VERANDERING BOUWBLOK JULIANASTRAAT 11, VLIJMEN 1 CROONEN ADVISEURS

Transcriptie

1 VERANDERING BOUWBLOK JULIANASTRAAT 11, VLIJMEN 1 CROONEN ADVISEURS

2 COLOFON Verandering bouwblok Julianastraat 11, Vlijmen 7 februari 2008 BOE01-HYN F INHOUD Beschrijving huidige situatie 3 Uitgangspunten 5 Schetsvoorstel 5 Referentiebeelden 7 Plankaart 9 Croonen Adviseurs b.v. Hoff van Hollantlaan 7 Postbus AK Rosmalen tel (073) fax (073) bureau@croonen.nl internet 2 CROONEN ADVISEURS

3 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE Het plangebied maakt in de huidige situatie deel uit van een groot woonperceel, waarop een villa gesitueerd is. De villa orienteert zich op de Julianastraat en wordt hierop ontsloten middels een oprijlaan die langs de zijperceelsgrens van Julianastraat 13 loopt en die onder meer toegang geeft tot de garage, die deel uitmaakt van de oostvleugel van de villa. Aan de achterzijde grenst de tuin van deze villa aan de Wilhelminastraat. De erfgrens wordt gevormd door een beukenhaag van ca. 2m hoog. In de haag zit een toegangshek. Midden tussen de Julianastraat en de Wilhelminastraat zijn bouwwerken van diverse aard in de tuin gesitueerd: - een berging met aan de zuidzijde een grote tuinhaard - een buitenzwembad met verkleedruimten - een berging achter het huis. Het plangebied beslaat bij benadering de achterhelft van het woonperceel. Aan de zijde van de Wilhelminastraat zijn door de eigenaar in het verleden diverse bomen geplant. Deze zijn goed onderhouden en zijn uitgegroeid tot bomen, waarvan er diverse als waardevol zijn aangemerkt. De westelijke helft van de tuin bestaat voor een belangrijk deel uit opgaande beplanting. Alleen de bomen 1, 2, 3, 5 en 6 die op onderstaand kaartje staan aangegeven zijn als waardevol aangemerkt in een waarderingsonderzoek van de gemeente dat in november 2006 heeft plaatsgevonden. De aangegeven kroongroottes op het kaartje wijken af van wat door ons bij de veldinventarisatie geconstateerd is. Tijdens de veldinventarisatie is gebleken dat diverse beuken langs de Wilhelminastraat een grotere kroon hebben, dan in de bomenwaardering is aangegeven. De door ons gemeten kroongrootte is weergegeven in het schetsvoorstel. Opgemerkt moet worden dat de kastanje last heeft van mineermot. Dit is behandelbaar door de gevallen bladeren weg te harken. Onbehandeld zal de boom op termijn sterven. Voorzover de tuin achter het woonperceel Julianastraat 13 is gelegen, is deze opener van karakter; het deel dat grenst aan Julianastraat 13 is in gebruik als moestuin. Het deel dat grenst aan de Wilhelminastraat bestaat uit grasveld. Enige opgaande element vormt hier een grote beuk. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een school in twee hoge bouwlagen met kap met de zijkant naar het plangebied toegekeerd. Deze zijkant kent alleen in het midden gevelopeningen en oogt sober en weinig fraai. Ten oosten van de school neemt de bebouwingsintensiteit af: hier zijn vrijstaande woningen op grote percelen (breedte 15 tot meer dan 30 m) gesitueerd. Aan de westzijde van het plangebied liggen vrijstaande en halfvrijstaande woningen uit de jaren in twee bouwlagen met kap op percelen van m breed. Tegenover het plangebied komt gemengde vrijstaande en halfvrijstaande woonbebouwing voor op percelen van m breed. Het betreft vooral vooroorlogse woonbebouwing die divers is qua verschijningsvorm. 3 CROONEN ADVISEURS

4 1200M 2 A 990M 2 B 980M 2 C 960M 2 D 1050M 2 E VERANDERING BOUWBLOK SCHAAL 1: CROONEN ADVISEURS

5 UITGANGSPUNTEN Uitgangspunten voor het schetsvoorstel zijn de volgende: - De waardevolle bomen langs de Wilhelminastraat zullen gespaard worden. Het betreft 4 beuken en een kastanje. - In het plangebied wordt ruimte gezocht voor 5 á 6 vrijstaande en eventueel halfvrijstaande woningen, die zich zullen orienteren op de Wilhelminastraat. - Net als de bestaande bebouwing langs de Wilhelminastraat worden deze woningen in een enigszins verspringende rooilijn gesitueerd. - Kijkend naar de aansluitende woonbebouwing ligt het voor de hand om deze woningen met de gevel parallel aan de Wilhelminastraat te situeren. - Kijkend naar de woonbebouwing langs de Wilhelminastraat is in grote lijnen sprake van een afnemende bebouwingsintensiteit van west naar oost. Het voornemen om 5 á 6 woningen te situeren in het plangebied past qua bebouwingsintensiteit geheel bij de bebouwingsintensiteit in dit deel van de Wilhelminastraat: aan de overzijde van het plangebied zijn 5 vrijstaande woningen gesitueerd. - Aansluiten op de bepalingen in het bestemmingsplan Vlijmen/Vliedberg: De bebouwingshoogte sluit aan op de bebouwingshoogte van de belendende woningen: 2 lagen met kap. Om dit binnen het nieuwe bouwbesluit te kunnen realiseren is de maximale goothoogte op 7 m bepaald. - Aansluiten op de bepalingen in het bestemmingsplan Vlijmen/Vliedberg: Maximale oppervlakte bijgebouwen bij villa Julianastraat 11 mag 150m 2 bedragen. - Op eigen terrein parkeerruimte op de opritten voor twee auto s creëren (achter of naast elkaar). SCHETSVOORSTEL In het schetsvoorstel is de primaire intentie, om 5 vrijstaande woningen in het plangebied te situeren, in beeld gebracht. Conform de uitgangspunten zijn de woningen zodanig gesitueerd dat zij op voldoende afstand van de waardevolle bomen langs de Wilhelminastraat blijven. Deze bomen zijn met hun huidige kroonomvang in het schetsvoorstel ingetekend. Waar geen boomkronen zijn, kunnen delen van de woningen vooruitsteken en min of meer de rooilijn van de bestaande belendende bebouwing oppakken. De vooruitstekende bebouwingsdelen kunnen voor inpandige garages worden benut. Desgewenst kan de goothoogte van deze bebouwingsdelen lager zijn, zodat in ieder geval elk conflict met boomkronen voorkomen kan worden. Uitgangspunt is wel, dat er altijd voldoende front overblijft om ook een duidelijk contact tussen de woning zelf en de Wilhelminastraat in stand te houden. Ter plaatse van de grote beuk op het meest oostelijke woonperceel is voorgesteld om de garage 90 te draaien, waardoor een voorhof ontstaat, waarin de beuk het centrale element vormt. De weinig fraaie zijkant van de belendende school, wordt door deze oplossing zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. Het betreft een voorstel; andere invullingen zijn derhalve ook mogelijk. De woningen zijn overwegend met en langsgevel langs de Wilhelminastraat gesitueerd, zodat achtertuinen kunnen ontstaan met voldoende diepte. Op plekken waar woningen tussen de bomen naar voren kunnen steken, kan gewerkt worden met kopgevels. Door deze afwisseling in gevelorientatie wordt een antwoord gegeven op het beeld van de bestaande bebouwing aan de overzijde van de straat. De bestaande beukenhaag langs de Wilhelminastraat bepaalt in belangrijke mate het beeld langs deze straat. Door herplant van een nieuwe beukenhaag als voortuinafscheiding (hoogte circa 80 cm) en door handhaving van de waardevolle bomen, zal het beeld langs de Wilhelminastraat ter plaatse van het plangebied groen blijven. In de tuin van de villa aan de Julianastraat 11 is een nieuw bijgebouw gesitueerd dat dienst kan doen als dubbele garage en stalling voor gereedschappen en apparatuur voor tuinonderhoud. Ingevolge het concept-voorontwerpbestemmingsplan Vlijmen/Vliedberg mag 150 m 2 aan bijgebouwen worden gesitueerd bij de villa. De afmetingen van het nieuw geprojecteerde bijgebouw zijn hiermee in overeenstemming. Het bestaande zwembad en de kleedruimten bevindt zich in het plangebied van de 5 nieuwe woningen. Dit zal worden gesloopt. Er zal hydrologisch neutraal worden gebouwd: hemelwater zal op het eigen perceel van de nieuwe woningen worden opgevangen. De vuilwaterafvoer van de woningen kan op het bestaande rioleringsstelsel worden aangesloten. Omdat het een bestaande tuin betreft, kan er van worden uitgegaan dat terreinophoging niet nodig is. Kelders zullen technisch zodanig worden aangelegd dat dit geen ongewenste invloed op de grondwaterstand heeft. 5 CROONEN ADVISEURS

6 REFERENTIEBEELDEN 6 CROONEN ADVISEURS

7 REFERENTIEBEELDEN Randvoorwaarden - Waardevolle beplanting langs Wilhelminastraat handhaven binnen planvorming. - Vrijstaande- of half vrijstaande bebouwing toepassen. - Samenhang tussen hoofd- en bijgebouwen. - Evenwichtige verhouding tussen kavelgrootte en de bebouwing. - Baksteen architectuur. - Woningen beëindigen d.m.v. zadeldaken zowel langs- als dwarsrichting.- Toepassen van keramische pannen in de kleur antraciet. - Accenten dienen uitgevoerd te worden in natuurlijke materialen zoals hout en glas. - Erfafscheidingen aan de voorzijde bestaande haag, overige erfafscheidingen natuurlijk groen of in relatie met architectuur. 7 CROONEN ADVISEURS

8 Bebouwingsvlak met een maximale goothoogte van 3 m en een maximale bouwhoogte van 6 m M 2 A 990M 2 B 980M 2 C 960M 2 D Bebouwingsvlak met een maximale goothoogte van 7 m en een maximale bouwhoogte van 10 m. 1050M 2 E PLANKAART SCHAAL 1: CROONEN ADVISEURS

9 PLANKAART Primaire intentie is om vrijstaande woningen in het plangebied te situeren. Niet uitgesloten is echter dat er ook aan enkele halfvrijstaande wonigen behoefte zal zijn. Beide woningtypen zijn vanuit ruimtelijk oogpunt goed mogelijk. In de plankaartopzet is derhalve voldoende flexibiliteit opgenomen om beide typen te kunnen realiseren. Uitgangspunt blijft dat 5 - maximaal 6 - woningen gebouwd kunnen worden. Dit zal in het bestemmingsplan opgenomen worden. Dit is gebeurd middels één bebouwingsvlak van 15 m diep. Het vlak is zo gesitueerd dat de waardevolle bomen ontzien worden en dat de ruimte tussen de bomen benut wordt om de rooilijn van de bestaande bebouwing aan weerszijden van het plangebied op te pakken. Voor de geprojecteerde bebouwingsvlakken is aangesloten op de systematiek, die gehanteerd wordt in het concept-voorontwerpbestemmingsplan Vlijmen/Vliedberg. HOOFDBEBOUWING Er is uitgegaan van maximaal 2 lagen met kap. Voor de belendende woningen is op de plankaart van het conceptvoorontwerpbestemmingsplan geen goot- of bouwhoogte aangegeven. In de voorschriften is aangegeven dat in dat geval een maximale goothoogte van 7 m geldt en een maximale bouwhoogte van 10 m. Het ligt voor de hand om deze hoogten ook voor de nieuwe woningen van toepassing te verklaren. Voor de bebouwingsstrook achter de waardevolle bomen worden deze hoogten dan ook van toepassing verklaard op de plankaart. Voor de onderdelen van het bebouwingsvlak die dichter naar de Wilhelminastraat liggen, is een lagere goot- en bouwhoogte aangehouden (resp. 3 m en 6 m), zodat de boomkronen geen hinder van de bebouwing ondervinden. De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt voor vrijstaande woningen aan beide zijden minimaal 3 m en voor halfvrijstaande woningen aan een zijde minimaal 3 m. BIJGEBOUWEN Bijgebouwen worden gesitueerd achter de woningen in een bebouwingszone voor bijgebouwen. Bijgebouwen kunnen tot in de erfgrens worden gesitueerd. In aansluiting op de voorschriften van het concept-voorontwerpbestemmingsplan Vlijmen/Vliedberg geldt voor de oppervlakte aan bijgebouwen: op bouwpercelen van meer dan 300m2 een oppervlakte van 60 m2, vermeerderd met 10% van het aantal vierkante meters dat het bouwperceel groter is dan 300 m2 en met een maximumoppervlakte per bouwperceel van 150 m2. 9 CROONEN ADVISEURS

10 10 CROONEN ADVISEURS