Nota Grondbeleid. Wetstechnische informatie. Gegevens van de regeling. Opmerkingen m.b.t. de regeling. Grondslagen

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid Wetstechnische informatie Gegevens van de regeling Overheidsorganisatie Officiële naam regeling Citeertitel Besloten door Deze versie is geldig tot (als de vervaldatum is vastgesteld) Onderwerp gemeente Sint-Michielsgestel Nota Grondbeleid Nota Grondbeleid Raad Grondbeleid Opmerkingen m.b.t. de regeling Vanwege de veranderde grondmarkt, de optimalisatie van het gehele grondbedrijf en het goed kunnen toepassen van de nieuwe wetgeving is het actualiseren van de Nota Grondbeleid naar voren geschoven (23 juni 2011). Grondslagen 1. Gemeentewet, art Wet Ruimtelijke Ordening Regelgeving die op deze regeling is gebaseerd (gedelegeerde regelgeving) 1. geen Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen Datum inwerkingtreding Terugwerkende kracht Betreft actualisering nota grondbeleid Ontstaansbron: datum ondertekening; bron bekendmaking De Brug, , website nieuwe regeling De Brug, 6 augustus 2009 Inwerkingtreding: datum ondertekening; bron bekendmaking De Brug, , website De Brug, 6 augustus 2009 Voorstel gemeenteraad Raadsbesluit , agendapunt 10 Raadsbsl , agendapunt 6 1

2 Geconsolideerde tekst van de regeling INHOUDSOPGAVE GRONDBELEID 1 Inleiding Doelstelling Nota Grondbeleid 5 2 Beleid volkshuisvesting en ruimtelijke ordening Gemeentelijk beleid Grondpolitiek Regierol Kostenverhaal Opbrengsten Risico Eigen organisatie Wro Woonvisie Samenvatting 9 3 Gebiedsontwikkeling Projectmatig werken Publiek-private samenwerking Bouwclaimmodel Joint-venture Concessiemodel Samenvatting 12 4 Passieve grondpolitiek Exploitatieplan Verplichte onderdelen van een exploitatieplan Exploitatieopzet Kaart van het exploitatiegebied Omschrijving van de werken en werkzaamheden Facultatieve onderdelen van een exploitatieplan Locatie-eisen Woningbouwcategorieën Intergemeentelijk exploitatieplan Het koppelen van de vaststelling met het exploitatieplan en het bestemmingsplan Procedure en toelichting Actualisatie grondprijs Verhaalskosten Procedure exploitatieplan en ruimtelijk plan Samenvatting Kostenverhaal op basis van een overeenkomst Anterieure overeenkomst Posterieure overeenkomst Inhoud overeenkomst Kostenverhaal via bouwvergunning Samenvatting Planschade Procedure Samenvatting 19 2

3 4.5 Ontwikkelingen buitengebied Natuur- landschapsontwikkelingen Ruimte voor Ruimte-regeling Samenvatting Landgoederen Actieve grondpolitiek Strategische grondaankopen Financierin Samenvatting Verwervingsinstrumenten Minnelijke werving Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigeningswet Onteigeningstitel Onteigeningscriteria Onteigeningsprocedure Samenvatting Gronduitgifte Samenvatting 5.4 Prijzenbeleid Taxatiemethode Kostprijsmethode Comparatieve methode Residuele methode Grondquote Bruto aanvangsrendement Jaarlijkse actualisering grondprijzen Groen- en cultuurfonds Samenvatting Financiële beheersing Exploitatieopzetten De exploitatieopzet Samenvatting Parameters rente en inflatie Samenvatting Winst- en verliesneming Samenvatting Samenwerkingsvormen Samenvatting Risicobeheersing Samenvatting Informatievoorziening Meerjarenprogramma Grondbedrijfsfunctie (MPG) Incidentele informatievoorziening 33 7 Beheer Pacht Reststroken Samenvatting Onrechtmatig grondgebruik Samenvatting Antispeculatiebeding Archeologie en cultuur Monumenten 34 3

4 7.7 Flora en faunawet Aanbestedingenbeleid Inschrijfsysteem Samenvatting Eigendom sportcomplexen Bodemonderzoek bij aan- en verkoop van gronden 36 4

5 1 Inleiding Het grondbeleid is een ideologisch zwaarbeladen onderwerp. In de jaren zeventig viel er al eens een regering over en ook de afgelopen jaren stond het grondbeleid van tijd tot tijd in het middelpunt van discussie. Voor veel gemeentebestuurders, ambtenaren en raadsleden is het beleid van het grondbedrijf een black box. Men weet niet wat erin komt of wat eruit gaat. Bovendien doen veel wildwestverhalen de ronde dat bouwers en ontwikkelaars excessieve winsten zouden hebben gemaakt over de rug van bewoners en de samenleving. Tegen die achtergrond is het goed de ins en outs van het grondbeleid tegen het licht te houden. Het grondbeleid is een doelbewuste interventie van een gemeente in de grondmarkt. Hiervoor geven wij drie redenen aan; De eerste reden vormt het realiseren van gemeentelijke doelstellingen. Zoals op het gebied van volkshuisvesting (genoeg betaalbare woningen), economie (groei werkgelegenheid), recreatieve voorzieningen en het veiligstellen van natuurgebieden; De gemeente verhaalt bij een passieve grondpolitiek de exploitatiekosten en een financiële bijdrage voor de ruimtelijke ordening op de initiatienemer; Verder kan de gemeente in enkele gevallen het grondbeleid inzetten als middel om winstgevende projecten in de wei te verevenen met onrendabele projecten in bestaand stedelijk gebied. De laatste reden heeft te maken met ambitie van de gemeente om als initiator en katalysator op te treden bij ontwikkelingen die vanuit de markt niet of niet helemaal tot stand komen. Zoals bij ingrijpende herontwikkelingen of het aanleggen van sportvoorzieningen. Om sectoraal beleid zoals volkshuisvesting, economie en recreatie, te regisseren en te stimuleren heeft de gemeente vanuit het Rijk het ruimtelijk beleid als sturingsinstrument. Om beter op het sectorale en ruimtelijke beleid te sturen heeft het Rijk in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de Grondexploitatiewet opgenomen. De Wro biedt de mogelijkheid om te sturen op het kostenverhaal, ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. De nota beperkt zich daarbij tot de hoofdlijnen die voor de kaderstelling van het grondbeleid van belang zijn en gaat niet in op financieel-technische of juridische details, tenzij dat onontkoombaar is voor de leesbaarheid van deze nota of een goed begrip van de achtergrond van een keuze. 1.1 Doelstelling Nota Grondbeleid Het grondbeleid is een instrument om publieke doelen (wonen, werken en recreatie) te realiseren. Zonder grondbeleid zullen publieke doelen niet of slechts gedeeltelijk worden gerealiseerd. Met de vaststelling van de Nota Grondbeleid in 2009 zijn de kaders en hoofdlijnen van het beleid vastgelegd voor de wijze waarop de gemeente invloed wenst uit te oefenen op de ten behoeve van ruimtelijke en sectorale ontwikkelingen gewenste veranderingen in het gebruik en handhaven van het bestaande grondgebruik. Diverse factoren geven aanleiding om de Nota Grondbeleid te actualiseren. Deze zijn: inspelen op veranderingen in de wet- en regelgeving; inspelen op de veranderende economie en marktsituatie; het realiseren van andere ruimtelijke plannen; opgedane ervaring te implementeren in de Nota (voortijdig winstnemen); ambities en aanbevelingen van de raad conform het rekenkameronderzoek nader uit te werken (vb. projectmatig werken); om een eenduidige kaderstellende werkwijze te hanteren voor passieve en actieve projecten. De Nota Grondbeleid is opgesteld voor de inwoners, gemeenteraad, college en medewerkers van de gemeente Sint-Michielsgestel. 5

6 2 Beleid volkshuisvesting en ruimtelijke ordening Bij elke gebiedsontwikkeling moet vooraf rekening worden gehouden met volkshuisvestelijke doelen. Op dit moment is de Woonvisie in procedure. Ook de Structuurvisie is van belang voor de Nota Grondbeleid. Ook deze is in procedure. Er wordt rekening gehouden met de kadernota Zieners van Zieners van 2025 geeft een richting over de toekomstige invulling van de gemeente met betrekking tot economisch, ruimtelijk en sociaal-cultureel/maatschappelijk gebied. De gemeente heeft te maken met een toenemende vergrijzing, starters en verdunning van de huishoudens. De gemeente streeft onder andere naar een groene gemeente, kleinschalige bedrijven terreinen, kleinschalige geclusterde wooneenheden voor ouderen, en het stimuleren van recreatie mogelijkheden. Om inzicht te krijgen in de woningmarkt van de gemeente Sint-Michielsgestel voor een periode van heeft de gemeente een woonvisie opgesteld, genaamd Woonvisie Kennis over de woningmarkt is onlosmakelijk verbonden aan de wijze waarop een gemeente een grondpolitiek voert. Op dit moment is de Woonvisie in ontwikkeling en zijn de kaders bekend. In de Woonvisie is de woningbehoefte berekend op basis van de bevolkingsontwikkeling scenario s, rekeninghoudend met de uitgangspunten van Zieners van In de Woonvisie zijn strategische economische, ruimtelijke, demografische, sociaal-culturele en maatschappelijke aspecten opgenomen. Er zijn speerpunten geformuleerd die een strategische invulling moeten krijgen. De volgende speerpunten zijn van belang voor de Woonvisie: Bouwopgave; Woonzorgcombinatie; Duurzaamheid; Groene kwaliteit; Demografische ontwikkeling. De gemeente heeft te maken met veranderingen in de markt, veranderingen in de bevolkingssamenstelling en een verandering in woonwensen. Op dit moment zijn er voldoende bouwplannen in ontwikkeling om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Er is nu geen noodzaak om extra gronden aan te kopen, met uitzondering van de plannen die al in ontwikkeling zijn. De Structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van het gebied alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De Structuurvisie is een beleidsmatig stuk, terwijl het bestemmingsplan een juridisch stuk is, waarin regelgeving is opgenomen. De nieuw te bouwen locaties die in de Structuurvisie zijn opgenomen, zijn in ontwikkeling. De gemeente hoeft, met uitzondering van enkele percelen, geen gronden meer te verwerven. In de Structuurvisie worden richtingen aangegeven waar na 2025 een gebiedsontwikkeling kan plaats vinden. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft als doel het feitelijke ruimtegebruik te laten aansluiten op ontwikkelingen. Deze hebben betrekking op volkshuisvesting, werkgelegenheid en recreatie. Om er aan te kunnen voldoen, worden strategische ruimtelijke keuzes gemaakt. In de structuurvisie staat vermeld: De gewenste bouwproductie van woningen, winkels, kantoren en bedrijfsterreinen; De te ontwikkelen gebieden met een aanduiding van het stedenbouwkundige stramien (hoogstedelijk, compact stedelijk, sub-urban, landelijk, enz.) en planning; De grote infrastructurele projecten zoals sport-, recreatie- en groenprojecten; 6

7 De kaders voor het innen van een financiële bijdrage in de vorm van een fondsbijdrage zoals het groen- en cultuurfonds; De projecten en gebieden waar rood voor rood- alsmede rood voor groenarrangementen kunnen spelen. De richtlijnen en bepalingen uit de structuurvisie worden uitgewerkt in een bestemmingsplan en eventueel in een exploitatieplan. 2.1 Gemeentelijk beleid Op gemeentelijk niveau zijn er diverse beleidsvelden die een relatie hebben met het gemeentelijk grondbeleid. De Nota Grondbeleid vormt de uitwerking van de volgende beleidsnota s. Collegeprogramma , Investeren in evenwicht en evenwicht in investeren In het collegeprogramma staan de plannen die inmiddels in gang zijn gezet. Ook zijn er kaderstellende uitgangspunten opgesteld voor de nog te ontwikkelen locaties. Zieners van 2025 Zieners van 2025 presenteert een wensbeeld dat tot uitdrukking brengt hoe we de gemeente en gemeenschap Sint-Michielsgestel in het jaar 2025 zien. Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 De structuurvisie Sint-Michielsgestel wordt in het najaar 2011 ter vaststelling voorgelegd aan de raad. Met behulp van het grondbeleid kan uitvoering worden gegeven aan de structuurvisie. Woonvisie De Woonvisie beschrijft de woonwensen, woningbouwprognose en de bevolkingsontwikkeling. Afhankelijk van de woningbouwprognose stemt de gemeente haar grondbeleid af. De Woonvisie wordt in het najaar 2011 ter vaststelling voorgelegd aan de raad. Structuurvisie Buitengebied Nota aanbestedingsbeleid Programma Gestel Groene Gemeente vastgelegd op 9 februari 2010 door het college van de gemeente Sint-Michielsgestel In het programma staan alle natuur en landschappelijke ruimtelijke projecten opgenomen. Er is in de structuurvisie een koppeling gemaakt naar het programma Gestel Groene Gemeente. Financiële verordening gemeente Sint-Michielsgestel Op 30 oktober 2003 heeft de gemeenteraad de kaders gesteld met betrekking tot het financiële beleid, beheer en de inrichting van de organisatie van onze gemeente. Dit heeft men gedaan door de Verordening op de uitgangspunten voor het financiële beleid vast te stellen. Financieel statuut 2007 De kaderstelling met betrekking tot de financiële organisatie werkt het college van burgemeester en wethouders uit. Nota Reserve en Voorzieningen en Rentebeleid 2.2 Grondpolitiek Grondpolitiek is een politiek-bestuurlijk bepaalde keuze over de wijze waarop de overheid (in dit geval de gemeente) via grondverwerving en gronduitgifte zelf het initiatief wil nemen en houden in het realiseren van ruimtelijke plannen. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een passief en een actief grondbeleid. Passieve grondpolitiek Bij een passieve grondpolitiek ligt het initiatief voor de uitvoering van ruimtelijke plannen bij derden. De gemeente stelt kaders door middel van het bestemmingsplan. Een passieve grondpolitiek is afwachtend, risicomijdend en kostenverhalend. De gemeente heeft een toezichthoudende rol, waarbij de uitvoering van plannen aan anderen wordt overgelaten. 7

8 Actieve grondpolitiek Bij een actieve grondpolitiek opereert de gemeente als ondernemer. Zij wil zelf gronden verwerven en exploiteren. Actieve grondpolitiek is risicodragend en kan winstgevend zijn. Het is voor de gemeente in ieder geval eenvoudiger om de regie in handen te houden. Het onder eigen verantwoordelijkheid realiseren van ruimtelijke plannen biedt enerzijds de zekerheid dat ontwikkelingen conform vastgestelde plannen wordt uitgevoerd, maar zorgt anderzijds voor een exploitatierisico. Bij de afweging of de gemeente kiest voor een actief of passief grondbeleid zijn factoren van belang als regie, kostenverhaal, opbrengsten, risico s en de organisatie Regierol Als regisseur van ontwikkelingen kan de gemeente sturing geven aan de door haar gewenste ruimtelijke inrichting van het grondgebied van de gemeente, waarbij vooral gedacht moet worden aan ontwikkelingen voor volkshuisvesting, stedenbouw, werkgelegenheid en recreatie, fasering en inrichting openbaar gebied. De regierol van de gemeente is sterker, naarmate de gemeente zelf invulling en uitvoering kan geven aan de door haar gewenste ontwikkelingen en wordt zwakker, naarmate zij meer afhankelijk is van de inzet van derden (grondeigenaren die zelf willen ontwikkelen, projectontwikkelaars, e.a.). Tegenwoordig kan de gemeente, dankzij de Wro, het exploitatieplan en het structuurvisie, ook door middel van een passieve grondpolitiek de regie in handen houden Kostenverhaal Exploitatiekosten die zijn verbonden aan het maken van plannen en het bouw- en woonrijp maken van de gronden worden op derden verhaald. Zowel bij een passieve als actieve grondpolitiek worden de exploitatiekosten verhaald. Alleen worden ze op een andere wijze verhaald. Passief Bij een passieve grondpolitiek worden de kosten van gebiedsontwikkeling op derden verhaald door middel van de anterieure overeenkomst of de posterieure overeenkomst. Bij het ontbreken van een overeenkomst verhalen wij de kosten via de bouwvergunning. De kosten moeten blijken uit een zogenaamd exploitatieplan dat door de gemeenteraad tegelijkertijd met een bestemmingsplan wordt vastgesteld. Actief Bij een actieve grondpolitiek worden de kosten voor het produceren van bouw- en woonrijpe grond gedekt uit de grondverkoop. Omdat bij deze vorm van grondexploitatie de gemeente niet is gebonden aan derden, kunnen tijdens de uitvoering eenvoudig wijzigingen worden doorgevoerd. Uiteraard moet rekening mee worden gehouden dat de kosten bij een actieve grondpolitiek aanzienlijk kunnen wijzigen indien de fasering wordt bijgesteld Opbrengsten Een wijziging van het bestemmingsplan heeft over het algemeen een effect op de waarde van eigendommen in het gebied waarvoor het bestemmingsplan geldt. Door het in eigendom hebben van de grond kan de gemeente niet alleen invloed uitoefenen op de activiteiten rondom het bouwen woonrijp maken. Zij kan winst generen door de verkoop van de desbetreffende bouwgrond. Het behalen van winst is geen doel op zich, maar biedt de gemeente mogelijkheden om investeringen te doen in projecten die voor de gemeenschap van Sint-Michielsgestel van belang zijn. Bij een passieve grondpolitiek kan de gemeente geen opbrengsten generen. De gemeente kan bij een passieve grondpolitiek in de anterieure fase een financiële bijdrage voor de ruimtelijke ontwikkelingvragen boven op de exploitatiekosten Risico Bij actieve grondpolitiek treedt de gemeente op als ondernemer. Aangezien grondexploitaties betrekking hebben op meerjarige vastgoedontwikkelingen, zijn hieraan bedrijfsmatige risico s 8

9 verbonden. Om die risico s zo goed mogelijk te beheersen, worden kansen en bedreigingen rondom de financiële haalbaarheid van het gehele project onderzocht, benoemd en tijdig geactualiseerd. Degene die de gronden aankoopt, loopt vroegtijdig risico, omdat: een bestemmingsplanprocedure vertraging kan oplopen die kostenverhogend kan zijn; het mogelijk is dat een bestemmingsplan niet wordt gerealiseerd; wettelijke eisen die aan een bestemmingsplan worden gesteld, kunnen worden verzwaard; de woningmarkt kan verslechteren waardoor een lagere opbrengst wordt behaald; investeringen, waaronder de kosten voor bouw- en woonrijp maken, kunnen sterker stijgen dan voorzien. Bij een passieve grondpolitiek loopt de gemeente aanzienlijk minder risico Eigen organisatie Bij het voeren van een actieve grondpolitiek zullen binnen de eigen organisatie de volgende instrumenten aanwezig moeten zijn: kapitaal, personele capaciteit en kennis. Voor het voeren van een actieve grondpolitiek heeft de gemeente kapitaal nodig. Gezien het feit dat de gemeente voornemens is het budget Strategische grondaankopen in te trekken, anticipeert de gemeente op economisch vlak op een passieve grondpolitiek Wro Met invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening hoeft de gemeente niet per definitie de gronden in een gebied aan te kopen om ruimtelijke en financiële doelstellingen te behalen. Bij het voeren van een passieve grondpolitiek is het tegenwoordig namelijk mogelijk om kosten te verhalen, financiële bijdragen aan de ruimtelijke ontwikkeling te generen en vervolgens de regie in handen te houden zonder dat de gemeente een financieel risico loopt. De gemeente kan sturing geven en kosten verhalen door middel van het bestemmingsplan, stuctuurvisie, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan en bestek (technische omschrijving). Om een bijdrage rechtsgeldig te kunnen verhalen, is er in de structuurvisie een financiële paragraaf opgenomen. Het is overigens alleen toegestaan om in de anterieure fase een financiële bijdrage te vragen. De financiële bijdrage wordt gevraagd voor het groen- en cultuurfonds. Het groenfonds wordt ingezet voor projecten die zijn benoemd in het Programma Gestel Groene Gemeenten. Kunstobjecten, die worden geplaatst in de openbare ruimte, worden gefinancierd uit het cultuurfonds Woonvisie De in de ontwerp-structuurvisie en de ontwerp-woonvisie berekende woningbehoefte tot 2025 wordt als uitgangspunt voor deze Nota Grondbeleid opgenomen. Volstaan wordt naar deze ontwerpvisies te verwijzen. Volgens de Woonvisie heeft de gemeente voldoende plannen in ontwikkeling tot Tot 2025 hoeft de gemeente geen nieuwe gronden te verwerven. 2.3 Samenvatting De gemeente Sint-Michielsgestel voert voornamelijk een passieve grondpolitiek. Bij potentiële winstgevende gebiedsontwikkelingen is een actieve grondpolitiek het uitgangspunt van de gemeente. Met name bij uitleggebieden voert de gemeente een actieve grondpolitiek. Bij niet-strategische locaties met betrekking tot de ligging en de kwaliteit of risicovolle projecten, voert de gemeente een passieve grondpolitiek. Bovenstaande nog eens samenvattend kiest de gemeente Sint-Michielsgestel om de volgende redenen voor een passieve grondpolitiek: zij wil de regie op ontwikkeling voeren via de publiekrechtelijke weg en via overeenkomsten; zij wil de kosten van een ontwikkeling verhalen door middel van een anterieure overeenkomst; zij wil een financiële bijdrage aan de ruimtelijke ordening verhalen; zij wil weinig risico lopen bij ruimtelijke ontwikkelingen; zij heeft het budget Strategische gronden ingetrokken. 9

10 3 Gebiedsontwikkeling Een gebiedsontwikkeling kan betrekking hebben op grondexploitatie en op opstalexploitatie. Grondexploitatie heeft betrekking op alle activiteiten die zich richten op het bouw- en woonrijp maken van een gebied, inclusief het maken van de daarvoor nodige plannen. De kosten, risico s en winst zijn voor rekening van de gemeente. De gemeente stelt hiervoor een grondexploitatieberekening op. De parameters die worden toegepast bij het berekenen van de grondexploitatie, zullen worden verantwoord aan de raad. Een opstalexploitatie heeft betrekking op het realiseren van gebouwen. De kosten, risico s en winst zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar stelt hiervoor een opstalexploitatieberekening op. Voordat er met een project (gebiedsontwikkeling) wordt gestart, worden meerdere scenario s aan de raad gepresenteerd. Elk project heeft heldere beleidsuitgangspunten waarop de raad kan sturen. Bij grotere projecten heeft de gemeente de mogelijkheid om de grondprijs residueel te bepalen. De residuele methode wordt in paragraaf uitgelegd. Om de grondprijs residueel te bepalen is het berekeningstechnisch nodig om een gebiedsexploitatieopzet op te stellen. Vandaar dat alleen bij grotere projecten een gebiedsexploitatie wordt opgesteld. Bij een gebiedsontwikkeling is het van belang om een gestandaardiseerde werkwijze aan te houden om een maximaal financieel resultaat te behalen. Vandaar dat de gemeente Sint- Michielsgestel een projectadministratie opstelt, zodat er op elk tijdstip inzicht kan worden verkregen over de stand van zaken. 3.1 Projectmatig werken Projectmatig werken bestaat uit het werken in een projectstructuur die dwars door de organisatiestructuur heen gaat. Een project begint altijd met een initiatief. Indien de organisatie het idee in uitvoering wil brengen, gaat de gemeente na of het initiatief ook werkelijk een project is. Een ruimtelijk project heeft altijd een duidelijk begin en einde, het eindresultaat is duidelijk te formuleren, het is een eenmalige activiteit, er zijn meerdere partijen bij betrokken om tot een gewenst resultaat te komen en er moeten heldere afspraken worden gemaakt over de personele bezetting en grondexploitatie. Een beheersbaar ruimtelijk project is afhankelijk van de factoren tijd, geld, kwaliteit, organisatie en informatie. Bovenstaande factoren zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. 3.2 Publiek-private samenwerking De gemeente heeft steeds vaker te maken met commerciële partijen (aannemers, projectontwikkelaars), die gronden in een bestemmingsplan aankopen en deze zelf willen 10

11 exploiteren. In enkele gevallen ontwikkelt de gemeente samen met een marktpartij een locatie. De gemeente probeert in die situatie samen met de betrokken partij tot een publiek-private samenwerking te komen. Een dergelijke samenwerking wordt een PPS-constructie genoemd. Het is niets minder dan een juridisch gestructureerde samenwerking tussen één of meer overheidspartijen en één of meer private partijen op het terrein van gebiedsexploitatie waarbij alle partijen vanuit hun eigen doelstellingen werken aan een gezamenlijk project waarbij risico s, kosten en opbrengsten over de partijen zijn verdeeld. Onderstaand worden de drie meest gangbare PPS-constructies beschreven. In elke planfase is een vorm van PPS mogelijk. De wijze van contractuele vastlegging en de inhoud van diverse projecten verschillen sterk. In een PPS-overeenkomst zullen taakverdeling, planning, fasering, communicatie, concurrentiebeding, geschillenregeling, ontbindingsclausules, risicoverdeling en zeggenschap worden vastgesteld. Omdat in elke projectfase de vorm van een PPS anders zal zijn, bestaat er geen modelcontract. In het planproces wordt van grof (initiatieffase) naar fijn (realisatiefase) gewerkt. Toch is het zaak om vooraf in het project zoveel mogelijk duidelijkheid te hebben over de te maken afspraken. Naarmate het planproces verder is gevorderd, kunnen zaken tussen partijen gedetailleerder contractueel worden vastgelegd. Een PPS-constructie kan worden toegepast bij een anterieure overeenkomst en een posterieure overeenkomst. De gemeente heeft met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening een krachtige terugvaloptie door de kosten te verhalen via het exploitatieplan. Een PPS-constructie zal voornamelijk worden gesloten voordat een exploitatieplan is vastgesteld. Onderstaand worden de drie meest gangbare PPS-constructies benoemd Bouwclaimmodel Gronden in bezit van een marktpartij worden verkocht aan de gemeente. De gronden worden door de gemeente gekocht voor een lage inbrengwaarde. De gemeente maakt de gronden bouwen woonrijp en zorgt ervoor dat de bestemming door middel van een ruimtelijk plan wordt gewijzigd. Daarna koopt dezelfde marktpartij de gronden weer terug van de gemeente tegen de dan geldende verkoopprijzen. De marktpartij heeft in dit model een ontwikkelclaim gekregen. Dit model wordt ook wel de A-B-A methode genoemd. Uit een oogpunt van regievoering is dit voor de gemeente de best denkbare samenwerkingsconstructie Deze is in onze gemeente het gebruikelijke samenwerkingsmodel Joint-venture Bij een joint-venture richt de gemeente samen met de marktpartij een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij op. Een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) is een rechtspersoon. Meestal wordt voor een GEM een commanditaire vennoot opgericht. Voor de afspraken en geldstroom wordt een BV opgericht. De gemeente en de marktpartij zijn vanuit de GEM gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor verwerving, bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van de grond binnen het plangebied. De zeggenschap in de GEM is afhankelijk van de hoeveelheid aandelen. Ook de winst en het verlies worden naar rato verdeeld. Duidelijk is dat in deze constructie de gemeente een belangrijk deel van de regie over de ontwikkeling uit handen geeft aan marktpartijen. Het is voor de gemeente niet verstandig om te participeren in de opstalexploitatie Concessiemodel In het concessiemodel is de grondexploitatie geheel, dan wel grotendeels een private aangelegenheid. De gemeente beperkt zich tot het stellen van randvoorwaarden door middel van bijvoorbeeld een stedenbouwkundig programma van eisen (visie) en kwaliteitsnormen (prestatie) waaraan met name het openbaar areaal (inclusief wijkinfrastructuur) dient te voldoen. De private partij draagt bij het concessiemodel in principe de kosten van aanleg van voorzieningen en 1 Voorbeeld van realisering van plannen met gebruikmaking van het bouwclaimmodel zijn de bestemmingsplannen Schuurkerkpad, Grinsel-Triestpad en Jacobskamp. 2 Voorbeeld van een concessiemodel is Parkhage. 11

12 infrastructuur. In deze constructie is de gemeente de regie feitelijk kwijt en stelt zij zich nog uitsluitend faciliterend op. 3.3 Samenvatting Afhankelijk van de mate van regie die de gemeente voert in een bepaald project, kan zij kiezen voor het type P.P.S. constructie, te weten, bouwclaim, joint-venture, concessiemodel. De voorkeur van de gemeente naar een bouwclaim- of concessiemodel. 4 Passieve grondpolitiek Als de gemeente een passieve grondpolitiek voert zullen de exploitatiekosten via een overeenkomst of via de publiekrechtelijke weg worden verhaald. Daar waar mogelijk verhaalt de gemeente een financiële bijdrage aan de ruimtelijke ordening op de initiatefnemer. 4.1 Exploitatieplan Op basis van een exploitatieplan kunnen kosten die aan de exploitatie van een gebied zijn verbonden via de publiekrechtelijke weg worden verhaald op eigenaren die binnen dat bestemmingsplan zelfstandige ontwikkelingen kunnen realiseren. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld als het kostenverhaal op een andere manier al is verzekerd (bijvoorbeeld omdat al overeenkomsten over de exploitatie zijn gesloten). Indien nodig, moet de gemeenteraad tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan of een projectbesluit een exploitatieplan vaststellen. Als geen exploitatieplan nodig is, moet de gemeenteraad dat expliciet vermelden bij het vaststellen van een ruimtelijk plan. In onderstaande gevallen is de gemeente, als er geen overeenkomst is gesloten, in ieder geval verplicht een exploitatieplan vast te stellen: als het ruimtelijk plan de bouw van één of meer woningen mogelijk maakt; als sprake is van bouw van één of meer hoofdgebouwen; als een hoofdgebouw met tenminste 1000 m² met één of meer woningen kan worden uitgebreid; als bebouwing van één of meer aan één gesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden in gebruik kunnen worden genomen, mits tenminste tien woningen worden gerealiseerd; als één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden ingebruik of ingericht waren, voor kantoor- of horecadoeleinden kunnen worden gebruikt en de gezamenlijke oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1000 m² bedraagt; als sprake is van bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000 m² Verplichte onderdelen van een exploitatieplan De verplichte onderdelen van een exploitatieplan, zijn; exploitatieopzet (marktconforme prijzen zijn verplicht); kaart van het exploitatiegebied en; omschrijving werken en werkzaamheden Exploitatieopzet Een exploitatieopzet bestaat tenminste uit: inbrengwaarde van de gronden; raming van kosten, inclusief planschade; raming van opbrengsten alsmede een peildatum; tijdsvak waarbinnen de exploitatie zal plaatsvinden; fasering van de activiteiten en; omschrijving van de berekening. 12

13 Inbrengwaarde van de gronden De inbrengwaarde van de grond wordt vastgesteld, overeenkomstig artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, hetgeen inhoudt dat de werkelijke waarde (marktwaarde) van de grond in de exploitatieopzet wordt opgenomen. De gemeente zal vooraf de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren door onafhankelijke deskundigen. Raming van kosten, inclusief planschade In artikel tot en met van het Besluit ruimtelijke ordening is een limitatieve lijst opgesomd voor het verhalen van de exploitatiekosten. De limitatieve lijst betreft zowel de verplichte als facultatieve onderdelen van het exploitatieplan. Alle kosten die niet op de lijst staan vermeld, mogen niet via het exploitatieplan worden verhaald. Alle kosten die op de limitatieve lijst staan, worden getoetst aan de criteria profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit. In een ministeriële regeling is voor een viertal kosten een limiet opgenomen. Dit geldt voor de volgende kostensoorten: voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht; opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen; kosten gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp; kosten die worden verricht door het derden in opdracht van het gemeentelijk apparaat. Raming van opbrengsten Onder opbrengsten wordt verstaan: uitgifte van gronden in een exploitatiegebied; bijdrage van subsidies van de gemeente; bijdrage en subsidies van derden; opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Fasering van de activiteiten Van een fasering die in een exploitatieplan is opgenomen, mag niet worden afgeweken. Het college van burgemeester en wethouders kan ontheffing verlenen van het verbod, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan Kaart van het exploitatiegebied Het exploitatiegebied wordt aangegeven op een kaart. Op de kaart staan de grenzen van het gebied aangegeven. Een kaart van een exploitatiegebied wordt bepaald door de grondexploitatie. De grens van het exploitatiegebied ligt altijd binnen de bestemmingsplangrens. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen Omschrijving van de werken en werkzaamheden In een bestek van de werken en de werkzaamheden staan beschreven: een omschrijving van het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied; de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. De omschrijving stelt eisen aan de kwaliteit van het gebied. Tevens is de omschrijving kaderstellend voor het berekenen van het kostenverhaal Facultatieve onderdelen van een exploitatieplan Naast de verplichte onderdelen van het exploitatieplan kunnen er ook facultatieve onderdelen in het plan worden opgenomen. De facultatieve onderdelen bevatten voornamelijk kwaliteitseisen aan het exploitatiegebied. Facultatieve onderdelen die een exploitatieplan bevat, zijn; locatie-eisen; 13

14 woningbouwcategorieën; intergemeentelijk exploitatieplan; het koppelen van de vaststelling met het exploitatieplan en het bestemmingsplan; procedure; actualisatie van de grondprijs. Daar waar nodig en mogelijk neemt de gemeente alle facultatieve onderdelen op in het exploitatieplan Locatie-eisen Het is mogelijk dat verschillende eigenaren zorg dragen voor de realisatie van het bouwrijp maken van het openbaar gebied. De gemeente stelt in zo n geval eisen aan de technische kwaliteit van het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen Woningbouwcategorieën In een exploitatieplan is het alleen toegestaan om woningcategorieën te vermelden als hierover ook bepalingen zijn opgenomen in een ruimtelijk plan. Een exploitatieplan mag regels bevatten over drie woningbouwcategorieën, die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn aangewezen. Het betreft sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Als bovenstaande woningbouwcategorieën zijn opgenomen in een exploitatieplan, is dat voor de andere partij een dwingende bepaling. De dwingende bepalingen die in een exploitatieplan worden opgenomen kunnen betrekking hebben op het aantal, de situering, de categorie woningzoekenden, methode van toewijzing, prijsvorming, sluiten van de overeenkomst en het exploitatiebeding. De voorgaande opsomming is niet limitatief Intergemeentelijk exploitatieplan Voor gemeentegrensoverschrijdende bouwlocaties kan een intergemeenschappelijk exploitatieplan worden opgesteld. Het exploitatieplan treedt in werking na het laatst vastgestelde bestemmingsplan Het koppelen van de vaststelling van het exploitatieplan met het bestemmingsplan In de paragraaf Relatie grondexploitatie en ruimtelijke plannen staat het een en ander beschreven hoe en wanneer een exploitatieplan wordt vastgesteld Procedure en toelichting In een exploitatieplan is het mogelijk om de procedure omtrent het kostenverhaal te omschrijven. Een toelichting zorgt ervoor dat een exploitatieplan beter te begrijpen is. Tevens bevat een toelichting een motivatie van de gemaakte keuze Actualisatie grondprijs De gemeente Sint-Michielsgestel herziet de grondprijs jaarlijks. Hierdoor blijft het exploitatieplan actueel Verhaalskosten De gemeente neemt in het exploitatieplan op dat de exploitatiebijdrage is gekoppeld aan een bouwkavel. Het aantal vierkante meter per bouwkavel is ook in het exploitatieplan vermeld. Het koppelen van de exploitatiebijdrage aan de bouwkavel en het aantal vierkante meter per bouwkavel zorgt ervoor dat de bijdrage zich rechtevenredig verhoudt tot die onderdelen Procedure exploitatieplan en ruimtelijk plan Het vaststellen van een exploitatieplan dient gelijktijdig te gebeuren met het vaststellen van het bijbehorende ruimtelijke plan. Zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan is onderhavig aan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Een bestemmingsplan is maximaal tien jaar geldig. Bij overschrijding van deze termijn kan de gemeente geen leges meer heffen voor de te voeren bestemmingsplanprocedure. 14

15 Alle percelen waarop het exploitatieplan rust, worden ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen, als bedoeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Figuur Samenvatting De gemeente Sint-Michielsgestel is in sommige gevallen verplicht een exploitatieplan op te stellen. De gemeente neemt alle mogelijke exploitatiekosten, die op de limitatieve lijst staan vermeld, in het exploitatieplan op en maakt daarbij gebruik van de limitatieve kostensoortenlijst. De gemeente neemt in elk exploitatieplan de verplichte onderdelen op en gaat bij elk exploitatieplan na of het nodig is om één of meerdere facultatieve onderdelen in het plan op te nemen. 4.2 Kostenverhaal op basis van een overeenkomst Op 1 juli 2008 trad de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking. In de nieuwe Wro is een paragraaf aangebracht waarin instrumenten zijn opgenomen om kosten ten behoeve van grondexploitatie te verhalen. De nieuwe wet heeft als doel om op werkbare, duidelijke en transparante wijze exploitatiekosten te verhalen. Door het in 2010 intrekken van de exploitatieverordening en het vaststellen van de Grondnota onderstreept de gemeenteraad deze werkwijze. 15

16 4.2.1 Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst die vóór het vaststellen van een exploitatieplan is opgesteld. Het uitgangspunt van de gemeente is dat er eerst met de marktpartijen wordt onderhandeld over de locatie-eisen en het kostenverhaal. In zo n private overeenkomst, kunnen ruimere afspraken worden gemaakt via de publiekrechtelijke weg. De gemeente is niet verplicht om een anterieure overeenkomst te sluiten, maar het is wel wenselijk voor zowel de gemeente als de marktpartij, omdat dan niet noodzakerlijkwijs een exploitatieplan moet worden vastgesteld. Partijen hebben desondanks vroegtijdig helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie en over de te betalen exploitatiebijdrage. Het spreekt overigens voor zich dat de gemeente de kosten, financiële bijdrage, moment van betaling, de start bouw, bouwen voor de doelgroep en locatie-eisen in beeld brengt, vóórdat zij de onderhandeling start om te komen tot een anterieure overeenkomst. Zij wil immers vóór de onderhandelingen inzicht hebben in de te volgen lijn in de onderhandelingen en in haar mogelijkheden tot sturing van ontwikkelingen en uiteraard in de hoogte van de kosten. Boven op de reguliere exploitatiebijdrage kan de gemeente nog een financiële bijdrage vragen. Door de Kamerbehandeling bestaat er landelijk onduidelijkheid over het verhalen van een financiële bijdrage. Vooral de begrippen op het gebied van het kostenverhaal worden vaak door elkaar gebruikt. Vandaar dat onderstaand de begrippen worden omschreven. Ook wordt vermeld of deze van toepassing kunnen zijn voor de gemeente Sint-Michielsgestel: Bovenwijkse voorziening: Bovenplanse verevening: Een bovenwijkse voorziening is een voorziening ten behoeve van meerdere locaties. Hieronder kan ook bestaand bebouwd gebied vallen. Een bovenwijkse voorziening is meestal buiten het exploitatiegebied gesitueerd, maar kan ook daarbinnen liggen. Een bekend voorbeeld van een bovenwijkse voorziening is een weg die meerdere wijken zowel bestaande als nieuwe wijken, waaronder het exploitatiegebied, ontsluit. De gemeente Sint- Michielsgestel verhaalt de bovenwijkse voorzieningen. Afhankelijk van de situatie worden de kosten naar rato toegerekend. Om de kosten te verhalen van bovenwijkse voorzieningen hoeven deze niet in de structuurvisie te zijn opgenomen. Bovenplanse verevening is een bijdrage van een financieel overschot van een winstgevende locatie (zogenaamde verdienlocaties) naar tekorten (onrendabele top) van andere locaties (verliesgevende locatie). Het financiële overschot is een financiële bijdrage van de initiatiefnemer boven op de exploitatiekosten. Bovenplanse verevening moet zijn opgenomen in de structuurvisie. Bovenplanse verevening kan de gemeente vragen bij nieuwe gebiedsexploitaties. Financiële bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling: Een financiële bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling is een bijdrage die de initiatiefnemer aan de gemeente betaalt boven op de reguliere exploitatiebijdrage. De gemeente heeft de mogelijkheid om deze financiële bijdrage te storten in een fonds. De gemeente Sint-Michielsgestel heeft een groen- en cultuurfonds. Via een anterieure overeenkomst verhaalt de gemeente bij de initiatiefnemer een fondsbijdrage. Om een fondbijdrage te kunnen verhalen moet er een bepaling in de structuurvisie zijn opgenomen. Aan een initiatiefnemer die geld stort in het groen- en cultuurfonds moet de gemeente duidelijk kunnen maken aan welke projecten zijn geld wordt besteed. In het Programma Gestel Groene Gemeente en de structuurvisie 16

17 zijn natuur- en landschapsontwikkelingen opgenomen. Voor het cultuurfonds besluit de raad jaarlijks welke projecten worden gerealiseerd. Jaarlijks actualiseert het college van burgemeester en wethouders de bijdrage voor het groen- en cultuurfonds. In de slotmemo 2010 is opgenomen dat de inkomsten van het groenfonds worden gestort in het reserve groenfonds. De inkomsten van het cultuurfonds worden gestort in de reserve cultuurzaken. De gemeente onderzoekt of er een mogelijkheid is om meerdere of andere fondsen in het leven te roepen. Daarbij wordt rekening gehouden met de hoogte van de omvang van de bestaande en nieuwe fondsen en de stortingen daarin. Een anterieure overeenkomst mag niet in strijd zijn met het toekomstige exploitatieplan. In de procedure tot vaststelling van een exploitatieplan kunnen door belanghebbenden zienswijzen worden ingebracht. De gemeenteraad hoort die zienswijzen te wegen, maar mag deze niet afwijzen om reden dat een overeenkomst is gesloten. De gemeenteraad moet een inhoudelijk oordeel over de zienswijzen geven. Dat kan betekenen dat het exploitatieplan gewijzigd vastgesteld wordt. Op grond van artikel 160 Gemeentewet en de Wro zijn B&W bevoegd tot het nemen van een besluit over het aangaan van een overeenkomst door de gemeente. Het is de gemeente die de overeenkomst aangaat. Een overeenkomst moet ondertekend worden door of namens de burgemeester als vertegenwoordiger van de gemeente. De in de anterieure overeenkomst genoemde exploitatiebijdrage ontvangt de gemeente in drie fases. Voordat er met bepaalde werkzaamheden wordt gestart, brengt de gemeente een gedeelte van de exploitatiebijdrage in rekening bij de initiatiefnemer zodat het financiële risico bij de initiatiefnemer ligt. Indien een ruimtelijk plan voortijdig geen doorgang heeft, zijn de gemaakte kosten tenminste veilig gesteld. Om de belangen van de gemeente zeker te stellen, is in de overeenkomst steeds een ontbindende voorwaarde opgenomen. Hierin staat vermeld dat de gemeente niet verantwoordelijk is voor belemmeringen van publiekrechtelijke aard. Dit is om te verkomen dat in dat geval een situatie ontstaat dat er een anterieure overeenkomst gesloten is en de bestemming niet wordt vastgesteld Posterieure overeenkomst Indien er geen overeenkomst is gesloten met betrokken private partijen voorafgaand aan een exploitatieplan, dient de gemeente afdwingbare kosten te verhalen en locatie-eisen te stellen via het exploitatieplan. Een publieke overeenkomst, ook wel posterieure overeenkomst genoemd, wordt gesloten nadat een exploitatieplan is vastgesteld. Een posterieure overeenkomst mag niet worden gesloten als een anterieure overeenkomst is gesloten. Via een posterieure overeenkomst kunnen de exploitatiekosten voor onder andere het bouw- en woonrijp maken volledig worden verhaald. Het ontvangen van een extra financiële bijdrage boven op de exploitatiekosten is in de posterieure fase niet toegestaan. In de posterieure overeenkomst kunnen onder andere afspraken worden gemaakt over de volgordelijkheid en detaillering van het plan Inhoud overeenkomst De bevoegdheid voor het sluiten van zowel een anterieure als posterieure overeenkomst berust bij het college van burgemeester en wethouders. Het college is daarbij wel verantwoording 17

18 verschuldigd aan de gemeenteraad. In een dergelijke overeenkomst worden in ieder geval afspraken gemaakt over: de uitgangspunten voor het kostenverhaal en berekeningswijze van de exploitatiebijdrage; de te betalen vergoeding; het moment van afname en het betalen van de koopsom; het tijdvak van realisatie; de fasering van het plan; eventuele locatie-eisen met betrekking tot de infrastructuur, als de andere contractpartij de openbare voorzieningen maakt; de te realiseren woningbouwcategorieën; de financiële bijdrage in de vorm van het groen- en cultuurfonds bij een anterieure overeenkomst. Het college van burgemeester en wethouders moet openbaar kennis geven van overeenkomsten. Twee weken na het sluiten van de overeenkomst moet dit een op gebruikelijke wijze gebeuren. De openbare bekendmaking hoeft niet de inhoud van de overeenkomst weer te geven. Verder moeten een zakelijke omschrijving van de openbare onderdelen van de overeenkomst ter inzage worden gelegd, waarbij het vooral gaat om de locatie-eisen, het woningbouwprogramma en de hoogte van de exploitatiebijdrage. 4.3 Kostenverhaal via bouwvergunning De gemeente kan passief uitvoering gaan geven aan ontwikkelingen en laat het dan over aan derden. Het is mogelijk dat vervolgens vastgesteld moet worden dat geen overeenstemming bereikt kan worden met de inititiatiefnemer voor het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst. Dan resteert als sluitstuk om de kosten te verhalen via de bouwvergunning. Er ligt namelijk een relatie tussen het exploitatieplan en de besluitvorming over bouwvergunningen. Als het exploitatieplan nog niet onherroepelijk is en er overigens geen reden is om de bouwvergunning te weigeren, dan moet de beslissing op de aanvraagde bouwvergunning worden aangehouden. Daarmee wil de wetgever voorkomen dat er geen exploitatiebijdrage wordt betaald en dat mensen kosteloos meeliften (de zogenaamde free riders) op voorzieningen die getroffen moeten worden om de ontwikkeling van een gebied mogelijk te maken. Als na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan blijkt, dat de gevraagde bouwvergunning in strijd is met het exploitatieplan dan moet het college van burgemeester en wethouders de bouwvergunning weigeren. Het is een extra weigeringsgrond boven de al bekende weigeringsgronden: strijd met het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de bouwverordening en/of eisen van welstand. Als de voortgang van de ontwikkeling zwaarder weegt dan het per direct betalen van het kostenverhaal, verleent B&W de bouwvergunning onder de voorwaarde dat de marktpartij voor exploitatiekosten een zekerheidsstelling geeft. Die zekerheid kan bestaan uit vestiging van hypotheek of het overleggen van een bankgarantie of concerngarantie. De gemeente zal bij het indienen van een aanvraag om bouwvergunning een aanvullende zekerheid eisen ter nakoming van de verplichting tot betaling van de exploitatiebijdrage. De in de vergunningsvoorwaarden opgelegde exploitatiebijdrage moet binnen vier weken na de dagtekening van de bouwvergunning zijn voldaan. Als de exploitatiebijdrage niet binnen de genoemde termijn wordt betaald, wordt de bouwvergunning ingetrokken. De kredietwaardigheid van de aanvrager hoeft niet te worden aangetoond, als hij voor het indienen van de bouwvergunning aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan Samenvatting Als het kostenverhaal niet mogelijk is via het vestigen van een anterieure of posterieure overeenkomst, stelt de gemeente Sint-Michielsgestel bij verlening van de bouwvergunning 18

19 voorwaarden tot betaling van de exploitatiebijdrage. 4.4 Planschade Het is mogelijk dat er planschade aan een onroerende zaak ontstaat, nadat er een oud planologisch regime wordt vervangen voor een nieuw planologisch regime. De nieuwe situatie moet vergeleken worden met hetgeen volgens het oude regime maximaal mogelijk was. Met andere woorden de theoretische mogelijkheden moeten worden vergeleken. Planschade moet altijd onvoorzien zijn. Uiteraard moet er een causaal verband zijn tussen de planologische maatregel en de schade. Planschade is over het algemeen een vermogensschade. Planschade kan ook een inkomstenen of omzetschade zijn. Planschade ontstaat over het algemeen bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Gebiedsontwikkeling wordt vaak gerealiseerd op initiatief van projectontwikkelaars. Zij zullen voor de ontwikkeling de meeste winst generen. Vandaar dat planschade voor rekening is van de initiatiefnemer. Bij alle nieuwe ontwikkelingen waarbij een private partij is gebaat, wordt een planschadeovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente, waarbij de gemeente bedingt en de initiatiefnemer aanvaardt dat de toe te kennen planschades met betrekking tot het onderhavige plan/project, door de initiatiefnemer zullen worden vergoed aan de gemeente. De gemeente stelt het afsluiten van een planschadeovereenkomst als voorwaarde voor haar medewerking aan het initiatief, waarvoor een planologische wijziging nodig is Procedure Belanghebbenden kunnen voor planschade in aanmerking komen als zij binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een aanvraag indienen; De gemeente heeft een planschadeverordening genaamd, Procedureregeling tegemoetkoming in Planschade 2008; Burgemeester en wethouders winnen deskundige advies in. Daarbij is van belang: Vergelijking van de planologische regimes; Causaal verband tussen schade en planologische maatregelen; De schade wordt objectief bepaald; De schade was niet voorzienbaar; De schade wordt niet op een andere manier gecompenseerd. Burgemeester en wethouders nemen het besluit Samenvatting Het college van burgemeester en wethouders verhalen planschade op de initiatiefnemer. 4.5 Ontwikkelingen buitengebied In het Programma Gestel Groene Gemeente van 9 februari 2010 wordt duidelijk dat de gemeente Sint-Michielsgestel zich profileert als een groene gemeente van allure. Gemeente Sint-Michielsgestel maakt onderdeel uit van het reconstructieplan Maas en Meierij. Ook ligt Sint- Michielsgestel gedeeltelijk binnen het Nationaal Landschap Het Groene Woud. De projecten binnen het programma Gestel Groene Gemeente geven in grote mate invulling aan de doelstellingen die in het reconstructieplan zijn weergegeven. De projecten zijn deels overgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Natuur- landschapsontwikkelingen De landgoedregelingen houdt in dat een initiatiefnemer in ruil voor natuur- landschapontwikkeling bouwkavels mag realiseren. Natuur- en landschapsontwikkeling impliceert in beginsel een 19

20 verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied en stimuleert de aanleg van recreatieve- en toeristische voorzieningen. De natuur- landgoedontwikkeling moet (gedeeltelijk) worden opengesteld voor publiek. Als in een ruimtelijke onderbouwing alle relevante aspecten zijn afgewogen, is de gemeente voornemens medewerking te verlenen aan het project, mits ook het kostenverhaal veilig is gesteld. De gemeente sluit bij voorkeur een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. De gemeente verhaalt de werkelijke kosten. De initiatiefnemer wordt vrijgesteld van het groen- en cultuurfonds. Door uitvoering van het project wordt immers al een bijdrage geleverd aan natuur- en landschapsontwikkeling Ruimte voor Ruimte-regeling In de reconstructiegebieden is sinds 2000 de Ruimte voor Ruimte regeling van kracht. Met de RvR-regeling wordt beoogd de kwaliteit van het landelijke gebied te verbeteren zonder dat dit tot kosten van de overheid leidt. Ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen worden bereikt door agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en de kosten die dit met zich meebrengt te financieren via de uitgifte van een woningbouwlocatie, boven op de contigenten die het Rijk aan de provincie heeft toegekend. Een RvR-ontwikkeling brengt de verstening van het platteland terug. Het verbetert de milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit. Ook levert het een bijdrage aan het terugdringen van het mestoverschot. De provincie Noord-Brabant wil voorkomen dat als gevolg van de toepassing van de RvRregeling ongestructureerd stallen worden omgebouwd of geruild voor woningen. De provincie wil de nieuwbouw planologisch verantwoord centreren en plannen. Dit kan inhouden dat de woningen op een andere locatie worden gebouwd als waar de stallen worden gesloopt. In de praktijk komt het vaak voor dat er stallen worden gesloopt in de ene gemeente en in een andere gemeente RvR-woningen worden gerealiseerd. Inwoners hebben twee mogelijkheden om voor een RvR-kavel in aanmerking te komen. Een agrariër verplicht zich tot het slopen van een bepaalde hoeveelheid stallen voor de intensieve veehouderij, conform de eisen van de RvR-regeling, en krijgt daarvoor een bouwtitel terug; Een inwoner, niet zijnde agrariër, heeft geen mogelijkheid om stallen te slopen voor intensieve veehouderij. De inwoner betaalt aan de RvR-maatschappij een geldbedrag. Van het geldbedrag heeft de RvR-maatschappij de mogelijkheid sloop van stallen van voormalige intensieve veehouderijen te subsidiëren. De inwoner krijgt hiervoor een bouwtitel voor het realiseren van een RvR-woning. De succesfactor van de RvR-regeling schuilt in de financiële impuls. In de provinciale verordening Ruimte fase 2 heeft de provincie Noord Brabant een aantal wijzigingen in het Ruimte voor Ruimtebeleid doorgevoerd. Dit onderdeel van de provinciale verordening is 17 december 2010 door Provinciale Staten vastgesteld. Hierin wordt de mogelijkheid tot het realiseren van zgn. BIO woningen geschrapt. In het vernieuwde provinciale Ruimte voor Ruimtebeleid wordt de gemeente als volgt gecompenseerd: Op het moment dat er in een gemeente 30 RvR-kavels zijn gerealiseerd, wordt door de provincie ,-- per RvR-kavel betaald voor de kavels boven de 30 stuks. Op het moment dat er in een gemeente 50 RvR-kavels zijn gerealiseerd, wordt door de provincie de bijdrage verhoogd tot ,-- per RvR-kavel, voor de kavels boven de 50 stuks. (Aanvulling: Bovenstaande is van toepassing indien de locaties worden gerealiseerd door deontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV) Op het moment dat er in een gemeente meer dan 30 RvR-kavels door particuliere initiatieven worden gerealiseerd, dan is de bijdrage van de provincie ,-- per gerealiseerde RvR-kavel. 20