Samenwerkingsovereenkomst

Transcriptie

1 Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Heemstede en Stichting Elan Wonen inzake: project De Slottuin II Opsteller: mr. R. Visser Beleidsmedewerker Ruimtelijk Beleid / de gemeente Stichting Elan Wonen 1

2 INHOUDSOPGAVE Bladzijde Considerans 4 Definities 6 artikel 1 doel van de overeenkomst 7 artikel 2 verplichtingen gemeente 7 artikel 3 verplichtingen ontwikkelaar 8 artikel 4 woningbouw 9 artikel 5 planologische procedure 10 artikel 6 onvoorziene omstandigheden 10 artikel 7 boete- en kettingbeding 11 artikel 8 overdracht van rechten 11 artikel 9 geschillenregeling 11 artikel 10 einde van de overeenkomst 12 artikel 11 slotbepalingen 12 handtekeningenblad 12 de gemeente Stichting Elan Wonen 2

3 Samenwerkingsovereenkomst gemeente Heemstede en Stichting Elan Wonen inzake de ontwikkeling en realisering van maximaal 61 sociale woningen op het voormalige terrein van Nova College. De ondergetekenden: 1. De gemeente Heemstede, kantoorhoudende aan het Raadhuisplein 1, 2101 HA te Heemstede, ten deze ingevolge artikel 171, eerste lid van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, mevrouw M.J.C. Heeremans, en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van 24 oktober 2017), hierna te noemen de gemeente, en 2. De stichting Elan Wonen, gevestigd en kantoorhoudend aan de Meesterlottelaan 301, 2012 JJ te Haarlem, ingeschreven in het handelsregister onder nummer , ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer C.H. Schaapman, directeur-bestuurder, hierna te noemen Elan Wonen, hierna gezamenlijk te noemen partijen, de gemeente Stichting Elan Wonen 3

4 In aanmerking nemende dat: 1. Elan Wonen eigenaresse is van de percelen kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie C, nummers 5842 en 5844 totaal groot ongeveer m 2 ; 2. Elan Wonen op die gronden, die onderdeel uitmaken van het terrein van het voormalige Nova-college, 61 sociale woningen wenst te realiseren, zowel grondgebonden als appartementen, alsmede een halfverdiepte parkeergarage, recreatieve voorzieningen, infrastructuur en (openbare) nutsvoorzieningen, hierna te noemen het project ; 3. de gronden waarop het project is geprojecteerd vallen binnen het bestemmingsplan Slottuin (2012) en op deze gronden de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer, Water en Wonen van toepassing zijn; 4. het project in strijd is met voornoemd bestemmingsplan; 5. de gemeente in principe bereid is medewerking te verlenen aan de realisering van het project mits het verhaal van kosten verzekerd is en als de nakoming van de afspraken over het aantal te realiseren sociale woningen in voldoende mate is gewaarborgd; 6. Hoorne Vastgoed Ontwikkeling BV in opdracht van Elan Wonen de sociale woningen in het project en op gronden van Elan Wonen realiseert op basis van turn-key en daarvoor met de gemeente Heemstede op 24 oktober 2017 een exploitatieovereenkomst heeft gesloten; 7. op basis van de hiervoor bedoelde exploitatieovereenkomst het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro anderszins is verzekerd; 8. de gemeente met Elan Wonen via een aanvullende overeenkomst afspraken wenst vast te leggen over de te realiseren sociale woningen in het project en dat deze overeenkomst tevens aan de onder 6 genoemde overeenkomst zal worden gehecht de gemeente Stichting Elan Wonen 4

5 9. Elan Wonen voornemens is het appartementengebouw in het project in zijn geheel te verhuren aan een zorgaanbieder voor een minimale termijn van 15 jaar en dat in dat geval in plaats van 39 sociale huurappartementen, 33 zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten worden gerealiseerd; 10. in het onder 9 genoemde geval door de realisatie van minder woningen in het project een overschot in de parkeerbalans ontstaat waardoor grond aan de voorzijde van het appartement voor de duur van de periode waarin het appartementengebouw als zorgwoningen wordt gebruikt, voor een ander gebruik dan parkeren kan worden aangewend; 11. de onder 10 bedoelde grond door Hoorne Vastgoed Ontwikkeling BV als openbare grond aan de gemeente zal worden overgedragen, zoals blijkt uit de onder 6 genoemde exploitatieovereenkomst; 12. de zorgaanbieder op de beschikbare grond aan de voorzijde van het appartementengebouw een semi-openbare tuin wil aanleggen en onderhouden en hiervoor een separate overeenkomst met de gemeente Heemstede aangaat, voor de duur waarin de zorgaanbieder huurder is van het appartementengebouw; 13. na het beëindigen van de huurperiode met de zorgaanbieder Elan Wonen voornemens is om alsnog in het appartementengebouw 39 sociale huurwoningen te realiseren; 14. door Elan Wonen alsdan op de onder 10 bedoelde grond voor eigen rekening in een voldoende mate in parkeergelegenheid voorziet volgens de dan geldende parkeernorm. de gemeente Stichting Elan Wonen 5

6 Definities: De hierna volgende definities maken integraal onderdeel uit van de overeenkomst: Project: De realisatie van 61 sociale huurwoningen, verdeeld over 39 appartementen en 22 grondgebonden woningen, een halfverdiepte parkeerkelder en bijbehorende voorzieningen, binnen het plangebied ter aanvulling op de sociale woningvoorraad in Heemstede. In afwijking van het vorenstaande is het evenwel mogelijk 33 zorgwoningen en 3 gemeenschappelijke ruimtes te realiseren die dienstbaar zijn aan de zorgverlening in de zorgwoningen, in plaats van de 39 sociale huurappartementen. Plangebied: Het plangebied omvat het voormalige terrein van het Nova College en wordt begrensd door de Ir. Lelylaan, het Oude Slot, de Cruquiusweg (N201) en een weiland aan de zuidzijde, een en ander zoals weergegeven op bijlage 1. de gemeente Stichting Elan Wonen 6

7 verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Artikel 1: Doel van de overeenkomst Het doel van de overeenkomst is het vastleggen van de afspraken tussen partijen over de realisatie en instandhouding van duurzame sociale woningen in het plangebied, welke afspraken aanvullend werken op de exploitatieovereenkomst tussen Hoorne Vastgoed Ontwikkeling BV en de gemeente Heemstede d.d. 24 oktober 2017, doch welke aanvullende afspraken geen verplichtingen scheppen voor Hoorne Vastgoed Ontwikkeling BV. Artikel 2: Verplichtingen gemeente 2.1. De gemeente verplicht zich medewerking te verlenen aan het project door middel van een procedure ex art. 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen planologische procedure ). De planologische procedure wordt gevoerd met inachtneming van de gemeentelijke Inspraakverordening en het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening De gemeente houdt bij de nakoming van hetgeen in dit artikel is bepaald haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van wettelijke procedures waaronder onder meer begrepen de Wet ruimtelijke ordening en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Dit houdt in dat er van de zijde van de gemeente geen sprake van wanprestatie zal zijn, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van deze overeenkomst of de voortgang van het project. Hiermee wordt onder meer gedoeld op de gevolgen van of de besluiten naar aanleiding van mogelijke bezwaren die tegen het project kunnen worden ingediend. de gemeente Stichting Elan Wonen 7

8 Artikel 3: Verplichtingen Elan Wonen 3.1. Elan Wonen spant zich in om tijdig en voor haar rekening de voor de realisering van het project benodigde vergunningen aan te (laten) vragen bij de gemeente Indien nodig draagt Elan Wonen bij aan het leveren van een conceptreactie op de eventueel bij de gemeente ingediende zienswijzen en/of beroepschriften ten aanzien van het (ontwerp)bestemmingsplan Elan Wonen is voornemens om het project uiterlijk binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van de in artikel 3.1 genoemde omgevingsvergunning te realiseren. De gemeente kan de termijn op schriftelijk verzoek van Elan Wonen verlengen indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Elan Wonen maakt een dergelijke wens zo tijdig kenbaar dat planningen aangepast kunnen worden en de gemeente het aangaan van verplichtingen ten behoeve van haar aandeel in de planverwezenlijking kan uitstellen Indien de onder 3.3 genoemde termijn niet wordt behaald, dan komen door de vertraging veroorzaakte gemeentelijke kosten en schaden voor rekening van Elan Wonen, tenzij de gemeente overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.3 heeft ingestemd met een verlenging van deze termijn Elan Wonen hanteert in het project de doelstelling om voor de te realiseren woningen een transitie te realiseren van EPC 0,4 (bouwbesluit eis) naar een niveau dat dichtbij of bij Nul-Op de-meter (NOM) ligt. Hierbij wordt er naar toe gewerkt om zowel de gebouw- als gebruik gebonden energie zoveel als mogelijk op de locatie op te wekken. Concreet betreft dit voor de woningen dat een combinatie wordt gezocht van bouwkundige maatregelen om de EPC verder te verlagen samen met andere maatregelen zoals beglazing, infiltratie en een installatieconcept met bijvoorbeeld een WarmteKoudeOpslag in combinatie met zonnepanelen. De inspanningsverplichting is daarbij om het project zonder gasaansluiting te realiseren. Elan Wonen informeert de gemeente gedurende het ontwikkelproces over de haalbaarheid van de inspanningsverplichting en overlegt met de gemeente over het weghalen van eventuele beperkingen. de gemeente Stichting Elan Wonen 8

9 Artikel 4: Woningbouw 4.1. Elan Wonen realiseert 61 (gestapelde en grondgebonden) sociale huurwoningen met bijbehorende parkeergelegenheid ter aanvulling van de woningvoorraad sociale (huur)woningen in Heemstede In afwijking van het bepaalde in 4.1 kan Elan Wonen in plaats van 39 appartementen 33 zorgappartementen met gemeenschappelijke ruimten en semi-openbare tuin realiseren, alsmede een afwijkend aantal parkeerplaatsen conform het bepaalde in de considerans van deze overeenkomst onder de overwegingen 10 tot en met 12. Deze uitzondering op hetgeen bepaald is in artikel 4.1 geldt gedurende de periode waarin Elan Wonen het appartementengebouw in het geheel verhuurd aan een zorgaanbieder De maximale huur van de in artikel 4.1 bedoelde huurwoningen bedraagt per woning maximaal 710,68 per maand (peildatum 1 januari 2017) De in artikel 4.1 bedoelde sociale huurwoningen worden toegewezen (verdeeld) volgens de regels die zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening Zuid- Kennemerland/IJmond: Heemstede 2015, danwel de hierop volgende huisvestingsverordening van de gemeente Het is niet toegestaan om parkeerplaatsen bij de sociale huurappartementen op te heffen of anders te gebruiken, met uitzondering van hetgeen hieromtrent bepaald is in de overwegingen 10 tot en met 12 van de considerans. Een bepaling hiertoe neemt Elan Wonen op in de betreffende huurovereenkomsten voor de sociale huurappartementen De onder 4.5 genoemde verplichting geldt niet als Elan Wonen zorgappartementen realiseert. In dat geval neemt Elan Wonen met de zorgaanbieder op dat de parkeerplaatsen die volgens de parkeerbalans aan de zorgappartementen zijn toegewezen niet voor andere doeleinden dan parkeren worden gebruikt, met uitzondering van hetgeen hieromtrent bepaald is in de overwegingen 10 tot en met 12 van de considerans. de gemeente Stichting Elan Wonen 9

10 Artikel 5: Planologische procedure 5.1. In geval de in artikel 2.1 genoemde ruimtelijke procedure niet leidt tot de vaststelling van het voor realisering van het project benodigde bestemmingsplan / verlenen van de benodigde vergunningen c.q. het bestemmingsplan / de vergunningen in bezwaar of beroep geen stand houdt / houden, treden partijen in overleg over de mogelijkheden om zoveel mogelijk binnen het kader van deze overeenkomst tot een aanvaardbare planaanpassing te komen, rekening houdend met hun wederzijdse gerechtvaardigde belangen Indien partijen daarbij tot de conclusie komen dat een vergelijkbaar plan niet te verwezenlijken zal zijn, wordt de samenwerkingsovereenkomst ontbonden. Partijen kunnen over en weer geen rechten doen gelden, met name op schadevergoeding, hoe ook genaamd. Artikel 6: Onvoorziene omstandigheden 6.1. Partijen erkennen dat onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 258 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek en/ of wijziging van overheidsbeleid, de uitvoering van deze overeenkomst kunnen beïnvloeden. Zodra één der partijen meent dat zulks het geval is, c.q. dient te zijn, zullen partijen nader overleg plegen als in het volgende lid van dit artikel bedoeld In geval van onvoorziene omstandigheden en bij wijziging van publiekrechtelijk beleid, die gevolgen kunnen hebben voor de uitvoering van deze overeenkomst, zullen partijen met elkaar in overleg treden, waarbij zij zullen trachten zoveel mogelijk binnen het kader van deze overeenkomst tot een aanvaardbare oplossing te komen voor de gerezen problemen, rekening houdend met hun wederzijdse gerechtvaardigde belangen. de gemeente Stichting Elan Wonen 10

11 Artikel 7: Boetebeding 7.1. Bij overtreding van het bepaalde in artikel 4 wordt een boete verbeurd van ,- voor elke niet-nakoming Het verbeuren van een boete laat onverlet dat de gemeente nakoming en schadevergoeding als gevolg van niet-nakoming vordert. Artikel 8: Overdracht van rechten 8.1. Het is Elan Wonen niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente haar rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden. De gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden. De gemeente zal haar toestemming slechts weigeren, indien er grond is om aan te nemen dat de overeenkomst door de aspirant-rechtsopvolger niet of niet volledig kan en zal worden nageleefd. Eventuele voorwaarden mogen slechts strekken tot zekerheid van de naleving van de overeenkomst en kan een eis tot borgstelling door Elan Wonen bevatten Bij niet-nakoming van het bepaalde in artikel 8.1 verbeurt Elan Wonen een direct opeisbare boete van ,00. Het verbeuren van een boete laat onverlet dat de gemeente nakoming en schadevergoeding als gevolg van niet-nakoming vordert. Artikel 9: Geschillenregeling Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst ontstaan, van welke aard of omvang ook, zullen voor zover deze niet in onderling overleg kunnen worden opgelost - worden voorgelegd aan de bevoegde rechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem. de gemeente Stichting Elan Wonen 11

12 Artikel 10: Einde van de overeenkomst Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur die nodig is om het gehele project te realiseren en de duur waarop de sociale woningen in stand blijven, danwel tot het moment dat partijen tot een nieuwe overeenkomst komen Deze overeenkomst eindigt eveneens indien Elan Wonen surséance van betaling aanvraagt of wordt aangevraagd, dan wel in staat van faillissement komt te verkeren. Artikel 11 : Slotbepalingen 11.1 Waar in deze overeenkomst enige beslissing of handeling van de gemeente wordt verlangd, is het daartoe aangewezen orgaan het college, tenzij in deze overeenkomst of bij wettelijk voorschrift uitdrukkelijk anders is bepaald De volgende bijlagen maken integraal onderdeel uit van deze overeenkomst of worden dat na het gereedkomen daarvan. Zij worden daartoe mede door partijen, voor zover dat nog niet is geschied, geparafeerd. Het betreffen de volgende bijlagen: 1. Plangebied In geval van strijdigheden tussen de bijlagen en de overeenkomst prevaleert het in de overeenkomst bepaalde. Aldus overeengekomen en in tweevoud getekend te.. op.. de gemeente, Elan Wonen, M.J.C. Heeremans C.H. Schaapman de gemeente Stichting Elan Wonen 12

13 BIJLAGE 1 PLANGEBIED de gemeente Stichting Elan Wonen 13