Hof van Cassatie 28 november De verkoop van een verhuurd of verpacht onroerend goed in het kader van de procedure van uitvoerend beslag

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar Hof van Cassatie 28 november De verkoop van een verhuurd of verpacht onroerend goed in het kader van de procedure van uitvoerend beslag Masterproef van de opleiding Master in het notariaat Ingediend door Karolien HEIRBAUT Promotor: Prof. C. ENGELS Commissaris: M. DAMBRE Assistent: I. VAN DER LINDEN

2 Inhoudstafel Voorwoord 3 Deel I. Hof van Cassatie 28 november A. Feiten 4 B. Aangevochten beslissing 4 C. Zienswijze van het Hof van Cassatie 5 D. Taak van de notaris 7 Deel II. Probleemstelling 8 Deel III. Tegenstelbaarheid van huurovereenkomsten bij verkoop na uitvoerend beslag van een onroerend goed 10 A. Het begrip tegenstelbaarheid 10 B. Het verloop van de beslagprocedure Poging tot minnelijke schikking Het voorafgaand bevel tot betaling Exploot van beslaglegging Beschikking van de beslagrechter de aanstelling van de notaris Verkoop uit de hand Openbare verkoop Verkoopsvoorwaarden Verplichte vermeldingen Facultatieve vermeldingen Huurtoestand Uitzettingsbeding 27 C. Artikel 1575 Ger. W. 28 D. Het uitzettingsbeding als uitzondering op de tegenwerpelijkheid 31 E. Het eerbiedigingsbeding als redmiddel voor overeenkomsten zonder vaste datum 32 F. Het gemeen recht en de specifieke huurregimes Gemeen huurrecht Vrijwillige verkoop Verkoop na beslag Uitzettings- en eerbiedigingsbedingen in het gemeen huurrecht Handelshuurwet Toepassingsgebied Supplementaire bescherming van artikel 12 Handelshuurwet 38 1

3 2.3. Artikel 12 Handelshuurwet versus artikel 1575 Ger.W Woninghuurwet Toepassingsgebied Verruimde tegenwerpelijkheid van artikel 9 van de Woninghuurwet Opzeggingsmogelijkheden door verkrijger Huurcontract voor negen jaar Vaste datum Geen vaste datum huurder betrekt zes maanden het goed Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor geen vaste datum huurder betrekt het goed ten minste zes maanden Huurcontract van korte duur Vaste datum Geen vaste datum huurder betrekt het goed minstens zes maanden Geen vaste datum huurder betrekt het goed nog geen zes maanden Huurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder Huurovereenkomst is overgeschreven op hypotheekkantoor Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor vaste datum Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor geen vaste datum huurder betrekt het goed ten minste zes maanden Niet overgeschreven op het hypotheekkantoor geen vaste datum huurder betrekt de woning geen zes maanden Artikel 9 van de Woninghuurwet versus artikel 1575 Ger.W Uitzettingsbeding in geval van woninghuur Eerbiedigingsbeding en vrijwaringsverplichting van de verhuurder in geval van een woninghuurovereenkomst Pachtwet Toepassingsgebied Historische context van artikel 55 Pachtwet Artikel 55 Pachtwet Pachtovereenkomst voor langer dan negen jaar Het pachtcontract heeft altijd vaste dagtekening Opzegmogelijkheden door de verpachter Artikel 55 Pachtwet versus artikel 1575 Ger. W Het lot van een uitzettingsbeding bij een pachtovereenkomst 72 Deel IV. Het Cassatiearrest van 28 november 2008: besluit 73 Algemeen besluit 75 Bibliografie 79 2

4 Voorwoord 1. Ik zal mijn masterproef schrijven over het Cassatiearrest van 28 november Echter zie ik dit als een gelegenheid om de problematiek van de al dan niet tegenwerpelijkheid van huurcontracten bij verkoop na uitvoerend beslag uiteen te zetten. Dit is een zeer ingewikkelde materie met een grote verdeeldheid in de rechtsleer. Doch zal ik mijn best doen om zo gestructureerd mogelijk per specifieke huurcategorie de stand van zaken weer te geven. Daarnaast wil ik ook omdat dit ook in het te bespreken arrest ter sprake komt en als studente master in het notariaat mijn uiteenzetting uitbreiden en de taak van de notaris op het gebied van deze problematiek belichten. 2. Bij deze wil ik ook graag mevrouw VAN DER LINDEN en de heer DAMBRE bedanken voor de goede begeleiding bij deze masterproef. Gent 14 mei 2011, Karolien Heirbaut 3

5 Deel I. Hof van Cassatie 28 november 2008 A. Feiten 3. Tussen de eigenaar van een onroerend goed en persoon G. G. werd een pachtovereenkomst gesloten voor 24 jaar. Deze werd opgemaakt als een onderhandse overeenkomst (geen authentieke akte) en werd geregistreerd op 17 juni Enkele jaren later wordt in toepassing van artikel 1560 Ger. W op het goed uitvoerend beslag gelegd door het Landbouwkrediet, één van de schuldeisers van de verpachter, hetgeen de openbare verkoop van het goed met zich meebrengt. 1 Het bevel tot betaling werd overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor op 13 december In casu ontstaat er een discussie over de tegenwerpelijkheid van deze pachtovereenkomst t.a.v. de koper van het onroerend goed na uitvoerend beslag. 4. In principe zijn er twee vragen. In eerste instantie vraagt men zich af of de koper met deze pachtovereenkomst rekening moet houden. Indien de rechter oordeelt dat het pachtcontract tegenwerpelijk is aan de koper, zal men zich een tweede vraag stellen: moet er rekening worden gehouden met de volledige duur van 24 jaar zoals overeengekomen in de overeenkomst of moet de duurtijd gereduceerd worden tot 9 jaar? Artikel 1 Hypotheekwet vereist immers opdat huurcontracten van meer dan negen jaar tegenwerpelijk zijn aan derden de overschrijving op het hypotheekkantoor. Voor deze overschrijving is dan weer een authentieke akte vereist. B. Aangevochten beslissing 5. Bij de beschikking van 4 april 2007 beslist de beslagrechter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne dat de geregistreerde pachtovereenkomst van meer dan negen jaar slechts tegenwerpelijk is aan derden mits registratie en mits voldaan aan artikel 1 van de Hypotheekwet. Volgens de beslagrechter is aan deze voorwaarden niet voldaan, waardoor hij de duurtijd van 24 jaar van de litigieuze landpacht conform artikel 595 BW herleidt tot 9 jaar. 1 Art Ger. W. 4

6 C. Zienswijze van het Hof van Cassatie 6. De pachter gaat niet akkoord met de beslissing van de beslagrechter en stelt cassatieberoep in tegen de beschikking van 4 april Het Hof van Cassatie sluit zich niet aan bij de visie van de beslagrechter en vernietigt diens beschikking inzake inkorting van de looptijd van de pacht tot een duurtijd van negen jaar. 7. Het Hof baseert zich op de volgende argumentatie: Volgens het Hof volgt namelijk uit artikel 3, 1, eerste lid Pachtwet dat een pachtovereenkomst, in beginsel, schriftelijk moet worden vastgesteld doch dat niet vereist is dat deze in authentieke vorm dient te worden opgesteld. Daarnaast treedt de verkrijger krachtens artikel 55 Pachtwet ingeval van vervreemding van het pachtgoed volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter, hetgeen een wettelijke indeplaatstelling betekent van de koper in de rechten en plichten van de verkoper, daarin begrepen de pachtovereenkomst voor de nog lopende duurtijd en de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen. Indien de verkoper van een pachtgoed met een pachter een onderhandse geregistreerde pachtovereenkomst had afgesloten ook van meer dan negen jaar, zal de koper van het pachtgoed de verplichtingen die uit deze pachtovereenkomst voortspruiten moeten naleven niettegenstaande deze pachtovereenkomst niet in authentieke vorm werd gesteld en dus niet in de registers van de hypotheekbewaarder werd overgeschreven. Artikel 55 Pachtwet heeft tot gevolg dat, in pachtzaken, de verkrijger zich niet kan beroepen op artikel 1743 BW tegen de pachter die het contract heeft gesloten dat geen vaste datum heeft en evenmin op de artikelen 1 en 2 Hypotheekwet die de verplichting inhouden om huurovereenkomsten afgesloten voor meer dan negen jaar, bij authentieke akte vast te leggen, vermits alleen dergelijke overeenkomsten, in beginsel, kunnen worden overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder. Artikel 55 van de Pachtwet heeft eveneens tot gevolg dat een pachtcontract kan worden tegengeworpen aan de koper van het pachtgoed in het raam van een openbare verkoop wanneer het afgesloten is voor de overschrijving van het beslagexploot ook als het gaat om een pachtcontract zonder dagtekening. 5

7 Inzoverre wijkt artikel 55 van de Pachtwet eveneens af van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek dat voorziet in de niet-tegenwerpbaarheid van bepaalde huurcontracten aan de personen die door dit artikel worden beschermd, te weten dat de ingeschreven schuldeisers, de schuldeisers die het overeenkomstig artikel 1564 van het Gerechtelijk Wetboek gegeven bevel tot betaling op grond van artikel 1565 van het Gerechtelijk Wetboek hebben laten overschrijven op het hypotheekkantoor, de beslagleggers en vooral de koper van de goederen die ingevolge het uitvoerend beslag worden verkocht. Door artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek evenals de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet toe te passen op een situatie als beoogd in artikel 55 van de Pachtwet, met name op een geschreven en geregistreerde landpacht welke geregistreerd werd voor de overschrijving van het bevel tot betaling of van het beslagexploot, schendt de aangevochten beschikking de artikelen 3, 1, eerste lid en 55 van de Pachtwet, artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek evenals de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet. 8. Zo beslist het Hof dat in geval van verkoop als gevolg van uitvoerend beslag van het pachtgoed, dat is verpacht bij een contract dat een vaste dagtekening heeft verkregen vóór de overschrijving van het beslagexploot, het pachtcontract kan worden ingeroepen tegen de koper en dat deze het pachtcontract moet eerbiedigen voor de duur waarvoor het is gesloten. De beslagrechter die oordeelt dat het pachtcontract van 24 jaar wordt verminderd tot negen jaar, schendt artikel 55 van de Pachtwet. Het Hof van Cassatie vernietigt zo gedeeltelijk de bestreden beslissing. Het Hof beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van de gedeeltelijk vernietigde beschikking. Het Hof verwijst deze zaak naar de beslagrechter in de Rechtbank van Eerste Aanleg te Ieper. 2 2 Cass. 28 november 2008, T.Not. 2010, 2,

8 D. Taak van de notaris 9. In dit arrest wordt ook de taak van de notaris kort belicht in het kader van deze problematiek. Na uitvoerend beslag volgt er immers in beginsel een openbare verkoop. Zo bepaalt artikel 1582 Ger. W. dat de notaris gelast wordt met het opstellen van de verkoopvoorwaarden van het onroerend goed. Deze verkoopvoorwaarden dienen de kandidaat-kopers, inter alia, in te lichten aangaande het onroerend goed zelf en over al hetgeen dit bezwaart. Een pachtovereenkomst bezwaart het onroerend goed en dient dus te worden vermeld in de verkoopvoorwaarden. 10. Evenwel is er vaak discussie over de al dan niet tegenwerpelijkheid van een huurcontract en in welke mate deze het onroerend goed bezwaart. Daarom is het voor de notaris vaak niet zo makkelijk om de kandidaat-kopers op correcte manier in te lichten. 11. In casu had de niet vermelding van de ware toedracht van de duur van de pachtovereenkomst een dubbel gevolg: Vooreerst dat de kandidaat-kopers op gebrekkige wijze werden geïnformeerd omtrent de bezwaring van het onroerend goed, voorwerp van de openbare verkoop. Vervolgens heeft het als gevolg dat, gebrekkig geïnformeerd zijnde, de kandidaat-kopers bereid zullen zijn een hogere prijs te bieden dan gerechtvaardigd is met een verhoging tot gevolg van de prijs door de pachter te betalen ingevolge deze laatste diens recht van voorkoop wenst uit te oefenen. 12. Daarom beslist het Hof: Door de duur van de litigieuze pachtovereenkomst te reduceren tot een periode van negen jaar en te zeggen voor recht dat er verder dient opgetreden te worden door de verkopende notaris conform de artikelen 47 en verder van de Pachtwet, miskent de aangevochten beschikking verder de door artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek gewilde voorlichting van de koper en kandidaat-kopers in het raam van een openbare verkoop van een onroerend goed door hen niet of gebrekkig voor te lichten over de duur van de litigieuze pachtovereenkomst waarmee het goed belast is en schendt het artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek. Doordat het lastenboek aan de kopers en kandidaat-kopers aldus niet de ware toedracht van het aan de eiser toegekende pachtrecht ontsluit met als gevolg een ogenschijnlijke niet al te bezwarende pachtrechtelijke situatie en derhalve een verhoging van de verkoopprijs van het 7

9 onroerend goed tot gevolg en dus verzwaring van het aan de eiser (pachter) toegekend recht van voorkoop verzwaard doordat de eiser een hogere prijs zal dienen te betalen in het raam van de uitoefening van diens voorkooprecht, schendt de aangevochten beschikking, de artikelen 47, 48, 2, 48 bis en 51 van de Pachtwet. Deel II. Probleemstelling 13. De verhuring van een onroerend goed ontneemt aan de verhuurder niet het recht dit goed te vervreemden. De vraag is dan welke de gevolgen van deze vervreemding zijn op de lopende huurovereenkomst. De huurder is immers een derde t.a.v. de overeenkomst waarbij het verhuurde onroerend goed wordt vervreemd, terwijl omgekeerd de verkrijger van het goed ook een derde is t.a.v. de huurovereenkomst die door de vervreemder werd gesloten. 14. De verhuurder kan het goed vrijwillig vervreemden, maar kan ook gedwongen worden. Deze bespreking zal vooral gaan over de situatie waarin de verhuurder gedwongen wordt om te verkopen, meer bepaald na uitvoerend beslag. 15. Te allen tijde hebben notarissen te maken gehad met het probleem van de tegenstelbaarheid van een huurovereenkomst aan de koper van een onroerend goed. Het gaat niet alleen om vast te stelen welke (verkoop- en huur)overeenkomst een vaste dagtekening heeft gekregen vóór de andere, maar ook om het tijdstip te bepalen vanaf wanneer de koper opzegging kan doen aan de huurder. Dit probleem is dus van primordiaal belang. 3 3 B. CHAMPION, Huur: bijzondere problemen en rechtspraak i.v.m. notariële praktijk, Not. Fisc. M. 1993,

10 16. Enerzijds is de verkrijger in beginsel niet gehouden een overeenkomst na te leven waarbij hij zelf geen partij was. 4 Anderzijds heeft de huurder recht op uitvoering van de huurovereenkomst vanwege de vorige verhuurder. 5 Indien de huurovereenkomst niet tegenwerpelijk is aan de verkrijger en hij is dus wettelijk er niet toe gehouden de lopende huurovereenkomst te eerbiedigen, dan kan de verkrijger de huurder uit het gehuurde goed zetten. Maar aangezien de verhuurder op basis van artikel 1719, 3 BW de huurder moet vrijwaren tegen aanspraken van derden en hem het ongestoorde genot moet verschaffen van het gehuurde goed 6, zal de notaris aanbevelen dat in de koopakte een beding tot eerbiediging van de huur wordt ingelast, zoniet kan de oorspronkelijke verhuurder-verkoper tot schadevergoeding jegens de huurder gehouden worden. 17. In deze masterproef zal ik onderzoeken wanneer een huurovereenkomst tegenwerpelijk is bij uitvoerend beslag en welke taak de notaris in dit kader heeft. 4 Art en 1165 BW. 5 Artikel 1719, 3 BW. 6 Artikel 1719, 3 BW. 9

11 Deel III. Tegenstelbaarheid van huurovereenkomsten bij verkoop na uitvoerend beslag van een onroerend goed 18. In hoeverre een koper bij een beslagprocedure rekening moet houden met een huurovereenkomst, ligt in de eerste plaats vast in artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek. Om dit wetsartikel te kunnen situeren, lijkt het nuttig om de procedure van uitvoerend beslag bij onroerende goederen te schetsen. Na een onderzoek van artikel 1575 Ger.W., bekijk ik ook het gemeen huurrecht en andere specifieke huurwetten zoals de handelshuurwet 7, woninghuurwet 8 en de pachtwet 9 m.b.t. deze problematiek. Vooreest beginnen we met een uitleg over wat tegenstelbaarheid eigenlijk betekent. A. Het begrip tegenstelbaarheid 19. We moeten ons in de eerste plaats afvragen wat de term tegenstelbaar of tegenwerpelijk betekent. Het Franse opposable/opposabilité wordt in de Belgische Nederlandse rechtstaal letterlijk vertaald als tegenstelbaar/tegenstelbaarheid. Als derden een beslissing, een contract of daaruit voortvloeiende voorwaarden moeten respecteren, ook al zijn ze niet direct betrokken partij, dan zijn die beslissing, dat contract of die voorwaarden tegenstelbaar. 20. Ook de Grote Van Dale geeft als definitie voor tegenstelbaar geldig ten aanzien van derden. Wat eigenlijk neerkomt op de betekenis van opposable au tiers : derden moeten die contracten, voorwaarden, beslissingen enzovoort respecteren want ze zijn voor hen geldig, ze gelden tegenover derden. 21. Het woord tegenstelbaar aan wordt dus het best vertaald in tegenwerpelijk aan of geldig ten aanzien van Wet van 30 mei 1931, BS 1-2 juni 1931, en werd vervangen door Wet van 30 april 1951, BS 10 mei Wet van 20 februari 1991, BS 22 februari Wet van 4 november 1969, BS 25 november K. HENDRICKX, Stellig niet tegenstelbaar, Juristenkrant 12 maart 2003, afl. 65,

12 B. Het verloop van de beslagprocedure 22. Wanneer een schuldenaar in gebreke blijft zijn verbintenissen na te komen, kan zijn schuldeiser tot uivoerend beslag op roerend 11 of onroerend 12 goed overgaan, indien hij over een uitvoerbare titel 13 beschikt en wegens vaststaande en zekere zaken In deze masterproef wordt enkel de procedure van uitvoerend beslag op onroerend goed besproken. 24. De schuldeiser kan de uitwinning vervolgen van: 1 de onroerende goederen en van hun als onroerend goed beschouwd toebehoren die eigendom zijn van de schuldenaar; 2 de rechten van vruchtgebruik, erfpacht en opstal die aan de schuldenaar toebehoren op goederen van dezelfde aard. 15 De goederen, en de desbetreffende zakelijke hoofdrechten, moeten eigendom zijn van de beslagene op het ogenblik van de betekening van het beslag, maar niet noodzakelijk van de schuldenaar, aangezien een derde zijn onroerend goed als onderpand van een schuld gegeven kan hebben. Men denke in dat verband bijvoorbeeld aan de zakelijke borgtocht De uitvoerende beslagprocedure bij een onroerend goed bestaat uit verschillende fasen. 1. Poging tot minnelijke schikking 26. Elk uitvoerend beslag op een goed, dat gehypothekeerd is ingevolge een kredietovereenkomst welke valt onder de Wet 4 augustus 1992 op het Hypothecair Krediet, moet, op straffe van nietigheid 17, worden voorafgegaan door een poging tot minnelijke 11 Artikel 1499 e.v. Ger.W. 12 Artikel 1560 e.v. Ger.W. 13 Een veroordelende beslissing kan slechts worden ten uivoer gelegd nadat zij aan de partij is betekend. (Artikel 1495, eerste lid Ger.W.) Voor de uitwinning op grond van een notariële akte is geen betekening vereist. De schuldenaar wordt in dat geval geacht de titel te kennen. Vonnissen en akten kunnen alleen ten uitvoer gelegd worden op overlegging van de uitgifte of van de minuut, voorzien van het formulier van tenuitvoerlegging dat de Konint bepaalt. (Artikel 1386 Ger.W.) 14 Artikel 1494, eerste lid Ger.W. 15 Artikel 1560 Ger.W. 16 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Bij gebrek aan poging tot minnelijke schikking, wordt dit gesanctioneerd met de nietigheid van de verdere tenuitvoerlegging. Het gaat hier om een relatieve nietigheid die enkel de kredietnemer kan inroepen en enkel wanneer de belangen van de kredietnemer zijn geschaad. Het gebrek aan poging tot minnelijke schikking (indien 11

13 schikking voor de beslagrechter. 18 Indien het dus gaat om een hypothecair krediet bestemd voor het financieren van het verwerven of behouden van onroerende zakelijke rechten, toegekend aan een natuurlijk persoon die hoofdzakelijk handelt met een oogmerk dat geacht kan worden vreemd te zijn aan zijn handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten en die, op het ogenblik van het sluiten van het contract, zijn gewone verblijfplaats heeft in België, is de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet 19 van toepassing. 20 De poging tot minnelijke schikking moet ondernomen worden vóór de eerste daad van tenuitvoerlegging, zijnde de betekening van het voorafgaand bevel tot betaling. 21 Voor de notaris houdt dit de verplichting in om daarenboven aan de beslagleggende schuldeiser te vragen hem het bewijs voor te leggen van de poging tot minnelijke schikking. De notaris kan immers geen kennis nemen van het zittingsblad, maar is wel aansprakelijk voor het rechtsgeldig verderzetten van de uitwinningsprocedure. 22 Indien de poging tot minnelijke schikking niet ondernomen werd en toch wettelijk verplicht is, zal de notaris, op basis van zijn informatieverplichting, de schuldeiser attent maken op het gebrek in de voorafgaande procedure zodat deze de nodige maatregelen kan nemen. 2. Het voorafgaand bevel tot betaling 27. Na de eventuele verplichte poging tot minnelijke schikking bij hypothecaire woningkredieten 23, begint elke beslagprocedure met een bevel tot betalen, betekend via gerechtsdeurwaardersexploot aan de schuldenaar-eigenaar van het goed dat de schuldeiser wil uitwinnen. 24 Het bevel vermeldt de nauwkeurige opgave van de verschuldigde bedragen, in hoofdsom, rente en kosten. De tenuitvoerlegging kan enkel strekken tot voldoening van de bedragen vermeld in het bevel. 25 Het bevel bepaalt dat bij gebreke van betaling beslag zal verplicht) moet ingeroepen worden ten laatste 8 dagen na aanmaning tot inzage van de verkoopsvoorwaarden. De onregelmatigheid is gedakt wanneer de termijn van art Ger.W. is verstreken. 18 Art. 59, 1 Wet Hypothecair Krediet van 4 augustus BS 19 augustus Art. 1 Wet Hypothecair Krediet van 4 augustus Liège 6 mei 1993, JLMB 1993, 1203, noot G. DE LEVAL; Gent 9 maart 1993, RW , 1349; Beslagr. Nijvel 8 december 1993, JLMB 1994, 699, noot G. DE LEVAL; C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 271; P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 71. Anders: Beslagr. Brugge 28 januari 1993, T. Not. 1993, 164, noot C. ENGELS. 22 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Art. 59, 1 Wet Hypothecair Krediet van 4 augustus Art Ger. W. 25 P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004,

14 worden gelegd op de onroerende goederen van de schuldenaar. 26 Het aanduiden van deze goederen in het bevel is facultatief. Het vermelden van de goederen in het bevel is echter noodzakelijk wanneer de schuldeiser het bevel wil doen overschrijven op het hypotheekkantoor van de plaats waar de goederen gelegen zijn. 27 De schuldeiser heeft de mogelijkheid om het bevel te laten overschrijven op het bevoegde hypotheekkantoor en de overschrijving van het bevel is zes maanden geldig te rekenen van de dag waarop zij verricht is Het bevel brengt tevens ter kennis van de schuldenaar dat hij aan de rechter elk aankoopbod uit de hand van zijn onroerend goed kan overmaken binnen de acht dagen van het betekenen van het exploot van beslaglegging Dit bevel heeft tot gevolg dat de verhuurbevoegdheid van de schuldenaar beperkt wordt. Zo zijn bepaalde huurcontracten, toegestaan na het bevel, niet tegenstelbaar aan de ingeschreven schuldeisers, schuldeiser die het bevel liet betekenen, beslagleggers en de koper van het onroerend goed. Deze huurcontracten zijn de huurovereenkomsten voor meer dan negen jaar en huurcontracten met kwijting van meer dan drie jaar huur Evenwel kunnen de gevolgen van het bevel, indien het bevel niet werd overgeschreven, worden geschorst indien de schuldenaar vóór het beslag zich verzet tegen de uitvoerbare titel of een verzoek tot uitstel van betaling formuleert. 31. Indien het bevel wordt overgeschreven, zijn de gevolgen nog verregaander. Zo zullen alle huurcontracten, toegestaan na overschrijving van het bevel, niet tegenstelbaar zijn aan ingeschreven schuldeisers, schuldeisers die een bevel lieten overschrijven, beslagleggers of de koper. Deze regel is van toepassing op eender welke huurovereenkomst, ongeacht de duur, ongeacht de kwijtingsperiode, met of zonder vaste dagtekening. 26 Artikel 1564, vierde lid Ger. W. 27 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 274; P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, Art. 1565, derde lid Ger. W. 29 Art. 1564, laatste lid Ger. W. 30 Art Ger.W. Zie meer uitleg randnrs

15 32. Er geldt bovendien ook een onbeschikbaarheid van het goed zodat vervreemdingen en hypotheekvestigingen, over/ingeschreven op het hypotheekkantoor na overschrijving van het bevel, niet tegenstelbaar zijn aan de ingeschreven schuldeisers, schuldeisers die een bevel lieten overschrijven, beslagleggers en de koper. 3. Exploot van beslaglegging 33. Ten vroegste 15 dagen na de betekening van het bevel, mag de schuldeiser het eigenlijke beslag (het beslagexploot) laten betekenen, maar ten laatste binnen zes maanden na de betekening van het bevel of de overschrijving van het bevel. 31 Daardoor wordt aan de beslagene nog 15 dagen tijd gelaten om zijn verbintenissen na te komen. Een beslag vóór die termijn is betrekkelijk nietig. 32 Werd deze wachttermijn niet in acht genomen dan dient de beslaglegger opnieuw beslag te leggen In tegenstelling tot de facultatieve overschrijving van het bevel, is de schuldeiser verplicht het beslag te laten overschrijven uiterlijk binnen vijftien dagen na het beslagexploot in het daartoe bestemde register op het bevoegde hypotheekkantoor Deze overschrijving geldt slechts voor drie jaren, behalve indien zij wordt vernieuwd. Het beslag houdt van rechtswege op enig gevolg te hebben en wordt niet meer vermeld in de hypothecaire getuigschriften, indien de in beslag genomen onroerende goederen niet verkocht zijn binnen drie jaren na de overschrijving, of na de vernieuwing ervan, en indien de formaliteiten voorgeschreven in artikel 1598, laatste lid, niet vervuld zijn Het beslagexploot bevat behalve de gewone vermeldingen 37 : 1 aangifte van de uitvoerbare titel krachtens dewelke het beslag wordt gelegd; 2 de vermelding van de in beslag genomen onroerende goederen op de wijze voorgeschreven bij artikel 141 Hypotheekwet; 31 Art Ger. W. 32 Art Ger.W. 33 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Het hypotheekkantoor van de ligging van het goed. 35 Art. 1569, eerste lid Ger. W. 36 Art. 1569, tweede lid Ger.W. 37 Art. 43 en 1389 Ger.W. 14

16 3 vermelding van de rechter die op het in artikel 1580 Ger.W. bedoelde verzoekschrift zal moeten beschikken; 4 de vermelding van de mogelijkheid die de schuldenaar geboden wordt, om binnen acht dagen die volgen op het betekenen van het exploot van beslaglegging, op straffe van onontvankelijkheid, aan de beslagrechter elk aankoopbod uit de hand van zijn onroerend goed over te maken Ten gevolge van de overschrijving van dit beslagexploot zijn bepaalde huurcontracten niet tegenstelbaar aan de ingeschreven schuldeisers, de schuldeiser die een bevel liet overschrijven, beslagleggers, en de koper van het onroerend goed: - Huurcontract dat geen vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslag - Huurcontract toegestaan na de overschrijving van het beslag (met of zonder vaste datum) - Huurcontract toegestaan na overschrijving van het bevel (met of zonder vaste datum) - Huurcontract voor meer dan negen jaar of kwijting van meer dan drie jaar, toegestaan na het bevel (met of zonder vaste datum) 39 De huurovereenkomst die vaste datum heeft voordat het bevel of beslag werd overgeschreven, blijft tegenwerpelijk. 38. Er geldt ook nog steeds een onbeschikbaarheid van het goed, waardoor de beslagene na de overschrijving van het beslagexploot geen daden van beschikking meer kan stellen De beslagene verliest evenwel door het beslag zijn eigendomsrecht niet. Dit recht houdt in zijn hoofde eerst op te bestaan na de definitieve toewijzing. Door de procedure van de gerechtelijke uitwinning zal de beslagene zich beperkt weten in de uitoefening van zijn eigendomsrecht en dan vooral op het vlak van het genots- en beschikkingsrecht. Hij wordt gelijkgesteld met een gerechtelijk sekwester, bijgevolg: - blijft hij in het bezit van het onroerend goed (tenzij het verhuurd of verpacht is) - is hij voor het goed aansprakelijk en moet hij er voor zorgen als een goede huisvader 38 Artikel 1568 Ger.W. 39 Artikel 1575 Ger.W. Zie infra randnrs Art Ger.W. 15

17 - ontvangt hij de maandelijkse huurgelden, maar moet hij over de ontvangen gelden verantwoording kunnen afleggen. De beslagrechter kan evenwel anders beslissen, op verzoek van de notaris of de schuldeiser. 40. Huur- en pachtgelden, die burgerlijke vruchten zijn, worden onroerend en vallen onder het beslag, vanaf de betekening van het beslagexploot en worden gehouden om, samen met de prijs van het onroerend goed, volgens de rang van de hypotheken te worden verdeeld. 41 De notaris heeft de verplichting om, vanaf zijn aanstelling o.g.v. artikel 1580 Ger.W., deze gelden een bestemming te geven. Hij moet deze gelden immers in zijn rangregeling toekennen. Hij zal de beslaglegger en de beslagene daarover moeten ondervragen en, in voorkomend geval, dienaangaande het nodige doen. 42 Het uitvoerend beslag op onroerend goed lastens de eigenaar strekt zich dus uit tot de huurgelden, doch verleent de hypothecaire schuldeisers geen rechtstreeks vorderingsrecht tegen de huurder. Bijgevolg blijft de huurder geldig betalen aan de verhuurder (beslagene), die de huurprijs ontvangt. De notaris kan best de vervolgende schuldeiser de raad geven verzet via exploot in handen van de huurder of pachter te doen overeenkomstig artikel 1576 Ger.W. De huurder of pachter betaalt dan enkel bevrijdend door storting in de deposito- en consignatiekas Beschikking van de beslagrechter de aanstelling van de notaris 41. Binnen een maand na de overschrijving van het beslag dient de schuldeiser bij de beslagrechter een eenzijdig verzoekschrift 44 in tot aanstelling van een notaris belast met de veiling of de verkoop uit de hand van de in beslag genomen onroerende goederen en met de verrichtingen tot rangregeling. 45 Alvorens de notaris aan te wijzen moet de beslagrechter nagaan of de schuldeiser beschikt over een uitvoerbare titel voor een vaststaande en zekere schuld. Tevens zal hij nagaan of de opgelegde vormvoorschriften inzake de uitwinning werden gerespecteerd Art. 1576, eerste lid Ger.W. 42 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Kh. Gent 3 december 2002, TGR 2002, Artikelen 1025 tot 1034 Ger.W. 45 Art. 1580, eerste lid Ger. W. 46 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, 288; P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004,

18 42. De beschikking van de beslagrechter tot aanstelling van de notaris dient de bepalingen van het derde, vierde en vijfde lid van artikel 1580 Ger. W inzake de toegang tot het onroerend goed op te nemen De uitgifte van de beschikking tot aanstelling van de notaris die belast is met de veiling of de verkoop uit de hand van de in beslag genomen goederen, wordt hem binnen vijftien dagen na de uitspraak tegen eenvoudig ontvangstbewijs ter hand gesteld. 48 Evenwel blijft deze bepaling dode letter en krijgt de notaris in de praktijk een kopie van de beschikking toegezonden door de vervolgende schuldeiser Tegen de beschikking tot aanwijzing van de notaris staat hoger beroep open voor de verzoekende partij en voor hen die in deze eenzijdige procedure tussenkwamen. 50 Dit hoger beroep moet worden ingesteld binnen de termijn van één maand na kennisgeving van de beschikking aan die partijen. 45. De beslagene, indien hij niet is tussengekomen, beschikt enkel over de mogelijkheid om derdenverzet aan te tekenen tegen de beschikking van de beslagrechter. Wanneer de beschikking aan de beslagene werd betekend, moet hij dit derdenverzet met dagvaarding van alle partijen voor de beslagrechter uiterlijk binnen de termijn van één maand na de betekening instellen. 51 De wet legt niet de verplichting op de beschikking tot aanstelling van de notaris aan de beslagene te betekenen. Teneinde latere proceduremoeilijkheden te vermijden, moet de beschikking van de aanstelling van de notaris zo snel mogelijk betekend worden. 52 Vanaf de betekening begint de termijn voor derdenverzet te lopen. Laat evenwel de vervolgende schuldeiser of de aangewezen notaris na de beschikking tot aanstelling van de notaris te betekenen, dan stelt hij zich mogelijks bloot aan door de beslagene in een ver stadium van de uitwinning op te werpen incidenten betreffende de rechtmatigheid van het beslag. 53 Het Luikse hof van beroep oordeelt (terecht) dat wanneer de notaris nalaat zijn aanstellingsbeschikking te betekenen, niet handelt zoals het een normaal zorgvuldige en 47 Artikel 1580, zese lid Ger.W. Zie infra. 48 Art. 1581, eerste lid Ger.W. 49 P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, Cass. 29 juni 1987, Arr.Cass , Art Ger. W. 52 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004,

19 omzichtige professioneel, in dezelfde omstandigheden geplaatst, betaamt. 54 Vanaf het ogenblik dat de notaris in het bezit gesteld wordt van de beschikking van zijn aanstelling, zal hij het nodige doen om deze zo snel mogelijk te laten betekenen. Indien hij dit niet doet maakt hij een beroepsfout en is hij aansprakelijk Verkoop uit de hand 46. De wet van 5 juli 1998 voerde naar analogie met wat al bestond in het faillissementsrecht de mogelijkheid in tot verkoop uit de hand van het onroerend goed na uitvoerend beslag. Openbare verkoop en verkoop uit de hand zijn sindsdien gelijkwaardige routes, hetgeen tot uitdrukking gebracht wordt door de vermelding van beide types van verkoop in art Ger. W, maar in de praktijk zal men toch meestal openbaar verkopen. 56 Echter is de wijze van verkoop irrelevant. Een verkoop uit de hand na beslag is en blijft een gedwongen verkoop 57, zodat onder meer artikel 1575 Ger. W. blijft gelden. Zoals reeds vermeld, moet zowel het bevel als het beslagexploot uitdrukkelijk vermelden dat de schuldenaar de mogelijkheid heeft om binnen de acht dagen na de betekening ervan aan de rechter een aankoopbod uit de hand van het onroerend goed over te maken. 47. Artikel 1580 bis Ger. W. verleent de rechter de bevoegdheid om indien het belang van de partijen dit vereist de verkoop uit de hand te bevelen, bijvoorbeeld een maximale verkoopprijs realiseren, woonzekerheid voor de beslagene, enz. Het initiatiefrecht daartoe berust niet alleen bij de beslagene. Het kan ook van de derde-bezitter of van een derde uitgaan. Deze laatsten zijn, anders dan de beslagene, niet onderworpen aan de termijn van acht dagen na de betekening van het beslag. Wanneer de beslagene die over een aankoopbod beschikt deze termijn liet verstrijken, kan de bieder dit nog goed maken door zelf het initiatief tot het bekomen van het bevel om uit de hand te mogen verkopen, te nemen. Overigens kan de beslagrechter ook zelf het initiatief nemen om art bis Ger. W. 48. Artikel 1580 bis, derde lid Ger.W. bepaalt dat de ingeschreven of bevoorrechte schuldeisers en degenen die een bevel of een beslagexploot lieten overschrijven, de beslagene 54 Luik 28 april 2003, JT 2003, Luik 28 april 2003, JT 2003, P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, C. ENGELS, De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen onroerende goederen, RW ,

20 of derde-bezitter moeten worden gehoord over dit verzoek, minstens dienen ze hiertoe bij gerechtsbrief behoorlijk te worden opgeroepen. 49. Op basis van artikel 1580 ter Ger.W. kan ook de machtiging tot verkoop uit de hand bekomen worden op initiatief van de beslagleggende schuldeiser. Er hoeft in dit geval geen concreet aanbod te zijn. De machtiging strekt er dan enkel toe de verkoop uit de hand mogelijk te maken. Eveneens kan de beslaglegger zelf de koper zijn. Het eenzijdig verzoekschrift moet in dit geval binnen één maand na de overschrijving van het beslagexploot worden ingediend. 50. Door de notaris zal een ontwerp van de verkoopakte worden toegevoegd aan het verzoekschrift, dit is verplicht bij initiatief van de beslagleggende schuldeiser 58, maar is niet verplicht bij initiatief van de beslagene of belanghebbende derde. 51. Indien de beslagrechter in zijn beschikking een notaris aanstelt tot verkoop uit de hand, zal de verkoopakte worden verleden voor de notaris binnen de door de beslaglegger vastgestelde termijn of indien geen termijn vastgelegd binnen zes maanden en dit op straffe van nietigheid. Dit gebeurt overeenkomstig het ontwerp dat aan de beslagrechter werd voorgelegd. De uitgifte van de beschikking wordt aangehecht. De notaris(sen) 59, de koper, de verzoeker (beslagleggende schuldeiser) of de beslagene zelf Openbare verkoop 52. De beslagleggende schuldeiser kan in zijn eenzijdig verzoekschrift binnen 1 maand na de overschrijving van het beslag ook verzoeken tot aanstelling van een notaris die belast wordt met de openbare verkoop van het in beslag genomen goed en de rangregeling. 53. De notaris wordt door zijn aanstelling een medewerker van het gerecht. 61 Hij moet alle belangen respecteren en onpartijdig en onafhankelijk optreden. De notaris heeft de leiding van de procedure en is dus verplicht tot en verantwoordelijk voor het verderzetten van de 58 Art ter Ger.W. 59 De koper heeft het recht om een eigen notaris aan te duiden. 60 De beslagene mag zelf de akte ondertekenen, indien hij daartoe bereid is. Hij blijft door het beslag immers bekwaam. 61 C. ENGELS, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel II) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004,

21 werkzaamheden. Hij mag enkel de goederen vermeld in de beschikking van de beslagrechter verkopen en moet daarna de rangregeling opmaken. 54. Er zijn twee belangrijke data waar de notaris rekening mee moet houden. De eerste datum is de datum van overschrijving van het beslag. Aangezien het beslag slechts geldig is voor drie jaar, zal de verkoop moeten gebeuren binnen de drie jaar na de overschrijving van het beslag. Daarnaast moet de notaris rekening houden met een tweede datum, namelijk de datum van de beschikking tot zijn aanstelling. Hij moet de eerste zitdag van de verkoop organiseren binnen de zes maanden De wijze waarop de openbare verkoop in de gerechtelijke vorm en dus ook in het kader van uitvoerend beslag is georganiseerd, is gewijzigd door de Wet van 15 mei Deze nieuwe regeling is van toepassing op alle openbare verkopen waarvan de akte houdende de verkoopsvoorwaarden is verleden na 1 januari Voortaan wordt er slechts één zitdag bij opbod ingericht en wordt er onmiddellijk toegewezen. Deze eerste en enige zitdag moet plaats vinden binnen zes maanden na de aanstelling van de notaris 65, tenzij de beslagrechter een verlenging heeft toegestaan van deze termijn. Op die ene zitdag zal de notaris toewijzen onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. 66 Komt er geen hoger bod binnen, dan is de toewijzing definitief. Komt er wel een hoger bod binnen, dan organiseert de notaris een nieuwe zitdag met een definitieve toewijzing (ook wel zitdag na hoger bod genoemd) en ditmaal zonder recht van hoger bod. 7. Verkoopsvoorwaarden 56. De notaris stelt naar aanleiding van de openbare verkoop van het onroerende goed de verkoopsvoorwaarden op. De verkoopsvoorwaarden zijn algemene en bijzondere voorwaarden met betrekking tot de verkoop en is een authentieke akte, een proces-verbaal, ondertekend door de notaris of mede ondertekend door de beslaglegger. Ook de beslagene mag mee ondertekenen, maar vaak ontbreekt diens medewerking. 62 Art Ger.W. 63 BS 24 juli Art. 8 Wet 15 mei Art. 1587, eerste lid Ger. W. 66 Art. 1587, eerste lid en art Ger. W. 20

22 57. De notaris moet van rechtswege overgaan tot het opmaken van de verkoopsvoorwaarden: de schuldeiser dient hem daartoe niet aan te manen. 67 Maar om tot de openbare verkoping over te gaan moet hij daartoe verzocht worden: hij moet een verzoeker hebben. 68 Teneinde procesrechtelijke problemen te vermijden dient de notaris voor iedere verkoping afzonderlijk verkoopsvoorwaarden op te stellen De aangestelde notaris start de opzoekingen, maakt de verkoopsvoorwaarden op en betekent het proces-verbaal van de verkoopsvoorwaarden aan de ingeschreven schuldeisers (hypotheek of onroerend voorrecht), schuldeisers met overgeschreven bevel of bewarend beslag, de beslagleggende schuldeiser en de beslagene. 70 Deze personen krijgen zo de kans om binnen acht dagen opmerkingen te maken over de verkoopsvoorwaarden 71, die de beslagrechter uiteindelijk zal beoordelen. Ook de nietigheden van de voorafgaande procedure moeten binnen acht dagen vanaf deze aanmaning bij de beslagrechter worden gebracht Aangezien de eerste zitdag binnen de zes maanden volgend op de beschikking, op straffe van nietigheid, moet doorgaan 73 en dat ook nog de termijnen voorzien in de artikelen 1583 tot 1564 Ger. W. geëerbiedigd moeten worden 74, zal de notaris ervoor zorgen dat ten laatste vier maanden na de beschikking zijn verkoopsvoorwaarden verleden zijn. 75 Indien de termijn niet geëerbiedigd kan worden om redenen buiten de wil van de notaris om, dient hij tijdig de beslagleggende schuldeiser daarvan in te lichten zodat deze kan zorgen voor een verlenging van de termijn en, in voorkomend geval, voor de vernieuwing van de overschrijving van het uitvoerend beslagexploot. De termijn van zes maanden is een vervaltermijn, zodat de notaris eventueel aansprakelijk kan gesteld worden indien hij door een laattijdigheid schade berokkent De ingeschreven schuldeisers, degenen die een bevel hebben doen overschrijven en de schuldenaar worden ten minste één maand voor de verkoop aangemaand om inzage te nemen 67 Beslagr. Mons 3 september 1995, Rev.not.b. 1997, 359, noot. 68 Liège 12 november 1982, Rev.not.b. 1983, C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Artikel 1582 Ger.W. 71 Art. 1582, vierde lid lid Ger. W. 72 Art. 1622, tweede lid Ger.W. 73 Artikel 1587 in fine Ger.W. 74 Zo moeten de verkoopsvoorwaarden nog betekend worden (8 dagen tijd om te reageren) en moet er publiciteit gevoerd worden. 75 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010,

23 van de verkoopsvoorwaarden en aanwezig te bij de toewijzing. 77 Deze aanmaning dient ook aan de beslagene te gebeuren, zelfs indien er volgens de rechtspraak geen wettelijke verplichting ter zake bestaat 78, aan de beslaglegger en aan degenen die en bewarend beslag hebben doen overschrijven Het Gerechtelijk Wetboek legt enkele vermeldingen in de verkoopsvoorwaarden verplicht op. Daarnaast kan de notaris nog enkele zaken die ook belangrijk zijn om te vermelden facultatief opnemen in de verkoopsvoorwaarden Verplichte vermeldingen 62. De benoemde notaris moet volgende zaken opnemen in de verkoopsvoorwaarden: 1. De dag van de verkoop. 80 Deze wordt door de notaris, meestal in samenspraak met de betrokkenen, dit is in de eerste plaats de vervolgende schuldeiser, bepaald. 81 De eerste zitdag moet plaatsvinden binnen de termijn van zes maanden na de beschikking tot benoeming van de notaris Zij bevatten overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven. 83 Het betreft hier een wettelijke overwijzing. Deze overwijzing wijzigt het onderpand dat men op een onroerend goed heeft in een onderpand op de prijs, die de koper voor dat onroerend goed betaalt. De koper betaalt een verkoopprijs. Hij betaalt de schulden van de beslagene niet. De schuldenaar blijft eigenaar van het geld tot aan de verdeling ten gevolge van de rangregeling De maatregelen die voor de bekendmaking genomen zullen worden. Deze bekendmaking maakt geen melding van de gedwongen aard van de verkoping. 85 Het volstaat dat hij het aantal aanplakbiljetten vermeldt die hij zal laten aanslaan en het aantal plaatselijke, regionale of nationale dagbladen waarin hij de aankondiging van de verkoping zal laten opnemen, 77 Art. 1582, derde lid Ger.W. 78 Beslagr. Huy 22 mei 1985, JL 1985, C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Art. 1582, eerste lid Ger.W. 81 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Artikel 1587, eerste lid in fine Ger.W. 83 Artikel 1582, eerste lid Ger.W. 84 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Artikel 1582, tweede lid Ger.W. 22

24 zonder dat hij in de verkoopsvoorwaarden de naam van die dagbladen hoeft te vermelden. 86 De notaris zal een publiciteit voorstellen, die met inachtneming van het gebruik, het meest aangepast is aan de verkoping die hem is opgedragen en zulks onder het toezicht van de beslagrechter in geval van kritiek vanwege een van de betrokken partijen. 87 Volgens het Hof van Beroep te Brussel behoren tot deze maatregelen het bezichtigen van het onroerend goed door derden, potentiële kopers. 88 De beslagrechter te Charleroi houdt er in zijn beschikking van 19 januari 1999 een tegenovergestelde mening op na. 89 Volgens hem is de notaris niet gehouden in de verkoopsvoorwaarden de modaliteiten van het bezoek door de potentiële kopers nader te bepalen: het betreft een mogelijkheid, maar geen verplichting. Deze zienswijze is gebaseerd op het feit dat in artikel 1580, vierde lid BW voorziet dat de bewoner in kennis dient gesteld te worden van de beschikking (van de benoeming van de notaris) en over de modaliteiten van bezichtiging, zonder evenwel de vorm van deze informatie te bepalen. Het volstaat derhalve, in hoofde van de instrumenterende notaris, dat hij enkel deze verplichting in acht neemt. Volgens ENGELS vergeet de beslagrechter echter het einde van artikel 1580, vierde lid Ger. W., waarin wordt bepaald dat de bewoner in kennis gesteld wordt van de bezichtigingsdagen en uren als bepaald in de verkoopsvoorwaarden. Indien het in de verkoopsvoorwaarden niet vermeld wordt, is het weliswaar geen grond van nietigheid, want artikel 1580 Ger.W. wordt niet in artikel 1622 Ger.W. vermeld. Maar er dient wel gewezen te worden op het feit dat de beslagrechter het onderscheid niet maakt tussen de rechten van de bewoner en deze van de beslagene. Deze laatste mag de rechtmatige verwachting koesteren dat, met het oog op het delgen van zijn schulden, een zo hoog mogelijke verkoopprijs van het in beslag genomen onroerend goed bekomen wordt. Daarom voorziet art lid 2 juncto lid 3 Ger. W. dat hij het recht heeft te weten op welke wijze de notaris zijn publiciteit organiseert. Overeenkomstig artikel 1580, lid 4 Ger.W. zijn de bezichtigingsdagen en uren daar een onderdeel van. 90 De notaris zal dus bezichtigingsdagen en uren opnemen in de verkoopsvoorwaarden om zo belangstellenden toe te laten het te koop gestelde goed van de beslagene ter plaatse te 86 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, Parl. St. Senaat , verslag DE BAECK, nr. 170, Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, C. ENGELS, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel II) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004,

25 bekijken. 91 Indien het goed wordt verhuurd, zal dus ook de huurder geconfronteerd worden met bezichtiging door potentiële kopers. 92 Deze persoon is evenwel vreemd aan de beslagprocedure, zodat de wetgever naar een evenwicht tussen een efficiënte beslagprocedure en eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van deze bewoner heeft gestreefd. 93 Wanneer het beslagen goed wordt bewoond door een ander dan de beslagene, mag de notaris zich enkel toegang verschaffen tot het onroerend goed nadat hij de verkoopsvoorwaarden heeft opgesteld en de bezichtigingsmomenten heeft bepaald. Het ligt voor de hand dat de notaris met het oog op het vaststellen van de bezichtigingsdagen- en uren, allereerst contact zal opnemen met de bewoner teneinde hun akkoord met de in de verkoopsvoorwaarden op te nemen regeling te bekomen. De notaris zal dus al het nodige doen om het akkoord van de bewoner van het onroerend goed te verkrijgen en een beroep op de openbare macht te vermijden. 94 De notaris dient de bewoner in kennis te stellen van de beschikking waarin hij als notaris wordt aangesteld door de beslagrechter en van de bezichtigingsmodaliteiten zoals bepaald in de verkoopsvoorwaarden. 95 Deze kennisgeving is niet aan bepaalde formaliteiten onderworpen. 96 Teneinde te kunnen bewijzen dat deze informatieverplichting werd nageleefd, wordt een kennisgeving bij aangetekende brief of per gerechtsdeurwaarder sterk aanbevolen. Nadat ze van de toegangsregeling in kennis werden gesteld zijn de bewoners van het goed hieraan gebonden. Voor het geval de beslagene of bewoner afwezig is of tegenwerkt werd een regeling uitgewerkt ten voordele van de notaris die belast werd met de verkoop van het goed. Zo werd artikel 1580 Ger. W. door de Wet van 18 mei aangevuld met een derde lid betreffende de toegang tot de in beslag genomen onroerende goederen in geval van afwezigheid of tegenwerking van de beslagene of bewoner. Artikel 1580, derde lid Ger.W. machtigt de door de beslagrechter benoemde notaris zich in die hypotheses toegang te verschaffen tot het 91 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat, Die Keure, Brugge, 2010, In deze masterproef leggen we de nadruk op verhuurde of verpachte onroerende goederen die gedwongen worden verkocht. Het goed kan natuurlijk ook in gebruik genomen zijn door een vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter. Ook in deze situaties zal artikel 1580 derde, vierde en vijfde lid Ger.W. van toepassing zijn. 93 P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 86, voetnoot P. TAELMAN, Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel I) in Rechtskroniek voor het notariaat. Deel 4, Die Keure, Brugge, 2004, 86, voetnoot Artikel 1580, vierde lid Ger.W. 96 Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, BS 18 juli 1998, met ingang van 28 juli