jaarverslag en jaarrekening 2013

Transcriptie

1 jaarverslag en jaarrekening Versie: 1.1, d.d. 26 mei 2014 Patrimonium Barendrecht

2 Voorwoord - Onze resultaten Het afgelopen jaar hebben we uitgeroepen tot het jaar van de duurzaamheid. Hoewel we al langer nadenken over duurzame toepassingen en oplossingen, hebben we afgelopen jaar ook goed geïnventariseerd hoe ver we daarmee kunnen en willen gaan. We willen bewust geen voorloper zijn als het gaat om nieuwe technieken, we kiezen liever voor bewezen technologie waar de kinderziektes al uit zijn. We richten ons op met name op energiebesparende maatregelen. Het voordeel voor onze huurder is meer comfort en lagere woonlasten, zelfs als we voor sommige ingrepen een geringe huurverhoging vragen. Inmiddels heeft zo n zestig procent van onze woningen een groen energielabel, ons streven voor 2016 is zeventig procent. Eind 2013 hebben we de energiecoach geïntroduceerd. De energiecoach adviseert onze bewoners hoe zij kunnen besparen op de energiekosten. Vorig jaar heeft zij al een aantal gesprekken met huurders gevoerd om te polsen aan welke informatie behoefte is. Zeker gezien de stijging van de kosten de afgelopen jaren merken we dat er behoefte is bij huurders om op andere uitgaven te besparen. Op 1 juli hebben we gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging was met 4,54 procent hoger dan voorgaande jaren. Deze opbrengsten hebben we nodig om te voldoen aan de door de overheid opgelegde heffingen, maar ook om te kunnen blijven investeren in het onderhoud van onze woningen. We zijn trots op de betrokkenheid van onze huurders bij Patrimonium, hun buurt en buurtgenoten. Daarom hebben we trouwe huurders en vrijwilligers ook afgelopen jaar in het zonnetje gezet. En de Betere Buurtprijs ging in 2013 naar een duurzaam initiatief van de mannenclub in de Centrumpost. Marja van Leeuwen directeur-bestuurder Patrimonium Barendrecht 2

3 Inhoudsopgave Jaarverslag Samenvatting... 4 Missie, motto en kernwaarden Focus op betaalbare en duurzame woningen Focus op vergrijzing Focus op sociaal kwetsbaren Focus op leefbare buurten Focus op heldere veranderopgave Dienstverlening Organisatie Governance Ambities en financiën in evenwicht Jaarrekening Balans Winst en verliesrekening Kasstroomoverzicht Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige toelichtingen Verklaringen van bestuur en raad van commissarissen Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum Controleverklaring Overige bijlagen BBSH Aanhangsel E Organisatiegegevens

4 Samenvatting Focus op betaalbare en duurzame woningen Van de woningen die we verhuren valt 79 procent in de categorie goedkoop en betaalbaar. Van de 115 vrijgekomen woningen is 99 procent toegewezen aan mensen met een inkomen van maximaal Veertig procent van de nieuwe huurders komt uit Barendrecht. In 2013 reageerden 160 woningzoekenden niet op woningaanbiedingen (no-shows). Een flinke daling vergeleken met het voorgaande jaar (706 in 2012) door invoering van de interess en de no-showregeling. Patrimonium heeft gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In totaal kregen 793 huurders een huurverhoging van 4,5 procent of hoger. De gemiddelde huurprijs is ongeveer 68,6 procent van het huurniveau dat wettelijk is toegestaan. Ook dit jaar hebben we cv-ketels vervangen en hangt in 72 procent van de woningen een hoogrendementsketel. Daarnaast bestaat 96 procent van de beglazing uit geïsoleerd glas. Inmiddels hebben onze woningen gemiddeld een C-label. Focus op vergrijzing Aan de Notenhof worden 44 levensloopbestendige appartementen gebouwd. Daarnaast zijn de galerijen in het appartementencomplex aan de Bizetstraat opgehoogd om de toegankelijkheid voor ouderen te verbeteren. Het experiment Woonambassadeur hebben we in 2013, na een pilot van twee jaar, succesvol afgerond. We hebben 26 huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder geholpen met het vinden van passende woonruimte naar wens. Hiermee hebben we ons doel bereikt: de doorstroming bevorderen door 25 verhuizingen gedurende de periode van het experiment. Focus op sociaal kwetsbaren In 2013 hebben we zestien statushouders gehuisvest in tien woningen en zeven urgent woningzoekenden. Ook hebben we een woning verhuurd aan Stichting IJsselmonde-Oost. De huurachterstanden zijn 0,98 procent van de totale huur. Er zijn 156 betaalafspraken gemaakt en zestien huurders zijn opgenomen in het traject schuldhulpverlening. Van de twaalf ontruimingsvonnissen die zijn uitgesproken zijn vier ook daadwerkelijk uitgevoerd. Focus op leefbare buurten Het afgelopen jaar lag de nadruk vooral op bomen- en tuinonderhoud. Bewoners worden nu vaker aangesproken door de wijkbeheerder op het onderhoud van bomen en tuin. Ook bij vertrekkende en nieuwe huurders wordt extra aandacht voor de tuin gevraagd. Om de toenemende woonfraude aan te pakken tekenden we in 2013 het convenant met de gemeente, collega-corporaties Havenster en Vestia en de politie; in vier gebieden mogen we voorafgaand aan verhuur antecedentenonderzoek uitvoeren. Daarnaast ondertekenden we samen met de gemeente en woningcorporaties Havensteder en Vestia Zuid-Nederland het convenant Gegevensuitwisseling bestrijden woonoverlast zittende bewoners. 4

5 We participeren in Wijkregie, Buurtbemiddeling, Buurtpreventie en Buurt Bestuurt. De samenstelling van de Bewonersraad is gewijzigd door het vertrek van bestuurslid Arie Nootenboom. De prestatieafspraken 2013 zijn grotendeels gerealiseerd, een aantal afspraken loopt in 2014 door. Focus op heldere veranderopgave In 2013 zijn zeven woningen en een garage verkocht. We hebben besloten om onze woningen en braakliggende percelen aan de Talmaweg als uitpondbezit te bestempelen. Op 3 oktober is de eerste paal geslagen voor de nieuwbouw van 44 levensloopbestendige appartementen aan de Notenhof. Voor de Centrumontwikkeling hebben we voor deelgebied 8-9 een visie ontwikkeld waar we in 2014 een projectontwikkelaar voor zoeken. Zodra de samenwerkingsovereenkomst is ondertekend starten we de aanbesteding. Ook voor de ontwikkeling van deelgebied 3-5, waar de gemeente verantwoordelijk voor is, hopen we in 2014 een samenwerkingsovereenkomst te tekenen. Voor dit deelgebied maken 46 woningen van Patrimonium plaats voor onder meer levensloopbestendige woningen. Dienstverlening Onze huurders waarderen onze dienstverlening met een gemiddelde score van 7,8 (KWH). Huurders krijgen maximale vrijheid om hun woning naar wens aan te passen. In 2013 zijn 69 aanvragen om zelf veranderingen aan te brengen ingediend en goedgekeurd. Het afgelopen jaar zijn twee dossiers naar de huurcommissie gestuurd: een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging en een klacht over onderhoudsgebreken en vochtproblemen. Het bezwaar is afgedaan met een voorzittersuitspraak, waarbij beide partijen in het gelijk zijn gesteld. De huurder met de klacht over onderhoudsgebreken is in het ongelijk gesteld. Organisatie In 2013 zijn we gestart met een kwaliteitsmanagementtraject om de doelstellingen van het ondernemingsplan ook intern te realiseren. Denk daarbij aan het optimaliseren van processen en het ervoor zorgen dat de klant ervaart dat we duidelijk zijn, goed luisteren en meedenken. We zijn het afgelopen jaar begonnen met de voorbereiding om de communicatie naar woningzoekenden en huurders te automatiseren en digitaliseren. Ambities en financiën in evenwicht Het jaarresultaat na belastingen is uitgekomen op 2,2 miljoen positief. Onze solvabiliteit is gestegen van 46 naar bijna 50 procent. Ten opzichte van voorgaande jaren zijn de opbrengsten toegenomen, en de bedrijfslasten (zonder rijksheffingen) verminderd. Dit past in onze ambitie om efficiënter en doelgerichter te opereren. 5

6 Missie, motto en kernwaarden Missie Mensen een thuis bieden in Barendrecht. We leveren meer dan alleen een betaalbare en veilige woning, we vinden ook een leefbare woonomgeving erg belangrijk. Hieraan werken we intensief samen met klanten, medewerkers en partners. Motto Vertrouwd dichtbij: een woonvereniging die belanghebbenden verbindt en naar klanten luistert; die wordt ervaren als een deskundige en betrouwbare partner met oog voor ontwikkeling, en die iedere medewerker en iedere klant perspectief biedt. Kernwaarden Lokaal betrokken Wij zijn stevig verankerd in de Barendrechtse samenleving en wij zijn betrokken bij onze klanten, samenwerkingspartners en collega s. Wij zijn een natuurlijke partner voor inwoners van Barendrecht en maatschappelijke partijen. Samen In Barendrecht en de regio leggen wij verbindingen tussen klant en samenwerkingspartner en tussen partijen onderling, wij zijn transparant en betrouwbaar in wat we doen zowel buiten als binnen onze organisatie. Onze uitgangspunten in samenwerken zijn onderling vertrouwen, gedeelde verantwoordelijkheid en iedereen neemt ook zijn verantwoordelijkheid. Sociaal Wij staan midden in de samenleving en zijn open en toegankelijk; we nemen onze maatschappelijke verantwoordelijkheid, klanten en partners nemen gemakkelijk contact op en we houden als collega s rekening met elkaar. 6

7 1. Focus op betaalbare en duurzame woningen Met woningen biedt Patrimonium haar huurders een kwalitatief goede woning tegen een redelijke prijs in een aantrekkelijke woonomgeving vlakbij een grote stad. We streven ernaar deze woningen zo goed mogelijk bij de juiste mensen terecht te laten komen en de doorstroming te bevorderen. Ook investeren we in duurzaamheid en veiligheid. Woningbezit Eind 2013 was ons woningbezit van woningen onderverdeeld in de volgende huurprijsklassen. Tabel 1. Woningbezit naar huurprijsklasse Type Grens 2013 Percentage 2012 Percentage Goedkoop 374, , ,9 Betaalbaar > 374,44-574, , ,7 Bereikbaar > 574,35-681, , ,0 Vrije sector > 681, ,1 10 0,4 Totaal % % Door het aanpassen van de streefhuur bij nieuwe verhuringen nam het aantal woningen in de groep goedkoop af met 91 woningen (3,3 procent). Ook de 42 gesloopte woningen aan de Notenhof maken hier deel van uit. De groep betaalbaar is afgenomen met 39 woningen (0,1 procent). Van ons bezit valt 79 procent in de categorie goedkoop en betaalbaar. Beschikbaar gekomen woningen Er zijn 115 woningen beschikbaar gekomen en opnieuw verhuurd. Hiervan vonden acht verhuringen buiten het regionale woonruimte verdeelsysteem (WMS) plaats. De mutatiegraad kwam in 2013 uit op 4,5 procent. Dit is een stuk lager dan 2012 toen de mutatiegraad 7 procent bedroeg. De mutatiegraad is bepaald conform de interpretatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Hierbij wordt het aantal nieuwe verhuringen van bestaande woningen als percentage van het totaal aantal woningen uitgedrukt, exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woningen. Daarnaast zijn 29 woningen tijdelijk verhuurd aan jongeren op basis van de Leegstandwet of in bruikleen gegeven. Het gaat hier om 29 van de 42 woningen aan de Notenhof die in 2013 zijn gesloopt. Woningtoewijzing De toewijzingsregels zijn met de invoering van de Europese staatssteunregeling aangescherpt sinds 1 januari 2011: minimaal negentig procent van onze sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan mensen met een inkomen van maximaal De toewijzing monitoren we maandelijks zodat we op tijd 7

8 Jan. Febr. Maar t April Mei Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dec. kunnen bijsturen als de negentig procent niet wordt gehaald. In 2013 is 99 procent van het vrijgekomen aanbod toegewezen aan deze doelgroep. Tabel 2. Verhuringen 2013 via WMS Verhuringen (bron WMS) Totaal percentage Staatssteun (< ) Directe bemiddeling Volkshuisvestelijk labelen Lokaal maatwerk Vrije sector Kleinstedelijk Totaal verhuurd , , , , , Het streefpercentage voor voorwaardenvrije verhuur (de staatssteuntoewijzingen) van veertig procent is dit jaar gehaald in combinatie met de kleinstedelijke afspraken die in Barendrecht gelden. Er zijn 35 woningen toegewezen met het label kleinstedelijk, waarbij inkomens- en passendheidseisen zijn gesteld aan de verhuur van woningen met een huurprijs tot 535,91 (prijspeil 2013). Ook deze woningen vallen binnen de criteria die gelden voor voorwaardenvrij/staatssteun, maar hebben als extra eis een huishoudgrootte-eis bij een vier- of vijfkamerwoning. In totaal is 42 procent op deze wijze toegewezen. Aantal aanbiedingen per woning De gemiddelde aanbiedingsgraad is ten opzichte van 2012 hetzelfde gebleven; ruim 17. In tabel 3 is opgenomen hoeveel keer een woning is aangeboden. Tabel 3. Aantal aanbiedingen per woning Aantal aanbiedingen Bij aantal woningen Percentage Woning 1x aangeboden 27 23% Woning 2x aangeboden 2 2% Woning 3x aangeboden 7 6% Woning 4x aangeboden 5 4% Woning 5x of meer aangeboden 74 64% Totaal aantal verhuringen % Het aantal woningzoekenden dat niet reageert op woningaanbiedingen (no-shows) is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit geeft extra leegstandsderving en onnodige druk op de werkorganisatie. Voor een 8

9 jan fe april mei juni juli au se ok no de groot deel wordt dit veroorzaakt door het niet komen opdagen bij een uitnodiging voor een groepsbezichtiging. Sinds februari 2013 ontvangen woningzoekenden die hoog op de lijst staan voor de meeste woningen een interess . Hier kunnen zij aangeven of ze wel of geen interesse meer hebben in de woning. Daarnaast heeft Patrimonium in Maaskoepelverband gepleit voor sancties tegen de no-shows. Op 30 september 2013 is de no-showregeling ingegaan. Deze regeling legt sancties op aan woningzoekenden die zich consequent niet afmelden voor een afspraak. Dit heeft het laatste kwartaal al tot een afname geleid van het aantal no-shows. In 2012 waren er 706 no-shows. In 2013 waren het aanzienlijk minder, in totaal 160. Figuur 1. No-show No show No show intake Leegstandsdagen Bij een woningmutatie staat een woning gemiddeld elf dagen leeg om technische redenen (in 2012 negen) en gemiddeld zeven dagen (in 2012 veertien) om verhuurtechnische redenen. De technische leegstand lag dit jaar hoger omdat een aantal woningen is vrijgekomen vanuit het experiment Woonambassadeur. Deze woningen brengen extra mutatiewerkzaamheden met zich mee. Van de 115 verhuurde woningen zijn er 39 (34 procent) in een keer of aansluitend verhuurd. Tabel 4. Leegstandsderving Reden Aantal dagen Percentage Huurderving Techniek ,8% Verhuur ,7% Ontruiming 79 2,0% Verkoop ,8% Projecten 333 8,6% Totaal %

10 Herkomst nieuwe huurders Van de nieuwe huurders komt veertig procent uit Barendrecht (was 46 procent), 30 procent uit Rotterdam (was 29 procent) en 30 procent uit overige gemeenten binnen en buiten de stadsregio (was 25 procent). Huishoudensgrootte Een- en tweepersoonshuishoudens betrokken tachtig procent van de vrijgekomen woningen, in 2012 was dit 75 procent. Starters en jonge doorstromers Vijftien woningen (dertien procent) zijn verhuurd aan starters jonger dan 28 jaar. Daarnaast zijn veertien woningen (twaalf procent) verhuurd aan doorstromers jonger dan 28 jaar. Tabel 5. Woningtoewijzing starter en doorstromer Aantal woningen Percentage Aantal woningen Percentage Starter < 28 jaar 15 13% 14 9% Doorstromer < 28 jaar 22 19% 20 13% Starter 28 jaar 14 12% 17 11% Doorstromer 28 jaar 64 56% % Totaal % % Inschrijfduur De gemiddelde inschrijfduur voor een woning voor jongeren tot 23 jaar was in 2013 gemiddeld 28 maanden (2,3 jaar). De gemiddelde inschrijfduur voor een woning voor jongeren van 23 tot 28 jaar bedroeg gemiddeld 57 maanden (4,8 jaar). De gemiddelde inschrijfduur voor 55-plussers bedroeg 61 maanden. Het overzicht van de gemiddelde inschrijfduur naar leeftijdsklasse staat in tabel 6. Tabel 6. Inschrijfduur nieuwe huurders naar leeftijdsklasse Leeftijdsklasse Duur in maanden Duur in jaren Duur in 2012 Jongeren tot 23 jaar 28 2,3 1,5 Jongeren van 23 tot 28 jaar 57 4,8 4,3 Middengroep van 28 jaar tot 54 jaar 76 6,3 5,8 Ouderen van 55 jaar en ouder 61 5,1 4,5 10

11 Passendheid toewijzingen Van de woningzoekenden heeft 29 procent qua inkomen voor een niet-passende woning gekozen. Hiervan bezette 26 procent een te dure woning en drie procent een te goedkope woning. Tabel 7. Passendheid toewijzingen Passendheid 1p 2p 3p en > Totaal Percentage Scheefwonen te goedkoop % Scheefwonen te duur % Passend % Totaal % Afwijkende contracten Het postkantoor is opgesplitst in drie delen, die Patrimonium alle drie in bruikleen heeft gegeven. In 2007 heeft de Bewonersraad een ruimte beschikbaar gesteld gekregen. Daarnaast is een deel van het voormalig postkantoorgebouw in bruikleen bij de Stichting Galerie en Kunstuitleen in Barendrecht. Een ander deel hebben we sinds 1 januari 2010 tijdelijk in gebruik gegeven aan de Stichting KijkopWelzijn. De bruikleenovereenkomst met stichting KijkopWelzijn wordt jaarlijks per 1 januari verlengd met 1 jaar. Leegstandwet/Bruikleenovereenkomsten Patrimonium heeft de woningen die vrijkwamen in het sloopcomplex aan de Notenhof tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandwet en in bruikleen gegeven. Met ingang van 1 februari 2013 zijn deze overeenkomsten opgezegd en in het voorjaar is het complex Notenhof gesloopt. Garages en bedrijfsruimten Dit jaar zijn elf garages opnieuw verhuurd (tegen achttien in 2012). Er is één bedrijfsruimte aan het Muziekplein vrijgekomen en opnieuw verhuurd. Daarnaast is Patrimonium in 2012 gestart met de verkoop van niet strategisch gelegen garages via Q makelaars in Barendrecht. In 2013 is er een garage verkocht (acht garages in 2012). Huurverhoging In 2013 is de huur met gemiddeld 4,54 procent verhoogd. De maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren gelijk aan de inflatie. Met ingang van 1 juli 2013 zijn de maximale percentages voor de huurverhoging hoger dan de inflatie en inkomensafhankelijk. Patrimonium heeft gebruik gemaakt van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit betekent een huurverhoging van: 4 procent voor huishoudinkomens tot (prijspeil 2013); 4,5 procent voor middeninkomens ( tot en met ); 11

12 6,5 procent voor hogere inkomens (hoger dan ) In totaal hebben 793 huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen van 4,5 procent of 6,5 procent. De gemiddelde huurprijs is ongeveer 68,6 procent van het huurniveau dat wettelijk is toegestaan. De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli is, zoals voorgeschreven, vóór 1 mei schriftelijk gecommuniceerd naar de bewoners. Helaas was er bij de verzending en bezorging van de aanzeggingen iets mis gegaan waardoor niet alle huurders de huurverhogingsbrief op tijd ontvangen hebben. In weekblad De Schakel en op onze internetsite zijn artikelen gepubliceerd over de huurverhoging, woonlasten en wat bewoners kunnen doen als het betalen van de huur een probleem wordt. De invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de problemen bij de verzending leidde tot 113 bezwaarschriften tegen de voorgestelde huurverhoging. In figuur 2 staan de redenen van de ontvangen bezwaren. Figuur 2. Redenen bezwaar huurverhoging Het merendeel van de bezwaarschriften (63) had betrekking op een inkomensdaling in 2012 of Van deze bezwaren zijn 51 toegekend. Daarnaast is in 39 zaken reden voor het bezwaar de te late ontvangst van de huurverhoging. 12

13 Afhandeling bezwaarschriften Figuur 3. Verdeling afhandeling bezwaarschriften Op grond van een inkomensachteruitgang zijn 51 bezwaarschriften toegekend; 44 door een inkomensachteruitgang in 2012 en de overige zeven vanwege een inkomensachteruitgang in Vanzelfsprekend zijn de 34 te late aanzeggingen opnieuw aangezegd of is er een akkoord bereikt over een latere ingangsdatum. In 21 gevallen is het bezwaar ingetrokken door de bezwaarmaker zelf, omdat toch niet was voldaan aan de voorwaarden. Vier bezwaarschriften zijn afgewezen; drie op basis van inkomensachteruitgang en een vanwege beroep op Wmo aanpassing). Een dossier hebben wij doorgezonden naar de huurcommissie. Dit is een bezwaar tegen de huurverhoging op basis van inkomen. Helaas ontvingen wij geen nieuwe IB verklaring van deze huurder en waren wij genoodzaakt deze zaak in behandeling te geven bij de huurcommissie. 13

14 Energiemaatregelen Patrimonium heeft als doel dat in 2016 zeventig procent van onze door te exploiteren woningen een groen label heeft (label C of beter). Om dit te realiseren investeren wij in onze woningen. In 2013 hebben we dat gedaan door: Vervanging van traditionele cv-ketels door cv-ketels met hoog rendement (HR) 123 cv-ketels zijn vervangen door hoogrendementsketels, waarmee het totaal aantal woningen met een hoogrendementsketel komt op 71,6 procent van onze woningen met een cv-installatie. Vervanging van enkelglas en dubbelglas door HR++ beglazing In een aantal complexen is het enkele glas vervangen door HR++ glas. Hierdoor bestaat 95,9 procent van de beglazing van ons bezit uit geïsoleerde beglazing. De energiezuinigheid van een woning wordt uitgedrukt in een energie index. Deze index bepaalt het label van de woning (A t/m G). Per 1 januari 2009 geldt de wettelijke verplichting om een energielabel te verstrekken bij nieuwe verhuringen of verkoop van woningen ouder dan tien jaar. Door ingrepen in ons bezit is er de volgende verdeling van energielabels ontstaan. De gemiddelde energie index over het bezit van Patrimonium in 2013 is 1,56. Dit betekent dat we in 2013 van gemiddeld een D label naar een C label zijn gestegen. Tabel 8. Energielabels Patrimonium in percentages A B C D E F G Patrimonium SHAERE ,5 3 4,5 3,7 11,4 6,5 16,3 14,5 45,3 40,5 32,5 32,1 30,6 38, ,7 12,7 13,7 0,1 0,7 7 7,8 0 0,8 2,8 3,1 Energiecoach Het energieverbruik en de energielasten zijn te verbeteren door energetische maatregelen waardoor de energieprestatie van woningen verbetert. Maar Patrimonium is van mening dat ook veel besparing mogelijk is door verandering van gedrag. 1 SHAERE is de landelijke monitoringsdatabase van Aedes waarmee de vorderingen van de landelijke ambities richting de overheid worden verklaard. 14

15 Om dit gedrag van huurders op het gebied van energieverbruik te verbeteren, heeft Patrimonium eind 2013 de energiecoach geïntroduceerd. De energiecoach adviseert onze bewoners hoe zij kunnen besparen op de energiekosten. Vorig jaar heeft zij al een aantal gesprekken met huurders gevoerd om te polsen aan welke informatie behoefte is. Zeker gezien de stijging van de kosten de afgelopen jaren merken we dat er behoefte is bij huurders om op andere uitgaven te besparen. Volgend jaar wordt de energiecoach betrokken bij de afrekening van de stookkosten en duurzaamheidsprojecten. Zo integreren we de energiecoach in onze bedrijfsvoering. Veiligheid Asbestbeleid Na de asbest inventarisatie in 2012 is in 2013 ons asbestbeleid definitief opgesteld en vastgesteld, met dit beleid streeft Patrimonium naar een asbest veilige woningvoorraad. Doel van het beleid is om gezamenlijk met partners gestroomlijnde en duidelijk omkaderde procedures te hebben voor de reguliere asbest werkzaamheden. Rookmelderproject Het rookmeldersproject is op 14 mei 2012 van start gegaan. Patrimonium startte samen met Brandweer en Servicebureau Humanitas Inclusief dit veiligheidsproject. Medewerkers van het Servicebureau Humanitas Inclusief, een begeleidend uitzendbureau voor mensen met een beperking, plaatsen rookmelders kosteloos bij bewoners thuis. Medewerkers van de Brandweer lopen met bewoner(s) de woning door (woningcheck) en geven informatie, voorlichting en tips op het gebied van brandveiligheid en brandpreventie. Tot en met eind 2013 heeft het team van Humanitas 1077 rookmelders in 537 woningen geplaatst. De Brandweer heeft in 2013 een capaciteitsprobleem gehad, waardoor de woningchecks een tijdje stil hebben gelegen. Tot en met 2013 zijn circa 500 woningchecks uitgevoerd. Veiligheidskeuringen Vanaf 2009 voeren we veiligheidskeuringen uit op gas-, water- en elektrische installaties. In 2013 zijn 183 keuringen uitgevoerd. Dit brengt het totaal aantal veiligheidskeuringen tot en met 2013 op woningen. De bewoners van al deze woningen hebben een veiligheidscertificaat ontvangen. Politiekeurmerk Veilig Wonen Tijdens planmatig onderhoud bieden wij onze huurders de mogelijkheid om hun woning te laten certificeren conform Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). In totaal hebben 302 huurders hier gebruik van gemaakt. Inclusief 141 nieuwbouwwoningen voldoen in totaal 443 woningen (17,5 procent) in ons bezit aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. 15

16 Onderhoud woningen Het onderhoud voeren we efficiënt, klantgestuurd en milieubewust uit. Ons onderhoudsbeleid is er op gericht om de woningen, en overige ruimten, in een goede woon- en bouwtechnische conditie te houden. Dit doen we door dagelijks-, planmatig- en grootonderhoud uit te laten voeren. Met de Bewonersraad is het onderhoudsbeleid voorbereid en besproken. Per complex bespreken we onze onderhoudsplannen met de bewoners(commissies). We hebben een meerjarenonderhoudsplanning en -begroting en beheren de voorraad door conditiemetingen en het plannen van het onderhoud in cycli van zeven jaar. Elk complex wordt tussen twee onderhoudsintervallen twee keer geïnspecteerd: drie jaar na de laatste onderhoudswerkzaamheden en een jaar voor het geplande onderhoud. Onderhoudskosten en vergelijk met andere corporaties In tabel 9 is inzicht gegeven in onze onderhoudsuitgaven. Deze onderhoudsuitgaven zijn aanzienlijk lager dan in Deels wordt dit veroorzaakt doordat niet al het planmatig onderhoud in 2013 is afgerond. Maar ook beleidsmatig heeft Patrimonium aanpassingen doorgevoerd. Bundeling van werkzaamheden en kritisch kijken naar de dagelijkse onderhoudslasten leiden tot een structurele verlaging van de onderhoudslasten. De realisatie in 2013 ligt meer in lijn met de VEX norm die ligt rond 835. De VEX norm wordt gebruikt door commerciële vastgoedverhuurders. Tabel 9. Onderhoud in per gewogen* verhuureenheid Soort onderhoud Patrimonium (2013) Patrimonium (2012) Referentie gemiddelde (2012) ** Klachtonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Woningverbetering Totaal onderhoud * Garages zijn voor twintig procent meegewogen. ** Bron: Corporatie in Perspectief 2013 Planmatig en grootonderhoud De meerjarenonderhoudsbegroting voorziet in het in stand houden van de oorspronkelijke kwaliteit van casco, installaties en interieur van het bezit. Daarbij spelen preventieve technische maatregelen op grond van functionaliteit en levensduur van bouwdelen, materialen, installaties en afwerkingen een belangrijke rol. Het planmatig onderhoud is nagenoeg geheel gerealiseerd. Alleen het vervangen van de cv-ketels van de Oude Haven en het grootonderhoud aan de Klipper en Boeier is doorgeschoven naar

17 Conditiemetingen In 2011 is Patrimonium gestart met het sturen van het onderhoud door conditiemetingen conform NEN In 2011 is van elk complex een conditierapportage opgesteld en verwerkt in het meerjarenbegrotingsprogramma. In 2013 is een derde van het woningbezit geschouwd. De bevindingen en resultaten zijn verwerkt in de meerjarenonderhoudscyclus. Aanbesteding Aanbesteding van het planmatig onderhoud gebeurt volgens de procuratieregeling en de inkoop- en aanbestedingsprocedure. Overzicht planmatig onderhoud Vlietweg (22 woningen) Buitenschilderwerk van houten kozijnen, ramen en deuren en overige houten onderdelen. Aak, Hoeker, Kogge, Schokker en Schouw (52 woningen) Buitenschilderwerk van houten kozijnen, ramen en deuren en overige houten onderdelen en aanpak vochtproblemen. Cantatelaan en Sonatelaan (27 woningen) Buitenschilderwerk van houten kozijnen, ramen en deuren en overige houten onderdelen Vervanging van 95 cv-ketels die in 2013 een levensduur van 20 jaar bereikten door nieuwe HR -ketels Bizetstraat Portiekafsluiting van het appartementencomplex en ophogen van de bestaande galerijvloeren op de eerste en tweede verdieping. Wagenmakerij, Botter, Kempenaar, Tjalk, Bark (192 woningen) Veiligheidskeuringen van de gas-, water- en elektrische installatie. Rietgors, Kievit, Distelvink, Kwikstaart en Zwaluw Schilderwerk in 15 trappenhuizen 17

18 Van Riedevliet, Van Brakelvliet, Arent Maertensvliet, Van den Boetzelaervliet, 2 e Barendrechtseweg, Stadsmolen, Standerdmolen, Mozartstraat, Wagnerstraat, Bizetstraat en Puccinistraat (299 woningen) Onderhoud mechanische ventilaties Gouwe, Stationsweg en Korianderhof (49 garages) Onderhoud buitenschilderwerk van houten en stalen onderdelen van de garages Oude Haven Voorbereiding vervanging van de collectieve verwarmingsinstallatie. De vervanging is vanwege de langere voorbereidingstijd door onderzoek naar aanvullende duurzaamheidsmaatregelen uitgesteld naar 2014 Planmatige werkzaamheden Klipper Boeier die meegenomen worden bij groot onderhoudsproject De schilderwerkzaamheden, het aanbrengen van voorzieningen voor PKVW en het uitvoeren van veiligheidskeuringen aan de 76 woningen in de Klipper Boeier worden tegelijkertijd met het groot onderhoud uitgevoerd. Op deze manier kan dit efficiënter, maar ook met minder overlast voor de huurder uitgevoerd worden. Het groot onderhoudsproject heeft echter te maken met enige vertraging. Dit zorgt ervoor dat de planmatige werkzaamheden ook doorgeschoven zijn naar Overzicht grootonderhoud In 2013 zijn we gestart met een grootonderhoudsproject waarbij we bewoners betrokken hebben bij de voorbereidingen en uitvoering van het grootonderhoud. Eerst hebben we via een woonbelevingsonderzoek de beleving en aandachtspunten van de wijk en woning in kaart gebracht. Daarna hebben we huurders (bewonerscommissie) bereid gevonden om te participeren in het onderhoudsproject aan hun complex aan de Klipper en de Boeier. Samen met de bewonerscommissie hebben we de problemen van het complex laten onderzoeken en een aannemer geselecteerd die het beste verbeterplan had uitgewerkt voor hun complex en woningen. Voor de energetische maatregelen, waar we een huurverhoging voor vragen, hebben we met Aedes en de Woonbond een woonlastenwaarborg ontwikkeld. Deze woonlastenwaarborg garandeert huurders dat woonlasten ondanks huurverhoging door energiebesparende maatregelen gemiddeld voor het hele complex dalen. We wilden betrokkenheid en draagvlak creëren en dat is gelukt. Ook voor de energetische maatregelen waar 79 procent van de huurders mee ingestemd heeft. De werkzaamheden zijn eind februari 2014 gestart. 18

19 2. Focus op vergrijzing Ouder wordende Barendrechters moeten in Barendrecht kunnen blijven wonen. We zien vooral een kwalitatieve opgave en een beperkte nieuwbouwopgave: woningen levensloopbestendig maken waardoor ze toegankelijker worden voor ouderen en mindervaliden, maar ook geschikt (blijven) voor andere doelgroepen. Ook richten we ons op het op gang brengen van de doorstroming op de woningmarkt. Kwalitatieve opgave voor ouderen Aan de Notenhof worden 44 levensloopbestendige appartementen gebouwd. Daarnaast zijn de galerijen in het appartementencomplex aan de Bizetstraat opgehoogd om de toegankelijkheid voor ouderen te verbeteren. Woonambassadeur Patrimonium wilde de doorstroming actief stimuleren met inzet van de woonambassadeur; door te luisteren naar de woonwensen van ouderen en hen klantgerichter te bemiddelen. Het beoogde resultaat van minimaal 25 verhuizingen is bereikt. De kosten van het project zijn ruim binnen het begrote budget gebleven. De extra mutatiekosten leggen wel een extra beslag op het budget van het mutatieonderhoud. Het experiment woonambassadeur liep van september 2011 tot en met september De woonambassadeur heeft gedurende het experiment in totaal 59 huishoudens bezocht en 26 huishoudens geholpen met het vinden van nieuwe woonruimte. Hiervan zijn 22 huishoudens verhuisd door directe bemiddeling en hulp van de woonambassadeur. Vier huishoudens hebben zelf een andere woning gevonden: een via een particuliere verhuurder en drie doordat de woonambassadeur hen heeft geattendeerd op een advertentie via Woonnet-Rijnmond. Op dit moment hebben nog 26 huishoudens de wens om te verhuizen, maar voor hen is nog geen gewenste en passende woning vrijgekomen. De resterende zeven huishoudens willen voorlopig nog niet verhuizen. De verhuisgeneigdheid van de bezochte groep wordt vooral bepaald door medische en praktische redenen. Vooral het traplopen en het onderhoud van de tuin spelen hierbij een rol. 19

20 3. Focus op sociaal kwetsbaren Patrimonium wil de woningvoorraad toegankelijk houden voor woningzoekenden met een laag inkomen en de prijs-kwaliteitverhouding gelijktrekken. We zetten ons in voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen, zoals urgenten en statushouders, een goed functionerend lokaal zorgnetwerk, Daarnaast biedt Patrimonium huisvestingsprojecten voor bijzondere doelgroepen van Humanitas DMH, Stichting ArosA en Stichting IJsselmonde-Oost. Bijzondere doelgroepen Statushouders In samenwerking met de gemeente huisvesten we statushouders conform de taakstelling. Er zijn in Barendrecht ongeveer sociale huurwoningen waarvan van Patrimonium. De taakstelling wordt naar rato van het aantal sociale huurwoningen verdeeld onder de woningcorporaties werkzaam in Barendrecht. Patrimonium realiseert 67 procent van de taakstelling. In 2013 heeft Patrimonium 16 personen gehuisvest in tien woningen. De taakstelling voor 2013 bedroeg 25 personen. Urgenten In 2013 heeft Patrimonium zeven urgent woningzoekenden gehuisvest. Hiervan heeft één woningzoekende via directe bemiddeling van Patrimonium een woning gevonden en zes door zelf te reageren op ons woningaanbod. Andere kwetsbare doelgroepen Met drie organisaties hebben we (samenwerkings)afspraken gemaakt: Stichting ArosA, Stichting IJsselmonde-Oost en Humanitas DMH. In 2013 hebben we geen nieuwe woningen aan Humanitas DMH verhuurd. Humanitas DMH huurt 29 woningen van Patrimonium. We hebben één woning verhuurd aan Stichting IJsselmonde-Oost. Het totaal komt hiermee op acht. Stichting ArosA huurt zeven woningen van Patrimonium. Budgetbegeleiding en huurincasso Onze medewerkers doen er alles aan om huurachterstanden te voorkomen: zij verwijzen huurders door naar hulpverleners die hen er weer bovenop kunnen helpen. Het gaat onder meer om schuldhulpverlening, maatschappelijk werk, Centrum voor Jeugd en Gezin en Bureau Sociale Raadslieden. 20