Ontwikkeling Eikenhorstlaan Voorhout

Transcriptie

1 Ontwikkeling Eikenhorstlaan Voorhout Landschappelijk advies ontwikkeling Eikenhorstlaan Waddinxveen, Opdrachtgever: De heer W. Warmerdam, Warmerdam makelaardij Contactpersoon: Pieter Balkenende Foto: Pieter Balkenende

2 Inhoud 1 Inleiding 3 2 Ruimte voor Ruimte in Zuid-Holland Inleiding Toepassing 4 3 Situatie en omgeving Bedrijfscomplex Eikenhorstlaan Bedrijfscomplex Leidsevaart Omgeving Eikenhorstlaan Omgeving Leidsevaart Planlocatie nieuw te bouwen woningen Eikenhorstlaan 7 4 Conclusie en adviezen Landschap Nieuw te bouwen woningen Open Geest Afsluitend advies 12 Alle foto- en beeldmateriaal in dit document is eigendom van Landschapsbeheer Zuid- Holland. Gebruik van foto- en beeldmateriaal voor eigen publicatie is zonder overleg niet toegestaan. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 2

3 1 Inleiding Landschapsbeheer Zuid-Holland heeft van de heer Warmerdam, vertegenwoordiger van de heer B. Morits, opdracht gekregen een landschappelijk advies uit te brengen betreffende de sanering van het kassencomplex aan de Eikenhorstlaan 1 te Voorhout. Met daaraan gekoppeld de sanering van het kassencomplex van de heer L. v.d. Burg aan de Leidsevaart 125 te Noordwijkerhout. In verband met deze sanering wordt beoogd twee woningen terug te bouwen aan de Eikenhorstlaan. Dit advies betreft het in kaart brengen van de landschappelijke gevolgen van de ontwikkeling op de verschillende locaties. Om dit advies tot stand te laten komen is kennis genomen van verschillende documenten en tekeningen betreffende de sanering verstrekt door zowel de gemeente als door Piet Warmerdam makelaardij. Daarnaast zijn er op diverse momenten bezoeken gebracht aan de verschillende objecten. In dit rapport wordt uitsluitend het landschappelijke advies verwoord. Er wordt geen uitspraak gedaan over de bestemming van het gebied of over de verder te voeren procedures. Er worden geen belangen meegenomen in het advies. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 3

4 2 Ruimte voor Ruimte in Zuid-Holland 2.1 Inleiding De Ruimte voor Ruimte regeling heeft als doel het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied door de sloop van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen en kassen die niet in het landschap passen en daarmee de gewenste landschappelijke waarden verminderen. Om dit doel te bereiken mogen in ruil voor het definitief en substantieel slopen van de bedrijfsgebouwen, op passende locaties, één of meer burgerwoningen worden gebouwd. De randvoorwaarden van de regeling zijn probleemgericht, gebiedsspecifiek en worden op maat ingezet om daarmee de ruimtelijke kwaliteit zo concreet mogelijk te verhogen. De volgende uitgangspunten zijn van belang: - De bouw van een woning is te allen tijde gekoppeld aan de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen. Er geldt een minimum van 1000 m² te slopen bedrijfsgebouwen óf 5000 m² kassen voor het bouwen van één woning. Het areaal bedrijfsgebouwen (schuren) is vijf keer meer waard voor de te verkrijgen glasrechten dan kassen. Hierbij komt 1000 m² bedrijfsgebouw overeen met 5000 m² kasruimte. - De hoeveelheid die nodig is voor het bouwrecht van één private woning is minimaal 1000 m² bedrijfsloods en/of 5000 m² kascomplex. Indien er meer meters worden gesloopt dan ontstaat de mogelijkheid meerdere woningen te bouwen, met een maximum van drie woningen per locatie. 2.2 Toepassing Het complex aan de Eikenhorstlaan te Voorhout bestaat uit verschillende kassen, aan de zijde van de Van de Berch van Heemstedeweg. Op het complex worden de kas en aangelegen schuur gesaneerd. De vrijgekomen grond wordt deels gebruikt voor woningbouw en een deel komt beschikbaar als bollengrond. Door de sanering moet de openheid en de landschappelijke kwaliteit van het gebied versterkt worden. Het te saneren bedrijfscomplex aan de Eikenhorstlaan bestaan uit: m² kasruimte en 360 m² schuurruimte. Totaal 5000 m² glasrechten Binnen de ontwikkeling van de percelen aan de Eikenhorstlaan wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van twee woningen. Voor het reserveren van dit aantal bouwkavels worden er tevens glasrechten van elders betrokken. De sanering van het kassencomplex aan de Leidsevaart te Noordwijkerhout worden meegenomen in de ontwikkeling aan de Eikenhorstlaan. Het te saneren bedrijfscomplex aan de Leidsevaart 215 te Noordwijkerhout bestaat uit: m² kasruimte en 340 m² schuurruimte. Totaal m² In totaal levert de sanering van de twee complexen voldoende Ruimte voor Ruimte rechten op voor het reserveren van twee private bouwkavels op de locatie aan de Eikenhorstlaan 1 te Voorhout. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 4

5 3 Situatie en omgeving 3.1 Bedrijfscomplex Eikenhorstlaan Het complex aan de Eikenhorstlaan 1, zie foto 1 en 2, betreft een kassencomplex in een verouderde staat. Het bedrijf ligt in de buurt van de bebouwde kom van Voorhout. Door het verouderde karakter treedt er verrommeling op. De bloemen- en bollenkwekerij die voorheen gebruik maakten van het complex is niet langer actief. Hierdoor is er een grote kans dat het complex ongebruikt in het open landschap achterblijft en er verwaarlozing optreedt. Foto 1. De te saneren complexen aan de Eikenhorstlaan, rood omrand (bron: Google earth) Foto 2. Het complex Eikenhorstlaan 1 Landschapsbeheer Zuid-Holland p 5

6 3.2 Bedrijfscomplex Leidsevaart 215 Het bedrijfscomplex aan de Leidsevaart 215, zie foto s 3,4 en 5, is gelegen in een cluster van bedrijfsgebouwen in een open poldergebied tussen de Gooweg en de kenmerkende Boekhorstpolder. Van het complex worden de noordelijk gelegen kassen en bijhorende bedrijfsgebouwen gesaneerd. Foto 3. Het te saneren bedrijfscomplex, rood omrand, aan de Leidsevaart 215 (bron: Google earth) Foto 4. De voorzijde van het te saneren complex Foto 5. De achterste kassen van het te complex Landschapsbeheer Zuid-Holland p 6

7 3.3 Omgeving Eikenhorstlaan Het complex aan de Eikenhorstlaan bevindt zich in de Luizenmarktpolder, waarin voorheen veel bollengrond aanwezig was. Tegenwoordig is de Luizenmarktpolder grotendeels bebouwd door de uitbreiding van de kern Voorhout. De Luizenmarktpolder bestond voor een deel uit poldergrond en voor een deel uit zandvlaktes. Door de komst van woonwijk Hoogh Teylingen is het karakter van de polder erg veranderd. Wel is er vanuit de polder nog zicht op de ruïne van Teylingen. De aanwezige zandsloten geven de oorspronkelijke verkaveling weer en zijn bepalend voor de structuur van het gebied. 3.4 Omgeving Leidsevaart Het complex aan de Leidsevaart is gelegen in de Zwetterpolder. De Zwetterpolder is gelegen in de strandvlakte tussen de Noordwijkerhoutse geest en de strandwal waarop de kernen van Lisse en Voorhout ontstaan zijn. De Zwetterpolder is deels in gebruik voor de bollenteelt en deels als weidegrond. De bebouwing van de polder oogt versnippert, mede doordat de polder taps toeloopt. Toch biedt de polder, mede door de noord zuidoriëntatie van de Leidse vaart lange zichtlijnen en een open karakter. 3.5 Planlocatie nieuw te bouwen woningen Eikenhorstlaan De te saneren kassen en schuren leveren gezamenlijk voldoende rechten op voor het reserveren van twee bouwkavels op de percelen van de Eikenhorstlaan 1. De woningen komen in lijn met de bestaande woning. De nieuwe woningen beperken voor een deel het ontstane zichtvenster na de sanering. Door de woningen zoveel mogelijk te clusteren aan de bestaande bebouwing wordt het venster toch vergroot. Zie foto 6 en 7 voor het bestaande venster. Foto 6. Het bestaande zichtvenster tussen de twee complexen aan de Eikenhorstlaan Landschapsbeheer Zuid-Holland p 7

8 Foto 7. De bestaande zichtlijnen tussen de twee complexen aan de Eikenhorstlaan (bron: Google earth) Landschapsbeheer Zuid-Holland p 8

9 4 Conclusie en adviezen 4.1 Landschap Het gaat in dit advies om de vraag of hier een verantwoordelijke landschappelijke keuze wordt gemaakt wat betreft het saneren van de bedrijfscomplexen aan de Eikenhorstlaan 1 en Leidsevaart 215 én de beoogde ontwikkeling van een aantal private woningen op de percelen aan de Eikenhorstlaan. Daarnaast moet bij het toepassen van de beschreven Ruimte voor Ruimte regeling aantoonbaar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landschap plaatsvinden. Onderstaand is beschreven wat de landschappelijke consequentie is. Beide bedrijfscomplexen hebben de primaire functie voor de teelt van bloemen en bollen verloren. De kassen en bijgelegen gebouwen zijn niet langer rendabel in het gebruik en de kans is daarmee groot dat de kassen ongebruikt in het landschap achterblijven en leiden tot verrommeling. Het kassencomplex aan de Eikenhorstlaan ligt op de rand met de bebouwde kom en belemmert voor een deel de beleefbaarheid van het achterliggende landschap. Het complex aan de Leidsevaart is een groot en gedeeld complex in een besloten polder. Het complex heeft daarmee een grote invloed op de openheid van de polder. Met de sanering van het complex wordt een deel van de openheid hersteld. 4.2 Nieuw te bouwen woningen In het plan wordt rekening gehouden met de bouw van twee private woningen aan de Eikenhorstlaan. De woningen worden geplaatst op lijn met de bestaande woningen, op de plaats waar voorheen de kassen stonden. De woningen worden geclusterd aan de bestaande bebouwing waardoor het zichtvenster behouden blijft. De zichtlijnen vanaf de Eikenhorstlaan en de Van de Berch van Heemstedeweg wordt verruimd door de sanering, zie ook foto 8. Het is landschappelijk gezien belangrijk dat bij de aankleding van de nieuw te bouwen woningen rekening wordt gehouden met de normen van streekeigen beplanting. Het is niet de bedoeling de woningen met een bos te camoufleren. Het doel is de woningen landschappelijk in te passen, bijvoorbeeld met een solitaire boom, beukenhagen of enkele laanbomen. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 9

10 Foto 8. Nieuw te bouwen woningen Eikenhorstlaan en de versterkte zichtlijnen (Bron: Google earth) Landschapsbeheer Zuid-Holland p 10

11 4.3 Open Geest Bureau Vista heeft in 2003 onderzoek gedaan naar de openheid van de het landschap. De uitkomsten hiervan zijn beschreven in het rapport Open Geest. Dit rapport is een uitwerking van het Landschapsbeleidsplan Duin- en Bollenstreek. De Luizenmarktpolder wordt in Open Geest als minder waardevol betiteld door de sterk bebouwde randen en de grote kassen en bedrijfspanden die aanwezig zijn in de polder. De polder wordt tevens fors doorsneden door de zandsloot en de Prinsenweg. De sanering gaat de versnippering van rand aan de zijde van Voorhout tegen. De Zwetterpolder wordt in Open Geest als waardevol beschouwd waarin de duidelijke lijn van Leidsevaart en het wisselende gebruik van grasland en bollengrond mee spelen in de positieve waardering. De groene westgrens door de daar gelegen landgoederen geven op een positieve wijze de grens aan. Door de sanering ontstaat er meer zicht op deze landgoederen en bijhorende bossen. Foto 9. De herstelde zichtlijnen bij de Leidsevaart (Bron: Google earth) Landschapsbeheer Zuid-Holland p 11

12 4.4 Afsluitend advies Landschapsbeheer Zuid-Holland adviseert positief over de sanering van het complexen aan de Eikenhorstlaan en Leidsevaart te Noordwijkerhout met daaraan de ontwikkeling van twee nieuw te bouwen woningen op de percelen aan de Eikenhorstlaan 1. Door de woningen te clusteren aan de bestaande bebouwing wordt de negatieve impact op het landschap beperkt. Door de woningen tevens binnen de kaders van de te saneren kassen te realiseren worden de bestaande zichtlijnen niet verkleind. Het te saneren complex aan de Leidsevaart dragen positief bij aan de openheid van het landschap. Het complex is aan de rand van een landschappelijk waardevolle polder gelegen. Landschapsbeheer Zuid-Holland adviseert daarnaast de te realiseren woningen in het landschap in te passen door het aanbrengen van streekeigen beplanting conform regionaal beleid. Samenvattend acht Landschapsbeheer Zuid-Holland de volgende aandachtpunten van belang: - De twee complexen hebben een negatieve invloed op de openheid van de polders. Het complex aan de Eikenhorstlaan is gelegen op de rand van de bebouwde kom en heeft daardoor een negatief effect op de beleving van het bollengebied. De sanering heft deze negatieve invloed deels op. Op foto 8 zijn de herstelde zichtlijnen voor de Eikenhorstlaan weergegeven. - Het complex aan de Leidse vaart heeft door haar langwerpige vorm een negatief effect op de openheid van de polder. Doordat het een gedeeld complex is, vergroot de sanering een deel van de openheid ter plaatse. Op foto 9 zijn de herstelde zichtlijnen bij de Leidsevaart weergegeven. - De nieuwe woningen worden landschappelijk ingepast conform de normen streekeigen beplanting. Landschapsbeheer Zuid-Holland p 12