Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0
|
|
- Johanna de Haan
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Eindrapport Behoefteraming bedrijfshuisvesting 2.0 Een kwantitatieve en kwalitatieve raming van de vraag naar bedrijventerreinen in de Regio Holland Rijnland in de periode
2 Uitgave STOGO onderzoek + advies Postbus AR Nieuwegein info@stogo.nl Opdrachtgever Regio Holland Rijnland Gemeente Leiden Opdrachtnemers Doorakkers Advies Jones Lang LaSalle STOGO onderzoek + advies Datum Februari 2012 Versie Eindversie Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 2
3 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Conclusies en aanbevelingen Inleiding De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen Aanbevelingen De regionale economie van Holland Rijnland Inleiding De regionaal economische structuur Ontwikkeling van de werkgelegenheid De bedrijfsmigratie De drie clusters De markt voor bedrijventerreinen in Holland Rijnland Inleiding Het areaal bedrijventerreinen Uitgifte van bouwkavels Het aanbod aan bouwkavels Werkgelegenheid op bedrijventerreinen De markt voor bedrijfsruimten in Holland Rijnland Inleiding De opname van bedrijfsruimten Het aanbod aan bedrijfsruimten Programma van eisen Confrontatie Vraag Aanbod Vraagprofielen De vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn Inleiding Trends en ontwikkelingen Effecten op huisvesting Uitbreidingsvraag Gevoeligheidsanalyses Vervangingsvraag De vraag op de korte termijn Confrontatie tussen vraag en aanbod Bijlage 1 Lange termijn scenario s Centraal Planbureau Bijlage 2 Sectorstudies Life Sciences, de Space Sector en greenportontwikkeling Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 3
4 1. Inleiding Achtergrond De Regio Holland Rijnland heeft in november 2009 een regionale bedrijventerreinenstrategie vastgesteld 1. Deze strategie bevat een: indicatieve raming voor de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2020; globaal programma voor te ontwikkelen bedrijventerreinen per segment; uitwerking van de regionale herstructureringsopgave; uitvoeringsprogramma. De regionale bedrijventerreinenstrategie geeft prioriteit aan het duurzaam herontwikkelen van bestaande bedrijventerreinen en aan het selectief uitbreiden door middel van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen: meer doen met minder ruimte. In het kader van haar economische structuurbeleid heeft de regio gekozen voor profilering als hoogwaardige economische regio met als speerpunten Life Sciences, de Space sector, de ontwikkeling van de greenports en recreatie & toerisme. De belangrijkste kwantitatieve uitgangspunten van de regionale bedrijventerreinenstrategie zijn: een totale vraag naar bedrijventerreinen in de periode van 172 hectare, bestaande uit 117 hectare uitbreidingsvraag en 55 hectare vervangingsvraag; een programma voor nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen van 136 hectare; daarnaast is een soort reserveprogramma opgenomen van circa 52 hectare; een herstructureringsopgave die betrekking heeft op de revitalisering van 285 hectare bedrijventerrein en de transformatie van 56 hectare bedrijventerrein. In 2009 is een behoefteraming voor bedrijventerreinen opgesteld voor de Oude Rijnzone Rijnstreek. De raming in deze bedrijventerreinenstrategie voor de periode was als volgt 2 : Autonome ruimtevraag (uitbreidingsvraag): 55 hectare; Transformatie: 25 hectare; Overloop van buiten de ORZ Rijnstreek: 25 hectare; Herstructurering: 166 hectare. Na het uitkomen van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland is de regio door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van twaalf naar vijftien gemeenten. Voor deze drie gemeenten heeft de regionale planning en programmering bedrijventerreinen voor die tijd plaatsgevonden in het kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone Rijnstreek Regio Holland Rijnland, Meer doen met minder ruimte; regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland. Leiden, november Bron: Eindrapport bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone Rijnstreek , ECORYS, 11 maart Opdrachtgever: projectbureau Oude Rijnzone. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 4
5 Aanleiding De regio heeft aangegeven de raming van de vraag die ten grondslag ligt aan het uitvoeringsprogramma te willen actualiseren. Hiervoor zijn een aantal redenen gegeven, waaronder: aan de raming voor de lange termijn liggen oude cijfers uit 2005 ten grondslag die slechts gedeeltelijk zijn geactualiseerd in 2009 (de bedrijventerreinenstrategie die de basis vormt van de Ontwikkelingsvisie Oude Rijnzone gaat eveneens uit van oude cijfers); de (beide) ramingen hebben de schijn van een black box; de regio Holland Rijnland is door de toetreding van Alphen aan den Rijn, Rijnwoude en Nieuwkoop uitgebreid van 12 naar 15 gemeenten; door de economische crisis lijkt de vastgoedmarkt structureel te zijn veranderd; er is steeds meer discussie over de toenemende leegstand in bedrijfs- en kantoorgebouwen; de (bestuurlijke) weerstand tegen de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen neemt toe; het blijkt in de praktijk lastig te zijn om de regionale raming te vertalen naar de lokale situatie; de verhouding tussen de actuele vraag op de korte termijn en het regionale programma voor de middellange en lange termijn is niet altijd duidelijk; toepassing van de SER-ladder blijkt in de praktijk niet eenvoudig te zijn. Opzet Dit rapport doet verslag van het uitgevoerde onderzoek. Het onderzoek is uitgevoerd door Doorakkers Advies, Jones Lang LaSalle en STOGO onderzoek + advies. Het uitgevoerde onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: sectorstudies naar de toekomstige ontwikkelingen van drie belangrijke clusters in de regio (Life Sciences, Space sector en greenport) en de hieruit voortvloeiende vraag naar ruimte; analyse van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de omvang en de samenstelling van de vraag naar bedrijfshuisvesting; deze analyse is gebaseerd op literatuurstudie en getoetst in een bijeenkomst met externe deskundigen; raming van de vraag naar bedrijventerreinen op de korte, middellange en lange termijn die rekening houdt met gemeentelijke en regionale economische ambities en structurele veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting, locatievoorkeuren en ruimtegebruik; analyse van de recente ruimtelijk-economische dynamiek, gericht op de vraag naar werklocaties in het afgelopen decennium; deze analyses zijn gebaseerd op gegevens uit het regionale bedrijvenregister voor Rijnmond en de Rijn- en Veenstreek; analyse van vraag en aanbod naar bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen om inzicht te krijgen in de omvang en de samenstelling van de vraag en in de marktperspectieven van het bestaande aanbod; deze analyses zijn uitgevoerd op basis van databestanden van Jones Lang LaSalle; Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 5
6 enquête onder recent verhuisde bedrijven om inzicht te krijgen in het programma van eisen dat verhuizers stellen aan hun nieuwe huisvesting en aan de locatie en in de belangrijkste motieven die ten grondslag liggen aan de verhuizing. De resultaten presenteren we voor de drie deelregio s binnen Holland Rijnland (figuur 1.1): Stedelijke as Leiden-Katwijk (Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Katwijk, Voorschoten en Zoeterwoude) Bollenstreek (Hillegom, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen) Rijn- en Veenstreek (Kaag en Braassem, Alphen a/d Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) Waar relevant besteden we aandacht aan de verschillen tussen de gemeenten. Aangezien Boskoop vanaf 2014 door de gemeentelijke herindeling ook onder Holland Rijnland valt en deze gemeente van belang is voor de greenportambities is op een aantal onderdelen in het onderzoek ook aandacht besteed aan Boskoop. De gehanteerde methodiek, de trends en ontwikkelingen en de regionale dynamiek zijn in drie regiosessies besproken met vertegenwoordigers van het regionale bedrijfsleven en van de gemeenten. Tenzij anders vermeld hebben de oppervlaktegegevens over bedrijventerreinen betrekking op de netto oppervlakte. 3 Figuur 1.1 Gemeenten in Holland Rijnland per subregio 3 Dit is het gedeelte van het terrein dat bestemd is voor bedrijfsvestiging. De bruto oppervlakte bevat daarnaast de openbare ruimte voor functies als wegen, fietspaden, groenstructuren, collectieve parkeerplaatsen, openbare laad- en loskaden en in toenemende mate ook waterberging. In Holland Rijnland is op de bedrijventerreinen gemiddeld 75 % van de oppervlakte bestemd voor bedrijfsvestiging en 25 % is openbare ruimte. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijke gemiddelde. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 6
7 Opbouw van het rapport De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van het onderzoek zijn opgenomen in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 2 vormt met hoofdstuk 1 de managementsamenvatting van het onderzoek. De hoofdstukken 3, 4 en 5 bevatten de resultaten van de uitgevoerde analyses. Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de regionaal economische structuur en op de perspectieven van de clusters. In hoofdstuk 4 staat de situatie op de markt voor bedrijventerreinen centraal. Hoofdstuk 5 gaat dieper in op de vraag naar en aanbod van bedrijfsruimten. Hoofdstuk 6 presenteert de nieuwe raming en de confrontatie tussen vraag en aanbod. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 7
8 2. Conclusies en aanbevelingen 2.1. Inleiding De markt voor bedrijventerreinen verkeert in onzekerheid. De ongunstige economische situatie heeft een sterke impact op de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten. Door de strengere eisen die banken stellen aan de financiering verschuift het accent van koop naar huur van vastgoed, een trend die overigens al voor de verslechtering van de economische situatie was ingezet. Daarnaast doet zich een aantal ontwikkelingen voor die naar verwachting de samenstelling van de vraag structureel zullen veranderen. Als gevolg van economische structuurveranderingen en demografische ontwikkelingen zal de groei van de werkgelegenheid en daarmee de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimten structureel afnemen. Door de verdienstelijking van de economie en door de groei van het aantal ZZP'ers en kleine bedrijven zal de vraag naar kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten verder toenemen. De vraag naar grootschalig vastgoed zal afnemen. Er is vooral vraag naar kleinschalige kantoorruimten (tot m 2 v.v.o.) voor zakelijke dienstverleners en naar kleine en middelgrote bedrijfsruimten (tot m 2 v.v.o.) voor handelsbedrijven. Dit laat onverlet dat er incidenteel grootschalige kavels nodig blijven voor logistieke bedrijven en voor bedrijven in de hogere milieucategorieën die niet in of in de nabijheid van woonwijken zijn te vestigen. Kleinere bedrijven zullen zich in toenemende mate oriënteren op binnen de bebouwde kom gelegen informele locaties en op bestaande panden op oudere bedrijventerreinen die dicht bij de woonbebouwing zijn gelegen en waar de huurprijsniveaus lager zijn. Door de lagere milieucategorieën waarin deze (kleinschalige) bedrijven vallen zijn er bovendien meer mogelijkheden om functies te integreren in woongebieden en om andere functies toe te staan op bestaande bedrijventerreinen. De belangstelling voor monofunctionele (perifere) locaties zal daarom afnemen ten gunste van multifunctionele (centrum)gebieden. De trend dat het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen toeneemt, is voorbij. Bedrijventerreinen zullen in het komende decennium naar verwachting marktaandeel verliezen aan informele locaties. Ook in Holland Rijnland zal dit het geval zijn. De vraag naar bedrijventerreinen is vooral afkomstig van handelsbedrijven en zakelijke dienstverlening. Zoals in de conceptregionale kantorenstrategie voor Holland Rijnland is geformuleerd, gaan de gemeenten afspreken de verkantorisering van bedrijventerreinen tegen te gaan, met uitzondering van het Bio Science Park en het Space Business Park. Vooral vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen In de ramingen is een onderscheid gemaakt tussen de vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen en de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. Bedrijven in de clusters Life Sciences en Space sector zijn de belangrijkste afnemers van hoogwaardige bedrijventerreinen. De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het hoge aandeel kantoorruimte dat de bedrijven in deze twee clusters nodig hebben. Er is buiten de op de Life Sciences en de Space sector Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 8
9 georiënteerde terreinen geen noodzaak hoogwaardige bedrijventerreinen aan te leggen. Uit de uitgevoerde analyses blijkt dat de vraag van de overige bedrijven is onder te brengen op modern gemengde bedrijventerreinen. Hoogwaardige uitstraling scoort voor de meeste bedrijven niet hoog als vestigingsplaatsfactor. Wel moet hier worden opgemerkt dat gemengde terreinen kwalitatief onderling aanzienlijk van elkaar kunnen verschillen, m.a.w. het ene gemengde terrein is het andere niet. Tevens zien we dat op nieuwe terreinen aan de bedrijfspanden die op bepaalde zones, veelal de zichtlocaties, gerealiseerd worden hogere eisen gesteld worden vooral betreffende uitstraling. Door de afname van specifieke eisen lijkt het vastgoed van bedrijven uit verschillende economische sectoren steeds meer op elkaar, zowel wat betreft aantal vierkante meters, als wat betreft de verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimten. Er is buiten de clusters Life Sciences en Space sector weinig vraag naar zogenaamde kantoorachtige bedrijfspanden. Dit zijn bedrijfspanden met 25 % kantoorruimte en 75 % bedrijfsruimte. De meeste bedrijfsruimtegebruikers vragen aanzienlijk minder dan 25 % kantoorruimte in hun pand. Deze bedrijven kunnen goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. De gevraagde uitstraling van de bedrijfspanden is voornamelijk functioneel. Bij greenportgerelateerde bedrijven gaat het vooral om handel, distributie, onderzoek en promotie. De eisen die de greenportgerelateerde bedrijven stellen, komen door de aard van de activiteiten sterk overeen met de eisen van reguliere bedrijfsruimtegebruikers. De greenportgerelateerde bedrijven kunnen daarom ook goed worden ondergebracht op modern gemengde bedrijventerreinen. Deze vraag zal daarom worden meegenomen bij de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen. In de praktijk blijken deze bedrijven overigens al vaak op modern gemengde terreinen gevestigd te zijn De vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen Holland Rijnland wil zich profileren als hoogwaardige economische regio. In dit kader stimuleert de regio de ontwikkeling van de Life Sciences en van de Space sector. Om deze sectoren een impuls te geven, richt de regio zich op clustering op hoogwaardige bedrijventerreinen: het Bio Science Park en het Space Business Park. 4 Wat betreft Life Sciences is er binnen de bestaande plannen in Leiden en in Oegstgeest (Nieuw Rhijngeest) nog ruimte voor de realisatie van m 2 kantoor- en bedrijfsruimten voor op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (research and development, laboratoria, kantoren, hoogwaardige distributie en productie) op 17 hectare netto bedrijventerrein. De plannen bieden daarmee ruimte voor de groei van ruim Uit de interviews met deskundigen in de clusters is naar voren gekomen dat geen betrouwbare ramingen van de vraag op de lange termijn zijn te maken. De oorzaak hiervan is het specifieke karakter van de bedrijven, de relatief kleine omvang van de clusters ten opzichte van de totale regionale economie en de sterke afhankelijkheid van bedrijven van buiten de regio. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 9
10 extra arbeidsplaatsen in de op Life Sciences gerichte bedrijvigheid (ongeveer drie maal het huidige aantal werknemers in de Life Sciences op het huidige Bio Science Park). Hiermee kunnen de economische ambities van de regio voor Life Sciences tot in ieder geval 2030 worden gerealiseerd. Of de plannen in 2030 volledig gerealiseerd zijn, is op dit moment niet vast te stellen. Als zou blijken dat er na 2030 extra ruimte nodig is, is de locatie Nieuw Valkenburg in Katwijk een goede optie. De Space sector is een relatief kleine sector. Het Space Business Park in Noordwijk richt zich zowel op bedrijven die kennisgericht zijn, als op bedrijven die productiegericht zijn. Tot de doelgroep behoren bedrijven die een duidelijke relatie hebben met ESA- ESTEC, bedrijven die ruimtevaarttechnologie ontwikkelen, bedrijven die gebruik maken van ruimtevaarttechnologie en overige technologische bedrijven. De doelgroep heeft evenals de doelgroep voor Life Sciences een specifieke vraag naar vastgoed die bestaat uit kantoren (bijvoorbeeld voor software-engineering en productontwikkeling), uit laboratoria (voor onderzoeken en testfaciliteiten), uit kennisinstituten en uit bedrijfsverzamelgebouwen. Van het Space Business Park is sinds ,6 hectare (netto) uitgegeven. Hierop is ongeveer m 2 v.v.o. kantoorruimte gerealiseerd. ESA heeft een optie genomen van 5 hectare op het ESTEC-gedeelte van het park. Er is nog een restcapaciteit van 5,5 hectare netto. Bij een f.s.i. van 0,75 (de huidige f.s.i. op het terrein) zou hier nog ruimte zijn voor de realisatie van ruim m2 b.v.o. Deze vraag zal vooral bestaan uit kantoorruimten. Volgens de initiatiefnemers is de thans beschikbare capaciteit voldoende om minimaal tot 2025 te kunnen voorzien in de vraag. De ontwikkeling van kantoren en kantoorachtige bedrijfspanden op de hoogwaardige bedrijventerreinen voor de clusters past binnen de regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland De vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen De vraagraming voor de periode is opgesteld door gebruik te maken van het vastgoedmodel van STOGO. Het model raamt de voor bedrijfsvestiging bestemde netto oppervlakte. Twee componenten staan hierin centraal: de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag komt voort uit de groei van de economie en daarmee samenhangend de groei van de werkgelegenheid. De vervangingsvraag is het gevolg van het transformeren van bedrijventerreinen en het in onbruik raken van verouderd incourant vastgoed. Doordat het Rijk, het IPO en de VNG in een convenant hebben afgesproken dat het Transatlantic Market (TM-)scenario van het CPB uitgangspunt moet zijn voor de regionale planning en de programmering van bedrijventerreinen, hebben wij dit scenario als basis gebruikt voor de ramingen. De onderliggende parameters zijn echter nadrukkelijk geactualiseerd op basis van regiospecifieke gegevens en trends en ontwikkelingen. Het TM-scenario gaat uit van een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Dit is aanzienlijk hoger dan de komende jaren is te verwachten. Door desondanks uit te gaan van een hoge economische groei wordt er voldoende ruimte gereserveerd voor een op Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 10
11 termijn weer aantrekkende economie en is er reservecapaciteit om planuitval te kunnen opvangen. Deze manier van plannen vraagt er wel om dat de daadwerkelijke aanleg van bedrijventerreinen wordt afgestemd op de actuele vraag uit de markt. Een goed systeem van monitoren is daarom van cruciaal belang voor de regionale planning en programmering. Uitbreidingsvraag Bij de raming van de uitbreidingsvraag spelen drie parameters een belangrijke rol: groei van de werkgelegenheid; binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur); gemiddeld ruimtegebruik per werkzame persoon (terreinquotiënt). De aannames voor deze parameters zijn gebaseerd op de gesignaleerde veranderingen in de vraag naar bedrijfshuisvesting en op de geconstateerde regionaal economische dynamiek. De belangrijkste verschillen met de aannames die Ecorys deed voor de huidige regionale bedrijventerreinenstrategieën voor Holland Rijnland en voor de Oude Rijnzone zijn: De nieuwe ramingen gaan uit van een lagere groei van de werkgelegenheid dan Ecorys deed. 5 In de ramingen zijn niet meegenomen de effecten van stimulerend beleid in de clusters Life Sciences en Space sector. De nieuwe ramingen gaan uit van gelijkblijvende bindingspercentages per sector, terwijl Ecorys destijds in overeenstemming met de landelijke prognoses nog uitging van een stijging van het bindingspercentage. De ramingen gaan uit van toenemend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport als gevolg van een stijging van de arbeidsproductiviteit en van een afnemend ruimtegebruik in de financiële, zakelijke en overige diensten als gevolg van veranderingen in de werkprocessen. Ecorys ging destijds alleen uit van een stijgend ruimtegebruik in de industrie, bouw, handel en transport. Vervangingsvraag De ramingen van de uitbreidingsvraag gaan ervan uit dat het bestaande areaal volledig in gebruik blijft. Dit zal maar gedeeltelijk het geval zijn. Een deel van het areaal zal worden ontrokken door de transformatie naar woningbouw; een ander deel zal zodanig verouderen dat dit niet meer kan voorzien in het programma van eisen van moderne bedrijfsruimtegebruikers. De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt uit het ontrekken van bedrijventerreinen aan hun functie of uit het in onbruik raken van vastgoed. De onttrekkingen zullen volledig neerslaan in vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Wat betreft de veroudering is dit afhankelijk van de mate waarin de vernieuwing van het vastgoed tot stand komt. Omdat er geen scan heeft plaatsgevonden van de courantheid van het bestaande vastgoed op bedrijventerreinen, is de omvang van de vervangingsvraag op dit moment alleen indicatief te benaderen. We veronderstellen in de ramingen dat de gemiddelde 5 De achtergrond hiervan is dat Ecorys destijds in overeenstemming met het provinciale beleid nog uitging van een scenario met een hogere economische groei dan het TM-scenario. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 11
12 economische levensduur van bedrijfspanden circa veertig jaar bedraagt (gebaseerd op expertise van Jones Lang Lasalle). Na deze periode is voortgezet gebruik voor de huidige functie niet goed mogelijk zonder ingrijpende vernieuwingen. Daarbij kan het gaan om een grondige renovatie of om sloop gevolgd door nieuwbouw. Een deel van de vernieuwing zal tot stand komen, omdat de eigenaren investeren in hun pand om dit aan te passen aan de moderne eisen van bedrijfsvoering. Een deel van de eigenaren zal echter mikken op voortgezet gebruik in de huidige staat. Indicatief kan de veroudering van het vastgoed als volgt worden berekend: Bij een gemiddelde levensduur van veertig jaar zal tussen 2010 en 2025 jaarlijks 2,5 % van de bestaande voorraad verouderen; bij een uitgegeven voorraad van hectare in 2010 is dit 456 hectare (1.217 x 2,5 % x 15 jaar); Hiervan zal volgens de huidige plannen 63 hectare worden onttrokken aan de functie bedrijventerrein; we gaan er van uit dat de regio terughoudend blijft met transformatie en dat er geen extra terreinen worden onttrokken; Door een gebrek aan gegevens is niet vast te stellen welk deel van het resterende areaal van 393 hectare (456 min 63) dat tot 2025 zal verouderen daadwerkelijk zal worden vernieuwd. Om toch zicht te krijgen op de mate waarin het bestaande aanbod de vraag kan opvangen, hebben we het verouderde areaal geconfronteerd met de toekomstige vraag naar vastgoed (nieuwbouw + bestaande bouw). We gaan hierbij, evenals bij het ramen van de uitbreidingsvraag, uit van het TM-scenario (zie bijlage 1) met een gemiddelde economische groei van 2,2 % per jaar. Op grond van de uitgevoerde migratieanalyses en de transactieanalyses concluderen we hier het volgende uit: Er verhuizen tot 2025 ruim bedrijven met arbeidsplaatsen binnen Holland Rijnland naar of binnen bedrijventerreinen; Deze bedrijven vragen 1,65 miljoen m 2 bedrijfsruimte op circa 276 hectare bedrijfskavel (bij een bij een floor-space index van 0,6); Van deze 276 hectare kan 86 hectare worden opgevangen op nieuwe bedrijventerreinen (uitbreiding van het areaal met 23 hectare en een voor transformatie te compenseren areaal van 63 hectare); er moet derhalve 190 hectare opgevangen worden op bestaande bedrijventerreinen; Het resterend deel van het areaal dat zal verouderen (393 hectare-190 hectare= 203 hectare) zal in gebruik blijven bij de huidige functie al dan niet na vernieuwing van het vastgoed; Indicatief gaan we er vanuit dat van de 190 hectare die op bestaande bedrijventerreinen moet worden opgevangen 50 % terecht komt op door de markt vernieuwd areaal en dat op de andere 50 % nog geen vernieuwing heeft plaatsgevonden, wat betekent dat er 95 hectare alsnog moet worden vernieuwd om de vraag binnen de bestaande voorraad te kunnen opvangen; Om dit areaal van 95 hectare weer geschikt te maken voor opname door de markt, zal de herstructureringsopgave zich niet alleen moeten richten op de revitalisering van het openbare gebied, maar nadrukkelijk ook op de herontwikkeling van verouderd vastgoed; Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 12
13 Gezien de complexiteit van de opgave en de aan de herontwikkeling verbonden kosten, gaan we er vanuit dat 75 % van de herontwikkelingsopgave (71 hectare) daadwerkelijk slaagt. Voor de resterende 25 % (24 hectare) is extra ruimte op nieuwe bedrijventerreinen nodig; Als de geplande transformatie achterwege blijft zal de herontwikkelingsopgave oplopen. Aangezien het om verouderde terreinen gaat, waar geen substantiële investeringen in het vastgoed meer plaatsvinden, zal hier als alternatief voor de transformatie herontwikkeling van vastgoed moeten plaatsvinden; in dat geval zal de herontwikkelingsopgave (95 hectare) met 63 hectare toenemen tot 158 hectare; Op basis van de hiervoor genoemde veronderstellingen kan de totale vervangingsvraag naar nieuwe bedrijventerreinen berekend worden op 87 hectare, te weten: - Formele onttrekkingen a.g.v. transformatie (63 hectare) - Informele onttrekkingen a.g.v. niet-succesvolle herontwikkeling (24 hectare) Deze 87 hectare moet worden opgeteld bij de hiervoor berekende uitbreidingsvraag van 23 hectare, waardoor de totale vraag 110 hectare bedraagt. Vraag naar nieuwe bedrijventerreinen neemt af De ramingen laten zien dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen substantieel lager zal liggen dan was geraamd in de Regionale Bedrijventerreinenstrategie (2009) en in het Ontwikkelstrategiekader Oude Rijnzone (2011). De nieuwe ramingen komen voor Holland Rijnland (inclusief Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude) voor de periode uit op een vraag van 110 hectare (tabel 2.1). De achtergrond van de vraag zal bovendien fundamenteel anders van karakter zijn. De ramingen die de basis vormen voor het huidige beleid gingen er vanuit dat er tot 2020 nog een omvangrijke uitbreidingsvraag zou zijn. De nieuwe ramingen laten zien dat de groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen minder groot zal zijn dan destijds is verondersteld en dat er per arbeidsplaats minder ruimte nodig zal zijn. Hierdoor zal er in de komende vijftien jaar in Holland Rijnland aanzienlijk minder uitbreidingsvraag zijn dan eerder werd verondersteld. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 13
14 Tabel 2.1 Vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Holland Rijnland 1 Vraag Holland Rijnland ( ) Stedelijke as Leiden- Katwijk Bollenstreek Rijn- en Veenstreek Uitbreidingsvraag Formele onttrekkingen Informele onttrekkingen Totaal vraag Aanbod Direct uitgeefbaar Planvoorraad Herontwikkeling Vraag Exclusief Life Sciences en Space sector 2 Exclusief PCT-terrein voor boomteelt in Rijnwoude Bron: Doorakkers Advies, JLL, STOGO 2011 De vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in de komende vijftien jaar vooral worden bepaald door vervangingsvraag (87 hectare = hectare). Dit betekent dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in hoge mate afhankelijk is van de uitvoering van de herstructureringsopgave. De ramingen gaan uit van succesvol beleid. Dit betekent het transformeren van 63 hectare bedrijventerrein en het herontwikkelen van 71 hectare bedrijventerrein. Indien de transformatie niet of niet volledig van de grond komt, is op dit areaal herontwikkeling noodzakelijk omdat een groot gedeelte van het vastgoed op deze locaties verouderd is dan wel zal verouderen in de komende periode. Indien de herstructurering niet van de grond komt, zal de vervangingsvraag in het minst gunstige geval leiden tot een extra vraag van 71 hectare naar nieuwe bedrijventerreinen. De totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen zal in dat geval 181 hectare (110 hectare + 71 hectare) bedragen. Dit zal gepaard gaan met een explosieve stijging van de leegstand op bestaande bedrijventerreinen. De uitbreidingsvraag concentreert zich in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. In de Bollenstreek is de uitbreidingsvraag waarschijnlijk negatief. De vervangingsvraag zal het grootste zijn in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Doordat hier een relatief omvangrijk areaal wordt getransformeerd, blijven de informele onttrekkingen hier beperkt. Het aanwezige verouderde vastgoed komt immers niet leeg te staan en hoeft niet te worden herontwikkeld, dit omdat het bedrijventerrein zijn functie verliest c.q. wordt getransformeerd. In de Rijn- en Veenstreek is het omgekeerde zichtbaar. Hier wordt relatief weinig getransformeerd. Hierdoor is de herontwikkelingsopgave in deze subregio relatief groot. Het verouderde vastgoed moet worden aangepakt om het weer Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 14
15 geschikt te maken voor huisvesting van economische activiteiten. Het bedrijventerrein behoudt immers zijn huidige bedrijfsmatige bestemming. Onzekerheidsmarge De uitgevoerde gevoeligheidsanalyses laten zien dat de ramingen van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen een relatief grote onzekerheidsmarge bevatten. Dit hangt niet alleen samen met de onzekerheid over de economische conjunctuur (inclusief financieringsbereidheid van de banken) en met het succes van de aanpak van de herstructureringsopgave, maar ook met de onzekerheid over de voorkeur van het bedrijfsleven voor vestiging op bedrijventerreinen en over de ontwikkeling van het ruimtegebruik per werkzame persoon. Veel kleine bedrijven kunnen zich goed buiten bedrijventerreinen vestigen. De ligging en de kwaliteit van het aanbod aan bedrijventerreinen wordt dus steeds belangrijker. Indien dit niet of in onvoldoende mate aansluit op de vraag, zullen bedrijven in toenemende mate kiezen voor vestiging op informele locaties. Het direct beschikbare aanbod aan modern gemengde bedrijventerreinen is onevenredig over de regio verdeeld (tabel 2.1). In de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek is vrijwel geen grond meer beschikbaar. Het meeste direct beschikbare aanbod ligt in de Rijn- en Veenstreek en wel in de gemeenten Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop. De vraag-aanbodsituatie laat op het niveau van de subregio s dan ook een tweedeling zien. Er is een urgent tekort aan bedrijventerreinen in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek. Dit tekort betekent dat er ook geen ruimte is voor vestiging van greenportgerelateerde bedrijven in deze subregio s. In de Stedelijke as Leiden-Katwijk is al geruime tijd sprake van schaarste. In de Bollenstreek is in de afgelopen tien jaar sterk ingeteerd op het aanbod. Het is aannemelijk dat het schaarse aanbod in de twee subregio s de gerealiseerde uitgifte negatief heeft beïnvloed. In de Rijn- en Veenstreek is er echter voor de korte en de middellange termijn voldoende aanbod. Op de langere termijn kunnen hier tekorten ontstaan, vooral als de herontwikkelingsopgave niet van de grond komt. Als uitgegaan zou worden van de in de regio aanwezige planvoorraad zou een ander beeld kunnen ontstaan. Vele plannen die onder deze categorie vallen zijn echter met grote onzekerheden omgeven. Via een adequaat monitoringssysteem zou de actuele vraag-aanbod situatie inzichtelijk gemaakt moeten worden. Pas dan kan, per subregio, zowel kwantitatief, maar vooral ook kwalitatief (inclusief de geografische component) inzichtelijk worden gemaakt welke plannen bij voorkeur gerealiseerd zouden moeten worden en in welke periode. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 15
16 2.4. Aanbevelingen Op basis van de confrontatie tussen vraag en aanbod doen wij de volgende aanbevelingen. Blijf ruimte reserveren voor het cluster Life Sciences Uit de analyses is gebleken dat er op de lange termijn (na 2030) mogelijk vraag is naar extra capaciteit voor Life Sciences. Het verdient daarom aanbeveling om in aanvulling op de gelande uitbreiding van het Bio Science Park op het grondgebied van de gemeenten Leiden en Oegstgeest extra capaciteit als strategische reservering voor de lange termijn op te nemen. Tekorten aan modern gemengd bedrijventerrein oplossen in de eigen subregio De uitgevoerde analyses laten zien dat het regionale bedrijfsleven een duidelijke voorkeur heeft voor hervestiging in de eigen gemeente dan wel in een aangrenzende gemeente in de eigen subregio. In het licht van deze voorkeur verdient het aanbeveling de vraag naar modern gemengde bedrijventerreinen waar mogelijk binnen de eigen gemeente, maar in ieder geval binnen de eigen subregio op te vangen. Vestig greenportgerelateerde bedrijven op modern gemengde bedrijventerreinen Voor de greenportgerelateerde bedrijven zijn nog enkele restkavels beschikbaar in Katwijk. Dit is onvoldoende om te voorzien in de vraag van de bedrijven uit dit cluster. Gezien de schaarse ruimte in de Stedelijke as Leiden-Katwijk en in de Bollenstreek en gezien het urgente tekort aan modern gemengde bedrijventerreinen verdient het aanbeveling bedrijventerreinen van een breed profiel te ontwikkelen, waar zich zowel greenportgerelateerde bedrijven als reguliere bedrijfsruimtegebruikers kunnen vestigen. 6 Vanuit de vestigingseisen van greenportgerelateerde bedrijven bezien, is er naast het al geplande bedrijventerrein Delfweg, geen aanleiding voor het ontwikkelen van specifieke bedrijventerreinen voor deze doelgroep. Stedelijke as Leiden-Katwijk: urgente tekorten oplossen De grootste planningsopgave ligt de komende periode op de Stedelijke as Leiden- Katwijk. Er is voldoende planvoorraad om de tekorten op te lossen. De onzekerheid over de daadwerkelijke aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is echter groot. Gezien het urgente tekort verdient het aanbeveling op korte termijn te starten met het ontwikkelen van een aantal locaties uit de planvoorraad. Locaties gelegen binnen de Stedelijke as sluiten het beste aan bij de voorkeur van het bedrijfsleven voor hervestiging binnen de eigen subregio: nabijheid als dominante vestigingsfactor. Bollenstreek: kies voor lokale opvang De omvang van de vraag in deze subregio is beperkt en kan naar onze mening goed worden geaccommodeerd op kleinschalige uitbreidingen, waarbij iedere gemeente zijn 6 Dit geldt niet voor de ontwikkeling van het PCT-terrein in Rijnwoude (88 hectare) dat een functie heeft voor de greenport Boskoop. Dit terrein is primair gericht op boomteelt. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 16
17 eigen vraag opvangt. Op deze terreinen kunnen ook de greenportgerelateerde bedrijven worden opgevangen. Rijn- en Veenstreek: zorg voor een op de marktvraag gerichte fasering van aanbod In deze subregio is voldoende capaciteit om op de korte en de middellange termijn (tot 2015) te voorzien in de vraag. De vraag op de lange termijn is in deze subregio sterk afhankelijk van de voortgang van de herontwikkelingsopgave. Per saldo is er echter een overmaat aan plancapaciteit beschikbaar. Een zorgvuldige fasering op basis van de actuele vraag is daarom van groot belang. Leg nadruk op de herontwikkeling van verouderd vastgoed De ramingen gaan er van uit dat de regio er in slaagt een groot gedeelte van de vraag naar bedrijfsruimten op te vangen op de bestaande bedrijventerreinen. Dit is alleen mogelijk als de herstructureringsopgave nadrukkelijk wordt gericht op de herontwikkeling van verouderd vastgoed op deze bedrijventerreinen. Als dit niet of niet in voldoende mate van de grond komt, zal er extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen ontstaan. Tegelijkertijd zal de leegstand in incourant vastgoed op bestaande terreinen snel stijgen. Handhaaf de bestaande reserveringen Hoewel de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2025 lager zal zijn dan tot nu toe is verondersteld in de regionale planning en programmering, is er geen aanleiding geplande terreinen te schrappen. De onzekerheid over de toekomstige vraag en vooral ook het risico op planuitval vragen om het in stand houden van een ruime strategische reservering. De daadwerkelijke aanleg zal echter op maat moeten worden aangepast aan de actuele marktontwikkelingen. Dit vraagt wel om een flexibel systeem van planning en programmering dat zich zowel kan aanpassen aan een grotere vraag naar nieuwe bedrijventerreinen als aan een terugvallende vraag. Monitor vraag en aanbod Een flexibel systeem van planning en programmering vraagt om een gedegen systeem van monitoring. Belangrijke onderdelen van het monitoren zijn: de gerealiseerde uitgifte van kavels en opname van bedrijfspanden; een periodieke inventarisatie van gebruikerswensen; een scan van de courantheid van het aangeboden vastgoed; de ontwikkeling van het aanbod (bouwkavels + panden); de stand van zaken bij de planvoorraad; de voortgang van de herstructureringsopgave; de voortgang van de transformatie van bedrijventerreinen; een analyse van de effecten van beleid. Een koppeling is nodig met de bestuurlijke besluitvorming over eventuele aanpassing van de regionale planning en programmering. Hierbij kan het gaan om aanpassingen in de fasering, de segmentering en de locatiekeuzen. Specifiek aandachtspunt in 2012 vormen de eventuele gevolgen van de nieuwe provinciale raming van de vraag naar bedrijventerreinen. Zowel voor de regio als voor de individuele gemeenten is het van groot belang dat zij niet alleen streven naar het vestigen van het juiste bedrijf op de Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 17
18 juiste plaats maar ook naar het aanbieden van de juiste plaats voor het juiste bedrijf. De bedrijventerreinenmarkt is immers veranderd van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt! Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 18
19 3. De regionale economie van Holland Rijnland 3.1. Inleiding In dit hoofdstuk staat het regionaal economisch profiel van Holland Rijnland centraal. Hierbij krijgen de drie clusters Life Sciences, Space sector en greenport specifieke aandacht. Omdat de ontwikkeling van de werkgelegenheid mede bepalend is voor de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen, komt tevens de ontwikkeling van de werkgelegenheid per bedrijfstak aan de orde, evenals de achterliggende dynamiek. Ook is aandacht geschonken aan verschuivingen in de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen De regionaal economische structuur De regionale economie van Holland Rijnland lijkt sterk op de landelijke structuur (figuur 3.1). De belangrijkste verschillen zijn terug te vinden in de zakelijke en de overige diensten. De zakelijke diensten zijn minder sterk vertegenwoordigd dan landelijk het geval is. De overige diensten zijn oververtegenwoordigd ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De traditioneel aan bedrijventerreinen gebonden bedrijfsklassen (industrie, bouw, groothandel en transport) zijn ondervertegenwoordigd. Het moge duidelijk zijn dat dit van invloed is op de binding van de werkgelegenheid aan bedrijventerreinen. Naar verwachting zal het aandeel van de werkgelegenheid dat te vinden is op bedrijventerreinen dan ook lager zijn dan landelijk het geval is en in de toekomst eerder af- dan toenemen. Figuur 3.1 Werkgelegenheid per bedrijfstak in Holland Rijnland (2010) 39% 2% 10% 6% 24% Landbouw Industrie Bouw Handel en horeca Transport Zakelijke diensten Overige diensten 15% 4% Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister Tussen de drie deelregio s bestaat een verschil in economische structuur. De economie in de Stedelijke as Leiden-Katwijk is sterk gericht op de overige diensten (50 % van de Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 19
20 werkgelegenheid). De sector handel en horeca is sterk vertegenwoordigd in de Bollenstreek en in de Rijn- en Veenstreek (respectievelijk 30 % en 26 % van de werkgelegenheid). Opvallend is de wat achterblijvende vertegenwoordiging van de zakelijke diensten in de Stedelijke as Leiden-Katwijk. Het aandeel van de industrie in de totale werkgelegenheid echter ligt in de Stedelijke as Leiden-Katwijk op het regionale gemiddelde. Figuur 3.2 Werkgelegenheid per bedrijfstak per deelregio in Holland Rijnland (2010) Landbouw Industrie Bouw Handel en horeca Transport Zakelijke diensten Overige diensten 0% 5% 3% 4% 6% 5% 3% 4% 10% 11% 10% 9% 17% 17% 14% 16% 26% 30% 28% 31% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Bollenstreek Stedelijke as Leiden-Katwijk Rijnstreek Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister 3.3. Ontwikkeling van de werkgelegenheid De werkgelegenheid in Holland Rijnland is in de periode 2000 t/m 2010 met circa arbeidsplaatsen gegroeid tot ; een groei van 9 % (figuur 3.3). De gerealiseerde groei lag nagenoeg op het landelijke niveau (+ 9 %). Na 2005 lag de groei van de werkgelegenheid op een wat hoger niveau (+5 %) dan in de eerste helft van het vorige decennium (+4 %). De invloed van de economische recessie is zichtbaar en blijkt uit de zich stabiliserende ontwikkeling na Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 20
21 Figuur 3.3 Werkgelegenheidsontwikkeling per deelregio in Holland Rijnland index 2000=100 ( ) Stedelijke as Leiden-Katwijk Rijn- en Veenstreek Bollenstreek Holland Rijnland Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister Het aantal vestigingen groeide in Holland Rijnland met ruim (+24 %); veel sneller dan het aantal arbeidsplaatsen. De groei van het aantal vestigingen bleef echter achter bij de landelijke groei (+37 %). De regio laat, in overeenstemming met de landelijke ontwikkelingen, een toenemende kleinschaligheid zien. De gemiddelde omvang van de bedrijven liep terug van 10,8 werkzame persoon per vestiging naar 9,4 werkzame persoon. Deze afname van de gemiddelde bedrijfsomvang in termen van aantal werkzame personen is van invloed op de mate waarin deze bedrijven zich op bedrijventerreinen wensen te vestigen of een voorkeur hebben voor de zogenoemde informele locaties. Bovendien vallen de meer kleinschalige bedrijven veelal in een lagere milieucategorie waardoor de noodzaak om zich op een bedrijventerrein te vestigen in grote mate wegvalt en mogelijkheden biedt voor functiemenging. Daarnaast zien we dat er een duidelijke relatie is tussen de omvang van een bedrijf en het belang van nabijheid als vestigingsplaatsfactor: hoe kleiner een bedrijf hoe korter de afstand tussen woonomgeving en locatie van de bedrijfsvestiging. De groei van de werkgelegenheid vond voor een groot deel plaats in de Stedelijke as Leiden-Katwijk ( arbeidsplaatsen; +12 %). Binnen de Stedelijke as Leiden- Katwijk waren Leiden en Leiderdorp de belangrijkste winnaars. In Leiderdorp is de winst overigens voor de helft toe te schrijven aan de verhuizing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite vanuit Leiden. De Bollenstreek kende maar een bescheiden groei ( arbeidsplaatsen; +5 %). Tot 2003 ging de ontwikkeling gelijk op met die in de twee andere deelgebieden. Daarna daalde de werkgelegenheid in de Bollenstreek. In deze subregio waren de winnaars Noordwijk en Teylingen. Lisse verloor bijna arbeidsplaatsen. De Rijn- en Veenstreek nam een tussenpositie in ( arbeidsplaatsen; +8 %). De winst was het grootste in Alphen aan den Rijn. Relatief gezien was er ook in Nieuwkoop sprake van een sterke groei. De groei van de werkgelegenheid vond in Holland Rijnland, in overeenstemming met de landelijke ontwikkeling, plaats in de zakelijke en in de overige dienstverlening. De Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 21
22 overige dienstverlening groeide sneller dan landelijk. De groei van de zakelijke diensten bleef sterk achter bij de landelijke groei. De overige bedrijfstakken lieten een daling van de werkgelegenheid zien. In de sector handel en horeca was de ontwikkeling tegengesteld aan de landelijke ontwikkeling. Landelijk was er nog sprake van groei van de werkgelegenheid, terwijl in Holland Rijnland de werkgelegenheid terugliep. Vergeleken met het landelijke verlies bleef het verlies in de industrie relatief beperkt. Voor de periode is het mogelijk de achterliggende componenten in beeld te brengen (tabel 3.1). Hieruit blijkt dat de groei van de werkgelegenheid vooral voor rekening komt van de starters ( arbeidsplaatsen) en van het gevestigde bedrijfsleven ( arbeidsplaatsen). Per saldo is het effect van bedrijfsmigratie negatief. Er was een vertrekoverschot (153 vestigingen; 173 arbeidsplaatsen). Tegenover de winst door het starten van bedrijven staat ook een fors verlies aan werkgelegenheid door opheffingen. De opgeheven bedrijven (4,9 werkzame persoon per vestiging) zijn gemiddeld aanzienlijk groter dan de gestarte bedrijven (2,9 werkzame persoon per vestiging). De schaalverkleining vindt daarmee zijn oorzaak in het grote aantal starters 7. De trend van een groeiend aantal ZZP ers is hierin zichtbaar. Tabel 3.1 Ontwikkeling vestigingen en werkzame personen Holland Rijnland Vestigingen Werkzame personen totaal Gevestigd van buiten de regio Vertrokken naar buiten de regio verplaatsingssaldo gestart gestopt presentiesaldo groei zittende bedrijven totaal Bron: Regionaal Werkgelegenheidsregister 3.4. De bedrijfsmigratie Bij het proces van bedrijfsmigratie speelt nabijheid een steeds belangrijker rol. Bedrijven verhuizen overwegend over korte afstand binnen de gemeente waar het bedrijf al is gevestigd of naar een direct aangrenzende gemeente. Dit blijkt uit zowel de dynamiekanalyse als uit de enquête onder recent verhuisde bedrijven. 7 Starter is gedefinieerd als een starter op de vastgoedmarkt. Behalve een bedrijfseconomische starter kan dit ook de oprichting van een nevenvestiging zijn. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 22
23 Figuur 3.4 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland ( ) 6% binnengemeentelijk 26% interregionaal naar buiten de regio 68% Bron: Bedrijvenregister Over het algemeen is het aantal bedrijfsmigraties dat de grenzen van een regio overschrijdt beperkt. Dit patroon is ook in Holland Rijnland zichtbaar. Van de bedrijven met arbeidsplaatsen uit Holland Rijnland, die in de periode zijn verhuisd, vonden bedrijven met arbeidsplaatsen een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen gemeente. Dit betekent dat 64 % van de gemigreerde bedrijven en 68 % van de bij migratie betrokken werkgelegenheid een nieuwe vestigingsplaats vond binnen de eigen gemeente (figuur 3.5). Van de bedrijven die naar een andere gemeente binnen Holland Rijnland verhuisden, vond tweederde een nieuwe vestigingsplaats binnen de eigen subregio. Gemeten naar werkgelegenheid profiteerde Leiderdorp het meeste van de bedrijfsverplaatsingen binnen Holland Rijnland. Leiden was de grote verliezer. Dit komt hoofdzakelijk door de eerder genoemde verplaatsing van de Stichting Groot Rijnland/ActiVite. Daarnaast profiteerde Noordwijk door de komst van 24 bedrijven met 374 arbeidsplaatsen uit Katwijk en Alphen aan den Rijn door de komst van 5 bedrijven met 234 arbeidsplaatsen uit Leiden. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 23
24 Figuur 3.5 Werkgelegenheid bij gemigreerde bedrijven naar bestemming in Holland Rijnland ( ) Bron: STOGO De drie clusters In deze paragraaf vindt een korte beschrijving plaats van de drie clusters die een specifieke plaats innemen in het regionaal economisch beleid van Holland Rijnland. Uitvoerige informatie is gegeven in de drie sectorstudies die in de bijlagen zijn opgenomen. De informatie is verkregen via uitgebreide literatuurstudie en het voeren van gesprekken met zogenoemde stakeholders per cluster. De insteek daarbij was vooral gericht in het verkrijgen van inzicht in de huidige en de te verwachten toekomstige economische ontwikkelingen van de clusters en de ruimtelijke implicaties van deze ontwikkelingen tot 2025 met, indien mogelijk, een doorkijk naar Life Sciences De Life Sciences sector is één van de drijvende krachten achter de wereldwijde economie. Zowel grote multinationale organisaties als kleine ondernemingen zijn actief binnen deze sector. In Nederland heeft het toenmalige Ministerie van Economische Zaken (EZ) enkele jaren geleden het Actieplan Life Sciences opgezet, met als doel het Nederlandse innovatievermogen en de concurrentiekracht op het gebied van Life Sciences te versterken en de potentiële maatschappelijke baten maximaal te benutten. Als aanvulling daarop heeft de overheid de sector Life Sciences en Health in 2011 aangewezen als een van de topsectoren. Dit zijn sectoren waarin Nederland wereldwijd Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 24
25 sterk is. Hiermee tracht de overheid de Life Sciences sector in te zetten ten behoeve van een gezonde Nederlandse economie. De sector levert echter niet alleen in toenemende mate een belangrijke bijdrage aan de economie, maar is ook sterk afhankelijk van economische ontwikkelingen. Het aantal starters en de daarmee samengaande ruimtebehoefte laten een sterke correlatie zien met economische groei. Mede door deze sterke relatie is het aantal starters de afgelopen jaren afgenomen. Daarnaast is de vraag afhankelijk van de ontwikkelingen op de kredietmarkt. Voornamelijk startende partijen dienen bij aanvang risicovolle investeringen te doen, mede met behulp van vreemd vermogen. Door de huidige aanhoudende onrust op de financiële markten, is het aanzienlijk lastiger geworden om krediet verstrekt te krijgen. Dit heeft de groei van het aantal starters negatief beïnvloed. De huidige terughoudendheid van kredietverstrekkers is hopelijk van tijdelijke aard en zodra het vertrouwen in de financiële markten is herwonnen, wordt het ook voor startende ondernemingen naar verwachting weer eenvoudiger om vreemd vermogen aan te trekken. Bovendien is de vraag binnen de Life Sciences sector afhankelijk van het kunnen verkrijgen van subsidies. Het Actieplan Life Sciences van EZ voorziet in subsidies voor startende ondernemers, evenals in subsidies voor onderzoek op het gebied van Life Sciences. Dit heeft de laatste jaren een positief vliegwieleffect veroorzaakt, omdat starters meer mogelijkheden kregen hun onderneming op te starten en doordat onderzoek binnen de sector financieel gestimuleerd wordt. Dit effect zal de komende jaren naar verwachting verder toenemen. Uit het voorafgaande, evenals uit de expertinterviews, kan worden geconcludeerd dat de al gereserveerde ruimte voor Life Sciences en hieraan gerelateerde partijen voldoende is om de toekomstige vraag uit deze sector te accommoderen. Deze gereserveerde gronden liggen zowel in de gemeente Leiden (Bio Science Park) als in de naastgelegen gemeente Oegstgeest en mogelijk het bedrijventerrein Valkenburg in Katwijk. Deze uitbreidingsreservering zal de komende jaren voornamelijk ingevuld worden op het Bio Science Park door kleinschalige bedrijvigheid (starters) die zich hoofdzakelijk in het incubator concept zullen willen huisvesten. Space Sector De Space sector heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een miljarden business, waarbij de in het dagelijks leven toegepaste producten en diensten niet meer weg te denken zijn. Technologieën die hun oorsprong vonden en vinden in de lucht- en ruimtevaart worden tegenwoordig over de volle breedte van verschillende industriële sectoren, de consumentenmarkt en in diverse onderzoeksgebieden toegepast. De sector is te verdelen in het upstream en het downstream segment. Bij upstream wordt gesproken over alles wat te maken heeft met (de aanleg van) ruimtevaartinfrastructuur, terwijl het downstream segment betrekking heeft op de diensten en producten die gebruik maken van deze ruimtevaartinfrastructuur. Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland Eindversie 25
Marktonderzoek bedrijventerreinen regio Leiden
Marktonderzoek bedrijventerreinen regio Leiden Pieter van der Heijde februari 2016 Over Bureau Stedelijke Planning Marktonderzoek en advies voor de ruimtelijke inrichting van stad en regio Werken, wonen,
Nadere informatieGemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015
Gemeente Oegstgeest Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg 11 maart 2015 DATUM 11 maart 2015 TITEL Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg OPDRACHTGEVER
Nadere informatieInleiding. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon
Feitenblad 217 Inleiding Sinds een aantal jaar verschijnt de Kantorenmonitor Holland Rijnland. In dit feitenblad 217 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door kleine correcties zijn er
Nadere informatieInleiding. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon
Feitenblad 218 Inleiding Sinds een aantal jaren verschijnt de Kantorenmonitor Holland Rijnland. In dit feitenblad 218 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door kleine correcties zijn er
Nadere informatieVraag naar bedrijventerreinen Utrecht-Zuidwest
Vraag naar bedrijventerreinen Utrecht-Zuidwest Uitgave STOGO onderzoek + advies Postbus 691 3430 AR Nieuwegein 030-2334342 info@stogo.nl www.stogo.nl Opdrachtgever Provincie Utrecht Auteurs Jeantine Naafs
Nadere informatieRegionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven
Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam
Nadere informatiePLAN VAN AANPAK BEDRIJVENTERREINENSTRATEGIE HOLLAND RIJNLAND Versie 7.2 d.d. 10 oktober 2017 Auteurs: Hans Stapper / Henk Hansen
PLAN VAN AANPAK BEDRIJVENTERREINENSTRATEGIE HOLLAND RIJNLAND Versie 7.2 d.d. 10 oktober 2017 Auteurs: Hans Stapper / Henk Hansen Inleiding en korte terugblik Het concept plan van aanpak is tweemaal (10
Nadere informatieBehoefte aan bedrijventerreinen in de Rijn- en Veenstreek
Behoefte aan bedrijventerreinen in de Rijn- en Veenstreek Eindrapport Opgesteld op verzoek van: Gemeente Nieuwkoop en gemeente Aphen aan den Rijn p/a Mw. Willy Janne Verlaan Team ruimte / planoloog Postbus
Nadere informatieKantorenmonitor Holland Rijnland
Kantorenmonitor Holland Rijnland Inhoud Voorwoord 4 Inleiding 4 Kantorenvoorraad in Holland Rijnland 7 Bestaande kantorenvoorraad 7 Kantoren 8 Kantorenstand 9 Ontwikkelingen in 21, 211 en 212 12 Kantorenvoorraad
Nadere informatieInleiding. Belangrijkste ontwikkelingen. Colofon. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Kantorenmonitor Holland Rijnland Feitenblad 2019
Inleiding Sinds een aantal jaren verschijnt de. In dit feitenblad 219 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door kleine correcties zijn er soms verschillen met vorige publicaties. Alle gegevens
Nadere informatieInhoudsopgave. Inleiding 3 Toelichting 4 1. MKB 5 2. HMC 6 3. Grote logistiek 7. Bijlagen
2 Inhoudsopgave Inleiding 3 Toelichting 4 1. MKB 5 2. HMC 6 3. Grote logistiek 7 Bijlagen Inleiding Regio Holland Rijnland is bezig met het opstellen van een regionale bedrijvenstrategie. In het PHO Economie
Nadere informatieVraag en aanbod Bedrijventerreinen in de Duin- en Bollenstreek
Vraag en aanbod Bedrijventerreinen in de Duin- en Bollenstreek Marktanalyse Opdrachtgever: Kamer van Koophandel Den Haag en Vereniging Bedrijfsleven Duin- en Bollenstreek ECORYS Nederland BV Ahmed Hamdi
Nadere informatieVraag 6 Hoe groot is de vloeroppervlakte van de bedrijfsruimte die u denkt nodig te hebben voor uw uitbreiding- of verplaatsingsplannen?
Conclusie Tot 2020 wordt een behoefte naar bedrijventerrein in de gemeente Zijpe geraamd van circa 5 hectare. Dit is ook de oppervlakte die in de planningsopgave in de provinciale structuurvisie is opgenomen.
Nadere informatieVersterken van de topsectoren: Life Science and Health, Ruimtevaarttechnologie, Biobased Economie
Economische Zaken Doel Stimuleren van de regionale economie. Versterken van de topsectoren: Life Science and Health, Ruimtevaarttechnologie, Biobased Economie en de Greenports Duin- en Bollenstreek, Boskoop
Nadere informatieAnalyse ontwikkeling van vraag en aanbod logistiek terreinen in de regio Schiphol
Analyse ontwikkeling van vraag en aanbod logistiek terreinen in de regio Schiphol Hoofdrapport 4 maart 2013 Inhoudsopgave 1. Aanleiding en context pagina 3 3. Geografische afbakening pagina 4 4. Ontwikkeling
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam
Factsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam Factsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van
Nadere informatieACTUALISATIE UITGIFTETEMPO BEDRIJVENTERREINEN Stec Groep aan gemeente Apeldoorn (concept)
ACTUALISATIE UITGIFTETEMPO BEDRIJVENTERREINEN Stec Groep aan gemeente Apeldoorn (concept) Stec Groep B.V. Peije Bruil en Guido van der Molen Juni 2012 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1 2. CONCLUSIES EN ADVIEZEN
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Mijlpolder, Gemeente Binnenmaas
Factsheet bedrijventerrein Mijlpolder, Gemeente Binnenmaas Factsheet bedrijventerrein Mijlpolder, Gemeente Binnenmaas A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van de maatschappelijke en economische
Nadere informatieKantorenmonitor Holland Rijnland Feitenblad. Kantorenvoorraad in Holland Rijnland. Inleiding
Kantorenmonitor Holland Rijnland 2016 - Inleiding Sinds een aantal jaar verschijnt de Kantorenmonitor Holland Rijnland. In dit feitenblad 2016 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door
Nadere informatieBehoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland. Stec Groep Hub Ploem Bestuurlijk overleg Midden-Holland 2 oktober 2017
Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland Stec Groep Hub Ploem Bestuurlijk overleg Midden-Holland 2 oktober 2017 Uitgifte blijft achter, aanbod blijft stijgen 1200 1000 800 600 400 200 0 2012 2013
Nadere informatieBedrijventerrein Kapelpolder (Maassluis) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein Kapelpolder (Maassluis) Maatschappelijke Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein Kapelpolder, gemeente Maassluis A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht
Nadere informatieKantorenvoorraad in Holland Rijnland
Feitenblad Kantoren 5 Holland Rijnland Inleiding Sinds vijf jaar verschijnt de Kantorenmonitor Holland Rijnland. In dit feitenblad 215 laten we de ontwikkeling zien in de afgelopen jaren. Door kleine correcties
Nadere informatieBedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein De Mient, gemeente Capelle a/d IJssel A. Inleiding Deze factsheet geeft
Nadere informatieVoortgangsrapportage Werklocaties
Voortgangsrapportage Werklocaties Inleiding Het Programma Werklocaties Limburg 2020 legt de herstructureringsopgave en de planningsopgave voor bedrijventerreinen vast tot en met 2020. Na een voorbereiding
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Kromme Gouwe, Gemeente Gouda
Factsheet bedrijventerrein Kromme Gouwe, Gemeente Gouda Factsheet bedrijventerrein Kromme Gouwe, Gemeente Gouda A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van de maatschappelijke en economische
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Stormpolder, Gemeente Krimpen aan de IJssel
Factsheet bedrijventerrein Stormpolder, Gemeente Krimpen aan de IJssel Factsheet bedrijventerrein Stormpolder, Gemeente Krimpen aan de IJssel A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van
Nadere informatieBedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieBIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Pothof, Gemeente Rozenburg
Factsheet bedrijventerrein Pothof, Gemeente Rozenburg Factsheet bedrijventerrein Pothof, Gemeente Rozenburg A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van de maatschappelijke en economische
Nadere informatieBOVENREGIONAAL BEDRIJVENTERREIN HOEKSCHE WAARD. Notitie over het door Buck Consultants uitgevoerde onderzoek naar nut en noodzaak
BOVENREGIONAAL BEDRIJVENTERREIN HOEKSCHE WAARD Notitie over het door Buck Consultants uitgevoerde onderzoek naar nut en noodzaak Juni 2006 Han Olden STOGO onderzoek + advies Niasstraat 1 3531 WR Utrecht
Nadere informatieBedrijventerrein Kerkerak (Sliedrecht) Waardeloos of waardevol? Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein Kerkerak (Sliedrecht) Waardeloos of waardevol? Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Factsheet bedrijventerrein Kerkerak, Gemeente Sliedrecht A. Inleiding Deze factsheet geeft
Nadere informatieRegionaal Programma Werklocaties. Presentatie aan: Raadsleden gemeenten regio Arnhem Nijmegen
Regionaal Programma Werklocaties Presentatie aan: Raadsleden gemeenten regio Arnhem Nijmegen Doel en opzet presentatie Doel presentatie: Raadsleden informeren over ontwikkeling Regionaal Programma Werklocaties
Nadere informatieHET ONDERBOUWEN VAN NUT EN NOODZAAK VAN BEDRIJVENTERREINEN. Een kritische beschouwing over de praktijk van marktonderzoek
HET ONDERBOUWEN VAN NUT EN NOODZAAK VAN BEDRIJVENTERREINEN Een kritische beschouwing over de praktijk van marktonderzoek Utrecht, september 2007 Han Olden INHOUDSOPGAVE 0. Inleiding... 3 1. Hoge economische
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Boonsweg, Gemeente Binnenmaas
Factsheet bedrijventerrein Boonsweg, Gemeente Binnenmaas Factsheet bedrijventerrein Boonsweg, Gemeente Binnenmaas A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van de maatschappelijke en economische
Nadere informatieM.k.g. afwezig: De heer I.G. Mostert (vanaf punt 3) en mevrouw T. Veninga (gemeente Nieuwkoop).
Concept - BESLUITENLIJST Vergadering portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken d.d. 15 februari 2012 Aanwezig (leden PHO EZ): gemeente Alphen aan den Rijn: de heer T. Hoekstra gemeente Noordwijkerhout:
Nadere informatieverwachte behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen ( de vraag ) en het harde (plan)aanbod ( het aanbod ).
PLAN VAN AANPAK BEDRIJVENTERREINENSTRATEGIE HOLLAND RIJNLAND Conceptversie 5.0 d.d. 27 augustus 2017 Auteurs: Hans Stapper / Henk Hansen Inleiding De provincie Zuid Holland heeft in 2016 aan Stec opdracht
Nadere informatieSamenvatting. De Kvk en IKE hebben de onderzoeksresultaten aangeboden aan het College van B&W van Etten- Leur.
JJuunni i 22 Uitkomsten Ruimtebehoefteonderzoek Gemeente Etten-Leur Samenvatting De provincie Noord-Brabant en de gemeente Etten-Leur zijn een onderzoek gestart naar de meest geschikte locatie voor een
Nadere informatieMEOB. Inleiding. Factsheet. MEOB in beeld
Inleiding in beeld (gemeente Oegstgeest) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet
Nadere informatieMonitor werklandschappen
Leiden 2017 Monitor werklandschappen Tussen Rijn en Rail, gezien vanaf de Haagweg, 1963 1 BELEIDSONDERZOEK 071-516 5123 I info@leidenincijfers.nl I www.leidenincijfers.nl Inleiding In december 2013 is
Nadere informatieMarktonderzoek bedrijventerreinen gemeente Dalfsen. Bestuurlijke eindrapportage 28 februari 2014
Marktonderzoek bedrijventerreinen gemeente Dalfsen Bestuurlijke eindrapportage 28 februari 2014 Inleiding BMC heeft in opdracht van de gemeente Dalfsen een marktonderzoek uitgevoerd naar de lokale behoefte
Nadere informatieBedrijventerrein Nieuw Mathenesse (Schiedam) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein Nieuw Mathenesse (Schiedam) Maatschappelijke waarde Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Factsheet bedrijventerrein Nieuw Mathenesse, Gemeente Schiedam A. Inleiding Deze factsheet
Nadere informatieBedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieWel of niet verouderd?
afbeelding plaatsen op dit grijze vlak (of vraag Jolanda/ Edwin om een mooie plaat) tip drawing lines aanzetten (linksonder draw ; grid and guides ; display drawing guides on screen. Over de beoordeling
Nadere informatieDe Toekomst van Bedrijventerreinen. Gusta Renes
De Toekomst van Bedrijventerreinen Gusta Renes Inleiding Beeldvorming bedrijventerreinen Veel (nieuwe) bedrijventerreinen Veel grond beschikbaar voor uitgifte Weinig samenwerking tussen gemeenten Lage
Nadere informatieWerklocaties. Nota Bedrijfsruimte Rotterdam samengevat 19 juni 2019
Werklocaties Nota Bedrijfsruimte Rotterdam samengevat 19 juni 2019 2 Ruimtelijkeconomisch beleid voor bedrijfsruimte in Rotterdam Voor een aantrekkelijke, economisch sterke stad is er evenwicht nodig tussen
Nadere informatieGedeputeerde Staten. Midden-Holland t.a.v. tafel Economie, Onderwijs en Arbeidsmarkt Postbus AH Gouda
Gedeputeerde Staten Contact M. Verwaal T 070-441 77 14 m.verwaal@pzh.nl Postadres Provinciehuis Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070-441 66 11 www.zuid-holland.nl Midden-Holland t.a.v. tafel Economie,
Nadere informatieREACTIE OP DE ECONOMISCHE VISIE VAN DE GEMEENTE WOERDEN
REACTIE OP DE ECONOMISCHE VISIE VAN DE GEMEENTE WOERDEN STOGO onderzoek + advies Mei 2007 Drs. H. Olden 1. Aanleiding In het streekplan Utrecht heeft de provincie Utrecht de mogelijkheid opgenomen voor
Nadere informatiePEILING. TITEL Analyse en aanscherpen vraagstukken Visie werklocaties
PEILING Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 3630196 Aan : gemeenteraad Datum : 25 november 2010 Portefeuillehouder : Wethouder G. Boeve TITEL Analyse en aanscherpen vraagstukken Visie werklocaties
Nadere informatieOpmerkingen bij het eindrapport van ETIN
Op verzoek van de gemeente Apeldoorn heeft het Ruimtelijk Planbureau gekeken naar de offerte van ETIN adviseurs van 3 april 2007: Onderzoek behoefte nieuwe bedrijventerreinen Stedendriehoek. Inmiddels
Nadere informatie2017). Datum: Informerend. Datum: Adviserend
Oplegvel 1. Onderwerp Regionale Bedrijventerreinenstrategie 2. Rol van het Platformtaak volgens Dagelijks Bestuur samenwerkingsorgaan Holland Rijnland 3. Regionaal belang Naar aanleiding van de eindrapportage
Nadere informatieWerklocaties Leusden. Avond van Leusden 30/01/ 14
Werklocaties Leusden Avond van Leusden 30/01/ 14 Programma Toelichting opdracht De context De staat van de werklocaties De markt 2 TOELICHTING OPDRACHT 3 Aanleiding onderzoek Visietraject Princenhof Toenemende
Nadere informatieAs Leiden - Katwijk. Plan van Aanpak. Provincie Zuid-Holland Regio Holland Rijnland. 13 september 2004
As Leiden - Katwijk As Leiden - Katwijk Plan van Aanpak Provincie Zuid-Holland Regio Holland Rijnland 13 september 2004 Het gebied De opgave komt uit: - Programma van Afspraken ( 2002, Duin&Bollenstreek,
Nadere informatieFlevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieBedrijventerrein Kethelvaart (Schiedam) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein Kethelvaart (Schiedam) Maatschappelijke waarde Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Factsheet bedrijventerrein Kethelvaart Gemeente Schiedam 1. FACTSHEET BEDRIJVENTERREIN KETHELVAART,
Nadere informatiePlan van Aanpak project Regionale Kantorenstrategie Holland Rijnland 2020
Plan van Aanpak project Regionale Kantorenstrategie Holland Rijnland 2020 Projectnaam/ onderwerp: Regionale Kantorenstrategie Holland Rijnland 2020 Projectstatus: Vastgesteld in het PHO EZ d.d. 9 maart
Nadere informatieNoord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke
Nadere informatieZuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%
Nadere informatieNoordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.
Nadere informatieOost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van
Nadere informatieMidden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%
Nadere informatieStarters zien door de wolken toch de zon
M201206 Starters zien door de wolken toch de zon drs. A. Bruins Zoetermeer, mei 2012 Starters zien door de wolken toch de zon Enkele jaren nadat zij met een bedrijf zijn begonnen, en met enkele jaren financieel-economische
Nadere informatieBedrijfsruimtemarkt oost-nederland Overijssel en Gelderland
Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
Nadere informatieA. Uitgangspunten actualisatie regionale kantorenstrategie Holland Rijnland
Naar een actualisatie van de regionale kantorenstrategie Holland Rijnland 1 MEMO Aan: Werkgroep kantoren / PHO Economie en Leefomgeving Holland Rijnland Van: Stec Groep (Esther Geuting en Guido van der
Nadere informatieOktober Regionale Recessie Barometer Rotterdam. Economische verwachting tot 2011
Economische verwachting tot 2011 Oktober 2009 CONCLUSIES Zakelijke diensten, zorg en logistiek hebben een belangrijk aandeel in de Rotterdamse werkgelegenheid. Verwachte daling van werkgelegenheid in Rotterdam
Nadere informatiegebied is verveend, na de uitvinding van de baggerbeugel (1530) ook onder water. Polder is drooggemaakt in 1809 (Hoekwater, 1901: polderkaart).
3 gebied is verveend, na de uitvinding van de baggerbeugel (1530) ook onder water. Polder is drooggemaakt in 1809 (Hoekwater, 1901: polderkaart). Nu ligt Laagpakket van Wormer aan het oppervlak. Na de
Nadere informatieHerstructurering een fiasco
Herstructurering een fiasco Bouwstenen voor een nieuw bedrijventerreinenbeleid Milieudefensie: een wereld te winnen Herstructurering een fiasco Bouwstenen voor een nieuw bedrijventerreinenbeleid Colofon
Nadere informatie1. Onderwerp Planlijst woningbouwprojecten 2015
In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude
Nadere informatieRuim meer ruimte voor ondernemers op ZKD
Ruim meer ruimte voor ondernemers op ZKD Den Haag groeit Bevolking is gegroeid met 80.000 inwoners tot 520.000 Bevolking groeit verder met 50.000 tot 80.000 naar 570.000 tot 600.000 Beroepsbevolking groeit
Nadere informatieEconomie. Hoofdstuk 6. 6.1 Inleiding
Hoofdstuk 6 Economie 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de staat van de economie van Leiden. De onderwerpen die aan de orde komen, zijn: 6.2 Werkgelegenheid (werkzame personen,
Nadere informatieBedrijventerreinen Noord-Veluwe. Regionale bijeenkomst raadsleden Gerrit Marskamp
Bedrijventerreinen Noord-Veluwe Regionale bijeenkomst raadsleden 08-02-2017 Gerrit Marskamp Opbouw presentatie De hamvraag/dilemma Wat willen we als gemeenten? Wat hebben we? Wat is het speelveld? Vraag
Nadere informatieKadernota 2019 Holland Rijnland op Koers?
Kadernota 2019 Holland Rijnland op Koers? Op koers? Regeerakkoord Gemeenteraadsverkiezingen College programma s Nieuw bestuur DB en AB Besluit evaluatie DVO/ TWO 2 Het begint bij de kadernota SMART begroting
Nadere informatiedownloadbaar document, behorende bij bijlage I
Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van
Nadere informatieKLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN IN MIDDELGROTE STEDEN 24 MEI 2017
KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN IN MIDDELGROTE STEDEN 24 MEI 2017 VERENIGING VOOR MAKELAARS EN TAXATEURS KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN IN MIDDELGROTE STEDEN 24 MEI 2017 INLEIDING... 6 1.1 ONDERZOEKSVRAAG
Nadere informatieMonitor werklandschappen
Leiden 2016 Monitor werklandschappen 1 BELEIDSONDERZOEK 071-516 5123 I info@leidenincijfers.nl I www.leidenincijfers.nl Inleiding In december 2013 is het Beleidskader Van bedrijventerreinen naar werklandschappen
Nadere informatieBedrijventerrein Vijfsluizen (Schiedam) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein Vijfsluizen (Schiedam) Maatschappelijke waarde Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Factsheet bedrijventerrein Vijfsluizen Gemeente Schiedam FACTSHEET BEDRIJVENTERREIN VIJFSLUIZEN,
Nadere informatieMinder starters in 2016
Vooruitzicht Starters Minder starters in 2016 Aantal starters stabiel in 2015, daling verwacht in 2016 130.000 Meer starters in de bouw, minder starters in de transport percentage, jan t/m sep 2015 t.o.v.
Nadere informatieOegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte
Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie
Nadere informatieWoningbouw Het plan maakt de ontwikkeling van twee woningen aan het Landaspad mogelijk. Tegen deze ontwikkeling hebben wij geen bezwaar.
Bestaande overcapaciteit aan bedrijventerreinen In de stadsregio Arnhem-Nijmegen bestaat een groot overaanbod aan bedrijventerreinen. Voor de periode 2016-2025 bedraagt dit minstens 150 ha. Van het bestaande
Nadere informatieSchieoevers Maakt de toekomst. Ontwikkelingsscenario s met focus op synergie
Schieoevers Maakt de toekomst Ontwikkelingsscenario s met focus op synergie S C H I E O E V E R S M A A K T D E T O E K O M S T Delft nog aantrekkelijker maken, létterlijk maken. Ruimte zien, kansen creëren
Nadere informatieBedrijventerreinvisie Heerenveen en regionaal plan Zuidoost Fryslân. Presentatie commissie ROM,
Bedrijventerreinvisie Heerenveen en regionaal plan Zuidoost Fryslân Presentatie commissie ROM, 2011-03-14 In vogelvlucht Waarom een nieuwe visie Bestaande bedrijventerreinen Uitgeefbare bedrijventerreinen
Nadere informatieVergadering: portefeuillehoudersoverleg Economische zaken / Ruimte Datum: 12 november 2014 Locatie: Gemeentehuis Lisse Agendapunt: 07
In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude
Nadere informatieVraagraming en vraagverdieping
Vraagraming en vraagverdieping Metropoolregio Amsterdam 3 november 2016, Zaanstad Inhoudsopgave 1. Introductie 2. Methodiek 3. Formele en informele werklocaties 4. Werkmilieus 5.Metropoolregio Amsterdam
Nadere informatieKwaliteitsmatch vraag en aanbod bedrijventerreinen Noord-Holland Noord
Kwaliteitsmatch vraag en aanbod bedrijventerreinen Noord-Holland Noord Synthese deelonderzoeken drie regio s: samenvattende notitie Bouwsteen voor regionale strategievorming Opdrachtgever: Provincie Noord-Holland
Nadere informatieAchtergrondrapportage
Achtergrondrapportage behorend bij het essay Het geheim van bedrijventerrein Noordwest Opzet rapportage Historie locatie bedrijventerrein Noordwest Eerdere bestemmingen van het gebied Planontwikkeling
Nadere informatieKANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE. Martin Stijnenbosch
KANTORENMARKT NETWERKSTAD TWENTE ANALYSE EN VISIE Martin Stijnenbosch Definitie kantoor Kantoor is activiteit en huisvesting; Uitgangspunten analyse Kantoor als zelfstandig gebouw Kantoren bij hallen op
Nadere informatievraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht
vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014 U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale
Nadere informatieConcept-Uitgiftebeleid. Bedrijventerreinen. Hoeksche Waard
Concept-Uitgiftebeleid Bedrijventerreinen Hoeksche Waard Pg. 2 Inleiding Pg. 3 Kaders uitgiftebeleid Pg. 5 Beleidskader Pg. 6 Toelichting artikelen 1 Inleiding De wortels van het oude uitgiftebeleid liggen
Nadere informatieLeegstand van bedrijfsruimten in Noord-Holland
Leegstand van bedrijfsruimten in Noord-Holland Inhoud Blz. 1 Inleiding 1 2 Leegstand bedrijfsruimten 3 3 Typering leegstand 6 Bijlage 1 Contactpersonen 9 Uitgevoerd in opdracht van: Provincie Noord-Holland
Nadere informatieECONOMISCHE WAARDE PINNEPOT IS BOVENGEMIDDELD
ECONOMISCHE WAARDE PINNEPOT IS BOVENGEMIDDELD Gemiddelde economische waarde, goed perspectief Het economisch effect van Pinnepot is uitgedrukt in een score. Deze score geeft op basis van objectief meetbare
Nadere informatieGedeputeerde Staten. Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland Postbus AN Leiden. Aanvaarding regionale kantorenvisie Holland Rijnland
Gedeputeerde Staten Postadres Provinciehuis Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070-441 66 11 www.zuid-holland.nl Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland Postbus 558 2300 AN Leiden Datum Zie verzenddatum linksonder
Nadere informatieAUDIT VERKEERSMODEL RVMK HOLLAND RIJNLAND audit RVMK Holland Rijnland
AUDIT VERKEERSMODEL RVMK HOLLAND RIJNLAND 1 INHOUD Aanleiding Stap 1 input Check zonedata op gemeenteniveau Check netwerken (oude en nieuwe model) Check wegvakken telgegevens Opdrachtgever Holland Rijnland
Nadere informatieWerklocaties. Nota Kantoren Rotterdam samengevat. 19 juni 2019
Werklocaties Nota Kantoren Rotterdam samengevat 19 juni 2019 2 Ruimtelijkeconomisch beleid voor kantoren in Rotterdam Voor een aantrekkelijke, economisch sterke stad is er evenwicht nodig tussen zowel
Nadere informatieDatum: Informerend 18/
In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude
Nadere informatieEconomische monitor. Voorne PutteN 5 GEMEENTEN. 7 e editie. Opzet en inhoud
7 e editie Economische monitor Voorne PutteN Opzet en inhoud Deze factsheet is de zevende editie van de Economische Monitor en presenteert recente economische ontwikkelingen van als regio en de vier gemeenten.
Nadere informatie1. KWALITATIEVE VRAAG: EEN ONDERSCHEID IN BEELDKWALITEITEN
BIJLAGE A 1. KWALITATIEVE VRAAG: EEN ONDERSCHEID IN BEELDKWALITEITEN Bedrijventerreinen zijn onder te verdelen op basis van verschijningsvorm De vraag naar bedrijfsruimte is gedifferentieerd is en kan
Nadere informatieKantorenvisie Netwerkstad Twente. Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012
Kantorenvisie Netwerkstad Twente Aanbevelingen en beleidsafspraken Februari 2012 1 Inleiding: Het doel van deze Kantorenvisie Netwerkstad is een beter beeld krijgen van het functioneren van de Kantorenmarkt
Nadere informatieFeiten en cijfers Brabantse bedrijventerreinen Toelichting, 11 juli 2017 Provincie Noord-Brabant
Feiten en cijfers Brabantse bedrijventerreinen 2017 Toelichting, 11 juli 2017 Provincie Noord-Brabant O 2/33 Feiten en cijfers Brabantse bedrijventerreinen 2017 11 juli 2017 Inhoud Samenvatting 5 1. Inleiding
Nadere informatieZuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en
Nadere informatieOss beleid rondom uitgifte grond verdient navolging
Oss beleid rondom uitgifte grond verdient navolging Als eerste gemeente in Nederland koos Oss voor een aangescherpt en vooral samenhangend beleid gericht op de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen
Nadere informatieWerkgelegenheidsrapportage Haarlemmermeer Inleiding
Inleiding De werkgelegenheid in Haarlemmermeer is in 2015 aanzienlijk gestegen. Het aantal werkzame personen is toegenomen met 1,4% (1.700). Het totaal komt hiermee op ruim 119.000 arbeidsplaatsen (voltijds)
Nadere informatie