Onderzoeksrapport. Stichting Eropaf! HOGESCHOOL VAN AMSTERDAM

Transcriptie

1 HOGESCHOOL VAN AMSTERDAM Onderzoeksrapport Stichting Eropaf! Student : Bouchra el Mourabit Studentnummer : Docentbegeleider : Dhr. S. Moerman Datum : 28 maart 2014 Opdrachtgever : Stichting Eropaf! Praktijkbegeleider : mevrouw C. Akkermans

2 Voorwoord In uw handen ligt mijn onderzoeksrapport in het kader van de opleiding HBO- Rechten. Mijn naam is Bouchra el Mourabit en ik studeer aan de Hogeschool van Amsterdam. Ik zit in het laatste jaar van de opleiding HBO- Rechten. Om te kunnen afstuderen heb ik het afgelopen halfjaar onderzoek gedaan in opdracht van Stichting EropAf! Tijdens mijn minor heb ik eerder onderzoek gedaan voor Stichting EropAf!, maar dit was een onderzoek in groepsverband. Tijdens het zoeken naar een interessant vraagstuk heb ik Stichting EropAf! benaderd. Mijn praktijkbegeleidster, Catelijne Akkermans, heeft mij tijdens een gesprek een onderwerp aangeboden en na enig onderzoek ben ik tot een vraagstelling gekomen. Voor dit onderzoek heb ik theorie verzameld, maar daarnaast heb ik ook een jurisprudentieonderzoek gedaan. Tevens heb ik diverse partijen benaderd voor het afnemen van een interview, namelijk twee Rotterdamse woningbouwcorporaties, de GGD, Zorgbelang Zuid- Holland, mr. R. Scheltes en de Kredietbank Rotterdam. Ik heb alle resultaten in het onderzoeksrapport verwerkt. Om het resultaat te bereiken heb ik de afgelopen maanden begeleiding gehad van dhr. S. Moerman. Hij heeft mij de afgelopen maanden voorzien van feedback en dit heeft mij geholpen om een rapport in te leveren. Hiervoor wil ik hem bedanken. Tot slot wil ik Stichting EropAf! bedanken voor de gegeven opdracht. Ik vond het een interessant vraagstuk om aan te werken. Hierdoor heb ik mij de afgelopen maanden kunnen ontwikkelen met betrekking tot het onderzoek verrichten in de praktijk. 2

3 Inhoudsopgave Verklarende woordenlijst Afkortingenlijst Samenvatting p. 5 p. 6 p Inleiding p De aanleiding p Wat is het probleem, voor wie is het een probleem en waarom p. 10 is het een probleem? 1.3 Doelstelling van het onderzoek p Doel van het onderzoek p Bijdrage die het onderzoek zal leveren aan het doel p Centrale vraagstelling p Deelvragen p Methodologische verantwoording p Waaruit bestaat het praktijkonderzoek? Welke praktijkelementen en waarom? P Leeswijzer p Ontbinding van de huurovereenkomst en de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p Wanneer kan een verhuurder overgaan tot ontruiming van de huurder? p Wat houdt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam in? Hoe moet het samenwerkingsconvenant worden toegepast en wat zijn de taken van de convenantpartijen? p Het samenwerkingsconvenant p Derdenwerking van overeenkomsten p Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p Wat is het doel van het samenwerkingsconvenant? P Hoe dient het samenwerkingsconvenant te worden uitgevoerd? P In hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam om ontruiming te voorkomen? P Analyse van alle resultaten p Het samenwerkingsconvenant in de praktijk p Zijn de woningbouwcorporaties op de hoogte van het samenwerkingsconvenant? p In hoeverre komen de betrokken partijen de afspraken van het samenwerkingsconvenant na? p De woningbouwcorporaties p Het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen p Gemeentelijke Gezondheidsdienst p Wat vinden de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant? p De woningbouwcorporaties p De hulpverlenende instantie: Zorgbelang Zuid- Holland p Advocatuur p Analyse van alle resultaten p. 38 3

4 4. Het beroepen op het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p In hoeverre doen huurders een beroep op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen? p Huisuitzetting voorkomen tijdens kort geding p Andere uitspraken en niet gepubliceerde comparitie p In hoeverre hebben deze beroepen en ertoe geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij wordt ontruimd? p Op grond van welke argumenten waren deze beroepen succesvol? p Huurder van Havensteder p Huurder van Woonstad p Huurder van Rochdale p Huurder van Bouwinvest p Niet gepubliceerde comparitie p Is het haalbaar dat een huurder zich op het samenwerkingsconvenant beroept om een huisuitzetting te voorkomen? p Wat betekent de uitspraken voor de vrijwilligheid van het samenwerkingsconvenant? p Analyse van alle resultaten p Conclusies p Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet- convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? p Aanbevelingen p Reflectie op het onderzoek p. 61 Literatuuroverzicht Bijlage 1. Stroomschema Bijlage 2. Interview Havensteder Bijlage 3. Interview Woonbron Bijlage 4. Interview Gemeentelijke Gezondheidsdienst Bijlage 5. Interview Zorgbelang Zuid- Holland Bijlage 6. Interview mr. Scheltes Bijlage 7. Interview Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Bijlage 8. Overzicht meldingen MPH Bijlage 9. Samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p. 62 p. 63 p. 65 p. 66 4

5 Verklarende woordenlijst Bijzondere doelgroepen Convenantpartijen Huurder Kernteamlid Meldpunt Samenwerkingsconvenant Stichting Eropaf! Vrijblijvend Woningbouwcorporatie Zorgmijder Doelgroepen die extra hulp nodig hebben. Dit zijn de partijen die aangesloten zijn bij het samenwerkingsconvenant. In dit geval gaat het om de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties. Persoon die een woning huurt. Een deelnemer van de Lokale Zorgnetwerken. Het LZN bestaat uit een coördinator en een kernteam van hulpverleners vanuit verschillende instellingen. Het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen, onderdeel van de Kredietbank Rotterdam. Op het moment dat er een melding gedaan wordt door één van de woningbouwcorporaties, neemt het meldpunt contact met de huurder. Het doel hiervan is om de financiën van de huurder op orde te krijgen, zodat hiermee een woningontruiming kan worden voorkomen. Afspraken tussen diverse partijen omtrent het voorkomen van gedwongen huisuitzettingen. Deze zijn opgenomen in het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Stichting die is opgericht met als doel het voorkomen van gedwongen huisuitzettingen. Geen bindende afspraken. Een organisatie die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van goede en goedkope woonruimte. Iemand die, vaak psychische, gezondheidsproblemen heeft en zorg nodig heeft maar nadrukkelijk geen hulp of zorg vraagt of accepteert en zorginstellingen mijdt. 5

6 Afkortingenlijst CVD GGD KBR LZN MPH SoZaWe Centrum Voor Dienstverlening Gemeentelijke Gezondheidsdienst Kredietbank Rotterdam Lokale Zorg Netwerken Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid 6

7 Samenvatting Dit onderzoek richt zich op het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Dit is een samenwerking tussen de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties met als doel om huisuitzettingen te voorkomen of te verminderen in Rotterdam. In het convenant is opgenomen dat de woningbouwcorporaties de mogelijkheid hebben om een huurder, bij een huurachterstand van maximaal 4 maanden, te kunnen aanmelden bij het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Rotterdam [hierna te noemen: meldpunt]. Het samenwerkingsconvenant heeft een vrijblijvend karakter. De woningbouwcorporaties zijn dus niet verplicht om een huurder aan te melden. Daarnaast kunnen alleen de convenantpartijen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe de aangesloten partijen de gemaakte afspraken in de praktijk kunnen toepassen. Op 20 augustus 2012 is er door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam dan ook een opvallende uitspraak gedaan. In deze zaak ging het om een huurder die een woningontruiming wilde voorkomen door zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen. De huurder werd door de voorzieningenrechter in zijn gelijk gesteld, omdat hij door de woningbouwcorporatie Havensteder niet was aangemeld bij het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen[hierna te noemen: meldpunt]. Door de uitspraak is het karakter van het samenwerkingsconvenant onduidelijk geworden, omdat het samenwerkingsconvenant een vrijblijvend karakter heeft. Een woningcorporatie is volgens het convenant niet verplicht om een huurder in geval van een huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. Aan de hand hiervan heb ik de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet- convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? De resultaten van het onderzoek concluderen dat het samenwerkingsconvenant door de woningcorporaties op verschillende manier wordt toegepast. Tijdens het afnemen van de interviews met Havensteder en Woonbron is duidelijk geworden dat beide woningbouwcorporaties op een andere manier te werk gaan. De woningbouwcorporaties hebben niet het doel om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen, maar het verschil in ondernemen van actie is groot. Na één maand huurachterstand voert Havensteder een actief incassobeleid en worden de huurders aangemeld bij het meldpunt, terwijl Woonbron zich richt op het moment van het vonnis van de kantonrechter en dit kan maanden duren. De meldingen die door de woningbouwcorporaties gedaan worden komen binnen bij het meldpunt. Het meldpunt houdt zich bezig met de huurder die door de woningbouwcorporaties worden gemeld betreffende een huurachterstand. Het doel hiervan is om de situatie van de huurder te stabiliseren en daarmee de woningontruiming te voorkomen. Ook is er gekeken naar de mogelijkheden die een huurder heeft door zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen. Zoals hierboven aangegeven kan een niet- convenantpartij geen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant, maar in sommige gevallen lukt het de huurder om zich op het convenant te beroepen en huisuitzetting te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is de bovengenoemde uitspraak, maar naast deze uitspraak zijn er nog drie andere uitspraken naar voren gekomen waarbij de huurder zich op het convenant beroept. Van deze uitspraken zijn twee 7

8 uitspraken gegrond verklaard en dit heeft geleidt tot het voorkomen van een huisuitzetting. Naast de jurisprudentie is tijdens het interview met mr. Scheltes duidelijk geworden dat er procedures zijn die tot een regeling leiden. De huurder geeft tijdens een procedure aan dat de woningbouwcorporatie geen inspanning heeft verricht om huisuitzetting te voorkomen. De rechter komt vervolgens met een oordeel dat de verhuurder niet mag over gaan tot het ontruimen van de huurder. Er kan worden geconcludeerd dat de woningbouwcorporaties te snel over gaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning. Terwijl de woningbouwcorporaties de inspanningsverplichting hebben om de gemaakte afspraken (melding bij het meldpunt) na te leven om het doel van het samenwerkingsconvenant te realiseren. Stichting Eropaf! is nauw betrokken bij het samenwerkingsconvenant en ook dus ook bij de vernieuwing van het samenwerkingsconvenant dit jaar. Naar aanleiding van het onderzoek wil ik stichting Eropaf! de volgende punten in het kort aanbevelingen: De vrijblijvendheid van het convenant veranderen naar een dwingende werking. Hierdoor zal het voor de convenantpartijen verplicht worden om de gemaakte afspraken ook daadwerkelijk uit te voeren. Tevens leidt een dwingende werking tot een juridische invloed. De huurder in een vroeg stadium aanmelden bij het meldpunt. Een huurder kan nu bij maximaal vier maanden huurachterstand worden aangemeld bij het meldpunt. Het zou voor de huurder beter uitpakken wanneer dit verlaagd wordt naar maximaal twee manden huurachterstand. Bij een vroege aanmelding is de huurachterstand nog vrij laag en kan de huurder middels hulpverlening de financiële problemen makkelijk aanpakken. Altijd een beroep doen op het samenwerkingsconvenant. Uit praktijkonderzoek is gebleken dat dit kan leiden tot het niet ontbinden van de huurovereenkomst. Hiermee heeft een huurder de mogelijkheid om ontruiming te voorkomen. Bij een dreigende ontruiming wordt hiervan een melding gedaan bij stichting EropAf! Ik raad de stichting aan om de huurder te adviseren een gerechtelijke procedure te starten en door samen met een advocaat een beroep te doen op het niet nakomen van de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant. 8

9 Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 De aanleiding Stichting Eropaf! is een stichting die zich inzet voor de zwakkere groep in de samenleving. Dit doet de stichting door outreachend te werken. 1 Hierdoor lukt het de stichting om de mensen uit de zwakkere groep in de samenleving te bereiken. Stichting Eropaf! houdt zich vooral bezig om het aantal huisuitzettingen door huurachterstand te verminderen. Om dit te realiseren is de stichting met behulp van een website een landelijk steunpunt en kennisnetwerk voorkomen huisuitzettingen gestart. Op deze wijze kunnen er meldingen gedaan worden door burgers of professionals op het moment dat er sprake is van een dreigende huisuitzetting. Stichting Eropaf! zal naar aanleiding van de melding ondersteuning bieden om de ontruiming te voorkomen. 2 De stichting is in meerdere gemeenten actief en zo ook in de gemeente Rotterdam. De gemeente Rotterdam kent zoals meerdere gemeenten een samenwerkingsconvenant met betrekking tot het voorkomen van gedwongen huisuitzettingen. De gemeente heeft met de Rotterdamse woningbouwcorporatie een samenwerkingsconvenant. Het doel van het samenwerkingsconvenant is om bij huurachterstand een huurder aan te melden bij een meldpunt, zodat op die manier een eventuele huisuitzetting kan worden voorkomen. De woningbouwcorporaties zijn, op basis van het samenwerkingsconvenant, niet verplicht om een huurder bij een meldpunt aan te melden. De woningbouwcorporaties kunnen een huurder op vrijwillige basis aanmelden bij een meldpunt. Stichting Eropaf! ervaart in de praktijk dat, door de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant, niet alle huurders met een huurachterstand worden aangemeld bij een meldpunt. Hierdoor lopen huurders het risico om niet de hulpverlening te krijgen die ze nodig hebben om hun financiën op orde te krijgen. Hierdoor loopt de huurder schuldhulpverlening en budgetbeheer mis en beide worden door het meldpunt aangeboden. Het gevolg hiervan is dat de woningbouwcorporatie een vordering neerlegt bij de Rechtbank om de huurovereenkomst te ontbinden en over te gaan tot ontruiming. Dit brengt vervelende gevolgen met zich mee voor de huurder en tevens leidt dit tot hoge kosten voor de huurder. Stichting Eropaf! heeft als doel om de gerechtelijke procedure te vermijden en dat de woningbouwcorporaties meer inspanning verrichten om op basis van het samenwerkingsconvenant de woningontruimingen te verminderen. Op 20 augustus heeft een voorzieningenrechter uitspraak gedaan in een procedure. In deze zaak heeft de voorzieningenrechter de Rotterdamse woningbouwcorporatie Havensteder aangesproken op het feit dat zij de huurder niet heeft aangemeld bij het meldpunt. De huurder wordt door de voorzieningenrechter in zijn gelijk gesteld en hierdoor wordt de woningontruiming voorkomen. Het gaat hier om een bijzondere uitspraak, omdat de woningcorporaties de huurders volgens het samenwerkingsconvenant op vrijwillige basis kunnen aanmelden bij het meldpunt. In het samenwerkingsconvenant wordt expliciet aangegeven dat alleen de directe convenantpartijen rechten kunnen ontlenen aan het convenant. 1 Eropaf, Wat we doen, 2 Eropaf, Projecten, 3 Rb. Rotterdam (vzr.) k0 augustus 2012, LJN BX

10 Naar aanleiding van deze uitspraak wil stichting Eropaf! dat er onderzoek wordt gedaan naar het precieze karakter van het samenwerkingsconvenant is. Heeft het samenwerkingsconvenant in specifieke situaties een dwingende werking? Kan een derde zich toch wel beroepen om het samenwerkingsconvenant? Tevens wil stichting Eropaf weten of het samenwerkingsconvenant tussen de gemeente, woningbouwcorporaties en hulpverlenende instanties feitelijk werkt en op de juiste wijze wordt toegepast. Nadat het onderzoek is afgerond wordt voor stichting Eropaf! duidelijk of het samenwerkingsconvenant in specifieke situaties een dwingende werking heeft, maar ook in welke situaties een derde zich op het samenwerkingsconvenant kan beroepen. Hierdoor is het voor de stichting mogelijk om huurders nog specifieker te ondersteunen in hun problemen. 1.2 Wat is het probleem, voor wie is het een probleem en waarom is het een probleem? In 2012 is de grens van duizend huisuitzettingen in Rotterdam ruim overschreden. Dit is gebleken na het optellen van de cijfers van de Rotterdamse verhuurders. Het gaat hier om vijftien procent van alle uitzettingen in Nederland en een kwart meer dan een jaar eerder, toen stond de teller op 832 huisuitzettingen. 4 Op dit moment is het samenwerkingsconvenant volgens de Rotterdamse wethouder Florijn te vrijblijvend, dit leidt tot onnodige woningontruimingen. 5 Het samenwerkingsconvenant is met een doel in het leven geroepen, maar het lijkt erop dat de woningbouwcorporaties niet op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant en de werkwijze hiervan. Het gevolg hiervan is dat een woningbouwcorporatie meteen over gaat tot ontruiming in plaats van het aanbieden van hulp aan de huurder, zodat de huurder zijn financiën weer op orde krijgt in plaats van het verergeren van de situatie. Tevens is door de uitspraak van de voorzieningenrechter het karakter van het convenant onduidelijk geworden. Het is normaliter geen grond om een huisuitzetting te voorkomen door op het samenwerkingsconvenant te beroepen, aangezien het samenwerkingsconvenant een vrijblijvende werking heeft. Zolang het karakter en de werkwijze van het convenant onduidelijk blijft, bestaat het risico dat de huurders niet de hulpverlening krijgen die ze nodig hebben. Door de uitspraak van de voorzieningenrechter lijkt het erop dat het samenwerkingsconvenant een dwingende werking heeft in specifieke omstandigheden. Het is daarom van belang om na te gaan in welke situaties het samenwerkingsconvenant een dwingende werking heeft om het in soortgelijke situaties toe te kunnen passen. Om van bovenstaande een duidelijk beeld te creëren is het voor stichting Eropaf! nog beter om de huurders te kunnen ondersteunen bij een dreigende huisuitzetting. Stichting Eropaf! is er voor de zwakkere groep in de samenleving en de stichting wil dan ook het maximale inzetten om deze groep te ondersteunen op het moment dat er sprake is van een huurachterstand en als gevolg hiervan een dreigende huisuitzetting. Door het karakter en de werkwijze van het convenant helder in beeld te krijgen is het voor stichting Eropaf! mogelijk, om de convenantpartijen aan te spreken op het moment dat zij bepaalde stappen uit het convenant niet doorlopen. De stichting wil alles inzetten om dreigende huisuitzettingen te voorkomen en de huurders de hulpverlening aan te bieden, zoals in het samenwerkingsconvenant staat beschreven. 4 Veel vaker uit huis gezet. Wethouder: convenant te vrijblijvend, AD Rotterdam 3 april Veel vaker uit huis gezet. Wethouder: convenant te vrijblijvend, AD Rotterdam 3 april

11 1.3 Doelstelling van het onderzoek Het doel van dit onderzoek is om een helderbeeld te krijgen over de werkwijze van het samenwerkingsconvenant in de praktijk en of de juiste werkwijze door de convenantpartijen wordt toegepast op het moment dat er sprake is van een huurachterstand. Daarnaast is het ook belangrijk om een helderbeeld te krijgen van het karakter van het samenwerkingsconvenant. In welke omstandigheden kan het samenwerkingsconvenant een dwingende werking hebben? De doelstelling zal gerealiseerd worden door middel van theoretisch onderzoek, jurisprudentieonderzoek, bronnen onderzoek en tot slot zullen de convenantpartijen worden benaderd voor het afnemen van interviews. De doelstelling van dit onderzoek is om te achterhalen of het samenwerkingsconvenant in de praktijk werkt en of de juiste werkwijze door de convenantpartijen wordt toegepast. Het is van belang om te achterhalen of de convenantpartijen op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant en de werkwijze hiervan. Tot slot is het belangrijk om een beeld te krijgen van het karakter van het samenwerkingsconvenant. In welke omstandigheden kan het samenwerkingsconvenant een dwingende werking hebben? Doel van het onderzoek Het doel van dit onderzoek is om te achterhalen of het samenwerkingsconvenant werkt en op de juiste wijze wordt toegepast. Het is van belang dat er inzicht komt in het functioneren van het samenwerkingsconvenant in de praktijk Bijdrage die het onderzoek zal leveren aan het doel Het doel van het onderzoek is het doen van aanbevelingen aan de opdrachtgever over de werkwijze en toepassing van het samenwerkingsconvenant in de praktijk en de eventuele dwingende werking hiervan in specifieke omstandigheden. 1.4 Centrale vraagstelling Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet- convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? Korte toelichting Nadat alle deelvragen zijn beantwoord zal naar voren komen wat de werking is van het samenwerkingsconvenant en hoe de werkwijze in de praktijk wordt toegepast. Ook zal naar voren komen in hoeverre een huurder, als niet- convenantpartij, beroep kan doen op het samenwerkingsconvenant om huisuitzetting te voorkomen. 1.5 Deelvragen Theorie: 1. Wanneer kan een verhuurder overgaan tot ontruiming van een huurder? 2. Wat houdt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam in? Hoe moet het samenwerkingsconvenant toegepast worden en wat zijn de taken van de convenantpartijen? 3. In hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam om ontruiming te voorkomen? 11

12 Praktijk: 4. Zijn de woningbouwcorporaties op de hoogte van het samenwerkingsconvenant en de werkwijze hiervan? 5. In hoeverre komen de betrokken partijen de afspraken van het samenwerkingsconvenant na? 6. Wat vinden de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant? 7. In hoeverre doen huurders een beroep op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen? 8. In hoeverre hebben deze beroepen ertoe geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat ze worden ontruimd? 9. Op grond van welke argumenten waren deze beroepen succesvol? 1.6 Methodologische verantwoording Om dit onderzoek te realiseren zal voor hoofdstuk 2.1 informatie verzameld worden over het huurrecht. Daarnaast zal er ook gekeken worden naar de wet- en regelgeving. Hierdoor zal duidelijk worden wanneer er sprake is van een huurovereenkomst en wanneer een verhuurder kan overgaan tot ontruiming. Voor hoofdstuk 2.2 wordt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam geraadpleegd. Hieruit zal blijken wat het samenwerkingsconvenant inhoudt. Ook zal duidelijk worden hoe het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen toegepast dient te worden en wat de taken van de convenantpartijen zijn. Om antwoord te geven op de deelvraag uit 2.3 zal het samenwerkingsconvenant en de website van de gemeente Rotterdam worden geraadpleegd. Hierdoor zal blijken in hoeverre de huurder gebruik kan maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. Ook zal er naast het samenwerkingsconvenant gekeken worden naar andere mogelijkheden waardoor een huurder ontruiming kan voorkomen. Voor hoofdstuk 3.1 zal de websites van de vier grootste Rotterdamse corporaties worden geraadpleegd, namelijk Havensteder, Woonbron, Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen. Door de websites van de vier grootste Rotterdamse woningbouwcorporaties te raadplegen zal de benodigde informatie, om de deelvraag te beantwoorden, worden verzameld. Het doel hiervan is om te achterhalen op de woningbouwcorporaties bekend zijn met het samenwerkingsconvenant. Om de deelvraag uit hoofdstuk 3.2 te beantwoorden worden er interviews afgenomen. Hierdoor zal naar voren komen hoe het samenwerkingsconvenant door de woningbouwcorporaties, het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen en de Gemeentelijke Gezondheidsdienst wordt toegepast. Hierdoor zal duidelijk worden in hoeverre de afspraken uit het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen worden nageleefd. Om de deelvraag uit hoofdstuk 3.3 te beantwoorden worden betrokken partijen geïnterviewd. Hierbij kan gedacht aan de convenantpartijen, maar ook aan partijen die tijdens hun dagelijkse werkzaamheden betrokken zijn met het samenwerkingsconvenant. Hierbij kan gedacht worden aan de woningbouwcorporaties, een hulpverlenende instantie en een advocaat, die betrokken was bij een geslaagde beroep op het samenwerkingsconvenant, te interviewen. Met alle informatie uit de 12

13 interviews wordt duidelijk wat de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant vinden. Voor het beantwoorden van hoofdstuk 4.1 zal er een jurisprudentieonderzoek worden gedaan. Naar aanleiding hiervan zullen de uitspraken met elkaar worden vergeleken. Hieruit zal allereerst naar voren komen in hoeverre huurders een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen. Ook zal duidelijk worden in welke omstandigheden een huurder in beroep gaat om ontruiming te voorkomen. Daarnaast zal er ook een advocaat worden geïnterviewd. Het gaat om een advocaat bij wie een beroep in augustus 2012 is geslaagd en hiermee een ontruiming is voorkomen. Tijdens het interview zal naar voorkomen in welke omstandigheden de huurder verkeerde op het moment dat er een beroep werd ingesteld, maar ook in hoeverre de advocaat huurders heeft bijgestaan tijdens een beroep op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen. Om de deelvraag uit hoofdstuk 4.2 te beantwoorden zal de besproken jurisprudentie uit hoofdstuk 4.1 worden geraadpleegd, maar ook het interview met de advocaat. Hieruit zal blijken welke beroepen ertoe hebben geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij is ontruimd. Om antwoord te geven op de laatste deelvraag uit hoofdstuk 4.3 zal hoofdstuk 4.2 worden geraadpleegd. De beroepen die ertoe hebben geleid dat de huurders niet zijn ontruimd zullen worden besproken. Er zal gekeken worden naar de argumenten van de rechter, zodat duidelijk wordt waardoor deze beroepen succesvol zijn verlopen. Ook zal er aandacht worden besteed aan criteria van de rechter van de beroepen die niet zijn geslaagd. Hierdoor zullen de geslaagde beroepen en de niet geslaagde beroepen met elkaar worden vergeleken. Tot slot zal naar aanleiding hiervan in hoofdstuk 4.5 een antwoord worden gegeven op de vraag of het voor een huurder haalbaar is om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen om hiermee een huisuitzetting te voorkomen. 1.7 Waaruit bestaat het praktijkonderzoek? Welke praktijkelementen en waarom? Het onderzoek wordt gedaan in opdracht van stichting Eropaf!. De opdrachtgever heeft sinds de uitspraak van 20 augustus diverse vragen die zij beantwoord wil hebben. Om al deze vragen te beantwoorden zullen er interviews worden afgenomen en er zal een jurisprudentieonderzoek worden gedaan. Voor het onderzoek zullen de Rotterdamse woningbouwcorporaties, het meldpunt, de advocaat en nog een paar betrokken partijen worden geïnterviewd, zodat de centrale vraagstelling voor stichting EropAf! kan beantwoord. De reden voor het benaderen van deze partijen is, omdat zij dicht tot het onderwerp staan. Het gaat hier ook om partijen die tijdens hun dagelijkse werkzaamheden betrokken zijn met het convenant. Zij zijn hierdoor beter in staat om de vragen te beantwoorden, zodat de resultaten uit de interviews kunnen worden verwerkt in het onderzoek. Hieronder een overzicht van de dataverzameling: Mw. R. van der Lubben van de GGD Rotterdam Mw. M. Janssen van Zorgbelang Zuid- Holland Mw. E. van Sichem van Woonbron Rotterdam Mw. S. Dakiouiri van Havensteder Rotterdam Mw. R. Scheltes van Advokatenkollektief Rotterdam 6 Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX

14 Dhr. A. van der Neut van het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Alle interviews worden door Bouchra el Mourabit uitgewerkt en uit de interviews zal de relevantie informatie worden gebruikt. Deze informatie zal worden gebruikt om de deelvragen uit hoofdstuk 3 en 4 te beantwoorden. Teven zullen de interviews als bijlage worden opgenomen. 1.8 Leeswijzer De opbouw van het rapport is als volgt. In dit hoofdstuk is de aanleiding van het onderzoek toegelicht. Vervolgens volgt de beschrijving van de probleemstelling, voor wie het een probleem is en waarom het een probleem is. Daarna is de doelstelling van het onderzoek geformuleerd. Tevens is toegelicht welke bijdrage het onderzoek zal leveren aan het doel. Daarnaast is een overzicht gemaakt met daarin de centrale vraagstelling en deelvragen van dit onderzoek. Tot slot volgt een methodologische verantwoording en daarin staat aangegeven welke stappen worden genomen om de deelvragen te beantwoorden. In hoofdstuk 2 zal de theorie worden besproken. Er zal allereerst beschrijving volgen over het huurrecht met betrekking tot het ontbinden van de huurovereenkomst. Vervolgens zal worden toegelicht wat een samenwerkingsconvenant is, wat het doel hiervan is en hoe het samenwerkingsconvenant wordt uitgevoerd. Daarnaast zal er worden verteld in hoeverre een huurder gebruik kan maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. Tot slot volgt er een eindconclusie naar aanleiding van de resultaten uit dit hoofdstuk. In hoofdstuk 3 volgt een uitwerking van de resultaten na het afnemen van de interviews en het bronnenonderzoek. Naar aanleiding van het bronnenonderzoek zal blijken of de woningbouwcorporaties op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant. En na het afnemen van de interviews zal blijken of de convenantpartijen op de hoogte zijn van de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant. Ook zal blijken in hoeverre de gemaakte afspraken door de convenantpartijen worden nagekomen. Ook zal naar aanleiding van het afnemen van de interviews blijken wat de betrokken partijen van de werking van het samenwerkingsconvenant vinden. Tot slot volgt er een eindconclusie naar aanleiding van de resultaten uit dit hoofdstuk. In hoofdstuk 4 volgt ook een uitwerking van de resultaten uit het jurisprudentieonderzoek en het afnemen van het interview met een advocaat. Naar aanleiding van het jurisprudentieonderzoek en het interview zal duidelijk worden in hoeverre huurders een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen. Ook zal in dit hoofdstuk besproken worden in hoeverre de beroepen ertoe hebben geleid, dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij wordt ontruimd en op grond van welke argumenten de beroepen succesvol zijn verlopen. Naar aanleiding van beide onderzoeken zal duidelijk worden of het voor de huurder haalbaar is om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen, zodat hiermee een huisuitzetting kan worden voorkomen. Tot slot volgt er een eindconclusie naar aanleiding van de resultaten uit dit hoofdstuk. Tot slot zal in hoofdstuk 5 de conclusie naar aanleiding van het onderzoek worden beschreven. Tevens worden de aanbevelingen gedaan omtrent de werking van het samenwerkingsconvenant. Tot slot volgt een korte reflectie op het onderzoek. 14

15 2. Ontbinding en de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam Voor het beantwoorden van de deelvragen in dit hoofdstuk zal ik theorie verzamelen. Ik zal allereerst antwoord geven op de deelvraag wanneer een verhuurder kan overgaan tot ontruiming van huurders. In de volgende deelvraag zal ik antwoord geven op de vraag wat het samenwerkingsconvenant inhoudt. Tevens komt in deze deelvraag naar voren hoe het samenwerkingsconvenant toegepast dient te worden en wat de taken zijn van de convenantpartijen. Tot slot zal ik bij de laatste deelvraag ingaan in hoeverre de huurder gebruik kan maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. 2.1 Wanneer kan een verhuurder overgaan tot ontruiming van een huurder? Woningbouwcorporaties zijn opgericht met het doel om voor minderbedeelde burgers betaalbare huisvesting ter beschikking te stellen. 7 Op het moment dat een burger een sociale huurwoning toegekend krijgt en deze ook accepteert, ontstaat er een huurovereenkomst. In artikel 7:201 BW is opgenomen wat een huurovereenkomst inhoudt, namelijk een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Vanaf het moment dat er een huurovereenkomst is ontstaan houdt dit in dat de huurder, met ingang van het ondertekenen van de huurovereenkomst, elke maand de huur dient te betalen aan de verhuurder. De betaling van de huur is vastgesteld in artikel 7:212 BW. Hierin is opgenomen dat de huur op de overeengekomen wijze en tijdstip betaald dient te worden aan de verhuurder. Op het moment dat een betaling niet of niet tijdig wordt ontvangen door de verhuurder is er sprake van een tekortkoming in de nakoming. De verhuurder heeft bij een tekortkoming in de nakoming de mogelijkheid om nakoming te vorderen. Ook een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is mogelijk, indien de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt. 8 Dit houdt dus in dat vanaf het moment dat er niet tijdig of geen betaling binnenkomt bij de verhuurder, de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurder schriftelijk op de hoogte te stellen van de huurachterstand met het verzoek om alsnog de betaling te verrichten. Zodra de huurder geen betalingen meer verricht en niet reageert op de acties van de verhuurder en de huurachterstand oploopt zal dit juridische gevolgen hebben voor de huurder. De verhuurder heeft op grond van artikel 7:231 lid 1 BW de mogelijkheid om een vordering in te dienen bij de rechtbank op het moment dat er vanuit de huurder sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen. De tekortkoming in de nakoming is in boek 6 geregeld. In boek 6 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen op grond waarvan de rechter een overeenkomst kan laten ontbinden, namelijk in artikel 6:265 BW. Hieruit kan worden geconcludeerd dat op het moment er sprake is van een wanprestatie, de wederpartij de bevoegdheid heeft om de overeenkomst geheel of 7 Activiteiten woningbouwcorporaties, Rijksoverheid, woningcorporaties 8 Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2008, p

16 gedeeltelijk te ontbinden. Op het moment dat de huurder de huur niet betaald is er sprake van een wanprestatie. Op grond hiervan heeft de rechter bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Tevens heeft de Hoge Raad diverse malen bepaald dat elke tekortkoming in de regel ontbinding rechtvaardigt, tenzij de rechter- alle omstandigheden in aanmerking nemend tot de slotsom komt dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is dat de vordering tot ontbinding moeten worden afgewezen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen Wat houdt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam in? Hoe moet het samenwerkingsconvenant worden toegepast en wat zijn de taken van de convenantpartijen? Het samenwerkingsconvenant Een samenwerkingsconvenant is kort gezegd een overeenkomst tussen een overheid en een andere overheid, een natuurlijk persoon en/ of een rechtspersoon. 10 Een verbintenis is een vermogensrechtelijke relatie tussen twee (of meer) partijen, waarbij de ene partij tot iets verplicht is, waarop de andere partij recht heeft. In artikel 6:1 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat verbintenissen kunnen ontstaan, indien dit uit de wet voortvloeit. Verbintenissen kunnen ook uit overeenkomsten ontstaan, omdat partijen afspraken willen vastleggen. In art. 6:261 lid 1 BW is opgenomen dat een overeenkomst wederkerig is, dat wil zeggen dat er voor de partijen over en weer rechten en plichten ontstaan. In een overeenkomst zijn afspraken tussen partijen vastgelegd. Wet en regelgeving bepalen dat bij een overeenkomst gevolgen in het leven kunnen worden geroepen wanneer de nalatige partij in verzuim is. Op het moment dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming kan de gedupeerde partij de andere partij dagvaarden om over te gaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst. Convenanten worden gebruikt in situaties om afspraken vast te leggen voor een samenwerkingsverband, waarbij men gezamenlijk wil komen tot een bepaald einddoel. De partijen hebben de verplichting om zich in te spannen voor het einddoel dat in het convenant geformuleerd is, maar er zijn geen details opgenomen in het convenant waaruit juridische verplichtingen voortvloeien tussen partijen. 11 Partijen kiezen vaak liever voor een samenwerkingsconvenant in plaats van een wettelijke regeling, omdat een convenant veel sneller tot stand komt dan een wet die hetzelfde regelt. 12 Tevens heeft een convenant als voordeel voor veel partijen dat het juridisch niet afdwingbaar is en wettelijke regeling is wel juridisch afdwingbaar. Hierbij kan gekeken worden naar het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Derden kunnen namelijk geen rechten ontlenen aan het convenant, terwijl de gemaakte afspraken geheel vrijblijvend zijn voor de convenantpartijen. 9 Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2008, p Scheltema 2008, p Scheltema 2008, p Bollen & Van Humbeeck 2002, p

17 2.2.2 Derdenwerking van overeenkomsten Zoals eerder aangegeven ontstaan uit een overeenkomst verbintenissen tussen de partijen die de overeenkomst zijn aangegaan. Hierbij maakt de wet een onderscheid tussen de partijen en derden. Partijen bij de overeenkomst zijn zij die rechtstreeks de overeenkomst hebben gesloten 13. In het samenwerkingsconvenant zijn de afspraken vastgelegd tussen de convenantpartijen, namelijk de gemeente en de woningbouwcorporaties. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen dat alleen de convenantpartijen een beroep kunnen doen op het samenwerkingsconvenant. Dit houdt in dat huurders en belanghebbenden geen beroep kunnen doen op het samenwerkingsconvenant en zij kunnen worden aangemerkt als derden. Het woord derden heeft in het juridische spraakgebruik geen vaste betekenis. Men kan onder derden verstaan degenen die niet partij zijn geweest bij het sluiten van de overeenkomst. Gezien de veelheid van situaties die zich kunnen voordoen, is het mogelijk het begrip derde anders te omschrijven, namelijk als iemand die geen partij is geweest bij het sluiten van de overeenkomst en daarmee vervolgens wel te maken krijgt Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is een overeenkomst tussen de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties. Het samenwerkingsconvenant is sinds 15 december 2010 van kracht. Het doel van het convenant is dat de partijen intensief gaan samenwerken op het gebied van het tegengaan van woningontruimingen op basis van huurachterstand van minimaal drie maanden door vroegtijdige interventie. Dit vanuit het besef dat woningontruimingen veel persoonlijk leed en maatschappelijke kosten met zich meebrengen. De partijen beseffen hierbij dat het ontstaan van een huurachterstand bij Rotterdamse burgers vaak achterliggende problematiek als grondslag heeft Wat is het doel van het samenwerkingsconvenant? In het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is het doel van het convenant opgenomen. Het samenwerkingsconvenant richt zich op het tegengaan van woningontruimingen op basis van huurachterstand. De partijen hebben hierbij oog voor eventuele multiproblematiek, zoals psychosociale factoren. In het samenwerkingsconvenant zijn risicogroepen vastgelegd, namelijk gezinnen met kinderen, 65- plussers en zorgmijders. Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is alleen op hen van toepassing. Dit houdt in dat op het moment dat er sprake is van een huurachterstand en de huurder niet bekend is bij Lokale Zorg Netwerken [hierna te noemen: LZN], geen 65- plusser is of een gezin met kinderen betreft, de woningbouwcorporatie overgaat op incasso met behulp van een deurwaarder Hoe dient het samenwerkingsconvenant te worden uitgevoerd? In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe de uitvoering dient te geschieden. De taakverdeling en verantwoordelijkheden binnen dit convenant zijn vastgelegd in een 13 Hartman & Sieburgh 2010, p Hartman & Sieburgh 2010, pag Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met

18 drietal protocollen. De uiteindelijke sturing van het samenwerkingsconvenant ligt bij de Stuurgroep. In deze Stuurgroep zijn alle aangesloten partijen vertegenwoordigd. 17 Om woningontruimingen op basis van huurachterstand te voorkomen is een gezamenlijke inspanning en intensieve samenwerking vereist. De partijen beseffen dat het ontstaan van een huurachterstand bij burgers vaak achterliggende problematiek als grondslag heeft, welke ook aangepakt moet worden. De partijen richten zich daarom op de preventie van huisuitzettingen op basis van huurachterstand met oog voor eventuele multiproblematiek, zoals psychosociale factoren. De partijen hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Alle partijen spreken elkaar daarom aan op hun verantwoordelijkheid, vooral in die situaties dat dit direct consequenties voor de Rotterdamse burger heeft. Het is daarom van belang dat alle partijen het convenant zo effectief mogelijk uitvoeren. Hiervoor dienen de partijen binnen de organisatie te investeren. De partijen dienen zorg te dragen dat er geen ontruimingen op basis van een huurachterstand in Rotterdam plaatsvinden door onvoldoende samenwerking van de partijen. 18 Om ervoor te zorgen dat het samenwerkingsconvenant zo goed mogelijk wordt uitgevoerd zijn in het samenwerkingsconvenant de verantwoordelijkheden van de partijen opgenomen. Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid (met name onderdeel Kredietbank Rotterdam): De Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid [hierna te noemen: SoZaWe] draagt zorg voor een effectief Meldpunt Preventief Huisuitzettingen [hierna te noemen: meldpunt]. Het meldpunt bemiddelt op aangeven van een corporatie bij een dreigende woningontruiming op basis van een huurachterstand. Het meldpunt zorgt voor een effectieve schulddienstverlening aan de Rotterdamse burger met een huurachterstand. Het aanbod schulddienstverlening is afhankelijk van de situatie en motivatie van de huurder. Bij teveel onbetaalde rekeningen schakelt de Kredietbank Rotterdam het Algemeen Maatschappelijke Werk in. Volgens de gemaakte afspraken helpt het Algemeen Maatschappelijke Werk de huurder zijn/haar administratie op orde te brengen met het oog op de verdere dienstverlening van de Kredietbank Rotterdam. 19 Na een afgelegd huisbezoek zorgt het meldpunt voor budgetbeheer. Hiervoor is het wel van belang dat de huurder heeft toegezegd hulp te accepteren en hiervoor heeft getekend. Een voorwaarde hierbij is dat de huurder een vorm van inkomen heeft. Als dit laatste niet het geval is en het gaat om een huurder die zorg nodig heeft, meldt het meldpunt de huurder aan bij LZN. De LZN probeert met inzet onder andere een vorm van inkomen te realiseren, waarna de huurder wordt teruggemeld door LZN aan het meldpunt. Het meldpunt dient zich aan een aantal afspraken te houden. Deze afspraken zijn in het samenwerkingsconvenant opgenomen. Zodra er een huurder met huurachterstand bij het meldpunt wordt gemeld vindt er binnen 8 werkdagen een huisbezoek plaats. Indien de huurder niet thuis is volgt er een tweede huisbezoek. De woningbouwcorporatie dient binnen 10 werkdagen na de melding te worden geïnformeerd over de bevindingen 17 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014, protocol Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014, protocol

19 naar aanleiding van het eerste huisbezoek. Indien nodig wordt de mogelijkheid van een betalingsregeling met de woningbouwcorporatie besproken. Hierna zal het meldpunt budgetbeheer opstarten. Daarbij is de betaling van alle vaste lasten, zoals huur, energie, water en zorgverzekering geregeld. Vanaf dit moment dient het meldpunt ervoor te zorgen dat de huurachterstand niet verder oploopt. Het meldpunt draagt er zorg voor dat het openstaande huursaldo wordt afgelost. Dit gaat in overleg met de afdeling Incasso van de woningbouwcorporatie. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van het inkomen en de situatie van de huurder. Tot slot ontvangt de corporatie binnen 20 werkdagen na melding een schriftelijke rapportage met daarin alle te nemen stappen, de gemaakte afspraken, etc. Gemeentelijke Gezondheidsdienst Een van de aangeslotene partijen is ook de Gemeentelijke Gezondheidsdienst. Bij het ontstaan van een huurachterstand bij huurders is het vaak duidelijk dat er sprake is van een achterliggende problematiek. Hiervoor is de Gemeentelijke Gezondheidsdienst aangewezen om deze groep huurders de juiste hulpverlening te bieden. De Gemeentelijke Gezondheidsdienst coördineert de LZN in Rotterdam en draagt daarbij de zorg voor een effectieve werking van deze LZN. Hierbij is het van belang dat de melder, de woningbouwcorporatie, binnen vijf werkdagen na de melding geïnformeerd is over het resultaat van de contactpogingen met de huurder. Hierna dient de Gemeentelijke Gezondheidsdienst de melder uiterlijk 25 werkdagen na melding op de hoogte te hebben gebracht over het feit of de woningontruiming voorlopig dient te worden opgeschort of niet. Uiterlijk 9 weken na de melding heeft de Gemeentelijke Gezondheidsdienst overleg gevoerd met de melder waarbij, bekend is wie de dossierhouder is vanuit de Gemeentelijke Gezondheidsdienst en het meldpunt en een beslissing is genomen over het definitief al dan niet doorzetten van de woningontruiming. Dit laatste is in het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam opgenomen. Op het moment dat de aangesloten partijen de huurder kunnen bereiken, en de huurder medewerking verleend, is het voor een woningbouwcorporatie niet nodig om een vordering bij de rechter neer te leggen. De Rotterdamse woningbouwcorporaties De Rotterdamse woningbouwcorporaties benaderen de huurder met huurachterstand actief, zodanig dat er voor de melding bij het meldpunt contact is gezocht met de klant door telefoon, briefwisseling of persoonlijk contact. Tevens dienen de huurders met huurachterstand actief te worden gemeld bij het meldpunt. Voordat een huurder wordt aangemeld bij het meldpunt is het van belang dat de actieve incasso door de afdeling Incasso van de woningbouwcorporatie niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Hierbij kan gedacht worden aan de huurachterstand die verder toegenomen is, de huurder die op geen contactpogingen heeft gereageerd, etc. 20 De woningbouwcorporatie kan een huurder tot maximaal vier maanden huurachterstand aanmelden bij het meldpunt. Het later aanmelden van de huurder is dan alleen mogelijk na afstemming met het meldpunt. De meldingen dienen tijdig, accuraat en compleet te worden gedaan. Tijdigheid in de zin van een zo laag mogelijke huurachterstand en geen geplande ontruimingsdatum. Wanneer er sprake zijn van wijzigingen dient het meldpunt hierover te worden geïnformeerd. Als de corporatiemedewerker inschat dat er meer in een huishouden speelt dan alleen schulden, dan dient de corporatiemedewerker zorg in te 20Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014, protocol t/m

20 schakelen. In eerste aanleg loopt dit via de Gemeentelijke Gezondheidsdienst. Tevens dient de Gemeentelijke Gezondheidsdienst te worden geïnformeerd over de aanmelding bij het meldpunt. Tot slot dient de woningbouwcorporatie alle geplande woningontruimingen te melden, ongeacht de grond van de ontruiming, zodat de Kredietbank Rotterdam de gemeente Rotterdam inzicht kan geven in het aantal ontruimingen en hun aard. Eind 2011 en begin 2012 heeft het meldpunt het Proces Bepalen Dienstverlening MPH op papier gezet. Dit is gedaan zodat er in één oogopslag duidelijk is wanneer een huurder wel of niet aangemeld kan worden bij het meldpunt. Over alle te nemen stappen is een stroomschema gemaakt en bij het volgen van dit schema wordt duidelijk wanneer een huurder kan worden aangemeld bij het meldpunt of eventueel kan worden doorgestuurd naar een gerechtsdeurwaarder. Het stroomschema is in de bijlagen opgenomen. 2.3 In hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam om ontruiming te voorkomen Een huurder kan zelf geen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. De huurder is namelijk geen convenantpartij en zoals in 2.2 aangegeven kan een huurder als derde worden aangemerkt. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen dat alleen de directe convenantpartijen rechten kunnen ontlenen aan het convenant. Hierdoor is een huurder afhankelijk van de partijen om de hulpverlening te krijgen die hij of zij nodig heeft om de problemen op orde te krijgen. Maar in hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen? Op het moment dat er sprake is van een huurachterstand zal een woningbouwcorporatie op basis van het samenwerkingsconvenant de huurder benaderen. 21 Een huurder die zijn problemen erkent doet er verstandig aan om hierop te reageren. Hierdoor kunnen de problemen van de huurder worden geanalyseerd, zodat de woningbouwcorporatie de huurder naar de juiste instantie(s) kan doorverwijzen. Dit begint in de meeste gevallen met een melding bij het meldpunt. Het meldpunt zal naar aanleiding van de melding de huurder benaderen. Indien de huurder medewerking verleent kan de huurder worden aangemeld voor budgetbeheer. 22 Hierdoor zullen alle vaste lasten voor de huurder worden betaald, zodat de schulden niet meer verder oplopen. Dit is een voorbeeld van de werkwijze, zoals het eigenlijk in de praktijk hoort te gaan. Momenteel worden niet alle huurders gemeld bij het meldpunt (zie bijlage 8). Deze groep huurders wordt met een dagvaarding geconfronteerd waarin vermeld staat dat zij op een zitting dienen te verschijnen, zodat zij nog de gelegenheid krijgen om hun standpunten naar voren te brengen alvorens de kantonrechter een beslissing neemt. Om een ontruiming te voorkomen is het allereerst van belang dat de huurder zijn problemen erkent en de verantwoordelijkheden neemt. De huurder heeft niet de mogelijkheid om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen door zichzelf aan te melden bij het meldpunt. 23 Wel heeft de huurder de mogelijkheid om de woningbouwcorporatie te 21 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met