Verkaveling : Woonerven en Parkzone op de site Hoedhaar te Lokeren

Transcriptie

1 Verkaveling : Woonerven en Parkzone op de site Hoedhaar te Lokeren MOTIVATIENOTA + STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 1

2 MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING A. VOORWERP VAN DE AANVRAAG Verkavelingsaanvraag voor een deel van het reconversieproject Hoedhaar te Lokeren. In huidige verkaveling zijn de gronden opgenomen voor de woonerven samen met de noodzakelijke toegangswegen, parkeerplaatsen en groenzones. Het betreft een verkaveling voor 85 kavels voor open, half-open en gesloten bebouwing. De gronden (huidige aanvraag) zijn ten kadaster bekend onder Lokeren, 4de Afd., sectie E, en Lokeren 2 de Afd., Sectie B, diverse kadastrale percelen (zie plannen). Voor de omgevingsaanleg van het volledige project werd op 3/03/2014 een vergunning afgeleverd met referentie 8.00/46014/ Deze omgevingsaanleg is momenteel in uitvoering B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED Ligging volgens de plannen van aanleg + bijhorende voorschriften : De aanvraag was volgens het gewestplan Sint Niklaas/Lokeren (07/11/1978) gelegen in een woongebied. In deze zone gelden de stedenbouwkundige voorschriften van art Het gewestplan is ter hoogte van de te verkavelen site vervangen door het RUP Hoedhaar-Sterrestraat, definitief aangenomen door de gemeenteraad op 27/04/2009. Het plangebied is hoofdzakelijk gelegen in de zone 6 van dit RUP: zijnde plangebied Thuis In De Stad. De voornaamste voorschriften van toepassing op het gebied kunnen worden samengevat als stedelijk wonen in een groene omgeving. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 2

3 Zoneringsgegevens verfijnd (zie plan 3/3 bij de verkavelingsaanvraag van de parkappartementen) : Voorliggende verkavelingsaanvraag kadert binnen een groter geheel (zie omschrijving en opbouw onder de hierna volgende rubrieken). Op basis van de gegevens van het vigerende RUP werd een globaal masterplan van de site opgemaakt. Teneinde de site uit te rusten en bouwrijp te maken en om de garantie te bieden dat het openbaar domein een duurzame en kwaliteitsvolle inrichting zal krijgen, werden de uitrustingswerken van het globale project gebundeld in één aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Deze vergunning werd afgeleverd 03/03/2014. In het kader van voornoemde vergunning werd een rooilijnplan goedgekeurd in de gemeenteraadszitting dd. 17/12/2013). Door de goedkeuring van het rooilijnplan werd ondubbelzinnig vastgelegd welke gronden bestemd zijn voor private delen (bouwgronden) en welke zones bestemd zijn voor openbaar domein (wegen en groenzones). Figuur : Overzicht openbaar/privé op basis van goedgekeurd rooilijnplan Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 3

4 De indeling tussen openbaar en privé kan op basis van het masterplan en het gemeenteraadsbesluit verder uitgediept worden tot een zoneringsplan van de site. Hierbij wordt enerzijds het privaat domein opgedeeld in zones bestemd voor ééngezinswoningen, zones bestemd voor meergezinswoningen en zones met een mengbestemming. Anderzijds wordt het openbaar domein aan de hand van de goedgekeurde vergunning voor de uitrustingswerken opgedeeld in zones voor wegenis en parkzone (met indicatieve aanduiding als buurtpark, open parkzone en parkgebied). Door deze indeling vast te leggen in een zoneringsplan heeft de stad de nodige garanties dat het aangelegde groen ook in de toekomst zal behouden blijven. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 4

5 C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT De aangevraagde werken/handelingen zijn gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan (zie hoger). Het project is een invulling van dat RUP. Het gebied is niet opgenomen als beschermd stadgezicht, landschap, niet gelegen in het VEN of IVON. De percelen zijn volgens de recentste overstromingskaarten (2011) niet gelegen in een van nature overstroombaar gebied, noch in een risicozone voor overstromingen. De aangevraagde verkaveling is m.a.w. verenigbaar met zowel de wettelijke als de ruimtelijke context. D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED De projectsite bevindt zich tussen de Veldstraat, de Koning Boudewijnlaan, de Hoedemakerstraat/Haarsnijderslaan en de Vermeulenstraat. De onmiddellijke omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door verschillende private en sociale woonprojecten met meergezinswoningen en ééngezinswoningen. Het goed is makkelijk te ontsluiten via de omliggende straten die een goede verbinding hebben naar het centrum van Lokeren enerzijds of via de Koning Boudewijnlaan naar de autosnelweg E17 anderzijds. Bovendien is er een aansluiting op het openbaar vervoer met een bushalte ter hoogte van Heilig Hartlaan (Lijn 68 : Lokeren Dendermonde) en de nabijheid van het station van Lokeren. Een bijkomende halte wordt aangeraden in de uitgevoerde MOBER. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 5

6 E. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED De Hoedhaarsite is gelegen in het valleigebied van de Vondelbeek, ten zuiden van de stad Lokeren en situeert zich tussen de Haarsnijderstraat, de Veldstraat, de Molenstraat, de Koning Boudewijnlaan en de Dallas appartementsblokken met parkaanleg. De ontwikkeling van het masterplan op dit projectterrein is gebaseerd op een nauwkeurige analyse van de site en zijn (ruime) omgeving. Typerend voor het Vlaamse landschap zijn twee types bouwblokken die als volgt gecatalogiseerd kunnen worden: het stedelijk bouwblok met aaneengesloten bebouwing waarbij het binnengebied volledig opgevuld is met private tuinen en het agrarisch bouwblok dat bestaat uit lintbebouwing met een agrarische kern waarin hoeves, boerderijen en andere gebouwen als het ware lukraak verspreid staan in het open landschap. Het bouwblok van de Hoedhaarsite kan gelezen worden als een agrarisch bouwblok binnen een stedelijke context. De aaneengesloten bebouwing (met plaatselijke doorsteken) langs de Hoveniersstraat, de Veldstraat, de Haarsnijderstraat en de Molenstraat en de lintbebouwing langs de Koning Boudewijnlaan omsluiten een ruim, open en groen binnengebied. Een unieke kwaliteit die nog maar zelden terug te vinden is in Vlaamse steden. Deze eigenschap is het vertrekpunt van de ontwikkeling van het masterplan. Momenteel is Hoedhaar een verlaten en verwilderde groene ruimte van 7,69 ha die gepositioneerd is tussen het centrum van Lokeren in het noorden en nieuwere verkavelingen in het zuiden. Alle stedelijke functies zoals winkels, scholen, sportfaciliteiten, stadsdiensten, culturele functies,... bevinden zich in het stadscentrum. Ten zuiden van de site bevinden zich bijna uitsluitend recent ontwikkelde verkavelingen voor gezinnen zoals die overal in Vlaanderen uit de grond rijzen. Beide delen zijn gerelateerd tot elkaar in die zin dat bewoners van de zuidelijk gelegen woningen naar het centrum circuleren om van het stedelijk leven gebruik te maken. De ontwikkelingen op het projectgebied van nieuwe woontypologieën, bestemd voor uiteenlopende doelgroepen, zullen het stadsweefsel verdichten, evenwel met behoud van de open ruimte. Stadscentrum en verkavelingen zullen op die manier dichter bij elkaar aansluiten. Het project van de Hoedhaarsite is de scharnier tussen deze beide entiteiten en zal zijn kwaliteiten inzetten om hun onderlinge relatie te versterken. Rondom Lokeren situeert zich een kraal van parken die de binnenstad omsluit. Vrijwel al deze parken liggen aan de overzijde van de Durme, in de vallei. Met het nieuw aan te leggen park sluiten we de parkengordel aan de andere zijde van de Durme. Het is het enige park dat onmiddellijk aansluit bij het stadscentrum. Bovendien zal het Hoedhaarproject een belangrijke bijdrage leveren in het sluiten van het ecologisch en recreatief (wandel- en fietspaden) netwerk rondom de stad: alle Lokerse parken staan als ecologische stapstenen met elkaar in verbinding via beekvalleien en groene verbindingen om zo de migratie van fauna en flora te stimuleren. Het Hoedhaarpark vormt hierin een onontbeerlijke schakel. Een vernieuwend stadspark, doorkruist met nieuwe verbindingsroutes voor zachte weggebruikers, waarin verschillende woontypologieën en bijhorende stedelijke functies ontwikkeld zullen worden, creëert gegarandeerd een meerwaarde voor de stad Lokeren. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 6

7 F. MASTERPLAN (Van het volledige stadsvernieuwingsproject bestaat een globaal masterplan waarover een consensus bestaat met de stad Lokeren. Huidige verkaveling is een onderdeel van dit masterplan, dat daarom hier kort toegelicht wordt.) VISIE: Het masterplan geeft een volledige invulling van de reconversie-site en de omliggende braakliggende gronden. Het geheel is opgebouwd rond de centrale as gevormd door de beek, die volledig wordt behouden en opgewaardeerd in het plan. Rond deze beek is er ruimte voor de buffering van het oppervlaktewater in een mooie open parkzone die dwars door het project loopt. Deze parkzone vindt via het ontworpen buurtpark aansluiting naar de Veldstraat, waardoor het gehele project transparant en doorwaadbaar wordt voor fietsers en voetgangers. Het gemotoriseerd verkeer wordt gescheiden gehouden (noordkant via de Veldstraat, zuidkant via de Haarsnijderslaan) met uitzondering van een aantal paden specifiek voor de ontsluiting van hulpdiensten. Zowel aan de randen als in deze beeldbepalende groenzones worden wooneenheden van verschillende typologieën ingeplant. Het betreft zowel grondgebonden woningen als meergezinswoningen, elk ingeplant op de meest daartoe geschikte plaats in het project. (omschrijving van de typologieën : zie verder). Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 7

8 PARKAPPARTEMENTEN (1): Omschrijving : Het balkvormig volume van de parkappartementen met stedelijke functies vervolledigt het bouwblok aan de Hoedhaarstraat en definieert een duidelijke stedelijke rand aan het park. Op het gelijkvloers bevinden zich een kindercrèche en commerciële ruimtes. De kindercrèche, met buitenruimte aan het park, voldoet aan alle voorwaarden die Kind & Gezin oplegt. De verdere invulling en het programma van de commerciële ruimtes worden later gespecifieerd; deze worden in casco gebouwd. Om de doorwaadbaarheid naar het projectgebied te garanderen zijn in de sokkel drie doorsteken voorzien tussen de Hoedhaarstraat en het park. Woningtypologie en doelgroep: Het bouwvolume is opgesplitst in 2 delen. In het noorden bevinden zich de sociale woningen die voldoen aan de voorwaarden van de VMSW en de toegankelijkheidsnorm voor andersvaliden. De woningen variëren van 1- tot 3- slaapkamerappartementen en zijn bedoeld voor alleenstaanden, alleenstaanden met kinderlast of gezinnen met kinderlast. In het zuiden van het bouwvolume komen residentiële koopwoningen bedoeld voor koppels of gezinnen. De appartementen zijn eenzijdig naar het oosten, met uitzicht op de stad, of naar het westen, met uitzicht op het park, georiënteerd. Omwille van lichtinval hebben de wooneenheden die georiënteerd zijn naar het westen inpandige terrassen en de oostelijk georiënteerde appartementen uitpandige terrassen. Parking: De bewoners van de residentiële parkappartementen parkeren in een ondergronds parking die toegankelijk is via de Hoedhaarstraat. Naast het gebouw zijn publieke parkeerplaatsen voorzien die zowel voor bezoekers van de parkappartementen en de commerciële functies als voor bezoekers van de moskee bestemd zijn. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 8

9 DE BELVEDÈRE (2): Omschrijving : Centraal in het projectgebied wordt het hoogste volume ingeplant, de belvedère. Dit appartementsblok op kolommen, 10 niveaus hoog, (verhoogde gelijkvloerse sokkel, 8 niveaus appartementen en 1 teruggetrokken niveau met dakappartementen) fungeert als centrumelement en baken van de site. Typologie en doelgroep: Alle woningen zijn noord-zuid georiënteerde doorzonappartementen die zicht hebben op zowel stad als park. Rond elke circulatiekoker liggen twee L-vormige appartementen, beide 2-slaapkamerappartementen, die op het zuiden gerichte, ruime terrassen hebben. De appartementen zijn bestemd voor verschillende doelgroepen: alleenstaanden en koppels, medioren en jonge senioren. Parking: De bewoners parkeren onder het gebouw in een ondergrondse parking die aansluit op de parking onder de parkappartementen. De in- en uitrit van de parking bevindt zich dus ook in de Hoedhaarstraat. Het dak van de verzonken parking vormt de centrale sokkel, verheven boven het maaiveld, van waar het hele Hoedhaarpark zichtbaar is. Hier is rekening gehouden met de initiële parameters van het ontwerp: overzicht over het park van onder de belvedère en doorzichten in het park. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 9

10 DE MUURWONINGEN (3): Omschrijving : De westelijke muur van de voormalige Hoedhaarfabriek wordt als herinnering aan de cultuurhistorische waarde van de plek gereconstrueerd en `uitgedikt' met woningen. Typologie en doelgroep: Tegen de voormalige fabrieksmuur komen 15 verticaal georganiseerde rijwoningen met tuin. Hier worden elf woningen met drie slaapkamers, twee woningen met twee slaapkamers en onder het hoge dak twee grotere woningen met 3 à 4 slaapkamers en een dakterras gebouwd. Omwille van privacy redenen staan de woningen op een sokkel van 35cm. In combinatie met de houten vlonder voor de fabrieksmuur, die afstand tot de huizen creeert, is inkijk vanuit het park onmogelijk. De vlonder geeft toegang tot de verhoogde woning. Aan de achterzijde scheidt een 2 meter hoge muur de tuin van het park. In deze muur zitten deuren die toegang geven tot het park waardoor het park als verlengde van de tuin beschouwd kan worden. De woningen zijn voornamelijk bestemd voor jonge gezinnen met kinderen. Parking: De bewoners kunnen parkeren op een voor hen voorziene parkeerplaats aan de rand van het park, vlak voor de houten vlonder. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 10

11 DE POORTWONINGEN (4): Omschrijving : De bestaande randen ter hoogte van het buurtparkje Veldstraat krijgen een (nieuw) gezicht: enerzijds wordt een bestaande rand met groen aangekleed, een zgn. "groene wand" wordt gecreëerd. Anderzijds wordt een nieuwe rand gevormd door twee bouwvolumes, de poortwoningen, in het verlengde gelegen van de Parkappartementen. Deze accentueren nogmaals de entree tot de open Parkzone. Typologie en doelgroep: Het eerste volume, aan de Velstraat gelegen en bestaande uit 2 bouwlagen, is een halfopen villa met een eigen autostaanplaats die met een zijgevel aansluit op de aanpalende woning. Het tweede volume is een appartementsgebouw van 4 bouwlagen. Gelijkvloers wordt een fietsenstalling en een woning met private tuin voorzien. Om inkijk in dit gelijkvloers appartement te vermijden wordt de vloer 60 cm verhoogd ten opzichte van het niveau van het park. Op de verdiepingen wordt per niveau telkens 2 appartementen voorzien. De toegang tot de trap- en lifthal van deze appartementen gebeurt via de zuidkant van het gebouw; de lange westgevel die over de volledige lengte grenst aan het park bevat geen toegang tot het gebouw. Parking: De bewoners parkeren in de ondergrondse parking onder de parkappartementen die bereikbaar is via de inrit in de Hoedhaarstraat. Deze parkeergarage bevindt zich op wandelafstand van de poortwoningen. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 11

12 DE TERP- (6), DE BEEMD- (7) EN DE OEVERWONINGEN (8): Een aantal geclusterde woningen in het parkgebied, de terp-, beemd- en oeverwoningen, zijn een actuele interpretatie van de boerderijen die in een agrarisch bouwblok lukraak verspreid staan in het open landschap. Het zijn een verzameling gebouwen die op een duidelijk afgebakend terrein een eenheid vormen in het landschap. De verschillende bouwblokken staan op een sokkel die een afgelijnde grens maakt met het park. De elementen zijn als het ware uitgesneden uit het landschap waardoor dit landschap beter gelezen wordt. De namen van de verschillende clusterwoningen zijn afgeleid van hun inplanting in het landschap. De terpwoningen staan op het hoger gelegen deel van de beekvallei, de beemd-woningen bevinden zich aan de rand van het water onderaan de beekvallei en de oeverwoningen liggen deels in het water. Terp = kunstmatig opgeworpen woonheuvel, toevluchtsoord bij hoge waterstanden. Beemd = graslandperceel in beekdal (in de beek gelegen) -TERP- Oever= in het water gelegen Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 12

13 Omschrijving : De terp-, beemd- en oeverwoningen bundelen verschillende woningtypologieën in één geheel. De basisprincipes van de 3 clusters zijn dezelfde maar toch verschillen ze onderling in uitzicht, oriëntatie, inplanting en samenstelling van woningtypes. In elke cluster staan de verschillende bouwblokken op een sokkel van 1 meter hoog die een verhoogde semipublieke ruimte creëert tussen de inkom van de woning en het park. De sokkel zorgt tevens voor privacy op de gelijkvloerse niveaus. Inkijk vanuit het park is niet mogelijk terwijl een prachtig zicht op het park vanuit de woning gegenereerd wordt. De volumes op de sokkel staan zo gepositioneerd ten opzichte van elkaar dat doorzichten, lichtinval en oriëntatie optimaal zijn. Om schaduwafwerping te vermijden staan de hoogste blokken telkens in het noorden. Typologie en doelgroep : Vier verschillende woontypologieën zijn verdeeld over de drie clusters: woningen met private tuin, woningen met dakterras, woningen met inpandige terrassen en urban villa's. De terp is een cluster van twee bouwvolumes met urban villa's en een volume met woningen met private tuin; de beemd bundelt sociale appartementen met inpandige terrassen en woningen met private tuin; de oever is een verzameling van grondgebonden woningen met private tuin, grondgebonden woningen met inpandige terrassen en grondgebonden woningen met een dakterras. De woningen met private tuin zijn georganiseerd over 2 verdiepingen: de gelijkvloerse leef-verdieping met tuin op niveau van de sokkel, die zich 1 meter boven het maaiveld van het park bevindt, en een eerste verdieping met vier kamers en een badkamer. De tuinmuur is 1m hoog, dus 2m vanaf het maaiveld, waardoor inkijk vermeden wordt van op het publiek domein en de tuin vanaf de woning gezien visueel overgaat in het park. De woningen zijn bedoeld voor 'upgraders', gezinnen met kinderen. De woningen met inpandige terrassen zijn op dezelfde manier georganiseerd als die met private tuin, maar hebben enkel terrassen als buitenruimte. Dit maakt ze interessanter voor gezinnen met een iets lager inkomen. De woningen met dakterras hebben in vergelijking met de andere woningen nog een extra niveau. Op de eerste verdieping bevinden zich 3 kamers en een badkamer, op de tweede verdieping bevindt zich de 'master bedroom' met badkamer en een op het zuiden gericht dakterras. Deze collectieve woningbouw maakt dat, indien gewenst, de woningen omgevormd kunnen worden tot meegroeiwoningen, flexibele woningen die mee kunnen evolueren met de behoeften en de veranderende leefomstandigheden van de bewoners. De urban villa's zijn ruime appartementen met inpandige terrassen die uitkijken over het park, bestemd voor zowel medioren en senioren als alleenstaanden en jonge koppels. Parking en ontsluiting: De bewoners parkeren in de half ondergrondse parking onder de wooncluster. De voordeur van de woningen en de hoofdingang van de appartementen bevinden zich op de sokkel. De sokkel kan op twee manier bereikt worden vanuit de parking: via een steektrap of met de gemeenschappelijke lift. Vanuit het park is de verhoogde plek bereikbaar langs een helling. Alle woningen hebben een bergruimte op het niveau van de parking. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 13

14 WOONERVEN (9): Ten zuiden van de site wordt een verkaveling ingericht met budgetkavels voor zelfbouwers. Hierin worden in grote lijnen drie grote types kavels onderscheiden: Type A - gesloten bebouwing: A/2 A/3 Bestemming : deze zone is voorbehouden voor ééngezinswoningen en functies complementair aan het wonen. De bouwwerken zullen met twee vrije gevels moeten opgericht worden. Percelen : de voorbouwlijn bevindt zich 5.5m achter rooilijn. De diepte van het gebouw t.o.v. de voorbouwlijn dient 11m te zijn, zowel voor het gelijkvloers als voor de verdieping(en). Dak en dakvorm: De hoogte van de kroonlijst dient, naargelang het aantal bouwlagen, 6,70m (type A/2) of 9,70m (type A/3) vanaf de pas van de onderste dorpel tot de kroonlijst te zijn. Het dak is verplicht plat (0 ). Het regenwater dient gerecupereerd te worden. Parkeren: elke woning in deze zone dient een parkeerplaats op eigen terrein te voorzien, meer bepaald in de zone tussen voorgevel en rooilijn (zie verkavelingsplan). Tuinen: De afsluitingen tussen openbaar en privaat domein dienen tuinmuren in metselwerk of hagen te zijn (zie verder in de voorschriften), met verplichte hoogte van 2.00m. De afsluitingen op de perceelsgrenzen tussen 2 woningen dienen te bestaan uit levende hagen gecombineerd met een draadafsluiting, met een maximale hoogte van 2.00m. Type B halfopen bebouwing: Bestemming : deze zone is voorbehouden voor ééngezinswoningen en functies complementair aan het wonen. De bouwwerken zullen met drie gevels moeten opgericht worden. Percelen : de voorbouwlijn valt samen met de rooilijn, de zijgevels van het gebouw moeten op minimaal 2.70 meter van de laterale scheidingsgrens van de percelen gebouwd worden. (De exacte bouwzone en positie van de woning moet gevolgd worden zoals aangeduid op het verkavelingsplan.) De diepte van het gebouw t.o.v. de voorbouwlijn dient 11m te zijn, zowel voor het gelijkvloers als voor de verdiepingen. Dak en dakvorm: Het dak is verplicht plat (0 ). Het regenwater dient gerecupereerd te worden. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 14

15 B/2,5 B/2 B/2 B/3 Er zijn een aantal verschillende varianten binnen het type halfopen bebouwing (zie schetsen): Type B/2,5 : Het grootste deel van de huizenrijen (aan oostelijke kant van de zijstraten in de verkaveling): Deze woningtypes zijn verplicht te bouwen met 2,5 bouwlagen: 2 volledige bouwlagen (gelijkvloers en +1) en een halve verdieping op +2. Deze halve verdieping is 6,5m diep, en is helemaal achteraan de woning gepositioneerd, gelijk met de achtergevel ; de achtergevel loopt in één vlak door. Vooraan de woning ontstaat de ruimte voor een daktuin, dakterras of groendak. De voor- en zijgevel worden ter plaatse van deze daktuin/terras/groendak doorgetrokken als massieve balustrade rond dit dakvlak. Als afscheiding tussen twee private buitenruimtes mag een scherm geplaatst worden, bij voorkeur met een groen vegetatief karakter (beplanting / begroeiing van structuur), met een maximale hoogte van 1,80m en maximaal tot op 1,20m van de voorgevel (zichtbaarheid vanop straat vermijden). Op die manier bekomen we voor de achterste helft van de woning (ter hoogte van de tuin) een bouwhoogte van 9,70m (= extra halve verdieping met woonvolume) en voor het voorste deel een bouwhoogte van 7,50m. Parkeren: elke woning in deze zone dient een parkeerplaats op eigen terrein te voorzien, meer bepaald in de open zijstrook van 2.70m breed zoals aangegeven op het verkavelingsplan. Type B/2 : Dit type komt voor in twee verschillende inplantingen : Ingeplant op de rooilijn : de perceelindeling is identiek aan deze van type B/2,5, maar de woning heeft verplicht slechts 2 volledige bouwlagen. Kroonlijsthoogte: 6,70m. Parkeren: elke woning in deze zone dient een parkeerplaats op eigen terrein te voorzien, meer bepaald in de open zijstrook van 2.70m breed zoals aangegeven op het verkavelingsplan. Ingeplant op 5,5m achter de rooilijn : dit komt voor aan de zuidelijke uiteinden van de huizenrijen met gesloten bebouwing. Deze woningen sluiten dus aan bij de gesloten bebouwing, en hebben net als de woningen type A een voortuinstrook. Kroonlijsthoogte: 6,70m. Parkeren: elke woning in deze zone dient een parkeerplaats op eigen terrein te voorzien, meer bepaald in de zone tussen voorgevel en rooilijn (zie verkavelingsplan). Type B/3 : Deze variant is een halfopen bebouwing gelegen aan het noordelijke uiteinde van de huizenrijen met gesloten bebouwing (kop van de zijstraten ter hoogte van de hoofdontsluitingsweg). Net als bovenstaand type sluit dit type aan bij de types A voor gesloten bebouwing en hebben ze een voortuinzone. Dit type B/3 heeft verplicht drie volledige bouwlagen zie verkavelingsplan met een kroonlijsthoogte van 9,70m. Parkeren: elke woning in deze zone dient een parkeerplaats op eigen terrein te voorzien, meer bepaald in de zone tussen voorgevel en rooilijn (zie verkavelingsplan). Tuinen: De afsluitingen tussen openbaar en privaat domein dienen in metselwerk te zijn, met verplichte hoogte van 2.00m. De afsluitingen op de perceelsgrenzen tussen 2 woningen dienen te bestaan uit levende hagen gecombineerd met een draadafsluiting, met een maximale hoogte van 2.00m. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 15

16 Type C open bebouwing : C/2 C/3 Bestemming : deze zone is voorbehouden voor ééngezinswoningen en functies complementair aan het wonen. De bouwwerken zullen met vier vrije gevels moeten opgericht worden. Percelen : Deze typologieën komen voor aan het begin of einde van de huizenrijen met types woningen in halfopen bebouwing, waar de rij begint (kruispunten met hoofontsluitingsweg) of soms waar de rij eindigt. De voorbouwlijn valt steeds samen met de rooilijn, de zijgevels van het gebouw moeten aan één zijde op minimaal 2.70 meter van de laterale scheidingsgrens van de percelen gebouwd worden. Aan de andere zijde staat de zijgevel op de zijdelingse scheidingsgrens. (behalve uitzondering op perceel 22). Voor alle percelen moet sowieso voor de inplanting van het gebouw het verkavelingsplan gevolgd worden. De diepte van het gebouw t.o.v. de voorbouwlijn dient 11m te zijn, zowel voor het gelijkvloers als voor de verdiepingen Dak en dakvorm: De hoogte van de kroonlijst dient, naargelang het aantal bouwlagen, 6,70m (type C/2) of 9,70m (type C/3) vanaf de pas van de onderste dorpel tot de kroonlijst te zijn. Het dak is verplicht plat (0 ). Het regenwater dient gerecupereerd te worden. Parkeren: elke woning in deze zone dient een parkeerplaats op eigen terrein te voorzien, meer bepaald in de open zijstrook van 2.70m breed. Tuinen: De afsluitingen tussen openbaar en privaat domein dienen in metselwerk te zijn, met verplichte hoogte van 2.00m. De afsluitingen op de perceelsgrenzen tussen 2 woningen dienen te bestaan uit levende hagen gecombineerd met een draadafsluiting, met een maximale hoogte van 2.00m. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 16

17 G. VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT (Dit omvat aspecten zoals het duurzaam en efficiënt grondgebruik (rekening houdend met archeologisch patrimonium, bodemgesteldheid, oriëntatie, zichtassen enz.), de gekozen dichtheid, indeling en gebouwentypologie en de invloed van de geplande verkaveling op de omgeving op ruimtelijk, architectonisch en landschappelijk vlak en wat de mobiliteit betreft.) HET ONTWERP: De kavels sluiten qua bouwtypologie aan bij de lintbebouwing langs de Koning Boudewijnlaan (ten zuiden, zie plan), vervolledigen het zuidoostelijke deel van de Hoedhaarsite en versterken op die manier de grens tussen het stadspark en deze drukke verkeersader. De ontsluiting van de budgetkavels loodrecht op het park zorgt voor een optimale beleving van het parkgevoel vanuit de verkaveling. Hierdoor ontstaat geen klassieke verkaveling, maar aangename woningen aan de rand van een park, die via de open privétuintjes als het ware in het Hoedhaarpark getrokken worden. Er wordt in het concept erg veel belang gehecht aan het kader waarbinnen de woningen tot stand zullen komen. Dat betekent dat initiatief tot het creëren van architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve woonomgeving te laten geworden. Banaliteit krijgt geen kans, architectuur is hier vanzelfsprekend. Hiervoor worden een beperkt aantal spelregels vastgelegd die bepalen binnen welke marges er ontworpen kan worden. Dit zullen uiteraard geen regels worden over dakgoten, nokken en dorpels, maar bepalingen betreffende maxima en minima losgekoppeld van de vormgeving. ORIËNTATIE De inplanting van de kavels zorgt voor een oost-west-oriëntatie. FUNCTIES Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat op elke kavel één residentiële woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten. Voorzieningen voor een inwonend ouder of kind zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de hoofdwoning: de zogenaamde zorgwoning. Nevenfuncties zijn in beperkte mate toegestaan. Dit gaat om beroepsactiviteit voor vrije beroepen, en met de beperking dat deze functie maximaal 30% van de totale woonoppervlakte van de woning beslaat. GEKOZEN WOONTYPOLOGIE Er wordt met drie modellen gewerkt: alternerend een strook rijwoningen, afgewisseld met een strook woningen in halfopen en open bebouwing. Zo ontstaat telkens een divers straatbeeld waarin repetitie niet monotoon wordt. De rijwoningen hebben een voortuin, de open en halfopen bebouwingen worden in geplant op de rooilijn aan de straatzijde, aangezien deze een zijtuin hebben. Percelen bestemd voor rijwoningen zijn +- 5,50m breed, percelen voor halfopen bebouwing +-9,60m (Het plan is bepalend voor de afmetingen van de percelen). SCHAKELING VAN DE WONINGEN Er wordt met drie modellen gewerkt: alternerend een strook rijwoningen (type A), afgewisseld met een strook woningen in open en halfopen bebouwing (type B en C) zie plan. Zo ontstaat telkens een divers straatbeeld waarin repetitie niet monotoon wordt. De rijwoningen hebben een voortuin, de halfopen bebouwingen worden ingeplant op de rooilijn aan de straatzijde, aangezien deze een zijtuin hebben.. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 17

18 GRAAD VAN PRIVACY Zie Masterplan hierboven. Door de weloverwogen inplanting van de verschillende woontypes en de inrichting van het park afgestemd op deze bebouwing, is de privacy zowel in de nieuw op te richten wooneenheden als bij de aanpalende percelen gegarandeerd. RELATIE MET OPENBAAR DOMEIN Binnen de verkaveling wordt de openbare wegenis aangelegd in de vorm van twee lussen vertrekkend van de baan tussen de budgetkavels en het Hoedhaarpark. Tussen de percelen die met hun tuin rug aan rug liggen, zijn paden voorzien voor de zachte weggebruiker. Deze paden zorgen voor ontsluiting van bewoners te voet of per fiets, en maken het terrein ook beter doorwaadbaar. INRICHTING VAN HET OPENBAAR DOMEIN Netwerk voor gemotoriseerd verkeer op de ganse Hoedhaarsite Hier is onderscheid te maken tussen routes voor ontsluiting van gebouwen en parkeergarages en routes voor occasioneel verkeer (brandweer en hulpdiensten, onderhoud park, verhuis). De Woonerven met de twee clusters van woningen (De Beemd en De Oever) worden ontsloten door een weg aan de rand van het park die aansluit op de Haarsnijderstraat. Van hieruit zijn er twee lussen die deze zuidelijk wijk bedienen. Naast een stallingsplaats per woning zijn er nog parkeerplaatsen voor bezoekers op de koppen van het bouwblok. De Parkappartementen, de Poortwoningen en het woongebouw Belvedère worden ontsloten door de Hoedhaarstraat. De parkeerplaatsen voor bewoners zijn gegroepeerd in een L-vormige ondergrondse parking, die in twee fases gerealiseerd zal worden. De parkeergarage onder de Parkappartementen telt in de eerste fase 158 plaatsen, waarvan 8 plaatsen bestemd zijn voor mindervaliden. Deze parkeerplaatsen zijn bedoel voor bewoners van de Parkappartementen. In een latere fase zal onder de Belvedère ook een kelder komen die aansluiting zal maken met de huidige parking onder de Parkappartementen, om zo één grote ondergrondse parkeergarage te vormen. De bewoners van de Poortwoningen, gelegen aan de Veldstraat (ten noorden van het Hoedhaarpark) vinden hun parkeerplaats in deze parking op een minimale wandelafstand van hun woning. Het RUP vraagt om voor alle voorziene woningen 1,5 private parkeerplaatsen te voorzien. Dit komt voor 150 wooneenheden (Parkappartementen: 75 Belvedère: 67 Poortwoningen: 8) overeen met 225 parkeerplaatsen. Om aan dit totaal aantal te komen zullen in de parking-fase2 onder de Belvedère dus nog 67 parkeerplaatsen voorzien moeten worden (maw: fase1 parking onder parkappartementen: 158Ppl + fase2 parking onder Belvedère: 67 Ppl = totaal 225 Ppl). Zie hiervoor ook de overzichtstabel met parkeerplaatsen p16. Voor brandweer, hulpdiensten en verhuisdiensten is er een lus die via de Hoedhaarstraat, voorlangs de woontoren loopt en verder via de buitenzijde van de muur naar de ontsluitingsweg van de muurwoningen en De Terp. Zij worden dus bereikt vanaf de ontsluitingsweg van de bestaande hoogbouw in de Haarsnijderstraat. Een gegroepeerde parking op het maaiveld van 34 plaatsen dient voor stalling van bewoners van de Muurwoningen en parkeren van wagens van bezoekers voor Muurwoningen en Terpwoningen. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 18

19 Het stallen van wagens van de bewoners van de twee woningen en drie appartementen ter hoogte van het buurtpark kan gebeuren op de parking Hoedhaarstraat, aan de parking Muurwoningen of occasioneel in de Veldstraat. Occasioneel laden en lossen aan de voordeur van de muurwoningen kan via een ontsluitingsweg met beperkte breedte. Voetgangersnetwerk Het voetgangersnetwerk is zeer fijnmazig door de combinatie van wegen, doorsteken tussen gebouwen en de paden van het park. Daarnaast zijn er nog informele verbindingen over grasvelden. Door het woonerfstatuut van de ontsluitingsstraten is de voetganger ook juridisch beschermd. Indien hellingen worden toegepast zijn die kleiner dan 5 % waardoor ze integraal toegankelijk zijn voor mensen met een rolstoel. Op alle locaties is de breedte van doorgangen steeds minimum 1,5 meter. De vlakke aanleg in de woonerven geeft ook een drempelloos openbaar domein. Een vlonderpad kruist de centraal gelegen beek zeer regelmatig waardoor dit geen barrière vormt in het park. Dit fijnmazig netwerk is ook gunstig voor de omliggende wijken. Er ontstaan immers nieuwe doorsteken onder meer naar bestaande functies in de wijk scholen, parochiecentrum,... De wijk kan beschouwd worden als één grote aanvulling van het speelweefsel voor de nieuwe en de bestaande wijken. Fietsnetwerk Dezelfde fijnmazigheid is te vinden in het fietsnetwerk. Gelet op de lage intensiteiten en het woonerfstatuut is gemengd verkeer aangewezen. Daarnaast zijn er de paden van het park, waardoor de volledige site kan worden doorkruist. De bestaande doodlopende straten worden nu wel verbonden. Deze paden hebben een breedte van minimum 2,5 meter, de aanbevolen breedte voor paden met tweerichtingsverkeer voor fietsers. Ook in de omliggende straten zijn geen fietspaden nodig. Het is aan te bevelen deze een zone 30 statuut te geven (residentiëel gebied). De structurele conflictpunten zouden beveiligd kunnen worden met een verkeersplateau. In functie van de nieuwe ontwikkelingen gaat het dan over: - de aansluiting Hoedhaarstraat en aansluiting van het park op de Veldstraat; - de aansluiting van de nieuwe ontsluitingsweg op Haarsnijderslaan Voor bezoekers zijn er fietsstallingsplaatsen in de omgeving van de publieksaantrekkende functies. De private gebouwen beschikken eveneens over fietsstallingsplaatsen hetzij per unit hetzij gegroepeerd. Ook hier is het nieuwe netwerk een verbetering voor de omliggende wijken, zeker als deze gekoppeld worden aan de nieuwe ongelijkvloerse kruisingen onder de Koning Boudewijnlaan (N47). PARKEERVOORZIENINGEN Volgens de voorschriften van het RUP zijn er 2 parkeerplaatsen per woning te voorzien, onder meer omwille van het opvangen van parkeren van bezoekers (en in mindere mate van werknemers) van de moskee, van het park, de kindercrèche en winkels en/of diensten. Volgens raming is er 1,2 a 1,5 parkeerplaats / woning nodig voor het stallen van wagens voor bewoners en hun bezoekers. In feite wordt met de norm van 2 parkeerplaatsen /woning een overtal gecreëerd. Het is dan ook van belang om dit 'overtal' goed te positioneren op de site en deze regel niet per gebouw of cluster toe te passen. De moskee en de buurtvoorzieningen hebben de grootste behoefte aan parkeerplaatsen voor bezoekers en kennen deels een overlappend gebruik. Daarom wordt een groot deel publieke parkeerplaatsen in de Hoedhaarstraat geplaatst (97). Daarnaast zijn er per wijklus van de woonerven een reeks publieke parkings voorzien; 85 Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 19

20 verspreid over vijf strips. De compactheid van de perceelsvorm voor de woonerven (budgetkavels) zorgt er immers voor dat op eigen terrein slechts één parkeerplaats per kavel mogelijk is (85). Aan de wooncluster `De Terp' en aan de 'Muurwoningen' worden 34 publieke parkeerplaatsen voorzien, deels als private stallingplaatsen voor wagens van de bewoners (23) van de muurwoningen deels voor bezoekers van de Terpwoningen (11). In een ondergrondse parking van 'De Terp' zijn 41 parkeerplaatsen voorzien. Het is wellicht ook mogelijk dat een aantal plaatsen onder de Terpwoningen aangeboden wordt als stallingplaats voor de bewoners van de Muurwoningen of dat er bezoekers worden toegelaten (via intercom systeem). De clusters Beemd en Oever hebben elk ook een halfondergrondse parking, waar respectievelijk 30 en 14 private parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Om te vermijden dat de concentratie van publieke parkings op het maaiveld van de Hoedhaarstraat als het ware een parkeerplein maakt, worden de parkings onderbroken door bomen te integreren tussen de parkeervakken. De concentratie van het parkeergebeuren rond de Hoedhaarstraat zorgt er bovendien voor dat het overblijvende park zeer coherent blijft. Intramuros van de oude Hoedhaarfabriek wordt één grote en gave binnentuin, in contrast dus met een meer stenige Hoedhaarstraat. In het totaal worden voor de 306 wooneenheden in het project 612 parkeerplaatsen voorzien: 419 privaat en 193 publiek. Specifiek voor de woonerven: Elke woning mag één autostaanplaats voorzien vóór (rijwoningen) of naast (halfopen bebouwing) de woning. Daarnaast worden parkeerplaatsen voorzien langs de openbare weg in de verkaveling (noord- en zuidzijde). Garages zijn niet toegestaan binnen het hoofdvolume. Ook carports of elke vorm van overdekken van de parkeerplaats op privaat terrein is ook niet toegestaan. Op zich wijkt de verkaveling hier af van het RUP aangezien er slechts 1 parkeerplaats op privaat domein gerealiseerd wordt per woning. Wel wordt er met het aantal parkeerplaatsen in de verkaveling voldaan aan het RUP volgens de totale parkeerbalans voor het ganse project: geheel aantal aantal private aantal publieke waarvan aantal parkeerplaatsen parkeerplaatsen parkeerplaatsen parkeerplaatsen MIVA A HOEDHAARSTRAAT ONDERGRONDS B HOEDHAARSTRAAT BOVENGRONDS C TERP/MUURWONINGEN BOVENGRONDS D TERP HALF-ONDERGRONDS E BEEMD HALF-ONDERGRONDS F OEVER HALF-ONDERGRONDS G WOONERVEN BOVENGRONDS H POORTWONINGEN BOVENGRONDS TOTAAL Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 20

21 INDELING EN GEBOUWENTYPOLOGIE De bouwblokken bepalen specifieke deelsferen binnen het park. De inplanting van de parkappartementen, de muurwoningen en de belvédère definieert een open parkzone. Ter plaatse van de afgebroken Hoedhaarfabriek bevinden zich het buurtparkje Veldstraat en de poortwoningen die fungeren als entree tot deze open parkzone. De terp-, beemd- en oeverwoningen staan verspreid in het open landschap rondom de beekvallei. WATER Water als structurerend element: grachtenraster versus natuurlijke beekvallei als ecologisch lint. Er wordt gestreefd naar een maximale buffering en infiltratie van het regenwater op het terrein zelf. Zichtbare, gravitaire afvoer naar de beekvallei d.m.v. afvoergeulen, watergreppels, open graswadi's. Langzaamaan infiltratie in de ondergrond. Regelbare uitstroom naar Ledekanaal voor noodgevallen. NIVEAUVERSCHILLEN Gevolg van het streven naar een gesloten grondbalans is dat het volledige projectgebied ca. 50 cm zal worden opgehoogd, met uitzondering van het niveau van de beek dat wordt gehandhaafd. Hierdoor wordt het 'vallei effect' van de beekvallei visueel en ruimtelijk nog versterkt. Er wordt, behalve voor de sanering door Ovam, geen grond afgevoerd van het terrein. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 21

22 GROENVOORZIENINGEN In het park wordt een veelheid van biotopen gecreëerd, met gedifferentieerde plantenkeuze en ruimte voor natuurontwikkeling. Op deze manier versterken we de biodiversiteit van het gebied. Vanuit de meer formele aanleg van het buurtparkje nabij het stadscentrum evolueren we via een graduele overgang naar het natuurlijke parklandschap van de beekvallei. - Omtrekscherm/groenbuffer: in de randzone van het park wordt een groenbuffer, bestaand uit een gevarieerd assortiment van inheemse streekeigen struiken, aangeplant. - Beekbegeleidende beplanting: knotwilgen, water- en oeverplanten en moerasplanten. - Solitairstruiken en heesters: vooral toegepast in het kleinschalige buurtparkje. - Grasoppervlakten: inspelend op de schaal van het historische patchwork van de kavelindeling wordt in het park een algemeen grasmengsel gebruikt dat per kavel vermengd wordt met een andere kruidenvegetatie, hetgeen variatie geeft in geur, kleur (geel, wit, blauw), textuur en seizoensbeleving. - Inheemse, streekeigen parkbomen, vaste planten en voorjaarsbloeiers worden verspreid in het park ingeplant. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 22

23 VERKEERSAFWIKKELING Circulatie en verhardingen Langzaam verkeer: Logische wandel- en fietsrelatie naar de binnenstad, rekening houdend met het toekomstig recreatief wandel- en fietsnetwerk parkengordel. Bijzondere aandacht voor toegankelijkheid gehandicapten en ouderen. Langs wandel- en fietspaden worden verspreide rustpunten (banken, terrassen, picknicktafels) ingeplant. Doorheen het volledige Hoedhaarpark slingert zich een wandelloopparcours in een gesloten lus. Parkeren fiets: Verspreide, ruime fietsenstallingen bij verschillende woon- en appartementsblokken. Autoverkeer: autovrij stadspark, ontsluiting woningen en appartementen via geconcentreerde verkeerstromen aan de buitenrand (snelheidsregime zone 30). Parkeren auto: Ondergronds parkeren voor geclusterde woningen en appartementsgebouwen. Bewoners van de woonerven parkeren op het perceel, bezoekers parkeren op gegroepeerde parkeerplaatsen in de directe omgeving Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 23

24 WOONDICHTHEID EN SOCIALE LAST De woondichtheid van voorliggende verkaveling is ondergeschikt aan deze van het globale masterplan. Daarom worden hieronder de cijfers weergegeven van de globale site. Hieronder vermelde cijfers geven enkel een benaderende waarde weer. Het ontwerp van de gebouwen is nog niet afgewerkt dus definitieve aantallen zijn nog niet gekend. De cijfers worden enkel en alleen meegegeven ter informatie om een zicht te krijgen op de woondichtheid. geheel aantal aantal aantal grondgebonden appartementen gebouw wooneenheden sociaal residentieel 1 PARKAPPARTEMENTEN BELVÉDÈRE MUURWONINGEN POORTWONINGEN DE TERP DE BEEMD DE OEVER DE WOONERVEN TOTAAL Globale dichtheid : 306 wooneenheden op 7,7 ha => 40 wooneenheden per ha. H. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING Zie Masterplan hierboven: het masterplan omvat alle onbebouwde gronden in de betrokken zone. Er worden geen restpercelen gecreëerd of ingesloten. I. OPMERKING Het hierboven besproken masterplan is een studie die gebruikt wordt als richtlijn voor de definitieve uitwerking van de verschillende verkavelingsaanvragen in het projectgebied. Het masterplan met bijhorende teksten is een werkdocument en kan m.a.w. bij iedere aanvraag van een vergunning worden aangepast of aangevuld. Alle in dit document voorkomende figuren en toelichtende teksten met betrekking tot het masterplan dienen dan ook op die manier (indicatief) geïnterpreteerd te worden. J. MILIEU Zie project-mer-screeningsnota (versie maart 2013) opgemaakt door Antea Belgium NV. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 24

25 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING ZONE VOOR HOOFDGEBOUWEN TOELICHTING EN VISIE VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN Er zijn meer dan voldoende voorzieningen in de onmiddellijke omgeving. Verkeersgenererende activiteiten zijn hier ongewenst, en de percelen zijn te klein om meergezinswoningen mogelijk te maken. Daarom wordt geopteerd voor eengezinswoningen. Voorzieningen voor een inwonende hulpbehoevenden zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning. Voor de definitie van zorgwoningen wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Woningsplitsing is niet toegelaten, evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Slechts een beperkt gedeelte van de woning kan ingericht worden als nevenbestemming. Het accent van de verkaveling ligt immers op 'wonen'. Binnen de verkaveling wordt gekozen een aantal types bebouwing te ontwikkelen. Voor uitgebreide beschrijving en toelichting van de verschillende types zie p12. toelichting woonerven. Type A gesloten bebouwing / rijwoningen Zoals aangeduid op plan zijn vier stroken ingericht met dit type woningen. De voorgevels van deze woningen vallen allen op dezelfde bouwlijn. Ze hebben allemaal een voortuin. Bestemming Hoofdbestemming: - Enkel ééngezinswoningen, met inbegrip van zorgwoningen worden toegelaten - per woonentiteit is exact 1 parkeerplaats op het eigen terrein verplicht Nevenbestemmingen : - Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel en dienstverlening zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: - 1 de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; - 2 de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte 30% van de totale vloeroppervlakte. Typologie Type A/2 en type A/3: Alle woningen worden aaneengesloten gebouwd. De dragende scheidingsmuren worden ontdubbeld (met tussenvoeging van 10cm hoogwaardig isolatiemateriaal) gebouwd. Indien de vigerende wetgeving strengere normen oplegt naar isolatie / deelmuren toe, zijn deze van toepassing. Elke eigenaar bouwt op het eigen perceel een dragende scheidingsmuur tussen de woningen. Niet aangebouwde delen van de scheidingsmuur worden in de hoogte thermisch geïsoleerd en afgewerkt in hetzelfde gevelmateriaal als de voor- en achtergevel door en op kosten van de bouwheer met het grotere volume. (De thermische isolatie en gevelafwerking van deze Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 25

26 hogere delen mogen maximaal 22cm over de eigendomsgrens reiken.) zie detail : Vooraanzicht : Type B halfopen bebouwing Woningen zijn per twee gegroepeerd en laten op die manier aan één zijde telkens ruimte voor een open doorgang langszij de woning die kan dienen als autostaanplaats. Zie toelichting + schema s p. 13: In de stroken voor halfopen bebouwing valt de voorbouwlijn samen met de rooilijn. Type B/2, type B/2,5 en type B/3: Woningen per twee gekoppeld, met drie vrije gevels. De dragende scheidingsmuren worden ontdubbeld (met tussenvoeging van 10cm hoogwaardig isolatiemateriaal) gebouwd. Elke eigenaar bouwt op het eigen perceel een dragende scheidingsmuur tussen de woningen. Specifiek voor type B/2,5: afscheidingen tussen de potentiële Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 26

27 De halfopen bebouwingen aan de uiteinden van de huizenrijen voor gesloten bebouwing hebben een voortuinzone net als de gesloten bebouwingen. Type C open bebouwing Voorbouwlijn valt samen met de perceelsgrens aan de straatzijde. Er is aan één zijde telkens ruimte voor een open doorgang langszij de woning die kan dienen als autostaanplaats. De inplanting van de hoofdgebouwen werd duidelijk aangegeven op het verkavelingsplan. Gezien deze inplanting volgt uit een globale visie op het terrein, kan ze moeilijk omschreven worden in vaste regels t.o.v. de perceelsgrenzen. Vandaar dat verwezen wordt naar het plan, dat hierin ondubbelzinnig is. Van de inplanting kan niet worden afgeweken omdat ze een belangrijke constante vormt binnen de verkaveling. Ze zorgt voor een bewust gekozen ritme. Indien de plaatselijke of wettelijke toestand dit vereist, kan de hoogte van de inkomdorpel afwijken van dit voorschrift. daktuinen/terrassen op verdieping +2 hebben een maximale hoogte van 1,80m. Omwille van zichtbaarheid vanop de straat zijn ze in diepte beperkt: deze afscheidingen starten pas op een minimale afstand van 1,20m, gerekend van aan de voorgevel. Type C: Vrijstaande woning, met 4 vrije gevels. Aan de uiteinden van stroken bedoeld voor woningen in halfopen bebouwing komen per uitzondering enkele kavels voor bedoeld voor vrijstaande bebouwing. (zie verkavelingsplan). De thermische isolatie en gevelafwerking van deze woningen mag niet over de eigendomsgrens reiken. Plaatsing van de hoofdgebouwen a) Minimale afstand van de voorbouwlijn tot de rooilijn: zie plan. De aangegeven bouwlijn (voorzijde van het bouwkader) is een verplichte bouwlijn. b) Plaatsing t.o.v. zijkavelgrens: zie plan. De aangegeven bouwlijn is een verplichte bouwlijn, er wordt m.a.w. over de volledige breedte van het bouwkader gebouwd. c) Plaatsing t.o.v. de achterkavelgrens : zie plan. De ligging van de achtergevel is afhankelijk van de bouwdiepte zie verder. d) Terreinbezetting: zie plan. e) Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt mimimaal 10cm en maximaal 30cm hoger dan het peil van het openbaar domein ter hoogte van de rooilijn. Van de bouwdiepte kan niet worden afgeweken omdat ze een belangrijke constante vormt binnen de verkaveling. Ze zorgt voor een bewust gekozen ritme. Het aantal bouwlagen per woning is duidelijk weergegeven op het verkavelingsplan en wordt toegelicht in de motivatienota. Doordat de hoogte van het hoofdvolume vast is voor elke kavel Bouwhoogte en bouwdiepte a) De bouwdiepte: Vaste bouwdiepte voor alle kavels en voor alle types woningen: 11m b) De bouwhoogte: - de bouwhoogte wordt gemeten t.o.v. het peil van de gelijkvloerse verdieping. - Het aantal bouwlagen is afhankelijk van het type woning.: - type A/2 B/2 C/2 : 2 bouwlagen Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 27

28 (verplicht te bouwen bouwhoogte) ontstaat een ritmiek van variaties op een zelfde thema. Op die manier ontstaat een eenheid en rust in de woonwijk, ondanks de rijkdom en variatie aan materialen en geveltekeningen. - type B/2,5 : 2,5 bouwlagen (2 bouwlagen met een derde halve bovenste verdieping) - type A/3 B/3 C/3 : 3 bouwlagen - Dakvorm : verplicht plat dak - Verplichte kroonlijsthoogte : - Ingeval van 2 bouwlagen : 6,70m - Ingeval van 2,5 bouwlagen: voorgevel 7,50m (2BL + borstwering), achtergevel 9,70m (derde halve bouwlaag) - Ingeval van 3 bouwlagen : 9,70m Om de aansluiting in gevel te realiseren tussen twee woningen werden hierna details toegevoegd die bepalen waar de scheiding in het gevelmetselwerk gelegen is: hiervoor zijn namelijk twee mogelijkheden: 1. De twee woningen hebben een zelfde aantal bouwlagen: De scheiding tussen de twee gevels ligt op de perceelsgrens, in het midden tussen de twee woningen. zie detail : 2. De twee woningen hebben een verschillend aantal bouwlagen: Dit komt voor op de scheiding tussen een woning met 2, en een tweede woning met 3 bouwlagen (op de scheiding Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 28

29 tussen de percelen 7/8, 28/29, 49/50 en 68/69). In deze gevallen moet het detail hierna gevolgd worden: Vooraanzicht : boven : gelijkvloers + eerste verdiep / onder : tweede verdiep De buur met 3 bouwlagen moet in dit geval zijn gevelmetselwerk iets verder doortrekken voorbij de perceelsgrens, om mooi de aansluiting om de hoek te kunnen maken op de derde verdieping. De afstand X op dit detail is afhankelijk van de gewenste isolatiedikte, spouw en gevelsteen. Deze afstand is maximaal 22cm (zie ook p Typologie). Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 29

30 Verschijningsvorm Er wordt in het concept erg veel belang gehecht aan het kader waarbinnen de woningen tot stand kunnen komen. Dat betekent dat initiatief tot het creëren van architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve woonomgeving te laten worden. Het concept van de verkaveling is dusdanig dat binnen een minimum aan grenzen een maximum aan architecturale vrijheid wordt voorzien. Het residentieel karakter van de verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden. Gevelmaterialen Elke woning heeft slechts één hoofdgevelmateriaal voor alle gesloten gevelvlakken. Dit is verplicht metselwerk met steenachtige materialen. Vorm, textuur, verband, voegwerk,... vrij te kiezen. Voor alle types woningen (dus ook voor woningen type B/2,5 met een halve bovenste bouwlaag) is dit gevelmateriaal vast voor het ganse volume. Er kan geen tweede gevelmateriaal aangewend worden om een bepaald volume of (gevel)vlak te accentueren. De kleuren van het metselwerk zijn toegelaten binnen een pallet van zachte tinten gaande van wit naar lichtbruin over beige. De toegelaten materialen voor buiten- en gevelschrijnwerk zijn hout, aluminium of staal. Dakvorm Verplicht plat dak Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Koeldaken en groendaken zijn twee efficiënte maatregelen om warmteopname door dakoppervlakten te reduceren. Bij koeldaken wordt het dakoppervlak bekleed met een reflecterend of lichtgekleurd materiaal, waardoor de zonnestraling weerkaatst wordt. Bij groendaken wordt het dak met mossen of planten beplant. Dit verhoogt de thermische inertie van het dak en matigt de binnentemperatuur in de zomer. Voor alle dakconstructies geldt een zon-absorbtiefactor van hoogstens 0,3. Duurzaam bouwen en kwaliteitsaspecten ZONNEPANELEN : het plaatsen van zonneboilers en/of fotovoltaïsche panelen op het dak van het gebouw is toegelaten mits ze zo veel als mogelijk onttrokken zijn aan het zicht vanaf het openbaar domein. Zonnepanelen op een constructie boven elkaar zijn niet toegelaten. DAKEN: alle daken zijn verplicht groen- of koeldaken. Zwarte daken worden niet toegestaan. LUIFELS : Het plaatsen van luifels/zonnewering kan worden toegepast om het risico op oververhitting in de zomer te beperken. Luifels worden uniform vorm gegeven per volume. Luifels zijn effen, in neutrale kleuren die meegaan met de kleur van de gevelsteen, en zijn zonder franjes. Een vaste zonnewering in hout of aluminium is toegestaan. SCHOUW / GEVEL - DOORVOEREN : het plaatsen van schouw- of geveldoorvoeren is niet toegelaten langs de straatzijde. (niet in de voorgevel, en niet zichtbaar vanop de straat indien door het dak) Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 30

31 ZONE VOOR TUINEN TOELICHTING EN VISIE VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN Binnen de verkaveling wordt bewust geopteerd voor een dieptewerking ten voordele van de privacy. Immers, door de zijdelingse grenzen tussen de kavels hard te definiëren en door voldoende diepe tuinen mogelijk te maken, kan elke woning optimaal geënt worden op haar tuin zonder dat de privacy in het gedrang komt. Er worden enkel tuinen toegestaan om het residentiële karakter van de verkaveling te waarborgen Het groene karakter dient optimaal gevrijwaard te worden. Tuinbergingen worden enkel toegestaan achteraan in de tuin. Eventuele (achter-)poortjes in tuinen gelegen aan één van de voorziene fiets- en wandelpaden worden mee opgenomen in het geheel van de groenafsluiting. Er wordt gekozen om het bouwvolume binnen één hoofdvolume te laten vallen. Er worden geen bijgebouwen verbonden aan het hoofdgebouw toegestaan, aangezien elke woning volledig als hoofdgebouw wordt gezien. Afwijkende volumes kunnen (zoals bv. inpandige terrassen), maar moeten binnen de marges van het minimale en maximale bouwvolume vallen. Beperkte tuinbergingen worden wel toegelaten. De tuinbergingen worden ingeplant op 0,80m vanaf de achterkavelgrens (zie verkavelingsplan). Dit om toe te laten de haagbegroeiing op de achterkavelgrens te onderhouden. De doorgang naar het achtergelegen wandelpad dient enerzijds om de haagbegroeiing op de achterste perceelsgrens te onderhouden en anderzijds om toegang langs het wandel- en fietspad achteraan steeds mogelijk te maken. Bestemming : Hoofdbestemming : Private tuinen Nevenbestemming : Een niet overdekte parkeerplaats per lot (overdrukzone), een tuinberging (overdrukzone) en beperkte terrassen. Bijgebouwen : - Er zijn enkel tuinbergingen toegelaten in de daartoe voorziene overdrukzone. Overige bijgebouwen zijn niet toegelaten. - In te planten volledig binnen de overdrukzone. - De totale hoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen. De dakvorm is plat of licht hellend (maximale helling 10 ). - Toegelaten gevelmateriaal van de tuinberging: Metselwerk met steenachtig materiaal of hout (in harmonie met de woning). - Bijgebouwen worden bij voorkeur opgericht tegen een zijkavelgrens, de toelating van de gebuur is daartoe niet vereist. - Bijkomende voorwaarden : - In de rijen met aaneengesloten bebouwing (woningen type A): Er moet steeds een doorgang gevrijwaard blijven van de tuin naar het achtergelegen wandelpad. Deze toegang dient een minimale breedte te hebben van 1,20m en kan eventueel overbouwd/overkapt worden. De minimale hoogte van de vrije doorgang dient 2,00m te bedragen. - In de rijen met halfopen/open bebouwing (woningen type B of C) worden tuinbergingen waar mogelijk verplicht gekoppeld. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 31

32 De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Het is de bedoeling een groene karakter in de verkaveling te bestendigen. Gezien de beperkte perceelsoppervlakte is dit enkel mogelijk door verhardingen buiten de bouwzones zoveel mogelijk te verbieden. Concreet wil dit zeggen dat in de tuinzone geen verhardingen worden toegestaan, buiten het terras, de parkeerplaats en een beperkte tuinberging. Het principe van afsluitingen in de verkaveling definieert een omzoming in harde afsluitingen rondom de percelen, met binnenin de verkaveling een geheel van zachte groene afsluitingen. Gezien de beperkte oppervlakte van de tuintjes zijn voldoende hoge afsluitingen nodig om voldoende privacy te garanderen. Verhardingen : Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30 m2) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. In het verlengde van het hoofdgebouw kan een eventueel terras worden aangelegd, met een maximum diepte van 4,00m startend van aan de achtergevellijn. Buiten deze zone dient de tuin aangelegd te worden met groenaanplantingen. Overdrukzone parkeren : Bij de loten in de huizenrijen met aaneengesloten bebouwing mag de voorziene parkeerplaats in de voortuin verhard worden. Bij de loten in de huizenrijen met halfopen bebouwing mag de voorziene parkeerplaats in de zijdelingse strook naast de woning verhard worden, en dit met een maximale diepte van 7m gemeten van aan de voorbouwlijn. Afsluitingen : In de tuin (gedeelte dat niet te beschouwen is als voortuin ) : De percelen die zich aan de uiteinden bevinden van een rij (loten 1, 15, 23, 34, 43, 56 en 63) worden verplicht afgebakend met een tuinmuur op de noordelijke perceelsgrens. Deze tuinmuren vormen een beeldbepalend zicht van de verkaveling. Deze worden uitgevoerd in het hetzelfde metselwerk (type steen, voegwerk, kleur, verband,...) als het gevelmateriaal van de bijhorende woning. Deze tuinmuren sluiten naadloos aan in hetzelfde vlak als de zijgevels van de bijhorende woning. Deze tuinmuren zijn allemaal even hoog, verplichte hoogte = 2,00m. Het algemeen karakter van de verkaveling wordt op die manier getekend door een sobere, vaste afscheiding in een gemetselde tuinmuur. Er mogen geen aanpassingen of openingen worden aangebracht in deze tuinmuren. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 32

33 Op de scheidingen tussen alle percelen worden een combinatie geplaatst van een afsluiting en een haag. De eventuele afsluiting staat te midden in de haag, op de perceelsgrens ter ondersteuning. Afscheidingen tussen percelen : In het verlengde van een gemeenschappelijke muur (zijgevel) mag de ontdubbelde gemeenschappelijke muur verlengd worden tot maximaal 4m achter de toegelaten bouwdiepte. Deze muur is maximaal 2m hoog en wordt uitgevoerd als een steense tuinmuur in hetzelfde metselwerk (type steen, voegwerk, kleur, verband, ) als het gevelmateriaal van één van de aanpalende woningen, óf in een derde soort metselwerk dat in overeenstemming is met de voorschriften voor gevelmaterialen van de woningen. Sowieso gebeurt de keuze hiervan in onderling overleg en instemming van beide buren. Verder (voorbij de harde afsluiting met tuinmuur) gebeuren alle afscheidingen tussen de loten (op de zijperceelsgrenzen) door middel van zachte afscheiding met een haag in haagbeuk (carpinus betulus), met ter ondersteuning van de haag op de perceelsgrens een scheiding met paal en draad (in de haag). Alle zachte afscheidingen binnenin de tuinzone: hoogte 2,00 meter. Detaillering afscheidingen : Hoe de verschillende aansluitingen gebeuren van de tuinmuur in de terraszone tussen twee buren en de haag wordt verduidelijkt in het detail hierna : Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 33

34 Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 34

35 Het reliëf werd bekeken in het kader van de inrichting van de volledige projectzone. Bijkomende reliëfwijzigingen kunnen het evenwicht verstoren en zijn bijgevolg verboden. Vanwege de beperkte omvang van de percelen zijn zwembaden en siervijvers niet toegelaten. Achterste perceelsgrens : Op de achterste perceelsgrens wordt een draadafsluiting geplaatst met bovenbuis volledig in kleur zwart. Aan de binnenzijde van deze afsluiting (kant van het perceel) wordt een haag in haagbeuk (carpinus betulus) aangeplant. Deze combinatie haag-afsluiting heeft eveneens een hoogte van 2m. In deze afscheiding mag een toegang gemaakt wordt tot het achterliggend pad met een maximale breedte van 1,2m. Deze toegang wordt afgesloten door middel van een poortje in hetzelfde draadmateriaal als de afsluiting. In de voortuin : Voortuinen worden verplicht afgescheiden van de openbare weg en van de aanpalende voortuinen door middel van een L-vormig muurelement. Deze muur wordt binnen de eigen perceelsgrenzen gebouwd, zodanig dat iedereen één L- element bouwt in metselwerk identiek aan dit van het gevelmateriaal (vorm, verband, voegwerk,...). Enkele percelen op de rand van de verkaveling vormen hierop de uitzondering, aangezien deze een L- vormig muurelement én een tweede stuk tuinmuur moeten bouwen om hun voortuin te omzomen. De L-vormige muurelementen worden uitgevoerd volgens principe opgetekend op het verkavelingsplan, en maken voor elke woning uitgebreid deel uit van het bouwaanvraagdossier. Hierbij is belangrijk dat de opening tussen de voortuinmuren voor elk perceel maximum 4,00m breed is. Ze zorgen ervoor dat elke voortuin maximaal plaats biedt aan 1 voertuig. De hoogte van deze voortuinmuurtjes bedraagt 1,00m. De brievenbus wordt hierin geïntegreerd. De muur wordt bovenaan afgewerkt met een niet uitstekende streklaag. Zie detail hierna : Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 35

36 Reliëf : Reliëfwijzigingen, die niet voorzien zijn in het goedgekeurde dossier omgevingsaanleg met referentie 8.00/46014/ zijn niet toegestaan. Zwembaden en siervijvers : Zwembaden en siervijvers zijn verboden. Bijlage bij plan 2010/2780/221M dd. 16/09/2014 Pagina 36