Het online veilen van onroerend goed

Transcriptie

1 Het online veilen van onroerend goed Dennis van Westerop september 2005 Amsterdam School of Real Estate Jaargang Begeleiders Ir Jaap C van Rhijn, Boer Hartog Hooft Drs Leu B Uittenbogaard. Amsterdam School of Real Estate

2 Deze masterproof is geschreven ter afrondrng van de opleiding Master of Real Eslate aan de Amsterdam School of Real Estate Het onderzoeksonderwerp heeft betrekking op het veilen van onroerend goed via internet. Ik heb dit rnnovatieve onderwerp in overleg met mijn werkgever, Baer Wartog Hooft, gekozeri omdat wij ons terdege bewust zijn van de veranderde dienstverlening in de makelaardij. Ondanks de onvermijdelijke onderschatting van hel tijdselement, heb ik met veel plezier aan deze masterproof gewerkt en ik ben tevreden over het eindresultaat. Veel dank ben ik verschuldigd aan Mark, Michel en Oege voor het leveren van waardevolle commentaar en sturing bij de totstandkoming van deze masterproof Daarnaast bedank ik ook Jaap van Rhijn en Leo Uittenbogaard voor de begeleiding en het advies Tot slot is de masterproof ook een afrondiny van een twee jarige periode die ik als inspannend maar zeer plezierig heb ervaren Mijn speciale dank gaat uit naar de ondersteuning, humor en adviezen van de leden van Stichting Sixpact en natuurlijk Lonneke voor haar begrip en geduld! Haarlem, september 2005

3 SAMENVATTING Er zijn geen functionerende veilingen van onroerend goed op het Internet. Op bekende marktplaatsen wordt wel onroerend goed "geveild", maar niet op een bindende wijze zoals Boer I-lartog Hooft dit voor ogen heeft en als substituut kan gelden voor de huidige veilingen in de diverse zalen in het land. Internet veiler1 IS een belangrijk onderdeel geworden van onze economie en c6n van de succesfactoren is de transparantie van het handelen, hel vertrouwen In het uitvoeren van de transactie en toegang. Maar het effect van sociale omstandigheden, de aanwezigheid van publiek en de rivaliteit onderling van veilen op locatie is ook van belang Doordat er nauwelijks ervaring is op het gebied van een veiling waarbij online onroerend goed wordt geveild zijn er cases bestudeerd waarbij soortgelijke verkoopmechanismen worden gehanteerd Nederland kent een gematigde belangstelling voor de onroerend goed veiling, dit komt voornamelijk door de negatieve beeldvorming en belemmerende regels van executie veilingen. Het veilingsysteem heeft op dit moment een aantal nadelen welke het erg kwetsbaar maakt voor misbruik. De drempel voor particulieren om mee te bieden op een veiling is te hoog. Aangezien het openbare karakter van de veiling bij wet vereist is, kan het niet de bedoeling zijn dat slechts enkele spelers deel uit maken van de veiling Door Internet kan de toegankelijkheid voor particulieren verbeteren. Meer deelnemers zorgen voor hogere en reëlere prijzen. De vrijwillige veiling kent de juridische beperkingen niet. Bij de executieveilingen gaat het om de interpretatie van de wetgever inzake: de openbaarheid, de plaats en de rol van de notaris. Voornamelijk de privacy en zorgvuldigheid vanuit de organisatie van de veiling dient zorg te dragen voor vertrouwen bij de gebruiker. Zo zal de Internet veiling als vanzelfsprekend alle voorwaarden omtrent de veiling duidelijk moeten vermelden en zich ervan moeten vergewissen dat de geselecteerde deelnemers op de hoogte zijn van deze voorwaarden. Uit de diverse cases blijkt dat een verschil in benadering van belang is. Professionele partijen zullen het gunnen en vertrouwen van groter belang vinden dan een particulier die éenmalig een woning koopt via het Internet. Bij de ontwikkeling van de Internetveiling zal er onderscheid gemaakt moeten worden in verband met de verschillen tussen de vrijwillige en de gedwongen veiling. Een vrijwillige veiling kan zonder wettelijke problemen op korte termijn worden opgezet terwijl voor een gedwongen velling een toetsing dient plaats te vinden van het wettelijke kader. Daarnaast komt in het rapport naar voren dat er onderscheid is in benadering van particulieren en professionals. Het veilen van onroerend goed via Internet zal onvermijdelijk plaats vinden De grootste uitdaging is het nabootsen van de rivaliteit en het cregren van vertrouwen Daartegenover staan grote voordelen zoals de transparantie het verlagen van de drempel tot deelname en kostenreduct~e

4 Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Veilen en onroerend goed Inleiding Veilen versus onderhandelen Methode van veilen De Engelse veiling (opbod) De Nederlandse veiling (afslag) De hoogste prijs gesloten bod veiling De Vickrey veiling Voorkeursmethode Neveneffecten veiling Onroerend goed veilingen in het buitenland Conclusie Onroerend goed veiling in Nederland Inleiding Kenmerken onroerend goed veiling in Nederland Soorten veiling Procesbeschrijving veiling Kritiek op de huidige manier van veilen Internet als arbiter Conclusie Online veilen Inleiding Hoe werkt het online veilen Fraude Reputatie mechanisme Biedstrategieen Minimum verkooppiijs Direct koopbutton De kracht van de online veiling Online veilen versus live veilen Bloemenveiling Aalsmeer Tweedehands autoveiling Aanbestedingen Elektronisch veilen Rijksgebouwendienst Gevaren van elektronische aanbesteding Conclusie Online veilen van onroerend goed Inleiding Juridische eisen Procesbeschrijving online velling Voorbereiding Bieden Afhandeling Technische mogelijkheden Aandachtspunten Initiatieven Conclusie

5 Opinie van de markt Conclusie Aanbevelingen Literatuurlijst Billage 9: Wet veilingproces Bijlage 2: Proces beschrijving online veiling

6 INLEIDING Het w even voor zessen In de avond, in een rokerige zaal wordt druk gepraat, gedronken en heen en weer gelopen. Groepjes mannen in krijtstreep pak staan druk te prafen aan een borreltafel Aan de andere kant staan twee mannen in leren jds onrust~g een boekje op te rollen en weer uil te vouwen 2% nu en dan wolden handen geschud of wordt beleefd geknikt naar elkaar. Nog meer mensen lopen de zaal binnen, het begint nu echt druk en onrustig te worden. Er is een vreemd soort spanning ie voelen In de zaal. Enkele net geklede mannen en vrouwen nemen plaats aan een tafel voorin de zaal. Slechts twee minuten later klinkt: "Wat mug ik horen"3 Uit de zaal roept iemand: " euro? Nauwelijks iemand lijkt L"@ gesprek te beeindigen, er wordt druk door gepraat over van alles en nog wal De onroerend goed veilir~y is begonnen. -- -P Veilen is in beginsel de meest transparante vorm van verkoop waar vraag en aanbod elkaar treffen. in Nederland werkt dit niet optimaal omdat: Ten eerste de veiling overheerst wordt door handelaren die geneigd zijn de prijs onderling te willen zetten en buitenstaanders proberen te weren. Ten tweede er veel objecten verkocht worden waar iets mis mee is en ten derde vereist een veiling dat je ter plaatse aanwezig bent. Deze oorzaken zorgen er voor dat particulieren zich maar beperkt op een onroerend goed veiling laten zien. Er is meer kans op prijsafspraken tussen de aanwezige partijen (handelaren) en hierdoor zal de marktwaarde van het object niet altijd worden gerealiseerd. Naast deze zaken zijn andere nadelen van de huidige wijze van veilen dat de particulier geen drie dagen bedenktijd heeft en het ontbreken van de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst wegens bijvoorbeeld het niet verkrijgen van een financiering Boer Hartog I-iooft is al jarenlang een van de grootste vastgoedspecialisten in de regio Amsterdam Meer dan 50 professionals zetten zich dagelijks in voor de belangen van een breed scala aan opdrachtgevers. Alhoewel Boer Hartog Hooft een lange geschiedenis kent, blijft zij door vernieuwing en innovatie toch bij de tijd. Al jarenlang speelt de veiling een belangrijke rol voor het kantoor Met het oog op de ontwikkelingen omtrent Internet en de nadelen van de huidige methode is het idee ontstaan om onroerend goed online te gaan veilen Boer Hartog Hooft is van rnening dat verplaatsirig van de veiling riaar het Internet meer transparantie en een grotere vraag zal genereren, Er is de laatste tijd veel ophef over de onroerend goed veiling door vermeende prijsafspraken tussen handelarenf De ontwikkeling van het Internet maakt het mogelijk de drempel te verlagen en de negatieve klank weg te nemen doordat prijsafspraken online moeilijk zijn te maken. Door Internet als middel in het veilingproces toe te passen. kan een veel grotere doelgroep bereikt worden, de informatie en de veiling zijn hierdoor beter inzichtelijk en de transactlekosten kunnen aanzienlijk worden verlaagd Toch zijn er zaken welke niet moeten worden onderschat in de verandering van het proces Gaat een onervaren particulier de koop van zijn leven doen achter zijn computer? Wat is de reactie van de professional op de verandering van werkwijze7 Zorgt het face to face contact In de veilingzaal niet voor de rivaliteit waardoor de prijs voor het object wordt opgedreven of is het toenemend aantal deelnemers via het Internet van groter belang voor de prijsbepaling? Deze vragen zijn voldoende aanleiding om te onderzoeken wat de (0n)mogelijkheden zijn van een online onroerend goed veiling Is het wel zo eenvoudig een antwoord te geven op al deze invalshoeken of moet er een splitsing plaatsvinden naar de verschillende doelgroepen? ' kie Notarisrnagaeine maart 2004 en artikelen Volkskrent o a 22 maart 2005

7 De centrale vraag in dit rapport luidt: ""l het mogelijk om het veilen van onroerend goed online, via Internet, te laten plaats vinden?" Met andere woorden, is het voor Boer Hartog Hooft haalbaar in samenwerking met andere specialisten zoals een internetontwikkelaar en een marketingorganisatie een produkt te ontw~kkelen welke een constante stroom van verkoop genereert. In de conclusie zal antwoord op deze vraag worden gegeven De doelstelling van deze opdracht luidt "De ontwikkeling van een produkt waarrnee Boer Hartog b-looft zich in de dienstverlening op de onroerend goed markt kan onderscheiden?' Om een antwoord op de probleem- en doelstelling te krijgen, zijn de kansen en bedreigingen in dit rapport uiteengezet van het online veilen van onroerend goed. Voortvloeiend hieruit zijn de conclusies en aanbevelingen weergeven met betrekking tot de haalbaarheid ervan. In hoofdstuk 2 wordt veilen als verkaopmethode geanalyseerd waarna het gekoppeld wordt aan onroerend goed In hoofdstuk 3 wordt de huidige manier van onroerend goed veilen in Nederiand gedetailleerd beschreven. Het is van belarrg een gedetailleerd procesplan te omschrijven om zo een duidelijk beeld te krijgen van de haken en ogen voor een toekomstige veiling op Internet. Hoofdstuk 4 besteedt aandacht aan Internetveilingen in het algemeen, waarbij enkele voorbeelden zijn uitgewerkt als referentie voor de ontwikkeling van een onroerend goed veiling op internet. Hoofdstuk 5 schetst een uitgebreide visie op de mogelijkheden en aandachtskwesties van een online veiling van onroerend goed. Zowel juridische aspecten als praktische eisen passeren de revue. In hoofdstuk 6 komen enkele deskundigen aan het woord om een beeld te krijgen wat "de markt" vindt, want naast het technische onderdeel speelt natuurlijk ook de acceptatie van marktpartijen een grote rol. Het rapport wordt afgesloten met de conclusies in hoofdstuk 7 en de daaruit voortvloeiende aanbevelingen in hoofdstuk 8 De volgorde van de hoofdstukken is op deze manier uitgewerkt om zo een goed beeld te schetsen van de doorlopen stadia in dit onderzoek Met als uiteindelijk doel het antwoord op de vraag: is het mogelijk om vanuit het discutabele zaaltje in een "ons kent ons' sfeer naar de meest transparante vorm van veilen te gaan?

8 VEILEN EN ONROEREND GOED Auctions do many Ihings: They resolve ambiguities and uncertainties; they esfablish value, identity, and ownership of items, they entertain; they shape social relationships; and they reallocate vast sums of money. They also tel1 US a great deal about economic life and social behaviour. Charles W Smith auteur van Aucfion: the social construction of value l De oorsprong van veilingen gaat terug tol ver voor Christus. De vroegst bekende veiling dateert dan ook van 500 BC. Zo werden in het Romeinse rijk veilingen gebruikt als marktplaats om eigendommen.te kopen en verkopen. In de -t 7e eeuw werden veilingen in Engeland populair bij de verkoop van en handel in kunst. In Duitsland werd de veiling populair in de visserij. Vissers verhandelden vers gevangen vis direct bij aankomst in de haven via de veiling. Nederland daarentegen kent zijn veiling oorsprong in de handel van groente en fruit van boeren. In de twintigste eeuw is de diversiteit van veilingen gegroeid. Zo worden tegenwoordig de rechten van oliewinning, IJMTS netwerken en radiofrequenties geveild. Het grote voordeel van veilen is de transparante en efficiënte wijze van prijsvorming. Dit is ook de reden voor het grote succes van veilingen door de eeuwen heen. Dit hoofdstuk geeft antwoord op enkele vragen: Welke verschillende methoden van veilen kunnen worden onderscheiden? Is veilen een geschikte methode van verkoop? Zijn de koper en verkoper van onroerend goed gebaat bij de tussenkomst van een veiling? 2.1 Veilen versus onderhandelen De verkoper van een product wenst over het algemeen de hoogste prijs voor zijn object De vraag is welk verkoopmechanisme zal resulteren in de hoogste prijs Als de verkoper weet wat iedere geïnteresseerde koper zou willen betalen voor haar product is er geen probleem, het wordt dan een "take it or leave it" aanbod aan degene die hel meest bereid 1s te betalen. In de praktijk heeft de verkoper niet de juiste informatie. waardoar de prijs te laag kan zijn als men met de eerste tle beste gaat onderhandelen Toch wordt er vaak in onderhandeling getreden met een potentide koper De verkoper tracht de werkelijke waarde te bepalen door de strategische bewegingen gedurende het onderhandelingsproces te achterhalen. Natuurlijk zullen kopers zich erg bewust zijn van deze positie en eerst daarop anticiperen tijdens de onderhandelingen. Veilingen ontstaan als andere mogelijkheden zoals vaste prijsafspraken of bilaterale onderhandelingen niet optimaal werken Dat kan bijvoorbeeld zijn door twijfels over de waarde van de goederen, omdat er onzekerheid is over de vraag, of omdat er problemen zijn bij het classificeren van goederen, of een combinatie van de drie. Met andere woorden, bij grote onduidelijkheid en onzekerheid is veilen een goede manier van verhandelen Daarnaast is het een uitstekende verkoop methode als de vraag bijzonder groot is Over het algemeen zijn kopers en verkopers geen rationele actoren met volledige informatie Beide partijen verkeren in een onzekere situatie en een veiling is een hulpmiddel om een marktconforme waarde vast te kunnen stellen

9 Reputatie en status zijn niet te schatten onderdelen in de commercie. In de handel zoekt men naar zekerheden zoals het onderhandelen met personen waar eerder positief en eerlijk zaken mee zijn gedaan Onderzoek heeft aangetoond2 dat reputatie en status van groot belang zijn. Partijen proberen de onzekerheden te reduceren door transacties aan te gaan met partijen waar ze eerder transacties mee hebben uitgevoerd. Vaak komt ook hlerbij het gunnen aan de orde Het is voor bedrijven regelmatig interessant om te kiezen voor niet de beste deal op eén product, maar voor het langere termijn contact en dat is bedrijfseconomisch vaak een betere oplossing dan een iets hogere prijs bij de verkoop met een koper waar geen relatie mee is Bij veilingen is het van groot belang dat er veel informatie wordt verstrekt voor de start van de veiling om succesvol te kunnen zijn Bij een veiling kunnen meer partijen worden betrokken dan bij een onderhandeling. Buiow en ~lern~erer' hebben aangetoond dat onder bepaalde voorwaarden een veiling (met meerdere bieders) een hogere prijs kan genereren dan bij c.en onderhandelingsprocedure Tegelijkertijd wordt gewezeri op de afstandelijkheid van veiljn. Een van de kerimtrken is dat het gunnen aan partijen in het voortraject wordt uitgeschakeld. Enerzijds is dit de kracht van hel veilen, het transparant maken van het verkoopproces, anderzijds mag een verkoper zelf bepalen op welke gronden hij zijn beste deal doet. Wat veilen bijzonder maakt als verkoopmethode is naast de transparantie van het realiseren van de prijs vooral het feit dat kopers worden samen gebracht op één plaats en in dezelfde ruimte staan terwijl de prijs van een object wordt bepaald. Het feit dat mensen in een groep anders reageren dan tijdens een onderhandeling éen op één leidt geen twijfel. 2.2 Methode van veilen Om een veiling te karakteriseren is de definitie van McAfee en Mc Millan4 een goede beschrijving. "Een veiling is een inarktinstituut waarbij regels zijn vastgesteld en een prijs wordt bepaald door het bieden van marktparticipanten De regels worden tijdens de veiling niet gewijzigd en er is geen input gedurende het biedproces behalve de biedingen De verkoper heeft als taak een goed veilingmechanisme vast te stellen en de koper heeft als taak een optimale b~edingstrategie te gebruiken. Als beide zijden van de markt goed werken is de veiling verzekerd van een efficient resultaat het object gaat naar de hoogste bieder" Er is veel wetenschappelijk onderzoek verricht naar veilingen In de wetenschap wordt onderscheid gemaakt tussen vier verschillende methoden van veilen" 1 De Engelse veiling (opbod) 2. De Nederlandse veiling (afslag) 3 De hoogste prijs gesloten bod veiling 4 De Vickrey veiling (2' bod is bindend voor de hoogste bieder) Market Uncertainty and Social Character of Economie Exchange, Adrrriniistrative Ccience O~iarterly, , September 1994 J. Buiow en P Klemperei 1990, Airctiona versirs Neg«tiations American Econoniic Review 86 (180-94) Literature, Volurrie 25, Issue 2 (June " Auctioris and Bidding. R Prestori McAfee, John Me Millan Journal of Ecoi~omic 1987) A theory of auction5 arid competitive bidd~ng, Pacil R Milgrom en Robert J Weber, Ecuriometrica Volurne 50, Issue 5 (Septenilier 1982)

10 Be Engelse veiling (opbod) De meest populaire methode en simpelste vorm van veilen is de Engelse veiling Het is het laten oplopen van de prijs door op te bieden. De bieder roept zelf een prijs of de verkoper zet in op een prijs. De winnaar is de laatste actieve bieder en het object wordt verkocht voor de prijs gelijk aan hel hoogste bod Bij deze methode zullen de bieders blijven bieden zolang de waarde van het object onder hun eigen geschatte waarde ligt. Deze strategie is voor de bieders altijd de beste, aangezien rnen genoeg tijd heeft te overdenken hoe ver men zelf wil gaan Warineer de geschatte waarde van de bieder is bereikt, stopt hijlmij met bieden. Iedere bieder kiest zijn eigen strategie en hierdoor wordt het object verkocht aan de bieder die de hoogste waarde heeft geschat De Nederlandse veiling (afslag) Deze methode (die ook in hel buitenland bekend staat als de 'Dutch auction') is gebruikelijk bij de Nederlandse veiling. In tegenstelling tot de Engelse veiling, loopt de prijs omlaag gedurende de veiling De verkoper verlaagt de prijs maar begint dan ook op een relatief hoog niveau Wanneer een van de deelnemers de prijs accepteert, wint hij de veiling en betaalt exact die prijs. Er wordt maar één prijs geroepen tijdens deze manier van veilen. Optimaal bieden is bij deze methode veel lastiger dan bij de Engelse veiling Het bepalen van het optimale bod tijdens de Nederlandse veiling met de onzekerheid van de waarde vaststelling van andere bieders maakt deze methode veel onzekerder. Een optimaal bod voor de bieder is uitsluitend het bod onder zijnlhaar eigen getaxeerde waarde van het object. Echter, het lager worden van de prijs tijdens de afslag, verlaagt tevens de kans op winnen Be hoogste prijs gesloten bod veiling De meest voorkomende manier van veilen is "de hoogste prijs gesloten bod veiling", in de praktijk een inschrijving genoemd. De biedingen worden in een gesloten envelop verzameld op de sluitingsdatum. Daarna worden alle biedingen geopend en de bieder met het aantrekkelijkste voorstel wint. Ook hier moet de bieder zelfstandig zijn waarde bepalen en proberen in te schatten welke waarde andere bieders zullen toekennen aan het object De Vickrey veiling De laatste methode is de "tweede prijs gesloten bod veiling", ook wel genoemd de vickrey6 veiling Bieders geven een bod af De winnaar is diegene d~e het hoogst geboden heeft, maar deze betaalt het een na hoogste bod Hel elegante van deze veiling is dat hel voor bieders de beste strategie IS om de waarheid te vertellen, dat wil zeggen zij geven een bod af dat volgens her) de waarde weergeeft van het product waarop geboden wordt Het gaal dus er bij deze vorm van veilen alleen om dat het bod bepaalt wie de winnaar van de veiling gaal worden De prijs die hij gaat betalen is buiten zijn controle veld om (echter lager dan zijn bod). In de praktijk is dit een weinig gebruikte veilvorm. Verkopers zijn hebberig en willen hel hoogste bod voor hun product F Vickrey, Williarn " Couriterspeci~l~atiori Auctions, aird Compet~t~ve Ceal Tenders" Jocirnal ot Findnce 16, o

11 2.2.5 Voorkeursmethode Het is van belang te weten welke methode de hoogste opbrengst genereert Op deze vraag is echter geen eenduidig antwoord te geven Uit onderzoek van ~ucking-f3eiley7, waarbij de vier veilingvormen zijn bestudeerd (via het Internet) door speciale spelkaarten te veilen, blijkt dat in tegenstelling tot de theoretische voorspellingen en eerder uitgevoerd laboratorium onderzoek het Nederlandse veil~ngsysteem 30 procent meer opbrengst genereert dan "de hoogste prijs gesloten bod" veilingen De Engelse en de Vickrey veilingen blijken ruwweg dezelfde opbrengst te genereren in overeenstemming met Vickrey s theoretische voorspelling. Dit is echter geen maatstaf aangezien de assumpties en wijze van onderzoek grote invloed hebben op het resultaat. Rothkopf en Harstadh hebben ook de diverse modellen bestudeerd. Door middel van speltheorieen is getracht de winstrnnximalisatie vast te stellen. De gehanteerde modellen zijn echter niet bruikbaar voor praktisch gebruik omdat de uitgangspunten niet over~enstemmen met de uitgangspunten die in de praktijk aanwezig rijn. De ontwikkeling van veilingen op het Internet zal een stimulans zijn om verder onderzoek uit te voeren. Het is zeer eenvoudig om online veilingen te volgen. Uit de eerste resultaten blijkt dat op een aantal punten de veilingtheorie kan worden verrijkt en door empirisch onderzoek duidelijkheid kan worden verschaft onder welke omstandigheden welke methode de hoogste opbrengst genereert Neveneffecten veiling Twee fenomenen komen aan het licht bij onderzoek naar de prijsvorming op veilingen Beide hebben een prijsopdrijvend effect tot gevolg: 1. Vloek van de winnaar (winner's curselg 2. ~eilingkoorts'~ Ad I. De "vloek van de winnaar' houdt in dat de winnaar te optimistisch is over de waarde van het aangeboden product en meer betaalt dan het item waard IS. De winnaar heeft het hoogst geboden, is daarmee de winnaar maar je kunt ook stellen dat hij de verliezer is Met winnende bod is vaak gebaseerd op overschatting van de werkelijke waarde, extreem gesteld zegt namelijk elke andere bieder dat wat de winnaar als waarde var) het product aangeeft te hoog is. Anders gezegd wanneer 20 mensen een oprechte inschatting maken van de waarde van een te veilen object, zal het gemiddelde van die schattingen in de buurt van de werkelijke waarde liggen De winnaar van de veiling heeft daarboven geboden en dus teveel betaald Het is een hardnekkig fenomeen en het overkomt zelfs de meest ervaren bieders en vooral als het aantal bieders toeneemt ' Using Field Experirnents to Test Eyuivalerice belweefl Auctlon Forrnatc More rnagi~ on the Internet 1994 hichael H. Rothkopi en Rorrald Harctad,.'Modeling Cornpetitive Bicidi~ig. A Critical Essay," hlarragemen? Science 40 DD , 1994 Thaler, Richard H. The winner's cursc?: Paradoxes and anornalies of ecoriolnic lite, Paperback reprint. Princeton and Chichester, U.K.: Princeton Universïty Press, 1992, "' Gilovicl-i, T., Metlvec, V.H., & Cavitsky, K. (2000). The spotlight effect iri cocial judgrnent: Ari egocenttic bias in estimates of the salience of orie's nwri actions and appearance. Jourrial of Perconality and Social Psychology, 79, I I

12 Ad2. Veilingkoorts is opgebouwd uit emotie en de aansporing door de omgeving Iedereen die zelf eens heeft meegedaan aan een publieke veiling weet dat er we~nig tijd is om te beslissen. Hierdoor wordt adrenaline aangemaakt en dit samen met de individuele behoefte om te winnen zorgt vooral aan het einde van een veiling voor competitiegevoelens en rivaliteit Deze gevoelens nemen toe, zeker als er weinig bieders overblijven en het gevoel ontstaat dat men in het middelpunt staat. In het verlengde hiervan heeft Charles W ~mith" dan ook aangetoond dat veilingen in een sociale context moeten worden gezien en dat daarmee ook mede de waarde wordt bepaald en dat dus de kern van veil~rigen, het bepalen van de waarde var1 objecten, niet alleen econorriisch geconstrueerd is maar ook sociaal. De winner's curse en de veilingkoorts resulteren beide in te veel betalen, waarbij de winner's curse het resultaat is van onzekerheid over de waarde van het object en de veilingkoorts een emotionele, irrationele reactie is Bieders kunnen rustg en rationeel zijn maar zelfs bieders met perfecte informatie kunnen bij veilingkoorts overbieden wanneer ze zijn beïnvloed door emotie. Deze twee verschijnselen lijken voor een verkoper positief aangezien ze een prijsopdrijvend karakter hebben, echter het heeft ook een keerzijde Een nadeel van een veiling is dal kopers zich bewust kunnen zijn van het opdrijven van de prijs en niet meer durven mee te doen. 2.3 Onroerend goed veilingen in het buitenland Wereldwijd is de voorkeursmethode bij verkoop van onroerend goed het onderhandelen tussen twee partijen, de koper en de verkoper. Het gebruik van de veiling als verkoopmethode bij onroerend goed wordt over het algemeen geassocieerd met gedwongen verkoop als gevolg van het niet betalen van de hypotheek of lening. Dit zorgt voor een lagere prijs bij de verkoop via een veiling. In hoofdstuk vier wordt verder ingegaan op deze materie Het aantal onroerend goed veilingen in Nederland is zeer beperkt en onbekend (en dus onbemind?) bij de particulier koper. Echter in Australie is de veiling een veel gebruikte wijze van verkoop en wordt als een zeer legitieme en zelfs favoriete wijze van verkoop gehanteerd voor onroerend goed in het bijzonder bij woningen Er zijn in het buitenland diverse studies uitgevoerd naar veilingen. Er is onderzoek gedaan naar de te verwachten opbrengsten bij de verschillende methoden, hoe het aantal actieve bieders de prijs beïnvloedt, de informatie die wordt verstrekt tijdens het bieden, de invloed van risico aversie van bieders en de strategie omtrent een bodemprijs In het algemeen kan gezegd worden dat onderzoeken als resultaat opleveren dat een veiling de voorkeur krijgt in plaats van onderhandse verkoop en dan voornamelijk bij kwaliteitsobjecten en relatief heterogene eigendommen In het kader van dit onderzoek wordt een drietal onderzoeken aangehaald naar de prijsvorming van onroerend goed en het veilen als verkoopmethode versus een onderhandse verkoop. Deze onderzoeken hebben plaatsgevonden in de Verenigde Staten Australie en Nieuw Zeeland In Australie en Nieuw Zeeland is het erg populair om onroerend goed via een veiling te verkopen In Sydney bijvoorbeeld werden in '~ objecten geveild Er zijn driet%edenen te noemen voor deze populariteit. A~ictions Thr Cocial Constr~ictioii of Value, Charles W Crnith Berkeley 1989 'l Australian property rnoriilor February 2005 '' Interview K~nneth Lirsht D~scuss~s Real estate aiictions Arrstralian Style ORER I\ewslettei voorjaar l

13 Ten eerste wordt in Australie sinds 1983 gewerkt met de drie dagen bedenktijd regel (sinds 1 september 2003 ook in Nederland van kracht) voor partlculieren deze regel is echter uitgesloten voor onroerend goed veilingen Dit vinden verkopers in Australie een groot voordeel omdat dit op de specifieke dag van de veiling vaak direct tot een transactie leidt. De tweede reden is dat makelaars in Australie veilingen propageren omdat er meer (en sneller) geld mee kan worden verdiend dan een gewone "langzame" verkoop. De derde en belangrijkste reden is dat wanneer kandidaten de gelegenheid krijgen het object te bekijken, er geen illegale huurders in zitten of bewoners die er niet uit willen. Het gaat in vrijwel alle gevallen om vrijwillige verkopen. ~usht'~ heeft eind jaren tachtig onderzoek gedaan naar de opbrengsten van onroerend goed in Melbourne. Zijn conclusie was dat de prijs bij onderhandse verkoop 5.6% lager lag dan de verkoop via een veiling. De resultaten gaven wel aan dat er een opslag werd betaald voor woningen uit het hogere segment Newell, MacFarlanc, Lusht en Bulloch (1993) hebben de huizenmarkt in Sydney onderzocht daaruit bleek dat de verkopen maar 3,6% hoger lagen Het verschil met het onderzoek van Lusht kan veroorzaakt zijn door veranderderde marktomstandigheden. In 1996 heeft l..ushtl' opnieuw onderzoek gedaan bij 240 verkopen (160 woningen door veiling en 80 door onderhandse verkoop) hierbij bleek de opslag 8% te zijn bij de verkoop via een veiling. Bij dit laatste onderzoek is ook onderzocht waarom een deel van de verkopers geen gebruik maakte van de veilingmethode. 37% van de ondervraagden wilde niet vooraf de advertentiekosten betalen van een veiling, 31 % vond het te veel stress opleveren en 18% was angstig dat het object niet zou verkopen tijdens de veiling en besmet zou zijn. Helaas zijn er geen onderzoeksresultaten bekend over de afwegingen van (potentiele) kopers Uit onderzoek in Nieuw zeeland" waarbij circa verkopen zijn geanalyseerd, blijkt dat verkopen via een veiling tussen de 6 en 10% hoger uitkomen dan bij een onderhandse verkoop. De resultaten geven aan dat veilingen succesvol zijn voor unieke, gewilde woningen in de hogere prijsklasse. Niet goed geïnformeerde bieders kunnen gemakkelijk overbieden op zulke objecten aangezien ze onbekend zijn met de prijzen of de aanwezigheid van soortgelijke objecten, De resuitaten laten zien dat veilen een effectieve manier van verkoop kan zijn om woningen te verkopen. De resultaten van het onderzoek passen goed bij de onderzoeken uit Australie. Uit onderzoeken van Maher (1 989) en Lusht (1 990) blijkt dat er vaker veilingen zijn in een krappe markt met weinig aanbod en voor unieke objecten Ook volgens het onderzoek van Quarri7 zouden de prijzen op een veiling hoger moeten zijn Het onderzoek van Quan heeft rekening gehouden met de diversiteit van de verschillende percelen en het blijkt dat prijzen tijderia een veiling substantieel hoger zijn dan verkoop bij normiale onderhandeling. Hel model van Quan interpreteert deze opslag als een herkenning door de markt van hel verschil in kosten tussen de twee verkoopmethoden (onderhandelen en veilen). Het kostenverschil kan gedeeltelijk worden verklaard door de constante mismatch tussen de decentrale markt van onderhandse verkopen ten opzichte van de centrale markt van veilingverkopen Tijdens een veiling zijn de geinteresseerden bij elkaar gebracht en kan gezamenlijk, in een kort tijdsbestek, de prijs worden bepaald Hierdoor ontstaat er een efficiente match tussen vraag en aanbod i4 A cornparison of pricss bro~ight by Eriglish auctions and private riegotiatlons, by Kennett~ M Lvsht (1988, 1989) l5 A curnpdrison of prices bro~iqht,y English Auctions and Private Negotiations by Kenntth M Lusht Reai Estate Economics '%uctions 1998 I7 on restderrrial sales pricss in New Tealaird, Winklrr Dotrour Moorhead Jaurrtal of Real Estale Researc h Mark~t IT~EC~~~ISWI choire and real estate disposition. sedrch versus auction Redl estate econorriic s Jar,irory

14 Het positieve patroon als hierboven beschreven is precies het tegenovergestelde van wat in de Verenigde Staten is geconstateerd Hoewel de veilingen in de Verenigde Staten het beter doen Ir1 opkomende markten, blijven veilingen een verkoopmethode bij gedwongen verkopen De studies van Maher, Lusht en Quan worden niet bevestigd door het oriderzoek door ~ayer" uitgevoerd in de Verenigde Staten in Jit het onderzoek van Mayer blijkt dat op veilingen wordt verkocht met een korting ten opzichte van de onderhandse verkoop aarigezien er snel resultaat geboekt moet worden en daardoor vaak een geforceerde match is tussen koper en verkoper. Daarnaast geeft het onderzoek aan dal in een aanbodrnarkt met hogere leegstand en weinig kopers de veilingmethode qua prijsvorming erg onder druk komt te staarr. Anderzijds, indien de markt onder druk staat zal hel verkoopresultaat beter zijn op een veiling dan bij een onderhandse verkoop. De veiling is wereldwijd al geruime tijd een marktplaats voor de aan- en verkoop van zeer uiteenlopende producten Tegenwoordig is de behoefte steeds groter om op een transparante wijze de prijsvorming tot stand te laten komen en in veel gevallen worden deals in de achterkamertjes steeds minder geaccepteerd. Uit dit hoofdstuk is gebleken dat er vier verschillende methoden van veilen in de wetenschap worden gehanteerd, die elk voor- en nadelen kennen. De transparantie en efficientie van veilingen maakt het een geschikt middel om snel een marktconforme prijs te genereren, mits er voldoende participanten zijn. Doordat vraag en aanbod op dezelfde plaats aanwezig zijn, wordt de totstandgekomen prijs gezien als een realistische afspiegeling van de markt. Het blijkt zeer moeilijk te onderzoeken welke methode de hoogste prijs genereert. Meerdere wetenschappers hebben onderzoek verricht en kwamen tot verschillende conclusies. Bij een theoretisch opgezette veiling worden door wetenschappers teveel aannames gedaan, waardoor hel de werkelijkheid niet nabootst en de validiteit in het gedrang komt. Ik verwacht dat er de komende jaren meer duidelijkheid zal ontstaan over de prijsvorming bij de verschillende wijzen van veilen. De duizenden gegevens welke beschikbaar komen door het Internet veilen zullen van grote waarde zijn Dit zal een veel betrouwbaarder beeld geven dan de experimenten op de universiteit. Bij de prijsvorming van een object tijdens een veiling spelen diverse factoren een rol. Het feit dat kopers fysiek bij elkaar zijn is van groot belang Dit kan leiden tot rivaliteit en emotie bijvoorbeeld veilingkoorts of de winner's curse kan voor een prijsopdrijvend effect zorgen Het is de vraag of het betalen van meer dar1 de rationele prijs direct te maken heeft met de wiriner'c curse of veilingkoorts Koper X wil iets graag hebben en is bereid een emotionele opslag te betalen. De koopsom van X ligt wellicht boven de rationele waarde en de koopsom IS de ratio I- emotie, de waarde van X. welke in de perceptie van X dus niet te veel is In het kader van dit onderzoek is de vertaalslag van sociale interactie in de zaal naar het individu achter de pc van groot belang aangezien bi] online veilen het aspect van samen zijn zal wegvallen. Ik vind dit aspect de grootste uitdaging Bij het online veilen zal er voldoende emotie en rivaliteit moeten worden opgewekt om de juiste prijs te kunnen realiseren A model ot real estate auctions versus negoriated sales MII 1993

15 Een ander belangrijk aspect is reputatie status en vertrouwen waar men in de commercie zeer gevoelig voor is. Naar mijn mening zal vooral bi] een veiling tussen professionele partijen (bijvoorbeeld een woningportefeuille) enlof ingewikkelde objecten er sprake moelen zijn van een zeer kritische selectieprocedure Hoe vaak horen we niet het woord "gunnen" vallen tijdens onderhandelingen of selectieprocedures. We doen nu éénmaal graag zaken met partijen die we vertrouwen en het is maar de vraag of de verkoper wel voor veilen als verkoopmethode wenst te kiezen indien niet volledig duidelijk is wie de mogelijke kopers zijn. Verkopers willen niet met iedereen geassocieerd worden en het kan van belang zijn vooraf te weten wie de koper gaal worden. Veilingen zijn succesvol bij zeer uiteenlopende producten, van bloemen en vis tot tv-rechten en kunstobjecten De veiling als verkoopmethode leent zich ook uitstekend voor homogene producten rnet over het algemeen kleine marges en (specifieke) heterogene producten waarbij de prijsbepaling dusdanig lastig is dat de veiling uitkomst biedt. Dit blijkt ook uil onderzoek inzake de prijsvorming van woningen in Australis en Nieuw Zeeland. De onroerend goed veiling is daar een ver doorgevoerd fenomeen en dil is dan ook de reden dat er al veel onderzoek is gedaan naar onroerend goed veilingen in deze landen Verschillende onderzoekers hebben aangetoond dat de totstandkoming van de prijs op de veiling aanzienlijk hoger ligt dan bij de reguliere onderhandse verkoop. Dit is voornamelijk het gevolg van de emoties en opdrijvende sfeer in de veilingzaal. Daarnaast blijkt dat met name de heterogene eigenschappen van het onroerend goed, de unieke, gewilde woning in een hogere prijsklasse het prijsverschil maakt. Nederland kent een gematigde belangstelling voor de onroerend goed veiling, voornamelijk door onwetendheid, onbekendheid en een negatieve beeldvorming. In hoofdstuk 3 wordt er verder op ingegaan waarom in Nederland de veiling niet erg populair is als verkoopmethode.

16 OMROEREND GOED VEILING IN NEDERLAND ""Pr~ce is what you pay. Value is whai yau get" Warren Buffet, Amerikaanse investeerder I... - " " " ".- l Al decennia lang wordt onroerend goed geveild in Nederland Door heel Nederland vinden veilingen van onroerend goed plaats, bijna iedere regio of proviricie kent een periodieke veiling Veelal betreft hel hier onroerend goed dal vanwege executie of rechterlijk bevel wordt aangeboden op een openbare en voor iedereen toegankelijke wijze Het economische klimaat zorgt voor toename van het aantal executoriale veilingen in Nederland In twee jaar tijd is het aantal gestegen van 695 in 2002 tot circa 'l.500 in Er kan ook op vrijwillige basis onroerend goed worden geveild. Wet aantal vrijwillige veilingen is landelijk bijzonder mager te noemen met uitzondering van Amsterdam. Amsterdam heeft veruit de grootste onroerend goed veiling van Nederland waar gemiddeld 400 percelen per jaar worden geveild. In 2002 werd er 8O0I0 vrijwillig geveild, echter door de toename van het aantal executieveilingen is dat in 2004 nog maar een kleine meerderheid. Er bestaat een aantal ji~ridische verschillen tussen executoriale en vrijwillige veilingen In dit hoofdstuk wordt voornamelijk ingegaan op de wettelijke regels ten aanzien van executoriale veilingen, de kritiek op de huidige manier van veilen en de mogelijke rol van het Internet De bank (financier) kan bij een gevestigde hypotheek overgaan tot verkoop (executie) van het pand indien er niet wordt voldaan aan de afgesproken betalingen De bank heeft niet direct baat bij de hoogste opbrengst van het geveilde onroerend goed, als het maar wel de betalingsachterstand dekt en de gemaakte kosten. Hoewel veilingen van onroerend goed in het openbaar plaatsvinden wordt er door het publiek doorgaans weinig gebruik van gemaakt. Er zijn vele plaatselijke voorwaarden en wettelijke regels aan een (executoria1e)veiiing verbonden, die onder toezicht van de notaris plaats vinden.

17 3.41 Kenmerken onroerend goed veiling in Nederland Een publieke veiling is een plaats waar men zaken (roerend en onroerend) in het openbaar aan de meestbiedende kan verkopen. De hoofdkenmerken van de veiling zijn: -i. De verkoop geschiedt in het openbaar, 2. Er wordt verkocht aan degene die de hoogste prijs wil betalen; 3. In de veilingvoorwaarden zijn alle condities tevoren vastgelegd; 4 Bieden onder voorwaarden ten behoeve van financiering of anderszins is niet mogelijk. Zeer belangrijk kenmerken van de veiling zijn, zoais gezegd, het openbare karakter en de manier van bieden. In artikel 514 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt bepaald dat de executieveiling openbaar dient te zijn en eerst bij opbod en vervolgens bij afslag wordt geboden t-iel kenmerk "de hoogste bieder wordt koper", moet enigszins genuanceerd worden, doordat er eerst gegund moet worden aan de bieder Als vanzelfsprekend worden er voorwaarden gesteld aan de manier waarop het onroerend goed geveild moet worden Zo verschillen de voorwaarden dikwijls afhankelijk van plaatselijk gebruik. Een belangrijke voorwaarde bij een veiling is dat de hoogste bieder na gunning moet afnemen. Er is dus geen sprake van een voorbehoud van bijvoorbeeld financiering bij veilingen Dit maakt het kopen op een veiling een risicovolle onderneming. Aangezien er geen weg meer terug is voor de koper, is kopen op een veiling voor een particulier een vrij grote stap 3.2. Soorten veilingen Er zijn verschillende soorten onroerend goed veilingen in Nederland: 1. Veiling volgens gerechtelijk bevel; 2. Vrijwillige veilingen; 3. Executoriale verkoop na beslag op de onroerende zaak; 4. Executoriale verkoop krachtens art BW (parate executie). In de wet is bepaald dat in de advertenties en aankondigingen van veilingen de rede11 van verkoop moet worden vermeld. Dit kan gaan om de vier bovengenoemde soorten van veilen Bij een vrijwillige veiling zijn andere regels van toepassing dan wanneer er sprake is van een veiling volgens gerechtelijk bevel of executoriale verkoop Als een pand geveild gaat worden in opdracht van de hypotheekhouder, dus krachtens artikel BW geldt als bijzonderheid dat tot twee weken voor de veiling het pand onderhands kan worden gekocht Er dient dan schriftelijk een onvoorwaardelijke bieding te worden ingediend bij de veilingnotaris Zowel de schuldeiser (hypotheekhouder) als de schuldenaar (hypotheeknemer) heeft nu de mogelijkheid door aanvaarding van een gedane bieding een koopovereenkomst met de bieder tot stand te brengen Deze koopovereenkomst is pas geldig als de President van de rechtbank de koopovereenkomst goedkeurt

18 In hoofdstuk 2 werden vier manieren van veilen gedefinieerd In Nederland wordt bij een onroerend goed veiling over het algemeen gebruik gemaakt van een combinatie van de Engelse veiling (opbod} en de Nederlandse veilirig(afslag) De drie soorten veilingsystemen voor onroerend goed in Nederland zijn. l. Opbod; 2. Afrnijning; 3. Opbod gevolgd door afslag Ad I. Potentide kopers bieden tegen elkaar op. totdat de hoogste prijs ontstaat en de hoogste bieder overblijft. Ad2. Op de veiling wordt door de veilingmeester een bedrag ingezet dal aanzienlijk hoger ligt dan de verwachte opbrengst. Er wordt in hoog tempo een steeds lager bedrag genoemd. Degene die op een bepaald moment 'mijn' roept is koper van het object voor biel bedrag waarbij hij of zij 'mijn' heeft geroepen. Ad 3. Bij opbod gevolgd door afslag vinden de twee hierboven besproken systemen na elkaar plaats. Dit kan zowel direct erna zijn, dan wel met één of meer dagen tussentijd Bij opbod krijgt de hoogste bieder het zogenaamde plokgeld (vergoeding voor het hoogste bod). Vervolgens wordt het object bij afslag aangeboden. Degene die vervolgens afmijnt moet het object afnemen dat door de mijning is ontstaan. Afhankelijk van het gevolgde systeem bestaat de koopsom uit het mijnbedrag, dan wel een optelling van het biedbedrag en het mijnbedrag. Indien niemand afmijnt is de hoogste bieder de koper. Iedere plaats in Nederland kent zijn eigen gebruiken en normen. Het is niet zo dat in plaats A een totaal andere rnanier van veilen wordt gehanteerd dan in plaats B maar de verschillen zitten vooral in de aankondiging en het soort veiling. De meest bekende veiling is de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed veiling, deze veiling vindt ongeveer dertig keer per jaar plaats Er zijn echter vele minder bekende veilingen in Nederland Het zijn vooral de onbekende veilingen waar de negatieve naam van de onroerend goed veiling vandaan komt Amsterdam is een grote veiling die redelijk transparant is in zijn soort Er zijn ook veilingen die minder transparant zijn waar de kopers alleen maar beroepsmatig panden inkopen Het publiek kerit de spelregels niet en blijft daardoor weg. Daarom is het zeker niet onverstandig als particulier een makelaar in de arm te nemen, aangezien deze meestal een zekere dosis ervaring heeft in het b~eden en verkopen op een veiling en ook de plaatselijke gebruiken kerit. In Amsterdam vindt de afslag direct na het opbod plaats. In andere steden zit hier vaak minstens een week tussen, waardoor de potentiele kopers nog langer kunnen overdenken of men nog wil 'mijnen' Voor belde methoden zijri voor- en nadelen te noemen Zo kan er gedacht worden aan een verhoogde kans op fraude bi] een week tussentijd doordat er prijsafspraken worden gemaakt De hitte van de ctr~jd maakt een directe afslag na opbod weer gevoelig voor overhaast bieden, het genereert wel eer) hogere opbrengst en snel een transactie zonder een periode van onzekerheld.

19 3.3 Procesbeschrijving veiling In bijlage 1 is een zeer uitgebreid overzicht van alle stappen in het veilingproces weergegeven. Enkele essentiele stappen worden in deze paragraaf nader toegelicht aan de hand van het veilingproces bij executoriale veilingen omdat dat het meest uitgebreid is Wanneer niet aan de (beta1ings)verplichtingen wordt voldaan, kan een financier (meestal de bank) overgaan tot parate executie van een onderpand Dat is het recht van de hypotheeknemer (de bank) om het verhypothekeerde pand in hei openbaar te doen verkopen en ilit de opbrengst als eerste zijn schuld te verhalen Het eventuele overschot wordt dan aan de geldnemer (hypotheekgever) terugbetaald De openbare veiling wordt opgedragen door de bank eri uitgevoerd door de notaris. Wanneer de veiling is aangekondigd in de media bestaat er de mogelijkheid dat het pand onderhands wordt verkocht als de barik dat wil We1 is toestemming van de rechtbank een vereiste. Voor een onderhandse verkoop zijn taxatierapportert nodig. Zoals reeds beschreven bij de Engelse veiling zal er een bieding uit de maal worden gevraagd door de veilingmeester en volgen steeds hogere biedingen van potentiele kopers. Dit zal uiteindelijk leiden tot een hoogst bod Alhankelijk van de traditie van het veilinghuis wordt direct of na een aantal dagen de afslag ingezet. Bij afslag kan gemijnd worden door "mijn' te roepen. Indien er niet gemijnd wordt, gaat het pand naar de hoogste bieder bij opbod. De stappen die hierop volgen worden hieronder beschreven. Gunning In het voorgaande is het woord 'gunning' al enkele keren gevallen. De verkopende partij heeft het recht om aan de hoogste bieder het geveilde onroerend goed niet te verkopen (niet te gunnen). De verkopende partij moet het recht van gunning wel van tevoren duidelijk bepaald hebben. De hoogste bieder wordt dus niet automatisch koper, maar pas na gunning Dit voorkomt dat er tegen een te lage prijs verkocht moet worden. Is het pand eenmaal gegund, dan maakt de notaris een proces-verbaal op. Proces-verbaal van veilinq Bij de veiling wordt door de hoogste bieder geen koopakte getekend, maar een door de notaris opgemaakt proces-verbaal. Dit is een akte die samen met de latere akte "kwitantie kooppenningen" gelijktijdig als notariele overdrachtsakte geldt. De verklaring van de notaris wie de koper is. is voldoende om het proces-verbaal van veiling in de openbare registers te doen inschrijven - Bnnkqaran+t Een bankgarantie is een bewijs, dat op aanvraag door de bank kan worden verstrekt, dat de kredietwaardigheid van de rekeninghouder garandeert. Bij de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling moet deze garantie tenminste 10% zijn van het bedrag dat door de bieder is geboden. In andere veilingen kan dit percentage verschillen Betalinqsterrn~in Voor de betaling van de koopsom geldt een vaste termijn na gunning. De duur verschilt per veiling De betaling dient plaats te v~nden op de rekening van de notaris. Na ontvangst van het verschuldigde stelt de notaris een akte kwitantie koopperiningen op Tarieven Verkoper van een veilingpand betaalt een tarief aan de notaris, waarin over het algemeen alle kosten zijn inbegrepen Hierbij moet men onder andere denken aan organisatie veiling, zaalhuur, directienotaris, biljetten, ~eilingboekje~ afslaghonorarium en plok. Afhankelijk van de opbrengst van het pand is het totale pakket aan kosten gemiddeld 4% van de koopsom. De koper betaalt een honorarium aan de notaris. In Amsterdam is dit 0,3% van de koopsom.

20 Alcremene en Biizondere Voorwaarden Bij het kopen op de veiling wordt er geen koopovereenkomst opgemaakt maar een proces verbaal van veiling Zodra via de veiling hel hoogste bod is bepaald en de gunning een feit is is eer1 koopovereenkomst tot stand gekomen, waarvan de inhoud is geregeld in enerzijds de toepasselijk verklaarde Algemene Voorwaarden en anderzijds de toepasselijk verklaarde Bijzondere Voorwaarden Voor de veiling is het van belang de voorwaarden goed door te nemen. De algemene voorwaarden zijn eigenlijk de spelregels van de veiling en de juridische gevolgen van de koop voor de koper en verkoper Er zijn twee veel gebruikte modellen van algemene veilingvoorwaardcn. Ue eerste zijn de Algemene veilingvoorwaarden registergoed. Deze voorwaarden zijn gemaakt door het notariaat en zijn te gebruiken bij zowel vrijwillige als executieveilingen. Ten tweede hebben de hypotheekbanken ook algemene voorwaarden gemaakt alleen voor executieveilingen. Enige jaren geleden zijn de algemene veilingvoorwaarden voor heel Nederland geuniformeercf. Wel Burgerlijk Wetboek van 1 januari 1992 spreekt niet meer van veilen op de wijze als hel "plaatselijk gebruik" voorschrijft. De bijzondere veilingvoorwaarden, opgenomen in de notariele akte "vaststelling veiiingvoorwaarden" bevatten voor ieder apart object specifieke voorwaarden. In de bijzondere veilingvoorwaarden staan bijvoorbeeld vermeld de feitelijke en juridische staat van het pand, specificaties zoals kettingbedingen, erfpacht, erfdienstbaarheden, opstalrecht en of een beroep wordt gedaan op het huurbeding Als er sprake is van een executieveiling zijn op de veiling van toepassirig de zogenaamde Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen i 993 (AVVE). De diverse veilingenhuizen hebben daarnaast hun eigen algemene en of bijzondere voorwaarden zoals Venduehuis te 's Gravenhage, Amsterdam met haar voorwaarden uit 2001 en de Zaanstreek met haar voorwaarden uit In het kader van dit onderzoek zijn de onderlinge verschillen niet beoordeeld. 3.4 Kritiek op huidige manier van veilen De onroerend goed veiling in Nederland heeft al jarenlang een enigszins negatief imago Enerzijds een plaats waar vraag en aanbod elkaar treffen en waar een marktconforme prijs gemaakt zou moeten worden, anderzijds een plaats waar de doorsnee particulier niet zomaar eeri bod uitbrengt. Wat is hier de reden nou eigenlijk van? Is die slechte naam wel gebaseerd op feiten? De aanwijzingen zouden ligger) in een mogelijk samenspel van onroerend goed handelaren. De handelaren spreken van tevoren af wat ze gaan bieden en wie uiteindelijk het hoogste bod gaat uitbrengen Dergelijke praktijken zijn vaker aan de orde bij kleinschalige veilingen dar1 op grote veilingen zoals de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling Als er sprake is van een kleinschalige veiling met een aantal (professionele) bieders dar1 is de kans op onderlinge afspraken groter; Zeker indien er dagen (of weken) zitten tussen het opbod en afmijnen zijn afspraken snel gemaakt. Het gevolg hiervan is dat meestal een prijs tot stand komt die beneden het marktniveau ligt Een ander bekend gegeven is dat banken bij executieveilingen niet veel waarde hechten aan de hoogste opbrengst van het onroerend goed. Zodra zij zelf uit de kosten zijn, zijn ze tevreden Overige schulde~sers kunnen door deze houding naar hun centen fluiten en tegelijkertijd helpt het de slechte naam van de veiling niet echt uit het slop.