Steenbergen. Zuidwal. Nota zienswijzen definitief. ing. J.A. van Broekhoven. projectnummer: datum: status: projectleider:

Transcriptie

1 Steenbergen Zuidwal Nota zienswijzen identificatie planstatus projectnummer: datum: status: definitief projectleider: ing. J.A. van Broekhoven

2

3 Inhoud van de toelichting 1. Inleiding 1 2. Zienswijzen 2 Bijlagen: 1. Situering uitrit en inschijnende koplampen 2. Bezonningsstudie 3. Zienswijzen Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

4 2 Inhoud van de toelichting Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

5 1. Inleiding 1 Het ontwerp van het bestemmingsplan Zuidwal heeft vanaf 19 maart weken ter inzage gelegen in het kader van de vaststellingsprocedure ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening. Binnen deze termijn kon een ieder zijn of haar zienswijze indienen. Bij de gemeente zijn gedurende deze periode 4 zienswijzen ingediend. In hoofdstuk 2 zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. Ook alle aspecten die wel in de reacties zijn vermeld, maar niet in de samenvatting zijn weergegeven, zijn in de beoordeling en overwegingen betrokken. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

6 8 Zienswijzen 2. Zienswijzen Zienswijze 1, Achmea Rechtsbijstand, namens de heer J.C.H.M. Huijsmans en mevrouw E.C. Schijven, Van Gaverenlaan 39, 4651 CS Steenbergen Samenvatting Aantasting van het woongenot 1. Aangegeven wordt dat in de nieuwe situatie de toekomstige bewoners op de woning en het perceel kijken van reclamanten. Dit vormt een inbreuk op de bestaande situatie en een aantasting van de privacy. 2. Door het realiseren van de ontwikkeling gaat het huidige uitzicht verloren en ontstaat er uitzicht op een enorme bouwmassa. Hierdoor wordt het bestaande uitzicht in ernstige mate aangetast. Dit is voor reclamanten een onaanvaardbare beperking. Verkeer- en parkeerproblemen 3. Reclamanten vrezen dat de toenemende verkeersdruk niet goed kan worden opgevangen in de buurt. 4. Gevreesd wordt voor parkeerproblemen. Er worden namelijk maar 12 parkeerplaatsen gerealiseerd. 5. Aangegeven wordt dat er op dit moment al een tekort is aan parkeerplaatsen. Met de komst van het woonzorgcomplex vrezen reclamanten dat de parkeerproblemen nog verder toenemen. 6. Opgemerkt wordt dat de auto s bij het verlaten van het parkeerterrein met hun koplampen in de woonkamer van reclamanten schijnen. Goede ruimtelijke ordening 7. Aangegeven wordt dat gestreefd moet worden naar een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast vinden reclamanten dat in de ruimtelijke onderbouwing duidelijk moet worden aangetoond dat het project past binnen het betrokken gebied en moet blijken hoe het zich verhoudt tot de aanwezige functies en waarden in het gebied. 8. Er moet inzichtelijk worden gemaakt waarom aan het belang van het project meer gewicht wordt toegekend dan aan het belang van het behouden, het beschermen en het ontwikkelen van de in het gebied aanwezige waarden en de belangen van omwonenden. 9. Opgemerkt wordt dat het woonzorgcomplex niet past binnen de buurt. De Van Gaverenlaan staat namelijk bekend om zijn vrijstaande woningen en twe-onder-een-kap woningen. Een woonzorgcomplex past volgens reclamanten hier niet in. Alternatieve locaties 10. Reclamanten zijn van mening dat de Zuidwal niet de meest geschikte locatie is voor een woonzorgcomplex. Er zijn meer geschikte locaties zoals bijvoorbeeld Ravelijn. Alternatieve locaties dienen onderzocht te worden. Beantwoording 1. De openbare ruimte aan de Van Gaverenlaan bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een verhoogd trottoir inclusief langsparkeervakken aan één zijde en een niet te bebouwen deel van de gronden aan weerszijden. Daarmee is de afstand tussen de nieuwe en bestaande bebouwing voor een woongebied niet onevenredig, hetgeen ook geldt voor de vrees voor verlies van privacy Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

7 Zienswijzen 9 2. In de huidige situatie staat er een schoolgebouw. Dit schoolgebouw bestaat uit 1 bouwlaag. Ten opzichte van de huidige situatie zal er een toename zijn van de bouwmassa. Echter op basis van het bestemmingsplan Centrum waarin de gronden zijn bestemd is meer toegestaan dan de huidige bouwmassa. Hierin hebben de gronden de bestemming Maatschappelijke doeleinden. Dit is een ruime algemene bestemming. De maximale toegestane goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 4 en 8 meter. Het maximaal toegestaan bebouwingspercentage bedraagt 60%. De lengte waar gebouwd mag worden ligt tussen de Van Gaverenlaan 39 en 41. In de toekomstige situatie verandert de lengte waar gebouwd mag worden niet. Voor het zuidelijke gedeelte van het bouwvlak geldt dat de maximale bouwhoogte 7 meter bedraagt. Dit is 1 meter minder dan op basis van het bestemmingsplan Centrum is toegestaan. Voor reclamanten ontstaat hier dan ook een betere planologische situatie. Voor de zijde van de Zuidwal/kop Van Gaverenlaan bedraagt de maximale bouwhoogte 11 meter. Dit is 3 meter meer dan op basis van het bestemmingsplan Centrum is toegestaan. Gezien de afstand tot het huis van reclamant (circa 22 meter) en de planologisch reeds toegestane bebouwing zijn wij van mening dat dit acceptabel is. 3. Zoals in paragraaf 2.2 is toegelicht is er een beperkte toename van verkeer. Een dergelijke toename leidt niet tot problemen in de verkeersafwikkeling of een onevenredige verkeersdruk. 4. Mede naar aanleiding van deze zienswijze is een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Door middel van tellingen is de huidige bezettingsgraad van de parkeerplaatsen in de directe omgeving bepaald. Daaruit blijkt dat er in de directe omgeving voldoende ruimte is om de parkeervraag van de ontwikkeling op te vangen. De parkeerdrukmeting wordt als bijlage aan het bestemmingsplan toegevoegd. 5. Zie onder Het parkeerterrein wordt beoogd aan de zuidzijde van het perceel. De uitrit van dit parkeerterrein is zodanig gesitueerd dat deze tegenover de tuin ligt van reclamant. Indien een auto stilstaat bij de uitrit om de weg op te gaan dan zullen de koplampen van de auto niet in de woonkamer van reclamanten naar binnen schijnen. In bijlage 1 is dit visueel weergegeven. Bij het afslaan in noordelijke richting is het mogelijk dat de koplampen kort naar binnen schijnen. De gemeente vindt dit acceptabel. Mede omdat het in de huidige situatie ook is toegestaan om hier een parkeerterrein te realiseren. 7. De locatie ligt op de hoek van de Van Gaverenlaan en Zuidwal, aan de rand van het park. Ten noorden van de locatie ligt een parkeerplein. Aan de Van Gaverenlaan wordt voornamelijk gewoond. In de omgeving van de Van Gaverenlaan is het gebied gemengder. Hier liggen binnen een afstand van 200 meter van de locatie onder andere het centrum van Steenbergen, een supermarkt en een school. Bij een woonzorgcomplex is er sprake van zelfstandige woningen voorzien van een zorgservice. Het zelfstandig wonen staat hierbij voorop. Indien noodzakelijk kan de bewoner een beroep doen op de zorg. Het realiseren van een woonzorgcomplex past als functie goed in deze gemengde omgeving. Daarnaast voldoet de locatie aan de benodigdheden van de toekomstige bewoners zoals SDW Zorg dit beoogd. Naast de ligging nabij voorzieningen is ook het openbaarvervoer op loopafstand. Dit is zeer belangrijk aangezien de doelgroep niet in het bezit is van een rijbewijs. De Van Gaverenlaan bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en tweeonder-een-kap woningen van 2 of 3 bouwlagen. Voor de locatie zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld (bijlage 1 toelichting bestemmingsplan) met als doel dat de nieuwbouw past in de bestaande omgeving. In het architectonisch ontwerp is met deze uitgangspunten rekening gehouden. 8. Onduidelijk is wat reclamanten bedoelen met het behouden, beschermen en het ontwikkelen van de in het gebied aanwezige waarden. Met de belangen van de omwonenden wordt daar waar mogelijk rekening gehouden. Echter zoals onder 1 vermeld is de toename van de bouwmassa ten opzichte van de planologische situatie zeer beperkt. Daarnaast is rekening gehouden om de uitrit van het parkeerterrein zo gunstig mogelijk te situeren tegenover het huis van reclamanten zodat deze zo min mogelijk last hebben van inschijnend licht van koplampen. 9. De Van Gaverenlaan is voornamelijk een woonstraat met in de nabijheid voorzieningen. Zoals onder punt 7 genoemd zijn wij van mening dat het woonzorgcomplex zowel qua functie als bouwmassa goed past in deze omgeving. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

8 8 Zienswijzen 10. SDW Zorg heeft in een eerder stadium plannen gehad om zich te vestigen aan de Buiten de Veste, nabij het gemeentehuis. Gedurende dat proces is de locatie aan de Zuidwal 2 vrij gekomen. Gelet op onder meer de korte afstand naar het centrum en de directe nabijheid van openbaar vervoer, heeft SDW Zorg te kennen gegeven de voorkeur te hebben voor deze locatie. Vervolgens zijn de gemeente en SDW Zorg tot overeenstemming gekomen tot ver- en aankoop van de locatie. De locatie Ravelijn is niet gelijkwaardig. De gronden zijn in eigendom van de Ontwikkelcombinatie Couveringepark (WSG en Aan de Stegge Roosendaal). Deze locatie is niet beschikbaar, zeker niet op korte termijn terwijl afronding van de planvorming bij SDW Zorg urgent is. Voor de Ravelijn-locatie worden reeds gedurende langere tijd plannen voorbereid voor particuliere woningbouw. Daarnaast is de locatie Ravelijn aanzienlijk groter dan de ruimtebehoefte van SDW Zorg. Naast dat de locatie niet beschikbaar is, is een financieel verantwoorde planopzet dan ook niet mogelijk. Nu geen sprake is van een gelijkwaardige locatie is er geen reden niet mee te werken aan de ontwikkeling. Deze afweging sluit aan op jurisprudentie van de Raad van State over locatie alternatieven. Conclusie De zienswijze leidt tot aanvulling van de toelichting van het bestemmingsplan met een parkeerdrukmeting. Zienswijze 2, De heer G.H.M. Huijsmans en mevrouw J.P.M. Huijsmans-Peeters, Van Gaverenlaan 43, 4651 CS Steenbergen Samenvatting Aantasting van het woongenot 1. Reclamanten geven aan dat in de nieuwe situatie de toekomstige bewoners vanuit hun woningen direct kijken op het perceel en de woning van reclamanten. Dit vormt een aantasting van de privacy. 2. Door aan één zijde drie hoog te bouwen zal minder zonlicht in de woonkamer vallen. Hiervan verwachten reclamanten hinder. 3. Door het realiseren van de ontwikkeling gaat het huidige uitzicht verloren en ontstaat er uitzicht op een enorme bouwmassa. Hierdoor wordt het bestaande uitzicht in ernstige mate aangetast. Dit is voor reclamanten een onaanvaardbare beperking. Verkeer- en parkeerproblemen 4. Reclamanten vrezen dat door de toenemende verkeersdruk niet goed kan worden opgevangen in de buurt. 5. Gevreesd wordt voor parkeerproblemen. Er worden namelijk maar 12 parkeerplaatsen gerealiseerd. 6. Aangegeven wordt dat er op dit moment al een tekort is aan parkeerplaatsen. Met de komst van het woonzorgcomplex vrezen reclamanten dat de parkeerproblemen nog verder toenemen. Goede ruimtelijke ordening 7. Gestreefd moet worden naar een goede ruimtelijke ordening. In de ruimtelijke onderbouwing moet worden aangetoond dat het project past binnen het betrokken gebied en moet blijken hoe het zich verhoudt tot de aanwezige functies en waarden in het gebied. 8. Er moet inzichtelijk worden gemaakt waarom aan het belang van het project meer gewicht wordt toegekend dan aan het belang van het behouden, het beschermen en het ontwikkelingen van de in het gebied aanwezige waarden en de belangen van omwonenden. 9. Opgemerkt wordt dat het woonzorgcomplex niet past binnen de buurt. Alternatieve locaties 10. Reclamanten zijn van mening dat de Zuidwal niet de meest geschikte locatie is voor een woonzorgcomplex. Er zijn meer geschikte locaties zoals bijvoorbeeld Ravelijn. Alternatieve locaties dienen onderzocht te worden. Beantwoording Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

9 Zienswijzen 9 1. De openbare ruimte aan de Van Gaverenlaan bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een verhoogd trottoir inclusief langsparkeervakken aan één zijde en een niet te bebouwen deel van de gronden aan weerszijden. Daarmee is de afstand tussen de nieuwe en bestaande bebouwing voor een woongebied niet onevenredig, het geen ook geldt voor de vrees voor verlies van privacy. 2. Om inzicht te krijgen of daadwerkelijk sprake is van extra schaduwwerking is inzichtelijk gemaakt wat de schaduwwerking is op basis van de huidige planologische mogelijkheden en in de toekomstige situatie. Deze studie is opgenomen in bijlage 2. Uit de studie blijkt dat er sprake is van een zeer beperkte toename van schaduw in de tuin en geen extra schaduwwerking in de woning. In het voor- en najaar (21 maart/september) om 8 uur zal ten opzichte van de mogelijke planologische situatie het zuidwestelijk gedeelte van de tuin in de schaduw komen te liggen. Deze schaduw raakt de woning. Na 8 uur komt de zon hoger te staan en om 10 uur ligt de tuin al volledig in de zon. Voor de winterperiode geldt dat om 10 uur het noordoostelijke punt van de tuin nog in de schaduw ligt. 3. In de huidige situatie staat er een schoolgebouw. Dit schoolgebouw bestaat uit 1 bouwlaag. Ten opzichte van de feitelijke situatie zal er een toename zijn van de bouwmassa. Echter op basis van het geldende bestemmingsplan Centrum is meer bebouwing toegestaan dan de huidige bouwmassa. Hierin hebben de gronden de bestemming Maatschappelijke doeleinden. Dit is een ruime algemene bestemming. De maximale toegestane goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 4 en 8 meter. Het maximaal toegestaan bebouwingspercentage bedraagt 60%. Het vlak waar gebouwd mag worden ligt tussen de Van Gaverenlaan 39 en 41. In de toekomstige situatie verandert het aanzicht waar gebouwd mag worden niet. Voor het zuidelijke gedeelte van het bouwvlak geldt dat de maximale bouwhoogte 7 meter bedraagt. Dit is 1 meter minder dan op basis van het bestemmingsplan Centrum is toegestaan. Voor reclamant ontstaat hier dan ook een betere planologische situatie. Voor de zijde van de Zuidwal/kop Van Gaverenlaan bedraagt de maximale bouwhoogte 11 meter over 15 meter breedte gezien vanaf het huis van reclamanten. Dit is 3 meter meer dan op basis van het bestemmingsplan Centrum is toegestaan. Wij zijn van mening dat dit acceptabel is. 4. Zoals in paragraaf 2.2 van de toelichting vermeld, is er een beperkte toename van verkeer. Een dergelijke toename leidt niet tot problemen in de verkeersafwikkeling of een onevenredige verkeersdruk. 5. Mede naar aanleiding van deze zienswijze is een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Door middel van tellingen is de huidige bezettingsgraad van de parkeerplaatsen in de directe omgeving bepaald. Daaruit blijkt dat er in de directe omgeving voldoende ruimte is om de parkeervraag van de ontwikkeling op te vangen. De parkeerdrukmeting is als bijlage aan het bestemmingsplan toegevoegd. 6. Zie onder De locatie ligt op de hoek van de Van Gaverenlaan en Zuidwal, aan de rand van het park. Ten noorden van de locatie ligt een parkeerplein. Aan de Van Gaverenlaan wordt voornamelijk gewoond. In de omgeving van de Van Gaverenlaan is het gebied gemengder. Hier liggen binnen een afstand van 200 meter van de locatie onder andere het centrum van Steenbergen, een supermarkt en een school. Bij een woonzorgcomplex is er sprake van zelfstandige woningen voorzien van een zorgservice. Het zelfstandig wonen staat hierbij voorop. Indien noodzakelijk kan de bewoner een beroep doen op de zorg. Het realiseren van een woonzorgcomplex past als functie goed in deze gemengde omgeving. Daarnaast voldoet de locatie aan de benodigdheden van de toekomstige bewoners zoals SDW Zorg dit beoogd. Naast de ligging nabij voorzieningen is ook het openbaarvervoer op loopafstand. Dit is zeer belangrijk aangezien de doelgroep niet in het bezit is van een rijbewijs. De Van Gaverenlaan bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en tweeonder-een-kap woningen van 2 of 3 bouwlagen. Voor de locatie zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld (bijlage 1 toelichting bestemmingsplan) met als doel dat de nieuwbouw past in de bestaande omgeving. In het architectonisch ontwerp is met deze uitgangspunten rekening gehouden. 8. Onduidelijk is wat reclamanten bedoelen met het behouden, beschermen en het ontwikkelen van de in het gebied aanwezige waarden. Met de belangen van de omwonenden wordt daar waar mogelijk rekening gehouden. Echter zoals onder 1 vermeld is de toename van de bouwmassa ten opzichte van de planologische situatie zeer beperkt. Daarnaast is de uitrit van het parkeerterrein zo Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

10 8 Zienswijzen gunstig mogelijk gesitueerd tegenover het huis van reclamanten zodat deze zo min mogelijk last hebben van inschijnend licht van koplampen. 9. De Van Gaverenlaan is voornamelijk een woonstraat met in de nabijheid voorzieningen. Zoals onder punt 7 genoemd zijn wij van mening dat het woonzorgcomplex zowel qua functie als bouwmassa goed past in deze omgeving. 10. SDW Zorg heeft in een eerder stadium plannen gehad om zich te vestigen aan de Buiten de Veste, nabij het gemeentehuis. Gedurende dat proces is de locatie aan de Zuidwal 2 vrij gekomen. Gelet op onder meer de korte afstand naar het centrum en de directe nabijheid van openbaar vervoer, heeft SDW Zorg te kennen gegeven de voorkeur te hebben voor deze locatie. Vervolgens zijn de gemeente en SDW Zorg tot overeenstemming gekomen tot ver- en aankoop van de locatie. De locatie Ravelijn is niet gelijkwaardig. De gronden zijn in eigendom van de Ontwikkelcombinatie Couveringepark (WSG en Aan de Stegge Roosendaal). Deze locatie is niet beschikbaar, zeker niet op korte termijn terwijl afronding van de planvorming bij SDW Zorg urgent is. Voor de Ravelijn-locatie worden reeds gedurende langere tijd plannen voorbereid voor particuliere woningbouw. Daarnaast is de locatie Ravelijn aanzienlijk groter dan de ruimtebehoefte van SDW Zorg. Naast dat de locatie niet beschikbaar is, is een financieel verantwoorde planopzet dan ook niet mogelijk. Nu geen sprake is van een gelijkwaardige locatie is er geen reden niet mee te werken aan de ontwikkeling. Deze afweging sluit aan op jurisprudentie van de Raad van State over locatie alternatieven. Conclusie De zienswijze leidt tot aanvulling van de toelichting van het bestemmingsplan met een parkeerdrukmeting. Zienswijze 3, DAS, namens mevrouw A.C.M. Veraart, Van Gaverenlaan 41, 4651 CS Steenbergen Zienswijze 4, DAS, namens de heer W. Knop, Van Gaverenlaan 45, 4651 CS Steenbergen Zienswijze 3 en 4 zijn identiek. Daarom worden deze gezamenlijk hierna behandeld. Samenvatting 1. Reclamant is van oordeel dat gezien de regeling niet alleen een woonzorgcomplex is toegestaan maar ook het realiseren van reguliere woningen. Er dient duidelijk te zijn hoeveel woningen worden gerealiseerd. 2. Aangegeven wordt dat de Crisis- en Herstelwet van toepassing is. 3. In het bestemmingsplan staat in de toelichting aangegeven dat er 18 reguliere woningen en 2 groepswoningen voor maximaal 16 personen ten behoeve van begeleid wonen worden gerealiseerd. Dit blijkt niet uit de regels of de verbeelding. 4. Voor een ruimtelijke impact op het plan moet worden uitgegaan van 20 reguliere woningen/appartementen. 5. Er is niet duidelijk onderbouwd dat er een behoefte is aan woonzorgwoningen of 20 reguliere woningen. Er wordt volgens reclamant niet voldaan aan de eerste trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 6. Er is ten onrechte niet uitgegaan van een maximale parkeernorm, zijnde de parkeernorm voor reguliere woningen. Daarnaast wordt ten onrechte uitgegaan van dubbelgebruik en is het niet aannemelijk dat voorzien kan worden in voldoende parkeerplaatsen. 7. Er wordt betwist of er voldoende restcapaciteit is op het parkeerterrein ten noorden van de Zuidwal. 8. In de regels van het bestemmingsplan is niet vastgelegd dat parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Het zou voor de hand liggen een gedeelte van het plangebied hiervoor te bestemmen. 9. Reclamant geeft aan dat de huidige woon- en leefomgeving wordt bedreigd door de hoogbouw. 10. Verzocht wordt om andere locaties, waaronder Ravelijn af te wegen als mogelijke locatie. Beantwoording 1. Voor de ontwikkeling worden 18 woningen en 2 groepswoningen (voor maximaal 16 personen) beoogd. Dit is toegelicht in paragraaf onder kopje programma van het bestemmingsplan. Dit is geregeld in artikel 3 lid van de regels. Voor de 18 reguliere woningen geldt dat er sprake is Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

11 Zienswijzen 9 van zelfstandige bewoning, de bewoners krijgen begeleiding daarbij. Dit is een woonvorm die past in een reguliere woonbestemming. 2. Dit wordt ter kennisgeving aangenomen. 3. In het bestemmingsplan wordt uitgegaan van 18 reguliere woningen en 2 woningen ten behoeve van bijzondere woonvormen. Zoals onder 1 al aangegeven is dit geregeld in artikel 3 lid Van de 20 te bouwen wooneenheden zijn er 2 bestemd voor intramurale zorg. Deze 2 woningen zijn dan ook niet als reguliere woning opgenomen. 5. Indien een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt moet op grond van artikel lid 2 Besluit ruimtelijke ordening getoetst worden aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. De toetsing van de ontwikkeling hieraan is in de toelichting kort in paragraaf 2.1 opgenomen. Voor de volledigheid zijn hieronder de stappen en de toetsing hieraan uitgebreider toegelicht. Hieruit kan geconcludeerd worden dat voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. a. De beoogde ontwikkeling moet voorzien in een actuele regionale behoefte. De relevante regio is afhankelijk van de ontwikkeling. De behoefte moet voortkomen van consumenten. De effecten op de leegstand moeten hierbij in overweging worden genomen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte. Zoals vermeld in paragraaf 2.1 wordt er vanuit gegaan dat de gemeente Steenbergen op grond van het zogenaamde lage scenario 755 woningen toevoegt aan de woningvoorraad gedurende de periode tot Momenteel beschikt de gemeente Steenbergen over een harde plancapaciteit van 508 woningen, waardoor er nog voldoende ruimte is om 18 reguliere woningen/appartementen toe te voegen aan de woningvoorraad. De gemeente heeft ervoor gekozen om hiervan 18 beschikbaar te stellen voor het woonzorgcomplex. Voor SDW Zorg betreft de huisvesting op de Zuidwal een herhuisvesting van twee bestaande locaties in Steenbergen. Hierdoor kan er efficiënter gewerkt worden en kan betere zorg verleend worden. Dit betekent dat 32 bestaande cliënten zullen verhuizen. Daarnaast is er op dit moment een wachtlijst voor 5 cliënten voor groepswonen en 6 cliënten voor individueel wonen. Voor de 18 reguliere woningen geldt dat sprake is van een woonvorm die past in een reguliere woonbestemming. De vorm waarin het begeleid wonen wordt aangeboden is wel bijzonder. De zorgorganisatie die de begeleiding aanbiedt, treedt op als verhuurder. Huren is alleen mogelijk voor mensen die ook begeleiding afnemen. b. Als er behoefte is aan een ontwikkeling, dan moet getracht worden deze in te passen binnen bestaand stedelijk gebied door herontwikkeling, intensivering of transformatie. Voor ontwikkeling van detailhandel geldt de voorkeur voor ontwikkeling in of aansluitend aan bestaand winkelgebied. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied op een locatie waar bebouwing staat en planologisch al is toegestaan. De ontwikkeling resulteert in herstructurering van de locatie. c. Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, moet worden beschreven in hoeverre van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Aan dit aspect dient dan ook niet getoetst te worden. Overigens is de ontwikkeling zowel voor het autoverkeer, het langzaam verkeer als voor het openbaar vervoer goed ontsloten. 6. In de parkeerbalans is uitgegaan van een laag autobezit bij bewoners. Daarom is het kengetal van CROW voor aanleunwoningen toegepast (1,1 parkeerplaats per woning). Mede naar aanleiding van de zienswijzen is de parkeerbalans herzien, ditmaal met het kengetal voor reguliere woningen (1,2 parkeerplaats per woning). Ook met dit hogere kengetal, en rekening houdend met de hoogste parkeerdruk op zaterdag overdag en zondag, blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Om te kunnen bepalen of er sprake is van dubbelgebruik zijn de aanwezigheidspercentages van CROW toegepast. Daaruit blijkt dat kan worden uitgegaan van dubbelgebruik. Dit betekent dat op basis van aanwezigheidspercentages per functie (woningen en verzorgingstehuis) per dag en per dagdeel de parkeerbehoefte van deze beide functies inzichtelijk is gemaakt. Deze aanwezigheidspercentages kunnen worden toegepast indien twee functies gebruik kunnen maken van dezelfde parkeervoorzieningen. In de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven dat Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

12 8 Zienswijzen met de parkeerplaatsen op eigen terrein en de restcapaciteit in de omgeving er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. (zie verder onder 7.) 7. Mede naar aanleiding van deze zienswijze is een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Door middel van tellingen is de huidige bezettingsgraad van de parkeerplaatsen in de directe omgeving bepaald. Daaruit blijkt dat er in de directe omgeving voldoende ruimte is om de parkeervraag van de ontwikkeling op te vangen. De parkeerdrukmeting wordt als bijlage aan het bestemmingsplan toegevoegd. 8. In artikel 3 lid 3.5 van de regels is aangegeven dat in het plangebied of directe omgeving voldoende parkeergelegenheid dient te zijn. Mocht in de toekomst blijken dat dit niet het geval is dan is er sprake van strijdig gebruik met het bestemmingsplan. De gemeente kan op dat moment handhavend optreden. In de regels zal volledigheidshalve worden opgenomen dat er minimaal 12 parkeerplaatsen aanwezig zijn in het plangebied. 9. In de huidige situatie staat er een schoolgebouw. Dit schoolgebouw bestaat uit 1 bouwlaag. Ten opzichte van de huidige situatie zal er een toename zijn van de bouwmassa. Echter op basis van het bestemmingsplan Centrum waarin de gronden zijn bestemd is meer toegestaan dan de huidige bouwmassa. Hierin hebben de gronden de bestemming Maatschappelijke doeleinden. Dit is een ruime algemene bestemming. De maximale toegestane goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 4 en 8 meter. Het maximaal toegestaan bebouwingspercentage bedraagt 60%. Het vlak waar gebouwd mag worden ligt tussen de Van Gaverenlaan 39 en 41. Er mag in de huidige situatie meer gebouwd worden dan daadwerkelijk aanwezig is. In de toekomstige situatie verandert het aanzicht waar gebouwd mag worden niet. Voor het zuidelijke gedeelte van het bouwvlak geldt dat de maximale bouwhoogte 7 meter bedraagt. Dit is 1 meter minder dan op basis van het bestemmingsplan Centrum is toegestaan. Voor reclamant ontstaat hier dan ook een betere planologische situatie. Voor de zijde van de Zuidwal bedraagt de maximale bouwhoogte 11 meter. Dit is 3 meter meer dan op basis van het bestemmingsplan Centrum is toegestaan. Wij zijn van mening dat dit stedenbouwkundig acceptabel is. 10. SDW Zorg heeft in een eerder stadium plannen gehad om zich te vestigen aan de Buiten de Veste, nabij het gemeentehuis. Gedurende dat proces is de locatie aan de Zuidwal 2 vrij gekomen. Gelet op onder meer de korte afstand naar het centrum en de directe nabijheid van openbaar vervoer, heeft SDW Zorg te kennen gegeven de voorkeur te hebben voor deze locatie. Vervolgens zijn de gemeente en SDW Zorg tot overeenstemming gekomen tot ver- en aankoop van de locatie. De locatie Ravelijn is niet gelijkwaardig. De gronden zijn in eigendom van de Ontwikkelcombinatie Couveringepark (WSG en Aan de Stegge Roosendaal). Deze locatie is niet beschikbaar, zeker niet op korte termijn terwijl afronding van de planvorming bij SDW Zorg urgent is. Voor de Ravelijn-locatie worden reeds gedurende langere tijd plannen voorbereid voor particuliere woningbouw. Daarnaast is de locatie Ravelijn aanzienlijk groter dan de ruimtebehoefte van SDW Zorg. Naast dat de locatie niet beschikbaar is, is een financieel verantwoorde planopzet dan ook niet mogelijk. Nu geen sprake is van een gelijkwaardige locatie is er geen reden niet mee te werken aan de ontwikkeling. Deze afweging sluit aan op jurisprudentie van de Raad van State over locatie alternatieven. Conclusie De zienswijze leidt tot aanvulling van de toelichting van het bestemmingsplan met een parkeerdrukmeting en met een nadere toelichting over de Ladder van duurzame verstedelijking. Daarnaast is in de regels opgenomen dat er minimaal 12 parkeerplaatsen binnen het plangebied aanwezig moeten zijn Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

13 Zienswijzen 9 Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

14

15 Bijlage 1 Situering uitrit en inschijnende koplampen 1 Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

16

17

18 Bijlage 2 Bezonningsstudie 1 Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

19

20 Pieter Breughelstraat 12 Postbus AD Raamsdonksveer opdrachtgever onderdeel schaal file-naam werknummer datum telefoon fax project Nieuwbouw woon-zorggebouw SDW aan de Zuidwal te Steenbergen Aan de Stegge Roosendaal 1: bezonning studies MB VO bezonning.rvt max. bebouwing volgens oude bestemmingsplan goothoogte = 4,0 m dakhelling = 60 gr. bouwhoogte = 8,0 m 23 juni 8:00 23 juni 10:00 23 juni 12:00 23 juni 14:00

21 project opdrachtgever onderdeel schaal file-naam werknummer datum telefoon fax Pieter Breughelstraat 12 Postbus AD Raamsdonksveer Nieuwbouw woon-zorggebouw SDW aan de Zuidwal te Steenbergen Aan de Stegge Roosendaal 1: bezonning studies MB VO bezonning.rvt maart/september 8:00 max. bebouwing volgens oude bestemmingsplan goothoogte = 4,0 m dakhelling = 60 gr. bouwhoogte = 8,0 m 21 maart/september 10:00 21 maart/september 12:00 21 maart/september 14:00

22 project opdrachtgever onderdeel schaal file-naam werknummer datum telefoon fax Pieter Breughelstraat 12 Postbus AD Raamsdonksveer Nieuwbouw woon-zorggebouw SDW aan de Zuidwal te Steenbergen Aan de Stegge Roosendaal 1: bezonning studies MB VO bezonning.rvt max. bebouwing volgens oude bestemmingsplan goothoogte = 4,0 m dakhelling = 60 gr. bouwhoogte = 8,0 m 23 december 8:00 23 december 10:00 23 december 12:00 23 december 14:00

23 project Pieter Breughelstraat 12 Postbus AD Raamsdonksveer opdrachtgever onderdeel schaal file-naam werknummer datum telefoon fax Nieuwbouw woon-zorggebouw SDW aan de Zuidwal te Steenbergen Aan de Stegge Roosendaal 1: bezonning studies MB VO bezonning.rvt juni 8:00 23 juni 10:00 23 juni 12:00 23 juni 14:00

24 project opdrachtgever onderdeel schaal file-naam werknummer datum telefoon fax Pieter Breughelstraat 12 Postbus AD Raamsdonksveer Nieuwbouw woon-zorggebouw SDW aan de Zuidwal te Steenbergen Aan de Stegge Roosendaal 1: bezonning studies MB VO bezonning.rvt maart/september 8:00 21 maart/september 10:00 21 maart/september 12:00 21 maart/september 14:00

25 project opdrachtgever onderdeel schaal file-naam werknummer datum telefoon fax Pieter Breughelstraat 12 Postbus AD Raamsdonksveer Nieuwbouw woon-zorggebouw SDW aan de Zuidwal te Steenbergen Aan de Stegge Roosendaal 1: bezonning studies MB VO bezonning.rvt december 8:00 23 december 10:00 23 december 12:00 23 december 14:00

26 Bijlage 3 Zienswijzen 1 Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40