Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009

Transcriptie

1 Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009

2 2 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

3 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Het plan 5 Hoofdstuk 2 Begrenzing en oppervlakte 5 Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundige opzet Locatie en bebouwing Verkeer en vervoer 6 Hoofdstuk 4 Milieu aspecten Geluidhinder Luchtkwaliteit Externe veiligheid Flora & fauna Water Bodem 7 Hoofdstuk 5 Economische haalbaarheid 7 Hoofdstuk 6 Maatschappelijke haalbaarheid 7 Voorschriften 9 Hoofdstuk 1 Inleidende voorschriften 11 Artikel 1 Begrippen 11 Artikel 2 Wijze van meten 13 Hoofdstuk 2 Bestemmingsvooorschriften 14 Artikel 3 Kantoor 14 Artikel 4 Verkeer - verblijfsgebied 15 Hoofdstuk 3 Algemene voorschriften 16 Artikel 5 Algemene ontheffingsvoorschriften 16 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotvoorschriften 17 Artikel 6 Slotregel 17 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 3

4 4 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

5 Toelichting Hoofdstuk 1 Het plan Het uitwerkingsplan "De Gors-Noord Z 2009" is gebaseerd op het globale bestemmingsplan "De Gors 1973", dat op 25 mei 1973 door de gemeenteraad is vastgesteld, op 25 juni 1974 door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland is goedgekeurd en bij Koninklijk Besluit van 22 april 1976 door de Kroon gedeeltelijk is goedgekeurd. Deze gronden hebben in dit uitwerkingsplan conform artikel 7 van het bestemmingsplan "De Gors 1973" de uit te werken bestemming "Spoorwegdoeleinden en Centrumbebouwing". Het onderhavige plan voorziet in de realisatie van een kantorencomplex met de daarbij behorende (parkeer-)voorzieningen aan de Wielingenstraat in de Gors-Noord. Voor het gehele gebied De Gors is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding, waar dit uitwerkingsplan te zijner tijd in zal worden opgenomen. Het project is een aanvulling op een eerdere uitwerking elders binnen het globale plangebied, betreffende een nabij gelegen plangebied aan de overkant van de spoorlijn, in de vorm van "De Gors- Noord Y 2000", dat door het College middels besluit van 2 november 2000 is vastgesteld en door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland middels besluit van 29 januari 2001 goedgekeurd. Voor zover van toepassing, wordt hierbij dan ook naar de toelichting bij dit plan verwezen. De ontwikkeling van dit kantorencomplex draagt bij aan vergroting van het aantal vierkante meters kantorenoppervlak in Purmerend. De gemeente heeft zich in haar Visie op de kantorenmarkt, vastgesteld in 2007, uitgesproken voor een vergroting van het oppervlak aan kantoorruimte in Purmerend. Met de bouw van dit complex komt er m2 aan kantooroppervlak bij. Daarmee wordt voldaan aan de doelstellingen in deze kantorennota en tegelijkertijd ook invulling gegeven aan de in de Structuurvisie verwoorde ambities met betrekking tot de Purmerendse kantorenmarkt. Hoofdstuk 2 Begrenzing en oppervlakte Het plangebied van dit uitwerkingsplan is gesitueerd tussen de Wielingenstraat en de spoorlijn Zaandam-Hoorn. Direct ten zuiden van het plangebied ligt het voetgangers- en fietstunneltje bij het NS-station Purmerend, ten noorden van het plangebied ligt het gebouw van de Rabobank. De oppervlakte van het te bouwen complex bedraagt ca m2. Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundige opzet 3.1 Locatie en bebouwing De locatie waar het kantorencomplex gebouwd wordt sluit goed aan bij de omgeving, welke aan te merken is als een kantorenlocatie. Dit kantorencomplex is stedenbouwkundig een aanvulling op een gerealiseerde ontwikkeling aan de overzijde van het spoor en een afrondende kantoorbebouwing langs de Wielingenstraat. Het kantorencomplex kan gefaseerd worden uitgevoerd en is met de auto bereikbaar vanaf de Wielingenstraat. De looproutes vanaf en naar het openbaar vervoer zijn kort en overzichtelijk. Het aan dit uitwerkingsplan ten grondslag liggende bouwplan bestaat uit een vijftal individuele gebouwen die door meerdere bedrijven kunnen worden gebruikt. Het parkeren is op eigen terrein (deels) onder de bebouwing. Het dak van deze parkeervoorziening kan worden gebruikt als vluchtroute en als verblijfgebied voor de kantoren. De entrees van de kantoren lopen door tot op de begane grond, waardoor het straatniveau een afwisselend beeld krijgt met een eigen herkenning van de gebouwen. "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 5

6 3.2 Verkeer en vervoer Het kantorengebied De Gors ligt in de directe nabijheid van knooppunten van openbaar vervoer, te weten een NS-station en een busstation. Die ligging is onder meer ingegeven door het inmiddels verlaten locatiebeleid van de rijksoverheid, waarvan vervoersmanagement de achterliggende gedachte is. Dit beleid is ook in Purmerend niet geslaagd en heeft geresulteerd in een parkeerprobleem, dat om innovatieve oplossingen vraagt binnen dit kantorengebied. Een en ander betekent dat nieuwe kantoorvestigingen op eigen terrein in hun eigen parkeerbehoefte zullen moeten voorzien. Uitgangspunt van dit uitwerkingsplan is daarbij een parkeernorm van ten minste één parkeerplaats per 40 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. De te realiseren kantoorgebouwen zullen voor nietvoetgangers worden ontsloten met één inrit vanaf de Wielingenstraat; de verdere verkeerscirculatie vindt plaats binnen de parkeeraccomodatie op eigen terrein. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein bedraagt De entrees van de kantoren zijn gesitueerd aan de Wielingenstraat. De te realiseren kantoorgebouwen zullen voor niet-voetgangers worden ontsloten met één inrit vanaf de Wielingenstraat; de verdere verkeerscirculatie vindt plaats binnen de parkeeraccomodatie op eigen terrein. De entrees van de kantoren zijn gesitueerd aan de Wielingenstraat. Hoofdstuk 4 Milieu aspecten 4.1 Geluidhinder Het plangebied grenst direct aan een spoorlijn. De Wet geluidhinder stelt normen voor de geluidbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen als gevolg van spoorweglawaai. Kantoren worden niet aangemerkt als geluidsgevoelige bestemmingen, voor kantoren worden in deze wet geen maximale eisen gesteld. 4.2 Luchtkwaliteit Het kantorencomplex is gezien de geringe totale oppervlakte een project dat niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er hoeft derhalve geen indicatief onderzoek plaats te vinden. 4.3 Externe veiligheid In de omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen. Het bouwplan zelf betreft ook geen gevaarlijke inrichting. De externe veiligheid komt niet in het geding. 4.4 Flora & fauna De locatie betreft een stuk grond, geheel gelegen in een volkomen verstedelijkte omgeving. De kans dat op deze locatie beschermde plant-of diersoorten aanwezig zijn wordt als nihil beschouwd. 4.5 Water Ter zake van het plangebied is een watertoets uitgevoerd door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Hieruit blijkt dat de realisatie van het plan substantiële toename van verharding en bebouwing mogelijk maakt. Gezien het feit dat er inderdaad voldoende water ligt, er geen wateropgave in het gebied aanwezig is en de gemeente heeft benadrukt dat dit de laatst voorgenomen ontwikkeling is op basis van in het verleden ruim gegraven water, ziet het hoogheemraadschap geen reden om compenserende maatregelen op te leggen. 6 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

7 4.6 Bodem Op onderhavige locatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In de mengmonsters en het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties van diverse stoffen aangetroffen. Ter plaatse van de noordoostelijke hoek wordt de interventiewaarde voor asbest overschreden. Er is tevens een bodemsanering uitgevoerd. Op basis hiervan is het mogelijk om op onderhavige locatie een kantoorgebouw op palen te bouwen waarbij op straatniveau een parkeerplaats wordt aangelegd. Wel is het noodzakelijk om ter hoogte van de noordoostelijke hoek een isolatielaag aan te leggen waardoor contact met de grond wordt uitgesloten. Er mogen geen werkzaamheden in de grond in de noordoostelijk hoek plaatsvinden. In verband hiermee moeten eventuele leidingen worden omgelegd en de met asbest verontreinigde grond worden geïsoleerd. Hoofdstuk 5 Economische haalbaarheid De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling valt binnen het grondbedrijfcomplex "PQ 25, Stationsgebied". De opbrengsten uit verkoop van de onderliggende grond overschrijden de kosten voor grondwerk, maaiveldinrichting en eventuele bodemsanering. Realisatie van dit uitwerkingsplan is economisch aanvaardbaar en uitvoerbaar. Hoofdstuk 6 Maatschappelijke haalbaarheid Het ontwerp van dit uitwerkingsplan en het ontwerp van het besluit tot vaststelling van dit uitwerkingsplan, zijn conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegd van 30 juni 2009 tot en met 11 juli 2009 waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld om een zienswijze naar voren te brengen. "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 7

8 8 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

9 Voorschriften "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 9

10 10 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

11 Hoofdstuk 1 Inleidende voorschriften Artikel 1 Begrippen 1.1 aanduiding: een vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.2 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.3 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.4 bouwgrens: de grens van een bouwvlak. 1.5 bouwwerk, geen gebouw zijnde: elk bouwwerk, geen gebouw zijnde. 1.6 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.7 de kaart: de gewaarmerkte kaart, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen. 1.8 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.9 kantoren voorzieningen gericht op het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied peil: a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg (ter plaatse van de hoofdtoegang); b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld perceelsgrens: de grens van een bouwperceel plan: het onderhavige Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 11

12 1.13 vloeroppervlak: het totale oppervlak van de vloeren van alle bouwlagen van een gebouw. 12 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

13 Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten: 2.1 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.4 de breedte en lengte of diepte van een gebouw: tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren. 2.5 de oppervlakte van een gebouw: tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren. 2.6 de inhoud van een gebouw: tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren en de buitenzijde van de daken en dakkapellen. 2.7 de bouwhoogte van een gebouw: tussen de bovenkant van het gebouw en het peil, met uitzondering van antennes, kleine liftkokers, schoorstenen en andere ondergeschikte bouwdelen. 2.8 de bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde: tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het peil; bij constructies worden de werken in verticale stand meegerekend. "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 13

14 Hoofdstuk 2 Bestemmingsvooorschriften Artikel 3 Kantoor 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor Kantoor (K) aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantoren; b. ter plaatse van de aanduiding "garage": uitsluitend gebouwen ten behoeve van de stalling van vervoermiddelen en voor berging van niet voor handel en distributie bestemde goederen. 3.2 Bouwvoorschriften 1. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. gebouwen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 2. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: a. bebouwing mag uitsluitend binnen de bebouwingsgrenzen worden opgericht; b. het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven; c. de hoogte van de gebouwen mag niet meer bedragen dan op de kaart is aangegeven; d. boven de hoogte, als bedoeld onder c. is het toegestaan om bergingen, trappenhuizen en technische ruimtes te realiseren, alsmede antennes. e. de gezamenlijke oppervlakte van de onder d. genoemde bergingen, trappenhuizen en technische ruimten, waaronder in ieder geval worden verstaan ruimten voor centrale verwarmings-, airconditioning- en liftinstallaties, mag niet meer dan 10% van de oppervlakte van de dakvloer bedragen. De hoogte van deze ruimten mag niet meer dan 3,5 meter bedragen. De hoogte van de onder d. bedoelde antennes mag niet meer dan 5 meter bedragen. 3.3 Gebruiksregels Tot een gebruik van de in het eerste lid bedoelde gronden en bouwwerken strijdig met de bestemming, zoals bedoeld in artikel 8, lid 1, van het bestemmingsplan "De Gors 1973" wordt in ieder geval gerekend het uitoefenen van detailhandel. Niettemin is de verkoop toegestaan van goederen die worden verkocht in een kantine aan eigen werknemers. 3.4 Vrijstellingsbepaling Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van de op de kaart aangegeven hoogtemaat van gebouwen tot een maximum van 25 meter met dien verstande, dat voor slechts 20% van de oppervlakte die voor bebouwing in aanmerking komt deze vrijstelling is toegestaan. 14 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

15 Artikel 4 Verkeer - verblijfsgebied 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor Verkeer - verblijfsgebied (V-VB) aangewezen gronden zijn bestemd voor parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groenvoorzieningen. 4.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend ten behoeve van de bestemming alsmede ten behoeve van het hoofdgebouw op het aangrenzende perceel bouwwerken worden opgericht. b. de bouwhoogte van een gebouwde parkeervoorziening voor fietsen mag niet meer dan 3 meter bedragen. c. de bouwhoogte van enig bouwwerk, geen gebouw zijnde, en geen vlaggenmast zijnde, mag niet meer dan 10 meter bedragen. d. de bouwhoogte van een vlaggenmast mag niet meer dan 15 meter bedragen. "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 15

16 Hoofdstuk 3 Algemene voorschriften Artikel 5 Algemene ontheffingsvoorschriften 5.1 Algemene vrijstellingsbevoegdheid ten behoeve van geringe afwijkingen 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van de bepalingen van het plan voor: a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%; b. overschrijding van bouwgrenzen niet zijnde bestemmingsgrenzen, voorzover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken danwel voorzover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot. 2. Vrijstelling wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. 16 "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009"

17 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotvoorschriften Artikel 6 Slotregel Deze voorschriften worden aangehaald als: voorschriften van het Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z "Uitwerkingsplan De Gors-Noord Z 2009" 17