Werkstuk Economie project financiering MCV

Transcriptie

1 Werkstuk Economie project financiering MCV Werkstuk door een scholier 6508 woorden 10 april ,2 12 keer beoordeeld Vak Economie Projectfinanciering: Inleiding: Dit verslag gaat over het kopen van een huis met alles wat er bij komt kijken. Het uitkiezen en opnemen van een hypotheek en het taxeren van de woning en de kosten van de notaris enz. en wat er allemaal besproken moet worden voor het kopen en het beschrijven van een woning voor je hem op naam hebt. Verder wordt uitgelegd wat het verder allemaal in houd en waarom je de overheid wil dat je het doet of betaald. Wat het is en waarom je het moet regelen Hypotheekvormen: De lening die je bij een bank of instantie afsluit voor geld om een huis te kunnen kopen word een hypotheek genoemd. Er zijn verschillende manieren om het geld weer terug te betalen aan de bank. Je moet altijd rente betalen over het geld dat je leent of geleend hebt, dat is ong. tussen de 3-5 %. Het verschil is alleen of je eerst veel terug wilt betalen en later weinig of juist andersom of dat je het constant gelijk wilt houden. Dat terug betalen wordt aflossen genoemd. Zie hoofdstuk 4 hypotheekvormen. Hypotheekverstrekker: De hypotheek verstrekker is de bank of instantie waar je de hypotheek afsluit. Makelaar: Zie hoofdstuk 6 de makelaar. De rol van de notaris: Advies en controle De eigendom van een huis kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden overgedragen. De notaris maakt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers. In de regel wijst de koper van een huis de notaris aan. De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Schakel hem al in voor het opstellen van de koopakte. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen. Pagina 1 van 19

2 Afwikkeling De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De koper (en/of diens hypotheekbank) dient het verschuldigde tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de derdengeldenrekening van de notaris over te maken. De verkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuele hypothecaire leningen als zeker is dat ook hij aan zijn verplichting om een onbelast huis te leveren heeft voldaan. Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de transport- (en hypotheek-)akte. De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt. Kopen van een woning: Er zijn 2 manieren om een woning te kopen -K.K. (kosten koper) -V.O.N. (vrij op naam) Kosten koper houd in: Bovenop de koopprijs van een woning komen nog andere kosten. Voor bestaande woningen worden deze kosten koper (kk) genoemd. Je mag maximaal 12% van de koopsom meefinancieren als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluit. De kosten koper die zijn verbonden aan de hypotheek bestaan uit: overdrachtsbelasting (6% koopsom, alleen voor bestaande woningen) bouwrente (alleen voor nieuwbouw) waarborgsom bankgarantie hypotheekakte (gem. 0,4% hypotheekbedrag) Nationale Hypotheek Garantie (0,3% hypotheekbedrag) afsluitprovisie (ongeveer 1% hypotheekbedrag) taxatie (gem. 0,2% van het hypotheekbedrag) bouwkundig rapport (alleen bij oudere woningen) Kosten koper die niet verbonden zijn aan de hypotheek: kosten transportakte (bijna 1% koopsom) makelaarscourtage (gem. 2% koopsom Vrij op naam houd in: Een nieuwbouwwoning wordt vrij op naam gekocht, dat wil zeggen dat er geen overdrachtsbelasting wordt geheven over de koopsom. Dit is anders dan bij bestaande woningen, die meestal kosten koper (k.k.) worden verkocht. Wel is sprake van notariskosten en wordt BTW geheven over de koopsom. In de regel is de prijs waarvoor een nieuwbouwwoning wordt aangeboden inclusief BTW. Als u een hypotheek afsluit voor een nieuwbouwwoning heeft u verder te maken met afsluitprovisie en wellicht taxatiekosten. Niet alle hypotheekverstrekkers stellen een taxatie verplicht bij nieuwbouw, dit ligt ook aan het specifieke nieuwbouwproject. Verder moet u er rekening houden dat u bouwrente moet betalen. Een vuistregel is dat de bijkomende kosten bij het kopen van een nieuwbouwwoning vrij op naam ongeveer 6% van de koopsom bedragen. Dit is dan het totaal van notariskosten, afsluitprovisie, taxatiekosten en bouwrente Taxatie: Pagina 2 van 19

3 Een woning wordt bij de verkoop altijd getaxeerd dat betekend dat de waarde van de woning bepaald wordt door een erkende taxateur. Overdrachtsbelasting: De overdrachtsbelasting is 6% van de waarde van de woning, dat moet je betalen aan de overheid omdat je een woning koopt. NHG (nationale hypotheek garantie): De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het is de naam van de garantie die u kunt krijgen als u een lening afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning. Hiermee staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker. Wat betekent dit precies voor u? Als u een hypotheek afsluit maakt u samen met de geldverstrekker afspraken over de betaling van uw hypotheeklasten. Er kunnen zich echter situaties in uw leven voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek niet meer mogelijk is. Het kan zijn dat u in zo'n geval uw woning moet verkopen en dat de opbrengst van uw woning lager is dan het bedrag dat u nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restantschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restantschuld aan de geldverstrekker. Wanneer u geen schuld heeft aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld als uw inkomen daalt door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld scheiding, kan het Waarborgfonds u dit bedrag kwijtschelden en hoeft u dit bedrag dus niet meer terug te betalen. Voorwaarde hiervoor is dat u heeft meegeholpen de restantschuld zoveel mogelijk te beperken. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als u betalingsachterstanden heeft, u contact opneemt met de bank om te bekijken hoe u deze achterstand kunt inlopen. Wat zijn de voordelen van NHG? Voordeliger Met de NHG betaalt u een lagere hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot 0,6%. Dat betekent elk jaar opnieuw honderden euro's voordeel. Bij het afsluiten van NHG betaalt u eenmalig 0,40% over uw hypotheekbedrag. Door het rentevoordeel en de fiscale aftrekbaarheid heeft u deze kosten gemiddeld in een jaar terugverdiend. Veilig Als u er alles aan heeft gedaan om de restantschuld zoveel mogelijk te beperken, kan het Waarborgfonds uw restantschuld bij een gedwongen verkoop kwijtschelden. Zij kan dit doen als u buiten uw schuld in een probleemsituatie bent gekomen. U kunt hierbij denken aan betalingsproblemen als gevolg van werkloosheid, scheiding en arbeidsongeschiktheid. Verantwoord NHG is mogelijk als u voldoet aan de inkomensnormen zoals deze door het NIBUD zijn opgesteld. Volgens deze inkomensnormen mag een bepaald percentage van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Op deze manier weet u zeker dat u nooit teveel leent. U houdt bij een normaal uitgavenpatroon altijd voldoende financiële ruimte over voor andere uitgaven zoals de dagelijkse boodschappen en verzekeringen. Kosten fiscaal aftrekbaar Alle kosten die u moet maken om NHG te verkrijgen zijn fiscaal aftrekbaar. Volledige financiering Pagina 3 van 19

4 U kunt de aankoop van uw woning volledig financieren. Dit betekent dat u, naast de kosten voor de aankoop van de woning bijvoorbeeld ook de kosten voor de notaris, de makelaar, het taxatierapport en de kosten voor een verbouwing (kwaliteitsverbetering) kunt meefinancieren. U hoeft dus geen eigen geld in te brengen. Overlijdensrisicoverzekering: Dit is een verzekering dat als je komt te overlijden dat je hypotheek dat vervalt en je nabestaanden dan niet voor de kosten om draaien. Eigen woningforfait: Eigenwoningforfait en aftrekbare kosten Als eigenaar van een woning krijg je te maken met het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat in Box I bij je inkomen wordt opgeteld. Op die manier kent de fiscus een waarde toe aan het woongenot dat je als eigenaar van een huis beleeft over deze bijtelling betaal je belasting. Het woongenot wordt fiscaal namelijk gezien als inkomen in natura. De hoogte van het eigenwoningforfait is gekoppeld aan de WOZ waarde van je huis. WOZ waarde Het eigenwoningforfait wordt door de fiscus berekend aan de hand van de WOZ waarde van je huis. WOZ staat voor: wet Waardering Onroerende Zaken. De gemeente bepaalt de hoogte van je WOZ waarde. Je wordt daarvan door middel van een zogenaamde beschikking op de hoogte gesteld. De laatste WOZ beschikking dateert van 1 januari In het algemeen ligt de WOZ waarde iets onder de vrije verkoopwaarde van je huis. De hoogte van het eigenwoningforfait Het eigenwoningforfait wordt berekend door een bepaald percentage van de WOZ waarde te nemen. In onderstaande tabel kun je aflezen wat de bedragen zijn voor het belastingjaar Het maximum bedraagt 9.150,-. WOZ waarde Eigenwoningforfait =WOZ waarde xonderstaand percentage 0,- tot ,- 0,00% ,- tot ,- 0,20% ,- tot ,- 0,30% ,- tot ,- 0,40% ,- of meer 0,55% Aftrekbare kosten Je hebt als huiseigenaar niet alleen te maken met fiscale bijtellingen. Gelukkig zijn er ook de nodige aftrekposten. Zo mag je in het jaar waarin ze werkelijk gemaakt zijn, de volgende kosten aftrekken: de afsluitprovisie, de kosten van het opstellen van de hypotheekakte, de taxatiekosten en de kosten voor de aanvraag NHG. Op de afrekening van de notaris kun je precies zien welke kosten dit zijn. Soms mag je de afsluitprovisie niet gelijk aftrekken, maar moet je die verspreiden over de looptijd van de lening. De adviseur van De Hypotheker weet precies hoe dat zit. Vraag er naar. We hebben een volledig kostenoverzicht voor je gemaakt. Is je hypotheek (bijna) afgelost? Voor huiseigenaren die hun hypotheek (bijna) hebben afgelost, is het eigenwoningforfait met ingang van 2005 min of meer afgeschaft. Dat werkt als volgt: is het eigenwoningforfait hoger dan je aftrekbare Pagina 4 van 19

5 kosten zoals de hypotheekrente, dan heb je recht op een extra aftrekpost. Daardoor is de fiscale bijtelling per saldo nihil. Deze fiscale maatregel is bedoeld om huiseigenaren te stimuleren hun hypotheek versneld af te lossen. Wil je meer weten over deze maatregel? Vraag ernaar bij één van onze adviseurs. Waterschapslasten: Bij mij in de buurt betalen wij de waterschapslasten aan Velt en Vecht. Dat is voor het afvoer van afval water en voor b.v. reparatie van de waterleidingen waar ook ons water door aangevoerd wordt. Dat is 0.25 per 1000,- WOZ waarde. Nutsbedrijven: Dat zijn bedrijven die je voorzien van elektriciteit, water en gas. Gas en elektra wordt bij ons voorzien door Essent en het water door Waterleiding Maatschappij Drenthe. Gemeente Afvalstoffenheffing: Dit moet je betalen voor het afvoeren van je afval, dat is in de gemeente emmen per jaar. OZB (Ontroerend Zaak Belasting): Dit is belasting die je over je eigen woning moet betalen. Dit bedrag wordt 1 x in de 4 jaar uitgerekend en zal over een tijdje 1 x per jaar gebeuren. Verzekeringsmaatschappij Brand/opstalverzekering: Dit wordt uitgerekend naar de nieuwwaarde van je huis. Dit is een verzekering die je moet betalen voor het geval dat je huis afbrandt of beschadigd raakt. Particuliere instanties Basisziekenkostenverzekering: Dit moet iedereen betalen als particuliere verzekering voor het geval je opgenomen moet worden in het ziekenhuis of voor vergoeding van medicijnen enz. De betreffende woning: Vleerackers NM Emmen k.k. Aangeboden door: makelaardij Vos Emmen bv Kenmerken van het huis: Koopprijs kosten koper Soort object Woonhuis Soort woning Eengezinswoning Type woning Tussenwoning Aantal kamers 5 kamers Woonoppervlakte 100 m2 Perceeloppervlakte 163 m2 Inhoud 300 m3 Soort bouw Bestaande bouw Pagina 5 van 19

6 Bouwjaar 1968 Ligging In woonwijk Tuin Achtertuin, voortuin Achtertuin Ligging zuid (6m breed x 9m diep) Berging Vrijstaande stenen schuur Verwarming CV-ketelCombi Vaillant, (bouwjaar: 2005) Isolatie Gedeeltelijk dubbel glas Hypotheekvormen: Als je van plan bent om een huis te gaan kopen heb je niet direct het geld bij elkaar om het huis te kunnen financieren. Je kunt geld lenen bij de bank om een huis te kunnen kopen, zon lening wordt een hypotheek genoemd. Zon lening kan op verschillende manieren worden afgelost daar zijn 10 verschillende manieren voor, die manieren zijn hypotheek vormen. Dit zijn de: -Annuïteitenhypotheek -Lineaire hypotheek -Aflossingsvrije hypotheek -Lijfrente hypotheek -Krediet hypotheek -Leven hypotheek -Spaar hypotheek -Belleggings hypotheek -Effecten hypotheek -Hybride hypotheek Op de volgende bladzijdes wat ze inhouden en de voor- en nadelen. De 4 hypotheken die het best bij mij passen zijn: -Lineaire hypotheek -Aflossingsvrije hypotheek -Krediet hypotheek -Belleggings hypotheek Omdat ik een best groot start kapitaal heb en niet elke maand direct heel veel wil gaan aflossen. Ik ben ook nog aan het leren dus moet ook studiegeld betalen en als ik later meer ga verdienen als ik een andere baan heb kan ik de aflossing nog altijd omhoog laten zetten. De annuïteitenhypotheek Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd - bij gelijkblijvende rente - een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden; de netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedt altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost. De annuïteiten worden veelal maandelijks voldaan. Voordelen annuïteitenhypotheek age aanvangslasten; in het begin betaalt u weinig aflossing; Pagina 6 van 19

7 alternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw indien u een hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft; offertes van deze vorm zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes van hypotheekvormen met vermogensopbouw; makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek. Nadelen annuïteitenhypotheek het fiscaal voordeel daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende) aflossingen; de netto lasten stijgen tijdens de looptijd; de bruto lasten blijven gelijk, terwijl het fiscaal voordeel daalt; Ten opzichte van de hypotheken met vermogensopbouw: fiscaal minder gunstig. De annuïteitenhypotheek is vooral interessant voor mensen die voor lage aanvangslasten kiezen. Ook voor mensen die in de toekomst een stijging in inkomen verwachten, tenzij de fiscale druk toeneemt (bijvoorbeeld als u in een hoger belastingtarief valt). De lineaire hypotheek Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Bij een looptijd van 30 jaar (= 360 maanden) moet per maand dus 1/360e deel worden betaald. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. Door de geldverstrekker wordt de lineaire hypotheek nog wel eens vereist vanwege de snelle aflossing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante onderpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten. Voordelen lineaire hypotheek u bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen; uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd; de hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen. Nadelen lineaire hypotheek hoge maandlasten bij aanvang; fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd; ten opzichte van andere vormen fiscaal minder voordelig. De lineaire hypotheek is nuttig voor mensen die hun woonlasten relatief snel willen verminderen. Zodat zij bijvoorbeeld in deeltijd kunnen gaan werken, of vervroegd uit kunnen treden. Het is ook interessant voor mensen die bijvoorbeeld een beroep hebben dat gepaard gaat met financiële risico's, en bang zijn dat het later door omstandigheden een stuk slechter zal gaan. Door de hoge beginlasten is de hypotheek niet geschikt voor mensen met een 'laag' inkomen. De aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen aflossing. Gevolg hiervan is dat dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering of belegging. Deze hypotheekvorm wordt vaak gesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt die eigen geld kan inbrengen De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond 75% van de executiewaarde (dus zo'n 60% van de vrije verkoopwaarde). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaak eigen geld inbregen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht. Mocht u Pagina 7 van 19

8 tussentijds komen te overlijden, dan kan de hypotheek worden afgelost door de verzekering. Voordelen aflossingsvrije hypotheek lage lasten; u betaalt alleen rente; geen verplichte tussentijdse aflossingen; geen verplichte vermogensopbouw; geen verplichte verzekeringsdekkingen; veel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen; belastingaftrek blijft in stand; een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen indien in combinatie met een andere vorm afgesloten; hoogte van de hypotheek is veilig omdat u meestal maar 75% van de executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%); offertes voor deze vorm zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes voor de andere vormen. Nadelen aflossingsvrije hypotheek u bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost; rentelast blijft doorlopen; de eindaflossing is niet geregeld; na pensionering bestaat de kans dat uw netto last stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek; vanaf 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar; indien u niet aflost kunnen de lasten behoorlijk stijgen; meestal moet u eigen geld inbrengen omdat u meestal maar 75% van de executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%). De aflossingsvrije hypotheek is vooral interessant wanneer er voldoende overwaarde in uw woning aanwezig is. De keerzijde van de medaille is natuurlijk dat de lening niet vermindert. Voor bijvoorbeeld een oudere alleenstaande zonder kinderen kan dat echter juist aantrekkelijk zijn. Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat uw netto last na pensionering stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek. Als deze hypotheekvorm in combinatie met een andere vorm wordt afgesloten is het een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen. Lijfrentehypotheek De lijfrentehypotheek is een combinatie van een lening met een aanvullende voorziening voor uw oude dag. Deze aanvullende voorziening is een lijfrenteverzekering. Naast de hypotheekrente die u betaald heeft, kunt u ook de premie voor de lijfrenteverzekering van uw belastbaar inkomen aftrekken. Uit de lijfrenteverzekering ontvangt u vanaf de afgesproken einddatum periodieke uitkeringen. Deze uitkeringen zijn wél belast. Met de uitkeringen kunt u de hypotheekrente blijven betalen en eventueel uw pensioen aanvullen. U lost de hypotheek pas geheel of gedeeltelijk af als u uw huis verkoopt of bij eerder overlijden. Er zijn ook combinaties met andere hypotheekvormen mogelijk. Opmerking: In de belastingplannen 2001 is de lijfrente-aftrekmogelijkheid in ieder geval beperkt (standaard 1069 euro per belastingplichtige). En in de toekomst zal de standaard aftrek waarschijnlijk helemaal verdwijnen. De aantrekkelijkheid van deze hypotheekvorm zal dus in de toekomst aanzienlijk afnemen. Voordelen lijfrentehypotheek veel belastingaftrek: rente en premie zijn aftrekbaar (onder bepaalde voorwaarden); in een aantal gevallen kunt u een redelijk hoog gegarandeerd rendement op de lijfrenteverzekering Pagina 8 van 19

9 behalen; indien gewenst kunt u ervoor kiezen de premie te beleggen; Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen: fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd; Ten opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensopbouw: de premie voor de verzekering is aftrekbaar (onder bepaalde voorwaarden). Nadelen lijfrentehypotheek accent op fiscaal voordeel; daardoor gevoelig voor wijzigingen in de belastingwetgeving; de aftrek van de premie is aan strikte wettelijke voorwaarden gebonden; het fiscaal voordeel van de aftrek kan later als fiscaal nadeel uitpakken als de uitkering van de lijfrenteverzekering ingaat; vanaf 1 januari 2001 minder mogelijkheden tot premieaftrek voor lijfrenteverzekeringen; beperkte keuze: weinig geldverstrekkers bieden dit product aan; weinig flexibiliteit; Ten opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensopbouw: u krijgt geen uitkering ineens maar periodiek; met de lijfrenteverzekering kunt u de hypotheek niet ineens aflossen; dit kan fiscaal nadelig uitpakken aangezien de hypotheekrente vanaf 1 januari 2001 gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar zal zijn; de periodieke uitkering moet aan strikte wettelijke eisen voldoen; u dient inkomstenbelasting te betalen over de uitkeringen. Krediethypotheek Een krediethypotheek is de meest flexibele hypotheekvorm die er bestaat. De krediethypotheek is afgeleid van de aflossingsvrije hypotheek en is een alternatief voor consumptief lenen. U heeft eigenlijk een doorlopend krediet met uw huis als onderpand. Door deze zekerheid is de geldgever bereid een lagere variabele rente te hanteren dan bij een doorlopend krediet. De rente kan niet voor langere perioden worden vastgezet. Of, wanneer en hoe u wilt aflossen, bepaalt u in principe zelf. Tot de kredietlimiet (een bepaald percentage van de waarde van uw huis) kunt u zelfs de verschuldigde rente laten bijschrijven. Voorwaarde is vaak wel dat u ook aardig wat eigen geld inbrengt. De te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde. Maar er zijn ook geldverstrekkers die tot boven de executiewaarde gaan. Tot enkele jaren geleden had de krediethypotheek een extra voordeel. Mensen konden hiermee goedkoop geld lenen en de rente over dat bedrag aftrekken via de belasting. Nu de fiscale regels met betrekking tot consumptief gebruik van een hypothecair krediet zijn aangescherpt, heeft deze hypotheekvorm veel van zijn aantrekkelijkheid verloren. En zeker na de Belastingherziening in 2001 is de krediethypotheek weinig interessant meer. Voordelen krediethypotheek er bestaat geen aflossingsverplichting, wat met name in verband met de fiscale aftrekbaarheid bij hogere inkomens interessant kan zijn; afgeloste bedragen kunnen makkelijk weer worden opgenomen; u bouwt vermogen op als u aflost; Pagina 9 van 19

10 doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid; de eventuele aftrekbaarheid van de rente (doel van de lening is hierbij belangrijk). Nadelen krediethypotheek de te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde; de rente kan niet voor langere perioden vast worden gezet. De krediethypotheek wordt nog wel afgesloten om de kredietruimte (tijdelijk) te verruimen, voor bijvoorbeeld verbetering of onderhoud van het huis. Ook wordt ze gebruikt door oudere mensen, die een deel van hun vermogen willen gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling op hun pensioen ('opeten' van het vermogen). De levenhypotheek De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) afgelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij deze vorm wordt belasting vrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de rente aftrek. Voordelen levenhypotheek Omdat u in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost, blijft, bij gelijkbijvende rente, uw fiscale aftrekpost ongewijzigd hoog. Dit heeft natuurlijk een positief effect op uw netto hypotheeklasten. Bovendien heeft u een fiscaal voordeel: omdat u niet aflost, kunt u over de hele looptijd van de hypotheek uw hypotheekrente volledig aftrekken, terwijl de rente die u ontvangt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste echter wel onder strikte voorwaarden. in veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op; extra fiscaal voordeel mogelijk bij polissen afgesloten vóór 1 januari 1992; Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen: fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd; Ten opzichte van de beleggingshypotheken: minder beleggingsrisico: meestal heeft u een gegarandeerd rendement; er is vaak sprake van een verzekerd kapitaal bij leven. Nadelen levenhypotheek Tegenover deze lage hypotheeklasten staat als nadeel dat de fiscale voorwaarden de levenhypotheek tot een keurslijf maken. Verder is de hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering niet zeker. Vaak is namelijk een deel van de uitkering niet gegarandeerd, maar afhankelijk van een zogenoemde winstuitkering, waarvan de hoogte niet van tevoren vaststaat. Een ander nadeel betreft de afkoopwaarde ofwel uitkering bij voortijdige beëindiging. Het is niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen. Bovendien valt die bijna altijd tegen. het garandeerde rendement is meestal vrij laag; de maatschappij belegt de premie meestal in obligaties e.d.; u heeft meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging; het te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel van de uitkering uit winstdeling bestaat; de levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstructuur; u heeft meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de looptijd; Pagina 10 van 19

11 meestal een minimaal verplichte overlijdens- verzekering; het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij; Ten opzichte van de spaarhypotheek: minder voordelig; een lager garantiekapitaal en hoger kosten dus een lager netto rendement; De levenhypotheek is met name geschikt voor mensen met een meer dan modaal inkomen of mensen die inkomensgroei verwachten. Omdat er gedurende de hele looptijd maximaal geprofiteerd wordt van de hypotheekrente-aftrek, kan deze hypotheekvorm met name interessant zijn voor mensen met een wat hoger inkomen. Spaarhypotheek De spaarhypotheek is een verbeterde versie van de traditionele levenhypotheek. Deze variant dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd. Een ander voordeel is dat u bij tussentijdse beëindiging het volledige kapitaal krijgt uitgekeerd dat met het spaardeel is opgebouwd. Wel heeft u dan te maken met verkapte afkoopkosten. Een derde voordeel is dat een verhoging van de hypotheekrente deels wordt gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen. Het fiscale voordeel van de traditionele levenhypotheek geldt natuurlijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als u overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Voordelen spaarhypotheek in veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op; fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd; Ten opzichte van de levenhypotheek: u heeft inzicht in de waarde van de spaarverzekering tijdens de looptijd; Ten opzichte van de leven- en beleggingshypotheken: u spaart met een gegarandeerd rendement; het rendement is even hoog als de hypotheekrente; u maakt een hoog rendement bij een hoge hypotheekrente; u loopt niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt; de waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden; renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente; geen of weinig kosten over de vermogensopbouw. Nadelen spaarhypotheek Voor een alleenstaande is een spaarhypotheek niet altijd voordelig. De kosten die de verzekeraar bij een spaarhypotheek maakt, zijn verwerkt in de premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Maar een alleenstaande kan heel goed zonder zo'n verzekering. De kosten ervan wegen zwaarder door als hij bij het afsluiten al wat ouder is. Pagina 11 van 19

12 Verder is een spaarhypotheek niet zo flexibel. Net als iedere levenhypotheek moet u zich aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van het fiscale voordeel profiteren. Oversluiten naar een lagere dagrente of andere hypotheekvorm is daardoor zeer onvoordelig. het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij; meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%; veelal een verplichte overlijdensrisico- verzekering; bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente; u bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren; het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek; Ten opzichte van de beleggingsverzekering- hypotheek: minder flexibiliteit met betrekking tot wijzigingen in de lening, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen; vaak is er sprake van een verplichte overlijdensrisicodekking; Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek: minder flexibiliteit: u dient rekening te houden met de fiscale spelregels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen. Beleggingshypotheek Een beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot. Deze hypotheek vorm wordt gekenmerkt door de mogelijkheid van hoge rendementen, gecombineerd met de rente aftrek. De rendementen van een effectendepot ontwikkelen zich minder stabiel dan de rendementen in een levensverzekering. De gemiddelde rendementsverwachting bij een lange looptijd is echter hoger. Voordelen beleggingshypotheek lage netto lasten veel vrijheid extra inleg of opname mogelijk fiscaal aantrekkelijk, rente-aftrek gedurende de hele looptijd is maximaal mee financieren van eenmalige storting mogelijk niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen kans op hoger rendement De verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies worden belegd; De bruto-en nettolasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente) Nadelen beleggingshypotheek het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij; beleggingsrisico: meestal geen gegarandeerd rendement en/of eindkapitaal; vaak uiteenlopende productvoorwaarden veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering; enorm aanbod aan producten met diverse beleggingsfondsen die verschillen qua soort, beleggingsbeleid, kosten en rendement; daardoor zeer moeilijk met elkaar te vergelijken; relatief hoge kosten over de vermogensopbouw; Pagina 12 van 19

13 Ten opzichte van de spaarhypotheek: geen koppeling met de hypotheekrente; geen rentedempende werking; geen hoger rendement bij een hogere hypotheekrente; vanwege de kosten is er een groot verschil tussen het bruto en het netto rendement; in de praktijk maakt men vaak een verkeerde vergelijking met de spaarhypotheek; Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek: minder flexibiliteit: u dient rekening te houden met de fiscale spelregels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen; vanwege de hogere kosten moet u in werkelijkheid een hoger bruto rendement maken, om hetzelfde netto rendement als de beleggingshypotheek zonder verzekering te behalen; vanaf 1 januari 2001 wordt dit nadeel enigszins afgezwakt vanwege de zogenaamde vermogensrendementsheffing. Effectenhypotheek Bij de effectenhypotheek lost u de lening niet af en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig een bedrag in een beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigen beleggingsportefeuille inbrengen. Door middel van deze rechtstreekse belegging bouwt u een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek af. Door te beleggen is het mogelijk een (aanzienlijk) hoger rendement te halen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Maar het kan ook minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico's met zich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd. En omdat u het bedrag op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit, zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het net een slecht moment is om te beleggen. De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaanvraag. Uw leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde. Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar. Kenmerken: maximaal belastingvoordeel u kunt zonder eigen geld beleggen het beleggingsresultaat is onzeker forfaitaire rendementsheffing in box 3, 1,20% van het vermogen een levensverzekering niet verplicht, dus u bent niet gebonden aan de regels voor levensverzekeringen Deze hypotheek is interessant voor mensen met een gezinsinkomen boven Komt u hieronder dan is een beleggingshypotheek een betere hypotheek. De hybride hypotheek De hybride hypotheek combineert de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Daarom wordt ze ook wel de spaar/beleggingshypotheek genoemd. U lost de lening gedurende de looptijd niet af. Naast hypotheekrente betaalt u een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen. U kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaaren beleggingsdeel. (Beperkt) wisselen tussen het spaar- en beleggingsgedeelte met gespaard of beleg vermogen is mogelijk. Ook wisselen tussen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk. Door te beleggen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over. Pagina 13 van 19

14 Op deze manier wordt een deel gegarandeerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren. Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd sparen en het risicovollere beleggen. U bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaalmarktrente, en het eventuele switchen tussen sparen en beleggen. Niet iedere geldverstrekker biedt deze hypotheekvorm aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De verschillende hybride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de ondoorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte. Kenmerken: maximaal fiscaal voordeel u bouwt in veel gevallen een belastingvrij vermogen op u bepaalt zelf de verhouding tussen sparen en beleggen, en deze verhouding kunt u tussentijds (beperkt) wijzigen een deel van het eindkapitaal is gegarandeerd via het spaardeel er is kans op een hoger rendement door het beleggingsdeel combinatie geldverstrekker/verzekeraar ligt vast Deze hypotheek is geschikt om tot de beste fiscale verdeling te komen. Er is veel vrijheid en flexibiliteit binnen deze hypotheekvorm: u kunt de premie (tijdelijk) verhogen of verlagen, de looptijd wijzigen en het overlijdensrisico al dan niet verzekeren of aanpassen. Hypotheek verstrekkers Hypotheek vertrekkers zijn banken of instanties die je het geld lenen om een woning te kopen (hypotheek) en dat af te lossen en er dan een bepaald aantal % rente over te betalen. Hier zijn een aantal verschillende banken met het aantal jaren rente vast bij een normale hypotheek garantie en de daarbij hoorde % en rente. Dit zijn de 20 goedkoopste hypotheek aanbieders. NHG= normale hypotheek garantie EW= executie waarde Bij 1 jaar rente vast: Bank NHG <75% EW <90% EW <100%EW <125%EW 1 Postbank SNS Bank Conservatrix Robeco Direct Delta Lloyd Friesland Bank OHRA Philips Pensioenfonds GMAC Bouwfonds ING Bank REAAL Verzekeringen AXA Allianz Pagina 14 van 19

15 15 Bank of Scotland BLG CVB Bank DBV Nederlands Financieel Instituut BV Univé Bij 5 jaar rente vast: Bank NHG <75% EW <90% EW <100%EW <125%EW 1 SNS Bank Bouwfonds Conservatrix CVB Bank Delta Lloyd OHRA Philips Pensioenfonds Acadium Bastion Allianz Bank of Scotland BLG GMAC ING Bank Postbank Univé Argenta Centraal Beheer Achmea Erasmus Falcon Leven GENERALI Bij 10 jaar rente vast: Bank NHG <75% EW <90% EW <100%EW <125%EW 1 SNS Bank Bouwfonds Acadium Bastion Delta Lloyd OHRA Philips Pensioenfonds Conservatrix Allianz Bank of Scotland CVB Bank GMAC ING Bank Pagina 15 van 19

16 13 Postbank AEGON Argenta BLG Erasmus EuropeLife Falcon Leven Friesland Bank Bij 20 jaar rente vast: Bank NHG <75% EW <90% EW <100%EW <125%EW 1 GMAC ING Bank Postbank Acadium Bastion Conservatrix Bouwfonds Philips Pensioenfonds SNS Bank AEGON Erasmus EuropeLife GENERALI Hypotrust Allianz Bank of Scotland Delta Lloyd Direktbank Falcon Leven Nationale-Nederlanden OBVION De makelaar De functie van de makelaar is het opkopen of verkopen van: -kantoorpanden -winkels -woonhuizen -bedrijfshallen -bedrijfsterreinen -kavels voor woningbouw -landbouwgrond -garages en schuren Er zijn 2 verschillende soorten makelaars, dat zijn de aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar. De verkoop makelaar is gespecificeerd in het taxeren van woningen en een prijs te bepalen. Pagina 16 van 19

17 De aankoopmakelaar houdt zich bezig met en in het begeleiden van de klant bij het kopen met het kopen van een woning. De kosten van een aankoopmakelaar zijn 1050, ,58 BTW = 1250 dat is inclusief alle extra kosten. Dit zijn de taken van de makelaar: -Bezichtiging -Onderhandelingen -Koopakte -Notariële -Begeleiding De kosten van een auto Hierbij moesten we uitgaan van een Opel Astra 1.6 HD van 6 jaar oud. De aanschafprijs bedraagt De verzekerde is 25 jaar oud en rij 4 jaar schadevrij. Hij rijdt minder dan 20000km per jaar en wil WA-plus verzekerd worden. Dit zijn de kosten berekend bij unive: Geen eigen risico: 18,28 per maand Eigen risico van 140: 16,55 per maand Eigen risico van 350: 16,30 per maand Eigen risico van 630: 16,04 per maand De motorrijtuigenbelasting bedraagt 316 per jaar of 82 per kwartaal. Dat is 26,33 per maand. Er moet ook rekening gehouden worden met de afschrijving van de auto, hij verliest zijn waarde naarmate hij ouder wordt. Je gaat er vanuit dat je nog 4 jaar in de auto rijd en daarna nog 1000 ervoor weer krijgt. Je moet dus elk jaar 1000 opzij leggen om een soort gelijke auto weer te kunnen kopen van hetzelfde bedracht. Dat is dus 83,34 per maand. De kosten van de brandstof (benzine) op dit moment 1,26 en je auto rijd 1:11. Je gaat er vanuit dat je ong km per jaar rijd. Dat is dan: 12000km:11km per liter = 1090,91 liter. 1090,91 liter x 1.26 = 1374,55 per jaar : 12 maand = 114,55 per maand. Elk jaar moeten auto s die ouder zijn dan 3 jaar voor de APK (Algemene Periodieke Keuring). Dat kost per keer: 50 Dat is omgerekend 4,17 per maand Onderhoud is ong per kilometer. Dat is dus 12000km x 0.03 = 360 per jaar Dat is 30 per maand. Totaal wat je per maand kwijt bent voor deze auto met een verzekering zonder eigen risico is: 18, , , ,55 + 4, = 276,68 Totaal van alle kosten in de maand. Pagina 17 van 19

18 Kostenprijs woning: 97500,- Aanschafkosten woning: Notaris 550,- Taxatie NHG Afsluitprovisie 782,- Overdrachtsbelasting 5850 (0.06% van het totaal bedrag) verbouwingskosten: nvt Vaste kosten per maand: Rente 4.5% van ,- 492,- Premiestorting t.b.v. aflossing + Overlijdensrisicoverzekering 30,- Gas Water Elektriciteit 35,- Afvalstoffenheffing OZB ( 3,50 voor elke 2500 van de waarde ) Brand en opstal verzekering 8.34 Ziekenfonds verzekering 103,- Totaal: Variabele kosten per maand: Eten/drinken 100,- Kleding 50,- Telefoon/GSM 50,- Uitgaan 200,- Auto 276,68 Totaal: 676,68 Totale kosten per maand: 1585,74 Conclusie: Je moet met 2 inkomens zijn anders is een huis niet te financieren. Slotwoord: In dit staat alles wat er bij komt kijken als je een woning gaat beschrijven. Voor ik begon aan het verslag wist ik zelf ook niet waar je allemaal rekening mee moet houden en wat er allemaal geregeld moet worden voor je een woning op naam hebt en dat je geen huis kunt kopen met een inkomen onder de 2000,- is ook wel duidelijk. Heb voor dit onderwerp gekozen omdat het makkelijk is voor later als je zelf een woning gaat kopen en omdat het goed is om te weten wat er allemaal bij komt kijken. De informatie die ik voor dit verslag heb gebruikt heb ik allemaal van het internet gehaald, de sites waar ik alles vanaf heb gehaald staan hieronder. Bronnen: ( Dit is de site waar de woning op staat ) Pagina 18 van 19

19 /hypotheekverstrekker /makelaar / makelaar@beroep /notaris /Kosten Koper / Vrij Op Naam /taxatie /overdrachtsbelasting /Nationale Hypotheek Garantie /wat is een overlijdensrisicoverzekering / independer /hypotheekrente /eigenwoningforfait /waterschapslasten /Essent /Waterleiding Maatschappij Drenthe /gemeente Emmen afvalstoffenheffing /gemeente Emmen rioolrechten /gemeente Emmen ontroerend zaak belasting /brand en opstal verzekering /APK /wonen /hypotheken illustraties: (foto s van de woning) Pagina 19 van 19