Ik wil ook wonen! 12 Vragen en antwoorden over renovatie. Slapen in een Kus&Sloophotel

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Ik wil ook wonen! 12 Vragen en antwoorden over renovatie. Slapen in een Kus&Sloophotel"

Transcriptie

1 tijdschrift voor huurders uitgave van de nederlandse woonbond jaargang 17, nummer 1 voorjaar pagina s over huurverhoging 2011 Ik wil ook wonen! Slapen in een Kus&Sloophotel 12 Vragen en antwoorden over renovatie

2 De Woonbond van en voor huurders Dit nummer van Huurwijzer staat boordevol informatie over de huurverhoging en andere woonlasten. U krijgt deze uitgave thuisbezorgd omdat u lid bent van een huurdersorganisatie die is aangesloten bij de Nederlandse Woonbond, de landelijke vereniging van huurders(organisaties). In totaal zijn 580 huurdersorganisaties lid van de Woonbond. Samen vertegenwoordigen ze bijna 1,5 miljoen hurende huis houdens (50 procent van het totaal). Daarnaast telt de Woonbond zo n persoonlijke leden die gebruik kunnen maken van de Huurderslijn (de telefonische ledenservice) en die Huurwijzer ieder kwartaal in de bus krijgen. Kijk voor meer informatie op Ook in uw belang De Woonbond komt op voor uw belang: een goede en betaalbare huurwoning in een leefbare buurt. De Woonbond informeert en ondersteunt huurdersorganisaties zodat die goed beslagen ten ijs komen in het overleg met verhuurders en andere partijen. Mede dankzij de Woonbond is de jaarlijkse huurverhoging de laatste jaren zeer beperkt, wordt er minder bezuinigd op de huurtoeslag en wordt er steeds meer werk gemaakt van energiebesparing. Word persoonlijk lid! Wilt u de Woonbond steunen? Word dan persoonlijk lid (1 33 voor een jaar, 1 30,50 bij automatische incasso). Vul de bon in op pagina 31. Huurdersrecht 200 Vragen en antwoorden over huur van woonruimte Een onmisbare gids voor iedere huurder van woonruimte In dit Woonbondboek (168 pagina s) vindt u in 200 vragen en antwoorden alles over huren van woonruimte: huurprijs en servicekosten, huurcontract en opzegging, onderhoud en renovatie, onderhuur en medehuur, woningruil en overlast, zelf klussen en verhuurkosten, (juridische) procedures en alle andere rechten en plichten van huurders. In de bijlagen onder meer alle relevante artikelen van het Burgerlijk Wetboek (bw). Prijs voor leden van de Woonbond 115,- (niet-leden 130,-), inclusief verzendkosten. Bestelcode re 22; zie voor bestelwijze pagina 31. Huurdersrecht 200 vragen en antwoorden over huur van woonruimte 2

3 Onweer! Het kabinet wil huurders fors pakken. De maatregel om huurders met een bruto inkomen van meer dan per jaar 5 procent extra huurverhoging te geven, wil de regering volgend jaar invoeren. Het liefst had Donner dit jaar al deze huurders willen confronteren met een fors hogere huur, maar dat is hem gelukkig niet gelukt. Donner zet wel door om de maximale huren in diverse schaarstegebieden met te verhogen. In het kamerdebat eind maart deed de minister nogal laconiek: het gaat alleen om maximale huren en zittende huurders merken het niet direct. Allemaal mooi en aardig, maar de Foto omslag: Josje Deekens inhoud Huurwijzer Zeven pagina s informatie over de huurverhoging op 1 juli, plus in het hart een extra informatiefolder over de veranderingen in het puntenstelsel als gevolg van het 11 energielabel. De reacties van woningzoekenden die geen sociale huurwoning meer mogen huren omdat ze boven de inkomensgrens van zitten, stromen binnen bij het meldpunt Het zijn bizarre en soms schrijnende verhalen. 18 waarheid is natuurlijk veel gruwelijker. Iedereen die verhuist binnen en naar een schaarstegebied wordt geconfronteerd met een hoger huurniveau; de enige manier om de hoge huur te ontlopen is door te blijven zitten waar je zit. De doorstroming zal naar een nulpunt dalen en starters op de huurmarkt moeten de hoofdprijs betalen. En langzaam maar zeker wordt huren onbetaalbaar. En dat allemaal uit de koker van een kabinet dat zich zorgen maakt over de koopkracht van eigen woningbezitters met een koophuis boven de 1 miljoen. De Woonbond heeft in februari actie gevoerd onder het motto Houd huren betaalbaar in heel Nederland. Die actie zullen we weer opstarten en we zullen er alles aan doen om dit onzalige voorstel in de prullenbak te laten verdwijnen. Daarbij zullen wij uw hulp hard nodig hebben. Ronald Paping, algemeen directeur Woonbond 4 Huisraad 6 Interview met Elles Dost, corporatiedirecteur van het jaar 8 Wijkwerk in uitvoering: slapen in een Kus&Sloophotel 11 Zeven pagina s informatie over de huurverhoging Ik wil ook wonen! 22 Twaalf vragen en antwoorden over renovatie 25 Puzzel 26 Plaagdiertjes in huis 28 Portret van Gezamenlijke Particuliere Huurders Platforms (GPHP) 30 Woonbondinformatie 32 Schuurpapier Extra: informatiefolder over de veranderingen in het puntenstelsel per 1 juli.nl Vroeg of laat krijgt bijna elke huurder een keer te maken met renovatie. Dat kan behoorlijk ingrijpend zijn, zeker als je woning grondig op de schop gaat. Twaalf vaak gestelde vragen en antwoorden over renovatie. 22 3

4 Illustratie: Anki Posthumus Ledlamp steeds beter alternatief voor spaarlamp De ledlamp wordt een steeds aantrekkelijker en energiezuinig alternatief voor de spaarlamp. Uit een recente test van de Consumentengids komt de ledlamp aanzienlijk beter uit de bus dan de spaarlamp, ook al is hij nog veel duurder. Het hoogste rapportcijfer (8,3) krijgt de Ledlamp Puur & Eerlijk van Albert Heijn (2 25), gevolgd door de veel duurdere (2 60) Parathom Classic A40 van Osram (7,9) en de relatief goedkope (2 16) Econic van Philips (7,8). Spaarlampen zijn weliswaar aanzienlijk goedkoper, maar komen veel minder goed uit de test. Het hoogst (7,2) scoort de Duluxstar Ministwist (11 W) van Osram, die meteen ook het duurst is (2 8,15). Goedkopere alternatieven (rond 2 4) die ook rond de 7 scoren zijn te koop bij Hema (Super Spaarlamp 8 W), en Albert Heijn (Spaarlamp mini stick 10 W). Het goedkoopst is de Spaarlamp ministick van Ikea (2 1). huisraad Wat doe JIJ bij brand? Volgens een onderzoek van de Brandwonden Stichting onderschat driekwart van de Nederlanders de kans dat er in je woning brand uitbreekt. Ze denken dat die kans kleiner is dan 1 op maar in werkelijkheid is dat 1 op Jaarlijks ontstaat er namelijk in van de 7 miljoen woningen brand. Om het besef tussen de oren te krijgen dat de kans op een woningbrand aanzienlijk groter is dan die om de hoofdprijs in de staatsloterij te winnen, hebben de gezamenlijke brandweercorpsen het initiatief genomen voor de actie Wat doe JIJ bij brand?. Door een simpele brandveiligheidstest te doen op krijgt u informatie over hoe brandveilig uw huis is, over het belang van een goed werkende rookmelder en over wat u moet te doen als er brand uitbreekt. Brand ontstaat vaak s nachts. Door het vuur en de rook kunnen de normale vluchtwegen geblokkeerd zijn, zeker als de brand op een verdieping onder u uitbreekt. De trap, hal en overloop kunnen dan onherkenbaar zijn geworden en soms niet of zeer moeilijk te bereiken. Dit komt niet alleen door het vuur, maar vooral door de dikke en giftige rook. U ziet niets meer en ademen gaat moeizaam. Daarom moet u weten hoe u snel en veilig uit uw huis komt. Daarbij helpt een vluchtplan, dat u moet oefenen met uw huisgenoten. Ook daarvoor vindt u tips op Top 5 dienstverlening corporaties Schoenmaker blijf bij je leest. Dat is in het kort de conclusie van een interessant onderzoek van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) onder ruim huurders. Een goede dienstverlening door woningcorporaties blijkt van groot belang te zijn voor het imago, de woontevredenheid en de verhuisgeneigdheid van huurders. Van allerlei maatschappelijke activiteiten zoals daklozenopvang, het bevorderen van werkgelegenheid of het organiseren van buurtactiviteiten vragen veel huurders zich af of corporaties zich er wel mee moeten bemoeien. Alleen het bouwen van zoveel mogelijk betaalbare en duurzame woningen, bemiddelen bij overlast, investeren in huismeesters en buurttoezicht en informatie geven over brand en inbraakpreventie en energie besparing zijn maatschappelijke activiteiten waarvan de meerderheid van de huurders vindt dat de corporaties er een taak in hebben. Top 5 dienstverlening: 1. Goede uitvoering reparaties: * 54% 2. Zorgvuldige behandeling klachten: 43% 3. Goede uitvoering grootonderhoud woning: 41% 4. Goed telefonisch contact met corporatie: 34% 5. Veel aandacht voor leefbare buurt: 24% * Percentage huurders dat dit aspect bovengemiddeld belangrijk vindt (bron: kwh) 4

5 Betaalbare vakanties Met een krappe beurs blijft er vaak te weinig geld over voor vakantie, laat staan voor dure en verre reizen. Vakantiegeld gaat nogal eens op aan het dichten van gaten of opvangen van financiële tegenvallers. Toch hebben ook of juist mensen met een smalle beurs behoefte er af en toe eens helemaal uit te zijn en hun dagelijkse zorgen te vergeten. Gratis advertentie Gelukkig zijn er in Nederland genoeg organisaties, clubs en mensen die weten dat er behoefte is aan goedkope manieren om op vakantie te gaan. De werkgroep Arme Kant van Nederland/EVA heeft alle mogelijkheden en dat zijn er honderden gebundeld in de Gids Betaalbare Vakanties. Ze zijn handig gegroepeerd in een aantal hoofdstukken: vakanties met en zonder kinderen, kinderkampen en jongerenvakanties, vakanties voor mensen met een beperking en/of chronische ziekte, woningruil en educatieve activiteiten. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal wwweetjes, links naar websites met handige tips over betaalbare vakanties. Aan het eind van de gids vindt u ook nog een overzicht van fondsen waar u terecht kunt voor een financiële bijdrage. De Gids Betaalbare Vakanties 2011 (ISBN/EAN: ) kost 2 1,50 (+porto) en is te bestellen bij de werkgroep Arme Kant van Nederland, Luijbenstraat 17, 5211 BR s Hertogenbosch, , per e mail: of via de website www. armekant eva.nl. Kanha (8 jaar, Cambodja) werkt elke dag op straat Help haar naar school: Giro Twintig boekenkasten vol strips Hij is er al 40 jaar mee bezig, vanaf het moment dat de eerste Bulletje en Bonestaak stripboeken in zijn wieg belandden. Toen is het verzamelen begonnen, zegt Jilles Bijsterveld (1957) uit Peize in Noord Drenthe. Inmiddels heeft hij stripboeken en nog zo n gewone boeken met illustraties van striptekenaars. De hele verzameling staat in zo n twintig boekenkasten verspreid door het hele huis. Meer ruimte heb ik niet, zegt Bijsterveld. Gelukkig verzamelen zijn vrouw en kinderen niets. Nederland telt duizenden stripverzamelaars (niemand weet hoeveel precies). In België zitten er nog meer, maar dat komt doordat de overheid daar veel meer aan strippromotie doet. Wat is er zo fascinerend aan strips? Het tekenen, vindt Bijsterveld. Ik ben zelf heel beeldend ingesteld en strips sluiten daar goed op aan. Zelf tekent hij ook, zij het bescheiden. Hij is een van de beheerders van Catawiki, sinds 2,5 jaar een online catalogus voor en door verzamelaars van allerlei items. Sinds 1999 wordt de stripcatalogus van Hans Matla van Uitgeverij Panda niet meer uitgegeven. Dat was de leidraad in de stripverzamelwereld. Catawiki vult nu dat gat. En je kan er ook handelen. Voorheen deed ik dat op marktplaats en e bay. Bijstervelds verzameling bestaat vooral uit Nederlandse strips en verder Belgische en Franse, de landen met de grootste stripproductie. Met Amerikaanse strips (ook een echt stripland) heeft hij niet zoveel op. En van Japanse manga heeft hij een klein rijtje uit de Buddha serie. Franka, de strip van Henk Kuijpers (sinds halverwege de jaren 1970) over een sterke avontuurlijke vrouw, is de belangrijkste serie. Ik hou van de open tekenstijl en de complexiteit van de verhalen. De tekeningen zijn bijzonder gedetailleerd uitgewerkt. Hij heeft ook veel werk van Marten Toonder (Olivier B. Bommel en Tom Poes) en van Hans Georg Kresse (Eric de Noorman en illustraties in de Arendsoog boeken). Ik ben mijn verzameling deels aan het afbouwen, omdat het eigenlijk te breed is. Mijn uitgaven aan strips vallen daarom nu wel mee, zo n 2 50 per week. Dat is wel eens meer geweest. Heeft u ook een bijzondere verzameling die u graag wilt laten zien in Huurwijzer? Stuur dan een foto met een korte toelichting naar: redactie Huurwijzer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 xv Amsterdam, mijn verzameling 5

6 Investeren in plaats van doneren Ze werd onlangs uitgeroepen tot corporatiebestuurder van het jaar. Ze heeft oog voor bedrijfslasten, maar ook voor senioren op de woningmarkt. Ze wil inspirerend zijn voor medewerkers en stelt hoge eisen aan hun prestaties (en die van zichzelf). Haar werkgebied in Zuidoost-Drenthe kampt met krimp en landelijk timmert ze aan de weg als bestuurslid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Hoe word je zo goed als Elles Dost, directeur van Woonservice in Drenthe? Tekst: Agnes Verweij, foto s: Jan-Reinier van der Vliet 6 huurwijzer

7 Bedrijfsvoering is momenteel binnen de corporatiesector een belangrijk thema. Wat kunnen je collega s van je leren? Wij hebben onze bedrijfsprocessen heel efficiënt (lean and mean) ingericht en dat krijgt z n vertaling in het aantal werknemers, al zit daar nuancering in. Woonservice heeft namelijk een eigen onderhoudsdienst. Als je die buiten beschouwing laat, dan zitten we ruim onder het gemiddelde van de sector. Voor een goede bedrijfsvoering moet je ook een beetje geluk hebben. En het heeft met je geschiedenis te maken. Is er eigen vermogen om intern te financieren? Wij hebben in het verleden veel met eigen vermogen gefinancierd waardoor we op dit moment een hele lage schuldenlast hebben. Je zegt dat een efficiënte inrichting van de bedrijfsprocessen vooral ook een kwestie is van de juiste mensen op de juiste plek. Hoe krijg je dat voor elkaar? Je moet de tijd nemen om goed te kijken wat mensen doen, hoe gemotiveerd ze zijn en luisteren naar wat ze zelf willen. Het feit dat iemand al heel lang op een plek zit, is voor mij geen reden om te denken dat zij of hij het werk goed doet. We hebben een functioneringsen beoordelingscyclus geïntroduceerd en sturen sterk op de prestaties van medewerkers. Velen doen het goed en sommigen kunnen niet meekomen. Als bestuurder moet je ruimte geven aan mensen, ook om dingen fout te doen. Dan kunnen ze zich in hun functie ontplooien en komen ze met eigen initiatieven en nemen verantwoordelijkheden. Daardoor wordt hun rendement beter. Als bestuurder en managementteam moet je alleen de randvoorwaarden creëren; je hoeft niet alles zelf te bedenken. Ik hou me niet bezig met managementboeken. Wij varen vooral op gezond boerenverstand. Of het iets met mijn vrouwelijke intuïtie te maken heeft, weet ik niet, dat zou kunnen. Waar ik wel van overtuigd ben, is dat gemengde teams van vrouwen en mannen zoals het onze, betere prestaties geven. Je medewerkers krijgen ruimte zodat ze zich kunnen ontplooien. Geldt dat ook voor bewoners? Ja, op een hoger abstractieniveau wel. Als corporaties kunnen we mensen zoveel mogelijk keuzevrijheid geven wat wonen betreft. Niet alles moet altijd mogelijk zijn, maar ik vind wel dat we binnen de mogelijkheden die mensen bijvoorbeeld financieel hebben, ons best moeten doen om steeds de grenzen op te zoeken. Wij zijn veranderd van een corporatie die zei dat kan niet, tenzij het wel kan in een die zegt alles kan, tenzij het niet kan. Woonservice focust op het leefbaar houden en maken van het platteland. Over welke projecten ben je enthousiast? Ik ben heel tevreden over een aantal creatieve oplossingen die we samen met andere partijen hebben gevonden om voorzieningen op de been te houden. Zoals de buurtsupers. Ook ben ik enthousiast over een aantal bewonersinitiatieven die we ondersteunen. Ik heb gemerkt dat wanneer je bewoners zelf probleemeigenaar laat zijn en het initiatief bij de dorpen en hun bewoners laat, dat initiatieven niet alleen beter tot ontwikkeling komen, maar dat die ontwikkeling ook duurzamer is. Samen Sterk werd genomineerd voor Beste Huurdersorganisatie van Nederland. Welk effect heeft een sterke huurdersorganisatie op uw werk? Samen Sterk is medevormgever van het beleid van Woonservice. Ze zijn onze sparringpartner en kunnen ook zorgen voor draagvlak voor beleid. Dat zijn de drie rollen die voortvloeien uit een sterke huurdersorganisatie en die heel belangrijk zijn om daadwerkelijk de dingen te doen die we ons hebben voorgenomen. We hoeven het niet altijd eens te zijn. Het gaat om wederzijds begrip voor elkaars positie en het is geven en nemen. Welke problemen ziet u binnen de corporatiesector en wat zijn uw oplossingen? Het grootste probleem is momenteel het financierbaar houden van de sector. De vennootschapsbelasting, de vermogensheffing vanaf 2014 en het risico van rentestijgingen. Daar tegenover staan een koopmarkt die stagneert en een inflatievolgend huurbeleid. De oplossing begint met het afschaffen van de vermogensheffing. Daarnaast zouden corporaties moeten inzien dat het rijk een taakstelling heeft en dat er bezuinigd moet worden. Als corporatiesector zouden we een inhoudelijke bijdrage kunnen leveren aan de taken waarvoor de overheid zich gesteld ziet. Als het bijvoorbeeld gaat om de opgave in de zorgsector dan kunnen wij investeren in woningen, zodat mensen langer zelfstandig kunnen wonen. De druk op de zorgcentra neemt dan af. Daarmee realiseer je feitelijk een bezuiniging op een ander terrein. Als er van ons gevraagd wordt een bijdrage te leveren aan de huurtoeslag, dan denk ik dat mijn collega s dat liever doen door extra te investeren in vastgoed, dan door geld over te maken aan de overheid. Het kapitaal blijft dan namelijk voor de volkshuisvesting behouden. Investeren dus, in plaats van doneren. Dat is mijn oplossing. Die moet noodzakelijkerwijs wel gepaard gaan met gematigde huurverhogingen. Ik denk dan aan een huurverhoging van inflatie plus één procent. De geplande kabinetsmaatregelen van extra woningwaarderingspunten in gebieden met woningnood en extra huurverhogingen voor hogere inkomens, levert de sector onvoldoende investeringsruimte op. Wij zijn veranderd van een corporatie die zei dat kan niet, tenzij het wel kan in een die zegt alles kan, tenzij het niet kan 7

8 wijkwerk in uitvoering Overnachten in een Kus & Sloophotel Een tweepersoonsbed van pizzadozen, een parkietenkooi als slaapkamerlamp, een ontbijtkamer van papier en een gigantisch aquarium als tafelblad. Het zijn een paar van de opvallende details die het Kus&Sloop hotel in de Rotterdamse Afrikaanderwijk tot een bezienswaardigheid maken. Overnachten in kunst in een aandachtswijk. Tekst: Agnes Verweij, foto s: Menno Janssen Het project Kus&Sloop van woningcorporatie Vestia Rotterdam Feijenoord, wil nieuwsgierige mensen naar de Afrikaanderwijk trekken. Het hotel biedt een overnachting in door kunstenaars ingerichte leegstaande woningen op de Pretorialaan. Zodat potentiële nieuwkomers alvast eens kunnen flirten met de levendige wijk. De Afrikaanderwijk staat aan de vooravond van een grootschalige herstructurering (zie kader). Het ligt in de noordelijke punt van Rotterdam-Zuid, net aan de overkant van de Maas als je vanuit het centrum van Rotterdam redeneert. De wijk, van oudsher een arbeiderswijk gericht op de haven, raakte economisch in het slop door het verdwijnen van de havenactiviteiten. De geplande ontwikkelingen van de Afrikaanderwijk zijn nauw verbonden met Parkstad, het nieuwbouwproject tussen de Afrikaanderwijk en de Kop Van Zuid. Nieuwbouw van woningen en voorzieningen en een herindeling van het stratenpatroon moeten de wijk beter aansluiten op de grootstedelijke Kop Van Zuid en het centrum van Rotterdam. En tegelijkertijd de Afrikaanderwijk uit haar sociaal-economisch isolement halen. 8

9 Pretoria De Pretorialaan is van oudsher de hoofdentree van de Afrikaanderwijk. Het huidige rommelige straatbeeld met verpauperde panden is nauwelijks een visitekaartje. Vestia heeft de laan voor zo n 50 procent geadopteerd en er vanaf panden van particulieren opgekocht. De rotte kiezen zogezegd. De corporatie wil de laan in oude luister herstellen door de woningen en de gevels van de bedrijfsruimtes te renoveren. De vve s is aangeboden mee te liften op de renovatie. De Pretorialaan is een pareltje in de totale gebiedsontwikkeling van Afrikaanderwijk-Parkstad, zegt Liesbeth Groeneveld, manager vastgoed van Vestia Rotterdam Feijenoord. We wilden de woningen gedurende de leegstand en voorafgaand aan de renovatie een functie voor de wijk en smoel geven. Hotel Transvaal in de Haagse wijk Transvaal diende als voorbeeld. Kunstenaars richtten de kamers in vijf leegstaande woningen in met materialen uit gestripte woningen. Het kersverse architectenbureau m.e.s.t. (Maatschappelijke Experimentele Stedelijke Transformatie) werd aangetrokken om het project vorm te geven en uit te voeren. Voor een economische impuls in de wijk werden lokale ondernemers benaderd om een bijdrage te leveren aan het project: matrassen voor de bedden, de schoonmaak van de kamers, de bakker voor het ontbijt en de dierenzaak voor het realiseren van een curieuze aquariumtafel in de receptie van het hotel (van kunstenaar Arend Groosman). Bij het inchecken voor een kamer zwemmen de goudvisjes onder de paperassen door. Het hotel biedt ook roemservice door een wijkbutler en sterarrangementen waaronder een overnachting met hotelkamerfeestje geheel verzorgd met versnaperingen en een klein select gezelschap uit de wijk. Ook een vip-tour over de beroemde Afrikaandermarkt, een van de grootste van Nederland, behoort tot de services. Wij komen zelf niet uit de Afrikaanderwijk, maar het was makkelijk om contacten te leggen. Er zijn hier ontzettend veel initiatieven en het netwerk lag er al, vertelt Marjolein Dekker van bureau m.e.s.t. Pal Maas, een bureautje dat jongeren aanzet tot creatieve talentontwikkeling en ondernemen, verzorgde met jongeren uit de wijk de inrichting van een van de hotelkamers (het pizzabed). De Player, een experimenteel kunstplatform gevestigd om de hoek van de Pretorialaan, heeft al herhaaldelijk hotelkamers geboekt voor buitenlandse artiesten. En tijdens het internationale kunstevenement Art Rotterdam 2011 zat Kus&Sloop vol. De eigenaar van een döner kebap-zaak in de Pretorialaan vindt het leuk dat er eens iets anders gebeurt in de buurt, waardoor er andere mensen rondlopen. Receptie = buurthuis Wijkbewoners waren bij de opening van Kus&Sloop in december enthousiast. Maar de aanloop van bewoners is niet groot. Op marktdagen lopen nieuwsgierige buurtbewoners wel eens binnen in de Woonkamer, de receptie van het hotel dat tevens dienst wil doen als buurthuis, informatiepunt en culturele ontmoetingsplek. We zijn op woens- en donderdagen open en soms Foto s van de Afrikaandermarkt en de door kunstenaars ingerichte woningen (hotelkamers) op de Pretorialaan. De woningvoorraad in de Afrikaanderwijk bestaat voornamelijk uit corporatiebezit en woningen hebben merendeels een lagere economische waarde dan het Rotterdams gemiddelde. De werkloosheid is hoog en het gemiddelde inkomen laag. Zo n 70 procent van de inwoners behoort tot de laagste inkomenscategorie (besteedbaar inkomen tot ). Er wonen veel jongeren en oude en nieuwe migrantengroepen. Sinds een jaar of vijf heeft Rotterdam zijn zinnen gezet op Zuid en worstelt met een rigoureuze aanpak om het gebied (qua inwoneraantal vergelijkbaar met een stad als Eindhoven) er bovenop te helpen. Als onderdeel van het Pact op Zuid, een tienjarige miljardeninvestering van vier corporaties en de gemeente, wordt er ook in de Afrikaanderwijk gewerkt om de uitstroom van bewoners met een midden en hoger inkomen terug te brengen en de bewonerstevredenheid omhoog te brengen. Sinds 2007 werden letterlijk honderden projecten in gang gezet. Kennelijk is er een gebrek aan focus en strategie in het Pact op Zuid; half februari van dit jaar sloten de gemeente Rotterdam en BZK minister Donner namens het rijk een intentieverklaring om een Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid tot stand te brengen. Rotterdam kan dit niet alleen, luidde de conclusie van het gelijknamige advies van de Commissie Deetman/Mans. 9

10 Marjolein Dekker: Wij komen zelf niet uit de Afrikaanderwijk, maar het was makkelijk om contacten te leggen. Er zijn hier ontzettend veel initiatieven en het netwerk lag er al in het weekend. Niet elke dag, want we werken ook als architectenbureau. We zoeken nog een manier om hiermee om te gaan, zegt Dekker. Via Vestia gaat ze binnenkort contact zoeken met georganiseerde bewoners in de wijk. Vestiamanager Groeneveld wil graag dat ook Kosten van een hotelkamer bij Kus&Sloop: 2 35 per twee personen per nacht. Frans of Marokkaans ontbijt voor twee personen: Meer info: en sloop.nl buurtbewoners van het hotel gebruik gaan maken als ze eens (te) veel logees over de vloer hebben. De Bewonersorganisatie Afrikaanderwijk (boa), sinds 1972 actief in de wijk, is nauwelijks bekend met Kus&Sloop, behalve via een item op de lokale televisie. Die kunstprojecten in de wijk zijn wel mooi, maar we weten helemaal niet wat het inhoudt, zegt Piet Kluth van boa. We worden er niet in gekend, hooguit geïnformeerd. Een opbouwwerker is daarom nu bezig met een onderzoek. Fouad Akka, de betreffende opbouwwerker van Sonor Zuid, herkent de klacht van boa. In de Afrikaanderwijk zijn heel veel professionals met allerlei leuke projecten bezig op sociaal gebied, maar de samenhang ontbreekt. En het is jammer als het jongerenwerk of het ouderenwerk geen weet heeft van dit soort initiatieven. Het zou goed zijn als we dat allemaal gaan bundelen. Groeneveld heeft zich voor Kus&Sloop laten inspireren door Sandra Trienekens van de Hogeschool Amsterdam. Zij deed onderzoek naar de waarde van culturele interventies in stedelijke vernieuwingsprocessen. Het is aantoonbaar dat culturele interventies een enorme waarde voor het proces en de bewoners opleveren, zegt Groeneveld. Op één voorwaarde, namelijk dat de bewoners en de ondernemers er echt aan moeten deelhebben. Kunst is prima, vindt ook Akka. Ik heb gezien dat kunst bewoners kan raken. Jongeren hebben er meer affiniteit mee dan oudere generaties van Turken en Marokkanen. Toch moeten de problemen waar we in de Afrikaanderwijk mee kampen in het vizier blijven: er is hier veel armoede en een hoge werkloosheid onder jongeren. 10

11 woonlasten 2011 Samenstelling: Nederlandse Woonbond; eindredactie: Kees de Jong, Susan Huijbregts, Agnes Verweij en Max Wondergem; vormgeving: René Jongeneelen; illustraties: Albo Helm. Dit katern bevat een vrije weergave van de wettelijke regelingen. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend. De huur voor zittende huurders mag op 1 juli met maximaal 1,3 procent omhoog Dat is gelijk aan het inflatiepercentage van Voor huurders die gaan verhuizen naar (of binnen) een gebied met een groot woningtekort, is er minder goed nieuws. In deze gebieden wil minister Donner van Binnenlandse Zaken, waar tegenwoordig ook wonen onder valt, de maximale huur met per maand verhogen. De Woonbond is boos en voert actie om deze maatregel ongedaan te maken. Huurverhoging maximaal 1,3 procent De maatregel staat in de Huurbrief die Donner op 29 maart, veel later dan gebruikelijk, heeft gepubliceerd. Woningen in zo ge he ten schaarstegebieden (regio s met een groot woningtekort) krijgen maximaal 25 extra punten in het woningwaarderingsstelsel. Als gevolg daarvan kunnen huurders die verhuizen naar (of binnen) zo n schaarstegebied, te maken krijgen met een huur die maximaal per maand hoger ligt dan nu. Het gaat naar verwachting om regio s die liggen in een band die grofweg loopt van Noordwesttot Zuidoost-Nederland. Zie voor de meest actuele informatie www. woonbond.nl (onder acties). De benodigde regelgeving moet Donner overigens nog aan de Tweede Kamer voorleggen. De Woonbond acht daarom de kans niet erg groot dat de maatregel daadwerkelijk op 1 juli van kracht wordt. Een andere maatregel die in het regeerakkoord was aangekondigd is uitgesteld tot Het gaat om het voorstel om voor huurders met een inkomen boven de huren met 5 procent extra te verhogen (boven inflatie). Het lukt Donner niet om deze maatregel op tijd rond te krijgen. Hij moet dan namelijk de inkomens van alle huurders gaan toetsen en daarvoor is een wetswijziging nodig. In deze woonlastenspecial van Huurwijzer, die door de vertraging van de Huurbrief helaas drie weken later dan gebruikelijk is verschenen, vindt u alle informatie over de huurverhoging per 1 juli. De huurverhoging van maximaal 1,3 procent gaat gelden voor alle zittende huurders van zelfstandige woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs en voor huurders van onzelfstandige woonruimte (kamers). Voor kamers geldt een andere puntentelling. Zie voor meer informatie: Heeft uw woning een geliberaliseerde huurprijs, lees dan pagina 18. Energielabel Het woningwaarderingsstelsel ondergaat op 1 juli een belangrijke verandering omdat het energielabel erin wordt opgenomen. Voor de meeste huurders, vooral van slecht geïsoleerde woningen, is dit goed nieuws. Hun woning krijgt minder punten en dus een lagere maximale huur. Lees alles hierover in de bijgevoegde folder. huurwijzer

12 woonlasten 2011 Check de huurverhoging START Heeft u het schriftelijke huurverhogingsvoorstel minstens twee maanden vóór de ingangsdatum ontvangen? NEE JA Is de ingangsdatum van de huurverhoging minstens twaalf maanden na de vorige huurverhoging? 2 3 NEE JA Met dit schema (1) kunt u controleren of de huurverhoging aan de wettelijke eisen voldoet. Het bezwaarschrift huurverhoging waarnaar wordt verwezen, kunt u gratis opvragen of downloaden via Vul het bezwaarschrift in (kies het zesde hokje bij reden bezwaar : de verhuurder heeft het voorstel te laat gedaan). Bepaal zelf de juiste ingangsdatum en ga daar verder vanuit. 4 Vul het bezwaarschrift in (kies het derde hokje bij reden bezwaar : de verhuurder wil de huur verhogen binnen twaalf maanden na de vorige verhoging). Bepaal zelf de juiste ingangsdatum en ga daar verder vanuit. 4 Bezwaar make Als u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging kunt u zelf een bezwaarschrift opstellen of gebruik maken van een standaardformulier, dat u kunt downloaden of gratis kunt aanvragen bij de huurcommissie (zie kader). Daarop kunt u de reden van uw bezwaar aankruisen en toelichten. De verhuurder moet uw bezwaarschrift vóór de ingangsdatum van de huurverhoging hebben ontvangen. Als u bezwaar maakt tegen de huurverhoging, kunt u de oude huur blijven betalen. Als de huurcommissie in haar uitspraak stelt dat de huurverho 12

13 Weet u hoeveel punten uw woning heeft? Is de huurverhoging 1,3% of minder? Is uw huidige huur lager dan de maximaal JA JA toegestane op basis JA JA van het aantal punten? (zie pagina 15) Is de huur na de verhoging gelijk aan of lager dan de maximaal toegestane op basis van het aantal punten? (zie pagina 15) EINDE De voorgestelde huurverhoging is toegestaan NEE NEE NEE NEE Tel zelf het aantal punten, ook als u aan een puntentelling twijfelt (zie pagina 14). Vul het bezwaarschrift in (kies het vierde hokje bij reden bezwaar : de huurverhoging is hoger dan wettelijk toegestaan). Ga uit van 1,3%. 4 STOP Vul het bezwaarschrift in (kies eerste hokje bij reden bezwaar : uw huurprijs is al hoger dan wettelijk maximaal is toegestaan). U hoeft niet verder te gaan. 4 STOP Vul het bezwaarschrift in (kies eerste hokje bij reden bezwaar : uw nieuwe huurprijs is hoger dan wettelijk maximaal is toegestaan). Houd rekening met de maximaal toegestane huur als mogelijke nieuwe huurprijs. 4 1) Dit schema geldt voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. 2) Als u nog geen uitspraak heeft in een lo pende procedure, is het mogelijk bezwaar te maken tegen het nieuwe voorstel. 3) Huurt u de woonruimte op 1 juli nog geen twaalf maanden, dan is een huurverhoging per 1 juli tóch toegestaan. 4) U kunt meerdere redenen op één bezwaarformulier aankruisen en toelichten. n tegen de huurverhoging ging redelijk is, moet u deze alsnog betalen. Als de verhuurder het niet met uw bezwaarschrift eens is, kan hij dit tot zes weken na de ingangsdatum doorsturen naar de huurcommissie. Doet de verhuurder dit niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Als u de huurverhoging niet betaalt en u óók geen bezwaar maakt, moet de verhuurder u binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum per aangetekende brief verzoeken alsnog met de huurverhoging in te stemmen. Doet u dat niet, dan zult u binnen drie maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging meestal dus vóór 1 oktober alsnog zélf een bezwaarschrift bij de huurcommissie moeten indienen. Laat u dit binnen deze termijn achterwege, dan zult u de huurverhoging moeten betalen. Als de verhuurder het huurverhogingsvoorstel zelf al aangetekend heeft verzonden, hoeft hij geen aangetekende herinneringsbrief te sturen. Tegen een aangetekend verzonden huurverhogingsvoorstel moet u bij de verhuurder vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een bezwaarschrift hebben ingediend. U kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging vanwege achterstallig onderhoud. Bij (zeer) ernstige onderhoudsgebreken kunt u bij de huurcommissie het hele jaar door een procedure starten die forse huurverlaging kan opleveren zolang het gebrek niet is verholpen. Huurcommissie Telefoon (gratis). Postbus 16495, 2500 bl Den Haag, fax Of kijk op U kunt tevens gratis een regionaal spreekuur van de huurcommissie bezoeken. Een procedure bij de huurcommmissie kost de huurder 1 25 aan zogeheten leges. Als u in het gelijk wordt gesteld, krijgt u dit terug. Amsterdam, donderdag , De Ruyterkade 7. Den Haag, op afspraak. Rotterdam, op afspraak. Utrecht, 1 e en 3 e maandag van de maand, , Lange Viestraat 351. Haarlem, 2 e dinsdag van de maand, , Kennemerplein 6-8. Arnhem, 1 e dinsdag van de maand, , Pels Rijckenstraat 1. Eindhoven, 1 e woensdag van de maand, , Kennedyplein Groningen, 1 e donderdag van de maand, , Cascadeplein 10. Maastricht, 2 e woensdag van de maand, , Avenue Ceramique 50. Enschede, 3 e maandag van de maand, 12:00 14:00, Langestraat

14 woonlasten 2011 De puntentelling Met het woningwaarderingsstelsel (wws) kunt u zelf het aantal punten van uw woning tellen. In de tabel kunt u nagaan wat uw huur per 1 juli maximaal mag zijn. Oppervlakte van vertrekken 1 punt per m 2. Onder vertrekken wordt verstaan: woonkamer, andere kamers, (open) keuken, badkamer en doucheruimte. Alles te meten op een hoogte van 1,5 meter. Zolderruimte telt alleen mee als vertrek als die bereikbaar is via een vaste trap, de vloer begaanbaar is en het dak bescho ten is. Oppervlakte van overige ruimten 0,75 punt per m 2. Tot deze ruimten worden gerekend: bijkeuken, berging, was ruim te, schuur, garage, kelder en zolder. Overlopen, gangen en hallen krijgen geen pun ten. De oppervlakte per ruimte moet minstens 2 m 2 zijn. Alle ruimten worden gemeten op een hoogte van 1,5 meter. Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is, wordt het aantal punten van het vloeropper vlak van de zolder met 5 verminderd. Keuken Ingebouwde kookplaten tellen in de lengtebepaling niet mee, spoelbakken wel. Lengte aanrecht minder dan 1 meter: 0 punten Lengte aanrecht 1 tot 2 meter: 4 punten Lengte aanrecht 2 meter en langer: 7 punten Sanitair Toilet: 3 punten Wastafel: 1 punt Douche: 4 punten Bad: 6 punten Bad/douche 7 punten Privé buitenruimten Maximaal 15 punten. Oppervlakte privé buitenruimten totaal (inclu sief tuin, terras, balkon; elk minimaal 1,5 meter lang en breed). tot 25 m 2 : 2 punten 25 tot 50 m 2 : 4 punten 50 tot 75 m 2 : 6 punten 75 tot 100 m 2 : 8 punten 100 m 2 en meer: 10 tot 15 punten Carport: 2 punten Als er géén privé buitenruimte is: 5 punten er af Verwarming Per verwarmd vertrek (ook: open keuken): 2 punten Verwarmingselement(en) buiten vertrekken, per ruimte (maximaal 4 punten per woning): 1 punt Thermostati sche ventielen op radiatorkranen, per vertrek (maximaal 2 punten per woning): 0,25 punt Privé hoogrendementsketel: 5 punten Cv combi (het warmwaterdeel): 1 punt Privé ketel: 3 punten Collectieve hoogrendementsstookinstallatie: 1 punt Doorstroommeter (bij collectieveinstal laties): 1 punt Isolatie Maximaal 15 punten. Het aantal punten moet in redelijke verhouding staan tot de gemaakte kosten. Vuistregel: 1 punt per investering. Dubbelglas: 0,4 punt per m 2 Spouwisolatie: 1 punt per woning Vloerisolatie: 2 punten per woning Dakisolatie: 2 punten per woning Gevelisolatie aan de buitenzijde: 6 punten per woning Punten berekenen volgens bovenstaande rubrieken als uw woning GÉÉN energielabel heeft ÉN uw huur vóór is ingegaan. In ALLE andere gevallen: punten berekenen volgens onderstaande rubrieken. Verwarming Per verwarmd vertrek: 2 punten Per overige ruimte (maximaal 4 punten per woning): 1 punt Energieprestatie Energielabel Eengezinswoning Appartement/flatwoning A++ 44 punten 40 punten A A B C D E 8 5 F 4 1 G 0 0 Lees de bijgevoegde folder voor meer informatie over het energielabel. 14

15 KBereken zelf de punten van uw woning op onder service. Maximaal toegestane huur (per ) Woonvorm Eengezinswoningen vrijstaande woning: 17 punten hoekwoning: 15 punten tussen-/eindwoning: 12 punten Woning in meergezinscomplex (flatwoningen) begane grond met lift: 6 punten (zonder lift: 6 punten) 1e verdieping met lift: 5 punten (zonder lift: 3 punten) 2e verdieping met lift: 4 punten (zonder lift: 1 punt) 3e verdieping met lift: 4 punten (zonder lift: 0 punten) 4e verdieping en hoger met lift: 4 punten (zonder lift: 0 punten) 16 of minder woningen per liftschacht: 2 punten extra Duplexwoningen bovenwoning: 1 punt benedenwoning: 4 punten Woonomgeving Maximaal 25 punten. Wat telt is de aanwezigheid van voorzieningen als scholen, winkels, parkeergelegenheid, parkjes, speelruimte en openbaar vervoer. De huurcommissie weet hoeveel punten uw woonomgeving heeft. Woonvoorzieningen voor gehandicapten De Wmo (voorheen WVG) gaat ervan uit dat de gehandicapte naar draag kracht een aandeel in het niet-gesubsi dieerde deel van de kosten betaalt. De bedoeling is dat dit deel van de totale kosten in de huurprijs wordt doorbere kend. Per aan investeringskosten door de verhuurder mag 1 punt worden toege voegd. Het subsi diebedrag moet worden afgetrokken. Dus voor een inves tering van waarvoor subsidie is verleend kan 1 punt worden toegekend. Hinderlijke situaties Af: maximaal 40 punten. Aftrekpunten zijn mogelijk als er sprake is van ernstige geluidsoverlast door weg-, trein- of vliegverkeer, van ernstig verval van de buurt of van stadsvernieuwingsactiviteiten. Ook voor bodem- of luchtverontreiniging zijn aftrekpunten mogelijk. De huurcommissie weet hoeveel aftrekpunten er zijn. Bijzondere voorzieningen Uitsluitend bij serviceflatwoningen bijtellen: 35 procent van het totaal aantal punten. aantal punten maximaal toegestane huur in euro s , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,18 Ga voor meer informatie over het woningwaarderingsstelsel naar 15

16 woonlasten 2011 Voor huurders met een geliberaliseerde huur dat kan alleen bij zelfstandige woonruimte gelden de maximale huurverhoging en het woningwaarderingsstelsel niet. Heeft u een geliberaliseerde huurprijs, dan bepaalt de inhoud van het huurcontract wat de jaarlijkse huurverhoging wordt. Liberalisatie-/huurtoeslaggrenzen sinds 1 juli 1989 (tot 1 juli 1994 alleen van toepassing op (nieuwbouw) woningen die voor het eerst werden verhuurd): 1 juli 1989: ƒ 750,00 1 juli 1990: ƒ 775,00 1 juli 1991: ƒ 820,00 1 juli 1992: ƒ 865,42 1 juli 1993: ƒ 913,33 1 juli 1994: ƒ 963,75 1 juli 1995: ƒ 1.007,50 1 juli 1996: ƒ 1.047,92 1 juli 1997: ƒ 1.085,00 1 juli 1998: ƒ 1.085,00 1 juli 1999: ƒ 1.107,00 1 juli 2000: ƒ 1.149,00 1 juli 2001: ƒ 1.193,00 1 juli 2002: 5 565,44 1 juli 2003: 5 585,24 1 juli 2004: 5 597,54 1 juli 2005: 5 604,72 1 juli 2006: 5 615,01 1 juli 2007: 5 621,78 1 juli 2008: 5 631,73 1 juli 2009: 5 647,53 1 juli 2010: 5 647,53 1 januari 2011: 5 652,52 Geliberaliseerde huur? Om na te gaan of de huurprijs is geliberaliseerd, moet u twee aspecten controleren: wat is de ingangsdatum van de huurovereenkomst en wat was toen de kale huur? Vervolgens vergelijkt u die gegevens met het lijstje met de liberalisatiegrenzen (tevens de huurtoeslaggrenzen; zie kader). De liberalisatiegrens werd jaarlijks per 1 juli aangepast; met ingang van 2011 gebeurt dit per 1 januari. Heeft u een all-inhuur, waarin kale huur en servicekosten niet (in het huurcontract) zijn gesplitst, dan kan uw huur nooit geliberaliseerd zijn. Alleen als uw kale huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract gelijk aan of hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens was, is de huurprijs geliberaliseerd. De huurprijsliberalisatie geldt van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994 alleen voor (nieuwbouw)woningen die in deze periode voor het eerst zijn verhuurd. Sinds 1 juli 1994 is de regeling van toepassing op alle vanaf dat moment gesloten huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte. In principe kunnen huurders met een geliberaliseerde huur niet terecht bij de huurcommissie, op enkele uitzonderingen na. Ook de geliberaliseerde huurder heeft bijvoorbeeld de mogelijkheid de huurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst door de huurcommissie te laten toetsen aan de maximaal toegestane huur volgens het puntenstelsel. Blijkt het aantal punten niet hoog genoeg voor een maximaal toegestane huur boven de liberalisatiegrens, dan verlaagt de huurcommissie de huur tot de maximaal toegestane huur op grond van het aantal punten en is de huurprijs niet geliberaliseerd. Huurverhoging In huurcontracten van geliberaliseerde huurders komen allerlei bepalingen voor als het gaat om de jaarlijkse huurverhoging. Gebruikelijk is een zogeheten indexeringsclausule, die inhoudt dat de huur jaarlijks wordt aangepast (lees: verhoogd) met een prijsindexcijfer dat door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) wordt vastgesteld. Deze percentages komen doorgaans overeen met het inflatiepercentage. Sommige verhuurders nemen in het huurcontract echter op dat daar nog een bepaald (maximum)percentage bovenop kan komen. Staat er het huurcontract niets over de huurverhoging, dan kan de verhuurder in principe jaarlijks elk voorstel doen dat hij wil. 16

17 Servicekosten zijn vaak aanleiding tot conflicten tussen huurder en verhuurder. Vooral bij veranderingen in het servicepakket, geen of vage afrekeningen en onredelijk hoge bedragen. Wat kunnen huurders dan doen? Controleer de servicekosten Veel huurders betalen aan de verhuurder naast de huur ook een voorschotbedrag voor woonservice. Daaronder vallen leveringen (bijvoorbeeld gas en elektra) en diensten (service of onderhoudsabonnement voor kleine reparaties, 24 uurservice voor de lift, schoonmaken gemeenschappelijke ruimten, tuinonderhoud, huismeester). Als deze service in het huurcontract of op een andere manier (schriftelijk) tussen huurder en verhuurder overeen is gekomen, mag de verhuurder de voorgeschoten kosten doorberekenen aan de huurders. Voor het uitbreiden of inkrimpen van het servicepakket heeft de verhuurder toestemming van de huurder(s) nodig. De Woonbond heeft over servicekosten ook een brochure. Die is te bestellen via de webwinkel op of door overmaking van de ledenprijs van 1 7,- (niet-leden 1 14,-) op rekeningnummer , ten name van Woonbondinformatie Amsterdam. Vermeld daarbij bestelcode se 01 en uw naam en adres. Voor de doorberekening van woonservice gelden twee belangrijke regels: de kosten moeten werkelijk gemaakt én redelijk zijn. De verhuurder mag dus nooit meer in rekening brengen dan wat de service heeft gekost of wat hij daarvoor aan derden, bijvoorbeeld het schoonmaakbedrijf, heeft betaald. Daarnaast moet de hoogte van de servicekosten redelijk zijn. Als bijvoorbeeld de stookkosten onnodig hoog zijn omdat de collectieve verwarmingsketel slecht wordt onderhouden, kan het onredelijk zijn dat de huurders alle stookkosten betalen. Afrekentermijn De huurder moet uiterlijk een half jaar na het eind van een kalenderjaar een afrekening van de servicekosten hebben ontvangen. De afrekening over 2010 moet dus uiterlijk op 30 juni 2011 op de mat liggen. Is de af te rekenen periode geen kalenderjaar maar bijvoorbeeld de periode van mei tot mei, dan moet de afrekening vóór 1 juli van het jaar dat volgt op het jaar waarin die periode afliep bij de huurders zijn (voor het boekjaar van mei 2009 tot mei 2010 dus vóór 1 juli 2011). De afrekening moet alle posten apart vermelden, met de bijbehorende bedragen. Ook moet de verhuurder aangeven op welke manier hij de kosten omslaat over de huurders (de verdeelsleutel). Wettelijk is de verhuurder verplicht inzage in alle stukken te geven. U kunt zo zelf de afrekening controleren. Leidt dit niet tot de gewenste duidelijkheid of weigert de verhuurder u inzage te geven, dan kunt u de huurcommissie inschakelen. Dit kan tot uiterlijk twee jaar na de datum waarop de huurder het overzicht had moeten ontvangen (bij een afrekening over 2010 die de huurder vóór 1 juli 2011 hoort te ontvangen dus tot en met 30 juni 2013). Zolang de verhuurder geen gespecificeerd overzicht heeft verstrekt, mag de huurder een verhoging van het voorschot weigeren. Vindt u het voorschotbedrag te hoog, dan kunt u de huurcommissie vragen dit te toetsen (zie voor meer informatie Zeventig procent In bepaalde gevallen kan instemming van 70 procent of meer van de huurders voldoende zijn om een wijziging in het servicekostenpakket te kunnen doorvoeren. Een voorstel van de verhuurder om een levering of dienst aan het afgesproken pakket toe te voegen of eruit te schrappen wordt wettelijk redelijk geacht als 70 procent of meer van de huurders daarmee instemmen. Het moet wel gaan om diensten die alleen aan de huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd. Als het mogelijk is de service wel aan de ene en niet aan de andere huurder te leveren, kan van deze 70 procentregel geen gebruik worden gemaakt. De huurders die niet akkoord zijn gegaan kunnen de redelijkheid van het voorstel, ook al is er een meerderheid van minstens 70 procent, nog wel laten toetsen door de rechter. Dat moet binnen acht weken na de schriftelijke mededeling dat 70 procent of meer van de huurders met het wijzigingsvoorstel heeft ingestemd. Samen sterk(er) Actie tegen te hoge servicekosten kunt u in principe individueel ondernemen. Maar u staat altijd sterker als u dit samen doet met andere huurders in uw buurt, straat of complex. Die hebben vaak met hetzelfde probleem te maken. Bij een aantal conflicten over de servicekosten is het noodzakelijk de krachten te bundelen, bijvoorbeeld bij een conflict over de samenstelling van het servicepakket. 17

18 De reacties van woningzoekenden die geen sociale huurwoning meer mogen huren omdat ze (net) boven de inkomensgrens van zitten, stromen binnen bij de Woonbond. Het online meldpunt biedt een keur aan bizarre en soms schrijnende verhalen van gedupeerden. Ook corporaties wringen zich in vreemde bochten om aan de nieuwe toewijzings regels te voldoen. Tekst: Agnes Verweij, foto s: Josje Deekens Eind vorig jaar concludeerde onderzoeksbureau rigo dat mensen met middeninkomens tussen wal en schip zouden raken door het nieuwe toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen, waardoor die nauwelijks meer mogen worden toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven Het cijfer maakte geen indruk op het kabinet en de maatregel is per 1 januari van kracht geworden. Maar wie zijn die mensen? Uit het meldpunt www. ikwilookwonen.nl (zie kader pagina 20) komt een zeer diverse groep woningzoekenden in beeld. Het zijn starters, senioren die in een sociale huurwoning zitten en naar een 55+woning willen, mensen die keihard werken om uit de schulden te komen, freelancers en zzp-ers (zelfstandigen zonder personeel) met instabiele inkomens, jonge gezinnen die willen uitbreiden, sociaal urgenten, chronisch zieken en gehandicapten die op een aangepaste woning zijn aangewezen en duur wonende scheefwoners (mensen die nu kampen met te hoge woonlasten). Ook vanuit de corporaties klinken klachten. Bijvoorbeeld over de extreem korte invoeringstermijn van de maatregel. Als dit over een paar jaar was uitgesmeerd, dan hadden we oplossingen kunnen organiseren voor mensen die buiten de boot vallen, zegt Jeroen Rous, beleidsadviseur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (afwc). We hopen dat de regering deze maatregel terugdraait Ik wil ook Het is niet de allergrootste van de nu ontstane problemen, maar toch staat het hoog op het lijstje van ergernissen bij woningzoekenden die niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning: de verloren wachttijd en het verloren inschrijfgeld. Een jarenlang opgebouwde wachttijd kan pas verzilverd worden, als iemands inkomen onder de grens zakt. Uit een recente inventarisatie van Aedes, vereniging van woningcorporaties, blijkt dat 80 procent van haar leden problemen verwacht voor woningzoekende middeninkomens. Een aantal corporaties in Noord-Brabant, Gelderland, Utrecht en Overijssel heeft er daarom voor gekozen huurders met middeninkomens toch te blijven huisvesten en de mogelijke nadelige financiële gevolgen voor lief te nemen. Andere corporaties schroeven nu soms de huren van vrijkomende woningen op tot net boven de 1 652,52. Een verkapte huurliberalisatie, vindt René van Genugten, beleidsmedewerker van de Woonbond, die er op wijst dat deze woningen zo worden onttrokken aan de sociale huurwoningvoorraad. 18

19 Aanbod Vraag Verdeling naar prijsklasse van vraag en aanbod van dure huurwoningen (met name van makelaars, maar ook van corporaties) op de grootste landelijke huurwebsite Pararius.nl. Regio Amsterdam 67% 67% 8% 25% 19% 14% > 1500 Regio Utrecht 86% 41% 33% 10% % 3% > 1500 Regio Haaglanden 73% wonen 43% 29% 15% Regio Rijnmond 91% 44% 36% 9% % 12% > % 0% > 1500 Zzp ers met kids: zoek maar iets buiten de stad We zijn allebei zzp er in de kunstsector. Ik ben choreograaf en mijn man is lichtontwerper. Ons inkomen is voldoende voor ons gezin, maar het schommelt behoorlijk. Inmiddels hebben we drie kinderen. Onze driekamerwoning in Amsterdam-West is echt te klein geworden. Na jarenlang zoeken vonden we eind 2010 eindelijk een sociale huurwoning in Noord die betaalbaar en groot genoeg is voor ons gezin. Die woning hebben we geaccepteerd, maar helaas, sinds 1 januari komen we niet meer in aanmerking. We bleken in 2009 enkele duizenden euro s boven de grens te zitten. Maar soms zitten we met ons gezamenlijk inkomen echt op de De kale huur van het huis dat we op het oog hadden is (2 680 inclusief servicekosten). Dat huis staat inmiddels sinds november leeg. Wij vragen ons af: kunnen mensen met een inkomen onder de dit huis sowieso wel financieren? In de vrije sector zouden we voor een grotere woning minimaal het dubbele van onze huidige huur gaan betalen. En een koopwoning binnen ons budget vind je in de stad gewoon niet meer. In dat geval zouden we moeten uitwijken naar bijvoorbeeld Zaandam of Almere. Je kunt dus eigenlijk wel stellen dat grote gezinnen die net in de boven-minimumcategorie zitten, nu de stad uit gedreven worden. Giulia Mureddu en Roland van Ulden Amsterdam 19

20 Nieuwe toewijzing sregels voor sociale huurwoningen Als huurder met een bruto jaarinkomen van meer dan komt u sinds 1 januari 2011 bijna nergens in Nederland meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, een woning met een huur tot 2652,52. De nieuwe toewijzingsregels zijn het gevolg van een beschikking van de Europese Commissie (EC) over staatssteun aan woning corporaties. Volgens die beschikking uit december 2009 is staatssteun (in de vorm van gunstige leningen aan woningcorporaties en borging van die leningen door het rijk) alleen toegestaan onder de voorwaarde dat 90 procent van alle vrijkomende sociale huurwoningen wordt toe gewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot De beschikking is een gevolg van klachten van commerciële verhuurders aan het adres van de Eurocommissaris voor Mededinging/ Concurrentie. Begin maart lanceerde de Woonbond een online meldpunt voor huurders en woningzoekenden die door de nieuwe toewijzingsregels in de problemen komen. Met het meldpunt wil de Woonbond de problemen in kaart brengen om vervolgens minister Donner (wonen) te confronteren met de feiten..nl Marge van 10 procent Brussel heeft de corporaties een marge van 10 procent gegeven voor woningen die ze nog mogen toewijzen aan inkomens boven de In veel gemeenten wordt flink geherstructureerd. Mensen die vanwege sloop of ingrijpende renovatie hun woning uit moeten (de zogenaamde stadvernieuwingsurgenten ) maar boven de inkomensgrens zitten, vallen in de meeste regio s binnen deze 10 procent. Dat geldt ook voor mensen die om sociale of medische redenen urgent woningzoekende zijn. In de regio Amsterdam zijn zoveel sloop-nieuwbouwplannen dat de 10 procent grotendeels nodig is voor stadsvernieuwingsurgenten. In de regio Haaglanden denken de corporaties slechts 1 procent en in het Rijnmondgebied 4 à 5 procent van die 10 procent nodig te hebben voor socia le en medische urgenten én voor stadsvernieuwingsurgenten. Veel sloop-nieuwbouwprojecten zijn al afgerond (in Den Haag) of gaan niet door vanwege de crisis (Rijnmond). Wij hanteren de grens alleen voor eenpersoonshuishoudens, zegt Jolanda Hoogenboom, directeur van Sociale Verhuurders Haaglanden (svh). Voor meerpersoonshuishoudens hanteren we een grens van Als het niet binnen de marge van 10 procent past, dan kunnen we altijd nog individueel bijsturen. Zo bezien lijkt er in Haaglanden weinig aan de hand, want de Haagse corporaties slagen er vooralsnog in de beperkte ruimte toch in te zetten voor de lage middeninkomens. In de regio Rijnmond is de woningmarkt niet heel anders dan in Haaglanden: in de praktijk wezen de corporaties in de stedelijke gemeenten sowieso al 90 Noodwoning Wij zijn allebei 50 jaar en hebben drie studerende, inwonende, kinderen in de leeftijd van 22, 20 en 18 jaar. In heeft Sjaak een eigen bedrijf opgezet samen met een compagnon. Helaas kwam het niet echt van de grond. Na twee jaar hebben wij er toch de stekker uitgetrokken, maar een grote restschuld bleef staan. We hebben daarna om hypothecaire redenen ons huis moeten verkopen maar de schulden waren daarmee niet afgelost. Gelukkig kregen we beiden snel een baan (mijn man werkt in de supermarkt) waardoor de schulden sneller afgelost konden worden, zo dachten we. Maar er werd een loonbeslag op onze beide lonen gelegd. Omdat je van geen gezin van vijf draaiende kunt houden, moesten we ook uit de huurwoning die we van een makelaar hadden gehuurd. Via een collega konden we een ruimte gaan huren die voorheen in gebruik was als kantoor. Daar wonen we nu. We zijn begin 2010 in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) beland, wat voor ons een opluchting is. Gelukkig komt er, vermoedelijk eind van dit jaar, een einde aan de schulden. En aan onze zorgen, zo dachten we. Maar helaas, samen verdienen we te veel (ongeveer ) om nu nog in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Wij kunnen en willen best een hogere huur betalen, maar omdat we BKR geregistreerd staan, mogen we geen huis huren via een makelaar, en een hypotheek zal niet gemakkelijk zijn. Onze huidige woning is een noodoplossing. We hopen dat de regering deze maatregel terugdraait. Els en Sjaak Knipping Veghel 20

21 procent van de sociale woningen toe aan huishoudens onder de inkomensgrens. Het is jammer dat de grens het juist lastiger maakt om hogere inkomens naar moeilijke wijken te trekken, zegt Leo Bartelse, directeur Maaskoepel van corporaties in Regio Rotterdam. Minimuminkomenseis Veel meldingen die bij binnenkomen, wijzen op een fnuikend dilemma. De maximuminkomensgrens voor sociale huurwoningen mag dan nieuw zijn; voor vrije sectorwoningen wordt vrijwel altijd een minimuminkomensgrens gehanteerd, ook door corporaties. Ter illustratie: Woningcorporatie Bo-Ex vraagt voor een tweekamerappartement in de vrije sector in Utrecht (kale huur 1 658) een minimuminkomen van bruto per jaar. Woonstad in Rotterdam vraagt voor een vierkamerwoning van een minimuminkomen van Volgens landelijk huurwoningenplatform Pararius.nl variëren die eisen voor vrije sector huurwoningen. Bij een huur tot wordt een netto inkomen van minimaal drie keer de maandhuur gevraagd; bij huren daarboven een netto inkomen van ongeveer twee keer de maandhuur. Daarbij moet meestal een werkgeversverkla ring getoond kunnen worden. Verhuurders willen betaalzekerheid en stellen dus inkomenseisen. Voor de middengroepen leidt dat tot een spanningsveld dat kan oplopen tot meer dan , bijvoorbeeld bij een inkomenseis van Gebrek aan goedkope vrije sector Een nog groter probleem is dat er in sommige regio s nauwelijks vrije sector huurwoningen in het middensegment zijn. Het beruchte gat in de markt van huurwoningen met huren van 1 652,52 tot 1 900, wordt maar niet gedicht (zie grafiekjes op pagina 19). Huurwoningen in die prijscategorie zijn niet rendabel, zeggen de verhuurders en ontwikkelaars. Ze geven de overheid, hoge grondprijzen en hoge bouwkosten de schuld. En nog een hele set van andere factoren die maken dat de Nederlandse woningmarkt in zijn geheel behoorlijk uit balans is. Waaronder de hypotheekrenteaftrek. Woningcorporaties bieden 3,5 procent van hun huurwoningen aan in het middensegment (zo n woningen). Zijn ze van plan om te gaan zorgen dat het aanbod toeneemt? Of moeten marktpartijen dat doen? De meningen zijn verdeeld en de discussie daarover is in volle gang. Corporaties voelen zich verantwoordelijk voor iedereen die in de knel komt op de woningmarkt wat betaalbaar wonen betreft. En nu zijn dat ook de middeninkomens, zegt Rob Ravestein, beleidsmedewerker bij Aedes. Budgettair gezien hebben zij het het moeilijkst; geen huurtoeslag, geen hypotheekrenteaftrek, het is de minst gesubsidieerde groep in Nederland en de prijs van het wonen begint voor hen nu wel aan een maximum te komen. Senior zit vast in eengezinswoning Ik ben een alleenstaande vrouw, bijna 58 jaar, en sinds 1980 weduwe. Toentertijd was ik 27 met twee zeer jonge kinderen. Door mijn schouders eronder te zetten, heb ik mijn kinderen een goede toekomst kunnen geven. Ik woon sinds 1986 in een grote eengezinswoning (sociale huur) in Waddinxveen. Deze woning is geschikt voor een groot gezin en is erg fijn geweest met opgroeiende kinderen. Per 1 januari 2010 raakte ik mijn baan kwijt vanwege de crisis. Omdat ik mijzelf echt veel te jong voelde voor de WW heb ik buiten de regio naar een baan gezocht, en gevonden. Ik werk nu als management assistent in de zorgsector in Amsterdam. Wel moest ik salaris en uren erop toeleggen én ik moet 4 dagen in de week reizen. Omdat reiskosten in de zorg niet volledig worden vergoed, heb ik hoge kosten (Waddinxveen Amsterdam is per maand waarvan ik er 100 ver goed krijg). Ik wil naar Amsterdam verhuizen en sta al 5 jaar ingeschreven bij een woongroep en bij Woningnet voor een 55+woning. Mijn (klein)kinderen wonen in Amsterdam en met het oog op de toekomst (vereenzamen en na mijn 65 e heb ik een bruto-inkomen van ) is het niet verstandig in een dorp te blijven wonen. Omdat ik werk ga ik nu over de grens heen en kom ik niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning of de woongroep. Dat was anders geweest als ik mijn WW uitkering had behouden! Dit is niet fair, want mijn inkomen is door mijn reiskosten dus feitelijk per maand minder. Het kan toch niet de bedoeling zijn, dat ik door deze maatregel er beter voor kan kiezen maar weer van een uitkering te gaan leven. Ook kan het niet de bedoeling zijn dat ik in dit grote huis moet blijven, een huis waar een gezin met veel plezier kan wonen. We leven in een goed land, maar dit is gewoon krom. Carla Overgaag Waddinxveen 21

22 Twaalf vragen e renovati Wat is renovatie? 1Met renovatie, ook wel woningverbetering genoemd, worden maatregelen of voorzieningen bedoeld die meer woongenot of comfort opleveren. Het gaat dus om een verbetering in of aan de woning. De wet verstaat onder renovatie: sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Voorbeelden van renovatie zijn het aanbrengen van een dakkapel of andere aan- of opbouw (garage, bijkeuken), het installeren van een cv-(combi)ketel ter vervanging van gaskachels, het isoleren van muren, vloer, dak en gevel(s), het aanbrengen van een ligbad of tweede toilet en het plaatsen van dubbelglas waar nog enkel glas zat. Wat is het verschil tussen renovatie en (groot )onderhoud? 2Er zijn twee belangrijke verschillen. Ten eerste is bij renovatie sprake van iets extra s ten opzichte van de oude situatie. Als alleen oude onderdelen worden vervangen door (gelijkwaardige) nieuwe (kozijnen, keukenblok, toilet, tegelwerk, deuren) noemen we dat (groot-)onderhoud. Daarnaast kán renovatie gepaard gaan met huurverhoging, onderhoud niet. Hoe hoog mag de huurverhoging na renovatie zijn? 3De huurverhoging moet volgens de wet in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder voor de renovatie heeft gemaakt. Onderhoudswerkzaamheden moeten daarbij buiten beschouwing blijven. De huurder kan de verhuurder dus vragen hoe hij aan het bedrag van de huurverhoging komt. Globaal moet het erop neerkomen dat het investeringsbedrag wordt gedeeld door het aantal jaren dat de verbetering meegaat (de levensduur), waarna die uitkomst wordt gedeeld door twaalf. Dit levert dan een huurverhoging per maand op. De nieuwe huur mag niet hoger zijn dan de huur die op grond van het aantal punten van de woning maximaal is toegestaan. 4 5 Kan de jaarlijkse huurverhoging doorgaan als de huur al wegens renovatie is verhoogd? Ja. De tussentijdse huurverhoging wegens renovatie heeft niets te maken met de jaarlijkse huurverhoging (per 1 juli). Moet de huurder akkoord gaan met renovatie? Als de verhuurder wil renoveren, moet hij de huurder daartoe een schriftelijk voorstel doen. De wet zegt dat dit gezien de belangen van de huurder een redelijk voorstel moet zijn. Als de huurder het niet met het renovatieplan eens is en overleg geen resultaat oplevert, kan de verhuurder de rechter inschakelen om de huurder te dwingen met de renovatie akkoord te gaan. De rechter beoordeelt of het voorstel van de verhuurder redelijk is. Is dat volgens de rechter zo, dan zal de huurder de renovatie moeten accepteren, anders eindigt de huurovereenkomst. Wat als alleen de huurverhoging het struikelblok is? Als de huurder wel instemt met de renovatie, maar niet 6met de huurverhoging die eraan vastzit, kan de huurder de huurverhoging na de renovatie door de huurcommissie laten beoordelen. Dat kan ook als de huurder al voor de huurverhoging heeft getekend, omdat de renovatie anders niet door zou gaan. De huurder kan bij de huurcommissie terecht tot drie maanden nadat de verbetering(en) is/zijn aangebracht. Daarna kan het geschil alleen nog aan de rechter worden voorgelegd. Voor huurders met een geliberaliseerde huurprijs is dat sowieso de enige mogelijkheid, tenzij in het huurcontract staat dat de huurcommissie bevoegd is advies uit te brengen of huurder en verhuurder gezamenlijk besluiten de huurcommissie advies te vragen. 22

23 n antwoorden over e Vroeg of laat krijgt bijna elke huurder een keer te maken met renovatie. Enkel glas wordt vervangen door dubbel glas, een gaskachel door een cv-installatie, een zolderraampje door een dakkapel. Voor huurders kan een renovatie behoorlijk ingrijpend zijn, zeker als hun huis grotendeels op de schop gaat. In dit artikel geven we antwoord op twaalf vaak gestelde vragen. Tekst: Kees de Jong en Max Wondergem, foto s: Josje Deekens Wat zijn de regels bij renovatie van een heel complex? 7Als een voorstel van de verhuurder tot renovatie om minstens tien woningen gaat die een bouwkundige eenheid vormen, zoals een flat, wordt een renovatievoorstel van de verhuurder vermoed redelijk te zijn als minstens 70 procent van de huurders ermee heeft ingestemd. Is dat het geval, dan hebben de huurders die niet akkoord zijn gegaan acht weken de tijd om de rechter in te schakelen. Als de verhuurder minder dan 70 procent van de huurders achter zijn renovatieplan weet te krijgen, betekent dit niet dat zijn voorstel definitief van tafel is. Het gevolg is wel dat de verhuurder in dat geval zelf de rechter zal moeten inschakelen als hij zijn plan toch wil doorzetten. Kunnen huurders renovatie afdwingen? Er zijn wettelijk (nog) weinig mogelijkheden voor huurders 8om af te dwingen dat de verhuurder verbeteringen aanbrengt. Tot nu toe kan dat alleen als het gaat om het isoleren van muren, gevels en de vloer boven de kruipruimte en om het vervangen van een cv-ketel van minstens tien jaar oud door één met een rendement van minstens 80 procent. De huurder moet bereid zijn daarvoor een huurverhoging te betalen. Er ligt wel een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer dat huurders meer mogelijkheden biedt om renovatie af te dwingen. Hebben huurders recht op een vergoeding bij renovatie? 9Alleen als de huurder vanwege een renovatie (tijdelijk) moet verhuizen heeft hij wettelijk recht op een vergoeding van de verhuiskosten van minimaal (dit bedrag wordt jaarlijks per 1 maart aangepast). Of verhuizing nodig is, hangt af van hoe ingrijpend de renovatie is. In de praktijk is de discussie daarom vaak of de renovatie wel of niet in bewoonde staat kan. In de toelichting op de wet staat niet exact wat de criteria zijn die bepalen of (tijdelijk) verhuizen noodzakelijk is. Er moet een causaal verband zijn tussen de verhuizing en de renovatie in die zin dat, als men de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, achterwege zou laten, geen verhuizing nodig zou zijn, aldus de (toenmalige) minister. Hebben huurders recht op een vergoeding als verhuizen niet nodig is? 10 Een wettelijk recht op een (minimum)vergoeding bij renovatie in bewoonde staat is er (nog) niet. De Woonbond vindt dat er ook in die situatie een fatsoenlijke vergoeding voor de huurder moet zijn. Die krijgt tenslotte te maken met ongemakken, hinder, overlast en extra kosten voor bijvoorbeeld de herinrichting van de woning. Bovendien kan het huis vaak weken tot maanden lang niet of niet volledig worden gebruikt. Veel huurdersorganisaties spreken in sociale plannen bij renovatie met de verhuurder af welke vergoeding de huurders krijgen en soms zijn hier beleidsafspraken over op gemeentelijk niveau. 23

24 Hebben huurders recht op een vergoeding bij alleen (groot )onderhoud? 11 Bij (groot-)onderhoud, ook al moet de huurder daarvoor (tijdelijk) het huis uit, heeft de huurder geen wettelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Ook dan vindt de Woonbond het om de hierboven genoemde redenen redelijk dat de huurder toch een (onkosten) vergoeding krijgt. Heeft een huurdersorganisatie of bewonerscommissie inspraak bij renovatie? 12 Wettelijk heeft de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie op buurt- of complexniveau recht op schriftelijke informatie van de verhuurder als die renovatieplannen heeft. Dat staat in de Overlegwet. Als de huurdersorganisatie of bewonerscommissie aangeeft dat te willen, moet de verhuurder over die plannen ook overleg voeren. Daarin kunnen de huurders dan hun invloed laten gelden, desgewenst gevolgd door een schriftelijk advies aan de verhuurder over de geplande renovatie. Op dat advies zal de verhuurder gemotiveerd moeten reageren als hij toch andere ideeën heeft dan wat in het advies van de huurdersorganisatie of bewonerscommissie staat. In deze rotzooi kun je toch niet wonen Het lijkt zo mooi. Je huis krijgt dubbel glas, een nieuwe cv ketel en een nieuwe badkamer. En dat allemaal zonder één cent huurverhoging. Toch wordt er door de bewoners van de Asterstraat en de Ranonkelstraat in Katwijk flink geklaagd over de renovatie van hun woningen. Woningcorporatie Dunavie (voorheen woonstichting KBV) heeft in hun ogen de mogelijke overlast tijdens de renovatie veel te rooskleurig voorgespiegeld en biedt een schandalig lage vergoeding van voor de eventueel geleden schade. Ook steekt het dat Dunavie tijdens de renovatie, wanneer de woningen een paar weken nauwelijks bewoonbaar zijn, de normale huur vraagt. Namens een aantal andere boze bewoners van de Asterstraat heeft Pieter van Leeuwen samen met zijn dochter Lisette Spierenburg (die zelf in de Ranonkelstraat woont) stevig aan de bel getrokken bij Dunavie. Ze hebben de klachten van de bewoners geïnventariseerd en aan de corporatie aangeboden. De verhalen liegen er niet om. Er absoluut geen realistisch beeld geschetst! De overlast en impact zijn fysiek en psychisch buiten proporties. Gevolg is dat we gevlucht zijn na twee werkdagen; met veel gevolgen, óók voor de kinderen van 2 en 4 jaar oud. Er zijn behalve een vies chemisch toilet die alleen door de bouwvakkers werd gebruikt geen voorzieningen geplaatst. Geen water, geen wasmachine, geen gas!! Vergoeding is absoluut niet reëel. Beschamend dat men tevens de volledige huur heeft geclaimd. Waar is de vergoeding voor het uit huis wonen? Tijdens onze rondgang langs een aantal bewoners die nog midden in de renovatie zitten, horen we dezelfde verhalen. In deze rotzooi kun je toch niet wonen. Het is hemelschreiend wat ze bewoners aandoen. Onmenselijk. Van Leeuwen eist een vergoeding van voor de geleden schade en voor het installeren van een klokthermostaat en thermostatische radiatorkranten die tijdens de renovatie zijn verwijderd. Tot nu toe krijgt hij nul op het rekest bij Dunavie. Twee flats verderop voert voorzitter Theo Lieverst van bewonerscommissie Ranonkelstraat 49 91, waar de renovatie nog in volle gang is, actie voor betere voorlichting, betere (nood)voorzieningen, een hogere schadevergoeding en voor restitutie van de huur. Ook hij vindt bij Dunavie vooralsnog geen gehoor voor zijn eisen. Lieverst: Het overleg gaat buitengewoon moeizaam. Ze verschuilen zich achter afspraken die zijn gemaakt met de Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek, maar daar mogen wij ons als bewonerscommissie niet eens bij aansluiten. Dunavie bevestigt in principe niet te tornen aan de afspraken die vooraf zijn vastgelegd in het sociaal plan. Woordvoerder Judith Maassen: De afspraken zijn van toepassing op alle betrokken huurders. Soms is maatwerk wenselijk. Dat bekijken wij per situatie en gaan daar met de huurder over in gesprek om tot een passende oplossing te komen. Wanneer huurders een klacht hebben over de dienstverlening van Dunavie proberen we tot een oplossing te komen. Komen we er desondanks samen niet uit, dan leggen we het geschil voor aan een onafhankelijke commissie. Zoals bij de heer Van Leeuwen. Deze zaak ligt ter beoordeling bij de geschillencommissie. Wij zijn in afwachting van hun reactie. Lisette Spierenburg en Pieter van Leeuwen 24

25 Kruiswoordpuzzel Zet de oplossing op een briefkaart of op de mail en stuur deze voor 16 mei naar de redactie van Huurwijzer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam of woonbond.nl. VERGEET NIET UW GIRO- OF BANKREKENING NUMMER te vermelden. Uit de goede oplossingen worden een hoofdprijs van 2 25 en vier prijzen van 2 12,50 getrokken. Als u tot de prijswinnaars behoort krijgt u uw prijs na het verschijnen van Huurwijzer 2011/2 (medio juni) op uw rekening gestort. De oplossing en de prijswinnaars worden ook bekendgemaakt in Huurwijzer 2011/2. Oplossing Huurwijzer 2010/4 De oplossing van het kruiswoordraadsel in Huurwijzer 2010/4 luidt: Schakel de energiebus in. De hoofdprijs van 2 25 is gewonnen door J. Spanjer uit Hendrik Ido Ambacht. Prijzen van 2 12,50 gaan naar L. Greven uit Stadskanaal, R. Krabbendam uit Alblasserdam, T. Kruger uit Dieren en W. Olijnsma uit Leeuwarden. Hartelijk gefeliciteerd Horizontaal 1 oplichterij; 7 kooktoestel met oven; 12 raamscherm; 13 voor de bakker (in orde); 14 deel van etmaal; 15 nummer (afk.); 17 bouwafval; 19 snaarinstrument; 21 soort onderwijs (afk.); 22 corpulent; 24 zich andermans verdriet aantrekken; 27 vragend voornaamwoord; 28 agrariër; 30 kleur (Engels); 31 afgelegen; 32 militair voertuig; 33 hoog aanzien; 35 land in Afrika; 37 Griekse godin; 38 gebogen blaashoorn; 41 voertuig; 42 land in het Midden-Oosten; 44 werk dat iemand is opgelegd; 46 knevel; 47 drinkgelegenheid; 48 onderdanig; 49 honingbij; 50 lekkernij; 52 verdriet; 54 deel van een boek; 56 zwemvogel; 58 plaats in Zuid-Holland; 61 onderricht; 62 deel van een zuigfles; 64 keel-, neus- en oorheelkunde (afk.); 65 vreemd; 67 afgemat; 68 elasticiteit; 70 onderaardse ruimte; 72 stapel; 73 zeer begaafd (vindingrijk); 76 paraplu (afk.); 77 persoonlijk voornaamwoord; 78 bagger; 79 tijdsperiode; 81 erbium (scheik. afk.); 82 voormalig Chinese leider; 83 persoon van adel; 84 deel van hals; 86 vierstemmig muziek- of zangstuk; 87 teken (sein). Verticaal 1 kinderspeelplaats; 2 eerwaarde heer (afk.); 3 pluisje op wollen stoffen; 4 olievat; 5 Europese hoofdstad; 6 deel van voet; 7 reclame drukwerk; 8 gecastreerd paard; 9 voordeel; 10 bijbelse stad; 11 lekkernij; 16 plaats in Brazilië (afk.); 18 Europeaan; 20 Union Européenne de Radiodiffusion (afk.); 21 Chinese vermicelli; 23 wending; 25 azijn; 26 werklust; 27 insect; 29 iemand die van zijn geld leeft; 32 rijden in een gestolen auto; 34 Raad voor Economische Aangelegenheden (afk.); 36 soort antilope; 37 ik (Lat.); 39 plaats in Japan; 40 kleine onderbroek; 42 hemelgeest; 43 grafmonument; 45 soort papegaai; 46 bekende strandjutter; 51 gewicht; 53 eikenschors; 54 open poraal voor de deur van een huis; 55 doorzichtige harde stof; 56 grappige dieren; 57 insnijding; 59 kleine gemeente; 60 onvermengd (puur); 62 koude drank met ijs; 63 proper (schoon); 66 binnenvaartuig; 67 bloeimaand; 69 Zuid-Koreaans automerk; 71 Spaanse uitroep; 73 (zelfgemaakt) vaartuig; 74 melkklier; 75 deel van een huis; 78 plaaggeest; 80 kippenloop; 82 familielid; 85 vogel. puzzel 25

26 Plaagdieren Huisstofmijt Dermatophagiodes pteronyssinus Omvang: 0,3 mm Weetjes: De huisstofmijt leeft met name in matrassen, kussens, gestoffeerd meubilair, tapijt en op beschimmelde muren. Hij gedijt het beste bij ongeveer 25 C en een luchtvochtigheid van procent. Hij leeft onder andere van menselijke huidschilfers in beddengoed. Schadelijk? De uitwerpselen en vervellingshuidjes van de huisstofmijt kunnen gezondheidsklachten veroorzaken, zoals allergische reacties (waaronder astma en eczeem). Zo n 10 procent van de bevolking heeft een huisstofmijtallergie. Bestrijding: Verwijderen van huidschilfers (schoonmaken) en beperken van de luchtvochtigheid (ventileren). Ook is het belangrijk matrassen en kussens zo droog mogelijk te houden. Tapijt vervangen door gladde vloeren (hout, zeil of tegels), vooral in de slaapkamer. Huismuis Mus musculus Omvang: 7-10 cm (plus een even lange staart) Weetjes: De huismuis is een knaagdier dat zich in de voet- sporen van de mens over vrijwel de hele aardkloot heeft verspreid. Daarmee is het na de mens het zoogdier met de grootste verspreiding. Schadelijk? Veel mensen zijn er doodsbang voor, anderen vinden het vriendelijke en leuke beestjes. Kwaad kunnen ze niet echt. Wel hebben ze altijd honger en eten alles, van kaas en zaden tot papier en zelfs lijm. Bestrijding: Gif en muizenvallen. Minder gewelddadige alternatieven: life-trap, muiswerende kit, watjes gedrenkt in muntolie en (de geur van) katten of cavia s in huis halen. Je huis gewoon goed schoon houden helpt ook (vooral gasfornuis en broodrooster). En geen eten laten slingeren. Gevangen muizen buiten loslaten is humaan, maar dat moet je wel minimaal 750 meter van je huis doen, anders weten ze de weg terug te vinden. Zilvervisje Lepisma saccharina We zijn ze liever kwijt dan rijk: de duiven, kakkerlakken, mieren, muggen en muizen die ons woongenot danig kunnen vergallen. Maar hoe schadelijk zijn deze plaagdieren eigenlijk? En hoe bestrijd je ze het beste? We nemen er acht onder de loep. Tekst: Kees de Jong, foto s: istockphoto Omvang: 7-11 mm Weetjes: Het zilvervisje is een klein insect dat zich vooral ophoudt in vochtige hoeken in badkamers of keukenkastjes. Ze worden vaak s morgens gevonden in badkuipen en gootstenen waarin ze s nachts zijn gevallen, omdat ze zich moeilijk over gladde oppervlakten kunnen bewegen. In boeken en papieren aangetroffen zilvervisjes zijn waarschijnlijk van een verwante soort, het papiervisje. Schadelijk? Zilvervisjes kunnen ziekmakende bacteriën overbrengen of allergische reacties veroorzaken. Daarnaast kunnen ze ook boeken, behang of zijden kleding aantasten. Bestrijding: Giftig lokaas of een lijmval als het om enkele zilvervisjes gaat. Als u daarentegen last heeft van een plaag, is professionele bestrijding noodzakelijk. Wat ook helpt is goed ventileren en het installeren van vochtvreters. Zilvervisjes gaan namelijk dood als de luchtvochtigheid minder dan 50 procent is. En ruim stapels kranten en tijdschriften regelmatig op. Wegmier Lasius Niger Omvang: 2-5 mm Weetjes: Een van de succesvolste en meest gevarieerde diersoorten ter wereld (in totaal soorten, waarvan 50 in ons land). De grootste groep zijn de werkmieren: verkenners, voedselverzamelaars, nest-onderhouders, kinderverzorgsters, soldaten enz. Mieren leven in kolonies, die soms uit miljoenen exemplaren kunnen bestaan. Schadelijk? In onze omgeving zijn vooral faraomieren irritant. Ze leven in grote koloniën en kunnen een ware plaag vormen. Ze verspreiden parasieten en bacteriën. Gelukkig komen ze tegenwoordig minder vaak voor. Bestrijding: Gif, zoals mierenlokdozen. Lokdozen met de giftige stof hydramethylnon mogen sinds 2007 echter niet meer worden verkocht. Bij echte overlast moet je een professioneel bestrijdingsbedrijf inschakelen. De beste remedie tegen mierenoverlast is en blijft een schone keuken met goed afgesloten voedingsmiddelen. Steekmug Culicidae Omvang: 6-8 mm Weetjes: Muggen leven altijd in de buurt van water omdat de 26

27 larven hierin opgroeien. De wijfjes zuigen bloed met de monddelen. Ze hebben geen angel en zouden dus eigenlijk bijtmuggen moeten heten en komen met name af op zweetgeur. Het hinderlijke gezoem heeft te maken met de voortplanting. Zo kunnen ze elkaar in het donker vinden. Schadelijk? De muggensoorten in Nederland zijn voor de mens meer hinderlijk dan gevaarlijk. Ze zoemen en steken, wat jeukende bulten oplevert. De gevaarlijke soorten (bijvoorbeeld de malariamug en de tijgermug die dengue en gele koorts veroorzaakt) komen gelukkig in ons land (nog) niet voor. Bestrijding: Ooit ddt, maar dat is sinds 1973 verboden omdat het schadelijk is voor het milieu. Nu: middelen met deet erin en citroengeur (bijvoorbeeld citroenplant). Ook wierook en de damp van plantaardige oliën schijnen te helpen. Kakkerlak Blattodea Omvang: 1-4 cm Weetjes: Er zijn zo n soorten, waarvan alleen de Duitse (1-1,5 cm) en de grotere Amerikaanse (3-4 cm) in Nederland voorkomen. Kakkerlakken zijn alleseters. Ze kunnen vaak zeer snel lopen en veel soorten kunnen vliegen. Ze zijn taai en sommige soorten kunnen tien Veel gemeenten zetten zich in om over plaagdieren te adviseren (preventie, wering) en het ongedierte daar waar noodzakelijk te bestrijden. Informeer dus altijd eerst even bij uw gemeente naar de mogelijkheden, voordat u zelf een ongediertebestrijder inschakelt. tot veertig dagen zonder eten. De aanwezigheid van kakkerlakken in een huis kan een teken zijn van rondslingerende etensresten en gebrek aan hygiëne. Schadelijk: Ze kunnen bacteriën overbrengen door van voedsel te eten en er overheen te lopen. Bovendien stinken ze. Bestrijding: Kakkerlakken in huis zijn soms moeilijk te bestrijden omdat ze in spleten wegkruipen en verbazend goed tegen de meest gebruikte gifstoffen kunnen. Spleten en kieren dichten helpt dus. Een efficiënte en niet-giftige methode is de zogeheten Vegas roach trap, een glazen pot met nauwere opening (bijv. een groentepot), gedeeltelijk gevuld met koffiedrab en eventueel water. Bij een ware kakkerlakkenplaag zit er weinig anders op dan een gespecialiseerde ongediertebestrijder in te schakelen. Fruitvlieg Drosophila melanogaster Omvang: 3-4 mm Weetjes: Vooral wetenschappers zijn dol op de fruitvlieg, ook wel bananenvlieg genoemd. Elk jaar worden er weer honderdduizenden gekweekt. Er zijn al meer dan artikelen over dit beestje verschenen. Ook aquariumhouders houden van de fruitvlieg, omdat het hoogwaardig voedsel is voor hun vissen. Anderen zijn veel minder op het diertje gesteld, omdat ze zich in korte tijd tot een ware plaag kunnen ontwikkelen. Een wijfje kan per dag wel zo n 300 tot 900 eitjes leggen die zich binnen twee weken ontwikkelen tot een volwassen fruitvlieg. Zo kan één overrijpe banaan een ware fruitvliegenplaag veroorzaken. Schadelijk? Fruitvliegen zijn hinderlijk, maar niet schadelijk voor de gezondheid. Bestrijden: Overrijp fruit weggooien, flink doorluchten en goed stofzuigen tegen de eitjes en larven. Voorkomen is natuurlijk nog beter. Houd de keuken schoon, bewaar fruit en groente in afgesloten bakken en sluit de vuilnisbak goed af. Stadsduif Columba livia domestica Omvang: cm Weetjes: Nakomeling van de wilde rotsduif. Ze worden gehouden als pluimvee (om ze vet te mesten en op te eten), als lokduif, als sierduif, vroeger als postduif om berichten over te brengen en tegenwoordig voor de duivensport. De verdwaalde exemplaren zijn in groten getale in de steden neergestreken. Stadsduiven zijn omstreden. Sommigen vinden het leuk om ze te voeren. Veel anderen ondervinden veel hinder vanwege hun uitwerpselen en gekoer. Vandaar de bijnaam vliegende rat. Veel mensen denken dat stadsduiven bijgevoerd moeten worden, maar niets is minder waar. Er is in principe voedsel genoeg, ook in de winter. Schadelijk? De uitwerpselen zorgen voor overlast, schade aan gebouwen en onhygiënische situaties. Bestrijding: Nestelen onmogelijk maken (met gaas, gaashorren of net). Verjagen kan het beste in het donker omdat duiven dan niet graag vliegen. Als ze in het donker bij herhaling worden weggejaagd zoeken zij een andere rust- en nestelplaats. (Bron: Wikipedia) 27

28 portret Gezamenlijke Particuliere Huurders Platforms (GPHP) We willen voor van elkaar lere V.l.n.r.: Guus Hutjes, Peter Verburg en Lex Enklaar. gphp de nieuwe naam van het oude ivbn Huurdersplatform behartigt de belangen van de huurders van vijf commerciële verhuurders: Amvest, Delta Lloyd, ing, Stienstra en Vesteda. Drie bestuursleden van de gphp (Gezamenlijke Particuliere Huurders Platforms) vertellen over het waarom van de naamswijziging en over de plannen van het nieuwe platform. Tekst: Kees de Jong, foto s: Jan-Reinier van der Vliet Huurders van commerciële verhuurders hebben vaak en terecht het gevoel in de huursector een ondergeschoven kindje te zijn. Ze betalen doorgaans meer huur en hebben minder in de melk te brokkelen dan huurders van woningcorporaties. Dat geldt zeker als hun huurprijs is geliberaliseerd en ze geen recht hebben op huurprijsbescherming (zie pagina 16). Om de belangen van de huurders in de commerciële huursector beter te kunnen behartigen werd in 2004 het ivbn Huurdersplatform opgericht, mede op initiatief van de Woonbond. De ivbn, de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland, behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en vastgoedfondsen. De 31 ivbn-leden verhuren zo n woningen, een kleine 5 procent van het totaal aantal huurwoningen in Nederland. Op reguliere basis overlegde het huurdersplatform zes jaar lang met de ivbn over tal van onderwerpen. Waarom een nieuwe naam? Voorafgaand aan de algemene bestuursvergadering van de gphp praten we in het fraaie vergadercentrum In de Driehoek in Utrecht (gelieerd aan de Oud-Katholieke kerk) met drie bestuursleden: voorzitter Lex Enklaar (huurder van Delta Lloyd), secretaris Guus Hutjes (huurder van Amvest) en Peter Verburg (huurder van Vesteda). Tijdens het interview druppelen een voor een de andere bestuursleden binnen, onder wie penningmeester Wim Schipper (Vesteda), Rien Berkhout 28

29 (Delta Lloyd), Joost Ket en Hans Spreeuw (beide ing). In totaal telt het bestuur negen leden, twee per aangesloten organisatie (een bestuurszetel namens Stienstra is nog vacant). Ze vergaderen twee à drie keer per jaar en komen daarvoor uit het hele land, van Maastricht tot Zaandam. Uiteraard zijn we benieuwd naar het waarom van de naamswijziging? Betekent die ook een koerswijziging? Volgens Lex Enklaar, bestuurslid van het ivbn Huurdersplatform van het eerste uur, is daar niet echt sprake van: De belangrijkste reden dat we onze naam hebben veranderd is een pragmatische. De naam dekte de lading niet meer. Er waren slechts vijf leden van de ivbn in vertegenwoordigd, terwijl er bij de ivbn 31 vastgoedbedrijven zijn aangesloten. Daar komt bij dat het overleg met de ivbn eigenlijk nooit goed van de grond is gekomen. We hadden anders gehoopt, maar in de praktijk bleek dat er in die constructie niet echt zaken viel te doen met de ivbn. We willen graag als gezamenlijke huurdersplatforms overeind blijven, maar we identificeren ons liever niet meer met de naam ivbn. Voor ons is het belangrijker dat we goed overleg voeren met onze eigen vijf verhuurders. Met de ivbn is er geen al n structureel contact meer, alleen nog incidenteel als een van beide partijen daar behoefte aan heeft. Eenheid van visie Het merendeel van de 31 ivbn-lidorganisaties heeft geen huurdersplatform en was dus ook niet in het ivbn Huurdersplatform vertegenwoordigd, en dus nu ook niet in de gphp. Maar de vijf commerciële verhuurders waar wél een huurdersplatform actief is, vertegenwoordigen met ruim woningen bijna 60 procent van het totale bezit van de ivbn-leden. Vesteda is de grootste met huurwoningen, gevolgd door Amvest met , ing met , Stienstra met en Delta Lloyd met woningen. Naar schatting heeft de helft van deze woningen een geliberaliseerde huurprijs. Enklaar: Alles bij elkaar hebben we dus een grote achterban, vergelijkbaar met die van de grootste woningcorporaties. Maar daar houdt de vergelijking ook wel mee op. Wij overleggen namelijk niet met één verhuurder, maar met vijf verschillende. Onze belangrijkste doelstelling is daarom ook dat we van elkaar leren. Tien weten meer dan twee. We zijn uiteindelijk allemaal maar vrijwilligers. Eigenlijk gaat dat heel goed, gezien het geringe verloop in het bestuur. Ook belangrijk is dat we onze functie als platform verbreden en zaken beter met elkaar gaan afstemmen om zo tot een gemeenschappelijke visie te komen, vult Peter Verburg aan. Dat heeft al geleid tot min of meer gelijke overlegovereenkomsten met onze verhuurders. We gebruiken ze nu allemaal als een soort spoorboekje voor het overleg met onze verhuurders. Per thema staat aangegeven wat onze rechten zijn en ook die van de onderliggende huurdersverenigingen en bewonerscom- missies. Om het contact met onze achterban te verbeteren denken we erover een landelijke discussiebijeenkomst te houden over actuele onderwerpen. Ten slotte werken we hard aan de verbetering van onze website. Het past allemaal in ons streven naar zo groot mogelijke transparantie en openheid. Sky is the limit? De overlegovereenkomsten zijn gebaseerd op de vernieuwde Overlegwet die de positie van de huurdersplatforms en die van de vele bewonerscommissies in de commerciële huursector aanzienlijk heeft verbeterd. Toch blijven er grote verschillen met de sociale huursector. Enklaar: Commerciële verhuurders blijven in de eerste plaats gericht op het behalen van rendement. Toch zie je wel steeds grotere regionale verschillen. Zeker in het geliberaliseerde segment, naar schatting ruim de helft van de woningen die we vertegenwoordigen, zie je dat de huurprijzen onder druk staan in regio s waar leegstand dreigt. Nieuwe huurders betalen daar voor dezelfde soort woning minder dan zittende huurders. Die hebben daar problemen mee. Het huurprijsbeleid wordt voor ons daarom steeds belangrijker. De vraag is of de sky the limit is of dat er afspraken te maken zijn. Het Vesteda-platform heeft het huurbeleid vorig jaar al tot heet hangijzer verklaard. Huurverhogingen boven inflatie zijn voor ons nu eigenlijk onacceptabel, liet het platform vorig jaar in Huurwijzer weten. Verburg: Een werkgroep heeft een standpunt geformuleerd dat we Vesteda hebben toegestuurd, maar van hun eerste reactie werden we niet blij. Die was heel formeel. We beraden ons nu hoe het verder moet. De strijdlust is groot. De platforms varen hierin allemaal hun eigen koers. Enklaar: Wij zijn nog niet zover als het Vestedaplatform. Maar het feit dat de verhuurders weten dat wij als platforms samenwerken, houdt ze wel scherp. Een ander actueel thema is uitponding, het afzonderlijk verkopen van alle woningen van een complex. Guus Hutjes: Je ziet dat commerciële beleggers hun woningen van dertig, veertig jaar oud steeds meer afstoten. Dat zijn doorgaans de slecht geïsoleerde woningen met veel achterstallig onderhoud. De verkoop leidt tot gemengde huur-koopcomplexen met alle problemen en spanningen van dien tussen huurders en kopers. Aan het uitpondbeleid van onze verhuurders en de bestaande gedragscode zouden wij weer aandacht moeten besteden. Oproep Ten slotte wil Verburg nog graag een oproep doen. Het zou mooi zijn als er meer huurdersplatforms bijkomen in de commerciële sector en zich bij ons aansluiten. Dan kunnen we een grotere vuist maken. Belangstellenden kunnen zich melden via de website We willen graag als gezamenlijke huurdersplatforms overeind blijven, maar we identificeren ons liever niet meer met de naam ivbn 29

30 .nl De Woonbond heeft begin maart het online meldpunt gelanceerd. Door de nieuwe toewijzingsregels voor sociale huurwoningen komen huishoudens met een bruto jaarinkomen van meer dan (netto ongeveer per maand) in vele regio s in Nederland in de problemen. Op kunnen ze hun verhaal kwijt. Maar ook wil de Woonbond met het meldpunt de problemen in kaart brengen om vervolgens minister Donner (wonen) te confronteren met de feiten om hem zover te krijgen de regelgeving aan te passen. Het meldpunt is ontwikkeld door de Woonbond in samenwerking met een aantal woningcorporaties en huurdersorganisaties. De Huurdersvereniging Amsterdam heeft YouTube filmpjes laten maken waarin gedupeerde woningzoekenden hun situatie uitleggen. De website geeft een overzicht van het aantal meldingen per provincie en van statistieken over leefsituatie en inkomen. Een eerste indruk van de gegevens (na ongeveer 3 weken en meldingen) laat zien dat er vooral veel meldingen komen uit de provincies Noord Holland, Zuid Holland, Gelderland, Utrecht en Noord Brabant. Vooral de mensen met inkomens tussen en komen in de knel en ook een forse groep van inkomens tussen de en Het leeuwendeel van de melders heeft nu een huurwoning met een huur tussen 2 361,66 en 2 554,76. Meld ook uw verhaal op: 30 nieuws Automatische incasso De Woonbond adviseert persoonlijke leden een automatische incasso af te geven. Dat heeft voordelen, zowel voor u als voor ons. Persoonlijke leden die de Woonbond machtigen de contributie automatisch af te schrijven krijgen 42,50 korting op de contributie. Mijn ouderlijk huis Initiatiefrecht huurders in gevaar Het wetsvoorstel voor het initiatiefrecht tot woningverbetering voor huurders is medio maart plotseling ingetrokken door minister van Veiligheid en Justitie Opstelten, mede namens minister Donner van BZK (waaronder wonen). De Woonbond is zeer ontstemd over deze beslissing en maakt bezwaar. Vanaf de volgende Huurwijzer (nummer 2) starten we met een aantal nieuwe rubrieken. In de rubriek Mijn ouderlijk huis willen we bewoners aan het woord laten over het huis waar ze (geboren) en getogen zijn. Sommige mensen denken er met weemoed aan terug. Anderen zijn boos omdat het gesloopt gaat worden. Heeft u een verhaal over uw ouderlijk huis en, ook Het kabinet vindt het wetsvoorstel niet aansluiten bij de in het regeerakkoord opgenomen doelstelling om de regeldruk voor burgers te verminderen. Het wetsvoorstel geeft huurders het recht zelf het initiatief te nemen tot verbetering van hun woning. Dat is niet alleen van groot belang voor de emancipatie van huurders. Het bevordert ook de kwaliteit van de woningvoorraad, investeringen in energiebesparing en de werkgelegenheid in de bouw. Het Wetsvoorstel initiatiefrecht huurders is een uitvloeisel van eerder gemaakte afspraken om de zeggenschap van huurders over hun woning te vergroten. In de Tweede Kamer bestaat een zeer breed draagvlak voor het Initiatiefrecht. Alleen de VVD (partij van Opstelten) is tegen. In een brief aan het kabinet vraagt de Woonbond dat de reeds vergevorderde behandeling van het wetsvoorstel voortgezet zal worden. belangrijk, er foto s van? Neem dan contact met ons op: Een tweede nieuwe rubriek is Op huizenjacht waarin we een woning zoekende volgen die op kamer of huizenjacht is. Starters, senioren; bent u zelf een woningzoekende of kent u zo iemand? Laat het ons weten en neem contact met ons op: Word persoonlijk lid Als u persoonlijk lid wordt van de Woonbond krijgt u ieder kwartaal het kleurrijke tijdschrift Huurwijzer in de bus en kunt u gebruik maken van de Huurderslijn ( ), de telefonische ledenservice van de Woonbond. Voor 1 33, (1 30,50 bij automatische incasso) bent u een jaar lang persoonlijk lid van de Woonbond.

31 { naam: adres: Onderhoud: afwachten, zelf (laten) doen of afdwingen? Geactualiseerde herdruk van de brochure over de rechten en plichten van huurder en verhuur der rond het onderhoud van woningen. Met onder meer aandacht voor de wettelijke onderhoudsverdeling, waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Ook komt uitgebreid aan de orde wat huurders kunnen doen om gebreken verholpen te krijgen en wat hun positie is bij grootonderhoud en renovatie. Prijs 2 7, (niet leden 2 14, ), 40 pagina s, uitgave mei Bestelcode ON 18. postcode/plaats: telefoon: Bestelwijze Bestellen kan via onze webwinkel op Bestellen kan ook door overmaking van het juiste bedrag op giro t.n.v. Woonbondinformatie Amsterdam, met vermelding van titel of bestelcode. Alle prijzen zijn inclusief verzendkosten. Bij een bestelling van meer dan 20 exemplaren van dezelfde brochure krijgt u 10% korting. Huurders tussen kopers Ja, ik word persoonlijk lid van de Woonbond Nieuwe brochure over de positie van huurders in gemengde huur koopcomplexen. Met de nieuwste ontwikkelingen in huren en (ver)kopen, de regels voor huurders (huurrecht) en kopers (appartementsrecht) in gemengde complexen, de rol van de gemeente en praktische tips en voorbeelden voor huurders(organisaties) en bewonerscommissie om de samenwerking met VVE s vorm te geven. Uitgave april 2011, 52 pagina s. Prijs 2 11, (2 22, ). Bestelcode RE 03. & De contributie bedraagt 1 33,- (1 30,50 bij automatische incasso) voor een jaar. mevr./dhr. Toetslijst ventilatie A5 folder over (het gebruik van) de ventilatievoorzieningen. Met behulp hiervan kunt u eenvoudig per vertrek (woonen slaapkamer(s), keuken en badkamer) nagaan hoe het met de mogelijkheden om voldoende te ventileren is gesteld. Uitgegeven in samenwerking met het Platform Binnenmilieu en het Astmafonds. Prijs 2 2,50 (niet le den 2 5, ), 40 pagina s, uitgave april Bestelcode ON 22. Klussen in een huurwoning Colofon Huurwijzer tijdschrift voor huurders Jaargang 17, nummer 1 Voorjaar 2011 uitgever Nederlandse Woonbond Nieuwe Achtergracht xv Amsterdam telefoon fax website: redactie Kees de Jong (hoofdredacteur) Agnes Verweij medewerkers Josje Deekens Albo Helm Susan Huijbregts Menno Janssen Ronald Paping Anki Posthumus Hans Roseboom Jan-Reinier van der Vliet Max Wondergem vormgeving René Jongeneelen druk Senefelder Misset Doetinchem lidmaatschap Opzeggen van het lidmaatschap moet schriftelijk, uiterlijk twee maanden voor aanvang van het nieuwe lidmaatschapsjaar, bij de ledenadministratie van de Woonbond, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 xv Amsterdam. Abonnementen moeten schriftelijk voor 1 december worden opgezegd. e mailadres: naam verhuurder: automatische incasso : bank/girorekeningnummer: datum: handtekening: O ja O nee Uitknippen en in een envelop opsturen naar de Nederlandse Woonbond, Antwoordnummer 566, 1000 ra Amsterdam. Een postzegel hoeft niet. Brochure over het door huurders aanbrengen van veranderingen in en aan de woning. Met veel aandacht voor de wettelijke klusregels en de oplevering van de woning bij verhuizing. Uitgave november 2008, 40 pagina s. Prijs 2 7, (2 14, ). Bestelcode RE 25. copyright Overname van artikelen, foto s en illustraties is niet toegestaan zonder toestemming van de redactie en/of de fotograaf/ illustrator. ISSN

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Puntentelling: zelfstandige woonruimte

Puntentelling: zelfstandige woonruimte telling: zelfstandige woonruimte systeem Bij iedere woning hoort een maximaal toegestane huurprijs. Hoe hoog die maximaal toegestane huurprijs is, wordt bepaald door een puntensysteem. Bij ieder puntenaantal

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2007 2008 30 196 Duurzame ontwikkeling en beleid Nr. 36 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN, WIJKEN EN INTEGRATIE Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der

Nadere informatie

====================================================== Hoe hoog mag dit jaar de huurverhoging zijn van een sociale huurwoning?

====================================================== Hoe hoog mag dit jaar de huurverhoging zijn van een sociale huurwoning? INHOUD Vragen over huurverhoging 1 Vragen over inkomensverklaringen 3 Vragen over bezwaarmogelijkheden 4 Vragen over huurverlaging 5 ====================================================== VRAGEN OVER HUURVERHOGING

Nadere informatie

Huurverhoging: verzoek om uitspraak

Huurverhoging: verzoek om uitspraak Huurverhoging: verzoek om uitspraak Heeft u een geschil met uw huurder of verhuurder omdat u het samen niet eens wordt over de huurverhoging? Dan kunt u dit formulier invullen en de Huurcommissie vragen

Nadere informatie

Huurverhoging 2016. Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging.

Huurverhoging 2016. Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging. 1 Huurverhoging 2016 Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging. Huurverhoging 2016 Met behulp van deze informatie, kunt u nagaan hoe het huurverhogingspercentage voor uw woning is bepaald.

Nadere informatie

Veelgestelde vragen huurverhoging 2016

Veelgestelde vragen huurverhoging 2016 Veelgestelde vragen huurverhoging 2016 1. Wat is de door Plavei vastgestelde huurverhoging voor sociale huurwoningen? 2. Wat is wettelijk gezien de maximale huurverhoging? 3. De huurverhoging is voor een

Nadere informatie

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging

Huurverhoging 2015. Over het hoe en waarom van de huurverhoging Huurverhoging 2015 Over het hoe en waarom van de huurverhoging 2 3 Inhoud 1 Spelregels 4 2 Wat doet Rochdale met de huuropbrengst? 8 3 Bezwaar tegen de huurverhoging 10 4 Huurtoeslag en inkomensdaling

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwaarderingsstelsel 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. over het vernieuwde Puntenstelsel. Eerste druk, oktober 2015

VOORBEELD. Woningwaarderingsstelsel 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. over het vernieuwde Puntenstelsel. Eerste druk, oktober 2015 Woningwaarderingsstelsel 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties over het vernieuwde Puntenstelsel Eerste druk, oktober 2015 WONINGWAARDERINGSSTELSEL 2015 Eerste druk, oktober 2015 2015 Nederlandse

Nadere informatie

Nieuws. Jaarlijkse uitgave. Huurverhoging. Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer...

Nieuws. Jaarlijkse uitgave. Huurverhoging. Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer... Nieuws Jaarlijkse uitgave Huurverhoging Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer... Info Algemeen Postbus 1502 320 BA Oud-Beijerland Lamborghinilaan

Nadere informatie

wanneer kunt u de huurcommissie inschakelen?

wanneer kunt u de huurcommissie inschakelen? Bent u het niet eens met uw verhuurder of huurder over de huurprijs, het onderhoud, servicekosten of kosten van nutsvoorzieningen van de woning? En komt u er samen niet uit? Dan kunt u mogelijk de Huurcommissie

Nadere informatie

Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2013

Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2013 Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2013 Deze bijlage Huurinformatie is een uitgave van Dunavie. In deze bijlage staat informatie over de huurverhoging, huurtoeslag en servicekosten. Meer

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging 2014

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging 2014 Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging 2014 HUURVERHOGING Mag u deze huurverhoging wel doorvoeren? Den Haag heeft afspraken gemaakt over de inkomensafhankelijke huurverhoging

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging Mijn huishoudinkomen was in 2015 lager dan in 2014, kan ik bezwaar maken? U kunt bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2015

Nadere informatie

Vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke

Vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke Vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging 2013 22 april 2013 HUURVERHOGING Na jaren van inflatievolgend huurbeleid wordt de huurverhoging dit jaar op een andere manier vastgesteld.

Nadere informatie

Huren van een woning 2009-2010

Huren van een woning 2009-2010 Huren van een woning 2009-2010 Inhoud 1 Inleiding 02 2 Hoe wordt de hoogte van de huur bepaald? 03 2.1 Kwaliteit, punten en huur 03 2.2 Hoeveel punten is uw woning waard? 03 2.3 Hoe weet u wat de maximale

Nadere informatie

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Aedes en SSW )

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Aedes en SSW ) Inkomensafhankelijke huurverhoging 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Aedes en SSW ) Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning? Voor zelfstandige woningen

Nadere informatie

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Huurdersplatform KleurrijkWonen Secretariaat Kon.Wilhelminalaan 39 4247 EM KEDICHEM Kenmerk Onderwerp DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Datum Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid

Nadere informatie

Check Je Kamer Rapportage 2014

Check Je Kamer Rapportage 2014 Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Woningverbetering: verzoek om uitspraak

Woningverbetering: verzoek om uitspraak Woningverbetering: verzoek om uitspraak Zijn huurder en verhuurder na een woningverbetering het niet eens over de huurprijs? Dan kunt u dit formulier invullen en de Huurcommissie vragen uitspraak te doen

Nadere informatie

Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2014

Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2014 Huurinformatie Bijlage bij de huuraanzegging van 2014 Deze bijlage Huurinformatie is een uitgave van Dunavie. In deze bijlage staat informatie over de huurverhoging, huurtoeslag en servicekosten. Meer

Nadere informatie

Vraag en antwoord huurverhoging 2015

Vraag en antwoord huurverhoging 2015 Vraag en antwoord huurverhoging 2015 1. Hoe hoog is de huurverhoging voor de sociale huurwoningen per 1 juli 2015? Basishuurverhoging is 1,5% Huurverhoging voor inkomens tussen 34.229 en 43.786 is 2% Huurverhoging

Nadere informatie

Woningverbetering en huurprijs

Woningverbetering en huurprijs Woningverbetering en huurprijs Wanneer is een verandering aan een woonruimte een verbetering? En wanneer mag voor een verbetering extra huurverhoging worden gevraagd? In deze brochure leest u waarmee huurders

Nadere informatie

Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie 1 februari 2014

Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie 1 februari 2014 Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden Versie 1 februari 2014 VRAGEN OVER HUURVERHOGING Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van onzelfstandige

Nadere informatie

Woningwaarderings-/puntenstelsel voor zelfstandige woningen

Woningwaarderings-/puntenstelsel voor zelfstandige woningen Woningwaarderings-/puntenstelsel voor zelfstandige woningen 1 juli 2007 1 januari 2008 Met het woningwaarderingsstelsel wordt de kwaliteit van een zelfstandige woning in punten uitgedrukt. Een zelfstandige

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

vraag- en antwoordlijst HUURVERHOGING 2016

vraag- en antwoordlijst HUURVERHOGING 2016 vraag- en antwoordlijst HUURVERHOGING 2016 1. Waarom verhoogt Zayaz de huren? Met de inkomsten uit de huurverhoging kunnen we blijven investeren in onze woningen en wijken. Zo houden we ze veilig en leefbaar.

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Wat en hoe over servicekosten. Wegwijzer voor bewoners van appartementencomplexen

Wat en hoe over servicekosten. Wegwijzer voor bewoners van appartementencomplexen Wat en hoe over servicekosten Wegwijzer voor bewoners van appartementencomplexen Wat en hoe over Lorem ipsum dolor sit amet servicekosten Bewoners van appartementencomplexen en flatwoningen betalen naast

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015

Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2015 Algemeen Hierna zijn veel gestelde vragen gerubriceerd in de volgende vijf categorieën: a. Huurverhoging b.

Nadere informatie

Medezeggenschap bij scheiden wonen en zorg. Simone Bovenhorst consulent regio Noord-Oost Nederlandse Woonbond

Medezeggenschap bij scheiden wonen en zorg. Simone Bovenhorst consulent regio Noord-Oost Nederlandse Woonbond Medezeggenschap bij scheiden wonen en zorg Simone Bovenhorst consulent regio Noord-Oost Nederlandse Woonbond 1 Wat ga ik vertellen? Huidige regelgeving: - huurprijs en servicekosten - Wmcz - Wohv (Overlegwet)

Nadere informatie

Servicekosten en huurprijs: verzoek om uitspraak

Servicekosten en huurprijs: verzoek om uitspraak Servicekosten en huurprijs: verzoek om uitspraak Vraagt u zich af of het voorschot op de servicekosten redelijk is, of zijn huurder en verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Met dit formulier

Nadere informatie

Energielabel. Van letters naar cijfers. Van energielabel naar energie index; Wat wijzigt en wat merkt u er van?

Energielabel. Van letters naar cijfers. Van energielabel naar energie index; Wat wijzigt en wat merkt u er van? Energielabel Van letters naar cijfers Van energielabel naar energie index; Wat wijzigt en wat merkt u er van? Een korte terugblik. 2008: energielabel verplicht bij verkoop en verhuur 2010: verbeterd energielabel;

Nadere informatie

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Rijksoverheid, Aedes en SSW )

Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Rijksoverheid, Aedes en SSW ) Inkomensafhankelijke huurverhoging 2016 Veel gestelde vragen en antwoorden (bron: Rijksoverheid, Aedes en SSW ) Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning? Voor zelfstandige

Nadere informatie

meestgestelde vragen huurverhoging

meestgestelde vragen huurverhoging HOE HOOG MAG DE HUURVERHOGING ZIJN? WAAROM IS DE HUURVERHOGING VAN MERCATUS AFHANKELIJK VAN HET INKOMEN? WAAROM IS DE HUURVERHOGING NIET VOOR IEDEREEN GELIJK? HOE KAN HET DAT DE HUURPRIJS VOOR DEZELFDE

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

I N F O R M A INFORMA T I E TIE

I N F O R M A INFORMA T I E TIE HEEFT HEEFT U U EEN EEN KLACHT? INFORMATIE Ook als u niet tevreden bent horen wij dat graag Een tevreden klant is het belangrijkste doel van Vallei Wonen. Daar richten wij onze dienstverlening op in en

Nadere informatie

Besparen op servicekosten? De visie van huurdersorganisaties. Rapportage van onderzoek

Besparen op servicekosten? De visie van huurdersorganisaties. Rapportage van onderzoek Besparen op servicekosten? De visie van huurdersorganisaties Rapportage van onderzoek 8 oktober 2012 Inleiding Als opmaat voor de actieweek servicekosten van 8 tot 13 oktober 2012 heeft de Woonbond de

Nadere informatie

Huur betalen. Huur betalen

Huur betalen. Huur betalen 1 U huurt een woning van Haag Wonen. In deze folder leest u waar u voor betaalt, hoe u de huur kunt betalen, wat u moet doen als u een keer niet kunt betalen, wat u kunt doen als u het niet eens bent met

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Energiebesparing. Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties

Energiebesparing. Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties Energiebesparing Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties Eerste druk, november 2007 ENERGIEBESPARING Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties Eerste druk, november 2007 2007, Nederlandse

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Ik huur bij ZVH. Tevreden of ontevreden over ZVH?

Ik huur bij ZVH. Tevreden of ontevreden over ZVH? Welkom bij ZVH. U huurt al bij ons of u gaat een woning van ZVH huren. Dan is het handig om deze brochure in huis te hebben. Er zijn soms momenten dat uw huis om aandacht vraagt en dan moet u weten wat

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Huurverlaging: verzoek om uitspraak

Huurverlaging: verzoek om uitspraak Huurverlaging: verzoek om uitspraak Heeft u een geschil met uw verhuurder omdat u het samen niet eens wordt over de hoogte van de huurprijs? Dan kunt u dit formulier invullen en de Huurcommissie vragen

Nadere informatie

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen

Veel gestelde vragen huurverhoging 2015. 1. Huurverhoging algemeen Naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2015 en vragen daaromtrent hebben wij de veel gestelde vragen onderstaand weergegeven en voorzien van een beantwoording. Hierbij hebben we de volgende indeling

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Nieuwe woningwaarderingsstelsel. (puntenstelsel) en het energielabel

Nieuwe woningwaarderingsstelsel. (puntenstelsel) en het energielabel 19 april 2010, HBV Maaskant Nieuwe woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) en het energielabel Susan Huijbregts Campagnemedewerker energieteam Waarom energie besparen? Woonlasten verlagen (de afgelopen

Nadere informatie

Najaarsbijeenkomst Afdeling Oost. Actualiteiten. ing. Co Koning MRE Algemeen directeur Vastgoed Belang

Najaarsbijeenkomst Afdeling Oost. Actualiteiten. ing. Co Koning MRE Algemeen directeur Vastgoed Belang Najaarsbijeenkomst Afdeling Oost Actualiteiten ing. Co Koning MRE Algemeen directeur Vastgoed Belang Ontwikkelingen Den Haag Woningwaarderingsstelsel Wijziging belastingheffing Box 3 IB Verhuurderheffing

Nadere informatie

Ledenraadpleging zeggenschap huurders

Ledenraadpleging zeggenschap huurders Ledenraadpleging zeggenschap huurders Van maandag 15 september tot en met zondag 5 oktober 2014 hield de Woonbond een digitale raadpleging onder lidorganisaties en persoonlijke leden van de Woonbond. Onderwerp

Nadere informatie

VOORBEELD. Onderhoud. De rechten en plichten van huurder en verhuurder. rond het onderhoud van woningen

VOORBEELD. Onderhoud. De rechten en plichten van huurder en verhuurder. rond het onderhoud van woningen Onderhoud De rechten en plichten van huurder en verhuurder rond het onderhoud van woningen Zevende (gewijzigde en herziene) druk, november 2012 ONDERHOUD Zevende (gewijzigde en herziene) druk, november

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Toelichting op de huurverhoging 2014

Toelichting op de huurverhoging 2014 Toelichting op de huurverhoging 2014 Onlangs hebt u als huurder de aanzeggingsbrief voor de huurverhoging ontvangen. Bij veel huurders leven er vragen over deze huurverhoging. Hieronder geven wij u enige

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Het Huurcollege 2015. Ontwikkelingen in het huurbeleid Landelijke huurdersdag, 10 oktober 2015 Door: Henk Stegink, opleider WKA.

Het Huurcollege 2015. Ontwikkelingen in het huurbeleid Landelijke huurdersdag, 10 oktober 2015 Door: Henk Stegink, opleider WKA. Het Ontwikkelingen in het huurbeleid Landelijke huurdersdag, 10 oktober 2015 Door: Henk Stegink, opleider WKA : inhoud 1. Hoe ging het? 2. Het sociaal huurakkoord 3. Nieuwe regelgeving 4. ParJculiere sector

Nadere informatie

Veel gestelde vragen en antwoorden over de huurverhoging per 1 juli 2016

Veel gestelde vragen en antwoorden over de huurverhoging per 1 juli 2016 Veel gestelde vragen en antwoorden over de huurverhoging per 1 juli 2016 INHOUD VRAGEN OVER HUURVERHOGING 2016 1. Hoe hoog mag de maximale huurverhoging per 1 juli 2016 zijn voor huurders van een zelfstandige

Nadere informatie

Uitleg huurcontract en algemene huurvoorwaarden

Uitleg huurcontract en algemene huurvoorwaarden Uitleg huurcontract en algemene huurvoorwaarden In deze folder leest u een uitleg van het huurcontract en de algemene huurvoorwaarden. In deze uitleg staan alle rechten en plichten voor u als huurder en

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015.

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015. Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u

Nadere informatie

Huurrecht - woonruimte

Huurrecht - woonruimte Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

Beste leden van de Huurderskoepels,

Beste leden van de Huurderskoepels, Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel

Nadere informatie

Check je Kamer 2010/2011 Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) Check je kamer 2010/2011 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt

Check je Kamer 2010/2011 Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) Check je kamer 2010/2011 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt Check je kamer Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt 1 Dit is een uitgave van het Onderzoeksbureau van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Enquête woonlasten Huurdersvereniging de Vijfhoek en Huurderskoepel Schagen en omstreken

Enquête woonlasten Huurdersvereniging de Vijfhoek en Huurderskoepel Schagen en omstreken Enquête woonlasten Huurdersvereniging de Vijfhoek en Huurderskoepel Schagen en omstreken Hoorn, 12 november 2013 Inhoudsopgave 1. Achtergrond en doel onderzoek 4. Isolatie en kwaliteit van de woning 2.

Nadere informatie

Informatie lidmaatschap voor organisaties. Over het lidmaatschap van de

Informatie lidmaatschap voor organisaties. Over het lidmaatschap van de Informatie lidmaatschap voor organisaties Over het lidmaatschap van de Nederlandse Woonbond in De Vereniging Nederlandse Woonbond is de landelijke belangenorganisatie van en voor huurders. Ruim 1,5 miljoen

Nadere informatie

Over het betalen van uw huur. Alle regels en tips op een rij.

Over het betalen van uw huur. Alle regels en tips op een rij. Over het betalen van uw huur Alle regels en tips op een rij. 1 2 Huur betalen Als huurder bent u verplicht om maandelijks huur te betalen aan uw verhuurder. Daar staat een aantal rechten tegenover. Hoe

Nadere informatie

Huren. De leukste plekjes in de buurt

Huren. De leukste plekjes in de buurt Huren De leukste plekjes in de buurt De groeiplek Helemaal je eigen plek Elke woning en buurt heeft z n eigen charme. Het is maar net waar je van houdt en wat op dat moment het best past in je leven. En

Nadere informatie

De corporaties is gevraagd of hun naam genoemd kan worden in de berichtgeving.

De corporaties is gevraagd of hun naam genoemd kan worden in de berichtgeving. Quick scan investeren in energiebesparing sociale huursector 2 juli 2013 Inleiding De Woonbond heeft via een kort onderzoek geïnventariseerd in hoeverre het kabinetsbeleid invloed heeft op het aantal projecten

Nadere informatie

Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen. definitief

Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen. definitief Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen definitief 25-09-2009 1 Inleiding De Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor eigenaren om bepaalde leegstaande woningen tijdelijk te

Nadere informatie

Meerkeuzevragen Schrijf alleen de hoofdletter van het goede antwoord op.

Meerkeuzevragen Schrijf alleen de hoofdletter van het goede antwoord op. Meerkeuzevragen Schrijf alleen de hoofdletter van het goede antwoord op. De heilige koe Bij de beantwoording van de vragen 1 tot en met 5 moet je soms gebruikmaken van de informatiebronnen 1 en 2. Nederlanders

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie

Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie Vanaf 1 juli 2008 Colofon Tekst: Huurcommissie Redactie: Pro Communicatie, Rotterdam Ontwerp: Via creative communications, Rotterdam Prepress: Formzet BV

Nadere informatie

Huurovereenkomst. Vraag en antwoord. Huurovereenkomst. Geliberaliseerde huurovereenkomsten. Huurbescherming

Huurovereenkomst. Vraag en antwoord. Huurovereenkomst. Geliberaliseerde huurovereenkomsten. Huurbescherming pagina 1 van 12 Huurovereenkomst Vraag en antwoord Huurovereenkomst 1. 2. 3. 4. 5. 6. Wat staat er in een standaard huurovereenkomst? Welke regels zijn verder van toepassing? Wat gebeurt er als de afgesproken

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Koopsom 118.000,- k.k.

Koopsom 118.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden verleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Natuurlijk wonen. Huur betalen

Natuurlijk wonen. Huur betalen Natuurlijk wonen Huur betalen 1 Huur betalen Waar moet u rekening mee houden als u een woning huurt? Wanneer en hoe betaalt u de huur? Komt u in aanmerking voor huurtoeslag? Dit zijn allemaal belangrijke

Nadere informatie

Zelf klussen Woningaanpassingen volgens het boekje

Zelf klussen Woningaanpassingen volgens het boekje Woningaanpassingen volgens het boekje Soms wilt u uw woning aan uw eigen smaak aanpassen. Plicht Getrouw doet daar niet moeilijk over. Wanneer handige doe-het-zelvers verbeteringen willen aanbrengen of

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Huurprijs 920,44 p.m.

Huurprijs 920,44 p.m. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor G. Kok BV is de makelaar van de verhuurder. Wij adviseren u uw eigen makelaar mee te nemen voor uw belangenbehartiging

Nadere informatie

Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318

Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318 Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318 Nr. 2013-99 Vragen van raadslid Frits Schoenmaker (SP), over Huurverhogingen n.a.v. WSW-rapport,

Nadere informatie

Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening

Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening Vraag en antwoord subsidieregeling huisvestingsvoorziening Huisvestingsvoorziening en taakstelling 1 Wij willen in onze gemeente de regeling huisvestingsvoorziening gebruiken om 50 vergunninghouders te

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015

Adviesrapport Bewoners adviesgroep Doorstroming Oktober 2015 Oktober 2015 2 Advies in hoofdlijnen Het advies 1. Door de huren bij mutatie niet te verhogen door passend toe te wijzen, kan de doorstroming worden bevorderd indien dit vooral duidelijk wordt aangegeven,

Nadere informatie

Het woningmarktakkoord: oplossing of doormodderen

Het woningmarktakkoord: oplossing of doormodderen Het woningmarktakkoord: oplossing of doormodderen Live-webinar van Unger Hielkema advocaten en de Academie voor de Rechtspraktijk Woningmarktakkoord Moeizaam tot stand gekomen Met hulp van D 66, SGP en

Nadere informatie

Welkom bij WoonService!

Welkom bij WoonService! wegwijzer Welkom bij WoonService! 3 Bent u op zoek naar een huurwoning in s-hertogenbosch, Berlicum, Den Dungen, Middelrode (gemeente Sint-Michielsgestel) of Heeswijk-Dinther (gemeente Bernheze)? Dan is

Nadere informatie

Méér makelaar. Amsterdam: Buikslotermeerplein 168. Huurprijsindicatie: E 75.000,- per jaar excl. BTW

Méér makelaar. Amsterdam: Buikslotermeerplein 168. Huurprijsindicatie: E 75.000,- per jaar excl. BTW Méér makelaar. Amsterdam: Buikslotermeerplein 168 Huurprijsindicatie: E 75.000,- per jaar excl. BTW Bel voor een afspraak ons kantoor in Amsterdam 020 205 02 23 Adresgegevens / Beschrijving / Locatie Adresgegevens

Nadere informatie

Huur en huurbetaling

Huur en huurbetaling Huur en huurbetaling U heeft met Intermaris een huurovereenkomst afgesloten. Hierin zijn de rechten en plichten vastgelegd. Zo heeft u als huurder het recht gebruik te maken van de woonruimte en de plicht

Nadere informatie

1. Puntenwaardering. 2. Streefhuur

1. Puntenwaardering. 2. Streefhuur Huurbeleid 1 Het huurbeleid van Vieya is erop gericht dat de huur-kwaliteitsverhouding voor al haar woningen in eenzelfde verhouding staat. Bij het bepalen van de huur wordt daarnaast ook met het woningtype

Nadere informatie

Koopsom 129.000,- k.k.

Koopsom 129.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

FLORIANTE. Modern en zorgeloos wonen met alles in de buurt

FLORIANTE. Modern en zorgeloos wonen met alles in de buurt FLORIANTE Modern en zorgeloos wonen met alles in de buurt 1 Modern en zorgeloos wonen met alles in de buurt Floriante bestaat uit 69 woningen waar u modern en zorgeloos woont met alle (zorg) faciliteiten

Nadere informatie

HUURBELEIDSPLAN 2015

HUURBELEIDSPLAN 2015 HUURBELEIDSPLAN 2015 Stichting Jongeren Huisvesting Twente Vastgesteld door de directeur d.d. 17 februari 2015 Behandeld door de Raad van Toezicht d.d. 2 maart 2015 1 Inhoudsopgave 1. ALGEMEEN... 3 2.

Nadere informatie