Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied"

Transcriptie

1 Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied Ir. O. M. van Denzen MSRE Masterthesis Februari 2009

2 Risico-rendement afweging bij acquisitie van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied Document: Master Thesis Datum: 14 april 2009 Status: Definitief Auteur: Onderwijs: Opleiding: Begeleider: ir. O.M. van Denzen Amsterdam School of Real Estate Master of Science in the Real Estate (MSRE) prof. dr. E.F. Nozeman Master Thesis Onno van Denzen 0

3 VOORWOORD Voor u ligt de Master Thesis van de opleiding Master of Science in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Ten tijde van het zoeken naar een onderwerp stelde ik mijzelf twee eisen. Het onderwerp diende ten eerste actueel te zijn. Ten tweede diende de opgedane kennis een bijdrage te leveren aan mijn dagelijkse werkzaamheden als vastgoedprofessional. Met deze twee eisen in de hand kwam ik al snel bij het volgende onderwerp terecht: risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities in bestaand stedelijk gebied. Een onderwerp wat zich afspeelt op het vlak van risicomanagement, acquisitie en planontwikkeling. Hoewel er de laatste jaren een toenemende aandacht voor risicomanagement bij projectontwikkelaars is waar te nemen, zorgt de huidige kredietcrisis voor een stroomversnelling. Risicomanagement is op dit moment buitengewoon actueel. Aan de actualiteitseis werd dus ruimschoots voldaan. Wat betreft de bruikbaarheidseis kan ik stellen dat dit onderzoek mij de gelegenheid heeft geboden een gestructureerde blik te werpen in de keukens van de verschillende soorten ontwikkelaars die Nederland rijk is. Iets waar ik in mijn dagelijkse werkzaamheden waarschijnlijk nog jaren over gedaan zou hebben. Daarnaast heeft de verdieping in het onderwerp mij nieuwe inzichten opgeleverd die een bijdrage leveren aan mijn dagelijkse werk. Langs deze weg wil ik allereerst de respondenten nogmaals bedanken. Zonder hun inbreng was het schrijven van dit rapport niet mogelijk geweest. Verder wil ik mijn bijzondere dank richten aan mijn externe afstudeerbegeleider Ed Nozeman en Jan Bolhoeve en Jan Piet Kuit als kritische lezers. Het schrijven van een scriptie heeft de afgelopen maanden de nodige tijd gevergd. Tijd die mede ten koste is gegaan van mijn dagelijkse werk. Aan alles komt een eind, zo ook aan de scriptie. Het is nu weer tijd om me volledig te storten op het buitengewoon prachtige vak projectontwikkeling. Onno van Denzen Assendelft, februari 2009 Master Thesis Onno van Denzen 1

4 SAMENVATTING Lange tijd heeft de zon geschenen bij woningbouwontwikkelaars. Echter, er zijn andere tijden aangebroken. De nadruk van de toekomstige ontwikkelopgave is verschoven van buitengebied naar bestaand bebouwd gebied. De gemeente legt steeds meer verantwoordelijkheden en risico s bij projectontwikkelaars neer en is daarnaast steeds strenger gebonden aan Europese regelgeving bij het vergeven van ontwikkelposities. Projectontwikkelaars begeven zich hierdoor tegenwoordig in een uiterst complex en uitdagend doch risicovol businessmodel. Derhalve is er een toenemende aandacht waar te nemen voor risicomanagement. Projectontwikkelaars dienen binnen dit nieuwe businessmodel ontwikkelposities in te kopen en lopen daarna de nodige risico s. De beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt, wordt doorgaans verwerkt in de kosten-batenanalyse bij het bepalen van de inkoopprijs en voorwaarden van een beoogd project. De ontwikkelaar rekent hierbij op een in verhouding staande vergoeding (risico-opslag) voor het gelopen risico. De hoofdvraag luidt dan ook: Hoe gaan projectontwikkelaars om met de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? Door middel van literatuuronderzoek is er getracht een theoretische onderbouwing te vinden. Deze theoretische onderbouwing is vervolgens gebruikt voor een confrontatie met de praktijk, die gerealiseerd is door het afnemen van diepte-interviews. Complexiteit blijkt een rode draad te zijn bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied. Door deze complexiteit is de kans op een onzekere gebeurtenis groter, waardoor er sprake is van verhoogde risico s. Procedurele en politieke risico s blijken de grootste risico s te zijn omdat deze minder of niet goed beheersbaar zijn. Veel beter beheersbare risico s zijn de bouw, het milieu en de grondexploitatie. Het moment van afsluiten van een ontwikkelovereenkomst waarin de financiële condities (aankoopprijs en voorwaarden) worden vastgelegd blijkt uiteen te lopen van soms ruim vóór de start tot tegen het einde van de planontwikkeling. Hierdoor verschilt de mate van risico al door het moment van het inkopen van ontwikkelposities. Veel projectontwikkelaars blijken het beoogde risicoprofiel mee te nemen bij de financiële haalbaarheid door te variëren in de risico-opslag. Overigens doen ze dit niet alleen op basis van het beoogd risicoprofiel maar ook op basis van strategische belangen zoals werkgelegenheid en kansen voor de toekomst door ergens binnen te komen. Projectontwikkelaars blijken bij het inkopen van ontwikkelposities de in hun ogen beheersbare risico s te accepteren door deze vooraf grondig te onderzoeken. Het bepalen of een risico beheersbaar is kan onderdeel uitmaken van voorgeschreven beleid maar blijkt vaak per beoogd project te worden bekeken. Enerzijds trachten ontwikkelaars de in hun ogen minder of niet beheersbare risico s te beperken door hier afspraken over te maken. Anderzijds nemen ontwikkelaars juist bepaalde minder beheersbare risico s omdat deze volgens hun beperkt zijn. Gevoeligheids- en scenarioanalyses worden hierbij gebruikt om te bepalen of er niet te grote risico s worden genomen en beperkt zich hierdoor tot what-if scenario s met betrekking tot het maximale verlies. De risico s die overblijven bij het aangaan van een ontwikkelovereenkomst zijn vervolgens de risico s die een projectontwikkelaar voor haar rekening neemt. Echter, in de praktijk kunnen bepaalde risico s gedurende de ontwikkeling onderhandelbaar worden, hetgeen het vooraf waarderen van risico s bemoeilijkt. Op basis van de literatuur is op te maken dat risico s uit te drukken zijn als afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde rendement. Een risico is hierdoor in feite niets anders dan de standaarddeviatie van het rendement. De kansverdeling van het rendement is hierdoor een graadmeter voor de mate van risico. In de literatuur wordt een aantal kwantificeringstechnieken beschreven. Alleen met behulp van de stochastische techniek Monte Carlo Simulatie is het mogelijk deze kansverdelingsfunctie van het resultaat te bepalen. Door het gebrek aan historische en objectieve data en de complexiteit van deze techniek is dit allerminst een bewezen techniek. Daarnaast is ieder project uniek waardoor risico s lastig kwantificeerbaar zijn. In de literatuur ontbreekt het dan ook aan een theoretische maar ook Master Thesis Onno van Denzen 2

5 inhoudelijke onderbouwing van de risico-opslag. Hierdoor is het erg moeilijk risico s nauwkeurig te kwantificeren in de risico-opslag bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Doordat er geen adequate kwantificeringstechniek voor handen is om de risico s die men loopt rationeel te waarderen in een risico-opslag bij het opstellen van de financiële haalbaarheid, maken projectontwikkelaars de aloude afweging tussen risico en rendement op basis van ervaring, gevoel en niet te vergeten strategische belangen. Diegene die had gedacht dat er bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst uitvoerige kwantificeringstechnieken aan te passen komen, komt enigszins bedrogen uit. Anno 2009 worden dergelijke beslissingen voor een groot deel genomen op basis van ervaring en gevoel. De grote afstand tussen de theoretisch benadering van risico-opslag en de praktijk is te verklaren. De sector is namelijk nog bezig met het verwerven van kwalitatief inzicht in de ontwikkelrisico s in bestaand bebouwd gebied. Hierdoor is men feitelijk nog bezig met het opbouwen van een goede dataset. Tot die tijd voldoen risicokwantificeringstechnieken eigenlijk niet, waardoor het ook weinig zin heeft deze te gebruiken. Verder is de achtergrond van risicoanalyse rationeel. De praktijk is dit echter niet. Projectontwikkelaars leunen namelijk sterk op subjectieve risico-inschattingen. Voorts blijkt dat er veel redenen zijn om risico s verschillend te waarderen. Deze redenen zijn voornamelijk van strategische aard. Tenslotte worden de grootste ontwikkelrisico s genomen door gelieerde ontwikkelaars. Door het hogere belang van hun moeder hebben zij de mogelijkheid risico s te dempen c.q. uit te smeren. Hierdoor worden ontwikkelrisico s lang niet altijd goed zichtbaar. Tot slot is het aan te bevelen op een praktisch doch gestructureerde wijze de volledige risicomanagementcyclus te doorlopen bij het inkopen van een ontwikkelpositie. Hierdoor zal men in ieder geval bewust en weloverwogen omgaan met de risicodeling bij het afsluiten van een ontwikkelovereenkomst. Immers als je bewust bent van wat je doet en welke risico s je meent, kan je nooit echt voor verrassingen komen te zijn. Daarnaast is het aan te bevelen gebruik te maken van een maximale risicopot. Deze risicopot dient gebaseerd te zijn op de beschikbare buffer om verliezen op te kunnen vangen: het beschikbare eigen vermogen. Afhankelijk van de risicoattitude kan een projectontwikkelaar bepalen welk deel van dit vermogen ingezet kan worden om risico s te nemen. Doordat de pot als het ware wordt gevuld door het maximale denkbare verlies van ieder project, wordt voorkomen dat het bedrijf risico s neemt die het eigenlijk niet aankan. Belangrijk voordeel van het gebruik van een risicopot is dat een projectontwikkelaar als het ware gedwongen wordt vooraf flexibele afspraken of afrekeningen te maken met betrekking tot moeilijk of niet beheersbare risico s dan wel op zoek te gaan naar een strategische alliantie om bepaalde risico s beheersbaar te maken. Master Thesis Onno van Denzen 3

6 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING AANLEIDING INLEIDING ONDERWERP DOEL- EN VRAAGSTELLING AFBAKENING RELEVANTIE LEESWIJZER 8 2 PROJECTONTWIKKELING & ACQUISITIE VASTGOEDKETEN GRONDMARKT, ONTWIKKELRECHT EN GRONDEXPLOITATIEMODELLEN PROJECTONTWIKKELING ACQUISITIE CONCLUSIE 25 3 RISICOMANAGEMENT RISICOMANAGEMENT RISICO-IDENTIFICATIETECHNIEKEN ONTWIKKELRISICO S RISICOKWANTIFICERING RISICO-OPSLAG VERWACHTINGEN OP BASIS VAN THEORIE 44 4 RESULTATEN PRAKTIJKONDERZOEK ONDERZOEKSONTWERP TOETSING PRAKTIJK CONCLUSIE RESULTATEN 54 5 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN CONCLUSIES AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK REFLECTIE ONDERZOEK 60 LITERATUURLIJST 61 BIJLAGEN 65 Master Thesis Onno van Denzen 4

7 1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING Projectontwikkeling is een kapitaalintensief proces waar omvangrijke voorinvesteringen worden gedaan en waarvan het resultaat onzeker is. Risico s nemen zijn dan ook inherent aan het vak (Harms, 2004). In de sectorstudie van ABN AMRO (2008) valt te lezen dat de sector grote veranderingen ondergaat en projectontwikkeling steeds complexer wordt. Het omgevingsmodel van de sector verandert en hiermee ook het risicoprofiel van een projectontwikkelaar. Behalve de algemene trend van professionalisering en toenemende transparantie van de sector, geven de volgende ontwikkelingen aanleiding tot een toenemende aandacht voor risicomanagement in de sector: Toekomstige bouwopgave in bestaand bebouwd gebied is complex en risicovol Het belang van ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied (BBG) neemt aanzienlijk toe. Volgens Bleyser (2002) zal de opgave in BBG de komende jaren oplopen tot circa 50% van de toekomstige nieuwbouw. Niet alleen zijn er in ons dichtbevolkte land nauwelijks meer uitleggebieden in de open weide beschikbaar, er staat ook nog eens in BBG een record aan gebouwen leeg (Van der Voordt, 2007) of locaties die in verval of onbruik raken (Buitenlaar e.a., 2008). Deze locaties bijvoorbeeld braakliggende terreinen, oude industrie, kantoren, scholen, ziekenhuizen, sportvoorzieningen, volkstuinen, kerken en ga zo maar door - hebben hun functie verloren of komen niet meer overeen met wat maatschappelijk gewenst is. Tel hierbij op dat intensivering van BBG ervoor zorgt dat voorzieningen betaalbaar en bereikbaar blijven en het is niet meer dan vanzelfsprekend dat de trend is dergelijke locaties te transformeren tot nieuwe functies. Hierbij wordt vooral ingezet op woningbouw gemengd met enige bedrijvigheid. Het ontwikkelen in BBG is echter complexer en risicovoller dan uitleglocaties. Het risicoprofiel van nieuwbouwprojecten zoals een Vinex ontwikkeling is namelijk met de ervaring en kennis van vandaag de dag te benaderen (Rust e.a, 2000). Dit geldt niet voor binnenstedelijk ontwikkelen. Risicobepalende factoren zijn relatief hoge verwervingskosten, complexe regelgeving, lange doorlooptijden, functiemenging en de invloed van de bestaande omgeving. Sceptici zien daarom veel obstakels en risico s bij binnenstedelijk ontwikkelen (Van der Voordt, 2007). Veranderende rol van de gemeente De rol van de gemeente in het ontwikkelingsproces verandert langzamerhand steeds meer van actief naar faciliterend. Hierdoor trekken zij zich steeds vroeger terug uit het proces en leggen ze meer verantwoordelijkheden en risico s neer bij de markt. Allereerst houdt dit in dat projectontwikkelaars zich steeds meer dienen te profileren als gebiedsontwikkelaars, die niet alleen verantwoordelijk willen zijn voor het realiseren van het vastgoed maar ook opereren als grondexploitant (Korthals Altes, 2008). Daarnaast wensen gemeenten steeds vroeger zekerheid over haar opbrengsten op termijn. Waar het in de traditionele rolverdeling voor een ontwikkelaar mogelijk was belangrijke risico s denk bijvoorbeeld aan de afname van grond bij 70% voorverkoop bij de gemeente/grondexploitant neer te leggen, is dit in de nieuwe situatie, waar projectontwikkelaars zich steeds vroeger in het proces mengen, niet meer mogelijk of minder gebruikelijk. De in Almere en Amsterdam ingevoerde bouwenvelop - bij een bouwenvelop wordt er in een vroegtijdig stadium afspraken gemaakt over programma en grondprijs - is hier een goed voorbeeld van. Na het tekenen van het bereikte onderhandelingsresultaat staat de ontwikkelaar er alleen voor: risico s liggen nu bij de ontwikkelaar en hij kan niet bij ieder beetje tegenwind terug naar de gemeente (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2004). Master Thesis Onno van Denzen 5

8 Opkomst ontwikkelcompetities door Europese regelgeving Onder invloed van Europese aanbestedingsregelgeving zijn overheden steeds strenger gebonden aan open en transparante gunning van opdrachten. De tijd van het onderhands vergeven van ontwikkelrechten lijkt steeds meer tot het verleden te horen. Overheden zullen bouwgrond steeds meer moeten aanbesteden door het uitschrijven van ontwikkelcompetities. Ontwikkelcompetities bevorderen de concurrentie tussen ontwikkelaars. Daarnaast zullen projectontwikkelaars elkaar na gunning van een ontwikkeling nauwgezet in de gaten houden door de transparante werkwijze van overheden. Vooraf weloverwogen in kaart brengen van risico s en deze correct te waarderen kan daarbij van doorslaggevend belang zijn. Op basis van bovenstaande ontwikkelingen valt te concluderen dat een projectontwikkelaar zich in een nieuw omgevingsmodel bevindt waarin risico s een belangrijk onderwerp van gesprek zijn. Verondersteld wordt dat hierdoor een toenemende behoefte is aan risicoanalyse. Immers, onjuiste inschattingen van risico s kunnen in het nieuwe omgevingsmodel voor onaangename verrassingen zorgen, die positieve winstverwachtingen doen omslaan in een negatief resultaat. Projectontwikkelaars dienen daarom op een weloverwogen en verantwoorde manier om te gaan met risico s door ze vooraf zo goed mogelijk in kaart te brengen en op waarde te schatten. 1.2 INLEIDING ONDERWERP In het nieuwe omgevingsmodel wordt van projectontwikkelaars verwacht dat zij in een relatief vroeg stadium, liefst in concurrentie, ontwikkelposities inkopen van lastige en relatief ingewikkelde projecten. Projectontwikkelaars lopen hierbij de nodige risico s. Volgens Fokkema (2008) is de beloning die de projectontwikkelaar hiervoor krijgt een opslag op de kostprijs van het project: de winst- en risico-opslag. De inkoopprijs van een ontwikkelpositie wordt doorgaans gebaseerd op een kostenbatenanalyse (KBA). Bijgaand heeft het risicoprofiel van een project hier invloed op. De ontwikkelaar rekent namelijk op een in verhouding staande vergoeding (risico-opslag) tegenover het gelopen risico (De Jong, 1992) In z n algemeenheid geldt: hoe groter het risico hoe groter zijn risico-opslag c.q. percentage voor winst en risico. In het verleden werden risico s gekwantificeerd op subjectieve wijze op basis van ervaring, gevoel en eenvoudige ratio s (Van Gool, 2006). Tegenwoordig kan men zich voorstellen dat dit steeds beter kan worden begeleid door de toegenomen hoeveelheid informatie en de beschikbaarheid van rationele analysetechnieken. Door in de acquisitiefase de ontwikkelingsrisico s te herkennen en op waarde te schatten kan er op een verantwoorde en weloverwogen wijze een investeringsvoorstel worden gedaan op een ontwikkelpositie. Dit onderzoek zal zich bezighouden met de vraag op welke manier projectontwikkelaars vanuit zowel de theorie als vanuit de praktijk omgaan met de risico-opslag bij het acquireren van ontwikkelposities in BBG. 1.3 DOEL- EN VRAAGSTELLING Het doel van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen op welke wijze projectontwikkelaars vanuit de theorie rekening zouden moeten houden met ontwikkelrisico s in de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in BBG en op welke wijze zij dat in de praktijk doen. De hoofdvraag luidt: Hoe gaan projectontwikkelaars om met de risico-opslag bij het inkopen van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? Deelvragen: 1. Welke risico s zijn er te onderkennen bij het ontwikkelen in bestaand bebouwd gebied? 2. Op welke manier zijn deze risico s volgens de theorie te kwantificeren in een risico-opslag bij het inkopen van een ontwikkelpositie? 3. Hoe gaan projectontwikkelaars in de praktijk hiermee om en hoe verhoudt dit zich tot de theorie? 4. Welke aanbevelingen zijn er te geven om te komen tot een weloverwogen afweging tussen risico en rendement bij het inkopen van een ontwikkelpositie in bestaand bebouwd gebied? Master Thesis Onno van Denzen 6

9 Uit praktische overwegingen heeft het de voorkeur om zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande informatie (Baarda en De Goede, 2006). Het literatuuronderzoek heeft daarom tot doel een theoretisch kader te formuleren waarin antwoord wordt gegeven op deelvraag één en twee. Dit zal vervolgens worden gebruikt voor de confrontatie met de praktijk. 1.4 AFBAKENING Dit onderzoek is afgebakend naar projectontwikkelaars of bedrijfsonderdelen hiervan die zich bezig houden met het op eigen rekening en risico acquireren van ontwikkelposities in bestaand bebouwd gebied in Nederland ten behoeve van het ontwikkelen van met name woningbouw. Hieronder wordt de afbakening toegelicht. Ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebied Dit onderzoek richt zich op het acquireren van (toekomstige) bouwlocaties in bestaand bebouwd gebied en niet op uitleglocaties zoals Vinex locaties. Als grens tussen wel of niet bestaand bebouwd gebied kan gemakshalve de grens van de bebouwde kom worden aangehouden. Ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebieden bestaan bij benadering uit herstructurering, functieverandering en verdichting binnen de bebouwde kom. Herstructurering valt verder te verdelen in herstructurering met versnipperd bezit en herstructurering met corporatiebezit (Bleyser, 2002). Commerciële projectontwikkelaars spelen een zeer bescheiden rol in de herstructurering van oude wijken. Corporaties bezitten hier overwegend het vastgoed. Omdat herstructurering met corporatiebezit doorgaans niet plaatsvindt op commerciële basis is er geen sprake van een bedrijfseconomische uitwisseling tussen risico en rendement. Dit onderzoek heeft daarom geen waarde bij herstructurering met corporatiebezit door corporaties. Locatie-ontwikkeling Dit onderzoek richt zich overwegend op locatie-ontwikkelingen en niet op objectontwikkeling - de ontwikkeling van één of enkele eenheden - of op grote gebiedsontwikkelingen. De definitie van locatieontwikkeling van Fronik (2007) sluit het beste aan op dit onderzoek en luidt als volgt: verzamelterm voor projecten van beperkte omvang waarin een bepaalde functie wordt ontwikkeld,, al dan niet in combinatie met elkaar of met de aanleg van infrastructuur. Daarbij kan het gaan om zowel nieuwe ontwikkelingen als om herontwikkeling van bestaande locaties in stedelijke gebieden Fronik stelt dat locatieontwikkeling in abstracte zin zich midden in het spectrum van object- en gebiedsontwikkeling bevindt (zie figuur 1). Figuur 1: spectrum object- en gebiedsontwikkeling (Bron: Fronik, 2007) Wat Fronik precies bedoelt met projecten van beperkte omvang is niet exact omschreven. De door de gemeente Amsterdam gehanteerde maximale omvang van een bouwenvelop van circa 500 woningen lijkt een aardige scheidslijn te zijn tussen locatie- en gebiedsontwikkeling. In dit onderzoek wordt verder als belangrijkste verschil de mate van samenwerking tussen publieke en private partijen beschouwd. Zeker bij grote gebiedsontwikkelingen is er sprake van een verplichte samenwerking tussen publieke en private partijen. Terwijl bij een locatieontwikkeling de betrokkenheid geringer is en niet verder strekt dan betrokkenheid uit wetgeving of subsidieverstrekking. Geen strategisch grondaankopen Dit onderzoek houdt zich niet bezig met strategische aankopen. De grondmarkt kan worden opgedeeld in de markt voor agrarische grond (strategisch) en bouwgrond (Van Gool, Jager en Weisz, 2001). Een projectontwikkelaar kan zogenaamde strategische grond aankopen. Dit is doorgaans agrarische grond waarvan wordt gehoopt en vertrouwd dat ze op termijn doorgaans tientallen jaren - een alternatieve planologische bestemming (woningbouw, industrie of recreatie) krijgt waardoor de grond geschikt Master Thesis Onno van Denzen 7

10 wordt voor planontwikkeling. Het aankopen van strategische grond op basis van weinig zekerheid en veel risico is vooral weggelegd voor partijen die over relatief veel en goedkoop geld beschikken (geld met een lage rente) of partijen die over relatief veel eigen geld, dat vrij voor handen is, beschikken. Dergelijk partijen kunnen zulke risicovolle investeringen dragen. Volgens Van Dijk (2007) zijn dergelijke investeringen te onzeker en te duur voor veel ontwikkelaars. Overwegend woningbouw Dit onderzoek richt zich op projectontwikkelaars of bedrijfsonderdelen hiervan die zich overwegend bezig houden met het ontwikkelen van woningbouw en hieraan gerelateerde voorzieningen en niet op projectontwikkelaars die zijn gespecialiseerd in het ontwikkelen van bijvoorbeeld bedrijfshuisvesting of winkelvastgoed. Zoals in de aanleiding te lezen valt, wordt er namelijk behoorlijk ingezet op woningbouw in bestaand bebouwd gebied. 1.5 RELEVANTIE Tot op heden is er relatief weinig geschreven over het acquisitieproces van projectontwikkelaars en de wijze waarop een investeringsvoorstel voor een ontwikkelpositie tot stand komt. De reden hiervan ligt waarschijnlijk in het vertrouwelijk karakter van de acquisitiefase. Dit onderzoek tracht hier meer duidelijk over te verschaffen en zodoende een bijdrage te leveren aan de professionalisering van dit onderdeel van projectontwikkeling. Tevens is er in literatuur nog relatief weinig geschreven over hoe projectontwikkelaars omgaan met het proces van identificatie en kwantificering van risico s (Van Dijk, 2006) en de uitwisseling tussen risico en het rendement bij het inkopen van een ontwikkelpositie. Uit onderzoek van Gehner, Halman en De Jonge (2006) is wel bekend dat projectontwikkelaars gebruik maken van risico-identificatietechnieken en in veel mindere mate van eenvoudige technieken om risico s te kwantificeren. Weliswaar wordt er in dat onderzoek een uitspraak gedaan over de verschillende behoeften van risicoanalyse naar gelang de fasering of voortgang van een project, er wordt geen onderscheid gemaakt in investeringsmomenten. Hierdoor ontbreekt een verdieping naar individuele investeringsmomenten zoals de acquisitie (inkoop) van een project. Tot slot valt op dat de literatuur op het gebied van de uitwisseling tussen risico en rendement bij projectontwikkelaars is tot op heden uiterst zeldzaam. Verwacht wordt dat de huidige theorie onvoldoende antwoord geeft op de vraag op welke wijze projectontwikkelaars rekening zouden moeten houden met de ontwikkelrisico s in de risico-opslag bij het acquireren van een ontwikkelpositie in BBG. Met het praktijkonderzoek wordt getracht hier een bijdrage aan te leveren. 1.6 LEESWIJZER Dit onderzoek is verdeeld in drie delen. Het eerste deel bestaat uit een theoretisch kader en is beschreven in hoofdstuk twee en drie. In hoofdstuk twee wordt ingegaan op projectontwikkeling en acquisitie van ontwikkelposities. In hoofdstuk drie wordt de risicomanagementcyclus beschreven in relatie tot ontwikkelen in bestaand bebouw gebied en wordt er afgesloten met de formulering van een aantal toetsbare verwachtingen voor het praktijkonderzoek. In het twee deel, hoofdstuk vier, komen de resultaten van het praktijkonderzoek aan bod. Tenslotte sluit hoofdstuk vijf met conclusies en aanbevelingen dit onderzoek af. In tabel 1 is de opzet van dit onderzoek schematisch weergegeven. Deel A: Tabel 1: opbouw hoofdstukken Theoretisch Kader Hoofdstuk 2: Projectontwikkeling & acquisitie Hoofdstuk 3: Risicomanagement Deel B: Onderzoeksresultaten Hoofdstuk 4 : Resultaten praktijkonderzoek Deel C: Conclusies en aanbevelingen Hoofdstuk 5: Conclusies en aanbevelingen Master Thesis Onno van Denzen 8

11 2 PROJECTONTWIKKELING & ACQUISITIE Dit hoofdstuk vormt het theoretische kader van projectontwikkeling en acquisitie. Paragraaf één beschrijft in hoofdlijnen de vastgoedketen, de verschillende spelers en het vastgoedrekenproces. Paragraaf twee gaat in op de grondmarkt. Paragraaf drie houdt zich vervolgens uitvoerig bezig met projectontwikkeling en sluit af met het aanbrengen van een demarcatie tussen het einde van de acquisitiefase en de start van de planontwikkeling. Paragraaf vier beschrijft vervolgens gedetailleerd de acquisitiefase. Tot slot sluit paragraaf vijf dit hoofdstuk af met een conclusie. 2.1 VASTGOEDKETEN Vastgoedontwikkelingsproces Een voortbrengingsproces staat voor een keten van activiteiten gericht op de transformatie van inputs (grondstoffen) naar outputs: halffabrikaten en eindproducten, aldus Doree (1997). Voor een vastgoedontwikkeling betreft dit het proces van zand tot klant. Salemi (2008) onderscheidt hierin grofweg drie functionele hoofdfases (zie tabel 2): Grondexploitatiefase; Projectontwikkelingsfase; Exploitatiefase. Tabel 2: vastgoedontwikkeling: fases, markten, partijen en exploitaties Fase Markt Partij Exploitaties 1. Grondexploitatiefase Grondmarkt Grondexploitant of grondbedrijf Grondexploitatie 2. Projectontwikkelingsfase Ontwikkelingsmarkt Projectontwikkelaar Opstalexploitatie 3. Exploitatiefase Nieuwbouw vastgoedmarkt Belegger en particuliere kopers Vastgoedexploitatie In figuur 2 is het vastgoedontwikkelingsproces geïllustreerd. Het voortbrengingsproces start met de grondexploitant. Zijn taak is kortweg het ontwikkelen van bouwgrond. Werkzaamheden die hierbij komen kijken zijn grond 1 verwerving, tijdelijk beheer, sloop en sanering en productie van bouwrijpe grond. Het eindproduct van een grondexploitant, bouwrijpe grond, is de grondstof voor een ontwikkelaar om een vastgoedontwikkeling te kunnen realiseren. Het eventueel woonrijp opleveren van de openbare ruimte vindt pas later plaats door het grondbedrijf. De ontwikkelaar heeft vervolgens tot doel waarde aan de grond toe te voegen door objecten te ontwikkelen of te herontwikkelen, aldus Van Dijk (2007). In de projectontwikkelingsfase werkt een ontwikkelaar een planontwikkeling uit en tracht dit te verkopen aan toekomstige gebruikers en/of eigenaren, zoals beleggers of particuliere kopers. Zij exploiteren het gerealiseerde vastgoed vervolgens langdurig. Deze fase heet de exploitatiefase en houdt op bij het einde van gebruik. Het vastgoedontwikkelingsproces start vervolgens weer van voren af aan bij de herontwikkeling van afgeschreven vastgoed Vastgoedrekenproces en residuele waarde Uit het vastgoedontwikkelingsproces, afgebeeld in figuur 2, blijkt dat het bestaansrecht van een vastgoedontwikkeling wordt bepaald door de vraag van gebruikers. Immers zonder animo van gebruikers of kopers heeft een projectontwikkelaar geen afnemers en zal hij niet willen overgaan tot realisatie, hetgeen weer inhoudt dat er geen behoefte is aan een (toekomstige) bouwlocatie. 1 Indien er in de tekst wordt gesproken over grond kan dit inclusief opstallen inhouden. Master Thesis Onno van Denzen 9

12 Figuur 2: vastgoedontwikkelings- en vastgoedrekenproces (Bron: Salemi, 2008, eigen bewerking) Transactie Transactie Transactie Analoog aan dit vastgoedontwikkelingsproces wordt het vastgoedrekenproces doorlopen aan de hand van een exploitatiecyclus. In figuur 2 zijn deze verschillende transacties in de exploitatiecyclus weergegeven. De eerste transactie is te beschouwen als de aankoop van gronden door een grondbedrijf. De tweede transactie is de verkoop van bouwrijpe grond aan een projectontwikkelaar. De derde transactie is de verkoop van een project (grond plus opstal) door een ontwikkelaar aan een belegger of particuliere koper. Indien een projectontwikkelaar zowel de grond- als de opstalexploitatie of de opstalen vastgoedexploitatie voor zijn rekening neemt, is er sprake van een gecombineerde of integrale exploitatie. Bij de totstandkoming van een transactie zullen partijen een redelijke vergoeding wensen voor het gelopen ondernemersrisico (marge). In de marge moet de mate van risico worden uitgedrukt, aldus Salemi (2008). Uit de exploitatiecyclus blijkt dat de vastgoedexploitatie de opbrengst genereert van de opstalexploitatie, die op haar beurt weer de opbrengst genereert voor de grondexploitatie. Kortom: De waarde van een (grond)positie wordt bepaald door hetgeen er op gerealiseerd kan worden. Andersom geldt natuurlijk ook dat de opstal grond waarde geeft. Grond en opstal zijn dan ook een onafscheidelijke eenheid (Bosse, Rust, In het Veld, 2000). Van Gool (2006) merkt op dat de grondwaarde als restwaarde wordt bepaald. Deze methode van backward pricing heet de residuele waardemethode. De residuele waarde van een ontwikkelingspositie wordt bepaald door de marktwaarde van de te ontwikkelen functies te verminderen met de all- in bouwkosten inclusief winstopslag (zie figuur 3). De residuele waardemethode wordt sinds de jaren negentig in toenemende mate gebruikt voor de waardering van een perceel grond met een mogelijkheid tot projectontwikkeling. In december 2001 hebben gemeenten en ontwikkelaars een convenant ondertekend om de residuele berekening voortaan te gebruiken als waardemethode. De residuele waarde wordt overigens niet gebruikt voor sociale functies. Hiervoor gelden doorgaans lagere door de overheid vastgestelde waarden. Master Thesis Onno van Denzen 10

13 Figuur 3: residuele benadering (Bron: Kenniscentrum PPS, 2004) Naast de residuele grondwaarden speelt de gebruikswaarde een rol bij grondverwerving van transformatielocaties (Buitelaar e.a., 2008). De gebruikswaarde is de waarde onder het huidige gebruik van het onroerend goed. De gebruikswaarde wordt bepaald door de verwachte toekomstige inkomsten te verminderen met de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) teruggerekend naar het heden (Schutte e.a., 2002). De eerder beschreven residuele grondwaarde was gebaseerd op de waarde in bouwrijpe staat. Indien een locatie nog niet in die staat verkeerd - dit is vaak het geval in bestaand bebouwd gebied - is er sprake van de residuele waarde van ruwe grond. De residuele grondwaarde van ruwe grond is te berekenen door de kosten van het bouwrijp maken van de grond van de residuele waarde van bouwrijpe grond af te trekken. De gebruikswaarde van een potentiële ontwikkellocatie kan hoger zijn dan de residuele grondwaarde van de ruwe grond. Indien een ontwikkelaar of gemeente in zo n geval toch besluit de grond te verwerven, dan leidt dit in theorie zonder tussenkomst van subsidies, tot verlies en/of waardevernietiging. 2.2 GRONDMARKT, ONTWIKKELRECHT EN GRONDEXPLOITATIEMODELLEN Grondmarkt Het acquireren van grond vindt plaats op de grondmarkt. De grondmarkt is een bijzondere markt met unieke economische kenmerken. Omdat grond nauwelijks reproduceerbaar is, is het een schaars goed. Feitelijk staat het aanbod van grond vast. Ook bij een stijgende vraag kan het aanbod niet toenemen 2. Daarnaast is geen stuk grond identiek en is het niet geschikt voor alle doeleinden door de eigenschappen van locatie, omgeving en bodemgesteldheid. Kortom, ieder stuk grond of locatie heeft een unieke ligging met dito kwaliteiten. De grondmarkt is daardoor geen homogene markt (De Regt, 2003). Volgens De Regt verklaart het bijzondere karakter van grond overheidsinterventie op de grondmarkt. De overheid stelt door middel van grondbeleid kaders op met als doel het feitelijk ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenst gebruik. De gemeente speelt een grote rol op de grondmarkt. Vanuit de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) heeft zij een publiekrechtelijke taak om haar ruimtelijke beleid vast te stellen in structuur- en bestemmingsplannen. Zo dienen bouwplannen te worden getoetst aan het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan staan voorschriften over het gebruik van de grond zoals bestemming, bebouwingsvlak en bouwhoogte. Daarnaast stelt de gemeente voorwaarden op het gebied van parkeren, infrastructuur, inrichting van de openbare ruimte en het behoud van monumenten. Al deze voorschriften bepalen de ontwikkelingsmogelijkheden en bebouwingsintensiteit van een locatie. De WRO biedt de mogelijkheid af te wijken van vigerende bestemmingsplannen of deze te wijzigen. 2 Inpolderingen en het gebruik van water als ondergrond wordt hier even buiten beschouwing gelaten. Master Thesis Onno van Denzen 11

14 Echter, zonder toestemming van de gemeente is een vrijstelling of wijziging niet mogelijk. Hierdoor is er een directe relatie tussen politieke besluitvorming, bestemming en grondgebruik. De gemeente heeft daarnaast van oudsher een belangrijke rol als actieve grondexploitant. Zij kan de grond namelijk zelf verwerven door het vestigen van een voorkeursrecht, minnelijke verwerving, of toepassing van de onteigeningswet. Private partijen kunnen alleen gebruik maken van minnelijke verwerving. Veel gemeenten voeren een actief grondbeleid. Echter, er worden tegenwoordig hoge prijzen betaald voor grond met steeds minder zekerheid, hetgeen onacceptabele hoge financiële risico s voor gemeenten met zich meebrengt. Daarnaast kan een gemeente in bestaande structuren moeilijk om vastgoedeigenaren heen in verband met het zelfrealisatierecht. Het is dan ook een legitieme vraag of het niet passender is als een gemeente zich beperkt tot het faciliteren van een ontwikkeling door middel van het stellen van kaders en de grondexploitatie over te laten aan de markt (Van Segeren, 2007). De invoering van de nieuwe WRO sinds medio 2008 biedt de mogelijkheden om ook zonder actieve grondpolitiek het ontwikkelingsproces te sturen, aldus Korthals Altes (2008) Ontwikkelrecht Holties (2007) beschouwt een ontwikkelrecht als de privaatrechtelijke toestemming van een overheid om op percelen te mogen bouwen. Dit wordt ook wel bouwrecht genoemd. Een ontwikkelrecht bestaat in andere woorden uit een zakelijk recht om een door de overheid mogelijk te maken ruimtelijke en bestemmingstechnische transformatie te realiseren. Een ontwikkelrecht is zodoende gekoppeld aan toestemming van de overheid. Zie aldaar de afhankelijkheidsrelatie van een ontwikkelrecht, ontwikkelaar en de politieke en bestuurlijke context. Volgens Holties (2007) houden ontwikkelrechten in Nederland nauw verband met de eigendom van grond. Een eigendomsrecht is namelijk het meest absolute vermogensrecht. Hierdoor heeft een gronden/of opstaleigenaar het recht zelf te realiseren wat publiekrechtelijk is toegestaan, het zogenaamde zelfrealisatierecht. Door dit zelfrealisatierecht is een eigendomsrecht gekoppeld aan een ontwikkelrecht. Hierdoor geldt voor een projectontwikkelaar dat met een investering in een (grond)eigendomspositie toekomstige omzet als het ware veilig kan worden gesteld. Volgens Holties staat onder andere dit zelfrealisatiebeginsel een echt eerlijk speelveld voor de verwerving c.q. het vermarkten van ontwikkelrechten in de weg. Inperking van dit recht zou betekenen dat het eigendom wordt ontnomen door middel van onteigening. Nu is het nog zo dat er geen onteigening plaats vindt indien een grondeigenaar of ontwikkelaar in staat en bereid is de toekomstige ontwikkeling zelf te realiseren, uiteraard binnen de grenzen van publiekrechtelijke medewerking van de gemeente Grondexploitatiemodellen Gemeente en projectontwikkelaar zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden bij een ruimtelijke ontwikkeling en kunnen op verschillende manieren met elkaar samenwerken. Akro Consult (1999) onderscheidt hierbij vijf modellen van samenwerking. De wijze van samenwerking hangt onder andere af van het grondbezit tussen gemeente en marktpartijen. Uit de beschrijving blijkt dat de modellen verschillen in de mate waarin publiek- (gemeente) en private (projectontwikkelaar) partijen risico s, zeggenschap en kosten delen. 1. Volledige publieke grondexploitatie: Traditionele model De gemeente heeft de grond in bezit of verwerft de gronden, is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken en biedt ze te koop aan projectontwikkelaars. Projectontwikkelaars dienen binnen de grenzen van het bestemmingsplan tot ontwikkeling over te gaan. De gemeente kan in dit model maximale invloed uitoefenen op het grondgebruik door bij de gronduitgifte voorwaarden te stellen. De projectontwikkelaar doet niet mee in de grondexploitatie en neemt hierdoor ook geen risico in de grondexploitatie. Master Thesis Onno van Denzen 12

15 2. Volledige private grondexploitatie: Zelfrealisatie o.b.v. exploitatie-overeenkomst Bij zelfrealisatie komt er geen gronduitgifte van de gemeente aan te pas. De projectontwikkelaar vervult de rol van grondexploitant en voert voor eigen rekening en risico een bestemmingsplan of bestemmingsplanwijziging uit. De gemeente probeert de manier waarop de projectontwikkelaar zijn eigendomrechts gebruikt, te beïnvloeden. Dit doet zij door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst waarin beschreven staat onder welke voorwaarden de locatie ontwikkeld dient te worden. Daarnaast kan de gemeente dergelijke private ontwikkelingen beïnvloeden door het wijzigen van bestemmingsplannen en het verlenen van vrijstelling, subsidies en belastingen. 3. Volledig private grondexploitatie: Concessiemodel Dit model lijkt erg veel op het model van zelfrealisatie. De grondexploitatie is bij het concessiemodel eveneens een volledige private aangelegenheid. De rol van gemeente is beperkt. Zij stellen een kader door het opstellen van een stedenbouwkundig programma van eisen, een beeldkwaliteitsplan en eisen aan de openbare ruimte. Daarnaast heeft de gemeente een rol in de publiekrechtelijke medewerking. De regiefunctie voor de ontwikkelingsfase ligt bij dit model bij private partijen. Hierdoor kunnen ze binnen de gemeentelijke randvoorwaarden ontwikkelingen naar eigen inzicht sturen, plannen en faseren. In ruil hiervoor nemen ze risico s in de grondexploitatie. Fokkema (2007) vatte het concessiemodel heel pakkend samen. Marktpartijen maken het bestemmingsplan, de overheid neemt de besluiten. Hierdoor doen de overheid en de marktpartijen waarvoor ze in het leven zijn geroepen. 4. Volledig publieke grondexploitatie: Bouwclaimmodel Bij dit model vindt er een overdracht van grond door een private partij aan een gemeente. Doorgaans verwerft de gemeente de grond met korting van de private partijen. In ruil daarvoor verleent de gemeente de private partij een ontwikkelrecht (bouwclaim). De korting trachten de private partijen terug te verdienen met de ontwikkeling van de locatie. 5. Gezamenlijke grondexploitatie: Joint-venture (PPS-constructie) Bij dit model worden de gronden van zowel de gemeente als private partijen ondergebracht in een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM). De GEM is verantwoordelijk voor de grondexploitatie en vervult een regiefunctie in de ontwikkeling. De uitgifte van de gronden gebeurt veelal aan projectontwikkelaars die tevens participeren in de GEM. In dit model worden de risico s in de grondexploitatie gedeeld door de gemeente en marktpartijen. De risico s voor een ontwikkelaar in de grondexploitatie blijken afhankelijk te zijn van het samenwerkingsmodel met de gemeente (zie tabel 3). Tabel 3: risicoverdeling in de grondexploitatie Model Risico s ontwikkelaar Risico s verdeeld Risico s gemeente 1. gemeentelijk grondexploitatie 2. zelfrealisatie 3. concessiemodel 4. bouwclaimmodel 5. publiek private samenwerking Het zelfrealisatie en concessiemodel zijn te beschouwen als het meest risicovol omdat men hierbij zelf voor eigen rekening en risico binnen de publieke randvoorwaarden een grondexploitatie uitvoert. Het traditionele model is de minst riskante voor de projectontwikkelaar omdat de grootste risico s uit de grondexploitatie bij de gemeente liggen. Echter, zoals in de inleiding te lezen viel, verleggen gemeenten tegenwoordig grote risico s naar projectontwikkelaars. Het bouwclaim- en joint venture model is gebaseerd op een nauwe band tussen overheid en projectontwikkelaar. Publiek en privaat zijn hierdoor verweven. Risico s worden namelijk gezamenlijk genomen of verdeeld. Beide modellen, met name het bouwclaimmodel, zijn hierdoor gebaseerd op het principe voor wat, hoort wat. Hierdoor vindt er in feite geen economische uitwisseling plaats tussen risico en rendement zoals dat wel gebeurt bij Master Thesis Onno van Denzen 13

16 publieke of private modellen. In het kader van dit onderzoek zijn het bouwclaim- en joint venture model daarom niet relevant. Beide modellen staan overigens onder druk van Europese aanbestedingsregelgeving Contradictoire belangen en risicodeling Uit de beschrijving van de grondexploitatiemodellen blijkt dat bij een ontwikkeling belangen van een grondexploitant (bijvoorbeeld een gemeente) en een projectontwikkelaar samenkomen. Naast het gemeenschappelijk belang, de succesvolle realisatie van het beoogde project, is er sprake van tegenstrijdig belangen. Deze tegenstrijdig belangen komen naar voren in de risicodeling. Een grondexploitant wenst namelijk zekerheid over de grondopbrengst die hij de projectontwikkelaar dient te ontvangen. Echter, door diverse onzekerheden (risico s) over realisatie en afname van het vastgoed kan een projectontwikkelaar dit niet zonder meer geven. Een projectontwikkelaar wenst namelijk eerst meer zekerheid voordat de grond kan worden afgenomen. Door deze tegenstrijdige belangen ontstaat er een spel in het verdelen van risico s. Een gemeente wenst een afnameplicht van de projectontwikkelaar terwijl de projectontwikkelaar pas bij een onherroepelijk bouwvergunning en het bereiken van een bepaald voorverkooppercentage de grond wil afnemen. Tot slot valt op te merken indien grondexploitatie en projectontwikkeling onder één paraplu vallen, dit is het geval bij het concessiemodel, risicodeling weinig zin heeft. De risicodeling dient in dergelijke gevallen al bij de aankoop van de ruwe grond plaats te vinden. 2.3 PROJECTONTWIKKELING Definitie projectontwikkeling Er zijn vele definities van projectontwikkeling in omloop. In essentie is het merendeel te herleiden tot het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed. Volgens de vastgoedlexicon van Keeris (1997) is projectontwikkeling: het (min of meer) op eigen initiatief zonder oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid van een afnemer en voor eigen rekening en risico tot stand brengen van één of meer bouwprojecten voor de markt, via het integreren en coördineren van de benodigde professionele kennis en kunde afgestemd op de (aangenomen) vraag van een beoogde specifieke doelgroep of afnemer c.q. gebruiker, waarbij de betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming dan wel korter indien het project eerder verkocht wordt (Keeris, 1997, p. 540). Gehner (2003) merkt op dat de verantwoordelijkheid van een projectontwikkelaar zich verder strekt dan het alleen aansturen van het ontwerp- en bouwproces. Een projectontwikkelaar verwerft volgens Gehner namelijk de grond, draagt zorg voor het ontwerp en bijbehorende vergunningen en verkoopt of verhuurt tenslotte het vastgoed. Miles, Berens en Weiss (2000) vergelijken projectontwikkelaars met filmmakers die benodigde talenten samenbrengt om hun doel te bereiken en de verantwoordelijkheid neemt om individuen zo te managen dat het ontwikkelpotentieel zal worden gerealiseerd. Volgens hun heeft een projectontwikkelaar een rol als een creatief ondernemer, teambuilder en risicomanager. Gehner (2003) voegt hieraan toe aan dat de projectontwikkelaar het risico van een project draagt en daarmee niet alleen risicomanager maar eveneens risicodrager is. Volgens Fit (2006) is een ontwikkelaar in essentie continu bezig de risico s te beheersen en te verminderen. Deze risico s zijn altijd terug te voeren op de aspecten tijd, geld en kwaliteit. Van Tartwijk (2007) stelt zelfs dat bij een solide projectmanagement de taak van de projectontwikkelaar eigenlijk hoofdzakelijk bestaat uit het op gang brengen van een proces en daarna het managen van risico s. Resumerend wordt gesteld dat: de projectontwikkelaar waarde aan grond toevoegt door objecten te ontwikkelen of te herontwikkelen; de projectontwikkelaar bereid is en in staat is om voor eigen rekening en risico te investeren in de grondverwerving, ontwikkeling en realisatie van vastgoed. Hierbij draagt hij het financiële risico tot het moment dat het vastgoed verkocht en/of verhuurd is. Het managen van risico s is als risicodrager een centrale taak van een projectontwikkelaar; Master Thesis Onno van Denzen 14

17 de projectontwikkelaar in principe niet uit is op bezit en exploitatie van vastgoed. Zijn betrokkenheid strekt zich uit tot en met de verkoop en ingebruikneming; de projectontwikkelaar de spil is in de verschillende ontwikkelingsfasen bij het tot stand komen van een vastgoedobject. Hij heeft een actieve en ondernemende rol als eindverantwoordelijke manager om alle bij het proces betrokken partijen aan te sturen op basis van de randvoorwaarden kwaliteit, geld en tijd Soorten projectontwikkelaars en hun risicoprofiel Volgens Van Dijk (2007) zijn projectontwikkelaars uit verschillende disciplines ontstaan. Van Tartwijk (2007) maakt verder een belangrijke tweedeling tussen onafhankelijke ontwikkelaars en gelieerde ontwikkelaars. Onafhankelijke ontwikkelaars zien projectontwikkeling primair als hun doel versus gelieerde projectontwikkelaars die projectontwikkeling zien als middel voor hun bedrijfsdoelstelling zoals een bouwonderneming die ontwikkelt om bouwproductie veilig te stellen of beleggers die ontwikkelen om aantrekkelijk objecten aan hun portefeuille toe te kunnen voegen. Van Tartwijk (2005) maakt verder een koppeling tussen risico s en soorten projectontwikkelaars. Op basis van bovenstaande zijn de volgende vijf soorten projectontwikkelaars te onderscheiden: I. Ontwikkelaars pur sang: dit zijn onafhankelijke opererende ondernemingen die zelfstandig dan wel in samenwerking met andere partijen ontwikkelen. Een groot deel van deze groep bestaat uit relatief kleine regionale ontwikkelaars. Overigens is het aantal grote volledig onafhankelijke ontwikkelaars de laatste jaren behoorlijk afgenomen door fusies en overnames. Onafhankelijke ontwikkelaars zijn volledig afhankelijk van het ontwikkelingsresultaat en kunnen zich daardoor geen grote missers veroorloven. Ze trachten zich van gelieerde ontwikkelaars te onderscheiden op basis van creatieve, eigenzinnige en onconventionele ruimtelijke oplossingen. II. Ontwikkelende bouwers: deze ontwikkelaars zijn gelieerd aan bouwers en leveren een bijdrage aan het bouwconcern door te zorgen voor bouwvolume en continuïteit. Daarnaast zorgt een eigen ontwikkelingstak voor een geringere afhankelijkheid van externe opdrachtgevers. Deze groep is minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten. Een gezond bouwbedrijf is doorgaans leidend. Door de interne contractvorming met de aannemer wordt het bouwrisico beperkt. III. Ontwikkelende beleggers: deze groep is gelieerd aan (institutionele) beleggers die tegenwoordig onder voorwaarden mogen ontwikkelen. Ze ontwikkelen primair voor de eigen vastgoedportefeuille. Zij doen aan projectontwikkeling omdat ze vanaf het prille begin hun expertise en invloed op een project willen uitoefenen. Ontwikkelende beleggers zijn minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten, het primaire belang is het rendement in de exploitatiefase. Hierdoor streven ze vaak een langere termijn doelstelling na dan een ontwikkelende bouwer of ontwikkelaar pur sang. Doordat er sprake is van een interne afnemer is het verkooprisico beperkt. IV. Ontwikkelende woningcorporaties: deze groep is gelieerd aan woningcorporaties die zich steeds meer bezig zijn gaan houden met projectontwikkeling. Ontwikkelende corporaties zijn in feite ontwikkelende beleggers. Het ontbreken van aandeelhouders zorgt ervoor dat zij geen commerciële rendementen nastreven. Zij dienen in ieder geval voldoende rendement te maken om de continuïteit te kunnen waarborgen. V. Ontwikkelende financiers: dit zijn gelieerde ontwikkelbedrijven die zijn voortgekomen uit financiële instellingen. Zij gebruiken projectontwikkeling om de financieringsactiviteiten (o.a. hypotheekverstrekking) uit te breiden. Deze groep is eveneens minder afhankelijk van het resultaat van de ontwikkelactiviteiten door de belangen van de moeder. Het risico dat er geen financiering wordt verkregen is hierdoor beperkt. Master Thesis Onno van Denzen 15

18 Voorts is in hoofdlijnen een onderscheid te maken tussen fee-developer, trader-developer en investor-developer (Van Dijk, 2007). Deze indeling is gebaseerd op de inzet van risicodragend kapitaal. Fee-developers nemen zelf niet risicodragend deel maar treden op als deskundig dienstverlener voor opdrachtgevers en voldoet zodoende niet aan de eerder beschreven definitie van een projectontwikkelaar. De opdrachtgever, die veelal wel risicodragend deelneemt, betaalt hiervoor een bepaald tarief of fee. Trader-developers en investor-developers daarentegen ontwikkelen voor eigen risico. Trader-developers kunnen worden beschouwd als volwaardige of pur sang projectontwikkelaars. Investor-developers zijn te vergelijken met gelieerde ontwikkelaars. Tot slot worden projectontwikkelaars vaak onderscheiden naar product. Sommige ontwikkelaars ontwikkelen alleen vrijstaande woningen, andere alleen bedrijfshuisvesting Fasering projectontwikkelingsproces Het ontwikkelingsproces betreft het gehele proces van grondverwerving, het verkrijgen van vergunningen, de realisatie en de uiteindelijke verhuur/verkoop van het project (Fronik, 2007). Eensgezindheid is er in de literatuur te vinden over het iteratieve karakter van het proces. De verfijning van het proces en daarmee het aantal te onderscheiden fases en de benaming hiervan verschillen echter. Miles, Berens en Weiss (2000) weten maarliefst acht fases te onderscheiden. Gehner (2003) en de NEPROM gaan uit van een vierdeling. Dit onderzoek volgt de fasering van Oude Veldhuis (1993): 1. Acquisitiefase; 2. Planontwikkelingsfase; 3. Verkoop- en realisatiefase. Het koppelen van tijdsduur aan fases is niet mogelijk omdat ieder project een unieke planning kent. Hieronder worden de verschillende fases kort toegelicht. Er is met name gebruik gemaakt van de literatuur van Gehner (2003). 1. Acquisitiefase In de literatuur komen we verschillende benamingen tegen voor deze fase zoals initiatieffase, definitiefase, haalbaarheidsfase en de fase van locatieverwerving. Al deze verschillende fases maken onderdeel uit van de startfase van een projectontwikkelaar: de acquisitiefase. De acquisitiefase start voor een projectontwikkelaar met een acquisitiesignaal en eindigt met bindende afspraken. In de acquisitiefase wordt getracht zekerheid te verschaffen omtrent de ruimtelijke mogelijkheid (juridische ontwikkelpositie) tot realisatie van een vastgoedproject. Deze zekerheid wordt verkregen door het sluiten van een overeenkomst. De feitelijke verwerving vindt doorgaans pas in een later stadium plaats. In paragraaf 2.4 wordt hier gedetailleerder op ingegaan. 2. Planontwikkelingsfase De planontwikkelingsfase start in feite pas als er aan het einde van de acquisitiefase voldoende zekerheid is verkregen over de ontwikkelpositie. Immers het hebben van een ontwikkelpositie is natuurlijk een vereiste. Startpunt van deze fase zijn dan ook de uitgangspunten uit de acquisitiefase. De planontwikkelingsfase wordt daarna op basis van de volgende vier sporen uitgewerkt: - Markttechnische planontwikkeling Dit betreft het opstellen van een Programma van Eisen (PvE) op basis van de behoefte of vraag vanuit de markt. Tijdens het ontwerpproces is regelmatig een update van de markt nodig. - Bouwkundige planontwikkeling Dit betreft het ontwerpproces met de architect, constructeur, installateur, overige (technische) adviseurs en eventueel toekomstige gebruikers. Op basis van het PvE wordt het ontwerpproces aangestuurd. - Juridische planontwikkeling Dit betreft zowel het doorlopen van alle benodigde ruimtelijke ordeningsprocedures zoals wijziging bestemmingsplan tot aan diverse noodzakelijke vergunningen als wel de juridische begeleiding van de contractvorming met de verschillende partijen. Master Thesis Onno van Denzen 16

19 - Financiële planontwikkeling Dit betreft het begroten en budgetteren van de kosten en opbrengsten, het in kaart brengen van de risico s van het project. Daarnaast worden verschillende financieringsconstructies onderzocht. Uiteindelijk eindigt de financiële planontwikkeling met een zogenaamde realisatie-exposé met bijbehorend financieringsplan. Op basis van bovenstaande is op te maken dat er tijdens de planontwikkelingsfase met veel verschillende disciplines wordt samengewerkt. Elke discipline brengt zijn specifieke kennis en kunde in om het project verder te brengen. In de samenwerking met de verschillende disciplines moeten vele keuzes worden gemaakt en afgestemd. De projectontwikkelaar is in deze fase verantwoordelijk voor de aansturing en beheersing hiervan en fungeert hierbij als spin in het web. Doorgaans geldt dat de planontwikkelingsfase is afgerond als ten eerste voldoende zekerheid is over het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Met name de bouwvergunning is van belang. Ten tweede zal er afhankelijk van het risico dat een projectontwikkelaar wenst te lopen, een bepaald voorverkoop- of voorverhuurpercentage gehaald moeten worden om over te kunnen gaan tot realisatie. Ten derde koppelen financiers de opname van geld aan bepaalde mijlpalen zoals voorverkoop zodat pas bij het bereiken hiervan voldoende geld voor handen is om te starten met de bouw. 3. Verkoop- en realisatiefase Het precieze moment waarop de planontwikkelingsfase eindigt valt niet eenduidig vast te stellen. Maar zodra aan het einde van de planontwikkelingsfase alle lichten op groen komen te staan, kan er worden overgegaan tot de feitelijke realisatie. Hoewel deze fase in tijd gezien misschien wel de kortste fase van het projectontwikkelingsproces is, is de feitelijke realisatie de meest kostbare fase. Tijdens de bouw houdt de projectontwikkelaar zich bezig met toezicht op de kwaliteit, planning en termijnschema s. Omdat het project vaak nog niet geheel verkocht is, loopt de verkoop tijdens de bouw door. Zelfs na oplevering kan een deel niet verkocht zijn. Theoretisch kan het project pas worden afgesloten als alle woningen zijn verkocht. Ter afsluiting kan de (financiële) projectevaluatie een schat aan waardevolle inzichten opleveren voor toekomstige projecten Investeringsverloop en beïnvloedbaarheid Deze paragraaf, die voor een groot deel ontleend is aan Gehner (2003), verschaft inzicht in het investeringsverloop in relatie tot de fasering van een project. Tijdens het ontwikkelproces nemen zekerheden toe terwijl de potentiële invloed afneemt, zoals blijkt uit de beschrijving van de zekerheidscurve en beïnvloedbaarheidscurve van een project. In de acquisitiefase worden er doorgaans redelijk bescheiden uitgaven gedaan voor het onderzoeken van de haalbaarheid. De uitgaven bestaan uit interne onderzoekskosten en diverse soorten externe advieswerkzaamheden. In de planontwikkelingsfase beginnen de planvoorbereidingskosten te lopen. Deze kosten bestaan met name uit het inschakelen van verschillende adviseurs, interne apparaatskosten en leges. Deze kosten lijken redelijk gering maar kunnen bij grote projecten toch al gauw enkele miljoenen bedragen of zelfs nog veel meer als de ontwikkelpositie reeds in eigendom is en er besloten is om in een vroegtijdig over te gaan tot sloop of andere werkzaamheden. De realisatiefase is op zichzelf de kostbaarste fase, afgezien van projecten met een extreem hoge grondwaarde. Afhankelijk van het voorverkooppercentage, de verkoopsnelheid, en de contractvorming genereert de projectontwikkelaar vanaf start van de bouw verkoopinkomsten. Eventueel subsidies worden bij start bouw of bij oplevering uitgekeerd. Ter illustratie is in figuur 4 een grafische voorstelling van het verloop van de kosten (en dus niet van de opbrengsten) van een project te zien. Enige nuancering van het verloop van de kosten voor de projectontwikkelaar zelf is hierbij op zijn plaats. De realisatiefase is voor een projectontwikkelaar namelijk vaak niet de kostbaarste fase. Afhankelijk van het voorverkooppercentage weet een projectontwikkelaar een deel van de bouwtermijnen te verleggen naar de kopers van het project. Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van gescheiden koop- en aannemingsovereenkomsten. Master Thesis Onno van Denzen 17

20 Figuur 4: investeringsverloop van een project (Bron: Gehner, 2003) Start bouw = start ontvangst verkoopopbrengsten Aankoop grond In figuur 5 is de zekerheids- en invloedscurve weergegeven. Gedurende het ontwikkelingsproces gaat een projectontwikkelaar allerlei verplichtingen aan waardoor hij steeds meer zekerheden bemachtigd in het project. Denk daarbij aan het sluiten van een grondovereenkomst, een steeds gedetailleerder ontwerp, nauwkeurigere bouwkostenramingen, het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging en bouwvergunning etc. Figuur 5: zekerheids- en beïnvloedbaarheidscurve van een project (Bron: Brinkgroep, 2007, Gehner, 2003; eigen bewerking) Echter, de beïnvloedbaarheid van het proces neemt door deze toegenomen zekerheden af. Hierdoor loopt de zekerheid- en beïnvloedbaarheidscurve tegengesteld aan elkaar. Zo is het bijvoorbeeld niet meer mogelijk invloed uit te oefenen op de verwervingsprijs nadat er is aangekocht. Het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging verschaft de projectontwikkelaar aan de ene kant meer zekerheden over de juridische mogelijkheid tot realisatie. Aan de andere kant laat het geen ruimte meer open voor andere bestemmingsmogelijkheden. Op basis van bovenstaande valt op te maken dat een project in de beginfase meer onzekerheden in zich heeft dan in de eindfase maar dat de beginfase juist de meeste mogelijkheden biedt om te sturen Besluitvorming projectontwikkelaar Projecten worden getracht te beheersen door te faseren. Door een project te faseren ontstaat er op enig moment een gelijktijdige beschikbaarheid van bereikte deelresultaten. Hierdoor is het voor een beslissingsbevoegden (directie) mogelijk om het totaal te kunnen overzien en de gewenste besluiten en Master Thesis Onno van Denzen 18

Plan van behandeling

Plan van behandeling Plan van behandeling Soorten gebiedsontwikkeling Grondexploitatiemodellen De totstandkoming van samenwerking: De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009 De totstandkoming van samenwerking: Het Müller-arrest

Nadere informatie

VNG inbreng plenair debat Huizenprijzen

VNG inbreng plenair debat Huizenprijzen VNG inbreng plenair debat Huizenprijzen Tweede Kamer, dinsdag 11 maart 2014, 18.30 uur. Transparantie, de bouwpolder en de grondmarkt 1. Vergroten van de transparantie De commissie stelt voor om in het

Nadere informatie

Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland

Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland Concept Opdrachtgever: Gemeente Dirksland NEXT Vastgoed BV Nico Harkes / Erik Lamfers Rotterdam, 31 augustus 2009 NEXT Vastgoed BV WTC Rotterdam, Beursplein 37

Nadere informatie

Grondexploitatie, rekenen en tekenen

Grondexploitatie, rekenen en tekenen Grondexploitatie, rekenen en tekenen Inbo academie Marleen Sanders 17 september 2009 Onderwerpen Planproces en context van haalbaarheid Haalbaarheid gebiedsontwikkelingen Businesscase Grondexploitatie

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Gemeenten en vastgoed

Gemeenten en vastgoed Gemeenten en vastgoed Gebiedsregisseur & vastgoedgebruiker www.dtz.nl www.dtz.com Transparant en efficiënt omgaan met vastgoed Vooruitstrevende gemeenten grijpen kansen Een gemeente is naast eigenaar/gebruiker

Nadere informatie

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding Inleiding Deze nota is bedoeld om het beleid rondom de uitgifte van grond en opstallen en de prijsbepaling daarvan vast te leggen. Dit is een uitwerking van de nota Grondbeleid die in 2006 door uw raad

Nadere informatie

leergang projectontwikkeling

leergang projectontwikkeling Inleiding Professionalisering van het vak is in alle NEPROM-opleidingen hét uitgangspunt Een goede samenwerking tussen overheid en smaatschappijen bevorderen, staat bij de NEPROM hoog op de agenda. Daarnaast

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015 Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen.

Nadere informatie

Verwervingsbeleid spoedaankopen

Verwervingsbeleid spoedaankopen Verwervingsbeleid spoedaankopen Gebleken is dat er behoefte is aan duidelijkheid over de taakverdeling inzake de aankoop van grond en gebouwen (onroerende zaken) door de gemeente. Dit probleem speelt met

Nadere informatie

Voortgang werkpakket 2: Optimaliseren PP-investeringen in bereikbaarheid

Voortgang werkpakket 2: Optimaliseren PP-investeringen in bereikbaarheid TRANSUMO Project Waarde vastgoed en bereikbaarheid Voortgang werkpakket 2: Optimaliseren PP-investeringen in bereikbaarheid dr. Erwin van der Krabben 14 december 2006 Email: e.vanderkrabben@fm.ru.nl Telefoon:

Nadere informatie

PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING BIJ GEBIEDSONTWIKKELING: WANNEER WEL EN WANNEER NIET?

PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING BIJ GEBIEDSONTWIKKELING: WANNEER WEL EN WANNEER NIET? PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING BIJ GEBIEDSONTWIKKELING: WANNEER WEL EN WANNEER NIET? TOELICHTING BIJ DE MEERWAARDETOETS VOOR PPS BIJ GEBIEDSONTWIKKELING maart 2006 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Potentiële

Nadere informatie

Competenties met indicatoren bachelor Civiele Techniek.

Competenties met indicatoren bachelor Civiele Techniek. Competenties met indicatoren bachelor Civiele Techniek. In de BEROEPSCOMPETENTIES CIVIELE TECHNIEK 1 2, zijn de specifieke beroepscompetenties geformuleerd overeenkomstig de indeling van het beroepenveld.

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht 28 mei 2015 Inleiding Deze grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid 2013 waarin het grondbeleid en de te hanteren instrumenten zijn vastgelegd.

Nadere informatie

Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden

Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 1 2 Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden Deze Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden is bedoeld als

Nadere informatie

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok,

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie

Nadere informatie

Raadsvoorstel. Datum collegevergadering: 12 mei 2015 Onderwerp: Nota grondbeleid 2015-2018

Raadsvoorstel. Datum collegevergadering: 12 mei 2015 Onderwerp: Nota grondbeleid 2015-2018 Raadsvoorstel Agendanr: CR2 Kenmerk: 15-0114128 Datum collegevergadering: 12 mei 2015 Onderwerp: Nota grondbeleid 2015-2018 0.Samenvatting: Conform vastgesteld beleid dient het grondbeleid elke raadsperiode

Nadere informatie

Grondprijzennota 2013

Grondprijzennota 2013 Grondprijzennota 2013 1 Grondprijzennota 2013 2 Hoofdstuk Blz. 1. Inleiding 4 1.1 Aanleiding 4 1.2 Methode van grondprijsbepaling 4 1.3 Uitzonderingen 4 1.4 Uitgangspunten 4 1.5 Aansprakelijkheid 4 2.

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Business case modelcasus

Business case modelcasus 1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case Business case modelcasus Inleiding De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele levensduur van het project voldoende

Nadere informatie

GROND, GRONDPRIJZEN EN GRONDPOLITIEK

GROND, GRONDPRIJZEN EN GRONDPOLITIEK GROND, GRONDPRIJZEN EN GRONDPOLITIEK Departement Hoeksche Waard 29 oktober 2009 P.S.A. (Peter) Overwater Kerkstraat 54 Postbus 5715 3290 AA Strijen Tel. 078 674 94 94 Fax 078 674 94 00 www.overwater.nl

Nadere informatie

Inhoud. 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies

Inhoud. 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies Raad 24 juni 2014 Inhoud 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies 1. Locatie Eigendomskaart Gemeente: 42% (excl.circa 7.500m² openbare ruimte) AM / Lindengroep: 25% Overige

Nadere informatie

Realisatie maatschappelijke doelstellingen met lokale partijen bij gebiedsontwikkeling

Realisatie maatschappelijke doelstellingen met lokale partijen bij gebiedsontwikkeling Realisatie maatschappelijke doelstellingen met lokale partijen bij gebiedsontwikkeling George de Kam Oktober 2008. Inhoud Inleiding... 1 Belang structuurvisie... 1 Afspraken met lokale corporaties?...

Nadere informatie

PPS Zuidas investeren in een duurzame toekomst

PPS Zuidas investeren in een duurzame toekomst PPS Zuidas investeren in een duurzame toekomst leden Ir. J.D. Doets 8 februari 2007 PLANVORMING EN DOELSTELLING ZUIDAS 2 8 februari 2007 3 8 februari 2007 Zuidasopgave Integrale gebiedsontwikkeling Totaalprogramma

Nadere informatie

Grond voor betaalbaar wonen

Grond voor betaalbaar wonen Grond voor betaalbaar wonen George de Kam Honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt Rijksuniversiteit Groningen g.r.w.de.kamrug.nl Presentatie op symposium Betaalbaarheid van het wonen 12 november

Nadere informatie

Gebiedsontwikkelingsprojecten in een publiek-private

Gebiedsontwikkelingsprojecten in een publiek-private ORGANISATIE Goed risicomanagement bij PPS-gebiedsontwikkeling voorkomt tegenvallers Risicomanagement wordt vaak niet goed toegepast. Terwijl risicomanagement juist een belangrijk middel is om een project

Nadere informatie

Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad. Rapportage, 30 april 2014

Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad. Rapportage, 30 april 2014 Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad Rapportage, 30 april 2014 Langjarige gebiedsontwikkelingen Project Watertorenberaad Rapportage, 30 april 2014 Opdrachtgevers: Ministerie van Binnenlandse

Nadere informatie

Olde Bijvank Advies Organisatieontwikkeling & Managementcontrol. Datum: dd-mm-jj

Olde Bijvank Advies Organisatieontwikkeling & Managementcontrol. Datum: dd-mm-jj BUSINESS CASE: Versie Naam opdrachtgever Naam opsteller Datum: dd-mm-jj Voor akkoord: Datum: LET OP: De bedragen in deze business case zijn schattingen op grond van de nu beschikbare kennis en feiten.

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2015

Nota Grondprijzen 2015 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2015 Datum 5 januari 2015 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 13

Nadere informatie

Toelichting Grondexploitatie 2013. Waalsprong. 16 april 2013

Toelichting Grondexploitatie 2013. Waalsprong. 16 april 2013 Toelichting Grondexploitatie 2013 Waalsprong 16 april 2013 Inhoud Uitgangspunten GREX 2013 Verschillenanalyse t.o.v. GREX 2012 Risicoanalyse 2 GRONDEXPLOITATIE 2013 3 Herijking grondprijzen Grondprijzen

Nadere informatie

Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven. De anterieure overeenkomst Afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente

Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven. De anterieure overeenkomst Afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven De anterieure overeenkomst Afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente 1 Inleiding In Oosterwold, het landschappelijk gebied aan weerszijden van de A27, laten

Nadere informatie

Bouw en projectontwikkeling

Bouw en projectontwikkeling Bouw en projectontwikkeling Bouw en projectontwikkeling Bouw en projectontwikkeling Het slagen van een bouwproject staat of valt bij een goede samenwerking tussen partijen. Bouw Bouwen is samenwerken.

Nadere informatie

Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen

Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit? Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen Literatuur Capturing value increase in urban redevelopment (proefschrift-dissertatie)

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2016

Nota Grondprijzen 2016 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2016 Datum 5 januari 2016 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 12

Nadere informatie

Nota Grondbeleid 2014 / Grondprijsbrief 2015. Nota Grondbeleid 2014 en grondprijsbrief 2015

Nota Grondbeleid 2014 / Grondprijsbrief 2015. Nota Grondbeleid 2014 en grondprijsbrief 2015 Nota Grondbeleid 2014 / Nota Grondbeleid 2014 en grondprijsbrief 2015 Inhoud presentatie Grondbeleid 2014 Aanleiding - Doel Grondbeleidskeuze Financiële kaders Marktonderzoek Grondprijzen Verkoop bevorderende

Nadere informatie

Vragen Inwonersbelangen Montfoort Linschoten.

Vragen Inwonersbelangen Montfoort Linschoten. Vragen Inwonersbelangen Montfoort Linschoten. M.H.J. Bon. 1. Pag. 3 Implementatie strategisch aankoopbeleid. Dit beleidskader zal worden opgenomen in een medio 2010 door de raad vast te stellen beleidsnotitie.

Nadere informatie

Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan. Voor particuliere grondeigenaren, projectontwikkelaars en woningcorporaties

Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan. Voor particuliere grondeigenaren, projectontwikkelaars en woningcorporaties Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan Voor particuliere grondeigenaren, projectontwikkelaars en woningcorporaties Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan

Nadere informatie

Discussienotitie bijeenkomst 15 september 05

Discussienotitie bijeenkomst 15 september 05 Discussienotitie bijeenkomst 15 september 05 Het Transumo-project beoogt de relatie tussen de bereikbaarheid van vastgoed en de gemiddelde opbrengst of waarde van het vastgoed (per m 2 ) inzichtelijk te

Nadere informatie

Raadsvoorstel 86L. Gemeenteraad. Vergadering 6 november 2014. Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015

Raadsvoorstel 86L. Gemeenteraad. Vergadering 6 november 2014. Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015 Raadsvoorstel 86L Vergadering 6 november 2014 Gemeenteraad Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015 B&W vergadering : 16 september 2014 Dienst / afdeling : FC.BLV Aan de gemeenteraad,

Nadere informatie

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3 Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Inhoud blz. 1 Inleiding...2 2 Doel en status...2 3 Aard en omvang gemeentelijk vastgoed...2 4 Richtlijnen bij de aan-

Nadere informatie

Duurzame kansen nieuwe grondexploitatiewet

Duurzame kansen nieuwe grondexploitatiewet Duurzame kansen nieuwe grondexploitatiewet Kansen voor energiezuinige en duuzame aanleg Workshop grondexploitatie SenterNovem, 10 oktober, Martijn Blom Inhoud presentatie Huidige situatie exploitatie grond

Nadere informatie

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling is altijd op zoek naar betere oplossingen op het gebied van wonen en commercieel vastgoed. Ons streven is om snel

Nadere informatie

De x-factor van het ongevraagde voorstel

De x-factor van het ongevraagde voorstel De x-factor van het ongevraagde voorstel Het ongevraagde voorstel als alternatief voor strategische grondaankopen; Een onderzoek naar de factoren die voor woningcorporaties het succes van het ongevraagde

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking 1 2 Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking Medio 2019 moet Nieuw-Mathenesse een modern, gemengd bedrijventerrein zijn waarmee de gemeente

Nadere informatie

Grondexploitatiewet. Hendrik van Sandick. projectcoördinator Grondexploitatiewet Ministerie van VROM

Grondexploitatiewet. Hendrik van Sandick. projectcoördinator Grondexploitatiewet Ministerie van VROM Grondexploitatiewet Hendrik van Sandick projectcoördinator Grondexploitatiewet Ministerie van VROM Waarover gaat het bij grondexploitatie? Onderwerpen die de gemeente wil regelen bij grondexploitatie van

Nadere informatie

INTEGRAAL PROJECTMANAGEMENT BIJ RIJKSWATERSTAAT

INTEGRAAL PROJECTMANAGEMENT BIJ RIJKSWATERSTAAT INTEGRAAL PROJECTMANAGEMENT BIJ RIJKSWATERSTAAT Integraal Projectmanagement bij Rijkswaterstaat Beknopte leaflet voor externen Versie: februari 2012 Voor meer informatie: Freek Wermer specialist projectmanagement

Nadere informatie

Gemeente Goeree-Overflakkee Grondprijzenbrief 2016

Gemeente Goeree-Overflakkee Grondprijzenbrief 2016 GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Goeree-Overflakkee. Nr. 52253 26 april 2016 Gemeente Goeree-Overflakkee Grondprijzenbrief 2016 Burgemeester en wethouders van Goeree-Overflakkee; overwegende

Nadere informatie

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer)

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer) Vergadering: 11 december 2012 Agendanummer: 12 Status: Besluitvormend Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 E mail: gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der

Nadere informatie

6. Project management

6. Project management 6. Project management Studentenversie Inleiding 1. Het proces van project management 2. Risico management "Project management gaat over het stellen van duidelijke doelen en het managen van tijd, materiaal,

Nadere informatie

Risico-identificatie bij locatieontwikkeling

Risico-identificatie bij locatieontwikkeling Risico-identificatie bij locatieontwikkeling Real estate & Housing Risico-identificatie bij locatieontwikkeling 22 vastgoedgebonden risico s F.A.M. Hobma J.S.J. Koolwijk Real Estate & Housing, Faculteit

Nadere informatie

Bijlage 05 Stad en Regio Sleutelprojecten

Bijlage 05 Stad en Regio Sleutelprojecten Bijlage 05 Stad en Regio Sleutelprojecten Toelichting sleutelprojecten programma Stad en Regio 2012-2015/17 1 1 Inlichtingen bij dhr. A.J.H.P. Elferink, (026) 3599756, e-mailadres a.elferink@gelderland.nl

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Overzicht voor projectmatige uitgifte woningbouw Categorie Bandbreedte Grondprijs Toewijzing Opmerkingen

Overzicht voor projectmatige uitgifte woningbouw Categorie Bandbreedte Grondprijs Toewijzing Opmerkingen Grondprijsbrief 2014 Inleiding Als onderdeel van het grondbeleid zoals geformuleerd in de nota Vaste Grond voor beleid hanteert de gemeente Woerden bij uitgifte van grond marktconforme uitgifteprijzen.

Nadere informatie

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak Het fenomeen Leegstand van ongekende omvang Landelijk 15% en groeiend Van de ruim 15.000 kantoren in Nederland staan er bijna 900 volledig en 1.900 gedeeltelijk leeg.

Nadere informatie

Gebiedsontwikkeling. Historische achtergrond:

Gebiedsontwikkeling. Historische achtergrond: Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is een ruimtelijke ordeningsterm voor de ontwikkeling van een gebied in al haar facetten. Deze is gericht op het op één lijn brengen van publieke, private en particuliere

Nadere informatie

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006 Symposium VOGON Effecten van financiering op kwaliteit Donderdag 6 juli 2006 Rechtbank Haarlem en Rekenkamer Den Haag 2 Inleiding 1. Onderscheid Real Estate en Corporate Real Estate 2. Doelstellingen CRE

Nadere informatie

De Drieslag, een streep er door. en verder gaan

De Drieslag, een streep er door. en verder gaan 2012 De Drieslag, een streep er door. en verder gaan College van B&W Gemeente Ommen 14-3-2012 Inhoud Leeswijzer...2 Hoofdstuk 1 Wat was het doel...2 Hoofdstuk 2 Wat is er bereikt...2 Hoofdstuk 3 Wat is

Nadere informatie

Plankosten - conform ministeriële ontwerpregeling plankosten

Plankosten - conform ministeriële ontwerpregeling plankosten Bijlage 9 Plankosten - conform ministeriële ontwerpregeling plankosten 020300.14749.10 Rho adviseurs voor leefruimte Verkorte * toelichting excel model behorend bij het ontwerp van de ministeriële regeling

Nadere informatie

Uitvoeringsregeling subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Noord-Holland 2012

Uitvoeringsregeling subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Noord-Holland 2012 Bijlage 3 registratienummer 2012-6149 Optie A: Renteloos Gedeputeerde staten van Noord-Holland; Overwegende dat het wenselijk is dat er in de provincie Noord-Holland meer woningen worden gebouwd door middel

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

Besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland van 14 mei 2013, nr. 181477/181485, tot bekendmaking van de wijziging van de Uitvoeringsregeling

Besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland van 14 mei 2013, nr. 181477/181485, tot bekendmaking van de wijziging van de Uitvoeringsregeling Besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland van 14 mei 2013, nr. 181477/181485, tot bekendmaking van de wijziging van de Uitvoeringsregeling subsidie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Noord-Holland

Nadere informatie

Actualiteiten vanuit de praktijk. Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014

Actualiteiten vanuit de praktijk. Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014 Actualiteiten vanuit de praktijk Bouw en Vastgoedcursus 12-6-2014 Algemeen PT Finance Actualiteiten Toegenomen aandacht tijdelijk beheer. Toenemende aandacht voor exploitatie. Fiscale optimalisatie door

Nadere informatie

Willen en kunnen bepalen de samenwerkingsvorm

Willen en kunnen bepalen de samenwerkingsvorm Willen en kunnen bepalen de samenwerkingsvorm ing. Michel van Rooyen en ing. Marcel van Rosmalen Alhoewel de crisis in de markt voor vastgoed zich in volle hevigheid manifesteert worden aan de andere kant

Nadere informatie

Broederenplein. Stedelijke herverkaveling: theorie. Inleiding

Broederenplein. Stedelijke herverkaveling: theorie. Inleiding Broederenplein Leegstand Stedelijke herverkaveling Mr. G. van Moorsel Aukema, jur adviseur gebiedsontwikkeling Grote Overstraat Stadshof Inleiding Nog geen wetgeving Theorie stedelijke herverkaveling 3

Nadere informatie

De toekomst van bedrijventerreinen?

De toekomst van bedrijventerreinen? De toekomst van bedrijventerreinen? Prof. dr. Erwin van der Krabben Radboud Universiteit Nijmegen University of Ulster, Belfast (NI) SKBN / Platform31 Seminar Tilburg 16 juni 2016 Inhoud 1. Is veroudering

Nadere informatie

Datum voorstel Datum raadsvergadering Bijlagen Ter inzage 17 juli 2012 17 juli 2012 1 5 vertrouwelijke bijlages

Datum voorstel Datum raadsvergadering Bijlagen Ter inzage 17 juli 2012 17 juli 2012 1 5 vertrouwelijke bijlages Raadsvoorstel Agendapunt: 16 Onderwerp risicomanagement grondexploitaties Datum voorstel Datum raadsvergadering Bijlagen Ter inzage 17 juli 2012 17 juli 2012 1 5 vertrouwelijke bijlages Aan de gemeenteraad,

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp

onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp gemeente Haarlemmermeer Nota van B&W onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp Portefeuilehouder A. Elzakalai, J.J. Nobel, C.J. Loggen Collegevergadering

Nadere informatie

Stappenplan nieuwe Dorpsschool

Stappenplan nieuwe Dorpsschool Stappenplan nieuwe Dorpsschool 10 juni 2014 1 Inleiding Het college van burgemeester en wethouders heeft op 10 juni 2014 dit stappenplan vastgesteld waarin op hoofdlijnen is weergegeven op welke wijze

Nadere informatie

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes.

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Inleiding. In de loop der jaren is een groot aantal grondstrookjes die eigendom zijn van de gemeente Weert bij overeenkomst in gebruik gegeven aan particulieren.

Nadere informatie

Regels voor activa ; Waarderingsgrondslagen

Regels voor activa ; Waarderingsgrondslagen www.jooplengkeek.nl Regels voor activa ; Waarderingsgrondslagen De waarderingsgrondslag is de wijze waarop de activa (bezit) wordt gewaardeerd in de administratie (boekhouding, balans). Voor welke prijs?

Nadere informatie

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente

Nadere informatie

Startnotitie procedure bestemmingsplan Brediusgronden

Startnotitie procedure bestemmingsplan Brediusgronden Startnotitie procedure bestemmingsplan Brediusgronden Startnotitie procedure bestemmingsplan Brediusgronden 1. Inleiding Het college heeft op 17 juli 2013 besloten om een intentieoverkomst met Rijkswaterstaat

Nadere informatie

Ruimte voor ontwikkeling. Financiële haalbaarheid en management van gebiedsontwikkeling

Ruimte voor ontwikkeling. Financiële haalbaarheid en management van gebiedsontwikkeling Ruimte voor ontwikkeling Financiële haalbaarheid en management van gebiedsontwikkeling U WILT UW GEBIED ONTWIKKELEN. DAT ROEP VEEL VRAGEN OP: HOE PAK IK DAT AAN? EN IS HET FINANCIEEL WEL HAALBAAR IN DEZE

Nadere informatie

Gemeente Lingewaard. Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard 15INT00561

Gemeente Lingewaard. Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard 15INT00561 15INT00561 Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Lingewaard Gemeente Lingewaard De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Lingewaard gehanteerde methodiek weer voor grondwaardebepaling voor bouwrijpe

Nadere informatie

Bijlage H: VAKGEBIED PROJECTMANAGEMENT

Bijlage H: VAKGEBIED PROJECTMANAGEMENT RVOI-2001 Bijlage H: VAKGEBIED PROJECTMANAGEMENT Deze Bijlage is opgesteld door de heer ir. C.H. Wentink, sectordirecteur Ruimte, vastgoed en economie van Witteveen + Bos. Hij heeft zich hierbij o.a. laten

Nadere informatie

PPS Zuidas Amsterdam Elco Brinkman

PPS Zuidas Amsterdam Elco Brinkman PPS Zuidas Amsterdam Elco Brinkman 15 september 2008 NVBK en DACE Inhoud Bestuurlijke voorgeschiedenis Gebiedsontwikkeling Zuidas en doelstellingen Private betrokkenheid Businesscase Risico s en uitdagingen

Nadere informatie

Financiële sturing. Bijeenkomst vastgoedprofessionals 's-hertogenbosch. Amersfoort 14 oktober 2011 Sidney Mac Gillavry

Financiële sturing. Bijeenkomst vastgoedprofessionals 's-hertogenbosch. Amersfoort 14 oktober 2011 Sidney Mac Gillavry Bijeenkomst vastgoedprofessionals 's-hertogenbosch Amersfoort 14 oktober 2011 Sidney Mac Gillavry Financiële sturing Inleidende vraag: Wat is beter om te hanteren: KPDH of markthuur? De vraag anders gesteld:

Nadere informatie

Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond

Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond 1 juli 2015 1. Inleiding Deze versie van de instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of ontwikkelaar eigenaar is van de grond

Nadere informatie

CULTUREEL ERFGOED EN DE VERTALING NAAR RUIMTELIJKE PLANNEN

CULTUREEL ERFGOED EN DE VERTALING NAAR RUIMTELIJKE PLANNEN CULTUREEL ERFGOED EN DE VERTALING NAAR RUIMTELIJKE PLANNEN Onderzoek naar cultuurhistorische structuren, landschappen en panden Aansluitend op Belvedere- (Behoud door ontwikkeling) en het MoMo-beleid (Modernisering

Nadere informatie

Nota Grondbeleid Woudenberg 2014

Nota Grondbeleid Woudenberg 2014 Nota Grondbeleid Woudenberg 2014 Auteur: Kernteam grondbeleid Gemeenteraad Woudenberg 0 25-09-2014 Beleidsnota Grondbeleid Woudenberg 2014. Woudenberg, juli 2014 Bestuurlijk opdrachtgever: Wethouder G.A.

Nadere informatie

Memo. Mr. J.C. de Looff 3 augustus 2012. Gemeente Oisterwijk 313295430. Begeleiding contract Bosrand. 1. Inleiding

Memo. Mr. J.C. de Looff 3 augustus 2012. Gemeente Oisterwijk 313295430. Begeleiding contract Bosrand. 1. Inleiding Memo Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate Advisory Orteliuslaan 982 3528 BD Utrecht Postbus 3180 3502 GD Utrecht Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9985 www.deloitte.nl Behandeld

Nadere informatie

Vraag 6 Hoe groot is de vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte die u denkt nodig te hebben voor uw uitbreiding- of verplaatsingsplannen?

Vraag 6 Hoe groot is de vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte die u denkt nodig te hebben voor uw uitbreiding- of verplaatsingsplannen? Conclusie Tot 2020 wordt een behoefte naar bedrijventerrein in de gemeente Zijpe geraamd van circa 5 hectare. Dit is ook de oppervlakte die in de planningsopgave in de provinciale structuurvisie is opgenomen.

Nadere informatie

Het risico van (plan)schade bij het schrappen van winkel- en/of kantoorbestemmingen

Het risico van (plan)schade bij het schrappen van winkel- en/of kantoorbestemmingen Het risico van (plan)schade bij het schrappen van winkel- en/of kantoorbestemmingen Arjan Bregman Leerkring Kantoren- en winkelleegstand G32-steden Rol en mogelijkheden gemeenten bij bestrijding kantoren-

Nadere informatie

Voorstel aan de raad. Geadviseerd besluit. Toelichting op beslispunten. Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu. 134610 25 maart 2015. 2 J.

Voorstel aan de raad. Geadviseerd besluit. Toelichting op beslispunten. Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu. 134610 25 maart 2015. 2 J. Verantwoordelijk team Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Nummer Kenmerk Raad d.d. 134610 25 maart 2015 Paragraaf begroting Portefeuillehouder 2 J. Verstand Steller M.J.G. Nagel Datum 30 januari 2015 Vlottrekken

Nadere informatie

'DE ZWAAN' vof. Inhoud. 01 Bouwmanagement. 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw

'DE ZWAAN' vof. Inhoud. 01 Bouwmanagement. 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw 0 T Inhoud 01 ouwmanagement 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw 04 Initiatieffase bij nieuwbouw 05 Schetsfase bij verbouwing of nieuwbouw 06 Voorontwerp

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA 's-gravenhage. Geachte Voorzitter,

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA 's-gravenhage. Geachte Voorzitter, Directie Regionale Zaken De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA 's-gravenhage uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 21 december 2006 DRZ. 2007/256 30 januari 2007

Nadere informatie

Plan van aanpak Ontwikkeling Haringbuys

Plan van aanpak Ontwikkeling Haringbuys Plan van aanpak Ontwikkeling Haringbuys Corsa: 2009026233 Aanleiding Als gevolg van het collegeprogramma 2009 2014 zal: Een projectplan worden opgesteld in 2009 voor het project Haringbuys. Een positief

Nadere informatie

Beschikbaarstelling van een krediet voor de aankoop van gronden in diverse plangebieden in de gemeente Heusden

Beschikbaarstelling van een krediet voor de aankoop van gronden in diverse plangebieden in de gemeente Heusden Raadsvoorstel Inleiding: Volgens het duale stelsel zijn wij bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Als die rechtshandelingen van ingrijpende aard zijn, vragen wij uw raad vóóraf

Nadere informatie

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Datum: 2 juni 2015 1. Inleiding 2. De markt 3. Doelstelling OMU 4.

Nadere informatie

1.6 SNELHEID MAKEN MET GLOBALE EINDPLANNEN

1.6 SNELHEID MAKEN MET GLOBALE EINDPLANNEN 1.6 SNELHEID MAKEN MET GLOBALE EINDPLANNEN Mariël Gerritsen, planoloog / Commercieel directeur SAB Arnhem Tjakko Smit, directeur projecten Bouwfonds Ontwikkeling Bert Breedveld, manager grondgebiedzaken

Nadere informatie

Bijlage 2 Indicatieve doorlooptijden (open) aanbesteding(svarianten)

Bijlage 2 Indicatieve doorlooptijden (open) aanbesteding(svarianten) Bijlage 2 Indicatieve doorlooptijden (open) aanbesteding(svarianten) Wanneer duidelijkheid burger* Aanbestedings dossier gereed Opties 0 en 1 Optie 2 Optie 3 Optie 4 DT Noord (verlegd en verdiept**) met

Nadere informatie

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD

VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD Onderwerp: Openen Exploitatie Stijn Streuvelslaan Registratienummer: 00539526 Op voorstel B&W d.d.: 28-04-2015 Datum vergadering: 07-07-2015 Portefeuillehouder: Helm Verhees

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten van Noord-Holland; Besluiten vast te stellen: 2 Subsidie initiatief fase

Gedeputeerde Staten van Noord-Holland; Besluiten vast te stellen: 2 Subsidie initiatief fase Besluit van 26 november 2013, nr. 2013, 181477/254653 van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland tot vaststelling van de Uitvoeringsregeling subsidie collec tieve zelfbouw Noord-Holland 2013 Gedeputeerde

Nadere informatie

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN 2015D22099 LIJST VAN VRAGEN De vaste commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf

Nadere informatie

februari 2012 De volgende vormen van verbonden partijen kunnen worden onderscheiden.

februari 2012 De volgende vormen van verbonden partijen kunnen worden onderscheiden. februari 2012 Verbonden partijen en aanbesteding 1. Algemeen Het takenpakket van gemeenten en provincies is groot. Deze taken worden niet altijd door de eigen ambtelijke organisatie van de gemeenten en

Nadere informatie

Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, Gemeente Leiden (februari 2013) Ontwikkelstrategie

Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, Gemeente Leiden (februari 2013) Ontwikkelstrategie (februari 2013) Ontwikkelstrategie Lammenschans, Leiden in opdracht van: Gemeente Leiden februari 2013, Amsterdam Kerkstraat 204 1017 GV Amsterdam Postbus 15550 1001 NB Amsterdam Soeters Van Eldonk architecten

Nadere informatie