HELMOND- NOORD > WIJKVISIE

Transcriptie

1 HELMOND- NOORD > WIJKVISIE 1

2 Inhoud 1. Wijkvisie Helmond-Noord 3 2. Opzet visie 3 3. Helmond-Noord anno Algemeen Sociale en maatschappelijke kwaliteit 3 4. Marktkwaliteit op hoofdlijnen Marktontwikkeling Vraag en aanbod versus de voorraad in Helmond-Noord 9 5. Ruimtelijke en fysieke kwaliteit Woonmilieus en de woningen Winkelcentrum Woningen Woningen en woonmilieu per wijk Kansen voor Helmond-Noord 19 Deel 2 - Visie Confrontatiematrix Helmond-Noord Sleutelproject 1 - Onderzoek mogelijkheden woonruimteverdeling om leefbaarheid te verbeteren Sleutelproject 2 - Samenwerking tussen partijen duurzaam vormgeven Sleutelproject 3 - Communicatietraject Sleutelproject 4 - Aantrekkelijker maken van De Bus (eventueel samen met het ontwikkelen van een woonservicezone) Sleutelproject 5 - Werken met een woonservicezone Sleutelproject 6 - Investeringen in groen en openbare ruimte Sleutelproject 7 - Toegankelijkheid voor starters vergroten Sleutelproject 8 - Kwaliteitsverbetering woningen Wijkvisie Helmond-Noord Voor u ligt de wijkvisie van Helmond-Noord. Hierin vindt u de visie van de partners en bewoners van de wijk. In gezamenlijkheid hebben zij de toekomst van Helmond-Noord bepaald. Deze visie geeft antwoord op de vraag: Wat is de kwaliteit van de wijk in 2030? en Wat is ervoor nodig om dit te bereiken? Het initiatief om deze wijkvisie op te stellen komt van toenmalig wethouder Yeyden. De visie is het resultaat van veel voorwerk. Het is het product van vele gesprekken met bewoners en professionals die in de wijk werkzaam zijn. Er zijn gesprekken gevoerd met bewoners in een camper, er is een wijkmanifestatie geweest, een thema-avond en buurtbijeenkomsten. Met bewonersvertegenwoordigers en professionals zijn diverse bijeenkomsten geweest. Er is daarnaast een stedenbouwkundige studie en een data-analyse uitgevoerd. Het resultaat van dit voorwerk is een compleet beeld over de wijk, samengevat in een sterkte- en zwakteanalyse en een verkenning van de kansen en bedreigingen. Op basis van al deze gegevens hebben bewoners en professionals een visie ontwikkeld die ertoe moet leiden dat Helmond-Noord in 2030 een gewilde wijk is. De betrokken partijen: Bewoners Stichting Projectgroep Dagelijks Beheer Woonpartners Volksbelang LEV-groep Politie Gemeente Helmond Boag Advies en Management en Quintis hebben het traject begeleid en de visie op papier gezet. 2. Opzet visie Het eerste deel van de visie bestaat uit de context van de wijk, dit bestaat uit de omschrijving en analyse. Het tweede deel bestaat uit de visie op de toekomst van de wijk. Bij de wijkvisie stellen wij ons telkens de vraag: Wat maakt van Helmond-Noord een gewilde wijk. Om deze vraag te beantwoorden worden drie dimensies uitgewerkt. Ten eerste de sociale en maatschappelijke kwaliteit, ten tweede de ruimtelijke en fysieke kwaliteit en als derde de marktkwaliteit van de buurten. De sociale en maatschappelijke vitaliteit gaat over hoe prettig mensen (samen) leven in Helmond-Noord, de mate waarin op veranderingen kan worden ingespeeld en de voorzieningen die hieraan bijdragen. De ruimtelijke en fysieke kwaliteit zegt iets over de mate waarin de woningen en woonomgeving aansluiten bij woonwensen van bepaalde groepen. De marktkwaliteit heeft uiteraard een sterke relatie met de eerste twee dimensies. Maar omdat Helmond-Noord een wijk is waar niet iedere bewoner zich op de markt een woning kan veroorloven (koop- of duurdere huurwoning), is onder de marktkwaliteit ook de volkshuisvestelijke kwaliteit geschaard. Deze gaat over de kwaliteit en betaalbaarheid van de woningen. 3. Helmond-Noord anno Algemeen Helmond-Noord is met ongeveer woningen de grootste wijk in Helmond. Zowel in het oosten als in het westen wordt de wijk begrensd door een kanaal, de oude en de nieuwe Zuid Willemsvaart. De wijk is, na een kleinschalig begin aan de zuidrand (jaren 50), in de jaren 60 en 70 sterk uitgegroeid in noordelijke richting. De wijk bestaat volgens de gemeentelijke wijkindelingen uit drie buurten: De Eeuwsels, Binderen en Bloemvelden. Bij de Helmonders zijn er meer subbuurten bekend, te weten: Vogelbuurt, Muziekbuurt, Planetenbuurt, Schilders- en Dichtersbuurt, Bloem- en Paardenvelden (soms De Wilma genoemd), Jeruzalem en Haverveld. De bouw van de wijk is gestart in de jaren 50 in de Bloemvelden, daarna volgen De Eeuwsels en Binderen in de jaren Figuur 3.1 Helmond-Noord 3.2 Sociale en maatschappelijke kwaliteit Helmond-Noord heeft een aantal eigenschappen die de wijk sociaal en maatschappelijk vitaal maken. Bewoners geven in gesprekken aan vooral de sociale samenhang en het groen in de wijk te waarderen. De wijk heeft een zeer goed voorzieningenniveau. Er zijn echter ook indicaties dat deze vitaliteit achteruit gaat. Voor de beschrijving van de sociale en maatschappelijke kwaliteit is naast de campergesprekken gebruik gemaakt van gegevens van CBS, de gemeente, het ministerie van VROM (nu BZK), PRIMOS, Pearl en de corporaties. De meeste gegevens zijn van de periode

3 3.2.1 Leefbaarheid De score op de leefbaarometer (VROM, 2010) is hoofdzakelijk matig positief en positief. In de noordelijke kant van de Bloem- en Paardenvelden is de leefbaarheid matig. Uit gegevens van Woonpartners blijkt ook de Planetenbuurt leefbaarheidsproblemen te kennen. De leefbaarheid is in deze buurten de laatste jaren verbeterd. Dit geldt met name voor de noordkant van de Bloem- en Paardenvelden Sociaal-economische kenmerken: benedengemiddelde score Bewoners: enige vergrijzing Helmond-Noord heeft relatief meer ouderen en minder jongeren dan het stedelijk gemiddelde van de Gemeente Helmond. Binderen is het meest vergrijsd. Een kwart van de bevolking van Helmond is 55 jaar of ouder. Dit percentage ligt in Helmond-Noord met 32% wat hoger. In Binderen is het aandeel ouderen, met name de categorie jarigen, wat hoger (37%). Het aandeel 0-14-jarigen en jarigen ligt in Helmond- Noord net onder het stedelijk gemiddelde. Op buurtniveau heeft de wijk Binderen gemiddeld minder jongeren. Huishoudenstypes: vergelijkbaar met hele gemeente Het meest voorkomende huishoudentype in Helmond zijn gezinnen met kinderen (38%), gevolgd door alleenstaanden (33%) en gezinnen zonder kinderen (29%). De verdeling in Helmond-Noord wijkt daar nauwelijks van af. Op buurtniveau zien wij echter dat Eeuwels met 27% een wat lager percentage alleenstaanden heeft. Binderen heeft door de sterkere vergrijzing een wat hoger aandeel gezinnen zonder kinderen (35%) en relatief minder gezinnen met kinderen (33%). Inkomen: benedengemiddeld Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen bedraagt 85% van het gemiddelde inkomen in de gemeente Helmond ( ,- versus ,-). In Bloemvelden is dit het laagst (O&S Helmond 2011). Tabel 1 Inkomen buurten Helmond-Noord 2011 Bloemvelden Binderen Eeuwsels Gemiddeld besteedbaar inkomen in euro in 2011 Index (100) (ten opzichte van gemeente) Het aandeel huishoudens met een laag inkomen ligt in Helmond-Noord (55%) een stuk hoger dan stedelijk gemiddeld (45%) en daarbij is het aandeel hogere inkomens wat lager. Arbeidsparticipatie: laag, deels door vergrijzing Iets meer dan 8% van de beroepsbevolking van Helmond- Noord was op 1 januari 2011 werkloos. Dit is meer dan het gemeentelijke gemiddelde van 6,6%. 15% Van de werklozen in de stad was in 2009 woonachtig in Helmond-Noord. In Helmond-Noord ontvangt 4,7% van de bewoners een bijstandsuitkering, tegen 3,8% in de gehele gemeente. 17% Van de uitkeringsontvangers in Helmond woonde in 2009 in Helmond-Noord. Allochtonen: iets bovengemiddeld, met name in Bloemvelden In Helmond-Noord is het percentage niet-westerse allochtonen 13%, dat is nauwelijks hoger dan het stedelijk gemiddelde van 12%. Binnen Noord is het aandeel in Bloemvelden het hoogst. Binderen ligt onder het gemiddelde. Tabel 2 Aandeel niet-westerse allochten Buurt % niet-westerse allochtonen Binderen 11% Bloemvelden 18% Eeuwsels 12% Bron: Buurtatlas 2011 Zorg: veel zorgvragers Het aandeel Wmo-cliënten ligt in Helmond-Noord met 7,5% van de wijkbewoners hoog, wat te verklaren is doordat er relatief veel ouderen wonen. In geheel Helmond is dit 5,6% van de totale bevolking Leefbaarheidsactiviteiten: veel initiatieven, ook van bewoners Er vinden veel sociale activiteiten plaats in Helmond-Noord. Er zijn drie wijkcentra waar diverse activiteiten plaatsvinden. Bewoners nemen zelf initiatief. Naast het rijke verenigingsleven is er de Stichting Projectgroep Dagelijks Beheer. Er zijn meerdere wijkverenigingen actief in Noord; wijkvereniging Samen Actief, Belangenbehartiging Planetenbuurt, Jeruzalem en seniorenvereniging de Schaapskooi. Ook hebben de Muziekbuurt, de Planetenflats, Haverveld, Bloem- en Paardevelden, Jeruzalem en de Schilders-Dichterswijk een vertegenwoordiging in de wijk door middel van een bewonersgroep, en is er in de Vogelbuurt een activiteitenvereniging. De brede welzijnsorganisatie LEVgroep levert diverse diensten aan groepen en individuele inwoners van de wijk. Het gaat hierbij om leefbaarheidsprojecten (bijvoorbeeld buurtpreventie, overlastbestrijding en buurtbemiddeling), om jeugd- en jongerenwerk, opbouwwerk, en om individuele hulp, bijvoorbeeld gezinscoaches, maatschappelijk werk, sociaal raadsliedenwerk, vrijwillige thuiszorg, ondersteuning van mantelzorgers en ouderenwerk. LEVgroep werkt intensief samen met andere professionele en vrijwilligersorganisaties in de wijk. Bloem- en Paardevelden en Haverveld en de Vogelwijk hebben een buurtpreventie. De corporaties organiseren buurtbeheerder, professionals die in de wijk actief zijn verenigen zich in een signaleringsteam. Hiermee worden vroegtijdig probleemgevallen gesignaleerd en aangepakt Samenleven: sterke binding, verschillende meningen over sociale samenhang Over het algemeen is sprake van een grote mate van wijkgebondenheid van de inwoners van Helmond-Noord. Het verloop van de bevolking is beperkt, weinig mensen verlaten de wijk. De bewoners zelf zijn tevreden over de wijk, zo blijkt uit de campergesprekken. Helmond-Noord is een goede wijk waar het prettig toeven is. Ook de leden van het signaleringsteam zijn het erover eens dat de aanwezigheid van sociale huurwoningen een sterkte van de wijk is. Het zorgt voor huisvestingsmogelijkheden voor mensen met beperkte financiële mogelijkheden. Er zijn wel ontwikkelingen gaande. De veranderende bevolkingssamenstelling in de wijken met sociale huurwoningen (met name de Vogelbuurt), met de nodige verschillen in leefstijlen, leidt wel eens tot botsingen. In de Planetenbuurt is steeds meer sprake van mensen die op zichzelf zijn. De sociale binding neemt in deze buurten af. Dit kan versterkt worden doordat ouderen de wijk moeten verlaten wanneer zij slecht ter been raken. Tijdens de campergesprekken is dit beeld bevestigd. Daarnaast worden hangjongeren en vergrijzing, de verkeersdruk, parkeeroverlast en geluidsoverlast genoemd. Er zijn wel tegengeluiden. Tijdens dezelfde campergesprekken waren ook geluiden te horen dat het juist beter gaat. Er zijn meer jongeren in de wijk komen wonen, de achterstand in het onderhoud (aan woningen) is ingehaald, er zijn meer speelvoorzieningen gerealiseerd, en de sociale samenhang is versterkt. Over het algemeen is te stellen dat er de nodige aandachtspunten zijn, vooral in de Vogel- en Planetenbuurt, maar dat er ook veel goed is en het steeds beter gaat Zelfredzaamheid bewoners: veel organiserend vermogen, maar ook achterblijvers Zoals hierboven vermeld is er een rijk verenigingsleven en zijn er diverse initiatieven van bewoners zelf, of waarbij zij betrokken worden. Er zijn echter ook mensen die zichzelf minder goed kunnen redden. De werkloosheid is hoog en er zijn relatief veel mensen met weinig kansen op de arbeidsmarkt. Dit aantal schijnt toe te nemen en heeft mogelijk een relatie met het feit dat er veel sociale huurwoningen in de wijk te vinden zijn. Er is een toename van het aantal mensen dat contributiegelden niet meer op kan brengen, wat duidt op groter wordende armoede. Het aantal huisuitzettingen is bij beide corporaties lager dan het landelijk gemiddelde, maar de verwachting is dat dit gaat stijgen. Ook het aantal huurders met huurachterstanden is op dit moment lager dan andere jaren. Ouderen kunnen niet goed terecht in de wijk omdat er maar een beperkt aantal seniorenwoningen is. Woningen zijn voor hen niet goed toegankelijk. Tegelijkertijd voelen zij zich sterk verbonden met de wijk. Zodra ouderen minder mobiel worden dreigen zij of thuis in de problemen te komen of zullen zij moeten verhuizen. Dit kan voor hen sociale gevolgen als vereenzaming hebben Schoon, heel, veilig: redelijk Over het algemeen scoort Helmond-Noord gemiddeld op waardering van woning, omgeving, voorzieningen en leefbaarheid/veiligheid. (Binnenstad, Oost en West scoren minder goed.) Er wordt wel geklaagd over dat de omgeving niet schoon is. Klachten ten aanzien van het groen gaan over het onderhoud of de veiligheid. Daarnaast is in de piekuren sprake van verkeersonveilige situaties in met name het schoolverkeer. In 2009 voelde 18% van de inwoners van Helmond-Noord zich onveilig in de eigen buurt. Uit politiegegevens blijkt dat er niet meer inbraken zijn dan in andere wijken. Er zijn geen indicaties dat de gevoelens van onveiligheid overeen komen met grotere criminaliteitscijfers Voorzieningen: veel, divers De kracht van Helmond-Noord is dat er zeer veel, uiteenlopende voorzieningen te vinden zijn. Deze liggen in het hart van de wijk, waardoor zij goed bereikbaar zijn. Ook over het aanbod van voorzieningen zijn de bewoners meest tevreden. Bij uitstek noemen bewoners winkels als de meest belangrijke voorziening. Daarnaast zijn veel genoemd: scholen, speelvoorzieningen, apotheek, gezondheidscentrum, openbaar vervoer, groen, sport en activiteiten. Wat niet of onvoldoende aanwezig is zijn voorzieningen voor jonge en ook oudere kinderen, sportvoorzieningen, een zwembad en winkels voor niet dagelijkse behoeftes. In november 2011 is een tweede Brede School midden in de wijk geopend. Onderwijs Er zijn vijf basisscholen in de wijk, waarin alle grote geloofsovertuigingen in Nederland in vertegenwoordigd zijn. Daarnaast is er een vrije school en lager speciaal onderwijs. Er zijn twee middelbare scholen (van vmbo tot en met atheneum en een ROC. De meeste leerlingen hoeven voor onderwijs niet de wijk uit. De scholen hebben naast hun onderwijsfunctie ook een signaleringsfunctie. Zij herkennen vaak als eerste opkomende problemen. Sommige scholen geven aan dat zij ook een voorlichtingsfunctie hebben, en geven aan dat zij de mogelijkheid hebben om moeilijk bereikbare mensen te benaderen. Zij zijn een ontmoetingsplaats voor de ouders. 4 5

4 Figuur 3.2 Onderwijsvoorzieningen in Helmond-Noord gekeerd. Daardoor nodigt het niet uit tot ontmoeting (bijvoorbeeld voor ouderen). Het is weinig toegankelijk, met slechte entrees. Het is een typisch winkelcentrum uit de jaren 70. Netjes maar met weinig uitstraling. De winkeliers zijn zich momenteel aan het beraden over de toekomst van het winkelcentrum. Zij hebben aangegeven betrokken te willen zijn bij activiteiten in de buurt Oplossend vermogen organisaties: goede samenwerking, maar ook verkokering Er is sprake van een goede samenwerking tussen bewonersgroepen en instellingen in de wijk (signaleringsteam, wijkraad, en dergelijke). Toch is er ook sprake van verkokering van een aantal organisaties in de wijk. Samenwerking is niet altijd optimaal. Zorg De Eeuwsels en de Pannenhoeve zijn twee grote zorgcentra met aanleunwoningen. Naast de functie van verzorgingstehuis bieden zij ook maaltijden, dagverzorging en ontspanningsactiviteiten aan. Bij De Eeuwsels wordt ook psychiatrische zorg aangeboden. Dit complex ligt naast het winkelcentrum, zodat zeer veel voorzieningen nabij zijn. Het Thomashuis is een woonvorm en aanbieder van logies en dagbesteding voor verstandelijk gehandicapten. In het ORO Logeerhuis kunnen gehandicapte kinderen tijdelijk opgevangen worden. Er zijn meerdere aanbieders van kinderopvang, twee huisartsen, pedicures, fysiotherapeuten, een consultatiebureau en drie apotheken. Activiteiten Er zijn drie buurtcentra in de wijk van waaruit veel activiteiten georganiseerd worden: De Boerderij in Eeuwsels, de Terp in Bloemvelden en de Kamenij in de Dichters- en Schildersbuurt. Er wordt veel gebruik gemaakt van de activiteiten in deze buurtcentra. Daarnaast bieden de buurtcentra ruimte aan het rijke verenigingsleven van Helmond-Noord. De nadruk ligt op Figuur 3.3 Onderwijsvoorzieningen in Helmond-Noord de avond, de Terp is het enige centrum dat ook overdag open is. Overige activiteiten zijn een scouting, kinderboerderij, dansschool en volksuniversiteit. Naast de Terp is jongerencentrum JOVIC gevestigd, maar dit gaat sluiten. Sport en recreatie Er zijn drie sportzalen in de wijk, waar diverse binnensporten worden uitgeoefend. Daarnaast is er een fietscrossparcours. Aan de rand van de wijk ligt een zwembad, voetbalvelden (Helmond Sport voetbalt aan de zuidkant van de wijk) en enkele tennisparken. Winkels In het hart van de wijk ligt wijkwinkelcentrum De Bus. Hierin zijn diverse branches vertegenwoordigd. Onder andere zijn er twee supermarkten (een goede combinatie van een kwaliteitssupermarkt en een discounter), een slager, visspeciaalzaak, drogisterij, Blokker, bakker en een groenteboer gevestigd. Er is nu nog een bibliotheek in het winkelcentrum aanwezig. Er zijn 100 parkeerplaatsen. Het centrum wordt veel gebruikt, maar het is naar binnen Een tweede winkelcentrum is gevestigd aan de Vondellaan in het zuiden van de wijk. Dit betreft een lint winkels en aan de overkant van de weg ligt een supermarkt. Deze valt strikt genomen buiten de wijk maar heeft natuurlijk wel een functie voor de wijk. De kleine winkels doen het niet allemaal even goed. Het betreft onder andere een patisserie en lowbudgetkledingzaken. De winkels hebben een functie voor de Schilders- en Dichtersbuurt Economische vitaliteit Ondernemerschap Ondernemers blijken vaak een nauwe betrokkenheid bij de wijk te hebben. Hun kennis en lef kunnen een positieve impuls zijn voor een wijk. Het voorzieningen- en winkelaanbod is groot, wat duidt op een actieve ondernemersgroep. Zij nemen een actieve rol in en gaan weer aansluiten bij het overleg met de projectgroep. De situatie bij de Vondellaan is kwetsbaar. Vanwege de nabijheid van het centrum en de uitbreiding van het winkelgebied daar, krijgen zij geen kansen om hun gebied te vergroten. Het is ook de vraag of dit levensvatbaar is. Bereikbaarheid en verkeer De wijk ligt relatief ver af van de snelweg naar Eindhoven (A270) en de A67, en heeft alleen een drukke ontsluitingsweg (N279) daarheen en naar Den Bosch. Dit is voor mensen die buiten Helmond werken van belang. Veel andere wijken hebben een station, in tegenstelling tot Helmond-Noord. In de toekomst zal dit verbeteren. De N279 naar Den Bosch zal worden verbreed en met de komst van de Noordoostcorridor (nieuwe verbindingsweg tussen N279 en Eindhoven-Noord) zal de wijk goed ontsloten zijn. In de piekuren is sprake van verkeersonveilige situaties in met name het schoolverkeer. De wijk is via drie ontsluitingswegen goed bereikbaar. Er is daarnaast een uitgebreid fietsroutenetwerk. De Nachtegaallaan wordt genoemd als verkeersonveilig bij het oversteken. Parkeerplaatsen liggen voor de woningen in de straat, waardoor auto s het straatbeeld domineren. Er ontstaan steeds meer parkeerproblemen in de wijk, met name in de zuidelijk gelegen buurten. Het openbaar vervoer is standaard voor een dergelijke wijk. Twee keer per uur rijdt er een bus via Eeuwsels, Binderen en Bloemvelden naar wijkwinkelcentrum De Bus. Doordat de bus een rondje rijdt is er voor alle bewoners binnen 500 meter een bushalte te vinden Bijzonderheden per buurt Muziekbuurt Het sociale klimaat in de Muziekbuurt is goed. De bewoners in de buurt hebben een vrij homogene leefstijl en zijn nauw bij elkaar betrokken. Er zijn weinig sociale problemen op wat overlast van hangjongeren na. Toch dreigt een verschuiving in de sociale cohesie in de buurt. Sommige nieuwe bewoners sluiten minder goed aan bij de sociale structuren in de buurt. Het is niet duidelijk of er sprake is van asociaal gedrag van nieuwkomers, of dat er vanwege de hogere huizenprijzen mensen instromen met een hoger inkomen, die individualistischer zijn en zich niet conformeren aan de normen van de huidige bewoners. Planetenbuurt Er is instroom van mensen van buitenaf die op zichzelf zijn en niet aansluiten op de sociale samenstelling in deze buurt. In sommige gevallen zijn zij ook sociaal zwakker. De bewoners die al wat langer in deze buurt wonen, vinden het imago van de buurt achteruit gaan. Hierdoor is veel ergernis en een lage tolerantie ten aanzien van nieuwkomers met een ander leefstijl. In de Planetenbuurt zijn de woningen gehorig, dit leidt soms tot overlastproblemen. De leefbaarheidsscore is tussen 2006 en 2010 verbeterd (van matig naar matig positief volgens de leefbaarometer van het ministerie BZK). Binderen/Vogelbuurt De parkeerproblematiek in de Vogelbuurt neemt toe. Het sociale klimaat is goed en vergelijkbaar met de Muziekbuurt. Er zijn klachten over toename van sociaal zwakke mensen met een andere leefstijl, die vanuit herstructureringswijken naar de Vogelbuurt komen; het zogenaamde waterbedeffect. Hier kan sprake zijn van (erger wordende) polarisatie. Bloem- en Paardenvelden en Haverveld In Bloem- en Paardenvelden en Haverveld staat voornamelijk de leefbaarheid aan de noordelijke rand van de buurt onder druk ( matig volgens de Leefbaarometer). De cohesie en betrokkenheid in dit gedeelte van de buurt is te omschrijven als volks en familiaal. De toegankelijkheid voor nieuwkomers met een andere leefstijl of achtergrond is beperkt, wat vernieuwing remt. Ondanks verbetering van de leefbaarheid (het gebied met een matige leefbaarheid is verkleind sinds 2006), is het imago van dit gedeelte van de buurt niet positief. 6 7

5 Schilders- en Dichtersbuurt en Jeruzalem Het sociale klimaat in de Schilders- en Dichtersbuurt is goed. De bewoners in de buurt hebben een vrij homogene leefstijl. Er zijn weinig sociale problemen, op wat geluidsoverlast bij een aantal appartementen aan de Rembrandtlaan na. Dit is te verklaren doordat deze complexen voornamelijk aan jongeren verhuurd worden. Volksbelang beheert deze complexen intensiever dan normaal, om de overlast te beperken. 4. Marktkwaliteit op hoofdlijnen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mate waarin de woningen en woonomgeving aansluit bij woonwensen van bepaalde groepen. De woningen en het huidige woonmilieu worden in beeld gebracht, alsmede de waardering hiervan. Waar mogelijk wordt dit afgezet tegen de woonwensen. 4.1 Marktontwikkeling Het laatste woningmarktonderzoek in Helmond dateert van 2008, voor de crisis. Deze tekorten die hierin geschetst werden kunnen inmiddels als achterhaald beschouwd worden. Zij geven weliswaar een langetermijnrichting aan, maar er zijn steeds meer geluiden dat er vanaf 2030 sprake zou kunnen zijn van demografische krimp. In onderstaande beschrijving van de marktontwikkeling hebben wij de verwachtingen van 2008 geactualiseerd op basis van onze kennis van de huidige woningmarkt in de regio. Dit betreft een interpretatie, en is niet gebaseerd op onderzoek. Vraag korte termijn In 2008 was er een tekort voorzien voor de periode van meer dan middeldure en dure eengezins-koopwoningen. Aan goedkope koopwoningen was een overschot. Ook was er een overschot aan koopappartementen. Er was een klein overschot aan huurwoningen, met name in het goedkope en middeldure segment. Er was vooral een overschot aan eengezinswoningen. Door de crisis is het beperkte overschot aan huurwoningen voorlopig van de baan. Ook zijn er indicaties dat de koopvraag verschuift naar goedkopere woningen, waardoor het grote tekort aan middeldure koopwoningen goeddeels verdampt zal zijn. De vraag naar koopwoningen zal primair gericht zijn op eengezinswoningen en komt voornamlijk van gezinnen. Vermoedelijk bestaat er nu alleen nog een klein tekort aan betaalbare eengezinskoopwoningen. Door een vastzittende woningmarkt (mensen stellen hun verhuizing uit) wordt deze vraag niet gerealiseerd. Dit leidt ertoe dat de druk op de huurwoningmarkt verder vergroot wordt. De vraag van een- en tweepersoonshuishoudens neemt momenteel toe, blijkt uit het woningzoekendensysteem. Uit het woningmarktonderzoek bleek dat de reden van inwoners van Helmond-Noord om te willen verhuizen vooral voortkomt uit de (verwachte) lichamelijke beperkingen en de behoefte aan zorg (20%). Een andere reden was dat de woonomgeving niet meer voldoet, maar deze score (13%) is vergelijkbaar met de meeste andere wijken. De bewoners van Helmond-Noord zijn honkvaster dan de meeste andere Helmonders. In vijf jaar bedroeg het aandeel verhuisde huishoudens 28%. Dit kan meerdere redenen hebben, zoals tevredenheid over de buurt, sociale binding, maar ook het onvermogen om weg te kunnen of leeftijd. Hierover hebben wij geen specifieke informatie. Bevolkingsprognose Er zijn veel verschillende bevolkingsprognoses beschikbaar. De eerste prognose betreft die van de gemeente (2009), vervolgens gaan wij in op die van Pearl. De bevolking van Helmond neemt volgens voorspellingen van de gemeente tot 2030 toe met huishoudens. Wanneer alleen naar de autonome bevolkingsgroei wordt gekeken (dus exclusief nieuwbouw en migratie) zou dit al bedragen. Wanneer dit uitkomt is er een fors aantal extra woningen nodig is, namelijk Dit zou een vraagtoename in Helmond-Noord betekenen. Volgens dezelfde gemeentelijke prognose zijn er 390 extra huishoudens en dus woningen nodig. Dit kan alleen gerealiseerd worden indien deze woningen daadwerkelijk gebouwd worden. Tabel 4.1 Bevolkingsprognose volgens de gemeente abs % Helmond %* Helmond %** Helmond-Noord %** Helmond-Noord %*** Bron: Onderzoek en statistiek, gemeente Helmond * Prognose op basis van autonome bevolkingsgroei (betreft groei zonder migratie (natuurlijke aanwas) en alleen nieuwbouw voor eigen bevolking) ** Prognose op basis van aanvullende nieuwbouw voor migratie *** Helmond-Noord bij inschatting van autonome bevolkingsgroei (gebaseerd op het verschil tussen natuurlijke aanwas en dat voor aanvullende nieuwbouw zoals dat geprognosticeerd is voor de gehele gemeente. Tabel 4.2 Bevolkingsprognose volgens PEARL levend-geborenen overledenen saldo vestiging vertrek saldo saldo natuurlijke aanwas Deze cijfers schetsen een erg rooskleurig beeld. Andere prognoses, zoals die van PEARL, gaan uit van een gematigde groei en zelfs bevolkingsafname in De natuurlijke aanwas is dan negatief (sterfteoverschot) en wordt niet aangevuld door migratie. In dit geval kan niet zonder meer worden uitgegaan van groei van Helmond-Noord. De kans is redelijk groot dat de concurrentiepositie van deze wijk onder druk komt te staan, mede gezien de leeftijd die de woningen tegen die tijd hebben. De laatste tien jaar is het aantal huishoudens in de gemeente afgenomen. Er is een vertrekoverschot, met name van jongeren die elders gaan studeren en waarvan het de vraag is of zij ooit terugkeren. Er is een risico van een krimpende bevolking. In deze visie gaan wij uit van stabilisatie. Dit betekent maar nauwelijks groei van het aantal huishoudens in Helmond, dus ook een zeer beperkte aanvullende woningbehoefte in Helmond-Noord. Er moet rekening gehouden worden met een verslechterende concurrentiepositie van Helmond-Noord, zeker als de gemeente de bouw van Brandevoort 2 en andere nieuwbouwprojecten doorzet. Er is een verschuiving zichtbaar van de vraag richting woningen die geschikt zijn voor ouderen. Ten aanzien van de leeftijdsopbouw van de huishoudens valt op dat er sprake is van een forse vergrijzing en afname van het aantal gezinnen (met kinderen). Wel neemt het aantal jonge huishoudens (20-30 jaar) toe. Ook de groep jarigen neemt in enige mate toe. Dit betreft de empty-nesters, mensen wier kinderen het ouderlijk nest verlaten hebben. Dit duidt erop dat er behoefte zal ontstaan aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. Hierop kan ingespeeld worden door aanpassingen aan hun huidige woningen te plegen. Indien er woningen worden toegevoegd, dienen ze levensloopgeschikt gebouwd te worden. 4.2 Vraag en aanbod versus de voorraad in Helmond-Noord Qua prijs sluiten de woningen in Helmond-Noord momenteel aan bij de vraag. 56% Van de voorraad bestaat uit huurwoningen. Veruit de meeste zijn middelduur. Er zijn nagenoeg geen dure huurwoningen. Koopwoningen zijn meestal middelduur, maar er is ook goedkoop aanbod. De gemiddelde WOZ-waarde bedraagt ,-. Deze prijs is betaalbaar voor mensen met een middeninkomen vanaf circa per jaar. De meeste woningen hebben buitenruimte. Bij 11% is dit beperkt en bij 4% is dit er helemaal niet. In lijn met het feit dat de meeste woningen eengezinswoningen zijn, heeft 63% van alle woningen vier of vijf kamers. 15% Van de woningen heeft drie of minder kamers, 9% meer dan zes. Dit betekent dat er weinig grote en dure woningen te vinden zijn. De leeftijdsopbouw van de inwoners van Helmond-Noord is redelijk gemiddeld. Er wonen net iets meer 65-plussers en alleenstaanden. Een bovengemiddeld aandeel (36%) van de bevolking behoort tot de doelgroep (zij komen in aanmerking voor huurtoeslag), 17% heeft een middeninkomen (tot ,-), een gemiddeld aantal voor de hele stad. Er wonen minder mensen met een hoger inkomen. Wanneer gekeken wordt naar de leeftijd van de mensen en het inkomen, sluit de voorraad aan bij de vraag op korte termijn. De kwaliteit met name de fysieke toegankelijkheid sluit niet aan bij wensen van het toenemend aantal (alleenstaande) ouderen. Er zijn maar weinig woningen aangepast, wel is er voldoende ruimte in de meeste woningen om enige aanpassingen aan te brengen. 8 9

6 Het voorzieningenaanbod is (zeer) goed te noemen. Omdat de wijk redelijk ver van het centrum ligt is dit essentieel voor de aantrekkelijkheid. Zeker voor ouderen is het belangrijk dat zij in de buurt van voorzieningen wonen. Twee interpretaties over de vraag op langere termijn (over 5 jaar en verder) Het aanbod sluit momenteel prima aan op de vraag op korte termijn. Gezien de toenemende vergrijzing zal de kwaliteit in de toekomst niet voldoende zijn omdat woningen niet voor ouderen geschikt zijn (gemaakt). Op de langere termijn (na 2015) zijn er twee mogelijkheden ten aanzien van de vraagontwikkeling: Groeiscenario: in het woningmarktonderzoek uit 2008 wordt op de langere termijn (na 2015) een toenemende vraag naar middeldure ( ) en dure koop verwacht (vanaf ) en een afname van de vraag naar goedkope koop en goedkope en betaalbare huurwoningen. Dit zal ten koste gaan van de marktpositie van Helmond-Noord. Dit wordt versterkt indien er nieuwe woningen in Brandevoort 2 en andere projecten worden toegevoegd die in dezelfde prijscategorie als Helmond Noord vallen. Deze woningen zullen van hogere kwaliteit zijn dan die in Helmond Noord. In dit geval zal een kwaliteitsimpuls nodig zijn. Stagnatiescenario: indien de bevolkingsgroei stagneert of de bevolking zelfs gaat krimpen, zal dit een uitval van de duurdere koopvraag betekenen en zal verschuiving van huur naar koop in mindere mate plaatsvinden. Er is immers weinig instroom van mensen met een hoger inkomen en mensen met een goed perspectief op de arbeidsmarkt trekken weg. Dit betekent dat de woningvraag in toenemende mate komt van mensen met lage inkomens en weinig kansen op de arbeidsmarkt. Vergrijzing en ontgroening zal in dit scenario versneld plaatsvinden. In dit geval zal er behoefte blijven bestaan aan de woningen in Helmond Noord (goedkope en middeldure huur en koop, met name in de goedkopere prijscategorie) en aanvullend daarop zal het tekort aan levensloopgeschikte woningen toenemen. Het risico van het toevoegen van nieuwe woningen elders in lagere prijscategorieën, wordt voor de marktpositie van Helmond Noord nog groter. Conclusie De bij de wijkvisie betrokken partners denken dat er rekening mee gehouden moet worden dat de bevolkingsgroei van Helmond zal stagneren of zelfs afnemen rond Dit betekent dat de woningen in Helmond Noord gezien hun prijs (goedkoop en betaalbaar in de huur- en koopsector) aantrekkelijk zullen blijven, maar dat de kwaliteit, met name de toegankelijkheid, verbeterd zal moeten worden. Indien in Brandevoort 2 veel nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd, zal dit ten koste gaan van de populariteit van Helmond Noord. Met name de betaalbare koopwoningen zullen in populariteit dalen omdat naar verwachting vooral in deze prijscategorie de concurrentie zal toenemen. Daarnaast denken wij dat de vraag naar huurwoningen met een prijs van zal toenemen, ten koste van de vraag naar sociale huurwoningen. In beide gevallen spelen een aantal ontwikkelingen binnen de sociale huursector mee. Sociale huurwoningen zijn momenteel alleen toegankelijk voor huishoudens met een inkomen tot ca Corporaties dienen 90% van hun woningen aan deze inkomensgroep aan te bieden. Door deze regeling valt de groep middeninkomens ( ) buiten de boot, omdat alleen een goedkope koopwoning voor hen bereikbaar is en zij teveel verdienen voor een sociale huurwoning. Daar komt bij dat mensen met een inkomen boven een forse, extra huurverhoging van 5% per jaar tegemoet kunnen zien en krijgen huurders mogelijk het recht om hun woning te kopen. Deze maatregelen stimuleren in theorie het kopen van een goedkope woning en het huren van een woning tussen en het remt de vraag naar sociale huurwoningen. De vraag naar koopwoningen is momenteel niet merkbaar toegenomen omdat de woningmarkt op slot zit. Mensen kunnen steeds minder lenen, huizenprijzen dalen en er is geen duidelijkheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor durven en kunnen weinig mensen een woning te kopen, en blijven zij in hun huidige huurwoning zitten. De druk op de markt voor sociale huurwoningen neemt hierdoor toe. Het is maar de vraag of er in de toekomst meer mensen een woning zullen kopen door bovengenoemde maatregelen. De ervaring is dat maar weinig huurders hun woning willen kopen, en in een onzekere markt die waarschijnlijk onzekerder wordt bij krimp zullen de effecten klein zijn. Maar omdat de middeninkomens tussen wal en schip blijven vallen, zal er een vraag naar huurwoningen met een prijs van ontstaan. Wanneer de woningmarkt van slot raakt, zal de vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen door deze maatregelen toenemen. In het volgende hoofdstuk wordt per buurt de marktkwaliteit nader uitgewerkt. Voor de overzichtelijkheid is de marktpositie bij de ruimtelijke en fysieke kwaliteit geplaatst. De sociale en maatschappelijke kwaliteit van de buurten zijn echter ook van belang voor de marktkwaliteit, hiermee is in de omschrijving rekening gehouden. Vraag en aanbod zijn op de huurmarkt zijn nu redelijk in balans Er is een klein tekort aan betaalbare en middeldure eengezinskoopwoningen, maar mensen stellen hun verhuizing uit wegens een vastzittende woningmarkt Er is een beperkt overschot aan koopappartementen Bewoners van Helmond-Noord zijn honkvast Relatief veel verhuisgeneigden geven aan te willen verhuizen vanwege (verwachte) lichamelijke beperkingen Lange termijn Wij verwachten een stagnatie van de bevolkingsontwikkeling, en daardoor sterkere ontgroening en vergrijzing Wij verwachten dat er geen overschotten aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen zullen ontstaan in Helmond De woningen in Helmond Noord zullen gezien hun prijs aantrekkelijk blijven, maar de kwaliteit moet op niveau gehouden worden, en de toegankelijkheid zal verbeterd moeten worden. Indien er veel nieuwbouw plaatsvindt zal dit ten koste gaan van de marktpositie van de woningen in Helmond Noord, met name in de prijscategorie rond Vanwege ontwikkelingen in de sociale huursector ontstaat er een markt voor duurdere huurwoningen ( ) 5. Ruimtelijke en fysieke kwaliteit 5.1 Woonmilieus en de woningen Woonmilieu Helmond-Noord: stedelijk, naoorlogs grondgebonden woonmilieu Helmond-Noord is een ruim opgezette wijk die is omsloten door groen, waarvan met name de west- en noordkant aantrekkelijk zijn. Om de wijk liggen kanalen en een groen landschap van hoge kwaliteit. Dit zorgt er wel voor dat de wijk enigszins geïsoleerd ligt ten opzichte van de wijdere omgeving. De buurten bestaan uit gelijksoortige woonmilieus: stedelijk, naoorlogs grondgebonden. Er is veelal gebruik gemaakt van strokenbouw. De architectuur is doelmatig, er zijn geen bijzondere architectuur of monumentale gebouwen te vinden. De wijk is hierdoor weinig herkenbaar. Het groen in de wijk is een drager van het gebied, wat door de bewoners zeer gewaardeerd wordt. Er is een groenstructuur (in enkele gevallen zelfs met kanalen) en er zijn veel groene pleintjes en plekken. Soms is het groen niet bruikbaar omdat het de drukke verkeersaders volgt. Daarnaast zijn er enkele goede verbindingen naar het groen dat om de wijk ligt, maar dit geldt niet voor iedere buurt. van de hoofdstructuur (groen, belangrijke verkeerswegen). Daarnaast zijn er veel garageboxen, die het straatbeeld een desolaat uiterlijk geven. Er is sprake van functiescheiding, wat het gebied wat monotoon maakt. Ligging van de wijk Ligging: Centrum stad/nabij centrum/ perifeer Nabijheid van voorzieningen: Direct in buurt/wijk/stad Mate van functiemening: Per kavel/straat/complex/ buurt/wijk/nabij wijk/geen Functies: Wonen/werken/voorzieningen/ leisure/overig in de wijk zijn diverse winkels te vinden, onder andere in het buurtwinkelcentrum, school, buurthuis, apotheek, et cetera Opzet van de wijk Overheersende bouwperiode: Voor 1900/ / / /1990-nu Stedenbouwkundige structuur: Planmatig/semi-organisch/ organisch Dichtheid: Laag/midden/hoog Straatprofiel Inrichting straat: Verkeerssituatie: OV: Parkeren: Pleinen: Kwaliteit openbare ruimte: Recht en raster/brede lanen/ kronkelende straten/ eenrichtingswegen/middenberm/ vrijliggende fietspaden Filevorming/druk/rustig/stil Alleen de doorgangswegen zijn wat drukker Veel/beperkt/geen (frequentie) bus Op straat/parkeergarages geen parkeerklachten Stadspleinen/pleintjes en plantsoenen met kleinschalige speelvoorzieningen Laag/middel/hoog de bestrating is standaard. Er is veel groen van een omliggend park, plantsoenen en groenstroken. Daarnaast zijn er tuinen. Enkele plekken zijn stenig. Kanalen aan west- en oostzijde 1 De verwachting van de mate en snelheid waarop dit gebeurt lopen bij de twee betrokken corporaties wat uiteen. Volksbelang houdt rekening met stagnatie, Woonpartners met krimp. De geschetste effecten zijn op hoofdlijnen gelijk. Op veel plekken in de wijk is sprake van strokenverkaveling, waardoor voorkanten van woningen grenzen aan achtertuinen. Soms grenzen achterkanten van woningen aan onderdelen 10 11

7 5.2 Winkelcentrum Zoals eerder al werd gesteld vormt het winkelcentrum het hart van de wijk, maar nodigt het door zijn naar binnen gekeerde verschijningsvorm niet uit tot ontmoeting. De stijl uit de jaren 70 maakt het gedateerd en met weinig uitstraling. Juist omdat het winkelcentrum het hart van de wijk vormt wordt een herkenningspunt - bijvoorbeeld een opvallend gebouw - gemist. 5.3 Woningen De meeste bewoners die tijdens de campergesprekken zijn gesproken zijn voor het overgrote deel tevreden met de woning. Hoewel slechts 6% de kwaliteit van de woning met een uitstekend kwalificeert, vindt 80% de kwaliteit van de woning voldoende of goed. Eén op de zeven geeft aan de kwaliteit matig of slecht te vinden. Er is een verschil in de waardering van de eigen woning tussen kopers en huurders. Onder kopers vindt 60% de eigen woning goed tot uitstekend en 40% voldoende. De huurders zijn minder positief. Van hen vindt 51% de woning van goede tot uitstekende kwaliteit, 34% van voldoende kwaliteit en 13% van matig tot slechte kwaliteit (2% gaf geen antwoord). De ondervraagde mensen die hun woning met matig of slecht beoordelen, wonen voornamelijk verspreid over de Schilders- en Dichtersbuurt, Bloem-, Paardenvelden en Jeruzalem. Het aandeel mensen dat in deze buurten woont en de woning als onvoldoende beoordeeld is beperkt, ruim driekwart van de bewoners beoordeelt de kwaliteit van de woning als voldoende of beter. 5.4 Woningen en woonmilieu per wijk Per wijk worden de bijzonderheden over de woningen en het woonmilieu eruit gelicht Eeuwsels: Muziekbuurt en Planetenbuurt De Eeuwsels is de meest noordelijke buurt van Helmond. Het bestaat uit de subbuurten Muziekbuurt en Planetenbuurt. In De Eeuwsels liggen woningen, waarvan 84% eengezinswoningen en 16% meergezinswoningen. De koop-/ huurverhouding is 60/40%. Woonpartners heeft 95% van de huurwoningen in eigendom. Hiervan zijn 30% appartementen met lift, de overige 70% zijn eengezinswoningen. Figuur 5.1 Muziekbuurt Muziekbuurt Woonmilieu De Muziekbuurt bestaat uit voornamelijk strokenbouw met grondgebonden doorzon-eengezins-woningen. De woningen hebben een standaard uiterlijk voor woningen uit de jaren 70. De bouwblokken liggen parallel aan elkaar en hebben een voor- en achtertuin. Door de strokenbouw liggen de voorkanten van woningen vaak aan de achtertuinen. Hiertussen lopen paden. Aan de buitenste randen liggen twee-onder-een-kapwoningen. Er zijn veel grote collectieve ruimtes, geschikt voor recreatie. Midden in de buurt ligt een plantsoen, het overige groen komt uit de tuinen. Aan de west- en noordkant van de buurt ligt een park met beek. Volkshuisvestelijke kwaliteit woningen De bouwtechnische conditie is in de Muziekbuurt over het algemeen goed. De huurwoningen zijn na 30 tot 40 jaar toe aan een onderhoudsbeurt. Woonpartners heeft een renovatieprogramma lopen dat in 2017 voor diverse projecten gereed moet zijn. De functionele kwaliteit van de woningen is goed. Zij hebben een zolder en voldoende ruime kamers (tussen de vier en de zes kamers, waaronder de woonkamer) voor een gezin. Voor mensen met een fysieke beperking zijn deze woningen niet geschikt. Er is echter voldoende ruimte om een aantal aanpassingen te plegen om deze woningen voor hen toegankelijk te houden. Dit is in een aantal woningen reeds gebeurd. De betaalbaarheid van de wijk varieert. De huurwoningen zijn over het algemeen middelduur. Koopwoningen kosten rond tussen de ,- en de ,-. Voor mensen met een middeninkomen ( , ,-) is de wijk moeilijk betaalbaar (met een inkomen van ,- kon eind 2011 een hypotheek van ,- worden afgesloten). Marktpositie Deze wijk is redelijk gewild bij gezinnen. Omdat de huurprijzen wat hoger liggen dan de overige buurten in Helmond-Noord trok dit tot voor kort mensen met een wat beter inkomen aan. Nu dienen de corporaties 90% van de sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen tot ,- te verhuren, waardoor middeninkomens niet meer in deze woningen terecht kunnen. De woningen worden naar verwachting alleen nog maar verhuurd aan mensen met een lager inkomen. De gemiddelde huurprijs van de eengezinswoning is middelduur, en sluit aan bij de actuele vraag van gezinnen. Koopwoningen zijn middelduur. Het prijsniveau is net wat hoger dan andere woningen in Helmond-Noord. Zij liggen redelijk goed in de markt, wat ook bij verbeterende marktomstandigheden zo zal blijven. De woningen zijn van betere kwaliteit dan bijvoorbeeld de Planetenbuurt. Zij zijn wat ruimer en minder sober vormgegeven. Voor starters en veel jonge gezinnen die willen kopen is deze wijk te duur. Voor ouderen die willen anticiperen op een verslechterende gezondheid zijn de woningen momenteel niet geschikt, maar het is wel mogelijk om aanpassingen voor mindervaliden aan te brengen. Voor de groep die dit wil is het dan mogelijk om in de wijk te blijven wonen en voor ouderen zijn de aangepaste woningen aantrekkelijk. Er worden seniorenwoningen gebouwd aan de westkant van de Eeuwsels. Gezien de goede kwaliteit van deze woningen zal er een deel ervan te verhuren zijn als duurdere huurwoning ( ). Figuur 5.3 Planetenbuurt Planetenbuurt Woonmilieu De woningen in de Planetenbuurt zijn over het algemeen een stuk kleiner en hebben voornamelijk platte daken. De woningen hebben een (kleine) voortuin en achtertuin. In het verleden hebben corporaties circa 70% van de woningen verkocht. Aan de zuidwestkant staan vijf galerijflats. De stedenbouw-kundige structuur is rommelig, met een slechte interactie met het groen, met name omdat achterkanten erop uitkomen. De inrichting van de openbare ruimte is karig. Volkshuisvestelijke kwaliteit woningen De bouwtechnische conditie is in de Planetenbuurt over het algemeen redelijk. Er is een discussie over de matige uitstraling van woningen. Dit betreft zowel de sociale huurwoningen als de koopwoningen. Enkele koopwoningen kennen achterstallig onderhoud. Omdat er veel woningen Figuur 5.2 Veel voorkomend woningtype Muziekbuurt Figuur 5.4 Veel voorkomende woningtypes Planetenbuurt 12 13

8 verkocht zijn, hebben corporaties weinig grip op het opknappen van deze buurt. Er zijn signalen over gebrekkige geluidsisolatie. Dit uit zich onder andere in incidentele klachten. De functionele kwaliteit van de meeste eengezinswoningen is voor gezinnen matig, omdat zij relatief aan de kleine kant zijn doordat een zolder ontbreekt. De woningen hebben wel een berging/schuur. Voor een- en tweepersoonshuishoudens en jonge gezinnen zijn zij meer geschikt. Voor mensen met een fysieke beperking zijn deze woningen beperkt toegankelijk en vanwege hun indeling zijn deze lastig levensloopgeschikt te maken. Er is een aantal drive-inwoningen die ruimer zijn en functioneler, maar niet levensloopgeschikt. Er zijn vijf galerijflats die in de jaren 90 ingrijpend zijn gerenoveerd. Alle complexen hebben een lift, twee complexen zijn specifiek voor senioren geschikt gemaakt. De betaalbaarheid is goed. De huurwoningen zijn over het algemeen goedkoop tot middelduur. In de koopsector worden de platte-dak-woningen verkocht voor een lage prijs ( , ,-). Ook de lage middeninkomens kunnen in deze wijk terecht. Marktpositie In de huidige woningmarkt zijn deze woningen met name aan gezinnen nog goed verhuurbaar, ook al zijn zij aan de kleine kant. Bij een aantrekkende economie zullen deze in populariteit dalen. De platte-dak-woningen worden verkocht voor een lage prijs ( , ,-), een indicatie van een betrekkelijk beperkte vraag. Naast de matige uitstraling, versterkt door achterstallig onderhoud van enkele koopwoningen, zal het imago en de sociale kwaliteit hierbij een rol spelen. Bij een aantrekkende woningmarkt zal de toch al gebrekkige populariteit vermoedelijk verder afnemen. Deze wijk dient in de gaten gehouden te worden omdat er signalen zijn dat de buurt achteruit gaat, zowel fysiek als sociaal. Deze wijk is vooral op basis van de lage huur- en koopprijzen aantrekkelijk. De woningen zijn momenteel haalbaar voor starters en mensen die gezien hun inkomen net niet in een huurwoning terecht kunnen (inkomen tussen de ,- en de ,-), vaak jonge gezinnen. Voor hogere inkomens is deze wijk oninteressant. Gezien de beperkte kwaliteit van de woningen zullen zij dat ze niet goed zullen kunnen concurreren met andere woningen in de prijsklasse , indien dit aanbod gerealiseerd wordt. In de buurt staan vijf appartementencomplexen met lift, waarvan twee (beperkt) zijn opgeplust voor uitsluitend de doelgroep senioren. In de andere drie flats wonen ook relatief veel ouderen. Omdat er in Helmond-Noord weinig aanbod voor ouderen is, wordt niet gevreesd voor de marktpositie van deze woningen. Omdat de meeste eengezinswoningen momenteel niet levensloopgeschikt zijn en maar in beperkte mate te maken, zijn deze woningen voor ouderen minder aantrekkelijk Binderen (Vogelbuurt) Binderen ligt in het zuidwesten van Helmond-Noord en heet van oudsher de Vogelbuurt. In Binderen zijn woningen gelegen, waarvan driekwart eengezinswoningen en een kwart meergezinswoningen. De koop-/huurverhouding is 48-52%. Circa driekwart van de huurwoningen is een eengezinswoning, de rest zijn appartementen. De gemiddelde huurprijs van de appartementen bedraagt 368,- (goedkoop), van de eengezinswoningen 505,- (middelduur). De meeste woningen zijn halverwege de jaren 60 gebouwd. Er zijn enkele grondgebonden ouderenwoningen. De seniorencomplexen zijn gericht op zorg. Binderen (Vogelbuurt) Woonmilieu De buurt bestaat uit voornamelijk aaneengesloten bouwblokken met grondgebonden doorzon-eengezins-woningen met zolder. De Vogelbuurt lijkt qua opzet op de Muziekbuurt. Aan de zuidkant ligt een gedeelte dat is omsloten door doorgaande wegen en schoolgebouwen. Hierdoor ligt het enigszins afgezonderd van de rest van Binderen. Het gedeelte rondom het Korhoenderhof in de zuidwestkant van de buurt, is te omschrijven als een woonerfwijk. Dit gedeelte is nieuwer dan de rest maar is zeer sober vormgegeven met platte daken. Aan de westrand liggen aan de parkrand twee-ondereen-kapwoningen, in de omgeving van de Vinkelaan zijn enkele appartementencomplexen te vinden. Midden in de buurt ligt een plantsoen, het overige groen komt uit de tuinen. Rondom de school en seniorenhuisvesting is ook veel groen te vinden. Aan de westkant van de buurt ligt een groengebied met beek en kanaal. De oostkant van de wijk wordt gemarkeerd door een park met grachten. Aan de rand van het wijkcentrum staat een complex van Vitalis, een seniorencomplex met dure huurwoningen. Figuur 5.5 Binderen (Vogelbuurt) Figuur 5.6 Veel voorkomend woningtype in Binderen Figuur 5.7 Subbuurt rondom de Korhoenderhof en appartementen aan de Vinkelaan Volkshuisvestelijke kwaliteit woningen De bouwtechnische conditie is over het algemeen goed. De functionele kwaliteit van de eengezinswoningen is prima. Het zijn doorgaans (vrij) ruime woningen met een zolder en schuur. De indeling is goed. De functionele kwaliteit van de appartementen is goed. De toegankelijkheid is voor mensen met een fysieke beperking niet goed. In de eengezinswoningen is er voldoende ruimte om een aantal aanpassingen te plegen om deze woningen voor mensen met een fysieke beperking toegankelijk te houden. Dit is in een aantal woningen reeds gebeurd. De appartementen zijn wegens afwezigheid van een lift alleen tegen hoge kosten levensloopgeschikt te maken. De betaalbaarheid is goed. Huurwoningen zijn middelduur, alleen de appartementen nabij de Vinkelaan zijn goedkoop. De prijs van de meeste koopwoningen varieert tussen de ,- en de ,-, al is het goedkope aanbod beperkt. Starters en jonge gezinnen die willen kopen hebben soms een kans, maar vaak is deze wijk te duur voor deze groep. Er is weinig aanbod voor jongeren. Voor goedkoop aanbod kunnen zij alleen aan de Vinkelaan en omstreken terecht. Voor senioren die nog geen of weinig zorg behoeven maar fysiek minder worden is er weinig aanbod. De meeste eengezinswoningen zijn niet levensloopgeschikt, maar er is voldoende ruimte om aanpassingen te plegen om deze voor senioren geschikt te maken. Voor wonen met zorg kunnen senioren in De Eeuwsels terecht. Marktpositie De marktpositie van de meeste woningen is vergelijkbaar met de Muziekbuurt. Deze wijk is redelijk gewild bij gezinnen. De gemiddelde huurprijs van de eengezinswoning is middelduur, en sluit aan bij de actuele vraag van gezinnen. Koopwoningen zijn middelduur. Zij liggen redelijk goed in de markt, wat naar verwachting ook bij verbeterende marktomstandigheden zo zal blijven, mede omdat de woningen van prima kwaliteit zijn. Gezien de goede kwaliteit van deze woningen zal er een deel ervan te verhuren zijn als duurdere huurwoning ( ). Ondanks het feit dat de appartementen rondom de Vinkelaan er van buiten niet aantrekkelijk uitzien, zijn zij momenteel goed verhuurbaar. Zij zijn gunstig geprijsd en er is een beperkt aanbod aan goedkope appartementen in de wijk. Omdat deze woningen niet voor ouderen geschikt zijn zal in de komende jaren besloten worden over de toekomst van deze appartementen. De grondgebonden seniorenwoningen zullen ook in de toekomst erg gewild zijn, gezien het beperkte aanbod in de wijk en het feit dat veel ouderen graag in hun huidige wijk blijven wonen. Hetzelfde geldt voor de zorgwoningen. Omdat de eengezinswoningen tot op zekere hoogte levensloopgeschikt te maken zijn, kunnen ouderen langer in hun huidige woning blijven wonen en blijft de wijk voor hen aantrekkelijk (mits zij de aanpassingen willen of kunnen laten uitvoeren). De woningen liggen wat verder verwijderd van het winkelcentrum, wat voor minder valide ouderen als onwenselijk wordt beschouwd