd. Voor ons is klantgeoriënteerd onderhoud gericht op de individuele klant en de binnenkant van de woning. In 2009 hebben we voor klantgeoriënteerd onderhoud (als onderdeel van het dagelijks onderhoud) de volgende uitgaven gedaan (bedragen X 1.000) Omschrijving 2009 Reparatieverzoeken Individuele verbetering 759 Woningaanpassing WMO 589 Oppluspakket

29 Voor mutatieonderhoud hebben we in ,9 miljoen uitgegeven. In 2009 zijn we gestart met het beter inzichtelijk maken van onze onderhoudsuitgaven. De huidige informatievoorziening is onvoldoende om goed te kunnen sturen op het onderhoud. Dit zal resulteren in betere rapportages en een programma van eisen voor het nieuwe informatiesysteem. Tevens is de beheersing van de onderhoudsuitgaven nadrukkelijk op de agenda gezet. Dit moet leiden tot een beter kostenbewustzijn en uiteindelijk tot een reductie van de onderhoudsuitgaven bij gelijkblijvende kwaliteit en klantwaardering, dus slimmer ondernemen. Voor planmatig onderhoud is in miljoen uitgegeven. Het betrof 486 projecten in 253 complexen, waarmee ruim huurders van Woonbedrijf in meer of mindere mate betrokken zijn geweest bij onderhoudswerkzaamheden. Zo n 30% van de uitgaven betrof het vervangen van de cvinstallatie, 25% is uitgegeven aan bouwkundige werkzaamheden en 20% aan schilderwerk. Op de oorspronkelijke begroting van 35 miljoen is in miljoen bespaard als gevolg van het clusteren van activiteiten en scherp inkopen. 5.4 Nieuwbouw en renovatie Woonbedrijf had ultimo vastgoedeenheden in bezit, waarvan woningen en studenten eenheden. In 2009 hebben we 66,6 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw projecten. Hiervoor zijn 144 nieuwbouw huurwoningen en 41 nieuwbouw koopwoningen, een spilcentrum en een steunpunt gerealiseerd. Nieuwbouw woongelegenheden 2009 (bedragen X 1.000) Omschrijving Woning Goedkoop Woning Betaalbaar Woning Duur Overige Woon- Gelegenheden Totale Stichtingskosten Totaal Onrendabele Top De Lieven Boschdijk Lakerlopen Steunpuntwoning Lakerlopen Lakerlopen Doornakkers Totaal Overige opleveringen nieuwbouw huur 2009 Doornakkers Spil 10 Totaal 10 Opleveringen nieuwbouw koopwoningen 2009 De Lieven 25 Lakerlopen B 16 Totaal 41 In 2009 zijn bij twee projecten gemiddelde stichtingskosten per woning van de nieuwbouwwoningen boven de grens van gerealiseerd. Het betreft de 11 woningen De Lieven ( per woning) en 47 woningen Lakerlopen ( per woning). In beide gevallen betreft het stedelijke locaties waarbij is afgeweken van de oorspronkelijke stedebouwkundige structuur. Het optimaliseren van het ruimtegebruik en het toevoegen van kwaliteit bij dergelijke projecten heeft gevolgen voor de uiteindelijke stichtingskosten. 30

30 De belangrijkste renovatieprojecten die in 2009 zijn uitgevoerd zijn (bedragen X 1.000) District Projectnaam Uitgaven VHe s Kosten per vhe Woensel Noord Eckart Woensel Zuid Humboldtplein Woensel Noord Jeruzalemlaan Woensel Noord Veluwelaan Woensel Noord Tholenstraat Woensel Noord Genovevalaan / Ferguutstraat Gestel Uniastate Noord Oost Carpinistraat Uitgaven diverse complexen Totaal Stedelijke projecten Strijp-S Zo n zes jaar geleden is Woonbedrijf betrokken geraakt bij de herontwikkeling van de voormalige bedrijfsterreinen van Philips op Strijp-S. Woonbedrijf richt zich daarbij in eerste instantie op twee deelgebieden waarbinnen de woonfunctie een belangrijke plaats inneemt. In 2009 is daarbij voorrang gegeven aan de ontwikkeling van veld E; een deelproject van 196 woningen met een ondergrondse parkeervoorziening in combinatie met een bedrijfsruimte van ongeveer 1000 m². Eind 2009 is voor dit plan een bouwvergunning verleend. In 2009 heeft Woonbedrijf, onder invloed van de gevolgen van de kredietcrises voor de woningmarkt, het gesprek gestart over een andere invulling van de ontwikkeling van het tweede deelgebied, veld G. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheden voor het aantrekken van een maatschappelijke functie die in het nieuwe tijdgewricht de stedelijke vernieuwing op gang kan houden. De gesprekken hierover zijn in 2009 nog niet afgerond. Viktoriakwartier Al geruime tijd tracht Woonbedrijf een ontwikkeling van het Viktoriakwartier op gang te brengen die moderne en eigentijdse faciliteiten biedt voor de culturele activiteiten die zich in dit gebied ontwikkelen in combinatie met aanvullende functies ter versterking. Eind 2008 heeft Woonbedrijf besloten de planvorming stil te leggen, nadat er discussie was ontstaan over functies in en indeling van het plangebied. Heel 2009 heeft voor Woonbedrijf in het teken gestaan van een het verkrijgen van een juridische (eigendoms-) titel als grondslag voor verdere inspanningen. Rond de zomer leek het mogelijk een overeenkomst te sluiten tussen gemeente en Woonbedrijf maar bleken bepalingen van Europese mededinging onoverkomelijk. In 2009 is niet tot een nieuwe overeenstemming gekomen. Parallel aan deze ontwikkeling heeft de gemeente Eindhoven, als eigenaar en verhuurder, de ontwikkeling van een plan voor renovatie van de Ventoseflat doorgezet. Woonbedrijf heeft zich hierin terughoudender opgesteld dan in de voorgaande jaren. De wens van de gemeente op de voortgang van dit deelproject zet de door Woonbedrijf beoogde integrale ontwikkeling van het gebied onder grote druk. De situatie heeft er toe geleid dat de vrijgevallen voorziening voor ontwikkeling van dit gebied niet opnieuw gereserveerd is. 31

31 Philipsdorp In 2009 is het renovatieplan voor het eerste deelproject Bazelbuurt + Oud Philipsdorp aangeboden aan de projectgroep IWV. Het voorstel bestaat uit onderhoudspakket, verbeterpakket tegen huurverhoging, keuzepakketten, voorstel om te werken met wisselwoningen en uitgangspunten sociaal plan. Samen met de bewonersvertegenwoordigers hebben we gewerkt aan de stukken die zijn aangeboden aan de projectgroep. Deze zijn inmiddels op 25 januari 2010 goedgekeurd en daarmee gaan we 2010 in met de ontwerpfase. Aanbod aan de Regio In de regiogemeenten waar 18% van ons bezit ligt blijft de bouwproductie aanzienlijk achter bij de bouwafspraken. De te lage bouwproductie betreft zowel de vrije sector als de sociale sector. Dit is slecht voor het functioneren van de woningmarkt in deze gemeenten zelf maar ook voor de stad Eindhoven omdat de randgemeenten een overloopfunctie hebben ten aanzien van sociale huisvesting. Woonbedrijf wil een extra bijdrage leveren aan deze taakstelling. Wij hebben in 2008 aan de randgemeenten een aanbod gedaan om 500 sociale huurwoningen te bouwen. Het initiatief om te komen tot realiseerbare plannen hebben we daarbij bij de gemeenten gelegd. In Nuenen zijn de eerste resultaten zichtbaar. In september 2009 is daar gestart met de bouw van 104 huurwoningen. De gemeente Veldhoven heeft Woonbedrijf verzocht voor 130 woningen middelen te reserveren, die de gemeente wil opnemen in het bouwprogramma De gemeente Best heeft ons gevraagd om 50 tot 100 woningen te realiseren in de wijk Naastenbest (inclusief Schutboom). 5.6 Ontwikkeling portfolio De mutaties in de portfolio van Woonbedrijf zijn beperkt. De woningen verhuren goed en kwalitatief is er slechts beperkt aanleiding tot sloop. Markttechnisch is er vooral sprake van een kwaliteitsfrictie, onze consumenten zijn vooral op zoek naar een betere woning. Er is geen aanleiding voor uitgebreide nieuwbouwprogramma s. Een en ander leidt tot het onderstaande stabiele beeld. Omschrijving woning woning woning overige totaal goedkoop betaalbaar duur woon vastgoedgelegenheden eenheden 1 januari Nieuwbouw huurwoningen Nieuwbouw koopwoningen Verkoop huurwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen Sloop Overige mutaties december De 116 gesloopte overige woongelegenheden betreft de coa eenheden die tijdelijk voor studentenhuisvesting werden ingezet (zie ook hoofdstuk 4 Derde leven ). 5.7 Verkoop woningen Ons beleid is de afgelopen jaren onveranderd gebleven: onze voorraad betaalbare eengezinswoningen is de waardevolle kern van ons bezit. Daarom hebben we besloten geen algemeen verkoopbeleid te voeren. We hebben vanuit de meerjarenbegroting een voorraad woningen die voor verkoop bestemd zijn, maar daar voegen we geen woningen aan toe. Volgens deze begroting hebben we voor woningen in de verkoop. Het verkoopproces voldoet aan de wettelijke eisen zoals die in het BBSH zijn gesteld. Zo wordt de verkoopprijs bepaald op basis van twee taxatierapporten en geeft Woonbedrijf geen korting op de verkoopprijs. Alle verkochte woningen zijn verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. In 2009 hebben we het effect van de kredietcrisis op de verkoopmarkt ondervonden. In eerste instantie hebben we de norm voor het aantal te verkopen woningen naar beneden bijgesteld tot

32 Uiteindelijk hebben we ultimo woningen verkocht. Gelet op de situatie op de koopmarkt (verminderde vraag) en de teruglopende mutatie (minder aanbod van voor verkoop vrijkomende woningen) is dit een behoorlijk resultaat. De opbrengsten uit verkoop blijven 'slechts' 4% achter op de prognoses, bij een achterblijven van de aantallen met 23%. Ondanks de situatie op de woningmarkt met tegenvallende verkopen blijft het mogelijk een goede prijs te krijgen voor onze woningen. Dit bevestigt het voornemen vooralsnog geen prijsmaatregelen te nemen in verband met tegenvallende verkoopaantallen De kredietcrisis slaat hard toe in met name de nieuwbouw van koopwoningen. Voor Woonbedrijf is dat extra voelbaar in een 3 tal projecten welke in aanbouw zijn. Hier is bewust is gekozen om af te maken waar eerder afspraken zijn gemaakt met kopers, buurt en overheid. Andere projecten in ontwikkeling met koopwoningen waar de verkoop nog niet was gestart zijn in heroverweging genomen. Dit betreft projecten zoals Waterrijk, Zuijderwijck, Taxandriapark, Drents Dorp Noord en Schellen. Heroverweging kan leiden tot een andere programmering dan wel het geheel vervallen van een project. In de 3 projecten Lakerlopen, De Lieven en Eersel zijn extra inspanningen gestart om de woningen te verkopen. Er wordt gewerkt met meerdere makelaars, deze worden strakker aangestuurd, meer marketing, modelwoning, open dagen, informatie ophalen bij kopers, incentives voor kopers en bemiddelaars. Daarnaast wordt gewerkt aan constructies welke in 2 e instantie ingezet kunnen worden om de laatste woningen te kunnen vermarkten. Woonbedrijf wil geen nieuwbouw opleveren met grote aantallen nog te verkopen woningen. Naar aanleiding van de modelwoning in de Lieven lijkt het dat het 1:1 kunnen laten zien van de nieuwbouw modelwoning verkoopbevorderend werkt. 5.8 Grondposities In 2009 hebben wij een brief ontvangen van het ministerie van VROM betreffende 2 grondposities die Woonbedrijf langer dan 10 jaar in bezit heeft, zonder dat hier een woonbestemming op rust. Op grond van de MG en MG oordeelt VROM dat het hier gaat om een onrechtmatige situatie die beëindigd moet worden. In ons antwoord aan VROM hebben wij aangegeven dat wij ten aanzien van de grondpositie aan de Heezerweg in gesprek zijn met het Brabants Landschap over de overname van deze strook grond. De overdracht zal in 2010 plaatsvinden. Ten aanzien van de bospercelen in Schuttersbosch hebben wij aangegeven dat deze onderdeel uitmaken van een zeer langdurig proces van herstructurering. In verband met de ontstane situatie op de koopwoningmarkt en de onwenselijke trage herontwikkeling van het gebied, hebben wij in 2008 besloten om naar alternatieven te kijken waarmee het resultaat van de ontwikkeling dichter bij onze doelen komt. De onderhavige grondstroken betreffen stroken die nu nog niet bebouwd zijn, maar als afronding van de herstructurering wel voor herontwikkeling in aanmerking komen. Woonbedrijf is in dit woongebied de enige eigenaar/ontwikkelaar. De ingeslagen richting geeft nu te weinig ruimte om daar andere ontwikkelaars bij te betrekken en dat is ook niet wenselijk omdat die mogelijk in concurrentiepositie ten opzichte van onze eigen ontwikkeling zouden komen. Wij hechten er dan ook aan om gezien ons belang en onze verantwoordelijkheid tot het gebied onze grondpositie te handhaven tot dat er een definitief beeld is ontstaan van de totale inrichting van het gebied en van de definitieve bestemming van alle grondposities in het gebied. In 2010 willen wij de interne besluitvorming omtrent deze integrale visie afronden. In antwoord op onze zienswijze heeft VROM aangegeven dat zij begrip heeft voor de positie van Woonbedrijf en dat het volkshuisvestelijk belang ermee gediend is om Woonbedrijf langer de tijd te geven om deze onrechtmatige situatie te beëindigen. 5.9 De effecten van de crisis De kredietcrisis heeft forse effecten op een aantal activiteiten van Woonbedrijf. Hiervoor is de stagnatie al benoemd in een aantal nieuwbouwprojecten van Woonbedrijf met koopwoningen. Ook de nieuwbouw van huurwoningen staat onder druk omdat Woonbedrijf als uitgangspunt hanteert dat de stichtingskosten van huurwoningen lager moeten zijn dan de getaxeerde vrij-op-naam-waarde. In 2009 is gebleken dat de taxaties 10-15% lager uitvielen dan eerdere prognoses. De nieuwbouwmarkt is nagenoeg tot stilstand gekomen en ook in de bestaande bouw houden veel opdrachtgevers de hand op de knip. Dit heeft veel betekenis voor leveranciers in de bouwkolom. In de 33

33 eerste helft van 2009 hebben zich meerdere ontwikkelaars gemeld bij Woonbedrijf met het verzoek om woningen af te nemen zodat het project alsnog door zou kunnen gaan. In de meeste gevallen bleek het ook voor Woonbedrijf geen mogelijkheid omdat Woonbedrijf vergelijkbare ontwikkeluitgangspunten hanteert. In de 2 e helft van 2009 hebben bouwleveranciers zich meer nadrukkelijk gemeld bij Woonbedrijf met verzoeken om werk. Uit de contacten blijkt dat er in de bouwleveranciers stevig gesaneerd wordt en dat hun verwachting is dat 2010 wellicht een nog lastiger jaar zal worden. Verder zien we dat de uitkomsten van aanbestedingen structureel lager zijn dan eerdere ramingen. Vanaf begin 2009 is het leveranciersmanagement van Woonbedrijf aangescherpt vanwege de grotere risico s bij de leveranciers. Voor een aantal nieuwbouwprojecten waar Woonbedrijf al mee aan de slag was zoals Strijp-S, veld E, Gerretsonlaan en Podium is de koers ingezet om alle mogelijkheden te onderzoeken om deze projecten toch mogelijk te maken. Daarnaast is er op verzoek van de gemeente Nuenen voor het project Luistruik van Bouwfonds gekozen om 104 woningen af te nemen als betaalbare huurwoning zodat dit project ook door kan gaan. In deze projecten wordt gebruik gemaakt van de stimuleringsregelingen van Rijk en Provincie. Ondanks de crisis neemt Woonbedrijf haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Meerdere nieuwbouwprojecten worden toch doorgezet en mogelijk gemaakt. En daarnaast houdt Woonbedrijf de investeringen in de bestaande woningvoorraad op peil (89,4 mln.) 34

34 6 Onze manier van werken 6.1 Organisatie We willen een klantgestuurde organisatie zijn: écht luisteren naar de klant, door dicht bij de klant te zijn. Daarom zijn we georganiseerd in negen districten, waarvan acht gebiedsgericht en één, Vestide, voor studentenhuisvesting en short-stay. De districten zijn zelf verantwoordelijk voor het beheer en de ontwikkeling van hun gebied. Ze voeren alle dagelijkse beheerprocessen uit (verhuur, dagelijks onderhoud, woningmutaties, incasso, overlast, etc.). Daarnaast zijn ze verantwoordelijk voor het ontwikkelen van gebiedsvisies en het opstarten van activiteiten (waaronder ingrepen in het vastgoed) die daaruit volgen. De afdeling Vastgoed ondersteunt de districten bij ingrepen in vastgoed. Het district is de opdrachtgever en geeft aan waaraan de vastgoedoplossing moet voldoen. Vastgoed ontwikkelt en realiseert de oplossing. De afdeling Bouwservice (BS) voert het klantgeoriënteerde onderhoud uit, als (interne) leverancier in opdracht van de districten. Het overige dagelijks onderhoud brengen de districten rechtstreeks onder bij externe leveranciers. De afdeling Financieel Management en Services (FMS) faciliteert de hele organisatie op het gebied van administratie, ICT en facilitair beheer. Het bestuur is verantwoordelijk voor de koers en de maatschappelijk prestaties. Enkele bevoegdheden van het bestuur zijn ondergebracht binnen bestuursondersteuning, verantwoordelijk voor de werking van de organisatie. Dit zijn interne beheersing en control (Controller), goed werkgeverschap (Manager HRM), identiteit en imago (Manager Communicatie), en strategie en procedurele integriteit (Secretaris). 6.2 Organisatieontwikkeling In 2009 zijn een aantal belangrijke organisatiewijzigingen doorgevoerd. Zo is de afdeling Bouwservice getransformeerd naar een klantgeoriënteerd servicebedrijf. Dit betekent dat Bouwservice vanaf 1 april 2009 zich alleen nog bezig houdt met reparatieverzoeken, individuele verbeteringen, oppluspakketten en woningaanpassingen in het kader van de WMO. Het zijn juist deze werkzaamheden waarbij de klant het initiatief neemt en een goede communicatie en afstemming met de klant in de uitvoering noodzakelijk is. In 2008 hebben we geconcludeerd dat het van grote waarde is om een eigen servicebedrijf te hebben dat zich hier specifiek op richt. In 2009 zijn we gestart met 5 gebiedsgerichte serviceteams die aansluiten bij de gebiedsgerichte indeling van de districten. De resultaten van deze transformatie zijn direct merkbaar. Een betere afstemming tussen het district, het callcenter en Bouwservice leidt tot een hoge waardering van onze klanten voor de uitvoering van reparatieverzoeken. 35